面积差异

面积差异（精选3篇）

面积差异 篇1

在房地产登记工作中，一直以来存在建设项目经规划部门许可时确定的建筑面积与房管部门测绘的面积不相一致的问题，二者少则相差上百平方米，多则数千平方米，因工程规模大小而异。这个问题的存在既给建设单位(开发企业)办理相关手续带来了麻烦，也给房屋登记部门(测绘部门)工作带来了困难。同时，这个问题处理不好也是建设领域滋生腐败的一个因素，笔者就此谈谈肤浅的认识。

一、差异存在的原因

众所周知，根据《城乡规划法》的规定，建设工程(包括新建、改建)在开工前必须取得城市规划部门许可的《建设工程用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，其中《建设工程规划许可证》一般对建设项目的建筑面积、规划用途、房屋层次等都作了明确的规定，有的附件还有修建性详细规划和建设工程设计平面图等，相关数据更为详细，应该说规划部门依法许可的这些具体指标都具有合法性与严肃性，是建设单位在施工过程中必须遵守的。

房地产管理部门依据《城市房地产管理部门》规定，对竣工的建设工程予以登记发证，是法定职责。《湖北省实施〈城市房地产管理法〉的办法》第二十九条规定，土地管理部门和房产管理部门依法核发的房地产权属证书是房地产权利人依法经营使用或处分该房地产的唯一合法凭证。这就证明房地产管理部门依法核发的房地产权属证书及其上的载录的数据、相关信息都具有法定性和严肃性。房地产管理部门在登记中的房屋面积数据来源是专业的房屋测绘机构依照相关规范计算并绘制的相关图表。

但是，在实际过程中，几乎所有的建设项目都存在规划许可的面积与房产测绘部门测定的面积不一致，通常是后者大于前者。为什么会产生这种现象呢，很多业内人士都作了深入研究，概括起来主要有两个方面的原因：

一是建设(开发)单位主观上违规建设。这主要是建设(开发)单位在建设过程中没有严格按许可的要求组织施工，刻意去“增高长胖”，施工项目竣工后，与规划许可的内容存在差异，建筑面积自然而然就会大于原许可的面积，同时，也存在建设项目在规划放线时，超出了原许可的范围。对于这种现象，只能按违法违章建筑处理，不是笔者想要探讨的问题。

二是因采用的计算标准不同而形成的。出现两个面积不同后，规划部门、房产测绘部门和建设单位都在认真找原因，最后追根溯源，才知道两个部门采用的计算规范是不相同的。《建筑工程建筑面积计算规范》(下称《建筑规范》)与《房产测量规范》(下称《房产规范》)对建筑物应计或不计面积都有明确的规定，但是仔细对照二者，会发现有很多不同之处。如前者对建筑物的阳台无论封闭与否都按水平投影的面积的1/2计算;墙面抹灰、飘窗等不计算面积，而后者规定封闭式阳台按全面积计算，墙体按外围计算，飘窗计算面积;有永久性顶盖的室外楼梯，前者按1/2计算，而后者全算;属永久性建筑有柱的车用棚、货棚、加油站、收费站，前者按1/2计算，而后者全算等等。这里还没有分析公摊问题，否则差异更突出。两个规范确实存在如此多的差异，由此而产生的建筑面积的不同就可想而知了。认识到这一点，才能真正有效解决两个部门的建筑面积不同问题。

为什么同样是国家标准的两个规范会有如此的细节上的不同呢?我结合实际谈谈认识。

《建筑规范》在确定建筑项目面积时，出发点主要侧重三个方面：1.侧重建筑主体性。对于建筑项目的功能主体非常突出，面积大都全算，现时构件、辅助性的一般是不算或按1/2计算;2.侧重使用的频率。建筑物使用效率越高的大都是全算;3.侧重投资的资金。建筑物投资建设的资金相对多的就容易被全额计算面积。《房产规范》主要侧重房屋的使用价值与价值。价值决定价格，使用价值是价值的表现形式，要获得价值就必须付出必要的资金，付出了资金就得计算面积。

二、差异的认识

对上述差异的存在，有很多不同的认识，不同的认识就会带来不同的处理办法。

（一）误差的观点

一些部门与管理人员认为，产生两种差异的原因是误差造成的。误差的概念是什么?误差的概念在物理学上是指测量结果与被测量真值之差，产生误差的原因一般为系统误差和偶然误差。系统误差是因使用的测量工具、仪器和测量人员等不一致造成的。偶然误差是因测量工具、仪器的冷热性质、测量的时间不同造成的。由此我们不难发现，上述两个测绘结果的不同既不是系统误差，也不是偶然误差，而是计算方法不同形成的。每个计算方法自身的差异才能用误差理论去解释。

（二）互不干预的观点

两种不同计算结果既不是规划部门的错，也不是房产测绘、登记部门的错。因为他们都是照章行事，但是如果对这种不同不予解决，不仅影响了建设单位的各项手续的办理，而且会造成国家税费流失，更主要的是会给房产登记部门带来很多麻烦，甚至要追究责任。因为《房屋登记办法》第二十二条第一款规定：“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，不予登记。”当房产测绘面积与规划许可面积不同时，直接按房产测绘面积发证是不符合上述规定的。

（三）按比例控制的观点

很多地方认为两种差异是客观存在的，在实际工作中，采取按百分之三或者其它百分比的方法来处理。这种认识与方法只能说是给出了一个规定、一种说法，但是处理的理论依据不是非常充分，也不便操作。他们的做法源于商品房销售法中的面积多与少的处理规定，这个规定主要是解决约定面积与实际面积的多与少的问题，主要是为保障买卖双方的合法权益，但是这个规定中涉及的面积怎么计算来的呢?也有一个用什么规范来计算的问题，因此没有从根本上解决。

三、差异的处理

找出两个面积差异的原因与存在的客观性，是有效解决这个问题的根本所在。当然在实际过程中各地有各地的办法，有的地方尚没有正面回答和处理这个问题。比较一些地方的先进做法，我个人认为，关键是房地产管理部门与规划部门在以下三个方面形成统一意见，能以地方政府名义形成文件更佳。

(一)建设工程规划竣工面积以房管部门的实测报告为准，若实测面积与该项目规划许可面积不一致的，应当提交情况说明;

(二)建设单位申请规划竣工验收方法时，应当提供房管部门的实测报告;

(三)房管部门测绘面积大于规划许可面积时，建设单位应在验收时补缴超出部分的相关规费。

这种处理方法的基础是建设单位必须严格按规划许可组织、施工建设，也就说没有主观上违规。这种方法有理论依据，既不否认两个规范的具体规定，也便于操作，切实解决问题。当然要从源头上解决这种客观上的差异，最有效的办法就是将两个规范予以统一。

面积差异 篇2

随着近几年房地产价格的上涨, 每平方米售价高达几万元, 人们在购房时对于房屋面积的精确度要求越来越高, 但房屋预售面积与产权登记时的实测面积往往存在差异, 给房地产公司的销售带来了很多麻烦, 也给购房户传递了不正确的信息, 严重的造成纠纷对簿公堂。如何减小房产销售中房屋预售面积和实测之间的差异已经不仅仅是房地产公司关心的事情, 更关乎到百姓利益。因此, 做好对于房产预售中房屋面积预测和产权登记时的实测差异研究既有其学术意义, 又充满了实践意义。

1 房屋预售面积与产权登记时的实测面积的概述

房屋预售面积指的是在商品房未完工之前, 依照相关规定, 预先测定的面积, 在这一过程中主要的依据是:施工的图纸、实地的考察以及依据国家规定对房产面积的计算。房屋预售面积可以作为房地产企业在房屋销售时向买房户所提供面积的依据, 也可以当做预售登记以及房地产管理等的参考依据。

房屋产权登记的实测面积则指的是在房屋完工验收以后, 并经过工程规划相关主管部门的审核, 由房地产企业按照规定委托相关房屋测绘机构所测量的面积, 主要的依据有参考是:建筑图纸、预售的数据和按照规定对房屋进行实地测量与计算之后得出的面积。

2 房屋预售面积与产权登记时的实测面积差异产生的原因

房屋测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因可以分为很多方面, 以下几种最为常见:房屋在规划设计、建设施工时出现了变更、在测绘过程中的误差、房屋完工后功能的改变、房屋完工后服务范围的变更等, 其中在测绘过程中的误差是最为关键的因素。这些因素有时候是无法避免的, 但是我们依然可以通过一定的手段提升测绘的精度, 进而减小房屋预售面积与产权登记时的实测面积的差异。

3 减小房屋预售面积与产权登记时的实测面积差异的措施

对于减小房屋房屋预售面积与产权登记时的实测面积差异的措施可以从提升施工施工单位的施工质量、加强相关管理部门的管理力度以及提升测绘单位的测绘精度三个方面进行。但前二者涉及施工的过程管理, 而提升测绘单位的测绘精度是最为有效的办法, 因此, 本文主要对提升测绘时的精度提出以下办法。

3.1 提升测绘人员的技术水平

测绘工作具有技术性很强的特点, 其专业性很高, 不仅仅需要掌握建筑设计的知识以对建筑图纸中相关设计有较深的了解, 还要对房屋产权管理以及建设项目审批的知识有一定的了解。因此提升测绘人员的技术水平的重要性毋庸置疑。而对于技术水平的提高, 最有效的手段有: (1) 测绘单位要做好对技术人员的培训, 加强复核工作。 (2) 严格按照规定标准进行测绘, 并建设统一的技术标准。 (3) 根据不同工程制定详细的测绘方案, 保证测算时的规范性以及科学性。

3.2 测量和计算时的技术要点

3.2.1 做好前期资料的整理

前期资料主要是指营业执照、产权证、规划许可证、总平面图、施工平面图以及房屋共有部位使用说明等, 这些资料对于计算房屋面积非常重要。当制定预售面积时, 要特别重视建筑施工图纸和规划核准图纸之间的差异, 在有不同之处的时候需要向工程部门核准, 以实际的施工图为标准图。

3.2.2 善于利用图纸中的CAD文件

由于CAD在建筑设计中被广泛的应用, 所以我们可以通过建筑图纸的CAD文件进行测绘工作的开展。这一方法不仅可以提高效率, 对于测绘精度的提升效果也非常明显。

3.2.3 在实测中比照预售房的面积资料

实测过程中, 我们可以比照预售房的面积资料进行实地测绘, 并以核准的实际施工图纸作为标准, 将不一致的地方进行记录, 这是一种很好的自我检测方法。假如实测与预售房的面积计算时的图纸差距不是很大, 这就说明预售房的面积与实测面积的差异不会很大。反过来看, 假如实测与预售房的面积计算时的图纸差距很大的话, 这就表明预售房的面积与实测面积的差异较大。针对后者, 一般来说差异有两种:房屋的套内尺寸的变化以及共有共用部位的变化。在具体的工作中, 我们应根据变化的部分来进行记录, 举例来说:如果只有某一层次变化时, 我们的“房屋分层面积对照表”中也将只有那一层的数据变化, 至于其他楼层的建筑面积等则与原预测数据一致。

3.2.4 实测过程中确保整体与局部的结合

实测时要首先对房屋的整体进行观察, 观察各外立面的异同, 其中阳台是关键部分。在此基础上, 参照核准图纸测量外围尺寸, 最后对各楼层的房屋内部进行测量。针对每单元的实测, 没有必要详细测量其所有的内部尺寸, 我们只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸以及阳台的尺寸等做好测量与记录即可。在这个过程里我们应注意对外墙尺寸做好测量, 这主要是由于实测中是不能够量到墙体中轴线位置的, 所以就只能依据尺寸+上半墙的厚度对套内尺寸和面积进行计算。

3.2.5 测绘过程中的细节处理

测绘过程中的细节处理主要对象有对房屋内部上空的处理、如何确定墙面粉刷层厚度以及对阳台实测尺寸的处理。其中对房屋内部上空的处理由于缺少相关规定, 所以在这一问题上对于其的计算方法以及理解有着很多不同。针对这一问题我们应特别注意内部是否有与外墙有关的上空部分以避免重复计算外墙体面积的情况。所以, 当外墙是上空的一面支撑时, 我们只把其计算为复式下层的建筑面积即可。而如何确定墙面粉刷层厚度则主要是进行预测时要依照建筑设计说明, 并对其外立面材料厚度有一定的了解, 这样才能避免实测时由于设计没变化而外墙体厚度却不同所带来的误差偏大的状况。具体操作过程中要根据具体情况选择合理的方式。

至于对阳台实测尺寸的处理, 最常见的错误是直接按底版的水平投影面积进行测量, 改正的方法是按照围护结构的外围水平投影进行测量。当阳台上有空调机位的时候, 由于缺乏相关规定, 所以应根据具体的情况具体分析, 假如规划核准图纸上对空调机位和阳台设置了界线和尺寸标注, 那么预测面积中机位面积必定未包括在台的面积中。普遍来说, 阳台的预测面积和实测面积一定会有一定的差异, 这就需要我们对不同层次的同样类型的阳台尺寸进行多次测量, 最终进行平差处理。

4 结语

如何减小房屋预售面积与产权登记时的实测面积差距是一个很宽泛的话题, 它不仅仅关乎到企业的诚信度, 更与百姓的生活有着重要的影响, 因此做好这一研究意义重大。从本文中可以看出, 在这一工作的进展中由于涉及的范围广且对技术的要求较高, 这就需要我们不断地学习、总结, 只有这样我们才能降低房屋预售面积和实测的差距, 切切实实地对老百姓的利益起到保护作用。

摘要：房产测绘中房产预售面积和实际产权登记面积之间存在差异。本文概述房产预售面积和实际产权登记面积的概念, 对其之间差异产生的原因进行了分析, 并在此基础上对如何减小房产预售面积和实际产权登记面积的差异进行了探讨, 在现实房产销售确权登记过程中有非常实际的指导作用。

关键词：房地产测绘,房产预售面积,房屋产权登记面积

参考文献

[1]付勃.对房地产测绘和房屋面积测量计算工作的思考[J].黑龙江科技信息, 2008 (34) .

[2]万丽斌.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息, 2009 (10) .

面积差异 篇3

实测面积是指房屋竣工验收后, 开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构, 依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。

换句话说, 预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积, 购房人通常是按照预测算面积支付房款的, 而实测面积是产权登记面积, 即房产证上的面积。要缩小预测算与实测面积的差异, 必须先了解其差异的原因, 才能避免较大差异的产生, 从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。

1 预测算与实测面积的差异分析

在实际测量中, 预测算面积与实测面积存在差异是必然的, 笔者在温州市苍南县房产测量实际工作的基础上, 分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。 (见图1)

1.1 计算规则的改变

目前, 房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》 (GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000) , 2007年7月1日试行的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》, 该二个规范明确了房屋产权面积的测量要求, 是一个原则性和灵活性相对平衡的规范, 符合当时经济发展的需要。但在新的形势下, 由于房屋建筑风格不断创新, 房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化, 造成了理解不统一, 从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。预算与实测是房产测量中两个不同阶段, 因使用新旧规则造成的面积差异主要有以下几点:

(1) 原来2.6 cm的外墙批灰厚度现在统一为2 cm; (2) 临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的, 不论是否有柱、是否有围护结构, 不计算建筑面积; (3) 外墙的分摊方法。原先为计算方便, 外墙都是整栋分摊的, 现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开, 按功能多级分摊, 多塔楼或多住宅单元者, 个塔楼或单元分别分摊; (4) 新概念名称的定义法律依据不足, 如设备阳台、入户花园、空中花园、疏散平台。根据目前出现“入户花园”的楼盘设计状况, 名为“入户花园”的部位有两种设计功能:一种是作为套内面积设计, 是进入入户门后连接房屋客厅、厨房等部位的一个相对独立的过渡空间;另一种是作为共用部位设计, 在入户门以外, 与楼梯间、电梯间相连接的部位。经向有关部门咨询了解, 第一种设计的部位实质上是阳台的功能, 只是比一般常规的阳台面积要大, 而第二种设计的部位实际上就是楼梯间内的“电梯前室”或“消防前室”, 只是变换了名称而已。确定了某部位的设计功能, 也就可以依据房屋面积测算的相关规定计算该部位的面积。设计为阳台功能的“入户花园”按照阳台的测算规定测算面积, 设计为“电梯前室”或“消防前室”功能的“入户花园”则按照楼梯间的测算规定测算面积; (5) 对于部分集资联建房的分摊不同, 规划部门审批时, 一层有的为商业, 有的为辅助用房, 导致分摊的原则不同; (6) 原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算, 而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型:迴旋式的无上盖室外楼梯, 按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算, 无迴旋而直达某一楼层的无上盖室外楼梯按其水平投影面积的一半计算;

针对上述问题, 对于技术上规则的改变, 若对于面积的影响较大时, 应考虑维持原预测算的计算规则, 但对于政策上的规则改变 (如上述第6条) , 就必须按照新规定执行, 这样才能通过房地产行政主管部门的审核。

1.2 设计变更引起的面积差异

商品房预售面积计算原则上使用报建图, 但规划报建图纸往往很粗略, 无细化, 开发商通常会在报批后重新修改设计, 使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算, 势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积, 虽然与实测面积差异不大, 且能有效避免开发商与业主的矛盾, 但却无从发现报建与实地的差别, 失去了房产测量环节对其的监督作用, 同时也会造成开发商肆意更改设计, 使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准, 但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单, 对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。

1.3 施工变更引起的面积差异

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象, 原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行, 但目前来说, 开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同, 即预测绘依据设计图纸, 实测则依据建筑物现状, 这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。

委托方在提供设计图纸, 测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后, 若施工中发生变更, 而委托方未及时进行变更测绘, 导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致, 势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。

总结起来, 由于施工发生变更, 从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种:

(1) 建筑物的总长度和宽度增大或减小, 从而引起整幢的建筑面积增大或减小; (2) 建筑物的外墙体的厚度增大或减小, 从而引起整幢的建筑面积增大或减小; (3) 房屋的使用功能发生改变, 如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房, 从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之, 若设备用房变更为成套住宅, 那么共用建筑面积相应减小, 会导致各房屋的建筑面积减小; (4) 设备用房的尺寸或分摊范围发生变化, 会引起各房屋的建筑面积的变化; (5) 幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小, 则各房屋的分摊面积会增大或减小, 导致各房屋的建筑面积也随之变化; (6) 房屋的套内建筑面积发生变化, 从而引起预、实测房屋建筑面积有差异。例如预算时图纸显示为飘窗, 不计面积, 实测时飘窗变为落地窗, 则计算全面积;预算时为不封闭阳台, 计算一半面积, 实测时改为封闭阳台, 则计算全部面积等等;预算时为露台, 不计套内建筑面积, 实测时却发现在上方加建了永久性上盖, 应按阳台计算一半建筑面积。以上几种情况对套内建筑面积的影响都是很大的; (7) 幢的总层数发生变化, 如增加一层或减少一层, 都会引起各房屋建筑面积的差异, 特别是增加或减少的楼层中, 若包含供本幢使用的设备房时, 各房屋的建筑面积变化尤为明显, 若其中包含的由本幢共同分摊的共用面积越大, 所引起的房屋的预、实测建筑面积差异越大。

解决上述问题, 必须加强对建设单位的管理, 要求他们尽量按照设计图纸施工, 对于施工中发生变更, 建设单位应及时进行变更测绘, 最好在办理房屋预售证之前。如果已经办理了预售证, 开发商应将施工变更中修改的具体部位、大小、特别是由此产生的共用面积差异引起的分摊面积的变化以及对购房人所买房屋面积的影响及时告知房屋买受人, 购房者有选择退房或不退的权利, 这样既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定, 减少了由于共用部位变化引起的矛盾和纠纷。

1.4 施工误差及测量误差引起的面积差异

在实际建造时由于施工原因, 墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时, 测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核, 如果达不到或超出原设计厚度, 均以实际测量厚度为准。这样就会对房屋的建筑面积产生影响。对于施工误差和测量误差造成的面积差异, 就需要我们施工单位能够严格按照图纸施工, 把握好工程质量, 同时也需要我们测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度。

1.5 测绘人员计算错误导致的面积差异

由于现在的房屋格局设计新颖、复杂, 增大了房产测绘的难度, 稍有不慎就会出现不同程度的错误, 这种错误经常发生在预算的时候, 实测因为有预算的对比以及现场比对, 比较容易发现错误。在此笔者将实际工作中容易发生的错误列举如下:

(1) 楼梯的分摊去向有误。经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给了一层, 或者是分摊给了未使用的楼层; (2) 预算时因参照电子图, 导致房屋尺寸与报建图纸以及设计变更不符。测量人员通常是按照电子图来绘制图元并计算面积的, 但往往有些委托方提供的电子版平面图与纸质的不符, 如果不细心核对两者的差异, 必然会导致错误; (3) 复式住宅的阳台漏画。有些图纸上标注的露台, 但屋顶上却有楼板盖住, 其实际功能为阳台, 容易漏看; (4) 各公用部位功能区的分摊错误。

上述错误, 如果在预算时未被发现, 势必会产生较严重的后果。因此测绘单位必须要增强工作人员的责任心、严谨细致的工作态度, 同时要制定严密的作业流程, 加大质检力度。目前, 我们设立了多级检查, 有效避免了错误的发生, 提高了测绘成果质量。

2 结语

总之, 预测和实测成果的面积差异是难免的, 但了解了差异的原因对避免较大差异的产生会有很大帮助。同时, 为了更好地维护广大消费者的合法权益, 作为测绘工作者不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下工夫, 还要在不断完善测绘程序监督机制的同时, 加强测绘成果监管, 提高测绘成果质量, 以诚信公正的态度从事房产面积测绘工作。

参考文献

[1]吕永江.房产测量规范编制说明[M].西安:陕西科学技术出版社, 2008.

[2]GB/T17986.1-2000.房产测量规范[S].

[3]GB/T17986.2-2000.房产测量规范[S].