面积测算（精选9篇）
面积测算 篇1
随着楼价的不断攀升, 人们对自家的建筑面积越来越敏感。这不仅要求我们在计算上更加细致认真, 同时还要遵守《房产测绘规范》。
幢房屋建筑面积:指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙水平投影面积之和, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 具备有上盖, 层高2.2米以上 (含2.2米) 的永久性建筑。
成套房屋建筑面积:是指房屋套内建筑面积+分摊本幢房屋共有建筑面积。
房屋产权面积:是指产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利, 并由县级以上房地产行政主管部门登记、确权认定的房屋建筑面积。
房屋共有建筑面积:是指由多个产权人共同占有或使用的建筑面积。
套内建筑面积:由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和组成。
套内使用面积:是指套内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的计入产权面积的净面积之和。
套内墙体面积:是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积, 有共用墙和非共用墙两种。
计算建筑面积应具备的条件:根据计算建筑面积有关规定和规则, 能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性条件:应具有上盖;应有围护物;结构牢固, 属永久性建筑物;层高在2.20m以上;可作为人们生产或生活的场所。
1、计算全部建筑面积的范围
永久性结构的单层房屋, 层高在2.20米以上, 按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。穿过房屋的通道, 房屋内的大厅、门厅, 均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分, 层高在2.20米以上的, 且能利用的, 按其水平投影计算面积。房屋内的楼梯间、电梯 (含观光梯) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。封闭的架空通廊, 按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯, 按各使用层水平投影面积计算。有柱或围护结构的门廊、门斗, 按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
2、计算一半建筑面积的范围
与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱 (与房屋相连的, 且与房屋横向垂直) 的雨篷、车棚、货棚等, 按其上盖水平投影面积的一半计算。有上盖的未封闭阳台、挑廊, 按围护物外围水平投影范围面积的一半计算。无上盖的室外楼梯按各使用层水平投影面积的一半计算。有上盖不封闭的永久性架空通廊, 按外围水平投影面积的一半计算。
3、不计算建筑面积的范围
层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、避难层、地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道等。房屋之间无上盖的架空通廊。露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。电梯下方的电梯机坑。与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位、花台。
在对共有建筑面积分摊之前, 应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定, 认定方法如下:
共有建筑面积分可以分摊的和不可以分摊的两种。
可分摊的共有建筑面积按使用功能进一步分为下列四种: (1) 整幢共有建筑面积 (Ⅰ级) :指为整幢服务的共有共用的建筑面积, 此类共有建筑面积由整幢进行分摊。 (2) 功能区共有建筑面积 (Ⅱ级) :指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积。例如某幢楼内, 专为某一商业区或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房、设备用房等。这一类专为某一功能区服务的共有共用建筑面积, 应由该功能区分摊。 (3) 功能区 (层) 内共有建筑面积 (Ⅲ级) :当各层的共有共用建筑面积不同时, 应区分各层的共有共用建筑面积, 由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时, 按层各自分别进行分摊。 (4) 其它共有建筑面积。
不可以分摊的共有建筑面积: (1) 作为人防工程的建筑面积。 (2) 独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚的建筑面积。 (3) 为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房的建筑面积。 (4) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。 (5) 用作公共事业的市政建设的建筑物。
按大连开发区规划局要求, 开发商在报批方案图之前须提供报建报告即报建面积, 如果楼是普通住宅, 还须提供套型比。
房屋报建面积测算依据未经当地规划行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积的测绘计算, 出具的建筑面积为报建面积。
按开发区房产处要求, 在办理房地产项目的预售审批及销售之前须提供预测算报告即预测算面积。
建筑面积预测算依据当地规划行政主管部门审批的规划总平面图、规划方案图和建筑施工图进行房屋建筑面积测算, 出具的建筑面积为预售面积。
竣工面积测绘:依据房屋现状和经当地政府相关主管部门核准的建筑施工图所进行房屋建筑面积测算, 出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、土地面积分割、房地产权初始登记和转移登记。
对于复杂项目的分摊方法 (例如:商住楼) , 我们首先组织测绘人员对图纸进行会审, 然后再确定其分摊方法。
(1) 首先根据住宅和商业等不同区域分成两个功能区;第二, 确认幢和功能区共有共用建筑面积;第三, 按各自的功能区套内建筑面积将幢的共有建筑面积按比例分摊到住宅和商业两部分面积中, 然后按各自功能区分别进行分摊。 (2) 住宅部分:商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间、电梯间、电梯前室、出屋面楼梯间及电梯机房 (含室外楼梯) 以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积。 (3) 商业部分:如果商业层内的楼梯间 (含室外楼梯) 以及门厅等商业和住宅共同使用, 则两功能区共同分摊该建筑面积。
总之, 城市化建设的不断更新, 让房地产开发项目也不断地追求卓越品质, 这给我们测绘行业将带来更大的挑战。因此房地产测绘这个综合学科, 还有待于大家共同去深入研究。
摘要：房产面积测算指水平面积的测算, 包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算, 是房地产开发项目不可缺少的资料, 同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。
关键词：建筑面积,产权面积,套内建筑面积,共有分摊面积
面积测算 篇2
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南京市房产面积测算实施细则
为进一步贯彻执行南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》（2007年1月1日起实施），规范房产面积测算工作，根据《规则》中的有关规定，结合我市的实际制定本实施细则。
本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容的细化和补充。
第一章 总则
1.1 房屋建筑面积测算的目的
房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为城市规划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料。
1.2 房屋建筑面积测算的内容
房屋建筑面积测算的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。
1.3 房屋建筑面积测算的类型
房屋建筑面积测算的类型包括预售房屋建筑面积测算、竣工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算。
1.3.1预售房屋建筑面积测算根据政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图等资料进行。所出具的测绘成果供建设单位用于房地产预售审批、销售和备案等。
1.3.2 竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管总共16页
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部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。
1.3.3 变更房屋建筑面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。
1.4 房屋建筑面积测算的成果
房屋建筑面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、处置方案、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、审核意见、变更记录等资料。
第二章 房屋测量的一般规定
2.1 房屋测量的基本原则
房屋以幢为单位进行测量。测量点位可以是分隔墙、柱或界钉等界址点。
2.2 计算房屋面积的基本条件
结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。
2.3 房屋面积 2.3.1 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。
2.3.2 房屋的套内建筑面积
房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
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2.3.2.1 房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
2.3.2.2 房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2.3.2.3 套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
2.3.3 房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依比例分摊得到的共有部位的建筑面积。
2.4 房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求 房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至 0.01平方米。2.5 房屋边长丈量、面积测算限差规定
房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。2.5.1 房屋面积测算的精度要求
房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》面积精度的二级标准执行：
限 差 ： 0.04S0.002S 中误差 ： 0.02S0.001S
式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米。2.5.2 房屋边长、层高测量限差要求
房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长的要求
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△D ≤±（0.02+0.001D）
△D ：限差。D ：相邻界址点间的距离。单位为米。2.5.3 实测边长与图纸设计边长
实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足2.5.2的限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。
第三章 房屋边长数据采集方式
房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。
3.1 房屋边长数据的图上采集
竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。
3.1.1 房屋外墙体的厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体的，保温墙体的厚度计入外半墙。
3.2 房屋边长数据的实地采集
3.2.1 竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。
3.2.2 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。
3.2.3 按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节总共16页
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柱体构成时，边长以柱边离地面2.20米处进行测量。
3.2.4 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只检核测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间的范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值。
3.2.5 在净高测量时，应在不同位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值。
第四章 房屋总层数与所在层次
4.1 房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。
房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。
自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。
±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。
4.2 所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。
第五章 房屋边长数据的采集
5.1 房屋边长数据采集要求
5.1.1 多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集。5.1.2 单产权房屋的边长数据应分层采集。
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5.1.3 测量边长的记录应在实地完成，不得依据事后回忆补充或随意涂改数据。
5.2 房屋分户建筑面积计算边长量取规定
5.2.1 户室与户室之间的共墙、户室与共有部位之间的共墙、共有部位与共有部位之间的共墙，均以墙体中线为界线，半墙厚度尺寸分别计入相应户室的边长或共有部位的边长。
5.2.2 电梯井周围结构墙体的内外，规划设计有隔音墙的，将隔音墙与分隔墙（包括隔音墙与分隔墙之间的空隙）视为一道复合墙体，以复合墙体的中线量取半墙尺寸。
5.2.3 室外楼梯、外走廊、阳台与户室或共有部位之间的隔墙，其墙体厚度的一半尺寸计入相应户室或共有部位，另一半尺寸计入外半墙。
5.2.4 以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出围护结构的构造物不计入阳台尺寸。
5.2.5 地下空间（含地下室）进行房屋边长丈量时，因无法丈量外墙厚度尺寸的，外墙厚度尺寸可取施工图的设计值。
5.2.6 斜屋面、墙体向内或向外倾斜的建筑空间，净高在2.10米处无墙体的，丈量时无外半墙尺寸。
5.2.7 房屋外墙面贴（挂）有装饰材料的，装饰材料厚度不计入房屋边长。
5.2.8 各层墙体厚度不一致的，分别丈量墙体厚度。
5.2.9 架空层的外侧墙体厚度按其上一层的墙体厚度尺寸计算。当层面内有部分为架空空间时，架空部位外侧墙体厚度按本层面相邻外墙厚度尺寸计算。
第六章 房屋面积计算规定
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6.1 计算全部建筑面积的范围
6.1.1 单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
6.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。
6.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。
6.1.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在2.20米以上的按一层计算建筑面积。
6.1.5 各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积。6.1.6 房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20米以上的部位。
6.1.7 斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。
6.1.8 挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.9 嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。
6.1.10 全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。6.1.11 房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.12 房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.13 房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。
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6.1.14 地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。
6.1.15 幕墙等作为房屋围护结构的，按幕墙等计算建筑面积；同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
6.1.16 有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在2.10米以上的部位。
6.1.18 与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其净高在2.10米以上的部位。
6.1.20 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在2.10米以上的部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积。
6.1.21 房屋外墙外侧的保温隔热层。6.1.22 其它有与以上情况类似的，参照执行。6.2 计算一半建筑面积的范围
6.2.1 房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算。
6.2.2 独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。
6.2.3 阳台（无论是否封闭）、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
6.2.4 不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算。
6.2.5 不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。6.2.6 其它有与以上情况类似的，参照执行。
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6.3 不计算建筑面积的范围 6.3.1 层高在2.20米以下的房屋。
6.3.2 突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
6.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。
6.3.4 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。6.3.5 作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层。6.3.6 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。6.3.7 活动房屋、临时房屋。
6.3.8 独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。6.3.9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。6.3.10 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊。6.3.12 飘窗。
6.3.13 设计上与阳台相连且位置、尺寸明确的设备部位。6.3.14 已计算建筑面积的楼梯下方空间。
6.3.15 屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施。6.3.16 其它有与以上情况类似的，参照执行。
第七章 房屋面积计算特别规定
7.1 设计在阳台内的花池、管道及装饰等部位均计入阳台建筑面积。
7.2 房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积。
7.3 相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套内分隔墙划分后计总共16页
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入各相关套内面积。
7.4 利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面距斜面结构净高均在2.10米以上，按有顶盖阳台计算面积
7.5 建筑物内由于自然层数不同，楼（电）梯间的层数按其所在部位的层数计算面积。
7.6 机（非）动车等坡道下方规划核准的，且层高在2.20米以上的空间计算建筑面积。
7.7 房屋内走道两端无论是否封闭均计算全部建筑面积。7.8 走道与大厅相接无明显分界线的，若面积计算的分摊等级有所差别，应以走道与大厅相接处为界，按各自分摊等级分别计算。
7.9 建筑物内门厅、大厅等的上空部位（上空跨越多个自然层）周边的外围墙体，按跨越的自然层以各层水平投影计算面积。
第八章 共有面积的分摊
8.1 共有面积分摊遵循的原则
协议优先原则。有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。
分割文件或协议应由共有面积的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割文件或协议。文件或协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议。
8.2 共有面积分摊划分的原则
依据规划部门核准的设计图，划分共有部位的使用功能和服务范总共16页
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围。设计图上的共有部位使用功能和服务范围反映不明确的，应由设计、建设单位共同出具使用说明。
8.3 共有面积分摊其它原则
房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，本幢的共有建筑面积不分摊到其它幢，它幢的共有建筑面积也不分摊到本幢。
低一级共有面积参与高一级共有面积的分摊。8.3.1 套内建筑面积均参与共有建筑面积的分摊。
8.3.2 共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线。
8.3.3 无法认定使用功能和服务范围的建筑空间不得作为共有建筑面积分摊。
8.3.4 竣工已经过分摊面积测算的房屋，由于部分拆除导致共有面积发生变化的，分摊面积不再重新计算。
8.3.5 房屋竣工已经过分摊面积测算，由于局部变更导致共用部位发生变化的，原分摊方式保持不变。变更部位的原分摊面积和新产生的共有面积，按相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。
8.4 共有面积按比例分摊的计算公式
δSi = K·Si
∑δSi K = ───
∑Si 式中：K─为共有面积的分摊系数(取位至小数点后6位数)； Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积，平方米;δSi─为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；
∑δSi─为需要分摊的共有面积总和，平方米；
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∑Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米。8.5 共有建筑面积的分摊类别
一级分摊面积：幢分摊的共有建筑面积。是指幢内为整幢房屋服务的共有部位的建筑面积。二级分摊面积：功能区分摊的共有建筑面积。是指幢内专为功能区服务的共有部位的建筑面积。三级分摊面积：层分摊的共有建筑面积。
是指房屋各层次内，为本层服务的共有部位的建筑面积。8.6 共有建筑面积的分摊处理
8.6.1 独立成幢的住宅房屋中，有的单元为多层，有的单元为小高层（或高层）时，多层单元和小高层（或高层）单元划分不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。
多层房屋指自然层数在七层以下的房屋。规划核准为6＋1层的房屋，视为多层房屋。小高层或高层房屋指自然层在七层以上的房屋。
8.6.2 独立成幢的住宅多层房屋中，有的单元安装有电梯，有的单元未安装电梯时，有电梯单元和无电梯单元划分为不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。
8.6.3 单身公寓按层设计具有层分摊的共有部位时，按层设立分摊系数。
8.6.4 设计有连家店的住宅楼，整幢房屋按住宅楼的计算方法计算建筑面积。
8.6.5 房屋中有物业、社区等附属用房的，附属用房与其所在区域划为同一功能区或分摊区参与共有共用部位分摊。
8.6.6 多功能综合楼根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后总共16页
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按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊区。
8.6.7 办公楼中每几层设计有中庭的，这几层视为一个整体，设为一个分摊区。
8.6.8 商业功能区内有商场和门面房的，商场与门面房应设为不同的分摊区。
8.6.9 综合楼中若规划核准的±0上下层面用途为商业，划分功能区时±0上下的商业设为同一功能区。可根据设计功能的不同或业态的不同设不同分摊区。
8.6.10 单位自建自用综合楼，地下室内有人防部位的，以±0分割将整幢楼设为两个功能区，为整幢楼服务的共有部位在两个功能区分摊。
8.6.11 房屋内±0上下形成同一个产权单元，且只能从产权单元内部楼梯上下层面的，该产权单元按其主出入口所在部位的功能区划定。
非整体地下室和地面上房屋合在一起进行面积计算时，±0上下设计为不同用途的，以±0为界，将房屋按地下部分和地上部分划为不同的功能区，共有共用部位分别由其服务区域分摊。
8.6.12 地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。
规划设计为±0以下有多层地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下层中有一个层面是贯通的整体地下室，则以±0为界上、下分别计算。
8.6.13 位于底层房屋内为地下室服务的通风井，无论通风井及总共16页
南
京
市
房
产
面
积
测
算
实
施
细
则
其上部空间的高度为多少，该部位均按通风井计算一层面积，由地下室分摊。
8.6.14 地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。
地下室内的进风机房、排风机房、集气室、扩散室、滤毒室等部位，若位于人防必建面积范围，则计入人防面积；若在非人防范围，则作为户室单独计算面积。
地下室内既有车位又有商业用房时，为地下室服务的进风机房、排风机房由其服务区域分摊。
8.6.15 地下室内的电梯基坑按户室处理，只分摊墙体面积。
第九章 参与分摊共用面积的其他部位
9.1 一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。
9.2 为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。
第十章 可计入分摊面积的共有共用部位
位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。10.1 电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、总共16页
南
京
市
房
产
面
积
测
算
实
施
细
则
值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。
10.2 套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面积。
第十一章 不计入分摊面积的共有共用部位
11.1 规划核准图上标注的自行车库。11.2 规划核准图上标注的底层架空层。11.3 规划核准图上标注的避难层（间）。
11.4 规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。11.5 房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。
11.6 规划配建总量15％的室内机动车停车位。11.7 为裙房上塔楼服务的室外楼梯。11.8 建在幢外为本幢服务的配套设施用房。
11.9 只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围。
11.10 商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。11.11 规划设计为层高2.20米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。封闭建筑空间。
11.12 发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。11.13 它类似以上情况的共有共用部位。
第十二章 不计入共有建筑面积的附属房屋
12.1 可以销售的专用车库、车位。
总共16页
南
京
市
房
产
面
积
测
算
实
施
细
则
12.2 规划部门核准的经营性用房。
12.3 幼儿园、学校、会所（馆）、社区服务用房、医院、农贸市场。
12.4 作为人防工程的地下室。12.5 其它类似以上情况的附属房屋。
第十三章 附 则
13.1 本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数。13.2 各区、县的房屋面积测算，可参照本规则执行。
面积测算 篇3
关键词：葡萄;叶面积;相关分析;回归方程;测算应用
中图分类号： S663.101 文献标志码： A
文章编号：1002-1302（2015）04-0180-02
收稿日期：2015-01-01
基金项目：河南省重点科技攻关计划（编号：122102110065）;河南省现代农业产业技术体系专项资金（编号：Z2014-11-01）。
作者简介：郭 丽（1979—），女，硕士，讲师，主要从事园艺专业教学及相关研究工作。E-mail：498553886@qq.com。
通信作者：黄海帆，硕士，副教授，主要从事果树栽培及生理研究。E-mail：hhf666@163.com。
在世界果品生产中，葡萄产量及栽培面积一直居于首位，而鲜食葡萄产业已成为当前农业生产中经济效益最高的产业之一[1-2]。叶片是绿色植物进行光合作用、呼吸作用和蒸腾作用的主要器官，是制造有机营养物质的重要部分[3]。葡萄叶片面积关系到光合作用产物的积累，影响葡萄果实的产量与质量，同时它也是设计栽培模式、制定管理方案以及果园群体分析等的重要依据之一[4]，测定葡萄植株的叶面积、确定合理的叶面积系数在生产与科研中都具有十分重要的意义。常规的果树叶面积测定法，如网格法，重量法等不但需要离体测定，而且手续繁杂，不能满足实际生产的需要。光电求积仪法虽然准确，方便，但仪器昂贵，难以在果树生产中广泛应用[5]。不同的葡萄品种，其叶形和裂刻的变化是有规律的。本试验针对本园区近几年栽培面积较大的5个主栽葡萄品种进行研究，以寻找出其各自最适用的叶面积测定方法，为葡萄叶面积的测定提供有效方法，对果树生物学特性研究与指导果树生产具有重要意义。
1 材料与方法
1.1 试验场地与材料
试验场地位于河南省农业高新科技园有限公司的农业高科技示范园区，海拔78 m，气候温和，四季分明，雨热同期。年均日照时数2 366 h，年平均气温14.2 ℃。无霜期为 240 d，年均降水量616 mm。供试的5个品种为3年生的红提、摩尔多瓦、魏可、维多利亚、巨玫瑰。园内土壤为轻壤土，管理水平上等，栽植密度为株距1 m、行距2.5 m，架势为“Y”形架。
1.2 叶面积及叶片形状特征值的测定
对每个葡萄品種，分别选取生长健壮，发育正常的植株20株。取花序上第2至第3节位、特征比较稳定的成熟叶片作为样本，每个品种取样20张叶片进行测定。 所测葡萄品种叶片形状特征有：主脉长x1（cm）、第1侧脉长x2（cm）、第2侧脉长x3（cm）、叶宽x4（cm），并计算出主脉长与叶宽的乘积x5（cm2）、叶面积S（cm2），测定采用方格纸法，所用器具为精度为0.1 cm的小钢尺。将5个葡萄品种的叶片特征值以及实测叶面积平均并汇总（表1）。
表1 葡萄品种叶片形状特征值及实测叶面积
品种
叶片形状参数（cm）
x1 x2 x3 x4
x5
（cm2）S
（cm2）
红提 11.00 9.02 6.28 13.15 144.65 132.78
摩尔多瓦 12.54 9.92 7.09 14.02 175.81 144.21
魏可 12.70 10.86 7.41 15.29 194.18 176.75
维多利亚 10.97 8.61 6.12 12.41 136.14 118.62
巨玫瑰 14.80 12.18 10.36 20.09 297.33 251.40
2 结果与分析
2.1 不同葡萄品种叶形特征值与实测叶面积的相关分析
利用DPS 6.5软件和Excel，将所测得不同品种的叶面积与主脉长、侧脉长、叶宽、主脉长×叶宽分别进行相关分析，分析结果见表2。
表2 不同葡萄品种叶形特征值与实测叶面积的相关系数
品种
与S的相关系数
x1 x2 x3 x4 x5
红提 0.991 8* * 0.970 8* * 0.995 9* * 0.989 3* * 0.996 4* *
摩尔多瓦 0.973 0* * 0.943 4* * 0.989 2* * 0.993 6* * 0.995 3* *
魏可 0.979 3* * 0.976 1* * 0.983 7* * 0.996 6* * 0.997 1* *
维多利亚 0.976 4* * 0.963 7* * 0.984 5* * 0.937 8* * 0.949 8* *
巨玫瑰 0.987 1* * 0.908 5* * 0.989 1* * 0.969 2* * 0.995 8* *
注：r0.01，18=0.463，* *表示相关程度达到极显著水平。
相关分析结果表明，红提、摩尔多瓦、魏可、巨玫瑰4品种单叶面积与主脉长×叶宽的相关性最大，维多利亚品种单叶面积与第2侧脉长相关性最大;其次是叶形特征性状，分别是红提、巨玫瑰品种为第2侧脉长，摩尔多瓦、魏可品种为叶宽，维多利亚品种为主脉长;再次是叶形特征性状，分别是红提品种为主脉长，摩尔多瓦、魏可品种为第2侧脉长，维多利亚品种第1侧脉长，巨玫瑰品种为主脉长。
nlc202309051243
综合形状特征值与叶面积的相关关系分析结果可知，以主脉长×叶宽与叶面积的相关程度最大，其次是叶片的第2侧脉长。
2.2 葡萄各品种叶形特征值与实测叶面积的回归分析
将每个品种与单叶面积相关性最大的2个形状特征的相关系数汇总，并将其与实测叶面积进行回归分析，求出回归方程，并计算回归方程的决定系数，分析结果见表3。
表3 不同葡萄品种叶形特征值与实测叶面积的回归分析
品种 性状 相关系数
（r） 回归方程 决定系数
（r2）
红提 x4 0.989 3 S=115.8+1.29x4 0.978 7
x5 0.996 4 S=125.15+0.051x5 0.992 8
摩尔多瓦 x4 0.9936 S=101.5+3.049x4 0.987 2
x5 0.995 3 S=126.3+0.102x5 0.990 6
魏可 x4 0.996 6 S=140.6+2.36x4 0.9932
x5 0.997 1 S=163.6+0.067x5 0.994 2
维多利亚 x1 0.9764 S=98.4+1.84x1 0.953 4
x3 0.984 5 S=102.5+2.64x3 0.969 2
巨玫瑰 x3 0.989 1 S=222.4+2.79x3 0.978 3
x5 0.995 8 S=235.06+0.055x5 0.991 6
由表3可以看出，各品种叶面积的最优回归方程式分别如下。
红提：S=125.15+0.051x5，决定系数为0.992 8，表明红提叶面积大小的99.28%可由该回归方程估测，其他形态特征及误差仅占0.72%。
摩尔多瓦：S=126.3+0.102x5，决定系数为0.990 6，表明摩尔多瓦叶面积大小的99.06%可由该回归方程估测，其他形态特征及误差仅占0.94%。
魏可：S=163.6+0.067x5，决定系数为0.994 2，表明魏可叶面积大小的99.42%可由该回归方程估测，其他形态特征及误差仅占0.58%。
巨玫瑰：S=235.06+0.055x5，决定系数为0.991 6，表明巨玫瑰叶面积大小的99.16%可由该回归方程估测，其他形态特征及误差仅占0.84%。
维多利亚：S=102.5+2.64x3，决定系数为0.969 2，表明维多利亚叶面积大小的96.92%可由该回归方程估测，其他形态特征及误差仅占3.08%。
根据以上分析可知，葡萄品种红提、摩尔多瓦、魏可、巨玫瑰的单叶面积回归测算可用x5即主脉长×叶宽来进行，维多利亚的单叶面积应该用第2侧脉长进行回归测算。
2.3 回归法估测葡萄叶面积与实测叶面积的差异
用回归分析所得出的最优回归方程，对每個品种随机采集的各15张叶片的叶面积进行测算，比较15张叶片叶总面积的测算值与实测值的差异，结果见表4。由表4可以看出，叶面积测算值和实际值差异极小，误差率均不超过1%，结果很理想。表明应用回归方程法测定葡萄叶面积具有良好的可靠性，叶片不离体，方法简便易行。
表4 叶面积回归方程测算值及与实测值的差异比较
品种
叶面积（cm2）
实测值 测算值 差值
差异率
（%）
红提 1 991.70 1 985.74 5.96 0.30
摩尔多瓦 2 163.15 2 158.22 4.93 0.23
魏可 2 651.25 2 657.89 -6.64 -0.25
维多利亚 1 779.30 1 779.85 -0.55 -0.03
巨玫瑰 3 771.00 3 793.50 -22.50 -0.60
注：差异率=（实际总叶面积-测算总叶面积）/实际总叶面积×100%。
3 结论与讨论
相关分析表明，葡萄品种的形状特征值与叶面积均有极显著的相关性，综合葡萄5个品种的形状特征值与叶面积的相关关系，以主脉长×叶宽与叶面积的相关程度最大，其次是叶片的第2侧脉长。
叶面积与形态特征值的最优回归方程的决定系数较大，均大于95%;以最优回归方程对5个葡萄品种的叶面积进行测算，测算结果与实际叶面积的差异均小于1%，表明具有良好的可靠性。
回归法测定葡萄叶面积，在回归方程制备过程中采取样叶测量，求得回归方程后，只须测出叶长、叶宽及计算出长×宽等相应的叶片性状特征值，利用回归方程计算出该叶的叶面积。不需要特殊仪器，不需破坏植株，不影响叶片的生长，方法简便易行，适于测量葡萄叶面积的生长动态，是一种测定叶面积可行有效方法，对及时掌握葡萄生物学特性和指导葡萄生产具有重要意义。
葡萄叶片性状与单叶面积的相关性会因不同品种、不同生长发育时期、不同着生部位而不同，同时，叶片的取样比例、取样数量也会对回归方程产生一定的影响。回归方程法在应用时，可根据需要找出最优的回归方程来进行叶面积的测算。本试验所得回归方程仅适用于生长正常的果园中葡萄叶面积的测算。
参考文献：
[1]孔庆山，刘崇怀，潘 兴，等. 国内外鲜食葡萄发展现状、趋势、问题与对策[J]. 中国农业信息快讯，2002（7）：3-6.
[2]陶建敏. 葡萄新品种及高效生产新技术[M]. 南京：江苏人民出社，2006：157-158.
[3]李先源. 观赏植物学[M]. 重庆：西南师范大学出版社，2007：63-64.
[4]何文林，冯玉民，孙杨军，等. 酿酒葡萄叶面积的测定方法研究[J]. 河北职业技术师范学院学报，2001，15（2）：40-43.
[5]聂继云，杨振锋，张红军，等. 果树叶面积简易测定方法研究[J]. 天津农学院学报，2000，7（4）：33-35.
房屋建筑面积的测算范围 篇4
1. 房地产建筑面积的计算概述
房地产的面积通常分为三类，即占地面积、使用面积、建筑面积。其中唯有占地面积是必须标注到产图上的，而使用面积和建筑面积尽管不一定直接标注到产图上，但是也必须记录到调查表中，所以说，这三种房地产面积都必须计算。
我们在计算建筑面积的房屋，原则上应具备一些条件，否则不能予以计算，主要有以下条件：应具有上盖;应有围护物;结构牢固，属永久性的建筑物;层高在2.2米或2.2米以上;可作为人民生产或生活的场所。
我们都清楚，使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其他共用配套部分(如楼梯、电梯、地下室、通道、配电室等)所占的面积，方构成建筑面积。那么，对于一套住宅的建筑面积而言，怎样来计算才能做到既合理又准确呢?一般是利用加权平均法来计算，即先算出单套住宅权属范围内的建筑面积，然后加上本套住宅应分摊的共用部分的建筑面积。
2. 计算全部建筑面积的范围
永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
这里说明：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于3米也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2米的房屋都不能计算建筑面积。
房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。
梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2米的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。
穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。
楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道;电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道;提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井。由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。
3. 地下室相关的建筑面积测算
房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。
房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算，地平线以下为地下室，按负层数计算;采光窗在室外地平线以上的半地下室，架空层也计算自然层数。
有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房产测量规范》没有明确界定其含义;国家标准《住宅设计规范》对地下室和半地下室有以下术语和解释，可供参考：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。
当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不算半地下室。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。
由于现代房屋设计的多样化、楼梯、电梯等井道到达的部位不同，有的直达地下室各层，有的服务于不同类型的楼层，服务对象和使用功能也不相同，因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算时，还是应根据实际情况予以确定。
4. 走廊相关的建筑面积测算
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。
架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于2.2米的也不计算建筑面积。
有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗;门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。
5. 有伸缩缝的房屋面积测算
首先我们先了解下什么是伸缩缝，伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。有伸缩缝的建筑物，伸缩缝若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
上述规定也适用于沉降缝，伸缩缝与沉降缝统称变形缝。沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。
国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。
6. 结语
房屋建筑面积测算若干问题探讨 篇5
本文就房屋面积测算分房产面积测算适用标准、房屋建筑面积测算、产权面积测算、房产面积精度等四大部分进行探讨。通过探讨国家标准《房产测量规范》未作规定或规定不明确的房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,提出自己的观点,以提高实际工作的可操作性。
1 房产面积测算适用标准
在房产面积测算中,2000年8月1日起实施的国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986.1—2000)唯一适用。因为不同用途的房屋建筑面积计算及标准各不相同。房屋建筑面积计算涉及多个部门,而计算标准的差异让广大消费者产生疑惑,房屋建筑面积执行哪个标准,哪些部门适用哪个标准并未有明确规定。1999年6月1日起实行的国家标准《住宅设计规范》适用于全国城市新建、扩建的住宅设计;2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算;2000年8月1日起实施的国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。在房产面积测算中,《房产测量规范》唯一适用的理由有如下4点:①各规范编制目的和适用范围不同。②各规范的相关条款直接冲突。③其他规范无房产权属的概念及相关规定。④执行《房产测量规范》建设部有明确的发文。建设部关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知(建住房[2000]166号)规定:《房产测量规范》实施后,原有关房屋面积测算的规定与《房产测量规范》相矛盾的,以《房产测量规范》为准。笔者认为,用于建筑工程造价预决算和工程量统计的建设施工单位、统计部门适用《建筑工程建筑面积计算规范》;规划部门的规划报建批准面积因作为房屋产权发证的重要依据,其房屋建筑面积计算依据应以《房产测量规范》为准。
2 房屋建筑面积测算
2.1 计算房屋建筑面积的原则
房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积计算,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高在2.2 m以上(含2.2 m)的永久性建筑。可见,根据计算建筑面积的规定和规则,能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下条件:①应具有上盖。②应有围护结构。③结构牢固,属永久性建筑。④层高在2.2 m或2.2 m以上(层高系指房屋楼面至上一层楼面,地面至楼面或楼面至屋顶面的垂直距离,这里所称的屋顶面是指结构面,不包括屋面通风隔热层)。⑤可作为人们生产或生活的场所。
2.2 面积测算的要求
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。房屋边长丈量以米为单位,丈量结果取位至0.01 m;房屋面积以平方米为单位,最终面积取位至0.01 m2。
2.3 房屋建筑面积测算分类
根据房屋边长数据的来源不同,将计算所得面积分为预测面积和实测面积2类。根据经批准的建筑设计施工图上尺寸计算出的房屋建筑面积,称为预测面积;根据竣工房屋实测边长计算所得的房屋建筑面积,称为实测面积。从建筑设计施工图上采集边长时,应注意相应边的校核和分段边长之和与总长度的校核,校核不符时,应返回建设单位进行修正。实测面积时,使用经批准的房屋建筑设计施工图到现场与实际建筑物(从形状、结构、层数上)进行全面对照,并按需要抽查测量房屋的边长,实测边长与图纸上尺寸之差绝对值符合≤0.028+0.001 4D (其中D为实测边长值,以米为单位)时,则该房屋的边长可取用建筑设计施工图上的尺寸。
2.4 计算建筑面积的范围
关于计算房屋建筑面积的范围,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,笔者建议按如下方式处理。
(1)计算建筑面积的房屋,层高均应在2.2 m以上(含2.2 m),永久性结构的单层房屋按1层计算建筑面积。2层及2层以上的房屋按各层建筑面积的总和计算。对倾斜、狐状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)在2.2 m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,按底板(地坪)外沿水平投影计算房屋建筑面积。
(2)关于阳台,规范中规定封闭的阳台按全面积计算,不封闭的阳台按半面积计算。阳台封闭与不封闭按以下方法确定:①经规划行政主管部门审定的设计图纸,阳台是不封闭的,但实际上房屋现状阳台是封闭的,应该按照设计图不封闭阳台计算建筑面积。补办规划变更手续后则可按封闭阳台计算建筑面积。②经规划行政主管部门审定的设计图纸,阳台是封闭的,但实际上房屋现状阳台是不封闭的,应按不封闭阳台计算建筑面积。
不封闭阳台当其围护结构向内倾斜时,按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积;当围护结构向外倾斜或外凸时,按底板外沿水平投影面积的一半计算。阳台、挑廊围护结构的外围尺寸按图1取值。
(3)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算,雨篷上盖面积小于柱外围水平投影面积时,按上盖水平投影水平面积计算。
注:①阳台外围尺寸按a取值;②阳台外围尺寸按b取值;③阳台外围尺寸按a取值;④阳台外围尺寸按a取值。
(4)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。同一位置既有主墙又有玻璃幕墙时,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。栏杆、矮墙等维护结构不视为主墙。我们也可以把幕墙分为围护性幕墙和装饰性幕墙2种:直接作为房屋外墙起围护作用的叫围护性幕墙,按其外围水平投影面积计算建筑面积;设置在建筑物墙体外起装饰作用的叫装饰性幕墙,不能计算建筑面积。
(5)与室内地面持平的落地飘窗其高度大于或等于2.2 m的,按其外围水平投影面积计算建筑面积。窗台高于室内楼地面的飘窗(不论其高度)不计算建筑面积。所谓飘窗即凸出楼房主体的窗体部分,是楼房设计中窗体部分的一种新式样。人们对飘窗面积的计算存在不同的看法。有的认为飘窗不管落不落地只要其高度够2.2 m就可计算建筑面积;有的认为窗台高于楼地面的飘窗(不论其高度)不能计算建筑面积。对飘窗建筑面积的计算应掌握的原则是:一是必须落地,即飘窗底板应与房屋室内楼地面基本持平;二是其高度达到2.2 m;三是结构永久牢固;四是能为人们生产或生活所利用。
(6)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。与房屋相连的上盖宽度应不小于0.9 m,当围护结构超出顶盖范围且不大于2倍顶盖宽度时,按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积房屋之间无上盖的架空通廊;无上盖的阳台、走廊、挑廊,围护结构超出顶盖范围且大于2倍顶盖宽度的走廊、檐廊,均不计算建筑面积。若阳台、挑廊、檐廊与其上盖相距2个层高以上或上盖为镂空,均视为无上盖。
(7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。
(8)屋面上有柱有盖但无围护墙体的作为建筑造型装饰或观景娱乐用的一些建筑设施,均不计算建筑面积。
(9)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,均不计算建筑面积。
(10)穿越夹层的楼梯,夹层不使用的,其位于夹层的梯间不计算建筑面积。
(11)楼梯下方空间不论是否利用,楼梯已计算过面积的不再重复计算。地下室入口处坡道下方空间层高在2.2 m以上(含2.2 m)的,若坡道已计算建筑面积则不再重复计算。
(12)房屋内大于0.3 m2的中空部分不计算建筑面积。
总之,判断房屋计算建筑面积的基本原则是:永久牢固,有顶盖,有围护结构,层高在2.2 m以上(含2.2 m)的房屋及与室内相通的部位。不计算建筑面积通常是层高小于2.2 m的房屋及部位;装饰性的建筑;与室内不相通的部位;沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑。
3 房屋产权面积测算
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由省(自治区、直辖市)市、县房地产行政主管部门进行确权登记。房屋产权面积测算的一般原则如下:
(1)房屋必须有合法手续。房产测绘作为法定测绘,其测绘成果被产权登记机关使用,即产生法律效应,因此房屋必须有合法的手续。
(2)房屋产权面积测绘到户,以产权登记户为单位,按房屋所在的坐落、宗地号、幢号、层次进行分户丈量、作图和计算。
(3)房产分割或析产时不得损害房屋使用价值和功能,应依据明确的位置和权属界线[一般以房间隔墙,也可以地面上固定的标志(该标志应该是永久性的,例如在四角打入钢钉,在分界线处嵌入铜条、铺设瓷砖线条等)作为界址,当以地面上固定的标志作为界址时,须提交经购房人认可的房屋权属界址确认书]进行分割,分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割后各户产权面积之和应与原产权面积相一致。
(4)房屋应以栋为单位一次完整测绘。
(5)房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致,房屋产权面积的确认以批准文件或图纸为依据,未经批准超建或改建超出批准建筑外框范围的部位建筑不予确认产权面积;超出部位建筑面积作单列处理,既不参与栋共有建筑面积的分摊,其内的共有建筑面积也不得分摊。
(6)规划批建层高为2.2 m的底层杂物间、车库或夹层等建筑物,若实际层高低于2.2 m,不予计算建筑面积。
(7)变更测绘中,建筑物扩建、改建不涉及原建筑共有建筑面积分摊计算的,测绘单位仅对扩建或改建部分建筑进行测算,否则应对扩建或改建后整栋建筑重新进行测算,并由相关产权人出具书面意见,认可新的测绘结果。
4 房产面积的精度要求
国家标准《房产测量规范》将房产面积的测算精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。
注:S为房产面积(单位:m2)。
《房产测量规范》要求执行的3个精度指标,各城市的房地产行政主管部门可根据本地区经济发达水平,房地产市场发展状况,选择不同的精度等级,甚至可以在同一城市不同区位(商业发达区及不发达区)选择不同等级。笔者认为:对城市繁华地区的某些地段,以及某些特殊的房屋,应达到一级精度标准;各地市的商品房面积,或进入房地产市场的房屋面积应达到二级精度标准,以保护产权人的权益。对其他房屋,应达到三级精度标准。
参考文献
[1]国家质量技术监督局.国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986.1—2000)[M].北京:中国标准出版社,2000.
[2]建设部办公厅秘书处.关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)[Z].2002.
关于房屋建筑面积测算纠纷的思考 篇6
《天津市房屋建筑面积测绘成果报告书》按照房屋的建筑状况来分, 可分为前置测算 (即竣工前建筑面积测算) 和登记测算 (即竣工后建筑面积测算) 两大类, 目前面积纠纷的产生也主要是由这两种面积的差异引起的。
前置测算是在办理《建设工程规划许可证》后由天津市国土资源和房屋管理局测量大队按经规划部门审批的建筑设计图上尺寸计算的房屋建筑面积。前置测算可供房地产预售时使用, 也可作为在建工程抵押和预告登记的依据, 为房地产管理提供参考数据。
登记测算指在房屋竣工验收合格后, 在办理房屋总登记前, 由开发企业、单位提供与竣工房地产尺寸相符的经规划部门审批的建筑设计图, 委托天津市国土资源和房屋管理局测量大队对房屋进行实地勘丈, 测绘单位按委托要求对房屋进行丈量, 把计算的建筑面积成果编制成房屋测绘成果报告书。登记测算为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。
前置测算和登记测算存在差异的主要原因有:
第一, 规划设计的变更导致前置测算和登记测算的差异。当规划或设计的变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时, 会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积。房屋使用功能, 主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化, 从而对分户面积产生影响。
第二, 不按图施工对房屋面积产生影响。不按图施工也会影响房屋的尺寸大小从而影响房屋的建筑面积。
第三, 施工错误或施工误差过大, 使竣工后房地产尺寸异于设计图上的尺寸。
第四, 竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变。例如计入分摊的共用面积包括:建在幢内为整幢服务的电梯井、管道井、楼梯间、变 (配) 电室、设备层 (间) 、公共门厅、过道、值班警卫室等, 当这些部位发生功能改变或服务范围改变时, 对各户分摊面积的影响就相当大。
第五, 由于面积测算软件或人员识图原因造成的面积计算错误。
第六, 由于规范上对有些问题不明确, 不同的人对同一栋房屋的测量结果也会存在误差。
综上所述, 为减少前置测算和登记测算之间的差异, 应从以下几方面入手:
一、完善管理措施
(一) 加强建筑工程规划管理
1. 当工程因以下情况确需修改的, 应重新办理《建设工程规划许可证》:涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的;市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。
2. 对于严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋, 仅因为施工误差、测量误差导致产权登记实测面积大于规划审批面积或竣工验收建筑面积的, 应要求开发建设单位补交相关的配套费等, 但不宜对其进行处罚。
3. 对于未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋, 产生面积差异的, 应由规划部门根据有关规定进行处理。
(二) 加强房地产销售管理
1. 房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后, 房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已预售的房地产在建筑工程施工过程中, 对公共设施部分不得随意变更设计;如确需变更设计的, 应征得全体受让人同意。
2.《商品房销售管理办法》规定, 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化, 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内, 书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的, 视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的, 买受人有权退房;买受人退房的, 由房地产开发企业承担违约责任。
3. 各房地产开发企业在预售商品房之前, 应委托具有房产测绘资格的测绘单位按设计图纸尺寸对房屋进行建筑面积预测算, 绘制房屋分层分户平面图, 并将每套房的面积结果编制成《预测房屋建筑面积结果通知书》交给委托人, 作为申办房屋预售登记和签订预购房合同的资料之一。为避免预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不同, 测绘部门必须在《预测房屋建筑面积结果通知书》上注明上述各项房屋建筑面积是依据什么时候的图纸进行预测的数据, 不是实测建筑面积;当发生设计变更影响到面积时, 应委托面积测算单位重新进行测算。
(三) 加强工程竣工综合验收的管理
建设工程竣工后, 建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的, 不予核发《规划验收许可证》, 不予办理房地产权登记, 不得投入使用。擅自变更建筑设计 (包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量) 的不予进行规划验收。
(四) 加强房地产登记的管理
1. 商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时, 房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核, 实测面积复核无误后方可用于结算和登记发证。
2. 商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时, 房地产开发企业应保证按《商品房销售管理办法》第七条的规定对面积差异进行处理, 并在商品房移交凭证或正式发票上对面积差异的处理方式进行说明, 否则房产登记发证机关将不予受理其产权登记申请。
(五) 加强房产测绘管理
因房产测绘机构测算错误导致面积差异的, 有关管理部门应按照相关规定, 对房产测绘机构处以责令限期改正、罚款、建议降低或取消房产测绘资格等处罚。
二、明确面积计算标准
(一) 统一建筑面积计算标准
《房产测量规范》中有关房屋建筑面积计算及共有建筑面积的条款不应用列举法说明, 而应对计算全部建筑面积、一半建筑面积和不计算建筑面积以及套内建筑面积、共有建筑面积、不应分摊的公共建筑面积等的范围作出定义, 然后对一些特殊情况作补充说明 (如室外楼梯等) 。这样, 即使出现新的建筑形式、使用功能等, 只要严格按照这些定义来区分, 就能很快把握计算方法, 避免一事一议的现象。例如:在满足计算建筑面积基本条件的情况下, 将计算全部建筑面积的范围定义为全部封闭的部位, 将计算一半建筑面积的范围定义为不封闭的部位。又例如:将现在的套内建筑面积改为“户内建筑面积”, 引入户 (权属单元) 、分户用房 (权属范围) 界线的概念, 这样既适用于成套房屋, 也适用于非成套房屋。
(二) 区分不同层次的面积
第一个层次是套 (户) 内建筑面积, 即入户门之内、建筑分户界线内的面积, 这是供消费者合理使用的面积, 这个面积不涉及分摊问题;第二个层次是按建设部或地方政府的规定可以列入销售时计价的合理分摊的建筑面积;第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建筑面积 (包括公共配套设施) 或在小区之中所占的权益百分比。不管采用何种计价方式, 这三个层次的面积数都应在销售时及权属登记中列明。
套 (户) 内面积是业主可以独立使用 (包括装修、出租) 的面积, 也可以作为供暖、空调等收费的计价面积。销售的建筑面积是计价的标准面积, 是产权证中应注明的每套住房的建筑面积, 可以用于再销售转让的面积。
消费者在购房时, 可要求开发企业出示由测绘部门核发的房屋测绘成果报告书和房屋平面图, 并把套内建筑面积及分摊的共有建筑面积等相关内容在购房合同中注明, 从而大大减少由于房屋建筑面积引发的购房合同纠纷。
三、简化办事程序
理想的办事程序是在房屋建设各阶段均采用房产测绘单位测算的建筑面积。这样, 在房屋建设过程中只会出现两个面积:前置建筑面积和登记建筑面积。这样做的好处有:
第一, 建筑面积计算的依据、方法等高度统一。测绘部门能建立完整的图形库和较为完善的测绘成果档案资料, 形成测绘成果再利用的有效管理链条, 为房屋产权登记及日后房屋面积纠纷和司法部门的房屋拍卖和裁决等提供有力的面积依据。
第二, 便于管理。在房屋权属登记过程中, 当出现购房合同面积与测绘部门提供的实测面积不一致时, 产权登记部门可依据房屋测绘成果报告书和房屋平面图很快找到原因, 采取有效措施及时纠正上述情况的发生, 避免了开发企业与消费者之间矛盾的产生, 维护消费者的合法权益。
第三, 提高办事效率, 减轻房屋建设单位的负担, 避免重复测绘, 减轻了设计、规划等部门的工作压力。
面积测算 篇7
1.1 建筑面积。
建筑面积的概念形成于计划经济年代,那时的投资计划、规划设计、统计口径,只要涉及到房子的数量,仅有建筑面积这一个指标。久而久之,人们只要提到房屋首先想到的就是建筑面积,可以说建筑面积这个概念在人们心中根深蒂固。
1.2 共有建筑面积。
1993年国家实行住房制度改革,将原来由国家、单位、集体包保的住房推向市场化、商品化。原有的诸如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等共有建筑面积,一下子改变了其原来的福利属性,必然要分摊到每家每户。于是,隐性的共有建筑面积从后台转到了前台,成为计算住宅面积的一个重要指标。
1.3 成套建筑面积。
1995年原国家建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,首次提出成套房屋建筑面积的概念,规定在商品房销售过程中推行按“套”交易。
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。其换算公式是:成套建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。
2 当前共有建筑面积测算与分摊存在的主要问题
现在,国家积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。但由于我国地域广阔,实际情况千差万别,所以在推行的过程中大体上有三种方式。一是仍按房屋建筑面积(含应分摊的共有建筑面积)销售;二是按套内建筑面积销售(不含应分摊的共有建筑面积);三是按“套”销售,一房一价。随着建筑结构、形式和种类的不断演变,各种问题层出不穷。
当前主要存在以下问题:(1)开发商为追求开发利润最大化,商住楼一至二层,有的甚至一至四层设计为营业用房。其上部的住宅部分单独设计通行楼梯,对于这部分的楼梯面积,是否算作应分摊的共有建筑面积,确实存在争议。若按照谁使用谁分摊的原则应该分摊给上部住宅,若按照谁受益谁分摊的原则应该由开发商承担。(2)《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》在计算阳台面积等方面存在差异。这种因适用规范不同而造成面积差别,有时直接导致了房屋面积纠纷的发生。开发企业或者设计部门的建筑专业人员,往往依据《建筑工程建筑面积计算规范》和设计图纸计算房屋面积,并作为销售合同的面积;而在办理预售许可时,房产测量机构则是按照《房产测量规范》计算建筑面积;国家的规范与规范之间存在的差异,更容易引起老百姓的误解。(3)商品房按“套”销售的方式推广难。各地的实践表明,房屋开发商接受按“套”计价,不接受的反倒是购房者,因为购房者总是担心开发商会在面积上玩花样。(4)由于现行《房产测量规范》对于面积分摊的规定比较原则,对一些具体问题没有明确界定,实际操作中取决于测量人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中,角度不同,直接决定分摊办法的合理性,在缺乏一个明确的取舍标准时,分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性。
3 解决共有建筑面积测算与分摊的有效办法
3.1 商住楼为住宅部分而设置的楼梯通道,这部分面积算作共有面积分摊给住宅用户显然不合理。
实践中我们的做法是:在以整栋楼为单位制作楼盘表时,将这部分面积算作共有面积,虚拟一个用户单独登记这部分面积,权属归整栋楼的住户所有。在物业管理中,当住宅共用部位共用设施维修时,由住户按面积比例承担费用。
3.2 两个规范关于房屋面积测算不一致,有关学者论述较多,我觉得如其说三道四,还不如认真领会适应。
依据《房产测量规范》测绘的面积,适用于房屋登记、房地产市场管理、计划管理、财税征收。而依据《建筑工程建筑面积计算规范》确定的房屋面积只适用于建筑工程项目管理,正如《建筑工程建筑面积计算规范》前言中所述:这个面积是“为满足工程造价计价工作的需要”。老百姓由此产生的异议或误解可以理解。只要有关部门的管理者能够耐心解释清楚,这个问题不难解决。
3.3 对于房屋销售的计价方式,只要是出于真实意愿的表达,
用户不论采取何种计价方式与开发商达成协议,法律都将予以支持。在现阶段,按套内建筑面积计价的方式更容易为购房者所接受。因为按套内建筑面积计价在方法上比较直观,购房者自己也可以丈量计算,且套内建筑面积不牵涉分摊问题,所以不会引起争议。
《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《房屋登记办法》规定自2008年7月1日起施行房屋登记簿制度。在登记簿中房屋基本状况页面,新增加了套内建筑面积、分摊共有面积和专有部分面积。这就在法律上确立了房屋面积的测算与分摊模式。
3.4 房屋测绘人员要有良好的职业操守,恪守社会公德。
在面对复杂的分摊关系时,要熟练掌握法律;严格执行规范;灵活运用合理性。《房产测量规范》规定“产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行”。我们应该清醒地认识到,这是解决面积分摊纠纷的一种最佳方式。在实际工作中,一般应先要求产权人提供关于共有面积分摊方案的书面文件,或者与购房人达成的共有面积分摊协议。如果双方达不成协议,房屋测绘部门应从合理性出发,提出最佳分摊方案,促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性,如果任意一方提出异议,根据物权法定的原则,双方应请求依法确权。
摘要：《物权法》、《房屋登记办法》实施以来,老百姓对于自己购买的房屋的面积越来越关注。这几年,房屋买卖双方产生纠纷的焦点主要集中在房屋共有面积的测算与分摊上,这也正是房屋测量中的老大难问题。本文从一个中介者的角度,本着公平、公正的原则,以维护开发商和住户的合法权益为出发点,根据多年在实际工作中的探索和调研,对房屋共有面积的测算与分摊等有关问题提出有效的解决办法,供大家参考。
浅谈房屋面积测算的基本作业流程 篇8
房屋面积测算是指利用测绘技术和方法, 采集房屋的相关数据, 对房屋的水平面积进行计算。测算的面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。目前, 全国各省市按照《房产测量规范》 (GB/T 17986-2000, 以下简称《规范》) 的原则要求纷纷制定符合本地区的房产面积测算细则, 有效地促进了我国房产事业的发展。但各地方制定的细则只对房屋面积计算的范围作了详细的规定, 而对测算的作业流程缺乏详尽的设计。
结合多年来的生产实践, 总结出一套行之有效的工作程序和方法 (如房屋面积测算流程图) , 对提高工作效率, 保证测算质量, 具有促进作用。
2 房屋面积测算的作业流程
2.1 测前准备工作。
房屋面积测算主要目的之一是为房产产权、产籍管理提供测量数据, 在准备工作上除了一般测量关于人员、仪器、车辆的准备外, 还有其自身的特点: (1) 要明确面积测算的基本单元的范围 (如私人住宅, 以幢为基本单元, 商住楼以户为基本单元等) ; (2) 要委托人清晰注记所要测算基本单元的单元号 (一般受理委托时, 要求委托人提供建筑设计图纸, 可直接在图上注记) ; (3) 要咨询委托人房屋现实情况, 若房屋正在建设或所编定的基本单元无界线划分, 则不存在实测的基础; (4) 要根据委托人提供的资料和信息, 拟定测算的方法和测量使用的仪器。
2.2 外业实地测量。
外业测量主要是实地采集房屋边长数据, 绘制测量草图, 基本规定如下:
(1) 实测房屋边长应采用经检定合格的设备, 如钢卷尺、手持式测距仪、全站仪等。
(2) 测量过程应遵循先整体, 后局部, 先外后内的原则。
(3) 未分户分割的房屋边长尺寸按层测量, 已分割为若干户 (基本单元) 的房屋边长尺寸按户测量, 共有建筑面积按层测量 (层内多户共用的公共部位需单独测量) 。
(4) 测量边长时要独立丈量两次, 两次丈量较差符合限差 (公式 (1) ) 要求时, 取中数作为边长值。
其中:△D为两次丈量较差, D为边长, 单位:米;当D<10米时, 以10米计。
(5) 当房屋存在如圆形、弓形等不规则图形或房屋边长较长不能直接丈量时, 应使用全站仪实测图形特征点点位坐标, 通过解析法计算面积。
(6) 实测房屋边长, 数据取位至0.01米。
(7) 边长测量记录应在实地完成, 不得依据事后回忆或涂改。
(8) 房屋实地测量时必须绘制草图, 按《规范》要求绘制;边长数据要按照下面第3.1项进行数据处理后注记在草图上。
2.3 内业数据处理, 面积计算。
此项工作主要是根据测量的房屋边长数据, 采取适当的方法平差处理后, 对房屋的建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积和产权面积进行分摊计算。
2.3.1 数据处理。
(1) 将房屋外边长与室内分段边长之和作比较, 较差在限差 (公式 (1) ) 范围内, 以房屋外边长数据为准, 分段丈量的数据按比例进行配赋:
其中:-第i段边长改正后的边长值 (用于面积计算)
di-第i段边长测量值
Vi-第i段边长改正数
K-边长改正系数
D-外边长测量值
Σdi-分段边长测量值之和
(2) 房屋边长数据平差处理后, 边长数值要满足几何条件的要求 (如分段边长之和等于总边长、矩形对应边相等等) ;若出现矛盾, 要对边长改正数作适当处理:分配后剩余误差较小时, 可以不作改正。
(3) 对于商住楼基本单元的面积测算, 如果套型相同, 应保持参与计算面积的单元边长数据相一致, 避免造成套型完全相同而面积不相等的情况出现 (若按不等面积办理产权登记, 会引发不必要的矛盾) 。
2.3.2 套内建筑面积 (ST) 的计算。
套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积;套内建筑面积和以ΣSTi表示。
2.3.3 共有建筑面积的分摊计算。
关键在于划分共有建筑面积的服务范围, 一般可将经规划部门核准备案的建筑设计图上对于共有部位名称和功能的描述作为划分的依据, 填写“共有建筑面积分摊认定表”, 确定分摊范围。对于多功能综合楼, 主要划分为以下六级分摊面积:
(1) 幢的共有建筑面积 (ΣSF1) , 指为整幢服务的公共面积, 按幢分摊。
(2) 功能区间的共有建筑面积 (ΣSF2) , 指为部分功能区服务的公共面积, 在所服务的功能区间分摊。
(3) 功能区内的共有建筑面积 (ΣSF3) , 指为某一个功能区服务的公共面积, 在此功能区内分摊。
(4) 层间共有建筑面积 (ΣSF4) , 指为某功能区内部分层服务的公共面积, 在所服务的层间分摊。
(5) 层内共有建筑面积 (ΣSF5) , 指专门为本层服务的公共面积, 在本层内分摊。
(6) 层内部分单元共有建筑面积 (ΣSF6) , 指仅服务于层内若干户的公共面积, 在所服务的若干户内分摊。
按《规范》要求, 应分别计算各级分摊面积, 采取由上至下 (由 (1) → (6) ) 方式逐级进行分摊;本级的共有建筑面积应参与分摊上一级的共有建筑面积。
2.3.4
房屋总建筑面积 (SZ) 的计算, 指按房屋外边长计算各层建筑面积 (包括外墙以外的阳台、室外楼梯、独立门卫室等面积) , 取各层面积之和。
2.3.5 各套 (户) 房屋产权面积 (SE) 的计算。
假设各套房屋最终所分摊到的共有建筑面积为δS, 则:SEi=STi+δSi (i为套的编号) 。
2.3.6 面积计算检查, 按以下3式进行。
其中:套内建筑面积和、共有建筑面积和、总建筑面积应分别单独计算, 不能通过等式关系计算其中某一个建筑面积 (如不能用套内建筑面积和加上共有建筑面积和来计算总建筑面积) 。
(1) 总建筑面积=套内建筑面积和+各级共有建筑面积和:
(2) 各套所分摊的共有建筑面积和=各级共有建筑面积和:
(3) 总建筑面积=各套房屋产权面积和:
上述3式的允许误差均为±0.005N (单位) , 其中:N为相应公式中参与计算的单元套数与共有建筑面积个数之和。
2.3.7
面积计算过程取位至0.0001米, 计算结果取位至0.01平方米。
2.3.8
各类面积应独立测算两次, 面积限差按《规范》二级精度的限差要求。
2.3.9
房屋面积分摊计算结果满足精度要求后, 要编制单元面积明细表和共有建筑面积分摊明细表。
2.4 测算成果复核。
主要检查测量草图边长尺寸是否满足图形几何条件的要求, 房屋面积计算方法是否正确, 共有建筑面积的划分与分摊计算是否合理, 各类面积计算是否符合精度要求;委托人提供建筑施工图纸的, 应参照图上标注的尺寸进行校核, 相差太大要分析原因, 必要时到实地复核。成果复核是面积测算作业流程中非常重要的一环, 未经过复核的成果不能交与委托方。
2.5 测算成果验收。
成果验收是指由委托人确认有关面积测算成果是否已达到委托要求, 出具认可意见书。测算成果通过验收后, 测量人员要及时整理各个环节的相关资料, 编号归档。
结束语
房屋面积测算是一项政策性较强的测绘工作, 涉及到群众切身利益, 社会影响大。探讨面积测算的基本作业流程, 有利于进一步规范测算工作的操作步骤, 保证测算成果质量, 并可以加深人们对面积测算基本过程的了解, 一定程度上化解当前因房屋面积引起的社会矛盾, 具有一定的现实意义。
参考文献
[1]国家质量技术监督局.GB/T17986.1-2000, 房产测量规范[S].
[2]国家质量技术监督局.GB/T17986.2-2000, 房产测量规范[S].
计算机在房产面积测算中的应用 篇9
1 产权面积测算内容
房屋面积在计算的过程中主要是水平面积的计算和测算, 表现为当前房屋总面积与用底面积测算两种形式、其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。根据房产测量规范称其它计算房屋建筑面积的有关规定和规则, 能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件:具有上盖;有围护物;结构牢固, 属于永久性建筑物;可作为人们生产或生活的场在现实房产交易过程中, 是以房产的产权面积为依据, 确定价格进行交易的, 因此, 在房产面积测量中, 我们着重关注的是房产产权面积的测量。房产产权面积分为两部分, 即套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
2 套内面积计算与共有建筑面积分摊方法
在当今房产的交易中, 都是以套为交易单位, 但是具体衡量标准还是以房屋面积为主要标准。在进行房产的权属登记或者发证时, 也是以套 (户) 为单位的, 所以有必要了解成套房屋面积的有关规定。
2.1 套内建筑面积计算
套内面积是整套房屋中套内体面积、套内阳台面积和套内房屋使用面积组成的, 是在实际工作中科院使用各种尺子及公式计算出的面积。实际工作中, 可以按套型的中线尺寸直接计算套内建筑面积, 但阳台面积则应按外墙尺寸计算:即按使用外墙至外墙尺寸计算阳台面积, 当两阳台相邻共用一公共墙体时, 此时对公墙的尺寸使用中线尺寸。
2.2 共有建筑面积的计算
共有建筑面积是为整个小区服务的建筑面积, 其中包括各个基础设施面积与管理用房。共有建筑面积可以分为三类, 即全幢共有的建筑面积、功能区共有的建筑面积和层共有的建筑面积。
2.3 房产面积测算的主要方法a.直接测量法
直接测量法是不需要利用被测量与其他实测量之间的函数关系进行额外计算, 可以直接通过测量值进行公式计算的方法。是当期房屋建筑面积测量过程中使用最多, 最普通的计算方法, 是通过采用卷尺或者手工测量工具对房屋的长宽进行测量然后通过公式计算出数值的方法。
b.间接测量法
由于某种原因的影响和制约使得在测量的过程中不能够直接测量到所需要的数据, 而不得不采取其他途径, 通过几何条件, 或解析方式间接得到边长, 从而得到建筑面积的一种方法。如解析测量法、图解法等。
2.4 共有建筑面积的分摊
共有建筑面积是产权归户主与开发商共同拥有的小区建造面积, 因此在共有面积分摊的过程中是按照谁使用谁分摊的原则进行的。将共有面积根据相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。共有建筑面积分摊计算的基本公式是按相关建筑面积比例进行分摊, 计算各单元应分摊的面积。
3 房产测量软件BMF在房产产权面积计算中的应用
随着当前房地产开发的不断增大, 房产测量软件在其使用的过程不断的增大, 应用范围逐步的扩大。房产测量软件是计算机技术发展的产物, 是计算机软件的形式的一种, 其在房产开发过程中的主要功能可分为绘图和分摊计算两部分。绘图部分可以完成房产产权平面图的绘制及编辑, 是通过计算机控制程序对数据进行分析计算的过程, 并自动填入结果报告书之中, 由计算机直接输出。计算部分比较灵活, 可在人工干预下对已标注性质的公用面积进行分摊。利用软件BMF进行房产项目测量的主要步骤如下:
3.1 新建测绘信息
这是进行测绘计算的前期准备工作。测绘信息包括项目信息、幢信息及楼层户室单元信息。项目可以包含一幢也可以是多幢。一般把测绘部门收取的一个委托案件设定为一个工程项目, 将与之有关的基本测绘信息输入, 为后期的编辑和查询提供依据, 同时作为成果输出时, 相关测绘信息的填充。
3.2 绘制图形
通过计算机系统软件对当前建筑物建筑面积进行测量的基础和关键, 是计算机在面积测算中的主要应用形式。首先必须绘制出房屋分层分户平面图, 分层分户平面图要求反映出各公摊面积的范围, 各套 (户室) 套内建筑面积范围。房产分层分户平面图绘制的正确与否, 以及精度的高低, 直接关系到房产项目中相关面积的提取精度, 从而影响后面房产面积的分摊和计算。
3.3 设置当前楼层, 添加面积属性
在进行编辑面积线属性信息之前, 先设置当前楼层, 将这个楼层所在的图形设置为当前图形。之后, 在当前楼层下, 根据系统提供的相关面积线提取按钮, 根据实际调查和设计情况, 依次添加各部位的面积属性。
3.4 生成墙体
在商品房的面积分摊计算中, 根据房产测量规范, 只有半外墙是公共面积, 用来分摊的。而我们开始绘制的房产标准信息图, 都是绘制的实体的墙中线, 所以在分摊前, 还需要生成半外墙。生成墙体的方式是点击菜单“面积”下的“生成墙体”, 用鼠标去框选需要建墙的实体, 根据命令提示, 输入墙的宽度, 这样就可以把绘制的墙体中线变成实际厚度的墙体。
3.5 分摊区划分
当所有的面积线信息的属性添加完毕后, 就可按照实际幢分摊的情况进行分摊区划分。功能区的划分。
3.6 分摊关系指定
通俗讲, 就是要指定哪个共用区是分摊到哪几个功能区上的, 也就是创建分摊关系树的过程。分摊关系树的指定就是将分摊最高级的共用区首先添加到分摊树中, 然后依次将次一级别的共用区添加到分摊关系树中;最后, 选中某一共用区, 将功能区按照实际分摊情况添加到相应的共用区下面即可。