工作量测算（精选9篇）
工作量测算 篇1
黑龙江省二九零农场位于绥滨县境内, 是一个东北边陲小镇。由于人员和经费实际情况, 有效地评估工作量对于提高社区慢性病防控工作效率, 为大规模调查做好成人力资源和经费预算有实际意义, 因此本文通过二九零农场场部慢性病建档工作的实践, 就慢性病病患建档工作进行探索。
1 材料与方法
由农场卫生科采用问卷调查和访谈法收集信息。居民健康档案按照《国家基本公共卫生服务规范》 (2011版) 建立。为更好地进行建档工作量测算, 抽取2013年4月1日至2014年3月31日期间建立的, 高血压、糖尿病、冠心病、脑卒中和恶性肿瘤病患的档案, 并针对高血压病患的档案资料数据进行分析。
2 结果
2.1 基本情况
二九零农场包括场部 (包括学校、幼儿园) 、五个分场、两个社区、一个装卸队, 现有人口23 814人, 土地面积801平方公里, 其中场部的面积为5.3平方公里, 人口数11 976人, 本次调查范围以场部为主, 做居民健康档案管理工作共计10人, 其中医生5人, 护士5人。
2.2 慢性病病患建档情况
五种慢性病病患建档共2147份, 通过建立档案, 审核合格后录入计算机, 完成2147份档案完整地建立共用4555.8个小时, 折合569.5个工作日。详见表1。
2.3 高血压病患建档所用时间测算
以高血压病患建档工作为例, 建立一份档案需要采集个人基本信息表 (包括姓名、性别等基础信息和既往史、家族史等基本健康信息共34项) 、健康体检表 (包括一般健康检查、生活方式、健康状况及其疾病用药情况、健康评价等134项) 、高血压患者随访服务记录表 (33项) 和居民健康档案封面 (13项) [1]。为方便计算, 只计算填写一次随访记录的时间。建档工作为5名医生5名护士共同建档, 审核只有5名医生进行审核, 合格后由5名医生5名护士录入。高血压病患共建档1 041份, 建档工作用时统计见表2。
2.4 不同方式建档所用时间测算
不同方式建全一份完整的高血压病患档案所用时间不同, 见表3。
3 讨论
3.1 建档工作中测算的意义
近年来政府十分重视公共卫生服务均等化问题, 实施国家基本公共卫生服务项目是促进基本公共卫生服务逐步均等化的重要内容, 城乡居民健康档案管理是公共卫生服务项目之一。由于农场系统地域广阔, 人员相对较少, 在建档工作中, 交通、经费及人员等诸多问题的存在, 工作中应不断摸索、不断完善, 掌握工作量, 使有限的资源得到有效的和合理的应用, 为政府或有关部门制定筹资与补偿相关政策, 为开展更大规模的卫生防病工作提供参考依据。
3.2 时间测算
本文不同方式建一份高血压病患档案所用时间为:采用入户调查建档为2.2小时, 健康体检建档为2.81小时, 门诊建档为2.10小时。以健康体检时建档时间最长, 但如人群集中, 可节省入户调查的路程时间。组织社区老人集中健康体检是建档的重要方法。平均建一份高血压病患档案所用时间为2.26小时, 如果按理想状态全民建档, 以此估算11 976人建档需要27 065.8小时, 折合3 383.2个工作日, 如10名工作人员全部参加建档, 要338.3个工作日。
参考文献
[1]国家基本公共卫生服务规范 (2011年版) .
工作量测算 篇2
浙江省国家税务局文件
浙国税发„2012‟37号
浙江省国家税务局关于开展营业税改征增值税
试点评估测算调查工作的通知
各市、县国家税务局(不发宁波),省局直属税务分局：
为全面评估营业税改征增值税试点对我省经济税收的影响，分析交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税税收政策效应，经研究，省局决定开展营业税改征增值税试点有关数据的评估测算调查工作，现将有关事项通知如下：
一、工作目标
根据•财政部国家税务总局关于†营业税改征增值税试点方案‡的通知（财税„2011‟110号）和•财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税的通知（财税„2011‟111号）等有关文件精神，分析交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税后，对我省增值税一般纳税人
税收负担和税收收入的影响。
二、调查任务
（一）调查内容。现有一般纳税人接受交通运输业服务、有形动产租赁服务和接受部分现代服务业服务产生的增值税抵扣情况。其中，一般纳税人接受交通运输业服务产生的增值税抵扣情况由省局统一采集。
（二）调查对象。此次调查采用抽样调查和重点调查相结合方式，每个县（市）局抽样调查一般纳税人（典型）样本不少于200户，重点调查一般纳税人（典型）样本不少于10户；杭州市每个城区局（包括萧山、余杭区）抽样调查一般纳税人（典型）样本不少于300户，重点调查一般纳税人（典型）样本不少于15户。省局直属税务分局抽样调查一般纳税人样本不少于10户。
（三）调查时段。以2009-2011年度一般纳税人样本实际接受相关服务的数据为基础，分析计算由此产生的增值税抵扣增减变化情况，推断整个地区一般纳税人可能产生的增值税抵扣增减变化情况。
三、调查要求
各地应成立由分管领导参加的调查小组，由专人负责此次调查任务，组织税务调查人员和纳税人学习财税„2011‟110号、财税„2011‟111号及其他有关试点的文件精神，统一思想、统一政策依据、统一调查口径，尽快将•营业税改征增值税试点调查表一（接受有形动产租赁服务抵扣情况）‣和•营业税改征增值税试点
调查表二（接受部分现代服务业服务抵扣情况）‣（调查表样式详见附件）发放给一般纳税人样本单位进行填报。抽样调查可采用会议形式进行布置，重点调查必须有税务调查人员上门指导纳税人开展调查工作。调查总结报告应总结本次调查评估测算的开展情况，分年度表述调查样本的有关数据，并根据样本情况对本地区所有一般纳税人增值税抵扣增减情况（分三年度）进行推断预测。
四、时间安排
县（市）国税局应于3月底前完成调查任务，写出调查总结报告，随•营业税改征增值税试点调查汇总表‣（调查表样式详见附件）一并上报市地国税局，市地国税局汇总后于4月3日前通过省国税局内网站的“资料中心”上报省国税局（货物和劳务税处）。省局联系人：徐海平（联系电话：0571-85270865，***）。
附件：1.上海试点的交通运输业和部分现代服务业征收品目
2.营业税改征增值税试点调查表（一、二）和营业税改
征增值税试点调查汇总表
二Ｏ一二年三月十六日
（附件见电子文档）
信息公开选项：主动公开
浙江省国家税务局办公室2012年3月16日印发
工作量测算 篇3
一、开展标准成本测算工作
标准成本测算报告为构架、标测表体系为依据的标准成本测算体系可以为公司各产品分料、工、费等部分制定一套准确、可行、具有实际参照意义的标准成本。由于制定标准成本所需要的数据信息较大, 因此前期准备工作必须做到完善。首先要掌握该项目各项成本要素的实际发生情况, 这就要求测算人员深入生产车间对原材料消耗、装配工时、工装工具消耗等实际生产数据进行记录, 确定数据构成的可行性与合理性;其次根据成本费用资料的特点, 建立一套完整的成本收集、分析的标准化体系表格;再次, 对各部门进行资料的收集, 主要包括材料定额、工时定额及其采购价格等相关的成本构成;最后到生产现场进行分析装配过程中装配数据的准确性。这一系列工作就是标准成本测算。之所以建立标准成本测算体系, 就是要通过以上几项数据的整理与分析, 核算标准成本, 之后进行与实际成本的比较, 论证标准成本的合理性。
(一) 设计标准成本测算系列表格
标准成本测算系列表格是搜集项目各方面基础数据的一套重要工具。它由若干张基础表格构成, 每张表格含有系的数据需求内容和准确的数据逻辑关系。依照主管业务内容不同分发给不同主管部门, 针对数据获取复杂程度限定不同时间长度填写完成交回测算, 再由测算人员前往生产车间进行了解、核实, 以获取最真实、最直接的项目生产信息。
设计标准成本测算系列表格时测算相关人员进行了详细考察和论证, 内容包括: (1) 数据到底应该精确到什么程度; (2) 哪些数据生成单位和职能部门是可以取得的; (3) 数据信息的精确程度对测算结果有多大影响。经研究, 标准成本测算系列表格确定了数据落实到单件标准产品、无法分离的费用应采用公允的分摊原则等要求, 规范了数据信息的准确性和合理性。
标准成本测算系列表格限定了详细的填写单位, 这些填写单位的划分是测算按照公司业务职责严格划分的, 大多数表格需要2个或2个以上部门配合完成, 填写的数据内容精确到行和列。参与填写的各部门不必关心其它部门所填写的数据内容, 而测算所需数据信息会在填写完成后由表内公式自动生成。
(二) 落实各单位数据汇报责任和规范数据合理性
正如上文所述, 标准成本测算系列表格限定了详细的填写单位, 那么标准成本测算数据也具备了合理有据的信息责任, 从而强化了数据的规范性和合理性。与此同时, 测算主管单位抽调部分人员深入生产一线, 对搜集上来的标准成本测算数据进行逐个了解和核实。
在核实中我们发现, 一些数据的提供过于模式化, 大多数非常规的对测算结果存在直接影响的变动并未体现出来。每个项目都具有与众不同的成本消耗点, 在现场了解相关信息数据过程中, 测算人员修改了部分不符合生产实际情况的数据, 诸如班组人数、实做工时、月产量等, 使数据更加真实反映项目现状。
(三) 生产现场采集数据信息
为充分掌握作业现场数据信息, 提高数据的可信赖程度, 测算人员在生产现场进行了一系列测量工作。
在装配工时数据采集时我们发现, 大多数生产工人、工装设备、工具和工作环境都是一样的, 因此标准工时在这种反复从事相同工作的流程性岗位比较有代表意义。
标准工时=标准作业时间+辅助时间, 而标准作业时间由工艺过程决定, 主要为直接增加产品价值的人工/机器时间消耗。对标准工时的降低只能通过工艺改善和辅助时间降低。测算中, 测算人员主要使用了直接观测法, 即使用秒表进行直接测量的方法。测算选择一般熟练员工在正常环境下作业, 进行时间测量;根据工序性质不同选择使用了多次测量和连续测量两种方法。测算出正常工时后, 再进行宽放率的测算。对一些特殊的工种, 如体力消耗较大的工种, 宽放率予以适当放宽。
除此之外, 生产线标准作业工人人数也是工时测算的重点。根据生产单位提供的生产线工区工位图, 测算人员逐个核对了每条生产线的工位数量, 了解了目前不同工位装配工人的配备程度。
(四) 分析确定各环节标准成本
搜集到了标准成本测算所需要的各项数据信息并详细验证了其真实性和准确性后, 测算开始分析这些数据信息, 同时实施对测算目标各环节成本的计算确定工作。
二、形成标准成本测算工作报告
标准成本测算的结果是通过标准化格式的“某项目标准成本测算报告”来体现的。标准成本测算报告是公司标准成本体系的骨干结构, 也是公司进行标准成本控制的准绳。标准成本测算报告相当于对各项目成本发生金额的立法, 任何不在标准成本测算报告列出却发生的成本和任何与标准成本测算报告内列出的数据有差异的成本均属于异常成本。随之建立的异常成本跟踪、分析、解决或解释体系可以利用标准成本与实际成本相比较的差异, 分析差异产生的原因, 采取相应的措施, 控制费用的支出, 逐渐达到标准成本的水平, 从而可以不断降低产品的实际成本。
(一) 报告概况
测算假设前提是报告的重要环节, 由于项目实际成本情况复杂多变, 测算工作中不可能考虑到所有可能发生的成本情况。为达到标准成本测算要求, 测算对企业实际生产现状进行了反复测算, 最终拟定了一套符合测算要求且被广泛认可的测算前提。这些前提包括:确定产品的年产量、统一全部零件加工的热表处理情况和统一确定所有此类产品的工艺材料耗用定额。项目标准成本总表:是标准成本测算报告的数据汇总, 参考公司产品的出口特性, 表内同时出具了各项标准成本的美元金额和即期折算汇率, 这是标准成本体系需要对项目报价具有参考意义的特性所决定的。
(二) 报告主体
在报告主体中详细列示了测算得出的各项标准成本情况, 包括材料、装配、运输等多个报告模块。其中材料成本将项目单件标准材料成本分类, 分别确定人民币金额和美元金额, 折算汇率使用“概况”中标准成本总表确定的汇率;同时确定了材料的种类和项数。零件加工成本按其加工工艺可划分为钣金、机加等部分分类列示, 同时确定了零件的种类、项数和分工路线。装配成本由人工成本和制造费用等部分构成。人工成本由直接人工和间接人工等部分组成。直接人工核算直接从事项目生产的工人工资;间接人工核算项目所在生产车间管理人员工资中应由该项目负担的部分。制造费用涵盖了项目装配成本中除人工成本外的其他费用, 包括该项目生产所需的周转材料摊销费用、动力费、折旧费及分摊到项目的厂级、公司级制造费用。成品发运成本中包含了产品运输至合同要求的交货地由乙方承担的费用, 并核算至单件产品上。
(三) 报告总结
流动资金需求测算 篇4
一 : 流动资金需求量测算流动资金合理占用额与贷款需求额的测定如何根据企业生产经营的特点，科学合理地测定企业流动资金占用额，并以此为基础，确定不同时期流动资金贷款的合理需求额，以提高资金使用效率。与此对应，金融机构此时需要根据企业的贷款申请，审核企业流动资金贷款要求是否合理，判断贷款风险大小，从而为流动资金贷款决策提供依据。简便实用的企业流动资金合理占用额与流动资金贷款合理需求额的测定方法流动资金的含义与测定公式本文所述流动资金是指企业在生产经营过程中占用的流动资产上的资金，其在数量上等于流动资产总额。流动资金测定公式如下：1．计划流动资金合理占用额＝计划年销售收入÷基期流动资金周转速度＝计划年销售收入÷（基期年销售收入÷基期流动资金平均占用额）2．计划流动资金贷款合理需求额＝计划流动资金合理占用额×基期流动资产短期贷款比率＝计划流动资金合理占用额×（基期短期借款平均占用额÷基期流动资产平均占用额）＝计划年销售收入×（基期短期借款平均占用额÷基期年销售收入）＝计划年销售收入×基期销售贷款比率3．计划短期借款增减变动额＝计划流动资金贷款合理需求额--上年末短期借款余额若该数＞0，表示需要增加相应数额的贷款；若该数＝0，表示不需要增加贷款；若该数＜0，表示需要归还相应数额的贷款。上述公式中：1）计划年销售收入可从企业预算中取得；2）基期年销售收入可从企业基期的损益表中取得；3）基期流动资金平均占用额＝基期流动资产平均占用额＝（基期初流动资产合计＋基期末流动资产合计）÷2有关数据可从企业基期的资产负债表中取得；4）基期短期借款平均占用额＝（基期初短期借款余额＋基期末短期借款余额）÷2有关数据可从企业基期的资产负债表中取得；5）基期销售贷款比率＝基期短期借款平均占用额÷基期年销售收入应用中需注意的有关问题1．在实际应用过程中，为促进企业降低不合理资金占用，加速流动资金周转，提高资金使用效率，对“公式1”中“基期流动资金平均占用额”可根据企业实际情况，按1?8％的比例进行压缩，这样测算出来的结果更能考核企业的管理水平。2．企业在测算时，不仅要将“基期流动资金周转速度”、“基期销售贷款比率”等主要指标多测算几年，以真实反映本企业指标的发展变化趋势和历史先进水平，还要了解国内、国际同行业先进水平，这样便于企业知己知彼，明确目标，通过加强管理，提高资金周转速度来降低资金使用成本，提高经济效益。3．金融机构可以据此合理测定企业流动资金贷款规模，判断贷款是否合理及风险大小。如果通过测算，上述“公式3”的结果为正数，则应该考虑给企业提供必要的流动资金贷款，反之，结果为负数，不仅应拒绝企业不合理的贷款要求，而且要收回相应数额的贷款。4．关于判断企业是否挪用流动资金贷款的一点说明。根据笔者多年的工作体会，下列公式可以参考。企业短期借款全部余额≤存货＋金融机构允许的应收账款＋预付账款＋货币资金＋合理的待摊费用。如符合上述公式，一般来说则表明企业流动资金占用比较合理，没有挪用流动资金贷款；反之，则说明企业挪用了流动资金贷款。资金挪用的具体去向，可以通过分析企业现金流量表，或从资产负债表流动资产其他项目如短期投资、不合理的待摊费用，非流动资产项目如长期投资、固定资产、无形资产等项目中找原因。此外，为防止企业多头开户，多头贷款，金融机构如能建立企业贷款主办银行制度，对于防范金融风险是十分有益的。关于XX有限公司3000万元授信总量的复议报告我行上报的 XX 有限公司 3000 万元授信总量项目，经省分行授信评审委员会评审同意，并经有权人审批，以编号为 XYD2004026 的《 AA 银行江西省分行授信业务批准通知书》核定授信总量 2000 万元。根据该项目的实际情况及企业的资金需求，我行提出申请复议，理由如下：
一、授信项目的必要性及可行性分析1．贷款用途的必要性：2005年该企业已承接各类工程驱动桥订单7280台套，销售收入达1.5亿元。2．贷款项目可行：该公司是我国三大专业工程驱动桥生产厂家。其它二家分别为ZZ集团有限公司和SS机械股份有限公司。该公司产品主要分为两大块，一块是装载机驱动桥，其中型号为ZL15、ZL30、ZL40、ZL50占全国销售市场的25%左右；一块是压路机驱动桥，该产品占全国销售市场的50%左右。压路机驱动桥全国市场90%被其和徐州工程机械集团有限公司占领（数据来源为中国工程机械商贸网）。四川成都成工工程机械股份有限公司主要生产ZL30B、ZL50B、ZL50E驱动桥。从以上数据分析，该公司在装载机驱动桥和压路机驱动桥生产上在全国市场上竞争力较强。同时，该公司在我行授信记录良好，企业 2004 年在我行平均存款达 200 多万元。若发放 3000 万元短期流动资金贷款，我行不仅可获得贷款利息收益 165 万元，同时企业准备将 1000 多万元的工资代理业务委托我行代办，综合效益可观。3．贷款风险可控：2004年底，企业现金比率26.08%，实现销售收入9304万元，作为贷款的第一还款来源而言较为可靠稳定。且担保单位列入省分行公司业务处重点营销客户，省分行已以行发文报 QQ 分行申请集团客户风险限额切分。QQ 分行也已同意将 XX 有限公司纳入集团客户统一授信，并着手切分授信限额 3500 万元的工作。
二、企业 2005 年实现销售收入 1.5 亿元的可行性分析我行的原申请3000万元授信的调查报告预测该企业2005年实行销售收入为1.2亿元，这主要是根据企业1-11月份生产情况进行预测（企业还未作出2005年生产经营规划），现企业实际情况发生了变化，其产品目前供不应求，截止 2005 年 2 月底，企业目前已和主要下游客户实际签订销售合同就达到 150742400 元。企业销售收入比去年增长的主要原因有如下几个方面：
1、2004年下半年因国家宏观调控，该公司的下游企业以消化库存为主、减少购货订单为辅来适应市场的需求。故造该公司2004年驱动桥生产、销售与上年基本持平。进入2005年，国家虽继续实行宏观调控，但国家宏观调控主要是针对房地产、水泥、钢铁、汽车等六大投资过热的行业，故对该企业影响不大。且其下游企业库存已消化完毕，而市场需求量增大，这必然造成驱动桥的销量增加。
2、国家基础建设进一步加大，造成企业今年销量大增。A、根据国务院2004年审议通过的《中长期铁路网规划》，到2020年，我国铁路需要投资2万亿以上。2005年将是我国铁路大规模建设全面展开的第一年，拟新开工项目58个、续建项目48个，总投资达1000亿元。B、2005年到 2020 年前后。我国要完成公路主骨架即纵贯东西和横穿国境南北的“五纵七横”，仅 2005 年投资将达4500亿元，并每年以20%以上的速度增长。因国家基础建设的加大，必然造成工程车辆需求量的增加，而工程车车辆的需求增加，驱动桥的需求量也相应要增加，据《中国工程机械信息网》预计未来 10 年，市场对工程车车辆的需求将以 20% — 30% 以上的速度增长。《中国工程机械商贸网》预测2005年需求量如下表：产品名称 需求（台）100HP以上推土机 6000-7000装载机 25000-28000工程起重机 8000-9000叉车 25000-35000液压挖掘机 12000-14000凿岩台车 1000-1500道路工程机械（含压实及路面机械）9000-11000压路机 7000-90003、企业 2005 年销售量大增的原因是：A、外因方面主要是国家基础建设的加大。其中江西境内浙赣铁路线的改造使得 WW 股份有限公司获得了大量的装载机和压路机的订单，为此 WW 股份有限公司 2005 年对该企业的驱动桥订购同比去年增加近4000 万元。B、内因方面主要是产品质量的提高：去年公司实行的技改，购进了部分现代化设备，使得产品质量进一步稳定和提高，促进市场份额的增加。同比去年，因产量质量的提高，其PR75.23、PR90.23、PR75.27、PS75.91B等大型工程机械使用的驱动桥销量大增，销售收入增加。综上所述，该公司不仅前景较好，且公司 2005 年最少将完成 1.5 亿元销售收入。
三、企业申请流动资金授信总量 3000 万元的合理性〈一〉、企业正常生产需求 根据企业 2004 年未财务报表数据与 2005 年企业销售收入将超过 15000 万元，我行按 PP[2002]412 号文件来测算企业流动资金需求量，具数据如下：1、营运资金需求量A、应收帐款周转率 =545.05%B、2004 年应收账款周转期 =66.05C、存货周转率
=710.15%D、2004 年存货周转期 =50.69E、流动资产周转期 = 应收账款周转期 + 存货周转期
=66.05+50.69=116.74F、流动资产周转率 =（360 天 / 流动资产周转期）*100%=（360/116.74）
*100%=308.38%G、营运资金（需求量）= 销售收入 / 流动资产周转率 =15000/308.38%=4864 万元2、企业的可用资金来源主要有：A、2005 年将实现利润 =2005 年销售收入 *2004 年销售净利润率=15000*1.71%=256.5 万元；B、应收账款平均余额为 1707 万元，今年企业销售收入的增加，必然会产生新的应收账款，但由于企业加大了应收账款的清收力度，故预计应收账与去年持平；C、应付款平均占用额 =(期初余额 + 期未余额)/2=1544.5 万元；D、应收票据 317 万元，因企业为了稳健经营，需备存部分票据以防突出事件，故按 50% 转化为经营性资产，为 158.5 万元。3、企业短期授信需求量企业的短期授信需求量 = 营运资金（需求量）应付款平均占用额新增利润应收票据款（可转化为经营性资产）+企业必备货币资金（今年因生产量的增加，人员工资及管理费要相应增加，故按 200 万元计算）=4864-256.5-1544.5-158.5+200=3104.5 万元。同时企业为了降低采购成本，企业想增加流动资金减少应付账款。根据企业的实际情况，省行核定的 2000万元授信总量是不能满足企业正常生产经营的需求，故需维持 3000 万元授信总量。〈二〉、我行发展需求根据 PP 分行 2005 年工作会议精神，提倡大力发展中间业务和低风险资产业务，我行根据企业的经营状况，加之其主要下游企业为 QQ股份有限公司为我省重点授信客户，故拟与其开展国内综合保理、国内信用证等中间业务，这也需维持 3000 万元授信总量的支持。
四、申请复议结论综上所述，我行认为在促使企业自身加大内部管理的同时，进一步加强和扩大银企全面合作，同意对该企业提供短期授信总量 3000万元（存量），对核定该公司授信总量 2000 万元申请复议。试论加强企业流动资金内部控制的对策研究资金紧张特别是流动资金紧张已成为许多企业发展中共同面临的问题。企业流动资金紧张，既有内部原因，又有外部原因。其外部原因突出地表现为基建规模膨胀，消费基金膨胀，产业结构不合理，使大量超常投放的货币流向获利高的房地产等行业，使企业流动资金增长相对缓慢，加之其后的国家紧缩银根等政策，致使企业外部资金来源不畅，流动资金供应不足。改善外部影响因素，创造一个宽松的外部资金环境固然非常重要，但因其涉及面广，关系复杂，不是一朝一夕，靠一个企业便可以完成的。因而，企业必须立足于自身，挖掘内部潜力，深入分析造成企业资金紧张的内因，并采取有效对策，加强对企业资金的有效控制，以促进资金的合理使用。本文拟从导致企业资金紧张的内部原因入手，来探讨如何加强对资金的内部控制。
一、企业流动资金紧张的内部成因影响企业流动资金状况的内部因素很多，但就目前状况而言，导致企业资金紧张的内部原因主要可概括为下述几方面：1.企业效益差，自补资金不足。一个企业资金运作的好坏，直接影响着企业生产经营的正常开展，影响企业最佳效益的实现。反过来企业生产经营的好坏，经济效益的好坏，又直接影响着企业的资金状况。近年来，我国许多企业特别是国有企业生产经营一直处于疲软状态，经济效益呈现逐年下降的趋势，亏损企业日益增多，亏损面不断扩大。企业经济效益差，亏损增加，导致企业自我积累难以实现，自补资金严重不足，这是造成企业资金紧张的重要原因之一。2.销售不畅，产品积压，资金使用效益差。3.三角债进一步加剧，资金周转严重受阻。4.管理薄弱，造成资金使用效益差。5.投资资金紧张进一步转化为流动资金紧张。当然，造成企业资金紧张的内部原因很多，除上述几方面原因外，诸如企业管理人员素质低，管理意识严重滞后，缺乏资金成本、资金结构及财务风险观念以及内部监督机制不完善等因素，也在某种程度上直接影响着资金管理状况。针对我国企业资金现状，我们应注重从企业内部控制着眼，建立健全资金内部控制制度，以促进资金尽快走向良性循环的轨道。
二、加强资金内部控制制度的对策研究资金控制是企业内部控制制度的重要组成部分，通过资金控制，可确保资金正常周转和合理使用，避免和减少损失浪费。因而加强资金的内部控制，已势在必行。而要建立、健全行之有效的资金控制制度，必须既要注重对资金进行事前的规划控制，资金使用的事中控制，还要进行事后的信息反馈控制。具体应从下述几方面进行：35流动资金需求量测算_流动资金测算
（一）注重资金需求预测，进行科学的事前控制充足的资金来源，是保证生产经营活动正常开展的前提。因而对筹资环节的控制是资金控制的基础。企业必须注重资金的事前规划，科学预测资金需求量，在此基础上，才能据以确定合理的筹资数额。企业应综合考察各种筹资方式和筹资渠道，比较其资金成本和财务风险，实现最优的筹资组合，同时要考虑现有资金量，使现有资金量及新筹资量与资金需求量相平衡。资金需求量的预测方法很多，如定性预测法、趋势预测法、销售百分比法、资金习性法以及预计资产负债表法等。短期资金需求量的预测，一般通过销售百分比法来进行。即根据资金各项目与销售收入总额间的依存关系，按计划期销售额的增长情况来预测需追加的资金量。预测人员首先就资产负债表的资产类项目以及权益类项目进行分析，确立随销售收入增加而增加的项目，并在此基础上确定由于销售增加所需增加的资金量；其次要将计划期内提取的折旧和留存收益作为内部资金来源剔除；最后加上计划期其他零星的资金需要，便形成计划期需追加的资金数量。企业在对资金需求量进行科学预测的基础上，结合企业资金现状和筹资方式，来合理地筹集生产经营所需资金。
（二）加强事中控制，提高资金使用效率对资金的使用环节进行有效的事中控制，是避免资金的盲目、无效使用的重要措施。资金事中控制包括的内容很多，针对我国企业流动资金现状，目前应着重注意下述几方面：1.优化流动资金内部结构，促进资金的有效使用。企业流动资金包括货币资金、储备资金、生产资金、成品资金以及结算资金等多种资金形态。企业应据自身所拥有的资金数量，结合企业生产经营的现状，充分考虑市场的变化，运用现代管理技术，预测企业的销售状况，“以销定产”来合理地安排生产，并组织采购，也即确定各种资金形态的合理比例和最优结构，并据此来安排资金。企业管理部门应对资金的实际使用进行定期的监督和检查，看其资金的实际使用情况与供、产、销计划是否相符，与最优资金结构是否相符。将货币资金、储备资金、生产资金、成品资金、结算资金等始终保持较好的比例和结构，以减少资金在各环节的浪费，加速资金的周转，促进资金的有效使用。2.制定科学的使用政策，加速资金周转。如前所述，目前我国企业一方面面临着资金的紧缺，另一方面又面对的是大量的债权，即无法收回的应收帐款，企业除应加强清理现有债权、债务外，还必须要建立、健全科学的信用政策，以更好地控制应收帐款。健全的信用政策包括信用标准，信用条件和收帐政策三部分。信用标准的确定是信用政策的基础，企业必须根据自己产品所拥有的市场情况，以及自身产品质量、品种、规格及价格等方面的竞争能力，确定合理的信用标准。在此基础上，还必须制定包括规定的折扣期限，信用期限和现金折扣等内容的信用条件，当然，必须既要考虑促销、增加销售，又要考虑可能增加的应收帐款机会成本、坏帐成本和现金折扣成本等。同时，在权衡增加收帐费用和减少应收帐款和坏帐损失之间得失的基础上，还要制定科学的收帐政策，以尽可能减少应收帐款投资、减少坏帐损失，加速资金周转。3.加强资金使用管理，减少资金浪费。企业流动资金的实物形态是多样化的。流动资金每次循环都要经过采购、生产和销售过程，并表现为现金、材料、在产品、产成品和应收帐款等具体形态。企业对各种形态的资金占用均要严格管理。对采购、生产、销售等环节均要建立相应制度严格控制。企业要针对自己的实际情况，制定先进合理的消耗定额，并定期对成本差异进行分析，以发现问题并及时纠正，严格控制开支范围，杜绝一切不合理开支，减少浪费，降低消耗，促进资金合理有效地使用。同时要加强对存货进行管理。存货日常控制的方法很多，有分级分口控制、经济批量控制、ABC控制等，企业应根据自己的实际情况和管理水平，选择恰当的控制方法，对存货的购入、验收以及发出等均进行严格把关，不断调节购进，生产及销售，以保证存货的合理储备。减少存货在出售和耗用中的浪费，加强存货的流动性，尽可能降低存货成本，缩短存货周转期，减少资金的占压，以加速资金周转，相应提高资金的利用效果。4.建立内部银行管理办法，促进资金的合理使用。资金管理已成为企业财务管理的重要组成部分。目前许多企业重视资金筹集和资金分配的管理，而忽视资金运用的管理，企业应加强对资金各使用环节的管理，对各职能部门进行明确的职责分工，在企业内部划分责任中心，树立资金有偿使用的观念，将银行结算机制引入企业内部，建立内部银行，核定各部门的资金定额，并积极组织存款，发放贷款，实行资金的有偿使用，制定合理的内部转让价格，进行内部结算。这样促使各个资金使用部门为了增加“盈利”，千方百计地节约资金，尽可能减少和避免资金的浪费和无效使用。加强自身资金使用的管理，寓资金管理控制于资金的使用过程中。同时，企业管理部门要定期对资金使用和管理情况进行考核，并与职工的利益挂钩，使每个职能部门和每个职工都树立资金管理意识，确立资金成本的观念，并调动其进行资金管理的积极性，加强资金使用的管理，以保证资金的有效合理使用。
（三）注重信息反馈，加强资金事后控制。对资金除进行事前的预测、规划控制，以及使用中的事中控制之外，资金的事后控制也是必不可少的，在一个会计期末或一项经济活动之后，各职能部门要将本部门在该会计期末或该项经济活动之后的资金，变动状况的信息及时地反馈到决策部门，看资金的筹集与资金需求量是否一致，资金结构、比例与企业管理部门的规划是否相符，产品的赊销是否严格遵守信用政策，存货的控制与企业管理部门的要求是否一致，人、财、物的使用是否符合计划或预算，产品的生产是否据销售预测来合理安排等。这样一方面保证了资金管理目标的适当性和科学性，另一方面又可据资金管理部门所反馈的实际信息，随时采取调整措施，以保证资金管理更为科学，更为合理，更为有效。同时，要据各部门的资金管理状况来评定其工作业绩，并与其利益挂钩，真正做到资金管理的责、权、利相结合，从而调动资金管理部门和职工的积极性，以便更好地进行资金管理。加强对资金的事前、事中和事后控制，是促进资金有效使用的重要途径。此外，还要加强企业管理人员和内部职工素质的提高，促使其尽快转变观念，树立现代的资金管理意识，掌握现代管理知识和技能，积极参与资金管理，以促进企业深化资金管理，加速资金周转，提高资金利用效果，从而从根本上缓解企业资金紧张的矛盾。贷款增长适度性的量化分析：基于企业融资需求的视角针传统信贷运行分析方法存在不足。要进一步完善基层央行信贷运行分析体系，应重点从定量分析和需求分析着手，研究新的分析手段和方法。建立企业外部融资需求规模测度理论框架，在此基础上对样本企业贷款增长的适度性进行了量化分析。
一、贷款增长适度性“定量分析”的基本思路银行贷款作为一种间接融资，其基本用途是为满足微观主体在生产、投资和消费过程中产生的融资需求。就此而言，贷款增长是否偏快，应主要考虑这种增长是否与实体经济正常合理的融资需求相适应。以工业企业为例，作为生产性部门，工业企业筹资的主要目的应是为了满足生产经营的需要；换言之，工业企业正常合理的融资需求应与企业产销规模基本匹配。如果工业企业融资量远远低于其产销规模，表明工业贷款投入不足，企业正常合理的融资需求难以得到满足；反之，如果工业企业融资量大大超越其产销规模，则表明贷款增长与实体经济相脱离，部分企业贷款可能未进入实质生产领域或被移用他处。因此，如果以企业产销规模为参照指标，并借助一定的计量方法，就可以测算出样本企业一定时期内与产销相匹配的融资需求规模，再与企业同期实际融资量相比较，就可以对企业融资规模的适度性作出“量化”的判断，进而为贷款增势判断提供更为有力的支撑，这是本文的基本切入点。
二、企业融资需求规模测算的基本框架如前所述，以工业企业为例，要对企业贷款增长的适度性进行定量分析，首先要对企业与产销相匹配的融资需求进行测算。具体而言，影响工业企业生产性融资需求的因素主要包括三个方面：（1）投资性资金需求。主要表现为固定资产的增加，如：企业为扩大再生产、更新设备、扩建厂房等形成的资金需求。（2）流动资金需求。主要表现为流动资产的增加，如：企业增加原材料库存、应收账款上升等，都会导致企业流动资金需求上升。（3）流动负债的变动。流动负债的增加，如企业应付账款、预收账款等上升，会相应减少企业外部融资需求，反之亦然。因此，如果用简化的公式表示，则有：企业生产性资金需求=投资性资金需求+流动资金需求-流动负债增加额由于以上计算结果为企业生产性资金需求的总规模，要确定企业的外部融资需求规模，还应剔除企业内部筹资额。事实上，在现实当中企业内部筹资渠道较为复杂，在报表中难以全面反映，本文使用了企业上年留存利润作为替代指标，则有：企业外部融资需求=企业生产性资金需求-上年留存利润根据以上框架，首先选定企业与产销变动密切相关的一系列财务指标作为“指标库”，运用一定的计量分析方法，观察较长时期内各个指标与企业产销变动的相关程度，就可以大致测算出企业与产销相匹配的生产性资金需求，然后剔除内部筹资因素（即上年留存利润），就可以得出一定时期内的外部融资需求规模，从而为企业贷款增长的适度性分析提供判断依据。这里值得注意的是，企业产销变动具体反映在多项指标当中，但也有一些指标的变动尽管形成资金需求，但却与企业产销关联度不大，比如：某企业大量投资股票，会导致“短期投资”增加，但这种资金需求与企业产销没有直接关系，而是属于企业的一种投资或投机行为。因此，从外部融资需求与产销相匹配的角度分析，本文在测算中选择性地使用了资产负债表中与产销关联度较高的部分指标。
三、工业企业融资需求规模的测算过程1．测算方法的选择。目前，测算企业资金需求量的方法主要有趋势分析法、销售收入资金率法以及资金习性法等。趋势分析法是利用企业资金需求量的历史趋势来进行推算，其应用有两个前提：一是假定事物发展变化的趋势已掌握，并将持续到预测期；第二是假定相关财务变量虽有变化，但不会改变总体趋势。这种方法较为简便，但在市场经济环境千变万化的情况下，准确性欠佳。销售收入资金率法是假定资产、负债、收入、成本与销售额存在稳定的百分比关系，根据不同阶段的销售额来确定企业的资金需求量。其局限性主要是假设资产、负债、收入、成本与销售额的比例关系相对固定，但这一假定经常不符合普遍存在的事实，难以动态反映企业资金需求的变化趋势。资金习性法则是按企业资金变动与产销量变动之间的依存关系，根据资金数量与产销量关系的规律测算资金需要量。将企业资金分为不变资金和变动资金，其中不变资金是企业维持正常运作和经营管理所产生的基本的资金需求，变动资金则是随着企业产销规模的扩大而新增的资金需求，其数学模型为线性关系，即y=a+bx，其中Y为资金需求量、a为不变资金、b为变动资金、x为销售收入，运用回归模型，利用历史资料即可确定a、b参数。该方法既对企业资金各项目之间的历史变化关系进行了量化，又可以利用模型同时考虑不变资金和可变资金两个方面，实用性较好，它也是目前运用较为普遍的资金需求测算方法。本文采用的即资金习性法。2．工业企业生产性资金需求的测算。（1）样本数据的采集。由于测算的质量和效果在很大程度上取决于企业财务数据的历史延续性、真实性和及时性，因此对数据的收集要求较高。本文采用了中国人民银行工业景气监测浙江省500户监测企业数据作为样本，在时间序列数据的质量和跨度等方面都有较好的保证。（2）测算指标的选择。如前所述，从企业融资需求与产销规模相匹配的角度出发，并综合考虑工业景气监测数据的可得性以及连续性，除“销售收入”作为模型估计的参照指标外，本文选择了以下9项指标进行模型测算：①影响流动资金需求的指标。选择了流动资产科目下的“货币资金”、“应收账款”、“存货”、“预付账款”等四项指标。②影响投资性资金需求的指标。选择了固定资产科目下的“在建工程”指标。③流动负债类指标，选择了“应付费用”、“应付账款”、“应付票据”、“预收账款”等四项指标。这些指标均与企业产销密切相关。（3）模型的估计及参数计算。本文使用了1996—2006年浙江省500户工业监测企业的月度数据，并将上述指标值分别与企业产品销售收入进行模型估计（具体过程略），具体参数见表一。表一：企业生产资金需求量回归直线方程（Y=a+bx）模型参数表由此得出企业生产性资金需求量的测算方程为：Y=a+bx=231．0596+0．136598×x，其中x为企业当年销售收入。（4）企业外部融资需求规模的测算结果。利用上述模型参数的估计结果，本文对2001—2006年浙江省500户工业监测企业外部融资需求规模进行了测算，具体结果见表二。表二：2001-2006年500户工业监测企业外部融资需求测算表
四、结论通过以上分析，可以得出以下几点结论：1．本文测算的企业外部融资需求与产销变动相关性较强。从表二数据看，随着产品销售收入的逐年递增，样本企业外部融资需求规模呈现稳定增长态势，表明两者的相关性较强2．以2003年为拐点，样本企业实际银行借款与外部融资需求测算值的差额逐年扩大。2001、2002年，样本企业银行借款反而要低于外部融资需求规模。由此也可看出，2001、2002年样本企业贷款供给相对不足，而2003年贷款增长尽管同样存在偏快现象，但企业贷款规模与融资需求规模测算值却是最为接近的一个。3．2006年样本企业银行借款与外部融资需求的差额达到近年来的最高点。从存量看，当年样本企业外部融资需求的理论测算值为595．8亿元，而同期企业银行借款余额为702．2亿元，两者差额为106．4亿元，占企业银行借款的15%；从增量看，当年样本企业外部融资需求测算值比上年增加了57．9亿元，而当年银行借款新增108．1亿元，两者差额为50．2亿元，占当年银行借款新增额的46．4%。换言之，从2006测算情况看，样本企业银行借款存量中的15%、增量中的46%超越了其正常合理的融资需求，与企业产销增长趋势不相匹配。4．当前工业企业贷款存在“超额需求”的情况。从本文测算的情况看，2006年样本工业企业实际贷款规模要大大高于其外部融资需求的理论测度水平，这一方面印证了贷款增长偏快，另一方面也表明工业贷款运行中存在“超额需求”的情况，也就是贷款实际增长超过了实体经济正常合理的资金需求。分析原因，从经济面情况看，目前不少企业实施多元化经营，资金跨行业、跨区域流动的规模和范围日益增大，企业投资意识日益增强；与此同时，银行体系流动性过剩，融资环境趋于宽松。在这种背景下，企业融资需求旺盛并呈现多元化趋势，一些企业融入的资金可能没有投向生产领域，比较典型的如以制造业集团企业名义贷款，实则用于下属的房地产开发企业，甚至有少数企业将贷款移用到股市进行一级市场操作。上述情况不仅对贷款增长偏快有一定影响，同时也存在较大的潜在风险。对于上述结论，还有两点值得说明：一是本文在测算企业融资需求规模过程中，着重考虑其与产销规模的匹配性，对企业产销规模增长本身是否合理没有涉及，但在具体运用过程中，这一因素也不应忽视。二是本文测算结果显示，2006年样本企业新增贷款的46%超越了其正常合理的融资需求，这一比重似乎偏大。除测算中可能存在的误差因素外，我们认为主要与浙江省工业贷款在全部贷款中的主体地位有关，贷款移用现象多发生在工业企业，如果考察其他行业如房地产业，情况可能相反，也就是企业新增贷款可能远远低于其融资需求增长水平。因此，从整体看，2006年浙江省贷款增长的偏快程度要更低一些。商贸流通公司资金需要量的测算如果预计销售收入为100万元，销售毛利率为10%，管理费用为10万元，资金回款期为3个月（即应收账款周转率），采购货物付款期限为1个月（购货赊付期），存货在途时间为7天，生产周期为5天。问：1.需要多少投入资金才能确保生产的正常运转？2.如果销售毛利率、管理费用保持不变，资金报酬率为10%，此时需要多少资金？3.如果销售毛利率、管理费用保持不变，营业额为200万元，此时需要多少资金？4.如果销售毛利率、管理费用保持不变，营业额为400万元，此时需要多少资金？ 认为存在的问题：（1）生产周期仅5天，资金回款期却为3个月，是否太长？（2）依据所给资料，这里预测的资金需要量不应该是总资金需要量，也就是说不应该包括固定资产需要量，仅指流动资产需要量。（3）赊购额为多少？（4）第2问没有销售收入，无法计算。依据所给资料进行的计算如下：1.因为：（100-销售成本）/100=10%所以：销售成本=90万元因为：应收账款周转率为90天，同时假设销售收入全部为赊销所以：（360×应收账款）/赊销销售收入=90 应收账款=25万元（360×应收账款）/100=90第一种想法：应收账款占用资金=25万元假设没有产成品存货，生产成本=销售成本占用存货资金=90/360天×（7+5）天=3万元[如果要计算材料占用资金，可以采用的公式是：（生产成本×材料比重）/360×30 ] 管理费用占用资金=10/360×（7+5）≈0.33万元35流动资金需求量测算_流动资金测算（注意：应收账款中包含了管理费用，因此不算90天，否则重复计算）占用流动资金总额=25+3+0.33=28.33万元第二种想法：流动资金周转天数=7+5+90=102天（360×流动资产）/100=102 流动资产占用资金=28.33万元（注意：流动资产周转中包含了管理费用，否则重复计算）从资金来源角度考虑：材料赊购额为一项资金来源，在每一个30天上应具有的流动资金占用额=28.33万元 除此之外的流动资金占用额=28.33万元－赊购额2.没有预计的销售收入，无法计算。3.360×流动资金占用额/200=102 流动资金占用额=56.67万元4.360×流动资金占用额/400=102 流动资金占用额=113.33万元11 本文标题：流动资金需求测算-流动资金需求量测算
浅谈房产面积测算 篇5
幢房屋建筑面积:指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙水平投影面积之和, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 具备有上盖, 层高2.2米以上 (含2.2米) 的永久性建筑。
成套房屋建筑面积:是指房屋套内建筑面积+分摊本幢房屋共有建筑面积。
房屋产权面积:是指产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利, 并由县级以上房地产行政主管部门登记、确权认定的房屋建筑面积。
房屋共有建筑面积:是指由多个产权人共同占有或使用的建筑面积。
套内建筑面积:由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和组成。
套内使用面积:是指套内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的计入产权面积的净面积之和。
套内墙体面积:是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积, 有共用墙和非共用墙两种。
计算建筑面积应具备的条件:根据计算建筑面积有关规定和规则, 能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性条件:应具有上盖;应有围护物;结构牢固, 属永久性建筑物;层高在2.20m以上;可作为人们生产或生活的场所。
1、计算全部建筑面积的范围
永久性结构的单层房屋, 层高在2.20米以上, 按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。穿过房屋的通道, 房屋内的大厅、门厅, 均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分, 层高在2.20米以上的, 且能利用的, 按其水平投影计算面积。房屋内的楼梯间、电梯 (含观光梯) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。封闭的架空通廊, 按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯, 按各使用层水平投影面积计算。有柱或围护结构的门廊、门斗, 按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
2、计算一半建筑面积的范围
与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱 (与房屋相连的, 且与房屋横向垂直) 的雨篷、车棚、货棚等, 按其上盖水平投影面积的一半计算。有上盖的未封闭阳台、挑廊, 按围护物外围水平投影范围面积的一半计算。无上盖的室外楼梯按各使用层水平投影面积的一半计算。有上盖不封闭的永久性架空通廊, 按外围水平投影面积的一半计算。
3、不计算建筑面积的范围
层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、避难层、地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道等。房屋之间无上盖的架空通廊。露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。电梯下方的电梯机坑。与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位、花台。
在对共有建筑面积分摊之前, 应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定, 认定方法如下:
共有建筑面积分可以分摊的和不可以分摊的两种。
可分摊的共有建筑面积按使用功能进一步分为下列四种: (1) 整幢共有建筑面积 (Ⅰ级) :指为整幢服务的共有共用的建筑面积, 此类共有建筑面积由整幢进行分摊。 (2) 功能区共有建筑面积 (Ⅱ级) :指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积。例如某幢楼内, 专为某一商业区或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房、设备用房等。这一类专为某一功能区服务的共有共用建筑面积, 应由该功能区分摊。 (3) 功能区 (层) 内共有建筑面积 (Ⅲ级) :当各层的共有共用建筑面积不同时, 应区分各层的共有共用建筑面积, 由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时, 按层各自分别进行分摊。 (4) 其它共有建筑面积。
不可以分摊的共有建筑面积: (1) 作为人防工程的建筑面积。 (2) 独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚的建筑面积。 (3) 为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房的建筑面积。 (4) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。 (5) 用作公共事业的市政建设的建筑物。
按大连开发区规划局要求, 开发商在报批方案图之前须提供报建报告即报建面积, 如果楼是普通住宅, 还须提供套型比。
房屋报建面积测算依据未经当地规划行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积的测绘计算, 出具的建筑面积为报建面积。
按开发区房产处要求, 在办理房地产项目的预售审批及销售之前须提供预测算报告即预测算面积。
建筑面积预测算依据当地规划行政主管部门审批的规划总平面图、规划方案图和建筑施工图进行房屋建筑面积测算, 出具的建筑面积为预售面积。
竣工面积测绘:依据房屋现状和经当地政府相关主管部门核准的建筑施工图所进行房屋建筑面积测算, 出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、土地面积分割、房地产权初始登记和转移登记。
对于复杂项目的分摊方法 (例如:商住楼) , 我们首先组织测绘人员对图纸进行会审, 然后再确定其分摊方法。
(1) 首先根据住宅和商业等不同区域分成两个功能区;第二, 确认幢和功能区共有共用建筑面积;第三, 按各自的功能区套内建筑面积将幢的共有建筑面积按比例分摊到住宅和商业两部分面积中, 然后按各自功能区分别进行分摊。 (2) 住宅部分:商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间、电梯间、电梯前室、出屋面楼梯间及电梯机房 (含室外楼梯) 以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积。 (3) 商业部分:如果商业层内的楼梯间 (含室外楼梯) 以及门厅等商业和住宅共同使用, 则两功能区共同分摊该建筑面积。
总之, 城市化建设的不断更新, 让房地产开发项目也不断地追求卓越品质, 这给我们测绘行业将带来更大的挑战。因此房地产测绘这个综合学科, 还有待于大家共同去深入研究。
摘要：房产面积测算指水平面积的测算, 包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算, 是房地产开发项目不可缺少的资料, 同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。
工作量测算 篇6
为全面掌握全省灌区农田灌溉水有效利用系数情况, 挖掘灌区节水能力, 调整行业用水结构, 为政府制定出台相应政策法规提供技术支撑和依据。甘肃省从2006年起全面开展了农田灌溉水有效利用系数测算分析工作, 通过开展测算分析工作, 对掌握全省灌溉水利用水平现状, 研究分析存在的问题, 提升灌区管理水平, 改变群众用水观念都有着显著的效果。对全省产业结构转型, 社会经济可持续发展有着积
极的意义。
一、全省不同规模与水源类型灌区分类和灌溉用水情况
㈠全省不同规模与水源类型灌区分类及面积
全省现有灌溉面积2212.92万亩, 其中农田有效灌溉面积1932.81万亩 (表1) ;发展高效节水294.25万亩, 其中喷灌24.02万亩, 微灌122.62万亩, 低压管道输水147.61万亩。
㈡全省不同规模与水源类型灌区灌溉用水情况
全省农田灌溉用水总量约为905787.38万立方米, 各类灌区用水情况为:大型灌区用水量488151万立方米, 中型灌区用水量303286.75万立方米, 小型灌区用水量114350万立方米, 其中纯井灌区用水量45709.09万立方米 (表2) 。
二、样点灌区的选择
样点灌区的选择将会直接影响到全省灌溉用水有效利表1.2014年全省不同规模与水源类型灌区面积用系数测算结果的准确性和代表性, 因此是本次测算工作的基础和关键。甘肃省在样点灌区选择上严格按照水利部《测算技术指导细则》要求执行。
单位:万亩
单位:万立方米
㈠大型灌区
甘肃省现有大型灌区23处, 2014年度测算工作将大型灌区全部纳入了测算分析范围。
㈡中型灌区
根据《测算技术指导细则》, 按有效灌溉面积大小分为3个档次 (1~5万亩、5~15万亩、15~30万亩) 。甘肃省选择了36处中型灌区。其中电力提水灌区8处, 自流引水灌区28处, 有效灌溉面积242.07万亩, 分别占全省中型灌区总数218处的16.51%, 有效灌溉面积672万亩的36%, 符合所选样点数量、面积分别不少于中型灌区总数的5%和10%的要求。
㈢小型灌区
选择了32个样点灌区进行测算, 其中电力提水灌区14处, 自流引水灌区18处, 有效灌溉面积5.69万亩, 分别占全省小型灌区总数5511处的0.58%, 有效灌溉面积232.43万亩的2.4%, 符合所选样点数量、面积分别不少于小型灌区 (0.01~1万亩) 总数的0.5%和1%的要求。
㈣纯井灌区
此次测算选择了基础设施、技术力量较好的武威市凉州区清源、清河2处万亩以上灌区 (共24处单井灌区) , 有效灌溉面积4.53万亩。
三、灌区灌溉水利用系数测算方法
目前甘肃省测算灌区灌溉水利用系数采用水利部《测算技术指导细则》推荐的首尾测算法计算, 公式如下:
式中:η———灌区灌溉水有效利用系数, %;
W净———灌区净灌溉用水总量, 立方米;
W毛———灌区毛灌溉用水总量, 立方米。
四、省级灌溉水利用系数测算方法
㈠全省灌溉水有效利用系数
省级农田灌溉水有效利用系数为全省年净灌溉用水量与年毛灌溉用水量的比值, 计算公式如下:
式中:ηW省———全省农田灌溉水有效利用系数平均值;
Wj省———全省年净灌溉用水量, 万立方米;
Wa省———全省年毛灌溉用水量, 万立方米。
在已得出各类灌区 (包括不同规模) 平均灌溉水有效利用系数和年毛灌溉用水量的情况下, 全省灌溉水有效利用系表3.甘肃省2014年不同规模灌区灌溉水有效利用系数测算结果数平均值按照大、中、小和纯井灌区灌溉用水量加权平均计算得出, 公式如下:
式中, Wa大型、Wa中型、Wa小型、分别为全省大、中、小型灌区和纯井灌区灌溉用水量 (单位:万立方米) 。
根据上述公式, 可以计算出全省的大、中、小和纯井灌区的灌溉水有效利用系数平均值, 再根据加权平均法算出省级灌溉水有效利用系数平均值。经计算, 2014年甘肃省农田灌溉水有效利用系数为0.5372。 (甘肃省2014年不同规模灌区灌溉水有效利用系数测算结果见表3)
㈡甘肃省历年灌溉水有效利用系数测算成果及趋势
2006~2014年, 甘肃省各年度测算结果为:2006年0.4725、2007年0.486、2008年0.4903, 2009年0.4985、2010年0.5135, 2011年0.5183、2012年0.5232、2013年0.531、2014年0.5372 (图2) 。
㈢系数变化的主要原因
1. 进一步加强了典型观测和技术力量, 力求数据的真实可靠。
甘肃省对各市州现有样点灌区的技术人员进行了专项培训, 对其工作中的疑惑进行了解答, 对基础数据的观测起到了推动作用;不断加大投入, 增加必要的观测设施, 为测算分析提供了可靠的依据。
2. 工程节水技术的大力应用。
甘肃省全面启动了河西走廊、沿黄区以及陇东南部特色林果业高效节水灌溉项目, 继续大力推进五小水利、1~5万亩灌区改造等建设项目, 除传统节水技术应用外, 还加大了在喷灌、滴灌、高标准管灌、膜上灌及波涌灌等新灌溉技术的推广。
3. 农业水价综合改革促群众形成节水意识。
甘肃省作为农业水价综合改革试点之一, 各地按照改革试点任务, 进一步明晰水权, 实行定额管理, 完善水价形成机制, 逐步推行超定额累进加价、分类水价等措施, 改变了群众以往用水习惯, 使灌溉用水走上了精细化之路。
五、存在的问题和建议
㈠存在的问题
1. 净灌溉用水量的准确测定尚存难度。
虽然近几年加大了水利基础设施建设的投资力度, 但是历史欠账多, 很多灌区投入相对有限, 缺少必要的测量设备和设施, 尤其一些中小型典型样点灌区没有开展净灌溉用水量的试验观测工作, 调查上报数据可能存在较大的随意性且不合理, 对分析测算成果的准确性有一定的影响。
2. 专业技术人员缺乏, 工作经费难以落实。
随着甘肃省最严格水资源管理制度的实施, 灌溉水有效利用系数作为一项考核指标, 所采集数据的精度要求会越来越高, 测算工作任务量将会不断加大。但全省基层灌区管理单位缺少必要的专业技术人员和工作经费, 灌区管理单位对测算工作积极性不高, 现有的人员水平难以达到测算工作的要求。
㈡建议
1.加强技术指导, 提高成果可靠性。一是加强宣传灌溉水有效利用系数测算分析工作的重要性, 争取省内各级人民政府和水务部门的重视和支持, 保障工作开展的正常经费;二是省水利厅邀请相关专家对样点灌区管理人员和技术人员进行专项培训和业务技能指导, 提高监测人员的业务能力, 进而提高测算成果的精度。
浅析农业灌溉用水系数测算 篇7
以各样点灌区数据资料为基础, 结合理论计算, 测算分析出各年度全县大、中、小型灌区和纯井灌区以及全县平均灌溉用水有效利用系数的变化情况。
1 测算分析技术路线
全县灌溉用水有效利用系数采用点与面相结合、调查统计与观测分析相结合、微观研究与宏观分析评价相结合的方法进行测算分析。
在对全县灌区综合调研的基础上, 选择代表不同规模与类型 (大、中、小型灌区和纯井灌区, 下同) 的典型灌区作为样点灌区, 搜集整理样点灌区有关资料, 并开展必要的田间观测, 通过综合分析, 采用统一的首尾测算分析法 (见后) , 得出样点灌区灌溉用水有效利用系数;以此为基础, 得到不同规模与类型灌区的灌溉用水有效利用系数平均值;最后, 分析全县灌溉用水有效利用系数平均值。
2 灌溉分区
由于裕民县自然条件复杂, 为使典型样点灌区的选择具有较好的代表性, 比较准确地确定灌溉用水有效利用系数测算分析中有关技术参数与作物的净灌溉定额, 需要对全县进行灌溉分区。
裕民县总的地形东南高西北低, 最高峰海拔3 252m, 最低处海拔390m, 境内自然条件复杂多样, 形成了不同的垂直地貌带。根据县境内大的地貌轮廓和构造特征, 以及沉积物特性, 可分为巴尔鲁克山区、土壤为;暗栗钙土、普通钙土、淡栗钙土;山前丘陵沟壑区、土壤为;黑土和栗土;山前倾斜平原区、土壤为;普通棕钙土和灌溉棕钙土;北部冲积平原区等4个地貌区土壤为;含碱性砂石底沙土、灰砂土、砾质黄沙土。
3 样点灌区选择结果与分布
3.1 大型灌区
裕民县现有大型灌区1处, 为自流灌区, 设计灌溉面积33万亩, 有效灌溉面积28.9万亩。按照大型灌区样点选择要求, 所有大型灌区均纳入样点灌区测算分析范围, 即大型灌区的总个数即为样点灌区个数。
3.2 中型灌区
裕民县现有中型灌区4处, 54%以上为自流灌区, 设计灌溉面积50.08万亩, 有效灌溉面积45.7万亩。其中, 5万亩~15万亩中型灌区3处, 占中型灌区总数的75%, 设计灌溉面积27.13万亩, 有效灌溉面积27.13万亩, 15万亩~30万亩中型灌区1处, 占中型灌区总数的25%, 设计灌溉面积22.95万亩, 有效灌溉面积22.95万亩。
按照中型灌区样点选择要求, 选择2处中型灌区, 有效灌溉面积30.12万亩, 分别占中型灌区数量和有效灌溉面积的50%和60%。5万亩~15万亩中型灌区选1处, 有效灌溉面积7.17万亩, 分别占该类中型灌区数量和有效灌溉面积的33%和14.3%;15万亩~30万亩中型灌区选1处, 有效灌溉面积22.95万亩, 分别占该类中型灌区数量和有效灌溉面积的33%和46%。
首尾测算分析法:
首尾测算分析法是指直接测量统计灌区从水源引入 (取用) 的毛灌溉用水总量, 通过分析测算得到田间实际净灌溉用水总量, 田间实际净灌溉用水总量与毛灌溉用水总量的比值即为灌溉用水有效利用系数, 计算公式如下:
为了能够反映灌区灌溉水利用状况的整体情况, 要求以日历年作为计算时段。小麦等跨年度作物, 在一年内分两个时段进行计算。
通过统计灌区年灌溉用水总量、各种作物的实灌面积, 根据计算分析、典型调查与观测确定作物实际净灌溉定额, 以作物净灌溉定额近似替代亩均净灌溉用水量, 即可用下式计算灌区该年度的灌溉用水有效利用系数ηw:
式中, Mi——灌区第种作物净灌溉定额, m3/亩;
Ai——灌区第种作物实灌面积, 亩;
N——灌区作物种类总数;
Wa——灌区全年毛灌溉用水总量, m3。
4 毛灌溉用水总量确定
毛灌溉用水总量Wa是指灌区全年用于农田灌溉的从水源地引入 (取用) 的总水量, 其值等于从水源地取水总量扣除由于工程保护、防洪除险等需要的渠道 (管路) 弃水量。
当农田灌溉供水与城市、工业或农村生活供水使用同一渠道或管路时, 还应扣除相应的城市、工业或农村生活供水量。
年毛灌溉用水总量根据灌区从水源地实际取水测量值统计取得, 而非其它如计收水费等目的收费计量水量数值。
5 净灌溉用水总量确定
确定样点灌区净灌溉用水总量是本项工作的重点和难点。净灌溉用水总量确定的关键是确定不同作物的净灌水定额和净灌溉定额。
6 结论
农业灌溉用水还存在着很大的浪费。提高水的利用率, 发展节水农业是解决未来农业水资源短缺的根本出路, 也是现代农业的基本要求, 如完善管理体制和技术服务体系, 农业水资源立法, 农业供水水价的合理调整等, 从而提高农业用水的管理水平, 提高田间作物水的利用率。
参考文献
[1]武华光.山东省灌溉水资源利用管理研究[D].山东农业大学, 2006.
湘莲产业的产业价值测算 篇8
湘莲本身所具备的经济、社会、生态价值决定了湘莲产业能否做大, 做强。壮大湖南湘莲产业, 就是要不断挖掘湘莲自身及其相关领域的发展潜力, 把湘莲培育成强大的“产业价值综合体系”, 就要求对整个湘莲产业领域的内在经济、社会和生态价值进行估算, 从而对湘莲产业的发展前景有一个基本准确的定位。
一、湖南湘莲产业的经济产值大有潜力
提高湘莲产业的经济价值是发展湘莲产业的目的所在。从目前对湘莲进行的初级加工和精深加工来看, 湘莲的产业内涵应该得到进一步提升。通过调查发现, 大多数人心目中的湘莲产业仅为传统意义上的湘莲产业, 仅认为种植、晾晒、去壳、磨皮、去芯和对通心白莲进行再加工属于湘莲产业范畴, 较少有人把种源经营、机械制造、药用开发、膳食开发、参与体验式开发领域纳入“大湘莲产业”, 这种认识构成了对湘莲产业进行系统深度开发的阻碍, 导致多年以来, 湖南发展湘莲产业总是局限在如何种好湘莲实现稳产增产、如何改进设备以提高通心白莲产品品质、如何开发更多红莲和白莲终端产品等方面。在计算湘莲产业的经济价值时, 也往往以壳莲的总产量、通心白莲的总产量及传统湘莲产品市场价格来计算产业产值, 忽略了其他相关领域的产业价值。
课题组的同志经过实地调研和反复咨询, 尝试以2013年全省湘莲的种植总面积和加工产出比率, 初略估算全省湘莲产业可以实现的经济总产值。
湘莲产业包括种植、采收、晾晒、加工等一系列工序, 每一道工序的产出比率决定了终端产品的总产量, 采用从源头开始计算的方法来测算湘莲产业的经济价值, 即从种植产出开始计算。
(一) 湘莲种植的经济产值测算
湘莲的产出水平受到品种、气温、湿度等因素的影响而略有不同, 根据2013年湘潭县农业局的统计, 2013年湘潭县的湘莲种植总面积为20万亩, 壳莲总产量为5万吨。根据湘莲购销经营户的常年观察, 湖南省内其他市县的湘莲产量约为亩产壳莲180斤左右, 2013年省内其他市县种植总面积约为32万亩。据此可以计算出2013年湖南全省壳莲的总产量为
加上湘潭市湘乡、韶山等零散种植户的壳莲产量, 保守估计, 湖南全省2013年的壳莲总产量超过8万吨。
从过去几年的统计情况来看, 壳莲的市场收购价格不稳定, 有一定幅度的波动, 湘莲加工企业壳莲收购的价格, 最低的时候大概是8元/斤, 最高的时候达到30元/斤。根据湘潭县花石镇湘莲交易市场过去十年的壳莲批发平均价约为15元/斤, 折合为3万元/吨, 由此可以计算出, 2013年湖南全省壳莲的总产值约为24亿元, 即
8万吨×3万元/吨=24亿元
种植湘莲的另一项经济收益是出售优质的藕种。湘莲具有极强的恋家性, 任何地方引种湘莲, 超过三年就会出现品质退化, 必须重新引种。因此, 在省内外其他地方种植湘莲的种植户平均每三年需要回到湘潭县内重新购买藕种, 从经验丰富的莲农口中得知, 每年三月中旬开始, 可以从本地的莲田中疏挖藕种用于出售, 种藕的市场价格为0.6元/支, 每亩莲田的种藕销售收入平均为350元/亩·年, 因此本地的20万亩莲田疏挖藕种出售约可以获得经济收入7000万元。但并非每亩莲田每年都会进行疏挖, 保守估计, 20万亩莲田疏挖藕种出售的收入也能达到5000万元。此外, 每年八月份莲子采收完以后, 莲农将会再次对莲田进行疏挖, 采收食用藕, 据莲农介绍, 每亩莲田的食用藕销售收入平均为400元/亩·年, 因此本地20万亩莲田食用藕出售可获得经济收入8000万元, 省内其他市县的32万亩莲田销售食用藕收入也能达到1.28亿元, 由此可以计算出, 2013年湖南全省莲藕的总产值保守估计约为2.58亿元, 即
5000万元+8000万元+1.28亿元=2.58亿元
此外, 据湘潭县河口镇三联村村民介绍, 每亩荷叶还可以卖70元, 全省52万亩湘莲, 荷叶的销售收入也有3000万左右。
根据上述计算可以得知, 广大湘莲种植户仅仅在种植领域, 就可以从销售壳莲、莲藕及荷叶中获得不低于26.8亿元的销售收入。
(二) 湘莲初级加工的经济产值测算
在把壳莲加工成通心白莲的过程中, 会产生莲壳、磨皮粉和莲芯等附属产品, 经过常年的生产加工实践, 在现有的生产设备技术水平条件下, 通心白莲、莲壳、磨皮粉和莲芯分别占壳莲加工产出的60%、16%、6%和8%。这些附加产品都有市场开发利用价值, 莲壳和磨皮粉除了用作牲猪饲料之外, 目前还用于加工制作肥料, 已经开发出专门的香菇培养基质, 用这种培养基质培育出的香菇天然无污染, 无激素, 是已经得到认证的绿色有机食品, 深受广大消费者喜爱。莲芯则是极为重要的药材, 由此可见, 湘莲生产加工中的附属产品的再利用和经济开发仍然有很大空间。从调研掌握的实际情况来看, 因为加工分散, 各个加工生产企业规模不同, 这部分附加产品都是小额交易, 有的小型加工户甚至完全将莲壳和磨皮粉直接倾倒丢弃, 因此, 在以往的湘莲产业产值统计中是完全忽略不计的。但是, 如果加工成规模进行, 则这部分附加产品也可以形成比较大的产值, 应予以进行统计。按2013年的市场价格计算, 通心白莲的中间价为8万元/吨, 莲壳和磨皮粉的价格为1.6万元/吨, 莲芯价格为3.2万元/吨。由此可以计算出将全省8万吨壳莲加工成通心白莲, 以及同时产生的附加产品的市值为43.264亿元, 即
(三) 湘莲深加工的经济产值测算
湘潭县目前对湘莲进行精深加工的企业主要是湖南宏兴隆湘莲食品有限公司、湖南粒粒珍湘莲有限公司、湖南莲冠湘莲食品有限公司、湖南大洲莲业食品有限公司等9家企业, 据2011年上述企业提供的企业报表计算, 湘莲精深加工的产值约为36亿元。但据湖南宏兴隆湘莲食品有限公司的主要负责人介绍, 目前湘潭这些湘莲加工企业中, 实际上精深加工产品只占到了20%, 以通心白莲为主的初级加工产品占到了80%, 因此, 湘莲的精深加工的经济产值还比较低, 只有7.2亿元左右, 即
36亿元×20%=7.2亿元
如果能够把全部通心白莲进行精深加工, 则该项的经济总产值将会出现成倍的增长。市场上对莲芯茶的产销也缺乏统计, 该部分价值课题组无法估算。
(四) 湘莲加工机械的经济价值测算
对壳莲进行加工, 需要经过去壳、磨皮和去芯等工序, 目前已经从原来的纯手工加工转向较大规模的机械生产, 成套的脱壳机、磨皮机和钻芯机大部分由湘潭县本地机械加工企业设计制造, 这些机械设备的技术参数则主要根据本地加工企业的需求进行灵活制定。通常, 一家年加工壳莲10吨的企业, 其生产设备的标准配备为两套大型去壳机、十五套磨皮机及钻芯机, 总机械采购成本大约为85万元, 使用寿命七年。因此, 针对全省8万吨的壳莲总产量, 因设备购置及维修更新的销售总产值可达约10亿元, 即
总购置成本:8万吨÷10吨×85万元=68亿元
年平均折旧成本:68亿元÷7年=9.71亿元
由于生产厂商的保护意识, 不愿透露销售到外地的机械设备数量及价格, 因此, 其产值我们无法估计, 而且生产这些机械设备的厂商大多采用家庭作坊式生产, 如果能实现机械设备的标准化生产, 其利润空间应该会更大。
综上所述, 在现有种植规模下, 保守估计湖南湘莲产业每年的产值在80亿元左右。这个经济总产值明显高于目前当地政府部门统计到的总产值, 在一定程度上弥补了小散户的产值统计遗漏、无证经营大户的货物吞吐量和机械制造领域中的非账面购销产值。之所以会出现比较大的出入, 皆因为本课题组的统计是以种植总面积为源头, 依据湖南全省的湘莲总种植产出及各工序加工产出比率来进行计算的。这个计算结果应该更为准确地反映了湖南湘莲产业的发展总规模和经济产值。通过测算可以看出, 长期以来, 湘莲产业的经济价值被低估, 不利于鼓励湘莲产业的扩大发展, 而且在湘莲加工过程中, 大部分为初级产品, 精深加工产品还大有潜力可挖。
二、湖南湘莲产业的社会效益大有可为
特色湘莲产业的发展, 全面提升了湘莲产业化经营水平, 实现其发展方式的根本转变, 成为农业增效、农民增收的重要途径。特别是湘莲龙头企业通过承租土地, 建设湘莲基地, 又返聘农户到基地种植湘莲, 对基地生产的湘莲采取定点、定产、定质和定价的方式与农民和协会签订协议, 并提供统一的种源、统一的收购模式及聘请相关技术人员对湘莲的种植和管理进行科学的指导, 一方面降低了莲农的市场风险, 一方面又提高了莲农的收入, 实现了企业与农民的双赢。2013年, 安排农村剩余劳动力5000余人, 尤其是为中年以上妇女找到了就业门路, 带动农户5万多户, 带动了农民收入的增加。同时, 有效推动了交通运输、住宿餐饮、旅游观光、市镇贸易、农用资材等相关产业的发展, 具有明显的社会效益。2012年, 湘莲产业为农民增收1.5亿元以上, 贸易创利在7000万元以上, 有效地解决了农民就业和增收的问题。
湘莲产业的壮大还为地方经济社会发展带来了可喜的效益。据统计, 2012年湘潭县规模以上的湘莲精深加工企业的总产值达45亿元, 对全县地区生产总值的贡献率达6%, 9家规模以上的湘莲加工企业共上交财税1.2亿元。因此, 按照2013年湖南全省湘莲的种植总规模和产出比率, 如果进一步整合全县湘莲的生产加工能力, 培育更多的规模加工企业, 开发更多的精深加工产品, 则湘莲产业能更好的为地方经济服务。
三、湖南湘莲产业的生态效益大有作为
湘莲是多年水生草本植物, 在发展湘莲产业的过程中, 湘潭县农技部门的同志一直严格按照绿色、无公害的原则对广大湘莲种植户进行技术指导, 将绿色有机生产技术推广到种植实践中, 通过减少农药、化肥等化学合成产品投放量, 有效防治农业生产对水体生态环境的污染, 明显改善和提升农业生产和农村生活环境质量, 产生了明显的生态效应。
莲花盛开是夏日一道美丽的风景。在人们物质生活水平日益提高的今天, 人们更多的著重追求精神生活, 以生态旅游为主的短期的休闲旅游受到大多数人的青睐。莲花又被称为花中仙子, 是我国十大名花之一, 花大色艳, 极具观赏性, 每年莲花盛开之时, “接天莲叶无穷碧, 映日荷花别样红”的壮丽景象让许多游人慕名而来、流连忘返, 因此, 湘莲产业也具有极大的生态旅游观光价值。此外, 湘莲还是圣洁高雅的象征, 历来为很多文人墨客所赞美, 其中最为有名的是北宋著名文学家、理学家周敦颐的《爱莲说》。深入挖掘湘莲的文化价值, 发展文化创意产业, 也是湖南湘莲产业发展中的重要内容。
湘莲产业的培育和壮大, 是时代发展的要求, 更是三湘儿女立足现实, 发掘本地资源优势的必然选择。通过湘莲产业的蓬勃发展, 一定能实现提振湖南农村经济, 增加就业渠道、培育产业支点和实现更高水平的城乡一体化发展。
参考文献
[1]尹秋红, 尹北海.湘莲[M].北京:中国科学文献出版社, 2009.
[2]于清泉.莲藕绿色高效生产问答[M].北京:化学工业出版社, 2010.
级差收益法测算基地地价 篇9
我们现行的地价有两大类型, 既基准地价和宗地地价构成。本文主要关注基地地价的测算, 其中基准地价式按城镇土地级别或均质地域分别估价的商业、住宅、工业等各类用地和土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。
一、级差收益测算法
级差收益测算法, 即以城市土地合理分等定级为前提, 依据大量城市各区位有关企业收益与要素数量资料, 运用回归分析方法, 建立反映不同区位净收益与生产要素间数量关系的科学经济模型而求算城市各区位土地收益估计值及估计区间。此法一般仅用于土地基准地价的评估, 是在房地产市场不够发育、政府地籍管理工作日益规范化要求下而形成的一种具有中国特色的土地估价方法, 在我国已得到广泛采用, 应用级差收益测算法进行土地基准地价评估的基本步骤如下: (1) 建立理论测算模型, 选择测算指标。即确定测算模型涉及到的理论依据、理论变量、经济假定及评判准则等。 (2) 样本调查及调查表的整录。即确定调查范围及调查对象, 建立土地收益测算数据库。 (3) 数据的转换分析与数量测算模型的设立。数据库建立后应将有关调查数据转换为测算变量并进行统计分析得到样本数据然后选择不同的数量模型对样本数据拟合得到相应的参数估计值。 (4) 参数估计检验及最后的区间估计。参数估计检验后, 一般应以参数估计标准差最小的模型来确定参数的估计区间并进一步求算各区位土地收益估计值及估计区间。
级差收益测算法越来越多地在城市土地估价中被采用, 运用下面的公式
y=x1+x2+ (z1-z2) /p计算出地价。
其中:y表示基准地价;x1表示土地资金投入量;
x2表示活劳动投入量;z1表示土地总收益;
z2表示土地总费用;p表示土地总面积。
二、级差收益法需要注意的事项
1、级差划分并非固定不变的。
土地级差的划分, 是伴随着影响构成土地价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形, 它是各种地价形成因素相互作用的结果, 而这些价格形成因素经常处于变动之中, 所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此, 在土地估价时, 必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中, 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律。
2、既要关注级差划分的大环境, 又要关注土地位置的小环境。
土地总是处于一定的自然与社会环境之中, 必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境, 则该土地的收益或效用能最大限度地发挥, 所以要分析土地是否与所处的小环境协调。因此, 在土地估价时, 要认真分析土地与周围环境的关系, 周围相关配套措施情况, 判断其是否协调, 这直接关系到该地块的收益量和价格。
3、同级差土地的用途不同也会影响估价。
由于土地具有用途的多样性, 不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量, 且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益, 并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以, 土地价格是以该地块作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则, 是指增加各生产要素的单位投入量时, 纯收益随之增加;但达到某一数值后, 如继续追加投资, 其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则, 就可找出土地的边际使用点, 即最有效使用点。按经济学中的边际收益原则, 衡量各生产要素的价值大小, 可依据其对总收益的贡献大小来决定。不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果, 其中某一部分带来的收益, 对总收益而言, 是部分与整体之间的关系。因此, 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用, 也是收益还原法和假设开发法估价的基础。
4、级差收益法测算后需结合其他方法的使用。
随着土地估价业技术研究与不断的应用, 目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差, 因此进行地价评估时, 就要根据待估宗地的实际情况, 充分考虑用地类型及所掌握的资料, 选择最适宜的方法对级差收益法测算出的评估结果进行修正。同时为了使评估结果更为客观, 更接近于准确, 要选择两种较为适宜的方法进行评估, 互相验证, 减小误差, 确定出合理的价格。
级差收益法是城市土地估价中比较常用的一种方法, 但是任何一种估价方法得出的结果, 最终还是要受当地当时供求关系的影响, 这是我们土地估价首要注意的事情。
摘要：级差收益法, 就是把城市土地划分为不同等级加以测算。划分等级时要考虑到各种影响, 这种方法更多地应用于基地地价的测算之中。
关键词：土地估价,级差收益法,基础地价
参考文献
[1]、高国力, 城市估价初探, 城市, 1995年02期。