面积分摊

面积分摊（精选7篇）

面积分摊 篇1

房产测量成果是房产管理工作必不可少的基础资料和依据,房产测量成果不仅为企业决策,销售、核算提供了数据方面的参考依据,也为房产消费者选择、购置房产提供了必要的信息,因此房产面积的计算是房产测绘工作中一项非常重要的工作。

目前,鉴于《房产测量规范》对于面积分摊的一些具体问题没有明确规定,使得实际工作时的可操作性大打折扣。在实际操作中,绝大多数操作取决于测绘人员对规范的理解和认识。而不同的测绘人员对于规范的理解和认识又存在差异,尤其是一些关于房屋面积分摊方法的问题,角度不同,最后取得的结果也会大相径庭。

《房产测量规范》中规定了共有建筑面积的分摊方法。

其一,住宅楼共有建筑面积的分摊方法。

住宅楼以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

其二,商住楼共有建筑面积的分摊方法。

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,然后将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

其三,多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

其中,相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si

K=( ∑δSi) /∑Si

式中:K为面积的分摊系数;

Si为各单元参加分摊的建筑面积,m2;

δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;

∑δSi为需要分摊的分摊面积总和,m2;

∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。

从《房产测量规范》规定的分摊方法我们可以看出住宅楼是以幢为单元进行分摊,分摊系数只有一个。本人认为现代建筑形式的多样性和新的建筑理念和新概念的大量出现,使得规范中的条文已经不能适应现在房产面积测量计算的要求。这种情况应适用于使用功能单一、各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的纯住宅楼、办公(写字)楼、标准厂房等,亦或者虽然有多种使用功能,但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的房屋。像一幢住宅楼里有的有电梯,有的只有楼梯这种情况就不适合全楼分摊,而是应该把有电梯的单元合并成一个功能区,对共有建筑面积进行分摊。在工作中,我们还会经常遇到使用功能单一,但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况不一致,特别是各层水平通道差异较大的商业,多数同行认为使用功能单一的商业分摊应该参照纯住宅楼,以幢为单元进行分摊,全楼只有一个分摊系数。另一种观点认为这种虽使用功能单一但水平通道差异很大的房屋,应该采用多级分摊。可想而知,这两种分摊方法对同一户室的面积会产生较大的差异,后一种分摊方法更为合理,因为由于功能设计不同,共有建筑面积有时也会不相同,各层的共有建筑面积不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可以分层各自分别进行分摊。前一种分摊方法会造成没有水平通道的一层分摊掉其它层的水平通道,这对一层的业主来说是显失公平的,也许许多同行会用“谁使用,谁分摊”的理论来反驳,但是“谁使用,谁分摊”并不是完全合理的,特别是在综合楼、商住楼等多级分摊的房屋中,确定共有建筑面积分摊时应遵循由整体到局部,由大到小,依次递减的原则。

《房产测量规范》中规定了共有共用建筑面积处理的一般原则:一是产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;二是无产权分割文件或协议的,可依据相关房屋的建筑面积按比例进行分摊,即协议优先原则。但是协议分摊在实践中有一定的操作难度,全国大多数地区主要以房屋的建筑面积按比例进行分摊,这就要求我们房产测绘人员在具体工作中以《房产测量规范》为依据,精益求精,尽最大努力,做到合法、合理、公平、公正地进行共有共用面积的分摊。

面积分摊 篇2

房屋竣工规划验收测量面积计算与分摊探讨

对房屋竣工规划验收测量过程中有关房屋建筑面积计算与房屋面积分摊的细节问题进行了探讨,并提出了实际工作中的解决方法及一些建议.

作 者：梁带敬 Liang DaiJing  作者单位：广州市城市规划勘测设计研究院,测量三队,广东,广州,510060 刊 名：城市勘测 英文刊名：URBAN GEOTECHNICAL INVESTIGATION & SURVEYING 年，卷(期)：2009 “”(4) 分类号：P258 关键词：竣工规划验收测量   房屋建筑面积计算   面积分摊  

面积分摊 篇3

关键词：房屋测量；共有面积测算；分摊

中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面积的相关概念

1.1 建筑面积与成套建筑面积的概念

建筑面积的概念由来已久，随着相关概念的不断成熟，建筑面积也有了更为准确的定义。建筑面积定义为建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。因此，可以将建筑面积理解为房屋面积根据应用方式的差异而设置的规范性指标[1]。而成套建筑面积是为了方便商品房面积测算与计价，原国家建设部在1995颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中提出此概念，并明确规定商品房的销售计价应按“套”计算。成套建筑面积是由套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积相加所得。成套房屋的套内建筑面积主要包括使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积三部分。

1.2 共有建筑面积的概念与处理原则

根据《房产测量规范》的定义，房屋共有建筑面积是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，常见的包括楼梯间、电梯间、垃圾道、管道井、变电室、地下室等。对于共有建筑面积，通常分为三类进行处理：

一是产权各方均有合法权属分割文件或协议，则共有面积处理应依据协议处理；

二是共有建筑面积的处理协议不是所有权利相关者共同达成的，则不得视为有效的分割协议，应在考虑权利相关者的前提下，根据国家相关规范对共有面积进行测算分摊；

三是权力相关者均无共有面积分割协议，此种情况下的共有面积可根据相关规范按比例进行分摊；另外，权利各方的建筑面积总和应等于总建筑面积[2]。

2 房屋共有面积的认定与测算

2.1 房屋共有面积的认定

房屋共有面积的认定是一个复杂的过程，应分为以下几个部分进行认定：

一是整栋建筑物的共有面积，这部分主要包括为整栋楼服务的建筑面积，楼梯间、电梯间、门厅、门廊、外墙的一半、单独使用的警卫室、垃圾道、通风道均属于栋共有面积的范畴，认定的标准为该区域的服务对象是否为整栋楼；

二是多功能区共有面积，该区域的认定标准为是否服务于两个或两个以上功能区，如专用设备室、商场或办公楼功能区的电梯间与楼梯间等；

三是功能区共有面积，是指专门为独立功能区服务的专用设备间，以及住宅功能区、商业功能区的楼梯、专用电梯、大堂等；

四是层共有面积，如本层专用的卫生间、过廊、通道、开水房、空调间等专用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面积的测算

在完成套内面积测算后，即可进行共有面积的测算。

首先是栋共有面积的测算，对公用楼梯间、电梯间、门厅、外墙的一半、各类设备间的建筑面积进行测算最终得出栋共有面积；

其次是功能区共有面积，该区域的共有面积测算主要针对商业用房、单位用房以及商住楼，包括各功能区专用的设备间、电梯、走廊等区域的建筑面积，最终得出功能区共有面积；

三是层公用面积的测算，主要包括不同套、不同权属的层共有面积，如厕所、厨房、过道、专用设备间等，最后各区域建筑面积相加得出层共有面积。

3 房屋共有面积的分摊方法

3.1 可分摊与不应分摊的的房屋共有面积

可分摊的房屋共有面积主要包括以下几类：

一是共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井、提物井、楼梯间；

二是为本栋建筑服务的配电设备间、水泵房、值班警卫室、公共用房、管理用房；

三是共有的门厅、大厅、过道、门廊、电梯机房、水箱间、室外楼梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之间的分隔墙、外墙的一半等[4]。

而某些共有面积并不纳入分摊的范畴，主要包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多栋建筑服务的警卫室、设备房、管理房；提供公共休息服务的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用于公共事业的市政建设建筑物。

3.2 房屋共有面积的分摊公式

房屋共有建筑面积的分摊公式：

△Si=K×Si（1）

K=Σ△Si÷ΣSi（2）

其中，K—为面积的分摊系数， m2；

Si—为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

△Si—为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

Σ△Si—为需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积的总和，m2。

3.3 不同类别房屋共有面积的分摊方法

不同类别房屋的共有面积存在差异，下边将分别予以介绍：

一是住宅楼的共有面积分摊：主要以栋为单位进行共有面积计算，然后根据房屋共有面积分摊公式计算出分摊系数，如果住宅楼底层为附属层，且层高在2.20 m以上，则该部分面积应依照商住楼共有面积的分摊方法进行处理，即将该楼划分为住宅和附属层两个功能区；

二是商住楼的共有面积分摊：此类房屋的共有面积分摊需要分类进行，根据房屋中住宅功能区与商业功能区的功能定位，首先将整栋建筑的共有面积划分为住宅区域及商业区域，住宅区域分摊建筑面积与商业区域分摊建筑面积相加即为整栋房屋的总共有面积，然后根据住宅区域与商业区域的共有面积分摊方法分别计算[5]；

三是综合楼的共有面积分摊，此类房屋的共有面积分摊应着重考虑使用功能，并依据“谁使用，谁分摊”的原则进行测算与分摊。

4 房屋共有面积测算与分摊中存在的问题及对策

4.1 当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题

当前房屋共有面积测算与分摊中，主要存在以下几个问题：

一是开发商利用共有面积分摊计算的漏洞，将商品住宅楼的一至二层、甚至一至四层设计为营业用房，而上部的住宅部分则单独设计为通行楼梯，这部分建筑面积的是否应分摊给上层住宅用户尚存在争议；

二是在计算阳台面积方面存在争议，《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》对阳台面积的测算与分摊存在较大差异，开发商的设计人员与房产机构的测算指标各不相同；

三是商品房按“套”销售的方式在推行过程遇到极大的阻碍，由于房屋共有面积测算与分摊规范的不统一，许多购房者出于对开发商的不信任而抵制按“套”销售；

四是《房产测量规范》在具体分摊问题上缺少明确界定，因而在实际的测算过程中存在极大的主观性，这也导致房屋共有面积测算与分摊结果的不确定性与偶然性。

4.2 房屋共有面积测算与分摊的优化策略

为解决当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题，笔者提出以下几点优化策略：

首先，针对《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，应根据不同的测算目的进行考量，不同规范的适用范围应有严格的界定。在实际的测算过程中，《房产测量规范》只能用于房屋登记、房地产市场管理、财税征收等，而《建筑工程建筑面积计算规范》则用于建筑项目管理，从而尽可能减少异议或误解。

其次，房屋销售双方应对于销售计价方式达成协议，可以以购房者广泛接受的套内建筑面积计价方式为主，从而避免分摊面积计价所带来的争议；对于为住宅部分所设置的楼梯通道，可以将其虚拟一个用户进行单独登记，权属归整栋楼的用户所有，在公用设施维修时由住户按比例承担相应的费用。

另外，房屋共有面积测算与分摊人员应不断提高自身综合素质，形成良好的职业道德素養，在具体的测算与分摊过程中应严格执行相关规范，针对分摊纠纷应积极寻求最佳解决方案，促使各方达成共识，最终签订书面协议；如果双方达不成协议，房屋测算人员应从合理性出发提出最佳解决方案，切忌采用强制性手段进行建筑共有面积分摊，严格遵守物权法定的原则。

5 结 语

我国近年来开始大力推行按套或套内建筑面积销售商品房的新型计价方式，对于房屋共有面积测算与分摊也有了新的规定，但是在实行规定的过程中暴露出诸多问题，要解决这些问题，必须真正区别《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，在商品房销售中保证双方就共有面积测算与分摊方式达成协议，避免不必要的纠纷，房屋测算人员也应不断提升自身综合素质，从而推动我国房屋测算方法的不断进步与创新。

参考文献：

[1] 杨雪.房产共有建筑面积分摊的讨论[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空层建筑面积计算及产权归属探讨[J].浙江测绘，2012，（2）.

[3] 郭玮.论住宅小区车位、车库的归属与使用[J].合肥工业大学学报：社会科学版，2010，（4）.

[4] 杨本廷，黄勇.规划验收建筑面积测量的几点体会[J].城市勘测，2010，（3）.

面积分摊 篇4

一、分摊公用建筑面积的涵义和原则

公用建筑面积是指包括楼梯走道、公共门厅、设备间等公共建筑空间, 套 (单元) 与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙) 墙体水平投影面积的一半。

分摊的公用建筑面积可以通过公式计算得来, 即:

幢分摊的公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-独立使用空间 (如地下车库、人防工程等) -不应分摊的公用建筑面积 (如建在本幢内但是为多幢公用的变电室等) 。

对幢分摊的公用建筑面积根据相关规定进行分类, 以功能区为单位, 按照各套 (单元) 的套内面积比例均摊到各套 (单元) , 计算得出各套 (单元) 的分摊公用建筑面积。

其分摊原则是:

1.公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积, 本幢外的公用建筑面积不得分摊到本幢内。

2.为整幢服务的公用建筑面积, 由该幢楼各套 (单元) 分摊, 为局部范围 (功能区) 服务的公用建筑面积, 由该局部范围 (功能区) 的各套 (单元) 分摊。

3.公用建筑面积分摊后, 不划分各套 (单元) 分摊建筑面积的具体部位, 但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

4.产权人可以进行协议分摊。

二、现行分摊方式的局限性

尽管从理论上和实践上, 现行的这种分摊方式都有其合理性, 但其局限性和负面影响也不容忽视。

1.新型建筑的不断涌现, 按照现行的《房产测量规范》无法对建筑物中公用部位的服务对象进行明确, 这就势必影响经分摊计算取得的各套 (单元) 建筑面积的准确性。

举例说明:一幢6层的临街房屋, 共2个单元 (门洞) , 其中2至5层为住宅, 首层为4套房型一样的商业 (均有各自的独立入口) , 但1单元的2套商业在楼梯间处设有入户门, 2单元的2套商业在楼梯间处却没有入户门。若按照设计用途来确定功能区, 则整个首层为一个功能区, 4套商业经过分摊计算后, 建筑面积是相同的;若按照使用公用面积方式确定功能区, 则1单元的2套商业为一个功能区 (应分摊1单元的楼梯间) , 2单元的2套商业为另一个功能区 (不分摊楼梯间) , 4套商业经过分摊计算后, 虽然房型相同, 但却有两种不同的建筑面积。

2.房屋建成后发生再拆改的, 如果出现公用部位和套 (单元) 界线的变化, 参照现行的分摊模式就会引起整幢房屋中其他套 (单元) 建筑面积的变化, 这给已发放产权证房屋的权属管理工作带来极大的不便, 同时会影响房屋权利人的相关权益。

举例说明:有1幢两层房屋, 一梯两户, 共4套房屋, 房屋总建筑面积为400平方米。其中101和201户室均为A房型, 102户室为B房型, 202户室为A房型。假设经过分摊计算后, A房型面积为101平方米, B房型面积为97平方米, 房屋建成后, 4套户室均进行了权属登记。1年后因某种原因, 经过相关部门批准, 102户室进行了拆改, 由B房型变成A房型, 若整幢重新进行分摊计算, 101、102、201、202户室的面积均会调整为100平方米;即使仅对首层进行重新分摊计算, 101和102户室的面积均会调整为99平方米, 虽然都是A房型, 却比201和202户室少了2平方米。因此, 只要采取现行的分摊模式, 就会造成此类情况的面积变动, 影响权利人的相关利益, 并且导致需要重新核发房屋权利证书的后果, 给权属管理工作带来极大的不便。

3.图纸和现状不一致引起的社会矛盾。开发建设单位一般会按照经规划审批的图纸进行房屋施工, 但在施工过程中会因为适应市场需求或相关政策的调整, 对房屋的布局、外檐等进行不同程度的变更, 这些变更中如果公用部位的界线发生变化, 就会导致套 (单元) 的建筑面积的变化, 从而出现销售面积和竣工面积不一致的情况, 这样会造成买卖双方的多退少补、购房人的信访甚至是利害关系人之间的权利纠纷。

三、解决措施

为解决上述问题, 可以通过彻底改变分摊模式, 使购房人更容易理解和接受房屋面积与销售的关系。具体措施如下:

1.套 (单元) 的套内建筑面积仍然按照相关的法律法规进行计算, 并以此面积作为销售面积和购房人的专有面积。

2.对于一幢房屋的公用建筑面积, 只进行面积总和的计算, 不进行分摊, 将总公用建筑面积记载于权利证书上, 以保证房屋区分所有人的合法权益。

采取这种模式主要有以下有利之处:

1.在一定程度上更能体现房产测量的透明度, 有效杜绝开发建设单位在测量政策上找漏洞、“打擦边球”, 同时也提高了政策的公信度。

面积分摊 篇5

一、各种面积的关系

按国家现有政策规范规定, 各类房屋面积的关系如下:

[成套房屋的建筑面积]=[套内建筑面积]+[共有建筑面积]

[套内建筑面积]=[套内使用面积]+[套内墙体面积]+[套内阳台面积]

[共有建筑面积]=[套内建筑面积]×[共有建筑面积分摊系数]

[成套房屋建筑面积]=[产权面积]

二、建筑面积有关概念

(一) 按数据来源分类。

房屋建筑面积的计算按边长量取的数据来源不同分为如下两种:1、预售建筑面积:根据房屋建筑设计图纸上设计尺寸计算所得的房屋建筑面积。2、竣工面积:根据竣工房屋实测边长或使用与竣工房屋实测边长相符的建筑设计图上尺计算所得的房屋建筑面积。

(二) 按计算范围分类。

1、总建筑面积:指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具有上盖, 结构牢固, 层高2.20M以上 (含2.20M) 的永久性建筑。2、成套房屋的建筑面积:指具有独立产权的分套 (或单元) 使用的房屋的建筑面积, 其建筑面积为其套内建筑面积与分摊共有面积之和。3、套内建筑面积:由该房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内旭台面积三部分组成。4、套内使用面积:为套内房屋使用空间的面积, 以水平投影面积按以下规定计算: (1) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总和。 (2) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 (3) 内墙面装饰厚度计入使用面积。5、套内墙体面积:是套内使用空间的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙体按水平投影面积一半计入套内墙体面积。6、封闭式阳台按水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台按水平投影面积一半计算建筑面积。

(三) 按房产权属状况分类

1、共有建筑面积:也称公用建筑面积、指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值此班警卫室等。2、产权面积:指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积, 房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。3、销售面积:指对房屋进行买卖等转让交易活动时, 参与计算房价的建筑面积。

三、公用面积的种类

1、设备用房:设备用房包括配电房、水泵房、水池、风机房、镉炉房、空调机房等;2、管理用房:物业管理用房、警卫室、消防控制室、通讯控制室等;3、通道:穿过房屋的通道、门房、走道、楼梯等;4、市政设施用房:包括垃圾转运房、变电房、一级供水泵室、人防工程用房等;5、公共活动储藏用房:包括公共车库、公共储藏室、娱乐室、公共活动场所等;6、结构面积:外墙中线以外部分, 结构转换层、不计入套内的排风孔、垃圾道等。

在上述公共面积中, 包括被分摊的公共面积和不被分摊的公共面积。不被分摊的公共面积包括:1、设计用作有防工程的地下室、设计用作消防工程的避难室 (层) ;2、栋内不协议分割的公用机动车和非机动车库;3、作为公共娱乐休息的场所;4、供社区交通用的穿过房屋的通道;5、设在栋内的市政设施用房和社区管理用房。

不被分摊的公共部位, 应视作独立权属单元计算其建筑面积。

四、国标《房产测量规范》共有建筑面积分摊的一般原则

1、房屋共有建筑面积的分摊以幢为单位进行。非本幢公用面积不在本幢分摊。2、产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的, 按其文件或协议进行分摊;无建筑面积分割文件或协议的, 按套内建筑面积占该幢楼各套房产套内建筑面积之和的比例进行分摊计算。3、为整幢楼服务的共有建筑面积, 由该幢楼各套房屋分摊;为局部范围服务的共有建筑面积, 由局部的各套房屋分摊。4、多次分摊共有建筑面积的, 分别计算分摊系数, 并按从整体到局部, 从区间到区内的顺序 (原则) 分摊。5、共有建筑面积分摊后, 不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线, 任何人不得侵占或随意改变原设计的使用功能。共有建筑面积分摊情况复杂, 实际工作中应以共有部位的设计功能结合使用范围为基础, 按照有关分摊计算具体规定进行分摊计算。

根据《房产测量规范》中的分摊原则进行分摊就不能机械地套用“谁使用, 谁分摊”, 而应当用减法, 先把商场的商铺和过道等作为套内面积进行整栋的分摊, 算出整层的销售面积, 再用这个面积减去各商铺的套内面积, 余下的均为公用面积, 作为第二次分摊计算。

又如商住楼中住宅的专用电梯 (电梯贯穿非住宅和住宅, 但非住宅不使用且设计上也没有门) , 以前按“谁使用, 谁分摊”的原则这种电梯只能摊给住宅, 但我们曾经遇以过一个楼盘, 非住宅部分有8层, 8层以上为住宅, 那么位于非住宅部分的这8层住宅专用梯全部摊给住宅是不合理, 因为按照国标中划分功能区也很容易把这样的专用电梯划归住宅功能区, 但没有下面8层非住宅, 住宅就不会多这8层的分摊, 所以我们觉得应该将该房做为一个整体, 将位于下面8层的住宅专用梯进行整栋分摊, 住宅部分的电梯再由住宅分摊。这将会使得面积测算工作和登记工作更加方便, 也能有效地减少因使用范围难以确定带来的纠纷。

另外还有一种情况:在现在许多建筑中, 采用了裙楼、多个塔楼为同一使用功能, 裙楼为另一使用功能, 首先按上述原则划分为多个子功能区, 在此功能区内进行共有面积的分摊, 然后在逐个塔楼内计算分户建筑面积。

房地产市场逐步走向法制化、规范化。给我们房产测绘工作提出了新的要求, 也带来了更大的难度。特别是高层建筑, 平面布局不规则, 共有面积错综复杂且相互交叉, 必须科学合理地认定共有面积, 降低面积计算误差和共有面积引起的分摊误差。确保消费者合法权益, 提高商品房销售面积的测算精度。

参考文献

面积分摊 篇6

1.1 建筑面积。

建筑面积的概念形成于计划经济年代,那时的投资计划、规划设计、统计口径,只要涉及到房子的数量,仅有建筑面积这一个指标。久而久之,人们只要提到房屋首先想到的就是建筑面积,可以说建筑面积这个概念在人们心中根深蒂固。

1.2 共有建筑面积。

1993年国家实行住房制度改革,将原来由国家、单位、集体包保的住房推向市场化、商品化。原有的诸如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等共有建筑面积,一下子改变了其原来的福利属性,必然要分摊到每家每户。于是,隐性的共有建筑面积从后台转到了前台,成为计算住宅面积的一个重要指标。

1.3 成套建筑面积。

1995年原国家建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,首次提出成套房屋建筑面积的概念,规定在商品房销售过程中推行按“套”交易。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。其换算公式是:成套建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。

2 当前共有建筑面积测算与分摊存在的主要问题

现在,国家积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。但由于我国地域广阔,实际情况千差万别,所以在推行的过程中大体上有三种方式。一是仍按房屋建筑面积(含应分摊的共有建筑面积)销售;二是按套内建筑面积销售(不含应分摊的共有建筑面积);三是按“套”销售,一房一价。随着建筑结构、形式和种类的不断演变,各种问题层出不穷。

当前主要存在以下问题:(1)开发商为追求开发利润最大化,商住楼一至二层,有的甚至一至四层设计为营业用房。其上部的住宅部分单独设计通行楼梯,对于这部分的楼梯面积,是否算作应分摊的共有建筑面积,确实存在争议。若按照谁使用谁分摊的原则应该分摊给上部住宅,若按照谁受益谁分摊的原则应该由开发商承担。(2)《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》在计算阳台面积等方面存在差异。这种因适用规范不同而造成面积差别,有时直接导致了房屋面积纠纷的发生。开发企业或者设计部门的建筑专业人员,往往依据《建筑工程建筑面积计算规范》和设计图纸计算房屋面积,并作为销售合同的面积;而在办理预售许可时,房产测量机构则是按照《房产测量规范》计算建筑面积;国家的规范与规范之间存在的差异,更容易引起老百姓的误解。(3)商品房按“套”销售的方式推广难。各地的实践表明,房屋开发商接受按“套”计价,不接受的反倒是购房者,因为购房者总是担心开发商会在面积上玩花样。(4)由于现行《房产测量规范》对于面积分摊的规定比较原则,对一些具体问题没有明确界定,实际操作中取决于测量人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中,角度不同,直接决定分摊办法的合理性,在缺乏一个明确的取舍标准时,分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性。

3 解决共有建筑面积测算与分摊的有效办法

3.1 商住楼为住宅部分而设置的楼梯通道,这部分面积算作共有面积分摊给住宅用户显然不合理。

实践中我们的做法是:在以整栋楼为单位制作楼盘表时,将这部分面积算作共有面积,虚拟一个用户单独登记这部分面积,权属归整栋楼的住户所有。在物业管理中,当住宅共用部位共用设施维修时,由住户按面积比例承担费用。

3.2 两个规范关于房屋面积测算不一致,有关学者论述较多,我觉得如其说三道四,还不如认真领会适应。

依据《房产测量规范》测绘的面积,适用于房屋登记、房地产市场管理、计划管理、财税征收。而依据《建筑工程建筑面积计算规范》确定的房屋面积只适用于建筑工程项目管理,正如《建筑工程建筑面积计算规范》前言中所述:这个面积是“为满足工程造价计价工作的需要”。老百姓由此产生的异议或误解可以理解。只要有关部门的管理者能够耐心解释清楚,这个问题不难解决。

3.3 对于房屋销售的计价方式,只要是出于真实意愿的表达,

用户不论采取何种计价方式与开发商达成协议,法律都将予以支持。在现阶段,按套内建筑面积计价的方式更容易为购房者所接受。因为按套内建筑面积计价在方法上比较直观,购房者自己也可以丈量计算,且套内建筑面积不牵涉分摊问题,所以不会引起争议。

《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《房屋登记办法》规定自2008年7月1日起施行房屋登记簿制度。在登记簿中房屋基本状况页面,新增加了套内建筑面积、分摊共有面积和专有部分面积。这就在法律上确立了房屋面积的测算与分摊模式。

3.4 房屋测绘人员要有良好的职业操守,恪守社会公德。

在面对复杂的分摊关系时,要熟练掌握法律;严格执行规范;灵活运用合理性。《房产测量规范》规定“产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行”。我们应该清醒地认识到,这是解决面积分摊纠纷的一种最佳方式。在实际工作中,一般应先要求产权人提供关于共有面积分摊方案的书面文件,或者与购房人达成的共有面积分摊协议。如果双方达不成协议,房屋测绘部门应从合理性出发,提出最佳分摊方案,促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性,如果任意一方提出异议,根据物权法定的原则,双方应请求依法确权。

摘要：《物权法》、《房屋登记办法》实施以来,老百姓对于自己购买的房屋的面积越来越关注。这几年,房屋买卖双方产生纠纷的焦点主要集中在房屋共有面积的测算与分摊上,这也正是房屋测量中的老大难问题。本文从一个中介者的角度,本着公平、公正的原则,以维护开发商和住户的合法权益为出发点,根据多年在实际工作中的探索和调研,对房屋共有面积的测算与分摊等有关问题提出有效的解决办法,供大家参考。

面积分摊 篇7

1 房产测绘共用面积分摊中的问题

1.1 相关规定的可操作性方面

现有相关建筑工程测算中, 对房产测绘公共面积摊分问题的相关规定缺乏响应的可操作性, 所以对同一处房屋而言, 当不同的测绘人员测绘时, 可能导致差异化的测绘成果。关于共用建筑面积均摊计算的方法, 可参照《房产测量规范》 (GB/T 17986.1—2000) 。但当对复杂结构的多功能房屋测绘与计算时, 由于不同的公摊面积会使得同一户室面积差异较大, 可能引起房屋面积纠纷的可能性增加, 降低了房屋测绘的科学性和权威性。

1.2 测绘人员技术方面

房屋的测绘涉及到千万人的切身利益, 当测绘人员在进行公共面积的计算时, 会因不同的理解方式而产生差异, 使分摊用户的房屋公共面积产生差异。根据我国的相关规定, 应增强专业人员素质, 加强对测绘工作的科学管理。

1.3 开发商方面

在我国当前房屋价格居高不下的情形下, 部分开发商会因为利益而使得房屋面积缩水。房屋建筑面积的测绘关系到各用户的切身利益, 需保证用户自身权益, 否则难免产生法律纠纷。因此应严格把握房产测绘规范, 保证测绘手段可靠、正确、科学。为维护买卖双方的利益, 需要准确、科学地对房产进行测绘, 以维护正常的市场秩序, 促进社会稳固、和谐发展。

2 房产测绘共用面积分摊问题的解决策略

房屋面积测绘涉及多方切身利益, 为规避测绘单位作业风险, 应坚持“科学、合理、公正”的原则, 避免因房产测绘共用面积分摊所引发的纠纷, 同时提升房产测绘行业的公信力和权威性。为此, 可从以下方面予以加强与提升。

2.1 全面把握共用建筑面积分摊的原则

共用建筑面积分摊的原则有几下几条: (1) 对于房屋共用建筑面积的分摊, 应该以“幢”为单位。 (2) 需要按照协议或文件对建筑面积进行合法的分割, 对于建筑面积的分摊, 应该按照该幢楼各套房产内的建筑面积之和的比例计算。 (3) 对幢楼房屋进行分摊时, 物业可服务于整幢楼的公共建筑面积;对局部的房屋分摊时, 物业也可服务局部的公共建筑面积。 (4) 按照分摊的系数, 对公共面积分摊, 在进行公共建筑面积的分摊后, 不能随便改变各套房屋中的公共建筑面积的界限。由于公共建筑中分摊面积的情况较为复杂, 所以应该按照具体规定实行分摊。

2.2 优化共用建筑面积中的分摊计算模型

共用建筑面积是指产权人共同拥有的建筑面积, 分为可分摊的共用建筑面积和不可分摊的公用建筑面积2部分。对于值班警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、配电间、变电室、垃圾道、楼梯间、管道井、电梯井等此类分摊的共用面积, 还应涉及管理用房、公共用房建筑面积、有维护结构的水箱、多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、套与公共面积之间的分隔墙, 均属参与分摊的公共建筑面积。

2.3 合理计算面积分摊, 减少利益纠纷

当前, 关于房屋建筑面积分摊问题尚无明确、细致的参照标准, 所以在实际操作时, 由于不同测绘从业者有审视角度的差异, 在某些较为复杂的分摊关系中, 无法合理、明确地取舍, 使得房屋测绘过程存在偏差, 且难以将误差值控制在合理的范围之内, 所以分摊结果必然存在一定的偶然性与不确定性。实际计算时, 产权人应提供关于共用面积分摊方面的文书或者与购买房屋的人达成共同的协议。但是, 如果双方难以达成协议, 则需房屋测绘管理部门提出最佳解决方案, 甚至最终诉诸法律。

2.4 完善队伍建设, 提升从业人员素质

如今, 行业内的竞争日益激烈, 测绘人员应熟练掌握各种测绘业务和测绘技术, 熟悉房产的法律法规和业务知识, 并且测绘部门应加强从业者思想教育, 提升他们的质量意识, 站在公平的立场上按照国家的法律法规公正测量、计算。同时, 还应加强员工技能培训和从业教育, 严格落实岗前培训, 针对个人情况特定培训, 使得新人能够掌握新规定, 提高技巧、更新自身的知识;不定期地开展技术交流会, 创造良好的业务沟通平台。

3 结束语

当前, 关于商品房公摊面积计算的问题日益成为业主关注的焦点, 确定合理的共用面积分摊技术流程具有重要意义。为此, 首先应划分建筑功能区, 依照产权单位的划分标准、单幢多用途房屋等进行功能区划分;其次按照“谁使用, 谁分摊”的原则, 将楼梯、电梯井、供暖泵房等公共设施按商业、住宅分摊, 且充分考虑产权分割协议或产权文件确定权属信息, 将功能区与层间共用建筑面积进行确认公示, 按照整体到局部、功能区或协议等细分, 最终摊归算至套、户, 经层、幢建筑面积校核等过程, 最终完成相关的共用面积分摊工作。

面对单一使用的商住楼, 由于不同楼层之间建筑布局的差异, 造成共用面积均摊时存在问题, 所以关于公共面积的分摊计算方法也不尽相同。为有效平衡各方利益, 减少纠纷, 应当全面遵循相关的分摊原则, 优化房产公共面积测绘的方式。与此同时, 制订合理的面积分摊程序与原则, 使双方的意见达到统一。另外, 还要不断加强测绘队伍的建设, 有效地提升测绘人员的素质, 科学、合理、公正地处理房产测绘共用面积分摊问题。

摘要：伴随城市化进程的加速和房地产行业规模的激增, 关于房产测绘时共用面积分摊的问题也逐渐凸显。面积测算时为了维护业主利益, 使得共用面积合理分摊, 需对其相关分摊问题进行深入探究。首先从当前房产测绘共用面积分摊存在的问题入手, 探究其产生的原因, 从分摊原则、计算模型和人员建设等方面对共用面积分摊问题提出有针对性的优化策略, 为类似工程提供参考依据。

关键词：房产测绘,共用面积,分摊问题,计算模型

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