分摊土地使用权面积

分摊土地使用权面积（共6篇）

分摊土地使用权面积 篇1

商品房分摊面积如何界定？

据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字2000第369号），商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。有关规定如下：

■公用建筑面积分摊原则

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

■可分摊的公用建筑面积

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（二）套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

■不应计入的公用建筑空间

（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

（二）售房单位自营、自用的房屋。

从上述可得出:公滩面积是“可分摊的公用建筑面积”.分滩面积是“分滩给每套商品房的公滩面积.”

不应计算为公用建筑面积的：

1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

2、作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

3、楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

4、公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

5、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积

分摊土地使用权面积 篇2

目前,鉴于《房产测量规范》对于面积分摊的一些具体问题没有明确规定,使得实际工作时的可操作性大打折扣。在实际操作中,绝大多数操作取决于测绘人员对规范的理解和认识。而不同的测绘人员对于规范的理解和认识又存在差异,尤其是一些关于房屋面积分摊方法的问题,角度不同,最后取得的结果也会大相径庭。

《房产测量规范》中规定了共有建筑面积的分摊方法。

其一,住宅楼共有建筑面积的分摊方法。

住宅楼以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

其二,商住楼共有建筑面积的分摊方法。

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,然后将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

其三,多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

其中,相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si

K=( ∑δSi) /∑Si

式中:K为面积的分摊系数;

Si为各单元参加分摊的建筑面积,m2;

δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;

∑δSi为需要分摊的分摊面积总和,m2;

∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。

从《房产测量规范》规定的分摊方法我们可以看出住宅楼是以幢为单元进行分摊,分摊系数只有一个。本人认为现代建筑形式的多样性和新的建筑理念和新概念的大量出现,使得规范中的条文已经不能适应现在房产面积测量计算的要求。这种情况应适用于使用功能单一、各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的纯住宅楼、办公(写字)楼、标准厂房等,亦或者虽然有多种使用功能,但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的房屋。像一幢住宅楼里有的有电梯,有的只有楼梯这种情况就不适合全楼分摊,而是应该把有电梯的单元合并成一个功能区,对共有建筑面积进行分摊。在工作中,我们还会经常遇到使用功能单一,但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况不一致,特别是各层水平通道差异较大的商业,多数同行认为使用功能单一的商业分摊应该参照纯住宅楼,以幢为单元进行分摊,全楼只有一个分摊系数。另一种观点认为这种虽使用功能单一但水平通道差异很大的房屋,应该采用多级分摊。可想而知,这两种分摊方法对同一户室的面积会产生较大的差异,后一种分摊方法更为合理,因为由于功能设计不同,共有建筑面积有时也会不相同,各层的共有建筑面积不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可以分层各自分别进行分摊。前一种分摊方法会造成没有水平通道的一层分摊掉其它层的水平通道,这对一层的业主来说是显失公平的,也许许多同行会用“谁使用,谁分摊”的理论来反驳,但是“谁使用,谁分摊”并不是完全合理的,特别是在综合楼、商住楼等多级分摊的房屋中,确定共有建筑面积分摊时应遵循由整体到局部,由大到小,依次递减的原则。

分摊土地使用权面积 篇3

关键词:房地产 房地产面积测算 房屋面积分摊

中图分类号:TU19文献标识码:A文章编号:1674-098X(2011)03(b)-0238-01

住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。

1 房屋建筑面积测算包含的内容

房屋建筑面积测算主要包括:房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。

(1)整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。这里的“幢”指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋,且符合以下4个条件:

a)建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体;

b)建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设;

c)该建筑物的施工图纸为同一整套图纸;

d)该建筑物不同层次的房屋(塔楼)没有完全独立的共有共用设备。

幢的划分非常重要,在一些房产纠纷中,就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题,虽然看起来是连在一起的房屋(中间有伸缩缝),可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋,也不是一套建筑图纸,所以这其实是两幢房屋,当然公摊系数也就不可能相同。这种情况下,开发商要和客户多进行沟通,让他们明白《房产测量规范》中“幢”的规定,问题也就很好解决了。

(2)房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。层高高于2.20米的层计算建筑面积。层高低于2.20米的地下室(储藏室)层不计算建筑面积,也不计入房屋的总层数。如那种“5+1”设计的户型,即五层住宅加一层储藏室的户型,如果储藏室层高大于2.20米,储藏室层是计入房屋总层数的。在一般人的理解中,住宅的一层才是一层,其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。房主有时会有这们的疑问,一楼怎么成二楼了,其实这是《房产测量规范》决定的,人们应该打破这种惯性思维。

(3)成套住宅按单元号、层次、户号编号。

单元号编立时,面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元……n单元。层次编立房屋的自然层数按室内地坪以上计算,每一自然层各划分为一层,其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。

户号编立时,在各单元各层内,按顺时针方向依次编号。

车位、商业铺位按层次、户号编立。车位、商业铺位编号时,应面向依街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块,再对分户顺序编号。

(4)房屋数据的采集

房屋边长是计算房屋面积的主要依据,根据房屋边长数据的来源不同,将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。

测量过程应遵循先整体、后局部,先外后内的原则。测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为m,取位至0.001m。测量时,测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态,测量边长、坐标均要独立测量两次,取中值。

①预测算面积的房屋数据采集。房屋面积预测算系指房屋竣工前,房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料,按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准,计算出房屋面积的行为。此时数据的来源主要是房屋建筑设计图纸、房屋销售方案说明等资料。

②实测面积的房屋数据采集。实测面积指房屋竣工后,对房屋实地测算而得出的面积。经施工图纸与现场勘测结果核对无误后,实际测算的房屋建筑面积。

在实测面积测算中,要注意以下不计算建筑面积的范围:①层高小于2.20m以下的房屋、架空层、夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊;无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖隔层以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的,均视为无上盖。④临街楼房、挑廊下底层作为公共通道街巷通行的,不论是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。⑤楼梯已计算建筑面积的,其下方空间,无论是否利用的。

(5)房屋面积内业计算。根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据,计算出各类面积。这里存在异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算的问题。这也是房产纠纷中经常触及到的问题。我以下重点分析一下共有建筑面积分摊问题。

2 房屋共有建筑面积分摊

在房产测量规范中规定:公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。

被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。建在幢内或幢外,为他幢或多幢楼服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积为不被分攤的公用建筑面积。这一点尤其要引起测绘人员和开发商的注意,稍有不慎这些不被分摊的公用面积就可能让老百姓来买单。因此,为了避免这种状况的发生,需要进行共有建筑面积的确认。即委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书,经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后,对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。共有建筑面积一经分摊,任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。

房屋建筑面积测算及公摊问题是房屋买卖及办理房屋相关产权的基础,是涉及到民生的大事,是权利人维护自身权益的前提和保障,稍有不慎,势必影响到政府部门的声誉,甚至产生法律上的纠纷,因此,在制定各种房产测量规范时应当从严把握,保证测量、测算科学、正确、可靠。让老百姓买的放心,住的安心,不会因为面积缩水而闹心。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意,因此进行科学、准确的房产测量及测算方法有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序,促进社会和谐。

参考文献

[1]中华人民共和国建设部房产司:CH5001-93房产测量规范［S］北京:地质出版社.1993.

[2]滨州市建设局.滨州市房产测绘实施细则.

土地面积单位 篇4

教学目标

1、使学生知道常用的土地面积单位-----公顷、平方千米（平方公里），通过实际测量和观察，知道1公顷有多大。

2、使学生掌握土地面积单位间的进率和简单换算。

3、培养学生的参与意识，感受数学知识与生活实际有着密切的联系。教学重点

知道1公顷有多大，掌握土地面积单位间的进率。教学难点

土地单位间的换算。教学过程

一、复习

1、到目前为止，你都认识了哪些常用的面积单位？它们之间的进率是多少？

2、像这些平方米、平方分米、平方厘米等都是公制面积单位，是计量面积时使用的。在计算土地面积时要使用土地面积单位（板书课题：土地面积单位）常用的单位有平方米、公顷和平方千米。（课件演示：土地面积单位 见课件展示）

二、新授

1、认识1公顷

（1）将学生带到操场，画一个边长是10米的正方形。引导学生观察、计算正方形的面积。

（2）教师指出：100个这样的正方形土地的大小，叫做1公顷。为学生介绍学校操场、教学楼的占地面积。

（3）把学生带回教室，思考讨论：公顷和平方米之间的进率是多少？

（1公顷=10000平方米）

2、教学例题

（1）出示例题，学生试算。

一个长方形果园，长250米，宽120米。这个果园有多少公顷？

（2）汇报展示，全班订正。（课件演示：土地面积单位 见课件展示）

250×120=30000（平方米）

30000平方米=3公顷

答：这个果园有3公顷。

（3）测量土地时，一般用米作长度单位来测量。算出面积是多少平方米以后，再换算成公顷。

3、认识平方千米

（1）我们都知道我们伟大的祖国有960万平方公里的土地。平方公里也就是平方千米，是比公顷还要大的土地面积单位。

（2）大家想一下，边长是1000米的正方形面积是多少？1000000平方米也就是1平方千米。想象一下1平方千米有多大？

（3）谁能计算一下平方千米和公顷之间的进率是多少？（课件演示：土地面积单位 见课件展示）

（1公顷=10000平方米，1平方千米=1000000平方米所以1平方千米=100公顷）

三、巩固练习1、2公顷＝（）平方米

50000平方米＝（）公顷

2平方千米＝（）公顷

4000公顷＝（）平方千米

2、（1）北京的天安门广场是世界上最大的广场，面积约40公顷，约合（）平方米。

（2）北京的故宫是世界上最大的宫殿，占地面积是720000平方米，合（）公顷。

3、一块边长是400米的正方形麦地，有多少公顷？

四、全课小结

通过这节课的学习你有了些什么新的收获？

五、课后作业

练习二十九3、4、5、6、六、板书设计

土地面积单位

例

1、一个长方形果园，长250米，宽120米。这个果园有多少公顷？

250×120＝30000（平方米）

30000平方米＝3公顷

答：这个果园有3公顷。

1公顷=10000平方米

土地面积单位的教学反思 篇5

2、让“情境教学”走进课堂。

这部分知识相对枯燥，创设生动有趣的情境更能心因学生生动高效的参与学习。在这样的环境中学习，学生必然从中获得丰富的学习体验。他们体验到生活中存在着数学知识和数学问题。体验到合作学习的乐趣和成果，体验到自己成为学习主人的乐趣。

分摊土地使用权面积 篇6

1.1 建筑面积。

建筑面积的概念形成于计划经济年代,那时的投资计划、规划设计、统计口径,只要涉及到房子的数量,仅有建筑面积这一个指标。久而久之,人们只要提到房屋首先想到的就是建筑面积,可以说建筑面积这个概念在人们心中根深蒂固。

1.2 共有建筑面积。

1993年国家实行住房制度改革,将原来由国家、单位、集体包保的住房推向市场化、商品化。原有的诸如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等共有建筑面积,一下子改变了其原来的福利属性,必然要分摊到每家每户。于是,隐性的共有建筑面积从后台转到了前台,成为计算住宅面积的一个重要指标。

1.3 成套建筑面积。

1995年原国家建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,首次提出成套房屋建筑面积的概念,规定在商品房销售过程中推行按“套”交易。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。其换算公式是:成套建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。

2 当前共有建筑面积测算与分摊存在的主要问题

现在,国家积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。但由于我国地域广阔,实际情况千差万别,所以在推行的过程中大体上有三种方式。一是仍按房屋建筑面积(含应分摊的共有建筑面积)销售;二是按套内建筑面积销售(不含应分摊的共有建筑面积);三是按“套”销售,一房一价。随着建筑结构、形式和种类的不断演变,各种问题层出不穷。

当前主要存在以下问题:(1)开发商为追求开发利润最大化,商住楼一至二层,有的甚至一至四层设计为营业用房。其上部的住宅部分单独设计通行楼梯,对于这部分的楼梯面积,是否算作应分摊的共有建筑面积,确实存在争议。若按照谁使用谁分摊的原则应该分摊给上部住宅,若按照谁受益谁分摊的原则应该由开发商承担。(2)《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》在计算阳台面积等方面存在差异。这种因适用规范不同而造成面积差别,有时直接导致了房屋面积纠纷的发生。开发企业或者设计部门的建筑专业人员,往往依据《建筑工程建筑面积计算规范》和设计图纸计算房屋面积,并作为销售合同的面积;而在办理预售许可时,房产测量机构则是按照《房产测量规范》计算建筑面积;国家的规范与规范之间存在的差异,更容易引起老百姓的误解。(3)商品房按“套”销售的方式推广难。各地的实践表明,房屋开发商接受按“套”计价,不接受的反倒是购房者,因为购房者总是担心开发商会在面积上玩花样。(4)由于现行《房产测量规范》对于面积分摊的规定比较原则,对一些具体问题没有明确界定,实际操作中取决于测量人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中,角度不同,直接决定分摊办法的合理性,在缺乏一个明确的取舍标准时,分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性。

3 解决共有建筑面积测算与分摊的有效办法

3.1 商住楼为住宅部分而设置的楼梯通道,这部分面积算作共有面积分摊给住宅用户显然不合理。

实践中我们的做法是:在以整栋楼为单位制作楼盘表时,将这部分面积算作共有面积,虚拟一个用户单独登记这部分面积,权属归整栋楼的住户所有。在物业管理中,当住宅共用部位共用设施维修时,由住户按面积比例承担费用。

3.2 两个规范关于房屋面积测算不一致,有关学者论述较多,我觉得如其说三道四,还不如认真领会适应。

依据《房产测量规范》测绘的面积,适用于房屋登记、房地产市场管理、计划管理、财税征收。而依据《建筑工程建筑面积计算规范》确定的房屋面积只适用于建筑工程项目管理,正如《建筑工程建筑面积计算规范》前言中所述:这个面积是“为满足工程造价计价工作的需要”。老百姓由此产生的异议或误解可以理解。只要有关部门的管理者能够耐心解释清楚,这个问题不难解决。

3.3 对于房屋销售的计价方式,只要是出于真实意愿的表达,

用户不论采取何种计价方式与开发商达成协议,法律都将予以支持。在现阶段,按套内建筑面积计价的方式更容易为购房者所接受。因为按套内建筑面积计价在方法上比较直观,购房者自己也可以丈量计算,且套内建筑面积不牵涉分摊问题,所以不会引起争议。

《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《房屋登记办法》规定自2008年7月1日起施行房屋登记簿制度。在登记簿中房屋基本状况页面,新增加了套内建筑面积、分摊共有面积和专有部分面积。这就在法律上确立了房屋面积的测算与分摊模式。

3.4 房屋测绘人员要有良好的职业操守,恪守社会公德。

在面对复杂的分摊关系时,要熟练掌握法律;严格执行规范;灵活运用合理性。《房产测量规范》规定“产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行”。我们应该清醒地认识到,这是解决面积分摊纠纷的一种最佳方式。在实际工作中,一般应先要求产权人提供关于共有面积分摊方案的书面文件,或者与购房人达成的共有面积分摊协议。如果双方达不成协议,房屋测绘部门应从合理性出发,提出最佳分摊方案,促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性,如果任意一方提出异议,根据物权法定的原则,双方应请求依法确权。

摘要：《物权法》、《房屋登记办法》实施以来,老百姓对于自己购买的房屋的面积越来越关注。这几年,房屋买卖双方产生纠纷的焦点主要集中在房屋共有面积的测算与分摊上,这也正是房屋测量中的老大难问题。本文从一个中介者的角度,本着公平、公正的原则,以维护开发商和住户的合法权益为出发点,根据多年在实际工作中的探索和调研,对房屋共有面积的测算与分摊等有关问题提出有效的解决办法,供大家参考。