城市住宅土地使用权

城市住宅土地使用权（精选9篇）

城市住宅土地使用权 篇1

一、引言

1988年《土地管理法》出台以来,城市经营性土地逐步以市场化方式进行配置,特别是土地招标、拍卖、挂牌出让制度实行以来,土地市场逐渐形成,土地有了市场价格。随着土地价格市场决定机制的形成,住宅土地价格在城市间表现出巨大的差异。从2004年浙江省各个城市住宅土地公开出让的数据来看,温州市住宅土地的平均价格为14 000.38元/m2,杭州市为7 498.35元/m2,而嘉兴市住宅土地的平均价格仅为1 357.79元/m2,衢州市为424.72元/m2,住宅土地价格的最大差异超过了10倍,住宅土地价格的差异远远大于消费品价格、其他资产的价格、工资和收入的差异。

这些差异一方面客观地影响了城市住宅的价格,成为决定居民生活水平的一个重要因素;另一方面,也给政府宏观调控提出了难题,如何才能针对价格差异巨大的住宅土地市场提出有效的宏观调控政策。政府、开发商、投资者、抵押贷款人和住宅消费者都期望能够更好地解释城市间住宅土地价格的差异。如果能发现城市间住宅土地价格差异的决定因素,那么就可以通过对这些因素的调控来影响住宅土地价格的变化。

二、文献回顾

最早的城市土地价格差异模型是基于古典地租理论。Keiper(1961)开发了以古典地租理论为基础的土地价格差异模型,他发现跨区的土地价格差异的主要原因是土地使用次数和密度的不同以及由此带来的土地产值的不同[1]。土地价格的差异是由土地内在生产力的不同导致的。Maisel(1964)基于古典地租理论和土地价格决定因素理论开发了城市间土地价格差异的理论模型,他发现农地价格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作机会是导致城市间土地价格差异的主要因素[2]。古典地租理论从土地产出的角度出发,试图通过土地的资源禀赋、使用次数、土地生产力的差异来解释城市间土地价格的差异,但是它不能完全解释城市间具有较大同质性的住宅土地价格差异形成的原因。

Muth(1971)开发了第一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型,他将住宅土地需求作为住宅服务(1)需求的一种衍生品,通过使用一个住宅产业的生产函数模型和住宅土地需求模型来解释城市间住宅土地价格的差异。根据Muth(1971)模型,城市间住宅土地价格差异依赖于土地单位成本、建筑成本和收入[3]。尽管Muth的衍生需求模型比较简单,但是这一分析框架为后面的学者开启了新的研究思路。

Witte(1975)通过对前人研究的总结,使用衍生需求模型成功的解释了标准大都市统计区(SMSA)(2)之间住宅土地价格的差异。在他看来,城市住宅土地的价格不是由土地的生产力来决定的,而是由住宅土地供给量和需求量的均衡来决定的[2]。住宅土地的需求量主要受到两大方面的影响,住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。Witte发现城市家庭收入水平、城市人口增长率、农地价格、人口密度和住宅土地的平均面积对解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。在Witte研究之后的10年中,对于城市愉悦度(urban amenity)、土地用途管制、通货膨胀、移民和家庭收入等方面的研究取得了新进展。

Roback(1982)和Graves(1980)对于城市间工资差异和移民的研究证明了城市间家庭生活质量均衡的存在。这两个研究的结论表明城市工作者的“全部实际收入(total real income)”是由货币收入和非货币收入构成的,城市间的工资差异可以部分被城市间愉悦度的差异来解释[4,5]。城市住宅服务的需求量是由这个地区家庭的购买意愿和家庭的支付能力共同决定的。家庭效用的最大化是通过家庭中住宅和非住宅物品的预算约束函数和效用最大化函数来实现的。Manning(1988)改进了Witte(1975)的衍生需求模型的,在继承其整体分析框架的基础上,重新诠释了住宅服务需求的决定因素,并在土地供应量的决定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素[6]。在Manning的模型中,城市家庭的全部收入被定义为真实的货币收入加上以城市愉悦度为表现形式的非货币收入。注意到Roback(1982)和Graves(1980)的理论进一步允许效用偏好在货币收入和非货币收入之间进行转换。因此,Manning认为城市住宅服务需求量是由三个方面的因素决定的,家庭真实货币收入、家庭非货币收入和家庭对两种收入的偏好。Manning的改进衍生需求模型证明了家庭税后收入、生活成本和建筑成本对城市间住宅土地价格差异有显著的影响。以Witte(1975)和Manning(1988)为代表的衍生需求模型在一段时间内对城市间住宅土地价格差异有较好的解释力。

Potepan(1996)在认识到衍生需求模型对于完整住宅市场认识的缺陷以及由此可能造成的结论上的偏差后,开始基于完整的住宅市场的认识,重新构建城市住宅土地价格差异的理论模型[7]。Potepan指出应当将住宅土地价格差异放到一个完整的住宅市场上来解释。在Potepan的完整住宅市场的分析模型中,城市住宅土地价格的差异是由内生和外生两种因素共同决定的。其中,城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悦度、不动产抵押利率、财产税率、农地价格、土地的提升成本等因素对于解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。Capozza(2004,2005)从住宅市场波动的视角进一步验证了城市人均实际收入、人口增长和建筑成本对于住宅土地价格差异的影响[8,9]。

从实证研究中涉及决定因素来看,学者们对于一些决定因素已经有了比较一致的结论,如城市家庭收入水平、农地价格、土地的提升成本、城市人口数量、通货膨胀,但是对于另一些因素还存在一些争议,比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悦度。衍生需求模型对于美国和加拿大地区的解释力比较好,在其他国家和地区的适用性还缺乏实证支持。中国正处于经济转型和快速城市化的阶段,衍生需求模型对于中国城市间住宅土地价格差异的解释力还需要进一步的验证。

三、理论模型的构建

本文构建的模型和Muth(1971),Witte(1975),Roback(1982),Manning(1988),Potepan(1996)的模型中框架相似。在这个模型中,假设资本和劳动可以在城市间完全自有的流动;随着城市内土地价格的变化,土地用途可以进行相互转换;住宅土地的需求被假定为最终由消费者效用最大化的行为来决定。尽管在短期内住宅土地的供应是没有弹性的,但是通过向城市郊区扩展,转变土地用途和提高土地利用强度,在长期内土地的供应是有弹性的。因此,城市住宅土地的供应有两部分组成,住宅建设中的存量土地和新开发的土地,这里只考虑劳动力和土地市场都出清情况下的住宅土地价格。在两个市场同时出清的情况下,可以得到供求均衡条件下的住宅土地价格函数:

在此,PL=城市住宅土地的价格,QDL=城市住宅土地的需求量,QSL=城市住宅土地的供应量。根据衍生需求模型,住宅土地需求量是住宅服务需求量和住宅供应所必须的其他投入品供应量的函数(Witte1975,Manning1988),因此有:

在此,QDH=住宅服务的需求量,QSC=其他投入品的供应量。将方程(2)带入方程(1),可以得到方程:

根据上述模型,城市住宅土地的价格就是由住宅服务的需求量、其他投入品的供应量和住宅土地的供应量来决定的。因此,这三个方面在不同城市间的差异也就导致了住宅土地价格的差异。

(一)住宅服务需求量的决定因素

在给定的城市里,住宅服务的需求量是这个地区家庭的购买意愿和家庭支付能力的集合。对于家庭的支付意愿和支付能力可以通过城市的家庭数量、城市的人口结构和城市的平均收入水平来衡量。同时,更大的和更高密度的城市有更多的购物机会和更多的工作机会,这些也会增加住宅服务的需求量。城市的生活成本和人均拥有的资产水平也会客观的影响城市的住宅需求量。因此,可以得到住宅服务的需求量函数方程(QDH):

在此,HN=城市家庭数量,PC=城市人口结构,CI=城市生活成本,II=城市平均收入水平,AL=人均持有流动资产水平。

(二)其他投入品供应量的决定因素

在住宅的建设过程中,其他投入品的供应情况也会影响住宅土地的需求量。Manning(1988)将其他投入品界定为劳动力、材料、资本、设备和开发商才能。在住宅建设过程中,其他投入品供应的差异是由多个方面的因素造成。首先,住宅建设材料的价格在城市间并不相同;其次,城市间建筑劳动力的价格因为生活成本的差异而不同,建筑劳动力价格会导致城市间房地产业从业人数的不同;第三,城市间房地产投资强度的差异也会影响住宅价格和住宅土地的需求量。因此,在模型中其他投入品的供应函数可以表示为:

在此,CP=城市建筑材料的价格,IH=城市房地产投资额,PH=城市房地产业从业人数。

(三)土地供应量的决定因素

在Manning(1986,1988)研究的基础上,模型定义了住宅土地的供应依赖于生地(raw land)的供应和将生地转变为熟地的提升成本。生地的供应不仅依赖于未利用土地的可获得性,而且依赖于土地所有者出售这块土地作为住宅开发的意愿。土地所有者出售土地的意愿取决于现有土地用途(通常是农业用途)的产值与这块土地未来用途期望回报的比较。将生地转变为熟地的提升成本受到材料供应和劳动力价格变动的影响。在此,我们用农地可获得性和农地成本两个变量来衡量住宅土地的供应,住宅土地供应的函数方程可以表示为:

在此,LA=农地可获得性,PA=农地成本。

将方程(4)、(5)和(6)带入方程(3),最终可以得到一个简化形式的城市住宅土地价格差异决定因素的方程(7):

四、数据与实证结果

(一)研究区域与数据来源

为了验证上述理论模型,我们收集了浙江省29个城市2004年公开出让的住宅土地数据和这些城市2004年的统计数据来对模型进行验证。之所以选择浙江省内的城市作为样本,是因为浙江省各城市的住宅市场和土地市场相对比较成熟,土地市场中的竞争者较多,交易数据比较能够反应土地的市场价格,而且各城市土地出让的数据是可获得的。

2004年,29个样本城市公开出让了445宗住宅土地,通过对出让金额和出让面积分别求和再平均,得到这些城市的平均住宅土地价格,作为模型中的被解释变量。需要指出的是,由于义乌、德清、淳安、上虞和丽水5个城市2004年住宅土地交易的数据较少(交易数量小于5),我们用这些城市2003年和2005年的住宅土地交易数据对住宅土地的平均价格进行了修正,希望能够反映整个城市住宅土地的价格水平。

解释变量则是通过《2005年浙江省统计年鉴》中29个城市的相关统计指标来测量。对于模型中城市住宅服务需求的决定因素来说,城市家庭数量通过年鉴中的各城市的总户数来衡量。由于城市住宅的消费主体是中青年人,因此城市人口结构是通过计算各个城市2004年末总户籍人口中18岁~35岁人口占总人口的比例来衡量。城市生活成本是通过各个城市2004年居民消费价格指数来衡量。城市平均收入水平在衍生需求模型中是非常重要的解释变量,该变量是用各个城市中城镇居民人均可支配收入来衡量。对于城市人均拥有流动资产水平没有直接测量指标,这里用各个城市2004年末城镇居民储蓄存款年末余额除以该城市的城镇人口数量来测量该变量。

对模型中其他投入品供应的决定因素也是通过年鉴中相应的指标进行衡量。城市建筑材料的价格利用年鉴中各城市建筑材料及五金电料类价格指数来衡量。房地产从业人数可以直接利用年鉴中对应的统计指标来测量,农地可获得性是通过人均占有耕地面积来间接的测得,农地成本通过各个城市区域农村居民人均纯收入来间接衡量。

(二)实证结果

利用上述收集到的数据,对简化形式的城市住宅土地价格差异决定因素方程(7)进行多元回归分析。通过多次的重复实验,我们选用逐步回归的方法(SPSS中的stepwise变量进入方法)来衡量上述哪些解释变量在方程中是显著的。从表1中我们可以看出模型的整体效果比较理想,复相关系数(R)为0.937,判定系数(R.Square)为0.878,调整后的判定系数(Adjusted R Square)为0.864。从模型的方差分析可知,F检验的P值小于0.05,模型通过F检验,说明被解释变量和解释变量之间存在线性关系。

再讨论进入模型的变量,从表2中我们可以看出有4个解释变量进入了回归方程,城市人口结构、人均持有流动资产水平、城市房地产投资额、城市房地产业从业人数,这4个变量对应系数的t检验值(sig.)小于0.05,说明他们都是有显著意义的。

在影响城市间住宅土地价格差异的诸多因素中,最先进入方程的是城市房地产业从业人数和城市房地产投资额,说明这两个对于城市间住宅土地价格差异的影响最大;其次进入方程的是人均持有流动资产水平,最后进入方程的是城市人口结构。城市房地产业从业人数和城市房地产投资额对住宅土地价格有正的显著影响,说明现阶段城市间住宅土地价格差异主要是由于房地产投资和房地产业从业人数造成的,这两个解释变量的影响和理论预期是一致的。进入方程的另一解释变量,人均持有流动资产水平对住宅土地价格有正的影响,人均持有流动资产水平越高,住宅土地价格越高。这表明在民营经济发达的浙江地区,个人拥有的财富已经成为影响城市住宅土地价格的重要因素。人口结构变量同样具有显著正的影响,表明中青年人比例越高的城市,住宅土地的价格就越高。

从回归模型的多重共线性检验中可知,所有的特征根(Eigenvalue)都不接近于0,而且条件数(Condition Index)都小于15,说明解释变量之间不存在多重共线性。从表1中可以发现模型的DW值为1.305,DW检验的上下线为1.01和1.42,因为1.305更接近于上线,可以暂且认为不存在序列相关。因此,可以认为数据满足多元线性回归的假设条件。

五、结论

本文试图解释城市间住宅土地价格的差异,构建了一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型,使用多元回归方法和浙江省29个城市2004年公开的425宗土地出让数据对模型进行了验证。调整后的判定系数为0.864,模型的总体回归效果是显著的。模型中的11个解释变量,通过逐步回归方法,城市房地产业从业人数、城市房地产投资额、人均持有流动资产水平、城市人口结构4个变量通过显著性检验,这4个变量对于城市土地价格都具有正的影响。城市间住宅土地价格差异主要是由这4个变量造成的,他们可以解释城市间住宅土地价格差异的86.40%。

在国外学者研究中,普遍得到证明的对于城市间住宅土地价格差异有显著影响的变量,如城市家庭数量、城市生活成本、城市平均收入水平并没有进入方程。而城市房地产业从业人数和城市房地产投资额进入了方程,表明目前中国城市间住宅土地价格差异的主要原因不是居民对于住宅消费能力上的差异,而是城市房地产投资开发强度的不同造成的。上述结果给我们一个重要的启示,浙江省区域内一些城市住宅土地价格非常高是由过渡投资造成的,因此通过对于城市内房地产投资强度的控制可以减缓住宅土地价格上升的速度。

参考文献

[1]Keiper J.Theory and Measurement of Rent[J].LandEconomics,1961,64:14-19.

[2]Witte A.The Determination of interurban ResidentialSite Price Differences:A Derived Demand Model with Empirical Testing[J].Journal of Regional Science,1975,15:351-364.

[3]Muth R.The Derived Demand for Urban Residential Land[J].Urban Studies,1971,8:51-66.

[4]Roback J.Wages,Rent,and the Quality of life[J].Journal of Political Economy,1982,12:1257-1278.

[5]Graves P.Migration and Climate[J].Journal of Re-gional Science,1980,5:227-237.

[6]Manning C.The Determinants of Intercity Home Build-ing Site Price Differences[J].Land Economics,1988,64:1-14.

[7]Potepan M.Explaining Intermetropolitan Variation in Housing Prices,Rents and Land Prices[J].Real Es-tate Economics,1996,24:219-245.

[8]Capozza D,Hendershott P,Mack C.An Anatomy of Price Dynamics in Illiquid Markets:Analysis and Evi-dence from Local Housing Markets[J].Real Estate E-conomics,2004,32:1–32.

[9]Capozza D,Israelsen R,Thomso T.Appraisal.Agency and Atypicality:Evidence from Manufactured Homes[J].Real Estate Economics,2005,33:509–537.

城市住宅土地使用权 篇2

甲方：

乙方：

因生活居住环境改变，甲方将位于祁门县xxxxx组xxxxxx处的居民用地转让给乙方（本村村民）。宅基地面积为xxxxx平方米（xxxxx亩）。本着公开、公平、公正、合法的原则，经甲乙双方充分协商，达成以下协议：

一、甲方将位于xxxxxxxx处的居民用地（面积为xxxxx平方米），转让给乙方，土地四至范围为：东至xxxx；南至xxxxxx；西至xxxxx；北至xxxxxx。

二、甲方将该土地面积 xxxx平方米转让给乙方，转让费为人民币（大写）叁万伍仟元整（￥:35000元），乙方一次性付清转让费（大写）叁万伍仟元整（￥:35000元）后，该土地永远归乙方所有，甲方不得反悔。

三、本协议签订后，土地的占有、使用、收益、处理权归乙方行使，甲方不再享有该土地的任何使用权利和义务，保证不涉及第三方的权利。如该土地有纠纷，造成乙方无法使用该土地，甲方应承担土地转让费及房屋建造费用等的全部法律赔偿责任。

四、如遇国家征用，国家所有赔偿归乙方所有，甲方无权享受。

五、本协议一式两份，双方各持一份，自签订之日起生效。

甲方签名（右手食指指模）：

乙方签名（右手食指指模）：

城市住宅土地使用权 篇3

1.1 研究背景

按照我国现有相关法律规定, 城市住宅用地的土地使用权期限为70年, 但是没有规定70年以后土地使用权该怎么处理;而我国的《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”;2009年的一份名为《土地管理法 (修订草案征求意见稿) 》的文件, 已经明确了:城市住宅用地70年后, 按国家规定自动续期, 这与《物权法》取得了统一。但是《物权法》也仅仅是做了原则上的规定, 并没有具体的土地使用权续期操作方案。而住宅自古以来就是人类生存的重要基本要素, 因此, 70年之后, 住宅土地使用权如何处理将是一个涉及面广、影响力大的问题。住宅土地续期方案是关系到全中国数亿百姓的生活问题, 它直接影响国家的稳定、和谐。同时, 土地的面积有限性和供给的稀缺性决定国家必须对其合理利用, 有效管理。因此, 在国家相关法律没有给出城市住宅用地使用权70年到期后续期的具体方案的背景下, 本文通过对城市居民进行了相关民意调查, 并在民意调查的基础上, 提出了合理的城市土地使用权到期续期方案。

1.2 我国相关法律现状

根据《中华人民共和国土地管理法 (2004年修订) 》相关内容规定, 在我国任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅, 经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。并且应当以出让等有偿使用方式取得, 并在缴纳土地出让金后方可进行建设。 (详见《中华人民共和国土地管理法 (2004年修订) 》第四十三条、第五十三条、第五十四条、第五十五条)

根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期依照法律规定办理。”

根据我国现有的相关法律规定我们知道, 城市住宅用地使用权是通过出让等有偿使用方式取得的, 而且规定的使用年限是70年, 使用权70年到期后规定是自动续期。这只是一种原则上的规定, 并没有规定具体的使用权续期方案, 法律试图在回避这个问题, 但是随着时间的流逝, 这个问题越来越突出, 关系到了千万百姓的利益, 已经到了必须要考虑该怎么办的时候了。

1.3 研究方法

通过对一定区域的城市居民进行相关的问卷抽样调查, 统计分析问卷得到民众的意愿, 并在结合民意的基础上提出相关合理的城市住宅用地使用权续期方案。

2 民意调查相关结果

2.1 民众对住宅用地使用权的了解状况

在调查中, 我们对被调查者对住宅用地使用权相关法律了解的情况进行了调查统计分析, 得到图1。如图1所示, 我们发现大多数人对住宅用地使用权的相关法律都是知道一点, 对相关法律知道一点的人占被调查者人数的56%, 对相关法律了解比较熟悉和很熟悉的人非常少, 甚至有31%的被调查者对相关的法律完全不知道。这也是一种信息的不对称, 这种信息不对称很有可能直接影响相关法律的执行和发展等。

可知, 在被调查者当中绝大多数的人对城市住宅用地使用权都不怎么了解。

2.2 民众对续期的意见

如图2所示, 从中我们可以看出, 有60%的调查者都是希望进行无偿续期, 这是被调查者处于自己的利益角度给出的答案, 也有32%的人支持有偿续期。

通过调查统计, 我们发现大多数的人都觉得有必要进行城市住宅用地使用权的续期, 也有相当一部分的人愿意接受有偿续期。

2.3 民众对有偿续期的意愿

图3是在合适的续期费用下, 被调查者对有偿续期的意愿情况图。如图3所示, 如果在合适的有偿续期费用下, 有52%的被调查者都比较愿意进行有偿续期, 还有31%的被调查者不愿意。

3 城市住宅用地使用权到期续期合理的制度改革建议

3.1 加强有关住宅用地使用权信息的宣传

在调查中, 我们发现民众对城市住宅用地使用权的相关情况了解的不够多。首先, 是对自己房屋的用地使用权没什么概念, 对自己房屋的不了解, 很有可能会给我们即将进行的续期方案带来很多不必要的障碍和麻烦, 也会对国家的法律实行造成一定的阻碍作用;其次, 就是民众对住宅用地使用权的相关法律也不是都清楚, 这种信息不对称很可能会对我们即将进行的续期产生一定的阻力作用, 也将对相关法律的实施和发展产生影响。所以, 要想有关城市住宅用地使用权续期的相关法律有效执行和发展的话, 就要首先使民众从了解自己房屋的用地使用权开始, 继而了解相关的法律情况。

通过前面的调查, 我们发现民众对相关信息的了解渠道比较广泛, 通过报纸、互联网、政府文件、开发商等渠道都能了解到相关信息, 因此, 为了加强相关信息的流通, 我们可以通过报纸、互联网、政府文件、开发商渠道等方式宣传有关城市住宅用地使用权的信息, 让民众对此类信息有一个比较全面的了解, 进而他们就会对自己的房屋有所关注了, 这时民众对自己的房屋用地使用权有所了解, 也对相关法律有了比较全面的了解。这样的结果相信会对我们即将进行的续期工作产生很大的促进作用。

3.2 城市住宅用地使用权合理续期方式和缴费方式

根据有关法律, 我们可以知道续期已经是势在必行, 民众的反应也是如此, 因为他们觉得自己花了一辈子积蓄买到的房子只能住70年, 很不值得。紧接着又有一个问题出来了, 如果是续期的话, 那应该用什么方式续期呢?有偿续期或者无偿续期?首先, 如果是无偿续期的话, 就是说如果我买了这个房子, 那么这个房子的土地使用权永远都是我的, 这就相当于变相的“土地私有化”了, 这是不现实的, 也和我国的国家制度和土地制度产生了矛盾, 可以说是违背宪法的。从另一个方面说, 我国是个人口大国, 以后使用土地的时候还很多, 而土地资源是有限的和稀缺的, 如果人们一买了房子, 土地使用权就永远属于他的话, 也是一种对土地资源的不合理利用和规划, 因此, 从合理利用土地资源的角度出发, 无偿续期是不可取的;有偿续期也许是一个比较折中的方法, 但是收取的费用也不能太高了, 如果费用过高, 人们会觉得续期性价比不高, 还不如重新买套房子, 如果是这样的话, 有偿续期就成为了一个摆设, 没有了实际存在的价值, 再一个就是有偿续期应该是自愿的, 愿意续期的可以续期, 不愿续期的也不能强制。

我们建议的城市住宅用地使用权到期续期方式就是自愿形式的有偿续期。

对于有偿续期的缴费方式, 结合相关调查, 建议可以由主管的国土部门进行管理, 而缴费可以选择一次性上缴和分批次上缴, 分批次上缴时要考虑时间价值因素。

3.3 城市住宅用地使用权到期续期具体操作方案

城市住宅用地使用权到期续期在具体方案中, 要分为二种情况。

第一种情况:当建筑物的使用寿命大于70年的情况。

第二种情况:当建筑物的使用寿命小于或等于70年的情况。

对于以下描述中的有关变量的说明:

P——当时时点下续期房屋评估的楼面地价;

N——建筑物的使用寿命;

n——房屋所有者自愿续期的时间, 但是n≤N-70;

A——我们设定一个续期周期为70年, A就是一个续期周期下, 每平米的续期费用;

t——是一种系数, 这种系数是为了算出A而存在的t P=A;

t1——是一种系数, 为了计算相关补偿标准而存在的;

t2——是一种系数, 为了计算相关补偿标准而存在的 (t2

t3———是一种系数, 为了计算土地被收回或者不愿意续期时一年的补偿标准而存在的 (t4

t4——是一种系数, 为了计算愿意续期时一年的补偿标准而存在;

第一种情况:当建筑物的使用寿命大于70年时, 房屋所有者可以自己选择是否进行续期, 如果愿意进行续期的话, 房屋所有者应该根据自己愿意进行续期的时间n年 (n≤N-70) , 缴纳住宅用地使用权续期费用:元/平方米, 在这里我们设定一个续期周期为70年, 一个续期周期的费用为A元/平方米, 而A=t P, 通过系数t乘以当时时点下续期房屋评估的楼面地价可以得到A, 可知元/平方米就是具体续期年限的缴费标准, 但是经续期后的房屋不可以再直接进入交易市场进行交易, 如果想要交易的话, 必须以当时情况下房屋所处地段正常的土地出让金下的楼面地价为标准, 补足相关费用后才可进入房屋交易市场进行正常交易;如果房屋所有者不愿意进行续期的话也就意味着其放弃了对建筑物的使用, 对于房主的放弃不进行任何形式的补偿。不管续期还是不续期房屋的使用寿命总有为0的时候, 这时的土地使用权可以由国家收回, 但是可以给予房屋所有者以一定的补偿。如果被收回的土地不再作为住宅用地的话, 给予房屋所有者t1P元/平方米的补偿, t1是相关的一种系数;如果被收回的土地继续作为住宅用地重新出让时。如果原房屋所有者愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 可以给予其房价以t2P元/平方米的优惠, t2是一种相关的系数;如果原房屋所有者不愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 同样给予其t1P元/平方米的补偿。

第二种情况:当建筑物的使用寿命小于或等于70年时, 对于建筑物的使用寿命提前结束的, 国家可以收回土地使用权, 因为这是为了加强土地的利用和管理, 但是要给予房屋所有者一定的补偿。如果被收回的土地不再作为住宅用地时, 应给予房屋所有者未足年限和70年之后的补偿, 补偿标准可定为:[t3P× (70-N) +t1P]元/平方米, t3P是未足年限的一年的补偿, t3是相关的技术系数, 加上t1P是因为70年之后的补偿也应该算上;如果被收回的土地继续作为住宅用地重新出让时, 原房屋所有者愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 可以给予其房价以[t4P× (70-N) +t2P]元/平方米的优惠, t4P是购买愿意购买房屋时对未足年限一年的补偿, t4也是一种相关的技术系数;原房屋所有者不愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 同样给予其[t3P× (70-N) +t1P]元/平方米的补偿。

t1、t2、t3、t4都是在P (当时时点下续期房屋评估的楼面地价) 的基础上计算相关补偿标准的一种技术系数, 这种系数的具体确定需要专业部门通过一定的计算和反复试验才能最终确定。

4 结语

我们知道城市住宅用地使用权到期续期是一个非常重要和影响民众的一项改革, 本文通过调查和研究得出了一定的模型, 希望能给予我们国家的城市住宅用地使用权到期续期制度改革提供一定合理的建议。

摘要：城市住宅用地土地使用权70年到期后到底怎么处理, 是被广大人民关注的问题, 也直接影响着国家的稳定和发展, 是我们国家在发展过程中必须要解决的问题。随着时间的流逝, 城市住宅用地使用权到期的时间越来越紧迫, 而住宅用地使用权到期续期关系着万千百姓, 在国家还没给出相关具体政策的情况下, 该文在民意调查的基础上, 提出自愿续期的制度改革方向, 并在此基础上给出了相关的操作方案模型, 为我国城市住宅用地使用权到期续期给出了建议。

关键词：城市住宅土地使用权,制度改革,有偿续期

参考文献

城市住宅土地使用权 篇4

大金管发【2011】15号

第一章 总 则

第一条 为了规范大连金州新区（以下简称新区）集体土地上的宅基地内住宅房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合新区实际，制

定本办法。

第二条 为保障公共利益，征收集体土地上的宅基地内住宅房屋，应当对被征收人给予公平

补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 新区管委会负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

新区土地房屋局作为房屋征收部门，负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。新区各有关部门应当依照本办法的规定和新区管委会规定的职责分工，互相配合，保障房屋

征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 新区街道办事处作为本辖区的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位实施的房屋征收与补偿行为负责监督。

第六条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向新区管委会、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关部门应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第七条 根据新区发展规划的需要，确需征收房屋的，由新区管委会作出房屋征收决定。

第八条 征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和专项规划。

房屋征收实施单位根据核准的动迁量，测算出动迁资金预算，并经审计、监察、财政部门初审同意后，由街道办事处请示新区管委会拨付征收补偿资金。征收补偿费应专户存储、专款专用，严禁挪作他用。因招商引资项目急需，房屋征收实施单位可报请管委会提前借款用于

房屋征收工作。

第九条 新区管委会作出房屋征收决定后，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专

用。

第十条 新区管委会作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政

复议、行政诉讼权利等事项。

新区管委会及房屋征收部门要做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第十一条 被征收人对新区管委会作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也

可以依法提起行政诉讼。

第十二条 房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十三条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 征收补偿

第十四条 对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）相关的补助和奖励费用。

第十五条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收

评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十六条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收实施单位提出申请，从房屋征收部门备案的评估机构数据库中通过抽签的方式确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得

干预。

第十七条 征收补偿安置按户进行，补偿方式分为房屋产权调换和货币补偿两种，除另有规定外，被征收人有权选择补偿方式。产权调换的房屋位置由房屋征收部门确定。

第十八条 房屋产权调换

房屋产权调换分两种，一是用原有房屋所有权证和宅基地证的房屋（以下简称原有证房屋）

等面积调换安置楼房，二是分户安置。

一、原有证房屋等面积调换安置楼房

被征收人在不分户、不买卖房屋、不互相转房的情况下，可用原有证房屋等面积调换安置楼房。如果房屋征收部门提供的安置楼房没有与原有证房屋等面积的户型，可以就近上靠或下靠安置楼房户型，原有证房屋可全部兑顶所安置楼房面积，原有证房屋兑顶安置楼房剩余部分面积按原有证房屋所在区域的市场评估价格结算，原有证房屋兑顶安置楼房不足部分面积按回迁安置楼房所在区域的市场评估价格结算。安置楼房为高层或小高层的，每户被征收人

只能有一套楼房享受相应的优惠政策。

二、分户安置

（一）被征收人按户籍情况分为坐地户和非坐地户，坐地户享受分户安置，非坐地户不享受

分户安置。

坐地户是指：马桥子街道辖区内1984年6月1日以前的在册户，海青岛街道辖区内1988年11月26日以前的在册户，大孤山街道辖区内1991年8月6日以前的在册户，湾里街道、董家沟街道辖区内1993年3月2日以前的在册户，得胜街道、大李家街道辖区内2002年12月31日以前的在册户，新港工作处辖区内2003年5月31日以前的在册户，并且在上述时间后至动迁通告发布前未发生户籍变更的在册户。在上述规定时限以外的均为非坐

地户。

原金州区的各个街道辖区内属于集体经济组织成员，户口时间为2010年4月9日以前的在册户，并且在上述时间后至动迁通告发布前未发生户籍变更的在册户则为坐地户，其余的则为非坐地户。（集体经济组织成员依据有关规定认定。）

原为坐地户，因读书、参军、服刑将户口迁出后又直接迁回原户口所在地的，动迁时享受坐

地户待遇。

给予征收补偿的房屋须持有土地、房产管理部门核发的宅基地证和房屋所有权证，两证持有

人要和户籍相符。

对两证有异议的，由房屋征收实施单位提交土地和房产管理部门予以确认。

卖房户不享受分户安置；没有经过房产管理部门办理房屋产权变更手续的买房户不享受分户

安置。

对只有户籍，但没有独立产权房，又不符合下述无房户的不予安置。

本办法所称无房户是指从有独立产权证的坐地户父母户口中分出的已婚子女户或从有独立产权证的坐地户已婚子女户口中分出的父母户。

（二）根据被征收人的户籍人口结构确定安置分户数。

1、被征收人的已婚子女为坐地户且户籍在本村的，可分户安置；

2、被征收人的父母为坐地户且户籍在本村的，可分户安置；

（三）根据被征收人分户后的人口及原有证房屋间数确定户型，确定方法如下：

1、一口人的安置楼房为一类户型，建筑面积45平方米以下；

2、二口人或三口人、原有证房屋不足三间的安置楼房为二类户型，建筑面积52至57平

方米；

3、三口人、原有证房屋三间以上（含三间）或四口人、原有证房屋不足三间的安置楼房为

三类户型，建筑面积62至66平方米；

4、四口人、原有证房屋三间以上（含三间）或五口人以上（含五口人）的安置楼房为四类

户型，建筑面积76至80平方米；

如果房屋征收部门向被征收人提供的安置楼房是多层的，每种户型分别按上述标准进行安置。如果是高层或小高层的，上楼结算时，每套新安置楼房扣除电梯口分摊面积；每户被征收人

有5平方米不收取费用。

（四）按上述安置标准，坐地户的原有证房屋面积兑顶应安置楼房面积，原有证房屋面积人均不足18平方米的，可以用宅基地内经房屋征收实施单位评定的一等附房折半顶足人均18平方米。原有证房屋和附房兑顶安置楼房面积不足部分，按每平方米800元结算差价；原有证房屋兑顶安置楼房剩余面积按原有证房屋所在区域的市场评估价格结算。房屋征收部门提供的安置楼房超出应安置标准的上限而没有原有证房屋兑顶部分面积，按每平方米

1600元进行结算。

（五）应安置为一类户型、二类户型、三类户型的可以分别上调一个类别户型，应安置为四类户型的可以调换成两套二类户型，调换后增加的面积有原有证房屋的允许兑顶，没有原有证房屋兑顶的按每平方米1600元结算差价。

如果安置楼房户型满足需要，可以增加两档，增加的面积按所在区域回迁安置楼房的市场评估价格结算。安置楼房为高层的或小高层的，只能有一套楼房在增加的第一档面积内享受相

应的优惠政策。

（六）被征收人在留足一间房的前提下可以转房给父母或已婚子女，转房以半间为起点，同

辈人之间不准转房。

（七）非坐地户应安置户型和上调一类户型面积没有原有证房屋兑顶部分面积按每平方米

2000元结算差价。

（八）2005年11月1日起，原开发区对拟动迁区域实行了控制管理，在控制时间以后离婚的，仍按离婚前的家庭人口安置。如果被征收人要求按离婚后的家庭人口安置，可以给予安置两套楼房，但仍按离婚前的人口结算，安置总面积超出部分按所在区域回迁安置楼房

市场评估价格结算。

原金州区的被征收人在2010年4月9日后离婚的，参照上述规定进行安置。

（九）直接安置上楼定居或周转过渡到期回迁定居时，被征收人家中有25周岁以上且符合农建房政策规定的大龄青年，可按二类户型安置，原有证房屋兑顶楼房不足45平方米以内面积按每平方米800元结算差价，其余面积按每平方米1600元结算，但不发放搬家费、速迁费、过渡费等安置补助费。

（十）房屋产权调换为高层或小高层的，不找楼层差价。

房屋产权调换为多层的，安置在一层的返给被征收人差价5%，顶层的返给被征收人差价10%，二至四层的被征收人各返出差价5%，五层楼的互不找差价。楼层差价计算标准：调换房屋的实际面积×800元/平方米×楼层差比例。

（十一）被征收人需过渡安置的，由房屋征收部门无偿安排周转房暂住的，水电费用自付；被征收人自行解决住房的，给予被征收人住房补助，应安置一类户型的每户每月补助 600元，应安置二类或三类户型的每户每月补助700元，应安置四类户型的每户每月补助800

元。

过渡期自拆迁合同签订之日起，安置楼房为多层的，过渡期原则上不超过2年；安置楼房为高层或小高层的，过渡期原则上不超过2年半，逾期每户每月加发补助费400元。

第十九条 符合下列情形的，列为补偿人口：

（一）户口迁入部队的现役军人；

（二）户口迁入学校所在地的在读学生；

（三）户口不在征收范围内的配偶；

（四）正在服刑或劳动教养人员。

第二十条 夫妻双方都是新区常住人口而分立户的，双方只能随被征收人一次性给予补偿安置，另一方列为补偿人口。列为补偿人口的一方有独立产权证房屋的合并安置。

第二十一条 已领取独生子女父母光荣证并且该独生子女尚未单独安置的，在结算上楼差价

时，除独生子女外，按增加一人份计算。

第二十二条 被征收房屋的用途和建筑面积以两证或者建房批准文件的记录为准。被征收房屋分为有证房屋和附房，有证房屋是指持有房屋产权证和宅基地证的房屋，附房是指宅基地内建的耳房、厢房、门头房等房屋。

对持有原金州区核发的1992年以前版本房证的附房（含厢房及门房），按一等附房标准补

偿。

宅基地内附房及附属设施，按《金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标准》

进行补偿。

第二十三条 宅基地以外的违章建筑不予补偿。

第二十四条 货币补偿

（一）根据被征收房屋的区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格对被征收人的房屋进行补偿，宅基地内附房及附属设施，按《金州新区集体土地上宅基地内附房及附属

设施征收补偿标准》进行补偿。

（二）同一宅基地内有几代直系亲属、两个户口本以上、一本房证的，不分户计算面积，按实有人口计算，按原有证房屋实有面积核定货币补偿金额。原有证房屋人均建筑面积不足22平方米的，按照人均22平方米核定货币补偿金额，不足部分面积的补偿价格按当年货

币补偿价格的60%计算。

（三）非坐地户的原有证房屋按实有面积核定货币补偿金额。

（四）被征收人按协议规定日期腾出房屋并经房屋征收实施单位验收后，在两个月内向被征收人支付货币补偿款，并支付两个月的安置补助费，每个月800元。补偿款逾期支付的，每逾期一个月，支付逾期补助费800元。

第二十五条 被征收人房屋搬迁后，由房屋征收实施单位向被征收人支付搬家补助费1000元，选择房屋产权调换需周转过度安置的加发一次。

第二十六条 对有营业执照利用宅基地内原有证房屋、附房进行经营的被征收人，由房屋征

收实施单位视具体情况确定补助费用。

第二十七条 应急项目征收房屋时，房屋征收部门根据实际情况发布公告，对被征收人按时签订协议并在按规定时间内搬迁的，每户奖励2000元。

第二十八条 被征收人搬迁时，公安、教育、邮政、电信、公用、工商、广电等部门和单位，应及时为其办理户口迁移、子女转托转学、信件投递、电话及有线电视迁移、停止供水供电供煤气、工商企业或个体工商户变更和注册登记或者歇业手续。

第二十九条 房屋征收实施单位与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉

讼。

第三十条 房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位提出申请，经房屋征收部门报请新区管委会，依照本办法的规定和征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十一条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，房屋征收部门报请新区管委会，由新区管委会依法申请人民法院强制

执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积

等材料。

第三十三条 房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案，房屋征收实施单位负责将每户补偿

情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十四条 新区管委会、房屋征收部门及房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 房屋征收实施单位采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十六条 被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十七条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯

罪的，依法给予处分。

第三十八条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑

事责任。

第三十九条 被征收人搬迁时，须保持原房屋完整，不得损坏房屋各种设施，违者须承担经

济赔偿责任。

第五章 附则

第四十条 本办法由大连金州新区房屋征收部门负责解释。

本办法自公布之日起施行，在本办法施行前已发布动迁通告的项目，继续沿用原有的规定办理。施行过程中，国家、省、市另有规定时，以国家，省、市规定为准并对本办法适时调整。《关于印发大连经济技术开发区农村住宅房屋拆迁管理办法的通知》（大开管发［2004］

16号）同时废止。附件：《金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标准》 金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标

一、附房

房屋类别 等级 评定标准 补偿标准（元/平方米）

檐高220cm以上带保温层结构的捣制房预制房 一等 墙体结构整齐，外承重墙在37cm以上，水泥或水涮石造面，屋内白灰墙，水泥地面、正面四扇窗以上，次面二扇窗以上，门窗齐全，能达到正常居住条件的。300 檐高220cm以上的不带保温层结构的捣制、预制房或砖木结构的瓦房 二等 墙体结构整齐、外承重墙在24cm以上，水泥造面和构缝，屋面平整，屋内白灰、水泥地面，门窗完整无缺，能基本达到正常居住条件的。240 檐高220cm以下的捣制房、预制房或砖木结构的瓦房 三等 墙身整齐无下沉，外承重墙体在24cm以上无裂缝，水泥造面、屋面平整，水泥地面、门窗比较齐全。180 檐高在180cm-200cm捣制房或预制房、砖石结构瓦房以及180cm-200cm高度的水泥台下小房及地下室 四等 外承重墙在12cm以上，无裂缝，门窗比较齐全。120

二、附属设施

序号 项 目 类 别 补偿标准 备注 1 院墙 砖墙 80元/m3

石墙 50元/m3 畜禽舍棚 40元/m2 3 厕所 150元/处 门楼 顶盖长2米以上，宽1.2米以上的 500元/处 顶盖长2米以下，宽1.2米以下的 300元/处 5 水井 800元/眼 6 地窑 50元/m3 水泥院及方砖 30元/m2 8 猪圈 160元/个 9 沼气池 1000元/个 院墙门 封闭铁门 200元/付 半封闭 150元/付

城市住宅土地使用权 篇5

管制在经济学意义上实质是对市场机制的一种替代，它是政府强制力对竞争的明显替代，或者说，它是政府依靠其特有的强制力对社会资源进行配置的一种形式。同时，政府管制与市场机制之间的相互替代不是静止不变的，也不是完全替代的，而是一种动态的过程，当市场本身不能实现资源的有效配置，即出现市场失灵时，政府就会通过其强制力来调节市场，以维护正常的市场经济秩序。

土地是住宅开发和供给的基础。在我国目前的土地使用制度条件下，政府是土地的主要供给者，可供开发的土地资源是住宅数量及价格的重要影响因素。因此，政府制定的有关住宅土地交易政策对住宅市场的发展与运行有决定性影响。通过对土地市场的科学管制，政府可以协调整个住宅市场的发展。因此，政府对土地资源的管制，是规范住宅市场，调控住宅价格的重要手段之一。

二、现行土地交易管制政策回顾及归纳

目前，我国城市土地出让制度采取的是在不改变城市土地国有的条件下，采取招标、拍卖、挂牌以及协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。根据我国2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（一）现行土地交易管制政策回顾。

从2003年土地政策参与宏观调控、整顿土地市场开始，国家陆续出台了一系列严格管制土地的政策文件。主要有：

2004年3月31日，国土资源部、监察部等发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确从8月31日起，所有经营性土地一律公开竞价出让，禁止协议出让，即业内所称的“8·31”大限。

2004年4月29日，国务院办公厅出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确提出要继续深入治理整顿土地市场，严格土地市场的管理，目的在于制止土地的乱占滥用，防止突击批地，抑制一些行业、地区固定资产投资过快增长，防止经济大起大落，保证国民经济的平稳运行。

2004年10月21日，国务院出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，统称为“28号文”，文件指出要严格控制建设用地增量，盘活存量土地，加强土地利用计划管理，严惩违法行为等，要高度重视土地的保护和合理利用。不断完善土地法制，建立有效的土地管理制度，维护好广大人民群众的根本利益，确保经济社会的可持续发展。

2006年5月30日，国土资源部发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》进行了重申和细化，并提出确保房地产宏观调控的土地政策落到实处;还要求严格执行国有土地使用权出让合同和出让合同补充协议示范文本。

2006年8月1日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，目的是为了进一步完善国有土地出让制度，切实解决国有土地出让中存在的问题和落实党中央、国务院和中央纪委关于《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》的重要内容。

2007年10月，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，简称39号令，其目的是为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，文件明确规定了土地出让中招拍挂的具体实施程序。

（二）现行土地交易管制政策归纳。

从这些出台的政策可以看出，政府管制城市土地的方式主要包括对土地产权的管制、对土地使用的管制以及对土地交易的管制。在这里，主要讨论对土地交易进行管制的方式。

土地出让方式的管制，是指政府对拟出让的土地决定采用何种方式出让土地使用权，出让方式的选择不同，得到的出让价格往往也会有较大差异。目前，政府对商品住宅用地的出让大多数主要采用的是公开拍卖的方式。

土地出让总量的控制，是政府根据区域整体经济运行状况，对某一时期整个区域的土地供应总量做出增加或减少的决定，总量的调控主要通过科学、合理和有前瞻性的土地利用总体规划和土地利用年度计划来实现。

出让地块面积的管制，是指政府在决定出让某一土地时，出于对开发期限、用途、利用率等方面的考虑，一般会考虑是将地块整体出让还是分割出让。

三、土地交易管制对住宅价格的影响

（一）土地出让方式对住宅价格的影响。

土地出让方式中的“招拍挂”制度在现实中具有两面性，它虽然是一种公开、公平竞争的市场型交易行为，出让价格一般情况下也可以反映市场信息，但因为市场信息的不对称，土地招标和挂牌出让也会产生一些“暗箱操作”和“灰色交易”等违规方面的问题;而针对商品房使用的拍卖出让方式，基于利益的驱动，地方政府都希望其越高越好，这就造成了某些地块拍出“天价”的情景。土地价格增加最直接的后果就是房地产成本增加，最终将会对房价产生影响。

（二）土地出让总量对住宅价格的影响。

土地出让总量对住宅价格的影响主要体现在以下几个方面：一是土地出让总量的变动会影响土地的价格发生变化，土地价格作为房地产的成本，地价变化又会引起房价变化;二是当期土地出让总量的多少会引发未来住宅供给数量的变动，进而影响房价;三是土地出让总量的变动会影响市场上购房者对房价的未来预期，如果当期土地出让总量投放少，购房者预期未来房价可能会走高，进而影响当期的住宅需求，反之亦然。

（三）出让地块的面积对住宅价格的影响。

主要表现在出让地块面积的大小会影响到地价的大小，对开发商的资金要求也不同，面积较大的地块往往会由资金实力雄厚的大开发商取得，这样容易形成房地产市场的垄断，不利于形成有效竞争。同时，当一个较大地块被开发商购得以后，出于经济上的考虑，开发商必然会实行分期开发，这样土地转化成住宅产品的速度就比较慢，转化率低，每年对市场的供给量就少，在市场需求不变的情况下，就会影响到住宅的市场价格;但是，如果将一个大地块拆分供应给多个开发商，转化率就能提高，能够很快形成住宅产品，形成有效供给。

四、小结

根据以上分析，建议政府在进行土地交易管制时，应继续加大土地市场的监管力度，在土地出让总量方面，政府应继续加强城市用地规模控制，在土地利用总体规划和城市规划指导下，合理分析与预测房地产市场的供求关系与价格水平，从充分合理利用土地资源的角度，制定出科学合理的土地出让计划;在供应土地时，应根据市场需求，及时调整土地出让方式以及出让用地面积，要科学、合理制定招、投标办法，防止出现地价以“天标”中标的现象;同时，要盘活存量土地，增加土地有效供给，制止市场上炒买炒卖土地行为，抑制土地价格的非理性上涨。最后，政府还应加强处理违法占用土地、违反土地利用总体规划等不规范行为。

参考文献

[1]钱昆润, 芦金锋主编.房地产经济.中国计划出版社.

[2]刘琳, 刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析.数量经济技术经济研究, 2003.7.

[3]况伟大.房价与地价关系研究:模型及中国数据检验.财贸经济, 2005.11.

城市住宅土地使用权 篇6

建设用地使用权是指建设用地权人依法享有对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。(1)建设用地使用权按照土地用途来可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,本文主要讨论的是住宅建设用地使用权期限届满问题。

二、建设用地使用权期限届满后续期方式的学说评析

一些学者认为从《物权法》规定的“自动续期”的字义出发可以推定出此处的自动续期应当指的是无偿续期,因为如果续期还必须经过一定的程序,缴纳相应的费用则有违“自动”的本意。所谓自动即建设用地使用权人无须支付相应的对价或经过相应的程序即可继续保有建设用地使用权。(2)笔者认为这种主张仅根据“自动续期”的字面解释便推定续期应当是无偿的观点这并不符合法律逻辑的严谨性。当然文义解释是我们解释法律时优先使用的方法,但是仅仅是优先使用,而解释法律仍需将法律置入法律体系之中,透过文义的背后窥探立法的本意,因此仅采用“自动续期”字面的解释推断续期无偿的结论并不能使人信服。

一些学者认为如若允许住宅用地建设使用权自动无偿续期则很容易导致大多数的土地资源掌握在少数人的手中的局面,加剧贫富分化。于此同时,国家作为土地的所有者,放任土地建设使用权无期限地保留在权利人的手中不可避免地会减弱对国有土地的控制权,虚化土地国有制和私有化的界限,势必导致日后土地回收之路更为艰难。(3)笔者认为这种观点值得商榷,根据我国有关法律规定住宅建设用地使用权的年限为70年,这70年期限的订立是综合考虑立法当下人民的平均寿命、建筑物的安全使用年限等因素而确定的。尽管有些学者认为随着科技的进步建筑物使用的材料会使其存续期限大大延长,从而不利于国家对住宅建设用地使用权的控制和支配。实际上,使用的建筑材料的先进化对建筑的使用年限诚然会有所增加,但是其主体结构、承重能力不会改变一旦建筑物自然灭失,国家自然能收回住宅建设用地使用权,并不会出现土地集中、国家对住宅建设用地使用权支配能力弱化的情况。

三、住宅建设用地续期方式的选择

对于住宅建设用地使用权期限届满后是否需要支付相应的费用问题笔者倾向于支持住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期理由如下:第一,相比于其他的不动产,住宅福利、保障的特性更为鲜明,住宅期限届满后采用有偿续期的方式将有悖于《物权法》保障人民生活居住权利的立法初衷。值得注意的是房产既具有保障属性又具有投资属性,我们所指的住宅建设用地使用权无偿续期是这对房产的保障属性而言,如若房产用于投资增值、获取收益等用途则是否适用无偿续期还需谨慎考虑。第二,住宅建设用地采用有偿续期的方式在实践中操作困难。首先,根据当前的土地开发模式通常是房地产开发商买下土地后进行开发、建设商品房,之后再将商品房出售给购房者。如若法律规定由开发商承担住宅用地使用期限届满后有偿续期的义务,则开发商可以较低的成本获得土地的建设使用权,然后将收取的房款用于定期交付住宅建设用地到期后而房产并未灭失这一阶段的土地使用权续期费用,但是从开发商交付商品房到商品房使用期限届满有一段不短的时间差,在这一段时间里任何人都无法保证开发商是否会产生生产经营的变化而导致没有能力定期缴纳土地建设使用权。而如果法律规定由房产所有人缴纳相应的土地到期使用费,我们不得不考虑的是住宅建设用地不同于非住宅建设用地,一宗土地上往往同时存在着许多建筑物区分使用权人。当住宅建设用地使用权期限届满时,部分房产所有人不愿意交付土地使用续期费用,不可能因为这一部分人不缴费而将建筑物拆除强行收回建设用地所有权,这对于其他缴费的人来说也是不公平的。一些学者主张通过征收物业税和房产税来解决住宅建设用地使用权收费难的问题,他们认为住宅建设用地使用权期满自动续期时采取物业税形式而不是继续采取缴纳国有土地使用权出让金形式的原因是经济发展和社会情势等在不断的变化,使得应该根据何种标准计算出让金数额较为复杂。(4)但是笔者认为从《中共关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出拟开征物业税至今已逾9年,期间先后在北京、深圳落实试点而今却仍未开征这是因为物业税和房产税的作为一种新的税种其具有税收的无偿性、固定性、强制性的特点,在征收时税率如何确定既能保障政府的收益也能不过度加重纳税人的负担是物业税和房产税开征的难点之一。现今在未能解决这一问题时,认为用物业税和房产税应对住宅用地建设使用权续期问题还言之过早。第三,采用住宅建设用地有偿续期标准不符合经济效益。当住宅建设用地使用权到期而房产尚未自然灭失时,便会产生住宅建设用地使用权和不动产所有权的冲突。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”可知在土地使用权到期后地上建筑物无偿收归国有,正因为国家收回的无偿性,使得一些建筑物所有权人不甘建筑物被收回而在建设用地使用权届满前对建筑物进行破坏性使用甚至对尚存使用价值的建筑物进行拆除,从而导致建筑物并没有完全发挥其使用价值还导致了资源的浪费,经济价值的流失。综上所述,笔者认为在现阶段对于住宅用地建设使用权届满后的续期问题还是采用自动无偿续期较为妥当。

四、结语

在越来越多的住宅建设用地使用权期限届满之际,国家应该尽快明确住宅建设用地使用权期限届满的续期相关问题,本文只讨论了一般性住宅建设用地使用权期限届满后续期的有偿、无偿性问题,对住改商、住商一体等特殊的建设用地使用权届满后的续期问题尚未涉及,完善建设用地使用权期限届满续期制度仍需积极探寻。

参考文献

[1]刘云生.中国不动产法研究[M].北京:法律出版社,2009.

[2]黄姗.试论住宅用地使用权期限届满的有偿续期[J].经济视角,2011(12).

[3]吕妍,李淑杰.住宅建设用地使用权期满续期问题的思考[J].国土资源科技管理,2010.

城市住宅土地使用权 篇7

北京市国土资源局自2005年起根据大的经济形势和房地产市场发展状况制定了年度土地供应计划, 对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排 (如表1所示) 。

政府管制是指由行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者供需决策的一般规则或特殊行为。它是政府对微观主体的活动进行的某种限制。城市土地供应管制是政府管制的一项内容, 是政府管制城市土地市场失灵的制度。

土地作为一种稀缺资源, 是人们赖以生存的基础, 是重要的生产要素。一直以来, 我国政府为促进土地节约集约利用, 加强土地调控, 对土地供应量、土地用途进行严格的管控。土地供应管制对房价有怎样的影响?我们将试图通过对近几年来北京市供地量和房价数据进行分析得出答案。

二、研究现状述评

Barlow (1993) 对欧洲国家的研究表明, 土地供给由于受到政府规划体制的限制而不会对变化的土地需求作出及时反映。

Brueckner (1995) 对美国城市的研究证实, 通过土地供给规划限制城市过度增长会提高住房价格, Monk, Whitehead (1996) 也得到了类似的结论。

Peng, Wheaton (1994) 认为限制土地供应将导致住房价格上涨, 并且这种预期会导致短期内市场住房供给量增加。

相反, Tse (1998) 则认为在土地供给和住房价格之间没有因果联系。这是由于政府通过一级市场增加的大量土地供应被开发商土地银行 (land bank) 所囤积而没有得到及时开发。他进而提出应制定一项特殊政策规定以消除供给瓶颈, 确保可开发土地在出让后的一个合理时间范围内得到开发。

由此可见, 目前对土地供应对房地产市场住房价格影响方面的研究仍然没有统一的结论。

一般均衡理论分析, 土地供应管制使土地市场供给曲线向左移动, 土地价格上升, 引起房屋成本的增加。住房市场供给曲线向左移动。于是, 房价上升。

预期增长角度分析, 对房屋价格上升的预期, 增大了对于房屋的需求, 房价进一步上升。而房价的上升导致对土地的需求上升, 土地的需求曲线向上移动, 地价上升。

当土地供给曲线向左移动时, 可通过投入其他生产要素 (提高容积率) , 考虑等式P (R) = (P·Q-C) /T (其中C可变动) , 土地需求曲线下凸, 与原需求曲线相切, 土地价格升高;另一方面, 以较少的土地面积提供和原来相同的住房供应量, 则住房供给曲线不发生移动, 住房市场均衡状态不变, 房价不上升, 但由于存在容积率管制和高度限制等, 住房供给实际减少, 因此房价进一步上升。

四、实证分析

观察图4可知, 自从北京市实行土地供应管制以来, 实际土地供应大大减少, 且2005年到2008年实际土地供应量甚至还达不到计划的水平, 而完成住宅土地开发的面积同样是自实行土地供应管制以来大大减少。2004年到2005年的土地供应量出现了明显减少, 一方面是因为《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从2004年8月31日起, 所有经营性土地一律都要公开竞价出让, 以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停, 就是所谓的831大限;另一方面, 也是因为2005年土地供应管制的实行。从图4中土地供应量和住宅价格之间变化关系可以看出的基本情况是:土地供应量与住宅均价的走势是相反的。

自从2005年实行了土地供应管制后, 住宅价格明显增长, 可以判断土地供应量减少对于房价的增长可能存在明显作用。完成开发土地面积相比实际土地供应面积要小, 说明存在开发商囤积土地现象, 但我们发现近几年它们的差值并非很大, 所以其对房价的影响有限。

对北京市土地供应管制与房价关系的相关研究同样可以说明这一点。项卫星、李宏瑾运用广义差分回归、协整检验和误差修正模型进行的计量研究表明, 土地供应紧缩导致短期房地产市场供给的相对短缺, 从而加剧了供求矛盾, 推动了房地产市场价格的上涨。任荣荣等以北京市为例, 通过Granger因果关系模型和多元线性回归模型的构建和检验, 发现土地供应是影响北京市房价的一个重要因素。

但我们发现一个问题, 虽然2005年土地供应量暴减, 但是同期北京市房价并没有出现暴增, 而是在2005到2007年间, 出现了爆发式增长。这之间是不是存在的明显的滞后性呢?而如果存在滞后性, 滞后时间又是多久呢?

中国国土资源经济研究院基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究基本思路是通过模型的构建来反映土地供应量增减对房价的影响及其作用机制。土地供应量与房价的关系模型, 通过统计参数的显著性及其大小来确定土地供应量是否影响房价及其影响力的大小。结论是, 在5%的显著性水平下, 只有上一年的土地供应量才影响房价, 其余年份的土地供应量均不影响房价。如所预想的, 土地供应量对房价影响为负, 即土地供应量增加, 房价下降, 供应量减少, 房价上升。当然具体是滞后一年还是两年或是更久, 从研究结果和实际看并不一定明确, 这和数据的选取以及搜集方式有很大的关系。但从实际情况看, 这个滞后时间应该是一到两年。

从图5可以看出, 自从土地供应管制以来, 房价收入比和房价租金比一直在上升, 且和住宅实际土地供应量变化方向大体一致, 2007年到2008年土地实际供应量减少, 而同期房价收入比也出现小幅下降, 房价租金比维持平稳。

图6显示了住宅价格增长率和城市人口增长率的关系, 城市人口增长率同样是非常稳定的, 走势上同房价有一定正关联, 但影响非常小。

图7显示了住宅价格增长率和人均收入增长率的关系。我们说收入增长率相对稳定, 其走势几乎与房价相同, 即收入增长对房价有一定正影响, 但影响并不明显。

图8显示了住宅价格增长率和贷款利率的变动关系, 得出贷款利率对房价影响并不显著的结论, 可以认为是经济过热的时候房价上涨贷款利率上调抑制投资, 经济形势不好的时候房价增长缓慢贷款利率下调刺激投资。

房地产的销售面积越多, 说明需求越大, 较大的需求必定促使房价的上涨, 因此, 销售面积应该与房价呈正相关关系。但我们发现, 北京市销售增长并没有太大变动, 所以对北京房价影响不显著。

我们通过试图运用Ramsey模型了解土地供应与房价的关系。

f (k) =θ+n, 即修正黄金率, 意味着经济在最有均衡稳定状态下, 资本边际回报率应等于人口增长率n与时间偏好率θ之和;经济在此状态下就是动态有效的, 该状态也称为最优均衡稳态。此时的资本边际回报率f (k) 就是我们所要寻找的资产基础价值, 即资产的基础价值就是经济动态均衡稳态下的资本边际收益率。

房地产基础价值的确定是最优均衡稳定状态下的资本边际回报率, 应当剔除通货膨胀率β的影响, 资产的基础价值可以进一步表示为:J=θ-β+n, 资产的基础价值取决于三个因素:第一个因素是消费者的心理因素, 即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念强度, 一方面与消费者收入多少有关, 一方面与当前储蓄的未来预期增长有关, 因此其大小等于利率 (实际中我们取5年以上金融机构贷款利率作为最大报酬率, 取一年期存款利率作为最小报酬率) ;第二个因素是通货膨胀率, 通胀越高对资产价值的侵蚀就越严重, 因此当剔除;第三个因素是人口增长率n, 其值越大, 说明劳动力增长率越大, 资产价值越大。

从2005年到2007年, 我国房价特别明显偏离其基础价值, 这期间的差距就是我们常说的泡沫, 而这一特征在2007年达到了巅峰, 到了2008年房价增速相对降低到合理范围, 但由于此前的泡沫累计, 泡沫依然存在, 而且2009年又有继续上升态势, 而此前我国房价增长基本在理性区域甚至在2003年之前长期处于低估值状态。我们说2005年开始的土地供应管制减少了土地供给, 这有可能是导致房价泡沫的原因之一。

五、结论

综上所述, 土地供应管制减少了住宅土地的实际供应量, 导致北京市住宅价格的上涨, 而且这个上涨存在滞后性, 滞后期大约是一到两年。同期城市人口增长率、城市人均收入增长率、开发商贷款利率变化以及商品房销售量变化对北京市房价上涨存在一定作用, 但影响均非常小, 开发商囤积土地的行为对房价的影响同样非常有限。而且我们还认为, 从2005年开始北京市房地产市场开始存在泡沫, 这也与土地供应管制有很大关系。

参考文献

[1]郑娟尔:基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究[J].中国土地科学, 2009 (4) .

[2]郑娟尔:土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究[D].浙江大学, 2008.

城市住宅土地使用权 篇8

随着我国房地产业的发展, 不动产产权问题在百姓中的位置日益提高, 人民对于产权的认识进一步提高, 商品住宅小区土地分割发证就是在这一背景下产生的, 廊坊天众土地咨询服务有限公司进行这项工作已十余年之久, 积累了一些经验, 但也时时遇到新问题。以金桥小区为例, 如今进行地籍测绘面临三个问题: (1) 小区建成时间比较早, 测绘所需的许多参考资料已丢失, 操作起来没有完整的参考依据; (2) 小区车库, 有的办理了房产证, 有的没有办理, 这对土地分摊计算造成了一定的困扰; (3) 有的住户滴水房檐部位的归属问题一直无法理清楚, 不利于准确计量楼座面积。

为了解决这三个问题, 准确划分出各住户的占地面积, 为土地发证提供可靠参数, 本文现针对该小区进行实地测绘, 根据所得参数绘制小区宗地图, 重点明确小区车库土地使用权属, 为小区土地发证工作提供可靠依据。

1 作业的法律依据

(1) 中华人民共和国测绘法》; (2) 《中华人民共和国土地管理法》; (3) 《中华人民共和国房地产管理法》; (4) 《中华人民共和国物权法》。

2 准备工作

2.1 作业流程

本次测绘所采用的工作流程为:准备工作 (收集资料, 查看用地合法性) →实地测绘→内业计算→宗地图制作与输出。

2.2 准备工作

(1) 确定宗地位置:根据业主的要求, 确定需分割的土地位置, 了解宗地的信息, 确定是否合乎土地分割的条件, 有无界址线切割建筑物的情况出现, 如果界址线切割需分摊的建筑房屋, 则不能进行分摊计算, 考虑重新办理土地使用证或其它方法进行处理。 (2) 搜集小区的规划图:符合城市规划和小区详细规划是小区分割的前提条件, 计算实际用地指标, 如:容积率、绿地率等是否符合规划设计指标, 只有在规划设计指标范围内, 才能进行分摊计算。 (3) 搜集小区的业主信息:搜集小区业主的所有房产证、房产局提供的产权面积表, 两者之间有无矛盾的地方, 是否与实际相符。笔者在实际工作中, 经常遇到实发房产证与产权面积表不一致的地方, 产权面积表楼层错误的地方, 这就需要处理好这些问题后才能继续以后的工作。

3 实地测绘

外业测量是在已有城市一级控制网的基础上, 采用导线网的形式布设图根导线, 最多发展二级, 不采用RTK方法布设, 因RTK技术虽然作业工序简单, 但相对精度较全站仪作业法低, 不能满足测绘房屋面积的准确性。碎部测量时, 一定要长边定向, 短边检查, 在每个测站的检查观测中, 定向时一定要进行定向点精度检查, 检查过程中, 如果误差偏大, 平面或高差超过5厘米, 要进行测站设置, 用镜站的棱镜常数进行检查, 这种系统误差可能在一个测站上没有明显的反映, 有时很容易忽略掉, 但这种误差对整个测量过程的影响是比较严重的;注意镜头放置的标准性, 一定要使镜头棱镜常数的零位放置目标处, 而且, 镜面正对仪器, 以减少光线在镜内的传输时间, 减少棱镜误差的影响;在测站结束后, 要进行测站归零的复查, 因为, 在观测过程中的碰动或因仪器本身的原因, 有可能使度盘读数发生变化。

4 内业计算

按事先编号的软件进行面积输入、平差计算, 计算步骤及操作界面如下: (1) 点击表, 双击区面积, 进行宗地信息的输入, 区号填1, 以下根据实际情况输入图1所示的计算系统。 (2) 进行各楼的信息输入 (如图2所示) , 包括:楼号、区号、楼号名, 楼占地面积, 注意:区面积表和楼面积表的建筑面积都不需输入, 由程序自动完成。 (3) 打开房面积表, 进行各户建筑面积、户名、户号、房产证号、用途的输入。 (4) 指定分摊面积的计算:若有指定分摊面积, 则按表的内容依次输入;若无指定分摊面积, 则建筑面积和占地面积均输入0, 只输入院号、楼号、房号。注意, 此表不能缺少, 否则, 分摊面积计算不正确。 (5) 以上输入完毕后, 点击“计算”, 就可计算出每户的土地分摊面积如图3所示。

5 宗地图的制作与输出

内容包括:界址点, 界址线、宗地号, 地类, 土地使用者、界址边长, 四至, 楼号、楼名、户号, 使用权面积。格式见图4。

6 金桥小区车库测绘管理实例

6.1 测绘仪器、设备

所需测绘仪器、设备如表1所示。

6.2 遇到的问题及解决办法

(1) 针对车库、滴水房檐的权证混乱的问题, 我们的做法是:以规划局出版的小区控制性详细规划和房产局提供供房产证为基础, 确定楼座占地面积 (一级分摊面积) , 对于落地阳台和走廊, 视为楼主体, 计算在一级分摊面积内, 对于没有落地的阳台、走廊、漂楼不计算在一级分摊面积内。 (2) 针对小区土地权证资料缺失的问题, 我们的做法是:对于第一种情况, 返回房产局, 把资料补齐, 做到:每一步计算, 都有依据可循, 这也是物权法所规定的;对于第二种情况, 我们结合小区的产权登记表。

6.3 测绘成果

本次测绘理清了小区车库土地权属问题, 明确了个别住户滴水房檐的界限, 同时补齐了大部分缺失的历史资料, 使小区土地权证资料更加完整, 并且根据测绘情况绘制成了小区宗地图 (如图5所示) 。

7 结语

准确高效的地籍测量为金桥小区土地发证工作提供了可靠的参考依据, 目前, 小区共113户居民已全部登记, 顺利拿到了土地使用证, 该公司地籍科提供的优质高效服务得到了小区居民一致好评。另外, 该公司在本次地籍测绘中所采用的工作流程十分规范, 技术措施也属于测绘行业中的先进技术, 因此, 建议将该公司的测绘工作流程和技术措施进一步推广到全行业中, 以提高整个测绘行业的测绘质量。

参考文献

[1]主编:王佩贤, 副主编:张国卿, 王宝山, 王建敏.大地测量学基础[M].煤炭工业出版社, 2007-11-1.

[2]汤国安, 赵牡丹.地理信息系统[M].科学出版社, 2000-10-1.

城市住宅土地使用权 篇9

(一)住宅建设用地使用权的概念

建设用地使用权是指土地使用权人使用国家所有的土地、或者根据相关法律法规使用被作为建设用地的集体所有的土地,建造建筑物、构筑物及其他附属设施,利用该土地实施除处分以外的占有、使用、收益的权利。根据建筑物、构筑物及其他附属设施用途的不一样,可以把该权利划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。住宅建设用地使用权就是土地使用权人在国有土地上建造住宅及其附属设施,并利用该土地、该土地上的住宅及其附属设施进行占有、使用、收益的权利。

(二)住宅建设用地使用权相关法律规定

现行法律、法规根据建设用地使用权产生的方式不同、所规定的权利期限也不同。通过划拨方式取得的,除了法定原因使其权利消灭外,建设用地使用权人对该土地的使用期限并没有限制。通过出让的方式取得的,根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,用于居住的土地,其使用期限最高为70年。而《物权法》第144条规定权利人可以通过书面协议将建设用地使用权转移,双方当事人可以协商一致该权利的使用期限,但不能超过法定的剩余期限。当70年期间届满后,《物权法》第149条就规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期。

二、住宅建设用地使用权自动续期的必要性

我国土地归国家和集体所有,在土地上实行所有权和使用权分离的做法。对于土地权利和地上建筑物之间的关系,特别是土地权利和房屋之间,我国是坚持“房随地走,地随房走”原则。这个原则在立法上充分体现了两者不可分割的关系。房屋依附于土地上,对于处理房屋归属问题的时候,容易造成土地所有权成为房屋所有权的从权利的现象,也容易造成房屋所有权变为土地所有权的从权利。

目前的立法把住宅建设用地使用权的行使设置成有期限限制,而房屋所有人对房屋行使所有权就没有期限限制。前者权利的有期性与后者权利的无期性相矛盾。当住宅建设用地使用权期间届满后,房屋所有权没有了土地使用权的支撑。为了防止不动产关系复杂化,我国物权法贯彻房地一体主义,以解决“空中楼阁”的问题,制定了第149条的规定。《物权法》第149条关于自动续期的规定具有重大的意义,该规定的制定避免了期间届满后住宅建设使用权归属于不同权利主体的现象,使房屋所有权有了土地权利的支撑,填补了立法上的盲区。但同时可以看出该规定过于笼统和模糊,现实操作性不强,围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题存在着诸多的争议,立法者采取了回避的态度,在立法上采取了模糊的规定。

三、住宅建设用地使用权自动续期的相关问题

2000年前孟子就提出居者有其屋的理念,住宅是人民群众安居乐业的基础,安居乐业是广大人民群众的希冀,是广大人民群众向往和为之奋斗的幸福目标。但是,我国《物权法》关于住宅建设使用权续期的规定过于简陋,其法律规定大多处于空白的状态,在实践中显露出此条款立法的弊端。由于历史的原因,出让土地期限只有20年的青岛开发区住宅,其住宅建设用地使用权的期限于2009年届满,而当中的一名业主在距离“丧失”土地使用权的一个月时间内,向有关部门递交续期申请,面临着该如何续期的难题,其解决的方案依然无果。时至如今,这个问题就像该小区的老房子一样,继续默默等待中。关于住宅建设使用权的续期问题与国计民生息息相关,而最近温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期,再次引起人民对该问题的关注,都透露出现行的关于此问题的法律规定与社会发展渐渐不相适应。在自动续期问题上,国家也没有出台详细的法律规定,以致于我们在处理续期是有偿还是无偿,续期的期限是多少,续期的次数的问题上无法可依。为了避免无法可依的局面,国家应该尽快出台解决该问题的法律规定或者司法解释。本文就关于住宅建设用地使用权的问题对相关规定中的盲区进行分析,提出一些完善相关规定的建议。

(一)关于住宅建设用地使用权立法规定的盲区

1. 期间届满自动续期是否有偿的不确定

从《物权法》第149条的规定来看,立法者对自动续期是否再向国家缴纳费用采取的是回避的态度。而理论界对住宅建设用地使用权期间届满是否有偿续期的问题上,有着不同的见解。

一种观点认为,住宅建设用地使用权期间届满,应当向国家再次缴纳费用。如果无偿续期,不支付对价,权利人取得的住宅建设用地使用权从实际上接近土地所有权,这就变相地形成土地私有化,导致国家土地所有权名存实亡。

另一种观点认为,期间届满以后,房屋所有人应当无偿续期。从目前社会形势来看,民生对于住宅建设用地使用权无偿续期的响应极高。现今房价居高不下,人们在购物房屋的负担已经极其沉重,如果在期间届满后还要继续缴纳土地出让金才能行使房屋所有权,百姓的经济负担越加沉重,如此做法不利于稳定社会。

面对十几亿中国人的住房保障问题,对于续期是否有偿是民生最关注的事情。笔者认为自动续期应当是无偿的。理由如下:(1)按照所有权平等保护的原则,土地所有权和房屋所有权平等受到法律保护,但是,在实践中房屋所有权往往受到土地所有权的限制,有偿续期使土地所有权凌驾于房屋所有权,这与立法精神违背。(2)从法律条文上对“自动续期”进行解释,自动可以理解为无条件,不需要任何行为即可形成的意思,不需要补交费用,无需再次缴纳土地出让金,住宅建设用地使用权的存续期限自行延续,权利人继续合法使用土地。(3)从百姓住房保障问题上看,如果要求房屋所有权人再次缴纳土地出让金,这无疑就是代代养房。房屋依附于土地上,老百姓支付房款取得该房屋所有权,但是如果期间届满以后没有钱缴纳土地出让金,国家就无偿收回住宅建设用地使用权,老百姓就要面临失去房屋的危险,这样一来,容易引发社会问题。(4)无偿续期可以积极调动人的主观能动性,权利人为了长久居住,积极对建筑物进行修葺,延长建筑物的居住年限。因为有偿续期的话,人们的积极性就会降低,房屋资源就成为一种浪费。(5)有偿续期的规定不利于土地的开发和房屋的利用。如果住宅建设用地使用权的剩余期限越少,那么人们对该土地上的房屋购买、投资的积极性就会越低,相反,无偿续期不会影响房屋交易的积极性。如果使用权期限剩余不多,在房屋所有人不愿意再次缴纳土地出让金的情况下,那么其他人想要取得该房屋的所有权就要即支付房屋价款,在期间届满时,又要缴纳土地出让金,显然这是不合理的。因此,有偿续期的规定不利于发挥房屋和土地的价值。

2. 期间届满续期期限的不确定

现行法律对住宅建设用地使用权期间届满续期的期限问题上并没有相关规定。续期期限的长短,与人的居住问题、土地和房屋的有效利用有着密切关系。孟勤国教授认为:“土地使用权期满后可以续期,每次续期不超过10年,累积占用70年后就可以无偿使用直至建筑物自然灭失。”王利明先生认为:“根据地随房走的规则,只要房屋存在,那么建设用地使用权就一直存在。如果房屋因为种种原因已经灭失,那么建设用地使用权也就自然不复存在了。”

住宅建设用地使用权期间届满自动续期以住宅仍然存在为前提。续期的目的就是为了保障房屋所有权人最基本的居住问题,把社会资源的利用发挥到最大。笔者认为住宅建设用地使用权期间届满,其续期期限应该持续到该地上房屋自然灭失为止。这样不仅可以充分利用房屋,也能稳定居民的居住问题。

3. 期间届满续期次数的不确定

对于续期的次数是否受限法律也没有做出明确的规定,如果只是按照统一的标准续期,没有考虑建筑物仍可以继续安全使用的年限,那么续期的次数则可以根据建筑物的耐用程度再具体确定。

笔者认为期间届满后,住宅建设用地使用权续期次数不限于一次,其次数应该直至该地上房屋灭失为止。如此一来,在保护房屋所有权人对房屋的合法权益、保障居民的居住稳定的同时,亦能使土地和地上建筑物利用最大化。

(二)关于“住改商”、“商改住”立法规定上的缺陷

随着市场的发展,越来越多的业主将原来用于居住的住宅改变为商业用房,现行法律对于改变用途的现象原则上不允许,但也没有绝对的禁止。《物权法》第77条规定只要经过有利害关系的业主的同意和不违反禁止性规定的前提下,业主可以住宅改为经营性用房。对于这种把住宅改为经营性用法的情形,我们该如何确定其属性?其建筑用地使用权的期限是多少?我国的立法对此并无规定。笔者认为,应该按照地上建筑物的实际用途来确定其性质,以实际用途作为界定性质的标准,当期间届满后,根据其实际用途的标准来使用续期规则,在此不详细论述。

四、完善住宅建设用地使用权自动续期问题的建议

(一)关于自动续期费用问题

笔者建议,住宅建设用地使用期间届满后,续期不需要补交费用,无需再次缴纳土地出让金,权利人继续合法使用土地。平等保护权利人的房屋所有权,维持社会稳定。

(二)关于自动续期期限的问题

笔者建议,住宅建设用地使用权期间届满,其续期期限持续到该地上房屋自然灭失为止。地上房屋已经灭失,那么就再不能发挥其应有的作用,对住宅建设用地进行续期也再无意义,这也是与《物权法》的立法目的相符合的。

(三)关于期间届满自动续期次数的问题

笔者建议,在住宅建设用地使用权期间届满后,续期没有次数限制直至该地上房屋的灭失为止。

参考文献

[1]孟勤国.物权二元结构论一中国物权制度的理论重构[M].北京:人民法院出版社,2009:282.

[2]王利明.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,2008:216.

[3]温世扬.物权法要义[M].北京:法律出版社,2007:194.