城市土地经济效率（精选8篇）
城市土地经济效率 篇1
一、DEA评价的C2R模型的引入
数据包络分析方法 (Data Envelopment Analysis, 简称为DEA) 是数学、运筹学、数理经济学和管理科学的一个新的交叉领域。假设有n部门和单位 (称为决策单元, decision making units) , 这n个决策单元都是具有可比性的, 每个决策单元都有m种类型的“输入” (表示该决策单元对“资源”的耗费, 类似于经济学中的生产要素) 和s种类型的“输出” (表示决策单元在消耗了“资源”后, 表明效益的一些经济指标) 。即:
每个DMU都有m项投入Xj= (x1j, x2j, …, …, xmj) T, j=1, …, n;s项产出Yj= (y1j, y2j, …, …, ysj) T, j=1, …, n;同时定义效率评价指数:
(产出加权之和除以投入加权之和) , j=1, …, n
选用hj表示第j个决策单元多指标投入和多指标产出所得的经济效益指标。所以, 在此可以适当的选取权系数u、v, 使得hj≤1。
在DEA评价方法中的具有阿基米德无穷小的C2R模型PεI:
其中:
其对偶规划DεI:
其中, θ为决策单元的有效值DMUjo, 即投入与相对于产出的有效利用程度, X0、Y0为待评价的决策单元DMUjo的投入、产出值;ε为阿基米德无穷小量;S-, S+为线性规划模型的松弛变量;λj为相对于DMUjo重新构造一个有效DMU组合中第j个决策单元DMUj的组合比例。
在C2R模型中:
第一, 若θ=1, 且S+=S-=0时, 则决策单元DMUjo为DEA有效, 其经济意义是该决策单元在原投入x0的基础上得到的产出y0已经得到Pareto最优;从规模收益的角度k=θ1∑λj来判断, 当k=1时, 决策单元DMUjo规模收益不变, 达到规模有效;当k<1时, 决策单元DMUjo规模收益递增, 且k值越小规模递增趋势越明显, 表明该DMUjo在原投入的基础上, 适当增加投入量, 产出量将会有很大比例的增加;当k>1时, 决策单元DMUjo规模收益递减, 且k值越大规模递减趋势越明显, 表明该DMUjo在原投入的基础上, 即使增加投入量也不能带来更大比例的产出, 同时说明没有再增加投入的必要。
第二, 若θ=1, 且S+≠S-≠0时, 则决策单元DMUjo为弱DEA有效, 其经济意义是决策单元DMUjo不同时, 达到技术有效或规模有效。
第三, 若θ<1, 时, 则决策单元DMUjo为DEA无效。其经济意义是决策单元DMUjo的生产活动 (X0, Y0) 既没有达到技术有效, 亦没达到规模有效。
二、评价指标
在土地利用过程中, 对土地的投入主要包括劳动力、物力、资本的投入;土地产出是土地上取得的有效产品 (或服务) , 主要体现在各产业的经济收益上, 即用地面积上的产值。其中土地的使用面积用建成区面积来表示, 资本的投入以固定资产投资总额表示, 劳动力投入用市区第二、三产业从业人员数来表示。
三、城市土地利用效率的DEA实证评价
陕西省10个地级城市及一个示范区 (兴平市、韩城市及华阴市是经陕西省政府2006批准的县级市, 所以不列入此次评价中) 结果运用DEAP2.1及Windows For Deap软件编程辅助计算, 最终得到计算目标 (见表1) 。
从计算结果可得出如下结论:
第一, 城市用地属于DEA有效 (即θ=1, S+=0或S-=0) 的有6个城市, 即渭南其次是西安和宝鸡, 铜川和杨凌示范区的DEA有效值较低, 均小于0.5, 尤其是杨凌示范区仅为0.267, 由此可见, 陕西省土地利用效率的DEA有效值以关中地区为市、延安市、汉中市、榆林市、安康市、商洛市。其中, 汉中市、安康市、商洛市在地理分布上属于陕西南部, 从地理条件来看属于山区, 土地资源相对比较紧缺, 从综合社会经济发展水平来看, 在陕西省处于相对落后的位置, 城市规模较小, 因此, 城市的发展必须走集约用地的道路;从资本的投入和产业产值输出来分析, 其投入各要素之间的组合达到了合理优化运用, 所以达到了经济效率的最优, 这些城市的土地利用DEA值为1, 正反映了它们土地利用的高效率。延安市与榆林市属于新兴能源城市, 在地理上处于陕西北部, 及俗称“陕北”, 也属于土地资源比较匮乏的城市。但随着近几年经济的迅速发展和城市建设的快步推进, 加上其雄厚的能源支持, 对土地的各项投入相对较多, 城市规模得到了一定程度的扩张, 尤以榆林市为代表。城市的土地利用DEA值为1, 反映了其土地利用的高效率。渭南市位于陕西省中部, 即所谓的关中地区, 关中是全国重点城市群, 是全国率先发展的十大城市群之一, 重工业、纺织工业、高科技产业、电子产业、航空航天产业、旅游业是关中地区的支柱。由于其优越的地理位置和成熟的经济环境, 渭南市的经济得到了快速稳定的发展;渭南市的土地利用效率为关中地区最高的, 其DEA值为1, 说明土地利用状态到达了最优。
第二, 非DEA有效 (θ<1) 的城市有5个:西安市、铜川市、宝鸡市、咸阳市和杨凌示范区。其中, 咸阳市的DEA有效值为0.9048, 是非DEA有效的城市中最高的, 最低, 呈现出南北高中部低的态势。
第三, 没有属于DEA弱有效的城市。
第四, 导致各城市土地利用效率非DEA有效的原因可从土地投入、产出两方面分析。西安和咸阳两城市相对于土地各项产出水平而言, 资本投入过多, 尤以西安最为明显, 说明其资金利用过低;同时, 两市的建成区面积冗余额为零, 说明其土地利用规模合理;此外, 他们的第二产业从业人数也有一定的冗余额, 导致了其第二产业产值的不足, 尤其是西安市, 其第三产业的从业人员数也有一定程度的冗余, 说明其产业结构和劳动力配置严重不合理。宝鸡市和铜川市作为传统的重工业城市, 其建成区面积和第三产业从业人员数的冗余额为零, 而固定资产投资总额和第二产业从业人员数有一定的冗余, 说明宝鸡市的城市用地规模合理, 但资金利用率低, 产业结构不合理导致劳动力资源浪费。杨凌示范区建成区面积有一定的冗余额, 说明土地用地规模过大;同时第二产业从业人数的冗余及第二产业产值的不足说明产业机构与劳动力配置不合理。经过调整, 陕西省10个地级城市和一个产业示范区可节省建设用地约1.916km2 (主要是杨凌示范区;杨凌示范区作为我国唯一的农科城———杨凌国家农业高新科技产业示范区于1997年7月13日设立, 以推动我国干旱、半干旱地区的农业实现可持续发展为目标, 所以单从理论数据分析来看, 杨凌示范区的建成区面积有很大的冗余额, 土地利用浪费情况很严重, 但从产业产出值分析及其具体产业机构分析来看, 其已基本达到了效率最优。) , 节省固定资产投资总额151.2031亿元 (主要是西安46.1975亿元, 铜川市1.8755亿元, 宝鸡市33.8951亿元, 咸阳市69.235亿元) , 节约劳动力约43.22万人, 增加第二产业产值407.062亿元。
第五, 从规模效应看, 陕西省土地投入产出非DEA有效的城市中处于规模效应递增状态 (k<1) 的有铜川和杨凌示范区, 且其投入规模明显偏小, 规模收益值均小于0.3, 这表明如果能合理调整好上述城市土地利用过程中的各种关系, 适当增加投入, 其土地产出将会有较大提高。西安市作为陕西省省会城市, 规模效应递减状态 (k>1) , 主要是由于近几年城市建设步伐的加快和城市规模的扩张, 导致市区中出现了大量的城中村, 而城中村的改造过程又是一项漫长而艰辛的工作, 所以在短期内呈现出一个高投入低产出的过渡现象, 整体上影响了西安市的土地利用状况;宝鸡和咸阳两市亦处于规模效应递减状态 (k>1) , 规模效应较小, 两市在陕西省内虽属经济较发达地区, 但应该在适当控制城市用地规模的同时, 合理调整资本和劳动力资源配置, 优化产业结构, 才能提高土地的经济效率。
四、结论与讨论
以上计算结果和分析表明:陕西省10个地级城市和一个示范区土地利用效率相差不是很明显, 与各市社会经济发展的实际情况相符合, 说明此方法在研究城市土地利用效率方面是非常有效的, 应用效果较好。评价结果不仅定量说明了陕西省各地级城市间在土地利用投入产出方面存在的差距, 而且指出了被评价城市土地利用DEA有效性低的原因, 为今后当地政府制定土地利用计划, 合理确定城市发展规模提供了战略上的指导, 有利于管理者有针对性地增加或减少某项投入, 以便获得更大经济产出, 提高资源利用率。
摘要：为综合评价陕西省城市土地经济利用效率情况, 文章以数据包络分析 (DEA) 方法指导, 以C2R模型为基础, 研究了依据效率评价城市土地利用经济效益问题, 从而对陕西省城市土地利用经济效率进行分析评价。通过对评价指标的选取、确定及城市间的横向比较, 结果表明, 2007年陕西省的地级市土地利用经济效率总体水平比较高, 同时根据各市实际情况提出了提高用地效率的建议, 并发现土地利用经济效率与城市经济发展水平有着直接的关系。
关键词：数据包络分析,城市土地经济效率,DEA评价
参考文献
[1]、王筱明, 闫弘文.城市土地利用效率的DEA评价[J].山东农业大学学报 (自然科学版) , 2005 (4) .
[2]、伊茹, 马占新.内蒙古城市土地利用经济效率评价的实证研究[J].统计与决策, 2009 (1) .
[3]、梁丽, 单薇.河南省城市土地利用经济效率的DEA评价[J].河南科学, 2008 (1) .
城市土地开发模式与经济的关系 篇2
关键词：城市土地；开发模式；管理模式；影响
前言：土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性，客观地要求人们经济地使用土地，努力提高土地资源的利用效率与其创造的效益。在我国的实践表明，土地政策与管理体制的合理性对土地利用的效率与效益有着至关重要的作用。
一、城市土地开发模式的发展
1.政府统包的开发模式
政府统包的开发模式主要是指由政府型企业作为土地的一级开发商。这种开发模式的优点有三个方面：①政府型企业对贯彻实施政府的规划意图和调控目的有利。②有利于政府的财政保障和利用。③能有力的保证土地开发品质。相对于大部分民营企业而言，政府型企业一般具有雄厚的资金和技术实力，同时与政府的价值观同步，能确保土地开发的整体品质。
2.用地单位自行进行土地开发的模式
这种土地开发模式主要是指由用地单位向政府申请用地，通过各相关部门的协调向用地单位供地，至于具体的开发由用地单位自行解决。这种开发模式的优点在于融资渠道广泛，利用了大量的民间资金，能够有力的促进城市的土地开发速度，加快城市化进程。该模式虽然灵活性较大，但带来的问题也较多，主要原因是缺乏政府的统一规划与引导，不能有力的体现政府的价值观，难以做到统筹兼顾。
3.土地综合开发模式
土地的综合开发模式是指政府采取招拍挂出让土地，政府在土地开发的过程中主要起到监管、统筹方面的作用。在该种土地开发的模式下，政府以促进集聚、集约利用土地、保护生态环境，促进可持续发展以及统筹兼顾、相互协调等作为基本原则，与开发商合作进行土地开发。
二、土地开发模式发展对经济发展的影响
1.促使房地产业的繁荣
房地产的繁荣需外部环境以及内部技术条件的支持，开发模式的发展恰好提供了这两方面的支持。城市土地开发模式发展到现在的综合开发模式，其开发过程中的科学、可持续性解决了城市发展与自然环境之间存在的矛盾，使得其与环境更相容，这给房地产繁荣创造了外部条件。目前土地开发模式主要向社会化方向发展，即结合更加广泛的社会力量（主要是经济和技术方面），进行共同开发，极大的优化了房地产产业结构，为房地产的繁荣创造了内部条件。
2.带来经济发展的不稳定因素
（1）通货膨胀。地产的开发能有力推动城市发展，有力的拉动GDP增长，但是政府在对地产开发时不能过于盲目。为了拉动GDP增长，政府将资金投资地产，导致大量资金流入固定资产投资领域，而没有流入社会，不能够形成购买力，这就有可能导致房价下降，而投入到地产的资金将纷纷撤出，转而投向其他行业，造成通货膨胀。因此，政府在开发地产时要以统筹兼顾为原则，加强对地产开发的监控，在充分发挥地产开发的经济效应的同时努力降低其在通货膨胀方面的负面影响。
（2）贫富差距带来的购买力下降。地产的开发没有做到合理有序，容易导致地产泡沫，引发通货膨胀，直接导致贫富差距增大，使得富人和穷人增多，而处于中间阶层的中产阶级却少得可怜。由于富人想拥有的基本上都已经拥有了，购买需求不高，购买力相对较低。与此相反，穷人虽然有很高的购买需求，但却不能够形成购买力，购买力差距非常明显。既有购买需求同时又有购买力的中产阶级非常少，直接导致购买力的下降。
三、城市土地管理模式对宏观调控的深远影响
两种城市土地管理模式的选择会对宏观政策产生重大影响。在土地批租模式下，不管是否进行拍卖，土地的供应量是有限的，对土地的初始价格有很大影响，如果供应量把握失当而把初始价格搞高了，可能直接就会引起资产泡沫。这是宏观经济政策非常担心的问题。另一方面，土地批租制度会影响地方政府的行为方式。任何一个地方政府财政都争取自求平衡，地方政府是否有主力税种来获得收入是非常关键的问题。财产税能较好地与地方政府职能相匹配；如果没有财产税这个税种，地方政府就会过分注重其它税种，甚至产生行为偏差。在中国，地方政府会过分依赖于增值税的分享。那么，为了开辟税源，地方政府就会倾向于发展加工业，导致大家都抢着上汽车、上钢铁等项目，有可能造成扭曲。反之，如果财产税成为城市级政府的主力税种，就使政府注重基础设施、环境和投资条件，也有利于理顺中央和地方的事权关系，对宏观调控会有重要的影响
四、对融资模式的影响
实行财产税制度对融资模式也会有影响，比如刚才提到的市政债券。发行市政债券是为了加强市政基础设施，但市政基础设施是公共产品，往往收费有困难。然而，由于市政基础设施建设提高了整个城市土地的价值，因此，就可以设计出用未来财产税增长带来的现金流为担保发行市政债券的资本市场融资模式，同时，又应引入评级公司进行债券评级，加大透明度和公众监督，这对城市发展是一种比较有效、规范的融资方式。否则，城市基础设施建设要么靠批租土地收费，要么靠吸引私人投资（包括外资）和银行贷款，之后又要想办法收费，因为用的是借来的钱或投资者的钱，要偿还、要分红就得收费。比如道路，设卡收费既不便于市民，又增加了不必要的交通拥堵。最近，中国有不少城市都倾向于逐渐地取消市区道路收费关卡。
五、结束语
西安土地利用经济效率评价 篇3
数据包络分析方法 (简称为DEA) 是数学、运筹学、数理经济学和管理科学的一个新的交叉领域。
假设有n部门和单位 (称为决策单元) , 这n个决策单元都是具有可比性的, 每个决策单元都有m种类型的“输入” (表示该决策单元对“资源”的耗费, 类似于经济学中的生产要素) 和s种类型的“输出” (表示决策单元在消耗了“资源”后, 表明效益的一些经济指标) 。
在DEA评价方法中的具有阿基米德无穷小的C2R模型PεI的对偶规划DεI可以表达为:
其中θ为决策单元DMUj0的有效值, 即投入与相对于产出的有效利用程度, X0、Y0为待评价的决策单元DMUj0的投入、产出值;ε为阿基米德无穷小量;S-、S+为线性规划模型的松弛变量;λj为相对于DMUj0重新构造一个有效DMU组合中第j个决策单元DMUj的组合比例。
在C2R模型中:
1、若θ=1, 且S+=S-=0时, 则决策单元DMUj0为DEA有效;
2、若θ=1, 且S+≠S-≠0时, 则决策单元DMUj0为弱DEA有效;
3、若θ<1, 则决策单元DMUj0为DEA无效。
二、评价指标
在土地利用过程中, 对土地的投入主要包括劳动力、物力、资本的投入;土地产出是土地上取得的有效产品 (或服务) , 主要体现在各产业的经济收益上, 即用地面积上的产值。其中, 土地的使用面积用建成区面积来表示, 资本的投入以固定资产投资总额表示, 劳动力投入用市区二三产业从业人员数来表示。固定资产投资体现了“物力”的投入, 是发展经济所必需的;就业人员是发展经济的主力军, 是创造社会财富的动力来源。土地利用的输出指标选取市区二三产业产值, 该两项指标反映了经济发展的总量和规模。
三、城市土地利用效率DEA实证评价
西安 (1995~2007年) 13年间土地利用经济效率纵向比较结果运用DEAP2.1及Windows For Deap软件编程辅助计算, 最终得到计算目标。 (表1)
从计算结果可以得出:
1、城市用地属于DEA有效 (θ=1, S+0或S-=0) 的年份为:1997、2000、20022003、2004、2005、2006、2007;
2、非DEA有效 (θ<1) 的年份为:1995、1996、1998、1999、2001;
3、13年的发展中, 没有属于DEA弱有效 (即θ=1, S+≠0或S-≠0) 的年份。
从相对效率看, 西安城市土地利用效率处于较高水平。进入21世纪以来, 除2001年外, DEA均有效;DEA无效的年份中, DEA相对效率值大都在0.9以上, 近乎接近于1, 其中1995年最低, 仅为0.773。
从松弛变量上看, DEA无效的几年里, 投入和产出变量均存在冗余。在1995年、1999年和2001年, 城市土地利用规模均偏大, 未得到充分的利用。这期间, 劳动力资源配置也不尽合理, 同时在产出方面, 二三产业的产值均有一定上升空间, 说明二三产业的结构存在合理性问题。
从规模收益看, 1997年、2000年、2002~2007年, 西安土地利用规模收益不变 (k=1) 。1995~1996年、1998~1999年和2001年, 西安土地利用效率规模收益处于增加状态 (k<1) , 并且规模收益值均较高, 尤其是1995年和1996年。表明:如果能合理调整土地利用过程中的各种关系, 适当地调整劳动力投入和控制一定土地面积, 土地产出水平将会有较大提高。
四、土地经济效率评价结果分析
通过对西安近年来土地利用现状的调查, 西安土地利用经济效益相对偏低的原因主要体现在以下几方面:
1、产业结构不合理。
西安第二产业和第三产业的产值是影响土地利用效率的主要因子。13年来, 西安二三产业的产值尽管有了较大提高, 但与国内外发达城市相比仍存在很大差距。此外, 西安第三产业的发展仍然有很大的空间, 应该注重调整第三产业投入间的关系。
2、产业布局不合理。
根据阿郎索德城市竞标地租模型, 由于不同产业在自由市场中的竞争, 城市用地布局在低价杠杆调解下呈现出“商业—轻工业—居住—重工业—农业”各用地类型由内至外的圈层式分布, 这样才能体现城市土地利用效益的最大化。而目前西安还有大量工业企业占据中心城区的优势位置, 使第三产业发展空间不足, 难以形成规模经济效应, 影响着城市土地利用经济效益水平的整体发挥。据统计, 截至2006年底, 西安二环以内仍有364户工业企业, 用地面积达655公顷。虽然西安也实施了城区工业企业的“退二进三”, 但效果尚未显现。
3、土地存在大量闲置。
土地闲置是影响城市土地效益充分发挥的重要原因。自2005年以来, 西安国土资源行政主管部门认真贯彻执行市委、市政府的决定, 持续开展对闲置建设用地和空闲用地的专项治理工作。截至2006年底, 共查处闲置和空闲用地397宗, 占用地面积251.8公顷;其中, 中心区有47宗闲置和空闲用地, 面积3.58公顷;内城区有128宗, 面积22.5公顷;过渡区有119宗, 面积87.52公顷;外围区有103宗, 面积138.22公顷。如果对这些土地进行盘活, 不仅可以缓解西安建设用地紧张的状况, 还可以大大提高城市土地利用率, 使土地发挥出其应有的效益。
五、结论和建议
通过对西安城市土地利用效率的DEA分析, 得出以下结论:
进入21世纪以来, 西安土地利用效率很高, 高投入带动高产出。表明:近年来西安城市土地得到高效利用, 这与西安当前的经济发展是相适应的。得到西安土地利用非DEA有效的年份里, 建成区面积和劳动力资源未得到充分利用, 地区第二产业产值和第三产业产值未达到有效水平。说明西安的土地规模不当, 劳动资源配置不够合理, 产业结构存在不合理的情况。
西安非DEA有效的年份里, 处于规模收益递增状态。体现出通过适当控制土地投入量和调整产业从业人数, 仍然可以大幅度地提高土地经济效率。鉴于以上评价结果, 对提高西安城市土地利用效率提出以下建议:盘活城市存量土地, 优化产业结构, 促进产业升级, 积极发展现代服务业和高科技、现代化产业, 促进城市经济的快速发展, 以此提高城市土地利用效率。
参考文献
[1]魏权龄.数据包络分析[M].北京:科学出版社, 2004.
城市土地经济效率 篇4
一、城乡二元体制拉动城市迅速扩张———低水平的土地资本化
我国城乡二元的土地制度规定了城市土地使用权的物权属性和农村土地的生产资料属性。在此背景下, 征用农村土地成为成本低廉的快速城市化手段, 支持了我国改革开放以来30多年的快速城市化。如图1所示, 通过以一个较低的成本将低层次用途的农村集体土地转化为高层次用途的城市国有土地, 土地的初级资本化得以实现, 所释放出的市场价值成为地方政府经营城市的主要资金来源。1980年, 深圳特区开始以每亩3000元的价格整村征地, 启动了低成本的土地非农化, 这是深圳的第一次城市化浪潮。然而, 长时间以来, 人口的城市化远滞后于土地城市化, 原村居民的社会福利和保障无从谈起。直到1992年, 第二次城市化浪潮才大量转换了这部分村民、村组织的身份, 同时, 迅速推进关外宝安、龙岗两区的城市化。然而, 第一、二轮城市化浪潮均以粗放式城市外延扩大为特点, 追求速度的代价是留下了大量城中村和违章建筑的历史遗留问题。到2004年, 深圳已经无农地可征, 城乡二元体制的制度红利已释放到尽头。
二、高度城市化背景下的城市更新———事实产权还是法律产权
在粗放式的城市化推进过程中, 深圳市为节约成本和简化谈判程序所采取的一系列权宜办法, 如留用地、转地等, 制造了大量产权模糊的地带。《南方周末》曾刊发文章指出:“尽管在规划中已将原村集体土地征为国有, 但是大量土地并没有完成相应的补偿返还手续, 因此实质上依然属于村集体及股份公司所有, 而随着城市化过程中土地价值的不断提升, (深圳) 政府也越来越难以支付这笔数额巨大的补偿。”简而言之, 深圳的问题正是事实产权与法律产权产生矛盾后的结果:名义上的法律产权在政府, 而事实产权在村集体和农民。更由于这种法律产权的形成过程采取了种种“权宜”的办法, 即使不受法律保护, 事实产权也难以撼动。而且, 这些模糊地带经过近20年的生长和交易后, 事实产权主体几经更换, 权益的划分已实难理清。深圳的混乱正验证了巴泽尔说的那句话。“离开了清楚界定的产权和良好执行的产权制度, 人们必定争相攫取稀缺的经济资源和机会”。
粗放式城市化带来的后果令深圳政府愈发难以承受。一方面, 失去了廉价土地来源, 政府急需为城市经济增长寻找下一个依托;另一方面, 数量庞大的违章建筑和违法用地与政府持续争夺城市化利益。自1999年开始, 深圳市的应对态度是, 在法律产权与事实产权产生冲突时, 用立法手段否定事实产权而捍卫法律产权。自此, 艰难的立法查违建历程开始了。然而始料未及的是, 数部法令颁布的后果却是原住民的疯狂抢建。据统计, 1999年至2002年, 几部法规出台实施以来, 深圳全市增加了约10余万栋新的违法私房及大量的违法厂房, 违法建筑总量增加了近1倍。10余年的查违建历程几乎没能阻挡违法建筑的“生长”:2010年深圳市土地变更调查的统计数据显示, 全市土地总面积1991.71平方公里, 其中农用地916.17平方公里, 建设用地917.77平方公里, 未利用地157.77平方公里。原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地, 占全市建设用地42%, 而其中仅有1/4 (95平方公里) 为合法用地。自1999年至今的“立法查违建”思路以失败告终。这不仅仅是政府土地管理部门的问题, 更为关键的是, 执政者需要重新思考这样一个问题:面对法律产权和事实产权产生剧烈冲突时, 应当如何选择?从过去10余年的经验来看, 彻底否认事实产权的思路是行不通的。
近年来, 在全国范围内, 以促进使用权流转为核心的集体建设用地制度创新提供了一种有效的思路:还权赋能, 能更有效地释放出土地的经济价值。“还权”指的是, 归还农民和村集体的财产权利, 不但包括理清土地和房屋的所有权和使用权, 更应界定土地和房屋资产的转让权;“赋能”指的是赋予农村宅基地以财产功能。在改革开放前后, 由于低水平经济发展和经济波动剧烈, 宅基地的保障功能显得十分重要。但经过20余年的快速城市化和经济增长, 宅基地的各项功能的相对重要性发生了变化, 尤其是在高度城市化的深圳, 宅基地功能的转换事实上已经通过民间的“种房子”自发完成。而且, 这也是另一种形式的保障:由于政府财力有限, 城市化中的失地农民需要凭借土地资本来自寻出路。但法律上的“赋能”并未完成, 所以上述自发实现的财产功能是很不完全的。
与之前的历次城市更新尝试不同, 2012年5月, 深圳公开发布的土地改革方案正是沿着“还权赋能”思路开展的。《总体方案》指出了产权管理方面的核心任务:“首先要明晰权益, 并结合土地二次开发模式, 丰富土地确权方式, 探索权益实现的多元化路径。其中改革的难点和重点, 即是原农村土地权益的实现问题”。对于已形成的事实产权, 深圳的思路是, 对原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内, 探索房地权利分离条件下的管理制度, 探索土地权益书、作价入股等补偿模式等, 以破解确权难题。有别于成都等地采取的先确权再流转的路径, 为了解决多元化的土地利益诉求和确权的动力问题, 深圳拟采用的是一种反向思路, 即结合土地二次开发来推动确权工作。具体地, 是将政府、原村民 (原村集体) 和二次开发主体共同引入城市二次开发过程, 达成开发利益共享的预期, 解决各方的确权动力问题;然后通过协商、谈判, 达到明晰产权和利益分享。
三、以土地为依托的城市经济转型升级———高水平的土地资本化
过去30年, 土地资本化产生的收益成为城市经济发展的持续动力, 从近年来地方财政对于土地出让收益的依赖程度可见一斑。然而, 在城乡二元体制的遗留问题妥善解决后, 下一步城市经济转型升级的动力在哪里呢?土地资本化仍然任重而道远。只是这一次, 我们依赖的不再是农地转换的低水平土地资本化, 而是形式更为灵活的高水平土地资本化, 如深圳构想的产权期限缩短、灵活的出让方式、政府以土地入股等。高水平的土地资本化的核心任务是通过资产合理流动而实现最大程度的土地增值, 同时, 引导城市产业转型升级的任务和目前土地财政的困境也能随之有效解决。深圳新一轮“土改”提出的未来土地资本化模式的总目标是, 物业增值部分将不再是开发商独享, 而是由政府、原土地权利人等共同分享。《总体方案》中确定的2012年工作重点第3条提出:“完善土地作价出资方式试点。以地铁三期开发用地为试点, 探索国有土地作价出资方式。”据报道, 深圳开始考虑引入合作者投资各类基本建设, 政府以土地作价入股, 共同分享物业升值的红利。此外, 土地租赁和根据产业周期的弹性土地使用年限制度改革的研究, 也有助于解决目前地方财政依赖于一次性土地出让收入的弊端。但是, 其中的风险是, 这种制度安排进一步巩固了政府参与城市经营的“运动员”角色, 这也是在目前财政体制下的一种权宜之计:有利于政府控制城市经济转型, 自由市场的地位就有可能被削弱。在未来, 这种政府参与的模式应该随财政体制改革以及政府职能转变而为其他形式的土地资本化所取代。从国外发达国家的经验来看, 高水平的土地资本化最终应是实现土地市场与证券市场的有效对接, 这时土地资产的流动性和增值性将大为提高。根据深圳改革方案, 在未来, 随着金融市场的进一步完善, 深圳拟创新土地金融工具, 开展土地金融政策研究, 设计不同类型的土地金融产品, 在条件成熟时推行土地资产证券化, 以实现土地资产的高水平资本化。然而, 在金融市场尚未成熟的情况下, 我国土地资产证券化的时机还未到来。如何实现土地在资本市场上交易、民间资本通过什么渠道参与、政府建立何种投融资平台, 这些问题还需要长时间的实践探索。
四、深圳经验的意义
城市化的过程是土地由低水平资本化转为高水平资本化的过程, 城市经济的转型升级贯穿其中。作为高度城市化的城市, 深圳市存在的问题和为解决问题做出的努力具有一定的普遍性, 其改革经验可以为其他城市起到示范作用。特别是新一轮的深圳“土改”, 再一次使得深圳站到了土地制度改革的先锋位置。一方面, 深圳“土改”思路的转换体现了对原属于农村的土地和房屋的事实产权的尊重和对法律产权的维护;另一方面, 为土地资本化的多种形式提供了设想。新一轮“土改”的政策效果我们拭目以待。
参考文献
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[2].马丽.深圳城市化困境.法人.2012.6.2
循环经济与城市土地可持续利用 篇5
一、循环经济的基本概念、主要特征及目标
1、循环经济基本概念
循环经济 (物质闭环流动性经济的简称) 是指以降低经济活动的环境影响为基本目标, 将人类的生产活动与资源的有序利用相结合, 以“减量化、再利用、再循环”的3R原则为基本原则, 最大限度重复利用进入社会经济系统的物质生产要素和能量, 提高经济运行质量和效益, 促进人与自然协调和谐发展的生态化可持续的经济发展模式。循环经济本质上是一种生态经济, 是一种新型的、先进的经济形态, 是既经济、技术和社会于一体的系统工程;发展循环经济是实现可持续发展的一个重要途径, 也是保护环境和削减污染的根本手段。
2、循环经济的主要特征及目标
比较图1与图2, 可以看出:相对于传统粗放型经济是一种物质单向流动的线性经济来说, 循环经济是一种封闭型物质能量循环的网状经济 (资源利用-绿色工业-资源再生) 。传统经济的显著特征是“两高一低” (即资源的高消耗、物质和能量的低利用、污染物的高排放) , 它是以大量消耗自然界资源和能源及大规模破坏人类生存环境为代价的经济增长方式。而循环经济的基本特征是“低开采、高利用、低排放”, 经济增长方式为内涵式发展, 遵循“预防为主、全过程控制”的环境治理方针, 以绿色核算体系 (绿色GDP等) 作为其评价指标, 运用生态系统理论、生态经济平衡理论等, 对资源进行循环利用、科学管理、低开采、高利用, 追求经济利益、环境利益和社会持续发展利益的总目标。
循环经济倡导的是一种建立在不断循环利用物质的基础上, 与环境和谐发展的经济模式。它要求系统内部以互联的方式进行物质交换, 最大限度利用进入系统的物质和能量, 从而形成一个“资源-产品-再生资源”的物质反复循环流动的过程 (图2) , 实现“最佳生产、最少废弃、最适消费”, 从根本上解决长期以来环境与发展的冲突及人地关系矛盾。
二、城市土地可持续利用
城市土地属自然资源的范畴, 但具有自身的特性。它不仅包括地形、岩石、土壤、水、生物等要素组成的自然资源, 也包括土地开发过程中凝聚着人类劳动的社会经济资源, 还包括由所处位置不同引起价值差异的区位资源, 这种复合型的资源特性决定着城市土地时空分布的多变异性, 影响因素的复杂性和评价方法的特殊性。
城市土地可持续利用是指通过各种途径和措施实现土地的合理利用和优化配置, 使有限的城市土地资源持续地满足城市经济增长对土地的需求、满足城市可持续发展和人们日益增长物质及精神的需求。它是一种新型的城市土地利用观, 在强调城市土地满足城市社会和经济发展的同时, 更加注重城市土地作为城市生态系统载体的功能, 最终通过持续不断调整城市土地的空间结构和生态结构, 来实现城市土地持续、高效利用, 城市社会、经济、生态的协调发展。
三、基于循环经济的城市土地资源可持续利用实现途径
1、土地资源可持续利用中树立循环经济观
(1) 土地循环利用观。这是在土地利用中发展循环经济的关键环节。
(2) 土地紧凑混合利用观。这主要体现在确保土地生态系统的结构功能和运行机制保持良性循环的限度内, 各种土地利用类型紧凑发展、混合布局、地尽其用, 尽可能缩减“地根”, 并建立和谐的土地生态环境。例如, 合理布局商业网点、交通设施、居住场所与工作场所, 方便人类生活, 降低开发成本和环境成本。
(3) 土地适度利用观。提倡土地资源适度利用, 节约与保护土地资源, 防止超过土地承载力的过度开发和掠夺式开发利用, 以节地挖潜为重点, 提高土地利用率。
2、依据“3R”原则进行城市土地利用规划
循环经济“3R”原则对土地资源可持续利用的借鉴意义主要表现在以下方面:
(1) 减量化要求在土地开发利用的前期, 通过加强用地项目审批管理, 要求城市发展应该减少对土地资源的利用数量, 要求城市发展应该严格控制城市空间扩展的速度;同时, 城市要采用紧凑集中的用地布置形态, 避免中小城市不切实际的寻求理想的生长模式, 从源头上减少土地供应量。如:要控制农用地转为建设用地的总量和速度, 强化建设用地预审管理, 通过采取“三个集中” (工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向业主集中) 、增加城市建筑物的层数等措施, 实现土地的节约与集约利用。
(2) 再利用要求在土地利用过程中采取有效措施以协调用地和养地, 严禁破坏土地, 提高现有城市用地的利用效率。根据城市功能活动动态性的特质, 强调城市用地可以多阶段再次开发, 通过提高容积率、人口密度来提高城市已开发用地的土地利用强度和基础设施利用效率, 特别是规划用地分类要适应多用途的要求, 提高用地性质调整的科学依据。
(3) 再循环要求城市用地使用功能不断完善和复合式发展, 城市基础设施和路网系统强调从线性的发展模式向网络式的多重环圈发展模式演变, 通过城市规划提高城市基础设施和道路的使用频率来实现城市土地综合利用的过程控制, 取代不合理用地的末端治理, 平衡经济增长、社会发展和环境保护三者关系。如采取土地整理、生态恢复等综合整治措施对因土地沙化、水土流失、地质灾害导致实用价值丧失的土地进行治理与恢复。
3、合理调整城市用地结构, 提高城市土地效益
一方面, 应在土地改造和开发过程中, 提高公共设施用地、市政设施用地、对外交通用地、绿地等的面积和比重, 同时, 减少城市内居住用地、工业用地尤其是重工业用地的面积及比重。另一方面, 发挥土地级差地租作用, 合理组织城市空间布局, 坚持把那些污染严重、经济效益低下的工矿企业从城市中心区域搬出去, 使置换出的土地发展高收益的第三产业、高新技术产业等, 充分发挥土地的效益。
4、注重土地利用经济、生态和社会三大效益的统一, 建立生态型城市
首先需要政府倡导。完善土地资源节约与综合利用等循环经济法规, 制定一部发展循环经济的综合法律, 将循环经济的发展与污染防治、资源生态保护结合起来。另外, 需借鉴发达国家的经验, 把生态保护和环境保护作为城市土地利用总体规划的重要内容, 完善城市土地总体规划和城市总体规划, 充分考虑城市建设与土地利用和人居环境的关系, 使土地生态环境良性循环, 从而实现经济、生态和社会三大效益的统一。
其次需要提高企业、公众的参与意识及能力。积极开展循环经济宣传、教育和培训, 把与发展循环经济密切相关的生态环保和资源节约活动逐步变成全体公民的责任意识和自觉行为, 改变消费观念, 提倡绿色消费。加大科研投入 (尤其是土地资源综合利用和保护方面) , 推广新技术应用, 追求城市社会、经济与生态的协调发展, 建设生态型城市。
摘要：在分别研究循环经济和城市土地可持续利用的基础上, 指出循环经济是城市土地可持续利用的必然选择, 并提出在城市土地利用规划中树立循环经济理念, 运用循环经济的“3R”原则, 以促进城市土地可持续利用等建议。
关键词：循环经济,城市土地可持续利用,“3R”原则,建议
参考文献
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城市土地市场存在3大经济问题 篇6
当前, 在城市土地市场的实际运作中出现了一些问题, 具体表现为:部分地方城镇建设扩张无度, 开发区、大学城遍地开花;部分地区城市规划和土地供应失控, 导致投资增幅过大, 土地供应过量, 存在潜在的市场风险;一些地方政府热衷于低进高出, “以地生财”;少数城市在地方财政资金紧缺、贷款能力有限的情况下, 为筹集资金, 过度利用土地资源, 不合理垫支土地收益、超前建设, 将城市规划区内的土地在几年内大量低价出让、造成未来土地收益过早提前使用, 未来土地增值大量流失等。
针对我国房地产市场出现的一些问题, 尤其是商品房价格居高不下, 更高地价导致高房价的说法, 笔者试图对当前城市土地市场中存在的问题进行较深层次的分析, 以期找到解决这些问题的途径, 进一步完善城市土地市场机制。
土地市场中由于市场失灵带来的问题
在市场经济中就土地配置来说, 就是由市场决定具体的用地性质、用地总量、结构和方式等。但市场调节实现的经济均衡, 是一种事后调节并通过分散决策而完成的均衡, 具有相当程度的自发性和盲目性, 由此将产生周期性的经济波动和经济总量的失衡。在房地产开发这个生产周期较长的产业部门更会发生典型的“蛛网波动”。
此外, 市场经济中个人的理性选择的综合效果可能导致集体性的非理性行为。再者, 市场主体谋求最大利润的行为, 易导致产业结构不合理。这就需要政府采取“相机抉择”的宏观调节政策和制定发展战略和产业政策, 保持宏观经济稳定与经济总量平衡。
房地产领域的公共物品供给
所谓公共物品, 是指那些具有非竞争性和非排他性, 不能依靠市场力量实现有效配置的产品。所谓非竞争性是指消费者对公共物品的消费不会减少其他人的消费量;所谓非排他性是指不能把任何一个人排除在消费公共物品的行列之外。
公共物品会产生经济外部性和“搭便车者”, 而其结果很可能是大家都不提供公共产品。缺乏必要的公共产品, 就不能满足社会经济的客观需要, 大大降低社会资源配置的效率。这就需要政府以社会管理者的身份组织和实现公共产品的供给, 并对其使用进行监管。
在房地产市场中, 住房就具有准公共物品性。在市场经济体制下, 住宅具有商品的属性, 而且是一种特殊商品;同时, 住宅又具有社会保障品的属性, 对全体社会成员来说, 住宅是最基本、最必需的社会保障品。住宅的双重属性决定了住房问题既是个人问题, 又是社会问题。
应关注土地利用的外部性
土地市场上各个参与开发利用的主体往往根据内部损益来做出土地开发利用决策, 但土地的开发利用不仅影响开发者自己, 而且还会对其他人带来利益或损害, 可是开发者却不能享受这种利益或承担这种损害。
外部性导致土地开发利用主体缺乏内在动力去进行生态环境保护等带有好的外部性的建设, 但却会刺激给社会带来损害的开发活动。
这就是说, 市场不能保证土地在不同功能上进行合理配置, 而土地利用的后果影响极大, 影响到一个地区的发展, 甚至会影响到几代人。
房地产市场存在垄断
在完全竞争的市场条件下, 企业与生产者的数目很多, 任何企业都不可能依靠规模取得某种竞争优势, 即只能以价格的接受者和平等参与者的身份参与市场竞争。但在现实生活中, 不可能完全依靠市场自发调节的力量来实现充分竞争, 各种不同形式和不同程度的垄断不可避免地存在着。
由于房地产的特殊性, 导致房地产市场的垄断性。首先, 由于土地的有限性, 不可再生性和土地所有权的垄断性, 使得房地产市场的土地供应在一定的地域和时限内数量有限, 从而导致房地产市场的垄断性增强, 使市场供给主体间的竞争不充分、不广泛;其次, 由于房地产产品只能在特定的地域内展开竞争, 市场竞争的范围受到极大的限制。
最后, 房地产产品和交易的异质性, 决定了房地产市场中竞争的个别性。在垄断的房地产市场中, 开发商会通过减少产量并提高价格的措施对消费者进行价格歧视。房地产垄断势必会引起极大的社会收入分配的差距, 引起社会动乱。
土地开发中存在不确定性社会的存在和发展, 要求土地在不同功能上进行合理配置, 但土地开发利用方式是由各个市场主体分散独立决策, 每个主体所掌握的信息都是有限的、不充分的, 因此就可能出现土地开发供大于求或供不应求的局面, 带来土地资源的浪费和利用效率的降低。
比如过多的闲置商品房实际上就是供给的总量与结构不符合社会的需求, 由此引发拖欠偿还银行贷款和施工与材料供应单位帐款的现象, 严重时会引起整个经济的动荡。
土地开发易导致经济波动
土地承载着一切人类活动, 因此土地资源的配置不仅是生产要素配置的一项重要内容, 而且对于其他资源配置都具有重要的影响, 土地开发对整个经济活动具有极大的诱导和抑制作用。
社会经济发展的规模、速度及其可持续性, 在相当程度上依赖于土地资源的供应状况。而土地的开发利用成本高, 土地利用方向变更困难, 土地开发利用的市场退出成本极大, 各种位置上的土地在功能上必须保持长期稳定, 但市场机制往往会形成正反馈的自激状态, 导致土地价格变动过大而给整个经济与社会带来巨大的冲击, 形成整体经济波动, 造成巨大的社会损失。
土地市场的土地供应如果不能满足商品住宅市场的需求, 住宅价格上涨压力就加大, 引起有关利益群体的不满。因此, 在土地市场建设过程中, 对于土地储备政策的制定、土地补偿标准的确定、合理的储备规模与储备周期、土地供应计划的制定、扩大资金筹集的范围和方式、合理控制财务风险、城市土地需求的调查预测等方面都有待进一步研究和探索。
城市土地整理储备运行中存在的问题
城市土地的整理储备是城市土地供给的源头, 如果不能有效的对城市土地实施收购储备, 城市的土地供应就成了无源之水、无本之木, 但在城市土地收购储备的具体实施中也出现了各种问题和困难。
土地收购补偿标准不尽合理
土地整理储备机构在收购土地时, 需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。土地补偿金额的高低具有很强的政策性和技术性, 涉及的利益关系十分复杂。现在一般城市的操作方法是只制定3～5个标准进行补偿, 而且补偿标准偏低。
这种补偿办法简单、方便, 易于操作, 但是由于一部分土地使用者感觉土地收购补偿标准不合理、不科学, 于是在心理和行为上对土地回收有抵触, 使得土地储备中心的谈判难度增加, 土地回收时间延长, 增加了储备的成本。
城市规划工作有待改善
城市规划是城市土地利用的基本依据, 是土地整理储备制度运作的基础。虽然许多城市都已经制定了城市整体规划, 但一般还没有较为详尽的市区分区规划, 这给土地储备工作带来了较大的难度。
在土地储备过程中, 需要在地块征购、回收前先征求规划部门的意见, 但由于没有现成的分区规划, 必须临时按宗地进行规划。结果一是规划缺乏整体性, 与周围环境的协调性差, 不利于集中连片开发;二是影响了土地收购、拆迁安置、整理开发等的时间进度, 加大了土整理地储备成本, 特别是利息负担加重。
整理储备资金筹集困难
缺乏整理储备资金是每个城市在建立土地整理储备制度初期都会遇到的困难。由于资金匮乏, 使得土地整理储备机构不敢也没有能力去储备大量的土地, 储备成本也会因为利息负担而提高。
我国经济正逐步进入快速发展时期, 可以预计土地收购储备机构的贷款难度将会加大, 利率负担将会提高, 这方面隐含的金融风险必须给予高度重视。
土地使用权出让中存在的问题
我国的土地有偿使用虽然有土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资或入股等几种不同的方式。但在实际工作中, 因为土地租赁主要对现状房屋的划拨土地使用权实现有偿使用及土地使用权作价出资或入股的主体特定性, 所以我国土地有偿使用的主要方式还是土地使用权出让。
因此, 土地使用权出让就成为了能否实现城市土地有效供给的关键。
土地市场中的信息不对称在土地市场, 存在着明显的信息不对称问题。国家基本掌握了要出让的国有土地的所有信息, 而房地产开发企业对这些信息的了解则很不充分。
特别是在协议出让时, 房地产开发企业无法从公共渠道取得土地的信息, 使土地出让无法体现公开、公平、公正的原则。而且, 即使在经营性土地招拍挂出让时, 也存在一定程度的信息不对称。
首先是土地出让信息发布渠道的单一化, 使所发布的信息影响范围不广, 没有为更多的投资者所了解。土地主管部门往往选择一两家本地的主流媒体发布公告, 结果是最需要得到土地信息的人没有得到。
二是发布的土地出让信息内容简单化, 仅仅提供地块简要介绍, 尤其是对地块的历史文化价值没有深入挖掘, 对项目投资价值缺少科学的估算预测, 没有充分展示地块的投资前景。
土地招标拍卖挂牌出让中的违规行为国有土地使用权的招标拍卖挂牌出让方式是一种典型的市场化运作方式, 这一方式突出强调公开、公平、公正的市场化原则, 被人们称为“阳光下的操作”。
但并不是阳光之下就绝对不会存在腐败和暗箱, 像招标中的“阴阳合同”、“陪标”行为, 拍卖中的“串通报价”、“陪拍”行为等, 如今也并非个别现象。
土地出让中出让方式的选择出让土地并非简单的卖地或者以地生财, 土地市场部不能只单纯考虑经济效益, 还必须兼顾社会和环境效益。从国外的经验看, 通过各种指标的综合评定得出来的结果, 可能比拍卖、挂牌得到的综合效益更好。
例如, 美国土地出让通常采取四个指标:第一个指标是首先要提供一个最好的规划方案, 这个方案最好可以提升城市品位、实现土地增值。第二点是尽量避免给城市造成其他负担, 比如造成交通阻塞、环境问题或给公共配套造成难度等。
第三点是指建筑本身以外的其他的增值。可以想象, 如果某一房地产开发项目是单一的住宅项目, 增加得更多的是管理成本的投入, 其本身不产生消费;而如果加入一些相关的商业项目, 则可以为政府提供一定的税收收入等。通常而言, 单一的公共产品支出很难产生其他方面的增值。
最后一个指标才是价格指数。在一些国家看来, 与其将开发商交纳的“土地出让金”拿走进行二次分配, 不如就地利用, 还利于民。
塔城市土地利用经济效益评价 篇7
1 研究区概况
塔城市位于新疆维吾尔自治区西北部、准噶尔盆地西北边缘的塔城盆地,位于东经82°41′12′′～83°38′19′′,北纬46°24′03′′～47°14′03′′。南北最长处92公里,东西最宽处61公里。西北部与哈萨克斯坦共和国接壤,东与额敏县毗连,南与裕民县相邻。东距自治区首府乌鲁木齐市630km,西距国家一类口岸——巴克图口岸直线距离仅12 km,是中国距离边境最近的开放城市之一,巴克图口岸是中国最近的陆路通商口岸之一,已有200多年通商历史。
根据塔城市统计局数据,截至2009年底,市域总户数为4.82万户,总人口15.07万人,其中少数民族人口为6.06万人,占总人口的40.21%。由哈、汉、回、维吾尔、达斡尔、俄罗斯等25个民族组成,非农业人口为8.92万人,城镇化率为59.19%,人口出生率为12.18%,人口自然增长率8.87%。2009年全年实现生产总值345 883万元,其中第一产业70 700万元,第二产业86 866万元,第三产业188 317万元,三次产业结构为20:25:55。
2009年塔城市土地总面积为358 749.96公顷,农用地322 091.50公顷,占市域土地总面积的89.78%,其中,耕地面积103 502.96 公顷,占市域土地总面积的28.85%;建设用地10 679.22公顷,占市域土地总面积的2.98%,其中,城乡建设用地8 760.48公顷,占市域土地总面积的2.44%,农村居民点用地7 008.94公顷,占土地总面积的1.95%;交通水利用地1 516.86公顷,占市域土地总面积的0.42%;其他土地25 979.28公顷,占市域土地总面积的7.24%,其中,自然保留地23 592.61公顷,占市域土地总面积的6.58%。
2 研究方法
2.1 研究思路
根据塔城市社会经济资料和土地利用数据,按照整个评价体系的科学性、完整性、可获得性及可操作性等选取原则[3],共选取8个指标建立土地利用经济效益评价的指标体系,在对指标体系进行标准化之后使用因子分析法对塔城市2001-2009共9年的土地利用经济效益进行评价,并对评价结果进行分析。
2.2 研究方法
本文采用因子分析法进行土地利用经济效益评价。因子分析法是通过研究多个指标的相关矩阵的内部依赖关系,找出控制所有变量的少数公因子,将每个指标变量表示成公因子的线性组合,以再现原始变量与因子之间的相关关系,因子分析的目的是寻求变量基本结构,简化观测系统,减少变量维数,用少数的变量来解释整个问题[4]。
3 评价分析
3.1 建立评价指标体系
为了能够客观的反映塔城市的土地利用经济效益,按照评价指标选取的多项原则,选取以下8个指标来构建评价指标体系:X1农用地经济密度(万元/公顷,研究区单位农用地面积的一产产值);X2粮食单产(吨/公顷,研究区单位耕地生产的粮食产量);X3第一产业劳动生产率(万元/人,研究区单位农业人口的一产产值);X4二三产业劳动生产率(万元/人,研究区单位非农人口的二三产值);X5二三产值(亿元,研究区当年第二产业产值与第三产业产值之和);X6建设用地经济密度(万元/公顷,研究区单位建设用地的二三产值);X7已利用土地的单位GDP(万元/km2,研究区每单位已利用土地生产的GDP);X8已利用土地的单位固定资产投资(万元/km2,研究区每单位已利用土地投入的固定资产投资)。指标标准化后的结果如表1所示。
数据来源:塔城市国民经济与社会发展统计公报。
3.2 分析过程
运用SPSS17.0软件对以上数据进行因子分析。
1)通过SPSS软件分析的各变量的平均值和标准差,然后计算相关矩阵见表2。
通过对表2的分析可以看出,此相关矩阵是对称矩阵,变量与变量之间的关系较为密切。
2)因子分析的适宜性检验:
KMO值主要用来检验变量之间的偏相关系数,KMO值大于0.5就表明数据比较适合做因子分析,Bartlett球度检验得出的数值越大,意味着数据越适合做因子分析[5,6],表3显示的KMO值为0.682,Bartlett球度检验的数值为133.478,所以本文收集的数据适合做因子分析。
3)得出相关矩阵的特征值和特征向量, 确定公因子个数。
经过旋转以后提取了2个公因子,总方差的贡献率达到了95.815%,能够介绍因子总变异性。
4)计算旋转后的载荷矩阵
根据表5反应的因子提取结果,可以看出公因子f1对X1农用地经济密度、X3一产劳动生产率、X8已利用土地的单位固定资产投资的影响较大,公因子f2对X2粮食单产、X6建设用地经济密度的影响较大。然后计算各公因子的权重,根据各因子权重=由各公因子旋转后方差贡献率/公因子总累计方差贡献率,得出公因子f1的权重为83.68%,公因子f2的权重为16.32%。
5)计算综合因子得分
根据表6显示的因子得分系数和原始变量的标准化值就可以得出每年的各因子得分,公式为:
f1=0.279X1 - 0.272X2 + 0.233X3 - 0.82 X4 +0.27 X5 -0.46 X6+0.283 X7 +0.349 X8
f2=-0.11X1 + 0.494X2 - 0.049X3 +0.313X4 + 0.204X5+0.287X6-0.114 X7-0.212 X8
将每年的各因子得分和各因子的权重进行线性加权可得到经济效益的总得分F,公式为F=83.68%f1+16.32%f2,如表7所示。
4 评价结果分析
在对塔城市的9年的土地利用经济效益各项指标建模测算后分析结果基础上,就两个公因子(f1和f2)和综合得分(F)两个角度对各年份土地利用经济效益进行比较分析和评价,见图 1。
根据图1所示,塔城市的土地利用经济效益在2001-2007年均呈不同程度的下降趋势,至2008-2009年迅速升高。根据经济资料显示,塔城市近9年的经济发展较好,逐年不断升高,和土地利用效益呈反向发展,其主要原因是经济的快速发展伴随着耕地和建设用地面积的不断扩大,土地利用反而不够集约,增长的经济效益和增长的用地面积及投资并不成比例,所以导致土地利用经济效益下降。但是可以从图1中看出,从2008年开始土地利用效益已经呈现上升趋势,说明土地集约节约利用已经被重视和改善,并且已经取得了一定的成效。
5 小结
土地利用的经济效益是受到多种因素影响和制约的,通过因子分析法进行土地利用经济效益评价是一种较为常见的评价方法,但是由于选取指标和确定权重系数等方面并没有统一的规定和标准,所以对不同的研究区进行土地利用效益评价分析是很有必要的。根据统计结果证明,本文所选择的指标和使用的方法是可取的,能够反映研究区的土地利用经济效益状况。
参考文献
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城市土地经济效率 篇8
1.1 双重视角下的房价与地价
1.1.1 土地供需角度的房价与地价
一般情况下, 决定商品的价格的最为关键的因素是商品的供求关系。在国内, 城市土地供应形式上通常都是政府垄断, 这种不存在弹性的形式一定程度上对土地经济供应形成限制, 导致城市的地价很大程度上受到土地需求的影响, 也就是说城市地价受房产市场供求关系的影响引发土地需求价格的变动。因此, 若城市土地的供应无弹性, 再加上土地的需求受到房价高的刺激, 使得城市地价呈不但上涨的态势。
1.1.2 房价构成角度的房价与地价
城市房价是按照房产开发商建设住房总成本与预期利润两个基本的要素所决定的。地价是开放商在获取土地使用权过程中向国家支付的土地出让金, 也就是土地有偿使用费。同一城市的不同地段以及不同城市在房价与地价的比例上也不尽相同, 通常情况下, 地价占到总成本约30%。因而可以得出, 地价为房价的标准和基础。房价的各个构成要素当中, 如果地价之外的各个要素不变, 则地价上涨将必定造成房价的上涨, 房价上涨也会刺激城市地价的上涨。
1.2 土地制度影响城市的房产经济
1.2.1 土地供应制度对城市房产经济的影响
通常情况下, 因为土地资产随着时间推移而不断增值, 这也就表明了所占有土地的量越大则未来能够获得的相应利润也就越高。土地供应相关制度尚不够健全再加上利益引诱, 开发商与私人为了实现利益的最大化, 形成关于土地资源的长期占有, 导致大量土地闲置。由于土地基本都掌握与个人的手中, 使得市场当中土地的供应量迅速减少, 也导致土地供应商的严重受限。在这过程当中, 开发商与私人关于土地的相关投机行为集中体现在两个层面上: (1) 开发商在获得土地之后, 通常要进行土地分块, 再分阶段进行开发, 此类做法能够使得土地被长期占用; (2) 开发商与私人进行关于长期占有的闲置土地的使用权的转让。也正是因为地方政府对闲置土地忽视管制, 且投机者大量且长期的占有土地, 导致当前市场当中有效土地的供应了不断减少, 这也导致了地价高速上涨的严重后果, 很大程度上对房产经济及其发展产生影响。
1.2.2 土地储备制度对城市房产经济的影响
所谓土地储备的制度, 其实质是通过收购或出让方式的运用来对一、二级市场上实际土地的供应量进行控制, 以达成平抑地价这一目标。但是, 在对关于房产经济的运行情况的进行分析之后, 发现两个方面的主要问题: (1) 相当部分的储备机构都将自身利益摆在首位, 其贯穿着土地收购到开发的整个过程, 更不缺乏参与到土地拍卖环节, 这也就导致部门的权利增大, 其业务范围也渐广, 已经有成为市场主体的趋势。对土地增值所带来的一系列经济效益的过分追求, 是对社会利益的严重忽视, 与储备制度制定的初衷相互背离, 导致土地供求的平衡关系无法确保, 因而也直接影响到房产经济平稳快速的运行和发展; (2) 由于当前土地收购的补偿相对较低, 这也对收购计划及其实施造成影响, 导致土地收购调控功能不断弱化, 也对房产经济本身的发展产生一定的影响。
1.2.3 土地估价制度对城市房产经济的影响
当前, 随着我国土地供应相关制度的不断发展, 土地估价制度也处在不断完善的发展阶段, 改制度在土地等级合理划分、基准地价准确评估的情况下, 使得土地估价的合理性得到进一步的确保。但在实际操作过程中, 由于评估人员的综合素质水平不高且基准估价的应用力度缺乏等, 导致基础地价与显示地价相背离, 容易引起房价和地价大幅度的波动, 一定程度上影响房产经济稳定发展。
2 完善城市的土地制度, 促进房产经济稳定发展
2.1 加强力度, 清查闲置土地
尽管我国各地都展开了关于闲置土地的清查, 但是因为地方政府对当前闲置土地管制的忽视, 导致开发商和私人在土地投机行为上的活动愈发频繁, 这也相当程度上致使大量的土地闲置。对此, 可以就以下三个方面进行着手, 解决由于清查力度不够导致的土地闲置问题: (1) 针对政府的相关部门建立问责制度, 以此为基础加大力度清查闲置土地。建立问责制, 使得有关部门能够遵循法律的要求有针对性的开展工作, 遏制投机行为。 (2) 对于建设用地必须加大监管的力度。相当一部分地方在进行闲置土地清查工作过程中, 都存在忽视过程、重视结果的现象, 对于这一问题, 应当就建设用地加大监管的力度, 从具体上分析, 可借助相关网络平台发布关于土地开发的相关信息, 强化舆论监督。 (3) 对于土地闲置加大处罚力度。具体从以下两个方面来进行:a.统一关于土地闲置认定的标准及相关处罚标准, 并且针对不同责任主体分别计算, 另外应当进一步将土地闲置处罚标准进行提高, 对投机行为进行有效控制。b.联合多个部门建立执法队伍。比如监察、纪检、审计等, 有利于促进各个部门相互之间的监督, 确保土地闲置相关政策能够顺利实施, 并以此对投机行为进行遏制, 促进房产经济健康发展。
2.2 建立并完善土地储备评价制度
现阶段, 我国很多地方都存在重视土地储备的操作, 却轻视对土地储备整体效益及各种风险的研究。为了改变这一现状, 应当建立健全土地储备评价制度, 该制度不仅是对现有土地储备制度的补充和完善, 而且还能进一步消除土地储备制度对房产经济带来的不利影响。土地储备评价制度应当包括以下内容:土地储备规划评价、项目评价以及年度评价等等。其中规划评价及年度评价是对土地储备规划方案进行的综合性评价, 主要评价的指标有经济效益、社会效益以及环境效益;项目评价则是针对年度土地储备进行的可行性评价, 重在确保项目决策的可靠性。按照项目的具体实施阶段, 该评价可分为前期评价和后期评价, 其中后期评价是制度建设的重点。此外, 还应加强对土地储备风险的评价, 具体评价内容包括:财务风险、经营风险以及各种外部风险等等。通过风险评价可以为防控措施的制定提供可靠依据, 这有助于提高土地储备的综合效益。
2.3 完善土地估价相关制度
为了有效解决城市土地评估制度中基准地价评估不规范、不合理以及基准地价的实践应用问题, 应当从以下两个方面着手完善城市土地估价制度建设, 从而保障房产经济的平稳发展: (1) 提高土地评估人员的综合素质, 使其全面掌握土地政策和土地评估业务技能, 不断拓展与土地评估业务相关联的学科知识, 同时加强职业道德建设, 使土地评估人员具备良好的职业道德操守, 规避职业道德风险; (2) 构建标定地价体系, 使基准地价与标定地价结合使用, 并通过建立公示制度, 提高土地评估的科学性。此外, 应根据时点市场的具体价格水平来对基准地基进行确定, 进一步提高对基准地价的控制效果。可根据协议地价以及出让金补交金额的相关要求, 并以时点市场价格水平为依据来确定基准地价, 从而确保基准地价的更新速度能够与市场地价的变化同步, 以此来达到提升基准地价控制效果的目的。
摘要：近些年来, 由于房产市场的高速发展, 我国的房产经济成为国民经济的结构当中重要的组成, 和当前国民居住条件不断改善及城市经济稳定发展都密切相关。作为国家对房产市场进行调控的关键手段, 城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用, 也关系到我国国民经济可持续性的发展。因此, 对土地制度做出进一步的完善十分必要, 也以此促进房产经济的平稳发展。
关键词：房产经济,城市土地,制度,市场
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