谈城市土地储备制度中的难点与对策

谈城市土地储备制度中的难点与对策（精选6篇）

谈城市土地储备制度中的难点与对策 篇1

一、城市土地储备制度

建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。

建立城市土地储备制度的目的是为了解决城市存量土地供应不能垄断，造成城市土地供应总量失控，土地招标、拍卖制度难以推行，土地资产流失屡禁不止的状况。由于历史和制度的原因，城市存量土地几乎都掌握在土地使用者手中，无偿划拨以及规划、计划没有控制好，土地供应量过大，结构不合理，导致城市土地闲置或低效利用，以往推行过“退二进三”，鼓励困难企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发，在现行法律制度下，这些土地使用者可通过补办土地出让手续转让土地，成为土地供应者，形成存量土地多头供应的局面。

1999年新的《土地管理法》颁布实施，加大了保护耕地的力度，耕地转为建设用地的数量受到严格控制，新增建设用地的数量受到严格控制，用途管制、占补平衡和土地有偿使用费中央分成的措施不仅使新增建设用地的数量大为减少，而且占用耕地的成本有了较大提高，使城市存量土地的利用价值更加突出。同时新土地法将利用存量土地的权利和收益放在地方，这使得利用存量土地成为城市政府增加建设用地供给和财政收入的重要渠道。由于城市发展，城市区域的向外扩张，使一些原来地处城市边缘的工业、仓储用地逐渐进入城市的内部，占据了中心市区大量区位条件优越的土地，造成土地资源的浪费，同时也给居民生活及城市环境等带来了不同程度的影响，无论从城市更新还是从产业结构布局调整看，对存量土地的投资需求越来越强。此外，通过土地的收购、储备、供应的运营，政府财政支出在投资乘数效用下，有效地刺激了当地经济发展。

城市土地储备制度在杭州、上海、深圳、青岛等城市都取得了成功的经验，但作为一种制度创新，在发展的初期，无论在理论上还是实践上还有一些值得探讨的问题。

二、机构设置及法律制度

目前土地收购储备机构设置的模式有两种，一种是单一结构，土地储备机构隶属土地管理部门，如上海；另一种是双结构，即土地收购储备委员会和土地收购储备机构，土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划等部门组成，任务是协调收购-储备-出让政策，土地储备机构隶属于土地管理部门，接受收购储备委员会的领导和监督。比较已实施土地储备制度的城市的经验，双结构的运行比较顺利，但尚需工作运行的制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效，减少运行环节，提高土地储备和土地资产运营效益，必须制订科学的土地收购、储备和供应计划，并与整个城市经济发展、用地计划、旧城改造计划、近期建设计划、房地产开发计划、资金筹措计划等有机的结合起来，把有关责任分解到各职能部门，协调行动。因此，土地收购储备机制是一个复杂的系统工程，需要规划、计划、建设、财政、土地等许多政府职能部门的紧密配合。如城市土地利用用途要受城市规划所制约。《城市规划法》第二十九条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”在城市中相同经济区位不同用途的土地其价值差别很大。土地储备制度的一个目的是要获得土地市场的垄断收益，而储备的土地的规划用途及规划指标的控制，是否与这个时期市场的土地需求结构相适应，是否能获得相应的投资收益，对土地储备机制的运作影响很大。从这一点讲，规划部门与土地管理部门的协作效率就非常重要。目前大多数城市政府机构设置中，规划和土地部门都是分设的，这种情况下，市长挂帅的土地收购储备委员会的作用就显得非常重要。

1999年实施的新《土地管理法》对城市政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权并没有明确规定，因此需要从法制上对土地收购储备制度予以研究。《土地管理法》第五十八条规定“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的；

（三）土地出让等有偿使用合约期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；„„”；依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权包括：①国家建设的需要；②实施城市规划和社会公益事业的需求；③土地使用期限届满，未批准续期使用的；④由于土地使用者的原因，如单位撤销、搬迁、破产，连续两年以上未使用土地或不按批准用途使用违反土地使用权出让合同约定的；⑤其他非法用地的。但收购与收回从概念的内涵上不同，收回土地是一种行政行为，补偿是对地上建筑物、附着物获利能力的支付，与土地价格无关。而收购土地是一种经济行为，必然涉及土地价格。特别是这种收购是一种“强制性买卖关系”（后面将分析），不是一种经济主体间的平等经济关系，而现行法律法规并没有相应的法律规范，所以建立城市土地储备制度首先要解决立法和制度建设问题。

三、土地收益分配及收购价格

以往，大多数城市政府往往将盘活原划拨给企业的存量土地的主动权交给企业，土地盘活所得大部分归企业或企业主管部门支配，政府只收土地出让时的级差地租。建立土地储备制度，其核心问题是权利和利益的重新分配。因此，如何准确界定土地收益构成，合理分配政府和原土地使用者之间的利益是土地储备机制顺利开展必须解决的问题。

科学界定土地使用权内涵是合理分配土地收益的基础，在此基础上明确对原土地所有者的补偿性质、补偿依据等。从目前我国土地产权体系分析，直接关系土地收购价格的有：土地所有权、使用权、处置权和发展权。

根据宪法和有关法律规定，我国“实行土地的社会主义公有制”，“城市市区的土地属于国家所有”，所以，土地收购价格中不应包括土地所有权价格。土地使用权是依法对一定的土地进行利用、管理并取得收益的权利，在土地所有权和使用权分离的情况下，土地所有者和使用者要按照一定的规范来确定双方的权利和义务。土地使用权含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处置权。土地使用权有无偿（划拨）取得土地使用权和有偿（出让）取得土地使用权，土地收购价格中应包括土地使用权价格。土地处置权包括土地买卖、继承、转让、出租和抵押等权利。对划拨土地使用权，土地收购价格中不应包括处置收益，但对出让士地使用权，土地使用者拥有不完全处置权，土地收购价格中应包括相应的土地处置权收益。土地发展权是指土地规划调整而最优利用条件下的权利。从现行法律法规和土地增值机制来看，土地发展权收益应归政府所有，土地收购价格不应包含土地发展权收益。

土地增值收益的原因有：①经济发展致使土地利用效率提高及土地需求增加造成地价上涨；②人口增加导致土地利用需求量增大造成地价上涨；③对城市基础设施投资使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；④城市规划用途的调整使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨。如在相似经济区位下，土地价值与土地利用方式之间的关系是商业＞居住＞工业＞耕地＞农牧地＞荒地。可见以较低价格购进的工业用地，如能转换为居住或商业用途，其投资价值可能成倍增长，带来巨大的投资收益；⑤土地使用者对土地进行资金和劳动力投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。从土地增值收益的原因进行分析，①、②属于自然增值，应为全社会公共所有，为国家或政府所有，③、④源自地方政府对土地的投资及规划条件改变，故其增值收益应为地方政府所有，⑤为士地使用者的贡献，收益应为土地使用者所有。

土地收购价格的内涵应是与原土地使用者对被收购土地拥有的权利和利益相一致的土地经营权或处置权价格，也即原土地用途的价格。以现用途作为依据进行收购储备，规定土地优化利用所带来的收益为土地所有者享有。从实际看土地收购不同于城市房屋拆迁补偿的做法，城市房屋拆迁补偿是以保证原土地使用者（居民）生活和居住水平不至于下降为主要目标的。土地收购价格内涵构成中不包括土地发展权价格及地上建筑物补偿费、职工或住户安置费、企业异地经营建设费。

然而，对当前在企业转制中需要通过盘活土地来解决困难的企业来讲，除了土地往往拿不出其它可以盘活的东西。因此如仅仅按照土地现用途为依据对企业进行补偿，企业就可能搬不走，更谈不上解困和发展，所以要考虑企业现有权利进行补偿。考虑补偿的实际问题，特别当收购价格不足以弥补原土地使用者因土地被收购而导致经济损失时，政府应建立一条合适渠道，给予企业价格以外的补偿。但补偿与收购价格无关，是体现一种“恩恤补偿”，确定收购价格不能将价格以外的安置补偿混同考虑。目前被收购土地主要是占据中心地区的经营亏损或濒临倒闭的企业用地，对于这些企业的职工，即使其土地不被政府收购，政府仍需对其安置。另外，也可由政府将土地发展权益以国有资本金注入的方式返回给企业，这样既有利于当前国有企业改革的顺利进行，同时也能加快土地盘活进程。

四、土地收购资金筹措

建立土地储备制度，政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主，除要支付土地收购费用，一般还要在出让前经过拆除地上建筑物、平整土地直至“七通一平”等前期开发整理，为此需要支付相当大的成本，需要大量资金。目前建立土地储备制度的城市采取资本金由市财政拨款，运作资金通过土地抵押贷款等方式筹措。土地收购费、前期开发整理和储备期间的管理费由土地储备中心支付，并从土地受让单位支付的土地开发整理费中补偿。

资金和土地是土地储备制度的两大基本要素，土地储备过程是土地流转过程，也是资金循环过程。目前无论是政府财政拨款或是银行贷款，都未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的的风险，特别是统一收购制度实施后，客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收购，资金需求量很大。笔者曾就利率对土地储备运营资金收益的影响做过分析，表明土地收购资金运作受利率变化的影响较敏感，在储备土地较长时间不能卖出的情况下，土地收益将低于土地储备成本，出现入不敷出的局面。

因此，要改变单凭银行贷款来筹措资金的做法分散风险。可通过设立土地基金、实施土地债券化、推行换地权益书等做法吸纳社会资金实施土地储备。这样，既保证政府在土地盘活中取得合理的收益，又能有效地调动社会资金，共享利益，分担风险，保证政府对城市土地资产的有效经营。

由于运营中需要大量资金，对经济不发达或经济实力较差的城市，政府无法承受如此大的经济负担，影响该制度在全国范围内的推广。

五、土地储备的范围、数量和利用

调整存量土地，关键是按城市规划调整不合理的用地结构，对城市规划中确定的更新改造地块，原则均可列入储备范围，使政府在实施土地收购时可以编制切实可行的计划和留有选择的余地。规划用途决定土地使用价值，因此要择优收购开发潜力大、价格较低、规划用途与市场需求一致的地块。收购要进行效益评价。

通过储备土地，一个重要的目的是对土地供应总量进行控制，而只有土地储备积累到一定数量，才能使政府在市场土地供应短缺，地价暴涨时具备调控能力。但土地储备过多，会造成资金占用过多，而资金不足，储备量过小，就达不到调控土地市场的目的，如何科学地确定土地储备数量是一个重要课题。土地储备数量的确定要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，可通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得到最佳土地储备数量。

通过土地储备制度有利于实现城市规划，实现城市规划指导下的土地最优利用。例如可根据“法定图则”出让土地，即以法的形式明确土地开发范围、用途、容积率等要求，使土地供给与城市规划相一致，使“弹性”过大的城市规划增加“刚性”，也为根除“土地寻租”创造条件。

六、土地收购原则

建立土地储备制度，需要对土地收购原则进行研究，它是土地储备制度的基础。考察国外“土地银行”制度以及杭州、上海等城市建立土地储备制度的实践经验，实施土地收购的主客体双方可能存在三种关系：一是市场条件下的“自由买卖”关系，在这种关系下，政府或其授权机构在实施土地收购时，与被收购土地的单位或个人是两个平等的经济主体，是否收购和收购价格应根据市场状况自由协商制定。那么实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现；二是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；三是国家对土地收购的“强制性买卖”关系，承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构评估并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。

综上所述，土地收购要坚持强制性原则、合理性原则：

1、所谓强制性原则是指政府收回土地无需征得土地使用者的同意。首先，当根据城市发展规划调整土地使用时，土地使用者只能服从社会整体利益的需要；其次，对土地处分权是所有权的权能，受法律的保护。至于对非法占用土地的处理理应依法办事，该收回的坚决收回，如香港特别行政区的“官地收回”，其性质是完全一样的。

2、合理定价原则：是充分考虑到市场经济条件下的利益分配问题，除土地使用权价格以外，还应适当补偿地上物和搬迁费用以及付给一定的地段差价。

七、土地收购造成地价上扬

建立土地储备制度，垄断土地一级市场，控制了土地供给总量，随着土地需求增加可能造成土地价格上涨。同时政府以招标、拍卖出让土地，是追求土地效益最大化，也会带来地价上扬。

有一种观点认为采取招标、拍卖引起土地价格上扬，开发商势必将这部分费用转移给消费者，有引起投资和消费需求趋缓的可能，进而抑制经济增长。但若采取协议方式又会助长“土地寻租”行为，使土地低价出让有失市场公正、公平、公开的原则。实际上，土地价格适当上涨但不是暴涨，反而有刺激房地产投资的作用，拉动经济增长。另一方面，建立土地储备制度，有了土地供应的“蓄水池”，政府完全可以通过对市场的监控，适时、适量地增加土地的供应量，以调节土地供求关系及土地价格，防止地价上扬过快造成的混乱。

受价格变动影响较大的可能是低收入家庭，因此需要政府部门在安居、危改用地方面制定相应政策，如此类用地可按协议方式出让。由于安居住宅一般位于城市边缘，大部分是通过新征集体土地进行建设的，农地与居住用地的差价很大，政府有条件限制此类土地的出让价格，因此土地储备制度对广大低收入者来讲冲击不大。

谈城市土地储备制度中的难点与对策 篇2

关键词：城市土地,土地储备制度,土地市场

一、引言

改革开放以来, 我国经济与社会的迅猛发展大大促进了我国城市的发展。但是随着城市的快速发展, 人口数量急剧增加, 土地与住宅供给压力加大, 投机现象严重, 地价急剧上涨。为了缓解土地使用压力, 1996年起成立了上海土地发展投资公司和深圳土地发展中心, 这是我国最早的土地储备机构。2001年4月30日, 国务院颁布的《关于加强国有土地资源管理的通知》中指出, 为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的又一次创新, 同时也是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。城市土地制度的实施, 提高了政府对土地的宏观调控和对存量土地的高效配置能力, 提高了土地的利用效率和价值, 有利于土地资源的保护。然而由于我国目前还是一个处在转型时期, 各项配套改革措施还有待完善的国家。所以我国的城市土地储备制度也同样存在一些问题, 需要不断地发展和完善。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购和置换等方式, 将分散的土地从土地使用者手中集中起来, 并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整理与前期开发, 然后根据城市土地年度计划, 通过招标、拍卖或者挂牌出让等方式有计划地将土地投入市场, 以供应和调控城市各类建设用地的需求的一种经营管理制度。这种制度在国外已经运行了200多年, 世界上最早建立土地储备机制的是荷兰阿姆斯特丹, 随后法国、瑞典、英国等开始进行土地的收购与储备。第一家中国的土地储备管理机构的成立距现在虽然已有十年的时间, 但是我国的城市土地储备制度仍然存在着诸多问题, 需要在今后的改革实践中不断发展完善。

(一) 城市土地储备的法律制度尚不健全

纵观西方国家的土地储备制度都是有严格的立法做为约束和支持的。如在1953年法国就制度了《土地法》、1954年又制定了《城市规划和住宅法典》, 随后的若干年又陆续出台了一系列的相关法规为城市规划和土地储备提供了可靠的法律依据。然而, 在我国城市规划和土地使用制度方面却缺乏有力的法律依据。虽然1999年, 我国颁布了新的《土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房地产管理法》等相关的法律法规, 但细究起来其中的漏洞颇多。并且目前为止我国还没有一部有关土地储备的统一立法。各地方的一贯做法是依据一些地方性法规来约束和指导城市土地储备制度, 然而这种做法并没有给土地储备机构的法律地位、土地储备制度的监管和约束机制等重要问题提供法律保障。而且还会给土地储备运行带来诸多风险, 甚至会直接影响土地储备制度的正常运行或其目标的实现。

(二) 城市一级土地市场没有形成有效地垄断

城市土地储备制度要真正发挥作用, 政府垄断城市土地一级市场是关键。但从目前的情况来看, 许多城市的土地储备机构并没有完全垄断城市土地一级市场, 也就是说没有做到“一个口子进, 一个口子出”。一般来讲, 在我国除了土地储备机构以外, 能够对市区国有存量土地进行回收、整理开发和制定供应计划的部门就有旧城改造办公室、建委等。这种多部门管理难以实现土地的集中整理开发, 从而使城市开发建设的资金浪费严重, 甚至导致国有土地资产流失。

(三) 土地收购补偿标准偏低

土地储备运营过程中在征购、回收土地时, 需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低, 导致很多郊区农村的农民出现了“耕作无地、就业无门、保障无路的”困境, 使得一部分开发商的垄断利润建立在农民更加贫困的基础上。从而进一步拉大了城乡之间的差距、加剧了城乡的二元化结构。另外, 由于一部分土地现有使用者对较低的补偿不满, 于是在心理和行为上对土地回收有抵触, 使得土地储备机构的谈判难度增加, 土地回收时间延长, 增加了储备的成本。

(四) 土地储备资金筹集困难

土地储备资金和可供收购的土地是城市土地储备制度得以建立并良性运作的两大基本要素。全面实施城市土地储备制度需要大量的资金支持。我国目前土地储备资金来源主要有三个渠道:一是政府财政拨款, 一般是政府前期注入的启动资金, 然而对于土地储备所需的巨额资金来说政府拨款可谓是杯水车薪;二是来源于商业银行贷款, 这是目前我国土地储备机构运营资金的主要来源;三是其他资金来源, 如少数地方以储备土地的出让收益的一部分作为土地收购储备资金来源, 但实施中随意性较大, 缺乏规范化和制度化, 而且对于刚开始实行土地储备制度的城市来说, 根本没有土地出让收益, 也就不可能依靠这种筹资方式。可见, 我国目前土地储备资金来源主要是银行贷款, 银行贷款往往占土地储备资金来源的80%以上, 有的甚至达到了90%以上。这种单一的筹资渠道使土地储备制度面临着较大的资金风险, 如因为银行利息增加而使储备城市土地的成本大幅度增加, 甚至会出现城市土地出让收益低于土地储备成本的情况。

三、完善我国城市土地储备制度的对策

我国目前城市土地储备制度运作过程中存在的问题, 有些是客观的, 需要运作一段时间后才能解决;有些则需要制定相应的政策, 改变管理体制才能解决;还有一些是因为缺乏经验而产生的, 要通过研究和具体的实践探索才能解决。针对后两种情况我们应该以改革为突破口, 在发展中不断完善城市土地储备制度。

(一) 制定和完善相应的法律法规

制度的推行必须以法律法规作保障, 土地储备制度涉及到政府、有关部门和行业多个方面, 为使土地收购储备和土地交易工作有章可循、有法可依, 应在继续完善《土地管理法》和《房地产管理法》的基础上, 加快相应配套法规的起草制定工作。要在法律法规上明确规范土地储备的内涵、性质、范围、施行机构及其权利和义务。制定土地收购、拆迁、出让等的操作方法与管理制度, 建立土地储备的监督制度, 规范土地储备资金的运作与管理, 保证土地储备制度运作的合理性、合法性以及可操作性。

(二) 建立社会化的资金筹集方式

在建立和健全相应法律法规的基础上, 还要建立社会化的资金筹集方式, 拓宽资金筹措渠道。首先要建立城市土地储备基金, 并通过专业机构对城市土地储备基金进行运作, 从而实现土地“征购、储备、出让”在土地资产和资金上的双向良性循环运动。其次可以争取国家税收的支持, 争取土地储备税收上的优惠。最后要不继探索土地储备的风险规避机制, 使土地储备机构融资能从单一的银行贷款向银行贷款和发行债券、股票等有价证券的融资组合模式转变。

(三) 健全土地储备收益分配和补偿机制

合理的土地补偿标准, 是顺利完成土地征购、回收工作, 促进城市土地储备制度长期良性发展的基础之一。在确定土地收购价格时要坚持权利和利益相结合、收购价格与安置补偿费分离、综合协调等原则。同时利用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法等方法进行价格评估。另外, 在制定土地补偿标准时, 应充分考虑土地的区位条件和用途, 同时还应考虑土地的取得方式和剩余使用年限, 采取依据不同情况分别对待的原则。最后土地的收益分配也要结合不同的情况分别进行。

(四) 形成城市一级土地市场的有效垄断

要完善城市土地储备制度、搞好城市土地经营, 就要强化城市政府的组织领导作用。城市土地的使用必须由政府统一规划、统一征用、统一开发、统一管理。只有这样才能形成“一个口子进, 一个口子出”的良性用地的局面。这样才能改变以往用土地换建设、资金小范围平衡的做法, 形成全市区大范围先平衡、后盈余的格局。同时, 城市土地的流转必须由土地行政管理部门严格依法把关, 严格控制土地供应总量、用地结构、供地方式以及土地价格。要在有效地垄断城市土地一级市场的基础上, 规范土地二级市场的管理。通过政府集中统一管理, 保证其对城市土地资产的有效经营, 促进经济社会发展。

参考文献

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[2]、杨继瑞.中国城市用地制度创新[M].成都:四川大学出版社, 1995.

[3]、贾生华, 张宏斌等.城市土地储备制度:模式、效果、问题和对策[J].现代城市研究, 2001 (3) .

[4]、余珍明, 杨钢桥.建立土地储备制度完善城市土地市场[J].城市开发, 2002 (3) .

谈城市土地储备制度中的难点与对策 篇3

一、土地储备与城市规划的关系

1.土地储备是促进城市规划实施的手段

缺少土地储备出让机制，政府将无法垄断城市土地一级市场，土地开发将会呈松散型的随意布局，区位优、效益好的地块将被企业优先开发，而动迁成本高以及公共配套地块将搁置多年不动，使城市无法按规划的方向发展，基础设施建设难以集中实施，道路、交通、绿地以及公共服务设施用地难以实现落地。因此，通过政府土地储备和统一出让，是实施城市规划的保证，它能为城市建设积聚资金，调控城市开发的节奏和方向，保证基础设施和公共服务设施合理实施，确保城市和谐发展。

2.城市规划是土地储备工作的主要依据和手段

第一，《城乡规划法》和《土地管理法》规定，规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划、服从城市规划管理，因此土地储备工作应该是依据城市规划的规定和要求来进行的；第二，城市规划是政府实施城市发展战略的空间体现，体现了城市管理的超前性、计划性和主导性意识，是引导土地储备实施的重要依据；第三，城市规划带来的区位优势和设施完善，规划用地性质的优化，以及建筑容量的提高，都是实现土地增值的合理途径和手段；第四，城市规划是在有限的土地储备资金情况下，对纳入储备计划的土地进行有效控制的手段。

3.土地储备和城市规划的差异性和侧重点

城市规划侧重于宏观的城市发展方面，兼顾近期实施同时坚持长远效果，在兼顾经济效益的同时，更加注重社会效益和环境效益。而土地储备多从微观地块出发，更多注重近期的经济效益。两者之间的关系为整体与局部、远期与近期、战略和战术的关系，需要相互协调兼顾，才能相得益彰，以实现城市经济社会可持续发展。

二、土地储备运作与城市规划脱节的问题

1.城市近期重点发展区域用地未能超前、及时储备

城市总体规划和近期建设规划决定了城市未来的发展方向和近期建设重点，明确了基础设施和公共服务设施集中投入的方向，而这些信息往往是政府部门内部能预先得知的，但在很多城市，往往对重点发展区域周边的经营性土地未能超前或及时储备，土地储备机构反应能力慢于规划概念扩散影响和市场反应速度，造成土地储备难度和成本加大，无法实现政府土地资源效益最大化。反过来，由于缺少可储备土地信息的支持，又使城市规划管理部门选择城市重点建设项目的载体时缺少依据。

2.土地储备未能以城市规划作为选址和经济测算的依据

目前土地储备工作中，许多城市土地储备部门往往以主观判断为依据，缺少城市规划作为指导，缺乏规划技术经济指标的支持，往往是先进行实物储备，生米煮成熟饭，再进行补办规划选址审批手续和申请规划设计条件。在储备工作当中不了解储备地块当中的可建设用地面积、规划用地性质和可开发强度，没有进行科学的成本和收益的核算，盲目地以用地面积“亩”为单位进行经济测算和征收回购，常常出现储备地块没有道路出入，地块被规划道路穿越，地块大部分为规划的公园绿地或者其他公用设施用地，地块可建设用地很少甚至为不可建设用地等情况，给土地储备资金造成浪费，增加土地经营的风险，或者政府为了短期的经济利益，将以牺牲城市规划作为代价。

3.控制性详细规划未能覆盖土地储备计划中的地块

控制性详细规划全覆盖是当前大多数城市近期不可能解决的问题，由于城市规划和土地储备计划出发点和步调不一致，土地储备计划中的地块往往未能有控制性详细规划进行指导，其结果一是难以进行土地成本和收益的测算，增加土地经营的风险；二是城市规划管理部门依照控规条例不能进行审批和出具规划设计条件，造成土地储备时间过长，增加储备成本。土地部门往往认为控规编制是城市规划管理部门的本职工作，有义务对储备地块及时编制控规和出具规划设计条件；而城市规划管理部门则认为，土地储备机构本来就应该依据控规覆盖范围进行土地储备和出让，城市规划编制计划无法迁就土地储备机构的要求。各有各的主管部门，各有各的职能范围，各有各的管理规章，往往使工作形成死结，无法展开。

4.控制性详细规划编制缺乏土地经营方面的考虑

当前我国的控制性详细规划多为蓝图式的编制法，刚性有余，弹性不足，并且片面强调纯技术性，凭规划师个人主观从功能最优、环境最好方面去确定技术经济指标，忽略经济成本分析，忽略土地历史债务等问题，其结果是政府在市场经济下的成片土地开发整合或旧城改造中，可能是无利可图甚至亏本的，土地储备开发项目不可实施。而规划管理部门在法规的要求下，必须坚决执行“合法依据”的，其结果导致城市建设的停顿和土地闲置。

三、发挥土地储备中规划参与作用的建议

1.土地储备遵循规划优先原则，城市规划保护城市土地收益

城市规划是土地合理利用的前提条件，因此土地储备工作首先应服从城市规划，土地收购之前应核实是否符合规划条件，办理规划选址意见书，防止以行政手段解决技术问题，如以会议纪要形式代替规划选址等。国有土地出让前，必须出具规划设计条件，作为土地出让条件，应明确可建设用地面积、性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、建筑红线和公共服务设施红线等。严格执行城市规划，杜绝先拿地再规划、先卖地后修改规划条件行为，城市规划审批和修改过程应经多方评议，辅以公众评议。城市规划管理部门对土地使用性质的变更应严格审查，原来由划拨取得的公益性质用地要转变为经营性用地时，工业用地要调整为居住用地或商业用地时，必须由相应的城乡规划程序审批认定，并与土地管理部门密切联动，防止土地使用性质变更过程中的土地收益流失。

2.以城市规划为导向编制土地储备规划

土地储备分为信息储备、红线储备和实物储备三个阶段，实物储备指政府收回、收购和征收，涉及了产权的变更；红线储备是指按城市规划要求（包括企业改制、旧城改造的需要）直接将规划红线给储备中心，以备实物储备；信息储备指对有可能储备的土地（包括不急于收购和暂无力收购的土地）进行计划，作为土地储备的后备土地。为有效地指导土地储备工作和保障城市规划实施，应在信息储备阶段编制土地储备规划，包括经营性土地和工业用地。土地储备规划包括城市总体储备规划、近期储备规划、年度储备计划和专项储备规划（轨道交通沿线等重点地区储备规划）。储备用地的来源应结合城市规划和近期建设计划，包括国民经济发展规划和城市规划确定的城市发展重点和政府重点发展项目，体现TOD、SOD发展策略确定的城市重点储备区域，如轨道交通枢纽以及站点周边地区，地区公共中心周边地区等，以及土地经济价值较高地区，根据城市规划需要进行用地功能置换的土地（退二进三），旧城、旧村更新改造土地，闲置土地、资产包债务土地等。对不符合城市规划、不具备开发条件以及保证城市空间形态的区域性绿地，不应纳入土地储备的范畴。

3.规划参与，储备超前，出让适时

城市规划管理部门参与土地储备工作，不应仅仅停留在依土地储备中心申请而进行行政审批的阶段，而是要参与到土地储备的全过程当中，特别是储备土地的选择上。城市规划部门是城市发展、城市管理信息最灵敏的部门，应依据城市发展和近期建设重点，从用地性质、区位、周边规划发展等方面，帮助土地储备机构选择、有重点地确定储备对象和储备范围，使有限的土地储备资金集中到与政府重大基础设施规划建设相一致、增值潜力大的土地上来。政府对重大交通基础设施和公共服务设施的规划和实施，提高地区交通的便捷程度和通达程度，提高生活、生产的环境质量，这些规划预期性是土地在发生实际资金投入前获得增值的先决条件，土地储备机构应确保政府对基础设施、公共服务设施的投入所带来的土地效益增值，并确保把政府投入带来的土地级差收益能够还原于基础设施投资，避免政府投入带来的级差收益和增值收益转化成房地产开发企业的超额收入。因此，政府的土地储备必须以政府近期建设规划为指导，在交通基础设施和公共服务设施的规划实施之前（甚至规划概念发布之前）进行储备，并在合适时间出让，保障政府土地收益最大化。

4.控制性详细规划编制充分考虑土地储备出让的经济因素

规划控制指标是土地收益的最直接影响因素，因此，针对政府成片整合开发、旧城改造（旧村改造）的土地，其控制性详细规划的编制不能以传统“蓝图式”、“纯技术”的办法去处理，应在遵循环境最好、功能最优的原则和规划技术规范标准的基础上，充分进行土地整理成本核算、市场调研分析和土地经营策划，用土地成本效益分析数据去反馈验证规划控制指标，多方协调，进一步修正和调整，得出更详细、更有吸引力、更容易实施的指标体系，以达到土地储备出让经济平衡和政府开发建设预期目标。规划应具备一定的弹性，便于规划管理部门和土地储备部门根据市场变化进行合理资源优化配置，以实现适量、适时、适类。城市规划和管理队伍要有适当增加有经济分析能力的专业人才，以增强城乡规划尤其是控制性详细规划的经济分析份量和地价分析能力；控制性详细规划的编制时，其道路规划和用地单元的划分应尊重已有用地的权属线，以及土地分期整合的红线边界，以满足储备土地分期出让的需要，保证土地能够依据规划单元进行出让，保证每个出让单元的土地必须产权清晰和“问题干净”。

5.土地储备机构主动组织规划编制，土地收益中预留城市规划编制经费

鉴于城市规划与土地储备密不可分的作用，土地储备给城市规划的编制计划和编制内容提出新的要求，建议从政府土地收益当中拿出一部分资金，深化城市规划的编制与研究，进一步提高城乡规划对土地储备的引导和对土地增值的促进作用。根据土地储备机构和城市规划管理部门共同研究确定的土地储备规划（计划），在实物储备之前，由土地储备机构委托有资质的规划设计单位进行控制性详细规划编制，报规划管理部门审批，或者由土地储备机构委托城市规划编制研究中心进行组织控制性详细规划编制，报规划管理部门审批，尽快将政府准备储备的土地纳入城市规划管理范围，一是为土地出让作好准备，二是对纳入增值空间大、近期难以实现的土地纳入“规划储备”系统进行规划控制，待时机成熟时再进入资金储备。

参考文献：

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4.乔丹玲.浅谈城市规划与城市土地储备交易的关系.广西城镇建设.2005.12

谈城市土地储备制度中的难点与对策 篇4

摘要：对城市存量土地利用现状及问题进行了系统地分析，并以此为依据，尝试提出了优化城市存量土地利用的有效策略，以期为城市存量土地利用问题提供参考。

关键词：城市存量土地；土地利用；土地规划

中图分类号：F293.2

文献标识码：A 文章编号：1674-9944（2017）14-0226-02

城市存量土地利用现状

城市存量土地指的是城市建设用地中低效利用土地和空闲未利用土地。比如，城中村、旧工业区、旧工商住混合区以及各种未建土地等。这些城市土地利用不充分、不合理，还具有很大的开发和利用潜力。城市的建设和发展往往呈卫星状或多中心状向外发射扩散。由于历史、政治等多方面原因影响，许多工业企业从城市中心区搬到了市区外的工业园区，这样原来的旧工业区便闲置下来。这些土地往往集中连片，具有很大的开发潜力。如果把这些土地推向市场，将会收到很大的经济效益和社会效益。另外，还有许多建设项目用地，由于交通不便或其它原因影响，一直未能开发利用。具体而言，城市存量土地可划分为以下几种类型：①闲置土地；②低效利用土地（城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的用地和因其他公共利益需要市人民政府决定进行改造的用地）；③相关规划确定改造的城中村用地以及其他旧城镇低效用地；④疑似不符合规划用途土地；⑤不符合环境要求用地（村内存在环境污染等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的用地。村内生活环境恶化，居民人身健康受到严重威胁的城中村用地）；⑥不符合安全生产的用地；⑦低效工业用地；⑧因产业结构调整，引进重大项目而需要改造的用地。城市存量土地利用过程中的主要问题

2.1 数据资料管理亟待加强

在城市建设过程中，城中村、旧工业区、旧工商住混合区以及各种未建土地等各种城市存量土地的形成和布局并不受人为控制，它是根据城市建设进程自然而然形成的。这些城市存量土地布局比较分散，每宗地块的位置、面积以及相关数据资料都存在很大的差异。政府相关部门并没有及时对这些存量土地的数据资料进行立卷归档。即便是部分地方政府针对城市存量土地开发利用做了立卷归档工作，也只是流于形式，数据资料并不详实、完善，尤其是缺乏未利用土地的相关数据资料。这给城市存量土地的开发和利用工作造成了很大的难度。

2.2 存量土地计划调控力度较弱

在国家政策的推动下，各地区政府针对城市存量土地开发利用制定了供地计划。这种单一的供地计划虽然有一定的合理性，但是在具体的实施过程中面临着诸多问题的阻碍。比如，各之间供地计划统筹协调不到位，内供地计划协调不足等。总之，现行的城市存量土地开发利用调控政策缺乏对土地供应计划的长远性考虑，很容易对房地产投资者产生错误的导向作用，导致房地产投资者盲目囤地、投资，影响整个房地产市场的健康可持续发展。另外，由于存量土地计划调控力度较弱，导致城市存量土地开发利用与城市总体规划的联系性大大降低，从而在一定程度上影响城市化建设进程。

2.3 土地利用规划不合理

目前，国内大部分城市针对城市存量土地开发利用指定了详细规划或修建计划。但是这种规划是粗放式的，并没有制定指导性的总体规划。这就使得城市存量土地的开发利用比较零散，整体的利用结构不合理、利用率也比较低。这也是城市建设进程中，旧城区和城中村产生的根源所在。城市存量土地有效利用的策略优化

3.1 进一步完善相关法律法规，加大土地管理的监管执行力度

我国可以借鉴国外发达国家城市土地管理模式，加强对城市存量土地的调查、借鉴与评价，为城市存量土地的开发利用工作提供完善的数据支撑。可以建立全域城镇存量建设用地数据库，纳入国土资源“一张图”系统进行统一监管。实时动态掌握存量土地数据真实情况，实施存量建设用地备案制度，实时更新城镇存量建设用地数据库。这是持之以恒推进土地节约集约利用的基础性工作，国土资源管理部门要给予高度重视，并且派专员负责做好存量数据和上报工作。同时，加强相关法律法规的建设，维护政策的严肃性、提高政策的执行力，确保城市存量土地的管理和利用有法可依、有章可循。尤其是对城市存量土地开发利用面临的重点问题，要从政策法规层面制定合理的处置方案，为城市存量土地的有效利用提供保障。

3.2 大力推行“零增地技改”、“零增地招商”政策

城市存量土地不一定非要经由开发商、投资商的手推向市场，可以通过“零增地”的方式进行技改或招商，盘活存量土地。具体而言，就是鼓励企业对现有的厂房或项目进行技术改造，或向空中要地，扩大生产用房建筑面积，以达到提高土地利用效益的目的。这需要相关政策的支持，对于新上项目，要通过政策引导，将其“嫁接”到旧企业闲置土地上，一方面盘活存量土地，另一方面解决项目用地问题。另外，对于正在生产经营的企业，可以大力鼓励其建设多层标准厂房。这不仅能够大大降低企业用地成本，提高土地资源利用率，而且能够有效避免占用耕地，实现建筑资源循环再利用，从而实现企业和社会各方共赢的局面。

3.3 通过土地置换调整城市存量土地利用结构和空间布局

对城市存量土地的管理和利用不能停留在补充城市新增建设用地的层面上。城市存量土地的开发利用情况关乎整个城市的土地利用结构和空间布局，关乎城市建设进程。因此，应当把城市存量土地利用纳入城市总体规划中，从宏观的层面对城市存量土地的开发利用提供指导性建议。比如，可以通过土地置换调整城市存量土地利用结构和空间布局。需要强调的是，把城市存量土地利用纳入城市总体规划并不意味着对城市存量土地开发利用采用“一刀切”的方式，而是根据各地区的实际情况，因地制宜。

3.4 充分发挥税收、地价等经济杠杆调节作用

国家可以充分发挥对房地产市场的宏观调控作用，利用经济杠杆建立合理的价格引导机制。比如，对于城市存量土地的开发项目，可适当减少税收或进行一定的财政补贴；对耕地的征收补偿价款，进一步提高标准，避免占用耕地。通过税收、地价等经济杠杆的调节作用，优化土地资源配置，促进城市存量土地的开发利用工作顺利进行。结语

有关部门和单位必须加强对城市存量土地利用潜力与作用的认识，加大对城市存量土地利用途径和策略的探索，最终实现城市存量土地利用综合效率最大化。

参考文献：

完善土地储备制度的法律思考 篇5

土地储备作为一种新型的城市土地管理制度，目前已在我国各地试行。它的实施，实 现了政府对土地的集约化统一管理，保障了国家作为城市土地所有者的权益，也为国有 企业脱困以及净化土地市场创造了良好条件。但由于我国的土地储备制度目前尚处于起 步和摸索阶段，土地储备中的一些基本问题如土地储备机构的设置、土地收购的性质、土地储备的范围等，在理论和实践中尚存重大分歧。本文将结合目前在全国较有代表性 的杭州模式，从法律角度进行分析。……

一、目前土地储备制度试行中存在的问题

(一)关于土地储备机构的法律地位

土地储备机构作为我国新生的社会机构，其性质到底应是什么，由于缺乏全国性有关 土地储备的专门性法律规范，因而到目前为止，尚无统一定论。从各地的实际操作看， 主要有两种形态：一是作为政府的一个管理机构。其中大多在现有的房地产管理部门中 设一个处室。如，武汉市土地整理储备供应中心，市政府将其设置为市规划土地管理局 的二级机构，县处级单位，它仅在市征地拆迁事务部的基础上增加土地整理储备功能。 二是设立专门的土地储备中心，并将土地储备中心单独注册为事业法人，政府通过立法 或行政委托将储备土地的相关权利授予该中心。在专门设立土地储备中心的模式中又有 单一管理和双重管理两种模式。所谓单一管理则是指土地储备机构只隶属于土地管理部 门，如上海市土地发展中心;双重管理则是政府专门设立土地收购储备委员会。土地储 备中心既属于土地管理部门，又受土地储备委员会的领导，如北京市、杭州市等。根据 杭州市《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》(杭政[]13号文件)，“杭州市 土地储备中心是受市政府的委托，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期工作的机 构，作为非盈利性事业单位，具有独立的法人地位。市土地储备中心隶属于市土管局， 并接受市土地收购储备管理委员会指导和监管。”从目前实践效果看，双重结构模式较 为理想。因为，土地储备中涉及方方面面问题，既有与政府部门的其他机构的协调问题 ，如计划、城市规划等，又有落实收购资金等问题，双重结构模式能从体制上较好地保 障土地储备制度的运行。其实，无论是作为政府职能部门中的处室，还是政府授权的独 立的事业单位，就其权利性质而言，都是代表政府行使职权。

1、土地收购储备管理委员会

根据杭州市《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》，杭州市土地收购储备委员 会由分管市长牵头，市政府办公厅、市计委、经委、教委、贸易办、规划、财政、金融 、房管及土管等各有关主管部门领导为成员组成。其主要职责包括研究制定土地收购、储备、出让的政策及规章，协调各有关部门的关系，落实土地收购、储备资金，确立年 度土地收购储备出让计划或地块，审查计划和资金运作情况，监控国有土地资产的运作 。从《通知》赋予土地储备委员会的职责看，很显然具有明确的行政管理职能，尤其是 其中的“确定年度土地收购储备出让计划或地块”一项，与土地使用权被收购的单位或 个人产生直接的相关法律关系，但从其组成看，该机构并非政府的正式机构，并不具有 独立承担法律责任能力。根据最高人民法院关于行政诉讼法若干问题的意见第20条的规 定，以其名义所作出有关土地储备的具体行政行为的后果应由组建机构――市政府来承 担。

2、土地储备中心

杭政[1997]13号文件规定，杭州土地储备中心是受市政府委托实施土地收购、储备以 及出让前期开发准备工作的机构，作为非盈利性事业单位，具有独立的法人地位。隶属 于市土管局，并接受市土地收购储备管委会的领导和监督。主要职责是：(1)根据市土 地收购储备管委会提出的收购计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需调整的城 市存量土地适时进行收购;(2)根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备 土地，为增强政府对土地供应的调控力度服务;(3)管理由市政府依法收回的违法用地 、闲置抛荒土地及无主土地，并纳入储备土地范围;(4)多渠道、多途径筹措资金。在 市土地收购储备管委会的指导和监督下，加强与各金融机构的配合，管理，运作好土地 收购、储备的资金;(5)在市政府职能部门的指导下，做好储备土地的前期开发工作， 做好对收购、储备土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备，并协助做 好土地出让的其他准备工作;同时要搞好综合统计，定期向市土地收购储备管委会报告 运作情况;(6)完成市政府交办的其他任务。很显然，从表面看土地储备中心是事业法 人，在法律上具有独立承担责任的资格和能力。但是土地储备中心的收购、储备管理、开发整理等行为均是受政府委托而为的行为(而并非法律的授权)，因而它与政府间有委 托与受托关系，根据委托法律关系的一般原理，受托人必须以委托人的名义从事受托行 为，其法律后果也应由委托人承担。其结果土地储备中心的独立法人资格实质上毫无法 律意义。诸如土地储备中心与商业银行及其他金融机构间的贷款合同、土地公债的偿还 、收购款的支付等，一旦发生土地中心违约，则违约责任的承担就会出现主体混乱的局 面。

(二)进入土地储备中心储备的土地的范围

关于进入土地储备中心储备的土地，各地的规章或政府文件所设定的范围有所不同， 但大致可分为五种来源：即收回、收购、征收、置换、没收。各地普遍存在的问题是： 法律概念混乱，列举不规范。因而有必要在法律上给以界定。

1、收回是指政府作为国有土地使用权的出让者依照法律规定和合同的约定向土地使用 者无偿收回土地使用权的行为。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律和行政法规的规定，收回土地使用权主要 有下列情形：(1)出让合同约定的土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续 期未获批准的;(2)因单位撤消、解散、破产等停止使用原划拔的国有土地的;(3)公路 、铁路、机场、矿场经核准报废的;(4)土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开 发、利用土地的。

2、收购是政府或其指定的机构依照有偿原则向土地使用者赎回土地使用权的行为。收 购行为可分为自愿与强制两种方式。自愿收购是政府或其指定的机构根据土地使用人的 申请或储备需要与土地使用人进行协商，达成收购协议，从而收回土地使用权。强制收 购是指政府或其指定的机构根据城市规划和社会公共利益需要，强制收回土地使用权的 行为。

3、征收是政府部门出于建设用地的需要，将集体所有的土地转化为国有土地的行为。 征收以前一直被称为征用，但征用与征收应是两个不同的概念。征收是强制变更所有权 的行为，具有永久占有性。而征用并不改变所有权，只是使用权在一定时期的强制性的 转移，一旦征用的法定情形消失，征用人就应返还被征用的财产。征收的特征主要表现 为：(1)征收的主体是国家，而不是建设用地者;(2)被征收的对象是集体所有的土地; (3)征收土地适用依法补偿原则，补偿的范围、标准，法律均有明确的规定;(4)征收土 地必须严格依照法定程序。

4、置换指以土地资源的重新配置为目的的土地使用权的互换。置换的目的主要是：(1 )最有效利用土地;(2)保护和改善城市

环境;(3)实现城市的旧城改造。目前土地置换 主要表现为企业迁移以及城市改造中个人的拆迁。

5、没收是行政处罚机关或人民法院对违法或犯罪分子的非法财产予以没收的行政和刑 事处罚。其中若涉房屋及土地使用权的，收为国有。

上述几种方式中，国家法律、法规对收回、征收、拆迁、没收的条件、程序，均有明 确的规定，而收购则缺乏相应的法律规范，因而理论分歧较大。焦点在两方面：一是收 购行为的性质，二是收购的价格确定。

关于收购行为的性质，主要分歧在于自愿还是强制上。持“自由说”的人认为，收购 行为是市场条件下的自由“买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购 单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的 前提下，根据市场状况自由协商确定。持“强制说”观点的人则认为，土地收购应确定 为政府的行政权力，对被收购方来说是一种行政义务。只有这样，才能确保政府建立和 实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。

由于对收购行为性质的认识不同，收购价格的确定原则也有所不同。“自由说”认为 ，土地收购的价格必须完全按照市场原则，由双方协商确定。“强制说”中则出现了分 歧：有的认为，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿原则，应参照土地征 收和旧城改造拆迁制度中的补偿安置方法确定;另一些人则创设了“强制买卖”说，即 认为土地是否收购是政府的行政权力，但收购价格则应按市场价格确定。

笔者认为，“自由论”和“强制论”均有失偏颇，收购行为性质不能一概而论，应视 政府在收购时的不同身份而定。

政府的主体身份表现在国有土地上是双重的，即既是土地所有者代表又是行政管理者 。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的土地权利。作为权利 ，始终是与义务相对应的。根据所有权与经营权相分离原则，国有土地实行土地使用权 出让、转让制度。中华人民共和国境内外的公司企业，其他组织和个人，除法律规定外 ，都可以依法取得土地使用权，对土地进行开发、利用、经营。取得的方式是与所有权 代表者签订国有土地的出让合同。根据《国有土地使用权出让与转让暂行条例》，土地 出让合同应当按平等、自愿、有偿的原则签订。在合同规定的使用年限内，土地使用者 可以转让、出租、抵押等，其合法权益受国家法律保护。正在制定过程中的《物权法》 (征求意见稿)中，也明确了法律对土地用益权人的保护，表明了禁止任何单位或个人用 任何方式侵害其用益物权的立场。而强制买卖实质上是土地出让者可以任意单方解除合 同。因此，如果一味强调“强制性买卖”，势必与现行法律法规冲突，损害土地使用权 人的合法权益，剥夺其在合法使用期限内的用益物权。因此，笔者认为作为一般意义的 政府储备土地的收购，应是政府作为出让合同的主体一方与另一方平等协商的结果，必 须实行自愿原则。

作为行政管理者，政府在土地这项特殊财产上还表现为权力。作为权力，是与服从相 对应，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权，源自于宪法赋予的政府的经济管理 权。土地是人类社会生产、生活必不可缺的物质财富，是最基础性的资源之一，政府的 职责就是使有限的土地资源能够得到合理的、可持续的利用和开发。政府有权通过行政 措施如征收、没收、征用、强制性收购等，使土地资源发挥更好的效用。但行政权力属 公权力，它与个体的权利不同，它的行使不是为了自身的利益，而是为了社会公共利益 。因此，公共利益性也就成为政府行使行政权力的前提和目的，或者说是政府行使行政 权力时的一项义务，它也是判断行政行为合法性的主要标志。这一点在有关的土地法律 规范中都有所体现，如《土地管理法》第2条第4款“国家为公共利益的需要，可以依法 对集体所有的土地实行征用”。《城市房地产管理法》第19条：“国家对土地使用者依 法取得的土地使用权……在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序 提前收回。”可见，土地收购制度中可以设定政府的强制权，但必须严格限定于社会公 共利益范畴。

二、关于土地储备制度与现行法律制度的两大冲突问题

(一)划拨土地的使用权的转让与土地收购问题

在计划经济体制中，土地作为公共资源，完全由政府无偿提供，其结果是城市土地大 量掌握在国有或集体企业手中。国有土地实行有偿使用制度后，这些企业的土地依然保 留了其划拨性。同时，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(第45条)和《城市 房地产管理法》(第39条)还赋予其有条件的转让权，即经过政府有关部门的审批并缴纳 土地出让金后，原划拨土地就可以转让。而现行的土地储备制度将“因单位搬迁、解散 、撤消、破产、产业结构调整或其他原因调整出的原划拨的国有土地”，全部纳入土地 储备机构的储备范畴。这一规定实质上取消了这些企业对划拨土地的转让权。

笔者认为，赋予划拨土地的使用人有条件的转让权，是不符合法理精神的：一方面划 拨土地是将土地作为公共物品提供给社会。在市场经济条件下，土地只有在用于公共目 的时才能由政府无偿提供。我国《土地管理法》对划拨土地取得的严格限制就说明了这 点(注：《土地管理法》第54条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使 用方式取得;但是下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得： (一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点 扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。”) 原划拨土地的使用人一旦解散、撤消、破产或将土地转让，就丧失了公共目的性。另一 方面《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管 理法》等法律法规均规定，因单位撤消、解散、破产等停止使用原划拔的国有土地的情 形，政府有权收回土地使用权。

(二)强制收购与土地使用权的转让问题。

从法理上看，当国家授权各级人民政府土地管理部门代表国家订立土地使用权出让合 同时，土地管理部门是以土地所有权人的代表，而不是以行政管理者的身份出现的。作 为合同一方当事人，其法律地位与另一方当事人即土地使用者是完全平等的，不仅在订 立合同过程中，双方应遵循平等、自愿、有偿的原则，而且在合同订立以后，双方都应 严格按照合同的规定履行，不得擅自终止合同，否则，就应承担相应的民事责任。如果 认为作为出让一方的国家(政府)仍然享有强制收购的特权，则出让人可以不顾合同的规 定而随意行使其特权，这样，国家与土地使用者之间的合同关系将形同虚设，而这种现 象，正是我们在当前的市场经济建设中需着力纠正的。

由于我国实行的是土地公有制，土地“私权”主要反映在土地的用益物权上，现行的 国家法律明确了对用益物权的保护。依法取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使 用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。只 有在“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的”，土地使用 权方“不得转让”。除了在特殊情况下基于“社会公共利益的需要”并经法定程序外， “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不得提前收回”。法律之所以这样规

定，其 用意应当说是很明显的，即不仅要保护土地使用权人的合法权益，更要防止他人对土地 使用权人行使土地使用权的干涉和妨碍。如果说政府在土地储备中可以对权利人依法取 得的土地使用权实行强制收购，实际上意味着对权利人享有的土地使用权这一正当的民 事权利的限制和否定，这不仅与国家的.立法意图相违背，也不利于土地市场的发育和成 长，甚至有可能成为“公权力”侵害“私权利”的借口。

三、完善土地储备制度的法律思考

(一)改变立法结构，变实施条例为管理条例。

行政法律规范内容的侧重点应是设定行政管理机关，赋予其管理职权，设定行政相对 人的权利义务及规定相应的法律责任。就杭州市土地储备管理办法而言，立法重点应把 握几个方面：1、立法目的。2、土地储备行为的管理机关及职权。3、允许进行储备的 土地范畴和不得储备的范畴。4、土地储备的相关制度，如垄断经营、储备基金、监督 管理等。5、储备机构的权利和义务。6、法律责任。至于具体的操作规程应由储备管理 机构的章程去设定。

(二)改变授权方式，变行政委托为法律授权

行政委托是行政机关将依法享有的行政权力，通过委托，由不具备该项行政权的机构 代理行使。行政委托的特点是(1)受托机构必须以委托人的名义行使权力;(2)受托人行 使委托范围内权力所产生的法律后果由委托人承担。法律授权是立法机关通过法律、法 规或规章直接赋予一定的机构行使有关的权力。在法律授权的情况下，被授权机构以自 己的名义独立行使职权，也独立承担相应的法律责任。

由于土地储备制度目前尚处于实践探索之中，相应的法律制度尚不完善，尤其是高层 次立法近乎空白，现有的依据大都只是地方政府的行政规章，有的则仅是地方政府的文 件，因而存在着政府机关行使权利缺乏相应的法律依据的问题。在这些仅有的地方行政 规章和文件中，大都采用行政委托方式，授权土地储备机构行使土地储备权利，并将这 些机构注册为独立的事业法人。从这些土地储备机构的业务范围看，几乎清一色的均来 自于政府委托，并无自身开展的业务。从法律角度而言，其独立法人资格近乎虚设。因 此只有将行政委托变为法律授权，才能解决权利行使的合法性问题，也才能使土地储备 中心的独立地位得以真正的发挥。

(三)确立规划优先的原则，理顺规划与储备的关系

土地规划是指政府在土地上进行各种用地合理配置的综合性活动。土地规划又分土地 利用总体规划与土地利用详细规划。土地利用总体规划是根据国民经济和社会发展计划 而制定的综合性利用土地的规划。土地利用详细规划是根据总体规划而制定的专业性土 地利用规划。其中城市规划就属土地利用的详细规划。

土地规划在土地利用中具有绝对的权威地位，我国《土地管理法》规定，国家实行土 地用途的管理制度。国家编制土地利用总体规划时，应明确规定土地用途，使用土地单 位和个人则应严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的。《城市规划法》也明 确规定，任何单位和个人都有遵守城市规划的义务，城市规划区内的土地利用和各项建 设必须符合城市规划，服从规划管理。因此，土地储备中的征收、收购、土地的出让等 均应服从规划的要求的，在服从规划的前提下进行。要避免为储备而任意改变规划的行 为。

(四)明确公共利益的范畴，防止行政权力的滥用

如前所述，土地储备中心的土地主要来自于政府对原出让使用权的国有土地收回、收 购、置换以及对集体所有土地的征收，这些方式中，除法律明确规定收回、置换、拆迁 、收购的具体依据外，几乎都还有一条概括性条款，即公共利益条款。公共利益的保护 成为土地储备机构代表政府部门行使土地储备权的核心目的，也是判断其行为合法性的 主要标志。然“公共利益”是一个抽象含糊，难以明确的概念，因而实践中极易导致权 力的滥用。为了防止政府滥用职权，各国大都将公共目的解释为公共的使用和具有公共 利益的用途，并通过立法加以细化。如韩国1962年《土地征用法》第2条规定：公益事 业需要土地，而将该土地用于公用事业又是恰当时，可以根据本法的规定予以征用或使 用。所谓公益事业是指(1)有关国防、军事建设事业;(2)铁路、公路、河川、港口、上 下水道、电气、煤气、广播、气象观测、航空等建设事业;(3)国家或地方公共团体设 立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业;(4)国家或地方公共团体指派 的建设者，由他们所进行的住宅建设或住宅用地开发事业;(5)其他根据法律可以征用 或使用土地的事业。香港《官地回收条例》规定，公共用途，是指一切有关对公共大众 有利益的规划及建设，如公路建设、公共屋村、街道、市场、公共休息场所等。台湾的 《土地法》将公共事业限为：①国防设施;②交通事业;③公共事业;④水利事业;⑤ 公共卫生;⑥政府机关、地方自治机关及其他公共建筑;⑦教育、学术及慈善事业;⑧ 国营事业;⑨其他由政府兴办以公共利益为目的事业。

我国现行法律对于“公共利益”问题未作具体解释，完全凭政府自由裁量，以致造成 我国耕地流失的首要原因来自于各地政府乱建开发区而征用耕地，从而造成耕地的非农 化。因此，笔者认为，在土地储备立法时应摒弃“一般性的抽象委托”的立法，对“公 共利益”应在法律上作出具体界定。

(五)建立先买权制度，扩大储备土地的来源。

土地先买权是指土地使用者在转让土地使用权时，政府(或其指定的机构)具有先行与 之交易的权利。土地先买权制度在市场经济发达的一些西方国家也有其踪影，如日本的 土地先买制度包括根据公扩法(日本促进公有地扩大的有关法律)建立的协议先买制度和 根据城市规划法建立的形成权先买制度。法国规定，在指定的规划发展区内(这种区域 主要是为发展住宅、开发旅游地、控制土地投机、设立保留地而建立)，国家、地方公 共团体、公营公司等都可以行使土地先买权;在德国，凡详细规划区内的土地交易，地 方政府都可以行使一般先买权。由于这些国家均允许土地私有，因而其先买制度的客体 是土地的所有权。我国实行的是土地公有制，宪法严禁土地所有权的买卖，但允许国有 土地使用权进入流通市场，因此，我国的土地交易实质上是使用权的交易，我国要设定 的土地先买权制度，只能是政府在土地使用权转让市场的先买制度。

土地先买制度与征用、征收、强制购买等有相似之处，即都有一定的政府强制色彩， 都对土地私权进行了一定限制。但性质上完全不同：(一)征用、征收、强制性购买产生 的基础是政府的行政权，而先买权产生的基础则是所有权，政府是国有土地的所有者代 表，所有权人在其所有物的交易中应当具有优先权。(二)征用、征收、强制性购买表现 为政府与相对人的行政关系，政府与征用、征收、收购对象之间的关系是命令与服从关 系，而先买制度实质则表现为买卖关系，买卖双方表现为平等的主体关系。政府只是作 为所有者比其它主体具有优先交易的权利。

笔者认为，土地先买权制度既体现和保障了土地使用者的权利，又突出了政府代表国 家在土地问题上的特殊地位，比土地强制性收购制度更适合市场经济与政府实现宏观调 控的要求。

关于先买权行使的条件，我国现行法律只规定在土地使用权转让价格明显低于市场价

谈城市土地储备制度中的难点与对策 篇6

华中科技大学卢新海教授新著《中国城市土地储备制度研究》已由科学出版社2008年5月出版, 该书系国家社会科学基金项目《城市土地储备与经营的制度缺陷及其补偿机制研究》的学术成果, 对我国城市土地储备制度进行了开拓性的理论探讨和实证检验。与国内同类研究相比, 其具有以下特征:

1. 理论创新特色明显。

城市土地储备制度是我国特定历史背景下的必然产物, 我国相关的理论研究相对滞后, 法律地位、功能定位、机构设置、管理机制等诸多方面缺乏系统研究, 这也是各地土地储备运作具有明显的地方特征, 出现目标偏离的重要原因。该著作通过整合国内外研究资源, 综合运用土地经济学、福利经济学等学科相关理论, 将经济学原理和数学模型引入研究的全过程, 采用实证研究与规范研究、定性分析和定量分析相结合的方法, 既追溯了土地储备制度的历史演变, 又分析描述了我国土地储备制度建设的现状, 并设计了我国社会主义市场经济体制下土地储备制度发展的未来, 其所建立的分析框架和提出的观点对优化土地资源配置和国家经济宏观调控具有积极作用, 不失为公共管理理论在实践领域的探索创新。

2. 实践指导作用较强。

由于城市土地储备制度在我国还处于探索阶段、缺乏统一理论体系和方法指导、运行模式不成熟、政策法规不配套, 在实践中暴露出诸多问题, 颇受争议。土地储备亟待深入研究的问题集中表现为:土地储备的宏微观理论基础与理论依据;土地储备机构的性质与职能定位;土地储备制度对社会经济的影响的量化分析;合理的土地储备量与储备周期、供应量和供应时机的确定;配套的法规条例的制订等。该著作在深度剖析国内、外部分城市土地储备的理论基础与成功运作经验基础上, 针对城市土地储备制度缺陷, 围绕上述问题展开了系统研究, 为土地储备制度的政策分析与政策制定提供了科学依据, 从而具有重要的政策实践意义。

3. 体系完整, 内容详尽。

目前, 国内大部分学者对土地储备这一新兴制度的研究投入了很高热情, 但多侧重于解决各地具体问题 (如运作模式、运作手段、资金筹措等) 的微观技术层面上的实证研究, 鲜有构建完整的理论体系来研究土地储备问题。相对于前者而言, 后者的工作难度显然更大, 因为做好系统研究工作需要研究者拥有深厚的理论分析功底、敏锐的观察能力、极强的逻辑分析和实证能力。《中国城市土地储备制度研究》由10章节组成共23万字, 从城市土地储备制度理论与实践基础、城市土地储备制度对社会经济的影响与评价、城市土地储备制度综合评价体系构建、城市土地储备制度缺陷及补偿措施四大方面对城市土地储备的理论与实践进行了创新研究。