土地收购储备制度

土地收购储备制度（精选9篇）

土地收购储备制度 篇1

大庆市县级城市土地收购储备制度浅析

6月,大庆市国土资源收购储备中心正式建立,但理论研究和实践尚处于起步阶段,而在土地储备制度的初期研究中,大多数站在市区的高度,而缺乏县域性研究,因此在经营县域城市的构思上,我们亟待把土地储备制度迅速建立并开展起来.

作 者：作者单位：刊 名：中国科技博览英文刊名：ZHONGGUO BAOZHUANG KEJI BOLAN年，卷(期)：“”(29)分类号：X2关键词：国土资源 土地储备制度 市场调控 投资 环境

土地收购储备制度 篇2

近些年来, 伴随着我国城镇化规模的不断增大, 越来越多的城市周边土地被政府收购, 用来作为城市的储备土地。但是, 因为我国城市收购储备工作是近些年来才逐渐兴起的, 因此, 我国在该方面的制度还很欠缺。甚至有一些方面根本就没有规定。大家都知道没有规矩不成方圆, 土地收购储备事件没有相关的管理制度, 必然也会出现问题。正如这句话所说的那样, 自从土地收购兴起以后, 土地纠纷案件络绎不绝。虽然说, 我国也及时的发现了这个问题, 并采取了一定的解决措施, 一些动作快的地方政府也迅速的制定了相关制度。但是, 从整体上而言, 我国目前的土地收购储备管理制度还不是很完善, 仍然有很多地方是需要不断完善的。

1 土地收购储备制度出现的原因和意义分析

为什么要研究土地收购储备制度?研究土地收购储备制度有什么意义呢?接下来就给大家简要的介绍一下这方面的内容。

(1) 土地收购储备制度出现的原因分析。一项事物出现必然有它的原因所在, 土地收购储备制度也是如此。土地收购储备制度出现的原因主要有以下几点:首先市场机制优化配置为土地收购储备制度孕育了一定的先决条件。

(2) 土地收购储备制度的意义分析。为什么要研究土地收购储备制度呢?它主要有以下几方面的意义:首先研究土地收购储备制度是更好的进行土地规划的要求。土地规划涉及到许多方面的工作, 不可否认的是土地收购储备制度的设定在一定程度上推动了土地规划工作的发展;此外, 土地收购储备制度的研究是土地收购工作自身的发展要求。一项工作想要得到更好的发展, 那么就会需要一定的制度支持, 土地收购工作也不例外。

2 目前我国土地收购储备制度中存在的问题研究

(1) 违反市场公平交易原则, 进行强制收购。土地收购本身应该是一件公平的交易, 交易双方在你情我愿的情况下进行协商。然而在我国现阶段, 却经常出现与此相悖的情况。收购方利用一些关系或者采取一些手段进行强制的收购, 这样的情况严重违反了市场公平交易的原则, 使得一些弱势群体在这样的交易前提下, 利益受到了严重的损害。

(2) 土地收购储备收益分配机制不明确。土地收购虽然在一定的程度上使得土地资源的利用得到了更合理的分配, 但是土地收购也是存在一定的利益的, 没有一个企业会愿意在赔本的情况下进行土地收购工作。那么问题就会随之而来。当土地收购工作涉及到三方或者是更多参与方时, 土地收购的利益该怎么分配呢?由于土地收购储备制度大大收益分配机制不明确, 使得类似这样的问题不能得到很好的解决。

(3) 收购面积过大, 造成土地资源浪费。土地收购的最初宗旨是使得土地资源得到更好、更合理的应用。但是由于利益的参与, 使得许多的土地收购工作的开展已经不再以此为宗旨。在利益的驱使下, 一些机构或者企业进行大面积的土地收购, 这样不但没能更好的进行土地资源的合理分配, 还在一定的程度上造成了土地资源的浪费。

3 土地收购储备机制完善措施分析

(1) 对收购的土地进行集中统一的管理。解决土地收购储备制度存在问题可以采取的措施之一就是, 对土地收购工作进行集中的统一管理。那么该如何进行集中统一管理呢?首先需要做的事情就是制定统一的收购标准。统一的收购标准是进行集中管理的先决条件。当然标准的统一并不是硬性的规定, 也要讲究因地制宜的策略;此外, 国家应该在每个省市设立一定的管理机构, 方便管理工作的进行。

(2) 建立良性的土地收购资金循环利用机制。建立良性的土地收购资源循环利用机制也是更好的建设土地收购储备制度的有效保障。土地收购工作并不是简单的就可以运转的, 它需要大量的资金支持, 因此, 进行土地收购工作的机构或者企业在资金的运转上一定要得到一定的保障。

(3) 完善土地收购储备相关的法律法规。法律是一项工作实施的硬性保障。因此建立一定的法律法规可以有效的保障土地收购工作的进行。其实现阶段我国是有相关的法律法规的, 只是这些法律法规的实行力度和完善程度不是很好。

4 结语

伴随着我国城市规模的不断增大, 城市周边的土地在不断的被国家政府收购, 用来作为城市的储备用地。这本来是一件好的事情。但是, 因为我国土地收购储备制度不够完善, 于是出现了很多土地收购纠纷案件的事件。这种事情可大可小, 一旦处理不好, 就会害人害己, 既耽误城市的发展, 又会给土地使用者带来麻烦。

摘要：近些年来伴随着我国经济的迅速发展, 我国社会踏上了快速发展的高速公路。于是, 城镇化速度越来越快。而城镇化步伐的不断加快, 导致了我国城市规模的不断增大。越来越多的土地被相关公司或政府收购, 用来作为城市的发展土地。因为, 以前的时候很少会有土地收购的适宜, 因此, 我国没有相关的土地收购制度, 即使有也很不全面, 存在着很多漏洞。但是, 伴随着土地收购案例的不断的增多, 土地收购案例纠纷情况日益严重, 于是国家就根据各地方的实际情况, 制定出了相应的土地收购储备相关制度, 用来衡量收购事宜中的对与错。本文将主要研究一下土地收购储备的相关制度。

关键词：土地收购,收购储备,相关制度

参考文献

[1]吕世娟.土地收购储备工作存在的问题与对策浅析[J].管理观察, 2010, 10.

城市土地收购储备模式分析 篇3

西安市人民政府相应于2002年6月15日颁布了《西安市国有土地储备暂行规定》，并于2002年7月1日起实施；此后，2004年1月1日，《西安市土地储备条例》正式施行，使西安市土地储备制度以地方法规的形式得到保障和确立。

1. 西安市城市土地收购储备特点

⑴ 政府主导与市场调节相结合

西安市土地储备制度体现政府意志但并非完全政府主导。土地储备中心根据土地收购、储备和供应计划，择优拟定用地收购方案，报经市人民政府审批后实施收购储备，储备土地招标拍卖方案在获得市人民政府审批后实施。但对于收储范围以内的土地并不全部收储，还存在其他土地使用者合法向市场供应土地的可能，如在《西安市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》第九条中看出，划拨土地使用权可申请转让。这一方式同政府主导型的杭州模式有明显区别，杭州市政府明文规定，除土地储备中心外的其他任何单位、个人都不能收购土地，也不能供应土地，划拨土地使用者也不能通过补办出让手续的方式自行转让土地使用权。

另一方面，西安市土地储备虽能体现市场导向但决非市场主导，土地储备具有相当程度的强制性。对于收储范围以外的土地以及虽属收储范围以内但不宜收储的土地，其土地使用者确实拥有转让土地的权力，但也不能自由转让，而是需要获得政府许可并在公开的土地市场内进行。这又与市场主导型的上海模式也有所不同，上海市政府虽然规定了收储土地范围，但对范围以内的土地实施收储并不具有强制性。

⑵ 双层结构、分级储备

西安市的土地储备机构属于双层结构模式，即成立西安市土地使用制度改革领导小组和西安市土地储备中心，实行分层次两级管理，建立市区两级、以市为主的土地储备网。新城、碑林、莲湖、未央、雁塔、灞桥城六区辖区内的土地储备工作，在市土地行政管理部门的指导下进行。城六区行政区域内列入储备计划的集体土地，由市、区两级政府分别储备。市国土资源和房屋管理局负责编制征地方案、耕地占补平衡和报批、公告工作；征地所在区人民政府负责征地补偿安置等项工作。县（含阎良区、临潼区、长安区）土地行政管理部门负责管理本辖区内的土地储备工作。被赋予市级经济管理权限的开发集中新建区，由开发区管理委会进行土地储备。其中国家级的高新技术产业开发区(含长安科技产业园)、经济技术产业开发区的招标、拍卖、挂牌出让，按照全市统一的供地计划，在市国地资源和房屋管理局的指导下，委托开发区管委会组织实施，交易结果报领导小组办公室备案。

⑶ 规划先于储备

西安市土地储备模式区别于其他城市土地储备模式的一个显著特点是土地储备机构不预先收购土地，而是市规划局根据城市建设规划和年度土地储备计划，划定储备土地的具体范围报送西安市土地使用制度改革领导小组办公室，市土地储备中心根据规划部门划定的土地储备范围，进行征地、拆迁、整理等前期开发工作，将地块纳入土地储备库，在适当的时候以净地出让方式投放市场。其优点是：地块在进入储备之前，土地储备机构与规划部门已经做好了详细规划制定了一套详细可行研究方案，认为经济上可行，土地储备机构才进行收购储备工作，因而土地储备工作计划性强，避免了盲目储备，在一定程度上减少了储备风险；其次，由于前期有详细的规划方案，在实际工作中还可以减少与相关部门的磨擦，有利于提高工作效率。

2. 西安市城市土地收购储备存在的问题

城市土地储备制度是一种制度创新，在管理体制、运作模式、政策制定等方面都是一种全新的探索过程。所以，在西安土地储备制度运作过程中也确实存在和已经出现了一定问题和困难。

⑴ 法律支撑条件尚不完善

政府必须拥有充分的法律依据和理念依据来限制企业自行出让土地使用权，但1999年1月1日实施的《土地管理法》对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权却没有明确规定。从法律制定的层面上分析，西安市政府作为地方政府，立法权限有严格的限制，其颁布的《西安市土地储备条例》是缺乏一定权威性的。因此，首先需要从现行有关法律法规层面，寻找建立和实施城市土地收购储备制度的法律依据；其次，还需要围绕土地权利等相关法律关系，深入研究城市土地收购储备制度与现行法律法规之间的关系，为城市土地收购储备制度的完善和建康发展奠定法律基础。

⑵ 政府尚未完全垄断土地一级市场

从目前西安土地储备运作过程来看，一级土地市场仍然存在多头供地、恶性竞争现象，一定程度上引起土地市场价格混乱，国有土地资产流失，土地开发整理成本增加且难以成片集中开发，城市规划难以实施等问题。

⑶ 土地收购范围有待进一步拓宽

从西安土地储备实践来看，储备土地储备来源较窄，目前以“征用储备为主，收购储备为辅”，即储备的土地多为城市增量土地，而对城市存量土地的储备较少。同时储备的土地大多是经营性用地，非经营性用地储备较少，这对于西安市土地储备机制进一步发展存在一定的制约，土地收购范围有待进一步拓宽。

⑷ 资金筹措、资金运用和风险控制机制有待完善

从西安市一年多来土地储备的实践看，土地储备的运作资金主要是通过土地抵押银行贷款解决，政府只在初期注入3000万元资金作为运作资本金。但这种单一的资金来源渠道，虽能满足当前土地储备的需要，却尚未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大风险。特别是统一收购政策落实后，客观上要求政府对需盘活的土地实施敞开收购，如果单单依靠银行贷款，不仅难于满足实施土地敞开收购对资金的需求，而且可能因银行利息增加而使收购土地的运作成本大幅度增加，甚至出现土地出让收益低于土地储备成本的现象。

⑸ 土地储备机制的利益分配及收购补偿价格机制还需要进一步理顺和规范

西安市在建立土地储备机制之前，基本遵循企业自主型的土地入市交易模式。建立土地储备机制后，则实现了政府垄断土地一级市场，市场确定土地开发单位和土地价格的举措，其核心问题成为权力和利益的重新分配。目前在确定土地收购补偿费的实际操作方法主要有：市地产评估机构依据市区土地基准地价和国家有关规定进行评估，并经市土地管理部门依法确定；按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定，即以土地置换方式进行储备的，按规定确定置换土地收购补偿费，由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。这些补偿办法简单、方便，易于操作，但由于部分土地使用者感觉土地收购、回收补偿标准不合理、不科学，在心理和行为上对土地回收有抵触，使得土地储备中心的谈判难度增加，土地回收时间延长，增加了储备的成本。

3．结语

浅谈土地收购储备风险与对策 篇4

来源：中国地产投资网

目前，“经营城市”的理念已成为各级政府领导的共识。“经营城市”主要靠合理的规划和城市土地资产的经营来实现。土地收购储备作为政府经营土地资产较理想的工具应时而生。通过近几年的不断实践，土地收购储备对调控土地价格，加强土地合理利用，防止国有土地资产流失；为国有企业的改制、保障人员分流提供资金支持，维护社会稳定；以及通过储备土地的出让、转让所获得的巨额收益，增加城市建设资金等方面都取得了显著的效果。因此土地储备管理正在各地蓬勃展开和不断发展。为了进一步深化土地储备工作，规范其运作和管理，使其健康快速发展，加强对土地储备管理运作规律的研究，特别是对土地收购储备中隐存风险的研究，很有必要。

一、土地收购储备风险的成因分析

大多数的土地储备运作过程是以政府制定的统一补偿价格从原土地使用者手中进行收购，土地储备机构通过融资(主要是银行抵押贷款)获得资金，支付土地回收补偿费，收购储备地块；再经过房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节，向政府申请出让或转让地块；土地出让后，土地储备机构收回成本同时获得少量的土地基金，巨额的级差收益上交财政。从上述的运作过程以及土地收购储备的实践，可以看出土地储备有以下特点：①“垄”而不“断”性。所谓“垄”是指一个地区只有一家土地储备机构，没有其他机构或单位来竞争其土地储备职责和任务，因而它具有获取超额利润的基础。不“断”是指土地储备机构在回收地块的选择、收购价格的确定、土地出让的时间等方面都没有完全掌握主动权，属一种在被动状态下进行的收购储备。不“断”性的另一方面表现为：政府为了照顾各个方面的利益，往往在土地方面“开口子”，该进入土地储备的不进入，以其他形式变相土地储备。如以项目开发换取土地。从目前看，土地储备要获得垄断地位还有很长的路要走。②具有“超市场”性。土地储备的行为既不属于一级市场，也不属于二、三级市场，它可以收购行政划拔土地，可以收购已出让的土地，它是行政划拔土地、出让土地的终结者，同时经过储备，又是新一轮一、二级市场的基础。③经营性。土地储备机构是单独核算的独立法人，不但要进行土地收购成本的核算，还要进行融资成本、拆迁成本、土地整理、储备管理成本以及储备土地的再利用的核算。经营得好，储备土地收益就高，经营得不好储备土地的收益就低。因此经营土地是土地储备机构的主要内容。④微利性。储备土地出让后，储备机构除收回成本或收取少量土地基金外，没有其他利润产生，在政策定位上性的。⑤平等性。它主要体现在被回收主体与土地储备平等的，在自愿或主动要求回收的基础上签订回收协议，而制回收。从目前看土地储备机构没有在一定条件下强制征职责。

不论从土地储备的实践中，还是从以上分析的几个土地储备可以看到，土地储备的运作过程存在以下几个问题或矛盾，这所产生的后果就是土地收购储备的风险。

(一)土地储备的“垄“而不”断“性与土地储备机构作为一个独立的财务核算单位所具有的经营自主权相冲突。

土地储备机构其实质是一个经营土地并使土地保值增值的单位。它应该具有一个经营单位所具有的权力，而不应该作为一个纯行政单位来对待。在目前情况下往往会引起以下风险或问题：①土地储备机构没有选择收购地块权，往往引起质差土地不断地进入土地储备库，长此以往，成本费用就越大，土地储备的整体收益受到影响。②土地储备机构不能择机出让(或转让)，从而引起储备土地的“肠梗阻”，储备的土地越来越多，而银行贷款越来越大，导致资金周转不灵，一旦遇上社会经济发展不景气、银根紧缩、贷款利率提高等情况，则土地储备风险就会很快显现。③经营单位自主权不能得到体现，就会压抑土地收购储备机构的积极性和创造性，造成只会被动应付，在一定程度上制约着土地储备工作的健康发展。

(二)土地储备的“垄”而不“断”性与土地储备的规模效应相违背。

土地储备只有达到一定的规模，才能起到调控一级土地市场的作用。土地储备规模越大，调控土地供给的能力就越强，土地市场越容易得到控制；储备的土地越少，相应的调控能力就越弱。目前由于存在其他部门变相储备土地，在一定程度上影响了土地储备机构的规模效应，削弱了土地储备机构调控土地市场的能力，同时也对土地储备的收益受到不同程度的影响。

(三)土地储备的“微利性”与市场经济所遵循的“高风险、高收益”规律相违背。土地储备如果从投资角度讲目前土地储备是高风险的投资，原因有：①负债率极高(很多储备机构在95％上)；②巨大的短期银行融资(一般为半年以内)；③不能随时变现；④流动资金极少；⑤存在变相的储备土地。因此储备土地出让后的巨额收益中，除一部分是土地所有权收益外，还应该承认有较大一部分是风险收益。风险收益应归土地储备机构所持有，而不仅仅是收购土地的成本。只有这样，才能反映储备土地的本来面目，以加快储备机构资金的自我积累，减少负债，减少风险。

(四)负债率太高，融资风险渐露。

目前土地储备机构自有资金往往很少，并且融资渠道单一(往往是银行贷款)，在经过一定数量的土地储备后，负债率已很高。金融机构融资到一定额度，从安全或收益角度考虑，不会再新增贷款给土地储备机构，土地储备融资达到动态饱和。此时若要再收购储备土地，需大笔资金，再融资就显得困难。若此时遇上金融动荡，不但融不到资，金融机构还要提高利息率，压缩贷款规模，那么就会产生如下情形：一方面土地储备机构为了还贷，必需出让土地，获得所需资金；另一方面开发商要获得土地，要融资(往往也是贷款)，然而此时融资就相当困难。可能会出现出让(转让)失败，还贷受阻。同时在金融动荡期，首先受影响的是地价，地价会显著下降，土地储备的资产值也会下降，出让收益必然明显减少。

从上面的分析中可以看出目前的土地储备存在着风险。事实上任何在市场经济条件下的业务经营，都存在着风险。由于土地储备风险与其他行业的风险有所区别，故在此对土地储备风险进行初步分类。

1．财务风险。主要包括融资风险和负债风险。目前融资风险主要表现在融资渠道的单

一、短期和高成本。一旦银行贷款受阻，土地储备工作马上受到影响。负债风险主要表现在目前土地储备经营负债率过高，并且按现行的政策，这种高负债很难降下来，在金融上一旦有什么风吹草动，高负债率的风险就会出现。

2．经营风险。主要包括收益风险、变现风险。收益风险主要是指土地收购后，经过储备经营，地块的资产值反而减少了。出现这种情况的主要原因有：在地块储备周期内由于规划变动：经营成本提高(如贷款利率提高)或原收购的地块本身是劣质土地，无法提高其使用价值。变现风险：①由于土地资产的变现，需要各方面条件和要求，变现能力较弱，有可能出现需要资金时，而储备土地无法变现的情况；②如果收购的是劣质地块，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现。

3．政策风险。主要包括金融政策、房地产政策或其他相关政策所引起的风险。由于储备土地所需的资金星巨大，任何金融政策的变动，都应该引起重视。

4．经济风险。经济形势的好坏直接影响土地的需求和地价变化，因而必然影响储备土地的收益和资产值，这类风险主要包括全国经济形势和当地的经济形势对储备土地收益的影响。

5．额外风险。主要是土地储备机构作为政府经营土地的单位，往往受指令为其他公益项目作经济担保而引起的风险。

二、控制和避免土地储备风险的对策

土地储备作为一项新兴的土地资产管理制度，在实施过程中既取得了明显成效，也客观地隐存着风险。如何避免风险的产生或尽量减少风险的损失，笔者认为应在以下几个方面进行努力。

(一)政府应加大对土地储备制度的支持力度。政府对土地储备制度的支持可以在以下方面采取措施：①加强土地储备机构的职责、杜绝变相土地储备。由于土地储备具有“超市场”性，因此土地储备的职责应包括城市存量土地供给计划；制定土地收购计划；进入一级市场的土地必须首先进人土地储备库；②扩大土地储备机构经营主动权，提高土地储备机构的经营能力和经营积极性；③改变目前土地储备机构的经营“微利性”局面，建立土地储备风险基金。

(二)拓宽融资渠道，减少贷款风险。目前融资渠道单一，融资期短，融资成本较高。是否可以争取金融部门出台适当的优惠政策，争取长期的低息贷款，或引入外资，或组建股份公司上市融资。

(三)加强内部经营核算，提高经营水平。主要是：①对每一收购储备的地块，做到回收前做回收方案，回收后做好收益方案的预测，减少盲目性，增强预测能力；②定期对所有储备地块进行总体资产测评，对储备资产做到心中有数；③加强储备土地的利用力度，增加储备土地的经营收入。

土地收购储备规范化管理研究论文 篇5

围绕土地收购和房屋征收工作，规范了从项目启动至结束过程中诸多环节的工作程序，维护土地所有权人和使用权人的合法权益，提高了土地收购储备管理工作。凡需盘活的存量土地和新征集体土地的一律进入政府土地储备库，除依法可以划拨的外，原则上都应采取招、拍、挂方式出让，从而形成国有土地先储备、后出让或出租的供应机制，由政府控制土地一级市场。

2.2建立风险约束管理机制

首先，清理整治土地市场，优化土地收购储备环境。为优化土地收购储备环境，进一步加强对土地市场秩序的治理整顿，深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。其次，建立协调机制，加强部门间的协调。城市土地收购、储备、供应等工作的实施是一个复杂的系统工程，其运作涉及到许多部门。因此需要建立协调机制，增强部门间的协调配合能力，提高土地储备和土地资产运营效益。第三，建立价格补偿机制，合理分配土地收益。应明确土地价格内涵，由中介机构来完成土地价格评估。土地收益分配应该结合不同的情况分别进行。

2.3强化政府垄断土地一级市场的力度

对于土地一级市场，政府需要进一步强化对其垄断的力度，从而使土地资产保值增值的目标得以实现。并进一步控制好建设用地，做好土地节约和集约利用工作，加快对土地市场进行培育，提高土地市场的公开性、公平性和公正性，实现土地资源的合理利用和优化配置。并要强化土地市场秩序管理工作，集中力量来增强对土地市场的调控能力，确保土地资产效益得以发挥出来，保证土地市场运行的平稳性。

2.4增强储备土地调控效果

通过制度土地储备中长期规划，与城市总体规划、近期规划及市场供需状况有效的结合，进行土地储备计划的编制，实现对土地的计划管理。根据城市规划的需要来对城市储备土地范围进行规划，明确土地的用途，严格控制土地用途变更的情况，实现城市规划与土地储备规划及计划的有效衔接。对于储备及规划的土地需要统一进行规划，分期开发，对储备土地进行开发整理，做好储备土地前期开发工作，有效的.增加土地的附加值，实现土地收益的最大化。前期开发主要涉及到各种基础调入的建设，可以采用招标的方式方法来选择实施单位，做好拆迁补偿安置工作，加快推进土地熟化，确保土地附加值的增加。在征地拆迁工作中，需要充分的发挥地方政府的主体作用及积极性，使各极政府成为什房屋拆迁安置的主体，进一步理顺征地拆迁机制，并使其与行政手段相配合，对土地出让收益分配机制进行调整，从而更好的满足房屋拆迁的需要。落实好《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施工作，明确组织实施国有土地上房屋征收的主体单位及实施办法。同时，明确储备土地供应涉及规划红线范围内的居民住宅原则上应实行原地或就近地段安置。进一步对供地的批量、时序和投入时机进行把握，加大力度盘活城市重要区位的存量土地，加快推动土地熟化，进一步对基础配套设施进行完善，通过科学供地，更好的挖掘土地升值的潜力。

3结束语

当前国家在对土地管理工作中，将土地收购储备作为重要的宏观调控手段，以此来有效的实现土地的优化利用。特别是在当前市场经济环境下，土地使用制度改革不断深入，合理利用土地已成为各级政府调控经济及发展经济的重要手段，因此需要加强对土地收购储备管理的力度，加快推动其管理的规范化和制度化，为经济的健康、持续发展奠定良好的基础。

参考文献:

[1]赵辉.我国一线城市土地储备的缺陷及其改进措施[J].统计与管理,，12，20.

[2]熊国平,万常庆,蔡安纲.当前土地储备制度的一些思考[J].江西建材,，12，30.

土地收购储备制度 篇6

【发布日期】2001-12-27 【生效日期】2001-12-27 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

昆明市人民政府批转《昆明市土地收购储备资金管理暂行办法》的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发（度假）区：

为加强对土地收购储备资金的管理，市政府同意市财政局、市国土资源管理局制定的《昆明市土地收购储备资金管理暂行办法》，现予批转，望各单位、各部门遵照执行。

二○○一年十二月二十七日

昆明市土地收购储备资金管理暂行办法

第一章 总 则

第一条第一条 为加强对土地收购储备资金的管理，保障和促进土地收购储备事业健康发展，根据国家有关法律、法规和《 昆明市土地储备管理办法》，结合昆明市实际，制定本办法。

第二条第二条 土地收购储备资金是指财政拨款、银行贷款等专项用于土地收购补偿、土地开发整理、支付借款利息、土地交易支出等方面的资金。

第三条第三条 土地收购储备资金管理是依照国家财政政策、法律、法规，对资金的筹集、使用和结算进行全过程管理，其目的是保证资金安全、满足资金需要、提高使用效益。

第四条第四条 市土地储备委员会办公室设置财务机构，负责土地收购储备资金的筹集、使用、分配等日常管理，接受市国土资源管理、财政、审计等部门的领导、管理和监督。土地收购储备业务具有公益性、经营性、垄断性的显著特点，在国有土地实行资本运作的过程中，财政部门应按土地收购储备业务的特殊性质，提供必要的保障。

第五条第五条 土地收购储备资金的存款、贷款等金融服务工作，择优委托专业银行负责办理。在授信银行建立基本帐户，专户管理，封闭运行。第六条第六条 市财政局对储备土地出让取得的收入实行收支两条线管理，即：储备土地出让取得的收入由市土地储备委员会办公室直接缴入市财政专户；土地收购补偿、开发整理、支付利息和费用等方面的支出，经财政部门审核后另行下拨。

第七条第七条 市土地储备中心根据市土地储备委员会办公室提供的土地收购资金计划和委托，代市土地储备委员会办公室具体办理银行贷款业务。所筹集资金纳入市土地储备委员会办公室账户，按照本办法进行管理和使用。

第二章 计划管理

第八条第八条 市土地储备委员会办公室根据土地储备计划编制资金收支计划，并按拟储地块编制分项资金收支计划，实行项目资金计划管理。

第九条第九条 土地收购储备资金收支计划，经市国土资源管理、财政部门审核后，报市土地储备委员会批准执行；分项收支计划报市国土资源管理、财政部门备案。

第十条第十条 土地储备计划发生变动，须相应调整土地收购储备资金的收支计划和分项收支计划。

第十一条第十一条 市土地储备委员会办公室要严格执行资金收支计划，严禁随意突破计划范围，防止资金积压和资金超支。

第三章 资金筹集

第十二条第十二条 市土地储备委员会办公室（土地储备中心）应当多渠道筹集土地收购储备资金，优化筹资方案，降低筹资成本和费用。

第十三条第十三条 土地收购储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入。

第十四条第十四条 财政拨款指市财政部门拨入市土地储备委员会办公室的资金，以及安排返还的土地收益金（此收益金主要用于扩充土地收购储备周转金）。

第十五条第十五条 银行贷款指为实施土地收购储备向金融单位融资借入的资金。在申请办理借款时应向委托银行提交土地储备计划、资金收支计划、会计报表以及委托银行需要提交的文件、资料，申请和取得贷款授信额度。在授信额度内，根据土地收购储备业务的资金需要，向银行提交储备地块的收购合同、储备方案、分项资金收支计划和贷款所需的文件、资料，按规定申请和取得授信贷款。

第十六条第十六条 其他借款指为实施土地收购储备向其他单位借入的资金。

第十七条第十七条 预收定金指以预出让方式向意向用地者收取的预购用地定金。

第十八条第十八条 土地储备风险资金指经市财政部门审核批准，从上缴财政专户的土地收益金中，按一定比例计算拨付建立的风险资金。土地储备风险资金只能用于弥补土地收购储备业务中出现的市场风险、自然风险和市政府调剂土地收不抵支的差额。

第十九条第十九条 社会融资指按国家规定向单位、个人发行土地储备债券、募集土地储备股份获得的收入。

第二十条第二十条 其他收入指储备土地及地面建筑物、构筑物在出让前通过出租、抵押等开发利用获得的收入，存款和贷款相抵后的利息净收入。

第四章 资金使用

第二十一条第二十一条 市土地储备委员会办公室要根据和分项资金收支计划、地块收购合同和方案，按对象、进度合理调配、使用资金，市财政部门派员监督资金的使用情况。

第二十二条第二十二条 土地收购、前期开发整理、储备过程中发生的各项费用，要以每一地块为核算单位，分别计入土地收购、储备和开发成本，实行成本核算。

第二十三条第二十三条 市土地储备委员会办公室要依据储备计划、市场状况和地块质量，合理确定土地储备总量和储备周期，加快资金周转，降低储备成本，减少运营风险。

第二十四条第二十四条 土地收购储备资金的使用范围包括土地收购补偿费、土地开发整理费、土地储备管理费。除此以外的费用严禁在成本开支范围列支。

第二十五条第二十五条 土地收购补偿费指用于土地征用、收回、收购和安置补偿的费用及置换土地的价差支出。补偿标准须按《昆明市土地储备管理办法》和土地估价机构的评估结果确定并严格执行。特殊情况需超标准补偿的，须由市国土资源管理、财政部门审核后，报市土地储备委员会审批。

第二十六条第二十六条 土地开发整理费是指在储备土地出让前，以提升土地的经济价值为目的，对土地进行平整和基础设施建设而发生的工程费用。

土地开发整理要通过招标方式确定具有相应资质的施工企业承担。土地开发整理的开支标准要根据国家和省统一的工程预算定额、取费标准、地区单位估价表确定，并按经确认的实际工程量，据实结算工程价款。

第二十七条第二十七条 土地储备管理费指用于土地收购、储备、开发、整理和出让全过程的直接和间接费用，包括以地块为核算对象的土地管理费、土地交易费和存款、贷款利息收支相抵后的利息净支出。

第二十八条第二十八条 土地储备风险金的使用，必须报市财政部门审核、市土地储备委员会批准。

第二十九条第二十九条 未经市政府批准，土地收购储备资金不得用于非土地储备事项的质押、担保、对外借款。

土地收购储备资金必须专款专用，不得用于非收购储备事项的支出。

第五章 收益分配

第三十条第三十条 市土地储备委员会办公室要按照国家财务会计制度的要求，按期（月、季、年）按进度分项目进行结算，并编制年终决算报表。

第三十一条第三十一条 市土地储备委员会办公室要依据国家有关法规、制度严格收支管理，认真核算成本，及时、足额缴纳有关税费，按时归还各类借款本息。

第三十二条第三十二条 土地收益金专项用于扩充土地收购储备周转金时，其资金总规模由市土地储备中心报市财政部门审核后，经市土地储备委员会批准确定。

原按2％返还土地行政主管部门的土地出让金，仍按云财综字〔92〕172号和云财综字〔95〕66号文件的规定，以2000年为基数执行。

第三十三条第三十三条 市土地储备中心日常工作经费由市财政按业务工作需要核拨，实行总量包干、单独核算。单独编报会计决算报表。工资标准按昆人劳通〔2000〕119号文件的有关规定执行，并接受市财政部门的监督。

市土地储备中心的财务收支，不得与市土地储备委员会办公室的土地储备资金相混淆，必须严格区分。

第六章 监督检查

第三十四条第三十四条 市土地储备委员会办公室的会计核算执行事业单位会计制度，对储备土地出让业务收入和支出实行收支两条线管理。

第三十五条第三十五条 市土地储备委员会办公室要根据土地储备业务的发展需要，建立健全财务机构、财务制度，合理配置财务人员，加强会计核算和财务管理，定期向市国土资源管理、财政部门报送会计报表和财务状况报告，并接受市财政、审计部门的监督。

第三十六条第三十六条 市国土资源管理、财政部门要对土地储备资金的使用情况定期分析，不断加强对资金运作过程的指导、监督和检查。

第三十七条第三十七条 市审计部门依据审计法规，对土地收购储备资金的收支、使用、管理进行日常和定期的审计监督。

第三十八条第三十八条 土地收购储备资金和上缴市财政的土地收益金，要按市政府批准的用途专款专用，严禁截留、挤占和挪用。对违反法律、法规的，按有关规定，视情节轻重给予严肃处理。

第七章 附 则

第三十九条第三十九条 本办法由市财政局、市国土资源局负责解释。

第四十条第四十条 本办法自2002年2月1日起执行。

浅谈土地收购储备机制 篇7

我国的土地产权一直属于国有, 城市土地储备制度也是国有土地产权制度下所衍生出来的一种储备机制, 在改革不断向市场化发展过程中, 土地使用权实现了有偿转让, 国家成立了土地收购储备机构, 国家积极推行建设用地的收购储备制度, 从而实现对土地市场的调控能力。在城市的土地供应中, 为了避免出现混乱、无序状态, 政府对土地实行土地收购储备制度, 不仅有效的实现了土地的供给, 同时还保证了土地开发和整理的进行, 保证了土地收益的实现。

1 城市土地储备制度的内涵

随着城市发展进程的加快, 大量的土地都分散在使用者手中而得不到利用, 影响了城市总体规划和土地利用规划的实现, 在此基础上建立起了城市土地储备制度, 储备机构通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式把分散的土地从使用者手中收购回来, 然后进行统一整理、储备及供应, 同时这一过程所表现出来的循环性、系统性、经营性和微利性的特点实现了对土地的科学控制。近几年来, 我国城市的快速发展, 城市建设用地不断的增加, 城市建筑过度的开发, 从而造成了大量的空置率, 一度导致城市土地在供应总量上出现了失控的情况, 土地的真实价值得不到合理的体现等问题, 这些问题如果不能及时得到解决, 将严重造成土地资产的流失, 因此我国实施了城市土地收购储备制度, 对完善我国的土地市场, 控制城市土地的供应, 实现城市基础设施建设及城市产业结构的调整都起到了积极的作用。

2 我国城市土地储备制度存在的问题

2.1 土地储备运作主体界定不清

自我国城市土地储备制度实施以来, 在各地土地管理部门之下都设置了土地储备中心, 此机构与政府之间是委托代理的关系, 但在实际运行中, 土地储备中心不仅要代表制订收购储备计划, 同时还要对计划具体进行实施, 另一方面, 此部门还要与开发商来共同经营土地, 从而造成了土地储备运行主体的界定不清, 导致了部分官员的违法行业的发生。

2.2 土地出让倾向于高端住宅

城市土地储备制度是为了保证土地的正常供应, 对土地的使用情况进行调控, 从而达到土地资源的优化配置, 但在目前我国大部分的城市当中, 土地储备机制在运作当中, 存在着追求高收益的情况, 从而导致目前我国大部分城市的住宅价格存在着失控状态, 价格的飞速上扬, 致使低收入群体买不起房的现象加剧。

2.3 土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全

目前我国大部分城市存在着拆迁和改造同步进行的状态, 这样在拆迁和征用土地时, 土地储备中心需要对地上的建筑物进行一定的补偿, 但目前存在着补偿标准低的问题, 特别是对于郊区的一些农村, 在土地回收后存在着无地可耕, 可业可就的困难, 这样就为社会的安定埋下了不稳定的因素, 同时也导致城乡的矛盾激化。

3 完善我国城市土地储备制度的对策

3.1 制定土地储备制度的相关法律。

土地是我国国有资产中重要的一部分, 其具有较高的价值, 因此在目前各地大力推进土地收购储备制度的情况下, 要对其操作性进行加强, 以免造成较严重的社会后果, 因此, 国家及各地政府应积极的对运营操作中的组织架构、职能、运作方式等制订相应的法律标准, 从而在法律约束下实现土地收购储备的有序化、系统化。

3.2 构建土地储备制度资金支持体系

一是政府财政拨款与政府预划拨城市土地, 前者属于货币形态, 后者为实物形态。这两类资金的筹集无需通过市场, 来源可靠又基本不存在资金成本问题, 但其数量比较有限, 是城市土地储备制度的启动资金。

二是土地收益, 在土地储备制度的运作过程中, 土地出让可以为储备中心带来大量资金, 这也是储备中心最主要的收益, 在储备基金中占有相当比重。城市土地出让收益的部分将用于城市建设, 其余部分由储备中心滚动使用, 以保证土地储备制度的良性运行。

三是委托金融部门发行土地储备债券与股票。由于土地资产具有保值和增值性, 发行土地储备债券与股票, 一方面可广泛吸收社会闲散资金, 以筹措资金, 另一方面, 对投资者而言, 可增加投资渠道, 有利于资金的保值与增值。

四是推行土地抵押贷款债券化。土地抵押贷款债券化可理解为:银行将所持有的抵押贷款债权, 出售给专业证券化机构, 由该机构在资本市场向投资者发行土地抵押证券的融资行为。该方式既可降低、转移银行放贷风险, 扩大投资对象, 又可培育与完善二、三级资金市场, 以促进资金运用的良性循环。

五是其他资金来源, 包括各种公共基金、社会基金, 如各种保险基金、离退休基金、养老基金等。

3.3 科学界定土地使用权内涵, 合理分配土地收益

土地在收购过程中, 对其收购价格产生影响的主要有土地所有权、使用权、处置权和发展权, 我国的土地所有权是公有制, 因此在收购价格中不应包含土地所有权价格。

土地使用权是土地使用者按照土地出让合同或划拨文件规定的使用条件使用土地, 在使用过程中获得回报的权利。因此, 土地收购价格中应包含土地使用权价格。土地处置权包括土地出让、划拨、转让、出租、抵押等的权利。对于划拨土地使用权, 土地收购价格中不应包含处置权收益。但是, 对于出让土地, 土地使用者拥有不完全处置权, 因此在收购价格中应包含出让合同中规定的土地处置权收益。土地发展权是指土地规划调整而最优利用条件下的权益。从现行法律法规和土地增值机制来看, 土地发展权收益应归政府所有, 土地收购补偿不应包含土地发展权收益。

3.4 建立土地投入补偿机制

在土地回收过程中, 需要制定科学合理的土地补偿标准, 从而为顺利完成土地征购和回收做好准备, 同时制定科学合理的土地补偿标准可以保证土地快速的推向市场, 因此在实地城市土地收购储备过程中, 应分别评估土地和地上附着物的价值, 在具体操作时, 应充分考虑土地的区位条件、用途、土地个别因素等, 得出现实条件下土地价格标准, 同时应考虑土地的权源即土地使用权取得方式、时间及取得时的价格标准, 依据城市基准地价, 制定土地投入补偿标准。

摘要：随着我国国有土地的使用权可以进行自由的流转, 同时还有二级市场的存在, 土地资源在一定程度上得到了合理的利用, 但问题仍然存在, 土地市场还处于僵化和无序发展状态。政府为了保证土地的供给, 建立了土地收购储备制度, 有利的加强了政府对城市土地供应的调控, 政府实现了对土地一级市场的垄断, 从而有效的保障了土地的供给, 实现了对存量土地的高效合理配置。文中对城市土地储备制度进行了介绍, 同时对城市土地储备制度中存在的问题进行了分析, 并进一步对如何完善我国城市土地储备制度提出了具体对策。

关键词：土地储备,问题,完善措施

参考文献

[1]赵小凤, 李瑞雪, 魏朝富, 谢德体.我国城市土地储备制度中存在的问题及对策.[1]赵小凤, 李瑞雪, 魏朝富, 谢德体.我国城市土地储备制度中存在的问题及对策.

完善我国土地储备制度的法律建议 篇8

关键词：土地储备制度 存在问题 法律建议

一、我国土地储备制度概述

（一）土地储备的内涵

我国的土地储备制度是指城市地方政府依照国家相关法律法规的授权或者委托专门机构，依照法定程序和方法，将国家所有的属于城市规划范围内的土地和由个人或集体占用的城市土地予以集中管理和暂时储备，通过整理规划后，再根据城市自身土地年度供应计划和城市建设规划，将该土地投入土地市场，从而确保政府能够垄断土地一级市场的一种土地管理制度。

（二）法律特征

1、土地储备行为实施主体和对象具有特定性；我国法律明确规定城市土地属于国家所有，因此在进行土地收购、土地储备和土地出让等行为中，实施主体必然是法律法规规定的各级地方政府。土地储备行为的对象也具有特定性，即主要是指属于城市土地储备制度适用范围土地上的使用权人或占有人。2、土地储备行为中的法律关系具有双重性；法律关系是指被法律规范所调整的权利义务关系，在城市土地储备行为中关于土地使用权的收购、储备以及出让过程中就包含了两种不同性质的法律关系「1」，其一是平等民事主体之间的民事法律关系，其二是不平等民事主体之间的，具有管理与被管理属性的行政法律关系。3、土地储备制度中出让环节的垄断性和运作一体化；我国的国家性质和经济体制决定了土地的专属性，尤其是城市地区，土地为国家所有，因此土地储备法律制度中的储备土地都是由国家的代理机构管理的，出让土地的主体当然也就具有唯一性。土地储备行为是一个密不可分的整体，执行主体具有唯一性，就是当地政府设立的土地储备管理机构。

（三）法律基础

1、城市土地所有权属于国家以及国有土地有偿使用制度；我国《宪法》第十条规定："城市的土地属于国家所有"。这条法律规定从最高法的高度明确规定城市土地的所有权人是国家，且只有国家是城市土地的所有权人，从而为我国城市土地储备制度的建立和实施提供了法律上的重要保障。2、国家和政府的公共利益属性；我国《宪法》第二条明确规定："中华人民共和国的一切权力属于人民"。作为人民的政府，我国各级政府有义务时刻为广大人民群众的利益着想，出台各项法律法规要考虑广大人民群众的切身利益，保障人民群众日常生产生活正常进行。3、土地征收制度；我国《土地管理法》第二条规定："国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予相对人一定补偿"。这说明，政府为了更好履行自身的服务职能，改善城市发展环境和功能，可以直接介入城市土地开发市场进行干预，并且这种干预是以行政强制力为后盾的，这种行为就是土地征收。

二、国外土地储备制度发展概况

（一）主要代表性国家发展概况

土地储备在国外被称为"土地银行"，即政府先将目前闲散和未开发的土地收集起来以备将来之用。早在1896年，荷兰阿姆斯特丹就出现了世界上最早的土地储备制度。随后到20世纪初期，欧洲许多国家如瑞典、比利时、法国、德国和瑞士等都纷纷开始在本国推行土地储备制度，其他西方国家如加拿大、澳大利亚和美国一些州也随即推出类似的土地储备制度。从目标价值角度分析，可以将这些国家的模式分为两类，一种是以追求公共福利为目标，以荷兰和瑞典为代表，要求私有土地所有者对土地的利用以国家需要为根本导向，必要时服从国家安排；另一种则是以个人主义为中心，以法国为典型代表，国家尊重私有土地所有者从土地上获得收益的权利和机会「2」。

（二）国外发展对我国的启示

1、充分发挥政府自身优势，主导全局工作；政府在城市土地储备制度中的作用应当主要体现在两个方面：一方面，政府在土地收购过程中要体现出一定的国家强制性，确保规划中的收购对象能够顺利进入土地储备体系，从而为土地储备运行提供足够的基础支撑；另一方面，一定时期内城市土地储备制度运行中管理的土地达到一定的数量，确保政府能够对土地一级市场随时进行调控。2、保障足够的资金支持；土地储备中的土地收购和前期开发整理需要投入大量的资金，如果没有足够的资金支持，一些城市的土地储备机构可能会因为资金不足不得不将储备的土地在短期内销售或租赁出去，这样既失去了调控土地市场的目的，扰乱统一市场规划，也不利于充分实现土地的经济价值。国外成功经验表明，实施土地储备就要有充足的资金保障。3、出台相应法律法规，完善制度保障；国外的土地储备制度能够顺利实施并发挥作用的一个重要原因就是其国家立法机构根据土地储备制度各个环节的需要制定出台了一系列的法律法规来加以规范和保障。

三、我国现行土地储备制度存在的主要法律问题

（一）配套法律法规建设不完善，缺乏全国性统一规定

我国的土地储备制度早在1996年就已经产生，但是到目前为止还没有一部全国性的法律来规范土地储备制度，虽然2007年国土资源部、中国人民银行等部委联合发布了《土地储备管理办法》，但这仅仅是一部部门规章，从法的效力和位阶层次上讲仍然较低，实践中如果出现与相同位阶的法律相冲突的问题，将不利于土地储备制度的实施。

（二）监督体系缺失，产生权力"寻租"空间

城市土地储备制度目前尚未在我国范围内进行统一规范管理，因此相应的监督监管制度建设也比较滞后，立法监督也尚未形成，使得现有纪检监察部门无法监督检查。土地作为一种价值巨大的资产，在人地矛盾日益紧张的今天更是紧缺的重要资源，一些不法土地开发商为了获得土地，铤而走险采取非法手段，加上个别地区一些领导人员自律性差，从而产生权力"寻租"行为。

（三）法律责任规定不明确，追责体系不完善

从上文可知，由于我国尚未出台关于土地储备的全国性法律，导致监督体系缺失，同时关于法律责任和追责的规定也仅仅存在于地方政府规章的层面，法的约束力作用有限，实践中无法保障制度实施和良好运行。

四、完善我国土地储备制度的法律建议

（一）提高土地储备制度的法律位阶层次

为了保障城市土地储备制度顺利施行，立法部门应该着手制定一部专门规范土地储备制度的全国性法律，使土地储备制度也成为一项全国性的统一制度，并且以全国性法律的形式规范整个土地储备制度的各个环节，使土地收购、土地储备和土地出让等实体和程序内容都有章可循，为整个制度运作提供法律保障。

（二）明确规范土地储备运行各个环节具体行为

我国目前尚未形成全国统一的土地储备运作模式，因此实践中各地区的做法不尽相同，今后政府应当会要求实行统一的土地储备运作模式，因此为了保证土地储备各环节行为的合法性，顺应发展需要，立法应当明确规范各个环节的具体行为，保证各个行为有法可依，这样也为违法必究提供了法律依据。

（三）建立相应的土地储备法律责任制度

法律责任是一部完整法律的必备部分，确定法律责任也是体现法律具有国家强制性的体现，因此在制定土地储备法律中明确相应的法律责任问题是很有必要的。土地储备中的法律责任就是违反土地储备的法律规定后所要承担的经济上或人身自由上的不利法律后果。

综上所述，土地储备制度在调控土地市场、提高土地资源利用效率等方面具有巨大作用，适应目前我国的发展需要，因此需要在我国推广实施，但同时在实施过程中也要注意方式和方法，国家应当在法律保障方面做好准备工作，坚持有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的原则，保证土地储备制度成为我国促进经济发展和城市建设的有效手段和方法。

参考文献：

[1]盛雷鸣.土地储备法律问题研究[M]，北京：法律出版社，2007

苏州土地储备制度的实践与思考 篇9

周春

 2012-12-27 10:33:43

来源：《中国地产市场》2012年第12期

近年来，江苏省苏州市土地储备制度在积极实践和探索中得到不断完善。在各方面的支持和帮助下，土地储备工作实现了市区土地资源科学合理的优化配置和充分利用，储备土地的宏观调控功能得到充分发挥，土地市场规范有序健康发展，城市化建设进程得到有力支持，城市居民基本住房保障用地也得到有效落实。

土地储备工作的实施

苏州市土地储备的实施主要通过以下几种方式具体实现。

土地收购。对企业改制、“退二进三”或“退城进区”过程中的土地收购，是苏州市实施储备土地的重要手段。一大批企业通过土地的收购储备，获得了继续发展的动力，一部分实现了转型升级和跨越式发展，另一部分企业的改制（破产）工作得以顺利实施，下岗职工的合法权益得到充分保障。

重点实事工程项目拆迁。随着城市土地管理制度改革的推进，城市建设和发展获得了新的动力。从2002年开始，苏州市的国家园林城市创建工程、环古城风貌保护工程、环城快速路高架建设工程、火车站地区综合改造工程等一批批城市建设重点实事项目纷纷上马开工，这些重点实事项目的建成有效提升了苏州的城市形象，改善了苏州城区的基础设施条件，人民群众的生活环境和质量水平也在不同程度上得到提高。在此过程中，市政府牢牢把握土地储备的制度定位，坚持各项目工程中所涉及的经营性用地必须通过土地储备的基本原则，严格按照《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序，由中心作为建设主体并负责融资，以“旧城区改造”或“土地储备”、“土地整理”作为项目的立项名称（不同时段有所不同）并申请行政许可，通过政府采购公开招标拆迁劳务实施单位，在市各重点实事工程指挥机构的指挥下，会同相关部门和单位参与组织实施房屋拆迁工作。拆迁完成的土地直接纳入土地储备，并由中心实施管理。

新城区开发。根据苏州市委、市政府《关于加快城市化进程的决定》，苏州市的城市化进程走入了新的加速期，新确定的中心城区面积从过去的约60平方公里扩大到现在的85平方公里。然而行政区划调整的完成，仅仅是新城区开发建设的开始。市政府面对新的形势和开发建设任务，仍然牢牢把握住土地储备的制度定位，坚持新城区开发建设中所涉及的经营性用地也必须通过土地储备的基本原则。一方面，对已征为国有的集体建设用地和村民宅基地房屋在落实完征地补偿和安置后，同样按照《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序和标准，由市土地储备中心作为建设主体负责融资并申请行政许可实施拆迁收储。另一方面，将一部分农用地转用后进行收储，使新城区建设整体推进成片开发。

旧城区改造拆迁。中心在紧紧围绕市委市政府确定的重点实事工程项目和新城区开发建设项目的同时，还根据土地储备规划和年度工作计划要求，对中心城区内各方面条件较为成熟的红线储备地块项目、各区政府对老商业片区的扩容改造地块项目以及市政府要求逐年实施完成改造的“城中村”、“低洼地”地块项目，均按照《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序，直接以旧城区改造或土地储备、土地整理项目进行立项，并作为项目建设的主体申请行政许可，通过政府采购公开招标拆迁劳务实施单位，同时与所在地人民政府建立拆迁合作机制，会同相关部门和单位组织实施这些地块的房屋拆迁工作。

此外，还有一些其他方式。

关于土地储备发展的建议

现行土地储备制度已经确立了在城市建设发展中不可或缺和替代的重要地位，是土地管理体制完善过程中的成功实践。结合苏州市土地储备工作的实际，针对有关问题提出以下建议。

机构设置要合理。储备机构独立设置比较有利于工作。一方面，经营城市土地资产本来就是地方政府的职能，经营过程中的融资理应由地方政府承担；另一方面，遇到一些困难和问题时，地方政府也会尽力帮助协调解决。同时，由于土地储备与国土管理工作关联度高，许多工作是一个整体，土地储备机构承担了其中的一部分工作内容，为了便于工作协调，领导班子成员可以在国土资源局和土地储备机构相互兼职。

职能定位要准确。为了保证土地储备制度能发挥积极作用，在职能定位上有三个方面必须作出明确规定：一是要明确对所有工业或其他用途的土地性质改为商业或房地产开发等经营性用地的，必须由土地储备中心统一收购后，按规划用途通过招拍挂方式出让，不得自行改变用途；二是要明确土地储备中心是储备土地的实施主体，其他单位不能行使储备职能，以防止产生过多的融资平台；三是对土地储备机构主要储备什么性质的用地必须要作明确，建议明确为以经营性用地为主的土地。此外，土地储备机构的社会公共利益性质也是毋庸置疑的。

土地入库与出库职能要对等。储备土地的目的是为了供应市场并进行开发，如果土地收储与土地出让这两个职能完全割裂开来，会造成储备土地缺乏紧迫感、土地供应脱节的现象。土地招拍挂工作属于土地供应，法律规定是国土资源局的行政职能，但可以通过委托组织的方式进行，土地储备中心负责组织土地公告上市出让前的一系列事务性工作，但出让过程中涉及的一些管理性行政职能，如出让地价的评估和审定、公告主体、土地出让合同签署的主体、出让金收缴等方面的关键环节仍为国土资源局负责，有效行使管理职能。

金融风险的应对能力要增强。应当严格土地储备资金管理，财政、国土部门应切实加强土地储备资金长效管理，准确核定储备贷款规模，单列已完成收储土地的资金额度，设专项储备土地贷款。对土地整理、开发收储项目资金严格按照项目资金管理，以便保障项目资金需求。