土地储备管理办法2018-1

土地储备管理办法2018-1（精选8篇）

土地储备管理办法2018-1 篇1

国土资源部 财政部 中国人民银行

中国银行业监督管理委员会关于印发

《土地储备管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市、副省级城市国土资源主管部门、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省、自治区、直辖市银监局：

为加强和规范土地储备管理，根据相关法律法规和国务院有关文件的规定，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合修订了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

国土资源部 财政部 中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

2018年1月3日

一、总体要求

（一）为贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国

土地储备管理办法 务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），制定本办法。

（二）土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。

（三）土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入全国土地储备机构名录，并定期更新。

二、储备计划

（四）各地应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

（五）各地应根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。年度土地储备计划内容应包括：

1.上年度末储备土地结转情况（含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单）；

2.年度新增储备土地计划（含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单）；

3.年度储备土地前期开发计划（含当年前期开发地块清单）；

4.年度储备土地供应计划（含当年拟供应地块清单）；

5.年度储备土地临时管护计划；

6.年度土地储备资金需求总量。

其中，拟收储土地，是指已纳入土地储备计划或经县级（含）以上人民政府批准，目前已启动收回、收购、征收等工作，但未取得完整产权的土地；入库储备土地，是指土地储备机构已取得完整产权，纳入储备土地库管理的土地。

（六）国土资源主管部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，提交省级国土资源主管部门备案后，报同级人民政府批准。因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因，确需调整年度土地储备计划的，每年中期可调整一次，按原审批程序备案、报批。

三、入库储备标准

（七）储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。

（八）下列土地可以纳入储备范围：

1.依法收回的国有土地；

2.收购的土地；

3.行使优先购买权取得的土地；

4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

5.其他依法取得的土地。

入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。

（九）收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级国土资源主管部门和财政部门确认，或地方法规规定的其他机构确认。

（十）储备土地入库前，土地储备机构应向不动产登记机构申请办理登记手续。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应符合相关法律法规的规定。

四、前期开发、管护与供应

（十一）土地储备机构负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值。

（十二）土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。

储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。

前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。

（十三）土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护；建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。对储备土地的管护，可以由土地储备机构的内设机构负责，也可由土地储备机构按照相关规定选择管护单位。

（十四）在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建（构）筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，不得修建永久性建筑物。

（十五）储备土地完成前期开发，并具备供应条件后，应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县国土资源主管部门统一组织土地供应。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

五、资金管理

（十六）土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。

（十七）土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

（十八）土地储备机构按规定编制土地储备资金收支项目预算，经同级国土资源主管部门审核，报同级财政部门审定后执行。年度终了，土地储备机构向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，由同级财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

（十九）土地储备资金应当建立绩效评价制度，绩效评价结果作为财政部门安排年度土地储备资金收支项目预算的依据。

（二十）土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。

六、监管责任

（二十一）信息化监管。国土资源部利用土地储备监测监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。

列入全国土地储备机构名录的机构应按要求在土地储备监测监管系统中填报储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息，接受主管部门监督管理。土地储备机构应按相关法律法规和规范性文件开展工作，违反相关要求的，将被给予警示直至退出名录。

（二十二）部门分工监管。各级国土资源主管部门及财政部门应按照职责分工，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

市县级国土资源主管部门应制定相关管理办法，监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用，定期考核，加强对土地储备机构的管理与指导；及时核准上传土地储备机构在土地储备监测监管系统中的信息，审核调整土地储备计划及资金需求，并配合财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。

省级国土资源主管部门负责制定本行政辖区内土地储备监管制度，对土地储备业务进行政策和业务指导，监管土地储备机构及本地区土地储备业务运行情况，审核土地储备机构名录、土地储备规模、资金及专项债券的需求，配合财政部门做好土地储备专项债券额度分配及发行等相关工作。

财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。

（二十三）各级国土资源主管部门、财政部门、中国人民银行分支机构和银行业监督管理部门应建立符合本地实际的联合监管机制。按照职责分工，对储备土地、资产、资金、专项债券进行监督和指导。

七、其他要求

（二十四）各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同当地同级财政部门、人民银行及银行业监督管理部门制定具体实施办法。

（二十五）本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会负责解释。

（二十六）本办法自发布之日起实施，有效期5年。《国土资源部 财政部 中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资发〔2007〕277号）同时废止。

土地储备管理办法2018-1 篇2

1 我国城市土地储备管理运行机制

1.1 土地储备管理运行机制—市场主导型。

对于市场主导型的土地储备管理运行机制来说, 其运作的机理包括:第一, 以政府的委托或者批准为基点, 事业单位评估某地区城市土地的价值, 并置换存量的土地以及改造相关的政府收购的土地。第二, 同样是以政府委托或者批准并给予事业单位一定的权力为基准, 事业单位将政府回购的土地资源进行直接的管理、改造。第三, 事业单位储备一些具备开发权的土地资源, 并对其进行合理的开发。第四, 事业单位需要建立城市土地储备管理运行机制, 建立过程中以及建立完成后, 需要向社会公众或者政府机关直接公布城市的土地储备的具体情况, 从而达到土地资源的利用率的最大化, 使其价值得到充分的发挥。

1.2 土地储备管理运行机制—政府主导类型。

政府主导的土地储备管理运行机制就是在政府管理城市土地储备时, 在相应的委员会的指导与培训下, 管理城市的土地储备工作。而当地的城市土地储备机构在政府的委托之下, 实施土地的购进、储备等工作。政府将根据城市当地的土地储备、使用等实际情况, 对土地储备机构提出相应的要求, 使其对土地的储备、城市规划建设等进行调整, 制定合理的土地储备规划, 将一些闲置、荒废的土地进行储备。

1.3 土地储备管理运行机制—双储双控型。

所谓双储双控型的土地储备管理运行机制就是在城市土地储备工作中, 适当的将土地储备管理的市场自发调控与行政管理进行联系、结合, 从而有效地管理、控制城市的建设用地, 提高土地资源的利用效率, 达到土地资源价值的最大化利用, 并不断地减少在城建过程中, 占用农村用地情况的出现。双储双控型的土地储备管理运行机制有效地控制了城建的成本, 并恢复了部分农村用地, 进而达到保护农村耕地的目的。

1.4 土地储备管理运行机制—多种管理模式结合。

多种管理模式相结合的土地储备管理运行机制的主要内容有三点, 第一, 政府指导城市土地储备管理工作, 不断地规范城建过程中土地储备的范围, 同时政府要加强与相关土地储备管理部门的协商, 从而最大化的实现土地资源的合理利用。第二, 除了政府的知道作用, 市场也要发挥在城市土地储备中的合理调节作用, 并在政府资金、技术、权力的支持下, 获得使用、管理、改造闲置土地的权利。第三, 除了政府和市场的作用, 土地资产的管理作用也是相当重要的, 土地资产主要是评估土地的具体价值, 从而有效的管理土地。

2 城市土地储备管理运行机制的发展目标

2.1 促使我国城市土地得到良性的发展。

在发展城市土地市场的过程中, 需要政府、市场及土地储备的支持, 通过合法的手段, 保障能够合法有效地土地利用, 进而促进我国城市土地市场的良性发展, 循环发展。

2.2 致力于政府收入的增加。

在我国城市发展中, 城市土地资源属于国有资源的一种, 任何单位或个人需要通过购买的方式获取城市土地的使用权限。所以城市的土地收入是政府收入的主要方式, 所以要不断地加强城市土地储备管理体制的建设, 以增加政府的财政收入。

2.3 突出政府的宏观调控能力。

我国土地市场具有极大的不稳定性, 需要政府发挥其职能, 进行强有力的管理。土地储备制度的制定, 可以使政府的调控作用更好地发挥。

2.4 促进城市的可持续性发展。

促进城市的可持续发展是城市土地储备管理运行机制的最高目标。城市的可持续发展包括以下几个内容:城市经济的健康发展、城市居民的生活质量不断地提高、城市环境逐步向生态化、绿色化发展。所以为了实现城市的可持续发展, 需要城市土地储备管理机制不断地创新优化。

3 城市土地储备管理运行机制的创新优化

3.1 创新土地储备管理运行机制的思路。

在城市土地储备管理运行机制的创新优化中, 首先需要创新土地储备管理运行机制的思路, 即将管理机制逐渐转变为城市经营或者国有土地资本运营的方式, 这种转变可以有效地发挥土地资源的价值, 更好的服务于城市建立, 从而不断地发挥土地储备管理运行机制的市场职能。第二, 思路的转变还包括建立可靠的委托代理机构。委托代理机构需要依靠市场的自由运作及政府指导, 从而提高城建土地的利用率, 进而使得土地交易更加公平。第三, 由于城市土地储备管理资金的缺乏, 需要开发多个土地筹备融资的渠道, 例如建筑项目进行融资或者是土地证券化的方式。第四, 完善土地储备管理运行的相关政策也是思路创新的表现, 通过制定这些政策可以使得城市土地储备管理运行机制正常运行。

3.2 建立合理的土地收益分配机制。

由于土地是国有资源, 其所产生的收益应当合理地分配给政府、当地人民以及土地的使用者。制定合理的土地收益分配机制, 能够保障土地使用者的合法权益, 减少因收益分配不均而产生的矛盾, 促进城市和谐发展。

3.3 完善土地储备管理的价格机制。

价格机制是市场经济发展中进行经济调节的重要机制, 而土地储备管理的价格机制其主要是以评估市场现有土地的价值为方式, 为不同功能、不同区划的城市地区提供价格导向, 并且给予原有土地的拥有者经济上的补偿, 从而达到储备城市土地资源的目的, 进而使得城市的土地资源得到了良性的运转。

3.4 制定完善的土地储备管理方案。

若使土地储备的到有序的运行, 完善的土地储备管理方案是必不可少的, 因为其不仅可以使得土地的储备管理规范化, 而且可以有效地增加城市的经济及社会效益, 以及可以降低土地储备中的可能发生的风险。同时也可以通过增加贷款、发行股票证券的方式获得融资来拓宽融资的渠道, 进而规避土地储备中的风险。

结束语

城市土地储备管理运行机制的存在可以有效地促进我国城市的发展, 合理的利用城市的土地资源。因此, 为了实现城市发展的更高目标, 需要我们不断创新城市土地储备管理运行机制, 使得土地储备在城市的发展中发挥更为巨大的作用。

参考文献

[1]熊国平, 万常庆, 蔡安纲.当前土地储备制度的一些思考[J].江西建材, 2014, 24:274.

[2]吴娟.新形势下土地储备工作研究[J].经纬天地, 2014, 6:44-49, 59.

[3]李俊元.土地收储风险防范分析——以阜新市为例[J].科技传播, 2014, 1:112-113.

土地储备管理办法2018-1 篇3

关键词：储备制度、资源配置、合理利用

近十几年来随着保山中心城市经济的迅速发展，城市进程步伐越来越快，城周边的农用地转用越来越多。隐形交易、非法转让土地、多头供地现象十分严重，造成城市土地供应总量失控，用地混乱。在此前提下，“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地统一收购、储备和出让政策势在必行，保山市土地收购储备交易中心于2009年正式成立，2010年4月保山市人民政府印发了《保山市土地储备管理办法》，是保山市土地收购储备交易中心收储管理保山市中心城市土地的基本工具，下面对《保山市土地管理办法》做一个简要分析：

土地储备制度是我国城市土地管理制度深化改革的产物，由于长期以来我国土地管理法律制度遵循的是“实践先予规定，规定先予理论”的发展形式，土地管理机关对土地储备制度的探索、建立，有一个不断发展与完善的过程。人们对土地储备制度的认识也有一个由点到面的逐步理解、深化和接受的过程，《保山市土地储备管理办法》于保山市来说最深远的意义就在于强化了政府对城市规划区内土地的集中统一管理，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。《保山市土地储备管理办法》共6章37条，以下简称为《办法》。

《办法》首先定义了保山市的土地储备及其机构的概念，明确了保山市城市规划区范围内的土地储备实行申报制度，用地实行审批制度，然后界定了13种土地需要纳入土地收储，其中，农用地转用是保山市收储工作的最核心部分，现阶段开发的东城区、北城区、青阳片区、大瑞铁路片区都大规模的涉及农用地转用审批。在收储方法上，《办法》列举了货币收购储备、协议储备、置换储备和规划储备四中方式，在日常工作中，基本都采取的是货币收购储备，收储土地的一般程序是申请收购-权属调查-确定规划条件-测算收购价格-方案报批-签订合同-权属变更-交付土地-收购补偿。《办法》规定被收购的土地经签订《国有土地使用权收购合同》后即产生法律效力，双方当事人必须依法全面履行合同约定的各项权利和义务。在经过储备土地的前期开发、利用后保山市土地收购储备交易中心依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》的程序，依法组织实施储备土地的供应工作，城市规划区内的各类建设用地，由政府土地储备机构统一提供除依据国家法律、行政法规规定确需划拨的土地外，城市各类建设项目使用储备土地应当实行有偿使用，不得划拨供地；工业、商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性建设项目用地必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让，不得采取其他方式供地。土地使用权供应的具体程序为：确定供应地块-土地供应方案的报批-发布土地供应信息-储备土地使用权的供应。土地使用者依法取得建设用地土地使用权后，未经有权机关批准，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地，认定为闲置土地。经认定的闲置土地，按以下方式处置：1、责令土地使用者在两个月之内动工建设，并按规定缴纳土地闲置费后办理相关开发建设手续；2、经有权机关批准延长动工开发建设时间的，一般不得超过一年，并且延长期内应当依法收取土地闲置费；3、协议收回的由土地使用者与国土部门土地储备机构签订土地收购协议，对土地使用者补偿取得土地使用权费用后，解除土地出让合同，收回土地使用权；4、满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权；5、市、县（区）人民政府安排临时使用（如公共停车场、临时绿地等），待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发；临时使用土地的收益，归市、县（区）人民政府所有。《办法》所规定的责任为； 按本办法规定应纳入土地储备范围的国有土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批手续； 按本办法规定纳入土地储备范围的国有土地，除政府土地收购储备机构外，任何单位和个人均不得私自转让土地使用权及其地上建筑物，不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。原土地使用权人未按照合同交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处置地上建筑物的，土地收購储备机构有权责令原土地使用权人改正，原土地使用权人逾期不履行，有关部门不得办理审批登记手续。土地收购储备机构可要求原土地使用权人依法承担赔偿责任。

土地储备制度从本质上讲，不是为政府开辟新的“财路”，而是要通过“收购、开发储备”以达到出让条件来实现由政府控制城市建设用地总量，最终达到“适时、适当”调控房地产市场的目的

参考文献

【1】陆红生：《土地管理学总论》中国农业出版社

【2】欧阳安蛟.《土地储备制度创新及拓展完善》[J1].北京：经济出版社2002.

土地储备管理办法2018-1 篇4

第一章总则

第一条为规范土地储备行为，加强土地储备资金财务管理，根据《预算法》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于土地储备资金财务收支活动。

第三条本办法所称土地储备资金是指纳入国土资源部名录管理的土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。

第四条土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。第二章土地储备资金来源

第五条土地储备资金来源于下列渠道：

（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）发行地方政府债券筹集的土地储备资金；

（四）经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。

第六条财政部门根据土地储备的需要以及预算安排，及时下达用于土地储备的各项资金。

第七条土地储备专项债券的发行主体为省级人民政府。土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由土地储备机构专项用于土地储备，具体资金拨付、使用、预决算管理严格执行财政部、国土资源部关于地方政府土地储备专项债券管理的规定。第三章土地储备资金使用范围

第八条土地储备资金使用范围具体包括：

（一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

（二）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。储备土地的前期开发，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

（三）按照财政部关于规范土地储备和资金管理的规定需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。

（四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设等支出。第九条土地储备机构用于征地和拆迁补偿费用以及土地开发费用支出，应当严格按照国家规范国有土地使用权出让收支管理的有关规定执行。第四章土地储备相关资金管理

第十条土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

第十一条土地储备机构在持有储备土地期间，临时利用土地取得的零星收入（不含供应储备土地取得的全部土地出让收入，以下简称土地储备零星收入），包括下列范围：

（一）出租储备土地取得的收入；

（二）临时利用储备土地取得的收入；

（三）储备土地的地上建筑物及附着物残值变卖收入；

（四）其他收入。

第十二条土地储备零星收入全部缴入同级国库，纳入一般公共预算，实行“收支两条线”管理。

第十三条土地储备零星收入缴入同级国库时，填列政府收支分类科目103类“非税收入”07款“国有资源（资产）有偿使用收入”99项“其他国有资源（资产）有偿使用收入”科目。土地储备零星收入实行国库集中收缴，缴入同级国库的具体方式，按照省、自治区、直辖市、计划单列市财政部门规定执行。第五章土地储备资金收支预决算及绩效管理 第十四条土地储备机构应当于每年第三季度参照本土地储备计划，按宗地或项目编制下一土地储备资金收支项目预算草案，经主管部门审核后，报同级财政部门审定。其中：属于政府采购和政府购买服务范围的，应当按照规定分别编制政府采购和政府购买服务预算。

第十五条同级财政部门应当及时批复土地储备机构土地储备资金收支项目预算。第十六条土地储备机构应当严格按照同级财政部门批复的预算执行，并根据土地收购储备的工作进度，提出用款申请，经主管部门审核后，报同级财政部门审批，资金支付按照国库集中支付制度的有关规定执行。

第十七条土地储备资金收支项目预算确需调剂的，应当按照国家有关预算调剂的规定执行。

第十八条每年终了，土地储备机构应当按照同级财政部门规定，向主管部门报送土地储备资金收支项目决算草案，并详细提供宗地或项目支出情况，经主管部门审核后，报同级财政部门审核。

土地储备资金收支项目决算草案的审核，也可委托具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构实施。

第十九条土地储备机构从财政部门拨付的土地出让收入中安排用于征地和拆迁补偿、土地开发等的支出，按照支出性质，分别填列政府收支分类科目支出功能分类212类“城乡社区支出”08款“国有土地使用权出让收入及对应专项债务收入安排的支出” 01项“征地和拆迁补偿支出”和02项“土地开发支出”等相关科目。同时，分别填列支出经济分类科目310类“资本性支出”09款“土地补偿”、10款“安置补助”、11款“地上附着物和青苗补偿”、12款“拆迁补偿”，以及310类“资本性支出”05款“基础设施建设”支出科目。第二十条土地储备机构从国有土地收益基金收入中安排用于土地储备的支出，按照支出性质，分别填列政府收支分类科目支出功能分类212类“城乡社区支出”10款“国有土地收益基金及对应专项债务收入安排的支出” 01项“征地和拆迁补偿支出”和02项“土地开发支出”科目。同时，分别填列支出经济分类310类“资本性支出”09款“土地补偿”、10款“安置补助”、11款“地上附着物和青苗补偿”、12款“拆迁补偿”，以及310类“资本性支出”05款“基础设施建设”支出科目。第二十一条土地储备机构日常经费预决算管理，按照《预算法》和同级财政部门的规定执行。

第二十二条土地储备资金会计核算办法，按照财政部规定执行。具体办法由财政部另行制定。

第二十三条土地储备机构所在地财政部门会同国土资源主管部门应当组织实施对土地储备资金的绩效评价工作，按要求编制绩效目标，做好绩效目标执行监控，建立完善的绩效评价制度，并将绩效评价结果作为财政部门安排土地储备资金收支项目预算的依据。第六章监督检查

第二十四条各级财政、国土资源管理部门应当加强对土地储备资金使用情况、土地储备零星收入缴入国库情况以及土地储备机构执行会计核算制度、政府采购制度等的监督检查，确保土地储备资金专款专用，督促土地储备机构及时足额缴纳土地储备零星收入，努力提高土地储备资金管理效率。

第二十五条土地储备机构应当严格执行本办法规定，自觉接受财政部门、国土资源管理部门和审计机关的监督检查。

第二十六条任何单位和个人违反本办法规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究法律责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。各级财政部门、国土资源管理部门在土地储备资金审批、分配工作中，存在违反本办法及其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违纪行为的，按照《预算法》、《公务员法》、《行政监察法》、《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究相应责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。第七章附则

第二十七条各省、自治区、直辖市及计划单列市财政部门应当会同国土资源管理部门根据本办法，结合本地区实际情况，制定具体实施办法，并报财政部、国土资源部备案。

第二十八条本办法由财政部会同国土资源部负责解释。

邯郸市土地储备实施办法 篇5

【颁布部门】邯郸市人民政府 【法规文号】邯郸市人民政府第85号令

【颁布日期】2000-12-02 【实施日期】2000-12-02

【是否有效】 有效【效力级别】地方政府规章

【全文】 邯郸市土地储备实施办法

邯郸市人民政府第85号令

第一条 为盘活土地资产，优化土地资源配置，调控土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 邯郸市城市规划区范围内国有土地储备工作，适用本办法。

第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用等形式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源的行为。

第四条 邯郸市土地储备中心是市政府为实施土地储备而设立的具有独立法人地位的事业单位。

第五条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前报告市土地储备中心。

第六条 市土地储备中心应根据城市规划和计划、产业结构调整、市规划区土地的实际状况，制定土地储备计划。

第七条 下列国有土地应当进行储备：

(一)市规划区范围内的无主地；

(二)为政府代征的土地；

(三)土地使用期限已满被依法收回的土地；

(四)被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；

(五)依法没收的土地；

(六)因单位解散、撤销、破产、搬迁、产业结构调整或者其他原因而调整出的原划拨的国有土地；

(七)以出让方式取得土地使用权后在法定期限未能如期开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；

(八)因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；

(九)土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；

(十)其他需要进行储备的国有土地。

根据城市规划和土地利用总体规划，需要储备集体土地的，应依法办理土地征用手续。

第八条 市规划区范围内的原划拨土地使用权凡符合收购条件的，应当进入土地储备库，不得擅自转让土地使用权。

第九条 无主地、为政府代征的土地和依法没收、收回的土地，直接由市土地储备中心进行土地储备。

除前款规定外需要储备的土地，由市土地储备中心按照本办法的规定进行收购。

第十条 土地收购应遵守下列程序：

(一)制定收购方案。市规划区范围内凡符合本办法规定收购条件的国有土地，由市土地储备中心制订收购方案。

(二)权属核查。市土地储备中心对拟收购地块的地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查。土地、房管、规划等部门应积极配合，提供有关情况。

(三)征询意见。市土地储备中心根据收购方案和实际调查的情况，向市规划等部门征求意见，明确规划条件。

(四)费用测算。市土地储备中心根据查询意见结果，委托土地评估机构进行土地收购补偿费用的评估测算；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。

(五)方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，将收购方案报市政府审批。

(六)签订合同。收购方案批准后，原为企事业单位用地的，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。属城市居民成片拆迁的，按《邯郸市城市拆迁管理条例》等有关法律、法规的规定执行。

(七)收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地 置换的，进行土地置换的差价结算。

(八)权属变更。原土地使用权人与市土地储备中心共同向市土地、房产、规划等部门申请办理有关变更登记手续。

(九)交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。

第十一条 实施土地收购时土地使用权人必须提供下列资料：

(一)土地收购申请书；

(二)土地使用者合法证明；

(三)国有资产产权登记证明；

(四)营业执照；

(五)土地使用权合法凭证；

(六)房屋所有权合法凭证；

(七)土地平面图；

(八)主管部门意见；

(九)其他需要提交的资料。

第十二条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：

(一)收购土地的位置、面积、用途及权属依据；

(二)土地收购补偿费用及其支付方式和期限；

(三)交付土地的期限和方式；

(四)双方约定的其他权利义务；

(五)违约责任；

(六)纠纷的处理。

第十三条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。

第十四条 实施收购的土地，如果是以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起自动失效。

第十五条 土地收购补偿费通过以下方式确定：

(一)出让土地。根据收回土地使用权时的剩余年限及地上建筑物、附着物情况，经评估确认后，确定补偿标准；

(二)划拨土地。按照经确认的评估地价的60%以下给予补偿；地上建筑物、附着物的补偿按照具有评估资格的评估机构评估的价值计算。

第十六条 市土地储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：

(一)前期开发。市土地储备中心在储备土地出让前，需要进行开发的，可委托市地产开发总公司完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。

(二)土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押，在规划许可条件下，可改变用途。

第十七条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用

途及地上建筑物及附属物拆迁的，市土地储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，到有关部门办理审批或登记手续。

第十八条 需要用地的单位和个人，储备土地能满足建设要求的，应当首先申请使用国有储备土地。第十九条 市土地储备中心应将储备土地的信息定期向社会公布，有计划地将储备土地投入土地市场。第二十条 储备土地使用权的供应，除依法需要划拨的以外，其余土地一律实行有偿使用，主要供地方式为招标或拍卖，由市土地行政管理部门依法组织实施。

第二十一条 土地储备资本金由市财政拨款，不足部分可申请银行贷款，专款专用。

储备土地的出租、出让等收益缴入财政专户，由市政府依法决定资金用途。

第二十二条 土地储备资金运作受市财政部门的指导与监督。

第二十三条 市土地储备中心未按土地收购合同的约定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同。

原土地使用权人应当全面履行土地使用权收购合同。原土地使用权人未按合同约定交付土地及地上建筑物的，市土地储备中心有权要求原土地使用权人继续履行合同，并可要求原土地使用权人赔偿经济损失。有关履行土地收购合同过程中发生的纠纷，争议双方可依法向人民法院提起诉讼。

第二十四条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失的；利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物的，给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地储备管理办法2018-1 篇6

【上海市长韩正】《上海市土地储备办法》已经2004年6月7日市政府第41次常务会议通过，现予发布，自2004年8月1日起施行。

上载时间:2004-7-26 11:54:43文章来源:上海市政府网

上海市土地储备办法

上海市人民政府令

第25号

《上海市土地储备办法》已经2004年6月7日市政府第41次常务会议通过，现予发布，自2004年8月1日起施行。

市长 韩正

二○○四年六月九日

上海市土地储备办法

（2004年6月9日上海市人民政府令第25号发布）

第一条（目的和依据）

为了加强政府对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等规定，结合本市实际情况，制订本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域内的土地储备，适用本办法。

第三条（定义）

本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

第四条（管理部门）

市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。

市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划

执行情况的日常监督管理。

市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。

第五条（储备机构）

市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。

经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。

第六条（储备范围）

下列土地应当纳入土地储备范围：

（一）滩涂围垦成陆并经验收合格的土地；

（二）拟转为经营性建设用地的原国有农用地；

（三）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；

（四）拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；

（五）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；

（六）市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

第七条（储备分工）

本办法第六条第（一）、（二）、（六）项所列的土地，由市土地储备中心负责储备；其他各项所列的土地，由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。

经市政府批准的专门机构，在相关批准文件规定的区域范围内实施土地储备。

第八条（储备计划）

本市的土地储备计划应当与国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用计划以及明后年的土地供应计划相衔接。

市房地资源局应当会同市发展改革委员会等有关部门，在每年第四季度组织编制下的土地储备计划，经市土地管理工作领导小组审核批准后分解下达。

第九条（储备地块的立项、规划和用地手续）

土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向投资主管部门办理储备地块的前期开发立项手续。

储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向规划、土地管理部门申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征用农村集体所有土地的，由土地管理部门按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。

建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。

第十条（储备地块的补偿安置）

土地储备涉及房屋拆迁、征用农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。

土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。

第十一条（储备地块的基础性建设）

储备地块有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，土地储备机构可以在完成该地块上建筑物、构筑物和其他附着物的拆除，并经投资、规划、建设管理部门批准后，按照规划要求实施基础性建设。

储备地块的前期开发立项批准前，已有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，投资、规划管理部门应当在批准前期开发立项和建设用地规划许可证时，一并审批储备地块的基础性建设。

第十二条（储备地块的权属证明）

土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回。第十三条（储备地块的临时利用）

经规划管理部门批准，土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块。

储备地块的临时利用不得影响市容环境，不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。

市和区（县）土地储备机构不得兼营除临时利用储备土地以外的其他经营性业务。

第十四条（储备信息统计）

市房地资源局应当建立土地储备信息统计制度。

土地储备机构应当每季度将储备土地的面积、数量、坐落、收购补偿价格、基础性建设情况、临时利用情况等相关信息，报送市房地资源局。

第十五条（储备地块的供应）

土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。

储备地块的出让工作，由市或者区（县）土地管理部门会同投资、规划等管理部门和土地储备机构，按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定和土地利用计划组织实施。

第十六条（资金管理）

储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。

土地储备专项资金的设立、使用和管理办法，由市财政局会同市房地资源局另行规定。

第十七条（监督检查）

市和区（县）土地管理部门应当定期检查本市土地储备计划的执行情况。财政、审计部门应当对土地储备的成本开支和土地储备机构的财务状况定期进行核查、审计，审计结果应当报送市土地管理工作领导小组。

第十八条（违法行为的处理）

土地储备机构的工作人员贪污、贿赂、挪用公款或者利用职权为自己和他人谋取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。第十九条（具体应用解释）

本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。

第二十条（施行日期）

本办法自2004年8月1日起施行。

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土地储备管理办法2018-1 篇7

1 土地资源储备和土地储备制度概念

土地储备, 英文称为Land Banking或者Public Land Banking, 是指政府按照相关法律法规的规定, 根据市场需求、城市建设规划和土地利用总体规划的要求, 综合运用法律的、行政的和经济的手段, 对依法征用、收回、收购、置换的土地进行储备或对其进行前期开发后再储备的行为。其目的是为了扭转分散、多头供地的局面, 使政府成为平衡土地市场供需的主导力量[2]。

土地储备制度是指由政府授权或委托的土地储备机构, 依照法定程序, 通过收回、收购、置换、征用和转制等方式从土地使用者手中把分散的土地集中到政府手中, 再由政府或其委托的机构对集中后的土地进行前期开发、整理, 并根据政府年度土地供给计划将开发好的土地投入到市场中, 以实现地区土地供给平衡的一种土地管理制度[3]。土地储备制度具备以下特征: (1) 整体性。土地储备制度的运行分收购、整理、储备、出让4个环节, 这4个环节是通过产权和资金紧密联合在一起的, 成为一条完整的循环链。不论其中哪个环节出现了问题, 整个链条都会受影响, 即土地储备制度的正常运作就会受影响, 作用不能正常发挥。 (2) 行政性。土地储备制度无论从土地储备的主体还是从其运作方式都具有相当明显的行政性。 (3) 计划性。土地储备制度是土地储备机构依据地区土地供需情况进行的一项有计划的土地收购储备行为, 在完成前期收购、储备、开发后, 应根据地区土地市场供需情况, 有计划地把储备好的土地推向土地市场等待出让或出租。

2 我国土地资源储备制度

我国土地资源储备制度发展经过起步阶段、推广阶段和当前的全面发展阶段3个阶段。土地资源储备制度的运行模式大致可以分市场主导型、政府主导型和行政指导与市场相结合型3种模式[4]。

2.1 我国土地资源储备制度发展阶段

(1) 起步阶段。1996年8月, 上海市土地发展中心成立, 标志着我国开始正式建立城市土地资源储备制度。该制度的主要出发点是盘活城市存量土地, 优化土地资源配置, 加强政府对土地资源的宏观调控能力。不久后杭州市、青岛市等城市相继成立了土地储备机构, 开始对城市土地资源储备制度进行理论研究和实践探索, 并尝试出台相关的地方性法规。

(2) 推广阶段。在1999年全国集约用地市长研讨班上, 杭州的土地储备制度建设成果和经验引起了非常强烈的反映。同年6月, 国土资源部通过内部转发文件的形式开始向全国范围介绍杭州市和青岛市的土地储备运行经验, 之后武汉等城市相继成立牛地储备机构。

(3) 全面发展阶段。2011年4月《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》下发, 文件对各级地方政府应尝试建立土地收购储备制度做出了明确的要求。在国务院和国土资源部的推动下, 各地积极开展城市土地储备工作, 各级储备机构在全国范围内遍地开花。

2.2 我国土地资源储备制度运行模式

2.2.1 市场主导型—以上海市为例

由于上海市城市规模和土地价格在全国排在前列, 政府垄断土地一级市场的经济能力不足, 加之上海市土地资源市场竞争意识较强, 选择以市场为主导的土地资源储备模式, 可以充分发挥市场配置土地资源的机制。具体模式为:上海市土地发展中心在取得土地后只负责对土地进行适当的基础设施配套建设, 然后由土地管理部门将其推向市场进行出让。从土地收购储备的机制设计上看是这单一土地储备结构模式, 即土地发展中心参与负责土地收购储备的整个流程, 并建立市、区两级, 以市一级为主导的土地储备网络体系。这种模式的资金来源一般来源于财政拨款、银行贷款、土地收购补偿费、前期开发费的返还及土地出让后的收益等。

2.2.2 政府主导型—以杭州市为例

杭州市城市面积和土地市场规模相对较小, 加之经济发展很快, 政府实力较强, 为其建立以政府为主导的土地储备模式奠定了坚实的基础。杭州市土地储备运作基本模式为以政府为主导的基础上充分发挥市场在土地资源配置中的作用, 以达到行政主导和市场运作相结合的目的[5]。杭州市的土地储备中心由土地收购储备委员会和土地储备机构两部分构成, 属于双结构模式。土地收购储备委员会主要职能是制定土地储备和出让年度计划和相关政策、协调相关部门关系、监督资金到位和运转情况以及监管国有土地资产的运作等。杭州市政府明文规定杭州市区范围内所有存量土地都必须纳入土地储备体系当中, 并由政府统一收购和储备, 再经过土地储备中心前期开发成为“熟地”后统一推向市场进行出让[6]。

2.2.3 行政指导与市场相结合型—以武汉市为例

武汉市城市规模处于上海市和杭州市之间, 政府想要完全垄断土地一级市场困难较大, 但要完全交给市场也不太现实, 因此其选择了行政指导和市场相结合的模式。武汉市土地储备在实践的过程中逐渐形成了以土地整理储备供应中心和土地交易中心为核心, 以土地储备制度和土地交易许可制度为支撑, 以市场为纽带的运作机制, 形成了土地收购储备、开发和交易相结合的管理体系。武汉市土地储备模式的特点是交易许可和先买权的使用。交易许可是指土地使用者需提交交易申请, 在该申请获得批准的情况下, 土地使用者才可进行土地交易;先买权是指政府可以优先购买土地作为储备用地。

3 我国海域资源储备管理现状

3.1 我国实行海域资源储备管理的现实需求

3.1.1 强化政府对海域使用权市场宏观调控的需要

随着海域使用权市场的不断发育和完善, 通过市场机制取得海域使用权已成为我国海域使用权出让的重要方式。由于海域使用权市场具有和土地使用权市场同样的逐利特征, 一些企业财团可能会凭借强大的资金势力, 囤积大规模的海域使用权, 炒作海域使用权, 从中牟利, 从而扭曲海域使用权市场, 影响海域资源正常的开发利用秩序。为此, 必须建立政府主导的海域资源储备机制, 依据海洋功能区划、海域使用规划和海域使用权市场需求, 分功能用途、分类型、有计划、有步骤地向市场推出海域使用权, 有效控制海域使用权一级市场的供给总量, 调控海域使用权二级市场的发展方向, 避免海域使用权市场价格的大幅度波动, 促进海域使用权市场的健康发展。

3.1.2 盘活海域资源存量, 优化海域资源配置的需要

根据我国海域使用相关的法律法规规定, 不同用途的海域使用权使用期限各不相同, 最多的建设工程用海为50年。海域使用权到期不办理续期申请的海域, 需要收回海域使用权, 重新出让。历史上的许多盐业用海, 由于海盐生产工艺的改进和市场需求的波动, 许多盐田被废弃或使用效益极低。一些养殖用海也因长期淤积或环境恶化而废弃, 使用效益极低。另外, 由海域使用权出让产生的一些边角海域也长期闲置。以上海域资源存量在一些区域规模可观, 严重阻碍着海域资源开发利用进程和海洋经济发展速度与质量。为此, 必须建立政府主导的海域资源储备机制, 将使用权到期海域收回储备, 将废弃低效盐田收购储备, 将废弃、低效养殖用海置换并整治修复, 将分散闲置的海域通过置换规整。在此基础上, 建立基于海洋功能区划的分级分类海域储备数据库, 由政府统一规划、统一整理, 统一出让, 盘活海域资源存量, 优化海域资源配置。

3.1.3 进一步完善海域使用权市场机制的需要

早在2002年财政部和国家海洋局就联合发文, 要求海域市场需求较大、海域开发利用程度较高的地区要有计划地开展海域使用权招标、拍卖、挂牌出让工作, 探索海域使用权出让的市场运作机制。至现在一些地区海域使用权市场初步完备, 但是还有很多地方海域使用权市场仍存在很多问题。其中主要原因之一就是海域资源储备能力不足, 缺乏专门从事海域资源储备、交易的组织机构, 不能保证海域使用权交易的公开、公平和公正等市场经济原则。为此, 必须建立海域资源储备机制, 以政府储备的海域资源公开、公平、公正招标、拍卖、挂牌出让等活动规范海域使用权一级市场的交易机制, 引导和培育海域使用权二级市场的健康发展。

3.1.4 优化海域海岸带整治修复工作机制的需要

从2010年起国家利用海域使用金返还支持地方开展海域海岸带综合整治工作, 至2014年, 财政部和国家海洋局共批准了海域海岸带整治修复项目74个, 使用中央分成海域使用金16.75亿元。这些海域海岸带整治修复项目的实施对改善我国海域海岸带资源环境状况具有重要的作用, 一些海域通过综合整治修复, 海域环境大为改善, 海域使用价值飙升, 效果十分明显。但是这些项目在执行过程中, 没有专门负责项目执行的部门机构, 多依托地方海洋管理部门。形成地方海洋行政主管部门既是项目执行的主体, 也是项目执行的监管者, 导致项目执行过程中, 责任分工不清, 工作机制不畅, 很多项目不能按照计划进度执行, 地方配套经费额度普遍偏低, 甚至缺失等问题。因此, 必须创建海域资源整治储备机制, 由海域资源整治储备机构专门负责海域海岸带整治修复项目的执行工作, 以优化海域海岸带整治修复工作机制。

3.2 我国海域资源储备管理的发展现状

近十年来的沿海开发热潮驱动了建设用海的大量需求, 为协调好不同行业用海的关系, 保证重大建设项目用海需求, 我国一些地区正在探索开展海域资源储备管理工作, 试图通过对海域资源“统一规划、统一储备、统一配置”来整合盘活海域资源, 实现国有海域资源的优化配置和保值增值。从2010年开始, 福建省漳州市漳浦县, 江苏省南通市、浙江省舟山市、福建省莆田市等一些沿海地区目前相继成立了海域资源储备机构, 通过收回、收购、置换、新开发等方式对规划开发利用的海域、无居民海岛进行储备, 并建立了海域海岛储备数据库。由海域资源储备机构将储备的海域、无居民海岛使用权以招标、拍卖和挂牌出让的方式有计划地推向市场。江苏省南通市、福建省东山县、浙江省象山县等政府为此还专门出台了海域储备管理相关办法。

2010年, 福建省莆田市参照林权改革和土地储备管理的方法, 从养殖用海海域收储入手, 在涵江区、秀屿区尝试收储海域2 000 hm2。这是我国海域资源储备范围、方式、程序和资金来源等方面的第一次实践探索。2013年1月, 浙江省第一宗公开招标拍卖挂牌的建设用围填海政府储备项目海域使用权在象山县出让成功。该项目是象山县海洋与渔业局组织实施的鹤浦镇盘基塘1号宗海, 中国功效集团 (宁波) 海洋经济发展有限公司以2 536万元的成交价竞得该宗海域使用权。2013年12月, 象山县海洋与渔业局又对1宗面积19.503 8 hm2的海域提出海域储备申请, 呈报浙江省海洋与渔业厅审批。2014年2月, 南通市海域储备中心完成腰沙海域面积496.5 hm2渔业用海的储备和超过2 670 hm2建设用海域的储备。

3.3 我国海域资源储备管理工作存在的问题

海域资源储备管理制度在我国正处于萌芽发展阶段, 沿海各地都在探索可行的实施方法。由于我国现行的社会制度和对海域资源价值认识的不足, 海域资源储备管理工作中仍存在着许多问题: (1) 海域资源储备机构职能定位不明确。目前, 许多地方虽然明确了海域储备管理机构的职责, 但海域资源储备机构职能定位上仍不明确, 有些地方直接挂靠海洋行政管理部门、有些地方单独设立事业单位, 还有些地方按照国有企业管理。 (2) 海域资源储备管理人才短缺。由于海域资源储备管理是一种新工作领域, 加上海域资源储备管理工作内容复杂繁多, 既涉及海域资源测量收储, 又涉及海域资源工程整治, 还涉及海域资源价值评估与市场出让, 这种专业知识全面, 专业技能突出的复合型人才当前极为短缺。 (3) 海域资源储备管理运行机制有待完善。一些地方虽然已经尝试海域资源储备管理工作, 但由于海域资源收储、整治修复与管理需要大量的资金投入, 地方政府财政投入有限, 海域使用权抵押贷款只有少数金融机构认同, 融资难度较大。 (4) 海域资源储备管理国家政策引导不足。虽然一些地方政府开展了海域资源储备管理的工作尝试, 但创建一种新的海域资源管理制度需要人才、资金、设施等多方面的投入, 现行的海域使用管理制度在某些方面仍有掣肘, 需要国家从宏观上对海域资源储备管理制度予以引导和扶持。

4 土地资源储备制度对海域资源储备管理的启示

海域资源和土地资源具有很多相似特征, 土地资源的许多管理思路在海域资源管理中值得借鉴, 但海域资源也存在一些自身特征。因此, 海域资源储备管理可在土地资源储备管理制度的启发下, 构建如下管理环节。

(1) 以海域海岸带整治修复工作为契机, 构建海域资源整治储备中心。以国家海域海岸带整治修复工作契机, 构建市级海域资源整治储备 (交易) 中心, 将海域海岸带整治修复项目执行交给海域资源整治储备 (交易) 中心, 由其专门负责海域海岸带整治修复项目的执行工作, 达到执行和监管工作的分离。海域资源整治储备 (交易) 中心可凭借自身的海域资源储备职能, 将亟须整治修复的海域, 纳入国家海域整治修复工作计划, 将整治完备可供开发利用的海域资源纳入海域资源储备数据库, 按计划推向市场, 同时可将海域使用权出让的部分收益, 投入到海域海岸带整治修复项目, 弥补地方配套经费不足的问题, 以理顺目前我国的海域资源整治修复储备机制。

(2) 实行海域资源的分类多途径储备。按照海洋功能区划对海域空间的用途管制要求, 对海域资源实行分类储备。在农渔业功能区, 依据海域资源的开发适宜性, 可分农业围垦海域、围海海域、底播养殖海域、浮筏海域等进行分类储备。在交通运输功能区, 可依据深水岸线资源的承载能力大小, 进行分级储备。在工业与城镇建设功能区, 根据围填海造地适宜区域规模、形状、分布及其资源环境影响等条件, 进行分区储备。以上各类海域资源的储备途径包括: (1) 海域使用期限届满, 被依法收回; (2) 闲置海域, 依法收回; (3) 为实施海域功能区划需要调整使用的海域; (4) 取得海域使用权后无力继续开发, 又不具备转让条件的海域; (5) 为公共利益或实施海域功能区划需要进行储备的海域; (6) 其他需要储备的海域。

(3) 完善海域资源使用价值评估和有偿使用制度。从海域资源资产及其开发利用收益层面开展海域资源的价值评估, 建立海域资源价值评估机制, 既能核算海域资源的资产价值, 又能实现对海域资源开发利用价值的经济评估。海域资源价值评估为海域资源使用权的市场招标、拍卖、挂牌出让等一级市场的完善提供技术保障, 同时也可为海域资源使用权出租、抵押、入股等二级市场的发育壮大提供基本的价格确定机制, 实现海域资源的市场配置与优化, 保证海域资源储备制度的落实[7]。

(4) 实施有计划地海域资源储备与供给制度。海域资源储备是应依据地区海域资源开发利用实际情况进行有计划的收购储备。在完成前期收购、储备、开发后, 应根据海域开发现状、海域资源市场供需情况等, 有计划地把储备好的海域资源推向市场, 通过招标、挂牌、拍卖等方式出让。保证海域流转的市场化程度。海域资源储备应该以海洋功能区划与各类规划为依据, 协调好各类用海的分配, 使政府更有效地对市场进行宏观调控。

摘要：文章在详细剖析土地资源储备与土地资源储备制度概念内涵、我国土地储备制度发展过程及其主要土地储备模式的基础上, 分析了我国实行海域资源储备管理的现实需求、发展现状及其存在的主要问题, 并以土地资源储备管理为启迪, 提出构建海域资源整治储备中心、实行海域资源的分类多途径储备、完善海域资源价值评估与有偿使用制度等海域资源储备管理思路。

关键词：土地资源储备,海域资源储备,管理,启示

参考文献

[1]陈书全.海域资源市场化管理的问题与对策研究[J].山东社会科学, 2012 (5) :36-41.

[2]杨璘杰, 林坚, 李昕.国外土地储备制度及借鉴[J].中国土地, 2002 (5) :36-39.

[3]张宏斌, 贾生华.城市土地储备制度的功能定位及其实现机制[J].城市规划, 2000 (8) :17-20.

[4]冯昌中, 宋佳波, 曾尊固.社会主义市场经济条件下的土地储备及其模式选择[J].地理科学, 2002, 22 (3) :288-293.

[5]李植斌.城市土地储备制度的模式及其固定功能[J].同济大学学报:社会科学版, 2002, 13 (3) :44-48.

[6]李宁.完善我国城市土地储备制度的研究[D].南昌:南昌大学, 2010.

土地储备管理办法2018-1 篇8

湖北省农村信用社土地储备贷款管理办法

第一章

总

则

第一条 为加强湖北省农村信用社（以下简称农信社）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备贷款，是指农信社向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

第三条 农信社发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。

第二章

贷款对象和条件

第四条

贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件：

（一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；

（二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；

（三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；

（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；

（五）取得贷款卡并在农信社开立基本存款账户或一般存款账户；

（六）农信社规定的其他条件。

第五条

贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件：

（一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；

（二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准；

（三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；

（四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；

（五）能够提供符合省联社贷款担保制度规定的担保；

（六）农信社规定的其它条件。

第三章

贷款用途、方式、期限和利率

第六条

贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。

（一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。

（二）新增城市建设用地开发。在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让的土地开发行为。

第七条

土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。以政府储备土地设定抵押的，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权程序执行。

土地储备贷款采取保证方式发放的，保证人应当符合《湖北省农村信用社贷款保证担保管理办法》规定的条件。

农信社不得接受国家机关作为贷款保证人，不得接受各类财政性资金为贷款提供的担保。第八条

土地储备贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。

第四章

操作流程

第九条 借款申请。借款人应出具书面申请，并提供以下资料：

（一）已办理年检手续的事业法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人授权委托书及其他有关资料。

（二）从事土地一级开发的有效批件，如政府批准设立土地储备机构的文件。

（三）经有权部门核准的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）及近期财务报表。

（四）拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。

（五）土地收购、征用合法性资料：收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提供政府对征地方案和农用地转用方案的批复。

贷款申请时未取得合法性资料的，应提供办理情况和取得计划。

（六）持有财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。

（七）自筹资金来源和已投入资金的证明资料。

（八）符合省联社贷款担保制度规定的贷款保证人或抵质押物资料。

（九）拟收购的储备土地已落实意向受让方的，提交有关协议。

（十）农信社要求提供的其他资料。

第十条 贷款调查。农信社受理申请后，对贷款的合法性、安全性和效益性进行调查。

（一）贷款合法性调查。贷款合法性调查主要包括以下内容：

1．借款人是否为合规的土地储备机构；

2．土地收购、征用及前期开发的合法性资料和批件是否有效以及办理情况；

3.土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划；

4.其他与贷款安全有关的合法性内容。

（二）贷款安全性调查。贷款安全性调查主要包括以下内容：

1.国家宏观调控政策、城市所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况；

2.城市房地产市场发展现状，土地供需状况、土地价格走势以及本项目土地开发的可行性；

3.借款人对外借款余额、还本付息情况及信用记录； 4.自筹资金来源和落实情况；

5.土地储备机构资金运作模式及其对贷款安全的影响； 6.已经落实受让方的，其缴纳土地出让金的付款方式、付款期限长短对贷款安全的影响； 7.保证人的担保能力，抵质押物的权属及变现能力，以未交清土地出让金的土地使用权设定抵押的，应调查拍卖所得价款扣除未缴纳的土地出让金后的价值；

8.农信社要求调查的其他内容。

（三）贷款效益性调查。贷款效益性调查主要包括以下内容：

1.根据拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境、市场需求等方面，预测土地出让的市场前景；

2.根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途及合理的出让价格测算可出让土地数量及可实现的收益；

3.测算拟开发土地成本和综合收益，评估其还本付息和抗风险能力；

4.贷款给农信社带来的综合效益； 5.农信社要求调查的其他内容。

第十一条

贷款审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途是否符合国家土地储备政策；贷款金额、期限是否与借款人还款能力相符等。

第十二条

贷款审批。土地储备贷款按农信社贷款审批权限进行审批，贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。

第十三条

签订合同。经审批同意后，农信社应与借款人签订借款合同和有关担保合同。

第十四条

办理登记。合同签订后，贷款方式为抵押担保的，农信社应当按照《湖北省农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定办理抵押登记手续。第十五条

贷款发放。在合同生效并具备提款条件后，方可发放贷款。贷款发放时，农信社应将款项直接划入借款人在农信社开立的土地储备资金账户中。

第十六条 贷后管理。土地储备贷款的贷后管理参照《湖北省农村信用社房地产开发贷款管理办法》实施项目监管负责制、资金封闭管理制及贷后检查管理制。

土地储备贷款实行专户管理，专户管理主要包括以下内容：

（一）借款人应在农信社开立土地储备资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人将资本金、自筹资金和农信社借款资金存入专户。借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由农信社逐笔监督，保证专款专用。

（二）土地出让收入按约定比例存入土地储备资金专户，确保还贷资金来源落实。土地出让收入由财政先收后返的，农信社应尽量要求城市财政部门在农信社开立土地有偿使用收入财政专户，接受农信社监督。

第五章

风险控制

第十七条

对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，农信社应积极予以支持。

第十八条

农信社对资本金没有到位或资本金严重不足、管理不规范及以任何形式为第三方提供担保的借款人不得发放土地储备贷款。

第十九条

农信社应对储备土地进行严格的评估，保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议。

第二十条

土地储备贷款发放后，要加强土地收储资金的管理，防止资金被挤占挪用，要警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还农信社贷款。

土地出让收入存入土地储备专户的资金不得用于与储备无关的其他用途。

第二十一条

土地储备贷款应主要以土地出让收入及借款人其他收入作为还款来源。

第二十二条

土地储备贷款一般不得办理借新还旧，对已经逾期的土地储备贷款要尽快组织清收。

第二十三条 为了规避土地拍卖变现和借款偿还期限不确定的风险，农信社在借款合同中除了要明确合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确土地拍卖变现后，应及时优先偿还贷款的金额或一定比例的金额不受贷款期限的约束。

第二十四条

农信社应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发展状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策并进行研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第二十五条

建立贷款早期预警制度，发生下列情形之一的，农信社应要求借款人按合同约定限时改正、提前还款、提供有效担保或停止发放贷款：

（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；

（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，使土地出让收入不能及时存入专户的；

（三）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的；

（四）借款人在近期内土地出让情况和出让价格不理想，不能保证合理收益，又没有其他还款来源的；

（五）借款人改变贷款用途的；

（六）在贷款偿还前出让或采取其他方式处置已抵押给农信社的抵押物时，借款人未事先通知农信社的；

（七）出让已抵押给农信社的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未及时归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；

（八）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；

（九）借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的；

（十）其他导致贷款风险增加的情况。

第六章

附

则

第二十六条

本办法由湖北省农村信用社联合社负责解释、修订。

第二十七条