土地储备和一级开发流程

土地储备和一级开发流程（共4篇）

土地储备和一级开发流程 篇1

土地储备和一级开发流程70 一级储备

时间：2016-02-04 热度： 69℃ 作者：

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话题：一级储备

申请书

会议纪要

申请报告

房屋

北京房地产一级开发程序流程

一、土地一级开发的概念

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备和一级开发（土地储备开发）是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并通过组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地储备开发计划

1、编制原则：

土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、土地利用计划、土地供应计划编制。

2、编制单位：

由市国土资源局（以下简称国土局）会同发展和改革委员会（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

3、编制程序：

（1）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（2）市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队。

（3）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（4）市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。

（5）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改 委共同报市政府批准。

三、土地一级开发的实施方式

根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。

目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。

另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。四、一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；

3、协议出让土地首次转让土地使用权的；

4、政府规定的其他土地使用权交易；

5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、土地一级开发成本和收益

（一）成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财 政和土地主管部门核准的其它支出。

（二）收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。六、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土资源局（以下简称国土局）、发展改革委（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

5、交通主要负责交通评价批复工作。

6、环保主要负责环境评价批复工作。七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。

6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整（简称“三通一平”）及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。

9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

八、土地一级开发一般工作程序

（一）确定土地一级开发项目

1、土地一级开发项目来源：（1）土地储备计划；（2）市政府批准的重点项目；（3）市、区储备申报；（4）市属国有企业申报。

2、项目确定的主要原则：（1）项目实施的必要性；

（2）结合库存分析新增量的合理性；（3）项目本身是否具备启动条件。

3、政府主管部门：

市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）

4、项目确定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局 提出土地一级开发申请；

（2）由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定；

（3）市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商；需要取得拆迁补偿数据，需要进行拆迁摸底；需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。时间就很难得到保证；（4）由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。通常需要1个半月的时间；

（5）市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发；

5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案

（1）项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）；（2）投资测算（成本测算）；

（3）工作计划（工作内容、开发周期等）；（4）收益分析（资金平衡测算）。

6、办理时间：

整个项目确定过程（从实施方案储备分中心初审到上市政联席会）原则上需要8周的时间。

（二）确定一级开发单位

1、政府主管部门： 市国土局、市建委等部门

2、确定开发单位流程：

（1）市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；（2）下达土地一级开发批复； 土地储备和一级开发流程70_一级储备（3）签订土地一级开发合同。

3、办理时间：

整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。

（三）办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；

（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。

2、政府主管部门：

市规委基础设施处、市交通委员会

3、交通评价文件审批：

委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

4、办理时间：

由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。

（四）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。

1、办理避让古树名木措施审批意见（1）政府主管部门： 市园林局监督检查处（2）审查标准：

①申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

②凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚； ③树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。（3）所需文件资料：

①北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，（申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章））； ②规划意见书及附图；

③避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。

2、办理古树名木移植许可（1）政府主管部门： 市园林局城市绿化处（2）审查标准：

①是否属于因特殊情况必须移植的； ②古树名木移植方案是否符合要求；

③申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效； ④如举行听证的，符合听证笔录的要求。（3）所需文件资料：

①北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)； ②北京市园林局绿地指标审核签图意见； ③规划意见书及附图； ④项目工程树位平面图，在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； ⑤古树名木移植方案。

3、办理时间：

《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。

（五）办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、环境评价文件的类别及适用项目：

（1）环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；

（2）环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；（3）环境影响报告表，适用于其他项目。

2、政府主管部门：

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。

3、审查标准：

（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；（2）符合国家产业政策；

（3）符合城市功能区划和环境保护规划；

（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求；

（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施；

（10）能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；（11）《离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定；

（12）地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；（13）产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

（14）轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。

4、所需文件资料：

（1）加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；（2）环境影响评价文件；

（3）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）

（4）项目用地预审意见；（5）土地一级开发批复。

5、办理时间：

环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为：报告书60日、报告表30日、登记表15日。

（六）办理规划意见书

1、政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）

2、审查标准：（1）实体审查

①符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）；

②新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件)；

③自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。（2）形式审查

①环保部门批准的环境影响评价文件。

②无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见； ③广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；（3）所需文件资料： ①申请书； ②用地说明书；

③地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面设计图1份； ⑤环评、交评审批意见；

⑥普测或钉柱成果报告书（电子版）；

⑦地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）； ⑧一级开发批复；

⑨产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

⑩迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见； ?其他材料。

4、办理时间：

办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。

（七）办理土地一级项目立项核准

1、政府主管部门：

先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。

2、审查标准：（1）项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；（2）项目符合国家法律法规；

（3）项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；（4）项目符合国家宏观调控政策；（5）地区布局合理；

（6）主要产品未对国内市场形成垄断；（7）未影响我国经济安全；（8）合理开发并有效利用了资源；

（9）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

（10）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；（11）房地产企业开发资质证明文件； 土地储备和一级开发流程70_一级储备

（12）项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。

3、所需文件资料：

（1）由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

（2）一级开发批复；（3）项目用地预审意见；（4）征地补偿安置初步协议；（5）法人资格证书（开发企业）；

（6）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；（7）环评、交评审批意见；（8）其他材料。

4、办理时间： 申报项目立项核准。工作时限约为20个工作日。

（八）取得征地批复(实施征地)

1、政府主管部门：

新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。

2、所需文件资料：（1）新增建设用地申请；（2）《规划意见书》及附图；（3）钉柱测量成果报告书；（4）一级开发项目立项核准文件；（5）征地补偿安置协议书；

（6）一级开发批复和建设项目用地预审意见；（7）拟占用土地1：1万土地利用现状图；（8）补充耕地位置图；

（9）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；（10）建设项目总平面图或线形工程平面图；

（11）一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；（12）（占）地情况调查表；

（13）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；

（14）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。

3、实施流程

由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。这一过程有两点需加以说明:（1）正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证；

（2）在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。

4、办理时间：

从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至少要2个月。

（九）实施征收拆迁

1、国有土地征收（1）适用范围: 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。征收项目应符合下列情形之一： ① 国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文 物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； ④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要； ⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部门：

区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心（3）基本流程

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于印发<北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>的通知》（京政发[2011]27号）的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下： ①建设单位提出申请 为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。②发布暂停公告

对符合房屋征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。③组织选择评估公司

房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处(乡镇人民政府)组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定；若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。④完成前期事务性工作

对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人

应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。

⑤制定并发布征收补偿方案

房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后，在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑥风险评估

区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。⑦征收补偿资金管理

在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当设立房屋征收与补偿资金专用帐户，明确征收项目补偿资金的总额、来源，按照房屋征收与补偿方案确定的项目进度将补偿资金拨付到专用账户上，按规定使用。⑧做出征收决定 区、县人民政府依据《征补条例》的规定，履行了上述程序后方可作出房屋征收决定，并及时在征收范围内公告。公告应当载明征收补偿方案、征收范围、实施单位、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。区、县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。⑨做出征收补偿决定，当事人可提出复议或诉讼

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。⑩申请法院强制执行 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法申请人民法院强制执行。?搬迁

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区、县人民政府对被征收人给 予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

2、纳入旧城区改建房屋的征收

为加快推进北京市中心城区棚户区改造和环境整治项目，按照“优化征收流程、简化审批手续”的基本思路，北京市住房和城乡建设委员会于2013年9月7日颁布了《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市旧城区改建房屋征收实施意见>的通知》(京建发

[2013]450号)，对纳入旧城区改建项目的征收流程进行了优化。（1）适用范围: 适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。（2）政府主管部门及职能：

①各区县人民政府负责本行政区域内旧城改建房屋征收与补偿工作，组织相关部门对征收补偿方案论证，作出房屋征收决定、补偿决定。

②各区县房屋征收部门负责组织实施本行政区域内旧城区改建房屋征收与补偿工作，包括暂停办理相关事项、组织调查登记、拟定征收补偿方案、组织签订征收补偿协议、受理房屋征收信访投诉及法规政策解释宣传工作等。

③各区县房屋征收部门可以委托不以盈利为目的的房屋征收实施单位承担旧城区改建房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋征收实施单位的征收与补偿行为负责。④市重大项目建设指挥部办公室负责全市旧城改建项目总体协调调度工作，市住房和城乡建设委员会会同市财政、发展改革、规划、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。（3）基本流程 ① 编制计划

区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。② 计划审查

市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生、优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公 土地储备和一级开发流程70_一级储备 室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。③ 改建征询

旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。

区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。④ 征收要件

通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。⑤ 暂停办理

区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。⑥ 调查登记 区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。⑦ 方案征询

区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑧ 预签协议

区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。⑨ 征收决定

区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的,按照“就高不就低”的原则处理。⑩ 补偿决定

房屋征收部门与被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。? 强制执行

在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。（4）办理时间：

从改建征询到区县人民政府作出房屋征收决定大约需要6至9个月。

3、已取得拆迁许可证或集体土地需要拆迁的项目

由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）于2010年1月21日起实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。实施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于已取得拆迁许可证的项目及集体土地上的拆迁项目，其办理拆迁许可证的政府主管部门及所需文件资料如下：

（1）政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科（2）办理拆迁许可证所需文件资料： ① 申请书；

② 《规划意见书》及附图；

③ 一级开发批复和建设项目用地预审意见； ④ 一级开发项目立项核准文件； ⑤ 拆迁实施方案；

⑥ 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件； ⑦ 其他材料。

《拆迁许可证》办理时间大约30个工作日

（十）编制市政基础设施实施方案（1）政府主管部门： 市规委市政处、各市政专业部门（2）主要工作内容：

① 到市自来水公司编制上水方案；

② 到北京四方市政技术公司编制雨污水方案； ③ 到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）： ④ 到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）； ⑤ 到市供电局编制供电咨询方案； ⑥ 到市电信局编制电信方案；

⑦ 请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。区县储备分中心取得项目核准后和规划意见书后，实施征地拆迁和市政设施实施方案。两者可同时进行。在办理征地和拆迁工作的同时，中标单位可办理市政建设方案，完成市政项目综合，取得市政综合管线图。（3）办理时间： 通常需要3个月。

（十一）组织验收，评估土地成本（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

① 一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；

② 市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；

③ 市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审； ④ 市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。⑤ 审批《土地一级开发项目结果报告》（3）办理时间：

一级开发的验收、审计、核算直到审批结案报告，通常情况下约需45天。

（十二）纳入土地储备库或直接入市交易（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下： ① 市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

② 市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议； ③ 市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。④ 按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。

⑤ 由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议。（3）办理时间：

《土地一级开发项目结果报告》审批后，市储备中心开发部将文件转至市场部，进行上市交易的准备工作，制作和转件约1周时间。

挂牌价格（或指标底价）的评估，在现场勘查和技术初审后报地价办公室审议，再报专家会审议，最终由市国土局会同市发改委审批，确定上市交易价格。这一过程至少30天。

由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议，这一过程约需20天。

上市交易：挂牌为公示期20个工作日，竞价期10个工作日；招标为公示期30天，公示期截止时点即为开标时点，一般不超过两天。

土地一级开发的流程及相关内容 篇2

一、土地储备开发项目的要求

土地一级开发项目必须符合市政俯的身会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二、土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市土地局提出土地一级开发申请。

（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会、通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签定土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底标包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理弄用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政技术设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

土地一级开发协议书 篇3

甲方：

乙方：*****有限公司

为贯彻落实 精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议（以下简称本协议）。第一条

土地一级开发的范围

本协议所指的土地一级开发范围： 区的开发用地。（详见《 区控制性规划》）

区土地一级开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。第二条

土地一级开发的开发模式

甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。

土地一级开发的实施方式：

1、征地批后实施及拆迁：甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订，拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。

2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。设计完成后，由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计组织施工。重大设计变更（造成投资增加超过 万以上）报甲方批准。第三条

土地一级开发的委托内容

1、根据本委托协议办理相关前期手续；

2、实施征地批后实施工作；

3、实施拆迁工作

4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；

5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括：道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。

6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。第四条 土地一级开发的总费用

土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。

1、土地一级开发的直接成本包括： ⑴、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用； ⑵、征地批后实施、拆迁补偿费；

⑶、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用；

⑷、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用；间接费用包括：临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用；

⑸、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出；

2、土地一级开发的间接成本包括： ⑴、财务费用；

⑵、管理费，按直接开发成本的1%计算； ⑶、营业税及附加。

3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的6％计算。今后若有调整，双方另行协商。

4、下列情况引起成本费用的增加部分，不作为实际开发成本，由乙方自行承担： ⑴、各种集资、赞助、捐赠等费用；

⑵、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿，以及因违法行为应承担的罚款等费用；

⑶、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用； ⑷、工程项目验收中，发现质量等问题，乙方进行整改所发生的费用； ⑸、已减免征收的其他费用； ⑹、其他未经甲方认可的费用。

5、土地一级开发总费用的结算与支付。

⑴为满足财务日常核算的需要，土地一级开发总费用（包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益）的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值；

年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益，经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算；

工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。⑵工程预结算后，甲方在次年内按不低于预结算工程产值的90%支付开发费用，每季度的支付进度不低于预结算工程产值的20%，在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。第五条

土地一级开发的验收

1、验收内容

土地一级开发验收由甲方组织，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况：

⑴、土地整理验收

乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设置围墙（围栏），并使宗地达到“三通一平”（即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件）。⑵、基础设施及市政管网建设验收

乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。

2、验收组织

乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后，应向甲方提出相关验收申请，甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。⑴、乙方提前15天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内，组织竣工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。⑵、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见，将视为验收合格。第六条

土地一级开发的监管制度

1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。

2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。

3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。

4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。

5、审计制度。在乙方项目实施过程中，由甲方委派审计单位进行跟踪审计，乙方有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。第七条

甲方的权利义务

1、负责制定土地一级开发分期进度计划，在实施过程中有权根据实际情况及时调整。保证获得土地一级开发实施的相关批准文件。

2、确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在相应工作完成后积极组织验收。

3、甲方有义务为乙方融资提供可能的便利条件，如：乙方融资所需要的新城区开发建设总体规划、土地出让情况等相应的证明资料的提供以及贷款所需要信用担保的提供、动产或不动产的抵押、应收帐款的质押等。

4、甲方有权对乙方实施的土地一级开发全过程进行监督，但监督过程本身不应影响开发进度。

5、积极组织开发成本审计和确认工作并及时或按约定向乙方支付土地一级开发费用。

6、鉴于乙方承建的项目均为市政配套设施工程，因此甲方应协助其办理发票领用及税收返还工作。第八条

乙方的权利义务

1、乙方应确保土地一级开发所需资金到位，同时依据开发进度，制定资金使用计划。

2、负责征地批后实施、拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作的实施。

3、接受甲方对土地一级开发全过程的监督管理。

4、按时提供工程验收和审计资料，并配合甲方做好验收和竣工审计工作。

5、乙方应积极配合甲方工作，在领取发票后，对已结算价款中的委托开发收益部分向甲方开具发票，对已结算价款中的土地一级开发成本部分向甲方开具收据并根据需要向甲方提供施工单位开具的发票的复印件。

6、乙方应及时办理各工程项目的付款结算审核工作，一旦条件具备应及时办理工程项目竣工决算审计，并按照第四条的约定%作为双方最终的结算金额，当工程项目竣工决算后，乙方应向甲方进行项目移交，并配合甲方向南京市建委进行项目的进一步移交工作。

7、未经甲方同意，乙方不得向第三方转让一级开发项目。第九条

违约责任及解除条款

甲方未能按上述约定及时支付土地一级开发费用时，应承担导致土地一级开发进度计划实施迟延的相关责任，并按照应付未付款项每日万分之三的标准支付违约金。延迟付款逾期超过6个月的，乙方有权解除本协议并有权要求甲方承担违约责任。乙方未能按约定时间使资金足额到位，造成相关土地一级开发计划迟延完成的，应按照每日万分之三的标准向甲方支付违约金。逾期超过6个月的，甲方有权解除本协议并追究乙方的违约责任。

第十条 协议的终止

1、如果出现如下情况之一，甲方有权终止本协议。

⑴、未经甲方同意，乙方向第三方转让一级开发项目，或乙方的股东向第三方转让其在乙方公司所享有的股权的。

⑵、根据甲方开发进度计划，乙方投入的一级开发资金，不能及时到位，影响到项目按计划完成的；

⑶、乙方进行土地一级开发过程中，违反规划条件和要求、不按原定项目设计方案和施工图实施，或者未经甲方同意擅自修改设计方案，并且不能及时改正的； ⑷严重违反法律法规，在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况，足以导致一级开发无法正常进行的；

2、因乙方违约，甲方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。双方即根据实际完成投资情况，乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构6个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后的土地一级开发费用。

3、因甲方违约原因，乙方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构3个月内付清土地一级开发费用。第十一条 其他

1、一级开发分期分段实施，双方另立补充协议。

2、开发期内，遇到政府政策调整，按政府政策调整后的有关规定执行。

3、本协议未尽事宜，由协议各方另行商定。

4、本协议一式壹拾贰份，每方各执陆份。

第一章 合作范围、内容及方式

第一条 合作范围、内容

1、项目名称：XXXXXXXXXXX土地一级开发项目（以 下简称“该项目”）。

2、项目地点：XXXXXXXXXXX

3、开发整理规模：土地一及开发面积约XX平方公里，其中一期项目约XX亩。

4、投资合作内容：投资该项目的土地一级开发工程内容（以审定批准实施的施工图内容为准）。

5、土地一级开发工期约为XXX年。

6、概算总投资额：约XXX亿元人民币。第二章 合作原则及前期确认

第三条 合作原则及前期确认

1、该项目土地一级开发按照“整体授权、统一规划、滚动开发、按块核算、启动核心、分步配套、有序推进”的原则进行。

2、甲方保证乙方（项目公司）参与政府编制红线范围内各类规则（主要为概念性规划，总体规划，控制性详细规划及各类专项规划的编制）。甲方负责协调相关政府主管机构，按照程序批准项目整体规划，保证项目的建筑面积不低于总体地块面积的百分之【 】，其中商住面积不低于建筑用地面积的百分之【 】······。

3、甲方需确保建筑用地指标的稳定供给，保证项目一期中项目公司确定的地块在XXXX年年底前能够正式挂牌上市交易，之后每年商住用地挂牌交易量不低于【 】亩······。

4、区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程，根据板块实施计划，分期分板块搭配实施。

5、在具体实施过程中，原则上分板块启动，若条件许可可同时启动多个板块的土地一级开发。

第三章 土地一级开发成本及先期投入核定 第四条 应计该项目土地一级开发的成本包括：

1、策划、咨询、规划和设计费：用于规划红线范围内的所有项目策划、项目咨询、规划编制、项目设计等支出；

2、征地拆迁安置补偿：项目公司按照其与政府部门的相关协议在规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等发生的全部费用，包括报批规费以及支付给农民和集体经济组织的补偿等在内的全部相关费用；

3、红线内基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出：包括项目公司按照合同支付给施工单位的建筑安装工程费、按照供应合同支付给设备供应单位的设备购置费等；项目设计费；监理费，以及与项目验收、竣工备案相关之全部费用；

4、项目实施管理费：项目公司作为规划红线范围内土地一级开发的实施单位，其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用；

5、公司营运管理费：包括用于规划红线范围内土地一级开发的人员工资、保险费用、办公经费、招商引资费用等全部相关费用；

6、土地通过公开出让过程中的有关费用；

7、项目开发建设的各类税费：依法可列入成本的税费；

8、财务费用，融资成本费用；

9、甲、乙双方共同认可的因实施规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用；

10、甲乙双方前期为本项目开发垫付的经双方确认的费用。

11、经审计部门认定并报XX市政府或经济技术开发区管委会批准的、项目公司为项目整体一级土地开发支付的、应分摊的合理成本；

12、经审计部门认可可计入成本的其他费用。第四章 土地出让及合作收益 第五条 整理后的土地达到法律规定的标准，使该土地具备开发建设条件。第六条 项目公司在规划红线范围内任一宗地在竣工验收后，甲方保证相关政府

部门在【】个工作日内以宗地为单位启动土地出让程序并在【】个工作 日内对外进行公示；土地出让成交后，甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金【】个工作日内，按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额全部支付到项目公司指定的账户。

第七条 甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：

甲方协调保证徐州市相关部门在依据相关法律法规在取得规划范围内成交价款后，应将按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额一并支付到项目公司。第五章 双方的权责

第八条 甲方的权利与义务

1、甲方负责落实项目实施过程中的各项政府审批手续，负责建设用地指标申请、拆迁安置、控制性详细规划报批并提供规划成果，协助项目公司办理项目开发建设、融资等所需的相关手续，负责将符合招、拍、挂条件的土地优先列入土地出让计划，并根据土地整理进程及市场需求安排土地上市。

2、收回土地一级开发投资成本；获得土地一级开发投资回报。

3、监督项目公司土地一级开发投资资金的使用。

4、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得徐州市政府及徐州经济开发区的合法授权，有权签订本协议。本协议整理的土地依法取得用地指标，通过相应的城市规划，保证该项目土地一级开发的合法性，有效性。

5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。

6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。并保证项目内任一地块的招拍挂条件、土地出让起始价、成交价支付方式等规则的制定遵循项目公司的意见。

7、甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助与支持。

8、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。

9、甲方保证乙方在同等条件下优先获得XX经济技术开发区内其他地整理开发权。

10、甲方独立负责【】路网及【】的建设（具体以附件 的标注为准）

11、甲方保证自签署本协议之日起至进入XX市土地交易市场成交时，征收土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼（仲裁）或其他纠纷，也不存在任何第三人的权利或任何第三人（包括行政机关、司法机关）对征收土地的限制。

12、其他权责 第九条 乙方的权利与义务

1、负责筹集项目所需资金，及后期项目融资；

2、收回土地一级开发投资成本；

3、获得土地一级开发投资各种回报；

4、负责组建项目公司的管理团队；

5、负责项目公司的具体运营管理；

6、配合甲方对项目公司的财务进行监督；

7、负责把控项目公司开发进度

8、其他权责 第十条 甲乙双方共同责任：

1、甲乙双方共同发起成立项目联合协调组，负责前期项目公司的设立、控规的研究、制定，土地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。

2、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照成本核定标准对土地一级开发过程中所发生的费用及开发利润进行审核，根据有关规定核定土地一级开发成本及相应的利润。

3、甲、乙双方共同完成土地规划的概念方案、总体方案及控制性详细规划等用地规划的前置条件；共同完成拆迁及地上物安置（人、物）补偿办法的制定；共同完成地块的选择（包括实施一级开发及挂牌上市）。

第六章 项目联合协调组 第十一条 甲乙双方同意成立项目联合协调组，负责前期控规的研究、制定，土

地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。第七章 项目进度计划

第十二条 为合理有序开发本项目，特制订项目进度计划表（具体参阅附件）。第八章 政策支持和优惠

第十三条 甲方负责XX市经济技术开发区、XX市政府及土地、财政等部门的 权限范围内对该项目产业用地、配套用地等给予优惠政策，原则上实现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“XXXXXXXXXX项目”项目招商引资、产业导入设立专门的各项优惠政策。乙方或其导入的其他投资者符合该产业导入优惠政策的项目有权享受相应的优惠政策。在国家、地方具有相关优惠政策的情形下，甲方保证项目公司能够享有，并积极促使项目公司在开发、建设、经营、融资、成本回收、税收等方面享有不低于项目所在地其他第三方的各项优惠。

第九章 违约责任及退出机制

第十四条 发生下述任一情形，甲方需保证乙方开发成本和投入的收回，并 仍需按已经发生的成本和投入的【】%的标准向乙方支付收益：

1、截止【】年【】月【】日，该项目规划仍未获得最终批准，或批准的结果与本协议约定存在根本性的区别。

2、非乙方原因，项目一期不能首先进行开发的。

3、非乙方原因，推出的地块不能如期上市交易的或交易未成功的。

4、非乙方原因，该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发的。

第十五条 因本协议发生的争议，双方通过友好协商方式解决。如协商不成，则 可提交【】仲裁委员会予以仲裁。

第十章 附则

1．本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。

2．本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。3．本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。4．本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。

土地一级开发整理合作协议的公告 篇4

海南正和实业集团股份有限公司

关于签署西山区白沙地片区土地一级开发整理

合作协议的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

●2010 年7 月26 日，海南正和实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“乙方”）通过公开竞标方式成功竞得“昆明市西山区白沙地片区土地一级开 发的土地整理项目”。2010 年8 月16 日，公司与昆明市西山区人民政府（以下 简称“西山区政府”或“甲方”）签署《西山区白沙地片区土地一级开发的土地 整理合作协议》（以下简称“协议”）。

●协议类型：委托开发协议

● 协议生效条件，协议自协议双方授权代表签署及加盖单位印章成立，经乙 方股东大会审议通过，且甲方出具区人大批准的决议和区财政还款承诺后生效。●协议履行期限：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日起计算）。

一、董事会决议情况

为拓展公司在云南省昆明市房地产开发业务，公司第九届董事会第十次会议

于2010 年7 月26 日以现场表决方式审议通过了《关于签署西山区白沙地片区土 地一级开发的土地整理合作协议》的议案，董事会授权公司总裁游祖雄先生在项 目中标后与昆明市西山区人民政府签订《西山区白沙地片区土地一级开发的土地 整理合作协议》及相关法律文件。董事会决议公告刊登于2010 年7 月27 日的《中 国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

根据昆明市政府办公厅发布的昆政办【2010】144 号《关于印发昆明市工程 建设招标投标管理办法的通知》第二十七条规定“评标结果实施公示制度。在确 定中标候选人后发出中标通知前，须通过昆明建设交易网（）发 布中标候选人情况。公示时间为三个工作日。”公司于2010 年7 月26 日通过公 开竞投竞得西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程，被确定为中标候选

人，现中标公示期届满，未出现任何异议。公司于2010 年7 月29 日取得中标通 知书，成为昆明市西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的实施主体。《关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公告》刊 登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。并且因本次交易金额达到《上海证券交易所上市规则》9.3 条 规定之标准，公司将就《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合 作协议》的议案提交2010 年第二次临时股东大会进行审议。召开2010 年第二次 临时股东大会通知的公告刊登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券 报》及上海证券交易所网站.cn。

公司于2010 年8 月16 日召开了2010 年第二次临时股东大会，会议审议通 过了《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案。公司2010 年第二次临时股东大会决议公告刊登于2010 年8 月17 日的《中国证 券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

二、合同标的及对方当事人情况

（一）协议标的情况

1、协议标的：西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程（以下简称 “项目”）。

2、协议标的范围：项目位于西山区白沙地，东至杜家村、大渔二、三组、大、小石咀村民小组；南至大、小石咀村民小组、马街办事处经贸委、普坪二组、大 渔一组；西至西山林场；北至董家村、沥青厂、杜家村；占地共计2374亩（最终 以勘测定界四至放线为准）。

3、协议标的的投资建设内容：西山区土地平整、植被恢复；地块内道路、供 水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施，以 及控规要求配建的其他公告服务设施建设工作；其他经甲方认可需要建设的公共 服务设施；移交甲方前地块的管理及维护等工作。甲方应在协议生效后七日内将 项目范围内的全部土地移交给乙方。

4、协议标的的开发建设周期：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日

起计算），若在项目建设过程中，由于投资建设等相关事项的行政审批等非甲方 或者乙方可控因素造成的延期，经双方协商确认，建设期限可顺延。

（二）对方当事人情况

本协议对方为昆明市西山区人民政府。

三、协议主要条款

（一）项目投资费用构成：

1、土地调查费、评估费、勘探费、测绘费、资料费、可行性研究费、设计

费和经甲方认可的其他前期费用（包括协议生效前相关方为本项目支出的经审计 的前期费用）；

2、工程招投标、审计、律师、工程监理和工程报建应交的各项中介服务费 及行政事业性费用；

3、土地平整、植被恢复、基础设施、公共配套设施、林地征占等所产生的 一切费用及其他经甲方认可的其它相关公共服务设施建设费；

4、开发间接费及相关税费；不可预见费用；融资费用和贷款利息。

（二）项目管理

1、项目的土地整理及市政配套深度由甲方进行确认。

2、项目按照国家规定的相关建设标准设计并组织建设，项目涉及的建筑设 计工作由甲方授权乙方通过公开招投标方式委托具备相应资质的建筑设计单位 设计，甲方拥有对设计方案的最终决定权，未经甲方书面许可，乙方无权自行决 定任何设计方案。

3、甲方指定由白沙地片区土地一级开发工作指挥部负责以招投标方式委托

造价、监理等单位对项目的投资、施工进度、施工质量等进行跟踪造价、监理。

4、为保证甲方的权利和项目的顺利实施，甲方成立白沙地片区土地一级开发 工作指挥部，有权代表甲方行使以下权利：1）负责签收乙方或其他第三方向甲 方递交的文件、文书、资料等；2）负责组织协调政府相关部门办理与项目有关 的行政审批手续；3）负责协调其他涉及到项目需要政府支持的事项；4）对乙 方提交的前期费用、设计方案、建设方案、工程预算、决算、进度报告等签字确 认和送审工作。

5、乙方保证对本项目工程施工的总承包人按照规定进行工程建设施工公开招 投标，工程招标必须由白沙地片区土地一级开发工作指挥部代表全程参与。

（三）甲乙双方权利义务

1、甲方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，甲方还应当承担以下权利义务：①甲方应保证已经拥有项目所占用土地的相关授权、审批手续，甲方有委托 乙方进行项目建设的权利；

②负责完成项目所占用土地的移交工作（包括但不限于支付征地拆迁补偿 金、资源使用和环保补偿费、负责安置当地居民），按时交付土地；

③协助乙方获得实施工程所必需的法律、法规规定的和行政管理等方面的批 准、许可、授权；

④为乙方在项目建设工程中的融资提供积极的协助，甲方拥有对乙方资金到 位及使用的监督权；

⑤对项目的规划设计、建设方案拥有最终决定权；

⑥协助乙方实施工程项目，有权对工程的设计、建设等进行检查和监督，但 不能影响乙方的正常运营；

⑦甲方应当在乙方提供项目（包括分项目）竣工报告后15 个工作日内，完

成工程竣工验收工作，乙方应在甲方完成竣工验收后3 个工作日内将相关资料移 交给甲方以进行审计确认工作，并且双方应签署确认接收的相关文件；⑧甲方应当在乙方移交相关结算资料给甲方后的30 个工作日内完成最终审 计确认工作，并向乙方提供审计结算报告；

⑨甲方应负责在本协议生效后15 日内确定本项目的审计单位，并告知乙方。

2、乙方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，乙方还应当承担以下权利义务：①接受甲方委托，负责项目的规划、设计及专家论证工作，并按照甲方确认 的规划、设计方案进行投资建设管理；

②在本协议约定的期限内成立项目公司，并规范运营；

③全权负责项目的投资建设管理，保证工程质量符合国家规定的各项质量标 准；

④在指挥部的积极支持和配合下，负责筹集项目建设所需的资金，保证该项 目建设资金（包括自有资金和银行贷款）按时到位直接用于项目建设，并接受甲 方监督，杜绝防止拖欠项目施工款及民工工资，确保项目按期完成；

⑤积极配合甲方在工程的设计、建设过程中进行的检查和监督；

⑥在工程竣工后，应及时通知甲方进行工程竣工验收；

⑦经甲方完成竣工验收后，乙方须将相关资料移交给甲方进行审计确认工 作，并且双方应签署确认接收的相关文件；

⑧在甲方上级部门指定的审计机构最终审计确认项目总投资额后，乙方应将 土地移交给甲方，并且双方应签署确认接收的相关文件。

（四）项目建设实施主体

甲方将本项目投资列为重点招商引资项目，为项目提供财政保证，区财政局 出具还款承诺；乙方承诺在本协议生效后，在西山区成立一家注册资本不低于三 千万（单位人民币元）的项目公司。项目公司成立后，本协议中乙方的权利和义 务部分或全部转移至项目公司。

（五）公司依据本协议可以获得的管理费用及投资收益

1、甲方对项目投资建设管理收取管理费，管理费按审计部门审定的工程总

造价的3%计提，其中六分之五作为乙方项目管理费支出，其支出应当符合相关 法律法规和政策的规定。项目管理费根据项目实施进度按实计提。

2、乙方作为项目的投资主体，按审计部门审定的工程总造价的8%计提投资 回报率。乙方投资回报根据项目实施进度按计提。

（六）项目总投资额

项目中标金额为人民币19.05425 亿元，最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定确认的结论作为结算依据。甲方在上级部门指定的审计机构审计 结论确定后的150 天内一次性支付给乙方全部投资款、利息、投资回报和管理费。若甲方未按期或未足额支付给乙方相关款项，则甲方应按超期天数计算违约金支 付给乙方，具体计算方法为未支付款项×超期天数×0.05%。

四、投资收益及协议履行对上市公司的影响

依据协议约定，公司可获取的项目投资收益率为10.5%（2.5%＋8%），按项 目中标金额人民币190,542.5 万元测算，该项目总投资收益为20,006.96 万元（190,542.5×10.5%），项目最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定 确认的结论作为结算依据。此外，本协议的签订将为公司提供稳定良好的回报预 期，且风险相对较小，可以进一步提升公司房地产开发能力及品牌影响力，为公 司带来良好的经济效益及社会效益，实现全体股东利益的最大化。

五、协议履行的主要风险分析

1、政策风险

公司现有的土地一级开发模式符合当前国家的土地开发政策，但随着土地管 理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过 程中，存在公司现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。公司会 积极探索符合国家要求的土地一级开发模式，为国家和地方政府完善相关政策和 制度提供积极有益的实践经验。

2、资金筹集风险

土地前期开发的资金投入密集度高，投资规模大，公司本次对土地一级开发 投入的资金主要来源自有资金及金融机构借款。由于该项目资金投入量大，公司 将努力拓展融资渠道，确保项目开发按计划顺利推进。

六、备查文件

1、海南正和实业股份有限公司第九届董事会第十次会议决议；

2、关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公 告；

3、海南正和实业股份有限公司2010 年第二次临时股东大会决议；

4、《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》。

特此公告。

海南正和实业集团股份有限公司