土地储备项目融资研究

土地储备项目融资研究（共10篇）

土地储备项目融资研究 篇1

前言

中国从1996年开始实施土地储备制度, 随着土地储备制度的深入发展, 土地储备资金的需求规模不断增大, 现行土地储备制度的融资能力不能满足土地储备巨额资金需求的矛盾将越来越突出, 因此, 迫切需要探寻新的融资方式, 为土地集中收购和统一开发经营提供充足的资金保障。

中国资本市场初具规模, 证券投资市场也逐步走向成熟和规范, 目前已形成了千家证券公司, 组成了证券发行市场和深沪交易所, 上市品种包括股票、国债、企业债券、可转换债券等, 市场规模不断扩大。与此同时, 居民储蓄存款余额节节攀升, 2007年已达到17.25万亿元, 2008年达到21.79万亿元。 (1) 社会公众和机构投资者不仅数量庞大而且投资意识增强, 证券市场的潜在投资需求十分巨大, 土地储备采用证券化方式融资具有广阔的发展前景。此外, 保险基金、社会资金、国外资金和其他资金也为土地储备提供了融资渠道。

一、土地储备现有融资方式的局限性

目前土地储备机构土地收购资金来源主要有三种方式:财政拨款、银行抵押借款和土地出让金收益。

1.财政拨款的局限性。财政拨款虽然具有无偿性和无风险性, 但同时也具有: (1) 不确定性。政府对土地储备机构的拨款受诸多因素的影响, 拨款的数量带有很大的不确定性。 (2) 有限性。由于城市政府的财力有限, 所以分配给土地储备中心的财政拨款数量也是有限的。 (3) 拨款时间和交易时间的错位性。政府拨款时间往往与土地储备所需资金的时间不一致, 会导致资金缺口。

2.银行贷款的局限性。通过银行贷款来筹集土地储备资金也存在许多不足: (1) 银行贷款的期限与储备土地的运营周期不配套。银行贷款周期一般为0.5~1年, 而储备土地的运营周期一般为2~5年甚至更长。中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产贷款业务管理的通知》规定, 商业银行对土地储备机构发放的贷款明确为抵押贷款, 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%, 贷款期限最长不得超过两年。对于土地收购储备机构来说, 这无疑是雪上加霜。 (2) 银行贷款的利率高, 土地收购储备资金需求量大, 利息支付总额高, 增加了土地储备的财务成本, 加重了土地储备机构的财务负担, 不利于筹集长期的土地储备基金。 (3) 银行贷款政策受金融政策和经济环境的影响较大, 贷款来源不稳定。

3.土地出让金收益的局限性。这种融资方式有如下几个特点:一是风险性, 在经济萧条时期, 土地转让市场可能发生供大于求的状况, 所以带有一定的风险性。二是数量有限性, 土地储备收益中仅有一部分可以用做土地储备资金用来征购和整理新的土地项目, 另外一部分用于维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款、增加财政收入等用途。各地政府都规定将土地出让金收益的一定比例用以补足土地储备资金, 但这个比例是2%~5%之间, 比例很小, 而且储备机构还经常储备土地用以修建基础设施和城市绿化等, 这些土地根本没有土地出让收益。所以, 仅仅依靠这部分资金来扩大土地储备业务, 是远远不够的。

二、拓展土地储备融资方式的思路

(一) 土地资产证券化

1. 发行土地债券。

土地债券是指由土地储备机构为筹措土地收购、整理资金, 以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押, 向社会公开发行债券, 所筹集资金专门用于土地开发项目, 然后通过土地收益承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还债务。投资者可以在证券交易所进行转让, 也可以向银行质押套现。

对于土地债券的具体设计而言, 可以采取发行中长期债券的形式, 而且期限最少不得低于一年, 这样可维护土地市场的稳定和城市土地收购储备制度的有序运行。其次, 介于政府性质与企业性质之间的土地储备部门发行的土地债券, 大致归结于地方政府为经营城市发行的市政债券。第三, 在选择利率工具时, 建议土地债券的票面利率 (名义利率) 采用固定利率的形式, 其利率参照同期中央银行颁布的基准利率并结合通过市场机制形成的风险溢价水平。第四, 如果某种土地债券的期限很长, 或者在即期市场利率走向对自己不利的情况下, 可以和债权人签订可赎回的土地债券协议。

2. 设立土地基金。

土地基金是指由政府设立土地基金及其管理机构, 以土地资源为载体, 通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证, 向大众募集资金, 然后将募得的资金委托给土地储备中心, 进行城市土地开发、经营等土地整理工作, 土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金, 并根据土地收益凭证进行收益分配。

土地基金的设立在目前有两个障碍: (1) 法律上的障碍:中国《基金法》对于产业投资基金尚没有相应的法律支持。 (2) 利益分配的障碍:土地储备机构运营所得可以分为三大部分, 即土地出让金、土地增值税和土地收益。妥善确定三者之间的比例是目前面临的重要问题。

3. 土地信托。

土地信托是指土地储备机构以自己的名义, 将储备的土地委托给专门的信托公司, 由信托投资公司作为受托人, 负责信托土地开发的融资活动。

土地信托与其他融资模式相比具有更大的运作空间:一是资金成本低, 信托投资公司是直接募集社会资金, 利润主要来自收取的手续费;二是募集方式灵活, 根据有关规定, 只要信托投资公司认可, 可以随时在市场上发行土地信托, 并且募集的资金量不受任何限制;三是利率比较灵活, 发行土地信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率水平, 灵活性更高。

(二) 依托项目的融资方式

1. BT方式。

BT是Build (建设) 和Transfer (转让) 两个英文单词的缩写, 其含义是:政府通过合同约定, 将拟建设的某个基础设施项目授予建筑商, 在规定的时间内, 由建筑商负责该项目的投融资和建设, 合同期满, 建筑商将该项目有偿转让给政府。在这种模式里, 土地储备项目的收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设, 项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场, 土地储备中心向开发商发放确定利率的收益凭证, 开发商可以凭借收益凭证从土地储备中心获得稳定的收益, 或者土地储备中心备案后进行流转变现或者获取收益。

2. TOT方式。

TOT (Translation-Operation-Translation) 融资模式, 就是指通过出售已建成的项目在一定期限内的现金流量而获得资金来建设新项目的一种融资方式即融资方 (政府) 把已经投产运行的项目在一定期限内移交给外资 (或内资) 投资商经营, 以项目在该期限内的现金流量为标准, 一次性从投资商那里融得一笔资金, 用于建设新的项目。TOT对政府土地收购储备是一种十分有效的融资方式。

3. PPP/PFI方式。

PPP (Public-Private-Partnerships) 或PFI (Private-Finance-Initiative) 融资模式是指公共部门与私人企业合作模式。指利用私人或私营企业资金、人员、技术和管理优势, 向社会提供长期优质公共产品和服务。这种模式是土地储备中心、营利性企业和非营利性企业基于某个土地储备项目而形成相互合作的关系。合作各方参与某个项目时, 土地储备中心并不是把项目的责任全部转移给私人企业, 而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险, 共享投资收益。

(三) 运用其他社会资金

1. 保险基金。

2009年4月保监会公布了涉及保险资金运用的五项文件, 其中在《关于增加保险机构债券投资品种的通知》中明确, 新增加的债券投资品种包括:财政部代理发行、代办兑付的地方政府债券;境内市场发行的中期票据等非金融企业债务融资工具, 大型国有企业在香港市场发行的债券、可转换债券等无担保债券。因此, 土地收购储备过程中发行的政府债券将成为保险资金投资重要领域。

2. 社保基金。

社保基金数量巨大且来源稳定, 可提供土地储备所需的大量资金。同时, 将其投资于土地储备基金, 也可解决社保基金购买政府债券等单一品种所面临的选择受限与收益率低的问题。社保基金享受政府多方面优惠措施, 中国未来可能会采取同时也是国际上通行的EET模式 (规定投资者在社保基金缴费及投资阶段享受免税待遇, 在退休后领取时则须缴税) , 使得投资者在投资于高收益的土地储备基金时免交高额累进所得税, 因此更能调动投资者的积极性。开发养老保险基金作为土地储备资金来源是现实可行的办法。

结论

土地收购储备机构在促进土地集中统一供应, 实现国有土地资产保值增值等方面取得了很好的效果, 但是中国的资本市场和相关的法律环境不完善, 因此土地收购储备机构的融资渠道应借鉴其他国家的经验, 可以采取土地信用产品、土地证券化等形式, 改变单独依赖银行贷款所形成的资金数额有限、周期短、利率高、风险高的融资体制。对于重大的土地决策, 储备机构应征询有关行政部门和专家学者的意见, 集思广益, 以避免重大失误。

摘要：资金一直是制约土地储备机构运行和发展的“瓶颈”, 拓展土地储备机构的融资渠道具有很强的现实意义。土地储备机构都因背负着巨额的银行贷款而举步维艰。与此同时, 国内存在大量闲置的社保资金、金融资金和社会资金难以找到风险较小的投资渠道, 国际资本在一些新兴市场寻找良好的投资机会。土地储备机构筹集到资金后, 可做长期的储备规划, 有利于城市的发展。土地出让后将部分收益支付给投资者, 可让广大群众享受到经济发展、土地增值带来的好处。这些均为土地储备机构开创了新的融资渠道。

关键词：土地储备,融资风险,融资方式

参考文献

[1]张军连.国外市地整理模式研究[M].北京:中国土地科学, 2003.

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[3]张笑寒.城市土地收购储备制度及其证券化融资[J].南京社会科学:增刊, 2002, (9) .

[4]陈霄.重庆市土地储备制度的融资选择[J].资源开发与市场, 2006, (22) :60-62.

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[6]2007国民经济和社会发展统计公报[R].

[7]John Henderson Barings, Asset securitization.Current techniques and emerging market applications[M].Published by Euro money Books, 1997:33-37.

[8]赵宇华.资产证券化原理与实务[M].北京:中国人民大学出版社, 2007:27-29.

土地储备项目融资研究 篇2

《经济参考报》记者从权威渠道获悉，根据国土部等四部委近日联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，土地储备机构融资将纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。

在国土部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的这份通知中，明确提出国土资源主管部门将统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》规定，建立土地储备机构名录。然后将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会。地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。

按四部门要求，土地储备总规模和融资规模将被严格控制。土地储备机构优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。除了这些，还应组织开展对储备土地的前期开发。

土地储备机构经过审核确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。

土地储备项目融资研究 篇3

关键词：PPP模式；土地储备融资；变革；创新

引言

改革开放后，我国经济进入高速发展时期。在这一时期中，农村人口大量涌入城市，在城市中安家落户，使得城镇化趋势越加明显，城市居民对房屋的需求量不断增多。但近几年地方政府财政支出较多，其债务不断增加，使得融资风险也随之增高，政府包办的城市房屋建设项目实施速度愈加缓慢。PPP模式下，政府实施项目的资金由与其合作的企业提供，通过发挥各方优势共同将资源合理配置，逐步解决政府面临的难题。

一、PPP模式的涵义及其具体应用事例

（一）PPP模式涵义

PPP模式是一种新型合作模式，由政府与企业共同参与，是将政府提出具体项目后，向其他民营经营等企业筹集资金，共同完成该项目的一种合作方式。此种合作方式中，是通过合同形式规定双方应尽的义务与能享受的权利，项目实施期间出现的风险、收益情况都由双方共同承担并分享，其目标都是使项目顺利实施并能将实施成果投入实际应用中去[1]。

（二）PPP模式具体应用

PPP模式在西方的实际应用已有较长的一段历史，在中国，最为经典的应用事例是北京“鸟巢”体育馆。此体育馆是北京奥运会举办的场所，其项目兴建及经营模式与以往不同，实施方式是采用PPP模式，通过政府公告将其项目信息公开并进行招标，最终招标成功，由两家集团联合对“鸟巢”体育馆进行建设和正常经营。两家集团在该项目中分别投资50%与42%，其运营时间为30年。该案例已经成为我国政府项目运用PPP模式解决问题的经典[2]。

二、PPP模式的应用为土地储备融资变革带来的有利条件

（一）解决政府资金问题

土地储备融资过程中一直存在着融资方式单一，大多是从各大银行进行信用贷款，通过此种方式将项目完成后，大多会存在许多利息，增加了政府还债的压力。PPP模式下，资金不仅仅可以从银行信贷系统获得，还可以通过从招标的企业进行资金投入，解决了政府实施项目的资金问题，为政府实施项目提供物质保障。

（二）提高项目建设速度及质量

由于PPP模式下，各个项目的建设与经营都是由被招标的企业来进行，获得利润是企业经营的最主要目的。项目兴建的越快，所用时间越少，项目成果便可以在最短时间内投入实际应用。而项目质量的好坏直接影响项目未来的经营效益，质量好的项目会增加其市场竞争能力。企业为可以获得更好的经营效益，会尽量缩短项目兴建时间并提高其质量，以便获得更多收益。

（三）兼顾各方利益并使其效益最大化

PPP模式是由政府与企业共同对某一项目进行合作经营的模式，在此模式中，政府与企业各自有不同的任务，双方为更好的完成自身对于项目应尽的义务，都会进自己最大的能力将项目办好。此种合作模式有利于项目的实施，并使得双方都的可以得到自身想要的结果。

（四）降低政府各方面风险

PPP模式解决了政府融资问题，降低了其来自银行信贷还债的风险，且由于PPP模式是政府与企业合作，企业在运营中有着自身独特的经营方式，此方式包括管理、运作得到等各方面，在其与政府合作时，可以将其经营方式带入合作的各个环节当中，提高工作效率，且由于合作双方经营风险共同承担，可以有效降低政府由于项目施工拖沓带来的风险[3]。

三、PPP模下推进土地储备融资与其合理结合的措施

（一）系统规划，便利合作

政府应对兴建项目的各方面有一个系统整体的项目实施方案，规定各方应承担的义务，此种方式便于双方明确自身工作范围，有利于其合作。同时，政府应建立健全完备的合作机制，根据实际情况规范合作、风险共担，在项目实施中起领导带头作用，组织工作、分配资产，处理好可能发生的各种问题。

（二）减少不必要的环节，提高工作效率

PPP模式下，土地储备融资机构在实施项目的过程中，应为与其合作的企业提供帮助，减少不必要的工作流程和审批环节，为企业工作提供有关信息及资料，帮助其快速办理其他项目实施相关部门的手续，缩短所需实践，提高工作效率。并在此过程中切实保护合作企业的正当合法权益，保障企业在社会竞争中保持各方的公平地位。

（三）政府加大创新力度，增加融资方式

PPP模式下政府与企业合作时，资金方面应创新投入方式，不仅可以进行政府招标，直接投入资金，还可以通过政府发行相关项目的股票、债券进行资金筹集，企业通过购买股票和债券对项目进行资金注入，并通过此种方式获得收益，土地储备机构还可以在国家财政部门审批其应得资金后，建立合理的资金储备方式，对银行债务进行合理还款，提高信用评价。

（四）加强对项目实施过程的各方面监管

PPP模式下，企业对项目进行施工活动，可能会存在各方面的问题，也可能出现偷工减料的情况，政府应对施工过程中的各个方面进行监管，从采购成本到施工质量，提升项目总体水平，保证项目成果可以在施工结束后可以投入使用。

四、结束语

PPP模式作为新型合作模式，其融资方式在各国受到好评。在PPP模式下，保留了旧体制中的合理成分，增添了新的项目实施方式，更好的解决了政府所面临的融资风险以及融资困难等问题。笔者希望通过本文对PPP模式在土地储备融资中的实际探讨与风险对策，可以为我国土地储备机构在未来项目融资过程中遇到的问题提供帮助。

参考文献：

[1]柯拥军.创新运用PPP模式统筹推进项目建设[J].财政监督，2015，02（16）：66-69.

[2]高霞.上海市旧区改造引入PPP模式的探索[J].上海房地，2015，01（10）：35-37.

[3]谢必如，白文起.百亿进场如何多赢——重庆试水土地一级开发整治PPP[J].资源导刊，2015，04（10）：54-55.

土地收购储备融资的探析 篇4

一、我国在土地收购储备融资过程中的问题

(一) 我国的土地收购融资渠道过于单一, 降低了土地储备机构的风险抵抗能力

目前, 我国土地收购储备融资的模式主要有财政拨款和银行贷款两种。财政拨款是一种政府行为, 具有无偿性、无风险性、不确定性、有限性的特点。财政拨款作为储备制度的启动资金的情况主要适用于我国城市土地储备制度建立初期, 这个时期土地征购和整理量特别大, 但土地出让量非常稀少。只有当其他融资渠道难以筹资时, 财政拨款才会成为维持土地储备制度正常运行的保障。银行贷款是目前最主要的融资模式, 在我国土地储备中起到了巨大的作用, 它是指土地储备中心通过银行等金融机构以贷款的方式来筹集资金, 该模式具有有偿性、风险高、方式灵活的特点。在银行贷款过程中土地储备中心是债务人、银行是债权人, 由于追求利润最大化的企业性质, 使得银行要求土地储备机构必须按期还款付息;由于波动性是土地市场的一大特点, 所以地价会随市场的波动而变化, 在市场波动到较坏的一点就有可能会导致不能按时偿还银行贷款的情况发生, 严重时还会导致财务危机;随着市场经济的发展我国银行种类也逐渐增多, 贷款类型、期限也是多种多样的, 所以与其他形式的融资相比银行贷款的方式相对比较方便、灵活。这些特点就决定了银行贷款成为目前我国各城市土地储备资金的主要来源, 它可以适用于尤其是一些规模大、开发周期长、仅靠财政拨款不能满足的项目。政府融资的主要融资渠道集中在银行方面, 银行贷款在政府融资中占主导地位, 融资的风险比较集中导致了融资风险不能通过有效的资产组合来分解。因为银行短期债务在银行贷款中占了很大的比例, 所以政府融资平台不仅要承担着维持资金链不断的巨大压力, 而且也要承担着银行信贷的高额成本。由于受国家宏观经济调控、国家货币政策改革等等一系列因素影响, 政府融资仅仅依靠单一的银行融资渠道面临的巨大融资风险, 将伴随着时间的推移和宏观经济形势的变化会逐渐显现出来, 这也会对政府融资效果产生不利影响。

(二) 银行还款期限短, 土地储备机构还款压力大

首先, 按照中国人民银行的相关文件的规定, 我国土地储备贷款期限最长不超过2年, 贷款的还款期限较短。据调查, 一般的土地储备机构的土地运营周期在两年以上, 其次银行贷款的利息负担重, 增加土地收购储备运作成本, 筹资风险大。而由于我国银监会的部门的规定, 土地储备机构必须在还款期限内还款, 加大土地储备机构的还款压力。

其次, 银行贷款的金额较小, 难以满足土地收购储备等大量资金需要;银行贷款来源不稳定, 银行贷款政策受金融政策和经济环境的影响较大, 而土地收购储备需要较为稳定的资金来源;同时地价随市场的波动性较大, 而且利率也存在较大变动, 使土地收购储备产生较大利率风险。等等这一系列的因素也加大了土地融资的难度。

再次, 在还款责任落实上存在不确定性。土地储备方面的政策法规以有利于政府的利益的法规政策居多, 很多相关法律法规还有待完善, 很多操作管理办法还处在试运行阶段, 一旦出现相关的银行贷款纠纷, 银行将缺少相关的法律支持, 也就难以保障债权。土地储备中心实质上是政府下属事业单位, 具有着政府和企业双重角色, 这一特点决定了土地储备中心难以成为真正意义上的债务主体。虽然土地储备中心都有自己具体的还款方案, 但是财政对部分土地出让金返还给中心, 用于还款的规定, 还不能够真正的而在实际中应用。由于政府对土地出让收入要统筹安排使用, 所以在相关的支出的过程中审批环节多, 实施起来很复杂, 进而很难确定最终有多少资金落实在还款上。特别是各家银行贷款到期一般集中在年末使得问题更加突出。

最后, 多数贷款资金没能做到封闭运行, 现在一家储备中心存在着多家银行贷款, 土地储备中心筹集来的资金实际被相关部门在多家银行之间辗转。土地储备中心不能够制定完善的操作流程、不按照国家的有关要求实行封闭运作和资金监管。土地储备资金调度环节多实行财政、收支两条线。加上银行之间没有有效地沟通渠道使银行获取每笔资金流转的相关信息的难度很大, 这也导致了银行不能及时掌握资金流向, 也就不能有效地监督每笔贷款资金合理使用, 也促使有的土地储备中心放心大胆的把土地储备贷款挪作他用。

(三) 我国土地收购储备融资主体单一加大了融资压力

随着新《土地储备管理办法》中“各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理, 不得以任何形式为第三方提供担保”对土地储备资金管理更严格的规定, 土地收购储备融资将面临着更大的压力。土地储备的主要任务是城市基础设施建设、旧城镇改造等项目筹集资金。随着城乡一体化的进程加快, 在目前的单一的以政府融资为主的融资方式的情况下, 土地储备面临着很大的融资压力, 土地储备机构今后的融资能力和政府的融资信誉直接受到是否按期付息还款的影响。

(四) 土地储备中心不能自主决策, 使决策者不承担经营责任

政府在土地收购储备融资过程中存在一些问题, 土地储备中心实质上是政府的下属的办事机构, 所以也就导致了大多数土地储备中心具有政府意识浓厚、市场经营观念不强等等缺点, 一些客观原因如体制上决策与经营分离等使得土地储备中心缺乏经营压力和动力, 自然也难以承担经营责任。

二、土地收购储备融资问题的解决方法

(一) 进一步完善土地经营机制

城市经营的最基础性的资源是土地, 而政府对城市的大量投入主要以土地增值的方式产出。所以政府必须严格控制土地一级市场, 进一步完善土地二、三级市场管理, 通过实行公开招标、拍卖的方式, 防止非法交易的现象的产生, 保护土地价值。通过建立城市规划与土地储备相结合的互动机制, 来不断地完善土地经营机制, 土地利用总体规划要与城市控制性规划相呼应协调, 使经营性土地储备量不断增加。对城市主干道两边的土地要严格控制, 进行统一规划、收储和开发, 让城市基础设施建设来源于政府土地出让收益, 建立“通过城市基础设施建设推动城市土地开发, 通过城市土地开发支持城市基础设施建设”的可持续发展的循环土地经营模式。对污染严重、经济效益较差和发展前景黯淡的企业, 政府可以通过兼并、破产、重组等手段提高土地使用效益, 腾出土地兴建金融、商贸建筑和居民小区。

(二) 开辟筹资新渠道

市场化运作项目、准公益性项目和公益性项目是城市建设项目的三个大方向。市场化运作项目是指企业为市场主体, 通过市场筹资、建设和经营, 参照现代企业制度把资产质量良好、收益稳定的基础设施项目组建成为上市公司, 通过上市筹资的方式, 市场化项目实行滚动建设与发展, 通过募集资金新渠道的开辟, 进一步推动城市基础设施建设投资市场化、社会化的营运。准公益性项目特点是谁投资谁受益、谁消费谁付费, 并以此建立合理的市场机制运营。城市基础设施建设如调改善城市交通拥挤现状的调控项目、提高城市绿地占有量的项目、污水处理项目等, 以市场要求为依据, 建立合理的价格体系, 把项目推向市场或者由政府提供占项目投资一定比例的资本金, 提供财政贴息, 实行投资、建设和运营的市场化。公益事业项目是由政府财政投入的项目。为了提高财政资金使用效率, 我们可以采取直接投资、投资补助和贷款贴息等多种方式来合理安排各类政府投资。

(三) 推进基础设施市场运营, 进一步拓宽土地收购储备融资的渠道

为了推进投资主体多元化, 以谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险为基本原则, 支持、鼓励和引导非政府部门、非国有机构、企业和社会资金参与市区基础设施建设。建立以市场融资为主的项目法人制度, 使政府融资项目进入资金投入和产出、收益和风险相互结合的良性循环机制。注重发挥财政资金的引导作用, 从转变财政投资的方式, 减少财政直接投资, 以投资补贴等方式带动社会投资。

三、结束语

土地收购储备是城市经营的必经之路。城市土地制度改革的一个巨大创新即为土地储备制度, 在土地储备过程中又需要资金的支持, 所以在发展过程中也的确存在一些融资方面的风险。通过实践和科学理论的指导, 在运营、储备与金融之间建立良性的土地收储融资机制, 并逐步完善土地收购储备融资体系, 减少土地储备融资过程中的问题。

参考文献

[1]马克伟.土地收购储备制度研究实践与操作指南[M].北京:中国大地出版社, 2005

[2]王德起.土地资产管理学[M].济南:山东友谊出版社, 1999

土地储备项目融资研究 篇5

加强土地储备机构、业务和资金管理，理清土地储备业务与融资的关系，切实防范可能出现的金融风险，保障土地储备工作规范健康运行，是国土资源部、财政部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强土地储备与融资管理的通知》的主要目的。

土地储备制度亟待规范、完善

土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。自2001年以来，国务院先后印发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。实践证明，土地储备制度是严格土地管理不可或缺的重要环节，对稳定房地产市场、保障民生用地、促进经济社会目标的实现发挥了积极而重大的作用。

然而，随着近年来我国经济快速发展，土地管理形势发生了较大变化，土地储备制度运行中遇到一些新的情况和问题，主要表现为以下几方面：一是有关企业或融资平台公司成立的土地储备机构，对规范的土地储备机构造成一定的不利影响，土地储备机构亟待规范管理；二是土地储备机构贷款融资难度加大，土地储备贷款政策需调整完善；三是部分地区土地储备实践操作不规范。有的地方储备土地入库的标准低，土地产权关系不够清晰。个别地方土地储备资金使用不规范，资金监管不到位，存在地方政府挪用土地储备资金问题。

理清土地储备机构与融资平台的关系

根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源主管部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。目前一些地方政府成立的融资平台公司，以土地储备名义融资用于非土地储备业务，混淆了土地储备的概念。受其影响，正规的土地储备机构不仅贷款难度加大，有的还被地方政府当做融资工具，被迫偿还其他债务，影响土地储备的正常发展，因此，加强储备机构的规范管理、理清土地储备机构与融资平台的关系，控制贷款规模、减少地方政府债务成为相关部门的共识。

《通知》要求，要加强土地储备机构管理，按照《土地储备管理办法》的规定，建立土地储备机构名录制（以下简称“名录”）并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。

同时，为强化国土资源主管部门对土地储备机构和储备工作的监管，国土资源部将在土地市场动态监测与监管系统中增加土地储备信息模块，对列入名录的土地储备机构的土地储备运行情况进行监测监管，并将相关信息与财政部门、人民银行分支机构和银监部门共享。

为政府供应“净地”提供有效保障

《通知》要求，土地储备机构应组织开展对储备土地的前期开发。

进行道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。

《通知》提出，要加强土地储备及管护工作，强调两点：一是纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地。二是对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等管护方式。

保障土地市场平稳健康运行

储备土地规模应确定在合理的范围内，既要符合土地调控的要求，也不能增加过大的资金压力。土地储备机构应加强对当地经济社会发展及土地市场形势分析，根据未来用地需求预测及市场调控的方向，向市、县人民政府及国土资源管理部门提出合理确定储备土地规模、结构及开发的储备计划建议。为此，《通知》要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构融资规模，并实行融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本已发生的融资额度（包括本贷款已在本归还部分）累计不得超过可融资规模，对本年融资额度已达到可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。

防范和控制信贷风险

土地储备机构的资金来源主要是银行贷款。财政返还的资金只够偿还以往项目的贷款，要开展新的土地储备项目离不开银行贷款的支持。但目前各地土地储备机构面临的贷款融资难度较大。主要有两方面的问题：一是贷款期限按房地产类对待，最长不超过两年，这与土地储备项目实施周期不匹配，绝大多数项目两年内无法完成储备出让；二是贷款只能用于对应抵押的土地，能够合法抵押的都是已理清产权关系的“净地”，资金需求量小，而资金需求量大的地块则由于产权关系尚未理清，无法进行抵押以获得贷款。

为此，《通知》提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。

《通知》要求，名录内土地储备机构所属的储备土地，具有合法的土地使用证，方可用于储备抵押贷款。

加大资金收支监管力度

对土地储备资金使用管理，已建立一套较为完善的管理制度，除《土地储备管理办法》外，还有财政部、国土资源部出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》、财政部出台的《土地储备资金会计核算办法》等管理制度。

根据相关规定，土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地拆迁补偿费用、前期开发支出费、贷款利息支出及其他相关费用等。

土地储备项目融资研究 篇6

1 土地储备机制面临的问题

1.1 在对部分土地征地拆迁的时候, 很多的居民并不认同净地出让。尤其是在欠发达的城市中, 净地出让非常困难。征集土地拆迁或者是在闲置土地上开展基础建设都需要政府的支持, 不仅仅是政策上的支持, 也需要资金上的投入, 由于一部分政府很难承担起巨额的资金, 因此开展招商引资, 可以在引资的同时也带来了一定的风险, 而且很多的土地子拆迁之后, 不能合理的安置居民, 而且对于土地后期的规划也不合理。存在一定的漏洞。

1.2 一直以来, 对于土地的利用都存有较大的希望, 而且对于招商引资的期望值过大, 对于新政用的土地不能合理的控制, 而且由于设计的项目有了变化, 在土地的利用上与预期的不符, 甚至是有很大的偏差。

1.3 很多的地方对于市场的掌控力度不够, 在操作市场上力度较轻, 却把控制的重点放在行为操作上, 由于轻重的比例失调, 在操作上就有了明显的差异。而且政府也不能合理的对市场进行监管, 在控制市场的时候, 出现了腐败甚至一些行为违反了国家的法律。

1.4 在土地储备的监管中心上, 没有完整的财务核算制度, 而且该制度不能独立的核算。不仅如此, 对于土地储备的成本以及市场上的风险, 也没有准确的估算。此外储备中心还缺少风险防范措施, 因为土地储备以及融资本身就具有一定风险性, 而没有风险预防体系, 只能是加大了风险。

2 土地储备机制运营取得一定成效

土地储备制度的建立是土地供应方式的变革和土地供应制度的完善, 是土地制度改革深化的必然趋势。经过十年的努力和实践, 永州中心城区土地储备的基本制度框架已经确立, 土地储备的各项工作得到了长足发展, 城市的土地资源利用效率明显提高。

2.1 通过土地储备机制, 政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“绝对供应权”, 这两大权力使政府牢牢地掌握城市土地的“批发权”。不仅可以确保土地供应的合法性, 减少违法用地、多头批地、越权批地, 而且能够有效调控土地供应的规模和节奏, 加大挂牌、拍卖方式出让土地的力度和范围, 逐步建立一个公平、公开、公正、规范、高效的城市土地市场。

2.2 通过土地储备机制运营, 实行规划“龙头”政策, 优化城市土地利用, 集中统一的前期开发和土地整理, 城市规划的有关政策和要求得以切实的贯彻落实, 真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理, 提高了城市土地资源配置效率。从而, 避免了企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况, 造成城市土地开发的散、乱、差状况, 长期困扰着城市规划、建设和管理;避免旧城区改造中零星乱画图, 一个企业搞一片, 严重影响城市建设改造的形象和面貌。

2.3 通过土地储备机构统一收购、收回、置换等方式, 对城市规划区范围内的空闲土地、企业因破产撤消搬迁腾出的土地和旧城改造的土地进行重新开发和利用, 使闲置、低效利用的土地得以焕发生机。通过征收方式, 把盘活城市存量土地与有计划地利用新增建设用地相结合, 协调二者的矛盾, 改变过去过度依赖征收农业用地、粗放式用地模式, 从而提高城市土地使用率。

3 加强土地储备与融资监管的建议及设想

3.1 要想保证土地储备以及融资管理工作的开展, 就要在法律上完善有关的法律制度, 保证其行为都在法律的约束下。国家为了支持土地储备工作的开展, 颁布了相关的法律, 为土地储备创造一个良好的法律环境。

3.2 在设置土地储备机构的时候, 该机构的设置可以在政府的支持下, 这样可以保证储备机构的职能, 也能让其顺利的开展管理活动。可以在储备管理部门设立三个部门, 一个负责土地的储备经营;一个负责融资开发, 而最后一个负责综合管理。通过这三个部门保证土地储备以及融资能够合理, 而且在管理的时候, 可以使用信息化管理的方式, 参与管理人员要有职业证书, 例如会计证书、经济师证等等。

3.3 要加大对净地出让的管理, 使这种方式可以在土地储备时候使用, 为了保证可以正常的开展净地出让, 政府就要建立一个保障机制。通常来说, 如果土地的使用属于经营以及工业的范畴, 那么该土地都要采用净地, 而且要挂牌出让, 如果不是净地的土地绝对不允许挂牌。只有在特殊的情况下才可以, 特殊情况是指, 有项目涉及到招商引资而且还是重大型, 在经过政府的批准后, 才可以出让。同时也要有投资公司出面, 缴纳超过拆迁款三倍的资金, 并且在规定的期限内完成拆迁, 一般规定的期限是一年。如果超出了期限, 那么国土部门有权扣除资金, 而政府也要警告这些非诚信的公司甚至是让这些更是不参加职称考评。

3.4 资金是土地储备机制运营的生命线。只有形成良性循环的储备资金才能真正意义为城市经济、城建、财政服务, 真正意义上实现“土地储备机构成为经营城市的一个聚宝盆”。储备土地融资, 按文件要求只能由土地储备机构组织实施。规范储备土地融资贷款主体势在必行。

3.5 要把“增强政府对土地市场的宏观调控能力、促进城市土地资源合理利用”作为土地储备的出发点和落脚点, 促进城市土地的节约集约利用。

3.6 土地储备业务是土地科学管理专业性很强的专业技能, 提高干部队伍的素质有利于更好的维护政府的形象, 提高政府的服务质量。

由上述可知, 土地储备是我国近些年来开展的政策, 并且在全国的范围内实行, 国家也为其颁布了法律。而且当地的政府也都在积极响应国家的的政策, 尽管我国在土地储备以及融资上还存在着一些问题, 但是经过努力也可以找到了可以解决问题的措施, 同时建立的保障机制保证土地储备以及融资的行为在国家的允许下进行。文章中的一切内容仅供参考了, 希望能为大家带来一些建议。

参考文献

[1]孟蒲伟, 李宏, 王连生.土地储备规划的科学统筹与系统编制[J].国土资源情报, 2010 (3) .

[2]杜超.土地储备工作的几点思考[J].科技资讯, 2012 (8) .

土地储备项目融资研究 篇7

一、当前土地储备融资渠道

2007年11月国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》颁布, 我国土地储备制度从此进入全面规范运作阶段。土地储备占用资金量大、资金周转周期长, 来源渠道窄, 根据《土地储备资金财务管理办法》第五条“土地储备资金来源于以下渠道: (一) 财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用; (二) 财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金; (三) 土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款; (四) 经财政部门批准可用于土地储备的其他资金; (五) 上述资金产生的利息收入。资金来源渠道中的第 (一) (二) 属财政拨款。其中来源渠道 (一) 是先有储备土地供应后, 财政才有资金回拨, 因此对于成立初期、土地储备量少的土地储备机构来说这一来源很少;来源渠道 (二) 土地收益基金, 从目前各地储备机构情况看, 收益基金计提比例一般不超过土地出让收入的5%, 且都没有全部用于土地收购储备, 因此从土地收益基金中安排的财政拨款也非常有限;来源渠道 (三) 银行及其他金融机构贷款, 这一融资方式是土地储备机构融资的主要渠道, 在土地储备中发挥重要作用。银行贷款具有融资灵活、速度快、成本相对较低的优点, 在实际操作过程中, 银行贷款受金融、财政、土地政策的影响较大, 这些政策决定土地储备机构是否能贷到款, 并制约着储备机构的贷款规模;来源渠道 (四) 、 (五) 目前来说非常有限, 相对于巨额的土地收储资金, 此渠道来源的资金显得杯水车薪, 甚至可以忽略不计。

二、储备贷款融资面临的政策障碍

银行贷款融资作为土地储备资金的主要来源, 在银根紧缩环境下, 面临着财政、金融、土地等方面政策的影响, 主要表现在:

(一) 财会政策障碍

财政部2009年颁布实施的《土地储备资金会计核算办法 (试行) 》, 明确土地储备机构的净资产为“财政拨款收入”、“其他收入”与“交付项目支出”的差额。土地储备贷款, 银行考核是否给予储备机构发放新增贷款的一个重要指标就是现金流达到全覆盖, 同时, 要求储备机构的资产负债率不能超过80%。而现行的会计核算办法不能满足银行贷款对土地储备机构偿债能力考核的要求。根据国有土地出让收支管理办法, 土地出让收入实行“收支两条线”管理, 储备土地出让后的成交款收入全部上缴地方财政, 支出通过地方财政列入预算予以安排。现行核算办法对储备土地出让后的成交价款不确认为土地储备机构收入, 也不作账务处理, 在财务报告中也没有体现收入, 财政没有把出让土地成本安排回拨前, 土地储备机构财务报表中既不体现为收入也不产生现金流, 因此, 更不能形成土地储备资金。另一方面, 由于财政拨付的土地储备资金是先有储备土地出让后有资金回拨, 而交付项目支出成本在土地出让当期就进行结转, 确认为当期支出与收入进行配比, 出让土地成本回拨滞后于成本支出的确认, 当期有支出而没有收入, 收支对比, 净资产为负数。根据会计等式资产=负债+净资产 (收入-支出) , 不考虑其他资产因素, 当净资产为负数时, 资产负债率远远超过80%甚至出现资不抵债的情形。因此, 制度设计造成土地储备机构账面上资产负债率不符合贷款银行的放贷要求。

(二) 金融政策障碍

银发[2003]121号, 给土地储备贷款设定条件:土地储备发放的为抵押贷款, 贷款不得超过所收购土地评估价值的70%, 期限最长不得超过两年。为加强房地产调控, 防范金融风险, 2011年以来国家对地方政府融资平台进行了清理, 进一步压缩贷款规模, 特别是银监发[2011]34号文下发后, 要求并加强对房地产贷款严格监管, 土地储备机构作为地方政府融资平台之一, 也在严管之列, 出台一系列针对性措施:

1. 土地抵押贷款时间不得超过两年

储备土地周期一般都超过两年, 如果项目还没有完成收储, 就到还款期, 土地储备机构因无地可供出让, 没有资金来源, 还贷资金压力大, 还贷风险增加;其次还容易造成土地储备机构的资金链断裂, 形成财务风险。

2. 贷款项目资本金要求全部到位

土地储备项目贷款, 主要用于土地回收、征收, 地上物拆迁补偿等支出, 资金是逐步使用, 但现行贷款政策要求贷款项目资本金达到30%, 且在贷款发放前全部到位, 这对自有资金比例偏低的土地储备机构, 增加筹集配套项目资本金的难度, 因此, 很多土地储备贷款项目因为资本金无法按时到位而被迫放弃。

3. 要求开立土地出让收入专户

根据国有土地出让收支管理办法, 土地出让收入实行“收支两条线”管理, 储备土地出让后的成交款收入全部上缴地方财政, 支出通过地方财政列入预算予以安排。现行核算办法对储备土地出让后的成交价款不确认为土地储备机构的收入也不作账务处理, 成交价款也没有进入土地储备机构的账户, 硬性要求土地储备机构在放贷银行开立土地出让收入专户毫无意义。

4. 要求提供合法有效的抵质押品, 不得接受地方政府任何形式的担保

由于收储资金需求巨大, 此要求限制了土地收储机构融资的灵活性。一方面存量土地需要办理招拍挂等出让手续, 无法保证土地抵押的有效性和充分性, 另一方面新增建设用地由于各种原因, 办理相关手续较为复杂, 又无法保证土地抵押的合法性。上述两个方面的影响使得土地收储机构融资总量受到限制。

(三) 土地政策障碍

储备土地有两大来源, 一是国有存量土地, 二是新增国有建设用地。由于经济的发展, 城市的扩张, 用地的需求量大增, 国有存量土地越用越少, 而新增建设用地, 必须有合法的手续, 获得用地指标才能得到银行的贷款。由于我国实行最严格的土地管理政策, 用地指标实行计划控制, 地根进一步收紧, 国家每年下达给地方的新增建设用地指标非常有限, 因此地方土地储备机构获得新增银行贷款的规模受到用地指标的限制。

(四) 开办资金没有法定比例

土地储备需要占用大量的资金, 收储周期长, 流动性差, 而地方政府由于财力有限, 不可能投入大量财政资金进行土地储备, 因此, 在成立土地储备机构初期, 政府只拨付很少的注册资本金。土地储备机构以注册资本金作为项目资本金将很难满足银行要求项目资本金不低于30%的规定。同时, 较少的注册资本金也不能满足银行要求资产负债率不超过80%的要求。

(五) 国有土地收益基金提取较低

国有土地收益基金是指按照一定比例 (一般不低于1.5%) 从国有土地使用权出让收入提取的专项政府性基金。基金的来源主要是按比例提取的国有土地出让收入, 该比例长期以来按照最低比例提取或者提取比例不高 (多数为5%) 。因此, 不利于土地储备机构持续补充自有资金实现可持续发展。

三、解决贷款融资障碍的建议

(一) 修改《土地储备资金会计核算办法 (试行) 》, 出让

储备土地中包含财政应返还的成本, 在核算办法中增加收入类会计科目“土地出让收入”, 专门核算出让收入财政应返还的成本。在出让储备土地时, 土地储备机构根据净值项目成本的金额, 确认为土地储备机构的出让业务收入, 记入“土地出让收入”科目贷方, 同时确认为一项债权, 记入“财政应返还额度”科目借方, 在实际收到财政拨款时冲减“财政应返还额度”。这样“土地出让收入与交付项目支出同步且配比, 避免净资产出现负数的情形。

(二) 放宽贷款金融政策, 延长土地储备贷款周期。

对土地储备贷款, 因回收、征收难度大、周期长, 加上从开发整理到出让, 往往超过两年时间, 因此, 建议把储备贷款每半年归还一次贷款本息的政策, 修改为实行分期分步收储、开发、出让, 分期还贷方式, 即对整个土地收储项目分期实施, 完成一部分收储, 出让一部分土地, 还贷一部分资金, 以利于减轻土地储备机构一次还贷的资金压力和财务风险。

(三) 灵活运用土地政策。

面对越来越严格的土地政策, 土地储备机构应在土地政策基础上盘活存量土地、重视增量土地, 适当透支未来土地指标。也就是先用存量土地、当年落实用地指标的新增建设用地去贷款融资, 同时建议银行信贷机构, 把下年度用地指标的三分之一用在本年度发放贷款, 以此循环往复, 解决土地储备机构因新增用地指标不足而贷不到款的问题。

(四) 修改《土地储备管理办法》, 增加土地储备机构开办资金法定比例、政府开办资金到位的规定。

因土地储备机构实行“收支两条线”管理, 收储土地产生的收益全部归地方财政, 财政回拨给土地储备机构的只是已出让土地的成本, 因此为保障储备机构能正常运行, 并能从银行等金融机构中贷到款, 就要求各级政府必须保障土地储备机构的权益资金达到30%以上, 当储备机构运行中资产负债率超过80%时, 政府有责任及时补充开办资金, 确保土地储备机构的资产负债率始终低于80%, 符合银行信贷的要求。

参考文献

[1]国土资源部.财政部.中国人民银行.土地储备管理办法.2007

[2]财政部.土地储备资金财务管理暂行规定办法.2007

[3]财政部.土地储备资金会计核算办法 (试行) .2009

[4]王宏新.唐建伟.土地储备融资实务指南.化学工业出版社.2011.6

土地收购储备机制探索研究 篇8

1996年, 上海市建立了我国第一个土地储备机构。近年来, 杭州、武汉、南通等一些城市相继建立了自己的土地储备机构, 本文主要以城市土地存储制度为例, 对我国的土地存储制度进行综合性的探讨。

1 建立土地储备制度的现状、意义及依据

1.1 现状分析

土地是城市发展最重要的资源和资产, 是实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的必要前提。首先, 土地要素的配置与城市经济发展相适应, 武汉市土地建设用地与GDP的增长相协调;其次, 土地出让制约与房地产二、三级市场的发展统一协调。一般地, 城市土地出让总量与商品房销售规模呈同向发展趋势, 但总体上商品房销售滞后于土地批租的发展趋势。最后, 现行的管理体制和政策还需进行适当的调整, 土地管理基本上是实行两级政府两级管理的模式。

1.2 建立土地收购储备制度的意义

随着城市基础设施的投入, 在土地上沉积的资产越来越多, 必然要求城市土地利用不断趋于集约化和高附加值化。一个合理的土地收购储备制度对城市而言是受益匪浅的, 它主要表现在:

(1) 有利于优化城市存量土地资源配置, 加强政府对土地利用管理的要求。建立土地收购制度, 是土地优化配置的一种有效的管理手段。

(2) 有利于加强政府垄断土地供给和国家对土地一级市场调控的要求。对市场上闲置, 利用率不足的土地, 运用征、收、购、换等方式, 将这些土地收购或收回, 经过土地整理储备后供应, 以实现政府垄断土地供应的目的及对市场调控的要求。

(3) 为政府规范土地市场推行土地使用权招标拍卖奠定基础。通过对土地实行统一收购、统一开发, 政府就可以将“生地”变“熟地”, 规划城市设计、引导房产开发、配置基础设施, 避免土地投资的过冷过热。

(4) 有利于改善投资环境。通过对收购土地的统一拆迁, 管理, 缩短了前期开发周期, 降低了开发风险, 这样有利于社会稳定, 缓解拆迁安置等矛盾, 同时为开发单位创造一个“公平、公正、公开”的市场环境。

(5) 有利于理顺土地收益关系, 为建立城市土地基金奠定基础。土地收购价格有两种形式:一是原土地用途价格, 二是城市规划赋予的新用途价格, 即土地发展权价格。运用合理的土地储备制度, 统一收购开发土地, 再配合推进土地招标拍卖, 充分实现土地的价值, 为建立城市土地基金打下基础[2]。

1.3 建立土地收购储备制度的法规依据

土地储备制度涉及到土地使用权的收回等敏感性的问题, 国家法律、法规对此有较明确的规定。因此, 正确使用土地法规, 对城市的土地存储制度的实施是十分必要的。

根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律, 对违反规定的用户作出相应的行政处罚, 解除土地出让合同和行政优先购买权问题, 收回土地使用权。

2 建立土地收购储备制度的发展目标和主要内容

2.1 建立土地储备制度的目标

土地收购储备制度的目标:以现行制度为依托, 进一步深化土地使用制度改革, 逐步建立一套行之有效的运作体系, 并通过政府立法的形式加以规范, 逐步建立由政府掌握的具有一定数量和质量土地的储备库, 通过调控土地供给的数量、供给结构、供给方式、供给时间来协调城市房地产市场的运作, 优化城市资产结构, 把握好4个步骤 (起步、实施、规范、完善) , 结合城市具体情况, 制定相关法律、政策, 拓宽土地收购储备范围, 建立一套规范有效的运行程序, 提高土地配置的效率, 促进社会经济的可持续发展。

2.2 建立土地收购储备制度的主要内容

2.2.1 土地储备

主要通过征、收、购、换等方式, 把集体土地转为国有或者把国有存量土地从分散的土地使用者手中集中起来, 进行控制性规划设计、房屋拆迁、“五通一平” (水、电、气、路、通讯和场地平整) 等土地开发整理和经营, 然后根据年度土地供应计划及市场需求, 依法由土地管理部门出让给用地者。土地收购储备储备机制包括土地收购、储备和供应3个环节。

(1) 土地收购。由土地储备中心根据收购计划或市场需求, 经市政府批准对指定地块进行收购。收购方式有征、收、购、换等四种形式。

(2) 土地储备。对收购的地块进行前期开发整理, 并将其纳入土地储备库。通过前期开发整理, 将生地变熟地, 提高土地附加值。

(3) 土地供应。对纳入土地储备库的土地, 根据城市发展和土地市场需求制定土地供应计划, 由土地中心有计划、统一地向用地者供应土地。出让方式可以是协议、招标、拍卖, 随着政策的落实到位和出让行为的规范, 出让方式逐步转为招标或拍卖为主[3]。

2.2.2 土地收购补偿价格

土地收购补偿价格内涵界定应考虑土地收购性质定位、土地权利与地价内涵、收购双方对被收购土地拥有的权力和利益、建立和实施土地储备制度的要求、土地增值成因及收益分配等因素。

土地收购补偿价格应是与原土地使用者拥有的土地权利相一致、对应于土地原用途和条件的单纯意义上的土地价格, 不包括地上建筑物补偿费、企业职工安置补助以及企业异地经营建设费等费用, 应以政府指定的有评估资格机构的评估结果为依据, 应具有强制执行的效果。

2.2.3 土地基金

城市土地基金制度应具有以下主要职能:受市政府委托, 根据土地利用总体规划、土地利用年度计划, 集中统一办理土地征用、专用, 集中统一组织土地供应;依法组织土地开发整理, 进行存量土地收购、储备、转让、租赁等。

3 建立土地收购储备制度中存在的问题

由于土地收购储备制度是一项全新的制度, 建立土地收购储备制度所引起的利益和权利的调整是深层次的, 在城市土地储备的具体操作和运行方面还存在一些问题, 主要有以下几方面:

3.1 土地收购储备制度的利益分配还有待进一步完善

目前在多数大中型城市中, “一个为主多个并存”的操作影响了城市土地储备制度优越性的发挥。政府往往将盘活原划拨给企业的存量土地的主动权交给企业, 土地盘活得到的大部分资金也是归企业所有。土地储备机构不能代表政府完全做到掌握城市的一级市场。这样政府的土地收益必然收到很大影响。土地收购储备制度建立以后, 真正实现了由政府来管理土地市场、由市场来确定土地开发单位、确定土地价格等措施, 其中的关键问题是权力和利益的分配问题。因此, 合理准确的分析土地收益的构成, 合理分配政府和土地使用者之间的利益分配, 是土地收购储备制度顺利进行必须解决的问题。

3.2 资金使用和风险控制机制有待于健全

土地收购制度的两大基本要素是资金和土地。伴随着城市化建设的不断推进, 城市的规模在不断扩大, 功能也在不断完善, 那么城市发展对资金的需求量也越来越大, 如此巨额的资金很难仅仅依靠政府的财政支持, 这就迫使政府以大规模地出卖土地来为城市建设提供资金保证, 使得土地的供应规模和总量很难进行理性化的调节和控制, 严重制约了城市基础设施的配套建设和城市土地资源的合理配置。土地储备资金的融资渠道窄、困难多、风险大。土地储备过程是土地流转的过程, 也是资金循环的过程。土地储备资金来源渠道主要是商业银行抵押贷款和土地储备地块出让金返还。因此如何完善资金配套政策, 建立合理的资金筹措和运作机制, 也是开展土地储备急需解决的问题。

3.3 土地收购储备制度的有效运行缺乏有力的监督

实施土地收购储备制度是一项系统工程, 在整个运行过程中涉及到多个部门和单位的支持。我国大部分城市, 政府机构设置时, 规划与土地部门往往分设, 计划、财政等部门不在一个系统, 在实际操作中经常出现部门间相互抵触、推诿, 行政审批手续复杂, 办事效率低下等, 其结果是延长了土地储备时间, 增加了土地储备成本。同样, 对于资金运作来讲, 离不开财政支持。因此, 建立一个能够完善衔接的土地管理机制也是非常重要的[4]。

4 城市土地收购储备制度发展的对策

4.1 建立合理的土地收购储备机构体制

一个优秀、合理的土地收购体制, 必须包括储备决策机构、储备实施机构及区域协调机构, 提出优化模式下的储备机制, 如图1所示。

优化模式将土地收购储备和土地交易许可有机结合起来, 除符合土地转让条件的交易和政府储备土地出让交易外, 对土地中心未能实施收购的属储备范围内的土地, 也应纳入统一出让的轨道, 对此, 通过交易许可制度在土地有形市场内实施“疏导”, 通过土地交易许可制度实行土地一律进场交易, 土地交易许可制度的“疏导”作用, 为土地储备制度的顺利实施提供了保障。

4.2 优化土地收购储备工作中的环境

良好的土地收购储备工作环境对于顺利的进行土地收购储备工作具有重要的推进作用。要从以下几个方面加强对土地收购储备工作环境的建设:城建规划部门要严格按照法律行事, 及时制定科学合理、先进高效的规划方案, 为土地收购储备提供必要的理论依据。及时将工作成果提交给土地收购储备部门, 加强部门间的沟通, 降低土地收购储备运作中的风险, 逐步提高工作效率;为土地成功出让奠定一个坚实的基础。土地出让后, 要给予全方位的跟踪服务, 努力营造一个和谐的用地环境。

4.3 加大执法力度

在完善城市土地储备制度法律的同时, 政府必须加强土地管理, 对那些扰乱土地市场管理的违法犯罪行为进行严厉打击和制裁, 为城市土地储备制度的建立和完善提供可靠的法律保障。

5 总结

我国实施土地储备制度已有近10年的历史, 经过这几年的发展, 我国也取得了一定的成效, 如构筑了城市存量土地供应的卖方市场, 推进了土地利用方式的转变, 盘活了存量土地资产, 推动了国企改制, 为我国的可持续发展提供了宝贵的经验。今后, 我们应不断的摸索, 不断的完善这一新生制度, 以便使土地收购储备制度更好地发挥其制度的优越性。只有这样, 我国城市土地储备制度建设才能不断深入, 城市土地储备制度才能为我国经济社会的发展做出更大的贡献, 为国家的经济发展更好的服务[5]。

摘要：以武汉市为例, 提出了在现有的土地收购储备和交易制度下, 建立合理的土地储备体系, 优化土地储备运行机制, 加强土地基金运行管理, 贯彻落实相关政策法规, 丰富土地大市场, 从而促进国有土地资产保值增值, 规范国有土地的使用制度。

关键词：土地收购,土地储备,土地资源配置,土地基金

参考文献

[1]欧阳烨.基于秦皇岛市为例的土地收购储备机制研究[J].产业与科技论, 2011, (10) 7:54-55.

[2]罗叙文.关于宁波土地储备发展斩落的探索与思考[J].三江论坛, 2011, (1) :24-25.

[3]王武军, 兰燕.土地收购储备制度探讨[J].畅所欲言, 2010, 19:35-36.

[4]卢新海, 邓中明.对我国城市土地储备制度的评价[J].城市规划汇刊, 2004 (6) :27-33.

土地收购储备相关制度的研究 篇9

近些年来, 伴随着我国城镇化规模的不断增大, 越来越多的城市周边土地被政府收购, 用来作为城市的储备土地。但是, 因为我国城市收购储备工作是近些年来才逐渐兴起的, 因此, 我国在该方面的制度还很欠缺。甚至有一些方面根本就没有规定。大家都知道没有规矩不成方圆, 土地收购储备事件没有相关的管理制度, 必然也会出现问题。正如这句话所说的那样, 自从土地收购兴起以后, 土地纠纷案件络绎不绝。虽然说, 我国也及时的发现了这个问题, 并采取了一定的解决措施, 一些动作快的地方政府也迅速的制定了相关制度。但是, 从整体上而言, 我国目前的土地收购储备管理制度还不是很完善, 仍然有很多地方是需要不断完善的。

1 土地收购储备制度出现的原因和意义分析

为什么要研究土地收购储备制度?研究土地收购储备制度有什么意义呢?接下来就给大家简要的介绍一下这方面的内容。

(1) 土地收购储备制度出现的原因分析。一项事物出现必然有它的原因所在, 土地收购储备制度也是如此。土地收购储备制度出现的原因主要有以下几点:首先市场机制优化配置为土地收购储备制度孕育了一定的先决条件。

(2) 土地收购储备制度的意义分析。为什么要研究土地收购储备制度呢?它主要有以下几方面的意义:首先研究土地收购储备制度是更好的进行土地规划的要求。土地规划涉及到许多方面的工作, 不可否认的是土地收购储备制度的设定在一定程度上推动了土地规划工作的发展;此外, 土地收购储备制度的研究是土地收购工作自身的发展要求。一项工作想要得到更好的发展, 那么就会需要一定的制度支持, 土地收购工作也不例外。

2 目前我国土地收购储备制度中存在的问题研究

(1) 违反市场公平交易原则, 进行强制收购。土地收购本身应该是一件公平的交易, 交易双方在你情我愿的情况下进行协商。然而在我国现阶段, 却经常出现与此相悖的情况。收购方利用一些关系或者采取一些手段进行强制的收购, 这样的情况严重违反了市场公平交易的原则, 使得一些弱势群体在这样的交易前提下, 利益受到了严重的损害。

(2) 土地收购储备收益分配机制不明确。土地收购虽然在一定的程度上使得土地资源的利用得到了更合理的分配, 但是土地收购也是存在一定的利益的, 没有一个企业会愿意在赔本的情况下进行土地收购工作。那么问题就会随之而来。当土地收购工作涉及到三方或者是更多参与方时, 土地收购的利益该怎么分配呢?由于土地收购储备制度大大收益分配机制不明确, 使得类似这样的问题不能得到很好的解决。

(3) 收购面积过大, 造成土地资源浪费。土地收购的最初宗旨是使得土地资源得到更好、更合理的应用。但是由于利益的参与, 使得许多的土地收购工作的开展已经不再以此为宗旨。在利益的驱使下, 一些机构或者企业进行大面积的土地收购, 这样不但没能更好的进行土地资源的合理分配, 还在一定的程度上造成了土地资源的浪费。

3 土地收购储备机制完善措施分析

(1) 对收购的土地进行集中统一的管理。解决土地收购储备制度存在问题可以采取的措施之一就是, 对土地收购工作进行集中的统一管理。那么该如何进行集中统一管理呢?首先需要做的事情就是制定统一的收购标准。统一的收购标准是进行集中管理的先决条件。当然标准的统一并不是硬性的规定, 也要讲究因地制宜的策略;此外, 国家应该在每个省市设立一定的管理机构, 方便管理工作的进行。

(2) 建立良性的土地收购资金循环利用机制。建立良性的土地收购资源循环利用机制也是更好的建设土地收购储备制度的有效保障。土地收购工作并不是简单的就可以运转的, 它需要大量的资金支持, 因此, 进行土地收购工作的机构或者企业在资金的运转上一定要得到一定的保障。

(3) 完善土地收购储备相关的法律法规。法律是一项工作实施的硬性保障。因此建立一定的法律法规可以有效的保障土地收购工作的进行。其实现阶段我国是有相关的法律法规的, 只是这些法律法规的实行力度和完善程度不是很好。

4 结语

伴随着我国城市规模的不断增大, 城市周边的土地在不断的被国家政府收购, 用来作为城市的储备用地。这本来是一件好的事情。但是, 因为我国土地收购储备制度不够完善, 于是出现了很多土地收购纠纷案件的事件。这种事情可大可小, 一旦处理不好, 就会害人害己, 既耽误城市的发展, 又会给土地使用者带来麻烦。

摘要：近些年来伴随着我国经济的迅速发展, 我国社会踏上了快速发展的高速公路。于是, 城镇化速度越来越快。而城镇化步伐的不断加快, 导致了我国城市规模的不断增大。越来越多的土地被相关公司或政府收购, 用来作为城市的发展土地。因为, 以前的时候很少会有土地收购的适宜, 因此, 我国没有相关的土地收购制度, 即使有也很不全面, 存在着很多漏洞。但是, 伴随着土地收购案例的不断的增多, 土地收购案例纠纷情况日益严重, 于是国家就根据各地方的实际情况, 制定出了相应的土地收购储备相关制度, 用来衡量收购事宜中的对与错。本文将主要研究一下土地收购储备的相关制度。

关键词：土地收购,收购储备,相关制度

参考文献

[1]吕世娟.土地收购储备工作存在的问题与对策浅析[J].管理观察, 2010, 10.

城市储备土地资产证券化研究 篇10

一、城市储备土地资产证券化的产生

城市储备土地资产证券化是指以城市储备土地收益作为担保发行证券, 在不丧失土地产权的前提下, 利用证券市场将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产。它是一种全新的融资方式, 吸收了直接融资和间接融资的优点, 能够拓宽土地储备机构的融资渠道、降低融资成本。

城市储备土地资产证券化的产生背景是: (1) 现行土地储备制度下土地储备机构的融资能力已不能满足土地储备的巨额资金需求。土地储备需要占用大量资金, 并且流动性差。在实践中, 土地储备机构除了在初期获得政府的少量财政启动资金外, 其融资来源主要是各商业银行的贷款, 资金筹集存在着融资方式单一、风险过高、期限结构不合理等缺陷。 (2) 资本市场的发展和证券市场的巨大潜在投资需求。我国证券投资市场正逐步走向成熟和规范, 目前已形成了千家证券公司, 并建立了证券发行市场和深沪交易所, 市场规模不断扩大。与此同时, 全国商业银行存款余额节节攀升, 社会公众和机构投资者不仅数量庞大而且投资意识增强, 证券市场的潜在投资需求十分巨大。

二、城市储备土地资产证券化的可行性

1. 城市储备土地是可证券化资产。

在资产证券化过程中, 可证券化资产必须具备的一个条件就是能够产生现金流。我国城市土地使用制度日益完善, 土地出让金已成为一个稳定的土地收益来源, 并且土地出让金的规模完全能够根据土地的市场价格变动趋势来预测。同时, 政府能够控制土地使用权出让的速度, 使储备土地产生稳定的、可预测的现金流。

2. 城市储备土地具有良好的信用特征。

城市储备土地具有公共性, 由政府出面进行担保, 这就提供了很高的信用保障。这种信用保障是其他信用保障所不能比拟的, 尤其在资产证券化这一全新融资模式实施的初期, 容易得到社会的认可。

3. 城市储备土地实施资产证券化的空间很大。

由于土地资源的稀缺性和城市经济的不断发展, 城市土地经过收购、储备, 其价值得到提升, 出让后能够为土地储备机构带来较高的收益。土地储备机构采用资产证券化方式融资, 容易得到政府的支持。

4. 我国已开始积极探索和开发资产证券化品种。

2004年1月, 国务院发布《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》, 提出要“积极探索并开发资产证券化品种”。储备土地作为一种资金占用量大、流动性差的资产, 是一种理想的证券化标的物, 其未来收益的良好预期也彰显了将其证券化的广阔前景。

三、城市储备土地资产证券化的运作模式

参与城市储备土地资产证券化的主体很多, 有土地储备机构、特设信托机构 (SPV) 、承销商、信用评级机构以及投资者等。根据是否设立SPV, 城市储备土地资产证券化可分为两种运作模式:土地专项资产证券化模式和土地权益资产证券化模式。

1. 土地专项资产证券化模式。

土地专项资产证券化模式下, SPV作为管理人, 以土地储备机构拥有的能够产生现金流的土地收益权作为基础资产发行土地证券, 其运作流程如下图所示:

(1) 估算土地资产, 构造资产组合。土地储备机构对拟进行资产证券化的土地的未来现金流进行估算:现金流入主要包括土地出让金;现金流出主要包括土地征购费用、开发费用等。根据具体目标确定土地证券资产数, 构造资产组合。

(2) 资产转移。土地储备机构将拟进行资产证券化的土地转让给SPV。SPV将购买到的土地资产进行组合和信用提升, 以其作为发行土地证券的抵押。

(3) 信用评级。土地证券要想在证券市场上顺利发行, 必须得到不低于某一投资级别的信用评级, 评级为投资者提供了选择的依据, 并增强了投资者的信心。信用评级机构在该证券的整个存续期内还要对其业绩情况进行“跟踪”监督, 及时发现新的风险因素, 并做出升级、维持或降级的评价, 以维护投资者的利益。

(4) 信用增级。为吸引投资者和降低融资成本, 必须对土地证券进行信用增级。SPV可采用以下方式进行信用增级:政府担保, 即由政府进行信誉担保, 也可以土地收入或其他收入担保;金融担保, 即SPV向信用很高的专业金融担保公司办理金融担保。

(5) 证券销售。SPV将土地证券出售给承销商 (投资银行或证券公司) , 然后由承销商将它销售给投资者, 投资者可以是机构投资者, 也可以是个人投资者。

(6) 资产管理。SPV对土地资产组合进行管理, 主要内容是收取、记录资产组合产生的现金流, 并把全部收入存入托管行。托管行按协议约定建立积累金账户, 以便按时向投资者支付本金和利息。

(7) 证券清偿。在证券偿付日, SPV委托托管行向投资者偿付本息, 同时还要向聘用的各类机构支付专业服务费。当证券清偿后, 如果资产组合产生的现金流还有剩余, 则按协议约定在土地储备机构和SPV之间进行分配, 土地专项资产证券化交易的全部过程也随即结束。

2. 土地权益资产证券化模式。

土地权益资产证券化模式下, 土地储备机构作为管理者, 以土地资产的收益为基础发行土地证券。土地权益资产证券化模式下不设立SPV, 土地储备机构是证券的直接发行人, 监管机构负责对土地储备机构的产权比率等进行监管, 信用评级机构和信用增级机构负责对发行证券的信用等级、质量进行综合评价。该模式简化了土地专项资产证券化模式的一般结构和过程。

比较两种运作模式, 土地专项资产证券化模式设立了SPV, 通过土地资产的“真实销售”, 实现了“破产隔离”, 分散了土地储备风险;而土地权益资产证券化模式下, 土地资产仍由土地储备机构管理, 风险没有转移, 并且融资能力受土地储备机构自身承受能力的限制。经过分析, 笔者认为城市储备土地资产证券化应采用土地专项资产证券化模式。

四、城市储备土地资产证券化的政策建议

1. 完善城市土地储备制度。

资产证券化需要以资产所产生的现金流为支撑, 因此, 要保证城市储备土地资产证券化的顺利进行, 就要不断完善城市土地储备制度。土地储备机构要准确分析土地供应总量、供应结构以及地价水平等动态变化情况, 合理把握土地市场走势, 适时、适度调控土地供应总量和结构, 盘活土地资产。同时, 土地储备机构还应将购买的土地进行重新组合, 以优质的土地资产形成稳定的现金流, 为城市储备土地资产证券化打下坚实的基础。

2. 制定并完善与城市储备土地资产证券化相关的法律法规。

我国土地储备工作自1996年开展以来发展迅速, 而法律法规配套相对滞后。我国应借鉴国外土地资产证券化的相关法规, 修改、补充和完善《证券法》、《土地法》等一系列法规, 建立符合我国国情的房地产金融法规制度体系, 使城市储备土地资产证券化有法可依。同时还要明确土地证券的合法性, 允许商业银行作为SPV开展土地证券的发行、投资等业务。

3. 建立并完善信用评级和信用增级制度。

我国没有建立完善的信用增级制度, 信用评级制度也很不完善, 缺乏由投资者所普遍接受和认可的信用评级机构。在信用评级方面, 我国可以引入外国著名评级机构进行评级, 并加强国内评级机构与国际著名评级机构的交流与合作。在信用增级方面, 可以采用政府担保、金融担保、财务公司担保等方式。

4. 建立资产证券化会计制度。

资产证券化的发展应以资产证券化会计制度为基础。目前的会计制度在资产证券化的会计确认、计量等方面缺乏单独的、明确的规定, 应完善现行会计制度, 对资产证券化的会计确认、计量等做出明确规定, 并逐步建立资产证券化会计制度。

5. 调整现行税收政策。

城市储备土地资产证券化程序复杂, 涉及土地资产转让、证券发行等多个环节, 每一个环节的运作都形成了相应的成本支出, 重复征税是城市储备土地资产证券化在税务处理方面面临的主要问题。土地储备机构向SPV转让土地资产需要交纳印花税、营业税等, SPV因发行土地证券需要交纳印花税、所得税等, 证券持有人也需要交纳交易税、印花税、利息税等, 在这些环节中难免出现重复征税问题。因此应遵循税收中性原则, 对相关税务处理进行调整, 解决重复征税等问题, 降低城市储备土地资产证券化的税负。

6. 加强监管, 建立风险防范体系。

城市储备土地资产证券化作为一种金融创新工具, 不可避免地与一定的风险相伴, 因此需要进行合理的监管。监管就是对土地资产证券化交易的各关系人 (包括土地储备机构、SPV、证券发行人和信用评级机构等) 行为的监管。对土地储备机构的监管包括对土地储备机构作为发起人资格的审核、对基础资产的监管等;对SPV的监管包括对SPV组织形式的选定、经营范围的限制等进行监管。

城市储备土地资产证券化对解决土地储备机构资金不足、融资成本高、融资期限结构不合理等问题具有重大的现实意义。目前, 我国政府应建立并完善相应法律法规, 以保证城市储备土地资产证券化的顺利开展。

参考文献

[1].赵宇华.资产证券化原理与实务.北京:中国人民大学出版社, 2007