融资储备（精选6篇）
融资储备 篇1
近年来, 我国在地产融资方面取得了较大成就。为了保护有限的土地资源、节约利用土地, 使土地资源可持续发展, 通过政府调控土地一级市场, 进而调控房地产市场健康发展, 自1996年上海市成立我国第一家土地储备机构以来, 我国在各个大中城市相继实行并建立了土地收购储备机构。自实行土地储备制度以来, 我国土地储备工作取得了很大的成绩, 得到了广泛的好评。但自2007年全球次贷危机以来, 迫于通货膨胀压力, 我国先后实行了宽松和从紧的货币政策, 各商业银行加强了对土地信用贷款调控, 由于缺乏科学理论的指导、融资机构和相应的配套机制不健全, 国家进一步实施严格的土地政策等等一系列的冲击, 土地储备融资在运作过程中的诸多问题逐渐显现出来了。
一、我国在土地收购储备融资过程中的问题
(一) 我国的土地收购融资渠道过于单一, 降低了土地储备机构的风险抵抗能力
目前, 我国土地收购储备融资的模式主要有财政拨款和银行贷款两种。财政拨款是一种政府行为, 具有无偿性、无风险性、不确定性、有限性的特点。财政拨款作为储备制度的启动资金的情况主要适用于我国城市土地储备制度建立初期, 这个时期土地征购和整理量特别大, 但土地出让量非常稀少。只有当其他融资渠道难以筹资时, 财政拨款才会成为维持土地储备制度正常运行的保障。银行贷款是目前最主要的融资模式, 在我国土地储备中起到了巨大的作用, 它是指土地储备中心通过银行等金融机构以贷款的方式来筹集资金, 该模式具有有偿性、风险高、方式灵活的特点。在银行贷款过程中土地储备中心是债务人、银行是债权人, 由于追求利润最大化的企业性质, 使得银行要求土地储备机构必须按期还款付息;由于波动性是土地市场的一大特点, 所以地价会随市场的波动而变化, 在市场波动到较坏的一点就有可能会导致不能按时偿还银行贷款的情况发生, 严重时还会导致财务危机;随着市场经济的发展我国银行种类也逐渐增多, 贷款类型、期限也是多种多样的, 所以与其他形式的融资相比银行贷款的方式相对比较方便、灵活。这些特点就决定了银行贷款成为目前我国各城市土地储备资金的主要来源, 它可以适用于尤其是一些规模大、开发周期长、仅靠财政拨款不能满足的项目。政府融资的主要融资渠道集中在银行方面, 银行贷款在政府融资中占主导地位, 融资的风险比较集中导致了融资风险不能通过有效的资产组合来分解。因为银行短期债务在银行贷款中占了很大的比例, 所以政府融资平台不仅要承担着维持资金链不断的巨大压力, 而且也要承担着银行信贷的高额成本。由于受国家宏观经济调控、国家货币政策改革等等一系列因素影响, 政府融资仅仅依靠单一的银行融资渠道面临的巨大融资风险, 将伴随着时间的推移和宏观经济形势的变化会逐渐显现出来, 这也会对政府融资效果产生不利影响。
(二) 银行还款期限短, 土地储备机构还款压力大
首先, 按照中国人民银行的相关文件的规定, 我国土地储备贷款期限最长不超过2年, 贷款的还款期限较短。据调查, 一般的土地储备机构的土地运营周期在两年以上, 其次银行贷款的利息负担重, 增加土地收购储备运作成本, 筹资风险大。而由于我国银监会的部门的规定, 土地储备机构必须在还款期限内还款, 加大土地储备机构的还款压力。
其次, 银行贷款的金额较小, 难以满足土地收购储备等大量资金需要;银行贷款来源不稳定, 银行贷款政策受金融政策和经济环境的影响较大, 而土地收购储备需要较为稳定的资金来源;同时地价随市场的波动性较大, 而且利率也存在较大变动, 使土地收购储备产生较大利率风险。等等这一系列的因素也加大了土地融资的难度。
再次, 在还款责任落实上存在不确定性。土地储备方面的政策法规以有利于政府的利益的法规政策居多, 很多相关法律法规还有待完善, 很多操作管理办法还处在试运行阶段, 一旦出现相关的银行贷款纠纷, 银行将缺少相关的法律支持, 也就难以保障债权。土地储备中心实质上是政府下属事业单位, 具有着政府和企业双重角色, 这一特点决定了土地储备中心难以成为真正意义上的债务主体。虽然土地储备中心都有自己具体的还款方案, 但是财政对部分土地出让金返还给中心, 用于还款的规定, 还不能够真正的而在实际中应用。由于政府对土地出让收入要统筹安排使用, 所以在相关的支出的过程中审批环节多, 实施起来很复杂, 进而很难确定最终有多少资金落实在还款上。特别是各家银行贷款到期一般集中在年末使得问题更加突出。
最后, 多数贷款资金没能做到封闭运行, 现在一家储备中心存在着多家银行贷款, 土地储备中心筹集来的资金实际被相关部门在多家银行之间辗转。土地储备中心不能够制定完善的操作流程、不按照国家的有关要求实行封闭运作和资金监管。土地储备资金调度环节多实行财政、收支两条线。加上银行之间没有有效地沟通渠道使银行获取每笔资金流转的相关信息的难度很大, 这也导致了银行不能及时掌握资金流向, 也就不能有效地监督每笔贷款资金合理使用, 也促使有的土地储备中心放心大胆的把土地储备贷款挪作他用。
(三) 我国土地收购储备融资主体单一加大了融资压力
随着新《土地储备管理办法》中“各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理, 不得以任何形式为第三方提供担保”对土地储备资金管理更严格的规定, 土地收购储备融资将面临着更大的压力。土地储备的主要任务是城市基础设施建设、旧城镇改造等项目筹集资金。随着城乡一体化的进程加快, 在目前的单一的以政府融资为主的融资方式的情况下, 土地储备面临着很大的融资压力, 土地储备机构今后的融资能力和政府的融资信誉直接受到是否按期付息还款的影响。
(四) 土地储备中心不能自主决策, 使决策者不承担经营责任
政府在土地收购储备融资过程中存在一些问题, 土地储备中心实质上是政府的下属的办事机构, 所以也就导致了大多数土地储备中心具有政府意识浓厚、市场经营观念不强等等缺点, 一些客观原因如体制上决策与经营分离等使得土地储备中心缺乏经营压力和动力, 自然也难以承担经营责任。
二、土地收购储备融资问题的解决方法
(一) 进一步完善土地经营机制
城市经营的最基础性的资源是土地, 而政府对城市的大量投入主要以土地增值的方式产出。所以政府必须严格控制土地一级市场, 进一步完善土地二、三级市场管理, 通过实行公开招标、拍卖的方式, 防止非法交易的现象的产生, 保护土地价值。通过建立城市规划与土地储备相结合的互动机制, 来不断地完善土地经营机制, 土地利用总体规划要与城市控制性规划相呼应协调, 使经营性土地储备量不断增加。对城市主干道两边的土地要严格控制, 进行统一规划、收储和开发, 让城市基础设施建设来源于政府土地出让收益, 建立“通过城市基础设施建设推动城市土地开发, 通过城市土地开发支持城市基础设施建设”的可持续发展的循环土地经营模式。对污染严重、经济效益较差和发展前景黯淡的企业, 政府可以通过兼并、破产、重组等手段提高土地使用效益, 腾出土地兴建金融、商贸建筑和居民小区。
(二) 开辟筹资新渠道
市场化运作项目、准公益性项目和公益性项目是城市建设项目的三个大方向。市场化运作项目是指企业为市场主体, 通过市场筹资、建设和经营, 参照现代企业制度把资产质量良好、收益稳定的基础设施项目组建成为上市公司, 通过上市筹资的方式, 市场化项目实行滚动建设与发展, 通过募集资金新渠道的开辟, 进一步推动城市基础设施建设投资市场化、社会化的营运。准公益性项目特点是谁投资谁受益、谁消费谁付费, 并以此建立合理的市场机制运营。城市基础设施建设如调改善城市交通拥挤现状的调控项目、提高城市绿地占有量的项目、污水处理项目等, 以市场要求为依据, 建立合理的价格体系, 把项目推向市场或者由政府提供占项目投资一定比例的资本金, 提供财政贴息, 实行投资、建设和运营的市场化。公益事业项目是由政府财政投入的项目。为了提高财政资金使用效率, 我们可以采取直接投资、投资补助和贷款贴息等多种方式来合理安排各类政府投资。
(三) 推进基础设施市场运营, 进一步拓宽土地收购储备融资的渠道
为了推进投资主体多元化, 以谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险为基本原则, 支持、鼓励和引导非政府部门、非国有机构、企业和社会资金参与市区基础设施建设。建立以市场融资为主的项目法人制度, 使政府融资项目进入资金投入和产出、收益和风险相互结合的良性循环机制。注重发挥财政资金的引导作用, 从转变财政投资的方式, 减少财政直接投资, 以投资补贴等方式带动社会投资。
三、结束语
土地收购储备是城市经营的必经之路。城市土地制度改革的一个巨大创新即为土地储备制度, 在土地储备过程中又需要资金的支持, 所以在发展过程中也的确存在一些融资方面的风险。通过实践和科学理论的指导, 在运营、储备与金融之间建立良性的土地收储融资机制, 并逐步完善土地收购储备融资体系, 减少土地储备融资过程中的问题。
参考文献
[1]马克伟.土地收购储备制度研究实践与操作指南[M].北京:中国大地出版社, 2005
[2]王德起.土地资产管理学[M].济南:山东友谊出版社, 1999
[3]卢新海, 邓中明.对我国城市土地储备制度的评析[J].城市规划汇刊, 2004 (6) :27-33
融资储备 篇2
加强土地储备机构、业务和资金管理，理清土地储备业务与融资的关系，切实防范可能出现的金融风险，保障土地储备工作规范健康运行，是国土资源部、财政部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强土地储备与融资管理的通知》的主要目的。
土地储备制度亟待规范、完善
土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。自2001年以来，国务院先后印发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。实践证明，土地储备制度是严格土地管理不可或缺的重要环节，对稳定房地产市场、保障民生用地、促进经济社会目标的实现发挥了积极而重大的作用。
然而，随着近年来我国经济快速发展，土地管理形势发生了较大变化，土地储备制度运行中遇到一些新的情况和问题，主要表现为以下几方面：一是有关企业或融资平台公司成立的土地储备机构，对规范的土地储备机构造成一定的不利影响，土地储备机构亟待规范管理；二是土地储备机构贷款融资难度加大，土地储备贷款政策需调整完善；三是部分地区土地储备实践操作不规范。有的地方储备土地入库的标准低，土地产权关系不够清晰。个别地方土地储备资金使用不规范，资金监管不到位，存在地方政府挪用土地储备资金问题。
理清土地储备机构与融资平台的关系
根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源主管部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。目前一些地方政府成立的融资平台公司，以土地储备名义融资用于非土地储备业务，混淆了土地储备的概念。受其影响，正规的土地储备机构不仅贷款难度加大，有的还被地方政府当做融资工具，被迫偿还其他债务，影响土地储备的正常发展，因此，加强储备机构的规范管理、理清土地储备机构与融资平台的关系，控制贷款规模、减少地方政府债务成为相关部门的共识。
《通知》要求，要加强土地储备机构管理，按照《土地储备管理办法》的规定，建立土地储备机构名录制（以下简称“名录”）并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。
同时，为强化国土资源主管部门对土地储备机构和储备工作的监管，国土资源部将在土地市场动态监测与监管系统中增加土地储备信息模块，对列入名录的土地储备机构的土地储备运行情况进行监测监管，并将相关信息与财政部门、人民银行分支机构和银监部门共享。
为政府供应“净地”提供有效保障
《通知》要求，土地储备机构应组织开展对储备土地的前期开发。
进行道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。
《通知》提出，要加强土地储备及管护工作，强调两点：一是纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地。二是对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等管护方式。
保障土地市场平稳健康运行
储备土地规模应确定在合理的范围内，既要符合土地调控的要求，也不能增加过大的资金压力。土地储备机构应加强对当地经济社会发展及土地市场形势分析，根据未来用地需求预测及市场调控的方向，向市、县人民政府及国土资源管理部门提出合理确定储备土地规模、结构及开发的储备计划建议。为此，《通知》要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构融资规模，并实行融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本已发生的融资额度（包括本贷款已在本归还部分）累计不得超过可融资规模，对本年融资额度已达到可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。
防范和控制信贷风险
土地储备机构的资金来源主要是银行贷款。财政返还的资金只够偿还以往项目的贷款，要开展新的土地储备项目离不开银行贷款的支持。但目前各地土地储备机构面临的贷款融资难度较大。主要有两方面的问题：一是贷款期限按房地产类对待，最长不超过两年，这与土地储备项目实施周期不匹配，绝大多数项目两年内无法完成储备出让；二是贷款只能用于对应抵押的土地，能够合法抵押的都是已理清产权关系的“净地”，资金需求量小，而资金需求量大的地块则由于产权关系尚未理清，无法进行抵押以获得贷款。
为此，《通知》提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。
《通知》要求，名录内土地储备机构所属的储备土地，具有合法的土地使用证，方可用于储备抵押贷款。
加大资金收支监管力度
对土地储备资金使用管理，已建立一套较为完善的管理制度，除《土地储备管理办法》外，还有财政部、国土资源部出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》、财政部出台的《土地储备资金会计核算办法》等管理制度。
根据相关规定，土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地拆迁补偿费用、前期开发支出费、贷款利息支出及其他相关费用等。
融资储备 篇3
关键词：PPP模式；土地储备融资；变革；创新
引言
改革开放后，我国经济进入高速发展时期。在这一时期中，农村人口大量涌入城市，在城市中安家落户，使得城镇化趋势越加明显，城市居民对房屋的需求量不断增多。但近几年地方政府财政支出较多，其债务不断增加，使得融资风险也随之增高，政府包办的城市房屋建设项目实施速度愈加缓慢。PPP模式下，政府实施项目的资金由与其合作的企业提供，通过发挥各方优势共同将资源合理配置，逐步解决政府面临的难题。
一、PPP模式的涵义及其具体应用事例
（一）PPP模式涵义
PPP模式是一种新型合作模式，由政府与企业共同参与，是将政府提出具体项目后，向其他民营经营等企业筹集资金，共同完成该项目的一种合作方式。此种合作方式中，是通过合同形式规定双方应尽的义务与能享受的权利，项目实施期间出现的风险、收益情况都由双方共同承担并分享，其目标都是使项目顺利实施并能将实施成果投入实际应用中去[1]。
（二）PPP模式具体应用
PPP模式在西方的实际应用已有较长的一段历史，在中国，最为经典的应用事例是北京“鸟巢”体育馆。此体育馆是北京奥运会举办的场所，其项目兴建及经营模式与以往不同，实施方式是采用PPP模式，通过政府公告将其项目信息公开并进行招标，最终招标成功，由两家集团联合对“鸟巢”体育馆进行建设和正常经营。两家集团在该项目中分别投资50%与42%，其运营时间为30年。该案例已经成为我国政府项目运用PPP模式解决问题的经典[2]。
二、PPP模式的应用为土地储备融资变革带来的有利条件
（一）解决政府资金问题
土地储备融资过程中一直存在着融资方式单一，大多是从各大银行进行信用贷款，通过此种方式将项目完成后，大多会存在许多利息，增加了政府还债的压力。PPP模式下，资金不仅仅可以从银行信贷系统获得，还可以通过从招标的企业进行资金投入，解决了政府实施项目的资金问题，为政府实施项目提供物质保障。
（二）提高项目建设速度及质量
由于PPP模式下，各个项目的建设与经营都是由被招标的企业来进行，获得利润是企业经营的最主要目的。项目兴建的越快，所用时间越少，项目成果便可以在最短时间内投入实际应用。而项目质量的好坏直接影响项目未来的经营效益，质量好的项目会增加其市场竞争能力。企业为可以获得更好的经营效益，会尽量缩短项目兴建时间并提高其质量，以便获得更多收益。
（三）兼顾各方利益并使其效益最大化
PPP模式是由政府与企业共同对某一项目进行合作经营的模式，在此模式中，政府与企业各自有不同的任务，双方为更好的完成自身对于项目应尽的义务，都会进自己最大的能力将项目办好。此种合作模式有利于项目的实施，并使得双方都的可以得到自身想要的结果。
（四）降低政府各方面风险
PPP模式解决了政府融资问题，降低了其来自银行信贷还债的风险，且由于PPP模式是政府与企业合作，企业在运营中有着自身独特的经营方式，此方式包括管理、运作得到等各方面，在其与政府合作时，可以将其经营方式带入合作的各个环节当中，提高工作效率，且由于合作双方经营风险共同承担，可以有效降低政府由于项目施工拖沓带来的风险[3]。
三、PPP模下推进土地储备融资与其合理结合的措施
（一）系统规划，便利合作
政府应对兴建项目的各方面有一个系统整体的项目实施方案，规定各方应承担的义务，此种方式便于双方明确自身工作范围，有利于其合作。同时，政府应建立健全完备的合作机制，根据实际情况规范合作、风险共担，在项目实施中起领导带头作用，组织工作、分配资产，处理好可能发生的各种问题。
（二）减少不必要的环节，提高工作效率
PPP模式下，土地储备融资机构在实施项目的过程中，应为与其合作的企业提供帮助，减少不必要的工作流程和审批环节，为企业工作提供有关信息及资料，帮助其快速办理其他项目实施相关部门的手续，缩短所需实践，提高工作效率。并在此过程中切实保护合作企业的正当合法权益，保障企业在社会竞争中保持各方的公平地位。
（三）政府加大创新力度，增加融资方式
PPP模式下政府与企业合作时，资金方面应创新投入方式，不仅可以进行政府招标，直接投入资金，还可以通过政府发行相关项目的股票、债券进行资金筹集，企业通过购买股票和债券对项目进行资金注入，并通过此种方式获得收益，土地储备机构还可以在国家财政部门审批其应得资金后，建立合理的资金储备方式，对银行债务进行合理还款，提高信用评价。
（四）加强对项目实施过程的各方面监管
PPP模式下，企业对项目进行施工活动，可能会存在各方面的问题，也可能出现偷工减料的情况，政府应对施工过程中的各个方面进行监管，从采购成本到施工质量，提升项目总体水平，保证项目成果可以在施工结束后可以投入使用。
四、结束语
PPP模式作为新型合作模式，其融资方式在各国受到好评。在PPP模式下，保留了旧体制中的合理成分，增添了新的项目实施方式，更好的解决了政府所面临的融资风险以及融资困难等问题。笔者希望通过本文对PPP模式在土地储备融资中的实际探讨与风险对策，可以为我国土地储备机构在未来项目融资过程中遇到的问题提供帮助。
参考文献：
[1]柯拥军.创新运用PPP模式统筹推进项目建设[J].财政监督，2015，02（16）：66-69.
[2]高霞.上海市旧区改造引入PPP模式的探索[J].上海房地，2015，01（10）：35-37.
[3]谢必如，白文起.百亿进场如何多赢——重庆试水土地一级开发整治PPP[J].资源导刊，2015，04（10）：54-55.
基于融资约束的现金储备管理 篇4
一、可持续发展的现金储备管理
第一, 发挥现金储备“缓冲垫”作用。企业财务运作的实务显示, 无论融资约束程度如何, 企业都会储备现金。而现金储备与未来投资机会之间存在密切的因果关系, 尤其是筹资条件较为优越的企业, 更是将保障未来投资作为储备现金的重要战略安排。另外, 现金资源是非常稀缺的, 长期保证充裕的现金流更是难上加难。例如Opler等 (1998年) 实证研究发现, 只有17%的企业持续两年保障充裕的现金流, 2%的企业能够连续四年拥有充裕的现金流。在现金较充裕的年度, 有意识地、系统性地储备现金, 才能长期有效地缓解融资约束, 保障未来投资可持续发展的基础不至于动摇。储备现金对于融资约束较严重的企业更有价值, 它将加强公司投资NPV>0项目的能力。Dittmar和Mahrt-Snuth (2007) 发现融资约束公司的现金持有量具有较高的市场价值和边际价值。
因此要从根本上缓解融资约束, 必须未雨绸缪, 统筹规划内部资源在当期与未来投资需求之间的配置。既要满足当期投资所需, 又要保障未来投资的持续繁荣, 更重要的是为企业将来可能出现的财务困境预留自由裁量权最为丰富的财务资源, 充分发挥弹性财务资源“缓冲垫”的作用。“饱备干粮、晴带雨伞”, 企业才能处变不惊。
第二, 建立现金储备满足资源跨期配置需要。企业从外部筹集资金, 包括发行股票、公司债券以及向银行贷款等, 成本较高昂, 而且每次筹资都会发生一笔数额不菲的固定筹资费用。为使筹资成本最小, 企业倾向于间断、非连续地筹集外部资金。非连续的筹资行为一旦出现“青黄不接”, 现金储备就能作为“润滑剂”, 保障企业资源跨期配置顺利进行, 筹资体系稳定运行;再者, 即使融资条件优越的企业, 现金依然是最便宜的, 总会需要用它满足交易之需。应当根据企业资源配置情况和融资系统运作状况, 以系统的方式储备现金, 不断最优化调整现金储备“蓄水池”水位的高低。
二、促进企业融资系统协调发展
第一, 发挥现金储备的信贷支持作用。银行信贷资金是包括中国、欧盟等很多国家在内的许多企业主要的资金来源。就中国而言, 在1990年以前银行贷款和政府拨款是企业唯一的融资来源, 虽然之后股票市场得以长足发展, 但中国企业只有在2001年之后才获得了增发新股的权力, 而且与经济总量相比, 股票市场总体规模过小。加之公司债券市场很不发达, 金融中介机构发挥的作用甚微, 银行资金的重要地位依然无与伦比。银行在审核批准贷款申请时, 企业的流动性素来都是重要的安全指标。而且一旦延期还款, 要在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%的高额罚息。企业如果缺乏流动性, 就要付出沉重代价。有意识的储备现金, 为获取信贷资金提供支持和安全保障, 是非常现实的需要。Rozália Pál和Annalisa Ferrando (2006年) 实证研究显示, 在欧盟许多国家, 为了避免高昂罚息, 即使那些融资条件最为优越的企业也同其他企业一样, 非常重视储备现金。
第二, 协调现金储备适应债务结构要。企业在建立现金储备时, 应当注意协调债务结构的内生要求, 尤其是主要依赖负债筹资的企业。Rozália Pál和Annalisa Ferrando (2006年) 实证研究显示:现金储备的调整与内部资源有正向关系;受融资约束企业现金储备与金融负债不相关, 相对受融资约束企业杠杆率的变化对其现金储备无关;不受融资约束企业从外部筹资的数量将影响企业现金储备的进程。对于融资较优越的企业, 储备现金要随着长期负债而增加, 尤其是在时间安排方面还要与偿债到期批次相吻合, 以避免罚息损失;另一方面, 现金储备又是企业融资结构的“润滑剂”, 随着外部资金波动而调节, 避免“青黄不接”。
三、适应宏观经济环境波动
宏观经济波动将深刻影响企业各方面生产经营活动, 需要随时协调最优的现金储备水平, 尽可能化解经济运行的不确定性造成的影响, 保证企业稳定运营、可持续发展。实证研究揭示, 当经济前景看好, 企业良好的盈利能力和稳定的发展预期都保证企业安全发展, 因此可以储备较少现金;然而当经济下滑, 未来不确定因素增加, 必须增加现金储备。科学的现金储备管理, 就像“稳压器”那样发挥作用, 稳定宏观经济环境波动造成的压力, 保障企业安全运行。
参考文献
[1]Fazzari, Steven M.;Petersen, Bruce C.RAND, Autumn93, Working capital and fixed investment:New evidence on financing constraints, Journal of Economics, Vol.24Issue3, 328～342.
[2]Harford, Jarrad, Corporate Cash Reserves and Acquisitions, Journal of Finance, Dec99, Vol.54Issue6, 29.
[3]Chang-Soo Kim;Mauer, David C.;Sherman, Ann E, The Determinants of Corporate Liquidity:Theory and Evidence, Journal of Financial&Quantitative Analysis, Sep98, Vol.33, 25.
融资储备 篇5
1 土地储备机制面临的问题
1.1 在对部分土地征地拆迁的时候, 很多的居民并不认同净地出让。尤其是在欠发达的城市中, 净地出让非常困难。征集土地拆迁或者是在闲置土地上开展基础建设都需要政府的支持, 不仅仅是政策上的支持, 也需要资金上的投入, 由于一部分政府很难承担起巨额的资金, 因此开展招商引资, 可以在引资的同时也带来了一定的风险, 而且很多的土地子拆迁之后, 不能合理的安置居民, 而且对于土地后期的规划也不合理。存在一定的漏洞。
1.2 一直以来, 对于土地的利用都存有较大的希望, 而且对于招商引资的期望值过大, 对于新政用的土地不能合理的控制, 而且由于设计的项目有了变化, 在土地的利用上与预期的不符, 甚至是有很大的偏差。
1.3 很多的地方对于市场的掌控力度不够, 在操作市场上力度较轻, 却把控制的重点放在行为操作上, 由于轻重的比例失调, 在操作上就有了明显的差异。而且政府也不能合理的对市场进行监管, 在控制市场的时候, 出现了腐败甚至一些行为违反了国家的法律。
1.4 在土地储备的监管中心上, 没有完整的财务核算制度, 而且该制度不能独立的核算。不仅如此, 对于土地储备的成本以及市场上的风险, 也没有准确的估算。此外储备中心还缺少风险防范措施, 因为土地储备以及融资本身就具有一定风险性, 而没有风险预防体系, 只能是加大了风险。
2 土地储备机制运营取得一定成效
土地储备制度的建立是土地供应方式的变革和土地供应制度的完善, 是土地制度改革深化的必然趋势。经过十年的努力和实践, 永州中心城区土地储备的基本制度框架已经确立, 土地储备的各项工作得到了长足发展, 城市的土地资源利用效率明显提高。
2.1 通过土地储备机制, 政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“绝对供应权”, 这两大权力使政府牢牢地掌握城市土地的“批发权”。不仅可以确保土地供应的合法性, 减少违法用地、多头批地、越权批地, 而且能够有效调控土地供应的规模和节奏, 加大挂牌、拍卖方式出让土地的力度和范围, 逐步建立一个公平、公开、公正、规范、高效的城市土地市场。
2.2 通过土地储备机制运营, 实行规划“龙头”政策, 优化城市土地利用, 集中统一的前期开发和土地整理, 城市规划的有关政策和要求得以切实的贯彻落实, 真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理, 提高了城市土地资源配置效率。从而, 避免了企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况, 造成城市土地开发的散、乱、差状况, 长期困扰着城市规划、建设和管理;避免旧城区改造中零星乱画图, 一个企业搞一片, 严重影响城市建设改造的形象和面貌。
2.3 通过土地储备机构统一收购、收回、置换等方式, 对城市规划区范围内的空闲土地、企业因破产撤消搬迁腾出的土地和旧城改造的土地进行重新开发和利用, 使闲置、低效利用的土地得以焕发生机。通过征收方式, 把盘活城市存量土地与有计划地利用新增建设用地相结合, 协调二者的矛盾, 改变过去过度依赖征收农业用地、粗放式用地模式, 从而提高城市土地使用率。
3 加强土地储备与融资监管的建议及设想
3.1 要想保证土地储备以及融资管理工作的开展, 就要在法律上完善有关的法律制度, 保证其行为都在法律的约束下。国家为了支持土地储备工作的开展, 颁布了相关的法律, 为土地储备创造一个良好的法律环境。
3.2 在设置土地储备机构的时候, 该机构的设置可以在政府的支持下, 这样可以保证储备机构的职能, 也能让其顺利的开展管理活动。可以在储备管理部门设立三个部门, 一个负责土地的储备经营;一个负责融资开发, 而最后一个负责综合管理。通过这三个部门保证土地储备以及融资能够合理, 而且在管理的时候, 可以使用信息化管理的方式, 参与管理人员要有职业证书, 例如会计证书、经济师证等等。
3.3 要加大对净地出让的管理, 使这种方式可以在土地储备时候使用, 为了保证可以正常的开展净地出让, 政府就要建立一个保障机制。通常来说, 如果土地的使用属于经营以及工业的范畴, 那么该土地都要采用净地, 而且要挂牌出让, 如果不是净地的土地绝对不允许挂牌。只有在特殊的情况下才可以, 特殊情况是指, 有项目涉及到招商引资而且还是重大型, 在经过政府的批准后, 才可以出让。同时也要有投资公司出面, 缴纳超过拆迁款三倍的资金, 并且在规定的期限内完成拆迁, 一般规定的期限是一年。如果超出了期限, 那么国土部门有权扣除资金, 而政府也要警告这些非诚信的公司甚至是让这些更是不参加职称考评。
3.4 资金是土地储备机制运营的生命线。只有形成良性循环的储备资金才能真正意义为城市经济、城建、财政服务, 真正意义上实现“土地储备机构成为经营城市的一个聚宝盆”。储备土地融资, 按文件要求只能由土地储备机构组织实施。规范储备土地融资贷款主体势在必行。
3.5 要把“增强政府对土地市场的宏观调控能力、促进城市土地资源合理利用”作为土地储备的出发点和落脚点, 促进城市土地的节约集约利用。
3.6 土地储备业务是土地科学管理专业性很强的专业技能, 提高干部队伍的素质有利于更好的维护政府的形象, 提高政府的服务质量。
由上述可知, 土地储备是我国近些年来开展的政策, 并且在全国的范围内实行, 国家也为其颁布了法律。而且当地的政府也都在积极响应国家的的政策, 尽管我国在土地储备以及融资上还存在着一些问题, 但是经过努力也可以找到了可以解决问题的措施, 同时建立的保障机制保证土地储备以及融资的行为在国家的允许下进行。文章中的一切内容仅供参考了, 希望能为大家带来一些建议。
参考文献
[1]孟蒲伟, 李宏, 王连生.土地储备规划的科学统筹与系统编制[J].国土资源情报, 2010 (3) .
[2]杜超.土地储备工作的几点思考[J].科技资讯, 2012 (8) .
融资储备 篇6
一、当前土地储备融资渠道
2007年11月国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》颁布, 我国土地储备制度从此进入全面规范运作阶段。土地储备占用资金量大、资金周转周期长, 来源渠道窄, 根据《土地储备资金财务管理办法》第五条“土地储备资金来源于以下渠道: (一) 财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用; (二) 财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金; (三) 土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款; (四) 经财政部门批准可用于土地储备的其他资金; (五) 上述资金产生的利息收入。资金来源渠道中的第 (一) (二) 属财政拨款。其中来源渠道 (一) 是先有储备土地供应后, 财政才有资金回拨, 因此对于成立初期、土地储备量少的土地储备机构来说这一来源很少;来源渠道 (二) 土地收益基金, 从目前各地储备机构情况看, 收益基金计提比例一般不超过土地出让收入的5%, 且都没有全部用于土地收购储备, 因此从土地收益基金中安排的财政拨款也非常有限;来源渠道 (三) 银行及其他金融机构贷款, 这一融资方式是土地储备机构融资的主要渠道, 在土地储备中发挥重要作用。银行贷款具有融资灵活、速度快、成本相对较低的优点, 在实际操作过程中, 银行贷款受金融、财政、土地政策的影响较大, 这些政策决定土地储备机构是否能贷到款, 并制约着储备机构的贷款规模;来源渠道 (四) 、 (五) 目前来说非常有限, 相对于巨额的土地收储资金, 此渠道来源的资金显得杯水车薪, 甚至可以忽略不计。
二、储备贷款融资面临的政策障碍
银行贷款融资作为土地储备资金的主要来源, 在银根紧缩环境下, 面临着财政、金融、土地等方面政策的影响, 主要表现在:
(一) 财会政策障碍
财政部2009年颁布实施的《土地储备资金会计核算办法 (试行) 》, 明确土地储备机构的净资产为“财政拨款收入”、“其他收入”与“交付项目支出”的差额。土地储备贷款, 银行考核是否给予储备机构发放新增贷款的一个重要指标就是现金流达到全覆盖, 同时, 要求储备机构的资产负债率不能超过80%。而现行的会计核算办法不能满足银行贷款对土地储备机构偿债能力考核的要求。根据国有土地出让收支管理办法, 土地出让收入实行“收支两条线”管理, 储备土地出让后的成交款收入全部上缴地方财政, 支出通过地方财政列入预算予以安排。现行核算办法对储备土地出让后的成交价款不确认为土地储备机构收入, 也不作账务处理, 在财务报告中也没有体现收入, 财政没有把出让土地成本安排回拨前, 土地储备机构财务报表中既不体现为收入也不产生现金流, 因此, 更不能形成土地储备资金。另一方面, 由于财政拨付的土地储备资金是先有储备土地出让后有资金回拨, 而交付项目支出成本在土地出让当期就进行结转, 确认为当期支出与收入进行配比, 出让土地成本回拨滞后于成本支出的确认, 当期有支出而没有收入, 收支对比, 净资产为负数。根据会计等式资产=负债+净资产 (收入-支出) , 不考虑其他资产因素, 当净资产为负数时, 资产负债率远远超过80%甚至出现资不抵债的情形。因此, 制度设计造成土地储备机构账面上资产负债率不符合贷款银行的放贷要求。
(二) 金融政策障碍
银发[2003]121号, 给土地储备贷款设定条件:土地储备发放的为抵押贷款, 贷款不得超过所收购土地评估价值的70%, 期限最长不得超过两年。为加强房地产调控, 防范金融风险, 2011年以来国家对地方政府融资平台进行了清理, 进一步压缩贷款规模, 特别是银监发[2011]34号文下发后, 要求并加强对房地产贷款严格监管, 土地储备机构作为地方政府融资平台之一, 也在严管之列, 出台一系列针对性措施:
1. 土地抵押贷款时间不得超过两年
储备土地周期一般都超过两年, 如果项目还没有完成收储, 就到还款期, 土地储备机构因无地可供出让, 没有资金来源, 还贷资金压力大, 还贷风险增加;其次还容易造成土地储备机构的资金链断裂, 形成财务风险。
2. 贷款项目资本金要求全部到位
土地储备项目贷款, 主要用于土地回收、征收, 地上物拆迁补偿等支出, 资金是逐步使用, 但现行贷款政策要求贷款项目资本金达到30%, 且在贷款发放前全部到位, 这对自有资金比例偏低的土地储备机构, 增加筹集配套项目资本金的难度, 因此, 很多土地储备贷款项目因为资本金无法按时到位而被迫放弃。
3. 要求开立土地出让收入专户
根据国有土地出让收支管理办法, 土地出让收入实行“收支两条线”管理, 储备土地出让后的成交款收入全部上缴地方财政, 支出通过地方财政列入预算予以安排。现行核算办法对储备土地出让后的成交价款不确认为土地储备机构的收入也不作账务处理, 成交价款也没有进入土地储备机构的账户, 硬性要求土地储备机构在放贷银行开立土地出让收入专户毫无意义。
4. 要求提供合法有效的抵质押品, 不得接受地方政府任何形式的担保
由于收储资金需求巨大, 此要求限制了土地收储机构融资的灵活性。一方面存量土地需要办理招拍挂等出让手续, 无法保证土地抵押的有效性和充分性, 另一方面新增建设用地由于各种原因, 办理相关手续较为复杂, 又无法保证土地抵押的合法性。上述两个方面的影响使得土地收储机构融资总量受到限制。
(三) 土地政策障碍
储备土地有两大来源, 一是国有存量土地, 二是新增国有建设用地。由于经济的发展, 城市的扩张, 用地的需求量大增, 国有存量土地越用越少, 而新增建设用地, 必须有合法的手续, 获得用地指标才能得到银行的贷款。由于我国实行最严格的土地管理政策, 用地指标实行计划控制, 地根进一步收紧, 国家每年下达给地方的新增建设用地指标非常有限, 因此地方土地储备机构获得新增银行贷款的规模受到用地指标的限制。
(四) 开办资金没有法定比例
土地储备需要占用大量的资金, 收储周期长, 流动性差, 而地方政府由于财力有限, 不可能投入大量财政资金进行土地储备, 因此, 在成立土地储备机构初期, 政府只拨付很少的注册资本金。土地储备机构以注册资本金作为项目资本金将很难满足银行要求项目资本金不低于30%的规定。同时, 较少的注册资本金也不能满足银行要求资产负债率不超过80%的要求。
(五) 国有土地收益基金提取较低
国有土地收益基金是指按照一定比例 (一般不低于1.5%) 从国有土地使用权出让收入提取的专项政府性基金。基金的来源主要是按比例提取的国有土地出让收入, 该比例长期以来按照最低比例提取或者提取比例不高 (多数为5%) 。因此, 不利于土地储备机构持续补充自有资金实现可持续发展。
三、解决贷款融资障碍的建议
(一) 修改《土地储备资金会计核算办法 (试行) 》, 出让
储备土地中包含财政应返还的成本, 在核算办法中增加收入类会计科目“土地出让收入”, 专门核算出让收入财政应返还的成本。在出让储备土地时, 土地储备机构根据净值项目成本的金额, 确认为土地储备机构的出让业务收入, 记入“土地出让收入”科目贷方, 同时确认为一项债权, 记入“财政应返还额度”科目借方, 在实际收到财政拨款时冲减“财政应返还额度”。这样“土地出让收入与交付项目支出同步且配比, 避免净资产出现负数的情形。
(二) 放宽贷款金融政策, 延长土地储备贷款周期。
对土地储备贷款, 因回收、征收难度大、周期长, 加上从开发整理到出让, 往往超过两年时间, 因此, 建议把储备贷款每半年归还一次贷款本息的政策, 修改为实行分期分步收储、开发、出让, 分期还贷方式, 即对整个土地收储项目分期实施, 完成一部分收储, 出让一部分土地, 还贷一部分资金, 以利于减轻土地储备机构一次还贷的资金压力和财务风险。
(三) 灵活运用土地政策。
面对越来越严格的土地政策, 土地储备机构应在土地政策基础上盘活存量土地、重视增量土地, 适当透支未来土地指标。也就是先用存量土地、当年落实用地指标的新增建设用地去贷款融资, 同时建议银行信贷机构, 把下年度用地指标的三分之一用在本年度发放贷款, 以此循环往复, 解决土地储备机构因新增用地指标不足而贷不到款的问题。
(四) 修改《土地储备管理办法》, 增加土地储备机构开办资金法定比例、政府开办资金到位的规定。
因土地储备机构实行“收支两条线”管理, 收储土地产生的收益全部归地方财政, 财政回拨给土地储备机构的只是已出让土地的成本, 因此为保障储备机构能正常运行, 并能从银行等金融机构中贷到款, 就要求各级政府必须保障土地储备机构的权益资金达到30%以上, 当储备机构运行中资产负债率超过80%时, 政府有责任及时补充开办资金, 确保土地储备机构的资产负债率始终低于80%, 符合银行信贷的要求。
参考文献
[1]国土资源部.财政部.中国人民银行.土地储备管理办法.2007
[2]财政部.土地储备资金财务管理暂行规定办法.2007
[3]财政部.土地储备资金会计核算办法 (试行) .2009
[4]王宏新.唐建伟.土地储备融资实务指南.化学工业出版社.2011.6