土地储备计划

土地储备计划（精选4篇）

土地储备计划 篇1

土地储备指由政府或公共机构进行的大规模购买并持有土地, 经过开发整理, 在必要的时机将其释放到市场的行为, 其目的在于实现公共政策目标, 抑制投机, 平稳地价。国外土地储备制度最早起源于1896年的荷兰。我国自1996年上海市率先建立城市土地储备制度以来, 迄今已有2000多个市县建立了该制度。多年的实践表明, 由于土地储备地方性极强, 制度的建立势必带来利益和权力的再调整, 在配套制度不到位、监管力度欠缺、地方首长急于创造政绩的情况下, 地方政府往往围绕其决策层的目标取向组织土地储备, 导致实效与制度目标出现偏差。因此, 迫切需要对土地储备制度的研究进行梳理和创新, 解决由于制度缺陷造成的微观市场主体和政府行为扭曲、经济效率和社会福利损失等突出问题, 为创建“和谐”社会土地管理制度提供参考性建议。

华中科技大学卢新海教授新著《中国城市土地储备制度研究》已由科学出版社2008年5月出版, 该书系国家社会科学基金项目《城市土地储备与经营的制度缺陷及其补偿机制研究》的学术成果, 对我国城市土地储备制度进行了开拓性的理论探讨和实证检验。与国内同类研究相比, 其具有以下特征:

1. 理论创新特色明显。

城市土地储备制度是我国特定历史背景下的必然产物, 我国相关的理论研究相对滞后, 法律地位、功能定位、机构设置、管理机制等诸多方面缺乏系统研究, 这也是各地土地储备运作具有明显的地方特征, 出现目标偏离的重要原因。该著作通过整合国内外研究资源, 综合运用土地经济学、福利经济学等学科相关理论, 将经济学原理和数学模型引入研究的全过程, 采用实证研究与规范研究、定性分析和定量分析相结合的方法, 既追溯了土地储备制度的历史演变, 又分析描述了我国土地储备制度建设的现状, 并设计了我国社会主义市场经济体制下土地储备制度发展的未来, 其所建立的分析框架和提出的观点对优化土地资源配置和国家经济宏观调控具有积极作用, 不失为公共管理理论在实践领域的探索创新。

2. 实践指导作用较强。

由于城市土地储备制度在我国还处于探索阶段、缺乏统一理论体系和方法指导、运行模式不成熟、政策法规不配套, 在实践中暴露出诸多问题, 颇受争议。土地储备亟待深入研究的问题集中表现为:土地储备的宏微观理论基础与理论依据;土地储备机构的性质与职能定位;土地储备制度对社会经济的影响的量化分析;合理的土地储备量与储备周期、供应量和供应时机的确定;配套的法规条例的制订等。该著作在深度剖析国内、外部分城市土地储备的理论基础与成功运作经验基础上, 针对城市土地储备制度缺陷, 围绕上述问题展开了系统研究, 为土地储备制度的政策分析与政策制定提供了科学依据, 从而具有重要的政策实践意义。

3. 体系完整, 内容详尽。

目前, 国内大部分学者对土地储备这一新兴制度的研究投入了很高热情, 但多侧重于解决各地具体问题 (如运作模式、运作手段、资金筹措等) 的微观技术层面上的实证研究, 鲜有构建完整的理论体系来研究土地储备问题。相对于前者而言, 后者的工作难度显然更大, 因为做好系统研究工作需要研究者拥有深厚的理论分析功底、敏锐的观察能力、极强的逻辑分析和实证能力。《中国城市土地储备制度研究》由10章节组成共23万字, 从城市土地储备制度理论与实践基础、城市土地储备制度对社会经济的影响与评价、城市土地储备制度综合评价体系构建、城市土地储备制度缺陷及补偿措施四大方面对城市土地储备的理论与实践进行了创新研究。

《中国城市土地储备制度研究》著作是近几年来关于城市土地储备制度研究的一部创新之作, 其研究成果具有前瞻性和可操作性, 为解决土地储备制度在实践中暴露出的问题提供了有力的理论支撑与方法指导, 值得从事城市土地管理相关领域的专家学者参阅。

土地储备计划 篇2

有关工作的通知

各乡镇政府：

为促进首都经济平稳较快发展，扩大内需、带动社会投资，实现保增长、促发展的发展目标，加强计划对土地储备开发工作的指导，增强政府主导土地储备开发力度，促进土地集约节约利用，根据市委、市政府有关工作部署，重点围绕经营性用地、产业用地，开展2012年土地储备开发计划的编制工作。

一、2012年度土地储备计划新增项目的编制

延庆县2012年土地储备计划新增项目的编制，由各乡镇结合2011年储备计划及辖区实际情况填报，包括各乡镇土地储备计划的核实、梳理、增减，结合本区域征收、拆迁、项目投资情况进行填报。

各乡镇填报的年度土地储备计划是编制全县土地储备及供应的重要基础，各乡镇政府要高度重视、认真组织，未纳入计划的项目未经批准不再纳入年度储备及供应。

二、报送要求

请各乡镇于2011年11月11日前将本区域2012年度土地储备计划加盖乡镇政府公章报送至北京市土地整理储备中心延庆县分中心（金宸大厦801室）另需拷贝电子版。

附件：

区县2012年经营性用地计划新增项目一览表

区县2012年工业用地计划新增项目一览表

土地储备制度中的“土地经济” 篇3

当前, 中央将遏制房价持续快速上涨上升到了政治高度, 中央政府及各部委陆续出台各项房地产调控政策。通过一系列的政策措施出台, 调控效果初现, 大城市房地产价格持续快速上涨初步得到遏制。但在一线城市房价未见明显回落的情况下, 二三线城市的房价涨幅依然, 房价的涨跌陷入拉锯状态。笔者认为目前房价难以实现合理回归的真正原因在于调控政策没有触及根本, 其源头应该是现行的土地储备制度的不健全和地方政府的“土地财政”现象。下面对这两个主要原因进行分析思考。

一、土地财政

“土地财政”是政府部门以推高土地价格而获得最大化土地收入, 并且成为地方政府财政的一个主要收入来源。全国各地的地方政府最核心的做法就是实施土地储备制度。出现“土地财政”的一个根本原因在于现行分税制体制下地方收入与支出责任的不对等, 地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。分税制改革后的土地出让金收入主要归地方所有, 可以弥补地方财政收入缺口, 于是地方政府依靠土地储备制度推高土地价格从而获得最大化的土地收入。最为关键的是地方官员政绩考核的标准是GDP, 所以为了政绩工程肆意挥霍本来有限的地方财力, “缺钱”和“政绩压力”使得地方官员把目光转向了预算外的卖地收入。土地储备制度使得地价飙升, 高地价推升高房价, 高房价又掏空了百姓的钱包, 与此同时房地产业的繁荣又拉高了GDP, 苦的是中低收入的老百姓。

地方政府对土地财政的依赖促使政府在经营管理城市土地上的目标变成获取土地出让收入最大化。在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下, 实施土地储备制度导致了土地价格的高涨。而土地价格上涨成为房地产价格飙升的主要因素。

二、现行土地储备制度

我国各地实行的土地储备制度, 职能范围基本上是依照法定程序运用市场机制, 将通过收回、收购、置换和征用的方式取得的国有土地所有权予以储备, 并对储备的土地进行前期开发后以招拍挂的方式出让, 促进土地资源优化配置。

土地储备制度的特征:1、政府垄断城市土地供给, 由土地储备中心行使政府职能控制土地一级市场;2、对已储备的土地采用“招、拍、挂”市场化运作方式供应土地;3、一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”;4、土地出让金是地方财政收入的主要来源;5、土地收储出让时间短、收益高、效率快。

三、如何妥善解决“土地财政”

从中央与地方财政划分层面而言, 分税制使得中央把桌面上的阳光收入 (即税收收入) 的大部分拿走, 而地方政府则只能另辟蹊径大搞“土地财政”。虽说中央会通过税收返还等形式把相当一部分财政收入返还给地方, 但这种随机性可想而知。财权大幅上收, 事权层层下放, 造成地方政府财权、事权不匹配的矛盾日益严重, 导致目前大部分市县政府的财力极度依赖土地财政。就深层原因来说, 中央政府对地方政府官员的考核机制一直是“以GDP为纲”, 而房地产业可以在短时间内拉高GDP, 因此地方政府积极实施土地储备制度, 既可以增加土地财政收入, 又可以拉高GDP。所以要解决土地财政, 首先是要把地方官员的政绩考核标准从只看GDP转向“重民生”!重点就是聚焦就业、社会保障、医疗卫生、住房、交通、文化和社会公共安全等方面的投入与改善;第二是根据财政部的统计, 地方政府土地收入的支出大头是城市建设, 建议中央财权下放或增加地方城市建设的资金投放;第三是将地方土地出让金收入交由中央统筹安排使用, 或者将土地出让金收入大比例上缴中央;第四是借鉴外国政府的做法, 通过对存量土地征收物业税、房产税, 这样既能确保政府有相对稳定的财政收入, 也能体现一定范围的公平性;第五是健全和完善现有的土地储备制度。

四、如何完善土地储备制度

1、适应我国加快城镇化的发展战略, 依法加快供地进度,

在保护耕地的同时, 通过各种增减挂钩方式, 推动农村集体建设用地的入市, 扩大城市土地供给。

2、改革土地出让方式, 不以土地价格的高低作为竞争标的, 由价格主导向双向定价转变。

如限定土地价格, 竞价商品房销售价格。

3、将土地批租制转换为年租制, 区分土地使用权人, 并与房产税、物业税合并征收。

彻底解决开发商的“捂地惜售”和企业的商业用地、工业用地“闲置”现象。

4、采取相应的财政税收政策措施, 迫使目前规模庞大的存量空置房尽快投放市场, 扩大被人为收缩的住房供应。

借鉴台湾地区的做法, 对房地产转让的增值收益通过税收政策调节, 以购买和出售的差价为计税基数, 涨价幅度越大税率越高

5、增加保障性住房供给。

商品房建设配建一定比例的经济适用房, 每个城市每年按其经济发展水平承建一定数量的廉租房。

6、建立多元化的土地储备资金支持体系。

目前我国大多数地方政府土地储备资金来源主要为初期启动资金、商业银行贷款和土地出让金提成三部分, 其中银行贷款占65%~80%。一旦宏观调控政策再行趋紧, 房地产价格随即大幅回落, 由此可能产生一定的金融风险。应该建立多元化的土地储备资金支持体系, 包括财政拨款、发行债券、收益提成、保险基金等。

7、建立健全土地储备的法律体系。

土地储备计划 篇4

2010年我中心在市委、市政府和局党组的正确领导下，紧紧围绕市委、市政府的中心工作和市国土资源局的总体部署，认真履行中心的职能职责，以投融资体制改革为契机，突出重点，把握关键，完善制度，强化措施，狠抓落实，各项工作取得了良好的成效，为我市三年大建设、企业改制提供了有利的保障，促进了我市土地市场的进一步繁荣。现将2010年工作情况汇报如下：

一、全年工作开展情况及取得的主要成绩

（一）完善制度，确保储备业务的顺利开展

中心根据市委市政府“三年大建设”战略目标，启动了“大储备”工作机制，在市政府的大力支持下，出台了《关于印发蚌埠市投融资及城市建设管理体制改革实施方案的通知》（蚌政„2010‟12号）、《关于进一步完善土地出让金管理体制的通知》（蚌政办„2010‟21号），《土地储备成本和土地收益基金定期返还制度》等，这些制度的出台，为促进我市土地储备工作高效、有序的开展、保障政府对土地一级市场的高度垄断，确保蚌埠市经济社会又好又快发展起到了推动作用。为加强内部管理，制定土地储备中心党风廉政建设制度，进一步完善了《蚌埠市土地储备工作流程》、《储备中心工作人员工作守则》、《储备中心工作人员管理规定》、《储备中心工作制度》等规章制度。科学编制了2010年度储备计划，组

1织专门力量做好储备计划地块的各项前期准备工作，力保土地储备计划如期落实。一是对所列地块逐一进行分析研究，根据各地块具体情况制订相应的实施方案。二是工作人员到现场进行实地踏勘，进一步了解地块现状、拆迁量等。三是将拟储备地块前期手续的办理细化分工，落实到具体责任人，并将工作完成情况列入年终目标考核。

（二）积极开拓土地收储融资方式，为城市建设融得巨大资金 土地储备不仅可盘活存量土地资产，更重要的是通过土地资本运作，为政府承担融资任务，今年我们通过“成本收储-评估抵押-银行贷款-滚动发展”的模式为我市城市建设提供了巨大的资金支持，真正发挥“土地银行”的作用。一是积极向市政府争取更多资金作为资本金用于土地收储融资。二是积极和各大金融机构联络，深化工作交流，赢得了各大银行的支持和信赖。三是积极探索BT收储融资模式，引进土地储备合作伙伴。经政府批准，土地储备机构可以和央企等经济实体达成这样一种合作，即一方出地一方出钱。土地储备机构利用该实体的合作资金征购土地并进行出让前的前期开发。在合作征购、整理的土地出让后，对投资的经济实体按照事先合同约定给予按比例分成。四是对储备土地进行合理经营，获得相应经营收入。如对于已经进入储备但不具备上市条件的土地，可以在按计划进行开发，整理对外临时出租等。五是正在积极探索发行土地债券方式来融资，为盘活土地资源、加快城市建设和经济社会发展。今年储备中心利用收储土地融得12.5亿元，特别

是为市粮食局筹措了企业搬迁资金1.21亿元，破解了粮食企业退市进园的资金难题，推进了粮食系统“四个一”工程建设。今年已经与交通银行、农业银行、徽商银行、中国银行等金融机构达成初步融资40亿元的合作协议。

（三）做好储备土地前期开发整理，实行净地上市交易

为提高储备土地的收益，我们今年实施净地出让的方式。即：认真开展宗地出让前的土地整理工作，使储备土地在出让时能达到净地。今年是禹会区棚户区改造即滨河西片区综合开发项目运作关键的一年，储备中心积极配合禹会区政府做好收储土地的立项、规划、拆迁等前期手续，现拆迁工作正在进行。今年共完成？亩净地上市前期准备工作。截止目前收储土地16宗，面积3949.23亩，土地资产经评估达30亿元。收储地块中，原成人中专宗地等5宗土地已上市公开出让，出让价款共8.682亿元，取得了较高的土地收益，为我市经济建设贡献了一份力量。

（四）圆满完成地价动态监测外业核查及季度成果上报和土地估价报告备案工作。

自蚌埠市列入安徽省5个国家级的地价监测城市之一后,为准确把握土地市场运行态势和价格走势，做好我市城市地价动态监测工作，确保地价动态监测数据的可靠性与真实性，今年组织全体人员，对分布在全市的地价监测点进行全面外业调查，完成了实地拍照与现状调查，并做了详细的记录，为内业处理数据提供了准确翔实的外业资料。每季度将成果上报中国土地勘测规划院。为进一步

规范了评估机构的备案管理和土地评估报告的备案管理，严格按照《关于建立土地评估机构备案制度的通知》和《关于加强土地估价报告备案有关问题的通知》两个规范性文件操作。全年已完成50宗土地估价报告的备案工作，涉及评估面积1500亩。

（五）推进中心文化建设，塑造高素质的干部队伍

为提升中心干部职工的综合素质，今年来，我中心结合“争先创优”活动的开展，在内部深入开展国土文化建设，努力在精神文化、业务文化、行为文化、环境文化、廉政文化五个层面上狠下工夫，以创新的精神和科学的态度扎实有效地抓好国土资源文化建设，牢固树立以人为本的新理念，通过先进文化的引领，切实增强“保护资源、保障发展”的使命感，构建保障科学发展的新机制，努力打造一支“政治坚定，业务精湛，服务优质，作风勤廉”的高素质干部队伍。一是把理论学习作为提高队伍综合素质的基础工程来抓，把业务学习作为促进队伍善于研究土地收储工作中出现的新情况、新问题，创造性地开展工作有效举措来抓。理论学习方面以市直机关工委和局机关党委政治理论学习安排计划为依据，制定了本中心的学习计划，每周一上午为集中学习时间。中心先后为每名党员干部印发了《中国共产党党和国家机关基层组织工作条例》、为全体职工购发了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建设》等学习材料，组织学习了十七大四中、五中全会及市委和局党组有关会议精神，确保了理论学习落到实处。二是认真抓好业务学习，提高业务素质和技能。鉴于土地储备的专业性、负责任及后果的社会性、影响的严重性和广泛性，为确保土地储备工作健康发展，开展了经常性的教育活动。除组织人员参加局每月一次的业务知识测试外，还定期组织人员参加土地、房地产、经济管理、行政管理、金融知识培训等。提高了工作人员的工作能力和办事效率。特别是在工作时限上，依法对各类服务事项进行合并和提速，如把土地勘测事项从15个工作日压缩到10个工作日办结，把土地评估工作时间压缩到7个工作日结束，取得了用地单位的好评。三是积极开展了“两整治一改革”专项整理行动，中心把“两整治一改革”专项治理工作做为认真贯彻落实十七届五中全会精神和五部委对国土资源管理领域腐败问题治理工作的具体行动来抓，制定了“两整治一改革”实施方案。组织党员干部学习了《中国共产党党员干部廉洁从政若干准则》《党纪政纪条规读本》，中共国土资源部关于反腐倡廉的有关规定。根据中心排查的风险点，制定了土地收储评估机构招标公告、收储土地拆旧招标公告，杜绝了腐败现象的发生。四是机关集体活动丰富多彩。先后组织党员及全体职工参加了局机关开展的“七一”活动，参观了沈家圩革命遗址进行革命传统教育，重温入党誓词活动。组织了“红歌大家唱”及趣味知识问答活动。组织职工参观了世博园和“我为创先争优添光彩”主题演讲比赛，组织六支部全体党员和职工参加的羽毛球、乒乓球、爬山比赛活动。开展向困难家庭及困难女童送温暖活动。组织元旦文艺汇演。通过系列主题活动的开展，增强了中心的凝聚力，营造了积极向上和谐的机关氛围，全体职工精神状态良好，队伍素质得

到了进一步提升。今年再次获得“蚌埠市文明行业文明窗口”等荣誉称号。

二、2011年工作基本思路和工作重点

2011年我中心将根据市政府3年大建设对土地储备工作提出的总体部署和市局党组的工作要求，继续坚持创新机制，把握市场导向，有计划的收购存量、扩大增量，加大供地力度，确保我市重点项目建设的用地需求，保持土地市场健康稳定的发展。

（一）科学拟定《2011年度土地储备计划》并报市政府审批。

（二）做好2010年收储土地的后续工作。

（三）多渠道筹集土地储备资金。积极探索BT收储融资模式，引进土地储备合作伙伴。积极探索发行土地债券方式来融资，以扭转资金紧张的状况，（四）进一步完善土地勘测、评估、土地登记等工作程序，加强业务能力的学习，提高为全局服务水平。

（五）进一步加强和规范蚌埠市辖区内土地评估机构的管理和土地评估报告的备案工作，净化土地评估市场。按时按质完成我市城市地价动态监测工作。