土地一级开发融资模式

土地一级开发融资模式（共9篇）

土地一级开发融资模式 篇1

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化

传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：

1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；

2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；

3、A地块的融资贷款专项用于B道路建设，待建成后又可将B道路产权办至开发公司或管委会名下，再行融资贷款，以满足A地块建设需要；

4、A地块熟化出让后，其收入按一定比例经地方土储中 心返还开发公司，按约定还本付息，进行滚动开发。

这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。

二、融资—建设一体化

工业园区由于建设周期长、投资大、难度高，往往以“先规划后建设”为核心理念，斥资邀请著名设计公司，对全区进行整体规划，量体裁衣、精心打造，以保证园区的均衡、持续发展。

尽管制定了科学合理的建设规划，但没有一个与之配套的完整的投融资体制和成熟的融资运营平台，园区的开发肯定会遇到阻碍。园区建设的通病就是，投融资与建设的兼容如何平衡。因此，我主张在规划确定之后，立即引进一家与园区生产方向配套的，兼顾政府政策与市场运行的金融机构

作为投资主体，如国家开发银行、农业发展银行，园区的所有投资均委托该机构运作。具体操作如下：

1、园区管委会委托A地块的土地开发权及出让收益权给开发公司，该公司作为贷款人向指定B银行贷款；

2、开发公司承诺将获得的土地出让收益权质押，同时承诺在有关部门办理质押登记；

3、建立土地定额回流还款机制，开发公司承诺根据土地出让进度动态还款；

4、管委会、开发公司、B银行共同设立专项资金账户，借款人承诺在贷款承诺到位后，开发公司将在B银行指定开立质押专户，并按照合同约定，将还贷资金及时划入质押专户，专项用于偿还贷款。B银行对专用账户实施监管；

5、园区承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市 场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会。

这样的话，现金流可以在前期投入很大的情况下，有稳定的银行贷款足额补充，后期通过土地收入、政府税收等进行平衡和弥补，该模式的成功关键在于具有完整的融资规划与融资操作平台，并找到了基于土地升值的现金流全程覆盖

信贷的风险控制方法。

三、公私合伙制

工业园区的征地拆迁是园区建设的一个必然问题，主要集中在以下几方面：

1、园区开发面积动辄十几、数十平方公里，即使划片区分期开发，一般也不低于上百公顷，动迁规模大，需要协调的关系十分庞杂；

2、园区开发多位于城乡结合部，或老城区，为人口聚集区，牵涉事务关系较多、地方维稳情况复杂，征拆标准意见难以统一，动员工作不易开展；

3、征地拆迁资金短缺，且大量征拆资金投入后要长期沉淀，在土地出让后才能逐步收回，还贷周期长、风险大、成本高。

综上，可以借助资产债券化的模式，将征地拆迁的对象（资产）权益化，以政府公信力为依托，以第三方金融机构为推手，把被征拆资产、市政基础设施打包成为一个金融产品，一个让被征拆方看到其资产可以在将来有更大收益的产品，政府运用政策及市场的推力将土地收益放大后，他们可以通过股权、分红、合营等多种方式获得更大利益。通过这种公私合作模式，各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。这种模式就是公私合营：

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行，与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组。开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体，C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发；

2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益，B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用，C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产，包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后，由领导小组协调进行股份分成，原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有。如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权，其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电。

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

本文谨对工业园区土地开发与融资提出一些建设性的想法，为拓宽园区建设投融资渠道提供参考，文中有诸多不足之处敬请指正批评。

土地一级开发融资模式 篇2

一、土地一级开发内涵和开发模式分析

(一)土地一级开发含义

土地一级开发主要指的是按照城市功能定位、经济发展和城市规划的要求,由政府统一组织的征地补偿、土地平整、土地规划设计、一级土地拆迁安置和市政基础建设等,能够按期达到土地招标和土地行为。土地一级开发的过程也是由“生地”变“熟地”的过程,使土地达到出让条件,同时这种形式使开发商不在承担与商品房建设无关的涉及基础建设和土地开发的工作。目前,我国土地一级开发主体有两种,一种是政府主导的土地一级开发模式,另一种是由企业主导的开发模式。政府主导模式主要指完全由政府建立的土地储备,或者是由国家控股的企业实施土地一级开发;企业主导模式主要指的是政府利用招标的形式从多家企业中选择一家企业进行负责土地一级开发项目。

(二)土地一级开发模式

1. 自负盈亏模式

自负盈亏的土地开发模式的形成,主要是因为房地产企业受政府政策影响比较大,房地产企业实施这种模式能够有效提高其收益率。这种开发模式一般有企业主导,所以开发初期就确定了土地一级和二级联动,在开发过程中争取在一级开发中收益,同时又能够保障在未来的二级开发中取得相应的效益,也使土地有较大的增值空间。但是该模式也存在一定的缺陷,比如政府对市场中地价的控制度不高,影响政府对国家土地的宏观调控。此模式在市场经济发展早期应用比较多,但是从长期发展结果来看,其未来发展空间比较小。

2. 社会投资人模式

这种土地一级开发模式主要指的是政府在土地应用中利用严密的计划控制土地供应市场,使之成为统一开发、管理的经营模式。此模式下政府对土地有完全的控制权,在土地一级开发过程确定施工企业的方式是招工,其模式发展优点是保证市场顺利完成,同时保证土地开发项目能够实现效益的提高。政府和一级开发商进行土地划分后,实施利益划分时必须要有固定的议价分成和收益,利用不同的方式操控市场,这种发展模式开发形式比较简单,对项目开发有很好的促进作用。但是这种模式也存下相应的缺陷,比如政府财政压力大,往往出现融资渠道狭窄的现象,容易出现融资困难的现象。

3. 收益分成模式

这种模式下土地储备控制一般由政府控制,政府在土地一级开发中其主导性作用,并积极利用社会力量实施土地一级开发,这种模式是我国土地一级开发的主要模式。开发形式是政府依据一些开发需求,在市场调研的情况下实施土地出让计划,在开发前准确的确定土地使用权人,并由双方共同完成土地的验收工作,这个过程是政府主导土地的一种有效形式,能够很好的减轻政府土地开发中存在资金压力问题。

二、政府购买服务收取固定报酬的模式

财综【2016】4号文件明确指出土地收储规范制度,核心内容包括:清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。同时文件明确的指出,地方国土资源部门必须要深入的分析当地实际情况,并积极的探索政府购买土地的方式,分析土地收购过程中涉及的拆迁安置费用和补偿服务形式;另外,土地储备机构还必须要积极的探索出一种政府购买储备土地前期开发的策略,包括与储备土地相关的供水、排水、照明、土地绿化等方面的问题;同时地方财政政府各个相关部门要应该配合土地机构制定项目管理办法,并将时尚内容公布出来,严谨土地市场中出现层层转包的行为。在实施过程中供应商和项目承接主体还必须履行其合同契约,按照约定的数额承接报仇,项目多涉及的融资必须要相互融资。

该文件出台,意味着土地收储及土地一级开发即将回归设立之初的统一性和公益性安排,对于化解地方政府债务危机具有巨大意义,明确了我国土地一级开发的政策方向及政策支撑。同时也对土地一级开发的融资提出更高的要求,财综【2016】4号文件明确“2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。”为此土地一级开发融资可以积极探索设立产业基金、引进保险资金等。由于我国“营改增”的政策对土地一级开发是按建筑业交税还是按“服务业”交税未进行明确,也存在一定的税收风险。

三、政府购买服务模式下的企业土地一级开发财务核算

(一)企业按照与政府签订购买协议、开发土地区域规划,同时实时财务核算需要分析,在财务核算过程中可以实施人为划分核算区域。

在核算过程中要注意,一般企业开发区域面积较大,在核算的过程中为了方便起见,一般划分为介个小区域进行核算;如果开发区没有明确的规定开发后需要每年扩大面积,可以事先确定好部分区域的面积,然后依据实际面积实施财务核算分析。

(二)企业投入建设的核算按照“开发成本”科目实施核算。

“开发成本”账户依据具体的企业发展区域可以按照二级明细实施分析,并依据企业发展实际请设施科目明细标准:

1.“土地征用及拆迁补偿”:该标准明确规定,土地开发中涉及核算的企业必须在开发前期获得土地征用补偿,包括拆迁费、安置费以及植被补偿费等等,并明确的额记载土地征用的数量,以便为土地开发顺利实施做保障。

2.“基础配套设施建设”:此项目标准规定在土地储备过程中主要核算内容包含:“道路绿化、污水处理、通信以及水电处理等等”

3.“资本化利息”:这个标准主要将的是核算企业在分析的过程中,土地开发向金融机构借款而发生的资本条件的利息费用问题。

4.“其他开发费”:这个标准主要说的是在核算方面的除了要分析其他相关开支费用外,还有考虑的其他费用支出。

5.“转入开发产品”:这个项目主要说的是核算土地开发竣工后结算后的开发成本,这种成本形式一般用红字记载。

(三)结转土地开发成本;这个明细方式主要讲的是土地开发构成中“开发产品”相关科目的核算内容,并按照一定的形式设置二级明细目录,并将记载的数值转入企业土地储备的应收账款中。

(四)根据与政府签订购买协议约定获取报酬。报酬通过营业收入来核算。

四、结语

目前,我国土地一级开发模式发展相对比较完善,能够保证土地开发的顺利实现,但是在未来的发展中这些开发模式可能会制约土地的开发利用。在社会迅速发展下必须对土地一级开发模式进行积极的创新和优化,解决土地开发中融资问题,促进土地开发的进一步提高。

参考文献

[1]纪丽娟.土地一级开发模式研究[D].西北农林科技大学,2008.

[2]王旭升.中国城市建设用地一级开发融资体系研究[D].上海社会科学院,2010.

[3]钟斌.BT项目与土地一级开发结合实施模式研究[D].重庆大学,2008.

[4]孟媛,赵婷婷,李灿.顺义区土地一级开发规模预测及模式研究[J].中国人口.资源与环境,2014,S3:186-189.

[5]赵世臣.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学,2014.

一级土地整理多元化融资模式分析 篇3

关键词：一级土地 整理 多元化 融资模式

1、概述

土地一级开发，主要就是指在土地出让以前，对土地进行整理，进而再进行投资和开发这一过程。实质上，就是让开发者根据城市的功能规划、拆迁安置、土地整理、相关设施建设等，使土地出让标准与土地开发相符合的一种行为。土地一级开发主要是指土地出让以前运作方式，开发的部门可以是土地所在地政府或者是附近的一些企业。而要实施一级土地开发这一行为，使得土地真正地了没有货出来，大多数城市是政府操作，或者是政府委托以下企业来操作，政府仅仅来对其行为进行监督。

2、邯郸市农村土地综合整理融资现状分析

自从2009年开始，邯郸市就开始考虑如何利用社会资金进行土地整理。到目前为止，该市共从社会引进资金13984.14万元。在这其中，投资最大的就是2011年的北山镇圣毅园现代农庄，共投资1.4亿元。所有的具体的投资情况部分统计于表1。

就投资类型而言，2009-2013年邯郸市开展土地整理工作，总共获得投资226470.6万元，所有的投资都是政府财政投资，其中的社会投资仅有13984.01万元，占总投资的比例不到5%，而且在整个投资中，市级财政投资是主要的用于邯郸市的土地整理工作的资金来源，共占总投资的65.34%，在整个政府投资中占64.33%。其余类型的投资分别可以参照下图1，其中国家投资共有13094.01万元，在总投资中占比5.78%；省级投资22086.45万元，在总投资中占比9.75%；县级投资31617.66万元，在总投资中占比13.96%（见图1）。

3、主要问题

按照土地资源循环利用的基本思想，在河北省邯郸市农村土地整理的融资问题中，存在以下几个问题：

其一，政府财政投资在一级土地整理项目投资中占比较大，而社会资金所占的比例较小，由下面的图1，我们不难发现，就当前来看，邯郸市一级土地整理项目中政府投资占了绝对的多数，共为93.83%，而其中的社会投资却不到10%。这一点充分表明了，在邯郸市的农村一级土地整理项目中，还没有完全地考虑到利用社会闲散资金来参与此项目的建设，多元化的融资模式，融资格局和融资方案还没有得到确认。如果出现政府财政资金偏紧亦或其他用途的竞争时，土地整理很可能会被迫中断，从而使这一进程受到阻碍。

根据邯郸市的财政部门的建议，所有的资金要用于2009年市级土地整理项目，但即便如此，还差2.024亿元资金。所以，根据这一情况，从2009年开始，邯郸市市本级土地整理项目资金缺口一直较大。此外，农村土地综合是一项涉及到许多部门的系统工程，是建设社会主义新农村和开展城乡统筹工作的一部分。而当前，由于体制没有理顺，协调出现问题，使得各部门无法形成合力，甚至还有重复投资的情况发生，最终出现了不必要的浪费现象。

4、邯郸市农村土地综合整治融资模式保障措施

4.1、加大政府财政对农村土地综合整治的投入力度

按照“渠道不乱、用途不变、专帐管理”的基本原则，全面发挥各使用部分的资金的效益，使得政府在农村一级土地整合中发挥其主导作用，也就是说政府要把财政尽可能地向土地整理方向倾斜。要根据自己已有的财力，政府要加大对农村土地综合整理投入的总量和提高投入的幅度。还要进一步加大在农村土地综合整治的投资中固定资金的比例，以及专项资金的数额。

4.2、吸引社会资金投资农村土地综合整理工作

采取一切措施，鼓励各种合法的融资平台公司通过各种方法融资，使农村土地融资渠道得到进一步拓宽，并吸引社会各方参与到一级农村土地的整理工作中来。同时还要对这一工作进行全面规划，并且根据多筹多补、多干多补的原则，调动农民参与土地整理工作的积极性。

再次，可以加大招商力度，使更多的商人参与到农村土地的整理工作中，让更多的企业和个人都能够参加这一工作，使农村土地综合整理工作焕发出新的生机和活力，并在农村建立完善的土地交易市场。

5、结束语

为了对一级土地开展整理工作，我们一定要以市场为主强化资源的优化配置工作，并以法律为主要依据，充分地让政府在其框架范围内发挥政府在土地资源中对资源的配置作用。通过实践一再表明，随着多元化的融资模式参与到土地整理工作中来，使得土地的利用向高效化和节约化的方向发展，以此就能逐渐地实现城乡一体化建设，以促进社会的和谐发展和国家的繁荣富强，并最终达到个人和国家共赢的良好局面。

参考文献：

[1]高海.土地承包经营权之收益权融资担保[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（04）.

[2]马建辉，吴克宁.我国褐色土地整治融资渠道的探究[J].国土与自然资源研究，2012（05）.

土地一级开发合作协议 篇4

前言

甲方：XXXXXXXXX

乙方：XXXXXXXXX

第一章合作范围、内容及方式

第一条 合作范围、内容

1、项目名称：XXXXXXXXXXX土地一级开发项目（以

下简称“该项目”）。

2、项目地点：XXXXXXXXXXX3、开发整理规模：土地一及开发面积约XX平方公里，其中一期项目约XX亩。

4、投资合作内容：投资该项目的土地一级开发工程内容（以审定批准实施的施工图内容为准）。

5、土地一级开发工期约为XXX年。

6、概算总投资额：约XXX亿元人民币。

第二章合作原则及前期确认

第三条合作原则及前期确认

1、该项目土地一级开发按照“整体授权、统一规划、滚动开发、按块核算、启动核心、分步配套、有序推进”的原则进行。

2、甲方保证乙方（项目公司）参与政府编制红线范围内各类规则（主要为概念性规划，总体规划，控制性详细规划及各类专项规划的编制）。甲方负责协调相关政府主管机构，按照程序批准项目整体规划，保证项目的建筑面积不低于总体地块面积的百分之【 】，其中商住面积不低于建筑用地面积的百分之

【 】······。

3、甲方需确保建筑用地指标的稳定供给，保证项目一期中项目公司确定的地块在XXXX年年底前能够正式挂牌上市交易，之后每年商住用地挂牌交易量不低于【 】亩······。

4、区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程，根据板块实施计划，分期分板块搭配实施。

5、在具体实施过程中，原则上分板块启动，若条件许可可同时启动多个板块的土地一级开发。

第三章土地一级开发成本及先期投入核定/

5第四条 应计该项目土地一级开发的成本包括：

1、策划、咨询、规划和设计费：用于规划红线范围内的所有项目策划、项目咨询、规划编制、项目设计等支出；

2、征地拆迁安置补偿：项目公司按照其与政府部门的相关协议在规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等发生的全部费用，包括报批规费以及支付给农民和集体经济组织的补偿等在内的全部相关费用；

3、红线内基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出：包括项目公司按照合同支付给施工单位的建筑安装工程费、按照供应合同支付给设备供应单位的设备购置费等；项目设计费；监理费，以及与项目验收、竣工备案相关之全部费用；

4、项目实施管理费：项目公司作为规划红线范围内土地一级开发的实施单位，其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用；

5、公司营运管理费：包括用于规划红线范围内土地一级开发的人员工资、保险费用、办公经费、招商引资费用等全部相关费用；

6、土地通过公开出让过程中的有关费用；

7、项目开发建设的各类税费：依法可列入成本的税费；

8、财务费用，融资成本费用；

9、甲、乙双方共同认可的因实施规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用；

10、甲乙双方前期为本项目开发垫付的经双方确认的费用。

11、经审计部门认定并报XX市政府或经济技术开发区管委会批准的、项目公司为项目整体一级土地开发支付的、应分摊的合理成本；

12、经审计部门认可可计入成本的其他费用。

第四章土地出让及合作收益

第五条 整理后的土地达到法律规定的标准，使该土地具备开发建设条件。

第六条 项目公司在规划红线范围内任一宗地在竣工验收后，甲方保证相关政府

部门在【】个工作日内以宗地为单位启动土地出让程序并在【】个工作 日内对外进行公示；土地出让成交后，甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金【】个工作日内，按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额全部支付到项目公司指定的账户。

第七条 甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：

甲方协调保证徐州市相关部门在依据相关法律法规在取得规划范围

内成交价款后，应将按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额一并支付到项目公司。

第五章双方的权责

第八条甲方的权利与义务

1、甲方负责落实项目实施过程中的各项政府审批手续，负责建设用地指标申请、拆迁安置、控制性详细规划报批并提供规划成果，协助项目公司办理项目开发建设、融资等所需的相关手续，负责将符合招、拍、挂条件的土地优先列入土地出让计划，并根据土地整理进程及市场需求安排土地上市。

2、收回土地一级开发投资成本；获得土地一级开发投资回报。

3、监督项目公司土地一级开发投资资金的使用。

4、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得徐州市政府及徐州经济开发区的合法授权，有权签订本协议。本协议整理的土地依法取得用地指标，通过相应的城市规划，保证该项目土地一级开发的合法性，有效性。

5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。

6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。并保证项目内任一地块的招拍挂条件、土地出让起始价、成交价支付方式等规则的制定遵循项目公司的意见。

7、甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助与支持。

8、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。

9、甲方保证乙方在同等条件下优先获得XX经济技术开发区内其他地整理开发权。

10、甲方独立负责【】路网及【】的建设（具体以附件 的标注为准）

11、甲方保证自签署本协议之日起至进入XX市土地交易市场成交时，征收土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼（仲裁）或其他纠纷，也不存在任何第三人的权利或任何第三人（包括行政机关、司法机关）对征收土地的限制。

12、其他权责

第九条乙方的权利与义务

1、负责筹集项目所需资金，及后期项目融资；

2、收回土地一级开发投资成本；

3、获得土地一级开发投资各种回报；

4、负责组建项目公司的管理团队；

5、负责项目公司的具体运营管理；

6、配合甲方对项目公司的财务进行监督；

7、负责把控项目公司开发进度

8、其他权责

第十条 甲乙双方共同责任：

1、甲乙双方共同发起成立项目联合协调组，负责前期项目公司的设立、控规的研究、制定，土地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。

2、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照成本核定标准对土地一级开发过程中所发生的费用及开发利润进行审核，根据有关规定核定土地一级开发成本及相应的利润。

3、甲、乙双方共同完成土地规划的概念方案、总体方案及控制性详细规划等用地规划的前置条件；共同完成拆迁及地上物安置（人、物）补偿办法的制定；共同完成地块的选择（包括实施一级开发及挂牌上市）。

第六章项目联合协调组

第十一条甲乙双方同意成立项目联合协调组，负责前期控规的研究、制定，土

地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理

解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优

惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具

体协商约定。

第七章项目进度计划

第十二条为合理有序开发本项目，特制订项目进度计划表（具体参阅附件）。

第八章政策支持和优惠

第十三条甲方负责XX市经济技术开发区、XX市政府及土地、财政等部门的权限范围内对该项目产业用地、配套用地等给予优惠政策，原则上实

现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“XXXXXXXXXX项目”项目招

商引资、产业导入设立专门的各项优惠政策。乙方或其导入的其他投

资者符合该产业导入优惠政策的项目有权享受相应的优惠政策。在国

家、地方具有相关优惠政策的情形下，甲方保证项目公司能够享有，并积极促使项目公司在开发、建设、经营、融资、成本回收、税收等

方面享有不低于项目所在地其他第三方的各项优惠。

第九章违约责任及退出机制

第十四条发生下述任一情形，甲方需保证乙方开发成本和投入的收回，并

仍需按已经发生的成本和投入的【】%的标准向乙方支付收益：

1、截止【】年【】月【】日，该项目规划仍未获得最终批准，或批准的结果与本协议约定存在根本性的区别。

2、非乙方原因，项目一期不能首先进行开发的。

3、非乙方原因，推出的地块不能如期上市交易的或交易未成功的。

4、非乙方原因，该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发的。

第十五条因本协议发生的争议，双方通过友好协商方式解决。如协商不成，则

可提交【】仲裁委员会予以仲裁。

第十章附则

1．本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。

2．本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。

3．本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。

4．本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。

5．本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

6．本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。

甲方（公章）：

法定代表人或授权代表：

乙方（公章）：

法定代表人或授权代表：

签约日期：

土地一级开发工作程序范文 篇5

储备及一级开发工作程序

一、该项目土地一级开发的概况

惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。

按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。

二、土地一级开发的内容

根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容：

1、进行项目用地内的房屋拆除工作；

2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。

三、土地一级开发成本和收益

成本构成：

1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费；

2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用； 四、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、规划局、财政局、建委、区计经贸办、监察局等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发招投标、确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、计经贸办主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规划局主要负责一级开发土地规划手续的审批工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，办理施工许可证。

5、区财政主要负责一级开发项目费用预审、工程项目验收、开发成本的审核及付款等工作。

6、区监察局主要负责一级开发项目工程项目验收等过程中的监督工作。

五、土地一级开发工作程序

本程序根据《大亚湾中心区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》并经咨询相关部门后制定，主要侧重在政府通过招投标方式确定一级开发主体后，一级开发工作具体实施过程及资金拨付流程。程序一：确定土地一级开发主体 政府主管部门：

区国土局、管委会相关部门 主要工作内容：

1、区国土局会同相关部门就项目一级开发具体问题召开联席会议，制定一级开发项目招投标文件，通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同（储备中心与一级开发单位）。

程序二：办理土地一级项目开发项目立项 政府主管部门：

区财政局、计经贸办 主要工作内容：

1、依据一级开发项目合同，向区财政局基建办提交一级开发工程单项工程的预算，由基建办对预算进行审核，落实资金安排批复。

2、依据一级开发合同、区财政批复、项目可研报告（一级开发实施方案）等资料向区计经贸办提交立项申请。

程序三：办理土地一级项目开发项目规划手续 政府主管部门：

区规划局 主要工作内容：

1、依据一级开发合同、立项报告等资料向区规划局提交各单项工程建设工程规划许可证的申请。

程序四：办理土地一级项目开发项目开工手续 政府主管部门：

区建设委员会 主要工作内容：

1、依据一级开发合同、立项报告、建设工程规划许可证等资料向区建设委员会提交各单项工程建筑工程施工许可证的申请。

程序五：组织清表、动迁实施市政基础设施工程 政府主管部门：

区财政局、监察局、质量监督站等部门 主要工作内容：

1、不需要规划、开工手续的一级开发工作，在经过区国土部门确认后即可展开工作（如项目用地上的清表等费用）；

2、建设单位进行项目一级开发工程的招投标（邀请）、现场施工建设；

3、在项目施工过程中，区财政、监察、建委相关部门按照有关规定对项目进行监督。程序六：组织验收 政府主管部门：

区国土局会同有关部门 主要工作内容：

1、区国土局组织区财政、规划、建设、监察、监督站等部门对土地一级开发工作进行验收；

程序七：一级开发项目成本审核及拨款 政府主管部门：

区国土局会同有关部门 主要工作内容：

1、一级开发单位报送有关资料，区国土局内部（土地储备中心等）对一级开发成本进行预审。

2、区国土局和区财政、计经贸办等部门审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。

3、由一级开发单位提交一级开发工程拨款单，经国土、财政、管委会相关部门会签后，财政将资金拨入一级开发单位指定帐户。

程序八：分期交付土地 政府主管部门：

区国土局会同有关部门 主要工作内容：

根据土地挂牌等文件规定，经区国土局相关部门确认同意，企业将完成一级开发后的土地直接交付给通过招拍挂获取国有土地使用权的单位。

附图1： 土地一级开发一般工作程序区财政预算预审区土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划等对一级开发实施方案提出原则意见区国土局会同相关部门

1、通过招标确定土地一级开发主体

2、下达土地一级开发批复

3、签订土地一级开发合同土地一级开发主体区计经贸办立项区规划建设规证区建委开工证区质监站质监手续区监察局监督区国土一级开发内容确定 土地一级 开发主体办理清表、动迁等手续，组织实施土方、围墙、道路等市政基础设施建设 市国土局商 相关委办局

1、组织验收土地

2、审核土地一级开发成本

3、财政局最终审核确定一级开发各项成本

土地一级开发融资模式 篇6

第一章 总则

第一条 为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。

第二条 本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。

第三条 本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。

第二章 工作职责界定

第四条 土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：

（1）股份公司工作职能：

1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。

2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。

3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。（2）子公司工作职能：

土地一级开发项目风险控制研究 篇7

一、土地一级开发的流程及风险

通过对土地一级开发的研究得知, 在实际操作过程中, 可分为三个步骤, 分别是前期的设计和策划阶段、改进和审批阶段以及最后的土地一级开发实施阶段。

(一) 前期的设计和策划阶段

土地一级开发前期的设计和策划实际上就是结合详尽的基础材料, 编制完善的实施方案。所以, 在该阶段中基础材料的准确性关系到土地一级开发工作的具体走向。在项目开发前期, 应该对土地等因素的资料进行完整的统计和汇编, 进而才可以确定开发项目的具体周期、开发方案以及投资预估等环节, 如果项目开发前期的资料不够详细和准确, 可能会造成土地一级开发资金预估与实际不符的情况发生, 阻碍土地一级开发的顺利进行。

(二) 改进和审批阶段

土地一级开发改进和审批阶段需要土地储备联席会的介入, 在土地一级开发项目的相关方案确立了以后, 需要将这些材料移交到上述部门。在审批和改进的过程中, 需要各个部门的委员代表掌握该项目的一些实际情况, 而且各个部门之间还要形成系统化的沟通环节, 如果沟通没有达到要求, 可能会对该项目在后期的规划意见申报等正常工作中造成不同程度的阻碍, 为土地一级开发工作制造不必要的麻烦, 使企业承担一定的风险。

(三) 土地一级开发的实施阶段

土地一级开发的实施需要严格按照方案的要求循序渐进, 通常情况下要经历征地过程、拆迁过程以及基础设施的建设过程。在征地过程实施以前, 应该与土地的所有合法所有者进行详细、充分的洽谈, 尽量满足每一位所有者的要求, 以此避免出现部分集体土地的拥有者对征地的政策不认同, 或者由于补偿标准没有达成共识不断上访等社会现象的发生, 使企业承担一定的风险;在拆迁过程实施以前, 需要对项目进行全面的了解, 如果了解不充分, 可能造成拆迁所需资金与预估数值出现较大的差距, 从而引发一连串的资金问题, 使得企业承担较重的资金风险, 还有发生崩盘的可能。与常规的工程建筑不同, 土地一级开发会受到更多不确定因素的影响, 比如在进行基础设施的建设过程中, 很难准确的估计各方面所需的费用, 使得土地一级开发的实际和预估存在很大的差距, 为开发的过程留下了较为严重的资金隐患, 使企业承担巨大的压力。

二、土地一级开发中风险的种类和解决方法

纵观如今的土地一级开发项目, 普遍存在情况复杂的现象, 而且大多数开发项目都会涉及到征地和拆迁, 延长了土地开发的周期, 而且在开发之前的上门调研工作的工作量非常庞大, 因此在土地的开发过程中会出现不同种类和程度的风险, 通过详细的研究可将土地一级开发中的风险类型归纳为三大类, 并提出解决此类风险的具体方法。

(一) 开发资金风险

土地一级开发的任何一个环节都离不开资金的支持。如果在开发的过程中没有对项目的实际情况进行全面的了解, 就无法对开发项目的各个环节进行合理的分工, 从而提高了开发过程中出现意外的概率, 引发较为严重的资金风险。解决这类风险的方法如下所示。

1. 保证基础资料的准确和详细

保证土地一级开发项目基础资料的准确和详尽, 是确保开发过程资金预算合理的重中之重。开发项目的成本以及土地招标前的底价都需要依靠基础资料的详细内容进行估算。在开展土地一级开发项目初期的现场调研工作时, 应该将收集到的所有资料全部总结、汇编起来, 并进行适当的处理, 然后将处理后的资料结合该地区的实际情况进行比对和筛选, 如果条件和时间允许可重复此环节的工作, 以此确保基础材料的高度准确性。

2. 妥善安排周期

妥善的安排土地一级开发的周期是整体工作的重要环节, 另外这项工作还具有较强的引导作用。如果土地一级开发的周期安排的非常合理、恰当, 则可以确定开发工作的具体走向, 也可以实现对开发资金的有效控制和预算。因此, 在开展土地一级开发之前, 以掌握具体项目的实际情况为基础, 结合开发项目的特性以及规格, 妥善、合理的安排工作周期, 是具有很高实际价值的, 也是保障土地一级开发工作顺利进行的关键手段。

(二) 市场风险

在土地的一级和二次开发 (房地产) 相互独立以后, 进一步明确了土地一级开发的目的是将规划范围内的土地变成适宜开发的“熟地”, 而二级开发的相关企业不再为除了商品房以外的开发和建设负责。这样的改革, 改善了土地来源较为混乱的现状, 而且已经实现了一定程度上的控制, 一方面对一级土地开发的市场进行了严格的规范, 另一方面则是全面优化了二级土地开发市场的秩序和原则。但是, 这种改革也存在一定的问题, 政府和一级开发商将承受十分大的压力, 主要表现在两个方面, 第一, 无形延长了土地一级开发的周期, 提高了对资金的要求, 从而逐渐形成资金风险;第二, 土地一级开发与二级开发相比, 经济效益较低, 回报较少, 如果市场出现变化, 对一级开发商的冲击是巨大的, 所造成的影响和后果也是无法预估的。为了降低这种市场风险, 可以从两个方面开始。第一, 建立一个稳定的、科学的、有序的市场。第二, 利用行之有效的手段, 对市场提出更高的平稳性要求, 具体方法是加大力度推进土地的储备开发项目, 从而有效的降低风险发生的几率。

(三) 收益风险

土地一级开发项目的收益风险, 土地储备机制以及土地一级开发部门之间的职能和责任的划分方法的确定, 在实际工作中, 选择怎样的工作方法才能准时高效的完成项目进行交代的任务, 如何全面开展土地储备机制的监管工作, 土地一级开发部门如何提高对各个环节的管理水平, 都直接影响到土地一级开发完毕以后的收益分配环节, 同时这也是控制收益风险的主要手段。

三、结语

风险并不是固定的, 也不是一成不变的, 它会跟随土地一级开发项目的开展而发生相应的变化, 为控制各个环节的风险, 首先要树立过硬的风险意识, 拥有灵敏的察觉风险的嗅觉, 并对造成风险的因素进行仔细的研究和分析, 从而找到最佳的控制方法, 实现对土地一级开发项目风险的有效控制。

参考文献

[1]刘希贤.土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算――以北京为例[J].中国房地产, 2012, (4) .

[2]刘春阔, 金鑫, 王冰.我国土地一级开发的风险分析[J].国土资源, 2011, (5) .

[3]贾野, 刘湘汝, 叶平.土地一级开发项目风险控制研究[J].建设科技, 2012, (12) .

[4]刘俊峰.土地一级开发模式存在问题与对策研究[J].北京房地产, 2011, (5) .

土地一级开发融资模式 篇8

关键词：北京市；土地一级开发；成本管理

土地资源的充分利用必须将经济效益与社会效益结合起来，不能忽略任何一方，北京市的土地一级开发却存在着很多的问题，比如利润分配问题、成本问题、还有招投标流程的问题等等都影响着其土地的开发与利用，为此必须制定出解决措施。

一、改变土地一级开发利润分配模式

为了更好地改变北京市土地一级开发的现状，可以学习一些地区先进的经验，比如说重庆市，学习其利润分配模式，按照一定的比例将土地出让所得的收入分配给政府和企业，给开发企业支付所得综合价费用的时候，要扣除相应的土地一级开发成本后。这样可以有效地促使开发企业慎重考虑开发成本。 要将现有的分成比例进行改变，要逐渐地与上市收入、开发成本，项目的难易相结合，并要切实地根据项目情况的复程度。在计算评估费、拆迁服务费的时候，不能仅仅依靠评估金额、拆迁补偿金额，除此之外，还要将工作的难易程度考虑进去。

二、减少预算成本与实际成本差异

（一）建立健全土地一级开发成本控制体系

1、建立土地一级开发成本控制制度。为了更好地管理成本，就必须建立相应的成本控制体系，这个制度的建立要切实地结合财经法规、以及开发企业的实际情况，然后以合适的形式发布，并严格地要求每一个部门执行这一制度。这项制度的内容主要有预测成本、控制程序、应用分析、考核、审计、招投标制度、战略成本管理制度、专项成本管理等等，只有加强各个方面的成本控制，才能保证总体成本的控制。

2、建立土地一级开发成本核算制度。一级土地开发是开发企业在政府委托的基础上进行的，从根本上来说，这属于一种代建制度，开发企业要明确地核算土地一级开发成本构成，核算制度的主要内容主要有成本计算方法、成本发生正确归集、成本归集的方法等。在进行会计核算的时候，要设置“开发成本”等科目，并对其再进行二级明细核算，然后再根据成本费用的具体内容，有必要进行三级明细核算的设置。通过一层又一层的核算，从而一步步地将成本进行明确。

3、建立土地一级开发成本责任制度。在成本核算制度的基础上，还要建立土地一级开发成本的责任制，通过不断地细化，将每一层的成本控制明确到各个部门、各个岗位、各个员工。

（二）土地一级开发过程中成本费用管理

1、征地拆迁补偿工作管理。在土地一级开发成本中，征地拆迁补偿占据着很大的比例，在拆迁的过程中，会涉及到很多利益主体的利益问题，因此要加强事中对成本的控制；在拆迁的过程中，地方政府没有强大的执行力，这样会直接影响拆迁成本，导致其增加，为了避免这种情况的发生，必须制定拆迁的方案，并且要按照相关的流程来征用土地。在征地拆迁的时候，开发企业与政府之间要加强沟通与联系。还要确定相应的评估和拆迁服务机构，一边协调政府部门，一边到被拆迁户现场开展登记工作，在此基础上由上述两个机构提交相应的评估报告、拆迁服务报告，然后根据补偿金额以及被拆迁户的意见，进行审计确认，然后由审计机构给出审核意见，最后综合所有的情况，将拆迁补偿款支付给被拆迁人。

2、财务费用管理。一级土地开发涉及到的金额数目比较大，因此开发企业可以向银行贷款，并签订最高额担保、又或者是抵押贷款合同，根据所需要的资金需求拿贷款，不能超出总额度，而且与此同时还要避免贷款资金闲置的现象出现。

三、改变政府考核机制

对于政府来说，土地一级开发可以给其带来很大部分的财政收入，他们认为只有抓住土地资源，才能得到更多的收入。政府不能过分地加大土地出让金，这样会导致房价的上涨。这样的情况的发生主要是由于政府将经济指标作为了自己政绩的主要方面，为了改变这种情况，就必须改变政府的考核制度，考核政府的政绩不能仅仅注重经济指标，要逐渐弱化经济指标在政绩考核中的地位，纳入更多的与民生、环境相关的指标，切实地做到为人民服务。

四、完善招投标制度

为了加强对成本的管理，必须将北京市土地一级开发的相关制度认真、严格地落实，在发展中逐渐完善不利于管理的方面。就目前的情况来说，一级开发企业承担了所有的土地一级开发项目，房地产资质的公司并没有参与其中，出现这种情况的原因就是考虑到了房地产开发企业可能会对土地进行二级开发，这样以来会推动楼市价格的上涨。因此，要完善招标制度，为了避免二级开发，政府要对土地一级开发企业资质进行认定和批准，得到一级批准之后，开发企业就只能开展土地一级开发业务。

五、结语

北京市的土地一级开发关乎着房价，也关乎着政府的政绩，但是在成本管理中却存在着很多的问题，为了加强对成本的管理，必须制定相应的措施，即改变土地一级开发的利润分配模式、改变政府的考核机制、完善招投标机制等等，从而有效地控制土地一级开发的成本问题。

参考文献：

[1]孙静.土地一级开发成本核算问题探析[J].时代金融，2014，18：40+50.

[2]孙辰莎.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学，2015.

[3]赵世臣.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学，2014.

土地一级开发融资模式 篇9

何帅领

一、土地一级开发的概念

土地一级开发也称土地储备开发、土地整理、土地综合整治、土地成片开发等，目前尚无统一的学理定义，各地具体政策与法规与规章的规定也不同。归纳而言，土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对开发范围内的土地统一进行征收、拆迁、安置、补偿以及市政基础设施建设，以达到土地出让条件的行为。相对而言，通常将土地出让后进行的房地产建设称为二级开发。

土地一级开发这一概念是在北京市12月8日通过的《中关村科技园区条例》中正式出现的。4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”之后，土地储备开发制度得到快速发展，成为我国一项基本土地制度。

二、各地关于开发商参与土地一级开发的相关规定

目前我国并无统一的关于土地一级开发的法律、法规和规章，但各地方政府均有自己的规定，各有特色。下面就几个比较有代表性的省、市的有关土地一级开发的规定进行简要介绍：

1、北京市

北京关于土地一级开发的法规主要有：《北京市国有建设用地供应办法(试行)》、《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等。北京土地一级开发的模式为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。开发商可通过以下两种方式参与一级开发：政府委托管理，即开发商受托负责土地开发具体管理，按照规定开发商的管理费用不高于土地储备开发成本的2%;政府委托开发，即开发商受托负责实施土地开发，包括负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，按照规定开发商利润率不高于预计开发成本的8%。之后，北京市的土地一级开发的开发模式逐渐转变为政府主导型，开发商参与土地一级开发的机会越来越少，逐渐淡出。

2、上海市

上海是最先试水土地储备制度的地方政府。与北京模式不同，上海主要是由政府授权直属的多家大型国有企业进行土地一级开发。土地开发企业隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。 上海的相关法规有《上海市土地储备办法》等。

3、重庆市

重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是重庆市政府，代表市政府实施一级开发的机构是几个国有控股企业。出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户。

4、成都市

成都市关于土地一级开发的规定是《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知》。该通知主要内容包括：

首先，规定一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，对新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。

其次，强调市政府对储备土地的统一开发管理。市土地储备中心纳入储备范围的土地，未经市政府批准，各区不得引进社会资金进行一级土地整理。

第三，引入竞争机制。一级土地整理项目范围、规模、内容明确后，应积极引入市场竞争机制，以招投标或挂牌方式确定投资商。

第四，采取土地收益梯度分成方式。保证土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制。

5、海南省

海南的土地一级开发特点是：资源丰富，竞争者较少，政策优惠。海南省出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”海南土地一级开发商最高可以得到70%的利润，与其他地区相比，这一政策非常具有吸引力。但春节前后，海南房地产被热炒飙升，估计近期海南国土部门会出台相关政策，土地一级开发模式可能也会逐渐发展为政府主导的模式。

三、开发商参与土地一级开发应注意的法律问题

1、项目合法性问题

对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：

(1)项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划

实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。

(2)立项文件的合法性

开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。

(3)其他相关项目文件的合法性

开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题

综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的`要点

开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：

(1)约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担

对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。

(2)约定分期分块滚动开发、减轻资金压力

对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。

(3)约定政策变化时由政府承担责任

政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。

(4)约定土地开发成本的组成

土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。

值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本(主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等)虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本(贷款利息)各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本(利息)作为开发成本。

(5)约定收益分配方式

对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：

A.固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。

B.按比例分配收益：开发商的投资收益=(土地出让收入-土地开发成本)×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。

C.固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。

(6)约定成立项目公司

开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，()需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。

(7)约定适当的融资方式

若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权(或设立项目公司时引入合资方的方式)的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。