土地一级开发运作模式

土地一级开发运作模式（共8篇）

土地一级开发运作模式 篇1

我国城市土地一级开发运作模式研究

摘要：我国城市土地一级开发与国有土地使用权公开出让制度相配套, 促进了我国土地一级市场的发展, 但其运作模式存在较大差异。本文从城市土地一级开发的产生和内涵进行分析，进而阐述了两种不同的土地开发运作模式，并且进行了比较分析，政府作为国有土地所有者的代表, 实施土地一级开发具有主导性, 以政府为主导的市场化运作是土地一级开发模式的发展方向。

一、城市土地一级开发的产生及内涵

我国城市土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐渐形成的新的土地开发形式。土地储备制度是由城市政府委托机构通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发后变成可建设的“熟地”。根据城市土地计划，由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求的一种土地管理制度。土地一级开发是实现土地储备制度的前提，土地储备制度是政府垄断土地一级市场的有效手段。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段———开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施．通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工

程过程之外，还具有以下三个要素：

1、权属流转的过程。土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用

权等权属的转移和流动的过程。

2、利益协调的平台。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业（一

级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者）三者

之间的利益关系，是三者利益协调的平台。

3、调控土地的手段。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土

地市场的重要手段。

二、城市土地一级开发的运营模式

土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位

置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级

开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。

关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢

掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企

业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过

市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行

一级土地市场的资源配置。基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在完全政

府主导和政府主导的市场化运作两种模式

（一）完全政府主导运作的模式

政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项

职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非

盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是

利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项

拨款(或国有股本)进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地管理

部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

重庆的土地一级开发模式属于典型的完全政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地

一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”

后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。出让所得的收入在市政府和企业之

间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交

财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；

剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。

该模式的优势有：

1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；

2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可

以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。

该模式的劣势有：

1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；

2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败和寻租行为，从而降低了

土地开发效率；

3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。

（二）政府主导的市场化运作模式

土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过

行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投

资完成，体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。

该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟

开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受

让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发，政府通过招标等方式确定具备资

格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要

求的条件(熟地)，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府

开发资金压力。

北京土地一级开发的政府主导的市场化运作模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为市场化运作的模式。

该模式的优势有：

1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；

2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。

该模式的劣势有：

1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；

2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有所改善；

3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。2007年1月9日，北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招投标结果：门头沟新城子地区21-218 号用地和石景山区南宫住宅小区土地分别由北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发公司中标。通过招投标方式进行土地一级开发在全国尚属首例。

至此，越来越多的企业热衷于城市土地一级开发。有关人士指出：“土地一级开发市场化将是发展方向。开发商之所以投向土地一级开发，重要的不是因为8%的利润，而是为了在土地二级市场做足够的铺垫。虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。”

今后，随着我国各地市更为细化的文件的出台，土地一级开发工作将会朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方向发展。

土地一级开发运作模式 篇2

土地一级开发是城市政府实施土地管理的一个重要手段,在保障城市建设、促进城市规划实施、显示政府土地收益、规范土地二级市场、保护农民土地财产权利等方面起着积极作用。在如何实施土地一级开发问题上,政府、企业、学界等各方都有共同的认知,即要实行“政府主导、市场运作”。在土地一级开发中,政府关注公平和效率,而企业仅关注效率,政府与企业的目标并不完全一致,如何实现政府与市场的有效结合,对于完善中国土地一级开发具有重要意义,本文将就此问题进行探讨。

一、土地一级开发的价值取向

土地一级开发一般经过开发计划编制、审批、实施、验收四个主要阶段,是一项复杂的系统工程,要求兼顾公平与效率,才能实施有效的市场化运作,达到预期开发效果。具体(见图1)。

从土地一级开发的具体内容可以看出,计划编制、审批是政府利用公权力对土地一级开发所做的安排,实施阶段的主要内容是土地获取和市政设施建设。这两项内容的不同性质决定了土地一级开发的公平和效率。

土地一级开发的土地取得方式主要有国有土地的收购、收回及集体土地征收,由于目前中国处于城市化快速发展期,一级开发涉及的土地基本以集体土地为主。根据《土地管理法》(1)规定,征收集体土地属于公权力。同样依据法律规定,集体土地所有权的权能并不完整,其价值的市场呈现受到约束。现阶段,土地对于农民而言,不仅是生产资料,还具有保障意义。因此土地获取需要公平优先,以保障农民土地财产权、保证农民不被城市化进程所抛弃。

市政设施建设则是在土地获取后投入人力、物力、财力,对土地实施改良,使其具备建设条件,它要求对于给定的地块,在规划既定的条件下,以最小的投入完成各项市政设施的建设,即投入要有效率。

所以,土地一级开发既要保证公平,又要体现效率。而这有赖于一级开发过程中不同参与主体的合作。

二、不同主体在土地一级开发中的职责

根据土地一级开发中不同主体的职能和作用,可将土地一级开发的主体分为管理者、组织者、实施者和专业机构,其关系和职责。

由于城市政府既是国有土地所有权的代表者,也是土地管理者,还是城市土地经营者,其多重角色决定了其行为的多样性,如在追求社会效益时,易于追求经济效益,动辄几十亿的一级开发投资也为政府官员寻租提供了良好机会。所以,如果不使政府部门回归保证公平这一最基本目标,政府失灵便不可避免。一级开发中,公平表现在两个层面:一是保证农民土地财产权,使其得到公平的补偿,二是给所有希望参加土地一级开发的土地一级开发企业和相关专业机构提供一个公平竞争的环境。政府需要保证这种公平的存在。而企业在土地一级开发中追逐利润。因此政府应区分不同性质的开发内容进行市场化运作,即需要对公平为先的土地征收和效率为先的市政设施建设采取不同的管理方法。

三、土地一级开发市场化运作的关键———成本管理

完整的土地一级开发成本应包括从计划编制到验收整个过程所发生的费用,为便于成本管理,将土地一级开发的成本界定在审批到验收阶段,其中对于开发计划和详细规划审批所发生的费用不计入在内。这样土地一级开发的成本主要由土地取得费用、前期费用、市政设施建设费用、管理费、财务费构成。

根据中国有关法律、法规的规定,土地取得费用中“相关税费”属于法律规定,不可能由市场定价,“征地补偿及安置费”、“房屋及地上物补偿费”由政府规定最低价、而没有最高限价,也不可能通过市场机制形成。土地取得不仅关系到土地开发成本,还涉及社会问题,决定着开发进度。因此,土地取得应由土地储备机构直接实施,或者在土地储备机构的全程监控下进行,在成本核定时,按实际发生费用计取。

除土地取得费用外,其他各项费用由于市政设施建设的社会化和专业化分工以及行业高度竞争,已具备了市场竞价的基础,具体实施中可以建立健全成本测算机制、成本市场形成机制、成本自我约束机制和成本审核机制。成本测算机制指有评估机构评估土地取得费用,由造价咨询机构测算市政设施费用。成本市场形成机制指对于设计、评估费、工程监理费等专业机构服务费在政府定价的基础上及对于市政设施建设费在造价咨询机构测算基础上,通过招标方式确定合理低价中标;对于管理费及财务费通过招标方式,市场竞价。成本自我约束机制指在通过市场竞价形成价格的前提下,以合同管理为基础,对于成本节约与超支进行相应的奖惩。成本审核机制包括以下层面:一是土地储备机构对于合同未定开支进行审核;二是土地储备机构对于整个开发成本进行审核;三是政府财政、审计、监察部门按各自职责对于开发工程中的成本事项进行审核。

不同的一级开发主体在成本管理中职责也各不相同。土地一级开发中,组织者行使成本的监督、检查、审核职能;实施者为成本管理的第一责任人,行使成本管理的职责;评估机构、造价咨询机构等专业服务机构既是成本测算的责任人,又是专业服务费的竞价者;施工企业是建安费用的竞价主体;集体土地所有权人或国有土地使用权人既是价格的接受者,又是价格谈判者。因此,土地一级开发成本管理的重点在实施者即土地一级开发机构。对于土地一级开发机构既要通过严格的合同管理,又要建立完善的自我约束机制。

在明确了土地一级开发成本构成项目的不同性质后,本文就可确定一级开发市场化运作的具体形式。

四、土地一级开发市场化运作的形式

通过公开招标方式选择土地一级开发企业是一级开发市场化运作的具体体现,根据政府对一级开发企业付款时间划分,又表现为以下几种形式:

(一)按进度付款———发包式开发

这种模式中,一级开发的组织者就一级开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包,可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同,并按各项开发内容的进度拨付开发款。承包一级开发的企业其外部风险只来自于政府按进度付款的支付能力,与开发地块的增值与否无关。政府与一级开发企业是发包方与承包方的关系,企业的利润来自于项目管理本身,不应参与增值收益分配。

在发包式开发中,除土地取得费用外,其他各项费用以中标价为基础签订固定总价合同。

(二)开发完成后付款———委托式开发

这种模式中,组织者就一级开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定方式委托一级开发企业实施,在一级开发验收合格后再向一级开发企业支付费用。承包一级开发的企业其外部风险只来自于政府的支付能力,与开发地块的增值与否无关。政府与一级开发企业除是发包方与承包方的关系外,还存在资金的借贷关系,即政府借用企业自有资金及企业为开发项目的对外借款。企业的利润来自于项目管理及政府支付的资金使用费,不参与增值收益分配。

(三)土地出让完成后付款———联合开发

这种模式中,组织者就一级开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定方式委托一级开发企业实施,在一级开发验收合格、土地出让后再向一级开发企业支付费用。政府与一级开发企业除存在发承包关系、资金借贷关系外,还存在合作关系。如果政府对于一级开发企业没有出具一级开发费用支付保证,承包一级开发的企业其外部风险除来自政府的支付能力外,还有市场风险即土地出让能否成功,在这种情况下企业应参与土地增值的收益分配。具体收益分配比例,可以作为企业投标的条件,通过市场竞价方式确定。

除土地取得费用外,以一级开发企业中标价为基础签订固定总价合同。市政设施建设费、管理费、财务费用单独列项,财务费应分列开发企业自有资金成本和融资成本。

五、结论

土地一级开发的市场化运作应兼顾公平与效率,在招标选择一级开发企业时,应将土地取得与市政设施建设两项不同性质的内容区别开来,采取不同的评价标准和管理模式,即土地取得由政府负责实施或组织实施,其成本应以公平为先;市政设施建设由市场化完成,市政设施建设费、前期费、一级开发的管理费用、财务费用、土地增值的分成比例等通过市场机制形成,以实现一级开发企业间的公平竞争和一级开发的效率。

摘要：土地一级开发的市场化运作应兼顾公平与效率。在招标选择一级开发企业时,应将土地取得与市政设施建设两项不同性质的内容区别开来,采取不同评价标准和管理模式,进而使一级开发实现公平与效率的结合。

关键词：土地一级开发,公平,效率,市场化

参考文献

[1]周国文.土地一级开发若干问题探讨[J].开发研究,2005,(1).

[2]纪丽娟.土地一级开发模式研究[D].杨凌:西北农林科技大学,2008.

土地一级开发运作模式 篇3

【关键词】一级开发、盈利模式、风险浅析

一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋势

（1）政府垄断开发模式

政府垄断开发模式是政府指定开发企业或者以成立项目公司的形式进行土地一级开发。

此模式可以保证政府完全控制地价，同时确保土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。该模式主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

（2）企业主导开发模式

企业主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照土地使用权出让协议的约定，对协议范围内土地实施包括拆迁安置补偿，公建配套设施建设在内的土地一级开发行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。

房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

（3）政府主导市场化运作模式

由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。

由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力，是我国土地一级开发的主要发展趋势。

二、土地一级开发企业盈利模式

1、土地一级开发自身获利

土地一级开发商通过严格控制各项成本费用，实现一级土地开发自身获利。 在各项成本费用中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。

此外，整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。

2、土地增值收益共享

某些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。

在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：

A投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。如改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。

B投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。如配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等。

C第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值，实现一级和二级开发互动。

3、公共配套设施持有经营

在某些土地一级开发项目中， 政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。被授权的土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。

4、一二级联动开发

土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联动。

三 、土地一级开发风险问题浅析

本文通过引用流程图法，对土地一级开发过程中的风险点进行梳理。

1、编制规划阶段

土地一级开发项目受控制性详规影响较深。控制性详细规划的制定以城市总体规划为依托。通过控制性详规可确切统计出可供出让经营性用地面积及公建配套设施建设体量。保持控制性详规的稳定性，排除政府机构因公共利益等原因缩减可供出让经营性用地面积，扩增公建配套设施建设工程量的可能性，是企业投资土地一级开发项目的风险管理的重点。

2、土地报征及转用阶段

政府按照城市政规划所设定的条件，通过行政审批对农村集体土地进行征收，将集体土地性质变更为国有土地性质，从而实现土地所有权的根本改变。土地报征环节包含农用地转用审批及土地征收审批两部分。土地一级开发项目常因新增建设用地指标配给不到位，或因取得报征批文存在障碍而进展缓慢，影響项目开发进度。

3、安置拆迁补偿阶段

土地一级开发拆迁安置补偿环节一般采取政府主导，或政府授权委托土地一级开发企业实施。其中拆迁安置补偿办法是进行土地征收的重要前置条件之一，也是土地一级开发企业核算项目开发成本及收益的关键政策性因素。然而，此阶段土地一级开发企业往往无操控的主动权，进而缺乏对项目开发成本和节奏的有效控制。

4、土地出让阶段

经营性用地必须以招、拍、挂的形式出让，决定了土地出让环节市场化的特点。加之国家调控政策不断出台，政策效应逐步显现。如土地出让之时恰逢进入经济衰退或政策性限控阶段，土地市场的波动必将对土地一级开发企业主营业务收入产生不利影响。

5、还迁房及公建配套建设阶段

还迁房及公建配套设施建设规模大，动辄上百万平米项目同时开工建设，因此项目建设安全及质量风险度极高。

6、收益实现阶段

收益实现环节是企业投资土地一级开发项目的最终目的，也是企业投资土地一级开发项目风险管理的最终目标。企业投资土地一级开发项目最终收益如何确认，“净地”出让后投资收益最终是否可兑现，明确以上问题是土地一级开发企业做出投资决策的关键所在。

四、建议和结论

1、优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本

一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

2、加强规划能力、挖掘区域潜在价值

土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

3、把握行业波动周期，控制开发节奏

在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。

4、加强项目经营管理，确保工程建设质量安全

质量安全无小事，特别是对于还迁房这样的民生工程。为此，在工程建设过程中，需要土地一级开发企业提高思想认识，牢固树立“百年大计，质量第一”的指导思想，加强项目经营管理力度和管理水平，确保工程建设质量和安全。

参考文献

[1] 纪丽娟，<土地一级开发模式研究>，西北农林科技大学， 2008。

土地一级开发合作协议 篇4

前言

甲方：XXXXXXXXX

乙方：XXXXXXXXX

第一章合作范围、内容及方式

第一条 合作范围、内容

1、项目名称：XXXXXXXXXXX土地一级开发项目（以

下简称“该项目”）。

2、项目地点：XXXXXXXXXXX3、开发整理规模：土地一及开发面积约XX平方公里，其中一期项目约XX亩。

4、投资合作内容：投资该项目的土地一级开发工程内容（以审定批准实施的施工图内容为准）。

5、土地一级开发工期约为XXX年。

6、概算总投资额：约XXX亿元人民币。

第二章合作原则及前期确认

第三条合作原则及前期确认

1、该项目土地一级开发按照“整体授权、统一规划、滚动开发、按块核算、启动核心、分步配套、有序推进”的原则进行。

2、甲方保证乙方（项目公司）参与政府编制红线范围内各类规则（主要为概念性规划，总体规划，控制性详细规划及各类专项规划的编制）。甲方负责协调相关政府主管机构，按照程序批准项目整体规划，保证项目的建筑面积不低于总体地块面积的百分之【 】，其中商住面积不低于建筑用地面积的百分之

【 】······。

3、甲方需确保建筑用地指标的稳定供给，保证项目一期中项目公司确定的地块在XXXX年年底前能够正式挂牌上市交易，之后每年商住用地挂牌交易量不低于【 】亩······。

4、区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程，根据板块实施计划，分期分板块搭配实施。

5、在具体实施过程中，原则上分板块启动，若条件许可可同时启动多个板块的土地一级开发。

第三章土地一级开发成本及先期投入核定/

5第四条 应计该项目土地一级开发的成本包括：

1、策划、咨询、规划和设计费：用于规划红线范围内的所有项目策划、项目咨询、规划编制、项目设计等支出；

2、征地拆迁安置补偿：项目公司按照其与政府部门的相关协议在规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等发生的全部费用，包括报批规费以及支付给农民和集体经济组织的补偿等在内的全部相关费用；

3、红线内基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出：包括项目公司按照合同支付给施工单位的建筑安装工程费、按照供应合同支付给设备供应单位的设备购置费等；项目设计费；监理费，以及与项目验收、竣工备案相关之全部费用；

4、项目实施管理费：项目公司作为规划红线范围内土地一级开发的实施单位，其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用；

5、公司营运管理费：包括用于规划红线范围内土地一级开发的人员工资、保险费用、办公经费、招商引资费用等全部相关费用；

6、土地通过公开出让过程中的有关费用；

7、项目开发建设的各类税费：依法可列入成本的税费；

8、财务费用，融资成本费用；

9、甲、乙双方共同认可的因实施规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用；

10、甲乙双方前期为本项目开发垫付的经双方确认的费用。

11、经审计部门认定并报XX市政府或经济技术开发区管委会批准的、项目公司为项目整体一级土地开发支付的、应分摊的合理成本；

12、经审计部门认可可计入成本的其他费用。

第四章土地出让及合作收益

第五条 整理后的土地达到法律规定的标准，使该土地具备开发建设条件。

第六条 项目公司在规划红线范围内任一宗地在竣工验收后，甲方保证相关政府

部门在【】个工作日内以宗地为单位启动土地出让程序并在【】个工作 日内对外进行公示；土地出让成交后，甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金【】个工作日内，按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额全部支付到项目公司指定的账户。

第七条 甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：

甲方协调保证徐州市相关部门在依据相关法律法规在取得规划范围

内成交价款后，应将按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额一并支付到项目公司。

第五章双方的权责

第八条甲方的权利与义务

1、甲方负责落实项目实施过程中的各项政府审批手续，负责建设用地指标申请、拆迁安置、控制性详细规划报批并提供规划成果，协助项目公司办理项目开发建设、融资等所需的相关手续，负责将符合招、拍、挂条件的土地优先列入土地出让计划，并根据土地整理进程及市场需求安排土地上市。

2、收回土地一级开发投资成本；获得土地一级开发投资回报。

3、监督项目公司土地一级开发投资资金的使用。

4、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得徐州市政府及徐州经济开发区的合法授权，有权签订本协议。本协议整理的土地依法取得用地指标，通过相应的城市规划，保证该项目土地一级开发的合法性，有效性。

5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。

6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。并保证项目内任一地块的招拍挂条件、土地出让起始价、成交价支付方式等规则的制定遵循项目公司的意见。

7、甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助与支持。

8、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。

9、甲方保证乙方在同等条件下优先获得XX经济技术开发区内其他地整理开发权。

10、甲方独立负责【】路网及【】的建设（具体以附件 的标注为准）

11、甲方保证自签署本协议之日起至进入XX市土地交易市场成交时，征收土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼（仲裁）或其他纠纷，也不存在任何第三人的权利或任何第三人（包括行政机关、司法机关）对征收土地的限制。

12、其他权责

第九条乙方的权利与义务

1、负责筹集项目所需资金，及后期项目融资；

2、收回土地一级开发投资成本；

3、获得土地一级开发投资各种回报；

4、负责组建项目公司的管理团队；

5、负责项目公司的具体运营管理；

6、配合甲方对项目公司的财务进行监督；

7、负责把控项目公司开发进度

8、其他权责

第十条 甲乙双方共同责任：

1、甲乙双方共同发起成立项目联合协调组，负责前期项目公司的设立、控规的研究、制定，土地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。

2、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照成本核定标准对土地一级开发过程中所发生的费用及开发利润进行审核，根据有关规定核定土地一级开发成本及相应的利润。

3、甲、乙双方共同完成土地规划的概念方案、总体方案及控制性详细规划等用地规划的前置条件；共同完成拆迁及地上物安置（人、物）补偿办法的制定；共同完成地块的选择（包括实施一级开发及挂牌上市）。

第六章项目联合协调组

第十一条甲乙双方同意成立项目联合协调组，负责前期控规的研究、制定，土

地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理

解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优

惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具

体协商约定。

第七章项目进度计划

第十二条为合理有序开发本项目，特制订项目进度计划表（具体参阅附件）。

第八章政策支持和优惠

第十三条甲方负责XX市经济技术开发区、XX市政府及土地、财政等部门的权限范围内对该项目产业用地、配套用地等给予优惠政策，原则上实

现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“XXXXXXXXXX项目”项目招

商引资、产业导入设立专门的各项优惠政策。乙方或其导入的其他投

资者符合该产业导入优惠政策的项目有权享受相应的优惠政策。在国

家、地方具有相关优惠政策的情形下，甲方保证项目公司能够享有，并积极促使项目公司在开发、建设、经营、融资、成本回收、税收等

方面享有不低于项目所在地其他第三方的各项优惠。

第九章违约责任及退出机制

第十四条发生下述任一情形，甲方需保证乙方开发成本和投入的收回，并

仍需按已经发生的成本和投入的【】%的标准向乙方支付收益：

1、截止【】年【】月【】日，该项目规划仍未获得最终批准，或批准的结果与本协议约定存在根本性的区别。

2、非乙方原因，项目一期不能首先进行开发的。

3、非乙方原因，推出的地块不能如期上市交易的或交易未成功的。

4、非乙方原因，该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发的。

第十五条因本协议发生的争议，双方通过友好协商方式解决。如协商不成，则

可提交【】仲裁委员会予以仲裁。

第十章附则

1．本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。

2．本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。

3．本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。

4．本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。

5．本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

6．本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。

甲方（公章）：

法定代表人或授权代表：

乙方（公章）：

法定代表人或授权代表：

签约日期：

土地一级开发工作程序范文 篇5

储备及一级开发工作程序

一、该项目土地一级开发的概况

惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。

按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。

二、土地一级开发的内容

根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容：

1、进行项目用地内的房屋拆除工作；

2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。

三、土地一级开发成本和收益

成本构成：

1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费；

2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用； 四、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、规划局、财政局、建委、区计经贸办、监察局等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发招投标、确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、计经贸办主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规划局主要负责一级开发土地规划手续的审批工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，办理施工许可证。

5、区财政主要负责一级开发项目费用预审、工程项目验收、开发成本的审核及付款等工作。

6、区监察局主要负责一级开发项目工程项目验收等过程中的监督工作。

五、土地一级开发工作程序

本程序根据《大亚湾中心区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》并经咨询相关部门后制定，主要侧重在政府通过招投标方式确定一级开发主体后，一级开发工作具体实施过程及资金拨付流程。程序一：确定土地一级开发主体 政府主管部门：

区国土局、管委会相关部门 主要工作内容：

1、区国土局会同相关部门就项目一级开发具体问题召开联席会议，制定一级开发项目招投标文件，通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同（储备中心与一级开发单位）。

程序二：办理土地一级项目开发项目立项 政府主管部门：

区财政局、计经贸办 主要工作内容：

1、依据一级开发项目合同，向区财政局基建办提交一级开发工程单项工程的预算，由基建办对预算进行审核，落实资金安排批复。

2、依据一级开发合同、区财政批复、项目可研报告（一级开发实施方案）等资料向区计经贸办提交立项申请。

程序三：办理土地一级项目开发项目规划手续 政府主管部门：

区规划局 主要工作内容：

1、依据一级开发合同、立项报告等资料向区规划局提交各单项工程建设工程规划许可证的申请。

程序四：办理土地一级项目开发项目开工手续 政府主管部门：

区建设委员会 主要工作内容：

1、依据一级开发合同、立项报告、建设工程规划许可证等资料向区建设委员会提交各单项工程建筑工程施工许可证的申请。

程序五：组织清表、动迁实施市政基础设施工程 政府主管部门：

区财政局、监察局、质量监督站等部门 主要工作内容：

1、不需要规划、开工手续的一级开发工作，在经过区国土部门确认后即可展开工作（如项目用地上的清表等费用）；

2、建设单位进行项目一级开发工程的招投标（邀请）、现场施工建设；

3、在项目施工过程中，区财政、监察、建委相关部门按照有关规定对项目进行监督。程序六：组织验收 政府主管部门：

区国土局会同有关部门 主要工作内容：

1、区国土局组织区财政、规划、建设、监察、监督站等部门对土地一级开发工作进行验收；

程序七：一级开发项目成本审核及拨款 政府主管部门：

区国土局会同有关部门 主要工作内容：

1、一级开发单位报送有关资料，区国土局内部（土地储备中心等）对一级开发成本进行预审。

2、区国土局和区财政、计经贸办等部门审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。

3、由一级开发单位提交一级开发工程拨款单，经国土、财政、管委会相关部门会签后，财政将资金拨入一级开发单位指定帐户。

程序八：分期交付土地 政府主管部门：

区国土局会同有关部门 主要工作内容：

根据土地挂牌等文件规定，经区国土局相关部门确认同意，企业将完成一级开发后的土地直接交付给通过招拍挂获取国有土地使用权的单位。

附图1： 土地一级开发一般工作程序区财政预算预审区土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划等对一级开发实施方案提出原则意见区国土局会同相关部门

1、通过招标确定土地一级开发主体

2、下达土地一级开发批复

3、签订土地一级开发合同土地一级开发主体区计经贸办立项区规划建设规证区建委开工证区质监站质监手续区监察局监督区国土一级开发内容确定 土地一级 开发主体办理清表、动迁等手续，组织实施土方、围墙、道路等市政基础设施建设 市国土局商 相关委办局

1、组织验收土地

2、审核土地一级开发成本

3、财政局最终审核确定一级开发各项成本

土地一级开发运作模式 篇6

第一章 总则

第一条 为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。

第二条 本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。

第三条 本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。

第二章 工作职责界定

第四条 土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：

（1）股份公司工作职能：

1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。

2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。

3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。（2）子公司工作职能：

土地一级开发运作模式 篇7

预计到2030年, 我国城镇化率将由目前的51%达到65%左右, 这意味着未来短短十几年将有2亿左右人口从农村来到城镇。而小城镇作为农民进入城市的第一站, 将迎来空前的开发建设高潮。从目前我国小城镇发展状况来看, 存在市政基础设施及公共服务设施落后、就业机会少、城市开发建设混乱的普遍问题, 造成小城镇总体吸引力不及大城市, 劳动力大量流失, 社会活力明显不足。在这大背景下, 小城镇的土地一级开发逐渐受到关注。通过土地一级开发能够完善市政配套建设、盘活存量土地和新增土地, 成为规范小城镇建设、缓解土地供需矛盾的有效措施和必要手段[1]。

小城镇建设属于资金密集型项目, 需要巨量的资本投入。据有关方面保守估计, 为了达到发达国家城市化目标, 我国还需投入25万亿元建设资金。由此, 地方政府的债务规模逐年扩大, 政府资金缺口增大, 具体涉及面广、干系单位众多、协调难度高[2], 尤其是土地征收、房屋拆迁和补偿, 单纯依靠政府或企业都难以实现[3]。同时, 小城镇建设一般规模大、功能复杂, 是一项系统工程, 需要经验丰富的管理团队和多个专业技术团队协同合作。

本文即是立足于此, 对政企合作土地一级开发的前期阶段, 也就是项目的选址展开研究, 提出科学、准确、高效的选址方法, 为小城镇土地一级开发项目的开展提供思路。

在研究过程中, 为了对土地一级开发的实施过程、开发后使用情况有更深入的了解, 课题组以长三角小城镇为重点, 对多个小城镇项目进行了调研。实地调研使课题组了解到许多项目运行过程中的实际经验, 有效提升了指标体系选取和评价方法的可操作性。同时, 课题组先后邀请了国内知名律师事务所合伙人、国有房地产开发企业管理高层等多位规划设计、法律、土地开发、项目管理方面的专家进行专题讲座或座谈, 介绍当前国内土地一级开发的现状和形势, 以及相关经验和教训。

选址指标体系是以规划专业为主, 经济、法律专业为辅, 对土地一级开发选址过程进行研究, 通过分层级、分类别的系统梳理, 筛选出对选址有影响作用的指标因子, 分4个等级形成指标群。研究按指标从属关系进行纵向指标分级;同时, 为了在评价中突出重点指标, 在同等级指标中按类别、范围又进行了横向的重要性指标分类, 形成纵向分级、横向分类的双重选址指标体系。

2 指标的分级

本次指标体系共分四级, 其中以四级指标为评分基准层 (见图1) 。考虑到存在能够直接否定项目选址的特殊指标, 指标体系纵向上分为4个等级外, 还设置了关键指标。该类指标具有一票否决权, 当选址对象符合其条件, 则可基本决定不对其作选择。其是选址决策模型的先行运行条件, 保证后续选址和项目运行工作的可行性, 避免项目团队产生无效工作。

2.1 关键指标

关键指标的确定均以对土地一级开发项目的工程建设、销售有重大不利影响为首要原则。同时, 不应从单一的数据或现象下断论, 应全面、系统地看待问题, 同时对当地政策、规范、同类情况做分析调查, 避免误判。

2.2 一级指标

考虑到土地一级开发虽是土地出让前的建设行为, 但其选址直接关系到土地出售价格, 与土地二级开发一样具有对区域综合条件和自身综合条件的依赖性, 应囊括区位、交通、经济、产业、文化、生态、土地等所有用地特征。因此, 分析范围由大到小, 一级指标包括分析区域层面的“区位条件”、“交通条件”, 分析地方层面的“产业经济条件”、“人口与土地规模条件”, 分析周边层面的“综合资源条件”, 以及分析用地本身的“土地建设条件”。

2.3 二级指标

二级指标除了须纳入所有关联因素外, 还需重点考虑对三级指标评分的可操作性, 指标可分为以下3类: (1) 宏观与微观指标:主要为“区位条件”和“交通条件”, 体现目标地块对外、对内联系的便捷程度; (2) 市域、镇域、地块指标:由于小城镇发展直接受到所属城市发展的辐射带动, 目标地块的发展潜力与所属城市的发展状况有密切关系, 因此“产业经济条件”、“人口与土地规模条件”分析中, 应同时兼顾城市, 包括市域、镇域和地块相关条件3个层面; (3) 分类型指标:“综合资源条件”主要指目标地块周边公共资源、产业资源、旅游资源等, “土地建设条件”则是落到地块本身的综合分析, 包括土地条件、文化条件、规划条件和其他条件, 都是根据条件类型进行分类。

2.4 三级指标及四级指标

四级指标是指标体系的评分基准层, 指标的筛选需考虑到指标转化为评分的易操作性。由于存在定性和定量两类指标, 其判定过程截然不同, 而其最终都将归于定量的评分, 因此四级指标的分类和筛选应以可量化为主要原则, 将半定性、半定量的问题转化为定量计算问题 (见表1) 。

2.4.1 定性指标

定性指标分为两类, 一类是“有或没有”, 即当目标地块的情况出现在给出的四级指标选项中, 给出相应的评分, 这里对四级指标的筛选有两种情况。

第一种情况主要为“区位条件”、“交通条件”, 以及部分“土地建设条件”指标。通过对四级指标排序, 依次进行评分递减。例如, “交通条件——对外交通”中, “机场”条件只有2种情况, “国内通航”或“国际通航”, 其中“国际通航”因其对外联系范围更广而相对评分更高;在“区位条件———城镇性质”中, 目标地块所处位置属于“城中镇、城边镇、城郊镇”三选一, 其中“城中镇”的评分最高;在“土地建设条件———开发强度”中, 一般认为上位规划确定的地块开发强度越大, 则开发收益的空间越大, 在四级指标中给出依次递减的开发强度, 评分也相应依次递减。

第二种情况主要为“综合资源条件”指标。通过列出对选址有影响的因素, 剔除不相关的因素, 根据重要性给出评分。区别于上一种情况, 各四级指标间是并列关系, 因此同一个三级指标下可能出现选择2个四级指标的情况, 此时评分可进行叠加。例如, “综合资源条件——旅游区”条件中, 四级指标有“国家著名旅游景区”“一般旅游区/未开发旅游区”2项, 而周边同时拥有这两类旅游区的小城镇有很多;“综合资源条件———教育资源”中, 四级指标有“大学/大学园区”、“中/小学”2项, 一般中/小学是小城镇必然配备的公共服务配套, 而大学等高等院校能够为小城镇带来更多的人文氛围, 为产业发展带来技术动力, 两者同时兼备的情况较多。

2.4.2 定量指标

定量指标主要为“人口与土地规模条件”、“产业经济条件”。这类指标均为确定的数据, 可从地方统计年鉴、政府统计公报等资源获得。由于各个地方的经济发展水平不同, 以固定的区间来确定评分并不合理。考虑人口、经济类指标是每个小城镇都具备的, 同时也较易获得, 因此可从增加参考值入手。具体来说, 就是分析目标地块周边发展较佳的城镇, 统计相应数据得出平均值, 或者已有约定俗成的数据, 将其作为参考, 偏离该参考值越远, 则分数越低。例如, “产业经济条件———国内生产总值”, GDP与城镇人口规模有关联, 应搜集周边发展较好、城镇规模类似的相关数据作为参考值;“空置率”指标包括“商铺空置率”、“商品房空置率”、“写字楼空置率”, 该类数据有经验值可参考, 按照国际通行惯例, 商品房空置率在5%~10%之间为合理区, 在10%~20%为空置危险区, 可以此为参考作评价的标准。

3 指标的筛选

在指标筛选的过程中, 往往会遇到许多"陷阱", 如过分放大个别指标的不利影响, 未经调查分析就冒然将其全盘否决;又如忽略了个别指标的重要性, 将其视为一般指标, 都将影响选址的正确判断。本次将研究中遇到的“陷阱”归纳为三类 (见表2) , 并提取具有代表性的指标为例做具体说明。

3.1 政策指标型———土地指标 (关键指标)

土地指标是地方具备土地一级开发建设资格的首要条件, 其中最重要的土地指标为新增建设用地规模。一般而言, 地方每年的土地指标主要落在城市, 分解到小城镇的指标普遍偏少。但相矛盾的是, 土地一级开发由于涉及“七通一平”市政建设, 涉及面积较大, 可能一个开发项目就占用了小城镇一年的土地指标。那么, 是否没有土地指标就应该直接否决了该选址地块呢?答案当然是否定的。小城镇的土地指标并非完全刚性, 在遇到大型项目、重大投资、公益性项目时, 其可根据项目需要发挥弹性作用。如浙江省绍兴市, 其每年的指标主要集中在地级市, 县级市和镇的指标非常少, 但当上虞市将借助高铁站建设高铁新城, 项目提升到全市重点项目, 计划投资近百亿元资金时, 上虞得到了将近6km2的建设用地指标, 这对一个县级市而言, 迎来了空前的发展机遇。

3.2 统计指标型———镇域人口比重 (一般指标)

人口比重指户籍人口和外来人口比重, 一般而言, 外来人口越多, 则城镇吸引力越大。但是并非外来人口越多越好, 这与人口的教育水平、经济收入有关。如江苏常熟市, 其外来人口已超出了户籍人口, 人口流动率极高, 虽然短时间内加快了当地经济发展, 但基本归于粗放型增长, 缺乏技术创新和产业升级, 同时也带来了许多社会问题。小城镇需要外来务工者来搞建设, 但更需要高学历人才来搞发展。因此, 增加“大专以上人口比重”指标, 以区分人口的教育水平, 避免陷入人多为重的误区。同时, 以周边发展较快的城镇人口比重相比较, 得出评价标准。

3.3 用地缺陷型———工程地质条件 (关键指标)

工程地质条件对项目选择的影响, 主要是各种地质缺陷对工程安全和技术经济的影响。地质条件主要涉及土地结构和地下水状况。地层岩性复杂、地质构造复杂、地表地质作用强烈等不良地质, 都可能影响地下工程地基的稳固性;地下水水质与土地地质一样, 对地下埋管和建筑基础的安全性和耐久性有重大影响。若要在此类基地上建设, 为了弥补这些地质缺陷, 工程成本将大大增加。但随着小城镇的发展, 在土地资源紧缺的情况下, 政府为了高效利用土地, 可能会出台一系列的优惠政策吸引企业, 如降低土地价格、减免税收等。这部分的费用减免能否抵消工程成本的增加, 需要专业团队做详细评估。如江苏徐州有一处煤矿采空区, 在该处进行建设易造成地表塌陷, 需要大量土方进行填埋, 工程量大、造价高。在企业与政府谈判过程中, 政府给予了较大土地出让和税收优惠, 经过测算, 企业决定在此进行土地一级开发。由此可见, 单纯的工程地质条件缺陷情况下, 不应对目标地块全盘否决。

3.4 周边资源缺陷型———限制条件 (重要指标)

“土地建设条件———限制条件”包括周边存在高压走廊、过境铁路/公路、机场等, 这些条件对环境、土地价值、区块功能定位等都会产生不利影响, 但又不能片面地认为这类用地不适合土地一级开发。如铁路周边用地, 由于交通上被硬性分割、遭到不间断的噪声干扰, 降低了土地价值。但随着国家出台一系列的政策支持铁路沿线用地开发, 大量铁路闲置用地可以划拨形式转让并进行开发, 这意味着可以较低价格从铁路部门获得土地, 这对项目投资而言是不可多得的契机。因此, 该类条件在特定背景下也可转化为有利条件, 在选址过程中应谨慎考虑。

3.5 周边资源误判型———教育资源 (重要指标)

教育资源指中小学、高中和大学高校等能够为附近居民, 乃至周边城镇人口提供教育机会的配套服务设施。学校作为城市规划必须配备的设施, 相对商业和工业, 常被视作对地区经济发展、人口聚集帮助甚微的城市功能而被忽略。而事实是, 随着70后、80后受过高等教育的年轻人成为父母, 同时多为独生子女, 对孩子的教育比以往任何时候都要重视, 一所好的学校相比商业配套、交通条件更能吸引他们。

4 权重的确定

权重的确定一方面依靠专家的经验和理论支撑, 同时结合项目的不断验证调整数据趋向合理。另一方面, 我们发现权重的高低与目标地块实际情况的好坏, 并非完全成正比关系。如前面提到的“空置率”指标, 小城镇空置率合理, 说明房屋供需平衡, 当地具有一定的购买力, 但从土地一级开发角度来看, 空置率低于合理区, 房屋紧缺, 可能对新建项目更有利;在“产业经济条件———宏观产业经济条件”中, 我们同样认为并非小城镇经济水平越高, 越有利于投资, 原因在于这类地区相对经济欠发达地区地价高、竞争大, 投资风险增大。因此, 在确定评分的过程中, 许多指标与权重间往往出现抛物线形态的对应关系, 而这个顶点值很难确定。为了简化步骤, 同时兼顾科学性, 我们对上一级指标, 即三级指标的权重进行区间划分, 在操作过程中将四级指标与权重的对应关系简化为直线函数, 将其相加得出上一级指标, 即三级指标的权重, 根据区间得出综合评分。

5 展望

小城镇土地一级开发项目需要大量的资金投入, 企业一旦加入就将面临巨大的资金压力, 因此项目前期投资决策显得尤为重要。而目前关于土地一级开发选址的研究尚处于空白, 研究工作需要通过不断摸索和实践来验证。选址指标体系的建立仅仅完成了选址工作的第一步, 接下来还需对其进行加权和数据处理形成选址决策模型, 并且通过运用对模型进行修正, 任重而道远。未来期望更多的技术力量投入进来, 为小城镇的建设发展献一份力。

摘要：以我国当前小城镇快速建设发展的大背景为前提, 阐述企业参与小城镇土地一级开发的重要意义, 进而引出土地一级开发前期阶段选址工作的重要性和紧迫性。考虑到目前这方面的研究尚处于空白, 提出建立土地一级开发选址指标体系, 通过数据处理形成选址决策模型的研究思路, 以期对土地一级开发项目的决策提供可行建议。

关键词：小城镇,土地一级开发,选址指标因子,规划

参考文献

[1]王宏新.土地一级开发实务指南[M].北京:化学工业出版社, 2013.

[2]郭晶.土地一级开发政企合作模式研究[D].济南:山东建筑大学, 2011.

土地一级开发运作模式 篇8

关键词：轨道交通；土地一级开发；成本控制；策略探讨

在计划经济及市场经济初期，土地在很大程度上只是生产建设的附属品，其本身的价值不能得以体现，用地单位获取土地多以协议的方式，由此出现了土地闲置和浪费的现象，造成土地的利用效率低下，国家为了改善这一现象，采取了一系列的措施办法，比如对土地管理法进行修订、明确土地储备制度等，对经营者在用地方面的要求和程序更为严格，使土地市场的运行更加规范化。

1 构成土地一级开发成本的内容和含义

土地一级开发经过十多年的发展，在开发的流程上、资金管理上以及运作模式上积累了很多实践经验，在实施过程中，从开始到结束一直贯穿于项目运作过程中的就是成本问题，从开发准备阶段到开发实施阶段的费用共同组成了土地一级开发的成本。由于在实际的操作中所发生的成本与项目实施之前预测的成本之间必然会出现差，因此，我们要在不同的阶段控制成本出现出入过大的情况，尽量减少两者之间的差异。

一级土地开发，简单的说就是在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体说就是由政府或者经过政府授权委托的企业，依据城市的总体规划、年度土地一级开发计划以及市政地下基础设计配套指标的要求，对确定存量的国有土地、农转用土地和拟征用土地，统一组织拆迁安置、土地平整、市政基础建设和社会公共配套设施建设，从而达到土地出让标准的土地开发行为。

2 土地一级开发成本控制

2.1 土地一级开发成本的特点

企业在土地一级开发项目运作过程发生的全部费用综合构成了土地一级开发的成本，作为一项综合性的工程，土地一级开发首先是对项目的可行性进行研究，通过行政审批，然后进入征地拆迁阶段，获取建设用地批准书，接下来就是通过市政建设，达到三通一平或者七通一平的标准，最后对项目现场进行实地勘察，审核成本，验收完成确保达到上市的标准。整个过程形成了一级开发成本的特点。

一般来说一级开发的项目运作周期在三到五年，这还是在项目的每个环节都进行的比较顺利的情况，如果一些环节出现问题使得项目受到阻碍或停止，这会对后续环节的持续进行有很大的影响，再者如果时间上超过了相关审批手续的截止日期，就需要重新办理审批手续，这些情况的出现会严重影响成本的核算时间，成本的核算时间变长会加大成本的管理难度。另外，土地一级开发的过程包含了很多环节，各个环节所发生的费用类型、归集方法有着比较明显的差异。成本所包含的内容不仅繁多而且较为复杂。

2.2 土地一级成本开发的构成

构成土地一级成本开发的内容较多，主要包括以下几个方面：首先是前期的包括交通、环境等影响评估费；其次是征地拆迁过程中发生的各种补偿支出；对土地进行收购、收回和置换的过程中发生的补偿费用；在做市政基础设施建设过程中发生的费用；在对土地的招标、拍卖和交易过程中发生的费用；在土地的储备开发供应过程发生的审计、律师和工程监理的费用以及企业贷款所产生的利息费用，另外，很多经过统计财政部门和土地主管部门核准的其他不可预见的支出及其税费都是构成一级土地开发成本的重要部分。

3 土地一级开发成本控制的相关策略

通过相关调查发现，现阶段我国土地一级开发成本管理存在一些问题，综合来说主要体现在成本的管理环节较为薄弱；前期对成本的预测只注重形式不注重内容；对成本控制的认识不足且控制力度不够，针对这些问题，企业要严肃看待并予以正视，积极改善。

3.1 成立相关的管理部门，不断对成本进行分析与考核

成本管理在土地一级开发中的作用越来越明显，企业可以依据自身的情况，成立专门的成本管理职能部门，明确职责，避免与其他部门产生交叉，关于成本方面的工作要让其他部门与本部门相配合，鼓励企业全员参与。虽然在土地一级开发过程中的主体是政府，但是作为实施的主体，企业提供合理適当的成本决策建议也是非常必要的，企业要积极发挥自身的主观能动性，在前期的可行性研究分析中着重成本控制，及时调整成本计划中的差异，为后期项目的顺利实施铺好桥梁。再者，企业可以在不断分析中找出影响成本的因素，不断寻找有效降低成本的方法。

3.2 积极参与成本预测过程，有效借助政府力量

在前期对项目可行性研究的调研工作中，成本管理部门可以积极参与到其中，掌握成本预测的基本工作且在第一时间获得第一手数据，为后期成本管理的各个环节打好坚实的基础。企业要学会借助政府部门在土地一级开发中的主导作用，充分利用政府的力量，对当前开发区域的地上情况做好了解，从而更加合理有据地进行征地拆迁的成本预测。

3.3 制定相应标准，细化核算的对象，加强成本控制力度

成本管理部门的主要任务就是进行成本的核算，在土地一级开发过程中的不确定性因素较多，成本管理部门可以对成本的核算对象进行细化，这样会更加确保核算信息的准确性。确定了成本计划，还要制定成本控制的相关标准，让各部门有章可循，从而顺利开展成本控制。最后，建立动态的成本管控，对那些不可预见的支出严格审核，对不可预见的支出具象化、透明化，不断加强成本的控制力度。

4 结语

社会的不断发展对土地市场的管理越来越规范，土地的一级开发政策也在不断发生变化和改进，企业要想提升自身的市场竞争力，走上可持续发展的道路，首先要从根本上做好一级开发成本管理工作，这就要求企业加强成本管理的意识，做好成本管理各个环节的衔接，及时梳理各部门的职能，优化企业组织架构，做好成本预测，不断提高企业成本管理水平，提升企业的综合实力。

参考文献：

[1]彭红历.土地一级开发成本控制的分析与探讨[J].江苏商论，2013（24）：91-92.

[2]徐冰.浅谈土地一级开发成本控制之造价管理[J].安徽建筑，2011（2）：176-177.

[3]赵世臣.土地一级开发成本管理研究——以北京市为例[D].首都经济贸易大学，2014.