土地开发项目建议书

土地开发项目建议书（精选8篇）

土地开发项目建议书 篇1

江苏省农业综合开发

##市2007土地治理项目建议书

一、项目基本情况：

1、项目区所在位置

项目区位于##公路以西，##镇内，涉及新碰、野为、征拖、七氦、周开、平垛、蒋论、南可、四还、董是、小袁11个行政村，总人口2.06万人，其中农业人口19209人，耕地总面积26427.82亩，2003年农业总产值7874.91万元，其中：种植业6369.32万元，渔业896.2万元，林牧业109.6万元，养殖业498.79万元，农民人均纯收入4008元。

2、项目区农业资源情况

项目拟建区属亚热带气候，四季分明，气候温和，全年雨量充沛，总降雨量1000mm左右，日照充足，常年2305.6小时积温较高，日均气温13-16℃，无霜期较长，达220-240天。该地区地势高低洼不等，水网密布，河沟面积3198亩，80%左右的耕地面积地面增高1.8—2.5米，其中涝渍型低产田面积达9200亩，因此，在前几年农业结构调整时，开发了近380亩提水养殖鱼池，区域内土壤属勤泥壤种，土壤肥沃，有机质含量高，生态环境优良，灌溉水质较好，无污染，是发展稻渔共作无公害农业的理想基地。

3、项目区农业生产状况

项目区涉及5个防洪联圩，现有联圩基础较好，骨干水利工程完好率40%，联圩内有圩口闸42座，活口门15个，排灌动力苏Ⅱ泵5座，50泵5座，贯流泵2座，灌排总动力660千瓦，现有机耕路56条，机耕桥14座，基础设施已具一定规模，设施基本配套，农田灌排率达100%，渠系水利用系数100%，有效灌溉面积2.42万亩，这些为项目区建设奠定了良好基础。

项目区产业结构以稻麦连作为主，提水养殖为辅，其中稻麦种植面积近2.1万亩，占耕地总面积的86.8%。近年来，由于市场行情的不断变化，加之基础设施配套不够完全，良种推广未能全面的种种原因，特别是今年水稻条纹叶枯病的大量发生，农民的种植效益大幅度下降，尤其是遇水灾年份，形势更是十分严峻。今年的武育粳三号水稻有三分之一绝收，三分之一亩产仅有200公斤左右，还有三分之一的最高产量也不过400公斤左右，另有少部分生产的稻谷为优质无公害农产品十分畅销，由此可见，实行中低产田的改造，完善基础设施的配套，大力推广优良品种，确保农民增产增收，发展无公害农业势在必行。

4、项目区建设条件

——区位优势十分明显。交通条件非常优越，##公路、##河从##镇内腹部穿过南北长27华里，###公路从镇域的中部横穿东西长13华里，四通八达，水陆交通十分便利，而且##镇又是位于##市的较东部地区的家禽养殖重镇，东与陶破镇相靠，南有戴跨相邻，西与和垛接壤，北与昌还镇交界，辐射周边较多乡镇人气，财气比较旺盛，区位优势十分明显，因此##镇是发展优质种植业和无公害农业的有利区域。

——基础设施初具规模。项目区内2.64万亩，虽有部分低产田和部分提水养殖，但灌、排、防等生产设施相对齐全，规范化程度较高，种植条件很好，条田方整化面积较大，十分有利于农业的综合开发。

——生态环境较好。项目区无工业污染和环境污染，东临靖盐河，南靠蚌蜒河，西近唐港河，北有车路河，中有梓辛河、界河，水系条件十分优越，水质清淅，空气清洁，是发展稻鱼共作和农业综合开发的理想区域。

——科技力量较为雄厚。有丰富的农业种植、提水养殖，包括家禽养殖的多年历史经验，广大人民群众在实践中积累了丰富的种植、养殖的新技术，有强大的农业科技队伍，农技、农机、水产、水务等主导职能部门均在项目区内。今年省下达实施的优质弱筋小麦项目建设就在该项目区内，并正在进行无公害农产品基地认定整体推进工作。全省水稻机插秧的试点工作就在我镇进行，省长###亲自来我镇视察和指导，插秧机达50台套，实施机插秧面积达1万亩以上。

二、项目建设的必要性

——建设的依据

土地治理、低产田改造是国家重点农业开发项目，##市是个农业大市，在全省及至全国都有较高的知名度，是典型的“鱼米之乡”，农业的模式是农业资源开发利用的新亮点，改造产田，强化设施配套，推广新品种、新技术，对推动我市农业经济结构调整，提升农业质量，加速产业化进程具有十分重要意义。

——建设的必要性

项目区内有亩涝渍型和设施不够配套有低产田，严重影响着农业产业结构的调整和经济效益，必须进行基础设施的改造和建设，从而提高这类低产田的综合生产力和抗御片段灾害的能力，提升农业质量，所以既是农业发展的需要，又是农产品市场竞争的需要，也是农民增长收入的需要，迫在眉睫，刻不容缓。

三、项目规划设计

㈠设计标准

①项目区农业生产基本条件和生态环境得到明显改善，抵御自然灾害能力明显增强，农业综合生产能力得到较大提高，通过项目建设，推进农业和农村经济结构调整，提高农业综合效益，增加农民收入，加快项目区农业现代化进程。

②项目区有明显区域范围，按流域或灌区统一规划，并符合本地区农业发展的总体规划，采取综合措施，集中整治，连片开发。

③项目区达到田成方，林成网，渠相通，路相连，旱能灌，涝能排，渍能降，实现园田化。

㈡水利措施

①灌溉工程：灌溉系统科学规划，田间灌溉设施、桥、涵、闸等建筑物配套齐全，性能与经济指标达到有关规划标准要求。

②排水工程：做到排水系统健全，排水出路畅通，渠系、桥、涵、闸等设计合理，建筑配套。

㈢农业措施

①农田工程：做到田（地）块要按有利于农业机械化和田间管理要求格田化，以有林道路或较大沟渠为基准形成格田。

②田间道路：做到布局（规划）合理，循环畅通，机耕路建设分干道、支路两级，干道要与乡村公路连接，满足中型以上的农业机械的通行，宽度为5m以上，支路能保证农机通行，晴雨天畅通，并配套桥、涵和农机下田（地）设施，便于农机进出田间作业和农产品运输，宽度3.5m以上。

③土壤改良：通过农家肥的施用，秸秆还田等土壤改良措施，土壤耕作层有机质含量提高0.1个百分点以上。

④良种繁育与推广：项目区农作物的良种覆盖率在100%，在有条件而又需要的项目区建立优质良种繁育基地，修建种子晾晒场和仑储设施，配备必要的种子加工检测设备。

⑤农业机械化：做到积极推广农业机械化作业，主要作业环节基本实现机械化。

㈣林业措施

①项目区内主要道路、沟渠、河流两侧，要适时适树进行植树造林。

②人工造林苗林要达到二级以上的标准，造林当年成活率和三年后保存率要达到85%以上，林相整齐，结构合理。

③农田防护林建设，要达到林业部门规定的标准。

㈤科技措施

①农技服务体系：做到配备必要的仪器设备，完善项目区农业服务体系和质量检测、检验体系，强化科技服务功能。

②技术推广：在项目建设期间，推广一定的先进适用技术，大力加强农产品质量安全、标准化生产等方面的技术的引进、示范和推广，项目区农业科技进步贡献率与非项目相比，至少提高3个百分点。

③技术培训：做到在项目建设期间，对项目区基层干部、农民技术是和科技示范户先进适用技术培训，做到每个行政村有3—5名农业科技骨干，每10户有1户科技示范户。

㈥建设目标

项目建设坚持以农业可持续发展的原则，通过实施农田基础设施建设来改造低产田，提高农田综合生产力和抗御自然灾害能力，通过农业产业结构的调整和新品种、新技术的推广，实现高产高效，充分发挥区域资源优势和形成地方特色，促进发展，农业增效，农民增收，农村发展。

①加强农田基础设施建设，通过田间建设实现农田标准化、方整化改造低产田，通过路、桥、渠、站、电及小型建筑物的配套来提高农业综合生产能力，提高机械化作业水平。

②培植支柱型农业产业，改善传统的农业生产方式，开发适销对路的定型产品推向市场，形成具有本地特色的支柱型生态农业产业，并带动有关产业的发展。

③发展科技型龙头企业。项目建设过程中，将培植和建立一批与相适应的科技型龙头企业，并建立“企业+基地+农户”的产业化经营机制，实行订单生产、标准化生产，统一品牌，统一销售。

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土地开发项目建议书 篇2

1 管理项目档案的价值

在土地开发中,档案管理应被看作必要部分,是不可忽视的。土地开发整理选定的项目都拥有全程性,完整项目涵盖了初期立项、对项目的设计、解析可行性、施工及招投标、竣工及决算时的审计。在验收及竣工时,还需保存必备的图表及文字,用作调取的参照。档案是留存下来的项目记载,拥有着真实性。项目单位应能慎重归档并整理多样的土地材料,依照拟定的流程构建并整理档案。项目档案包含着详实的土地开发记载,反映出全程的项目进展。在各个环节内,项目档案都可看作验收及鉴定质量的必要参照。由此可见,项目档案表征了真实的各流程状态,归纳可得关键性的土地项目信息。从土地开发来看,项目归档是不可缺失的部分[2]。

针对验收及评价,土地整理及开发的档案也表现出必要性。依照验收的规程,开发及整理土地设定了如下内容:拟定的项目规划、设计及后续执行预算、待建的工程质量、调配资金的状况、管控土地权属、针对项目的日常管护。此外,开发整理土地这类的项目还包含了可供归档的资料。在验收评价时,注重查看并且核验现存的业内资料。针对于外业,也要慎重予以核查。经过了验收步骤,应能独立保留相关档案,以备后续的审验。

2 归档要求及现有的弊病

土地开发整理设有配套性的验收规程,验收规范归纳了多环节的开发成果。详细来看,这类项目在构建档案时涵盖了如下资料:立项以及审批、投标招标资料、协议合同的资质、施工管理及监理的资料、权属性的资料、验收得到的资料、财务性的材料。此外,归档资料还含有核验得出的影像资料,后期阶段内的评价资料也被包含在档案内。土地开发及整理应能归纳得出真实的各阶段资料,可信且真实。土地开发及整理都会留下信息,各类信息应被归档留存。土地开发进程中,原始资料拥有真实性,不可随便去改动。同时,也不可擅自予以伪造,要保存原始性的土地资料。完整资料包含着外业的总工程量、拨付的资金、预算及移交的项目部分。与之相应,内业资料也被归入档案。及时搜集信息,妥善保存初期完整的归档信息[3]。

最近几年,各区域都拓展了开发土地的总规模,与之相伴的档案也日益增多。作为初始的凭证,档案应被谨慎归类,要确认前后信息彼此吻合。不可随便更改已经被归档的某些工程信息,各环节内的信息都应被存储。文件在归档时,要确保字面是工整的,配备了完整的签章等。要长期保留档案,书写材料应能耐久且不会褪色。从现状看,多为微机制作出来的档案信息,应能标识一致的项目事由及开发内容。需要统一格式,便于快捷性的查看信息。唯有如此,信息档案才更能便于调取及管理,也会更加稳定。

土地整理及土地开发的多样项目都采纳了特定的归档步骤。依照现存分类,土地开发整理表现出如下难题:没能完善现有的管理规程,相关职员缺失了责任心。在土地开发中,没能及时搜集必备的各类资料,没能明确各类的归档。归档的步骤缺失了规范性,项目单位忽视了编制图件,原件被复印件替换。此外,监理搜集得出的多样资料都没能统一,表现出混乱的状态。某些单位甚至没能配备必要的档案附件,档案内容重复。档案管理很混乱,相关人员缺失了高层次的管理水准。在这种状态下,项目档案各阶段的信息管理并没能提升根本的质量。

3 改进管理的新途径

针对土地开发整理,还需完善相应环节的存档及监管。应当变更现存机制,增设更完备的配套规程。构建新式的机制,档案管理配备的机制可分成档案搜集、立卷以及整理、后期的信息归档。项目在竣工以前,申请验收及检查。这样做更能便于全方位查验项目的现状。确保档案规范化,相关职员都应明确归档在总体项目中的必要价值,真正重视归档。依照设定好的次序从严归档,妥善排列多样的文件资料。在查阅档案时,也要做好登记。详细来看,土地开发整理改进档案管理可采纳如下的途径。

3.1 妥善搜集信息

土地开发整理囊括了各步骤内的信息处理,首要应为搜集必备的信息以便存档。一旦确认了内容,则要选取最合适的途径搜集信息。通常状态下,可亲临现场调研,也可获取间接性的各类资料信息。针对于后者,可凭借于拥有的资料及情报,做好间接存档[4]。搜集项目信息,先要填入清单及目录,这样即可尽快查出某一项目信息。应当明确的是:搜集信息是初期的首要步骤,唯有妥善调取了全面性的土地开发信息,才能构建更完备的土地开发档案。

3.2 借助现代技术

相比于传统的归档,现今归档及整理可选更多样的新颖方式。在微机联网下,搜集及调取多样的档案都不可脱离计算机。借助于新颖的存档技术,可延长档案保留的时限,同时便利查找。档案管理可分成多步骤,先要判别真伪的两类信息,剔除虚假性的档案信息。在微机管控的方式下,分类存储零散的开发信息。同时,还需借助运筹学、数理统计的根本原理,加工获取必备的数值及信息。新颖信息手段拥有独特的管理优势,电子档案存储着的信息更易读取,并且不会遗失或缓慢褪色。

3.3 提升业务水准

针对于档案管理的职员,都应提升根本性的管理水准。强化业务培训,相关单位应能提供定时性的这类培训。利用新式技术,构建数字化状态下的土地开发档案[5]。档案管理者应能接纳数字化的新式档案,构建信息库并且注重日常的监管。

4 结语

土地整理及开发都涉及各阶段内的档案管理,若要构建完善的项目信息,不可缺失档案管理。项目信息留存的档案有着全面性,应能反映全程范围内的土地开发项目。从各阶段入手,慎重保存多环节的归档信息,不可遗漏信息。针对于搜集得出的技术资料,要求及时予以归档,确保齐全且完整的土地开发信息。最近几年,土地开发整理这类的项目都快速在完善,为此要采纳配套性的档案管理并且实时更新。经过统筹衡量,全方位做好监管及归档。

参考文献

[1]季霞,刘元慧,密长林.GIS支持下的土地开发复垦整理项目管理信息系统建设研究[J].山东国土资源,2013(4):54-57.

[2]李华蓉.浅谈土地开发整理项目信息档案管理[J].华北国土资源,2013(5):101-102.

[3]胡琳,郭欣欣.土地开发整理项目档案资料管理的探讨[J].科技创新导报,2012(29):132-133.

[4]郑力,许承权.莆田市土地开发复垦整理项目管理信息系统[J].测绘地理信息,2015(40):83-84.

土地开发项目建议书 篇3

一、土地治理项目取得的主要成效

（一）提高了耕地质量，增加了农业效益。所调研六个县市，有平原、有丘陵、也有山区，仅2013年财政投入土地治理项目存量资金就达到8643万元，平均每个县市1440.5万元，实际建设高标准农田6.75万亩。其成效主要体现在以下几个方面：一是提高了耕地质量。麻城市熊家垅、松滋市尤家坪、赤壁市卢青宝灌区高标准农田示范区项目，将原来排水不畅、大量撂荒或只种一季的水浸田，改造成排灌畅通、两季种植的高产田，提高了农民的种粮积极性。二是提高了粮食产量。按照全国高标准农田规划预期效益，每亩新增100公斤粮食计算，每年要新增粮食产能675万公斤以上。三是促进了土地流转。土地治理前，耕地由于不便于规模化、机械化、标准化经营，投入大，见效慢，集中连片流转较少。土地治理后，种粮大户、家庭农场、专业合作社流转土地的愿望十分强烈。四是促进了土地增值。京山县曹武镇农田整治后，种植粮食作物每亩可增加产值300元左右；如果流转出去，每亩流转费可增加200元以上。农民还可以在被流转的土地上就地务工，直接增加农民收入。五是提高了水资源利用率。农发项目的实施，消除了灌溉跑冒滴漏现象，实现了排灌畅通，水资源利用率至少提高40%以上，降低了农户灌溉费用。

（二）改善了生产条件，促进了现代农业发展。松滋市尤家坪项目区参加座谈的村民代表说，尽管国土整治、农发项目、小农水项目实施多年，但这里没有一个项目，土沟土渠都是“大集体”时兴修的，功能严重缺失，灌溉跑冒滴漏，水流速度缓慢，不仅误农时，群众还为灌溉经常发生争执，一到雨季排水不畅便洪涝成灾。农发项目的实施，是村民的热切期盼，解决了多年来镇里想解决而无力解决的问题。项目区群众热情高，村镇干部协调有力，4个村主动打破田界、路界、村界、组界，提供优良的施工环境。通过实施土地治理项目，疏浚取直河道、修建排灌泵站、硬化排灌渠道、整修机耕道路，改善了群众生产条件，促进了现代农业发展。

（三）创造了就业岗位，增加了农民收入。在吸纳项目区农民就地务工方面，据统计，六个县市的土地治理项目直接吸纳了大量当地农民就地务工，按照1个农民工平均每天工资162元、平均在项目区干65天计算，人均可以获得10530元；按照每人每年工作220天计算，全年可吸纳558个农民工就地就业。在带动农机专业户增收方面，据统计，租用机械设备支出大约平均占中标价7233万元的15%左右，约1085万元。每天按8小时计算，挖掘机每天价格在1300—5600元；推土机按土石方计算，开挖土方每立方米5.88元，回填土方每立方米3.91元，一台中小型推土机大约每天1000—3000元，当地农机专业大户在土地治理项目中增收明显。此外，还增加了承包经营收入。排灌站、堰塘、林业措施、科技措施形成的资产，通过拍卖和有偿使用，确权到户，可以增加农民和村集体经济收入。

（四）方便了群众生活，改善了人居环境。大悟县夏店松林项目区，涉及5个村，1.16万亩耕地。2013年县委、县政府决定整合资金，开发夏店镇大悟山旅游，筹资修建了旅游公路。农发土地项目借机发力，整修和新建了多处当家堰塘，既解决了农田灌溉和农村防火问题，也解决了洗菜洗衣等生活用水问题。还在堰塘外修晒场、植树美化环境，添置体育设施，农民有了健身休闲场所。远安县旧县镇石桥坪土地治理项目区，主动与国土整治、以工代赈资金相衔接，按照“各炒一盘菜，共办一桌席”的方式，将项目区3700亩耕地和村庄基础设施一并纳入治理范围，防洪排涝工程、田间排灌工程、通村连户道路、村庄环境整治一步到位。松滋市洈水镇尤家坪项目区，围绕沿山3个村、中间8000亩耕地，建成了田间道路连户网络，既方便了生产，又方便了出行。各项目区普遍与环境整治、道路整修相结合，农发资金修筑路基，交通资金硬化路面，环保资金清杂除污，农发资金取得了事半功倍的效果。

（五）规范了项目管理，提高了资金效益。各开发县严格按照政策规定和绩效管理办法，大胆实践，严格管理，规范运作，取得了明显的效果。一是规范项目库建设。普遍重视项目库建设，注重做好前期工作，在征求群众意见的基础上，制作项目建议书，一般都有2—3个入库备用项目。二是规范投资预算评审。对投资预算的审查，各地摸索了四种模式：京山模式，委托水利勘测设计单位作扩初设计、工程造价，不进行投资评审；松滋、赤壁模式，委托水利水电勘测设计单位一并作工程造价，由上级财政投资评审中心委托中介作投资评审；远安、麻城模式，工程设计单位确定工程造价后，由财政局投资评审机构或委托造价咨询机构作合规性投资审查；大悟模式，委托造价公司造价，县审计局作投资预算合规性审计。三是规范资金拨付程序。严格按照工程协议，在总工程完成30%以上，由施工单位提出申请，工程监理审核后开具支付令，才能预付30%的资金。四是规范群众参与监督。项目区普遍建立了村组干部参与项目质量监督和具体事项协调机制，每个标段都有群众代表参与监督。此外，还规范招投标程序，规范项目法人，规范社会监督公示，规范工程监理，规范竣工验收等。

（六）创新了管理模式，贴近了基层实际。一是围绕规划建项目。强调项目库建设要与县市区农业发展规划相一致，与统筹使用财政专项资金相一致，突出开发重点，彰显地域特色，促进一方经济。二是突出重点问民需。项目勘测设计要求广泛征求群众意见，力求把有限的财政资金用到群众期盼的项目上，重点解决好排灌设施和机耕道路问题。三是退出工程招投标。县市农发办彻底退出工程招投标程序，不再参与或干预工程招投标，将项目招投标和项目实施彻底交给市场主体，全力搞好监管。四是阳光操作强监督。各地主动把接受社会监督作为做好项目的重要环节，普遍在项目区醒目位置设立社会监督公示牌，公布省、市、县农发机构监督电话，把受理群众诉求作为一项重要内容，坚持在“阳光”下做项目，有效杜绝了损害群众利益和腐败现象的发生。

二、土地治理项目存在的主要问题

（一）土地治理愿望迫切，难以满足群众期盼。湖北省自1989年进入国家农业综合开发项目建设以来，已有93个县（市、区、场）先后纳入国家开发县，2013年中央和省级农发投入资金已经突破20亿元。加上国土整治和小农水重点县建设，大部分平原地带和道路沿线建成高标准农田。但平原县市一些边缘交界地带、丘陵和山区一些流域还是上世纪六七十年代兴修的水利设施，土沟土渠严重淤塞，排灌严重不畅。从调研情况看，乡镇干部普遍把农发项目当作提高现代农业产出水平、增强乡镇经济实力、增加农民就地务工收入的实事在办，要求十分迫切。

（二）资金投入标准偏低，难以满足现代农业需要。经过多年调整，农发高标准农田建设项目每万亩投资标准已增加到1300万元，但在南方地区仍显投入不足。平原湖区土地松软，无论是排灌设施还是田间道路，需要大量的垫基砂石，要从丘陵山区购买，运输成本高。平原湖区一般自排自灌能力差，田间用水需要泵站提灌。丘陵和鄂北岗地除了需要修建必要的提水泵站外，还需要大量的农田灌溉当家堰塘，等等。

（三）人工费用脱离实际，投资控制难以“对号入座”。目前农发土地治理项目仍沿用2002年水利工程人工费标准，显然不符合实际。从实际看，六个县市高级技工日平均工资203元，最高达到240元，最低也有180元，日平均工资是12年前人工费标准的近5倍；初级工日平均工资133元，是12年前的7倍多。人工成本预算脱离实际，既反映政策滞后，也给科学规范管理项目带来难度。

（四）管护机制亟待建立，建管分离须有制度保障。按照现行规定，工程管护费按土地治理项目财政资金总额的1%计提。其使用范围主要包括在工程设计使用期内的公益性农发工程及设备的日常维修，必要的小型简易管护工具和运行监测设备购置等。管护经费由农发工程管护单位提出用款计划申请，经所在村民委员会和乡级政府审核同意，报县农发办审查批准，按县级报账制的要求报账和支付资金。但在实际执行过程中，由于责权分离不对等、运行管护费长期沉淀、运行管护机制不健全等原因，上述规定难以操作。

（五）农民筹资投劳困难，计划实施难以落实到位。一是筹资难。六个项目区财政投入资金8643万元，实际核定农民筹资投劳为618万元。如果按人均1.5亩计算，建设高标准农田6.75万亩，受益农民达到4.5万人，每人需要承担137元的筹资费用；每个家庭按5口人计算，共需要承担685元。农民一般不愿意拿出这笔钱。二是投劳难。618万元的筹资投劳，如果按照现行人工成本高级工日均工资38.32元计算，需要投入161273个劳动日，受益农民人均需要投劳3.58个，每个家庭要承担近18个。当前农村青壮年劳动力大都外出务工，农村留守人员一般都是老人、妇女和儿童，也无劳可投。

三、深化土地治理项目管理改革的政策建议

（一）继续加大财政投入。要发挥农业综合开发“综合”的优势，突出水田林路与科技措施综合治理、当年建设当年见效、不影响农业生产等特点。要主动作为，把土地治理项目做成民生工程、民心工程、示范工程。要进一步提高亩均投入标准，提高人工费用标准，与国土整治、小农水重点县建设投入水平相衔接，增加项目设计深度，建成一片、持久受益一片。

（二）规范项目库建设。按照规划，到2020年湖北省要完成1735万亩高标准农田建设，开发任务十分艰巨。各地要高度重视高标准农田项目库建设，与县市统筹农业发展规划相一致，优先将基本农田保护区纳入项目库管理，防止前面刚建设完，后面就改为城市建设用地，造成资金浪费。县市安排的农发事业费，首先要保证土地治理项目库建设。要规范项目库构成要素，对原有的构成要素进行修改完善。每个县市至少要有3个以上的备用项目，项目库实行滚动管理。要积极探索乡镇竞争立项，优先安排群众积极性高、镇村班子战斗力强、开发潜力大、产出效益高的区域。

（三）主动参与统筹整合。今年中央1号文件对整合与统筹使用涉农资金提出了明确要求，湖北省政府及时总结推广郧县经验，建立了统一区域规划、统一勘测设计、统一招标采购、统一项目实施、统一检查验收、分头报账的“五统一分”新机制。县市农发机构要在整合与统筹使用财政专项资金上，提高认识、迅速行动、主动作为。要及时调整农发项目库，主动与县级统筹规划相衔接。自2014年起，所申报的项目必须经县市统筹使用财政专项资金领导小组审核签字。

（四）突出项目治理重点。要保证项目区排灌设施、堰塘整治和机耕路建设，满足群众迫切需要。要加大科技措施投入力度，大力实施测土配方施肥和秸秆还田技术。不得破坏土壤有机耕作层，少量土地确需平整的，须经受益群众同意，且必须还原有机耕作层。结合国家深松耕地政策，要及时跟进科技措施，保障农民利益。注重与改善村庄人居环境相结合，结合堰塘整治和排灌设施建设，兼顾项目区垃圾、污水处理。

（五）简化立项审批程序。按照现行规定程序，从逐级下达资金指标、逐级上报审批可研报告、逐级上报审批项目计划（扩初设计或实施方案）、到逐级下达支出预算，上至中央下至县，上报级次多，程序极为繁琐，先后需要花费近半年时间，才能批复实施，既影响工作效率，也影响秋冬季施工黄金季节。建议简化为：按照绩效分配原则逐级分配下达资金指标；县市编制上报可研报告和扩初设计（实施方案）；所在市州和省办组织合规性初评和合规性评审（国家办派评审专家到省现场指导）；县市根据评审意见修改上报备案，省办批复实施。

（六）取消农民筹资投劳。建议将农民筹资投劳改为“受益区筹资增加投入”，进一步减轻农民负担，鼓励受益区村组集体和股份合作社、专业合作社、种粮大户、家庭农场、龙头企业等新型农业经营主体多渠道筹资加大投入。筹资应坚持自愿和实事求是的原则，筹资情况不作硬性规定，不列入考核范围。筹资既包括整合其他财政性资金投入，也包括受益主体投入部分。

（七）盘活农发存量资金。湖北省农业综合开发项目实施二十多年来，93个开发县本级有偿账户中沉淀了一定数量的财政资金，没有发挥应有的效益，省农发办正在着手进行清理，将区别情况分别提出盘活存量资金处理意见。目前已明确，从2014年起，当年投入财政资金必须用于当年项目，因客观因素影响不能用于当年项目的，一律列入下年度投资计划，不得将财政结余资金长期“沉睡”在本级有偿资金账户里。

（八）建立先建后补机制。随着农村形势的发展，“谁来种地”问题越来越凸显，土地流转和适度规模经营已是大势所趋。根据今年中央1号文件关于“允许财政项目资金直接投向符合条件的合作社，允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护”的精神，建议允许经过土地规范流转后的新型农业经营主体，直接承建农发土地治理项目。依据流转土地面积连片实施土地治理，放宽连片治理面积限制，由新型农业经营主体先按照投资标准，拿出项目实施方案，经专家合规性评审后，先行自建，并预拨30%的工程建设资金。项目建设完工后，提出竣工验收申请，经省、县两级农发机构组织竣工验收合格的项目，一次性兑现全部财政补助资金。

（九）建立绩效评价机制。要大力推进财政投资绩效管理，对农发土地治理项目，从项目规划、项目库建设、项目实施、工程质量、资金管理、经济效益、社会效益、生态效益、建后管护、社会评价等方面，科学设置考评指标，实行综合绩效考评，并建立以绩效考评结果为导向的项目资金分配机制。

（十）建立监督制约机制。坚持政府主导，县市统筹使用农发资金，形成公开透明、竞争择优、规范有效的选项立项新机制。通过项目区设立社会监督公示牌，将项目资金来源、建设范围、各项措施安排资金、项目预期效益和各级监督电话予以全面公示，广泛接受社会、新闻媒体和项目区群众监督。要发挥监理作用，通过第三方监理把关，保证工程质量和进度。同时，发挥项目区群众监督作用，通过村组干部、群众代表对项目实施全程监督，让项目区群众充分享有知情权、参与权和监督权。

（作者系湖北省财政厅党组成员、省农发办主任）

土地开发项目建议书 篇4

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目录

前言

第一章市场研究

第二章项目研究

第三章物业定位及发展建议

第四章财务分析

第五章结论

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。

可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。

第一章市场研究

1、山东省概况

2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析

2．1产业结构及经济发展趋势分析

“九五”期间，烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。

“十五”期间，烟台市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。

表1：

上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比

年度：2000

指标项目 上海市 山东省

烟台市

1400 179.15

国内生产总值（亿元）

4551.15

其中：第一产业 81.65 352 25

第二产业 2186.9

第三产业 2282.6

财政收入（亿元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均国内生产总值（万元 3.46 0.59 0.86

固定资产投资总额（亿元 1861.17

城镇人均可支配收入（元）

城镇住宅竣工面积（万m2）*

住宅开发投资（亿元）

413.15

28.82

不详

*经济适用房竣工面积

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

烟台市制订的“十五”发展具体目标是：

GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；

财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；

城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；

农民人均纯收入增长7%，达到3560元；

人口自然增长率控制在9‰以内；

城镇登记失业率控制在5%以内。

具体地，在房地产方面，烟台市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。

2．2“十五”期间烟台市城市建设总体规划分析

根据烟台市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和xx开发区，适度拓展中心城区规模。

在基础设施建设方面，烟台市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

在市政公用设施建设方面，烟台市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。

此外，在“十五”期间，烟台市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。

2．3人口分布及流动状况分析

2．4居民收入水平及住房消费比例分析

2000年，烟台人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。

烟台市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，烟台市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。

表2：

上海市和烟台市居民收入和住房消费情况对比

年度：2000

对比指标 上海市 烟台市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消费性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消费（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面积（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

烟台市部分职位的年平均收入

单位：元/年

职位/职称较高水平中等水平较低水平

企业党群机构负责人3780068704236

企业高级管理人员3080088704838

企业中层管理人员20763.28139.54621

企业一般管理人员13376.256873732

高级工程技术人员28***

中级工程技术人员1662162493791

初级工程技术人员140105327.53509

土建施工工人1***7

机修工658353954729

博士生18000

硕士生13200

本科生9600

大专生4800

图1：

2000年烟台市居民每100元消费支出中的用途比例

2．5城市居住区布局及交通规划分析

3、烟台市房地产市场综述

3.1土地市场供应量及供应方式

烟台市人民政府于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权烟台市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在烟台市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市xxxxx公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。

根据了解，烟台市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。

3．2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况

根据烟台市房地局提供的信息，1999年以前，烟台市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。

2000年，烟台市下达的商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成竣工的数据，由于烟台市统计体系有待完善，故无法提供。74

80.15

自2001年起的3年内，烟台市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，烟台市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，烟台市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对烟台市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3烟台市近三年房产成交价格及房型特点分析

烟台市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。

2000年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。

3.4新建商品房市场区域分布分析

目前烟台市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。

热点区域――东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使烟台市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。

次热点区域――东南部，目前烟台市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起烟台市房产市场的关注，预计在3－5年后会有一个地位的提升。

3.5房地产市场有关政策分析

山东省第九届人大常委会于2001年2月12日发布了《山东省城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有：

l设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

l自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。

注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。

l房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。

l土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。

l竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。

l预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。

银行项目贷款和按揭贷款政策

由于烟台市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。

职工公积金由烟台市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，烟台市并非每个企业都执行公积金制度。

烟台市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是，烟台市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。

建设周期

烟台市招商引资的优惠政策

1、内联企业享受以下税收优惠：（1）经营10年以上，市外投资在100万元以上（含100万元）且占中投资25％以上的生产性内联企业，从获利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。

2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15％的税率征收企业所得税。

3、市外投资者在烟台新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。

4、市场微观状况分析

4．1区位竞争对象研究

与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。

n物业单价、总价及房屋面积

A房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅97.191450140926

2F二室二厅97.191600155504

3F二室二厅97.191716166778

4F二室二厅97.191660161335

5F二室二厅97.191550150645

6F跃层130.411850241259

小计616.361016446

B房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅118.781450172231

2F三室二厅118.781600190048

3F三室二厅118.781716203826

4F三室二厅118.781660197175

5F三室二厅118.781550184109

6F跃层143.21850264920

小计737.11212309

C房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅104.221450151119

2F二室二厅104.221600166752

3F二室二厅104.221716178842

4F二室二厅104.221660173005

5F二室二厅104.221550161541

6F跃层139.941850258889

小计661.041090148

D房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅122.51450177625

2F三室二厅122.51600196000

3F三室二厅122.51716210210

4F三室二厅122.51660203350

5F三室二厅122.51550189875

6F跃层180.41850333740

小计792.91310800

E房型

楼层房型面积实际单价总价

1F四室二厅161.851450234683

2F四室二厅161.851600258960

3F四室二厅161.851716277735

4F四室二厅161.851660268671

5F四室二厅161.851550250868

6F跃层218.***8

小计1027.41694493

销售总额6324196

销售面积3834.80

平均价格1649

n建筑类型――多层住宅

房型结构及比例

房型一房二房三房四房跃层合计

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付状态

一期2001年10月交房，二期将于7月份开盘。

n物业管理

物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月

n配套设施

200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。

500米范围内：郊区医院。

1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。

n地段位置

位于xx开发区外，xx路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于烟台市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。

4.2板块竞争对象研究

4．3其它竞争对象研究

（1）学府花园

n地理位置

n物业规模

n物业类型

纯多层小区

n销售价格

表价区间：1310－1580元/平方米

平均价格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，贷款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。

n环境规划

环境规划无特色，以带状绿化为主。

n交房时间

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。

n销售情况

一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。

n消费者

院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主）

（2）芳汀花园

n地理位置

位于东风路展览馆对面，属于新城区。

n物业规模

总建筑面积15多万方左右。

n物业类型

纯多层小区。

n销售价格

表价区间为：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余协商。

n主力房型

不详，但房型种类比较齐全。

n环境规划

沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。

n交房时间

现房。

n销售情况

一期销售率约75％。

n消费者

机关干部，市中心地区市民，个体户等。

（3）伯爵花园

n地理位置

位于机场路和郊区果木园交界处。

n物业规模

占地86亩，一期共45套别墅。

n物业类型

独立式二层别墅。

n销售价格

一口价2180元/平方米

n主力房型

共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房时间

一期现房，二期年底交房。

n销售情况

一期已经售完，现在正在销售二期。

n消费者

有车族、企业老总等处于烟台市消费金字塔上层的人。

4.4目标市场定位和特征

4.4.1区域选择

4.4.2年龄层次

由于烟台市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5－10岁，烟台市潜在购房年龄集中在35－55岁的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

烟台市平均物业总价在8－13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4现居住区域

现居住在赛罕区和新城区。

4.4.5职业特征

消费者可分为三个层次，具体如下：

第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在1400元或1500元以下；

第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京；

第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。

第二章项目选址

1、项目特征分析

1．1地理位置

1．2交通状况

1．3商业气氛

2、项目SWOT分析

2．1优势分析

本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。

经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势：

（1）地理位置优势

（2）成本优势

（3）政策优势

烟台市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此基础上，塞罕区政府为xx开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。如，在税收方面，内联企业自获利年度起的3年内，免所得税。

（4）交通地段优势

楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。xx路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。

（5）人文概念优势

（6）开发商实力优势

开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对烟台市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。

2．2劣势分析

客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：

（1）本地区重要市政设施尚未到位

xx路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。二环路的建设需要政府的资金投入。

（2）地段接受度远不及东部

开发区的形象尚未被烟台市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。

（3）竞争激烈

在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。

在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。

在价格竞争上，由于烟台市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。

（4）消费能力低下，价格上扬空间有限

毕竟烟台市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，烟台市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。烟台市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此，烟台市商品住宅的去化量非常有限。20万平方米左右的楼盘，会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。

（5）供大于求

东苑就是一个很好的例证。东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。

（6）市场分化，后劲不足

烟台市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。烟台市经济无支柱，而且人均面积大，造成烟台市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。

2．3机会点分析

（1）普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划

自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间

（3）大学城及高科技园区带来概念炒作机会

（4）市政府东进南延带来的地段发展机会

（5）刺激消费的政策出台，带来市场机会

烟台市的房地产市场是一个不确定的市场。很多影响商品住宅发展的政策尚未出台。如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型。这些政策在何时，以何种方式出台，会给楼盘的开发和销售带来很多变数。

2．4风险分析

（1）供求关系风险

烟台市明年住房供大于求已成定局，而且目前内蒙存在许多不理性的投资。仅以包头为例就有两个外地开发商各投资了50万平方米的住宅项目。

（2）盘量风险

20万平方米的社区，已占烟台市一年开工建设量的五分之一，操作不当，极易形成一个死盘。

（3）价格风险

以高出当地目前心理承受能力的价格推盘，将在价格因素上存在风险。

（4）易地操作风险

本项目在异地操作，人生地不熟，当地政府的执法能力、行政能力、办事习惯对外地开发商是一个不确定因素。

（5）物业接受度风险

烟台市目前有大量的多层楼盘，竞争激烈，但多层住宅的概念已为广大市民接受。人们对小高层和高层，以及多高层结合的社区的接纳，可能会有一个过程，需要策划一定的营销手段和推广方案。

（6）政策带来的市场风险

住宅消费对象的主体对西部经济状况的依赖程度较高，国有企业改革的成效对楼盘的去化存在不确定因素。

2．5结论

（1）本案地价低，为后期操作带来很大的空间。

（2）由于本地区规划好，3至5年后地段温度将上升。

（3）无论是区位竞争、板块竞争，还是价格竞争，都十分激烈。

（4）当地经济落后，价格大幅度上扬的机遇小于上海。

（5）楼盘盘量过大，易形成较大风险。

第三章物业定位及发展建议

1.项目定位

1.1规划建筑及各功能面积比例

由于当地市场的具体情况，如小区内住宅仍以多层为主，将使整个项目陷入周围近100万平方米的多层、低档次住宅的包围之中，无法在较高层次上形成突破，竞争仍在低层次上展开，项目凶多吉少。

为此，建议本项目可以多高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定（当地间距比例规定为1：1.5），提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。

提高层数后，烟台市沿xx路向南一直延伸到xx开发区，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为烟台市景观上的亮点。

考虑到风险因素，应适当保留多层建筑。多层和小高层的建筑面积比例建议各占50%，总面积在10万平方米左右，不宜过大。

户型比建议

面积（平米）户型及比例合计

二房三房四房复式

平层错层平层错层

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合计30%20%20%15%5%10%100%

说明：

1、目前烟台市市场去化较好的房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个区间内；二房的市场需求度略高于三房。本建议基本与市场需求相吻合。

2、考虑到本案中高档定位思路，房型面积略向大房型倾斜，且不考虑一房，3、烟台市市场上错层房型较少，所以，可以考虑一些错层房型，4、为了考虑部分消费者的需求，考虑适量复式房型，控制在10％左右。

1.3规划建筑设计建议

烟台市目前尚处于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。在规划建筑设计上首先要一反目前烟台市的传统形象，引入南方先进的规划理念。要做到以下几点：

（1）总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。

（2）以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。

（3）由于烟台市气候干燥，日夜温差大，寒暑变化剧烈，水资源短缺，因此不宜在小区内设置水环境――除非引入自然河道。

1.4价格建议

（1）分期销售价格模式预计

A、平均单价――多层：1800元/平方米；

小高层：2200元/平方米。

B、主力总价――多层：14－20万/套

小高层：18－25万/套

（2）分期价格建议――采用“低开高走平收”的价格模式

A、一期开盘期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

B、一期强销期间：多层均价1750-1850元/平方米，小高层2100-2200元/平方米；

C、一期持续期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

D、一期清盘期间：多层均价1600元/平方米，小高层1950元/平方米；

E、二期开盘期：多层均价1750元/平方米，小高层2200元/平方米；

F、二期强销期间：多层均价1850元/平方米，小高层2300-2400元/平方米；

G、二期持续期间：多层均价1800元/平方米，小高层2200元/平方米；

H、二期清盘期间：多层均价1750元/平方米，小高层2100元/平方米；

（3）分期销售进度建议

A、总销售周期4-5年；

B、第一年实现预售3万方；第二年实现预、销售4万方；第三年实现预、销售5万方；第四年实现预、销售5万方，第五年完成其余销售任务。

1.5物业品质建议

（1）建筑风格及外立面建议

烟台市的市容景观相对落后，已建住宅的立面与上海有相当的差距。为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。

多层住宅

建筑整体上建议以暖色调为主。

由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布置高大乔木，这些乔木植物长成后可与三、四层楼的阳台齐平。届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。

建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩。

在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉；同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。

屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。与建筑的主色调形成一定的对比。屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系，避免给人突兀的感觉。

外立面力求简洁。

可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。

小高层住宅

建筑整体上建议采用冷色调为主。

由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持一致。

建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色调上与社区的环境相统一，造成宁静、高雅的氛围；同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做一些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色（如青色、蓝色）作为中和，形成一定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应；每层水平饰条的色彩比整体色调略深。

（2）环境景观设计建议

由于气候限制，小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表。乔木采用穿天杨、松、柏、槐、柳等树种。但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于烟台市四季温差变化很大，适应烟台市气候的四季常绿型草需要进一步向园林专家咨询。如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果（而非象当地松树那种灰绿），则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘的环境中起到对楼盘销售巨大的推进作用。建议小区的环境建设应针对近期“内蒙古是沙尘暴发源地”的尴尬论断，提出“塞外江南”的环境概念，打出生态牌，使小区在当地的住宅中出跳。小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的2-3年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

（3）附属设施及会所建议

会所

将是提供服务和对外展示形象的重要窗口，建议：

1、规模――5000平方米上下；

2、经营――对外开放；

3、造型――现代而略带夸张；

4、功能――以娱乐、休闲、运动为主题；

（4）内外装修建议（内部装修标准、外部建材建议）

应改变当地只做毛地坪的习惯，完成细石混凝土地坪。有关的管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。

（5）物业管理建议

烟台市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层0.25-0.5元，高层不超过1元的市场物管价位，具有很强的定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质的社区必须配以优秀的物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大的提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司的品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析

1、投资估算及财务效益分析

1．1静态投资成本分析表

在本节及以下的分析中，考虑了楼盘在理想情况下的可能性，即多层和小高层各占50%，建设和销售周期在4年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积191808平方米，其中多层和小高层各占50%。多层建安成本600元，高层建安成本1100。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值5%。成本分析中未考虑商业网点的成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本构成表

1．2静态投资利润及赢亏平衡分析

如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为71653平方米，为37%，即在全部楼盘销售率达到37%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯利润。在销售面积达到157724平方米后，即销售率达到82%后，每销售1平方米住宅的销售额将全部成为纯利润。

参见损益表

成本构成表

项目单价(元/平方米)合计(元)说明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出让金

2.2勘察设计费

2.3三通一平

2.4请照等费用

3.建筑安装成本

4.配套费成本

4.1供电

4.2供水

4.3暖气

4.4煤气

4.5电话

4.6环境及总体

4.7市政配套费

5.其它成本

5.1维修基金

5.2监理费

以上小计

不可预见费

成本合计

项目损益表

序号项目单价（元/平方米）说明

一销售收入

二减：销售成本

三边际利润

边际利润率

四减:销售税金

销售费用

管理费用

财务费用

五利润总额

六减:所得税

七净利润

净利润率

1．3现金流量表

现金流量表

年度200120022003

季度1234123412

第一期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第一期销售收入

第二期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第二期销售收入

净现金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

计

净

现

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折现后净现金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

计

折

现

后

净

现

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

【远翔神思提供的烟台项目建议书典型项目服务案例介绍】

[2011年5月，公司完成齿轮转动技术改造项目可行性研究报告]

[2010年7月，公司为山东烟台客户完成物流广场改建项目商业计划书]

[工业/铅酸蓄电池生产修改项目可行性研究报告【项目编制案例/1201】]

[肉羊畜牧养殖项目可研报告【项目编制案例/1202】]

[2011年9月，公司完成山东机器人研发制造基地项目可行性研究报告]

[2011年5月，公司完成广西玉林中草药烘干及物流配送中心项目可行性研究报告]

[2011年7月，公司完成山东大型洗煤厂扩大融资项目商业计划书]

[绿色有机农产品流通体系建设项目可研报告【项目编制案例/1205】]

软件开发项目建议书 篇5

一、项目名称

二、承办单位概况新建项目指筹建单位情况技术改造项目指原企业情况

三、拟建地点

四、建设内容与规模

五、建设年限

六、概算投资

七、效益分析第二章软件开发项目建设的必要性和条件

一、建设的必要性分析

二、建设条件分析包括场址建设条件地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等、其它条件分析政策、资源、法律法规等

三、资源条件评价第三章软件开发项目建设规模与产品方案

一、建设规模达产达标后的规模

二、产品方案拟开发产品方案第四章软件开发项目技术方案、设备方案和工程方案

一、技术方案

1、生产方法包括原料路线

2、工艺流程

二、主要设备方案

1、主要设备选型列出清单表

2、主要设备来源

三、工程方案

1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案附平面图、规划图

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表第五章软件开发项目投资估算及资金筹措

一、投资估算

1、建设投资估算先总述总投资后分述建筑工程费、设备购置安装费等

2、流动资金估算

3、投资估算表总资金估算表、单项工程投资估算表

二、资金筹措

1、自筹资金

2、其它来源第六章软件开发项目效益分析

一、经济效益

1、销售收入估算编制销售收入

估算表

2、成本费用估算编制总成本费用表和分项成本估算表

3、利润与税收分析

4、投资回收期

5、投资利润率

房地产开发项目建议书 篇6

目录

第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应

第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述

一、项目背景

为了响应政府号召，实施工业集中生产，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。南充市嘉陵区拆迁原嘉美印染厂，新建商业集中区。随着南充市金域西城工程的建设，嘉陵区金域西城的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.金域西城位于嘉陵城区中心，地理位置优越，商机无限。二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于嘉陵区中心，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层低密度居住性建筑和商业。宗地面积为46.7亩。宗地位于陈寿大道，与交警三大队为邻，距市核心商业区直线距离800米，四周为成熟住宅区，且位居入城主通道，交通便捷。

2、项目概况

1、拟建项目概况： 项目名称：金域西城

建设地点：陈寿路

建设规模： 10.2万㎡

占地面积：46.7亩

容积率：2.12 绿地率：30% 建筑密度：35%

2、项目提出的理由和过程：

金域西城位于陈寿路，该位置为成熟生活区，且紧邻市中心核心商业区，工厂再此已显得格格不入，且现工厂设备陈旧，污染严重，土地总面积46.7亩，随着城市发展需要，治理环境的问题已日渐突出，且工业与生活区交混将给市民带来极大地危害，现本市已基本形成工业集中生产区，嘉美印染厂新址也基本建设完成。为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在嘉美印染厂原址新建一个以商业为主，住宅为辅的新商业分中心。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步

完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性，尤其考虑市民购物的需要，树立“商业新中心”形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：南充联兴实业开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“金域西城”开发建设总建筑面积约10.2万平方米。建设内容为低密度住宅和商业配套设施。“金域西城”由南充联兴实业开发有限公司投入全部建设资金。

第二章、项目名称和选址

一、项目名称：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陈寿路。

三、项目占地面积：占地面积约46.7亩。

四、项目用地现状：项目用地范围内为商住建设用地。第三章、项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“金域西城”建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：46.7亩。

2、总建筑面积： 10.2 万平方米。

3、住宅建筑面积：4万平方米

4、商业建筑面积：2.5万平方米

5、地下室建筑面积：3.7万平方米

3、居住总人口： 约1500人。

4、居住总户数： 约 500 户

5、建筑层数： 地上18层。

6、绿化率：30％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请知名设计大师通过招、投标形式参与“金域

西城”建筑、景观、人文等规划设计工作。“金域西城”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现商业新风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化商业、住宅的各项使用要求，同时也必须适合南充市总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的农村格局。

第四章、项目建设条件

一、地理条件：

“金域西城”位于嘉陵区陈寿路。巨南充市中心约800米，地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“金域西城”位于成熟生活区，周围已经建成多个住宅小区，且紧邻交警3大队，占据城市主干道，“金域西城”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

第五章、物料消耗与供应

一、建筑材料

“金域西城”建筑内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“金域西城”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 2100吨 水泥： 2000吨 木材：60 立方米

粘土空心砖：16000立方米

二、主要设备

“金域西城”的建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“金域西城”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：50瓦/平方米，则预测项目用电量为17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量为68万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时〃平方米计算，则预测用热量为27 百万大卡／小时。

第六章、项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“金域西城”建设按照南充市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“金域西城”总建筑面积约为10.2万平方米，预计建设周期为3 年，即从2015年到2018年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2014年12 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 三通一平、工程招投标等。2、2015年1月至2018年4月为施工工期，竣工验收。

第七章、投资估算及资金筹措

一、成本构成

宗地占地约46.7亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用 16800万元

2、规划设计成本 204万元

3、建安成本 10200万元

4、基础设施投入 3060万元

5、其他投入 3026万元

二、成本测算：

1、土地费用按照目前市值估算为 360万元/亩，总计46.7亩土地为16800万元。

2、规划设计费用按照20元/m2计，合计为204万元。

3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算，共计需投入10200万元。

4、基础设施投入按300元/m2计，共计需投入3060万元。

5、其他投入按照总投入的10%计算约为3026万元。

6、以上成本共计约33290万元。

三、资金筹措

资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价

值。因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。本项目总投资为33290万元，一次性开发建设，资金来源为自筹。第八章、资源开发及综合利用分析

（一）资源开发方案

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻

建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，嘉陵区周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

（二）资源利用方案

拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。资源节约措施

1、建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：

a、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能６５％的要求。

b、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。c、采用双玻窗，增大供热保暖系统。d、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、生态环境影响分析

该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

5、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门

统一清理。

第十章、经济影响分析

（一）经济费用效益

该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和商业，不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对南充市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

（二）社会效益分析

该项目完工投入运营后将能满足1500人居住，部分居民的住房及生活条件有了较大的改善，改变了小区周边街道一带城市风貌，提高了城市的品味。

第十一章、结论

综上所述，嘉美印染厂住宅小区项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。

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土地开发整理存在问题与建议 篇7

一、存在问题

土地开发整理工作涉及面广、技术要求高、政策性强, 加之土地开发整理情况复杂, 制约因素多, 又不能立竿见影.在一定程度上制约了土地开发工作的开展;我国当前土地开发整理存在的主要问题是:

1.1 发展不平衡。由于地貌涉及经济、社会条件的差异, 待开发土地后备资源分布不平衡, 加之各地重视程度不一致, 导致土地开发工作发展的不平衡;一方面在待开发土地后备资源相对较多的地方, 往往没有把土地开发工作摆到应有位置, 使一些急待开发的土地资源得不到及时开发利用。另一方面在土地开发的“点”、“面”上, 目前较重视重点项目的开发, 忽视了千家万户的零星开发, 比如农村宅基地复垦等。

1.2 数量不明我国从上世纪90年代开始, 各地就根据上级的安排部署.开展了以摸清土地资源家底为目的土地后备资源调查及近期的农业后备资源调查评价等工作, 但可以说是质量不高, 分布定位还较粗, 特别是结合有关自然经济资源综合评价不够, 还不能完全满足土地开发整理对资源基础工作的要求。

1.3 投资渠道单一, 成本高, 资金缺乏。

1.4 土地开发整理专业队伍素质不高, 标准规范不完善。

1.5 土地开发整理的耕地质量低。

1.6 缺乏有力的监督。目前, 大多数市、县由于机构不健全, 管理手段差, 管理力度也不够, 使重点土地开发整理项目的可行性论证还停留于传统方法上, 加之随意决策而使一些投资项目效益少, 而另一些投资少、效益高的项目却迟迟不能立项开发。

二、土地整理中问题的建议

对以上的出现的问题, 究其原因有社会、政策、经济等, 国内外土地开发整理的实践表明, 土地开发整理项目大都是对当地环境产生了改善和促进的有利影响。

2.1 提高认识, 加强领导。首先要通过算人增地减帐, 算土地资源的潜力帐, 算土地开发整理的效益帐, 广泛宣传国情、国策和上地开发整理的重要性及紧迫性, 向广大干部群众讲清土地开发整理的社会生态效益与子孙后代的生存关系, 使广大干部群众对尖锐的人地矛盾有清醒的认识, 从而提高开发整理的自觉性。同时切实落实“谁开发, 谁使用、谁受益”的土地开发整理原则和现行各项优惠政策, 消除干部群众中的怕变心理。

2.2 积极探索搞好土地开发整理的新方法。一是县级应建立土地开发整理基金。按照新《土地管理法》等法规政策规定的土地开发资金来源渠道, 从土地出让金、耕地占用税、耕地开垦费、复垦费、土地闲置费中建立土地开发整理基金, 并具体落实到以开发耕地为重点的项目上, 采取“国家扶持一点, 集体补助一点, 农民自筹一点”的原则, 多渠道多形式筹集土地开发整理资金。—是实行非农业建设用地与造地挂钩的办法, 严格按照规定, 不论是国家征地, 还是集体建设占地和农房建设用地, 凡占用耕地的, 均应实行“占一垦一”制度, 对确属无法复垦的, 要就地整改为适宜发展种养植造业的用地。农房建设新占耕地, 旧基必须当年还耕种植, 因地制宜, 综合利用。各用地单位或个人的新垦土地, 须经士地开发整理专门机构验收达标。

2.3 建立完整科学的土地整理质量评价体系

从我国土地整理的目标来看, 目前过分强调增加耕地数量这个硬性指标, 但是缺乏与之相对应的改善农地耕作条件和提高土地质量的指标。为了保证土地开发整理新的战略重点实现, 首先应该适当放宽对以中低产田整理为主的土地整理项目, 实施后新增耕地比例不低于规划设计面积10%的要求;其次, 尽快建立完整科学的土地整理质量评价体系, 这是保证土地开发整理质量的重要环节。县 (市) 以上土地、农业部门要在充分调查、分析、评估的基础上, 参照上级的有关规定和农业用地的基本要求, 制定出符合当地实际的土地开发整理验收标准, 对开发整理的各类型土地的标准均要分门别类地进行量化, 并写入土地开发整理合同之中, 明确各自的职责和开发整理必须达到的技术、经济指标。开发项目竣工以后, 应由土地开发专门机构牵头、有关单位及业务人员参加, 组成验收小组, 比照标准逐项、逐块地检查打分, 登记、造册, 并要装入分项目档案, 对不达标的项目, 要限期返工、直至达标为止, 在完善后的新标准中应对项目实施后的土地质量目标提出明确的、可量化的要求。

2.4 实行以政府投资为主体多元化投资机制。资金是开展土地整理的保证, 土地整理的最终受益者是农民和当地政府, 只要工作做的好, 多渠道投资是可行的。一方面加大政府投入力度。按照国家加大对农业投入的总体要求, 积极争取政府增加对土地开发整理的力度, 另一方面制定优惠政策, 积极建立多元化投资融资渠道, 实现筹集资金的多元化, 如, 投资在500万元以上的项目, 土地以出让的形式获得使用权, 享受相关优惠政策, 使用期可以长达30年;如征收新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、预期耕地占用费, 城镇土地使用税, 新菜地开发建设基金、土地收益等, 合理使用农业综合开发资金等等。

摘要：土地开发整理是国土资源管理的重要工作。目前, 我国土地利用面临的问题突出, 阻碍了国民经济的健康发展。本文针对我国土地开发整理过程中存在问题, 分析了其存在的原因, 同时提出了相应的建议。

关键词：土地开发整理,问题,建议

参考文献

[1]、韩武波, 我国土地开发整理存在的主要问题与对策[J], 国土资源科技管理, 2007 (6) .

[2]、叶艳妹, 吴次芳, 程成彪, 等.可持续农地整理项目工程设计的理论和方法研究[J].应用生态学报, 2002, 13 (1) .

浅谈土地开发整理项目的宣传工作 篇8

摘要：土地整理不仅是目前我国解决“三农”问题的重要举措，也是我国发展宏观经济和提高社会效益的一项战略性措施。

关键词：土地整理 宣传

0 引言

我国开展土地开发整理工作已经整整十个年头了，由国土资源部牵头编写的《中国土地整理十年成就回眸》大型画册即将问世，这是一件鼓舞人心的大事，通过对土地开发整理所取得的成就的回顾，不仅可以展现我国实施土地整理给广大农村带来的巨大变化，还可以使我们的事业得到更大的支持，从而使我国土地整理事业得到更好的发展。从国家到地方，我们投入了大量的财力和人力，用于土地开发整理项目的实施，给我国广大农村带来了巨大的变化，但是直至今天，仍然有很多农民甚至是基层干部还不知道土地开发整理项目是何物，加大土地开发整理项目的宣传工作的力度迫在眉睫。

1 土地整理项目宣传工作现状

我国的土地整理事业虽然也有了十多年的历史，涉及的乡镇也非常多，但是对于土地整理的宣传工作还做的远远不够，“重实施，轻宣传”是目前土地整理项目管理中普遍存在的问题。

我们在对土地整理项目的监管过程中，经常发现，项目区所在地的农民对土地整理项目一无所知，当地的一些领导干部对什么是土地整理也是一知半解。曾经有一次，我们到某乡镇监管项目时调查发现，该乡镇的领导干部对土地整理的理解是，“把地弄弄平，整整好，这就是土地整理。”让人听的啼笑皆非，哭笑不得。出现以上类似情况的有很多。由此可见，土地整理项目的宣传工作任重而道远，需要我们做的工作还有很多。在我们国家大力发展社会主义新农村的历史背景下，土地开发整理应该是一个“得民心”、“满民意”的伟大事业，应该让广大农村的居民都清楚、都了解，这是国土资源管理部门应尽的责任和义务。

2 加大项目宣传的力度的措施

2.1 充分发挥基层政府的职能优势，提高项目知晓度 基层政府部门作为国家若干政策的具体执行单位，直接和广大农民接触，对于宣传工作有着先天的职能优势。可以通过乡镇政府对组织项目区所在地村组的干部进行培训，然后通过这些干部对当地的村民进行全面宣传；也可以通过举行全体村民代表的会议的形式，直接向广大农民宣传土地开发整理项目。目前，我们在编制项目的可行性研报告时，有专门的一个栏目是关于公共参与分析的，但是大部分只是停留在表面，并未切实深入调查和研究。因此，有必要利用基层政府部门的职能优势，提高项目的知晓度。

2.2 编写简洁明了的宣传手册和宣传口号，让项目深入人心 宣传口号往往可以对人们的心理产生潜移默化的作用。创作土地开发整理项目的宣传手册和口号，往往能达到意想不到的效果。土地开发整理项目的宣传手册应以简洁、易懂为原则，切忌深奥、拗口，要让老百姓一看就懂。宣传口号以易于记忆、容易上口为标准，诸如“土地整理，利国利民”、“土地整理，功在当代，利在千秋”、“大力开展土地整理，建设社会主义新农村”等等。这些口号可以在项目区的泵房、闸门等显著的地方进行粉刷或者张贴。

2.3 以“规划亩产”、“规划目标”等指标为宣传亮点，争取得到更多支持 不管对土地开发整理项目宣传的多么好，农民最关注的还是自己承包的土地的亩产量，因此，用规划亩产量作为宣传的亮点，可以极大的提高农户的支持度。

土地整理工作离不开项目区农民的支持，尤其是项目的后期管护工作，如果得不到当地农户的支持，甚至遭到他们的反对，那么新建的单体工程很可能遭到损坏或者盗窃，达不到项目建设的预期目标。如果承诺项目建成后，可以实现农作物的亩产量的新突破，并以此作为宣传的亮点，那么可以得到绝大多数农户的支持，他们甚至会积极主动的参与到项目的后期管护工作当中，帮助后期监管人员一同维护已建工程。

2.4 适当考虑聘请土地整理宣传员，把宣传工作做到实处 由于年龄稍长的农村居民的文化水平层次相对较低，有的还是文盲或者半文盲，因此光凭印发宣传材料可能起不到实际效果。为了解决这一问题，可以从项目区所在地的村民代表中聘请兼职土地整理工作宣传员，通过他们实现对绝大多数项目区农民的宣传。因为这些宣传员和当地农民共同生活，有着共同利益，因此更具有说服力，通过宣传员的言传身教，往往可以起到意想不到的作用。

2.5 多部门合作，实现对全社会的宣传 不仅国土管理部门要大力宣传，同时，农业、水利、城建以及新闻宣传单位、也应加强这方面的宣传。使之造就一种社会舆论氛围，形成全社会的一种共识。不仅是广大农村地区的居民，城市居民也应该对土地开发整理项目有所认识，这样才能真正提高项目在整个社会的认同感，从而进一步促进项目的发展。

3 宣传工作的意义

土地开发整理项目的宣传工作不仅有利于项目的开展，同时也调动了项目区群众参与土地整理的积极性，减少了阻扰项目施工等现象的发生，也对项目的后期管护起到一定的积极作用。具体来看，项目宣传工作的意义有以下几点：

3.1 提高支持度 在项目监管实践中，我们发现，有一些农民由于不知道施工的目的，会以各种形式阻扰项目的施工。尤其是涉及到房屋拆迁和坟地拆迁的时候，工作更是难以开展。通过对土地开发整理项目宣传，可以让广大农民知道土地开发整理工作是为改善当地的农业生产条件服务的，说到底也是为他们服务的，这样减少了不少不必要的麻烦，有利于工作的顺利开展。

3.2 有利于对项目施工的监督 通过对广大农民的宣传，可以使他们自发的、积极主动的参与到项目的施工建设的监督和项目的后期管护工作当中。有了农民的监督，可以进一步保障工程施工的质量，进一步保证项目后期管护的效果。

3.3 有利于更好的耕作和生产 土地开发整理项目的实施，局部的改变了项目区灌排体系，而有的项目区的居民习惯于老的排灌途径，对改变后的排灌体系一无所知，这样不利于耕作和生产。因此，通过对项目区居民的宣传，可以让他们熟悉规划后的灌排体系和泵站位置，从而有利于今后的耕作和生产。