土地一级的成本管理

土地一级的成本管理（共9篇）

土地一级的成本管理 篇1

一、概述

土地一级开发是指由政府或其授权委托的相关单位, 在符合国家总体土地规划要求的基础上, 对于已纳入土地储备的国有土地和农村集体土地, 进行征收、补偿、拆迁、安置、城市基础设施及配套设施建设, 达到“七通一平”或“九通一平”的建设要求, 根据国家土地供应计划出让土地使用权的行为。“九通一平”中, “九通”指通给水、电力、热力、通讯、燃气、道路、雨水、污水、有线电视管线, “一平”指施工场地的平整。

二、土地一级开发的模式

目前, 出现较多的政企合作土地一级开发模式是政府利用其全资公司与社会其他企业合作, 以重新成立的合资开发公司作为成片土地的开发主体, 政企双方以“政府推动、市场运作、风险共担、互利共赢”为开发原则。

(一) 开发公司的主要职责

1. 前期规划

开发公司负责编制包括概念性规划、控制性详规、核心区城市设计以及各项专项规划方案在内的全部策划方案, 政府根据城市规划情况进行调整、修改并审批。

2. 征地拆迁

政府部门主要负责征地、拆迁、补偿安置工作, 其中涉及费用的支付, 按照既定的协议由政府或开发公司承担。

3. 基础设施建设

开发公司出资负责“九通一平”, 即通给水、电力、热力、通讯、燃气、道路、雨水、污水、有线电视管线和施工场地的平整。基础设施完成最终验收后, 统一移交给政府, 由政府进行后期管理。

4. 土地上市

土地开发完成后, 开发公司根据实际情况, 协助政府编制土地供应计划, 政府审批通过后, 按国家规定以公开招标、拍卖、挂牌等方式出让土地使用权。

5. 土地一级开发配套的增值服务

在开发过程中, 开发公司逐步向合作区域输出城市综合规划、公共行政管理等方面的经验以及招商引资工作。

(二) 最终收益的分配

收益分成及BT成本加成是土地一级开发的两种主要收益分配模式:

1. 收益分成模式

开发公司在完成拆迁及基础设施建设, 将“生地”变成“熟地”后, 政府逐批安排对外出让土地使用权, 政府在收到土地出让金后, 按照一定比例支付给开发公司。

2. BT成本加成模式

开发公司在约定的时间内完成项目的开发建设工作, 验收合格后移交给政府, 政府按照总建设成本及固定比例的加成收益支付给开发公司。

三、开发公司在收益分成模式下的会计核算

(一) 开发成本核算的内容

土地拆迁补偿成本、基础设施建设成本及开发间接成本是开发公司在土地一级开发过程中的主要成本。

1. 基础设施建设成本包括:

(1) 前期费用。规划设计费、勘察测量费、规划模型等; (2) 场地平整费。拆除障碍物、土方开挖、填筑费用等; (3) 道路管线工程费。道路、桥梁工程建设费用;路灯、交通设施费用、管线施工费用; (4) 景观、绿化费。河道、湖泊景观岸堤改造费用;公园、道路绿化、防护林绿化等费用; (5) 电力工程费; (6) 环卫、公交设施费;公交场站、垃圾中转站、公共厕所等设施的建造费用; (7) 其他。包括工程编标费、审计费、监理费等。

2. 开发间接成本包括:

(1) 工程管理费用。指在工程施工过程中发生的工程部门管理人员的职工薪酬、折旧费、办公费等; (2) 资本化借款利息费用。

(二) 营业收入与营业成本的确认方法

在项目开发整个过程中, 营业收入及成本的确认可以用以下几个公式计算:

1. 土地开发成本的确认

土地开发成本=土地开发实际 (或预算) 总成本/ (总可出让土地面积*该地块出让面积)

2. 本期营业收入的确认

本期营业收入=地块分成收入*本期末止完工进度-以前期间已确认的收入

3. 本期营业成本的确认

本期营业成本=地块开发成本*本期末止完工进度-以前期间已确认的成本。

(三) 待售土地开发的期末价值

在资产负债表日, 应当按照成本及可变现净值孰低计量待售土地开发成本的期末价值。根据准则的要求, 可变现净值应当依据开发公司近阶段的实际经验, 按照当前市场实际状况预估将会获取待售土地的开发收入减去至完工时预估将要发生的成本和销售费用及相关税费后的金额。

(四) 会计核算的特点

1. 由于成本核算的内容较多、金额相对较大, 需要按照成本类型进行归集, 以反应各项开发成本。

2. 成本核算对象具有整体性, 可出让土地采用平均工建成本。

3.开发过程时间长, 在建设期预算总投入确定困难, 需要每年更新预测总投入以确定完工进度, 并按完工进度确认当期收入和结转当期成本。

4. 土地出让时间长, 未来收益难以确定。

(五) 实际问题及应对建议

1. 工业地亏损问题

从工程开发投入的角度来看, 商住地与工业地的实际投入大体上是一致的, 但工业地的出让金却大大低于商住地, 甚至低于开发投入成本。在项目开发前期, 通常会先推出大量工业地以带动区域经济的发展, 这种情况一般都会造成开发企业亏损。如果开发企业是上市公司, 对于外部投资者来讲, 会对公司的实际运营情况产生误解, 进而发生撤资或股价变动等情况。

鉴于以上情况, 建议合作双方在签定协议的过程中, 开发企业只对商住地收取土地出让分成收入, 或者明确约定对工业地的投入采取开发企业与政府共同开发的方式进行, 前期成本由开发公司代垫, 工业地对外出让后再重新归还给开发公司。

2. 建设期按完工进度确认营业收入和成本, 造成年度间利润波动大以及现金流与收入不匹配的问题

在项目开发过程中, 前期项目建设的完工百分比较低, 拍卖地块的利润确认少, 随着项目建设逐步成熟, 完工比例上升, 历年累积的拍卖地块的利润递延释放, 导致年度间利润波动幅度过大。除此之外, 每年流入的现金流与确认的营业收入也不匹配, 这种情况发生之后, 公司很难同时拥有长期稳定的利润增长和现金流的经营目标。

鉴于以上情况, 建议在项目规划前期, 开发企业财务人员需参与到项目规划的整个过程中, 如果项目开发面积特别大, 需要严格按照“统一规划、分期开发”的模式进行操作, 使分期开发的成片土地就作为独立的成本核算对象了。通过将成片的土地进行分期开发的方式, 可以使独立开发的土地面积变小, 能够在相对较短的年度内完成开发工作, 真实的反映当年的实际业务经营情况。

四、BT成本加成模式下的会计核算

BT成本加成模式是土地一级开发的另一模式。国家财政部、证监会分别在2008年8月和2011年1月下发了《企业会计准则解释第2号》和《上市公司执行企业会计准则监管问题解答》, 其中, 对于企业采用建设经营移交方式参与公共基础设施建设业务的处理方法和核算进行了明确的要求和规定。

(一) 提供建造服务的BT业务以建造合同准则确认收入与费用

根据《企业会计准则第15号——建造合同》准则第十八条的描述:“在资产负债表日, 建造合同的结果能够可靠估计的, 应当根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。完工百分比法, 是指根据合同完工进度确认收入与费用的方法”。

(二) 不提供建造服务的BT业务以建造过程中支付的工程价款确认为金融资产

在项目开发建造过程中, 一般开发时间较长, 基本都超过1年, 实际发生的投入成本归集在“长期应收款”中。在开发建造过程中, 为了能够清晰地反映BT项目的成本构成, 仍然参照开发成本的核算方法, 按项目分道路、管网等工程成本的类别进行明细核算。当土地一级开发的基础设施项目完全建设完毕后, 移交给政府部门, 通过第三方审计确认, 回购款的金额固定, 到期日固定, 开发企业即可获得按比例分期收取回购款的权利。

如果政府分期支付的周期较短, 比如1年以内, 可以参照让渡资产使用权收回使用费收入的方法处理。应收回购款冲减长期应收款的差额确认为营业收入。但通常情况下, 政府分期支付的周期不会低于1年, 可以参照持有至到期投资确认投资收益的方法处理, 按长期应收款的摊余成本和实际利率计算确定投资收益。

例如, 项目总投入预计5亿元, 建设期3年, 3年后完成建设并移交, 政府回购。A公司以成本加成20%的方式获得收益。政府在整个项目验收移交、经审计确认后分期支付给A公司回购款, 移交后的第1年支付回购款的60%, 第2年支付30%, 第3年支付10%。开发公司成本5亿元, 加成收益1亿元, 回购款合计6亿元。项目现金流情况如表1。

单位:万元

如果开发公司提供建造服务, 按照建造合同准则完工百分比法确认收入和成本如表2。

单位:万元

单位:万元

如开发公司不提供建造服务, 参照持有者到期投资确认投资收益的方法。经计算, 案例中的实际利率为13.18%。按长期应收款的摊余成本和实际利率计算确定投资收益如表3。

参考文献

[1]马军.成片土地开发区的土地开发成本核算研究.[D].复旦大学硕士学位论文, 2000.

[2]郭晶.土地一级开发政企合作模式研究.[D].山东建筑大学硕士学位论文, 2011.

关于土地一级开发市场化的探讨 篇2

【关键词】土地一级开发；市场化；招标；利益分配

一、前言

我国是人口大国，随着近些年来社会主义市场经济的发展，人们生活水平的提高，使得购买力得到提高，房地产行业的发展前景广阔，一直被业内人士看好。其行业的发展，促进了土地资源的合理利用，但是在土地利用中忽视了对开发过程的关注，导致了诸多问题的出现，政府正在出台政策，采取积极的措施稳定市场，改善开发环境，使其符合市场经济发展的要求。

二、土地一级开发概述

在土地一级开发中政府和其授权企业占据主导地位，是开发实施主体，对开发进行决策，负责具体事项的执行，顾名思义土地是开发的对象。所谓的土地一级开发是指政府与授权委托的企业针对于城市乡村的国有土地与集体土地，在一定范围内进行统一形式的征收、拆迁安置与补偿，采取相应的配套设施建设，以满足熟地开发利用的条件，对熟地实行有偿转让。

关于土地一级开发，还有一种说法是政府在进行城市规划时，按照城市功能定位，结合当地经济发展实际情况，为促进经济发展，政府重新对土地进行规划，对国有土地实行征收拆迁安置，并补偿相关的人民群众或者单位，进行配套的社会基础设施建设，以满足经济发展的土地开发行为。在其开发中政府扮演组织与实施者的角色，開发商不再承担与商品房开发建设相关的工作。

三、开展土地一级开发市场化的优势

1.对于企业

对于企业来说，土地一级开发风险小，能够使企业获取长期稳定的收入，从后续的房地产开发商来说，在原有的地块上有了完善的基础设施，这对开发商来说是难以抗拒的诱惑。再加之在前期开发中，成本大为降低，开发商只需在其拥有的土地上不费吹灰之力就可以建造房子等设施。

2.对于政府

从目前来说，土地供应形式由招标挂牌的方式向市场公开的形式转变，这种情况下政府需要承担人力、物力的分配，在无形之中加大了政府在土地开发方面需要承担的压力。在市场化运行中，为了实现最优化配置唯有招标能够达到其目的。如果在土地一级开发中，政府与开发商之间加大合作力度，双方共同承担相应的责任，这就促使政府负担逐渐减轻，政府为其开发提供服务，坚持相关的法律法规开展有效的管理。市场化运作能够尽最大可能聚集社会力量，减少了政府在人力、物力上的投入力度，有效地解决和调节了信息不对称问题。

3.对于市场

在透明的市场化运行当中，对运作的信息公示，具体的开发流程能够做到公平公正，促进房地产市场持续发展。这种透明化的市场化运作，对房地产商有很大的吸引力，不会导致国有资产的流失，政府、开发商之间共同受益，共同为土地开发市场发展而共同做出重要贡献。

四、土地一级开发中的招标与利益分配

1.关于招标问题

（1）土地拆迁补偿和安置条件的制定

为了使招标委托具有意义，招标前对生地用途做好初步的规划设计。有时开发商追求最大的利润，降低相关开发工作的条件，使得纠纷矛盾滋生，从而影响开发的效果。所以政府应履行监督职能，在投标环节中尤为注重以具有法律效应的书面形式明示出即将进行开发的土地有哪些用途，对其开发使用如何进行规划的，这也就明确了开发的目的，此外不容忽视的一个重要问题是为了安抚被占用土地的居民，还应明确补偿安置的措施对策，以减少因为拆迁而引起的纠纷矛盾，在开发中加强监督审计工作，确保开发工作有序开展。

（2）资格预审中对开发企业资质的审核

土地一级开发并没有想象中那么简单，是一个大项目，是一个较为复杂的项目，关系到政府与开发商之间的利益，因此各个环节都要考虑周全。组建一个具有执行力的管理队伍，进行专业化规划探讨，对出现的资质问题认真审核，严格任用相关的工作人员，大家共同商讨，通过各种形式了解开发企业。

2.关于利益分配的问题

对于利益分配问题是一个关键性问题，因为涉及到政府与开发商各自的利益。为此二者应该本着互惠互赢的原则，在不断磨合中实行民主化的商讨合作机制，对开发项目公开，听从社会各方的意见，双方根据各自自身实际，确立定价机制，对于利益分配与各自履行的职责在合作协议书相关文件上都要有所体现。

五、结语

通过本文可知，本文从三个方面对土地一级开发市场化展开了论述。第一部分是对土地一级开发相关理论的介绍，旨在为社会中的土地开发增加对其概念的理解；第二部分是对开展土地一级开发市场化优势的论述，从中可以看出实行土地一级开发市场化是一种颇有建树性的举措；第三部分从招标与利益分配这两方面的论述，为社会中实际的土地开发提供有效的参考。土地一级开发的市场化无非就是在市场经济体制当中完成对土地资源的有效利用，为推进其向着市场化的进程迈进，应大力坚持公平与效率，确立政府与开发商之间的关系，通过规范的评价标准与有效的管理模式，提高公平竞争开发的效率。

参考文献：

[1]段东生，潘文霞.建筑企业参与土地一级开发的风险管理研究[J].招标采购管理，2013，12：28-31.

[2]左翔，殷醒民.土地一级市场垄断与地方公共品供给[J].经济学（季刊），2013，02：：63-718.

现阶段土地一级开发模式的探索 篇3

一、土地一级开发内涵和开发模式分析

(一)土地一级开发含义

土地一级开发主要指的是按照城市功能定位、经济发展和城市规划的要求,由政府统一组织的征地补偿、土地平整、土地规划设计、一级土地拆迁安置和市政基础建设等,能够按期达到土地招标和土地行为。土地一级开发的过程也是由“生地”变“熟地”的过程,使土地达到出让条件,同时这种形式使开发商不在承担与商品房建设无关的涉及基础建设和土地开发的工作。目前,我国土地一级开发主体有两种,一种是政府主导的土地一级开发模式,另一种是由企业主导的开发模式。政府主导模式主要指完全由政府建立的土地储备,或者是由国家控股的企业实施土地一级开发;企业主导模式主要指的是政府利用招标的形式从多家企业中选择一家企业进行负责土地一级开发项目。

(二)土地一级开发模式

1. 自负盈亏模式

自负盈亏的土地开发模式的形成,主要是因为房地产企业受政府政策影响比较大,房地产企业实施这种模式能够有效提高其收益率。这种开发模式一般有企业主导,所以开发初期就确定了土地一级和二级联动,在开发过程中争取在一级开发中收益,同时又能够保障在未来的二级开发中取得相应的效益,也使土地有较大的增值空间。但是该模式也存在一定的缺陷,比如政府对市场中地价的控制度不高,影响政府对国家土地的宏观调控。此模式在市场经济发展早期应用比较多,但是从长期发展结果来看,其未来发展空间比较小。

2. 社会投资人模式

这种土地一级开发模式主要指的是政府在土地应用中利用严密的计划控制土地供应市场,使之成为统一开发、管理的经营模式。此模式下政府对土地有完全的控制权,在土地一级开发过程确定施工企业的方式是招工,其模式发展优点是保证市场顺利完成,同时保证土地开发项目能够实现效益的提高。政府和一级开发商进行土地划分后,实施利益划分时必须要有固定的议价分成和收益,利用不同的方式操控市场,这种发展模式开发形式比较简单,对项目开发有很好的促进作用。但是这种模式也存下相应的缺陷,比如政府财政压力大,往往出现融资渠道狭窄的现象,容易出现融资困难的现象。

3. 收益分成模式

这种模式下土地储备控制一般由政府控制,政府在土地一级开发中其主导性作用,并积极利用社会力量实施土地一级开发,这种模式是我国土地一级开发的主要模式。开发形式是政府依据一些开发需求,在市场调研的情况下实施土地出让计划,在开发前准确的确定土地使用权人,并由双方共同完成土地的验收工作,这个过程是政府主导土地的一种有效形式,能够很好的减轻政府土地开发中存在资金压力问题。

二、政府购买服务收取固定报酬的模式

财综【2016】4号文件明确指出土地收储规范制度,核心内容包括:清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。同时文件明确的指出,地方国土资源部门必须要深入的分析当地实际情况,并积极的探索政府购买土地的方式,分析土地收购过程中涉及的拆迁安置费用和补偿服务形式;另外,土地储备机构还必须要积极的探索出一种政府购买储备土地前期开发的策略,包括与储备土地相关的供水、排水、照明、土地绿化等方面的问题;同时地方财政政府各个相关部门要应该配合土地机构制定项目管理办法,并将时尚内容公布出来,严谨土地市场中出现层层转包的行为。在实施过程中供应商和项目承接主体还必须履行其合同契约,按照约定的数额承接报仇,项目多涉及的融资必须要相互融资。

该文件出台,意味着土地收储及土地一级开发即将回归设立之初的统一性和公益性安排,对于化解地方政府债务危机具有巨大意义,明确了我国土地一级开发的政策方向及政策支撑。同时也对土地一级开发的融资提出更高的要求,财综【2016】4号文件明确“2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。”为此土地一级开发融资可以积极探索设立产业基金、引进保险资金等。由于我国“营改增”的政策对土地一级开发是按建筑业交税还是按“服务业”交税未进行明确,也存在一定的税收风险。

三、政府购买服务模式下的企业土地一级开发财务核算

(一)企业按照与政府签订购买协议、开发土地区域规划,同时实时财务核算需要分析,在财务核算过程中可以实施人为划分核算区域。

在核算过程中要注意,一般企业开发区域面积较大,在核算的过程中为了方便起见,一般划分为介个小区域进行核算;如果开发区没有明确的规定开发后需要每年扩大面积,可以事先确定好部分区域的面积,然后依据实际面积实施财务核算分析。

(二)企业投入建设的核算按照“开发成本”科目实施核算。

“开发成本”账户依据具体的企业发展区域可以按照二级明细实施分析,并依据企业发展实际请设施科目明细标准:

1.“土地征用及拆迁补偿”:该标准明确规定,土地开发中涉及核算的企业必须在开发前期获得土地征用补偿,包括拆迁费、安置费以及植被补偿费等等,并明确的额记载土地征用的数量,以便为土地开发顺利实施做保障。

2.“基础配套设施建设”:此项目标准规定在土地储备过程中主要核算内容包含:“道路绿化、污水处理、通信以及水电处理等等”

3.“资本化利息”:这个标准主要将的是核算企业在分析的过程中,土地开发向金融机构借款而发生的资本条件的利息费用问题。

4.“其他开发费”:这个标准主要说的是在核算方面的除了要分析其他相关开支费用外,还有考虑的其他费用支出。

5.“转入开发产品”:这个项目主要说的是核算土地开发竣工后结算后的开发成本,这种成本形式一般用红字记载。

(三)结转土地开发成本;这个明细方式主要讲的是土地开发构成中“开发产品”相关科目的核算内容,并按照一定的形式设置二级明细目录,并将记载的数值转入企业土地储备的应收账款中。

(四)根据与政府签订购买协议约定获取报酬。报酬通过营业收入来核算。

四、结语

目前,我国土地一级开发模式发展相对比较完善,能够保证土地开发的顺利实现,但是在未来的发展中这些开发模式可能会制约土地的开发利用。在社会迅速发展下必须对土地一级开发模式进行积极的创新和优化,解决土地开发中融资问题,促进土地开发的进一步提高。

参考文献

[1]纪丽娟.土地一级开发模式研究[D].西北农林科技大学,2008.

[2]王旭升.中国城市建设用地一级开发融资体系研究[D].上海社会科学院,2010.

[3]钟斌.BT项目与土地一级开发结合实施模式研究[D].重庆大学,2008.

[4]孟媛,赵婷婷,李灿.顺义区土地一级开发规模预测及模式研究[J].中国人口.资源与环境,2014,S3:186-189.

[5]赵世臣.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学,2014.

一级土地整理多元化融资模式分析 篇4

关键词：一级土地 整理 多元化 融资模式

1、概述

土地一级开发，主要就是指在土地出让以前，对土地进行整理，进而再进行投资和开发这一过程。实质上，就是让开发者根据城市的功能规划、拆迁安置、土地整理、相关设施建设等，使土地出让标准与土地开发相符合的一种行为。土地一级开发主要是指土地出让以前运作方式，开发的部门可以是土地所在地政府或者是附近的一些企业。而要实施一级土地开发这一行为，使得土地真正地了没有货出来，大多数城市是政府操作，或者是政府委托以下企业来操作，政府仅仅来对其行为进行监督。

2、邯郸市农村土地综合整理融资现状分析

自从2009年开始，邯郸市就开始考虑如何利用社会资金进行土地整理。到目前为止，该市共从社会引进资金13984.14万元。在这其中，投资最大的就是2011年的北山镇圣毅园现代农庄，共投资1.4亿元。所有的具体的投资情况部分统计于表1。

就投资类型而言，2009-2013年邯郸市开展土地整理工作，总共获得投资226470.6万元，所有的投资都是政府财政投资，其中的社会投资仅有13984.01万元，占总投资的比例不到5%，而且在整个投资中，市级财政投资是主要的用于邯郸市的土地整理工作的资金来源，共占总投资的65.34%，在整个政府投资中占64.33%。其余类型的投资分别可以参照下图1，其中国家投资共有13094.01万元，在总投资中占比5.78%；省级投资22086.45万元，在总投资中占比9.75%；县级投资31617.66万元，在总投资中占比13.96%（见图1）。

3、主要问题

按照土地资源循环利用的基本思想，在河北省邯郸市农村土地整理的融资问题中，存在以下几个问题：

其一，政府财政投资在一级土地整理项目投资中占比较大，而社会资金所占的比例较小，由下面的图1，我们不难发现，就当前来看，邯郸市一级土地整理项目中政府投资占了绝对的多数，共为93.83%，而其中的社会投资却不到10%。这一点充分表明了，在邯郸市的农村一级土地整理项目中，还没有完全地考虑到利用社会闲散资金来参与此项目的建设，多元化的融资模式，融资格局和融资方案还没有得到确认。如果出现政府财政资金偏紧亦或其他用途的竞争时，土地整理很可能会被迫中断，从而使这一进程受到阻碍。

根据邯郸市的财政部门的建议，所有的资金要用于2009年市级土地整理项目，但即便如此，还差2.024亿元资金。所以，根据这一情况，从2009年开始，邯郸市市本级土地整理项目资金缺口一直较大。此外，农村土地综合是一项涉及到许多部门的系统工程，是建设社会主义新农村和开展城乡统筹工作的一部分。而当前，由于体制没有理顺，协调出现问题，使得各部门无法形成合力，甚至还有重复投资的情况发生，最终出现了不必要的浪费现象。

4、邯郸市农村土地综合整治融资模式保障措施

4.1、加大政府财政对农村土地综合整治的投入力度

按照“渠道不乱、用途不变、专帐管理”的基本原则，全面发挥各使用部分的资金的效益，使得政府在农村一级土地整合中发挥其主导作用，也就是说政府要把财政尽可能地向土地整理方向倾斜。要根据自己已有的财力，政府要加大对农村土地综合整理投入的总量和提高投入的幅度。还要进一步加大在农村土地综合整治的投资中固定资金的比例，以及专项资金的数额。

4.2、吸引社会资金投资农村土地综合整理工作

采取一切措施，鼓励各种合法的融资平台公司通过各种方法融资，使农村土地融资渠道得到进一步拓宽，并吸引社会各方参与到一级农村土地的整理工作中来。同时还要对这一工作进行全面规划，并且根据多筹多补、多干多补的原则，调动农民参与土地整理工作的积极性。

再次，可以加大招商力度，使更多的商人参与到农村土地的整理工作中，让更多的企业和个人都能够参加这一工作，使农村土地综合整理工作焕发出新的生机和活力，并在农村建立完善的土地交易市场。

5、结束语

为了对一级土地开展整理工作，我们一定要以市场为主强化资源的优化配置工作，并以法律为主要依据，充分地让政府在其框架范围内发挥政府在土地资源中对资源的配置作用。通过实践一再表明，随着多元化的融资模式参与到土地整理工作中来，使得土地的利用向高效化和节约化的方向发展，以此就能逐渐地实现城乡一体化建设，以促进社会的和谐发展和国家的繁荣富强，并最终达到个人和国家共赢的良好局面。

参考文献：

[1]高海.土地承包经营权之收益权融资担保[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（04）.

[2]马建辉，吴克宁.我国褐色土地整治融资渠道的探究[J].国土与自然资源研究，2012（05）.

土地一级开发企业的财务风险管控 篇5

关键词：土地一级开发,财务风险,管控

深入推进新型城镇化是最近几年我国政府力推的重点改革, 近几年, 我国推出了一系列PPP (Public-Private Partnership即公私合作模式) 政策, 鼓励和引导社会资本与政府合作参与基础设施领域的运营。政企合作成立开发公司作为开发主体进行土地一级开发正逐步发展壮大起来。

开发公司的盈利模式主要有收益分成及BT (建设—移交) 成本加成两种模式。收益分成模式主要是开发公司完成土地一级开发后, 政府按土地出让金的一定比例支付给开发公司;BT成本加成模式主要是政府按总建设成本及固定比例的加成收益支付给开发公司。本文主要从土地一级开发企业的角度分析财务风险及如何管控。

一、土地一级开发企业财务风险的识别与分析

土地一级开发企业的财务风险主要有投资风险、融资风险和资金回款风险。

(一) 投资风险

1. 投资成本大, 周期长, 投资预期存在不确定性

土地一级开发项目的投资成本主要包括征地拆迁成本和基础设施建设成本。近几年, 征地拆迁的补偿成本逐步提高, 在拆迁过程中又极易遇上拖延不配合的单位和住户, 从而导致拆迁周期延长, 成本上升。拆迁工作没有及时完成, 后续的场地平整、道路管线等基础设施建设就随之延后, 项目投资预期难以如期实现。

2. 采取收益分成模式的开发公司未来收入存在不确定性

土地出让往往在项目开发的三五年后陆续开始, 前期为纯投入期。政府每年安排一部分的土地出让指标, 整个项目的土地出让时间短的七八年, 长的十几年。未来的土地出让价格变数很大, 易受宏观经济、城镇化发展、人口结构变化和宏观政策调整影响, 也受项目所在的区域发展影响。未来土地出让价格的不确定直接带来收入的不确定。

3. 土地一级开发项目受政府规划及国家政策影响较大

在项目前期, 开发公司根据城市规划确定的商住地可出让面积测算未来收益。在项目建设过程中, 政府有可能会根据需要更改规划方案, 减少商住用地的面积。如此会导致土地出让金减少, 开发企业的土地开发收入减少。

另外, 虽然近几年国家对社会企业参与土地一级开发持越来越开放的态度, 但也需谨慎对待可能政策收紧的时候。

(二) 融资风险

土地一级开发项目对资金的需求量大, 资金的筹措直接影响开发公司能否按照计划持续稳定地完成项目开发。

第一, 开发公司的外部筹资主要依靠银行贷款, 筹资方式和结构较为单一, 受国家宏观金融调控政策的影响较大。当房地产处于宏观金融政策收紧状态时, 获得银行支持的难度就加大, 不仅体现在贷款额度上还有利率上调的风险。

第二, 融资提款金额存在与实际开发进度不匹配的风险。部分银行出于自身风险的防范, 往往要求在贷款合同上约定开发项目的贷款总额并制订提款计划, 要求按规定的历次提款时间和提款金额进行提款。如果开发项目在后续实际建设过程中发生投入延后或提前, 则极易出现资金闲置或不足的风险。

(三) 资金回笼的风险

在土地一级开发过程中, 是否能够及时收回应收账款或投资款, 成为了企业预期收益是否能够达成以及是否能够及时偿还到期债务, 避免资金链断裂的关键。

1. 采取BT成本加成模式的开发公司资金回笼的风险很大程度取决于当地政府的资金实力

在BT成本加成模式下, 开发公司完成土地一级开发的审计结算后, 政府应按投入成本加上固定比例的加成收益支付开发公司。这时可能土地尚未对外出让, 政府没有土地出让金的资金来源, 是否能够按时全额支付开发费用主要依靠政府储备的资金实力。在一些经济欠发达的地区, 可能会出现开发费用拖付的风险。

2. 采取收益分成模式的开发公司资金回笼的风险在于土地是否能够按计划及时并以合理的价格对外出让

开发项目内每年土地出让面积的分配权掌握在政府手中, 土地出让价格又受当地的经济发展、人口流入等外部因素的影响, 能否按计划顺利并以合理的价格进行土地出让直接影响投资款是否能及时回笼并获得收益。

3. 税收政策调整风险

土地一级开发项目开发周期长, 在这个过程中出现国家税收政策的调整会直接影响企业的成本。

在2016年实施营改增政策前, 土地一级开发项目视不同的开发模式实施不同的税收政策。有的缴纳营业税, 有的符合国税总局2013年发布第15号公告的规定不缴纳营业税。15号公告规定:“纳税人 (以下称投资方) 与地方政府合作, 投资政府土地改造项目 (包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作) 。……当该地块符合国家土地出让条件时, 地方政府将该地块进行挂牌出让, 若成交价低于投资方投入的所有资金, 亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金, 则所获收益归投资方。在上述过程中, 投资方的行为属于投资行为, 不属于营业税征税范围, 其取得的投资收益不征收营业税。”

实施营改增后, 原来符合上述公告不征收营业税的土地一级开发项目, 面临着是否要交增值税的问题。不同地方的国税局调研后有不同的看法, 有的认为这还是投资行为, 既然不属于营业税的征税范围就不存在改征增值税的问题, 有的认为应按建筑业征收增值税。目前国税总局对此还没有明确的说法, 但如果征收增值税, 之前按不征营业税进行测算和依此签订开发协议的项目则面临税务成本增加的风险。

二、土地一级开发企业财务风险的管控

(一) 投资风险管控

1. 项目前期调查分析工作需全面细致

在进行投资前要认真调研与项目相关的各个细节, 包括规划、资金来源及担保、成本、税收、未来收益、政策调整、政府资金实力等问题。任何一个环节的疏忽都可能会导致企业虽然获得了项目的开发权, 但是无法实现预期的收益, 甚至影响公司后续的发展。

2. 制订合理完整的开发计划, 监控开发实施过程, 建立风险预警系统

开发公司在开发前期需将资金、成本、未来收益预测等数据资料融入到开发的每一个阶段, 制定细致、合理、完整的项目开发计划。在项目实施过程中, 要根据实际开发投入情况、政策调整及最新的市场预期, 定期跟踪, 滚动更新开发计划, 调配资源, 建立风险预警系统。

3. 完善合作开发协议的条款, 控制可能出现的风险

首先, 确立政企合作, 共同投资组建开发公司, 共担风险, 共享收益。土地一级开发业务具有很强的区域特征, 要求和开发当地政府建立良好的合作机制, 是否能和当地政府形成互利共赢对土地一级开发业务有很大的影响。

其次, 在协议中约定如果政府在建设过程中更改规划方案减少商住地面积, 则相应调增分成比例。如此, 可以规避开发公司未来收入来源减少的风险。

另外, 如果国家未来出台政策, 收紧社会企业参与土地一级开发, 需要在协议中约定开发公司的退出条款, 保障已投入成本按合理的回报进行政府回购。

4. 做好成本管控及审计

在项目建设过程中, 要严格做好成本管控, 通过招投标选择优质的中介机构, 做好标底编制和审计结算。特别是针对征地拆迁成本, 需借助政府及中介机构的力量, 保证拆迁进度又控制拆迁成本。

(二) 融资风险管控

1. 做好规划, 合理安排融资规模和债务结构

开发公司应充分考虑项目及企业的实际情况, 进行必要细致的财务分析, 制定科学合理的资金需求, 规划合理的融资规模和适合企业自身的债务长短期结构。

2. 采用灵活的信贷模式

开发公司可以与多家银行进行沟通协商, 选择“按需放贷”的灵活信贷模式。银行给予一个总的贷款授信额度, 在额度内, 开发公司根据资金的实际投入需要, 在某个时点提取某笔资金。这样就可以做到资金不闲置, 减轻利息负担。

3. 开拓多元化的融资渠道

土地一级开发企业的融资渠道, 除了银行贷款, 还可以通过发行企业债、IPO上市或上市后的再融资等多种方式, 获得开发所需要的资金, 降低财务风险。

(三) 资金回款风险管控

首先, 开发公司需与当地政府保持良好的合作关系。其次, 在协议签定时, 需与政府共同制定一份未来土地出让计划, 完成土地供应, 回笼开发成本。另外, 政府与开发公司还需在协议中约定违约条款, 如果政府出现资金支付拖延, 需要按一定的利率支付拖延利息作为补偿。

(四) 税收政策调整风险管控

开发公司在前期要充分了解国家及地方的相关税收政策, 做好纳税筹划, 规避纳税风险。同时, 公司需要建立一支高素质的纳税管理团队, 与税务部门进行充分沟通, 及时有效衔接最新的税收法规, 深入研究每一项税收政策, 准确掌握税收政策规范的经济业务内容和范围, 避免由于政策选择不准确给企业带来纳税风险。

参考文献

[1]李晖.土地一级开发过程中的财务风险防范[J].知识经济, 2014 (13) .

[2]钟瑞杰.关于土地一级开发相关财税问题的探讨[J].企业改革与管理, 2016 (8) .

土地一级的成本管理 篇6

一、PPP模式内涵及其作用

PPP是英文Public-PrivatePartnership的缩写, 直译是“公共资本与私人资本合作”。PPP是舶来品, 最早由英国于1980 年首次提出并附属实施。随后在欧洲、北美及亚洲等国陆续开始实施, 并逐步形成一整套的较为成熟的流程和模式。

我国于2014 年9 月首次由财政部发文《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》, 这是我国推广PPP以来颁布的第一份正式文件。依据我国国情, 首次将“公共资本”改为“政府资本”、“私人资本”改为“社会资本”, 把PPP模式归集为“政府资本与社会资本的合作”, 扩大了两种“资本”的内涵和外延。2015 年6 月, 财政部印发《关于在公共服务领域推广政府与社会资本合作模式的指导意见》, 标志着我国PPP发展史上的一个里程碑, 预示着我国PPP发展进入一个有章可循、有据可依、有规可行的新阶段。

我国土地整治引入PPP通常分为两大类:第一类是城镇土地整治, 城市规划区内的城镇土地整治, 包括旧区、棚户区改造、旧城更新、工厂、仓库搬迁置换改造, 城乡结合部集体建设用地变性国有建设用地的整治。即通常所说的房地产土地一级开发整治;第二类是提升农业耕地质量的农地整治。

土地一级开发整治PPP模式的作用主要体现在以下四方面:

一是土地一级开发整治引入PPP模式可以充分调动、有效发挥市场在资源配置中的决定性作用。

从国际经验看, 尝试PPP模式主要是为了解决基础设施建设投入不足、效率不高、管理不善、负债压力、防范风险、效益低下等问题。土地一级开发整治模式在一定程度上可以缓解、减轻和避免上述问题, 但更重要的作用是充分运用PPP模式来推动土地一级开发整治以市场化的方式来运作, 激活调动资金、土地、人力等资源要素的联动作用, 并通过PPP模式的有效市场化配置, 在土地一级开发整治中发挥决定性作用。

二是土地一级开发整治推广PPP模式, 更能充分发挥政府和企业的各自优势, 取长补短, 共同发展。

对政府而言, 可以从过去传统的土地整治主导地位, 即土地整治、基础设施公共服务的全程提供者而转变为一个监管、合作的角色, 确保土地整治过程中的土地、地上建筑物的征收、工程质量, 为社会公众提供高质量的服务;对参与社会资本的企业而言, 可以发挥自身所具备的资金、管理技术、市场组织架构、人才调配等方面的优势, 推动土地整治从土地征收、土地整理、项目设计、施工以及项目实施过程中的创新和改革。从国际经验看, 尝试PPP模式主要是为了解决基础设施建设投入不足、效率不高、管理不善、负债压力、防范风险、效益低下等问题。土地一级开发整治PPP模式在一定程度上可以缓解、减轻和避免上述问题, 但更重要的作用是充分运用PPP模式来推动土地一级开发整治以及市场化的方式来运作, 激活调动资金、土地、人力等资源要素的联动作用, 并通过PPP模式的有效市场化配置, 在土地一级开发整治中发挥决定性作用。

三是土地一级开发整治运用PPP模式, 可以有效避免土地整治项目决策的随意性, 降低社会主体投资风险。

过去传统的土地开发一级整治模式, 地方政府一般都是通过土地储备中心或政府组建的融资管理平台, 以土地抵押向银行贷款, 先行进行土地征收、拆迁补偿、土地平整, 确定规划容积率后, 再用此地块的使用权到土地交易中心公开挂牌, 出让, 开发商、投资商缴纳土地出让金, 尔后再用土地出让收入偿还银行贷款。倘若房地产市场不景气, 土地市场下行, 土地储备中心及融资平台可能面临还贷压力, 其市场风险最终将由地方政府兜底承担。而土地一级开发整治PPP模式, 正好弥补了这一风险, 政府资本与社会资本的有效“全程合作”不仅可以使政府的财政负担减轻, 社会主体的投资风险减少, 而且参与社会资本的企业们会认真论证土地整治项目的可行性以及风险程度, 会充分考量土地整治经营风险。而一个土地整治项目如果社会资本不感兴趣, 企业参与度不高, 那么, 政府有关部门应该重新审视考虑论证此土地整治项目的开发计划, 避免土地整治项目的随意性。

四是土地一级开发整治实行PPP模式, 更加注重土地整治项目的经济效益和社会效益, 避免可能出现的无效投资和资源浪费。

由于规范的PPP模式要求政府资本与社会资本统筹协作, 履约合约, 在PPP“全程合作”的过程中, 更加注重项目的经济效益和社会效益, 充分发挥政府与企业的各自优势, 扬长避短、取长补短, 避免可能出现的任何无效投资和土地、人才、政策、资金等资源要素的浪费。

二、土地整治引入PPP模式的对策建议

目前, 为了规范有效推动土地一级开发整治PPP项目, 应从观念认识、法规制度、组织管理、运行机制、信用履约、风险管理等六大方面进行探索创新。

一是尽快消除PPP模式观念认识上的误区, 对土地一级开发整治引入PPP模式有一个全面的全新的正确认识。

目前, 在我国PPP项目推进中仍有许多不尽人意和矛盾障碍的地方, 突出表现就是项目签约率低、项目落地难、开工项目数量少。而在PPP实际操作运行过程中, 还出现了一系列不平衡、不匹配的现象, 其具体表现:政府热、企业冷, 中央政府热、基层政府冷, 政府领导热、业务干部冷, 舆论宣传热、操作层面冷, 国有企业热、民营企业冷等。显然, 当前PPP发展所面临的种种矛盾和问题与人们思想观念认识上的误区极为有关。而在PPP推进过程中, 不少地方政府和企业对PPP抱有浓厚的兴趣, 把PPP只当作唯一的、单纯的一个融资渠道和方式, 其实, 这是一个观念认识上的误区。事实上, 现行的PPP已经不再是传统意义上的、惯用的一种融资方式, 规范来说是一种新型的管理模式, 即“公共资本”和“私人资本”合作, 政府与包括私人资本、国有控股、参股、混合所有制产业等在内的“社会资本”的相互合作。正是政府通过这种新型的管理模式为公众、为社会提供更为高效、更为优质、更为文明、更为民生的公共产品和服务。而2013 年世界银行对PPP的内涵作了以下认定:人们认为PPP模式私人部门所发挥的最大优势是融资能力。实践表明, 这是一种错误的认识, 私人部门所发挥的最大优势是提高了效率和改变了项目的质量。同时, 规范、成熟的PPP模式同我国传统的、单一的政府性投资存在本质区别, PPP模式是基于成本收益权衡、匹配、讲求运行效益质量的投资;是由社会资本主导、主角、强调投资者独立权益的投资;是体现平等协商、政企合作精神、合作互利共赢的投资。因此, 必须首先从思想观念认识入手, 消除观念认识上的误区, 对土地一级开发整治引入PPP模式有一个脱胎换骨的全面的、全新的认识。

二是要尽快研究制定中国版的PPP基本法《中华人民共和国政企合作法》和一系列PPP操作制度及实施细则, 推动PPP模式的规正确运行。

尽管我国从2014 年9 月起, 以国务院和财政部、发改委、住建部、环保部、央行、国开行等名义陆续发布了有关推进PPP模式的通知、操作指南、指导意见、暂行办法、行动计划、实施意见等政策文件, 但至今尚没有一部权威的、立法层次高的、全国普遍指导实行的、符合我国国情特色的中国版的PPP基本法, 即《中华人民共和国政企合作法》, 而无法对PPP模式引入包括土地一级开发整治在内的各行各业进行有效的、统一的、权威的规范和指导以及对地方政府、企业进行有效的制约和管理。同时, PPP模式是以完善的法治、规范的操作、平等的契约精神和公正的信用为前提的, 社会资本的介入, 要求政府减少对企业经营的微观干预, 把包括土地一级开发整治在内的公用事业的管理和运营、政府和企业的分配关系纳入法制化、制度化、规范化、透明化的轨道;政府切实加强对具有自然垄断性质的基础设施运行、土地一级开发整治过程中的管理和监管, 以防范社会资本投资者利用、扩大、歪曲市场力量侵害土地所有者、使用者及消费者合法权益。因此, 在PPP模式引入土地一级开发整治的刚刚起步阶段, 需要尽快制定发布中国版的PPP基本法和完成一系列的PPP实行制度、规章及实施细则, 为政府资本和社会资本合作创造可靠的法律条件。

三是政府和社会资本两大运行主体需要在组织、协调、管理能力上有一个真正的转变和提高。

土地一级开发整治引入PPP模式, 对政府资本和社会资本两大运行主体管理、组织部提出了更高、更严的要求。

其一, 对地方政府主体而言, 需要对投融资体制和管理制度进行改革创新, 重点改革其职能、转换其角色定位。在PPP模式下, 政府已由过去那种传统的在土地一级整治工作中的惟一主导作用的主导角色逐步转变为既是为私人企业、社会资本提供公共服务过程中的监督者、指导者, 又是这个过程中的协调者、合作者的角色。因此, 地方政府及其相关部门必须改革其职能, 提高其宏观预测、项目识别、可行论证、统筹协调、监督管理等能力;同时, 由于土地一级开发整治PPP模式还处于早期探索阶段, 从现有的PPP实践来看, 土地一级开发整治PPP模式还不太成熟, 其最终还款来源还是需要土地出让收入。政府在筛选PPP项目时不仅需要部分考虑本地区经济、社会发展前景和现有的经济、资金实力以及市场需求;而且还要充分了解本地区的土地前景规划和土地市场供求状况, 并适时根据情况进行调整;同时, 还要精密测算好财政承受能力, 增强契约精神和政府公信力, 打造地方政府的吸引力, 加强人才队伍和机构建设。

其二, 对社会资本主体而言, 由于PPP模式引入土地一级开发整治项目, 一般可行性分析内容多、调研论证佐证复杂、从谈判到签订合同环节程序多、项目投资周期长、征地补偿对象范围广、相应关系矛盾多、土地征收整治运营管理复杂、投资风险点多而高、投入收益回报率相对不高等因素, 决定了社会资本对土地整治竞争性招投标的组织协调管理能力、企业资金实力、技术人才实力、项目运营能力、投融资运作能力等提出了更高、更规范、更严格的要求。显然, 这些也促使社会资本公开亮亮家底、培训急需的各种人才、不断提升企业的内功, 应对土地一级开发整治引入PPP项目所带来的各种挑战。

四是坚持“重诺履约”的原则, 严格规范约束政府资本和社会资本行为, 提高合同履约能力。

其一, 坚持“重诺履约”的基本原则。市场经济是以货币为媒介的信用经济, 而合法守信、诚实信用是其能不断向广度和深度扩展的灵魂所在, 也是政府和社会资本长久立足的根基所在, 容不得半点掺假行为和作法, 一旦失去信誉, 其政府的公信力和权威性、企业的生存力和发展力都将沦为空谈, 其最终的损失和打击将是空前巨大的。因此, 土地一级开发整治引入PPP模式, 一定要始终不渝的坚持“重诺履约”的基本原则, 一定要严格防止和避免信用缺失, 严格规范约束政府和社会资本的各种行为, 这在推进土地一级开发整治PPP过程中尤其要注意。

其二, 认清和谨防塌陷“塔西佗陷阱”, 避免引发多米诺效应。“塔西佗陷阱”是西方政治学中的一条定律, 意思是说当政府部门失去公信力时, 无论怎么说真话还是假话, 无论是做好事还是坏事, 都会被普遍认为是在“说假话”“做坏事”, 怎么解释申辩都无济于事。而土地一般开发整治引入PPP模式, 实际上把政府与企业有效而密切捆绑在一起共同参与土地的开发整治, 标志着政府和社会资本之间所建立的一种利益共享、风险共担、协同管理、共荣共存、相互制约的长期契约关系, 是市场与政府相互协同、信用合作的产物。因此, 土地一级开发整治的PPP模式, 必须认清和谨防塌陷“塔西佗陷阱”, 讲真话、做好事、重契约、讲信用, 否则将会引发多米诺效应, 最终导致信用诚信全失而致土地一级开发整治PPP失效。当前, 应特别关注地方政府及其部门的信用度, 因为许多失败的PPP项目, 不是因为民营企业没做好, 而是政府本身不守信用, 没做好。

五是把握好“明确方式程序、收益共享、风险共担、公平交易、诚实守信”原则。

PPP项目是政府与民营部门之间, 通过一个最有法律效应的特许权合同, 明确运营内容、双方责任、分担费用、收益和风险的分担。

其一, 明确方式程序。土地一级开发整治PPP模式, 主要采取土地整治移交方式实施。具体方式程序:由政府授权的土地储备机构 (投融资平台) 作为项目招标人, 在交易平台通过公开招标确定投资人。由投资人依法对新增建设用地、旧城棚户区改造、企业搬迁改造等土地按规划实施成片、土地一级整治, 整治完毕经验收合格, 再将土地移交给土地储备机构 (投融资平台) 后, 按市场机制和双方合同约定享受利润回报。需要注意的是, 土地一级开发整治过程中不区分用地性质, 主要通过征地动迁和“三平一通”等达到土地招拍挂出让条件, 不得进行土地产权转移, 土地一级开发整治权利同国有建设用地使用权相分离, 包括土地一级开发整治主体在内的任何市场主体必须通过招拍挂出让方式取得国有建设用地使用权。

其二, 收益共享。通过建立政府、土地储备机构 (投融资平台) 以及市场主体共同参与整治的机制, 确定项目整治总成本与收益之和最低为中标条件, 按合同约定依法享有各自应得的收益。其中, 土地开发整治项目年化收益率上限根据金融形势、社会资金成本水平逐年加以确定。投标人中标后, 以所中标的年化收益率确定回报。

其三, 风险共担。土地一级开发整治PPP项目各运行主体各自承担其相应的风险。中标人依法承担土地整治PPP项目实施中的金融风险、市场风险、经营风险和违约责任带来的违约风险;土地储备机构 (投融资平台) 按项目的实际进度确定资金需求量, 做好计划供应, 以防止出现资金出量太大或太小, 而导致财务成本不可控风险;政府主要科学、客观分析本地区土地市场供求状况和房地产市场未来走向, 根据项目状况, 规范有序推进征地、征收、拆迁安置补偿和土地供应, 以实现土地收支平衡。需要注意的是, 政府不得以财政性收入为土地储存机构融资行为提供任何形式的担保, 更不能承担PPP项目建设运营的最终兜底责任。

其四, 公平交易。交易公平是土地一级整治PPP项目最为重要的原则。这里的公平主要包括两个内容:一是一切合同制定和项目的内容、运营、条件、程序以及收益风险等必须公开阳光操作;二是包括土地储备机构通过签约等方式组建的PPP项目公司在内的投标人, 均应在当地土地交易市场 (中心) 通过公开程序、条件、招投标形式、公开交易取得中标土地一级开发整治权利, 同其他土地项目按投标一样, 只有一家投标人投标且招标文件且符合招标要求的, 确定最终其中标。

其五, 诚实守信。诚实守信是PPP模式最具鲜明的特征。模式运营的各方主体要达到收益共享、风险共担, 必须按照合同全面严格履约, 既享受其相应的权利, 又承担其相应的义务。二者相辅相成, 缺一不可。任何一方违反合同约定而致使合同无法履行而导致项目无法运营的, 违约方应向守约方承担赔偿责任;合同能够继续履行的, 违约方除承担赔偿责任外, 还应继续履行合同义务。

六是设立土地一级开发整治PPP项目政府监管机构, 建立一套行之有效的风险管理办法。

实行土地一级开发整治PPP项目, 地方政府的国土、建设、房屋、规划、财政、税务等各个部门之间都有一套各自独立的部门监管文件和标准, 其操作运行、合作程序、规范协调、分配环节等方面都容易产生矛盾杂乱、操作性差。因此, 有必要设计设立土地一级开发整治PPP项目监管机构, 独立规范出台PPP项目操作原则、运营标准、政府与企业注资计划标准、契约合作内容、土地前期征收拆迁标准、土地整治项目评估与绩效评价以及社会资本的预算审核与筹资、经营能力评估等。同时, 针对PPP项目的一系列风险, 结合中国实际情况, 需要建立一套行之有效、规范可行的风险管理办法, 建立健全相关的土地一级开发整治PPP项目法律法规, 培养PPP项目需要的风险管控能力, 有效降低项目的各种风险, 在各合作方之间合理、公开、规范分配风险管理的责任。

三、推进土地一级开发整治PPP模式的几点思考

一是防止和避免PPP模式的一哄而上、恶性竞争。

土地一级开发整治引入PPP模式, 不仅可以充分发挥市场在资源配置中的决定性作用, 使政府和社会主体的投资风险减少;而且国企、民企、公私合营企业投资主体的多元化促进了投融资体制改革;同时, 更给土地一级开发整治带来了崭新的管理理念、经营理念和全新的经营方式、经营模式。显然, 在这一轮PPP热潮中, 地方政府热情高涨, 一些地方不顾主客观情况和本地区国情, 竞相上马、一哄而起;有些地方PPP项目前期论证简单扼要, 可行性报告可有可无, 甚至连基本的项目科学决策、项目框架内容、PPP合同内容、交易结构设计、收益风险预测、项目稳定运行支出责任等PPP必要的要素都没有;更有甚者, 有的地方连PPP是何物都未充分搞清, 便纷纷上马、赶热闹、凑份子、以占一席之地。倘若任其按照这一思路发展下去, 不仅无法发挥PPP模式应该有的作用, 反而会陷入新一轮的地方政府债务危机和土地负债的加剧。因此, 防止和避免恶性竞争是首先要考虑的问题。

二是解决管理资源不足和专业型人才稀缺。

PPP作为一种管理模式, 其中必定有先进的管理理念和经营模式、规范的经营理念和经营方式, 而在土地一级开发整治引入PPP模式过程中, 管理资源不足和专业型人才、专家型干部稀缺将会严重制约PPP在土地一级开发整治中的有效推广和规范应用。因为土地一级开发整治采用PPP模式的目的不是仅仅获取资金、仅仅得到一个土地开发项目, 而是充分发挥PPP模式的投融资能力、进一步减少资金和社会风险、把先进的管理和经营理念导入土地一级开发整治项目并与此项目开发建设使用相关的一系列高质量的、高规范的公共产品和服务。倘若选择一个没有一定组织统筹能力的领导人才、没有一定经验和处置事件的管理方、没有一个拥有专业知识的专业规范的管理团队参与, 将势必为土地一级开发整治PPP项目的运营管理、运营效率、风险控制、财政预算、收益利润等产生重大影响。因此, 解决管理资源和人才资源的薄弱是眼下迫切的问题。

三是解决法规冲突、文件“打架”的缺陷。

目前, 我国PPP模式发展和运行面临的最大风险是政策的多变性而引发的相关法规相互矛盾相互冲突、政策文件相互“对掐”“打架”的问题, 这也是我国处在计划经济为市场经济、传统社会向现代工商社会快速转型过程之中, 所必须经历和无法回避的问题。而在这种经济、政治乃至居民生活方式发生深刻变革的快速变化过程中, 仅仅希望通过一份契约合同把政府和企业双方未来二三十年之间的权利义务、分配关系完全确定下来, 是不现实的, 也是无法办到的。而即使在西方发达市场经济国家, PPP项目失败的案例也是屡见不鲜、层出不穷的。但也应该看到, 近年来, 为了加快PPP发展, 有关部门发布了大量的指导性文件。这些政府有力地促进PPP的进程。同时, 这些文件也有不一致、相互矛盾冲突的地方, 这反过来又使地方有关部门无所适从、无所执行。因此, 必须理性分析、正确对待, 尽快理顺、清理、废除不利于土地开发一级整治PPP项目推广应用的相关政策和法规, 完善相关法律法规, 消除地方发展PPP的障碍。

四是摆正政府和企业在公私合营中的位置。

既然是PPP是一种公私合营的项目投融资模式, 既然是一种公私合营的性质, 势必就有两大主体:政府和企业的“公”和“私”关系问题, 因此可能产生“公”和“私”之间都有不信任的问题, 对于公 (政府) 私 (企业) 双方合作来说, 双方担心的最大问题便是政府和社会资本能否履信, 而“公”对“私”的不信任可能是企业的资质和信用问题;“私”对“公”的不信任可能是提供制度、政府保障、收益利润等问题。就土地一级开发整治引入PPP而言, 商业属性决定了需要交给市场和企业去做;而公益属性则决定了必须由政府去把握去规范, 仰或是政府监管和市场运作有机结合。显然, PPP模式的成功之道, 需要政府和企业两者的高度相互信任、相互融合, 采取一种比较合理且双方都能相互接受的合伙制, 使“公”与“私”都能相互平稳“和平”相处下去。倘若政府一方在其中扮演的角色过于强势, 企业一方就会受不了, 消极怠工, 而政府一方过于弱势, 又会导致企业说了算, 社会不满意。因此, 协调、平衡两者的功能和作用, 摆正政府和企业在PPP模式中的位置尤其重要。

五是提高地方政府的合同履约能力。

土地一级开发企业费用控制浅析 篇7

根据《企业会计准则》的规定, 费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出, 包括营业成本、期间费用等。由于土地一级开发成本由专业机构计算, 本文对此不做讨论, 本文所指费用是指期间费用。

1 土地一级开发企业费用控制的研究现状与意义

土地一级开发企业作为地区经济发展特定阶段的产物, 在运营管理上有其特殊性, 而这种企业因其数量上的小众性和存在时间的新兴性, 致使对该类企业的费用控制研究仍处于空白。该类企业的初始投资通常为事业单位或国有企业一次性投入, 后续的资金来源一般为政府补贴、财政专项资金、土地上市的出让款和银行贷款等, 说到底, 是以国有资产为主, 而且该类企业资金量大, 一旦管理不善将会对国有资产造成重大损失。因此, 对土地一级开发企业费用管理进行分析, 研究其怎样根据既定目标, 来规划、协调、组织以及监督产生费用耗费的经营活动, 使费用控制可以在预定的目标内, 用最小的消耗带来最大的经济效益, 从而加强土地一级开发企业管理、提高企业的经济效益和社会经济效益, 维护国有资产安全, 具有现实的必要性和迫切性。

2 目前土地一级开发企业费用控制存在的问题

土地一级开发单位的费用通常包括管理费用和财务费用, 本文从这两大方面论述土地一级开发企业费用控制存在的问题。

2.1 管理费用

2.1.1 主观上, 企业管理人员费用控制意识淡薄

土地一级开发单位资金量大, 相对土地一级开发成本而言, 企业管理费用在一些管理人员眼里显得微乎其微, 加上部分管理人员对费用控制漠不关心, 认为资金管理往小了说是单位一把手和财务部的事, 往大了说是财政的事, 花多不用自己掏, 花少也落不到自己兜里, 想用钱的时候张嘴向他们要就行了。在资产使用管理方面, 定期盘点固定资产的制度成为一纸空文, 一些价值不低、使用周期在一年以上的物品采购后入账时以低值易耗品一次性摊销, 没有记录台账, 使用中更是管理松散, 东西缺了就买。造成企业负担繁重, 难以合理安排资金。

2.1.2 客观上, 费用控制机制不合理, 考评体系不健全

首先, 部分企业存在预算目标不明晰、费用控制点选择滞后的情况。在费用预算管理和控制的目标上, 费用预算只是简单的事前规划, 没有对各部门的预算支出做科学的界定, 为后期的预算控制带来困难。且部分企业费用控制点选择滞后, 业务部门经常是在业务已经发生后, 持相关资料到财务部门办理结算手续时才将实际发生的费用与预算对照, 如不予结算, 必然影响企业信誉, 甚至会引发诉讼。这种费用控制方式造成费用控制的滞后和被动。其次, 费用控制评价体系不健全, 费用控制没有与部门的业务、绩效考核相挂钩, 无法实现责任落实, 在一定程度上加剧了各层工作人员对费用控制的漠视程度, 致使费用控制成为镜花水月。

2.1.3 业务操作上, 业务部门与财务部门未能有效配合, 增加了管理费用

企业作为一个运转整体, 部门间的配合不畅必然给企业带来不利影响, 也会增加企业的各项费用。在土地一级开发的拆迁过程中, 由于拆迁实施主体谈判不严谨、一味加快拆迁进度, 被拆迁单位的纳税意识、法律意识薄弱等问题, 有时会出现土地一级开发单位在支付拆迁款后, 未取得被拆迁单位到税务机关代开的正规发票, 导致该部分拆迁补偿款长期无法正常入账到开发成本中, 只能在往来科目核算。长此以往, 不仅影响企业整个地块的土地一级开发成本, 而且按照企业内部管理制度, 企业要逐年计提坏账准备, 致使管理费用增加, 企业利润减少, 且提高了资产负债率, 给企业进一步向银行贷款运转项目带来困难。

2.2 财务费用方面, 资金运筹缺乏统筹管理

土地一级开发企业的贷款金额动辄几亿元甚至十几亿元, 利息支出数额很大, 但由于该类费用通常记入土地一级开发成本, 不在财务费用科目核算, 本文对该类利息支出暂不做研究。土地一级开发企业财务费用科目核算的内容通常包括汇款等各类银行业务手续费以及自有资金的利息收入。

部分土地一级开发企业对资金运用缺乏统筹管理, 收付资金没有科学安排, 具有较大随意性, 导致财务费用控制不够合理, 既未能有效开源, 增加利息收入, 又没做到合理截流, 致使一些不必要的利息费用、手续费用的发生, 给企业资金运转带来不利影响。

3 费用控制改进措施

3.1 加强全员费用意识, 提高财务人员水平

加强企业整体的费用意识, 首先要加强企业高层管理者的费用意识, 高层管理者不仅要调动人力、物力, 还要平衡各方利益, 以此推动费用控制[2]。没有高层管理者的重视, 费用控制的实施寸步难行。其次, 要加强对企业内部全体员工的系统教育, 提高全员费用意识, 费用控制涉及公司运转的各个环节, 与每一位员工的意识都息息相关, 每一位员工都是一个成本控制点。最后, 费用控制工作从事前预算编制, 到事中预算控制, 以及分析、预警、评价等一系列工作都与财务人员息息相关, 财务人员的业务水平对费用控制的成效起着至关重要的作用, 因此, 企业要着力提高财务人员业务水平, 为费用控制的开展做好保障工作。

3.2 健全费用控制体系, 对费用支出实施动态评价

管理费用包含的项目比较繁杂, 而支出方向又直接影响到企业管理行为和职工切身利益, 为降低管理费用的开支和提高管理费用的运用效果, 必须建立健全管理费用的管理制度。第一, 要细化管理费用指标, 分解到各部门控制使用, 财务部门将全年费用指标分解到月, 总额控制、月度考核、年末奖惩兑现。为各部门开展经营活动、进行自我控制以及公司的指标考评提供了依据。第二, 完善费用支出审批的程序和制度, 严格执行费用指标归口管理, 做到事前有预测, 事中有控制, 事后有分析, 确保费用预算的可靠性、严肃性和准确性。[3]强化费用的事前控制和事中管理, 在费用管理方面始终坚持以事前控制为重点, 使费用管理重心前移, 增强费用使用的针对性、目的性, 提高费用的使用效益。加强对管理费用的合理使用与控制, 使其达到费用节约的目的, 不断改进费用管理工作, 使费用管理水平再上新台阶。

3.3 充分利用现有资产, 加强低值易耗品管理

加强对现有资产的管理, 不仅要对固定资产账上的资产登记使用部门, 落实责任人, 加强盘点工作, 而且要对一些价值不低, 使用周期较长, 但通过费用科目一次性摊销的物品加强管理, 由资产管理部门登记台账, 通过落实使用部门、控制使用数量及拟购置新物品时先查明企业内部是否还有闲置资源、年终评比资产管理使用优秀部门等方式, 使企业内部资产的使用效率达到最大化。

3.4 强化资金管理, 增加企业利息收入

土地一级开发企业可以强化资金管理, 通过在收付款项过程中, 选好资金收付节点, 通过增加存款利息和减少不必要的手续费用的方式, 为企业开源节流。一方面, 尽早收款, 并在不违反合同和企业信誉的前提下延后支付款项, 给企业带来最大的资金存量。另一方面, 按内部规定期间, 如季度, 各部门上报下一期间的详细用款计划及付款节点, 并在执行期间按月和星期各业务部门与财务部门及时沟通用款计划变化情况。财务部门根据掌握的企业用款计划, 在预留部分资金后, 将剩余资金通过定期存款、通知存款等方式分批存入银行, 增加企业利息收入。由于土地一级开发企业资金量大, 所以即使并不太引人注意的存款利率差额, 也可以为企业带来不小的资金流入。

3.5 加强部门间的业务协调与沟通, 避免出现重业务、轻财务的现象

业务的快速推进是企业的业绩体现, 财务工作的规范管理及各项费用的有效控制也是企业管理层的工作亮点。企业管理层要着力加强部门间的业务沟通, 加强拆迁部门的财务意识, 在拆迁谈判过程中与被拆迁人充分沟通, 一方面让被拆迁人对自己应纳税额及收款后不提供发票的法律后果给予充分认识;另一方面要坚持手续合规性原则, 不能为了盲目加快拆迁进度而允许被拆迁人拿钱走人却不提供发票, 在给后期开发成本核算带来困难的同时, 也增加了因坏账准备计提而产生的管理费用。必要时, 要拿起法律武器, 维护企业利益。

参考文献

土地一级的成本管理 篇8

土地一级开发是城市政府实施土地管理的一个重要手段,在保障城市建设、促进城市规划实施、显示政府土地收益、规范土地二级市场、保护农民土地财产权利等方面起着积极作用。在如何实施土地一级开发问题上,政府、企业、学界等各方都有共同的认知,即要实行“政府主导、市场运作”。在土地一级开发中,政府关注公平和效率,而企业仅关注效率,政府与企业的目标并不完全一致,如何实现政府与市场的有效结合,对于完善中国土地一级开发具有重要意义,本文将就此问题进行探讨。

一、土地一级开发的价值取向

土地一级开发一般经过开发计划编制、审批、实施、验收四个主要阶段,是一项复杂的系统工程,要求兼顾公平与效率,才能实施有效的市场化运作,达到预期开发效果。具体(见图1)。

从土地一级开发的具体内容可以看出,计划编制、审批是政府利用公权力对土地一级开发所做的安排,实施阶段的主要内容是土地获取和市政设施建设。这两项内容的不同性质决定了土地一级开发的公平和效率。

土地一级开发的土地取得方式主要有国有土地的收购、收回及集体土地征收,由于目前中国处于城市化快速发展期,一级开发涉及的土地基本以集体土地为主。根据《土地管理法》(1)规定,征收集体土地属于公权力。同样依据法律规定,集体土地所有权的权能并不完整,其价值的市场呈现受到约束。现阶段,土地对于农民而言,不仅是生产资料,还具有保障意义。因此土地获取需要公平优先,以保障农民土地财产权、保证农民不被城市化进程所抛弃。

市政设施建设则是在土地获取后投入人力、物力、财力,对土地实施改良,使其具备建设条件,它要求对于给定的地块,在规划既定的条件下,以最小的投入完成各项市政设施的建设,即投入要有效率。

所以,土地一级开发既要保证公平,又要体现效率。而这有赖于一级开发过程中不同参与主体的合作。

二、不同主体在土地一级开发中的职责

根据土地一级开发中不同主体的职能和作用,可将土地一级开发的主体分为管理者、组织者、实施者和专业机构,其关系和职责。

由于城市政府既是国有土地所有权的代表者,也是土地管理者,还是城市土地经营者,其多重角色决定了其行为的多样性,如在追求社会效益时,易于追求经济效益,动辄几十亿的一级开发投资也为政府官员寻租提供了良好机会。所以,如果不使政府部门回归保证公平这一最基本目标,政府失灵便不可避免。一级开发中,公平表现在两个层面:一是保证农民土地财产权,使其得到公平的补偿,二是给所有希望参加土地一级开发的土地一级开发企业和相关专业机构提供一个公平竞争的环境。政府需要保证这种公平的存在。而企业在土地一级开发中追逐利润。因此政府应区分不同性质的开发内容进行市场化运作,即需要对公平为先的土地征收和效率为先的市政设施建设采取不同的管理方法。

三、土地一级开发市场化运作的关键———成本管理

完整的土地一级开发成本应包括从计划编制到验收整个过程所发生的费用,为便于成本管理,将土地一级开发的成本界定在审批到验收阶段,其中对于开发计划和详细规划审批所发生的费用不计入在内。这样土地一级开发的成本主要由土地取得费用、前期费用、市政设施建设费用、管理费、财务费构成。

根据中国有关法律、法规的规定,土地取得费用中“相关税费”属于法律规定,不可能由市场定价,“征地补偿及安置费”、“房屋及地上物补偿费”由政府规定最低价、而没有最高限价,也不可能通过市场机制形成。土地取得不仅关系到土地开发成本,还涉及社会问题,决定着开发进度。因此,土地取得应由土地储备机构直接实施,或者在土地储备机构的全程监控下进行,在成本核定时,按实际发生费用计取。

除土地取得费用外,其他各项费用由于市政设施建设的社会化和专业化分工以及行业高度竞争,已具备了市场竞价的基础,具体实施中可以建立健全成本测算机制、成本市场形成机制、成本自我约束机制和成本审核机制。成本测算机制指有评估机构评估土地取得费用,由造价咨询机构测算市政设施费用。成本市场形成机制指对于设计、评估费、工程监理费等专业机构服务费在政府定价的基础上及对于市政设施建设费在造价咨询机构测算基础上,通过招标方式确定合理低价中标;对于管理费及财务费通过招标方式,市场竞价。成本自我约束机制指在通过市场竞价形成价格的前提下,以合同管理为基础,对于成本节约与超支进行相应的奖惩。成本审核机制包括以下层面:一是土地储备机构对于合同未定开支进行审核;二是土地储备机构对于整个开发成本进行审核;三是政府财政、审计、监察部门按各自职责对于开发工程中的成本事项进行审核。

不同的一级开发主体在成本管理中职责也各不相同。土地一级开发中,组织者行使成本的监督、检查、审核职能;实施者为成本管理的第一责任人,行使成本管理的职责;评估机构、造价咨询机构等专业服务机构既是成本测算的责任人,又是专业服务费的竞价者;施工企业是建安费用的竞价主体;集体土地所有权人或国有土地使用权人既是价格的接受者,又是价格谈判者。因此,土地一级开发成本管理的重点在实施者即土地一级开发机构。对于土地一级开发机构既要通过严格的合同管理,又要建立完善的自我约束机制。

在明确了土地一级开发成本构成项目的不同性质后,本文就可确定一级开发市场化运作的具体形式。

四、土地一级开发市场化运作的形式

通过公开招标方式选择土地一级开发企业是一级开发市场化运作的具体体现,根据政府对一级开发企业付款时间划分,又表现为以下几种形式:

(一)按进度付款———发包式开发

这种模式中,一级开发的组织者就一级开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包,可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同,并按各项开发内容的进度拨付开发款。承包一级开发的企业其外部风险只来自于政府按进度付款的支付能力,与开发地块的增值与否无关。政府与一级开发企业是发包方与承包方的关系,企业的利润来自于项目管理本身,不应参与增值收益分配。

在发包式开发中,除土地取得费用外,其他各项费用以中标价为基础签订固定总价合同。

(二)开发完成后付款———委托式开发

这种模式中,组织者就一级开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定方式委托一级开发企业实施,在一级开发验收合格后再向一级开发企业支付费用。承包一级开发的企业其外部风险只来自于政府的支付能力,与开发地块的增值与否无关。政府与一级开发企业除是发包方与承包方的关系外,还存在资金的借贷关系,即政府借用企业自有资金及企业为开发项目的对外借款。企业的利润来自于项目管理及政府支付的资金使用费,不参与增值收益分配。

(三)土地出让完成后付款———联合开发

这种模式中,组织者就一级开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定方式委托一级开发企业实施,在一级开发验收合格、土地出让后再向一级开发企业支付费用。政府与一级开发企业除存在发承包关系、资金借贷关系外,还存在合作关系。如果政府对于一级开发企业没有出具一级开发费用支付保证,承包一级开发的企业其外部风险除来自政府的支付能力外,还有市场风险即土地出让能否成功,在这种情况下企业应参与土地增值的收益分配。具体收益分配比例,可以作为企业投标的条件,通过市场竞价方式确定。

除土地取得费用外,以一级开发企业中标价为基础签订固定总价合同。市政设施建设费、管理费、财务费用单独列项,财务费应分列开发企业自有资金成本和融资成本。

五、结论

土地一级开发的市场化运作应兼顾公平与效率,在招标选择一级开发企业时,应将土地取得与市政设施建设两项不同性质的内容区别开来,采取不同的评价标准和管理模式,即土地取得由政府负责实施或组织实施,其成本应以公平为先;市政设施建设由市场化完成,市政设施建设费、前期费、一级开发的管理费用、财务费用、土地增值的分成比例等通过市场机制形成,以实现一级开发企业间的公平竞争和一级开发的效率。

摘要：土地一级开发的市场化运作应兼顾公平与效率。在招标选择一级开发企业时,应将土地取得与市政设施建设两项不同性质的内容区别开来,采取不同评价标准和管理模式,进而使一级开发实现公平与效率的结合。

关键词：土地一级开发,公平,效率,市场化

参考文献

[1]周国文.土地一级开发若干问题探讨[J].开发研究,2005,(1).

[2]纪丽娟.土地一级开发模式研究[D].杨凌:西北农林科技大学,2008.

土地一级的成本管理 篇9

关于城市基础设施投入与储备用地之间的关系,学者们多从基础设施建设利用储备土地融资的角度进行研究,还有学者的研究表明控制土地储备成本对储备土地价格有重要的影响,另有学者研究了城市轨道交通对周边储备土地价格或规划的影响。但目前学者们罕有从经济学角度来研究基础设施对储备土地价格的影响,本文将从经济学角度,以武汉市后湖地区为例,分析土地储备中道路设施投入对其产出效益即土地出让价格的影响,试图揭示道路设施投入的产出效益如何,并解决为何控制道路设施的投入、控制在什么范围内以及操作路径如何的问题,为武汉市土地一级开发中基础设施投入提供参考,给土地储备成本控制以现实启示,实现最佳的土地投入产出效益。

1研究样点分析

本研究以武汉市江岸区后湖地区为例,探讨评价期内土地储备中道路设施投入对土地价格的影响。后湖地区位于武汉市北部,作为江岸区的一个重要组成部分与花桥、永清街等市中心区域的距离非常近,后湖地区规划范围为南临京广铁路,北抵规划的三环线,西起姑嫂树路,东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地面积为23.6平方公里,远期(至2020年)规划人口为30万人。

早年后湖地区不健全的交通设施制约了当地经济的发展,因此,近些年政府开始致力于道路设施的建设。2006年武汉市人民政府办公厅出台的《关于加快推进我市后湖地区配套设施建设意见的通知》(武政办〔2006〕86号)指出:把后湖地区营造成现代化绿色生态都市居住新城,加快后湖地区配套设施建设。后湖新城“五纵三横”的道路基本上是依据“井”字的主干道交通骨架设计,“五纵”由西往东依次为:塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线、建设渠路;“三横”由北向南依次为:井南大道、幸福大道、后湖大道。“五纵三横”交通路网的成型,让后湖的内部路网布局清晰,且围绕着规划道路,形成2个城市综合公园、1个城市商业副中心、1个文化体育中心、10个居住组团。武汉大道和竹叶山三层立交的贯通,则让后湖与外界的连接更加顺畅。武汉地产集团在武汉市人民政府的领导下,作为后湖地区配套设施建设的项目业主单位,按照城市规划和年度建设计划及联席会议的决策,全面承担后湖地区配套设施建设项目的投融资和建设任务。

2权重分析

为了解后湖地区土地储备中道路设施投入对辐射区域土地价格的贡献,下面将利用层次分析法,对道路设施在土地价格影响因素指标体系中权重的大小进行分析。

2.1层次分析法

权重的确定方法有很多种,常用的方法有层次分析法(AHP)、专家咨询法(特尔斐法)、主成分分析法和相关系数法等。其中,层次分析法(AHP)是一种常用的定性与定量相结合的决策与评价方法,此方法将复杂问题分解为若干层次,通过建立层次结构模型、构造判断矩阵、层次单排序及一致性检验、层次总排序及一致性检验等步骤来确定指标权重。在层次分析法中,构造判断矩阵是最关键的步骤,本研究将采用标度与专家打分法来确定判断矩阵,在此基础上利用层次分析法来确定评价指标体系中各指标的权重。

2.2权重的确定

2.2.1指标体系建立

结合土地价格影响因素的相关理论,将土地价格影响因素理论与各方面专家的经验相结合,以综合因素为最终目标层,从一般因素、区域因素和个别因素三方面选取指标因子作为准则层,再将3个一级指标划分为13个二级指标,土地价格影响因素指标体系详见表1。

2.2.2权重处理过程与分析

在已建立的土地价格影响因素指标体系基础之上,邀请土地管理专业的相关专家和土地行业内的资深人士填写调查问卷,并根据1-9的标度确定各指标间的相对重要性,由此建立两两对比的专家判断矩阵,然后利用和积法计算该矩阵的最大特征向量,再进行一致性检验,最终确定各指标的权重。

(1)一般因素B1、区域因素B2、个别因素B3相对于总目标A的权重计算过程。

在专家打分和调整的基础上,构建B1、B2、B3相对于总目标A的相对重要程度判断矩阵,如表2所示。

ⅰ.矩阵规范化处理(将矩阵中每一个元素除以它所在列之和)

ⅱ.计算矩阵的最大特征值对应的特征向量

求规范化处理后矩阵中每一行的算术平均值,即可得到A-B的特征向量(见表3):

A=(B1,B2,B3)=(0.110,0.581,0.309)

经查表4,当n=3时,RI=0.58,此时:

因为CR=0.003<0.1,则通过检验。即一般因素B1、区域因素B2、个别因素B3相对于总目标A的权重为:A=(B1,B2,B3)=(0.110,0.581,0.309)。

(2)利用相同的操作程序得到行政因素C1、人口因素C2、社会因素C3、经济因素C4、国际因素C5相对于目标层B1的权重为:B1(=C1,C2,C3,C4,C5)=(0.100,0.215,0.060,0.234,0.392);位置C6、交通条件C7、基础设施状况C8、城市规划C9相对于目 标B2的权重为 :B2=(C6,C7,C8,C9)=(0.08,0.36,0.34,0.20);面积C10、形状C11、容积率C12、剩余使用年期C13相对于目标层B3的权重为:B3=(C10,C11,C12,C13)=(0.108,0.197,0.479,0.217)。

2.2.3权重结果

将指标体系中方案层各指标相对于准则层的权重与准则层相对于目标层的权重相乘,即可得到整个指标体系中各指标的综合权重(如表5所示)。

通过表5可知,交通设施、基础设施状况、容积率、城市规划等因素对土地价格影响较大,权重系数分别为0.211、0.198、0.148、0.119,其中交通设施的建设对土地价格的影响最为显著,权重系数为0.211。

3影响路径的经济学分析

在土地储备中,道路设施的建设投入将对土地供应价格产生影响,下面将结合经济学中的“边际报酬递减规律”来分析样点区域研究期内道路设施投入对土地价格的影响路径。

3.1边际报酬递减规律

边际报酬递减规律是微观经济学数理模型的基本假设之一,它对短期生产具有适用性。具体是指其他技术水平不变的条件下,在连续等量地把一种可变要素增加到其他一种或几种数量不变的生产要素上去的过程中,当这种可变生产要素的投入量小于某一特定的值时,增加该要素投入所带来的边际产量是递增的;当这种可变要素的投入量连续增加并超过这个特定值时,增加该要素投入所带来的边际产量是递减的。可记为MP :MP=Δy/Δx,其中,Δx表示变动生产要素的增加量,Δy表示在相应情况下总报酬的增加量。

边际报酬的变化趋势能在很大程度上影响和反映总报酬的变化趋势。二者的具体关系,如图1所示。

由图1可知,横轴为劳动投入,竖轴为报酬产出,TP为总报酬,MP为边际报酬,AP为平均报酬。在投入4个单位劳动之前,总报酬以递增的速度上升,相应地,边际报酬曲线上升;投入4~8个单位,总报酬以递减的速率增加;当劳动投入为4个单位时,边际报酬达到最大值,相应地,也是总报酬曲线的一个拐点;当劳动投入到8个单位时,边际报酬为零,总报酬最大;继续增加投入,边际报酬开始为负数,总报酬下降。

3.2经济学分析

3.2.1变量的选取

3.2.1.1投入变量

本研究选取后湖区域内两条主干道和七条次干道在评价期内建设的路段为研究对象,分析评价期2006-2012年内储备土地道路设施资金投入情况,详见表6。

在数据搜集的基础上,结合交通设施投入的实际情况,对数据进行适当修正,由此得到2006-2012年内后湖地区土地储备中各道路的年资金投入情况。

3.2.1.2产出变量

通过将后湖地区2001-2012年经营性用地成交信息按年份进行分类汇总得到年平均楼面地价和年平均土地单价。后湖地区2001-2012年经营性用地平均土地单价及楼面地价均以比较平稳的趋势上升,并在2010年后湖地区经营性用地平均楼面地价首次突破2000元/平方米,且2010年之后后湖地区土地市场交易较为稳定,经营性用地平均楼面地价接近3000元/平方米。其中,后湖片区2012年底成交的4块住宅用地的平均楼面地价已达到约3600元/平方米,后湖片区发展潜力逐步凸显。

3.2.2变量的处理和分析

本研究将后湖地区塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线、建设渠路、汉黄路、井南大道、后湖大道及兴业路的单位面积年累计资金投入量作为投入变量,将道路设施投入对楼面地价的年贡献值作为产出变量,研究评价期2006-2012年间,道路投入对土地产出效益的影响路径及趋势。

因选取了后湖区域内大部分主干道和次干道作为评价样本,所以道路的影响或辐射范围理论上来讲是针对整个后湖区域的,所以根据后湖地区样本道路评价期内每年的总造价,结合后湖地区的总面积,得到每年单位面积道路累计投入量;由上述研究可知,交通设施因素对土地价格影响较大,权重系数为0.211,由此得到的交通设施对土地效益的年贡献值作为产出值,其中每年的土地效益用楼面地价来表示,见表7。

由两个变量的值量化得到每单位道路的投入带来的土地产出效益,经过数据处理,得到边际产出值。由原始数据的散点图可以看出,边际投入和产出之间的关系有抛物线趋势,由此利用Excel软件,在散点图中添加多项式趋势线,得到拟合曲线来表示边际道路投入和边际土地产出之间的关系,见图2。

由图2可知 ,拟合曲线 方程为。其中,R2是趋势线拟合程度的指标,它的数值大小可以反映趋势线的估计值与对应的实际数据之间的拟合程度,拟合程度越高,趋势线的可靠性就越高。R2是取值范围在0-1之间的数值,当趋势线的R2等于1或接近1时,其可靠性最高,反之则可靠性较低,R2也称为决定系数。由决定系数为0.7317可知,趋势线的可靠性较高。

由拟合曲线可知,随着投入的增加,边际报酬呈现出先递增后递减的趋势。其中,边际报酬在投入1单位到4单位之间呈递增趋势,且在投入第4单位后边际报酬达到最大值,随后再增加投入,边际报酬逐渐递减。

3.2.3研究结果分析

本研究是在假定其他生产要素投入量不变的理想情况下来进行分析的,假定评价期内对后湖地区土地产出效益有影响的一般因素、区域因素和个别因素的投入量均不变的情况下,随着道路投入的增加,研究后湖地区土地产出效益的变化情况。结合图2可知,评价期内,后湖地区的道路投入与土地产出效益情况处于图1中的第一阶段后期或者第二阶段初期,即边际报酬经历了第一阶段的逐渐递增,在增至最大值后,逐渐下降,此时总报酬仍在上升,但第二阶段的上升幅度较第一阶段变小。

由于评价期较短,由图2只能了解到边际产出的变动趋势,而由于投入对产出的影响具有一定的滞后性,道路投入对土地产出效益的影响在评价期之后会有延伸。由此我们可以大胆假设,道路投入对土地产出效益的影响随着时间的推进,边际产出会逐渐下降,将由第一阶段过渡到第二阶段,并逐渐完成第二阶段,即边际报酬减少到零,此时,总报酬最大,这一临界点被称作土地利用的集约边际,土地利用的集约度达到了极限,通常情况下,这一阶段的投入是合理的;也有可能过渡到第三阶段,即边际报酬为负数,此时总报酬逐渐下降,再投入会导致土地过度开发,因此在这一阶段继续投入是不合理的。由此,道路设施的投入应该控制在一个合理的范围内,上限是边际报酬为零时的临界点,下限是平均报酬的最高点,因为在此范围内,尽管平均产出逐渐减少,但边际产出大于边际成本,总收益仍在增加,在这一范围内土地利用被认为是较为合理的集约利用,在这一范围内,投入和产出高度正相关,因此,在这一阶段,应当尽量追加单位面积上的道路投入,实现最佳的投入产出效率。

因此,结合图2的拟合曲线,可以得出研究结论:后湖地区的区域内,道路投入初期,每增加一单位投入,土地边际产出递增,土地总产出增加;随着道路投入的增加,在第4单位投入后,即到2010年,单位面积累计投入为58.00万元,总投资为136880万元,占评价期总投资的83.45%,此时边际报酬达到最大值;2010年以后,边际报酬随着投入的增加呈下降趋势,总报酬仍呈递增趋势,但增长率较2010年以前降低,结合图1,可以预测再追加一单位投入,即到2011年,边际报酬将可能等于平均报酬,此后再增加道路投入,平均报酬将大于边际报酬,从2011年到之后的某一年(总报酬最大时)之间,道路投入均可再增加,土地产出效益也将逐年增加,此阶段将为较合理的土地集约利用阶段,但是如何确定总报酬最大、边际报酬为零时的临界值,由于受评价期的限制,还无法得出较准确的结论。

4研究结论和现实启示

4.1结论

首先运用层次分析法,对土地储备中道路设施在土地价格影响因素指标体系中的权重进行了分析,结果表明在土地价格影响因素指标体系中,交通设施对土地价格的影响最为显著,权重系数为0.211。然后本研究结合经济学理论,对土地储备中道路投入与土地产出效益之间的关系进行了分析,研究结果表明:单位土地上投入的基础设施的多少并不总是与土地的产出效益成正比,根据边际报酬递减规律,应找到生产要素的最佳投入点,该点在生产的第二阶段,超过这一点继续增加单位土地的投入不会提高单位土地的产出效益。因此应该遵循这一客观规律,不能盲目的增加投入,避免粗放经营发展方式,控制土地储备成本,从而提高土地的投入产出效率。

4.2启示

在土地一级开发中,随着道路等基础设施投入的增加,其带来的经济效益并不总是成正比增加,所以基础设施的投入不能盲目增加,否则将造成土地储备成本的增加,却不能带来相应的产出效益。在基础设施配套不成熟和不完善的情况下,道路投入是必要的,此时投入经济效益最大;但随着投入的增加,当区域配套设施达到了“三通一平”或已满足土地供应所必须的条件时,此后基础设施的投入应慎重,应把土地前期开发整理的边际产出等于边际成本作为一级开发中应遵循的原则,当增加的投入所带来的收益(边际收益)等于所增加的成本(边际成本),即增加的投入所带来的土地产出为零时,此时一级开发的投入应停止,否则将影响经济产出效益的最大化,造成规模不经济和资源的浪费。

摘要：研究目的为了解武汉市后湖地区土地一级开发中基础设施投入对土地产出效益的影响,为政府的投资决策提供参考。研究方法为层次分析法和经济学研究方法。研究结果为(1)土地储备中道路设施投入对土地价格的影响最显著,权重系数为0.211;(2)随着道路设施投入的增加,土地产出效益呈先递增后递减的趋势,其影响路径符合边际报酬递减规律。研究结论为在土地一级开发中应注重道路等基础设施的投入,同时要遵循边际报酬递减规律,减少投入的盲目性,避免粗放的经营发展方式,进而控制土地储备成本,提高土地的投入产出效率。