土地一级整理开发协议

2024-09-09

土地一级整理开发协议（共8篇）

土地一级整理开发协议篇1

土地一级开发整理合作协议的公告

海南正和实业集团股份有限公司

关于签署西山区白沙地片区土地一级开发整理

合作协议的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

●2010 年7 月26 日，海南正和实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“乙方”）通过公开竞标方式成功竞得“昆明市西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理项目”。2010 年8 月16 日，公司与昆明市西山区人民政府（以下简称“西山区政府”或“甲方”）签署《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》（以下简称“协议”）。

●协议类型：委托开发协议

● 协议生效条件，协议自协议双方授权代表签署及加盖单位印章成立，经乙方股东大会审议通过，且甲方出具区人大批准的决议和区财政还款承诺后生效。●协议履行期限：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日起计算）。

一、董事会决议情况

为拓展公司在云南省昆明市房地产开发业务，公司第九届董事会第十次会议

于2010 年7 月26 日以现场表决方式审议通过了《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案，董事会授权公司总裁游祖雄先生在项目中标后与昆明市西山区人民政府签订《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》及相关法律文件。董事会决议公告刊登于2010 年7 月27 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

根据昆明市政府办公厅发布的昆政办【2010】144 号《关于印发昆明市工程建设招标投标管理办法的通知》第二十七条规定“评标结果实施公示制度。在确定中标候选人后发出中标通知前，须通过昆明建设交易网（）发布中标候选人情况。公示时间为三个工作日。”公司于2010 年7 月26 日通过公开竞投竞得西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程，被确定为中标候选

人，现中标公示期届满，未出现任何异议。公司于2010 年7 月29 日取得中标通知书，成为昆明市西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的实施主体。《关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公告》刊登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。并且因本次交易金额达到《上海证券交易所上市规则》9.3 条规定之标准，公司将就《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案提交2010 年第二次临时股东大会进行审议。召开2010 年第二次临时股东大会通知的公告刊登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

公司于2010 年8 月16 日召开了2010 年第二次临时股东大会，会议审议通过了《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案。公司2010 年第二次临时股东大会决议公告刊登于2010 年8 月17 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

二、合同标的及对方当事人情况

（一）协议标的情况

1、协议标的：西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程（以下简称 “项目”）。

2、协议标的范围：项目位于西山区白沙地，东至杜家村、大渔二、三组、大、小石咀村民小组；南至大、小石咀村民小组、马街办事处经贸委、普坪二组、大渔一组；西至西山林场；北至董家村、沥青厂、杜家村；占地共计2374亩（最终以勘测定界四至放线为准）。

3、协议标的的投资建设内容：西山区土地平整、植被恢复；地块内道路、供水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施，以及控规要求配建的其他公告服务设施建设工作；其他经甲方认可需要建设的公共服务设施；移交甲方前地块的管理及维护等工作。甲方应在协议生效后七日内将项目范围内的全部土地移交给乙方。

4、协议标的的开发建设周期：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日

起计算），若在项目建设过程中，由于投资建设等相关事项的行政审批等非甲方或者乙方可控因素造成的延期，经双方协商确认，建设期限可顺延。

（二）对方当事人情况

本协议对方为昆明市西山区人民政府。

三、协议主要条款

（一）项目投资费用构成：

1、土地调查费、评估费、勘探费、测绘费、资料费、可行性研究费、设计

费和经甲方认可的其他前期费用（包括协议生效前相关方为本项目支出的经审计的前期费用）；

2、工程招投标、审计、律师、工程监理和工程报建应交的各项中介服务费及行政事业性费用；

3、土地平整、植被恢复、基础设施、公共配套设施、林地征占等所产生的一切费用及其他经甲方认可的其它相关公共服务设施建设费；

4、开发间接费及相关税费；不可预见费用；融资费用和贷款利息。

（二）项目管理

1、项目的土地整理及市政配套深度由甲方进行确认。

2、项目按照国家规定的相关建设标准设计并组织建设，项目涉及的建筑设计工作由甲方授权乙方通过公开招投标方式委托具备相应资质的建筑设计单位设计，甲方拥有对设计方案的最终决定权，未经甲方书面许可，乙方无权自行决定任何设计方案。

3、甲方指定由白沙地片区土地一级开发工作指挥部负责以招投标方式委托

造价、监理等单位对项目的投资、施工进度、施工质量等进行跟踪造价、监理。

4、为保证甲方的权利和项目的顺利实施，甲方成立白沙地片区土地一级开发工作指挥部，有权代表甲方行使以下权利：1）负责签收乙方或其他第三方向甲方递交的文件、文书、资料等；2）负责组织协调政府相关部门办理与项目有关的行政审批手续；3）负责协调其他涉及到项目需要政府支持的事项；4）对乙方提交的前期费用、设计方案、建设方案、工程预算、决算、进度报告等签字确认和送审工作。

5、乙方保证对本项目工程施工的总承包人按照规定进行工程建设施工公开招投标，工程招标必须由白沙地片区土地一级开发工作指挥部代表全程参与。

（三）甲乙双方权利义务

1、甲方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，甲方还应当承担以下权利义务：①甲方应保证已经拥有项目所占用土地的相关授权、审批手续，甲方有委托乙方进行项目建设的权利；

②负责完成项目所占用土地的移交工作（包括但不限于支付征地拆迁补偿金、资源使用和环保补偿费、负责安置当地居民），按时交付土地；

③协助乙方获得实施工程所必需的法律、法规规定的和行政管理等方面的批准、许可、授权；

④为乙方在项目建设工程中的融资提供积极的协助，甲方拥有对乙方资金到位及使用的监督权；

⑤对项目的规划设计、建设方案拥有最终决定权；

⑥协助乙方实施工程项目，有权对工程的设计、建设等进行检查和监督，但不能影响乙方的正常运营；

⑦甲方应当在乙方提供项目（包括分项目）竣工报告后15 个工作日内，完

成工程竣工验收工作，乙方应在甲方完成竣工验收后3 个工作日内将相关资料移交给甲方以进行审计确认工作，并且双方应签署确认接收的相关文件；⑧甲方应当在乙方移交相关结算资料给甲方后的30 个工作日内完成最终审计确认工作，并向乙方提供审计结算报告；

⑨甲方应负责在本协议生效后15 日内确定本项目的审计单位，并告知乙方。

2、乙方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，乙方还应当承担以下权利义务：①接受甲方委托，负责项目的规划、设计及专家论证工作，并按照甲方确认的规划、设计方案进行投资建设管理；

②在本协议约定的期限内成立项目公司，并规范运营；

③全权负责项目的投资建设管理，保证工程质量符合国家规定的各项质量标准；

④在指挥部的积极支持和配合下，负责筹集项目建设所需的资金，保证该项目建设资金（包括自有资金和银行贷款）按时到位直接用于项目建设，并接受甲方监督，杜绝防止拖欠项目施工款及民工工资，确保项目按期完成；

⑤积极配合甲方在工程的设计、建设过程中进行的检查和监督；

⑥在工程竣工后，应及时通知甲方进行工程竣工验收；

⑦经甲方完成竣工验收后，乙方须将相关资料移交给甲方进行审计确认工作，并且双方应签署确认接收的相关文件；

⑧在甲方上级部门指定的审计机构最终审计确认项目总投资额后，乙方应将土地移交给甲方，并且双方应签署确认接收的相关文件。

（四）项目建设实施主体

甲方将本项目投资列为重点招商引资项目，为项目提供财政保证，区财政局出具还款承诺；乙方承诺在本协议生效后，在西山区成立一家注册资本不低于三千万（单位人民币元）的项目公司。项目公司成立后，本协议中乙方的权利和义务部分或全部转移至项目公司。

（五）公司依据本协议可以获得的管理费用及投资收益

1、甲方对项目投资建设管理收取管理费，管理费按审计部门审定的工程总

造价的3%计提，其中六分之五作为乙方项目管理费支出，其支出应当符合相关法律法规和政策的规定。项目管理费根据项目实施进度按实计提。

2、乙方作为项目的投资主体，按审计部门审定的工程总造价的8%计提投资回报率。乙方投资回报根据项目实施进度按计提。

（六）项目总投资额

项目中标金额为人民币19.05425 亿元，最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定确认的结论作为结算依据。甲方在上级部门指定的审计机构审计结论确定后的150 天内一次性支付给乙方全部投资款、利息、投资回报和管理费。若甲方未按期或未足额支付给乙方相关款项，则甲方应按超期天数计算违约金支付给乙方，具体计算方法为未支付款项×超期天数×0.05%。

四、投资收益及协议履行对上市公司的影响

依据协议约定，公司可获取的项目投资收益率为10.5%（2.5%＋8%），按项目中标金额人民币190,542.5 万元测算，该项目总投资收益为20,006.96 万元（190,542.5×10.5%），项目最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定确认的结论作为结算依据。此外，本协议的签订将为公司提供稳定良好的回报预期，且风险相对较小，可以进一步提升公司房地产开发能力及品牌影响力，为公司带来良好的经济效益及社会效益，实现全体股东利益的最大化。

五、协议履行的主要风险分析

1、政策风险

公司现有的土地一级开发模式符合当前国家的土地开发政策，但随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在公司现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。公司会积极探索符合国家要求的土地一级开发模式，为国家和地方政府完善相关政策和制度提供积极有益的实践经验。

2、资金筹集风险

土地前期开发的资金投入密集度高，投资规模大，公司本次对土地一级开发投入的资金主要来源自有资金及金融机构借款。由于该项目资金投入量大，公司将努力拓展融资渠道，确保项目开发按计划顺利推进。

六、备查文件

1、海南正和实业股份有限公司第九届董事会第十次会议决议；

2、关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公告；

3、海南正和实业股份有限公司2010 年第二次临时股东大会决议；

4、《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》。

特此公告。

海南正和实业集团股份有限公司

董事会

土地一级整理开发协议篇2

一、土地一级开发的流程及风险

通过对土地一级开发的研究得知, 在实际操作过程中, 可分为三个步骤, 分别是前期的设计和策划阶段、改进和审批阶段以及最后的土地一级开发实施阶段。

(一) 前期的设计和策划阶段

土地一级开发前期的设计和策划实际上就是结合详尽的基础材料, 编制完善的实施方案。所以, 在该阶段中基础材料的准确性关系到土地一级开发工作的具体走向。在项目开发前期, 应该对土地等因素的资料进行完整的统计和汇编, 进而才可以确定开发项目的具体周期、开发方案以及投资预估等环节, 如果项目开发前期的资料不够详细和准确, 可能会造成土地一级开发资金预估与实际不符的情况发生, 阻碍土地一级开发的顺利进行。

(二) 改进和审批阶段

土地一级开发改进和审批阶段需要土地储备联席会的介入, 在土地一级开发项目的相关方案确立了以后, 需要将这些材料移交到上述部门。在审批和改进的过程中, 需要各个部门的委员代表掌握该项目的一些实际情况, 而且各个部门之间还要形成系统化的沟通环节, 如果沟通没有达到要求, 可能会对该项目在后期的规划意见申报等正常工作中造成不同程度的阻碍, 为土地一级开发工作制造不必要的麻烦, 使企业承担一定的风险。

(三) 土地一级开发的实施阶段

土地一级开发的实施需要严格按照方案的要求循序渐进, 通常情况下要经历征地过程、拆迁过程以及基础设施的建设过程。在征地过程实施以前, 应该与土地的所有合法所有者进行详细、充分的洽谈, 尽量满足每一位所有者的要求, 以此避免出现部分集体土地的拥有者对征地的政策不认同, 或者由于补偿标准没有达成共识不断上访等社会现象的发生, 使企业承担一定的风险;在拆迁过程实施以前, 需要对项目进行全面的了解, 如果了解不充分, 可能造成拆迁所需资金与预估数值出现较大的差距, 从而引发一连串的资金问题, 使得企业承担较重的资金风险, 还有发生崩盘的可能。与常规的工程建筑不同, 土地一级开发会受到更多不确定因素的影响, 比如在进行基础设施的建设过程中, 很难准确的估计各方面所需的费用, 使得土地一级开发的实际和预估存在很大的差距, 为开发的过程留下了较为严重的资金隐患, 使企业承担巨大的压力。

二、土地一级开发中风险的种类和解决方法

纵观如今的土地一级开发项目, 普遍存在情况复杂的现象, 而且大多数开发项目都会涉及到征地和拆迁, 延长了土地开发的周期, 而且在开发之前的上门调研工作的工作量非常庞大, 因此在土地的开发过程中会出现不同种类和程度的风险, 通过详细的研究可将土地一级开发中的风险类型归纳为三大类, 并提出解决此类风险的具体方法。

(一) 开发资金风险

土地一级开发的任何一个环节都离不开资金的支持。如果在开发的过程中没有对项目的实际情况进行全面的了解, 就无法对开发项目的各个环节进行合理的分工, 从而提高了开发过程中出现意外的概率, 引发较为严重的资金风险。解决这类风险的方法如下所示。

1. 保证基础资料的准确和详细

保证土地一级开发项目基础资料的准确和详尽, 是确保开发过程资金预算合理的重中之重。开发项目的成本以及土地招标前的底价都需要依靠基础资料的详细内容进行估算。在开展土地一级开发项目初期的现场调研工作时, 应该将收集到的所有资料全部总结、汇编起来, 并进行适当的处理, 然后将处理后的资料结合该地区的实际情况进行比对和筛选, 如果条件和时间允许可重复此环节的工作, 以此确保基础材料的高度准确性。

2. 妥善安排周期

妥善的安排土地一级开发的周期是整体工作的重要环节, 另外这项工作还具有较强的引导作用。如果土地一级开发的周期安排的非常合理、恰当, 则可以确定开发工作的具体走向, 也可以实现对开发资金的有效控制和预算。因此, 在开展土地一级开发之前, 以掌握具体项目的实际情况为基础, 结合开发项目的特性以及规格, 妥善、合理的安排工作周期, 是具有很高实际价值的, 也是保障土地一级开发工作顺利进行的关键手段。

(二) 市场风险

在土地的一级和二次开发 (房地产) 相互独立以后, 进一步明确了土地一级开发的目的是将规划范围内的土地变成适宜开发的“熟地”, 而二级开发的相关企业不再为除了商品房以外的开发和建设负责。这样的改革, 改善了土地来源较为混乱的现状, 而且已经实现了一定程度上的控制, 一方面对一级土地开发的市场进行了严格的规范, 另一方面则是全面优化了二级土地开发市场的秩序和原则。但是, 这种改革也存在一定的问题, 政府和一级开发商将承受十分大的压力, 主要表现在两个方面, 第一, 无形延长了土地一级开发的周期, 提高了对资金的要求, 从而逐渐形成资金风险;第二, 土地一级开发与二级开发相比, 经济效益较低, 回报较少, 如果市场出现变化, 对一级开发商的冲击是巨大的, 所造成的影响和后果也是无法预估的。为了降低这种市场风险, 可以从两个方面开始。第一, 建立一个稳定的、科学的、有序的市场。第二, 利用行之有效的手段, 对市场提出更高的平稳性要求, 具体方法是加大力度推进土地的储备开发项目, 从而有效的降低风险发生的几率。

(三) 收益风险

土地一级开发项目的收益风险, 土地储备机制以及土地一级开发部门之间的职能和责任的划分方法的确定, 在实际工作中, 选择怎样的工作方法才能准时高效的完成项目进行交代的任务, 如何全面开展土地储备机制的监管工作, 土地一级开发部门如何提高对各个环节的管理水平, 都直接影响到土地一级开发完毕以后的收益分配环节, 同时这也是控制收益风险的主要手段。

三、结语

风险并不是固定的, 也不是一成不变的, 它会跟随土地一级开发项目的开展而发生相应的变化, 为控制各个环节的风险, 首先要树立过硬的风险意识, 拥有灵敏的察觉风险的嗅觉, 并对造成风险的因素进行仔细的研究和分析, 从而找到最佳的控制方法, 实现对土地一级开发项目风险的有效控制。

参考文献

[1]刘希贤.土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算――以北京为例[J].中国房地产, 2012, (4) .

[2]刘春阔, 金鑫, 王冰.我国土地一级开发的风险分析[J].国土资源, 2011, (5) .

[3]贾野, 刘湘汝, 叶平.土地一级开发项目风险控制研究[J].建设科技, 2012, (12) .

[4]刘俊峰.土地一级开发模式存在问题与对策研究[J].北京房地产, 2011, (5) .

一级土地整理多元化融资模式分析篇3

关键词：一级土地整理多元化融资模式

1、概述

土地一级开发，主要就是指在土地出让以前，对土地进行整理，进而再进行投资和开发这一过程。实质上，就是让开发者根据城市的功能规划、拆迁安置、土地整理、相关设施建设等，使土地出让标准与土地开发相符合的一种行为。土地一级开发主要是指土地出让以前运作方式，开发的部门可以是土地所在地政府或者是附近的一些企业。而要实施一级土地开发这一行为，使得土地真正地了没有货出来，大多数城市是政府操作，或者是政府委托以下企业来操作，政府仅仅来对其行为进行监督。

2、邯郸市农村土地综合整理融资现状分析

自从2009年开始，邯郸市就开始考虑如何利用社会资金进行土地整理。到目前为止，该市共从社会引进资金13984.14万元。在这其中，投资最大的就是2011年的北山镇圣毅园现代农庄，共投资1.4亿元。所有的具体的投资情况部分统计于表1。

就投资类型而言，2009-2013年邯郸市开展土地整理工作，总共获得投资226470.6万元，所有的投资都是政府财政投资，其中的社会投资仅有13984.01万元，占总投资的比例不到5%，而且在整个投资中，市级财政投资是主要的用于邯郸市的土地整理工作的资金来源，共占总投资的65.34%，在整个政府投资中占64.33%。其余类型的投资分别可以参照下图1，其中国家投资共有13094.01万元，在总投资中占比5.78%；省级投资22086.45万元，在总投资中占比9.75%；县级投资31617.66万元，在总投资中占比13.96%（见图1）。

3、主要问题

按照土地资源循环利用的基本思想，在河北省邯郸市农村土地整理的融资问题中，存在以下几个问题：

其一，政府财政投资在一级土地整理项目投资中占比较大，而社会资金所占的比例较小，由下面的图1，我们不难发现，就当前来看，邯郸市一级土地整理项目中政府投资占了绝对的多数，共为93.83%，而其中的社会投资却不到10%。这一点充分表明了，在邯郸市的农村一级土地整理项目中，还没有完全地考虑到利用社会闲散资金来参与此项目的建设，多元化的融资模式，融资格局和融资方案还没有得到确认。如果出现政府财政资金偏紧亦或其他用途的竞争时，土地整理很可能会被迫中断，从而使这一进程受到阻碍。

根据邯郸市的财政部门的建议，所有的资金要用于2009年市级土地整理项目，但即便如此，还差2.024亿元资金。所以，根据这一情况，从2009年开始，邯郸市市本级土地整理项目资金缺口一直较大。此外，农村土地综合是一项涉及到许多部门的系统工程，是建设社会主义新农村和开展城乡统筹工作的一部分。而当前，由于体制没有理顺，协调出现问题，使得各部门无法形成合力，甚至还有重复投资的情况发生，最终出现了不必要的浪费现象。

4、邯郸市农村土地综合整治融资模式保障措施

4.1、加大政府财政对农村土地综合整治的投入力度

按照“渠道不乱、用途不变、专帐管理”的基本原则，全面发挥各使用部分的资金的效益，使得政府在农村一级土地整合中发挥其主导作用，也就是说政府要把财政尽可能地向土地整理方向倾斜。要根据自己已有的财力，政府要加大对农村土地综合整理投入的总量和提高投入的幅度。还要进一步加大在农村土地综合整治的投资中固定资金的比例，以及专项资金的数额。

4.2、吸引社会资金投资农村土地综合整理工作

采取一切措施，鼓励各种合法的融资平台公司通过各种方法融资，使农村土地融资渠道得到进一步拓宽，并吸引社会各方参与到一级农村土地的整理工作中来。同时还要对这一工作进行全面规划，并且根据多筹多补、多干多补的原则，调动农民参与土地整理工作的积极性。

再次，可以加大招商力度，使更多的商人参与到农村土地的整理工作中，让更多的企业和个人都能够参加这一工作，使农村土地综合整理工作焕发出新的生机和活力，并在农村建立完善的土地交易市场。

5、结束语

为了对一级土地开展整理工作，我们一定要以市场为主强化资源的优化配置工作，并以法律为主要依据，充分地让政府在其框架范围内发挥政府在土地资源中对资源的配置作用。通过实践一再表明，随着多元化的融资模式参与到土地整理工作中来，使得土地的利用向高效化和节约化的方向发展，以此就能逐渐地实现城乡一体化建设，以促进社会的和谐发展和国家的繁荣富强，并最终达到个人和国家共赢的良好局面。

参考文献：

[1]高海.土地承包经营权之收益权融资担保[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（04）.

[2]马建辉，吴克宁.我国褐色土地整治融资渠道的探究[J].国土与自然资源研究，2012（05）.

土地一级整理开发协议篇4

投资建设框架协议书

回购方：云南融创置地有限公司（以下简称“甲方”）投资建设方：（以下简称“乙方”）

依照《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规和政策规定，甲乙双方本着优势互补、互惠互利、平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商一致，就太平新城地块土地整理建设项目（以下简称“BT项目”）投资建设事宜，达成如下框架性协议，以资双方共同恪守。

一、项目概况

1.项目名称：。2.项目地点：。

3.项目建设模式：甲方将采用公开招标的方式选择投资人对本项目投资建设，若乙方参加投标并且中标，则由乙方投资建设，甲方回购。

4.项目内容：地块用地范围内征地拆迁补偿安置及场地平整等熟化工作；（2）路用地范围内征地拆迁补偿安置及道路建设（包括路基，路面，绿化，给水、排水、电气通道等）。（建议1：征地拆迁补偿安置四项内容之间加“、”这是一句话中的四个方面的内容）

建安工程的具体内容、范围在招标文件及中标后签订的BT合同中确定。

（此项应该是第五项）

6.投资额度估算：（1）估算总投资约万元，其中征地拆迁安置费约万元，工程建安造价约万元，最终按照实际发生额以审计结果确定。

7.工作程序

（1）甲方将通过公开招标的方式选择本BT项目投资人，乙方可以参加本项目的投标工作，若乙方参加投标工作并中标，则由乙方作为本土地整理项目的BT投资人，对该土地整理项目进行投资建设。

（2）甲方负责组织项目可研、测绘、勘测定界、地质勘察、水文勘察、初步设计、施工图设计、环评、水保、矿压、地灾、林勘、图纸审查审批；甲方负责办理项目立项、规划、土地、建设、环保、林业、水务等行政许可手续；甲方负责办理征地、拆迁、补偿安置、管线拆迁安置和林木砍伐等手续并承担相应责任。上述工作所需资金统称为前期费用，在本协议签后30日内乙方支付甲方1000万元，甲方开始进行征地拆迁等前期工作，其余前期费用由乙方根据双方共同认可的资金计划分批支付甲方。（建议2：框架协议仅仅是方案性的协议，签订框架协议支付1000万，还是投标、中标、签订合同以后支付1000万是不是加以说明）

乙方并按前期费用的5%向甲方支付工作经费。（建议3：支付工作经费是不是明确以前期暂估价，还是最终审计价。）

（3）地块场地平整工程及路道路建设工程等工程项目，由乙方通过甲方的招投标后负责组织实施，甲方负责组织政府相关职能部门予以验收。

二、甲乙双方职责

（一）甲方职责

1.甲方应取得政府授权甲方作为本项目一级开发主体的授权文件并作为

本协议附件。（建议4：这句话是不是可以这样说：甲方作为本项目一级开发主体应取得政府的授权文件，此授权文件作为本协议附件。）

2．甲方将本项目投资建设特许权通过公开招标后授予乙方。在项目投资建设期内乙方作为被授权的建设单位负责本项目投资建设和管理。

3．甲方以地块土地预期收益作为支付乙方回购款资金来源，并按本协议约定向乙方支付回购款，并且甲方以地块土地预期收益权作为对乙方支付投资款的质押保证。

4.如地块土地预期收益不够支付本BT项目回购款的，甲方保证以其他资金补足回购款。

5．甲方在可能的情况下配合乙方为本项目融资准备相关支持性文件和资料。

6．甲方负责组织项目可研、测绘、勘测定界、地质勘察、水文勘察、初步设计、施工图设计、环评、水保、矿压、地灾、林勘、图纸审查审批；甲方负责办理项目立项、规划、土地、建设、环保、林业、水务等行政许可手续；甲方负责办理征地、拆迁、补偿安置、管线拆迁安置和林地征占用、林木砍伐等手续并承担相应责任，使项目建设用地合规并保持（建议5：“并保持”是不是调整一下措辞）不设抵押权和债务。在乙方前期资金及时拨付甲方的情况下，保证其前期工作既能按时充分满足乙方的开工条件，又能保证在乙方资金到位的前提下施工单位能顺利施工。

7.甲方监督乙方按照国家法律法规的规定投资建设，未经甲方书面同意，乙方不得将所承担工程进行违法转包和分包。（建议6：“未经甲方书面同意”是不是可以删除，我们会有更多的主动性。）

8．甲方委派专门人员作为项目监管代表，签署项目经济、技术业务文件，配合乙方的项目管理，按季度、定期向甲方报告项目投融资、招标、采购、施工、质量、进度、安全、设计变更及廉政建设等情况。

9．甲方对乙方进行监督管理，乙方独立自主经营，按照工程进度合理安排资金，保证工程建设顺利进行。

10．乙方实际发生且符合《昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知》（昆政发〔2010〕74号）但未计入投资建设回购协议、施工协议范围内的费用，甲方均予以认可并办理签证后计入回购款基数中。

11．甲方协调与工程相关各方以及当地群众的关系，为工程建设创造良好的外部环境。

12.为确保农民工工资按时足额发放，维护社会稳定，甲方有权监督乙方按国家有关规定交纳农民工工资保证金。

13．对符合昆明市、安宁市招商引资奖励办法的项目，甲方将按办法规定结合实际予以奖励。在太平新城建设中，加大合作开发力度，对乙方符合规划的本协议外开发项目给予同等条件下的优先考虑和支持。

14．甲方负责监督乙方工程施工、资金到位和支付情况等；负责组织项目竣工验收及备案、审计，确认本项目的回购金额；负责在组织整体项目移交。

15．其他未尽工作事宜在《BT项目投资建设/回购协议》正式文本及其补充协议中具体明确、约定。

（二）乙方的工作职责。

1．乙方依照合同约定履行投资建设单位权利、义务，对本合同范围内的工程进行融资、投资、建设管理、组织施工（施工），所融项目资金确保本项目建设所需，并保证不出现项目资金链断裂。

2.乙方于本协议签订之日起30日内，向甲方支付前期费用1000万元，其余前期费用由乙方根据甲方的资金计划分批支付。（建议7：如果前面的内容调整，这一项也要调整。）

3．乙方按甲方的统筹协调要求，积极配合本项目相关的电信、广播、电视、电力、供水、燃气等须由其他专业单位开展的建设工程项目，相关管理费用应包含在建设单位管理费或总承包服务费之中列入回购基数。

4．乙方应依法纳税，依规缴费、办理保险。凡是符合国家有关规定并已经计入投资建设回购协议及施工协议（并纳入回购基数）范围内的税费、规费、保险费、基金、政府提留部分等的费用由乙方缴纳、承担；凡是不在前述范围内乙方实际发生且符合《昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知》（昆政发〔2010〕74号）但未计入投资建设回购协议、施工协议范围内的费用，甲方均予以认可并办理签证后纳入回购基数。乙方按协议约定进行工程项目全面管理和资金管理，项目地方税收应全部缴入项目所在地税务机构。(建议8：此项是不是要征求财务和办公室的意见。)

5.乙方参与本项目规划、设计等前期工作的审核、论证、评估等程序。6．其他未尽工作事宜在《BT项目投资建设/回购协议》正式文本及其补充协议中具体明确、约定。

三、项目工期以招标文件规定为准。

四、质量标准

工程质量标准：一次性验收合格。

五、项目移交

（1）项目实体移交：项目竣工验收通过之日为本项目实体移交之日，乙方应编制移交清单，将本项目协议范围内的主体工程和附属工程实体移交给甲方或甲方指定的机构。

若本项目分批分期实施施工，则单位工程竣工验收合格后，乙方将竣工验收合格的单位工程移交甲方或甲方指定的机构。

（2）权利移交：自项目实体移交之日，项目所有权以及与所有权有关的

一切权利移交给甲方或甲方指定的机构。

（3）档案移交：包括全套施工和竣工图纸、验收记录、竣工验收报告及甲方要求的与项目有关的其它技术文件、图纸或资料。乙方应在提出竣工验收28日内提交竣工验收相关的全部档案资料给甲方或甲方指定的机构。

（4）自项目实体移交之日，由甲方或甲方指定的机构承担项目管理工作，（建议9：增加一句话：移交后的单项工程或单位工程，若造成人为的或非乙方原因的损坏，乙方负责维修，但不承担维修费用）。

六、回购 1.回购方：甲方。

2.回购款的构成：本项目回购款由经甲方委托审计机构审计确认的回购基数、投资资金成本、投资回报、建设单位管理费、工作经费、其他费用等构成。

（1）回购基数：回购基数指乙方对本项目实际投资的本金（包括但不限于乙方支付前期费用；建设工程费用；其他投入的资金）。

（2）投资资金成本：投资资金成本指投资利息，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算。如遇中国人民银行调整同期贷款基准利率,以实际占用投资款的时间段,按中国人民银行调整的同期贷款基准利率分段计算利息。

计息公式：投资利息=∑每笔投资资金金额×投资期间利率×（每笔资金实际使用天数／365）。

计息额：乙方投入资金金额。

乙方支付的项目前期费用和工作经费，具体计息额按乙方资金进入甲方指定专用账户资金数额为准。

工程建安费用，工程开工后甲方按乙方提供的工程月报每月进行审核并出具审核结果确定的金额为计息额。

计息时间：乙方支付的项目前期费用和工作经费（建议10：在此处加几个字“及其他费用”）的计息开始时间为：按乙方的该部分资金进入甲方指定专用账户之日的时间开始计算。乙方投入的工程建安费用自该部分计息额确认后的次日开始计息。

计息截止时间：回购方每次支付回购款的时间为该笔回购款对应乙方相应投资款的计息截止时间。

（3）投资回报费：投资回报费为投资人进行投资所获得的除正常利息以外的经济利益。

本项目投资回报费按下式计算：

投资回报率= 8% × [ 1 + 征地拆迁等前期费用÷(征地拆迁等前期费用+建设工程资金量）] 投资回报=投资回报率×(征地拆迁等其他费+建安费)。投资回报为一次性计取。（建议11：以上（2）、（3）是不是让财务参加意见。）

（4）建设单位管理费：按国家财政部《财建》2004年394号文件收费标准按建安费的80%计取。（建议12：这一条可不可以这样说：按国家财政部《财建》2004年394号文件收费标准的100%计算，取费基数按建安工程总费用的80%计取。此支付比例不受工程造价的增、减的影响。另外财建2004年394号文件是不是有问题，应该是财建2002年394号费用文件，我记得有财建2004年369号文件，是约定工程进度款相关内容的。）

（5）乙方支付甲方的工作经费。

（6）根据法律规定或本协议约定，应纳入回购款的其他费用。

3、审计期：项目移交后，乙方向甲方或甲方指定的中介机构提交真实、合法、完整的审计资料之日起60个日历天内完成中介审计，最终行政审计时间以审计局的通知为准。

4、回购期

回购期：本项目回购款以地块土地出让收益进行支付，地块招拍挂后，安宁市土地储备中心将本土块(地块)的土地整理成本拨付至甲方后14日内，甲方将中标合同暂总定（暂定总）价的50%一次性支付乙方，在项目终验合格且审计完成后将剩余回购款除保修金外14日内一次性支付完毕。（建议13：是不是应该约定保修金的比例。）

5、甲方保留提前向乙方支付回购款的权利，若甲方提出提前回购，甲方可以按照本协议约定的付款方式提前履行全部或部分付款义务。甲方提前回购，应提前15日书面通知乙方，乙方不得拒绝甲方提前回购的要求。

6、甲方应严格按照本协议确定的回购款支付方式与支付程序支付回购款给乙方。回购款以电汇、银行转账、支票任一方式支付。

7、乙方应于每次收到甲方支付回购款的5个工作日内，向甲方开具税务部门印制的建筑业发票。

8、因本协议产生的税费，双方必须按照相关规定向安宁市有关部门缴纳。

9、甲方支付乙方项目回购款的时间，以银行出具的资金转移单据记载的进入乙方指定银行账户的时间为准。

八、工程计价原则

1、计价方式：本项目计量与计价方式均采用工程量清单计价方式。依据为GB50500-2008《建设工程工程量清单计价规范》和云南省建设厅《2003版建设工程造价依据的通知》（云建【2003】668号文件）等相关配套文件；材料价参考开标前一个月的《昆明市建筑材料市场价格指导》并结合项目所地市场价计算；人工费执行最新人工费相关文件。所有计价经甲方确认后进行结算。

2、相关依据、文件及调整：

①计价依据及相关文件：云南省建设厅颁发的《2003版云南省建设工程消耗量定额》、《2003版云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》、《2003版云南省安装工程消耗量定额》、《2003版云南省市政工程消耗量定额》、《2003版云南省园林工程消耗量定额》、《2003版云南省建设工程造价计价规则》、《云南省建设工程措施项目计价办法》、《云南省机械台班费用计价办法》及相关配套文件；人工费及相关取费执行招标期间的最新相关配套文件。

②材料价格参照开标前一个月的《昆明市建筑材料市场价格指导》执行；《昆明市建筑材料市场价格指导》上没有的材料价格参考市场价格并经看样定货后由双方共同确认。（建议14：①、②中《昆明市建筑材料市场价格指导》是不是指的《云南省建设工程材料及设备价格信息（综合价）》，如果是就要调整，不然找不到价格依据。）

③大型机械的进退场费、现场安全文明施工措施费等相关取费按03定额相关规定计取。

九、其他

1、乙方向甲方承诺按照协议约定进行投资、施工、竣工验收合格并在质量保修期内承担工程质量保修责任。

2、甲方向乙方承诺按照协议约定的期限和方式支付协议价款及其它应当支付的款项。

3、本协议为双方意向性协议，双方应在本框架协议基础上另行订立正式协议，正式协议效力优于框架协议。

4、协议生效：本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式八份，甲方持四份，乙方持四份。

5、协议订立时间：已最后签字方填写时间为准。

6、协议订立地点：太平新城。

甲方（回购方）：乙方（投资建设方）：

土地复垦协议书--土地整理篇5

土地整理协议书

甲方：（以下简称甲方）

乙方：（以下简称乙方）

根据中华人民共和国合同法的有关规定，甲乙双方友好协商一致，签订本协议书，共同恪守

一、甲方责任：

1、于本协议签订之日，派员到现场交清土地红线图。

2、负责工程规划设计、土地复垦验收。

3、按照序时进度及时验收和支付工程款。

二、乙方责任：

1、按甲方要求进行土地整理整治。

2、按甲方要求将整理后地块划定区块，旋耕、夯实田坎和修筑田畦，达到可以用直接耕种的要求。

3、土地整理由乙方自行处理，抵算复垦费。

4、乙方负责在土地复垦中一切安全工作。甲方不承担任何安全及事故责任。

5、确保工程在年月日前结束，提请甲方验收。

6、按照设计规定进度，及时上报甲方进度并申请验收。若未通过验收，甲方暂不支付工程款。乙方应及时进行整改，直至达到验收

标准。

三、质量要求：

1、按设计要求修筑田坎，并夯实，田坎坡度≤45°。

2、田面整理平整，地块坡度≤5°，地块高度误差≤15㎝。

3、按照设计要求进行覆土，土层厚度不小于30㎝。

4、用深耕犁进行深耕，深度不小于40㎝。

四、工程价款

本协议工程总价款为元，（大写：元）。按挖土、推土、旋耕、整平、夯实田坎等的序时进度分别支付。

本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议自签订之日起生效。

甲方：（签章）乙方：（签章）

负责人：负责人：

土地一级开发工作程序范文篇6

储备及一级开发工作程序

一、该项目土地一级开发的概况

惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。

按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。

二、土地一级开发的内容

根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容：

1、进行项目用地内的房屋拆除工作；

2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。

三、土地一级开发成本和收益

成本构成：

1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费；

2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用；四、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、规划局、财政局、建委、区计经贸办、监察局等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发招投标、确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、计经贸办主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规划局主要负责一级开发土地规划手续的审批工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，办理施工许可证。

5、区财政主要负责一级开发项目费用预审、工程项目验收、开发成本的审核及付款等工作。

6、区监察局主要负责一级开发项目工程项目验收等过程中的监督工作。

五、土地一级开发工作程序

本程序根据《大亚湾中心区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》并经咨询相关部门后制定，主要侧重在政府通过招投标方式确定一级开发主体后，一级开发工作具体实施过程及资金拨付流程。程序一：确定土地一级开发主体政府主管部门：

区国土局、管委会相关部门主要工作内容：

1、区国土局会同相关部门就项目一级开发具体问题召开联席会议，制定一级开发项目招投标文件，通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同（储备中心与一级开发单位）。

程序二：办理土地一级项目开发项目立项政府主管部门：

区财政局、计经贸办主要工作内容：

1、依据一级开发项目合同，向区财政局基建办提交一级开发工程单项工程的预算，由基建办对预算进行审核，落实资金安排批复。

2、依据一级开发合同、区财政批复、项目可研报告（一级开发实施方案）等资料向区计经贸办提交立项申请。

程序三：办理土地一级项目开发项目规划手续政府主管部门：

区规划局主要工作内容：

1、依据一级开发合同、立项报告等资料向区规划局提交各单项工程建设工程规划许可证的申请。

程序四：办理土地一级项目开发项目开工手续政府主管部门：

区建设委员会主要工作内容：

1、依据一级开发合同、立项报告、建设工程规划许可证等资料向区建设委员会提交各单项工程建筑工程施工许可证的申请。

程序五：组织清表、动迁实施市政基础设施工程政府主管部门：

区财政局、监察局、质量监督站等部门主要工作内容：

1、不需要规划、开工手续的一级开发工作，在经过区国土部门确认后即可展开工作（如项目用地上的清表等费用）；

2、建设单位进行项目一级开发工程的招投标（邀请）、现场施工建设；

3、在项目施工过程中，区财政、监察、建委相关部门按照有关规定对项目进行监督。程序六：组织验收政府主管部门：

区国土局会同有关部门主要工作内容：

1、区国土局组织区财政、规划、建设、监察、监督站等部门对土地一级开发工作进行验收；

程序七：一级开发项目成本审核及拨款政府主管部门：

区国土局会同有关部门主要工作内容：

1、一级开发单位报送有关资料，区国土局内部（土地储备中心等）对一级开发成本进行预审。

2、区国土局和区财政、计经贸办等部门审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。

3、由一级开发单位提交一级开发工程拨款单，经国土、财政、管委会相关部门会签后，财政将资金拨入一级开发单位指定帐户。

程序八：分期交付土地政府主管部门：

区国土局会同有关部门主要工作内容：

根据土地挂牌等文件规定，经区国土局相关部门确认同意，企业将完成一级开发后的土地直接交付给通过招拍挂获取国有土地使用权的单位。

附图1：土地一级开发一般工作程序区财政预算预审区土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划等对一级开发实施方案提出原则意见区国土局会同相关部门

1、通过招标确定土地一级开发主体

2、下达土地一级开发批复

3、签订土地一级开发合同土地一级开发主体区计经贸办立项区规划建设规证区建委开工证区质监站质监手续区监察局监督区国土一级开发内容确定土地一级开发主体办理清表、动迁等手续，组织实施土方、围墙、道路等市政基础设施建设市国土局商相关委办局

1、组织验收土地

2、审核土地一级开发成本

3、财政局最终审核确定一级开发各项成本

土地一级整理开发协议篇7

1 土地一级开发工程流程中风险类型

1.1 在前期策划阶段的风险

在土地一级开发前期的策划和设计的阶段,主要就是将项目所需要的材料和设备进行充分地了解,再针对具体的情况来制定项目整体的方案设计。所以设计达到准确性对项目整体的顺利运行具有很重要的作用。如果项目的设计人员,在进行设计的时候没有随土地资源进行充分地了解,就开始制定总体策划的方案,那么就很可能导致工程进行的过程中出现风险,也可能会对项目的顺利运行产生一定的阻碍[1]。

1.2 在审批改进阶段的风险

在进行项目的审批阶段的时候,一般来说土地储备联席会要介入到期方案确立的工作当中,如果方案合理有效,就会移交给上级部门进行审批。但是如果在审批的过程中,上级部门没有达成一个有效的沟通模式,就会导致这一项目在日后的建设过程中会遇到一些现实性的阻碍,从而无法按时完成项目的建设工作。

1.3 在项目实施阶段的风险

在项目的实施阶段,应该严格的按照设计人员总体的策划来进行建设。首先在征地的过程中,要与土地所有者进行良好的洽谈,保证一切手续都是合法的,如果没有在沟通中达成共识,就会很大程度上造成工程无法顺利实施。同时,如果在工程基础建设的时候没有对工程的总预算进行一个合理地预估,就会导致建设阶段发生很多不安定的因素,造成项目的安全隐患。

1.4 国家相关政策风险

我国目前土地一级开发工程中还没有出台健全的政策,也没有进行相关法律上严格的规定。所以在土地一级开发具体的施工过程中,很多的工程只能够依据政府的相关规定对工程进行调整,缺少严格的法律规定做支持,就会导致土地一级开发工程出现相应的法律风险,让相关建设企业的经济利益得不到有效的保障。

2 控制土地一级开发工程的有效措施

2.1 开发资金风险的控制

一般来讲,土地一级开发的项目都是一个比较复杂的工程,所以只有对其中的每一环节进行严格地把控,才会让土地一级开发的建设过程中避免危险事件发生。在工程的开发阶段,如果相关的工作者没有合理的分配这一工程的所有分工,就可能导致出现意外情况,从而产生资金的危机状况。所以想要避免这一方面的风险:(1)应该要让项目的基础资料十分详尽和准确。在估算项目资金成本的时候,需要项目的估算人员全面的收集工程的有关资料,并将这些资料进行有效地整合、总结、分析和处理,同时还要进行严格地核算,保证数据的准确性,从而才能让工程中基础材料的准确性得到充分的保障[2,3]。(2)要对土地一级开发工程的周期进行妥善地安排,才能让这项工作发挥其应有的导向作用。工程开发周期的合理能够让开发工作向着更加顺利的方向进行,也能让相关的建筑单位能够对项目的开发资金进行合理地预算和控制。所以在具体的控制工作中,相关的管理人员应该对项目整体有一个清晰的认知,并且融入这一项目的规格和特性,让项目的工作周期更加合理、科学,也能让工程的工作进程更加顺利。

2.2 项目市场风险的控制

土地一次开发与土地二次开发之间有着明显的界限,一级开发是指对规定范围内的土地进行初步的开发和施工,从而让其成为可以利用的土地。而二级开发是指建筑的企业不再对土地未来的建设和开发负责,只负责商品房的售卖。这种将开发方式的分类政策,让土地市场混乱的情况得到了很大程度地改善,同时也让市场的运行得到了严格地规范。但是改革的过程中也出现了一定的风险,除了让工程的工期延长之外,也让其经济效益有所降低,所以这种情况会造成很严重的后果和影响。所以想要让市场的风险有效降低,就应该建立一个有序的、科学的市场,并且还要对土地储备开发项目进行大力地推进,并使用其他的稳定方法加以辅助,让土地市场在运行的过程中能够十分平稳、安全,从而让风险发生的几率大大降低。

2.3 项目收益风险的控制

在土地一级开法项目进行中,其收益也会产生一定的风险,风险出现主要是由于土地一级开发部门和土地储备机制之间的责任和职能划分不够明确导致的。所以在实际的项目运行中,(1)应该将开发部门与储备机制之间进行明确的划分工作,还要对工程进行中的各个环节进行全面地监管,制定责任制度,将每一个环节的施工具体到实际的责任人身上,让工程的风险能够得到有效地控制。(2)要有效地提升开发部门的管理水平,并对工程收益分配的环节进行严格地控制,这样才能保障有效控制住项目的收益风险。

3 结束语

综上,在土地一级开发的项目当中,风险项目是很难避免的。所以相关的管理人员想要让建设的过程中更加安全稳定,就要对其中可能出现的风险项目进行严格地、全面地监控,还要加强风险管理的力度,从而才能针对不同的风险,制定不同的控制方案,从而实现让这一工程能够带来更大的社会效益和经济效益。

摘要：目前,我国土地一级开发项目已经在全国范围内广泛地展开,并且也获得了不错的成效,让土地资源受到很大程度地保护和节约,也让我国的政府加强了对土地资源的控制。文章就对我国土地一级开发项目中的风险控制方法进行分析,旨在为相关的从业人员提供参考。

关键词：土地一级开发,风险控制,方法分析

参考文献

[1]贾野,刘湘汝,叶平.土地一级开发项目风险控制研究[J].建设科技,2010,(12):88-89.

[2]魏婧.企业投资土地一级开发项目风险管理研究[D].西南财经大学,2011.

土地一级整理开发协议篇8

关键词：北京市；土地一级开发；成本管理

土地资源的充分利用必须将经济效益与社会效益结合起来，不能忽略任何一方，北京市的土地一级开发却存在着很多的问题，比如利润分配问题、成本问题、还有招投标流程的问题等等都影响着其土地的开发与利用，为此必须制定出解决措施。

一、改变土地一级开发利润分配模式

为了更好地改变北京市土地一级开发的现状，可以学习一些地区先进的经验，比如说重庆市，学习其利润分配模式，按照一定的比例将土地出让所得的收入分配给政府和企业，给开发企业支付所得综合价费用的时候，要扣除相应的土地一级开发成本后。这样可以有效地促使开发企业慎重考虑开发成本。要将现有的分成比例进行改变，要逐渐地与上市收入、开发成本，项目的难易相结合，并要切实地根据项目情况的复程度。在计算评估费、拆迁服务费的时候，不能仅仅依靠评估金额、拆迁补偿金额，除此之外，还要将工作的难易程度考虑进去。

二、减少预算成本与实际成本差异

（一）建立健全土地一级开发成本控制体系

1、建立土地一级开发成本控制制度。为了更好地管理成本，就必须建立相应的成本控制体系，这个制度的建立要切实地结合财经法规、以及开发企业的实际情况，然后以合适的形式发布，并严格地要求每一个部门执行这一制度。这项制度的内容主要有预测成本、控制程序、应用分析、考核、审计、招投标制度、战略成本管理制度、专项成本管理等等，只有加强各个方面的成本控制，才能保证总体成本的控制。

2、建立土地一级开发成本核算制度。一级土地开发是开发企业在政府委托的基础上进行的，从根本上来说，这属于一种代建制度，开发企业要明确地核算土地一级开发成本构成，核算制度的主要内容主要有成本计算方法、成本发生正确归集、成本归集的方法等。在进行会计核算的时候，要设置“开发成本”等科目，并对其再进行二级明细核算，然后再根据成本费用的具体内容，有必要进行三级明细核算的设置。通过一层又一层的核算，从而一步步地将成本进行明确。

3、建立土地一级开发成本责任制度。在成本核算制度的基础上，还要建立土地一级开发成本的责任制，通过不断地细化，将每一层的成本控制明确到各个部门、各个岗位、各个员工。

（二）土地一级开发过程中成本费用管理

1、征地拆迁补偿工作管理。在土地一级开发成本中，征地拆迁补偿占据着很大的比例，在拆迁的过程中，会涉及到很多利益主体的利益问题，因此要加强事中对成本的控制；在拆迁的过程中，地方政府没有强大的执行力，这样会直接影响拆迁成本，导致其增加，为了避免这种情况的发生，必须制定拆迁的方案，并且要按照相关的流程来征用土地。在征地拆迁的时候，开发企业与政府之间要加强沟通与联系。还要确定相应的评估和拆迁服务机构，一边协调政府部门，一边到被拆迁户现场开展登记工作，在此基础上由上述两个机构提交相应的评估报告、拆迁服务报告，然后根据补偿金额以及被拆迁户的意见，进行审计确认，然后由审计机构给出审核意见，最后综合所有的情况，将拆迁补偿款支付给被拆迁人。

2、财务费用管理。一级土地开发涉及到的金额数目比较大，因此开发企业可以向银行贷款，并签订最高额担保、又或者是抵押贷款合同，根据所需要的资金需求拿贷款，不能超出总额度，而且与此同时还要避免贷款资金闲置的现象出现。

三、改变政府考核机制

对于政府来说，土地一级开发可以给其带来很大部分的财政收入，他们认为只有抓住土地资源，才能得到更多的收入。政府不能过分地加大土地出让金，这样会导致房价的上涨。这样的情况的发生主要是由于政府将经济指标作为了自己政绩的主要方面，为了改变这种情况，就必须改变政府的考核制度，考核政府的政绩不能仅仅注重经济指标，要逐渐弱化经济指标在政绩考核中的地位，纳入更多的与民生、环境相关的指标，切实地做到为人民服务。

四、完善招投标制度

为了加强对成本的管理，必须将北京市土地一级开发的相关制度认真、严格地落实，在发展中逐渐完善不利于管理的方面。就目前的情况来说，一级开发企业承担了所有的土地一级开发项目，房地产资质的公司并没有参与其中，出现这种情况的原因就是考虑到了房地产开发企业可能会对土地进行二级开发，这样以来会推动楼市价格的上涨。因此，要完善招标制度，为了避免二级开发，政府要对土地一级开发企业资质进行认定和批准，得到一级批准之后，开发企业就只能开展土地一级开发业务。

五、结语

北京市的土地一级开发关乎着房价，也关乎着政府的政绩，但是在成本管理中却存在着很多的问题，为了加强对成本的管理，必须制定相应的措施，即改变土地一级开发的利润分配模式、改变政府的考核机制、完善招投标机制等等，从而有效地控制土地一级开发的成本问题。

参考文献：

[1]孙静.土地一级开发成本核算问题探析[J].时代金融，2014，18：40+50.

[2]孙辰莎.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学，2015.

[3]赵世臣.土地一级开发成本管理研究[D].首都经济贸易大学，2014.

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