土地经营模式

土地经营模式（共12篇）

土地经营模式 篇1

随着统筹城乡发展的进程, “三农问题”成为影响其前进的一个重大问题, 而土地问题则是三农问题的核心。目前, 土地家庭承包责任制在部分地区已跟不上农村经济发展的形。农村土地主要有土地的过于分散不利于合理使用农业机械, 采用现代技术, 实现农业现代化, 土地集中程度低等问题。土地经营权入股政策的推出, 整合了分散的土地, 扩大了土地的使用规模, 为农业机械的充分和高效的利用和农业专职人员专长的发挥创造了条件。从而实现了土地规模生产, 最终将实现农业产品流通、消费、交换的规模化, 也将带动与农业运输、服务、修理、人才供给、科技情报使用的发展。

一、土地经营权入股的内涵及模式运行特征

1. 内涵。

所谓土地经营权入股就是在明确农村土地集体所有权、稳定农户家庭承包权、放活土地使用权的基础上, 由有经济实力的大户、集体经济组织或投资于农业的工商企业发起, 农户以土地使用权作价入股, 按照自愿原则组成利益共享、风险共担的股份合作制农业企业。

2. 模式运作特征。

土地经营权入股模式在股份构成、用人机制和利润分配三个方面表现出一定的特性, 是区别于其他土地经营管理模式的根本所在。具体为:

(1) 在股份的构成上;农民主要以土地使用权入股, 根据不同的农村土地制度, 入股的方式可以有所区别。筹集土地, 以这些土地的几年的试用期使用权进行评估后入股;按每亩土地的评估价值作为股本金, 用于流动资金使用。其次, 一改土地承包到户的做法, 对农田实行土地股份合作制后, 并以各生产队作为股东进行入股。在具体股权分配上, 按二轮土地承包生产队劳力底分所占的比重和包干面积所占比重为基数来确定各生产队土地股份合作股权的份额分配。

(2) 在用人机制上, 企业与农民实行双向选择。企业原则上优先招收土地股民, 设定入股后所成立的公司的股东上限, 选出农民作为股东代表。另外, 再选择几名村干部作为公司经理, 以及相对应的主管, 一方面对公司进行管理;另一方面, 对投资该公司的其他企业的股东进行监督。

(3) 在利润分红上, 股本金不作为每年的收益, 而只是农户入股的证明和股本多少的依据。公司依承包合同委托股东在土地上耕作;不愿意种地的农户, 土地交由公司按产出季节获取收益, 年底按照经营效益分红;同时, 农户股东可以优先在公司打工获取劳务工资。

二、土地经营权入股对解决新时期“三农”问题的意义

1. 提高农民水平水平, 缩小城乡居民收入差距。

经济实力的大户、集体经济组织或投资于农业的工商企业通过吸纳分散农户的土地经营股份, 会凭借其强大的实力, 引进新的品种、新技术和新的设备, 兴办现代化的大农场提高农产品的技术含量, 促进整个农业生产的高科技, 使农户的收入较传统的农业生产方式所获得的利润大大增加。

2. 促进土地规模化经营, 提高土地集约利用水平, 释放农村劳动力资源潜力。

分散的农户通过将土地经营权入股后, 大量分散的土地得到了集中的整合与管理, 这使得闲置的土地得到利用, 有利于在这些土地上合理增加物质与劳动投入以提高土地收益, 从而有利于土地节约利用, 导致土地的整体经济效益增加。

3. 利于实现农业产业化、规模化和现代化发展, 优化农村产业结构。

土地经营权入股后, 有利于推动土地规模经营, 实现农业产业的规模经济。集资购买先进的农业设备, 利用所购买的现代化农业机械统一完成可集中完成的劳作程序, 减少了人力物力的投入, 农业生产过程的规模化经营不仅可以提高农业的生产效率, 还使产出最大化。

三、土地经营权入股运行模式存在的问题

1. 退股后土地处置棘手。

农民在合约期满后, 如果不愿以这种方式继续入股公司, 在其自愿的原则上, 农民可以退股。但是, 农民是以土地经营权入股的, 而公司已将所有的土地都进行了集约化整理, 那么单块土地又如何从中分离出来, 这是一个急需解决的问题。

2. 经营存在的风险大。

农业的经营是存在很多风险的。不仅有因自然灾害而造成的农业利益的直接损失, 而且如果公司经营者经营不善, 一旦公司破产, 以土地经营权偿债, 农村集体土地所有权的性质将发生根本性变化, 那些入股农民就有成为失地农民的风险。

3. 经营者的素质不高。

由于经营者大多是农民, 文化程度低, 知识、技术素养相当有限, 而且他们的市场竞争意识薄弱, 在这个竞争激烈的市场中能否占得一席之地, 公司未来发展前景不能担保, 还是一个令人担心的问题。

4. 土地用途管制难度大。

土地使用权入股后, 改变土地用途的可能性很大。很多地方存在打着农业用途之名, 在土地建厂房, 搞基建, 甚至开发房地产, 而这种情况很难监管。

土地经营权作价入股模式的诞生, 是一定的社会经济发展阶段的必然产物, 反映了当前社会发展下土地资源管理、农村发展的时代要求, 它以其独特的模式运行、管理特征, 表现出强大的生命力;借助相关政策管理措施的规范引导, 必将有效促进了农村繁荣稳定发展、提升了农业持续健康发展, 成为解决当前我国“三农”问题的重要支撑。

参考文献

郭昌荣:农村经济结构调整与土地经营权入股[J].理论月刊, 2002, (4) :79

土地经营模式 篇2

浅析农村土地承包经营权流转中农民利益的保护

摘要：农村土地承包经营权流转有利于实现土地的规模经营，但在实践中也存在一些问题，特别是农民利益受损的情况，影响了农民进行农村土地承包经营权流转的积极性及生活水平的提高。在对农村土地承包经营权流转中农民利益受损的表现进行归纳的基础上，对其产生的原因进行了分析，并提出了保护农民利益的建议。

关键词：农村；土地承包经营权；流转；农民利益

一、农村土地承包经营权流转中农民利益受损的主要表现

在目前农村社会保障很不完善的情况下，土地是农民最基本、最重要的生产资料，起到保障农民基本生活的重要作用，在农村土地承包经营权流转后，流转收益便自然地成为农民生活的最后保障，但农村土地承包经营权流转过程中，农民利益受损、流失的现象却时有发生。

1.农村土地承包经营权强制流转违背了农民意愿。地方政府的适度参与对于流转具有积极作用：一方面可以通过贯彻宏观调控政策弥补市场机制的不足；另一方面可以为农村土地承包经营权流转市场机制的形成提供良好的条件。但是，实践中部分地方政府在多种利益目标的诱导下，对土地流转的参与性过强，在流转中扮演着十分强势的角色。如有的乡村组织不尊重农民的意愿，直接充当土地流转的主体，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转；有的把农村土地承包经营权流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，下指标、限时间、限面积，强迫农民流转农村土地承包经营权。湖北省2006年对9个县(市)的40个村200户农户实地调查资料显示，19.7%的农户反映参与农村土地承包经营权流转是服从村里的安排[1]。

2.农村土地承包经营权流转利益分配不合理。一是农村土地承包经营权流转缺乏合理的价格机制。农村土地承包经营权流转过程中，价格一般是由集体组织与农民个人或其他经营主体协商达成的。但由于各地流转市场的发育程度不同，在流转市场发育较完善的地区，市场已经具有根据供需自发形成价格的能力，但在交易案例少、土地市场不发达的地区，价格的随意性就很大。加之客观上农民受教育程度有限，对其所拥有的农村土地承包经营权的价值缺乏科学的认知，在流转过程中比较容易出现低价流转或漫天要价的极端情况。二是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上，农民土地流转收益一般按每年一定数额现金的方式予以确定，由于没有考虑物价上涨等因素，可能会损害农户利益。

3.农村土地承包经营权流转中农村土地被擅自改变用途。农村土地承包经营权转入方从农民手中拿到土地后，由于缺乏科学论证，业主经营不善，导致项目搁置，土地抛荒，造成严重的资源浪费；有的经流转得到土地的农户，为了达到短期内实现效益的最大化而改变土

地用途，用于办厂、造鱼塘、修圈舍等，对土地进行掠夺性经营，土地用途改变后短期内很难恢复原貌。

4.农村土地承包经营权流转后农民的后续生计问题凸显。一是面临失业的风险大。农村土地承包经营权流转后，农民到城里打工，打工收入称为他们的主要收入。由于农民工文化素质低、就业技能差，他们多集中于第二、三产业中技术要求不高、就业门槛较低、人员容量大的劳动密集型行业。一方面，这些行业因进入门槛低而竞争激烈；另一方面，随着资本有机构成和技术水平的提高，用工相对减少。二是在社会保障体系还不完善的情况下会出现许多问题：首先，基本的生活费用的明显增加。转换身份进入社区生活的失地农民，需交纳取暖费、物业管理费、卫生费、燃气费等，根据不同地区生活水平的不同，年户均比农村土地承包经营权流转前多支出千元到几千元不等。其次，其子女教育支出增大，部分农民不堪重负。虽然现在中小学收费实行“一费制”，学生减免了学费，但伙食费、住宿费、补课费等却相应地提高了，总支出没有实质性变化，农户中有子女在上大学的，每年家庭开支至少在万元以上，这对大多数农民工家庭来说是很重的负担[2]。

二、农村土地承包经营权流转中农民利益受到损害的原因

1.农村土地承包经营权流转法律体系不健全。目前，虽然土地承包法和土地管理法以及物权法对农村土地承包经营权流转有大体方向上的规定，但具体到细节问题上农村土地承包经营权流转的法律法

规仍不健全，对于强制流转和擅自改变农村土地用途的现象，各地也只是用行政性指导意见的方式予以禁止，这就为农村土地承包经营权流转中农民利益受损埋下了隐患。另外，由于缺乏明确的法律规定，造成农村土地承包经营权流转缺乏法律支撑，登记体系不完善，流转主体不清等问题制约了流转工作的开展。

2.农村土地承包经营权流转监督机制不完善。自农村土地承包法颁布实施后，特别是乡镇机构改革后，农村经济管理人员在减少，农村土地承包经营权流转出现放任自流，流转行为无人监管的趋势，个别经管站鉴证过的农村土地承包经营权流转合同，仍存在诸多问题，从而留下了许多导致土地流转纠纷产生的隐患。虽然各地纷纷出台规定，禁止强制流转和农村土地承包经营权流转改变土地用途，但在实践过程中，由于巡查力度的不够或者监管的不到位，违反农民意愿和土地利用总体规划的现象时有发生。

3.农村土地承包经营权流转价格机制不健全。如市场体系尚未形成，包括市场主体、客体及场所还未形成和完善起来，特别是缺乏正规的中介组织[3]和土地产能的评估机构，不能对土地价值进行合理的定价，使农民无法及时获得准确、权威的农村土地承包经营权流转信息，使土地被低价流转或在长期流转中出现明显的薄利现象，影响了农村土地承包经营权流转的供求互动，降低了土地承包经营权流转的成功率。

4.农村社会保障体系的不完善。长期以来，由于工业化的压力以

及现实条件的限制，绝对数量庞大的农民一直处于社会保障制度之外，正因为如此，土地对于农民的重要性和保障功能非同一般。随着农村土地承包经营权流转制度的实施，土地进一步流向农村中的少数人，而脱离了农业劳动、尚未摆脱农民身份的这部分人（如农民工）在失去土地之后，为应对现代社会中的种种风险必然要求农村社会保障有新的内容和新的制度。同时，农村社会保障体系的不完善，也阻碍了农村土地承包经营权的流转。很多农民即使在非农产业中已经得到了一份比较固定的职业，也不愿意轻易放弃土地，视土地为在外经营的一条生活退路，这在一定程度上固化了小农经营，阻碍了土地流转和农业产业化发展，进而影响着新农村的建设。

三、农村土地承包经营权流转中保护农民利益的建议

1.建立健全农村土地承包经营权流转法律体系。第一，尽快出台《土地流转法》，从根本上解决农村土地承包经营权流转的管理机构、管理程序、操作规范、合同签订、违约责任等问题。规范政府、企业和农民三方行为，杜绝违背农民意愿强制流转和擅自改变农村土地基本用途情况的出现，依法保护农民和涉农企业的利益。第二，完善各地行政法规和指导性意见，做好有益补充。对在农村土地承包经营权流转中新出现的、法律条文中没有明确规定的现象和行为，及时给予指导意见，以对其进行规范或禁止。

2.完善农村土地承包经营权流转监督机制。第一，加大农村经济管理人员队伍建设力度。不仅要加强业务培训，提高专业技术素质，而且要加强农村经济管理人员的工作态度和责任心的教育。第二，对于农村土地承包经营权流转应建立有效的动态机制进行监管。有关政府部门可在村级层面成立农村土地承包经营权流转信息员队伍，及时反映农村土地承包经营权流转中的违背农民意愿强制流转、改变土地用途、损害农民土地承包权益等违法行为。

3.完善农村土地承包经营权流转价格机制。第一，通过法律对农村土地承包经营权流转的价格机制进行规定，促使其形成农村土地承包经营权流转的市场化，例如可规定按每亩一定数量稻谷的当地政府收购指导价来计算流转价款。第二，设置土地产能的评估机构，使农民及时获得准确、权威的农村土地承包经营权流转信息。第三，建立农村土地承包经营权流转的有形市场，这个有形市场不仅要有具体的交易场所，而且要有三个完善机制：一是价格形成机制，二是谈判机制，三是规范的管理机制。第四，建立公正合理的调价机制。可对流转期限超过五年的，建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。

4.完善政府政策和社会保障体系。第一，采取措施促进失地农民就业。将失地农民纳入城镇就业体系，积极开发就业岗位，安置失地农民就业。将未就业的失地农民纳入再就业服务体系，依托现有技工学校和各类培训机构，为失地农民提供职业培训、就业政策咨询、用工信息、职业指导和职业介绍等服务，有计划、有步骤地组织他们参加就业培训和职业技能培训，积极为他们提供就业援助和创业指导。

第二，在农村税费改革过程中，逐步完善村一级的社会保障，要由农村土地承包经营权的转入方来负担一部分本村集体成员的保障基金。第三，积极宣传和鼓励农民参加农村社会新型养老保险。筹备阶段要积极组建办事机构、完善配套措施、对业务人员展开培训；宣传动员阶段可以借助动员大会广泛开展宣传，同时要开展资料准备和人员信息的收集工作；具体实施阶段，要全面展开新农保的参保工作，并注意进行阶段性总结。

参考文献：

土地经营模式 篇3

一、引言

宁夏作为全国的贫困省区之一，特别是占据宁夏半壁国土的中南部地区一直很贫困，在二十世纪八十年代到九十年代，山区最穷的地方炕上没有席，铺的是过去那种牛皮纸做的水泥袋子；没有路，走出来满脚满腿都是尘土，只有一孔破窑，前面是土炕，中间是锅台，旁边就拴着牲口，这样的家庭在山区不是一家两家，而是很多很多。

水，送不到这里的干山枯岭，即便是耗费巨大投资送上去，也仅仅起到“满足基本存活条件”的作用。天，不是十年九旱，而是十年十旱。二十世纪九十年代以来，宁夏南部山区1991、1994、1995、1997、1998年相继发生春夏连旱或春夏秋冬四季连旱。到了1999年9月，更大的干旱祸胎再度孕育，到2000年5月底，中部干旱带连续260多天无有效降水，严酷的秋冬春连旱又一次吞噬中部干旱带奄奄一息的残体。2001年干旱自春延续至夏。2003年9月至2006年4月，中部干旱带连续两年半无有效降水，肆虐了近3年的干旱，持续时间之长，造成的灾害范围之广，灾情之严重为新中国成立以来罕见。仅2005年，干旱带10到15厘米土壤含水量多在3%到5%，南部山区25条主要河流有18条出现断流，21万只羊因缺水缺饲草被淘汰。真是“赤地千里、萧瑟荒芜”。旷日持久的大旱，警醒人们对中部干旱带的自然规律必须有一个更加科学的认识。

2007年11月30日，宁夏回族自治区第103次政府常务会议，对备受自治区党委、政府十分关注的宁夏中部干旱带问题进行了专题研究，会上研究讨论了自治区发改委编制的《宁夏中部干旱带发展规划纲要》和《宁夏中部干旱带县内生态移民规划》。

《宁夏中部干旱带发展规划纲要》主要从民生、农业和生态等方面，明确了该地区发展的指导思想、目标和任务。《宁夏中部干旱带县内生态移民规划》将利用5年时间，把不具备生存条件的中部干旱带6县（区）520个自然村20多万群众安置在本县42个移民区。

会议要求围绕水源，解决生存问题；围绕特色，解决生产问题；围绕变绿，解决生态问题；围绕转移，解决生计问题；围绕少生快富，解决生育问题；围绕职工教育，解决智力扶贫问题。

此次生态移民的最大难点主要是安置土地调整难度大，政策涉及面广，协调任务重，生态移民投资大等问题。会议决定：

一要围绕“水源、生态、开发、特色、转移”五个重点，优先将居住在偏远分散、生态失衡、干旱缺水地区的贫困人口搬迁到现有扬黄工程沿线，公路沿线和城郊区域安置，积极发展优势特色农业、设施农业和旱作节水高效农业，实现“山内的问题山外解决，山上的问题山下解决，面上的问题点上解决”，从根本上解决中部干旱带贫困问题。

二要坚持以县内移民为主，整（乡）搬迁，集中安置，属地管理，拒绝移民“两头有家、两头都不管”的问题，退出的土地实行生态恢复，实现脱贫致富与生态建设一举两得。

三要整合现有人畜饮水、设施农业、乡村道路、危房危窑改造、农村供电、社会事业、生态建设等各类支农资金，统筹使用，用于移民安置区建设。

四要把移民新村建设与社会主义新农村建设相结合，高起点规划，建设公益性基础设施配套完善的村庄。

经过5年的实施，已累计将10.2万人搬迁到通水、沿路、靠城的地区。通过移民集中安置，优化配置公共资源，集中建设基础设施，使移民群众的生活质量明显提高，为脱贫致富奠定了坚实基础，同时，也大幅拓宽了移民致富空间。

虽然生态移民工程取得了阶段性成果，但是宁夏中南部地区的发展还存一些突出困难和问题。涉及土地、户籍、社保、计划生育等好多方面的政策措施。本文旨在对宁夏海原县生态移民迁出区土地管理方式与经营模式进行探索与思索。

二、海原县生态移民迁出区土地利用现状

海原县地处黄土高原西北部，属黄河中游黄土丘陵沟壑区，位于宁夏回族自治区西南部六盘山余脉（南华山、月亮山等）以北，地处宁夏中部干旱带，隶属宁夏回族自治区中卫市，地理坐标界于东经105°11′44″～106°28′22″和北纬36°07′26″～36°55′48″之间，其南北长90.40公里，东西宽113.59公里，全县土地总面积4，989.55平方公里。总土地面积中，黄土丘陵区占66%，土石山区占1.6%，塬地占4.4%，河谷川地占20.9%，山地占7.1%。全县“十一五”和“十二五”生态移民迁出区包括海城镇等20个（乡镇、管委会）78个行政村195个自然村15，292户68，180人。

迁出区多位于重点生态脆弱区、生态核心区、地质灾害区、地震断裂带和偏远山区，进出道路不畅通，且干旱缺水，居住分散，生产、生活条件十分恶劣。

迁出区涉及土地总面积85，088公顷，其中耕地23，545公顷，人均拥有土地面积18.72亩，人均拥有耕地面积5.18亩。

在土地利用方面，采取的措施是广种薄收，“靠天吃饭的雨养农业”和“二牛”抬犁的粗放耕种方式，是一种掠夺式的生产。由于这种不科学的传统经营理念，生产力水平总体较低，自我发展的基础条件非常差。往往是“种一斗收一升”，土地的产值有时候是负值。为了生存，造成该区域无规划无节制的大面积开荒造地，破坏了稀有的生态资源，特别是对有限植被的破坏，导致该区域遇到暴雨，山洪无天然保护屏障，极易引发泥石流，造成水土流失严重，生态严重失衡。再加上该区域严重干旱缺水，老百姓已无法生存，大面积的耕地因干旱荒芜，村庄因无资金整修，凌乱坍塌，严重制约着这一区域的可持续发展。

三、生态移民迁出区土地利用规划

为保证生态移民迁出区土地有效利用，在编制《海原县土地利用总体规划（2006-2020年）》时对迁出区范围内的土地按照“宜林则林、宜牧则牧”的原则，科学规划，并采取工程措施如拆除旧庄院、封路和生物措施如种植紫花苜蓿等多年生饲草以及自然撂荒等方式，恢复生态环境，达到可持续发展的目的。为达到此目的，海原县迁出区土地利用总体规划和布局必须建立在对区域有关生态和经济方面诸多因素进行综合生态经济评价的基础上。在具体工作中，首先要依据区域的实际情况，确定建设的总规模，具体类型和空间布局；其次，掌握区域内的条件，因地制宜的规划布局，从而形成区域最佳用地结构布局。依据海原县各迁出区土地利用现状和自然条件，结合实际和建设内容，将海原县规划分为三个区。

中北部干旱丘陵区：包括西安镇大部分，海城镇大部分，史店乡大部分，贾塘、甘城、关桥等6个乡镇，年降雨量在300mm左右，土地总面积2，314平方公里。这一区域以山间盆、塘、川地形为主，地形较复杂，土地利用率一般，是生态移民迁出区的主要区域。这一区域规划并实施以封山育草，恢复植被及治理水土流失为主。其中退耕还林1，000公顷，荒山荒地造林6，000公顷，草地围栏及5，000公顷，水流域治理254.15平方公里。

南部半干旱丘陵区：包括树台乡大部分，关庄乡、红羊乡中部和东部、曹洼乡大部分，李俊乡大部分、九彩乡等6个乡镇，年降雨量400mm左右，土地总面积1，158.20平方公里。这一区域内以黄土丘陵和山地为主，属“1920年海原环球大地震带”，造成地质结构严重破坏，地质灾害频发，土地利用率不高，个别地质灾害严重区是生态移民迁出去之一。这一区域规划以封山育林为主，结合水流域治理工程，防止水土流失。

大六盘生态区：包括西华山（树台乡北部、西安镇南部、甘盐池东南部），南华山（西安镇东南部、海城镇西南部、史店乡西南部、曹洼乡西部和红羊乡北部），月亮山（红羊乡西部和南部、李俊乡南部），年降雨量在300mm～600mm，土地总面积589.00平方公里。这一区域内以实施封山育林，人工造林和天然林保护措施为主，规划对周边生态移民，退耕还林还草，加强水源涵养林建设，发展生态旅游业。

四、生态移民迁出区土地管理方式与经营模式探索

根据宁夏回族自治区人大常委会《关于中部干旱带县内生态移民涉及土地有关问题的决定》（第四十九号公告）、《自治区县城之间生态移民涉及土地有关问题的决定》（第二百零二号公告）和《宁夏回族自治区生态移民土地权属处置实施办法》（宁政发[2011]58号）规定要求，结合海原县实际，就海原县生态移民迁出区土地管理方式和经营模式提出如下建议，以供探讨。

（一）管理方式

无论是整行政村搬迁还是个别自然村搬迁，在管理方式上，均实行乡（镇）级管理（即乡（镇）人民政府）。乡（镇）人民政府在终止迁出区农民个人承包耕地合同，承包草原合同、承包林地合同以及注销宅基地使用权证的同时，将生态移民迁出区范围内的土地，全部调整转为国有土地后，可根据职能将管理权划归到乡（镇）草原站或林业站管理，并完善一整套的各种手续。

（二）经营模式

在海原县经营可以按以下几种模式经营。

乡（镇）管村用模式：对于不是整行政村搬迁但属于整自然村搬迁的，经乡（镇）人民政府同意，通过办理一定手续后，可以将迁出区土地承包给本行政村或本行政村内的成员，按规划用途使用。期限根据管理和投资情况确定。

租赁模式：对于整行政村搬迁范围内的土地，由乡（镇）人民政府通过租赁的方式，可以租赁给各企业或任何个人。租赁期限可根据企业或个人投资情况确定，对于宜林区内的土地，可以将栽植的林木产权确定给投资者，期限不得少于50年。草原租赁可以根据情况确定年限，但不得少于1年，严禁在生态移民迁出区开荒种地，破坏生态。

自用模式：主要是对整行政村搬迁后范围内的土地，通过乡（镇）人民政府自办企业使用。主要是指乡（镇）办的养殖业和饲草加工企业。

[1]宁夏回族自治区人大常委会关于中部干旱带县内生态移民涉及土地有关问题的决定(第49号公告、2008年5月30日).

[2]宁夏回族自治区人民代表大会常委员会第102号(2012年6月20日).

[3]宁夏回族自治区生态移民土地权属处置实施办法(宁政发[2011]58号2011年4月6日).

[4]宁夏"十一五"中南部地区生态移民规划.

[5]宁夏"十二五"中南部地区生态移民规划.

[6]海原县"十一五"规划期间县内生态移民土地权属处置方案.

[7]海原县(2011年)规划期间县内生态移民土地权属处置方案.

[8]民生见证(一个民族地区的民生报告)......(黄河出版传媒集团阳光出版社2011年2月).

[9]宁夏实施可持续发展战略研究(人民出版社,1998年3月).①宁夏生态移民环境开发与可持续发展,余今晓.②宁夏生态移民环境与可持续发展,李禄胜.③宁夏自然资源及其可持续利用,周持先.④树立生态移民经济观点,促进宁南山区农业可持续发展,赵全仁、殷建宝.

土地经营模式 篇4

我国城市土地属于国家所有, 法律明确规定国有土地所有权由国务院代表行使。土地所有权的具体行使历来是通过中央政府—地方政府, 城市政府是城市土地资产的直接经营者, 肩负着土地所有者、经营者与管理者的多重身份, 为提高土地资产经营效率, 城市土地制度创新总存在着一种路径依赖。通过权力监督与权力制衡, 抑制权力膨胀强化了政府对土地市场的管控。而如果弱化政府职能, 主要是弱化其土地经营权力, 将政府土地经营职能分离出来, 由独立与现有行政序列之外的土地资产经营公司作为城市土地资产的直接经营者来确保土地资产的保值增值。这无疑为解决城市土地资产经营中的实际问题提供了一条新的途径。

依照WTO的规则, 我国土地作为各行各业必不可少的生产要素, 外商对土地的需求将会急剧膨胀。从目前城市土地市场的现状看, 土地有偿使用过程中的“双轨制”、内外资企业地租征收的不同标准以及土地经营中的暗箱操作等都将成为土地市场全面开放的重要限制因子。引进公司制度, 赋予土地资产经营公司统一经营全部城市土地资产的权力, 可以增强土地市场化经营的透明度, 促进用地单位的公平竞争, 优化土地资源配置。政府从土地经营中独立出来, 可以从根源上消除土地腐败与地方保护主义, 确保国有土地资产的保值增值。

土地资产具有数额巨大, 位置固定, 价值缺乏流动性等特点。引进公司制度, 可以使土地开发经营资金更加多元化, 在土地资产经营公司融资过程中, 必然带动土地金融中介机构的快速发展, 进一步促进土地市场的繁荣与稳定。

成立土地资产经营公司打破了政府经营者与管理者双重身份的格局。政府精力将主要集中于土地管理事业上, 通过运用行政、经济、法律、技术等手段来维持土地市场的良好秩序, 规范土地经营主体的行为, 履行好政府“裁判员”的基本职责。政府土地管理还有许多工作要做。如城市土地确权登记工作未到位造成的土地权属混乱、土地租税费不分、规划制定的滞后性与改动的随意性现象等, 都直接影响到土地市场, 需要政府花大力气解决。政府如果真正转变观念, 强化管理职能, 我国土地管理事业将能得到崭新的发展。

二、成立土地资产经营公司管理的必要性

城市土地资产经营的最终目标就是要实现土地资产的保值增值。通过科学规划与合理经营, 确保土地资产价值得到充分发挥, 另外, 必须保障土地所有者的权利在经济上得到体现, 确保国有土地收益不流失。而从现有土地资产经营情况看, 地方政府主导下的土地资产运营模式不仅影响到市场机制配置土地资源的基础作用, 形成不合理的城市用地结构, 由于地方保护主义的存在以及财政资金的匾乏, 许多具有经营价值的土地资产进入了土地隐形市场, 大量国有土地收益直接流失到单位和个人手中, 给城市建设资金的良性循环埋下隐患。

成立土地资产经营公司不仅是解决土地经营问题的实践需要, 而且是土地资产经营理论不断完善与发展的必然结果。有利于土地经营委托代理机制创新, 一方面必须采取措施约束委托人, 提高委托人的监督积极性与可能性:另一方面应该合理激励代理人, 确保其不断提高个人素质和工作努力程度。

同时, 通过土地经营公司经营者的选聘制度, 引入市场机制, 一方面可以增强代理人的危机与忧患意识, 改善工作经营业绩;另一方面, 可以结合市场信息与代理人经营业绩, 对土地直接经营者形成有效的经济激励。最后, 由于土地所有权、土地行政管理权、土地经营权实现了科学分离, 代理人具备了独立的经营自主权, 有利于其提高工作积极性, 这有利于进一步提高土地资产经营效率。

从当前土地收购储备机制看, 政府作为社会行政管理者, 其管理目标是多元的。这就形成了政府行政管理权与土地经营权的混乱, 导致土地经营的低效率。因此, 架构一个既脱离于政府不当的行政干预, 又能切实代表国有土地所有者独立履行土地经营职能的经济实体是非常重要。成立土地资产经营公司, 可以构造一种“公司型”的城市土地产权结构模式, 在追求土地经营利润最大化的同时也实现了土地资产的保值增值, 对于土地资源配置效率的提高与社会福利的增加都将产生积极效果。

政府部门从土地经营职能中分离出来, 其主要职能是对土地资产经营公司的经营行为依法进行管理监督。同时, 经营公司直接经营土地资产, 公司与土地使用单位的关系为纯粹的经济关系, 地租也表现在经营公司与用地者间的土地使用权交易行为中, 这有利于理清土地租税费的关系, 规范地租体系。

国有企业改革是我们探查国有资产经营管理改革的重要窗口。新的国有资产经营管理机制为国有企业的改革与发展注入了生机, 国有资产的经营管理效率得到了较大提高。虽然国有土地资产与其他国有资产不同, 但是, 确保资产的保值增值是土地资产与其他国有资产运营的共同目标。

三、加强土地利用规划与城市规划管理的制定与实施

要进一步加强规划的科学性、权威性与可操作性。建立规划的公众参与机制。规划中应该提出多个规划备选方案, 并采用定性与定量分析相结合的方法, 加强规划制定的科学性, 增强政府各部门实施规划的责任感, 确保规划的权威性。

要建立起完善的规划体系, 将规划落到实处。确保上下级规划间的相互衔接, 落实到具体地块, 应该加快各专项规划和细部规划的制定与实施, 为土地的开发、利用与经营创造良好的规划环境。

短期规划与中长期规划相结合, 确保规划的动态性与稳定性。规划的频繁改动不仅会损害到规划的权威性, 而且会影响到城市土地的开发经营进程, 打乱土地资产经营公司的开发经营计划, 给其带来不必要的经营风险。因此, 在规划制定的过程中, 规划人员必须本着动态的发展的眼光, 通过短期规划与中长期规划相结合的方法, 确保规划内容能够适应长期发展的需要。

参考文献

[1]康雄华:《城市国有土地资产资产经营模式研究》, 华中农业大学, 2003, 5。

土地承包经营合同 篇5

甲方（发包方）：

乙方（承包方）：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》及有关法律法

规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲、乙

双方协商，订立如下合同：

一、土地经营权承包方式：甲方将土地承包给乙方经营

二、承包土地的作用：乙方不得改变承包土地法的农业

用途，不降临用于非农业生产。合同双方约定该土地用于种

植绿色水果、蔬菜。

三、承包的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包

经营权期限为十五年，从年月日起至月日止。

四、承包土地的名称、位置、面积：甲方将发包土地总

面积为亩承包给乙方，地块名称、面积 ：（详情见附表）

五、承包价格及支付方式、时间，合同双方约定：

1、土地承包以现金支付，一等田每亩580元/年，二等田

每亩460元/亩，租金支付方式每年4月付清当年地租，每隔五年调价一次（即按前五年租金基数上调15%）。

2、土地承包后，涉及该土地的政策补贴，双方约定粮食

直补归农户。

3、乙方应支付甲方土地管理费每年每亩20元（村、组各

半）

土地经营模式 篇6

关键词：土地经营权流转 研究分析 农村经营 作用价值

引言

土地是每一个国家和地区生存发展的基础因素，同时需要注意的是农村之中的土地不仅仅是城乡一体化建设和新型城镇化建设的核心环节，同时也是当前大力的解决三农问题的核心点。故在实践的工作之中还应当着重的解决土地经营权流转的相关问题，真正意义上实现农村经营和生产的现代化发展。当前土地经营权流转的改革以及农村的规模化经营之间有着相当密切的联系，工作的改革方向将直接的影响到我国经济和社会建设发展的程度，故应当在新的发展背景和新的时代背景之下提出新的工作要求，将土地经营权流转作为工作的核心项目，有计划、有针对性的开展工作。

1、土地经营权流转的概念分析

明确土地经营权流转的主要概念和基本的价值内涵等是开展后续各项工作的核心环节，故应当加以重视和深刻的研究分析。土地是每一个国家和地区生存发展的基础因素，当前土地经营权流转的改革以及农村的规模化经营之间有着相当密切的联系，工作的改革方向将直接的影响到我国经济和社会建设发展的程度，故应当在新的发展背景和新的时代背景之下提出新的工作要求。农村土地流转又称为农村土地承包经营权流转。具体来说是在土地承包权不变的基础上，农户（承包方）把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。随着我国经济和社会的发展，要求对土地政策作出适应国家发展的调整，农村土地流转的出现，解放了大量的农村劳动力，同时还促进了农业规模经营，提高了农业效益。

2、土地经营权流转的主要方式

在土地经营权流转之中工作的方式较多，常见的有转包、互换以及出租等等，不同方式有着自身不同的使用环境和对象，故在实践的工作之中还应当结合具体的情况进行具体的分析，制定出健全的政策实现土地经营权流转工作水准的增强。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。原承包方享有收取转包费用的权利，如期交纳承包费用的义务。

互换是指承包方为了方便耕种或者各自需要，经双方协商，对属于同一集体经济组织的承包地进行交换，互换的双方均得到对方的土地承包经营权。

3、土地经营权流转对农村规模经营的作用

根据上文针对当前土地经营权流转的主要概念以及工作开展的基本方式等进行系统性的分析，可以明确后续改革的重难点。下文将针对土地经营权流转对于农村规模化经营所产生的重大效应等进行系统性的研究，旨在以此为基础更好的实现农村经济的持久平稳发展，促进今后相关事业的改革和完善。

首先需要明确的是农业规模化经营的主要概念。其指的是通过农业技术的改革，使得农业生产的规模不断的扩大，使得相关技术手段得到不断的完善，进而实现农业经营和生产效益的持续增强。Zai9当前农业规模化的经营主要体现在以下几个层面之中：第一，指的是农业内部的生产规模化，进而很好的实现农业内部的经营规模不断扩大，一般情况之下指的是农业作物的种植面积不断提升。第二，则指的是农业生产过程之中外部的生产规模不断扩大，进而实现外部经济的不断增强，一般是体现在农业的产业化经营这一个层面之中。随着我国当前农业生产结构和相关产业化发展计划的不断调整传统的农业向现代化农业发展和过度，已经成为了工作发展的必然趋势。在当前农业技术生产过程之中应当适时的引进新的技术和新的理念，使得土地经营权流转成为工作之中的核心原则，并且在农业生产原则的改进过程之中应当很好的遵循创新的趋势，不断的增强商业农业市场的综合竞争力，以有益于促进技术、资金以及土地等生产要素不断实现重新组合和配置优化为基本的工作原则，真正意义上实现集约化的生产和经营，加快农业产业结构的调整和完善，加强新型技术的推广和使用，并且有针对性的、有计划性的、有原则性的运用新技术和新设备器械，着重的增强农业的经营水准以及生产效益，为节省农业技术成本奠定坚实基础。在工作开展的过程之中还应当注重农业区域产业发展，不断的增强农业生产的规模和效益，促进农业生产的现代化发展。所以从整体上加以分析当前土地经营权流转对于农村的规模经营有着重大的价值和深远的意义。

4、结束语

总的来讲在农村的规模化经营过程之中土地经营权流转发挥的作用可谓是相当的显著，故应当对此环节的工作引起高度的重视，加强对工作重难点的分析，正如上文所阐述到的，土地是每一个国家和地区生存发展的基础因素，同时需要注意的是农村之中的土地不仅仅是城乡一体化建设和新型城镇化建设的核心环节，同时也是当前大力的解决三农问题的核心点。综上所述，根据对当前农村规模化经营发展过程之中土地经营权流转的重大意义以及其深远的价值等进行集中性的研究，从实际的角度着手，对工作的改革方案以及改革的重难点等进行了系统性的研究，旨在以此为基础更好的实现工作的全面创新，为真正意义上发展我国现代化的农业生产水准和农业经济奠定坚实基础条件。

参考文献：

[1]张桂文.中国二元经济转型的特殊性及其对城市化影响[J].河北经贸大学学报.2013（05）.

[2]李世兰.新型城镇化与经济转型：反思与借鉴[J].城市观察.2013（04）.

[3]郭晓鸣，张克俊.让农民带着“土地财产权”进城[J].农业经济问题.2013（07）.

土地经营模式 篇7

1 调查方法

典型调查采取了走访、座谈、问卷和现场踏勘的方法, 调查范围包括佛山市禅城区、顺德区、南海区、三水区和高明区农保区面积较大的18个镇 (街道办) 、36个村委会。走访和座谈涵盖了镇 (街道办) 国土所、财政局、农业局 (或农办) 领导, 村委会相关人员和村民代表两个层次;问卷填写分村委会代表领导和农户代表两个类型;实地踏勘内容包括农田道路、水利等设施和灌、排水及基本农田的质量, 鱼塘调查面积、水深、塘边建筑、道路及水质。调查的基本农田面积达到1.4万hm², 占全市总保护面积近40%.本次调查各类座谈会5场, 共发放问卷360份, 共收回问卷316份, 回收率87.7%。实际有效问卷共302份。

2 调查结果与分析

2.1 佛山市耕地经营模式类型与改革历程

佛山市在改革开放后的80年代经济发展迅猛, 大量劳动力向二、三产业转移, 家庭承包制的弊端逐渐暴露, 许多农户的承包地细碎、分散, 制约了规模化经营, 甚至出现了丢荒弃耕现象。土地经营主体和经营模式急需改变[9], 顺德区的南通管理区和三华管理区最早开始了集中承包地, 减少承包户, 增加承包地规模的探索。1993年, 顺德区政府开始全面推行农地制度变革, 新的农地制度以股份合作社的名义收回绝大部分的农业耕地, 实行土地承包“三改”, 即“改按人口均包为按需承包”“改分散承包为连片承包”“改低水平的长期承包为高水平的短期承包”。这一制度变革, 使得股份合作社可以通过竞标的方式, 选择最有经营能力的人承包土地, 既提高了土地的使用效率, 有增加了股份合作社的土地租金收入。1994年底, 顺德区取消了以原生产队为单位设置村委会和经济社的建制, 原则上以管理区、生产大队为单位设置村委会和股份合作社, 大幅减少农村基层机构和管理人员, 减少集体支出和农民负担。在改革村委会建制的基础上, 组建股份合作社、成立组织机构、制订章程、针对集体经济资产合理界定股权, 明确股东权利和义务, 并且初步规范了股份合作社内部的利益机制、激励机制和监督机制[10]。同年, 南海区、禅城区和三水区也开始全面推行农村土地股份合作制改革[11]。2008年, 禅城、南海、顺德和三水四个区入股的承包土地面积7.332万hm², 占全市家庭承包土地面积的83.6%。已建立的农村股份合作经济组织达到2957个, 设置股权750万份, 其中土地股份数609万份, 入股土地面积6.8万hm², 土地入股面积占土地流转面积的97.73%。

2011年, 佛山市又出台了《佛山市农村集体资产管理交易办法 (试行) 》等一系列政策, 全面规范集体资产交易行为。全面完成市、区、镇 (街) 、村四级联网的集体资产管理交易平台建设。通过将农村集体资产和合同管理纳入信息平台, 为农村集体土地流转、物业租赁、工程招投标提供信息发布、审批、组织交易、跟踪执行、合同备案等服务, 规范了集体土地流转行为, 实现了事前、事中、事后的全方位监管和服务。

目前, 佛山市除高明区由于受地貌影响, 耕地分布破碎、散漏, 耕地仍以家庭联产承包责任制为主要经营模式外, 禅城、顺德、南海和三水区以土地股份制经营为主, 成片耕地均通过股份制承包经营。仅对对少数比较零散的、不利于规模管护的耕地承包给农户作为自留地使用。

2.2 佛山市不同耕地经营模式特征及面积

佛山市耕地经营模式总体分两类:一类是股份制经营与家庭联产承包经营, 股份制经营土地由村委会或村民小组为单位的股份合作社统一管理, 耕地和鱼塘承包通过信息平台公开发包信息, 村民和其他企业及外地经营者均可参加竞标, 耕地发包时必须经集体组织成员 (股东) 代表大会或成员 (股东) 大会进行表决, 经以上民主议事程序表决通过的土地承包方为有效;另一类是土地承包竞投过程必须由土地所属集体组织部分成员 (股东) 代表到场见证, 相关管理部门工作人员到场监督;土地承包竞投完毕后必须进行公示, 并对整个交易过程的全部资料进行分类归档, 接受社会监督。家庭联产承包责任制, 按照《农村土地承包法》, 将本村耕地按照人口平均承包给每户家庭, 30年承包期。土地承包到户后, 农户也可以选择转让、转包、互换、出租、委托代耕等方式自发流转土地。

按照2005年基本农田保护区数据库和2005年土地利用变更调查数据, 全市的农保区共有图斑数2 812块, 总面积为63 813.28 hm2, 除去异地保护面积, 实际基本农田面积48 663 hm2, 占耕地总面积54 869.17 hm2的88.69%。基本农田经营模式调查基本代表了耕地的经营模式。结合数据图斑和实地调查, 大致计算出不同土地经营模式的面积 (表1) 。以家庭联产承包为经营模式的比例占佛山市基本农田总面积的20.19%, 其中有2.74%为企业承包经营, 以土地股份制为经营模式的基本农田面积比例占79.81%, 其中仅有3.17%的零散耕地承包给本村村民经营。按照地类, 养殖水面中除高明区的353 hm2外, 其余28 311 hm2均为股份制经营, 占基本农田总面积的58.18%。

2.3 佛山市不同耕地经营模式对耕地的影响分析

2.3.1 对耕地收益的影响

对典型基本农田效益的调查表明:以土地股份制为主、零散耕地家庭经营为辅的顺德、三水、南海、禅城区, 其耕地年均收入远大于以家庭联产承包为主要经营模式的高明区 (图1) 。土地股份制经营后, 连片耕地集中承包给有技术、有实力的农业企业或个体经营者。一方面, 土地股份合作社将土地租金收入的一部分用于完善耕地基础设施, 便于经营者规模化、产业化经营, 也使得耕地租金最大化, 进入良性循环。经营者借助完善的基础设施和耕地规模实现产业化经营, 获得最大土地效益。这种效益差距在鱼塘养殖表现尤为明显, 如南海区九江镇南金村, 鱼塘整治投入800~900元/667 m², 整治后鱼塘租金由原来的1 000多元/667 m²提高到3 000元/667 m², 而承包经营者利用良好的基础设施和高质量鱼塘养殖高效益品种, 效益也大幅度提高。股份制经营对于高收益的鱼塘效果更加显著, 顺德区养殖水面和可调整养殖水面的面积占到农保区总面积的89%, 其收益超过7 600元/667 m².年;股份制经营也有利于耕地分布集中连片规模较大的区域, 如三水区, 共有289块基本农田, 平均每块面积为75.7 hm2, 远高于南海的18.1 hm2, 和禅城区的1.1 hm2, 顺德区平均每块面积为49.8 hm2。因此, 三水区的耕地收益平均为6 088元/667 m².年, 列第二位。高明区地势起伏大, 耕地破碎, 共有266块基本农田, 平均面积15.4 hm2, 最大面积233.8hm2, 最小面积仅有0.003 4 hm2。家庭联产承包后耕地经营单元更加破碎化, 信息不通, 生产计划盲目, 销售、运输环节不畅, 成本增加, 效益降低, 其耕地收益平均为1212元/667 m².年, 只有顺德区的15.95%, 三水区的19.9%。

2.3.2 对耕地质量的影响

影响耕地质量的要素很多, 包括自然要素和人为要素, 人类的耕作方式与管理对耕地质量的影响很大, 土地的经营模式在一定程度上也影响到耕地质量, 股份制经营的耕地, 其承包租金的多少除了市场经济影响外, 还取决于土地的质量, 包括排灌水、电力、道路等基础设施条件和耕地规模、土壤肥沃程度、平整度、有无污染等。这无疑会促使合作社拿出部分租金完善道路、排灌水等基础设施建设, 甚至在产业化集中的农地周边建设农产品购销市场, 如三水大塘莘田村等。尤其是鱼塘质量对于养殖品种、产量、效益的影响更至关重要。调查发现, 实现股份合作社的顺德、南海、禅城、三水区, 集中成片承包的耕地和鱼塘规划合理、基础设施建设完善, 田块平整度、道路通达度、排灌渠密度等都有很大改善。而在高明区, 以家庭为单位承包的农保区, 耕地地块不均, 排灌渠和道路基本维持承包责任制实施前的原貌, 涉及到每家每户的利益和管理, 很难实行集中规划、连片开发, 但在一些集中承包的区域, 如高明盈香生态园、黎文生态园等, 这一现状得到很大改善。家庭联产承包责任制尽管不利于产业化和规模化, 但公司+农户的经营模式从一定程度上改善了单家独户盲目种植的现状, 更重要的是30年承包期稳定了农户的生产积极性, 对耕地的关注度和投入增加, 传统的精耕细作农业模式也保护了耕地, 提高了耕地质量。五区基本农田质量土壤质量中, 高明区耕地质量最好, 这除了与经营模式有关, 也受益于其工业化程度较低。股份制尽管有利于农田基础设施建设, 但承包经营期的长短对于耕地和鱼塘的影响也很大, 不同股份合作社的耕地和鱼塘的承包期差异较大, 通常为5~10年, 最长20年, 最短的甚至2~3年, 周期长短直接影响到承包者对耕地和鱼塘质量的关注度, 过短的承包期会增加经营者的短视效益, 忽略对耕地资源的保护, 如, 在经营期内过多施用化肥或饲料提高产量, 导致耕地质量退化或鱼塘水质污染, 对五区40个鱼塘水质测定结果表明:CODcr、TP和NH4+-N, 的超标率分别为90%、85%、30%, 鱼塘水体有机污染十分突出, 而且已出现富营养化, 五区鱼塘水质的污染程度是禅城区>南海区>三水区>顺德区>高明区。

调查发现, 造成耕地和鱼塘污染的主要原因还是城镇化和工业化, 快速城镇化和工业化使珠三角很多农田处于厂房和居民区包围之中, 工业排放物和生活污水、垃圾污染对耕地质量和鱼塘水质影响很大, 均不同程度造成了污染。

2.3.3 对规模化与产业化经营的影响

无论从国外发达国家农业发展历史看, 还是中国农业的未来发展趋势, 规模化经营无疑是提高农业比较效益的根本途径, 我国农业规模经营已在很多地区初见端倪, 虽然普遍实现还有一个较长的过程, 但趋势是必然的[12]。土地的股份制经营对于农业产业化和规模化发展的促进作用毋容置疑, 正是得益于这种经营模式, 佛山的农业产业化与规模化经营才有了今天的成绩。目前, 全市有现代农业园区17个 (其中省级农业园区3个) , 园区面积约1.72万hm²;有区级以上农业龙头企业73家, 有农民专业合作社38家。规模化生产也促进了产业化和特色产品的发展, 如三水大塘镇韭菜花、乐平雪梨瓜、南海区西樵镇菜心、白坭镇黑皮冬瓜、大沥谭边苦瓜、高明合水粉葛等等。全市有“三品一标”农产品100个, 广东省名牌产品 (农业类) 17个。土地股份制改革的实践证明, 通过对土地的统一规划和连片整治, 既促进了适度规模经营, 又可以新增土地面积。

2.3.4 对耕地保护的其他影响

土地股份制经营后, 租金的市场化对承包者构成一定压力, 承包者需要在技术、资金、信息、市场各方面具有良好的基础, 才能保障较高收益, 这种竞争机制使不少原有农户脱离了土地, 依赖村集体分红或打工维持生活, 对耕地的依存度降低, 尤其是年轻人完全脱离了农业。经济的依赖性减少和目前市场经济环境下工商业用地租金与农业用地租金的巨大差异加剧了村民对耕地转为建设用地的冲动, 特别是村、镇领导对耕地转型的要求非常强烈, 调查数据表明, 基本农田面积较大的南海区、三水区和顺德区, 村干部希望耕地被占用的比例分别达到70.83%、68.18%和73.91%, 以家庭联产承包为主的高明区, 村干部希望耕地被占用的比例仅有36%。显然, 经济发达区耕地保护压力更大。

规模化与产业化尽管提升了农产品品牌意识与价值, 但也存在单一品种降低生物多样性、增加病虫爆发几率与农药使用量, 高租金也会增加由于高投入导致的化肥、饲料等过度使用对土壤、养殖水面的污染。

股份制经营承包期不统一影响耕地的可持续发展, 过短的承包期不利于规模化和产业化发展。资金缺乏和村民, 尤其是村干部的素质与耕地保护意识缺乏导致对耕地基础设施投入不足, 易进入投入不足—基础落后—租金低—收益差—无人承包或廉价承包的恶性循环中。

2.4 耕地保护面临的压力与未来耕地经营模式的发展

目前, 耕地保护面临的主要压力有三个方面:一是快速城镇化和工业化对建设用地需求的急剧增长, 在土地利用率已经很高, 土地开发潜力有限的前提下, 农业用地成为唯一可用的土地资源, 199年至2007年, 全国耕地面积由1.3亿hm²减为1.22亿hm², 10年间耕地减少0.08亿hm²。在佛山市经济快速增长的1996-2005年的9年间, 全市累计减少耕地5.275 6万hm², 年均净减少0.514 5万hm2。二是工商业用地与农业用的收益的巨差加剧了农户和地方领导将耕地转为建设用地的主观冲动, 甚至出现在耕地上违法建设的现象。地处佛山中心的禅城区, 工商业用地平均租金超过21 500元/年.667 m², 而农业平均收入仅为2750元/ (a·667 m²) , 二者相差近7倍, 即使在以鱼塘为主, 收益较高的顺德区, 二者相差也接近1倍。特别是农资价格持续上涨而主要农产品价格严格管制打击了农民种粮的积极性, 极不利于耕地保护。三是居民区与厂矿用地包围农田导致耕地污染影响农产品质量和收益, 除高明一些工业化程度较低的区域外, 其他区域的耕地都不同程度存在土壤和水污染现状, 尤其在工业化程度高的禅城区南庄、南海大沥等区域, 耕地污染程度较重, 严重制约了经营者的承包积极性和效益。

从未来农业产业化与规模化发展趋势看, 股份制经营模式更有利于农业高效和持续发展, 但对于一些偏僻、分散、破碎、不易规模化发展的小块耕地承包给当地农户自主经营并允许转包及有利于耕地保护[13], 还可以调整产业结构、促进农民收入多元化和农村社会稳定。减少工农业收入差距、保护耕地经营者收益、保护和治理退化耕地是股份制经营模式探讨和解决的主要目标。

3 结论与建议

第一, 土地股份制经营有助于提高耕地收益和农田基本设施建设, 促进农业规模化和产业化发展, 但现有土地股份制经营急需出台相关专门的法律法规予以规范, 不仅对于土地承包竞投过程给予监督、规范和透明, 更要确定适当的承包期、完善耕地管理与服务体系、加强对土地质量的监管;借助国家及省地国土部门的高标农田整治工程和政府对基本农田补贴, 以建设高效农业生态园区为突破口, 合理规划, 改善耕地质量, 带动现有耕地向更高水平的规模化与产业化发展。

第二, 在现有的经济水平与市场背景下, 家庭联产承包责任制向规模化经营方向发展是必然之路, 但在一些区位偏僻、地形复杂、地块零散小型的区域, 采用以家庭为主的承包方式, 围绕特色农产品开发, 通过公司加农户的方式提高土地效益, 还有助于保持耕地生态多样性和产业结构多样性, 降低生态环境和农业生产的风险。

第三, 加快制定农村土地承包经营权流转的法律法规, 促进耕地的市场化经营, 提升农业效益, 减少工农用地效益的巨大差距, 降低耕地流失的风险。

第四, 加大政府对耕地保护的经济补偿力度, 建立完善耕地保护补偿规章, 提升农户对耕地保护的积极性;除现有的粮食补贴、农资补贴、耕地保护补贴外, 还应将耕地纳入重要的生态用地给予生态补偿。此外, 进一步提高征地补偿标准, 增加耕地征用成本。

第五, 对一些污染程度较重的耕地, 通过政府治理项目资金补偿鼓励经营者进行改造治理, 并加强污染监测, 按照食品安全规定灵活确定耕地种植类型。

摘要：佛山市对家庭联产承包责任制开展以土地股份制为主的经营模式改革已有20多年, 根据对两种不同土地经营模式的调查比较, 推行土地股份制经营模式极大地改善了农田基础设施建设, 对土地规模化和高效开发起到明显的促进作用, 但急需完善土地股份制经营的专门的法律法规, 在承包期、市场竞标、监管、服务等方面予以规范, 并加快探讨土地与股份的市场流转;而在一些区位偏僻、地形复杂、地块零散、小型的区域推行家庭联产承包有助于保持耕地生态和产业结构的多样性, 降低生态环境和农业生产的风险。

土地经营模式 篇8

土地承包经营权流转的模式

按照土地承包经营权流转产生的方式不同, 可分为自发流转模式和自觉流转模式。

1. 自发流转模式

这是指不受外力影响而自然产生的流转模式, 主要有转包模式、转让模式、互换模式和代耕模式。自发流转模式完全出于农民自愿, 思想阻力小, 对外部条件要求低, 具有普适性, 运行较灵活方便, 有效地避免了土地的弃耕和撂荒, 促进了农村劳动力转移, 提高了农户的收入和土地利用效益, 对农村经济的发展有积极意义。但是这种模式也存在弊端:一是土地流转规模较小, 不易形成土地的规模经营;二是土地流转期限较短, 直接影响了对土地的深投入;三是土地流转效益较低, 土地集聚效应无法释放;四是由于以上因素, 农户收益较小。

2.自觉流转模式

这是指由于有组织而形成的流转模式, 主要有出租模式、入股模式、土地信托模式、抵押模式。自觉流转模式与自发流转模式不同:一是自觉流转模式的规模较大, 容易形成规模效应;二是自觉流转模式的时间较长, 有益于追加资本投入, 产生集聚效应;三是由于土地规模和集聚效应的发挥, 土地收益大大提高;四是农户收入提高, 无论是土地租赁经营、土地股份制经营, 还是土地信托, 由于规模经营和集聚效应, 土地利用效益会大大增加, 这无疑会增加农户的收入。

土地承包经营权流转的驱动机制

土地承包经营权流转的驱动机制包括两种:一种是以政府为主体的宏观驱动机制, 另一种是以市场为主体的微观驱动机制。在我国宏观调控下的市场经济这一大背景下, 研究土地承包经营权的驱动机制主要是发掘推动承包经营权流转的动力因素和保障条件。

1. 土地承包经营权流转的法律保障

国家宪法、土地管理法和国家有关政策都对农村土地流转作了原则性的规定, 《农村土地承包法》对土地承包经营权流转的原则、主体、收益、程序等作了具体规定。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》不仅为土地承包经营权流转确立了有利的政策环境, 而且还从制度上保障了土地承包经营权流转的顺利进行。

2. 土地承包经营权流转的外驱动力

(1) 农业生产技术的进步。先进的技术能极大地提高农产品的产量和质量, 增强市场竞争力, 增加农户的收入。受这一外部潜在利润的吸引, 一部分有资金、有技术的农户, 希望通过土地承包经营权的流转来扩大农业经营规模, 利用先进的农业技术提高要素的产出效率, 以获得潜在利润, 从而成为推动农村土地制度变迁的巨大动力。

(2) 清晰稳定的农村土地产权制度。土地是不可再生资源, 其供给的无弹性决定了建立清晰、稳定的产权制度是现阶段土地承包经营权流转的核心。农民获得的土地产权越完整、越清晰, 就越能对农户行为主体产生较强的激励作用, 农民就越能自主地根据市场的要求安排农业生产, 实现农业资源的优化配置和农业的产业化经营, 从而促进土地承包经营权流转。

(3) 剩余劳动力的顺利转移。土地历来是农民的最后生活保障, 如果大量剩余劳动力滞留在农村, 农村土地所承载的社会保障功能将过于繁重, 这会造成土地承包经营权凝固化, 不利于土地承包经营权的流转。要实现土地承包经营权的顺利流转, 关键是增加非农就业机会, 实现农村剩余劳动力的顺利转移。

(4) 完善的市场体系。市场的完善程度是土地承包经营权能否顺利流转的重要条件。由于土地交易比普通商品交易的运作程序复杂, 具有一定规模的种植大户又为数甚少, 因此如果任凭农户作为漫无目标的转让主体来完成土地的流转, 势必影响土地流转的效率和速度。所以土地承包经营权流转必须以完善的市场体系为前提, 特别是要有完善的中介服务机构。

(5) 健全的社会保障体系。由于人口对资源巨大压力的长期性和经济支撑能力的有限性, 我国的社会保障体系覆盖范围过于狭窄, 离土进城的农民被排除在城市社会保障体系之外, 而在农村又缺乏社会保障机制, 土地理所当然地承担着农民的社会保障功能。近年来, 土地承包经营权流转的实践就是佐证:发达地区的非农就业机会多、农民退路多、土地的社会保障功能弱化, 土地较容易进入市场流转。

3.土地承包经营权流转的内驱动力

(1) 分散经营和规模经营之间的比较利益。一家一户分散的小规模经营模式, 不但在组织、管理、科技、资源运用等方面同社会化大生产不适应, 使农业生产投入大、产出小、效益低, 而且也不适应大市场交换, 竞争能力弱, 容易出现增产不增收。而农业的规模化经营能够使资金、科技、劳动力等生产要素实现优化组合, 降低生产成本, 增强农产品的市场竞争力, 提高农业整体效益, 增加农民收入。在维持农户原有承包权不变的情况下, 改革和调整的主要方式就是利用土地转包、租赁、拍卖等形式适当集中土地, 使劳动生产资料、资本与土地两者之间比例协调, 实现规模经济。

(2) 农业和非农产业之间的比较利益。随着农村乡镇企业等非农产业的发展, 农业收入在农民总收入中所占比重不断下降。农民不愿在农业生产上投入更多的劳动力, 甚至完全放弃传统的农业生产。另外, 随着农村城镇化的不断发展, 大量的农村劳动力进入城市, 寻找新的工作机会以增加收入。利益均衡和利益预期两方面的作用促进了土地承包经营权的流转。

(3) 农业和其它产业之间资金利用的比较利益。农业生产同其它的产业相比, 是一个生产周期长、资金回收慢、受自然条件影响大的社会效益高而经济效益低的弱势产业, 很难吸收外部资金。为了增强农业吸引外部资金的能力, 必须提高农业资金的利用效率, 使其尽可能接近社会平均的利润率。土地承包经营权流转可将土地集中到那些经营水平高、承受风险能力强的经营者手中, 使有限的农业资金最大限度地发挥作用, 提高利用率, 为进一步吸引外部资金投入打下良好的基础。

土地承包经营权流转的公共政策选择

1.建立健全土地承包经营权流转市场

(1) 根据价格机制原理, 建立科学的土地承包经营权价格评估体系。建立健全土地承包经营权流转市场的核心, 就是要建立健全科学的土地承包经营权价格评估体系。可以用基准价格作为土地承包经营权流转价格的参照依据, 通过准确评估土地的收益和农田投入成本, 对农村土地进行分等定级、科学评估, 确定土地的基准价格, 然后以基准地价确定具体地块的标定地价。当然基准地价不能一成不变, 而是要定期更新, 比如以五年为一个周期。在土地承包经营权流转市场较发达地区还可采用市场比较法等。

(2) 根据供求机制原理, 建立完善的土地承包经营权流转服务体系。在土地承包经营权流转中, 市场机制的运行离不开供求机制作用的发挥, 而供求机制作用发挥的关键是信息共享和服务保障。既要建立专门的土地承包经营权流转交易场所, 解决信息传递问题, 以提高农地流转供求机制的运作效果, 又要大力发展土地流转咨询、预测、资产估价、土地保险、土地托管、土地融资等各类中介服务组织, 完善中介服务体系, 促进土地流转高效、公开、公正地进行。

(3) 根据竞争机制原理, 规范土地承包经营权流转形式和程序。土地承包经营权流转市场中的竞争, 既包括流出方、流入方的竞争, 也包括双方之间的竞争。竞争应当是透明的、自愿的、规范有序的, 防止暗箱操作、强迫流转和不规范流转。

2.加强土地承包经营权流转的管理和服务

土地承包经营权流转这种市场行为, 只有通过市场调节才能有效, 政府过多干预只会导致效率损失。完善政府的职能, 既要解决对违规流转放任自流、缺乏服务规范机制的政府“缺位”问题, 同时也要防止政府强制农民进行土地流转, 从中获取超额利润的“越位”和“权力寻租”现象的发生。

(1) 加强政府对土地承包经营权流转的宏观调控。通过制定土地利用总体规划, 控制好土地流转总量、结构和动态平衡, 引导土地流向优质高效的农业项目;通过完善土地产权登记制度, 建立科学的土地资产评估体系, 合理评估土地的价值, 逐渐形成城乡地政一体化的管理。

(2) 建立约束政府过度干预的机制。准确定位政府在土地承包经营权流转过程中的角色, 强化耕地保护和基本农田建设, 确保耕地占补平衡, 尊重农民的意愿, 不得强行推进土地流转。

(3) 发挥政府的公共服务职能。政府要为土地流转提供信息、中介、登记、公证等服务, 为农户提供产前、产中、产后一条龙服务, 监督土地流转的程序、合同是否规范合法;制定优惠政策, 积极支持土地流转的规模化经营。

3. 改善土地承包经营权流转的外部环境

(1) 建立有效的劳动力转移机制。土地承包经营权流转是与农民的非农化进程相伴而行的, 没有工业化、城镇化, 没有农村劳动力的大规模转移, 土地承包经营权流转就缺乏动力。从现实情况看, 缺乏大量农民到非农岗位就业的机会是土地承包经营权流转发展缓慢的重要原因之一。因此, 要消化过剩的农村劳动力, 建立有效的劳动力转移机制。

(2) 建立完善的农村社会化服务体系。既要加强市 (县) 、乡 (镇) 两级服务组织建设, 为转入土地的农户提供资金、物质、技术等方面的优质服务, 建立村一级生产服务网点, 又要引导农民自办各种服务组织, 互调余缺, 相互服务。通过加快农业新技术的攻关和成熟技术的推广, 在从生产到销售的各个环节上, 帮助土地规模经营户克服分散经营带来的困难, 从而为土地承包经营权流转机制的建立提供良好的外部环境。

土地经营模式 篇9

所谓“三个一”的构想就是一个渠道进水(政府统一征用、收购和回收土地);一个池子蓄水(政府统一储备土地)和一个龙头放水(政府统一供地)。并作出了“五个一”的规定:统一规划,统一收购,统一拆迁,统一出让,统一资金使用。城市土地实行高度集中管理,使政府真正成为土地的垄断者。

登封市的这项改革经过多年实践,取得了良好效果。一是规范了城市土地市场。通过土地储备体系的建立,政府掌握了城市土地的统一收购权和垄断供应权,使政府能够把分散的土地重新集中起来,使城市土地的批发权牢牢掌握在政府手中,不仅可以确保土地供应的合法性,减少违法用地、多头批地、越权批地等现象的发生,而且能够有效调控土地供应的规模和节奏,加大以招标、拍卖方式出让土地的力度和范围。二是增加了政府对城市基础设施建设的投入。过去由于土地市场运行不够规范,大量应归政府的土地收入流失到有关单位和个人的手中。建立城市土地储备制度以后, 由于实行存量土地统一收购和垄断供应,可以有效杜绝土地隐形市场和灰色交易,防止国有土地资产流失。三是优化了城市土地利用结构。在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下,城市土地开发的散、乱、差状况长期困扰着城市规划、建设和管理,旧城改造中也会造成许多盲点和难点,影响城市形象和面貌。在这里根据登封市的土地管理和经营经验分析有三种模式可以借鉴。

二、土地经营和管理的“三个一”模式

1.成本导向型管理模式。成本导向型土地经营就是政府试图降低经济系统的运行成本,通过行政手段降低作为城市生产和生活载体的土地的价格。这种城市土地经营方式以降低城市企业的生产成本和家庭的生活成本为最终目的。降低企业的生产成本表现在以低地价吸引企业和国有企业改制中以低地价转让企业的土地资产两个方面。降低家庭的生活成本表现在以低地价提供住房建设用地,目前我国主要的成本导向型住房土地经营形式是经济适用房的建设。这两种成本导向型土地经营方式最大的差别就是内在激励不同:地方政府采用低地价吸引企业投资的目的是促进本地区经济发展和政府财政收入的增加,但是这种方式损害了土地所有者的利益,受到中央政府的限制;中央政府采取低地价供应保障性住房的目的是促进社会公平,但这种方式减少了地方政府的收益,地方政府缺乏积极性,中央政府和地方政府对这两种土地经营方式的不同态度,决定了成本导向型土地经营的低效率。

(1)土地的低价性。成本导向型土地经营中土地的价格低于正常交易价格,比如提供经济适用房建设用地免交土地出让金,还有低地价招商引资,土地的价格被人为地降低了。这时土地价格不足以弥补土地的开发成本,不仅浪费了土地资源而且也扰乱了土地市场。

(2)政府对土地价格的直接干预性。在土地市场化程度比较高时,一般通过城市规划等行政因素间接影响土地价格,而成本导向型土地经营中,政府直接利用行政权力或无偿划拨土地或低价出让土地,这种直接干预导致了土地收益的流失和寻租行为的产生。

(3)后果的滞后性。在成本导向型土地经营中,当前的经济活动所产生的后果要经过一段时期才能显现出来,当期政府为了追求短期效益利用行政手段降低了土地价格,所导致的耕地向建设用地单边转移的问题,在短期内不会引起社会的警觉,因此危害性是极大的。

本文重点分析成本导向型土地经营方式中以低地价提供住房建设用地的主要形式,即以免交土地出让金的方式提供经济适用房建设用地这种土地经营方式的效率。经济适用房是政府以低价向中低收入家庭提供的保障性住房。这种低价主要来源于:政府提供划拨土地、限定开发商利润、享受房地产开发经营过程中的许多税费优惠。

以不缴纳土地出让金的方式取得土地使用权,降低住房建设成本,这种补贴方式和政府直接将货币补贴给消费者相比效率是低下的(见图1)。

X轴(横轴)为消费住房的数量,Y轴(纵轴)为消费住房以外其他商品的数量,无差异曲线U1和U2表示消费者对不同商品组合的满意程度。AB、AB’’、A’B’分别表示消费者预算线。AB与低水平的无差异曲线U1相切于E点,表示在既定的收入水平和均衡价格下,购买OX1数量的住房和OY1数量的其他商品,消费者能得到最大满足。AB’’和无差异曲线U2相切于G点,A’B’和无差异曲线U2相切于H点。

在政府没有制定经济适用房政策的时候,消费者预算线是AB,消费者购买住房数量是OX1。显然这个购买住房的数量相当低,很大一部分人的住房需求得不到满足。因此政府开始制定经济适用房政策,给消费者补贴。这个补贴分为暗补,即无偿划拨土地,通过降低地价来降低房价,达到消费者可以承受的水平;明补,即直接把补贴金发放给中低收入者,让他们自行到住房市场中寻找可以承受的住房。我国目前的经济适用房建设主要采用第一种方式。当政府划拨土地时,相当于住房价格下降,其他商品价格不变,这时预算线绕A点转动,变成AB’’。消费者购买的住房数量由OX1增加为OX3。这个变化是由收入效应和替代效应共同作用引起的。把AB’’平移到LN,也就是使消费者的货币收入减少,在该收入水平下能维持与原来相同的效用水平,LN和U1相切于F,对应的X1X2就是替代效应,那么剩下的X2X3就是收入效应。

为了更直观地进行效率比较,用购买其他商品的数量代替购买的住房数量。政府没有补贴的时候,如果住房消费量为OX3,对应的其他商品消费量是OY3,如果用此时的收入全部购买其他商品,则其他商品的购买量是OA,因此,用其他商品表示的该时期住房数量就是AY3,也就是说消费者为了购买住房而放弃了AY3的其他商品数量。当政府进行暗补的时候,同样购买OX3数量的住房,用其他商品表示的住房数量是AY2。总结来讲,就是补贴前后,消费者购买同样数量OX3的住房,必须放弃的其他商品的数量分别为AY3和AY2,也就是说消费者从政府那里得到了Y2Y3=AY3-AY2数量的补贴,Y2Y3=PG。如果政府采用明补的方式,预算线AB平移到A’B’,达到和U2相切的效用水平。消费者从政府那里得到AA’数量的补贴,AA’=PQ。 很明显PG>PQ。也就是说达到相同的效用水平,暗补比明补要花费更多的补贴金额,造成补贴的浪费,所以现金补贴比实物补贴更有效率。

如果考虑到交易成本,在住房制度改革前,交易成本由于按资历、年龄、职位等排队的方式增加,住房货币化改革后,政府提供经济适用房,会导致大量原本没能力进入住房市场的消费者参与竞争,交易成本由于排队等待等现象而增加,消费者获得的最终补贴却会随着交易成本的增加而降低。

同时为了实现经济适用房要达到的目标,政府不得不在立项论证、开发建设过程、销售过程、消费过程中投入大量成本进行监管,政府提供的补贴会在各市场参与主体之间进行分割,消费者获得的补贴更少。

上文以经济适用房的补贴为例,说明成本导向型土地经营方式是低效的,这种经营方式最终会影响整个住房市场的效率和房地产业的发展。

2. 收益导向型管理模式。收益导向型土地经营就是政府对构成城市空间和城市功能载体的土地进行市场化营运,以达到为城市发展提供资金的目的。这种土地经营方式是以收益最大化为目的的。政府通过增加土地供给和提高土地价格两种方式达到这个目的。增加土地供给是通过增加土地总收益来达到收益最大化的目的,提高土地价格是通过增加单位面积土地收益来达到收益最大化的目的。因此这两种方式的适用对象也有差别,前者主要适用于竞争不太激烈,城市边缘的土地,后者主要适用于竞争激烈的建设用地,城市中心地段较好的土地。

随着增强城市竞争力,促进城市化过程中土地集约利用等概念的引入,20 世纪90 年代,我国提出城市土地经营的理念。但有的城市把这个理念片面地理解为“以地生财”,认为土地经营就是尽可能从土地上获得收益,这种认识产生了很多问题。特别是改革开放后,我国的财政赤字率开始上升,继续发行国家债券有一定风险,发行企业债券受到诸多法律法规的限制,通过税收弥补赤字在我国还需要长时间的信用制度的建立,通过高增长行业带动又不可避免地要考虑可持续发展的因素,在这种背景下,城市土地经营就偏离了既定轨道,以收益最大化作为主要目标了。

(1)政府间接干预土地价格。政府主要通过增加或减少土地供给而间接调控土地价格,虽然政府行为仍然是影响土地价格的重要因素,但是土地出让价格不是由政府主观决定的,而是由市场竞争决定。

(2)后果的多样性。收益导向型城市土地经营会产生两种后果:地价偏低会导致土地资源的浪费和功能退化;地价偏高又会成为城市发展的制约瓶颈,甚至造成城市资源的外流,城市整体竞争力下降。这种土地经营方式无法对短期内难以产生直接经济效益的资源给予足够重视,无法处理好城市长期发展和短期扩建的关系,因此是一种短期的土地经营方式。

图 2 地方政府的土地供给量

收益导向型土地经营方式的一个很严重的后果就是刺激地方政府提供更多土地,导致耕地大量流失。我国城市土地虽然归国家所有,但地方政府拥有实际的控制权,这样为地方政府实现利益最大化提供了便利,而以国民生产总值和招商引资额等因素对地方政府官员进行考评,又刺激地方政府在经济增长和资源环境、短期利益和长期效益出现矛盾时,优先考虑经济增长。显而易见,通过提供过量土地获得利益最大化是地方政府创收的主要途径。如图2 所示,利润=总收入-总成本=数量×价格-总成本。对政府来说供给土地的总成本主要包括征地补偿费和招标、拍卖、挂牌的过程费用等,为简化分析,这些成本与高额的土地收益相比可以忽略不计,即使需要考虑成本因素,成本也会由于规模经济的存在,随着供给量的增加而下降。短期内,在Q1点之前,市场对土地的需求量相对于有限的供给量来说非常大,土地价格一直维持在高位,随着供给量的增加,政府总收入和总利润都呈上升趋势。Q1点之后,由于土地的供给量达到了一定水平,此时再增加土地供给,土地的价格会降低,因此随着供给量的增加,政府的总收入和总利润呈下降趋势。Q1表示政府充分行使所有者权益时满足经济增长应该提供的土地数量,对应的利润是A1,但是这个利润可能不是地方政府官员利益最大化的总收入。因为政府在一级土地市场上占据垄断地位,在一定范围内,政府能够获得高于市场利润的利润,即A0→A1。如果只是要求土地市场利润不低于A0,那么地方政府很可能选择Q2的供给量而不是Q1,因为在Q1→Q2土地供给的范围内,政府利润虽然下降,但仍然比市场利润要高。政府的供给量是Q1时供给土地对经济增长起到正面的推动作用,对土地市场的供求产生积极影响。政府的供给量超过Q1时,土地资源并没有得到最有效的利用,这部分超额的供给量往往从征用耕地上获取,这样政府为追求短期利益,却对城市的长期发展造成损害。

3.功能导向型经营管理模式。功能导向型城市土地经营就是城市政府依据城市发展战略,应用经济手段,充分挖掘与合理开发城市的土地资源,科学地组织土地的市场化运营,实现土地的优化配置和土地的保值增值,并借以提高城市的整体功能和综合竞争力,促进城市可持续发展的一种土地经营方式。功能导向型城市土地经营实现的关键在于提高土地市场化的程度,以发挥土地价格在资源配置中的基础性作用。在实现功能导向型土地经营管理模式的同时应该满足的条件:

(1)需要土地较高的市场化程度。城市土地的行政配置在很长一段时期内在我国占有主导地位,这导致了我国土地利用结构不合理,土地资源浪费。功能导向型土地经营必须有较高的市场化程度,只有这样才能充分发挥价格机制在资源配置中的基础性作用。较高的市场化程度不仅指有偿出让土地的数量多,还指土地市场运作的透明度和规范性较高。

(2)政府职能的转变。市场调节和政府干预都会有失灵的现象,在我国市场化程度比较低的现实情况下,提高土地经营的市场化程度,能促进土地资源的有效配置和利用结构的优化,而提高土地经营的市场化程度,必须转变政府职能。政府既是土地所有者的代表,又是社会管理者,作为土地所有者,政府期望获得尽可能多的土地收益,而作为社会管理者,政府又希望尽可能地降低社会经济运行成本,这两种身份的利益基础有差异,很难融合。政府职能根本转变要求政府将所有者职能和社会管理者职能区别开,政府主要履行市场监管的职能,积极推进制度创新,促进土地市场的良性发展。

(3)以城市经济的可持续发展为目标。任何人为地干预土地价格,都会造成经济系统的失衡。高地价短期内可能产生较高收益,但长期会成为城市发展的瓶颈,造成城市经济的衰退,而低地价会导致土地资源的浪费,引起土地资源的短缺,这种短缺一旦形成,其弥补的可能性就会很小,弥补成本又非常昂贵。因此正常地能充分反映城市经济发展的土地价格非常重要,而只有通过土地的市场化运营,才能把这个真实的价格反映出来,促进城市的可持续发展。

三、土地“三个一”经营管理模式的比较

本文使用表格的方式对成本导向型、收益导向型、功能导向型这三种城市土地利用类型进行比较,见表1。

建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。笔者认为,土地适度规模经营要把握“适度”两个字,否则适得其反。在这里“适度”要在“温度”上,政府决策部门出台政策时,第一要把握土地适度规模经营“温度”;第二要把握好生产单位的生产能力、生产环境和生产经济账,“适度”保值增值。

从成本导向型模式→收益导向型模式→功能导向型模式的土地经营管理模式的转变,是农村和城市土地市场化、信息化、互联网化程度不断提高的必然要求,也是将土地价格真正凸显出来,以发挥土地价格配置资源作用的过程,是土地管理经营和发展的必然方向,能最大限度地发挥信息惠民的政策导向和项目实施落地的作用。

摘要：十七届三中全会的决定,就农村土地而言,提出了按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则,进一步完善和实施成本导向型、收益导向型、功能导向型等三种主要土地经营模式。最大限度地推动土地资源以一定数量转化为资产,最大限度地发挥土地的增值效率的发挥,在这里分别形成有独特的背景、特点和影响。文章通过对这三种城市土地经营类型的比较分析,得出功能导向型是城市土地经营发展的必然方向,进而分析实现功能导向型土地经营应满足的要求。

关键词：城市土地经营类型,成本导向型,收益导向型,功能导向型

参考文献

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[4]黄延信等.农村土地流转状况调查与思考[J].农业经济问题,2011(5):34-38.

土地经营模式 篇10

[第一步]从经营饭店到经营土地

在王瓜店镇穆庄村提起王克东, 村民们无不称赞:他是一个善抓机遇、善于经营的新时期的新型农民。王克东的创业史起初与种地不沾边, 他从1994年开始经营餐饮业, 当上了饭店老板, 经过十多年苦心经营, 成为当地有名的致富能手。手里有了钱, 也就有了进一步发展的基础和条件, 出身农村的王克东, 又围绕农村发展需求寻找商机。他看到由于王瓜店镇二、三产业的迅猛发展, 新农村建设步入了快车道, 农业生产劳动力严重不足, 加上一家一户分散经营, 地块小, 不连片, 不适应大型农业机械作业。同时, 家家种粮、户户养“机”, 机械利用率低, 生产、管理成本提高, 农机作业经济效益降低, 农业机械化的作用得不到充分发挥, 严重影响了农业的技术进步和农业劳动生产率的提高, 导致土地经营效益下降, 影响了粮食生产和村民收入。

面对这种新情况, 王克东决心通过自己的努力, 让进厂的农民不再种地打工两头忙。他决定加大投入购置农业机械, 把村里农民不愿种的土地承包下来, 统一经营, 使土地得到充分利用。他的想法遭到了家人反对。努力做通了家人的思想工作后, 在镇村的大力支持下, 2007年初, 他顺利与297户村民签订了5年的土地流转承包经营合同, 共租地500亩, 每亩每年支付给原承包户600元租金, 并于合同签定后立即支付了第一年的租金, 给流转出租土地的群众吃了一颗定心丸。

点评:实行土地适度规模经营, 是实现家庭承包经营责任制与现代农业顺利对接的有效途径, 也是今后农村发展改革的方向选择。王克东在尊重群众对土地承包经营权自愿出租流转的基础上, 进行规模经营。他的探索, 实现了在保持农村基本经营制度不变的前提下开展土地规模经营。

[第二步]机械化助推土地流转双赢

在王瓜店镇穆庄村, 租种其他农户土地比较容易, 因为村里企业用人多, 种地效益又低, 很多农户对种地并不上心。王克东说, 自己以前开饭店时, 也不种地。所以, 在穆庄村进行土地流转经营得到了很多农户的支持。出租承包地的村民王迎对我们说:“只要有工打, 肯定比种地收益高很多。再说, 地少种起来也麻烦, 种子、农药、管理样样不能少。地少成本也高, 购买的化肥、农药用不完, 也就浪费了。所以, 自己不种, 捞个租地钱也很合算。”但是, 作为几百亩地的规模种植大户来说, 没有足够的机械是难以运作的。

在得知王克东与群众成功签订土地租赁合同后, 肥城市农机局和镇农机管理站的人员及时赶到他家, 向他宣传农机具购置补贴政策和种粮补贴政策。王克东先后投资30多万元购置了玉米联合收获机、小麦免耕施肥播种机等10台 (套) 农业机械。各种机械有了, 但经营饭店出身的王克东并不懂各种耕作技术, 市农机局带着他到省、市请教农业专家, 到先进地区学习耕种经验。后来, 他将自己的500亩承包地当作示范田, 全部采用玉米机收、小麦免耕播种技术, 使农机农艺有机结合, 成为新技术推广示范基地, 为各级、各部门提供观摩现场20多场次。2008年三夏期间, 他又购置了两台玉米直播机, 实行了玉米机械贴茬直播。今年麦秋两季, 他的小麦平均亩产535公斤, 总产达到26.75万公斤, 玉米平均亩产640公斤, 总产达到32万公斤, 他在保证自己经营的土地全部实现机械作业的同时, 还与本村和邻村的部分农户签订了1200亩的作业合同, 为他们提供小麦、玉米机收和小麦免耕播种“一条龙”服务, 粮食生产收入和农机作业收入总计达到32.3万元, 取得了显著的经济效益和社会效益。

点评:实行土地适度规模经营, 有利于大型农业机械更好的发挥作用, 有利于农机新技术推广, 有利于提高劳动生产率, 降低生产成本, 有利于规模效益的发挥, 有利于促进农业增效、农民增收。王克东的探索, 更为有效地发挥了农业机械作用, 拓宽农民增收渠道。

[第三步]从“农场”化创业到多元化经营

土地承包经营权的合理流转, 让王克东实现了“农场”化规模经营创业梦。同时, 通过一年多的经营, 也让他尝到了规模经营的甜头。为进一步扩大经营规模, 提高经济效益, 王克东在农机部门的积极引导下, 通过充分论证, 于2008年7月联合6个农机大户成立了肥城市穆庄农业机械化专业合作社。该合作社6个农机大户立足自身拥有农业机械的优势, 将自己现有的农机设备入股, 实行规模化经营。目前, 该社拥有大型拖拉机8台, 背负式小麦收获机1台, 小麦联合收割机6台, 玉米联合收获机4台, 小麦免耕播种机2台, 玉米直播机2台, 重型翻转深耕犁2台, 其它配套农机具13台 (套) , 固定资产达150万元, 规模经营的土地已达到600多亩。同时, 他还利用各种农业机械到外地跨区作业, 为其他农户提供服务, 实现了多元化经营, 增加了收益。

谈起下一步的发展, 王克东高兴地说:“十七届三中全会给农村改革发展指明了方向, 俺的实践符合中央精神, 俺要在现有基础上进一步扩大生产经营规模, 计划利用三年的时间, 经营规模达到3000多亩。同时, 继续加大农机投入, 计划再投资30多万元, 购置麦草回收机、玉米秸秆青贮机等农机具10台套。在此基础上, 积极发展秸秆综合利用机械化技术、发展养殖业, 逐步形成生产规模化、耕作机械化、经营产业化、管理科学化的一体化生产基地, 为发展现代农业, 建设社会主义新农村贡献力量。

促进土地流转 实现规模经营 篇11

1.1流转行为不规范 土地流转的随意性和不稳定性比较明显,不少土地流转没有建立稳定的流转关系。表现形式有:双方口头约定的多;签订的合同或者协议条款不规范;存在擅自改变土地的农业用途等情况。各种不规范的流转行为成为诱发流转纠纷的重要因素。

1.2服务体系建设滞后 以收集发布信息、指导签订合同、调处纠纷等为主要内容的土地流转指导、服务体系尚未建立。负责农村土地承包管理的各级农经部门因人力、财力等诸多因素的制约,对土地流转工作往往心有余而力不足,缺乏必要的管理、引导和服务。

1.3市场机制不健全 农村土地流转还没有形成市场化运行的流转机制,缺少土地流转中介服务组织,土地流转对象与范围选择余地小,流转形式比较单一,以上因素影响了土地流转的发展。

1.4规模经营的需求动力不足 由于农业生产的自然风险和市场风险较大,加上延边农业龙头企业数量少且发展规模偏小、农民专业合作组织发展缓慢,使得实行规模经营的需求动力不足。绝大部分的土地流转限于农户间,规模比较小。

1.5农户的恋土情结仍比较重 农村土地不仅具有经济功能,还具有社会保障和就业功能。农民的后顾之忧得到解决之前,其生存发展始终存在着不稳定因素,土地流转风险和机会成本加大,客观上造成了土地要素的供给不足。随着国家各种惠农政策的实施,农户的惜地意识愈加明显。

1.6土地流转的基础不够牢固 土地承包关系不够稳定,承包经营权不够明确,影响土地流转的发展。土地如果“带病流转”,将留下很多纠纷隐患,且调处难度很大。

2.促进土地流转,实现规模经营的对策和方法

2.1鼓励多种形式流转,支持不同主体参与农民可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其他符合法律法规规定的方式进行土地流转。土地流转的受让方可以是承包农户,也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织或个人。引导各类经营主体参与土地流转;允许社会资本和具有农业经营能力的城市工商企业到农村承接、承租土地,单独兴办或与农民联办农业企业;充分发挥种田能手作用。培育、扶持农村种田能手,支持他们以各种形式与农户联合或接收流转土地,从事规模生产。

2.2探索有效的流转方法 没有规模,就没有效益优势,就没有市场竞争力。实现规模经营的关键是解决土地集中成片流转的问题。要积极引导和帮助各类经营主体尤其是龙头企业向本地特色优势产业、优势区域集中发展,发挥品牌效应,达到规模经营的目的。在充分尊重农民意愿、保护农民合法權益的基础上,大胆探索和尝试各种形式的流转办法。

2.3建立并完善土地流转服务体系通过政策宣讲、村组干部带动的方式,落实二轮土地承包经营权的签订和证书发放工作;通过协商、调解等方式解决台帐、合同和证书内容不一致问题,为建立土地流转服务体系做好基础性工作。搭建土地快速流转平台。要建立土地承包和流转信息系统,构建完善的流转信息网络。要建立农村土地流转服务中心,实行“三级机构,四级服务”的管理体系。同时要建立健全土地承包纠纷仲裁机构,及时妥善处理和解决土地流转中出现的矛盾纠纷。

2.4推进农村劳动力转移,建立土地流转的供给市场 通过建立以政府为主导、社会中介为补充的劳动力就业服务体系,加快农村城镇化、农业工业化步伐,调整农村产业结构,拓宽非农就业渠道,形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。从多方面加速农村劳动力转移步伐,带动农村土地流转,实现“人走在先,流转在后”的目标。

2.5建立并完善农村社会保障体系积极探索建立和完善包括农村最低生活保障、医疗养老保险、大病救治、子女教育、农民工保护等的多层次农村社会保障体系,使流转户“老有所养、病有所医”,逐步弱化土地的社会保障功能,促进农村土地流转市场的发育。

2.6强化金融信贷和税收优惠支持金融机构要加强对规模经营主体的支持和服务,在符合信贷政策的前提下,为龙头企业、种植大户、农民专业合作社、农业企业和基地建设提供积极的信贷支持;税务部门要积极研究和探索税收优惠政策,在国家政策的允许下积极为涉农企业和合作组织等争取减免政策,提高其经济效益和社会效益,推动土地规模化流转。

2.7建立农业经营风险保障机制建立农业经营风险保障机制主要依靠农业保险。政府通过建立农业政策性保险资金,与保险公司联合开展农业经营风险保险,保证农业经营者能够获得稳定而可靠的收益。以此吸引更多的经营主体大胆进入农业,经营农业,最终建立土地流转的长效机制。

土地经营模式 篇12

(一) 应对农产品激烈竞争, 提高农产品国际竞争力的需要

加入WTO后, 我国农产品不但要面对国内市场的竞争, 而且要应对激烈的国际市场的竞争。然而, 我国农产品因规模化程度低, 导致生产成本过高, 国际竞争力低下, 尤其是传统的粮食作物, 在国际竞争中处于极其不利的地位。对于我国具有比较优势的水果、蔬菜、花卉等, 却由于生产过程中生产技术的低水平、低档次, 使其不能转化为强大的竞争优势。因此我们亟待提高农产品的竞争力。但小规模的分散经营形式却阻碍着这一进程, 因为它阻碍了农业机械的应用, 使得劳动投入不能减少, 提高了生产成本, 失去了价格竞争优势。只有实现规模化经营规, 才能提高机械化的利用率, 降低生产成本, 从而提高我国农产品的国际竞争力。

(二) 规模化经营是实现农业现代化的必经之路

农业发展的根本方向和目标是实现农业现代化, 目前我国农村小规模分散的经营方式已不能适应农业现代化发展的要求。在目前体制下, 地块过于细碎, 不利于机械耕作;再加上农户文化素质低、资金少, 新技术、新品种的推广应用都遇到了很大的困难, 规模化经营更成了一句空话。可以说, 在这种条件下实现农业现代化是几乎不可能的。而从欧美等农业发达国家的经验可以看到, 土地规模经营有利于机械化耕作, 有利于新技术、新品种的推广, 有利于推进农业现代化进程, 所以我们必须扩大土地经营规模。

(三) 加快农村剩余劳动力的转移、增加农民收入的必然要求

我国人口大部分分布在农村, 据资料统计, 1997年我国乡村从业人员为49393万人, 农村剩余劳动力达1.2亿之多。在家庭联产承包责任制下, 农村中一方面存在着劳动力闲置的状况, 另一方面又由于土地及户籍制度的限制, 使得农村中的剩余劳动力得不到合理转移。这样, 不但导致大量的劳动力资源浪费, 而且与我国构建和谐社会的愿望相悖。而实现土地的规模化经营, 既可以合理地引导农村剩余劳动力向城镇以及农村中的工业部门转移, 又可以增加农民收入, 促进农村经济的增长。

综上所述, 无论是国际竞争的需要, 还是转移农村剩余劳动力、进一步发展农业的需要, 都必须扩大我国土地经营规模。

二、现行我国农地制度中不利于土地规模化经营的因素

(一) 农地所有权界定不清

我国农村土地为集体所有, 在实践中表现为乡、村和村民小组三级所有的格局, 但各自权利和边界不清晰, 导致农地所有权权界定不清。这种农地具有多个所有权主体的现象, 容易出现多头管理、多方干预的问题。由于没有界定所有权的权限范围, 他们可能会对土地随意处置, 诸如会为了某些利益而随意挪用农地, 会因为人口的变动而对土地进行调整, 特别是在土地作为主要生活保障的地方, 这种调整更为频繁。农户在对土地做出转让决策时感到不确定, 土地转入者也感到不放心。

(二) 土地流转中制度不完善和操作不规范

规范和完善的土地流转制度是促进土地流转有效的措施。但是, 我国相关部门还没有出台有关农村土地流转的法规和明确具体的政策, 也没有制定完善的土地流转制度。这些导致土地流转中主体不明确, 地方政府强行干预的现象时有发生。再者, 土地流转中缺乏诸如流转期限、土地转入方和转出方的权利和义务等具体内容的规定, 致使土地流转随意无序。多数农户在土地流转时只是口头协定, 没有签署书面合同, 也未到相关部门公证。这种不规范的操作, 导致在土地承包利益关系出现矛盾时, 难以合理解决, 农户的权利难以得到有效的保障, 影响了土地正常流转, 进而影响规模经营。

(三) 农村社会服务和保障体系不健全

土地流转是土地适度规模经营的必经之路, 合理、规范的流转过程需要法律、法规的指导服务, 然而这方面的服务体系还没有建立。我国农村的社会保障制度仍很不健全, 农民基本生活保障的功能实际上是由承包土地来承担的, 土地社会保障功能逐渐显化并扩大。因此, 只要不是通过征用、“农转非”政策规定和由集体收回承包地等情况, 农民在没有一个稳定、长期的非农就业岗位前不会自愿放弃其所承包的土地。而有较稳定的非农工作的农民, 因自己的农民身份担心未来政策的多变和从事非农业收入不稳定等原因, 为给自己留条后路也不轻易放弃土地承包权。土地的这种社会保障功能必然影响农业规模经营和劳动生产效率的提高。此外, 土地保障功能也降低了农业劳动力外出就业的动力, 对土地使用权的流转形成制约。

综合以上分析可知, 完善和有效地土地流转制度是实现农地规模经营的基础。

三、河南省西万村土地“整村流转”案例

(一) 河南省西万村土地流转的现状西万村是沁阳市最大的行政村, 2097

户村民, 共1.1万人, 其中农业人口8600多人, 耕地只有2400余亩, 属于典型的人多地少的村庄, 人地矛盾比较突出。该村土地流转之前, 四口之家的户均耕地不到一亩, 且地块分散, 不利于机械化耕作和规模化种植, 投入大、效益低, 浪费严重, 并且占用了大量劳动力资源, 不利于劳动力向第二、三产业转移发展, 使得农民收入增长缓慢。

2007年9月该村酝酿将土地承包经营权统一收归集体, 分4步进行:第一步, 广泛征求广大党员、干部和群众代表的意见。第二步, 谨慎拟定方案, 并将其印制成册发放到户, 进行宣传。第三步, 全体村民进行表决, 并书面签字。第四步, 制定实施方案。根据村民表决通过的《实施意见》, 将同意土地承包经营权流转的农户和不同意流转的农户分别进行登记。同意流转的农户, 村里按0周岁-7周岁每人每年150斤小麦, 8周岁-15周岁每人每年250斤小麦, 16周岁-65周岁每人每年300斤小麦和66周岁以上每人每年250斤小麦4个标准, 向村民无偿供应粮食。新增人口当年起供应口粮, 死亡人口自第二年起取消口粮。对于不同意流转的农户, 把村内最好的耕地, 按现有人口和原有分地标准, 足额分给, 但不再享受原来免费“五统一”服务 (统一机收小麦、统一秸秆还田、统一犁地、统一耙地、统一灌溉) 。同时, 为了进一步保障村民生活, 村集体给村民每人每年发放80元补贴款, 给65岁以上老年人每月再发放30元补贴款。

(二) 西万村“整村流转”后土地生产效益大大提高

西万村通过整村土地流转, 将全村土地规划为生态林区 (3500亩) 、林果区 (200亩) 、观光农业区 (300亩) 和传统农业区 (900亩) 4个耕作区, 由村集体统一经营, 实行企业化承包管理。全村土地集中连片, 土地经营权向大户、农业企业集聚, 实现了机械化耕作和种植, 大大提高了生产效益;流转之后, 解放出来的大量人口向第二、三产业转移, 使农民收入也增加了。西万村党总支书记董小柱表示, 在土地流转整整一年后, 西万村发生了很大变化:通过平整荒坡、荒沟, 新增土地1150亩;土地流转后, 西万村劳动力安心进入第二、三产业, 一年新增运输车辆34辆, 个体工商户83家, 一年来农民人均工资性收入净增2300元;粮食产量大增。小麦总产量比去年增加31万斤, 亩产新增100斤。

(三) 土地流转中存在问题

我国的土地流转还处在初始阶段, 国家在这方面也缺乏明确的法律法规。西万村在土地流转中出现以下问题:在土地流转全过程中, 土地的转入、转出、使用, 合同签订和履行, 档案管理等程序和监管的合法性问题;村委会不是一级法人, 不能经营收购土地, 必须由国家法定认可的经济组织与农民签订合同问题;流转后释放出的大量剩余劳动力安置和土地利用问题, 如何保证流转出基本农田不改作其他用途;集体收入支撑和群众利益长期保障问题, 目前, 西万村集体收入丰厚, 每年集体拿出50万元购买粮食, 如果将来村集体收下滑后农民利益如何得到保障?

四、规范土地流转, 促进土地规模化经营的对策

(一) 完善土地承包经营的流转制度, 规范土地使用权的流转行为

各级政府要充分认识土地使用权流转的重要性, 制定有效措施, 做到规范农地流转程序, 健全管理机制, 加强登记管理;加强土地流转事后监管, 保证土地流转合同中权利及义务的顺利履行。在土地流转中, 突出4个规范, 即规范流转主体、规范流转合同、规范流转市场、规范流转监管。要求转出方主体必须是农民, 转入方主体必须是农民专业合作社、农业公司、种养大户等符合法律规定的经济主体。流转合同必须使用《沁阳市农村土地承包经营权流转合同示范文本》, 由农业、国土等部门加强对土地流转的管理, 防止改变土地农业用途。在乡镇中心法庭设立农村土地流转纠纷合议庭, 负责解决土地流转中的矛盾纠纷。把土地流转纳入乡镇“三资”管理体制, 对大宗土地流转实行“四议两公开一备案”。沁阳市委书记史全新接受记者采访时说:“我们采取典型引路、多种形式探索的方法, 鼓励条件成熟的村进行土地流转。力促土地承包经营权由自发流转向自觉流转、由分散流转向规模流转、由无序流转向规范流转、由粗放流转向高效流转发展。”

(二) 搭建土地流转服务平台, 培育市场

土地交易与普通商品交易有很大的区别, 其运作程序相对复杂, 涉及到多个产权主体的经济利益。这就要求有完善的中介服务机构为之服务。要实现土地高效率、低成本、有秩序流转, 需要培育和完善土地流转的市场化服务体系, 开展土地评定和评估工作, 客观、公正地评估出土地等级和市场价格, 为农用地市场流转双方的公平交易和政府加强土地管理提供科学依据, 减少价格确定的随意性和不合理性, 避免市场交易主体利益受到侵犯。中介组织应建立农村土地流转交易信息网络, 通过各种渠道调查、搜集土地流转的供需和市场价格等信息资料, 及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料, 并加以统计、分析和预测, 定期公开, 对外公布, 接受供求双方咨询, 沟通土地资源市场供需双方的相互联系, 以提高土地流转的成功率。市场运作和政府的政策保障一方面保证了承包方稳定的土地承包经营权, 一方面因为有长期而稳定的土地流转收益, 农民进行土地流转的积极性和主动性得以调动。

(三) 建立和完善农村社会保障体系

我国农村社会保障体系极不完善, 农民对土地的依赖心里非常强。只有逐步建立和完善农村社会保障体系, 如养老保险、失业保险等制度, 才能逐步淡化和消除农民将土地作为失业和养老保险的心理。除此外, 政府还应对土地流转的农民进行免费技能培训, 提供就业岗位, 增加农民工资性收入;设立土地流转风险资金, 规范转入方投资能力、农业生产技术经验, 努力使转入方实现效益最大化;对进城入镇的农民, 符合条件的全部纳入低保范围, 并在就医、子女就学、签订劳动合同和税费征收等方面提供优惠政策, 解除农民的后顾之忧。

(四) 创新土地流转模式, 积极稳妥地推进农业规模经营

创新土地流转模式, 因地制宜, 发展适合本地区农地流转的模式, 促进土地合理流转。大力鼓励管理、资本、技术、土地等要素的拥有者以股份制企业形式投入农业经营, 实现资源的优化组合, 不断推进农业规模化、企业化经营, 提高农业生产效率, 增强农业竞争力。使我国农业规模经营走上企业化、公司制的经营道路。

参考文献

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