农村土地承包经营户

农村土地承包经营户（共12篇）

农村土地承包经营户 篇1

农村土地承包合同是确认农村土地承包经营权的重要依据。从我国第一份农村土地承包合同签订开始,理论上对农村土地承包合同的法律性质就一直存有分歧,实践中更是冲突不断。本文依据基本法理和工作实践情况,对农村土地承包合同的法律性质初步分析。

一、农村土地承包合同法律性质的评价分析

关于农村土地承包合同的法律性质主要有两种观点,即行政合同说和民事合同说。

(一)行政合同说

由于承包土地为村集体所有,法律又授权村委会为发包方,并以国家管理为目的,所以将农村土地承包合同认定为行政合同是有一定道理的。而且通过签订行政合同获得土地使用权的农民,还同时获得了一定的经营自主权,因此随着土地承包合同相关制度的建立,行政合同管理已经占据了主导地位。

(二)民事合同说

农村土地承包合同的主体双方地位平等,农村土地承包合同固定了主体双方彼此之间基于承包而产生的权利义务关系,其主要功能并非为实现国家的行政管理目标,所以从合同签订的程序和原则以及不履行合同的法律后果来看,都应该算是一种民事合同。

(三)新型合同应区别分类

作为一种新型合同,农村土地承包合同不能归入合同法中的任何一类,所以应该直接立法进行规制,与此同时,对农村土地承包合同也应当区别分析,集体与村民签订的责任制土地承包合同属于行政合同,集体与村民双方经过协商、个人有选择权和自主经营权的,以及集体与非内部成员之间签订的合同,应属于民事合同。

(四)农村土地承包合同的行政性

随着农村土地承包合同的规范化和法制化,其行政性逐渐弱化,民事性越发突出。《关于〈中华人民共和国农村土地承包法〉(草案)的说明》中指出:“对家庭承包的土地实行物权保护,对其他形式承包的土地实行债权保护。”进一步明确了农村土地承包权属于民事权利。但根据农村土地承包法的规定,除了民事权利、义务外,发包方还享有一定的行政性权力,承包方也应承担相应行政性义务。

二、农村土地承包合同的法律性质定位

在合同的主体、合同当事人之间的权利义务关系、合同权利的救济方式等方面,行政合同与民事合同存在着根本的区别。

(一)合同缺少行政主体

农村土地承包合同的发包方一般是农村集体。根据我国《宪法》及《村民委员会组织法》规定,村集体不属于我国的一级行政机关。而行政合同的签订双方必须包括行政主体,但在农村土地承包合同中,双方当事人均非行政主体,因此不符合行政合同关于主体资格的规定。

(二)行政主体当尊重民事权利

因农村土地承包经营权的特殊性,目前法律上对农村土地承包经营权的性质认定与其内容不相吻合,甚至产生了“债权说”和“物权说”两种不同结论,但毫无疑问这是一种民事权利。所以对于行政合同中的行政主体来说,为了保证行政的民主化和效益性,它应当遵守普通合同的规则。

(三)法律定位的错位

按照农村土地承包法规定,农村土地承包合同设立的土地承包经营权是民事权利,但因为发包方是集体,所以还是具有一定行政性,承包方也承担一定的行政性义务,这是法律在定位上的一种错位。农村土地承包合同双方当事人的权利义务关系也不符合行政合同的规范意旨。

目前相关法律已明确将承包合同纠纷、承包经营权侵权纠纷、承包经营权流转纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、承包经营权继承纠纷界定为民事纠纷。因此,从农村土地承包合同的救济方式来看,其亦应当定位为民事合同,而不是行政合同。

三、农村土地承包合同的法律性质的立法完善

(一)应完善立法消除歧义

农村土地承包合同应当使农村集体成为名副其实的民事主体。发包方的农村集体的主体地位问题往往会造成人们的误解,我国的《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》中都对农村集体土地的所有权归属有明确规定,但在实际操作中往往情况比较繁杂,加之随着时代变化,各法律中有关农村集体土地所有权的规定并不完全吻合。所以应该以法律语言清楚、准确地传达立法意志,消除歧义。

(二)严格区分私法规范和公法规范

在我国农村社会,一般由村民委员会行使集体土地所有权,但村民委员会的行政功能往往左右了土地所有权的民事属性,所以应该将土地所有权管理的公私关系严格区分开来。

(三)将行政事务还给政府

村民委员会应该成为民事主体代表人,这样更有利于集体与村民关系的巩固,可以减轻行政负担。还应该取消合同范本,避免其中含有行政机关行政性法律关系的干扰,恢复农村土地承包合同的民事合同属性,发挥其自有功能。

(四)科学认识农村土地承包经营权

在我国农村社会,农村土地承包合同的行政性与民事性的混淆和纠缠造成了诸多不良后果,所以要尽快将农村土地承包合同中的各种法律关系理清,在立法上严格区分其中的行政法规范和民法规范,对完善农村土地承包合同制度具有重要意义。

摘要：农村土地承包合同的法律性质,曾存在过行政合同与民事合同两方面的争议,在具体实践中造成了诸多的弊端。根据对我国农村土地承包合同的主体、当事人之间关系等方面的分析,农村土地承包合同应属于民事合同。

关键词：民事合同,法律性质,土地承包经营权

农村土地承包经营户 篇2

合同编号：

发包方（甲方）：法定代表人姓名：

承包方（乙方）代表姓名：身份证号：

承包方代表住址：

为稳定和完善以家庭承包经营为基础，统分结合的经营体制，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，特签订本合同。

一、甲方将本集体土地份亩，其中：田亩，土亩，发包给乙方承包经营，承包地块详见登记表。承包期限从1999年9月1日起至2029年9月1日止。承包土地的所有权属集体，乙方只有承包经营权。

二、发包方的权利和义务

（一）发包方享有的权利：

1、发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；

2、监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；

3、制止承包方损害承包地和农业资源的行为；

4、法律、行政法规规定的其他权利。

（二）发包方承担的义务：

1、维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；

2、尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；

3、依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；

4、执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。

三、承包方的权利和义务

（一）承包方享有的权利：

1、依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；

2、承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；

3、法律、行政法规规定的其他权利。

（二）承包方承担的义务：

1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久损害；

3、法律、行政法规规定的其他义务。

四、违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。

五、本承包合同自成立之日生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。本合同一式四份，甲乙双方、乡镇人民政府、农业行政主管部门各一份。

浅论农村土地承包经营权制度 篇3

【关键词】土地承包经营 土地产权 改革

中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)-08-0006-01

党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系保持稳定并长久不变”的要求在于鼓励农民加大对土地的投入,改善农业生产条件,促进提高农业生产效率和土地产出率。“以家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制”作为我国农村基本经营制度,30多年的实践也证明了它的正确性。依《农村土地承包法》的规定,农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地。从而更加明确我国土地管理方面的两种所有制权利的不对等:一是国有土地,另一是农村集体土地。在实际操作中,法律规定只有国有土地才能直接进入商业出让市场,如建设用地使用权的规定,农村集体土地不能直接进入土地市场,只能通过国家征收变成国有土地后才可以进入土地市场。农村土地归农民集体所有,但对“集体”的界定存在争议。由于实际的农村集体经济组织不复存在,农村县、乡(镇)、村的基层政权组织成了事实上的土地产权所有者。所有权主体虚置,土地的占有权、使用权和支配权被层层分解,国家作为超经济主体对于土地享有更广泛的自由裁量权,控制、处理农村土地,如国家公权力机关过度征用土地,国家征收农业用地用作建设用地等。这样使农民失去土地又得不到充分的补偿,造成农民的失业,农村剩余劳动力向城市拥挤,加重城市的负担,倡导的城乡一体化的步伐更是举步维艰。

《物权法》第60条实质规定了农地所有权的主体,即谁来代表农民集体行使所有权。对于家庭承包取得的农村土地承包经营权采取债权意思主义,而此种方式下农村土地承包经营权的互换、转让却采取登记对抗主义;对于其他方式(招标、拍卖、公开协商等)取得的农村土地承包经营权的设置及变动采取登记生效主义,自相矛盾的规定造成农村土地集体所有权的不确定性和农户土地使用权的频繁调整。第125条明确了土地承包经营权人享有的基本权利,此规定进一步明确了土地承包经营权的物权属性。第126条规定了农村土地承包经营权的存续期间,本条规定的是法定期间,不得随意变更。在承包期届满后,由土地承包经营权人按照国家规定继续承包,从而有利于保障广大承包经营者的利益,鼓励承包人继续向承包地进行资金、劳力和农田基本建设等方面的投入,促进农业、农村经济和农村社会的发展,使农民可以坚守自己的产业、发展自己的产业,不必全向城市拥挤打工,可以减轻城市的负担,也是有利于城乡一体化进程的。

如前所述,农村集体土地不能直接进入土地市场,只能通过国家征收变成国有土地后才可以进入土地市场。《物权法》第42条、第132条是关于承包地被征收,土地承包经营权人有权获得补偿的规定。其中,被征收农民的社会保障费用,按有关规定纳入征收补偿安置费用,不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。虽然修改后的《土地管理法》已经根据当时的情况,提高了征地补偿标准,但法定的补偿标准仍然偏低,难以解决农民失去土地后的长远生活保障问题。从而,鉴于我国目前在土地征用中存在诸多问题,以及今后在城市化进程中规范征地行为和更好地调整土地征用关系的需要,笔者建议随后的我国的征地改革的进程应当在立法上坚持公有制原则、保障发展原则(保障“国家建设必需土地”)、妥善安置原则(对被征用土地者的生产和生活的安置)、继承创新原则(吸收国际上的成功经验与我国具体国情相结合),真正做到为农民做长远的打算,保障他们的生活安乐。

随着经济的发展,城市化进程的加快,国内一直关注的“三农”问题迟迟难以解决。现有的农村土地承包经营权制度本身存在严重的弊端,并且立法的滞后性又不能及时弥补给农民造成的损害。集体经济组织与农民之间的权利义务不够明确,两者的关系在法律上没有加以规范化,致使农民利益受到集体及其代表的侵害,使得农民与集体经济组织之间产生矛盾,互不信任,难以实现合作经营。对于农村土地承包经营权的流转问题,《物权法》第128条和第133条都有规定,《决定》中提出加强土地承包经营权流转管理和服务。建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。发展多种形式的适度规模经营。对有关农村土地流转问题指出了明确的方向,这无疑给农民吃了一颗定心丸。然而依据《物权法》第60条的规定,对于两种不同情况下的土地承包经营权流转的法定流转形式的生效要件却规定不同,实践中又难免会造成对农民权利的损害。我国的城乡二元制度下,农民有时另可抛荒原承包土地也不愿依法流转土地,随后进程务工,造成农民工的就业、子女的教育、医疗、住房等方面不能享受与城镇居民同等的待遇,从而城乡一体化很难真正的予以实现。

参考文献:

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[3] 杜晋华,韩隽.农村土地改革研究[J].金卡工程?经济与法,2010(2):125.

农村土地承包经营权抵押初探 篇4

一、土地承包经营权抵押的法律依据

依《土地管理法》第2条3款规定:“土地使用权可以依法转让”。这就在法律上确认了含集体土地使用权在内的土地使用权可以依法流通转让。这里所指的集体土地使用权, 同时也自然包含通过家庭承包经营而取得的土地使用权, 该法虽没有明确家庭承包经营的土地使用权可以抵押, 但“可以依法转让”则蕴含有对承包经营土地的处分权, 而抵押同转让、出租一样均属于处分的范畴。赋予农村土地承包经营者对土地的处分权, 则是承包经营权物权化的必然结果。

首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》。但该法明确规定可以抵押的土地承包经营权为通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的, 至于通过家庭承包方式取得的土地承包经营权, 该法第32条规定:“可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。流转方式里并没有明确规定土地承包经营权可以抵押, 那么是否意味着禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押呢?其实不然。首先从民法理论层面考虑, 既然法律没有禁止, 只要不违反公序良俗、损害公共利益, 应是允许的;其次从实践操作上看, 法律既然允许通过家庭承包取得的土地承包经营权可以转让, 而实现抵押权的方式也就是通过拍卖、变卖等方式, 将土地的承包经营权转让, 并就处分的价款优先受偿, 因此, 允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押, 并不违背立法的本意, 也没有超过法律规定的允许流转方式的范围。

二、我国土地承包经营权抵押中存在的问题

(一) 土地承包经营权抵押立法存在缺陷

我国《民法通则》明确规定, 土地不得抵押, 但是, 没有规定土地承包经营权不能抵押。《担保法》规定, 耕地等集体所有的土地使用权不能抵押, 但是下列两类集体土地使用权可以设定抵押:抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权, 可以抵押;乡 (镇) 、村企业的土地使用权岁不能单独设定抵押, 但以乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物作抵押的, 其占用范围内的土地使用权同时抵押。《农村土地承包法》规定, 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。但是, 没有规定可以以抵押等方式流转。

(二) 市场中介组织匮乏

当前, 我国土地流转市场中介组织严重匮乏。尤其缺乏价格评估组织。在土地承包经营权抵押过程中, 抵押人想获得贷款, 需要中介组织对土地承包经营权提供资产评估, 价格评估, 却往往找不到中介组织提供服务。如果没有中介组织评估而由随便找人估价的话, 则很有可能产生对抵押人的土地承包经营权价值严重低估的情形发生。

(三) 农村社会保障缺失

对绝大多数农民来说, 土地目前仍然是最好的保障。土地一方面作为生产资料, 承担着农民的就业功能;另一方面作为作为一项特殊财产, 承担着农村的社会保障功能。土地流转程度与这两大功能密不可分。对大多数农民来说, 只有这两大功能消失了, 才会主动放弃土地的经营权。土地仍然是农民生老病死的保障。我国目前仍然是城乡分割的二元结构, 城市和农村在社会保障上存在很大的差距, 国家的保障制度仍然主要是以城市为中心的。涵盖社会救济救助、养老保险、合作医疗三个方面的农村社会保障始终处于社会保障的边缘。由于社会保障的缺失, 在农村, 拥有土地就等于拥有一切, 失去土地就意味着失去一切。因此, 在非农产业发展到可为农民从事第二、三产业提供充分的安全性之前, 在农村社会保障制度体系发展到可为农民提供可靠的社会保障之前, 在土地的功能发生重大变化之前, 土地的流转是不会活跃的。

三、完善我国土地承包经营权抵押的立法建议

(一) 明晰土地产权, 物化土地承包经营权

农地的所有权、承包权、使用权、收益权等各项权利共同组成了农地产权。农地产权的首要任务是关于农地权利的设置, 这些权利不是土地自身带来的, 而是随着社会经济的发展, 人们在开发、利用的过程中的需求决定的。其中每一种权利都可以成为独立的物权, 或可以占有、或可以转让、抵押等。农地能否抵押是农地产权保障程度差异的一个重要内容, 如果农地使用权的抵押受到限制, 承包人获得信贷支持的能力就较低。当前, 由于集体土地所有权主体的多元化以及主体的虚位, 导致在此基础上产生的土地承包经营权缺乏明确的利益主体, 以致于农民和村集体并不将所承包的土地权利作为一项特定的财产加以利用, 使土地使用权的市场流转没有内在动力, 有限的土地资源得不到充分的利用。因此, 应当物化农村土地承包经营权, 具体列举土地承包经营人所享有的各项权利的内容, 包括继承权、转让权、抵押权等。对其承包权的期限、登记等问题加以明确的规定, 从而实现土地承包经营权法定化、明晰化、物权化, 并且能够增强土地承包经营权的公示、公信效力。

(二) 放宽土地承包经营权抵押的客体范围

放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围, 不以非家庭承包为必要条件。有人提出如果允许农地使用权转让、抵押, 遇经济困难例如天灾人祸, 势必会重演历史上农村两极分化, 出现大批无地少地的社会问题。实际上这一说法已不具有说服力。土地的社会保障功能会随着土地在农民收入构成中的重要性的下降或农民人均收入, 尤其是非农收入水平的提高而减弱, 在沿海经济发达地区由于农村居民的绝大部分收入来自非农业, 土地的收入功能降低, 土地的社会保障功能事实上正在弱化。即使在贫困地区, 农户为了保障土地资源, 可以将土地分割为若干份, 将部分进行抵押以求得资金投入生产, 既获得融资又不失生存之保障。因此, 我们说土地流转与土地的社会保障功能并行不悖。再者, 从转让和抵押的关系看, 转让较之抵押更具有彻底性, 抵押的目的是融资, 不一定会导致转让。因此, 法律允许转让就不应该限制抵押, 转让与抵押的限制条件应当是相当的。

(三) 完善农村的社会保障体系

目前, 农村土地还是农民安身立命的根本。土地抵押人如果到期不能偿还债务, 则有可能因抵押权人行使抵押权而使抵押人丧失土地承包经营权, 农民就会陷入丧失土地的风险, 从而影响农民的生存和基本的生活保障, 影响到社会的稳定。因此必须建立农村的失业保险、养老保险、重大疾病保险等社会保障制度。随着我国市场经济的发展和社会保障制度的健全, 农民与土地的关系将越来越松散, 农民完全依赖土地而生存的现象将越来越少。农民的收入来源将越来越多样化, 不再限于农产品的收入, 农民可以通过各种途径获得生活保障。同时, 许多地方农村养老保险制度的建立, 使得农民的生老病死基本有了保障。这些措施的建立, 为土地承包经营权的流转提供了制度保障。为了加快农村土地承包经营权的流转, 有学者提出, 只要使土地承包经营权再分离, 将土地承包经营权分离出一种直接经营土地的权利 (如农地经营权) , 就可以实现土地承包经营权的自由流转。但是, 土地承包经营权与农地经营权关注的都是同一权利客体, 根据一物一权的原则, 它们不可能存在于同一物之上。笔者认为, 要顺利推进农村土地承包经营权抵押, 就要很好地解决土地承包经营权人获得保障权的问题, 而要解决获得保障权的问题, 可以从分析土地承包经营权的内容入手。土地承包经营权实际包含两方面权利内容:财产权和获得保障权。财产权具有资本属性, 可以自由转让;获得保障权具有人身属性, 不能自由转让。因此, 当抵押人以土地承包经营权作抵押时, 实际上是以土地承包经营权当中的财产权作为抵押, 土地承包经营权当中作为人身权的社会保障权仍然属于抵押人所有。当债务人不能清偿到期债务, 抵押权人行使抵押权时, 抵押权人并不能获得完整的土地承包经营权。笔者建议, 抵押权实现后, 原土地承包经营权抵押人的社会保障问题, 除了政府和社会投入一部分保障资金以外, 还应当由由抵押权人以货币的形式一次性支付抵押人一定数量的货币, 或者每年给抵押人交纳一笔失业保险金、养老保险金等基本保障资金, 从而获得完整的土地承包经营权。

(四) 应当与国际法律规则相接轨

农村土地承包经营权流转合同 篇5

承包方（甲方）： 住址：受让方（乙方）住址：

根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。

第一条：甲方以（转包、转让、互换、租赁、入股）形式将座落三甲赵村，面积亩的承包地，流转给乙方从事农业生产，流转期限10年（2013年9月30日至2024年11月30日），流转费用每亩每年伍佰伍拾元整（自2020年至2024年亩租金陆佰元）。

第二条：流转期内，乙方享有生产经营自主权；产品处置收益权，并接受发包方依法管理和监督。

第三条：流转期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农业建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害等义务。第四条：流转期最后一年，乙方应于2024年12月1日前向甲方交齐当年流转费用，方可使用流转土地，否则，甲方有权收回流转给乙方的土地。

第五条：流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土地等级和质量。

第六条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民居委会、乡（镇）人民政府或者街道办事处等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第七条：双方约定条款。

1、乙方须在每年稻收后支付甲方租金。

2、受让方在流转区域内修路挖塘、沟渠费用自理，由此产生的效益应归受让方。

3、国家给予农户的补贴应当归农户。给予大户的政策归受让方享受。

4、流转期间，如遇国家重大用地政策，应维护受让方的合法权益（如青苗费、前期修路费等）。

5、原有的农田相配套的塘沟渠及电应给予受让方使用。

6、流转期间，受让方享受流转范围内的土地使用权、支配权。

7、受让方在流转期间不得破坏原有的用地性质。

8、合同到期后，同等条件下乙方优先签订继包合同。

第八条：本合同自签订之日起生效，合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

第九条：合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

承包方（甲方）：（签字）代表人：（签字）

受让方（乙方）：（签字）代表人：（签字）

年月日

鉴证机关：（公章）承办人：（签章）

农村土地承包经营户 篇6

关键词：土地承包经营权；物权化保护模式；土地承包权纠纷

中图分类号：Ｄ922．32 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0053－02

一、土地承包经营权的特点

农村土地承包经营权是指农民或集体组织，在法律规定的范围内，依据承包合同等形式依法取得的对集体所有或国家所有由集体使用的土地、森林、草原、水面等自然资源进行占有、使用和收益的权利。我国农村土地承包制度的内容具有以下特点：

1．农村土地承包的形式，是以农村集体经济组织内部的家庭承包方式为主，以其他形式的承包为补充。家庭承包即以一家一户的农户为单位。而根据《农村土地承包法》，村民个人亦享有土地承包权，但若要签订土地承包合同则必须以农户家庭的名义。在我国农村，按习惯家庭都是以男子为户主，为此，对妇女的土地承包权要特别注意几个问题，一是在承包期内，如果农村妇女丧偶，仍应以原农户的名义享有家庭承包土地的权利；若农村妇女离婚后未再婚的，也应在离婚时分给适当的土地以保证她的生活来源。二是农村已出嫁女儿若不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。这是在土地承包问题上贯彻男女平等的社会主义法治原则以及保护农村弱势群体的需要。“其他形式”的承包是指对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式由本集体经济组织的农户及其以外的单位或个人承包。

2．农村土地承包经营权的主体，主要是特定的，即本集体经济组织的成员。《土地承包法》第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

3．农村土地承包经营权以农村土地为客体。土地承包经营权的客体是农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。《农村土地承包法》第2条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。按实践分析，农村土地应包括耕地、林地、草地、园地（果园、茶园、桑园）、养殖水面、“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）等依法用于农业的土地。

4．农村土地承包经营权的期限。新颁布的《物权法》第126作了与《农村土地承包法》第20條完全一致的规定：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30年至50年；林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。此外，《物权法》还规定，前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

5．农村土地承包合同的双方当事人。土地承包合同的发包方是村民委员会与村民小组，根据农村土地承包法第12条规定，农民集体所有的土地依法由村集体经济组织或者村民委员会、村民小组发包；国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包；土地承包合同的承包方是也是特定的，一般是本集体经济组织的成员即农户家庭。《物权法》第5条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。特殊情况下承包方也可以是村集体经济组织以外的单位或个人。

此外，土地承包经营权还具有承包合同双方的权利义务由法律规定、其保护方式具有多样性等特点。

二、明确农村土地承包经营权的物权性质的法律意义

土地承包经营权是用益物权而非债权。但对这一性质问题，在《物权法》颁布前，一直是近几年我国学界争论的焦点之一，对其如何定性，也是无地的农村妇女能否向人民法院提起土地承包经营权诉讼首先要解决的问题。

至于债权说和物权说的利弊，有学者认为：“债权说的缺陷在于，在司法实践中，将导致对承包经营权的保护不充分。在此种情况之下，承包人只能依据承包合同向发包方主张违约责任，或依据法律规定主张不当得利之债请求权。虽然农村土地承包法正式实施后，承包人可依据该法第53、54条请求保护，但也只能是在主张对方承担违约责任或不当得利之债请求权的同时，多了一条选择途径，即侵权行为请求权。” “按照物权法原理，现行法律把农村土地承包经营权的性质定位为用益物权，不仅因为它符合用益物权的本质和特性，更重要的是，落实加大对承包人权利保护力度的立法宗旨。承包人可基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权，权利保护的渠道明显拓宽了。承包人可基于权利行使受到妨害或侵害的事实，依法合理选择行使四种请求权。

三、解决农村土地承包经营权纠纷的法律适用

近年来，涉及农村土地承包的纠纷案件日益增多，而且普遍具有理论复杂、政策性强、涉及面广、敏感度高、处理难度大等特点，解决不好容易导致矛盾激化并影响社会和谐稳定。笔者认为，针对这一问题，我国《农村土地承包法》专章规定了该类争议的解决和法律责任，值得很好领会。

（一）农村土地承包经营权纠纷的解决及法律责任

1．争议的解决方式。根据《农村土地承包法》和有关司法解释，农村土地承包纠纷一般可以通过三种方式解决：

一是基层调解组织解决。所谓基层调解组织，是指乡、镇人民政府的调解组织以及村民委员会。如果争议的一方是村民小组，则应由村民委员会调解，如果争议的一方是村委会，则可由乡镇人民政府的调解组织调解。但是，调解是自愿的，调解不是仲裁或者诉讼的必经程序。当事人不仅可以自愿选择决定由村民委员会还是由乡镇人民政府的调解组织调解，而且在当事人不愿调解或者调解不成的情况下，也可以直接选择向农村土地承包仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院起诉。

二是向农村土地纠纷仲裁机构申请解决。农村土地承包纠纷仲裁机构设在区县级的农业行政主管部门，一般应由政府法规科、农业行政主管部门、法院、土地、林业、水利、农村土地承包合同管理部门、司法调解等相关部门的人员组成。设立专门的农村土地承包纠纷仲裁机构，既方便当事人投诉，又能使政府集中人力、集中时间、集中精力解决纠纷。当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

三是通过诉讼解决。向法院起诉首先要明确承包经营权纠纷的受理范围和审判管辖，对此问题将在后面专门论述。

2．承担法律责任形式。《农村土地承包法》对侵犯土地承包经营权的法律责任作了较全面的规定，既有民事责任，又有刑事责任与行政责任，完全能适应实践中解决该类纠纷、保护农村土地承包经营权的需要。

（二）农村土地承包经营权纠纷的受理范围

目前农村土地纠纷可分为土地承包权纠纷和土地使用权纠纷，后者是一种行政争议，只有经过当地人民政府解决不成后方可向人民法院起诉，而且应按照行政诉讼程序解决。如何确定涉及人民法院受理农村土地承包经营权纠纷的范围问题，按照最高人民法院的司法解释以下五种情形属于民事纠纷，需要特别指出的是，土地承包经营权的客体是土地这一不动产，因此其审判管辖均应以不动产所在地法院受理为原则。

第一，农村土地承包合同纠纷。该纠纷是指土地承包合同的当事人，即发包方农村集体经济组织或者村民委员会与承包方的农户等，因承包合同的签订、履行、变更或终止而发生纠纷，一方当事人向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。如因农民工返乡要地引发的纠纷、因土地承包经营权配置严重失衡引发的纠纷。

第二，农村土地承包经营权侵权纠纷。该纠纷是指因承包合同双方当事人（发包人、承包人）之外的第三人，违反《民法通则》第80条第2款的规定，侵害承包人对土地的承包经营权而引发的纠纷。

第三，农村土地承包经营权流转纠纷。以家庭承包取得的土地承包经营权，依法可以转让、转包、出租、互换等方式流转。承包经营权流转纠纷，是土地承包经营权流转当事人，因转让、转包、出租和互换土地承包经营权，在履行土地承包经营权流转协议过程中而发生的纠纷。

第四，农村土地承包经营权继承纠纷。按现行法律和最高法院《关于审理农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第25条的规定，林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。这两种情况法院应予受理。即在家庭方式的承包中只有林地家庭承包的承包权可继承，其他方式的承包也可继承。除此之外，因要求继承家庭土地承包经营权而起诉的，人民法院不予受理。

第五，对承包地征收补偿费用分配引起的争议。承包土地被依法征用、占用的，承包方有权依法获得相应的补偿。因土地被征用引发的纠纷现象非常普遍，当事人因补偿问题发生争议而向人民法院起诉的，人民法院应予受理。

此外，按照《土地管理法》第16条的规定，因土地所有权和使用权的权属不明发生的争议，即无法确定所有权和使用权归谁所有或者谁享有使用权的争议，应当首先由当地人民政府作出处理决定，人民法院不能直接受理。假如人民法院已经受理，则应裁定驳回原告的起诉。只有在争议双方当事人对人民政府的处理决定不服时，才可以向人民法院起诉。而这种诉讼在性质上属于行政诉讼，而且是一种将行政复议作为前置程序的行政诉讼程序，而非民事诉讼。

农村土地承包经营权流转问题探究 篇7

一、土地承包经营权流转的法律规定

只有明确认识农村土地承包经营权以及其法律规则确定程度，才能严格把握其相关流转的正确性问题。何谓农村土地承包经营权?在定义之前，先理解几个法律概念(1)农村土地，《土地承包法》第二条指出：“农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”(2)承包，是指承包人并由承包人占有承包土地或其他生产资料，对其全部收益享所有权，但应按与发包人约定数额(承包合同)将一部分收益交付于发包人，其余的收益归承包人所有的合同行为。由于土地这一生产资料的特殊法律地位，承包人对之无处分权。

根据《土地承包法》的规定，发生农村土地承包经营权流转，其形式有转包、出租、互换、转让或者其它方式。该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转，当事人双方应当签订书面合同。”所谓流转是指权利人对其享有的承包经营权在经营者之间依法行使处分权。法律规定双方当事人可以商定关于土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费金额，即行使有偿流转。流转时以及后来的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留扣缴。根据我国《土地承包法》的立法精神，鼓励和提倡有农业经营能力和经济实力的生产经营者，对因流转取得的农村土地，可进行从事大规模的集中生产经营活动，以提高土地生产能力。承包经营权的流转对发展农业生产，充分利用土地资源，具有重要的法律意义和现实意义。《土地承包法》第三十五条规定：“承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权……。”承包期内，非特殊情形，原则上不准调整土地，承包期内发包方不得擅自收回承包地;承包期内不因承办人或负责人的变动而变更承包经营关系等等，这一些法律规定，暗藏着对保护土地承包经营权流转的法律规定。当事人可以真实意思表示，自由行使承包经营权的处分权。土地承包经营权流转的主体只能是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。

1. 转让。

是指承包人出让全部或部分土地承包经营权，是对承包经营权的放弃，也是对土地使用权的放弃。因转让方式流转，在承包人与发包人之间发生的农村承包经营关系终止，继而产生新的经营者与发包人之间的另一农村承包经营关系。在新的承包经营关系中，约束原权利、义务关系内容未改变，对约束的主体发生了变更。转让方式导致原土地使用权和承包经营权发生转移，而土地所有权仍归农村集体所有，原承包人(出让人)享有向受让人取得转让费的权利。对此，该项法律规定，充分体现了国家、集体、个人三者利益关系的协调一致性。即国家可将其所有的土地出让给农村集体使用，取得出让金，也可征用农村土地归国有;集体组织依法平等的将在本区域内的土地，以家庭联产承包的方式和制度，发包给农村集体组织成员或农村集体组织以外的单位或个人，并向承包人收取承包费;个人可依现行的《土地承包法》规定，自愿决定实施转让或其他流转行为，并取得有偿转让费，由此而形成三者利益网络关系，充分发挥土地资源效用，实行人民当家作主人，享有占有土地并进行收益的民主政治制度和土地资源的分配制度，体现民主政治化与经济利益化两者之间的进一步和谐统一机制。

2. 转包。

转包与转让土地承包经营权的根本区别在于：(1)转让后的原承包经营合同关系终止消灭，而转包后原承包经营合同关系继续有效;(2)转让原承包经营关系中的权利、义务内容对原承包人与发包人无约束力，而转包原权利、义务仍然具有约束力;(3)在发包人权利受到侵害时，转让方式的，原承包人不承担责任，而转包方式的，承包人仍应承担责任。两者的相同点是：均可由承包人自行决定是否进行全部或部分转让或转包，权利主体均是承包人。

3. 互换。

是指承包经营者之间为方便耕种或者为发展经济各自的需要，对属于同一集体组织内的承包地的承包经营权进行交换经营的行为。互换土地承包经营权不得妨害第三人或者集体组织的利益，其目的也可以是为从事更大规模的农业生产而为之。同时，在互换流转土地承包经营权外，为达到以上生产经营目的，农户可依法对已享有的承包经营权进行以入股的方式掺股合作生产，按股份获得利润或红利。

4. 出租。

是指将土地承包经营权的标的物交付给承租人占有、使用、收益，并向承租人支付租金的行为。出租期间，承包人行使转让权的，不得妨害原承租人的合法利益。在此不作赘述。

5. 抵押。

以其他方式取得土地承包经营权的，如招标、拍卖、公开协商方式，经依法登记取得了土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权在采取以上所述流转方式外，还可以依法采取入股抵押和其他方式流转。前面已讲过，在土地承包经营权上可以设定抵押权，抵押是在集体或国家所有依法由集体组织使用的土地上，对地上收益所有权或承包经营权抵押给债权人，以保证债权人实现债权担保物权制度。在债务人未能按约定履行债务时，债权人可以请求变卖或拍卖抵押物以清偿债务。

6. 其他方式流转。

一般指土地承包经营者以个人合伙的形式将数个承包经营权合伙经营，共同管理经营权财产，平均或按比例分享权利或承担义务。另外，还有家庭联产承包的合作经营方式，交付土地承包经营权由他人托管方式等等。

二、审理经营权流转纠纷应注意的问题

基于土地承包经营权流转而发生的合同纠纷、物上请求权纠纷、损害赔偿纠纷、停止侵害纠纷等等，根据司法实践经验，以及我国现行的《农村土地承包法》的规定，应注意如下几方面的问题：

1. 除《民法通则》规定的无效合同的原则外，如下土地承包合同为无效合同：

(1)承包人与发包人之间就土地承包未能订立书面合同的;(2)承包人采取转让方式流转土地承包经营权，未经发包人同意的;(3)采取转包、出租、互换流转方式时，未报发包方备案的;(4)强迫承包人进行土地承包经营权流转的;(5)超出剩余承包经营权期限流转行为的，超出的期限承包经营权约定无效;(6)因流转改变土地的性质或使用用途的的承包经营权无效;(7)对承包地造成永久性损害而无法恢复，承包人借流转方式的法律规定无偿进行转让的;另外，在承包合同中违背承包意愿或违反法律、行政法规有关规定不得收回、调整承包地等强制性的约定内容无效。以上承包人的行为均已违反了法律的强制性规定或者损害了农村集体经济利益，因此，其行为自始至终亦不能得到法律的保护。

2. 关于是否采取或进行登记的效力问题

在民法上关于物权的变更，对于不动产就以“登记”为不动产物权的公示方法;对于动产就以“交付”为动产物权的公示方法。土地承包经营权为新型的物权，它不仅限于具有财产关系，又与一般债权性质不同，不单纯属于合同约定性质的用益物权，为不动产范畴，在其土地上的物可以设定抵押权。因此，在采取并进行土地承包经营权流转时应当依法向相关部门办理登记并领取土地承包经营权证书和林业证书，并报乡镇政府备案，否则，在转让方式流转中受让人不得对抗善意取得物权的第三人。因此可以看出，其登记与否的法律效力是明显的。《土地承包法》第二十二条规定：“合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”确立合同以成立时为生效，这与前述的因经营权发生流转时，需向有关部门进行注册登记，取得排他性法律效力的观点并不矛盾。

3. 发包方可行使撤销权

我国农村土地承包经营权制度分析 篇8

1998 年8 月《土地管理法》第十四条规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营, 从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同, 约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内, 对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准”。从该条款看, 法律上第一次真正使用“土地承包经营权”的名称, 但未给它下定义。这里土地承包经营权的权利主体是本集体经济组织的成员, 权利客体是农民集体所有的土地, 该权利以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产为土地的使用目的 (即农业目的) , 权利期限为30 年, 权利内容由承包合同规定。该法第十五条规定:“国有土地可以由单位或者个人承包经营, 从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地, 可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营, 从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同。约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人, 有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的, 必须经村民会议三分之二成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准”。该条款未提到“土地承包经营权”名称, 权利主体是单位或个人, 权利使用目的仍为农业, 但权利期限和权利内容均应由承包合同约定, 同时, 结合《土地管理法》第四条和第十一条分析, 其农村土地承包经营权的权利客体是农用地, 它包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

1995 年6 月《担保法》第三十四条规定:“下列财产可以抵押:抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。这里确立的“四荒”的土地使用权, 实际上指的应是“四荒”的承包经营权, 即农村土地承包经营权。

《农业法》第十二条规定:“集体所有或者国家所有由农业集体经济组织使用的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面可以由个人或者集体承包从事农业生产。国有和集体所有的宜林荒山可以由个人或者集体承包造林。个人或者集体的承包经营权, 受法律保护。发包方和承包方应当订立农业承包合同, 约定双方的权利和义务”。该法第十三条规定:“除农业承包合同另有约定外, 承包方享有生产经营决策权、产品处分权和收益权, 同时必须履行合同约定的义务。承包方承包宜林荒山荒地造林的, 按照森林法的规定办理”。该法规定确立了“承包经营权”的名称, 其权利主体为个人或者集体, 权利客体包括集体土地和国有土地, 以农业生产为目的, 权利内容既包括法定的生产经营决策权、产品处分权和收益权, 又包括依承包合同约定。

2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国农村土地承包法》, 自2003年3月1日起施行。以法律形式“赋予农民长期而有保障的土地使用权”, 标志着中国农村土地承包经营制度真正走上了法制化轨道。

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》, 自2007年10月1日起施行。该法规定土地承包经营权为用益物权, 再一次明确承包经营权的权利性质, 对土地承包经营权的期限、流转问题都作了详细的规定, 是对《农村土地承包法》的补充。

2对现行立法的分析与评价

2.1现行立法的优点

(1) 保障农民的利益。

法律明确规定承包经营权受法律保护, 特别是《农村土地承包法》的出台, 标志着我国农村土地承包经营制度真正走上了法制化道路, 使农民的权利真正做到了有法可依。解决了当前农村土地所面临的有纠纷找不到法律依据的尴尬局面, 对稳定农村土地承包经营权、调动农民的生产积极性和对土地的可持续开发利用, 提供了可靠的保证。

(2) 明确妇女的土地权。

《农村土地承包法》第六条规定“农村土地承包, 妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益, 任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权”。第三十条规定“承包期内, 妇女结婚, 在新居住地未取得承包地的, 发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶, 仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的, 发包方不得收回其原承包地”。《农村土地承包法》首先规定了妇女的土地承包权利, 对于妇女土地权利的保障做了制度上的创新。

2.2土地承包经营权可以依法流转

面对我国农村所面临的现实问题, 《农村土地承包法》明确规定了土地承包经营权可以依法流转, 确立了我国农村土地承包经营权的流转制度。《农村土地承包法》第一次以法律的形式对“土地流转问题”做了规定, 第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定“受让方须有农业经营能力”。流转主要是在农户之间进行, 这就可以限制农用地转变为建设用地, 保护了我国的土地资源, 同时一些不愿意耕作农田的农民可以把土地流转给农业经营大户, 提高了土地的利用率。

3对现行立法的建议

3.1严格界定土地承包经营权主体

在确定了土地承包经营权的主体范围后, 针对以前未签订书面合同的土地承包的法律效力, 予以补充规定, 并且签订书面合同, 合同规定明确的所有权人和使用权人。对于签订了书面合同的, 但是承包期限少于国家规定的30年的, 应自动延长至30年。对于“一地多包”的情形, 家庭承包应以合同成立的先后来确定谁取得土地承包经营权, 其他方式的承包适用登记对抗效力, 如果都没有登记, 适用“先占原则”。对于未取得土地承包经营权的其他合同承包方, 发包方应承担违约责任。

法律中明确了土地承包经营权的主体资格, 承包合同签订的效力, 以及承包合同书面签订的强制性, 在实际中就不会出现多个组织对一块地拥有所有权, 也不会把一块地承包给多方, 即使有了法律纠纷, 也会有书面凭证。

3.2细化承包方和发包方的权利义务

在法律中应明确承包经营权人对土地的占有权、使用权、收益权和适度的处分权。《农村土地承包法》未从正面明确承包人对土地的占有权;对使用权的规定是零散的、不完整的, 应统一完善地予以规定;对收益权的规定不足以满足实践中可能出现的纠纷处理, 有必要加以细化;对处分权应增加林权的抵押, 规定承包地的最小面积等。在立法中还要明确土地承包经营权的可继承性, 解决目前针对继承的诸多纠纷。至于在土地继承后可能出现的如土地细碎化、继承人非本集体经济组织成员等问题, 要通过建立相应制度做出限制。

土地承包经营权人享有的土地承包经营权的流转权, 根据承包方式的不同, 可以分为两种。在家庭承包的情况下, 土地承包经营权属于物权, 土地承包经营权的流转是指土地承包经营权人将土地承包经营权或者土地承包经营权中的部分权能转移给他人的行为。其他方式承包的情况下, 土地承包经营权属于债权, 土地承包经营权的流转是指不改变土地承包合同的内容, 承包人将合同权利全部或部分转让给第三人的行为。这两种土地承包经营权的流转在主体、前提条件、流转方式等各方面都存在差异, 而《农村土地承包法》对家庭承包的土地经营权的流转做了较细致规定, 其他方式取得的土地承包经营权的流转缺乏具体的法律规定。因此, 鉴于这两种土地承包经营权的流转在法律属性上的不同, 有必要根据其不同特点和运行机理, 设置不同法律法规予以调整。

3.3征地制度的完善

针对目前的征地状况, 制定专门的“土地征收、征用法律”, 限制征用农村土地, 明确“公共利益”的范围。目前的情况是, 无论是公益建设用地还是商业经营性用地, 都以“公共利益需要”为由, 通过政府强制征用。政府以低价征地, 高价转让, 赚取农村土地价格的“剪刀差”, 在这种经济利益的驱动下, 政府征地的积极性特别高。而失地后农民生活无保障, 只有有限的补偿款, 长期以往, 必会引发社会稳定问题。因此, 一定要明确公共利益是哪些, 可以采用列举法列出, 在征地时要严格执行, 对政府的这种不法行为, 一定要严惩负责人。

另外, 对征地补偿款的管理使用应做出必要限制, 在征地前, 要先落实征地补偿款, 按照一定比例交付, 对村集体和农户的补偿款分配问题要规定明确。虽然我国目前有对征地补偿款的专门计算, 但它未考虑失去土地承包经营权可能遭受的间接损失, 随着土地承包经营权物权性质的确定, 有必要将它作为农户的一项财产权给予农户直接补偿, 并明确估算补偿的方法。

此外, 还要完善土地纠纷诉讼制度和土地承包仲裁制度, 让农民能利用司法途径更好的解决土地权益争议。

参考文献

[1]袁春.土地管理法教程[M].北京:地质出版社, 2003.

[2]杨遂.我国农地产权制度的基本特征[J].农村经济, 2005, (6) :42-43.

[3]韩洪今.我国农村土地承包经营权的缺陷与完善[J].黑龙江社会科学, 2005, (1) :55-57.

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[5]张术环.我国农村土地承包经营权权能残缺及解决途径[J].农村经济, 2005, (4) :18-20.

农村土地承包经营权抵押融资探析 篇9

在深化农村土地产权改革背景下, 农村资金需求呈现出金额大、期限长、用途广的特点。从各地试点的情况看, 农村土地承包经营权抵押贷款具有客观可行性。2009年辽宁省法库县政府成立了土地承包经营权流转中心, 安排500万元资金用于农地经营权抵押贷款的风险补偿, 为农地承包经营权抵押贷款健康开展提供了良好的组织环境。2010年重庆市全面推进“三权”抵押贷款业务, 到2013年末已累计发放农村“三权”抵押贷款486亿元, 贷款余额327亿元, 对盘活农村资产, 促进农业增效、农民增收发挥了积极作用。从各省试点情况来看, 农村土地承包经营权抵押融资均取得了一定的成效, 2015年国家又新增9个省区纳入到农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作中来, 至此全国开展土地承包经营权确权登记颁证试点县数有1988个, 涉及到1.3万个乡镇、19.5万个村, 0.22亿hm2承包耕地。即全国2/3的县, 2/5的乡镇以及1/3的村庄开展了这项工作。试点工作在不断积累的过程中稳步推进着, 大多数试点地区对农村土地承包经营权抵押融资的流程都做出了相关规定, 形成了一套符合实际科学高效操作性强的金融服务流程。

2 文献综述

张辉等 (2015) 指出农地抵押融资配套保障机制的缺乏成为金融机构难以开展抵押贷款业务的重要制约因素。罗剑朝等 (2015) 从宏中微三个层面, 比较了发达国家的农地抵押融资模式, 在此基础上, 提出“三权分离”视角下我国农地抵押担保融资模式的构建思路。杨曦 (2015) 针对浙江省开展农地抵押融资的现状, 总结了浙江省农村土地经营权抵押贷款模式和运作机制。戴国海等 (2015) 对江苏13个试点地区进行调查, 认为我国农地承包经营权抵押融资各环节都在稳步推进, 且趋于合理化、多样化。目前我国学者关于对农村土地承包经营权抵押融资的研究主要集中于明确界定我国农村土地承包经营权的定义, 结合各地试点情况, 总结我国农村土地承包经营权抵押融资的发展现状, 在创新经营等方面提出建议和具体措施。但是对于农地经营权抵押贷款风险管控的研究仍相当薄弱。

3 农地经营权抵押融资路径设计

3.1 以确权登记颁证为前提

确权登记颁证是解决农地经营权抵押融资的首要前提。中央政府要加强农村土地国家宏观管理, 出台相关法律制度, 为实现土地确权提供法制保障。各级地方政府要明确职责分工, 规范组织管理, 积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。农民自身要加强土地权属意识, 对权利确认问题应有清晰且相对一致的认知。

3.2 以专业价值评估机构为依托

农村土地长期归集体所有, 缺乏合理的评估标准, 土地价值难以在流转中体现, 因此缺乏有效的流转。目前各地农地承包经营权的抵押多以同类土地价格为基础, 在充分考虑承包经营权、租金实际支付情况和地上附着物的预期收入等因素的基础上, 抵押双方协商确定。因此必须设立专家库, 通过查阅资料、实地调查等方式, 组织专业的价值评估机构对农村土地承包经营权进行价值评估。

3.3 以风险补偿机制为保障

3.3.1 以政策性农地担保公司为主体。

我国农地承包经营权抵押贷款中, 商业银行面临较高的经营风险和信用风险, 地方政府应设立政策性担保公司为农地承包经营权的流转提供风险担保。政策性担保公司应以注册资本长期作为担保保证金, 并由地方政府根据财政收支状况每年提取一定金额作为专项资金在金融机构专户中存储, 用于农地承包经营权抵押贷款的信用担保支出, 在农户需要贷款时根据农户的生产经营状况, 偿债能力等综合信息为贷款业务提供担保。它的组建, 为农地承包经营权抵押融资提供保障, 必将在很大程度上促进土地流转的实现。

3.3.2 以农业保险为辅助。

在农地承包经营权抵押贷款过程中, 还面临着较高的自然风险和市场风险, 因此更要辅以完善的农业保险体系来缓释部分贷款损失。保险部门应该根据现代农业发展的规模以及对农业保险日益强烈的需求, 创新利用金融知识, 增设农业保险险种, 不断扩大农业保险覆盖范围, 并尽量使得保险产品保障程度高, 理赔过程简单, 费率水平合理。

3.4 以市场化产权交易为后盾

为有效解决农地承包经营权流转处置变现问题, 应当建立规范的农村产权流转制度, 利用网络平台, 建立县、乡、村三级一体的农村产权交易服务中心, 建立专业的销售平台, 负责土地承包经营权的招标拍卖挂牌交易, 为供求双方及时采集提供产权流转供求信息。农村产权交易服务中心的建立, 必将为农村产权要素的自由流转提供坚实后盾。

4 总结

随着农村改革的不断推进, 国家规定农地承包经营权抵押贷款试点地区可以突破相关法律条款, 解决了农地抵押融资中长期存在的法律障碍。但在具体实践中农地抵押融资仍存在诸多问题。从参与主体来看, 地方政府为了盘活农村资产, 促进农村金融多维度发展, 会积极主动的出台办法制度, 甚至自己承担贷款损失, 大力推动农村土地承包经营权抵押融资工作。农民由于落后的教育没有学习专业金融知识的机会, 对利用农地经营权进行抵押融资的意识淡薄。金融机构对农村金融市场的态度虽有了积极转变, 但持观望态度的仍居多, 在发放农村土地承包经营权抵押贷款时比较谨慎。所以, 由于参与主体的目标多样化, 往往会导致农地抵押贷款很难实现。从操作流程来说, 农地抵押融资的相关配套措施并不完善, 土地权属问题尚未得到解决, 政府的确权工作尚未得到有效展开, 专业性评估机构的缺乏, 金融机构无法依据农产品的价值对土地经营权做出估价, 这些都严重阻碍了土地的流转。同时, 政策性农地担保公司资金缺乏, 风险补偿机制尚未建立, 农业保险业务逐年下降, 最终导致农地抵押融资难以实现。面对这些问题, 我们需要在法制的原则下开展农地确权工作, 建立科学的农地产权评估交易机制, 做好农地产权抵押的相关配套制度建设。通过完善农业保险体系, 构建农地抵押融资的风险防范机制, 促进农地抵押融资全面健康发展。

参考文献

[1]杜金向.新型农村金融机构可持续发展研究[M].北京:经济日报出版社, 2014:138-145.

[2]张辉, 张晓云, 高锦灿.浅议农村土地承包经营权抵押贷款相关法律问题[J].农村金融研究, 2015 (3) :64-68.

[3]罗剑朝, 庸晖, 庞玺成.农地抵押融资运行模式国际比较及其启示[J].中国农村经济, 2015 (3) :86-98.

[4]杨曦.浙江省农村土地经营权抵押贷款的探索、思考及建议[J].浙江金融, 2015 (10) :68-72.

中国农村土地承包经营权流转分析 篇10

1)目前,我国农用地承包经营权流转呈现出规模扩大和加快发展的态势。

2009年全国农村土地流转面积达0.1亿hm2,超过全国承包耕地面积的12%,较1992年的2.3%提高9.7%,年均增长0.57%。其中,黑龙江流转面积达到187.2万hm2;广东省流转面积为34.93万hm2;天津市流转总面积为4.91万hm2;浙江省土地流转面积为42.23万hm2;江苏省土地流转面积达68.26万hm2;四川省农村土地承包经营权流转面积达55.13万hm2;安徽省农村土地流转面积为39.29万hm2;贵州省农村土地流转达14.89万hm2[1]。由此可以看出,全国农村土地承包经营权流转表现出一定的地区间差异性。从流转数量上来说,是南方和东部地区高于中西部地区;经济发达地区高于经济欠发达地区。

2)从土地流转情况来看,土地流转出去的原因主要有以下两点:

一是城镇化和工业化步伐加快,农民们外出打工,大量农民奔走于城镇与乡村之间,土地无法及时照料,导致土地转包等流转。殷海善等[2]对山西右玉县土地流转的统计结果显示外出打工导致的土地流转占全部流转数量的88.30%;二是近年来,越来越多的农业企业、农民专业合作组织和科技人员也把农业、土地作为一个投资领域,产生了一大批新的农业生产经营主体,构成了农村土地流转的一股新生力量。一家一户的经营模式受到农业劳动生产率低、适度规模经营等方面的诸多影响。

2 土地流转过程中存在的问题

一是土地流转范围很小,流转方式单一、费用交付方式不等。一般仅在农户之间自发进行,主要集中在同村、同乡镇范围内部。同一农村集体内部,流转方式大多仅限于转包、租赁,一般不改变土地用途。关于费用支付,一般以现金结算为主,也有给予一定量农作物的。一部分流转是发生在农民亲属之间的,不在乎流转的收入,但土地的支配权仍由原承包户保留。

二是农户在土地流转过程中的收益主体地位得不到保证。农户在土地流转中处于被动地位。乡村集体组织,忽视农户的流转收益主体地位,强制截留、挪用收益,有些甚至演变为暴力纠纷,损害了农民的利益,给承包经营权流转蒙上阴影。

三是流转程序不规范。集体内部的小规模流转或与集体外部熟人间的小规模流转一般都没有书面合同,主要以口头协议居多,发生纠纷后没有处理依据[3]。而流转规模较大或者集约经营的一般都有完备的书面合同,但都不同程度地存在着概念模糊、条款过于简单或过于繁琐、双方权责约定不明确等问题。

四是农村社会保障制度不健全。目前,我国农民仍然是“农业户口”,各项社会保障还没有建立健全起来,外出打工者尽管居住在城镇,但普遍把土地看作最后的生活保障,对土地流转有一定的后顾之忧。“宁可抛荒,不可失地”成为外出农民的普遍心态,特别是部分年龄较大的农民,尽管没有精力和能力经营承包地,也不愿流转出去。

3 对策及建议

3.1 加强农用地流转的法律政策宣传,发挥典型流转实例效应

通过多种形式深入宣传 土地作为生产要素,不仅是一种宝贵的自然资源,还是一种资产,具有商品属性。承包经营权作为一种特殊的商品进行流转,实现市场化经营是土地的内在属性和市场经济的基本要求。深入宣传《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》及各相关部门出台的关于土地承包经营权流转条例等法律法规,让农民们自己把握政策。同时,要宣传农用地流转对促进农民增收的作用,利用典型流转得到收益的农户的例子鼓励周围农民效仿,加快流转速度和扩大流转规模。

3.2 把农民利益放在第一位

应该认识到,对待土地流转,政府既不能放任不管,也不可过多干预,必须尊重农民自主选择的权利。一方面,要广泛宣传政策法律,提高农民与基层干部两个群体的认识,让农民群众分清“流转”与“失地”的区别,帮助乡村干部纠正土地流转工作的认识,结合本地实际,开展土地流转服务,鼓励引导盘活土地资源[4]。另一方面,要切实把承包户摆在土地流转的主体地位,对是否流转、流转给谁和怎样流转充分尊重承包户的选择,决不允许用行政手段包办代替。充分发挥市场机制在土地流转中的引导作用,强化市场配置资源的宏观引导作用,用市场手段调节流转行为,使农民真正获得土地流转的价值和收益。

3.3 建立健全农村土地流转市场,规范流转程序

一是培育中介组织。市场中介是市场发展走向成熟和完善的重要标志,充分借鉴城市国有土地市场的发展经验,积极发展和培育价格评估、政策咨询、委托代理、合同公证等方面的中介组织。政府应该提供多样化的优惠政策来鼓励农村中已经形成的中介服务组织壮大,同时,要出台对农用地流转中介组织的管理办法,如组织的资质许可、人员资格认证、业务收费标准等,以保证中介组织的规范运作。二是构建市场机制。农用地流转的市场机制应该包括供求机制、竞争机制、价格机制、投资机制和宏观调控机制五个方面,它们有机地融为一体,自发地、分散地和间接地调节农用地流转,发挥“看不见的手”的市场职能。通过中介服务组织开展对农用地分等定级,收集和发布土地流转市场价格,按照市场供求关系合理确定土地流转价格标准,成片土地流转,引入竞价承招标租赁等交易方式,完善土地流转机制。三是完善农村土地流转监督机制,约束农村集体权力对流转的干涉,严禁采用行政命令的方式粗暴干预流转。同时,进一步建立和完善集体农用地流转收益的民主财务公开制度、保障农民的知情权、参与权、监督权和收益权。

3.4 完善农村社会保障体系,消除农民土地流转后顾之忧

一方面,农民就业虽已显现出多元化的趋势,但外出打工农民大多都不能享受城市现有的各种社会保障,就业稳定性相对薄弱;另一方面,当前我国农村的社会保障体系仍然不健全,对农村社会保障的投入相对不足,保障制度也不够完善。这种局面使得农民把自身保障的重担全部压在了所承包的土地上,从而造成了土地流转的尴尬,因此必须更进一步地完善农村社会保障体系。具体措施可以包括:一是建立和完善多层次的农村社会保障体系,建立农村的最低保障制度。通过多种方式筹集资金,发展农村养老、医疗保险事业,解决农村养老、看病问题。加大公共财政对农村社会保障制度的投入,落实农民的社会保障权利;二是做好农民的就业安置工作,建立失业保障制度[5]。通过提供技术培训,提升农民自身素质,为再就业打好基础。

摘要：通过对目前中国农村土地承包经营权流转原因和现状分析,得出了流转中的问题,在此基础上提出了一些具体的对策和建议,加强政策法律法规宣传、把农民利益放在第一位、建立健全农村土地流转市场,规范流转程序和完善农村社会保障体系,消除农民土地流转后顾之忧。

关键词：土地制度,土地流转,农村

参考文献

[1]杨光.全国土地流转面积和流转率同创新高[J].农药市场信息,2011,21(1):24-26.

[2]殷海善,赵鹏.右玉县家庭承包土地流转调查[J].山西农业科学,2011,39(1):84-87.

[3]刘晓霞.甘肃省农村土地承包经营权流转调查报告[J].西部法学评论,2011,22(1):95-100.

[4]温如春.加强土地流转促使进湖北省农村经济的发展[J].武汉工业学院学报,2009,28(1):89-93.

农村土地承包经营户 篇11

关键词：农村土地承包经营权；法律制度

一、农村土地流转的含义

（一）土地流转是土地承包经营权的流转

理论上，农村土地的流转应包括土地归属关系的流转与土地利用关系的流转两个方面。其中，土地归属关系的流转，是指土地所有权关系的转变，如土地的买卖、赠与、征收等。土地利用关系的转变是指在土地所有权关系不变的情况下，土地利用关系在主体之间发生转变，如承包地的转包、建设用地使用权的转让。我国农村土地属于农村集体所有或国家所有，土地所有权只能单向性转变，即只允许农村集体所有的土地转变为国家所有，而这由土地征收制度加以规范，不纳入土地流转机制。因此，我国农村土地流转实为土地利用关系的流转。土地承包经营权是我国特有的一项用益物权，是为了充分利用土地资源而设置的。它是指自然人或法人占有集体所有的土地或国有集体使用的土地从事农业生产经营活动的权利。其权利主体是从事种植、养殖和其他农、林、牧、副、渔之类生产经营活动的自然人或经济组织，即为一切生产经营者。农业用地的流转即土地承包经营权的流转是解决三农问题的重中之重。

（二）土地承包经营权的流转是非永久性的流转

农村土地的流转是原土地承包经营权人在承包期限内将土地承包经营权转移给他人的过程。在这过程中，将土地承包经营权转移出去的一方，称为流转方；占有该承包地进行利用的一方，称为受让方。每一次的土地流转，实际上是在一定期限内土地承包经营权的一次换手。实际的土地占有人即受让方享有一定时期的土地承包经营权，流转方在该期限内不能再享有土地承包经营权，只能分享土地流转收益或有权收取其原来投资于土地上的成本；或有权以农村集体成员的身份参与农村集体土地收益的分配。当流转结束时，土地承包经营权可以随着土地占有的转移，回归到最初的土地承包经营权人手中。土地以土地承包经营权流转的形式而流转，这种土地流转不具有永久性。

二、土地承包经营权流转的法律特征

（一）权利主体是一切农业经营者

土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体，非从事农业生产者不能成为该权利的主体。在具体地土地承包经营关系中，土地承包经营权的主体一般仅限于土地所属的集体经济组织的内部成员，除此以外的其他农业经营者不得成为该土地的承包经营权人。换言之，在土地承包经营关系中，发包方是土地所在的特定集体经济组织，承包方则是该特定集体经济组织的社员，双方之间需要一定的隶属关系。由此决定了承包经营权的主体具有强烈的地域性。《农村土地承包法》明确规定土地承包经营权流转的主体是享有承包经营权的农户。农户得以自己的意志对享有的土地承包经营权转让或者其他方式流转。任何组织和个人不得强迫或者阻碍。

（二）权利客体是集体所有或者国家所有由集体长期使用的土地

土地承包经营权是存在于土地上的权利。土地是指农村集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地，而在国有土地上不得设立土地承包经营权。农村土地承包法第二条规定：“本法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”设立土地承包经营权的土地绝大多数都是集体所用的农村土地。在我国，也存在一定数量的国家所有土地依法确定给集体长期使用，这种情况属于少数但也长期存在。

（三）土地承包经营权流转必须经发包人同意

首先，土地承包经营权流转必须经发包人同意，是由发包人作为农村土地所有者的法律地位决定的。发包人是农村土地所有者，他享有发包农村土地的独占权。从物权的角度看，土地既然为土地所有者所有，由谁来承包经营土地，应该是土地所有人所能依法原则和决定的，土地承包经营人本身是土地所有人选择的结果，如果其选择他人代替自己，首先应该取得土地所有人的同意，否则，土地几经流转，土地所有人可能根本不清楚谁在承包经营土地，土地所有权可能名存实亡。其次，是由发包人享有的法定监督权决定的。发包人拥有对土地承包经营权的监督权，监督承包人依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地。再次，是有发包人享有的社会职能决定的。土地承包经营权转让必须经发包人同意，可以对承包人是否享有稳定的非农职业或者收入进行核实，防止承包人因一时的经济困难或债务所迫而转让土地承包经营权后，自己失去了生活保障从而成为新的社会问题。

（四）土地承包经营权流转的目的是为了获得收益

《农村土地承包法》规定，承包方流转承包经营权后可以依法取得转让费。这些收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

三、农村土地承包经营权流转中存在的问题

（一）在立法层面上存在较大缺陷

（1）土地承包经营权性质模糊。土地承包经营权长期以来存在物权和债权之争，对于是以物权的方法解决纠纷还是以债权的方式解决，实践中一直没有定论，导致司法保护的结果往往是尊重现状，以违反合同承担侵权责任了事。

（2）法的本身规定过于原则。不同的法律之间存在冲突。农村土地承包法对承包经营权的规定过于原则，导致在司法实践中难以遵循，往往需要通过司法解释等渠道解决。农村土地承包法在条款的严密程度方面存在不足，在对外发包土地方面与土地管理法存在冲突，在农村集体经济组织的权益保障方面与土地管理法口径不一致。

（3）立法对于农村土地承包经营权的财产价值等保护性不足。按照土地承包法和物权法的规定，承包方享有物权性质的承包权，可以依法转让、出租、互换或以其他方式流转，但仅在土地用于农业生产这个前提下适用，一旦农户以土地参与工业化，土地改变后的收益则依土地管理法收归国有。有关土地流转的利益分配问题，特别是土地转化为非农用地后增值利益分配问题，按照土地管理法规定的分配结构，难以公平保护承包地农户的利益，而在农村土地承包法中这一问题未予规定。

（二）流转方式不规范

目前我国的土地经营权流转一般是私下流转，大多仅是达成口头协议而没有签订正式的书面合同，即便签订了合同，也不规范。这种流转不仅未经土地所有者村集体同意也没有向集体备案。还有一些流转行为是由村组织代承包户进行的，不仅是手续不规范，有的流转过程中农地用途也发生了改变。还有一些集体经济组织在对外发包土地的过程中，是由村干部与承租者达成私下交易，既没按照规定实行公开招标，也没签订规范的承包协议。不规范的农村土地流转行为导致土地纠纷大量存在。由于流转程序的不规范，导致流转双方责任不明确，当出现不兑现收益分成、不支付流转费用、受让方将土地使用权自行再流转等纠纷时，当事人的正当权益难以得到维护。因此不规范的流转行为会破坏农地承包经营权的流转秩序和农业生产的稳定。

四、农村土地承包经营权流转的完善措施

（一）建立健全维护农村土地权益的法律规范体系

稳定和完善土地承包关系工作的规范化、法制化，必须有一套完整的法律法规体系作为支撑和保障。当前应做好以下几点工作：①加快农村土地承包纠纷仲裁立法工作，完善土地承包纠纷调节机制，使农业部门依法调解土地承包纠纷有法可依，有章可循。②抓紧有关农地征收相关法律的起草，推动农地征收和补偿安置制度改革，保护好土地征收中的农民合法权益，使实行最严格的耕地保护制度得到强有力的法律保障，明确提高征地补偿标准。③积极推进农民权益保护立法工作，全面保护农民土地承包经营权。

（二）完善土地流转机制

土地承包经营权流转是农村生产力发展到一定阶段的必然现象，必须在确保家庭承包经营制度长期稳定的前提下进行。要从四个方面建立健全规范有序的土地承包经营权流转机制：①始终坚持承包方的主体地位，严格按照自愿有偿的原则，依法引导农民流转土地承包经营权。严禁行政推动，坚决纠正任何以上土地流转为名收回、调整农户承包地的行为。②建立健全土地流转风险评估和控制制度，特别是要严格规范大户、龙头企业参与土地流转的行为，认真审核其农业经营能力，保护承包方农户的土地承包经营权。③加强土地流转的中介服务，促进土地承包经营权流转市场的发育。

注释：

①参见孟勤国：《物权二元结构论－中国物权制度的理论重构》，人民法院出版社2004年版，第230页

参考文献：

[1]孟勤国:《中国农村土地流转问题研宄》，北京:法律出版社，2008年版。

[2]魏正赢主编:《民法》(第二版)，北京大学出版社，高等教育出版社，2006年版。

[3]亓宗宝:《农村土地承包经营权法律保障研究》，法律出版社2009年12月第1版。

[4]周应江:《家庭承包经营权:现状、困境与出路》，法律出版社2010年3月第1版。

[5]史清华，徐翠萍。农户家庭农地流转行为的变迁和形成根源[J]。华南农业大学学报(社会科学版)，2007，(3)

农村土地承包经营户 篇12

一、农村土地承包经营权流转中存在的问题

(一) 当前农村土地承包经营权流转制度的法律缺陷

1. 农村集体土地所有权的性质和主体不清。

关于集体所有权性质的认定学术界有较大争议, 主要有总有说、国有说、私有说、公司制改造说等。学术界的争论显示农村集体土地所有权性质的复杂性, 也使实际工作陷入混乱, 集体土地所有权不断受到侵犯, 农民集体与农民之间的关系难以理清。另外, 土地所有权主体不清。农村集体土地所有权的主体是农民集体, 但法律在规定上是冲突的。依《宪法》和《土地管理法》规定, 农村集体土地所有权主体为乡 (镇) 、村和村民小组三级, 《民法通则》规定为乡 (镇) 、村两级, 而《农业法》中又规定为村委会或地区性合作组织。在实践中, 所有权主体又是虚位的。乡农民集体组织事实上不存在, 乡 (镇) 政府是国家行政机关, 村民委员会是农村群众性自治组织, 不是农村集体经济组织, 村民小组是集体经济组织的成员, 不是一级经济组织, 没有法律地位, 没有经济核算的形式。主体模糊使集体土地管理陷入混乱, 土地流转受到阻碍。

2. 立法上在农村土地承包经营权流转方面还没有形成体系。

在宪法和法律上对农村土地承包经营权流转进行了规定, 但现有法律制度还有许多不完善的地方, 流转方式相对不明确, 流转范围相对封闭等。

(二) 流转机制尚未形成, 流转状态隐蔽无序

从当前实际情况看, 规范的土地承包经营权流转机制尚未形成, 各地土地承包经营权的流转基本上仍处于无序状态。其一, 农户间私下自由流转土地的现象较为普遍, 缺少制度规范。由此造成土地承包经营权权属关系不稳定, 土地经营者在土地上的投资积极性不高, 多系短期行为, 甚至破坏性地使用土地。其二, 土地流转缺乏合理运作的规范程序, 在实际操作中无章可循。如有的地方土地转包仅以口头方式达成协议;有的即便签订书面合同也手续不全、内容不详, 影响法律效力, 易生纠纷和难于处理。有的地方甚至还借土地承包经营权流转之名, 改变土地用途, 造成耕地减少, 土地资源破坏。其三, 登记公示制度不完善。我国虽然在《农村土地承包法》等法律法规中规定了实行土地所有权和使用权登记制度, 但由于缺乏明确的规定而不能落到实处, 致使农村土地承包经营权流转过于随意。

(三) 流转中介服务组织的缺位

土地流转的运作程序比较复杂, 涉及到多个产权主体的经济利益, 这就要求有完善的中介服务组织为之服务。尽管我国立法确认了土地承包经营权的流转, 但事实上流转服务的中介组织却严重缺位。即使有些地方设立了该类组织, 但由于行政权力的限制、组织结构的残缺、业务规范的模糊、网络信息的不畅以及服务功能的有限, 致使这类中介组织很难发挥应有的作用。可以说, 这类中介服务组织的缺位相当程度上影响了土地承包经营权的合法、有序、畅通的流转, 导致土地流转成本的增加, 土地流转行为的无序, 甚至土地权属关系的混乱, 从而严重限制了农业生产核心要素——土地的合理流动和优化配置。

二、农村土地承包经营权流转制度的完善

(一) 农村土地承包经营权流转制度的法律完善

第一, 赋予农村土地承包经营权的物权属性。在立法上赋予农村土地承包经营权的物权属性, 赋予农民在农村土地上该项权利的自主支配效力和物权保护效力, 并将农村土地承包经营权的变动模式规定为债权形式, 保护交易秩序和安全。

第二, 详细规定农村土地承包经营权的各项流转方式。对农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让的内涵予以阐明, 明确《农村土地承包法》第三十二条中的“其他方式”, 补充家庭土地承包经营权的抵押、继承方式, 使捐赠等土地承包经营权的无偿流转方式合法化。

第三, 扩大农村土地承包经营权的流转范围。取消对农村土地承包经营权流转不适当的限制, 如, 取消对承包方须有稳定的非农职业或者有稳定收入来源的限制, 取消转包中受让方须为本集体经济组织内其他成员的限制, 取消农户以土地承包经营权折价入股须在承包方之间进行的限制等。

第四, 加强地方性法规立法力度。各地出台适宜本地区土地承包经营权流转的具体配套法律法规或者实施规则, 有利于形成对法律的支撑和保障作用。

(二) 健全农村社会保障制度, 弱化土地福利功能

土地具有保障和资本两大功能。我国农村家庭联产承包责任制的实施, 进一步固化了土地的社会保障功能。要积极稳妥地推进农村社会保障和社会福利制度改革, 逐步将农村社会保障和社会福利由依靠承包地转变为依靠社会和相关制度。采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多形式兴办养老、医疗、生育、教育、伤残等农村社会福利保障制度和福利补偿, 减少农民对承包地的经济依靠和心理依赖。

(三) 健全土地承包经营权流转市场

发展多种形式的农业规模经营, 稳定土地承包关系, 限制土地承包关系的频繁变更, 确保农户承包地使用权、收益权和转让权稳定不变, 是激活土地经营权流转的关键, 是培育土地经营权流转市场的基础。

第一, 因地制宜, 积极稳妥引导土地经营权流转。尊重农村生产力发展规律, 遵循市场规则, 按照依法、自愿、有偿、规范的原则, 开展多种形式的土地经营权流转。一是农户间土地经营权流转;二是农户和村集体的土地经营权流转;三是农户和国有企业的土地经营权流转;四是农户和承包大户之间的土地经营权流转。

第二, 增强土地承包经营权流转的规范化和市场化程度。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益, 必须按规范的操作程序进行。一是要推行合同制。进行土地流转必须签订书面合同, 明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。同时, 有关部门要对流转合同的真实性、合法性进行鉴证, 切实维护土地流转的秩序和农户的合法权益。二是要建立土地流转的申报和登记制度, 使流转管理工作正常化、规范化。三是要建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后, 受让人每年应交纳一定数量的风险保证金, 以防范其因经营困难等原因无法履约的情况发生。四是要建立合同档案管理制度。县级以上人民政府农业行政主管 (或农村经营管理) 部门要制定合同管理制度, 不断完善合同文本、审查鉴证合同内容, 妥善保管好各种合同档案。

(四) 加大政府对土地流转的引导和服务