土地承包经营权流转合同

土地承包经营权流转合同（通用12篇）

土地承包经营权流转合同 篇1

土地承包经营权流转承包合同

甲方：土地（流出方）石沛镇联盟村沿河陈组

农户姓名：身份证号码：乙方：土地（转包方）：身份证号码：户籍地址：为了埁范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权利，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，制定如下土地承包经营权流转承包合同。

一、甲方沿河陈组将承包土地面积，亩成方成遍能灌能排优质土地甲方农户口粮地应统一划遍，土地经营权流转给乙方承包。

二、承包地承包经营权流转的期限，双方约定承包地承包经营权流转期限为年，自年 月日止。

三、承包地承包经营权流转方式

1、甲方采用出租方式将期承包地流转给乙方承包经营农业生产，不得在所流转土地上开挖池塘，建永久性建筑物和改变土地用途。

2、旱地由甲方平整后交给乙方承包地，承包费另计，农户转让给乙方承包地在合同不得任意退出。

3、农户转让给乙方后留作口粮田的承包地，如农户在乙方承包期间内中途继续流转承包地时，乙方应于以接受承包。

4、甲方流转土地埂边农户不得栽树，现有埂边树，离田2米以内，农户应自行砍伐，不得影响乙方农作物生长。

5、沿河陈村现有水面和农田有利益相关的不能作种值和养殖用途。

四、流转价格及支付方式、时间

1、承包地流转承包费用现金支付，合同期内，乙方向甲方支付流转承包费，每市亩按计算，籼稻粮价上涨到壹元陆角时，每亩加承包费捌拾元，粮价低于壹元时，每亩降捌拾元，粮价到贰元时每亩再加捌拾元承包费，国家政策性粮补，归甲方所得，国家对种植大户的补贴资金由乙方所得。

2、乙方必须于每年月日前付清下一次流转承包费。

五、流转双方的权利和义务：

1、权利：按照合同规定收取收取承包流转费，按照合同的期限收回流转的承包地，收割前交每亩100元预付款，待水稻收完一次性付清下年承包费，如不能继续承包预交款不再退还。

2、义务：在不干预乙方正常生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权，各农户养殖不能给乙方造成经济损失。

3、甲方将提水电站转交给乙方使用，机台机电设备现在不完整的由甲方负责交付乙方使用后，乙方在使用过程中自行维修，维修费自理，承包期结束后，机台和电机等设备完好无损交给甲方，4、甲乙双方要遵守村规民约，不要无故滋事、闹事，给双方带来损失，各农户养殖不能给乙方造成损失。

六、乙方的权利和义务

1、权利：乙方在新的承包地上，具有自主生产经营权，如流转承包合同未到期，乙方必须服从国家政策性开发利用土地，乙方只能有权获得土地青苗补偿费，土地及其它补偿费归甲方所得。

2、义务：乙方在国家政策法规和政策允许范围内从事农业生产经营活动，按照合同规定按

时足额交纳流转承包费，不得擅自改变土地的用途，不得使其荒芜，对流转承包的土地进行有效保护。

七、合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除，1、经当事人双方协商一致又不损害国家、集体和个人利益的。

2、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的，3、一方违约，使合同无法履行的。

4、乙方丧失经营能力使合同不能履行的，5、因不可抗力的自然灾害使合同无法履行的。

八、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。

3、乙方有下列情形之一者，甲方有权收回土地经营权，不按合同规定用途使用土地的，荒芜土地的破坏地上附着物的，不按时交纳土地流转，甲方任意收回土地和无理闹事的，水田打不上水的，乙方有权终止合同。

九、其他约定事项：

本合同一式五份，甲乙、乙方及原发包方各一份，镇农经站一份，土地流转交晚中心留存一份，自甲乙双方签字或盖章之日起生效，本合同受法律保护，本合同未尺事宜，由甲乙双共同协商解决。

甲方（村民组长）签字盖章：乙方：

签证单位：（盖章）

甲方：各农户签字盖章：

土地承包经营权流转合同 篇2

土地承包经营权流转时不签订合同或合同签订不明确极容易产生合同纠纷;合同履行过程中不按照约定, 容易发生合同纠纷, 产生违约责任。下文将从合同的订立、履行以及违约责任等方面提出避免以及解决土地承包经营权流转合同纠纷的建议。

1 合理明确的订立合同, 有效减少合同纠纷

现在土地承包经营权流转的方式主要有转包、出租、互换、转让、股份合作五种。五种方式应按类别订立不同的合同。由于我国农民文化水平普遍较低, 对法律概念掌握不清, 首先容易出现合同类目的选择错误。在明确转包、出租、互换、转让、股份合作几种流转方式的区别后, 选择自己所要进行的流转方式订立相应合同。另外合同中需要对以下事项作以明确规定:

1.1 流转土地基本情况及用途

需要写明流转土地的具体位置、地类、面积、界限、用途, 原土地承包经营权证编号, 原承包合同编号, 以及土地流转后使用方对土地的用途。

1.2 流转期限

需要明确写明流转的年限, 自某年某月某日起到某年某月某日止。此处日期要注意符合法律规定的最长时限, 并且不可超过土地承包期的剩余期限。另外还要写明交付日期。

1.3 支付金额、时间、方式

明确约定流转土地以实物形式支付, 还是以现金方式支付。明确约定具体每年每亩需要支付的实物种类及公斤数或人民币金额。由于流转期限较长, 还可考虑物价等因素另行约定。支付可采取一次性交付或逐年交付。一次性交付的要明确交付日期, 逐年交付的约定每年具体交付日期, 还可约定每年以多少比率递增。当然, 逐年交付也可约定不递增。

1.4 明确双方权利义务

发包方有权按照合同规定收取转包金, 有权按照合同约定到期收土地承包经营权。发包方有权监督承包方合理利用、保护流转土地, 有义务协助承包方按合同约定行使土地承包经营权, 不干预其正常的生产经营活动。

承包方依法享有经营自主权、产品处置权和收益权。有义务依照合同约定按时足额支付土地转包金。不得擅自改变土地的农业用途, 不得随意弃耕、抛荒。转包期满, 及时向发包方交还土地, 同等条件下享有优先接受流转权。承包方在流转期限内再次流转的, 需要经发包方同意, 并签订书面补充协议。

1.5 流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理

应明确约定权属及相关补偿措施。

1.6 合同的变更或解除

双方协商一致, 可以解除合同;订立合同所依据的国家政策发生重大变化的可以变更或解除合同;一方违约, 使合同无法履行的可以解除合同;承包方丧失经营能力使合同不能履行的可以解除合同;因不可抗力使合同无法履行的可以解除合同。

1.7 违约责任

双方应当明确约定违约的情形以及承担的违约责任, 这样可以促使双方认真履行合同, 同时也可以保护守约方的利益。

1.8 争议解决方式

合同争议双方可协商解决, 也可提请村民委员会、乡镇人民政府农村土地承包管理机关调解解决。不愿协商、调解或协商、调解不成的, 可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁, 也可直接向人民法院提起诉讼。

2 依约履行合同, 有效避免合同纠纷

当事人依据相关法律法规订立有效农村土地承包经营权流转合同后, 应依约履行。

当事人依据相关法律法规订立有效农村土地承包经营权流转合同后, 应依约履行。

发包方按约如期交付;按约合理行使监督权, 不干预接受流转方正常的生产经营活动;不强迫接受流转方再次流转土地。

承包方按约如期支付价款;按约定用途合理使用土地, 不得擅自改变土地用途;按约维护土地基本设施, 合理使用;在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动;按约积极行使经营自主权、产品处置权和收益权, 不弃耕, 不抛荒;不擅自再次流转土地;按照合同约定的期限到期返还流转土地的土地承包经营权。

3 合同纠纷解决建议

3.1 发包方违约

我国目前土地承包经营权流转合同纠纷的成因大致分为两类:第一类是合同约定不明确产生纠纷, 第二类则是旅行时违反合同约定内容而产生纠纷。在实际操作中, 流转双方对合同约定不明确事项产生纠纷的, 双方需要再次协商, 对约定不明确事项达成一致签订补充协议, 协商不成的, 按合同约定的争议解决方式进行处理。而第二类违约产生纠纷的情况就比较复杂, 现实中的案例也多是这种情况。

(1) 干涉承包方依法享有的生产经营自主权。目前, 在一些地方, 不尊重农民生产经营自主权的问题还比较突出。有的发包方为了发展农业产业化、实行规模经营或其他理由, 违反农民意愿, 强迫承包方统一耕种某种作物;有的发包方假借统一管理等名目, 强迫承包方购买指定或代销的种子等农业生产资料。承包方如不同意, 有的发包方即采取不正当手段强制推行, 甚至砍毁承包方已经耕种的作物。当承包方按照发包方的强制要求耕种, 产品出现卖难、减产等问题时, 发包方又不予解决或者无力解决, 给承包方造成损失。对上述违约行为, 发包方应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失的民事责任。

(2) 发包方非法变更、解除合同。当前, 有的乡村干部不注意尊重农民的生产经营自主权, 习惯用计划经济的思想和行政干预的手段指导农业生产, 强制收回承包地。农民如不接受, 发包方便通过不正当手段操纵村民会议或者村民代表会议, 达到少数服从多数产生有关决议, 强迫农民违背自己的真实意愿, 放弃或者变更其土地承包经营权。对于上述行为, 发包方应承担违约责任。

(3) 强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。《农村土地承包法》第10条规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第34条规定:“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”承包方在进行土地承包经营权的流转时, 除以转让方式流转须经发包方同意外, 其他流转的方式, 发包方一律无权干涉。但是, 目前在一些地方的农业结构调整和产业化发展过程中, 发包方以结构调整和发展农业产业化为借口, 以各种手段强迫承包方将承包地进行流转。这些行为都是严重地侵害了承包方的土地承包经营权的违法行为, 应依法追究其违约责任。

(4) 发包方未依合同约定交付承包标的。农村土地承包合同生效后, 发包方应依合同约定的时间或条件将标的物交付给承包方经营使用, 否则, 即构成违约。如发包方逾期交付、拒绝交付等行为给承包方造成损失的, 应承担违约赔偿责任。

(5) 剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权。《农村土地承包法》第6条规定:“农村土地承包, 妇女与男子享有平等的权利。”第30条又对妇女结婚、离婚、丧偶时处理承包地问题的原则作了规定。但是, 实践中, 剥夺、侵害妇女土地承包经营权的行为也经常发生, 其表现形式很多, 有的是妇女出嫁时, 不论何种情况一律收回其承包地, 有的是在承包时不能做到男女平等, 有的是非法剥夺妇女的继承权等。对上述侵权行为, 发包方应承担民事责任。

3.2 承包方违约

(1) 承包方改变土地的农业用途, 用于非农建设。承包方未履行土地管理法规定的批准手续, 或者采取欺骗手段骗取批准, 将承包地用于非农业建设的, 其行为应当依照土地管理法的规定, 由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予处罚。如承包方在承包经营活动中出现上述行为, 即是严重的不履行合同义务或履行义务不符合约定的行为, 就应承担相应的违约责任。

(2) 承包方进行破坏性、掠夺性经营, 给土地造成永久性损害的。给土地造成永久性损害, 是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为, 造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况, 以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时, 有权制止承包方的行为, 并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。

(3) 承包方没有依约定交纳承包费。农村土地承包合同的承包方有依合同约定交纳承包费的义务。承包方应当依承包合同约定的时间、期限、数额交纳承包费, 不得无故逾期交纳、拒绝交纳或少交纳, 否则, 即构成违约。构成违约的, 应当按照法律的规定以及合同的约定承担违约责任, 对于因承包费或交纳承包费等方面产生争议的, 承包合同的双方当事人可请求人民法院予以解决。人民法院在审理农业承包合同纠纷案时, 对承包合同中所约定的承包方应当承担的义务中, 超过有关法律法规和政策规定的, 超过的部分不予保护。

摘要：土地承包经营权流转纠纷中合同纠纷数是最主要的纠纷形式, 土地承包经营权流转合同纠纷的处理, 关系到广大农民的切身利益, 也关系到农村的稳定以及整个农业的良好发展。本文首先提出通过明确的合同订立以及规范依约履行以有效减少纠纷的办法, 在此基础上提出合同纠纷解决建议以更好保障农民在土地承包经营权流转中的权利。

关键词：土地承包经营权,合同,纠纷

参考文献

[1]杜德鱼.农村土地承包经营权流转纠纷及其控防对策研究[J].安徽农业科学, 2013 (2) .

[2]朱柳艳.农村土地承包经营权流转机制研究[D].武汉:武汉理工大学, 2012.

[3]张红霄.农村土地承包经营权及其流转性质的法律辨析[J].河北法学, 2011 (6) .

[4]杨光.我国农村土地承包经营权流转制度的缺陷及完善对策[J].当代经济研究, 2011 (10) .

土地承包经营权流转合同 篇3

关键词:合同生效设立制度;土地承包经营权流转;影响与规制

中图分类号:D92 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)14—0109—02

《物权法》第9条规定,不动产设立,经依法登记发生效力。然而,《物权法》第127条规定,土地承包经营权设立,自承包合同生效时发生效力。那么,与登记设立相比,合同生效设立制度对土地承包经营权流转究竟具有何种影响,实有研究之必要。

一、合同生效设立制度对土地承包经营权流转的影响

1.合同生效设立制度对内部流转的影响。土地承包经营权内部流转是发生在同一集体经济组织成员之间的土地承包经营权流转。在乡土社会里,基于“熟人社会”的语境,交易双方对于每块土地四至的状况都了然于胸,加之乡土社会特有的居住方式决定了内部信息的高度流通性和共享性[1],乡土社会成员对于彼此承包地的权属状况也都知根知底。即使有少数常年举家外出的务工人员对其不甚了解,也能很轻易地通过原本建立的人情网络了解到意欲交易的家庭承包地的权属状况,其搜集信息成本极低。故而采取合同生效设立模式,其交易双方不仅无需承担信息公布成本,而且搜寻成本极低[2]。可见,当发生承包地”内部流转”时,基于“熟人社会”适用语境,合同生效设立的交易成本较低。根据法律经济学原理,农业生产技术既定的条件,可以假定农业生产产出一定,交易成本的降低,可以增加合作剩余,而合作剩余的增加可以使当事人具有了更多的讨价还价的空间,从而加大了土地承包经营权流转形成的可能性。由此可见,合同生效设立制度对土地承包经营权内部流转具有一定的促进作用。

2.合同生效设立制度对外部流转的影响。土地承包经营权外部流转,是指出让方将土地承包经营权转移给集体经济组织外部的自然人或经济组织进行农业生产的土地承包经营权流转。由于潜在的受让人为集体经济组织外部的人,自然也就不具备乡土社会内部成员所具备的“地方性知识”。因此,与潜在的出让方相比,潜在的受让方在交易标的物的权属状况的了解方面处于弱势地位。加之,如果土地承包经营权设立采取合同生效设立制度,潜在的受让方又缺乏通过查阅登记薄了解标的物权属状况的渠道。为了确保流转安全,避免自己的权益受到不测的损害,潜在的受让人只能亲自调查真正权利人,以确定标的物权属状况。如此一来,土地承包经营权外部流转的交易成本十分高昂。由此可见,与登记设立制度相比,合同生效设立制度致使土地承包经营权流转的交易成本增加。根据法律经济学原理,交易成本的增加,致使合作剩余减少,也就使得当事人之间讨价还价的空间减少,从而降低了土地承包经营权流转成功的概率。由此可见,合同生效制度对土地承包经营权的外部流转具有阻碍的负面影响。

综上所述,土地承包经营权合同生效设立制度对土地承包经营权流转影响是两方面,即对土地承包经营权内部流转具有促进作用,而对于土地承包经营权外部流转具有一定的阻碍作用。只不过是,与土地承包经营权内部流转的比例相比,土地承包经营权外部流转的比例较低。如前所述,根据江苏省的实地调查,土地承包经营权内部流转高达81.94%,而土地承包经营权外部流转只有18.06%。举重以明轻。在经济较为发达的江苏省,土地承包经营权外部流转比例尚且如此之低。那么,在经济较为落后的中西部省份,土地承包经营权外部流转的比例可想而知。何况,根据我们十省的深度访谈得知,在土地承包经营权外部流转中,为数不少的受让人也是通过乡土社会内部的“关系人”的“穿针引线”而达成土地承包经营权流转协议的。他们完全可以利用内部“关系人”的“地方性知识”了解标的物的权属状况,不必自己调查标的物的权属状况而致使交易成本的增加。这样,就会在一定程度上减缓合同生效设立制度阻碍土地承包经营权外部流转的负面影响。权衡利弊得失可知,就总体而言,合同生效设立制度对土地承包经营权流转具有促进作用。需要指出的是,合同生效设立制度对土地承包经营权的促进作用与土地承包经营权外部流转比例呈负相关性,即随着土地承包经营权外部流转比例的逐渐提高,合同生效设立制度对土地承包经营权流转的促进作用会逐渐较小。甚至,当土地承包经营权外部流转达到一定高的比例时,合同生效设立制度不但不会促进土地承包经营权流转,反而会阻碍土地承包经营权流转。

二、合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系与互动

1.现行登记制度的法律属性。我国《农村土地承包法》第23条及《物权法》第127条第2款都规定了土地承包经营权的登记制度。关于此种登记制度的法律性质,现行法律条文并无现成答案,学者之间也存在分歧。有的学者认为,由于《物权法》第129条规定,互换、转让的变更登记是对抗要件,故《物权法》第127条第2款所规定的登记应定性为民事物权登记,土地承包经营权的登记应解释为土地承包经营权设立的对抗要件,即土地承包经营权未经登记,不得对抗善意的第三人[3]。另有学者认为,此种登记应定性为行政登记,而非民事物权登记。其主要理由为:其一,此种登记应为政府的单方义务,并不以承包方申请为前提条件。而民事物权登记是以当事人申请为前提条件的,若当事人不予申请,政府并无登记之义务。其二,此种登记主要是政府为了掌握我国农用土地的地域分布和利用状况而进行的一项土地行政管理工作,故具有行政管理目的。而民事物权登记主要是起到公示物权的权属状况、促进交易的作用,故具有民事目的[4]。

可以说,上述两种观点均有一定的道理。相比较而言,笔者认为,第二种观点更具有说服力,也比较符合土地承包经营权登记制度的本来面目。除了持第二种观点的学者所提出的几点理由外,现行土地承包经营权登记制度不能认定为民事登记的另一个理由为:如果将《物权法》第127条第2款所规定的土地承包经营权登记制度认定为民事登记制度并解释为设立的对抗要件,那么,将无法理解和定位《物权法》第127条第1款所规定的土地承包经营权的合同生效设立制度。因此,现行的土地承包经营权登记应定性为行政登记,而非民事物权登记。

2.合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系。如前所述,现行的土地承包经营权登记应定性为行政登记。然而,这并不意味着土地承包经营权登记制度不具有民事功能。如同民事性质的不动产物权登记制度具有行政方面的功能一样[3],行政性质的土地承包经营权登记制度也具有民事方面的功能。有的学者认为,土地承包经营权的登记及其土地承包经营权证书的发放在具有行政管理功能的同时,也附带具有了证明承包方享有用益物权的民事功能[4]。对此,笔者深表赞同。因此,就民事功能层面而言,合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系应为:土地承包经营权的合同生效设立制度具有土地承包经营权的设权功能,而土地承包经营权的登记制度应具有土地承包经营权的证权功能,两者相辅相成。

3.合同生效设立制度与现行登记制度之间的互动。由于合同具有相对性,合同当事人以外的第三人一般难以了解合同的具体内容。农地承包合同作为合同的一种自然也不例外。因此,土地承包经营权的合同生效设立制度本身具有天然的不足,即在土地承包经营权外部流转中,具有公示功能不足之缺陷。虽然土地承包经营权登记制度具有民事证权功能,但对于其是否一定具有民事方面的公信力,现行法律并无明确规定。笔者认为,为了弥补合同生效设立制度这一缺陷,在保持土地承包经营权登记制度行政功能的同时,可以对其作如下适当的民法改造:(1)赋予登记薄记载的内容以登记推定力;(2)赋予善意取得人享有不动产善意取得的权利。如此一来,土地承包经营权登记制度就具有了更强的公示力,能更好地发挥其证明功能,弥补合同生效设立制度公示功能不足的缺陷,实现合同生效设立制度与登记制度之间的互动,从而更好地促进土地承包经营权外部流转的顺利进行。另外,我们在十省的实地调研中发现,土地承包经营权的外部流转多为规模流转。出于降低交易成本的考虑,受让方一般不愿与承包户进行“一对一”的直接谈判,大多通过乡村基层政权的中介作用与农户进行谈判,甚至还存在不少由乡村基层政权“越俎代庖”与受让方谈判的情况,这也为受让方利用基层干部的“地方性知识”及查阅登记薄了解标的物的权属状况提供了便利条件,使土地承包经营权登记制度发挥其公信力具有了可能性。

参考文献:

[1]张维迎.信息、信任与法律[M].北京:生活·读书·新知三联书店,2003: 210.

[2]郭继.家庭土地承包经营权设立模式的立法选择——以法经济学和法社会学交叉为视角[J].安徽大学学报:哲学社会科学版,2010,(1).

[3]申卫星.从《物权法》看物权登记制度[J].国家检察官学院学报,2007,(3).

农村土地承包经营权流转合同 篇4

甲方（承包转出方）：乡（镇）村村民小组

户住址

乙方（受让转入方）：乡（镇）村村民小组

户住址

丙方（发　包　方）：乡（镇）村村民小组

为促进农村土地承包经营权的流转，进一步规范和完善农村土地承包经营权流转机制，保障农业生产的稳定发展，维护群众的合法权益，经甲乙双方协商同意（采取转让方式流转土地的还必须经发包方同意），订立本合同。

一、基本原则

1、坚持土地集体所有和农户承包经营权稳定（采取互换、转让等方式流转的需重新确立承包关系）不变；

2、坚持依法、自愿、有偿、平等协商流转；

3、坚持土地的农业用途不变；

4、确保流转期限不超过承包期的剩余期限；

5、受让方必须具有较好的资信和具备农业经营能力；

6、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先受让权；

7、承包转出方应主动将流转合同报发包方备案。

二、流转土地状况及用途

序号

座落地名

等级

面积（亩）

用途

1

2

合计

三、流转方式及期限

甲方采取方式将土地承包经营权流转给乙方，期限自年月日起至年月日止。

四、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方按时履行本合同规定的各项义务；

2、有权获得其转让前对提高土地生产能力所增加投入的相应补偿；

3、协助乙方取得或接受国家和当地政府提供的各种农业生产资料及农业生产服务。

五、乙方的权利义务

1、在不改变土地规定用途的前提下，有经营自主权、产品处分权和收益权；

2、有权获得或接受国家和当地政府提供的各种农业生产资料及农业生产服务；

3、按时交纳流转费用；

4、保护耕地，不得进行掠夺式经营，不得随意弃耕抛荒。

六、履约时间、方式

流转费用（或农产品）共计元（或公斤），在当年（或以后每年）月日之前由乙方向甲方交纳元（或公斤）。

七、违约责任

如果甲方或者乙方违约，违约方应向对方支付违约金，违约金按当年流转费用（或农产品）的　％支付，自违约之日起一个星期内付清。

八、其他事项

1、采取转让方式流转土地的，丙方有权提出对乙方的资格要求，并对乙方的情况进行考察，不符合转让条件的，可不同意转让；

2、甲乙双方发生纠纷，协商不成的，任何一方都可向乡镇农村土地流转管理机构申请调解；调解不成的，双方均可直接向人民法院起诉；

3、执行期间，本合同未尽事宜，经甲乙双方同意可作补充，补充条文与本合同具有同等法律效力；

4、本合同条款在执行中如与现行政策不符，以政策规定为准；

土地承包经营权流转合同文本 篇5

太仓市农村土地承包经营权流转合同

甲方（流出方）：；地址：乙方（流入方）：；地址：

为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，经双方平等协商，同意订立本合同。

一、流转土地名称、坐落、面积及质量等级 土地名称、四至界址、面积、质量等级情况表：

二、流转期限

流转期限为年，自年月日起至年月止。（流转的期限不得超过该土地二轮土地承包期的剩余期限。）

三、流转土地的用途：

四、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方享有如下权利：

1、依法享有流转土地的承包权，流转的仅是土地使用权；

2、监督乙方依法合理利用和保护土地，制止其损害土地资源的行为；

3、依照本合同约定获得全部流转收益；

4、法律、法规规定的其他权利。

（二）甲方承担如下义务：

1、继续履行原承包合同规定的法定义务；

2、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动；

3、依照本合同约定为乙方提供必要帮助或服务。

（三）乙方享有下列权利：

1、依照法律和本合同约定，享有流转土地的使用权，有权自主组织生产经营和处置产品；

2、流转期内因投入而提高地力的，依照法律和本合同约定获得相应的补偿；

3、法律、行政法规规定的其他权利。

（四）乙方承担下列义务：

1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

3、法律、行政法规规定的其他义务。

五、流转价款及支付方式

1、土地流转价款的保底流转价，按港区和浮桥镇政府的土地流转费为标准进行计算，由乙方在每年的月日之前结清；也可以现金方式支付给甲方。

2、土地流转后，国家给予种地农民的粮食补贴、农资综合补贴等各项补贴由享有。

六、违约责任

1、本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同规定的义务，应向对方支

付违约金元。造成对方损失的，承担赔偿责任。赔偿金为损失额的％。对方要求继续履行合同的，应当继续履行。

2、如遇自然灾害等不可抗力因素，使本合同无法履行或不能完全履行时，不认为违约，依法可免除或减轻责任。

七、其他事项

1、合同双方发生纠纷协商不成的，任何一方均可向当地乡（镇）人民政府承包合同管理部门申请调解，调解不成的可向县级人民政府农村土地承包仲裁机构申请仲裁。调解仲裁不成或不愿调解仲裁的，可直接向当地人民法院起诉。

2、其他未尽事宜，经双方平等协商，同意补充如下条款：

以上补充条款与本合同其他条款具有同等法律效力。

3、本合同自签订之日起生效。合同在执行期间如有未尽事宜，可由甲方和乙方签订补充协议，补充协议与本合同具有相等法律效力。

农村土地承包经营权流转合同书 篇6

甲方（承包方）名称： 地址：

乙方（受让方）名称： 地址：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公平平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用

方式将其承包的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定；

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为

年，从

****年**月**日起，至

****年**月**日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲方将承包的耕地（荒地、林地及其他土地）

土地承包经营权流转制度及其完善 篇7

1.1 农业市场化产业化的需要

在社会主义市场经济体制下, 市场是资源配置的基础, 土地作为最基本的生产资料, 也不例外。将土地承包经营权的流转引入市场, 通过市场机制实现土地承包经营权的流转, 是社会主义市场经济发展的必然趋势。而我国现在采取的是“一人一亩三分地”的种田模式, 这种模式造就了农村土地的小规模经营, 阻碍了现代化的发展步伐, 与农业的产业化不相适应。若土地承包经营权自由进入市场, 集中土地进行农业产业化经营, 必将在一定程度上推动农业的市场化、产业化的发展。

1.2 使土地利用率达到最大化的需要

我国农村土地属于集体所有, 农民无法成为土地的所有者。农村土地制度的核心就在于如何使土地的运用价值最大限度地发挥出来。土地承包经营权发生流转, 则能促进擅于以土地谋生的经营者获得更多的土地, 而欲另谋出路的农民也可以放弃自己的土地, 找到更适合自己的职业, 从而促进土地从低效利用向高效利用转变。

1.3 加快城镇化步伐的需要

降低农业人口比例, 加快城镇化进程, 是我国农业工作中的一个重点。土地承包经营权作为我国农民的一项重要的财产权, 如果限制其自由流转, 则会将农民束缚在土地上, 即使有更好的出路, 他们也会担心对土地的处置问题, 还容易导致土地抛荒。只有将土地承包经营权作为农民实实在在的资本, 允许其自由流转, 实现土地规模经营, 使解放出的劳动力放心地进城务工, 在城镇安家落户, 从而也有利于加快我国城镇化的进程。

不仅如此, 我国在现实生活中也已经出现了大量土地承包经营权的流转现象。在农村, 农民之间以各种形式进行着土地承包经营权的流转, 如转包、出租等。很多以土地为中心的股份合作制、股份制农场、承租返包、返租倒包等情况, 实际上也属于土地承包经营权的流转。而且, 在我国的司法实践中也对土地的流转予以了肯定, 如《中华人民共和国农村土地承包法》第10条规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”《中华人民共和国物权法》草案第131条也做了相应的规定:“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等”。

2 我国现在土地承包经营权流转现状及其弊端

2.1 无偿流转

在土地承包经营权进行流转的过程中, 需要遵循的一项基本原则就是有偿原则。实行有偿流转的依据在于原承包人在承包期限的剩余期限内, 将承包的土地作为一种保障手段流转给他人而应得到的补偿。可是在新疆额敏县, 土地承包经营权的流转大多是无偿的或是低价的, 这样必然会导致农民不管是否有稳定的非农收入来源, 都不会放弃自己的土地, 从而进一步限制了农村土地的合理利用。要改变这种局面, 不能一直停留在理论上, 而应及时建立一套高效的土地经营模式。

2.2 流转范围狭窄

现在我国农村的土地承包经营权流转的范围大多局限于本集体经济组织内部的村民, 且多转让给亲戚和朋友, 这样不利于农业的市场化转变。

2.3 流转行为不规范

由于我国现在的土地承包经营权的小规模流转占主导地位, 多为亲戚朋友之间的流转, 这就导致了承包经营权在流转时, 大都采取口头协议的形式, 很少是通过有关部门签订书面流转协议。

3 土地承包经营权流转的方式

在现在的农村中, 存在着转包、转让、互换、代耕代种、土地托管、租赁、入股、返租倒包、继承等9种土地流转形式。在立法中应当采取宽松的政策。对于已经明确规定的, 当事人应当严格遵守, 而对于法律没有作出明确规定的, 当事人可以自行约定, 但约定的内容不能违背法律的基本原理。应当明确在法律中予以规定的流转方式为转让、出租、互换3种。

3.1 转让

转让是承包人将自己所承包的土地全部或部分转让给第三方经营, 原承包人与集体经济组织的承包关系全部或部分终止, 由第三方继续向集体经济组织履行承包合同的流转方式。

对于法律是否应当允许转让, 学术界有2种不同的观点:一种认为可以转让, 一种认为不能转让。后者的主要理由是如果允许土地承包经营权转让, 势必重演历史上农村两极分化, 出现大批无地少地农民的问题。采用前一种观点的理由是:首先, 随着农村经济的发展, 土地的保障功能也随之减弱, 在沿海发达地区及一些第一、二产业发达的地区, 已经出现了土地无偿转包, 一些地方甚至出现了“倒贴皮”的现象;其次, 农民作为一个理性经济人, 寻求自身利益最大化, 当然会通过趋利弊害的原则来对其面临的一切机会和目标及实现目标的手段来进行优化选择;再次, 随着市场经济和保障制度的建设, 农民完全依靠土地的现象越来越少, 况且我国的经济发展势态也比较乐观, 农民大规模的逆转现象也极少可能发生。若限制土地承包经营权的转让, 对土地的流转制度的构建无疑是个绊脚石。

对于发包人在土地承包经营权流转过程中的地位, 也存在着2种不同的看法。有一部分学者认为承包人在转让其土地承包经营权时, 应当征得发包人的同意。另一部分学者则认为转让承包经营权时, 应当给予承包人充分的自由, 无须征得发包人的同意。在《物权法》草案中认可了前一种意见, 草案第132条规定:“将土地承包经营权转让的, 应当符合法律规定并经发包人同意;将土地承包经营权转包、出租、互换等, 应当报发包人备案。”

3.2 出租

出租是承包人将其承包的土地租给他人 (既可以是本集体经济组织以内的成员也可以是集体经济组织以外的人员) 经营, 但自己仍保留土地承包经营权人的法律地位, 仍与发包方保持承包合同关系, 承租人根据同承包经营权人的租赁合同享有权利, 承担义务, 不是物权法上的主体。出租主要适用于承包经营权人暂时脱离或无力进行农业生产经营, 但又不想放弃其土地承包经营权的情况。承租双方可以对租金、期限、权利义务等进行协商。由于其有较大的灵活性, 在农村的土地流转中占有比较大的比例。

3.3 互换

互换是指为方便农户耕种与集体管理, 或发展专业生产, 农户之间对属于同一集体经济组织的承包土地经营权进行的交换。互换同转让相类似, 实际上是一种相互转让, 但与转让不同的是, 农户进行土地承包经营权互换时, 各承包人不解除与集体经济组织的合同关系, 仍然按照各自原来的承包合同分别向原发包方履行义务。互换作为集体内部土地承包经营权流转的方式, 不仅成本低, 交易便捷, 且方便土地经营, 更为建立统一规划的土地经营区起到了举足轻重的作用。

4 完善土地承包经营权流转的办法

4.1 对受让人主体资格的界定进行规范

首先, 受让人是具有从事农业生产经营的自然人或其他组织。只有具有从事农业生产经营的人才能根据市场的变化而适时地进行土地劳作, 才能合理利用土地资源, 不会对农业带来永久性的损害。其次, 受让人承包的土地数量也需要受到限制。这主要是为了防止土地兼并, 导致农村土地的垄断经营。如果对受让人受让的土地数量不加限制, 受让人会利用其经济优势垄断土地, 造成一部分农民失去经营土地的机会, 从而导致贫富差距的扩大, 也不利于实现农民的共同富裕。

4.2 规范流转程序

土地流转双方需在平等互利的基础上签订书面土地承包经营权流转合同, 以明确各自的权利和义务。此外还应依法向政府主管部门申请产权变更登记, 需要公证的, 可到政府公证部门办理公证手续, 以利于保护合同双方当事人的合法利益。土地承包经营权流转期满, 不管是否延期, 有关农户都应及时向集体经济组织进行汇报, 以利于集体经济组织对所属土地的正常管理。基层政府在管理上应简化程序, 规范收费, 以免加重农民的负担。

4.3 流转不得改变土地的农业用途

我国的耕地总体质量差, 生产水平低, 退化严重, 后备资源不足。针对这一系列问题, 国家的多部法律都有关于耕地保护的规定, 如《农村土地承包法》土地流转的章节中第33条第1款第3项规定:“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”在一般情况下, 受让人不得改变承包土地的农业用途, 违反此项规定者, 应由集体经济组织进行行政处罚。

4.4 以市场机制实现土地承包经营权的流转

通过市场实现土地的流转, 使土地在农户之间有偿转让和等价交换, 有利于土地的合理流动和资源的充分利用, 也能减少土地流转过程中的行政干预, 使欲以权谋私的少数人员无机可乘。通过市场机制, 使农户通过自由协商来实现对农用土地运用权的流转, 体现土地流转中的平等、自愿、有偿的原则。

要完善土地承包经营权流转制度, 须要建立一个公平、稳定的大环境, 加快税费改革, 建立完善的农村保障制度, 切实保障农民充分享有自己的权利, 从而也能更好地实现土地承包经营权的流转。

摘要：对土地承包经营权流转的必要性进行了分析和研究, 指出我国现在土地承包经营权流转的现状及弊端, 并提出完善土地承包经营流转的办法。

土地承包经营权流转合同 篇8

土地承包经营权的流转将农民手中的土地通过出租、联合经营等方式，在不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的前提下，将土地转让给其它的公司或个人进行经营，从而增加农民的收入，提高农民的生活水平。为了维护农民的利益，应该切实做好以下工作。

1 维护土地的性质

土地承包经营权流转有多种形式，但是不管形式怎么变，土地集体所有的性质不能变，土地的用途不能变，农民土地承包的权益必须得到保障。农民的土地转让给企业经营，或者自己成立公司对土地进行联合经营，不管怎样，都应该尽量保证农地农用。

2 尊重农民的意愿

在土地转让的工程中，应坚持依法自愿有偿的原则，尊重农民的主体地位。农民对土地具有合法的承包经营权，在承包经营权流转的过程中，必须尊重农民自身的意愿，按照农民的意愿进行流转，必须考虑到当地农民以后的生活问题，适当提高当地的低保水平，统筹城乡经济社会发展。

3 制订合理的政策

在改革的过程中，必须探索能满足工业化和城市化建设用地与保护耕地政策相协调的新途径，合法、合理、有效地来规范土地经营权流转，防止出现土地过于集中等问题，将土地流转可能产生的弊端限制到最小。改善分配制度，保证农民能够分享到承包经营权流转带来的好处。

4 做好福利保障

在农村推进和完善医疗保险制度和养老保险制度，让农民能够享受公共服务带来的便利，免去农民的后顾之忧，更积极地参与到土地承包经营权流转中来。通过政策指导，通过工业反哺农业等方式，使得农民能够享受到国家经济增长带来的益处。

土地承包经营权流转合同 篇9

合同编号：

甲方（转包方、出租方）：

住所：联系电话：

乙方（接包方、承租方）：

住所：联系电话：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《湖南省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包经营权转包（租赁）事宜，订立本合同。

一、转包（租赁）土地基本情况及用途

甲方愿意将其承包的位于镇村组的亩土地(详见下表)承包经营权转包（租赁）给乙方，从事（主营项目）生产经营。

流转的土地承包经营权为甲方通过以下方式取得：

1、以家庭承包方式取得的耕地；

2、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等其他农村土地，并已经依法登记取得土地承包经营权证；

3、土地承包经营权证号为。

土地转包（租赁）期限为年，自年月日起至年月日止（最长不得超过土地承包期剩余期限）。甲方应于年月日之前将土地交付乙方。

三、转包（租赁）价格与支付方式

转包（租赁）价款按下列第种方式计算：

1、每亩每年支付(实物名称)公斤,共公斤。

2、每亩每年支付人民币元，共元(大写:)

3、考虑物价等因素的约定：

转包（租赁）价款按下列第种方式支付：

1、提前1年支付，即于上年月日之前支付，且每年递增%（约定不递增的填写零）。

2、逐年支付，即于每年月日之前支付%，每年月日之前支付%，且每年递增%（约定不递增的填写零）。

3、一次性支付，即于年月日之前全部支付完毕。

四、甲方的权利和义务

1、甲方将其土地承包经营权转包或出租后，甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续向发包方承担原土地承包合同规定的权利和义务。

2、甲方有权获得土地承包经营权流转收益，并有权按照本合同约定的期限到期从乙方收回土地承包经营权。

3、有权监督乙方合理利用、保护转包（租赁）土地，制止乙方损坏转包（租赁）土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。

4、流转土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安臵补助费。

5、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

6、法律法规规定的其他权利和义务。

五、乙方的权利和义务

1、依法享有生产经营自主权、产品处臵权和产品收益权。

2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设。

3、依法保护合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。

4、依法享受国家和当地政府提供的各种支农惠农政策补贴和服务。

5、流转期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费；

6、转包（租赁）到期时，及时向甲方交还转包（租赁）的土地或者协商继续转包（租赁）。

7、法律法规规定的其他权利和义务。

六、合同的解除或终止

1、有下列情况之一者，本合同可以解除或终止：

（1）经当事人双方协商一致可以解除本合同；

（2）订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的；

（3）一方违约，使合同无法履行的；

（4）乙方经营状况显著恶化，有证据表明合同将无法履行的；

（5）因不可抗力（重大自然灾害）使合同无法履行的。

（6）合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，甲乙双方均不负违约责任。

2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回土地承包经营权，并追究乙方的违约责任。

（1）不按合同规定用途使用土地；

（2）荒芜土地，破坏土地上的附着物，破坏水利等基础设施；

（3）逾期交纳土地流转费，经催告后在合理期限内仍未支付的。

七、违约责任

1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责

任方负责赔偿。

2、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。

3、乙方逾期支付流转费用，每延迟一天，按应支付费用的%承担违约金。

4、甲方逾期交付土地，每延迟一天，按流转费用的%承担违约金。

5、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权要求乙方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失。

八、其他约定

1、本合同订立后，双方应将合同报发包方、乡（镇、街道）农村土地承包管理部门备案；乙方对土地进行再流转，需经得甲方书面同意。

2、合同期满后，若甲方继续流转该土地的，乙方在同等条件下有优先权；若不继续流转的，乙方对土地进行投入提高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着物，能拆除而不影响流转土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢复原状等方法进行处理；如果拆除会降低或破坏流转土地生产的，不得拆除，通过协商折价给予乙方经济补偿。

3、其他需说明的事项：。

4、本合同在履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，可以请求村民委员会、乡（镇、街道）人民政府（办事处）调解，不愿调解或调解不成的，双方当事人一致同意选择以下第方式解决纠纷：（1）提交土地所在地农村土地承包仲裁委员会进行仲裁；（2）直接向有管辖权的人民法院提起诉讼。

5、本合同自双方签字后生效。经协商，决定（是或否）鉴证。未尽事宜，双方经协商一致后可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。

6、本合同一式肆份，双方各执一份，发包方和乡（镇、街道）农村经营管理部门各备案一份（如有鉴证，相应增加一份）。

甲方（签字）：乙方（签字）：

身份证号：身份证号：

年月日年月日

鉴证单位：（签章）鉴证人：（签章）

土地承包经营权流转合同 篇10

合同书

甲方：××县××镇××村民委会

乙方：身份证号：地址：

根据《中华人民共和农村土地承包法》及有关法律、法规和政策的规定，经双方协商同意，就农村土地承包经营权的流转达成如下协议：

一、土地流转的方位、面积和方式

流转土地所在方位：××。流转的面积为××亩，以实际丈量面积为准。流转方式为转包。

二、甲方流转的土地必须取得家庭承包方式农户的委托的情况下，向乙方进行转包，并将委托书的复印件报乙方和鉴证机关各一份。

三、流转的期限为×年

自××年××月××日起至××年××月××止。

四、转包金标准及支付方式。

1、转包的租金为每亩每年××元，如果国家经济政策发生大的变化，租赁价格与周边土地租赁价格有较大差距时可由双方协商调整租赁价格。

2、由财政部门征收的县乡排涝水费每亩××元由甲方（或由乙方）负担。

3、协议签定以后，乙方应向甲方交纳×万元的保证金，待支付转包金时扣除。每年的租金必须在×月××日之前支付给甲方。

五、乙方在租赁期间涉及到劳务用工，在同等条件下应该优先使用出租土地的农民。

六、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方按时履行本合同规定的各项义务。

2、不得干预乙方依法的生产经营活动。

3、协助处理好与周边水系等方面的关系。

七、乙方的权利和义务

1、依法在不改变土地规定用途的前提下，有经营自主权、产品处分权和收益权。未经甲方同意，不得再次转包出租。

2、按时向甲方支付转包金。

3、保护耕地，不得弃耕抛荒，不得进行掠夺性经营。

八、双方约定的其他条款

1、流转期内，如流转的土地被国家或集体依法征用、占用，征占用的补偿按有关法律法规和政策规定执行。

2、流转期满后，乙方投资形成的地上附着物无偿交由乙方，投资时甲方双方另外达成了协议的除外。

3、乙方连续两年弃耕抛荒的，甲方有权收回流转的土地。

4、乙方在合同期满后，对土地的耕作造成破坏致使不能正常耕作的，乙方必须负责恢复土地原貌。

九、合同期满，乙方要求续签合同的，甲方在再次取得具有家庭方式承包权农户的委托下，可优先向乙方转包。

十、违约责任

流转期内，如一方违约，违约方应向对方支付违约金元，造成损失的，依法邓以赔偿。

十一、纠纷解决办法

流转期内，如双方发生纠纷，先由××县××镇农村土地承包主管部门进行调解。调解不成的，向县人民法院起诉。

十二、本合同自签订之日起生效。

十三、本合同如有未尽事宜，由双方共同协商，作出补充约定。补充约定与本合同具有同等法律效力。

十四、本合同一式四份，甲乙双方各扏一份，××县××镇土地流转服务中心和县经管局各备案一份。

甲方代表（签字）：乙方代表（签字）：

鉴证方：

签订日期：年月日

土地流转委托书

笋岗村委会：

本人，身份证号：，位于耕地亩，现委托村委会通过转包的方式进行流转，时间为××年，自××年××月××日至××年××月××日止，转包的租金为每亩每年××元。

委托人：

土地承包经营权流转合同 篇11

关键词：农村土地；承包经营权流转；现状；对策

中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1674－0432(2011)－05－0066－1

1齐齐哈尔市农村土地承包经营权流转的基本情况

齐齐哈尔市现有125个乡，1263个村，家庭承包经营855641户，家庭承包经营的耕地25073979亩。2006年全市实行土地承包经营权流转133050户，占农户总数的15.5％，流转土地面积为2370163亩，占家庭承包经营耕地面积的9.5％。

2农村土地经营权流转的作用

2.1促进了农村剩余劳动力转移

使农村剩余劳动力可以从事其他行业生产，创造好劳务经济。土地的正常化流转，给有志要从事其他产业的劳动力提供了可能和创造的机会，把农村劳动力从土地上解决出来，解决农村人多地少的矛盾。

2.2加快了农业产业结构调整的步伐，推进了农业产业化进程

目前，齊齐哈尔市的农业产业结构、农业的种植业结构都有待调整和提高，健康有序的土地流转，是加快实现农业产业化的主要措施。土地流转还将有利于农民根据自身条件和愿望，以市场需求为导向，引进新品种，发展名、优、新、特的农产品，改善农业的种植结构，促进农产品深加工，把农业活动结成产业链，进而实现农业生产由千家万户的粗放经营，转化为村集体管理的集约式经营。

2.3实现了土地资源与资本、技术等资源的优化配置

土地经营权的流转，将有利于农村土地、劳动力、生产资料及各种信息资源、新的科学技术，进行合理的优化配置，提高土地产出效益，可以实现人尽其才、物尽其用。实现由传统农业向现代化农业的转变，由小资本、低效益的分散经营向追求较大规模、集约化经营转变。

2.4有助于农业科学技术的应用和机械化水平的提高

农业的根本出路在于机械化。土地使用权流转，可以实现土地成方连片经营，为农业科学技术和机械化的应用提供更大的空间，因此在有条件的地方鼓励兴办科技园区、科技示范区等，引进新品种和先进的种植技术，增强科技含量，提高农业经济效益。

2.5促进了农民增收

齐齐哈尔市的农民收入自从实行联产承包责任制后曾有了一次大的提高，但之后一直在较低的增长速度上徘徊。土地流转是一次新的土地革命，必须进一步促进农民收入的提高。

3齐齐哈尔市农村土地经营权流转存在的问题

3.1对土地流转的重要作用认识不足

部分县、乡、村的领导同志对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深，宣传不够，引导不力，服务措施跟不上。基层的干部群众对土地流转问题的认识普遍比较模糊，没有把它作为当前生产条件下需要迫切解决的重要问题，也没有把它放在应有的高度去认识。

3.2农村土地承包流转的法规、政策宣传贯彻不够

近年来，党中央进一步把稳定和完善农村土地承包关系，先后出台了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《农村土地承包经营权证管理办法》。由于对农村土地承包政策、法规宣传贯彻不够，造成土地流转管理工作的被动，阻碍这项工作健康有序地发展。

3.3流转机制不健全

目前的农村土地流转大多处于自发和无序状态，往往相互之间的转包、转让以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，协议的随意性造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，产业结构调整的积极性不高。

4做好农村土地流转工作的对策

4.1各级领导要充分认识搞好土地流转工作的重要性

各级干部、特别是乡镇村两级干部，必须提高认识并在农业结构调整中正确引导土地流转。贯彻落实好中央的农村土地承包管理的政策、法律和法规，解决好农业结构调整与土地流转的关系，允许和鼓励农户在坚持依法、自愿、有偿的前提下对其承包土地因地制宜地采取不同土地流转形式。土地流转，有效地解决农村土地利用中的矛盾，促进资源的合理配置和农村分工分业的进一步拓展，推动农业产业化。

4.2加强对农村承包土地流转的法律.法规、政策的宣传

一是加强土地承包的法律和政策的宣传，充分认识稳定和完善土地承包关系的重要性，深刻领会和掌握各法律、法规及政策精神，让农民充分认识土地流转是解决人地矛盾的有效途径，土地流转不会改变和动摇家庭承包经营。二是加强典型引导，因势利导促进土地正常流转。

4.3建立健全制度，规范土地流转

要规范农户的流转行为。土地流转的双方当事人应签订书面土地流转合同，报乡镇农业承包合同管理部门和发包方备案。流转合同要明确流转形式、流转土地的数量、质量、年限、用途、费用标准及支付方式、当事人双方的权利义务、违约责任等。

4.4加强管理，促进农村土地有序流转

土地承包经营权流转合同 篇12

1 农村土地承包经营权流转市场的博弈分析

1.1 农村基层政府与农户的博弈分析

在此博弈中, 参加者是基层政府和农户两方。基层政府有“干预”和“不干预”两种策略, 农户有“发包”和“不发包”两种策略。农户在农地市场中的利益保障取决于基层政府对农地市场的干预情况, 那么假定此种干预的概率为a, 其中a∈[0, 1], 则不干预的概率就为 (1-a) , 发包土地的单价平均值为P (P随着a的变化而变化) , 每个农户由于承包土地而付出的边际成本为C (C是固定的) , 发包土地的产出量为Q, 参与发包农户的数量为n, 基层政府的边际干预收益为i (其为常数) , 基层政府的干预成本为b (b随着a的变化而变化, 其中包括征收成本、补偿安置成本、有偿出让成本及内生交易成本等) 。当基层政府不干预时, 农户在发包土地时的利润为:Π1= (p-c) Q;而基层政府对此干预时, 农户的利润为:Π2=-c Q;则其期望利润:E (Π) = (1-a) (p-c) Q+a (-c Q) =[ (1-a) p-c]Q;设[ (1-a) p-c]为A;则E (Π) =A Q;农户的收益就是其期望利润E (Π) ;基层政府的收益是干预的收益与成本之差, 即收益I=i×n-b。当农户选择发包时, 基层政府通过干预, 以加收管理费等形式获得收益。关于双方的博弈行为及收益情况可由表1表示。

农户的收益要受到政府的干预, 因此可通过对政府干预概率a的讨论来分析农户在市场中的行为。有以下几种情况:

(1) 当a=0时, 政府选择的策略是“不干预”, 此时p最大, 双方的策略为 (发包, 不干预) 。这个策略组合是一个子博弈完美纳什均衡, 因为E (Π) 是关于a的减函数, 农户的E (Π) 取得最大值。此时市场是完全自由竞争的状况, “看不见的手”在发挥主要作用。但是, 由于土地是特殊的稀缺商品, 土地的供给缺乏弹性, 土地市场又有一定的垄断性, 所以只凭“看不见的手”, 很难达到公平的市场均衡, 此时的完美纳什均衡不具有稳定性。根据微观经济学原理, 此时市场虽然达到均衡, 但它是低效率的, 农地市场的发包价格是由少数垄断农户决定的。由于政府仅仅考虑到依靠市场来达到均衡, 忽略了土地市场的特殊性及市场机制的缺陷。一般的, 现实情况就是这样, 被不稳定的“完美纳什均衡”迷惑。

(2) 当a∈ (0, 1-c/p) 时, E (Π) >0。虽然农户由于政府的干预, 此时的收益不是最大, 但是选择“发包”这个策略还是有利可图的。双方的策略为 (发包, 干预) 。这是此博弈中惟一的子博弈完美纳什均衡, 具有稳定性。一般来说, 现实情况正是如此的状态。显然, 若允许重复博弈, 有且只有这一个纳什均衡, 在这种情况下, 设政府的干预成本为b1, 此时收益函数为I=i×n-b1。基层政府选择“干预”时, 得益必为正, 即I>0。此时农户数量n至少要大于等于b1/i, 但是这并不是说农户的数量没有上限。由于基层政府对土地流转市场的干预, 打破了市场的垄断性, 从而降低了发包农户的收益, 导致垄断农户集团的解体, 各农户为了自身利益, 开始按照市场供需合理定价。

(3) 当a=1-c/p时, E (Π) =0。此时, 农户收益为0, 农户不会进入土地市场, 政府的干预是没有收益的, 政府不会选择干预, 此时市场无法形成。

(4) 当a∈ (1-c/p, 1) 时, E (Π) <0。由于基层政府不断地干预, 使得a上升, 导致发包农户的期望收益为负。这时的策略组合是 (不发包, 干预) , 但是这个策略组合并非是子博弈完美纳什均衡, 因为随着a的上升, 政府干预成本b也是上升的, 设其为b2, 显然, b2>b1, 此时政府收益函数为负, I=i×0-b2<0, 干预的威胁是不可信的。如果博弈双方选择策略组合 (干预, 不发包) , 那么基层政府在农户选择“不发包”时选择“干预”的得益必然为正。也就是说, 政府干预的成本 (b2) 得到了某种形式的补偿, 这种补偿实际上是一种寻租行为, 补偿必然来自于干预的受益者, 当市场存在某种垄断组织时, 寻租会非常明显。

(5) 当a=1时, 基层政府只有一个策略“干预”。表明农户的发包行为完全不符合市场规律, 甚至可导致市场混乱。所以政府肯定是采取“干预”的。

由于政府参与活动是有成本的, 它不可能无限制的干预, 也不可能完全不干预。它的行动策略是受利益驱使的, 政府会在权衡利弊后, 对自己的行为做出决定。通过以上分析, 后二种情况一般不会出现。农户是会选择“发包”的, 对于政府来说, 由于随着干预概率的上升, 干预成本也是上升的。政府毕竟不是以赢利为目的, 它会采取保守的态度, 即以小概率来干预。正如当前现状一样, 干预力度不够, 导致市场垄断现象严重。这就是看似完美纳什均衡, 实则是“虚拟”的均衡。

1.2 发包方与承包方之间的博弈

1.2.1 用完全但不完美信息的双价市场交易模型作为基本模型, 假设如下:

(1) 农户提供的土地有“优质”和“劣质”两种类型, 土地的优劣取决于不同用途而评定为不同的等级。“优质”的土地承包高价, “劣质”的土地既可承包高价也可承包低价。我们用PH表示土地承包高价, PL表示土地承包低价, Cg表示优质土地的单位成本, Cb表示劣质土地的单位成本, r为平均租金。

(2) 承包“优质”还是“劣质”土地是承包者选择的结果, 在符合一定的条件下, 只要非农户愿意, 可以承包“优质”土地也可以承包“劣质”土地, 不受约束。

(3) u1表示“优质”土地带给承包者的效用, u2表示“劣质”土地带给承包者的效用。

(4) 承包者选择“承包”和“不承包”两种策略。按照微观经济学的观点, 其追求效用的最大化, 即当收益或期望收益大于零时选择承包。关于双方的博弈行为及收益情况可由表2表示。

1.2.2 由于土地本身具有地域性, 特定区域内的土地市场就有一定的垄断性, 一些农户就具有相对的垄断地位。

在此博弈中, 发包方根据自己的收益大小来决定行为。因此, 可以通过比较发包方的各种行为的收益大小来分析各方的行为。有以下几种情况:

首先显然PH>PL, Cg>Cb, u1>u2, 而且u1-PH>0, u2-PL>0, PH-Cb-r>PH-Cg-r>PL-Cb-r。

(1) 当PH-Cg-r=0时, 此时发包方也就是农户出承包土地的收益为零, 说明垄断利润全部变成垄断租金r, 转移给了基层政府。在这种情况下, 农户已没有提供土地的动力, 策略选择将是不承包土地。这时土地市场缺乏供应, 承包者的需求得不到满足, 那么土地承包经营权流转市场不可能形成。长期内双方就租金讨价还价, 重新确定比例, 或回到前面 (干预, 发包) 的情形。

(2) 当PH-Cb-r>0>PH-Cg-r>PL-Cb-r且u2-PH>0时, 此时纳什均衡为 (劣质高价发包, 承包) 。由于支付了租金 (相当于利润的转移) , 为了保持正常的利润, 农户必然选择在降低成本的同时维持垄断高价, 但是这种劣质土地也是受到一定条件约束的, 也就是说它不能够使承包者的收益为负。如果u2-PH<0, 说明土地质量给承包者带来的负面影响。因此, u2-PH>0可以看作是约束条件。那么农户只有劣质土地在高价供应, 而承包者清楚地知道高价供应的是劣质土地, 因此需求量大大减少, 但是由于u2-PH>0, 因此还是有一部分承包者选择承包的。

(3) 无论是PH-Cb-r>PH-Cg-r>PL-Cb-r, 还是PH-Cb-r>PL-Cb-r>PH-Cg-r, 即无论优质高价土地利润高于劣质低价土地的利润还是劣质低价土地的利润高于优质高价土地利润, 都不如劣质高价土地的利润高, 和前面分析一样, 发包农户依旧会高价出承包劣质土地。

由于发包农户也要向政府支付垄断地租, 加之他们进入市场的目的就是获得利润最大化, 当然不会无限高的要价, 还要考虑市场中的另一方, 以保证不让另一方的收益为负。此博弈分析的结果是:在承包方的收益不为负的前提下, 发包方会采取差地高价的策略, 承包方通过利益比较会选择承包土地的。

2 政策建议

2.1 遵循诱致引导的经济原则

经上述研究可知, 土地承包经营权的流转是土地承包方和发包方权衡成本——收益的博弈过程, 只有双方都认为存在潜在的获利机会, 交易才能达成。因此, 从土地承包方的角度出发, 土地流转要坚持以农民为主体的原则, 土地承包经营权的流转必须充分尊重农民意愿, 依照依法、自愿、有偿原则进行, 保证农民能够得到土地流转的收益。同时, 通过各种手段加快农村剩余劳动力的转移, 大力发展县域经济, 加快非农产业的发展, 通过提高农民从事农业生产的机会成本 (非农产业获取的收益) 促使其土地流转。另外, 还应注重切实改善现有农地经营环境, 搭建土地流转的服务平台、健全土地流转服务网络, 完善土地承包经营权流转的配套法律、条例体系, 如建立流转纠纷调处机制, 来推动农村土地资源的流转工作。具体来说, 乡镇政府和村委会以及转出方必须严格履行合同所规定的期限, 不能随便调整土地, 不能以土地所有权拥有者身份和承包权拥有者身份强行干涉土地的使用及收益的分配。

2.2 加强政府强制性制度政策

由于土地使用权流转具有很强的社会效益, 政府应加强制度供给, 通过降低土地流转参与人的潜在成本以及土地交易过程中的交易成本来促进土地承包经营权流转市场的建立和健全。

(1) 成本的降低。国家通过提供政策支持来降低土地流转当事人的预期成本, 促使其预期收益的相对上升, 可以加快土地流转。 (1) 建立社会保障制度。进行土地流转机制创新, 就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革, 逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度, 包括养老、医疗、生育、伤残等保障。只要有了良好的社会保障制度, 农民对土地的依赖性就会降低, 这样就逐步弱化了土地的社会保障功能, 土地的流转就会加快。 (2) 加强农业的基础设施建设。包括农田水利、道路等建设, 并从农业生产实际出发, 对土地进行整理, 把多块零散分布的耕地调整为一整块或成片耕地。这些都具有公共产品的性质, 需要国家或集体提供。 (3) 加强农业资金供给。加快建立适合农村经济发展的农村金融体系, 通过构建政策性的农业发展银行、赢利性的商业银行和合作性的合作银行三位一体的农村金融体系, 满足农村各个层次经济发展的需要。

(2) 建立健全中介组织, 降低交易费用。培育市场的中介和服务体系, 一方面专门从事收集发布农村土地承包经营权流转信息, 帮助农户寻找流转对象, 协助办理流转手续, 协调土地资源配置关系;另一方面建立科学的土地使用权评估价格体系, 为农地流转的双方提供合理的价格信息。具体来讲, 中介机构的建立有四个方面的内容:一是建立土地评估事务所, 通过事务所评估, 为农用地流转价格的确定提供合理的依据。二是建立土地银行或土地融资公司, 对放弃农用地使用权的农民给予低息或无息贷款, 以便其从事二、三产业。三是建立委托代理机构, 受不愿种地的农户或经营能力差的农户的委托, 代为出租、转租或转让给那些经营能力强的业主, 从而促进农地的流动和集中。四是建立农地流转信息网, 及时发布供求信息。此外, 对一些一时难以找到转入方的土地, 还可以由中介服务机构探索试行过渡经营, 以充分利用有限的农村土地资源, 并取得好的经济效益。

摘要：本文通过运用博弈论的知识对土地流转市场中政府干预市场作了较为深入的思考和分析, 并在此基础上提出了相应的建议和对策。

关键词：承包经营权,博弈,政府干预

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