土地开发成本

土地开发成本（共12篇）

土地开发成本 篇1

一、优化部署, 提高投资效益

按照效益优先原则, 压缩效益差的工作量和投资, 向效益好的项目和地区转移。由老区向新区转移, 压缩效益较差的老区工作量, 扩大新区产能建设规模。坚持探评建一体化运作模式, 快速落实和动用储量。在新区产能建设过程中, 针对新动用储量埋藏逐年加深、低渗比例大的特点, 地质、油藏、钻井、采油、地面工程、经济评价等相关专业紧密结合, 以“科学合理的开发井网和工程设计、优化的技术系列”来确保较好的开发效益。对不同类型油藏井网、井型进行优化, 对多油层屋脊式油藏采用定向井采油、直井注水的注采井网;对油层单一的封闭断块采用水平井采油、直井注水的注采井网;对含油面积小、开启的微型断块, 依靠天然能量一口水平井开发。在投资一定的情况下, 力争将万米进尺新增可储储量增加10%。

二、优化单井设计, 降低单井成本

通过单井经济可采储量界限模型加强单井设计优化, 参照定额标准, 对不同地区、不同油藏、不同开发单元、不同井型单井建立经济可采储量界限模型, 所有新钻井都需经模型评价, 方可实施。细化环节、强化过程控制, 进一步完善井位设计三级审查、投产方案专业会审及后期跟踪评价等管理制度, 将井深设计由原来的10米设计细化到米级, 确保了单方案设计的优化和实施的及时到位, 尽可能降低单井成本, 提高开发效益。

三、加强注采配套, 增强稳产基础

新区产能建设过程中进行构造、储层展布研究, 井位部署时首先考虑地层能量的补充, 强化注采配套, 实施同步注水, 保持能量开发, 形成稳定产能, 力争当年注采配套率达到85%以上, 注水见效率60%以上。老油田要通过油藏精细描述, 集成应用配套工艺技术, 在剩余油潜力区开展以井组为单元的精细注采调整治理, 对低渗油藏进行缩小井距调整, 中渗油藏通过技术改造实现细分重组;平面上根据沉积微相优化注采井网, “点弱面强、科学注水”, 实现相控挖潜;纵向上寻找差异, “压缩井段, 减小层数”, 实现挖潜对象到最小自然段、单砂体和层内韵律段。通过精细研究、精细部署、精细注水、精细挖潜、精细管理, 提高老油田水驱采收率, 减缓递减, 增强油田稳产基础。

四、抓好注水井动态调配, 科学管理

精细注采管理, 切实抓好测试工作, 合理协调注采关系, 提高注水效率, 减少低无效注水, 确保有效注水, 提高注水效率。进一步完善和加强四级动态分析监控系统, 落实好及时分析、及时预警、及时调控制度。针对部分单元、井区油水井损坏严重、注采关系失调的问题, 强化剩余油富集区注采井网的恢复完善配套工作, 搞好低渗区块的增注工作, 确保老区开发稳定。进一步强化水质达标管理工作, 保证水质平稳运行;加大管网清洗和水质深度处理力度, 在低渗、特低渗油藏应用井口精细过滤装置, 提高井口水质达标率, 解决水质沿程二次污染问题, 满足油藏注水开发要求, 保持见效油井的长期高产、稳产。

五、加强储层保护, 提高单井产能

优化工程方案设计, 针对不同油藏地质特点, 设计采用相适应的施工工艺和钻井液、压井液, 强化现场管理和质量意识, 加大现场监督检查力度, 提高钻井、投产质量, 缩短工程周期, 减少对储层的损害。同时应用新工艺、新技术提高工效、降低污染, 钻井方面采用欠平衡钻井技术、凝胶堵漏技术、屏蔽暂堵油气层保护等技术和泡沫钻井液解决产层污染问题;投产施工方面采用成熟的射孔、压裂技术, 优选压井液, 保证投产一次作业成功, 避免入井液的二次污染, 减少储层伤害, 提高单井产能。

六、优化压裂设计, 提高措施成功率

通过建立深层低渗油藏单井压裂设计优化模型, 进行单井施工设计优化。细化环节、强化过程控制, 强化压裂方案的论证、压裂监督措施后的效果评估工作, 提高压裂成功率和措施有效率, 争取措施成功率100%, 降低开发成本。

七、结论

要加强产能建设过程中的部署优化、方案优化、单井设计优化, 提高措施成功率, 可降低开发成本, 进一步提高单井开发经济效益。

摘要：文章指出, 要优化单井的工程设计, 确保单井方案设计优化和实施及时到位, 加强注采配套, 抓好注水井动态调配, 加强储层保护, 提高单井措施成功率, 降低单井成本, 提高开发效益。

关键词：单井,优化,设计,成本,开发效益

参考文献

[1].徐晓臣.关于降低油气开发成本的战略性思考.中国总会计师月刊, 2007, (7)

[2].张恩臣.辽河油田单井经济效益评价.石油规划设计, 2005 (1)

土地开发成本 篇2

1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费。（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用。

→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3.工程勘察、测绘、定桩费用。2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》

4.环境影响评价分析费用。国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题通知》（计价格［2002］125号）

5.交通影响评价分析费用（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）

6.地震影响评价分析费用

7.地价评估费用

8.工程设计费及施工图审查费

9.招标代理费、招标服务费

10.工程保险费

二、征地、拆迁费用

1、征地补偿费用

2、拆迁补偿费用

3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费

4、拆除工程费用

5、古树保护及文物古建修护、还建费用

6、其它

三、公共区域市政基础设施建设费用

1.场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用

2.区域内永久性道路、桥梁建设费用

3市政管线建设费用(包 括 雨 水、污 水、中 水、上 水、电 力、天然气、电信、热力等

4.市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定

5.配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等

四、区域内公共环境景观建设费用

包括：绿化（花草、木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

五、区域内公共配套设施建设费用

包括：市政管理用房建设费用;机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

六、工程建设其他费用

1.工程监理费

2.竣工图编制费

3.建设期区域管理费用

4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用

5.项目后评价费用

6.其他

七、管理费

指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理 规 划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

八、财务费用

指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。

九、销售费用

包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推 广 活 动，和 因 此 发 生 的 各 种 广 告、宣 传 费 用 等。目 前 政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。

十、应纳税费

土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教 育 费 附 加、印 花 税、进 口 设 备 关税等，所得税。具 体 纳 税额 计 算 方 法详见国家相关税收政策的规定。

十一、不可预见费

包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而

开发商成本增加几何 篇3

究竟会增加多少成本?

增值税对开发商的影响到底有多大?我们可以对此进行一次模拟计算，虽然无法得到准确的答案，但是能够从中找到一些蛛丝马迹。之所以无法得到准确的答案，是因为清算增值税，要涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等等，如果是滚动开发的企业的查账核算，则更为复杂，这对税务部门来说，都要耗费大量的人力物力。但我们可以将问题进行简单化处理，即约定开发成本，然后根据销售价格的不同，进而由产生的利润来进行计算，初步反映增值税在成本中占有多大的比例。

按照土地增值税的征收依据，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1995年年底国务院发布的第138号令，以下简称138号令)中的相关条款规定，土地增值税实行四级超额累进税率，具体税率。

计算增值税额，首先需要确定增值额与扣除项目之间的比例，据此确定税率档次，然后按照公式进行计算，公式为：应纳土地增值税税额=增值额×适用税率。如果增值额超过扣除项目金额50％以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，即：土地增值税税额=增值额×税率一扣除项目金额×速算扣除系数。下面以具体案例来说明。

假定上海某住宅商品房项目共计10000平方米，销售价格为9500元／平方米，成本中包括支付地价及各种费用1000万元，项目开发成本为3000万元，财务费用中利息支出为500万元(可提供银行证明)，转让房地产的税金支出为500万元(包括营业税、城建税、印花税、教育附加等)。

计算过程：

总收入合计：9500元／平方米×

10000平方米=9500万元；

取得土地使用权所支付的金额与开发成本合计：

1000万元+3000万元=4000万元；

房地产开发费用扣除：根据规定，房地产开发的除了利息费用外的费用应该按取得土地使用权发生的费用加上开发成本完后乘5％算出，利息费用可以直接扣除，所以房地产开发费用=500万元+(1000万元+3000万元)×5％=700万元；

加计扣除金额：根据规定，是对房地产开发取得土地使用权的费用+开发成本之和加计扣除20％，也就是(1000万元+3000万元)×20％=800万元；故扣除项目总计：800万元+500万元+700万元+1000万元+3000万元=6000万元；

增值额：总收入一扣除项目=9500万元一6000万元：3500万元；

增值额与扣除项目金额比率=3500万元÷6000万元×100％=58.3％，适合第2档税率。

以速算法计算：应缴增值税税额=增值额×40％－扣除项目金额×5％=3500万元×40％－6000万元×5％=1100万元。

此前部分地区的税务部门以预征的方式对开发商征收土地增值税，所征税额约总销售收入的1％～2％。如上海地区按1％征收，那么在上例中，仅需缴纳9500×1％=95万元的土地增值税，与清算后所缴税额之间存在巨大差别。由于扣除项目基本等于房产项目开发总成本，故可以粗略估算由于土地增值税清算所增加的成本，即(1100－95)÷6000=18. 3％。而且我们通过计算发现，销售收入越多，利润越高，需要缴纳的土地增值税金额也就越多，具体情形见。

开发商忧心增值税

“房产大腕”北京华远集团总裁任

志强也在自己的博客中对土地增值税发表了自己的看法，他虽然表示应该接受，但他还是认为这项税收“不合理”。由此可见土地增值税的“重新出山”，对开发商已经形成了不小的影响。

上海有不少开发商已经在开始寻找对策。某房产开发企业的工作人员告诉记者：“自从传出从2007年2月1日起对土地增值税进行清算的消息之后，公司这些天几乎每天都在开会磋商，重新对投资方案进行调整，希望将影响降到最低。”

上海大华集团营销管理中心副总经理杨子江表示，土地增值税的清算或多或少地会使企业的成本增加。记者同时联系了上海几家开发商，他们都谨慎地表示对自己肯定会形成影响，但是由于目前具体细则尚未出台，所以无从估量其影响到底有多大。此外，记者还联系了广州一些开发商，他们同样也表示土地增值税清算会对公司产生一定的影响。

而有些房产企业在开始考虑如何避税，有开发商表示，他们未来可能会在基础配套设施方面“加大投入”，来达到减少税收的目的。也有开发商寄希望于有关部门在执行过程中打一些折扣，因为在目前的规定中已预留空间，如对于不能提供相关手续的开发企业，按照1％～3％的比例征收，“到时候，我们可以利用这项规定。”有开发商如此表示。

上海五合智库总经理邹毅认为，开发商有避税的空间，如通过成本控制策略，增加前期投入，将增值额压缩到触发税率之下，通过降低应税水平提高利润，此外还有提高普通住宅的比例，利用政策优惠，减少税赋。同时在部分地区可尝试适度降价，既可以降低税收，又能提升销售量；另外转化开发模式，将部分商业地产产品(如零售商业、酒店式商业)从过往的销售型开发，转化成持有型开发，通过租金收入，获取长期收益，以减少销售物业带来的税收负担。

有关专家表示，土地增值税对非普通住宅项目，如别墅、花园洋房、高级公寓、度假村等影响较大，而这在前文的计算中也能得到反映。有开发商已经注意到了土地增值税对普通商品住宅格外“眷顾”，如对于利润率低于20％的普通商品住宅，可以免交土地增值税。上海华江建设有限公司研发部专员周曹轶对此表示，“这更加坚定了我们继续开发普通商品房的决心，只要将利润率控制在合理水平，土地增值税就对我们几乎不会产生影响。”

税收成本转嫁有难度

对购房者来说，土地增值税所形成的成本会不会被开发商转嫁到自己的头上，这是他们最为关心的事情。目前有一种说法是，根据土地增值税清算的规定，应该是在开发项目结束之后才行清算，也就是说，销售在前，而清算在后，开发商在确定销售价格时只是根据当前的市场行情来确定，而无暇顾及其他。

但有业内人士坦承，如果让开发商独自承担这部分费用，还是有一定难度的。根据上述计算情况来看，自进行土地增值税清算之后，其成本势必增加，尽管相关方面已经就土地增值税到底是不是会增加房价成本做出了说明，但不可否认的是，土地增值税对开发商形成最直接的影响是成本的增加，这到底会不会被转嫁，目前还不得而知。

煤炭企业开发成本构成 篇4

1. 枯竭性理论。

1931年, 美国经济学家哈罗德侯太龄在美国《政治经济学杂志》上, 发表的题为《耗竭性资源经济学》的开创性论文中首次提出耗竭性理论。1954年, 加拿大经济学家肯尼迪·斯特勒瑞教授等又以镍矿为例首次提出了资源耗竭模型。而后众多著名学者就这一问题进行研究, 发展和完善了矿产资源耗竭理论。

矿产资源是一种有限的不可再生资源, 具有可耗竭性。矿产资源耗竭性理论认为, 矿产资源的耗竭是矿产连续不断被消耗的动态过程, 既有质量上的绝对性, 又有数量上的相对性。质量上的绝对性, 是指由于对矿产资源过度、过速的耗费和开采, 矿产资源的质量逐渐变差。而数量上的相对性, 是指由于矿产资源开采量的不断频繁, 某些矿产资源会逐渐减少, 甚至耗竭。

2. 可持续发展理论。

我国实现可持续发展的目标是建立资源节约型、环境友好型社会。可持续发展并不反对经济增长, 因为经济的增长体现的是国家和地区的实力和社会财富。但是可持续发展不仅要重视经济数量的增长, 更要追求经济质量的改善, 提高效率, 节能减排, 改变粗放的生产和消费模式, 实施清洁生产和绿色生产。

可持续发展要以保护自然环境为基础, 实现与资源、环境的承载能力相协调。经济发展必须遵循自然客观规律, 有节制地开发和利用资源, 设立成本补偿机制, 形成可持续发展的自然生态系统, 建立一种自然动态平衡, 实现经济、社会、生态三者效益的统一, 这既是经济社会可持续发展的客观规律, 也是科学合理地开发和利用资源的出发点和落脚点。因此, 经济发展的同时必须保护自然资源与环境, 包括较少污染、提高环境质量、维护生命支持系统、保持生物多样性、维持地球生态的完整性、坚持以可持续发展的方式开发和利用自然资源, 使发展不超出地球的承载能力, 约束在生态环境允许的范围内。

以可持续发展的要求, 可持续发展既要实现当代人之间的公平, 也要实现后代人与当代人之间的公平。矿产资源的耗竭性也导致了当代人与后代人之间的资源配置的公平问题。矿产资源耗竭性理论认为, 当代人在利用矿产资源时, 应当承担因超额消耗自然资源而向后代人补偿损失的责任。任何自然资源都是人类生存和社会发展的重要物质基础, 每一代人都有权使用这些资源。因此, 实行矿产资源耗竭补偿费的实质是因当代人的不合理开采而对后代人造成损失的价值补偿。

二、煤炭企业开发成本的构成及分类

传统的企业成本往往限于“产品成本”范围, 即企业在产品生产中所消耗的各种固定成本、原材料及人力资本等而没有考虑到各种自然成本, 未将环境成本、安全成本等计入企业的成本核算范围, 这在一定程度上导致了企业常常会以牺牲企业生产所在地环境质量为代价来获取本企业利益而忽视企业的社会环境效益。长期以来高速的经济发展导致资源开发企业单一注重经济利益目标的实现, 而在现行的企业会计准则的核算要求下, 能源产品自身的资源成本和矿产地周遭生态被破坏的代价并未涵盖在现行的成本核算项目中, 导致能源资源开采企业常常显示出畸形的超额利润。能源产品核算成本的范围过小, 涵盖项目的缺失, 使得资源产品在流通中的价格未能反映其资源自身的稀缺价值, 出现了大量的资源浪费现象。

为了真正实现能源资源企业的可持续发展, 能源资源企业在维持简单再生产的同时, 注重扩大再生产。为了实现这一目的, 能源资源企业要细致分析企业的成本, 认真考虑资源成本、安全成本和环境成本, 进一步完善能源资源企业成本补偿体系。

现阶段, 我国能源资源企业依据现行的企业会计准则的核算要求, 没有将资源开发过程中的安全生产预防成本和矿产资源开发地的生态环境恢复要求包括在企业成本开支范围内, 由此使得能源资源开采企业的成本核算与能源资源开采过程中的客观成本耗费不相匹配。能源资源开采企业的成本不仅应当包括能源资源产品生产过程中直接的各项物资耗费, 还应当考虑能源资源开采地的环境恢复成本, 实现人与社会的可持续发展。也就是说, 我们要坚持“完全成本理论”。

能源资源企业“完全成本”指的是科学的开发、合理的使用能源资源所付出的各种成本的总和, 也可以理解为全社会为能源资源利用所付出的真实成本。依据科学采矿的要求, 就是将采矿的社会成本企业化、外部成本内部化。因此, 完全成本应包括能源资源形成过程中的资源成本、资源开发企业取得资源开采权的取得成本、能源资源开采过程中的直接生产成本、对能源资源开采地环境恢复的生态成本、为保证企业安全生产的安全成本以及当能源资源开采进入枯竭期后的能源资源开发企业转型成本。

1. 煤炭企业的资源成本。

能源资源产品资源成本包括能源资源企业取得探矿权和采矿权以及在申办过程中所支出的全部费用。具体包括:能源资源使用权的购买价格, 能源资源的所有权归国家, 企业要取得能源资源的使用权需要支付一定的费用, 国家可以用资源费的形式来征收。

煤炭属于不可再生资源, 随着开采的不断进行, 它们的储量不断减少。因此, 在竞争性的市场中, 能源资源价格与资源成本有着密切的联系, 能源资源价格应包括使用资源所引起的机会成本, 即由于对能源资源的开发而失去了以后对该资源开发的机会。

2. 煤炭企业的基本生产成本。

“生产开采成本”是维持企业日常运转而发生的必须开支, 由期间费用和制造成本两部分组成。期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用等;制造成本包括生产材料、电力消耗、工资、设备和设施修理费用、大型材料和工具 (单价未达到设备标准、不计提折旧的工件) 、维持简单再生产而进行的投入以及生产所必需的其他投入等。能源资源企业的基本生产成本指实际采矿过程中直接物资消耗支出, 它包括以下内容: (1) 原材料:各种生产过程中的物料消耗, 例如木材、木材替代品, 大型材料、炸药、雷管、配件、特殊工具等。 (2) 生产工人薪酬:指以各种形式的报酬为能源资源企业生产工人提供服务和其他相关费用, 主要包括:直接参与开采的工人工资、奖金、补贴以及各类津贴等项目, 员工福利包括医疗保险、养老保险、生育保险和工伤保险等社会保险, 以及工人教育和工会经费, 住房公积金;由于解除劳动关系而进行的补偿;非货币福利;为员工提供的其他服务相关支出。 (3) 生产应计提的折旧和固定资产折旧。

3. 煤炭企业的环境成本。

环境成本是为了保护能源资源开发地的生态环境, 管理能源资源企业行为对矿区以及周边环境造成影响, 而主动采取或被要求采取的措施成本, 以及能源资源企业因执行环境目标和要求而付出的其他成本。这些成本主要用于水资源保护、能源资源保护、地表沉陷治理、生态环境治理等方面。例如企业节能环保的相关投入, 企业交给地方的排污费和各类环保费用, 以及地方政府投入的环境治理费用等。能源资源开发具有双重性, 其生产过程既创造了能源资源产品, 但也造成了资源枯竭、生态环境破坏。这就使得能源资源开发企业在能源资源产品生产过程中, 既要支付能源资源产品生产本身的成本, 又要支付由此造成的环境破坏和资源枯竭方面的费用, 即能源资源生产的“附加成本”。

为了贯彻可持续发展的原则, 煤炭企业的环境成本不仅要包括能源企业发展过程对资源本身消耗所造成的损失, 还应当包括因为资源开发给周围环境带来的环境污染损失。因此, 煤炭企业环境成本包括资源耗减成本以及环境污染损失两部分。环境污染损失包括水污染损失、大气污染损失、噪声污染损失、固体废弃物污染损失、ODS排放影响损失和CO2排放影响损失。

4. 煤炭企业的安全成本。

能源资源企业安全成本是指企业为达到一定的安全目标而花费的一切支出和由于安全问题而导致的一切损失。安全成本分为两部分, 将为达到一定的安全目标而花费的一切支出称之为预防性安全成本;把由于安全问题而导致的一切损失称之为损失性安全成本。其中, 预防性安全成本是事先主动的投入, 目的是为了有效的预防事故发生;而损失性安全成本是被动的投入, 是在事故发生后能源资源企业必须承担的成本。

5. 煤炭企业的转型成本。

转型成本, 是指在可持续发展的要求下, 必须考虑生产的接续性和资源型企业的转型而发生的费用, 这些费用形成了能源资源行业的转型成本, 它包括资源型城市的转型、接续替代产业的发展、矿产枯竭期转产项目的建设等。为保证能源资源的持续稳定发展, 能源资源企业应当更加注重新矿产建设、投产、报废这一周而复始的工作。然而, 新井建设具有周期长、投资大的特点, 建设资金的筹集一直是妨碍能源资源企业持续稳定发展的一大难题。而且煤炭属于一次性能源, 储量有限、不可再生。当能源资源企业拥有的能源资源可采储量将要枯竭时, 该企业就必须转型, 这时转型资金的筹集成为能源资源企业面临的首要难题。所以, 为了使企业顺利转型以及国民经济持续发展, 能源资源企业在兴旺发展的时期, 应积极寻找其它具有发展前景的产业, 培养企业新的经济增长点, 应对能源资源终将枯竭的现实, 能源资源企业应提前准备, 以此缓解转产压力。

6. 煤炭企业的退出成本。

系统开发成本控制论文 篇5

G系统的开发具有非常强的动态性，这大大增加了成本控制的难度。因此，成本控制的具体落实需要配合动态管理才能实现。软件开发类项目的动态性特征往往来自于两方面：第一方面是开发过程中的需求变更，这种变更所引起的成本变动牵连较广，因此其动态控制需要通过细致的变更跟踪来实现；第二方面是系统错误，因为在发现上具有很强的滞后性，往往要在测试阶段才能发现，所以很难通过预期型的成本控制手段来处理，而且也做不到完全消除，只能通过种种手段尽可能地降低其发生率。

二、Z公司开发G系统的成本控制问题

(一)成本控制观念落后问题

Z公司目前已经建立起了成本控制观念，但由于更新相对较慢，所用的成本控制观念已经较为落后，难以满足G系统开发的成本控制需求。具体来说，Z公司对成本控制的观念仍集中在成本节省上，虽然对成本控制有一定的认识，但将其看作一个相对独立的系统，既缺乏对市场的调研和结合市场需求的控制策略，也没有考虑到成本控制与软件质量的平衡，最终导致成本控制的能效低下，没有发挥出自己应有的作用。该问题与我国软件项目的人员构成有一定关系，以Z公司的G系统开发为例，实际负责开发的人员大多是纯粹的技术人员，经济观念非常薄弱，对成本控制的认识也较为粗浅，而项目管理人员虽然对成本控制的认识比较到位，但往往担心过多强调成本控制会挫伤开发人员积极性，放任自流的现象比较严重。这种成本观念的不统一导致了成本控制的松散现象。

(二)成本控制措施老旧问题

Z公司目前使用的成本管理系统是基于成本会计系统运作的，控制措施失于单一，而且更新缓慢，无法跟上当下的市场形势和控制需求。尤其是在产品资产归属和成本预算方面，没有有效的成本控制措施，前者往往存在归属划分混乱现象，由于软件产品自身的特殊性，其作为专利产品既具有无形性又具有流动性，如果没有明确的控制策略，归属纠纷在所难免；后者由于过多依赖会计系统，所以成本控制非常粗略，对各种细节预算估计不足，最终体现为成本控制的动态化程度过低。基于上述原因，传统的成本控制措施急需进行拓展和更新。

(三)成本控制体系残缺问题

目前来看，虽然Z公司已经拥有了成本控制体系，但这个体系并不完整，其主要的缺陷包括两方面：第一方面在于控制体系的单线运行机制。如前文所述，成本控制包括多个模块，各个模块之间存在着诸多的横向联系，现有的成本控制体系只以单线串联全部的控制模块，忽略了这些横向联系，在实际运作中自然就会出现一些空白和缺漏，体系的整体运作也容易产生滞涩。第二方面在于成本控制的主要执行者并未独立出来，成本控制工作基本完全由项目内部人员包办。这种完全的内部控制既降低了成本控制的专业化程度，也无法保证其客观性和实效性。

三、Z公司开发G系统的成本控制措施

(一)计划阶段的控制措施

对软件开发项目来说，成本控制在计划阶段可以分作三个模块，应针对这三个模块的不同特点选择不同的具体控制措施。第一模块是针对人工成本进行的控制，包括了成本分析、成本预算、成本监控三部分。其中成本分析是基础，具体措施是对比整体人工成本和计划阶段的人工成本，以此寻求最佳标准，找到调节方式。成本预算是主体，具体措施同样是对比分析，但对比对象是总体项目与明细项目。成本监控是后续准备，需要建立专门的监控机制保证成本控制措施的落实。第二模块是针对系统成本进行的控制。具体来说，在计划阶段需要从成本源头和成本运用两方面着手，一方面提高G系统的市场价值，降低成本在市场价值中所占的比例，另一方面要梳理预计的开发流程，对其中可能造成成本超标的部分进行合并，以便于后续的动态控制。第三模块是针对设计成本进行的控制。为了实现对G系统开发这一项目的成本控制，需要专门的成本控制系统，而设计该控制系统本身也需要成本，所以必须在计划阶段进行考量。从实际设计经验来看，该部分的成本控制需要从可预见成本和不可预见成本两方面入手，其中不可预见成本是可预见成本的5%到10%左右。该控制系统的具体结构示意图。

(二)执行阶段的控制措施

执行阶段的G系统开发成本可以分为三类，分别是人工费用、材料费用、其它费用。其中人工费用是指执行阶段支付给项目相关人员的薪酬、津贴等，在进行控制时要注意控制措施的细化，由于软件开发中不同工作模块的人员在工作性质上有一定差异，所以费用的计算方法、发放模式也都有所区别。因此，有必要针对每一位人员、每一笔人工费用订立详细的记录表格，根据实际情况随时调整，以实现针对人工费用成本的动态控制。材料费用是指在开发G系统时所必须购置的各种软硬件设备花费、设备的维护费用等直接花费。这些费用相当繁杂，而且其中有相当一部分具有突发性、临时性，成本控制比较困难。因此要完善执行阶段材料费用的审核机制，相关支出务必要先审核，后报批，以避免无意义支出。此外，该部分的费用与计划阶段的诸多设计有很大关联，在实行成本控制时要注意二者结合比照进行。其它费用是指执行阶段的各类间接费用，比如房租水电、项目开发人员的保险、福利等。这些费用虽然不与G系统的开发直接相关，但由于其是整个项目组的正常运作所必须的，所以也属于项目成本控制的范畴。通常情况下，该部分的成本控制只会规定间接费用的可调度区间，具体来说，间接费用的额度不可超过总成本的10%。

四、结束语

房地产开发成本控制 篇6

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

二、成本控制的措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

（一）前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

（二）设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考慮施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

（三）施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

（四）竣工结算阶段

开发成本会计核算初探 篇7

根据房地产行业会计制度结合实际工作, 房地产开发企业会计核算中, 设置“开发成本”会计核算一级科目, 其核算的内容大体上包括“土地征用及拆迁补偿费”、“勘察设计及前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等成本项目专栏, 在这六项二级科目下, 房地产企业可根据自己的经营特点和管理需要, 确定三级成本项目, 明确核算范围进行明细核算, 并进行准确的成本归集。

二、“开发成本”核算范围及会计处理

(一) 土地征用及拆迁补偿费

1.土地出让金:核算内容包括:房地产企业支付土地出让金, 取得国有土地使用权, 应进行账务处理。

2.土地交易税费及补偿费:核算内容包括:支付土地交易费、土地登记费、土地契税、安置补助费、拍卖佣金、土地整理费、地上附着物及青苗补偿费、房屋拆迁补偿费、临时安置及搬家补偿费等费用。

(二) 勘察审计及前期工程费用

1.勘察设计费:核算内容包括:工程及水文地质勘察费、文物勘测费、设计费用 (规划、建筑物、广场及绿化) 、抗震分析等。

2.三通一平:核算内容包括:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天然气或煤气、支付彩板围栏款、高压分支箱、变压器及其安装、平整土地等

3.报建手续费:核算内容包括:支付规划、勘察、人防、消防、地震、城建、质检等政府职能机构报建手续费等, 具体如下:建筑规划管理费、规划定位及航测图费、施工图审查费、市政设施配套费、人防建设费、绿化费、墙改专项基金、预算编制及审核费、定额劳保费、电梯、工程招标管理费、代理费、质量监督费及工程招标交易、招标代理服务费、城建档案技术服务费、工程项目前期测量费、图纸审查费、审图费、市政配套费、环境影响评价费等。

(三) 建筑安装工程费

1.土建:土建核算内容包括:基础工程、地上结构、建筑、公共部分装修、户内一般抹灰、外墙装修、工程监理费、竣工工程工期奖罚费、竣工工程质量奖罚费以及样板间装饰、地下室、天然气管道、卫生间防水、楼梯栏杆;支付工地石材、钢材、工地隔离土墩、建筑物防雷装置;不可扣回施工现场水电费、各种地板砖、墙面砖、踢脚线、各种陶瓷、房屋防水;工程项目竣工测量费等。

2.安装:安装核算的内容包括:楼内水电、消防、通讯、网络、卫视、以及水暖洁具、凉衣架、门窗、空调、开关、插座、装饰物料费、施工现场用水管、插线板等。

3.设备:设备核算的内容包括:电梯、污水泵、风机、变配电设备、采暖设备、可视对讲以及电梯安装及配件、防护设备。

(四) 基础设施建设费

1、路、大门、栏杆:核算内容包括:建筑小区道路、大门、栏杆、围墙等内容,

2、供、气、热、电、消:核算内容包括:供气、供热、给排水、供配电设施、消防

3、广场绿化设施费:核算内容包括:广场、绿化、设施、车棚、路灯、弱电、换热间、环卫等。

(五) 公共配套设施费

1.公共配套设施费:公共配套设施费核算内容包括:会所、物业管理场所、居委会、派出所、学校、幼儿园、公厕、电站、热力站、水厂、文体场馆、健身器材等。

(六) 开发间接费用

开发间接费用是指房地产工程、预算等部门在开发现场组织管理开发产品而发生的各项工资、差旅、通信、交通、办公、咨询、利息以及劳保福利费用, 这些费用虽然属于直接为房地产开发而发生的费用, 但它不能确定为某项开发产品负担, 暂先计入开发间接费用, 然后按照适当的分配标准, 分配记入各项咖啡产品成本中。

1.工程部门发生的路桥、加油、住宿、停车、车船机票等交通费用及外地市出差餐费, 统一计入差旅费, 后附各项差旅单据、发票及差旅审批单、银行支付凭证等进行会计处理。

2.工程部门发生的办公用品、电脑耗材、土地拍卖资料费、电话费、工装、茶叶、及订阅报纸杂志、专业书籍、交纳的协会会费、软件及服务费等, 统一计入办公费科目, 后附单据:收款单位的发票、办公用品和电脑耗材还需附清单, 入库单和领用单等进行会计处理。

3.计提、发放工程部门工资, 包括代扣五险一金, 后附单据:经过各人员签字的工资明细表、银行支付单等附件。

油田开发生产成本测算初探 篇8

所谓油田开发生产过程,就是指一个含油构造通过初探发现工业油流之后,经过部署详探井进一步控制地质储量、证实含油面积,再根据国家对原油的要求及油田生产计划,进行开采、运输、储集的全过程。总的来说,油田开发生产成本占到油田总成本的85%左右,可见,油田开发生产成本直接影响油田总成本的高低。对其成本的预测不仅可以帮助管理者评价企业未来的经济效益、做出最优决策,而且通过作业增值性分析,尽可能的减少不增值作业、提高增值作业效率,从而进一步提高企业的管理水平、增强企业的竞争实力。目前油田主要是根据平均吨油成本这一指标,结合油田未来各年的产量规划,核算出总成本,然后依据各个作业区的配产情况将成本核算到作业区,作业区再根据自身情况核算到更小的单位。这里主要存在两方面的问题。首先,吨油成本是动态变化的,运用平均吨油成本虽然可以降低核算工作量,但不可避免的会降低预测的精度;其次,各个作业区的地质条件差别较大。油藏物性好的作业区相对开采成本就小,油藏物性差的开采成本也就大。仅仅依据产量去核算作业区成本也有失偏颇。本文结合油田未来各年产量及新增探明储量规划,分别确定出每年的评价井工作量、产建井工作量及措施工作量。通过划分作业中心,运用作业成本法将成本细分为若干个作业成本库,并归集为油田开发生产总成本,以期对油田成本核算有所帮助。

评价井工作量的测算

从工业油流的发现、探明到投入生产,通常要经过几个阶段,在每一个阶段中,只有获得了充足的地质资料之后,才能进行该级储量的计算。根据各个阶段对油藏的认识,可将油藏储量划分为探明储量、控制储量和预测储量三级。预测储量只能粗略估算出储量范围值,其精度在50%左右;控制储量是在评价钻探初期所计算出的储量,精度一般大于70%;探明储量是在油田评价钻探阶段完成或基本完成后计算的储量,精度大于90%。根据容积法储量计算公式,油田年新增探明储量可以表示为:

式中,N为年新增探明储量,104t;A为油田含油面积,km2;h为平均有效厚度,m;准为平均有效孔隙度,%;Swi为油层平均原始含水饱和度,%;ρo为平均地面原油密度,t/m3;Boi为原始的原油体积系数,m3/m3。将公式(1)变形得:

由(2)式可知,在油田生产开发参数确定的情况下,年新增探明储量与含油面积之间存在一一对应的关系,故年新增探明储量可以用年新增含油面积表示。评价钻探中以一定的井距部署评价井,在成功探井的情况下,根据试油、试采情况就可以控制一定的含油面积。总的来说,目前的技术水平足以使评价井成功率维持在一个较高的水平上。例如,长庆油田2005年在虎狼峁地区完钻的6口评价井全部钻遇油层,评价井成功率达100%。本文为了简化起见,取探井成功率为90%。至于评价井的部署,应在初步掌握构造情况的基础上,以尽量少的井而又能准确地认识和控制油层为原则来确定。在一般的简单构造上,单井控制的含油面积通常在4km2以上,复杂断块油田上,评价井控制的含油面积为1~2km2甚至更小。由此可以确定评价井工作量,其计算公式如下:

产建井工作量及措施工作量的测算

1自然递减率与综合递减率的测算

自然递减率与综合递减率是反映油田开发状况的重要指标。自然递减率是指在不采取任何增产措施的情况下老井产量的递减情况,综合递减率指的是采取一系列增产措施的情况下老井产量的递减情况。其计算公式为:

式中,Dn为自然递减率,%;Ds为综合递减率,%;Qi为下阶段老井产油量,104t;Qc为下阶段措施增油量,104t;Qi-1为上阶段老井产油量,104t。

自然递减率和综合递减率的高低不仅与油藏构造情况直接相关联,还与油田的管理水平有着千丝万缕的联系。如注水的科学与否将在很大程度上决定自然递减率的高低;综合递减率更是与油田管理水平密不可分,措施工作量的多少,措施投入的合理性都将影响综合递减率。鉴于此,科学预测自然递减率和综合递减率显得至关重要。

在油田开发方案已经敲定、仅在小范围调整的情况下,自然递减率与综合递减率应在一定的范围内缓慢的小幅变化。然而,根据油田实际生产数据会发现,自然递减率与综合递减率起伏波动很大,如图1所示。

对于这样的数据,再精确的预测方法都不能奏效。究其原因还是在于油田内部统计资料管理不善,错报、虚报现象依然存在。由于数据的灰度较大,本文倾向于运用灰色预测模型对自然递减率与综合递减率进行预测:先运用序列算子对数据进行还原,然后通过GM(1,1)模型进行预测。

以1999年至2005年自然递减率为例,原始序列为X=(8.4,6.6,6,5.8,7.9,6.9,6.8)(单位:%),引入二阶弱化缓冲算子,得二阶弱化序列XD2=(6.852,6.841,6.876,6.925,6.95,6.825,6.8),以此为原始数据建立GM(1,1)模型,求出预测公式X(0)(k+1)=6.90275×e-0.00138k,对2006~2010年自然递减率进行预测,这5年的预测值分别为:X(0)(8)=6.836406,X(0)(9)=6.826982,X(0)(10)=6.817568,X(0)(11)=6.808169,X(0)(12)=6.798783。与2006年及2007年实际数据比较发现,平均相对误差约为0.46%,预测精度达99.54%。同样的方法对综合递减率进行预测,其预测公式为Y(0)(k+1)=4.46232×e-0.00234k,得2006~2010年预测值:Y(0)(8)=4.389809,Y(0)(9)=4.379547,Y(0)(10)=4.369308,Y(0)(11)=4.359095,Y(0)(12)=4.348904。平均相对误差为1.8%,预测精度达98.2%。

2产建井工作量与措施工作量

油田开发过程是一个动态过程,新增的产建井会源源不断的转化为老井,每年的老井口数是不断变化的。比如说,t年新建的产建井,到t+2就会变成老井。根据计算自然递减率和综合递减率的同井同期原则,不能简单的用本期老井产量和上期老井产量相比较,这是因为在本年老井产量中,包括了前年新建产建井的产量,而在去年的老井产量中,则不包括这部分。所以在去年的老井产量中,必须加上前年的新建产建井产量。即:

新建产建井在投产以后,根据投入可以确定其产建规模,也就是新建产建井的生产能力,但在实际生产中并不可能完全达到生产能力。若将产建规模作为当年新增产建井产量,这将导致综合递减率及自然递减率计算数值小于实际值。故应使用新建产建井全年生产时的产量作为新建产建井产量。新建产建井在第一年投产后并不会全年生产,其产量与产建规模之比称为产油比,到了第二年,新建产建井将会全年生产,其产量与产建规模之比称为到位率。到位率的计算公式如下:

将(8)带入(6)、(7)得到

将(9)、(10)式变形,得

根据t年老井产量和t年老井自然产量即可确定措施增产量和产建井增产量。

在产建井方面,由于可以根据油田开发数据计算出油田产建井单井年产量,能方便的算出各年产建井的工作量;措施增产方面,油田的增产措施很多,各种增产措施有利有弊,适用于不同特点的油藏,效果成本均不相同。在实际生产中,为了达到最佳增产效果,往往是各种措施组合配套使用。因此,可以通过计算各种措施的加权平均增产量来确定每年的措施工作量。产建井工作量和措施工作量的计算公式如下:

基于作业成本法的开发生产成本计算

作业成本法又称ABC(ACTIVITY-BASED COSTING)法,是一种以作业为基础的,全新的成本管理方法。作业成本法是以作业为中心,通过对作业及作业成本的确认、计量,最终计算出相对真实的产品成本,即通过作业将产品与成本联系起来,将每一项成本的产生都归结于相应的作业而不是产品。根据油田开发生产流程,可将油田开发生产作业划分为7个作业中心:评价钻探作业中心、新建井作业中心、采油生产作业中心、措施增产作业中心、原油集输作业中心、地面建设作业中心、其他生产作业成本中心。

评价钻探作业中心是指以进一步探明油田储油层面积和储量计算参数为目的,钻探评价井的过程中所包含的各项作业的集合,其中包括钻井作业、取心作业、测井作业、试油作业等。在确定各年部署评价井口数的基础上,根据评价井平均井深及各作业单井次费用即可确定评价井作业中心成本。

新建井作业中心主要描述了油田为达到既定产量而部署产建井及配套注水(注气)井的过程中所需各项作业的集合,包括产建井作业和注水(注气)井作业,产建井作业和注水(注气)井作业又可分别细分为钻井作业、测井作业、完井作业、试油作业等。产建井平均井深及各作业单井次成本均可根据油田开发数据获知,由此可以确定产建井作业成本;在油田开发过程中,产建井与注水井(注气井)之间存在一定的配比关系,根据此即可确定注水(注气)井的井口数,根据相同的方法可以确定注水(注气)井作业成本,从而可以确定新建井作业中心成本。

采油作业中心主要是指利用注水注气等手段将含水原油从地层提升到地面的过程中所包含各项作业的集合,包括提升作业、驱油作业(注水注气驱油)等。采油厂日常生产中的固定资产折旧、水电费、职工工资及福利等费用大部分都归集到采油作业中心成本中。

措施增产作业中心主要是指为了提高油井原油产量而在井下采取一系列措施作业的集合。包括酸化作业、压裂作业、补孔作业、堵水调剖作业等。根据每年增产措施井次及加权平均措施成本就可以算出措施增产作业中心成本。

日常维护作业中心是指为了维持原油正常生产、输送、储集而进行的各种作业的集合,包括油水井维护作业、集输设备维护作业、注水设备维护作业等。油水井维护作业又可细分为检泵作业、洗井作业、冲沙作业等。日常维护作业为全天候作业,工作量非常大。排除一些突发事件外,油水井和集输注水设备往往需要定期维护,其日常维护作业次数较为稳定。因此可以根据平均单井维护次数和油田总井口数确定油水井维护作业成本;平均设备维护次数和总的设备数量确定集输设备和注水设备的作业成本。

原油集输作业中心指将含水原油通过地面上一系列设备进行收集、初步加工处理、短期储存和外输的过程中所包含的各项作业的集合。包括污水处理作业、油气水分离处理作业、轻烃回收作业等。原油集输作业成本与油井产液量、油水比等指标正相关。

地面建设作业中心是指配合钻井部署、原油生产集输所做的各项地面建设的集合,包括输油、注水管道敷设作业、道路建设作业、注水站、储集站的建造等。由于老区地面建设基本趋于完整,地面建设投入主要集中在新区。故地面建设成本与年新建产建井产量正相关。

其他生产作业中心包括管理作业、交通运输作业等。随着原油产量的增加,其他生产作业成本也会增加。

实例应用

本文根据某油田在2005年制定的2006~1010年的产量规划,结合根据递减率测算出的产建井工作量和措施增产量,算出各项作业中心成本(见表1)。这其中既包含实证部分,又有预测部分。结果证明,模型测算出的开发成本与实际想吻合,模型有着良好的效果。

参考文献

[1]刘玉忠.自然递减率与综合递减率关系研究.油气地质与采收率,2002,9(4).

[2]姜汉桥,姚军,姜瑞忠.油藏工程原理与方法[M].东营:中国石油大学出版社,2006.

[3]孙燕芳,王勇.作业成本动因分析在采油厂成本管理中的应用研究[J].石油大学学报:社会科学版,2004,20(3):16-19.

天然气开发成本评价探讨 篇9

基于此, 本文首先提出开发成本界限计算模型, 利用经济评价方法进行各区块 (气藏) 开发成本界限研究;重点分析某石油公司总体、各分公司、各气藏的“十一五”期间天然气实际开发成本情况, 以实际开发成本与其开发成本界限相比较, 从而评价其新增可采储量的经济性。

一、开发成本界限计算模型

本文将开发成本界限定义为开发投资与经济可采储量界限之比。天然气开发成本界限主要影响因素包括地质条件、气藏深度、气藏类型等。

开发成本界限计算思路如下:根据目前气藏开发投资、成本和价格水平, 应用现金流法, 测算获得行业基准收益时所要求的经济可采储量最低值, 进而计算开发成本。

1. 计算方法

开发成本界限计算采用现金流法, 其基本原理为:以投资回收期内 (6年) 回收全部投资, 计算期获得行业基准收益为条件, 计算开发投资、经济可采储量, 进而计算开发成本, 以最小投入单元 (单井) 为测算对象。

(1) 单井投入产出模型

(1) 单井投入:主要包括新增投资、操作成本和税金三部分。

新增投资:对于天然气田来说, 单井新增开发工程投资包括钻井投资、采气工程投资、地面集输工程投资。单井新增投资用It表示。

操作成本:包括固定成本和可变成本, 固定成本 (与井数相关) 包括:生产人员工资、职工福利费、材料费、动力费、测井试井费、井下作业费、其他开采费、维护及修理费等。其余与产量相关的成本项目称为可变成本。固定成本用Soft表示, 可变成本用Covt表示。

税金:按照国家财税制度和石化行业的规定, 主要包括增值税、城市建设维护费、教育费附加、资源税、所得税等项目, 按照国家相关的规定计入, 用Tr表示单井税金。

气田开发单井总投入包括单井新增投资、操作成本以及单井税金, 计算公式为:

式中:Qt—年产量, 107m3

It—单井新增投资, 万元

Soft—固定操作成本, 万元

Covt—单位变动成本, 元/103m3

Tr—税金及附加, 万元

(2) 单井产出:气田开发总产出为主要产品和副产品的销售收入, 在数值上等于销售量乘商品率和销售价格的乘积, 单井总产出计算公式为:

式中:P—油气价格, 元/103m3n—商品率, 小数

(2) 单井初期产量界限和经济可采储量模型

新钻井初期产量界限指在一定的开发技术和财税体制下, 新钻开发井所获得的收益能弥补全部投资、采气操作费并获得最低收益率时初期所应达到的最低产量, 当新钻井初期产量大于这一值时, 则认为经济上是可行的。因此, 同时满足公式 (3) 和 (4) 的Qc的值即为新井初期产量界限。

式中:

Qc—新井初期产量界限, 107m3

rc—税金及附加占收入的比率

PT—投资回收期, 年

Tr4—资源税, 元/103m3

t—经济评价期, 年

ηt—无因次产量变化系数

ic—基准收益率, %

(3) 经济可采储量界限

气井从开始生产到达到关井产量界限时的累计产量为经济可采储量, 用公式表示:

(4) 开发成本界限

根据开发成本计算公式计算开发成本界限。开发成本界限计算公式为:

开发成本界限=开发投资/经济可采储量界限 (6)

2. 经济参数选取

依据各气田位置和气藏条件等, 确定气藏参数取值。

(1) 气藏工程参数

根据气藏工程研究成果, 某石油公司已开发气藏中x1分公司所属气田多为高渗气田, 其他地区的气田为低渗气田, 高渗气田稳产期按照5年考虑, 低渗气田的开发按照3年的稳产期考虑, 递减期平均递减率为10%。

(2) 新钻井投资

由于各气区系统配套已经建成, 新建产能和新增储量的开发基本上只需钻井和地面集输工程的建设, 因此, 新钻井投资只考虑钻井投资和地面集输系统投资, 按照气田开发产能建设近三年的平均值确定, 各气区不同区块地质条件和地表条件不同, 钻井投资和地面建设投资有较大的差异, 主要表现为不同井深开发投资的不同。

(3) 采气操作成本和价格

操作成本大体可分为两类, 即固定操作成本和变动操作成本。

固定操作成本:包括材料费、动力费、井下作业费 (不含措施) 、测井试井费、其他开采费和其他直接费。对于一个油气田来说, 这部分费用发生额随开井数的增大而增大。对于一口是生产井来说, 所发生的总费用是相对稳定的, 若单井产量高, 则该井单位成本就低。反之, 单位成本就高。

变动操作成本:这部分费用既与开井数的多少有关, 也与单井产量的高低有关, 主要包括:燃料费、油气处理费等。

3. 开发成本评价

根据以上方法、步骤和参数进行计算, 即可得到某石油公司不同区块不同类型气藏的初始产量、经济可采储量和开发成本界限。

本文将对某石油公司的七大区块、共四十二个气藏进行开发成本界限的计算, 接下来将与直接开发成本相比较, 来对各区块、气藏进行评价。

二、开发成本评价结果及分析

1. 开发成本评价标准

在目前技术和经济条件下, 将某石油公司整体、各分公司、各气藏的直接开发成本与开发成本界限相比较, 根据差值正负情况可以将开发成本考核结果分为两类情况:

(1) 有效益新增可采储量:开发成本指标若低于开发成本界限, 气田开发投资效益将大于行业基准水平, 并获得超额收益。

(2) 无效益新增可采储量:开发成本指标高于开发成本界限, 气田开发投资效益将低于行业基准水平, 投资处于亏损状态。

2. 开发成本评价结果

(1) 某石油公司总体及各分公司

根据开发成本评价标准, 对某石油公司总体及各分公司开发成本进行评价, 结果为两类:

x1、x2、x3、x4、分公司“十一五”期间实际开发成本低于开发成本界限, 列为有效益新增可采储量;

x5、x6两个以老区为主的分公司“十一五”期间实际开发成本高于开发成本界限, 列为无效益新增可采储量。

经测算, 某石油公司总体“十一五”总体新增可采储量中98.7%为经济有效储量。

(2) 各气藏

将各主要气藏实际开发成本与开发成本界限比较, 大部分气藏开发成本低于开发成本界限。

(1) 有效益新增可采储量

开发成本低于开发成本界限的气藏, 开发成本控制较好, 大部分区块在开发成本界限之下, 列为有效益新增可采储量, 包括:y1、y2、y3、y4等气藏。

(2) 无效益新增可采储量

开发成本高于开发成本界限, 列为无效益新增可采储量, 有的气藏因为产能建设效果差等原因, 超出差值甚至很大, 比如y5、y5、y7…..等气藏。

3. 评价结果分析

针对不同地质条件、不同气藏类型、单井投资、采气成本、气价等综合因素进行分析, 认为不同气藏开发成本达标情况差异较大的原因为以下几方面:

(1) 近几年新投入开发产能建设区块开发成本较低, 开发成本控制效果较好, 比如y1、y2等气藏。

(2) 地质条件或地理位置相对较好的气藏开发投资低、单井新增可采储量较高, 产能建设效果较好。此类地区开发成本低, 开发成本控制较好, 比如:y3、y4等气藏。

(3) 老区、以及产能建设效果差、单井新增可采储量较低, 此类气藏开发成本相对较高, 开发成本控制不好, 高于开发成本界限。比如:y5、y5、y7…..等气藏。

根据某石油公司气藏的“十一五”开发成本, 结合测算出来的开发成本界限, 建议今后在老区和单井可采储量较低、产能建设效果差的区块 (气藏) 加强地质研究认识、进行地质方案优化、提高钻井技术, 从而加大开发成本控制力度, 做到直接开发成本指标值控制在开发成本界限之下, 以保证新增可采储量的开发经济性。

三、开发成本控制建议

由于气田开发经济效益受到勘探开发技术、生产管理水平和天然气价格税收政策等多方面因素的影响, 因此, 要实现石油公司天然气良性发展, 还需要做好以下几个方面的工作。

1. 采用恰当方法, 进行科学的经济评价

在储量接替困难、产量递减的情况下, 为增储上产扩大投资规模十分必要, 但投资规模必须建立在投资效益基础之上。要加强投资效益评价, 运用价值评估模型等, 对投资区块、新井和措施项目进行反复论证, 优选投资项目, 优化投资结构, 避免低效和无效投入。

2. 加强气藏经营管理, 开发有效益区块

气藏经营管理的基本内涵是针对特定的气藏目标, 有效利用人力、技术和财力等各种资源, 制定和实施气藏经营策略, 寻求最佳的经营方案, 通过气田开发技术和经营管理有效集成与集约化管理, 实现油气田勘探开发过程的优化和经济效益的最大化。老气田更应该重视气藏经营管理, 运用开发方案经济决策技术等新方法、新技术, 优化方案设计, 减少无效井数量, 保证方案实施的开发效果。

3. 建立气井开采动态实时经济预测分析系统, 确保气田和井点经济开采

目前, 采气生产管理和成本管理的条块管理, 无法了解各区块生产井的经济效益的差异, 无法判断哪些开发区块的生产处于亏损状态, 在正常开采区内, 哪些单井处于亏损状态。在国外, 一些发达国家的油气田是将油气生产过程中的成本和费用按小区和井组核算, 因而可按井区、井组或单井进行动态经济分析, 这就为管理人员及时采取调整措施或做出决策提供了科学的依据。决策者可以及时对那些出现亏损而无法在短期内扭亏为盈的井组或单井做出停产的决定, 这样, 就可以提高整体的经济效益。因此, 建立经济评价数据网络中心, 对气井开采动态实时进行经济预测分析, 将经济数据、气田生产数据和气井生产连成一体, 实时监测气井的生产经营情况, 为确保气田区块和井点的经济开采, 提高气田开采经济效益, 是一个重大的研究课题。

4. 开展天然气价格税收政策方面的研究

随着国家天然气价格改革的深化和天然气价格的市场化, 能源价格联动机制逐步建立, 掌握能源价格动态情况对资源开采企业非常重要, 建议中石化建立能源价格信息管理系统, 了解能源价格变化情况, 并开展天然气及替代能源价格方面的研究, 掌握天然气的供求和价格变动情况, 以指导天然气生产经营和决策。

摘要：开发成本是全面反映石油公司油气开发经济活动的重要指标。为提高天然气开发效益, 本文针对目前的天然气开发投资管理现状, 构建开发成本界限计算模型, 将某石油公司总体、各分公司、各气藏开发成本界限与实际成本进行比较, 从而评价对应新增可采储量的经济性。对各分公司的评价结果表明:x1、x2、x3等几个分公司“十一五”期间实际开发成本低于开发成本界限, 列为有效益新增可采储量;x5、x6两个以老区为主的分公司列为无效益新增可采储量。针对无效益新增可采储量, 提出了加强气藏经营管理、开发有效益区块、建立气井开采动态实时经济预测分析系统以确保气田和井点经济开采等建议。

关键词：开发成本界限,实际开发成本,评价标准,开发成本建议

参考文献

[1]赵蔚.老油田开发成本控制研究[J].断块油气田:2007, 14 (5) :35-37

整车开发成本控制方法优化 篇10

由于整车成本控制工作介入到整车开发过程较晚, 往往导致产品投产后车型的整车成本超出项目初期的立项成本, 使得整车成本偏高, 企业的整车利润较低, 或者没有利润, 结合车型的销售实际情况, 甚至是负利润, 这样的新车型投产对企业的贡献值很低, 而较高的成本导致售价偏高, 则很难获得顾客的青睐。整车开发流程示意图如图1所示。

整车企业对新车型的开发目的, 为获得某个方面或某些方面的收获或提升:

(1) 在现有产品的基础上, 结合市场和顾客的信息反馈, 提升原产品的功能、性能, 解决原产品缺陷, 提升驾乘舒适型, 降低原产品的生产制造成本;

(2) 满足新的国家相关标准、行业标准, 满足安全碰撞法规, 满足环保要求, 提高排放水平, 提升整车动力性能, 降低燃油消耗, 降低产品的使用和维护成本;

(3) 满足原有客户的新的用车需求, 在原产品的车型平台基础上, 架构新的车型平台, 开发更大承载空间, 提高驾乘舒适型;

(4) 引导细分车型的升级换代, 提升车辆安全性, 规范细分车型的发展方向;

(5) 优化企业发展方向, 结合企业的研发经验, 开发跨界新车型, 获得新的利润增长点;

(6) 在设定的竞争车型领域, 结合顾客的需求, 参考市场竞争车型的优点, 开发在竞品车型领域有竞争力的更能满足客户需求, 甚者超越客户期望的新车型供顾客选购。

对于新设计开发的整车产品, 性价比高, 可靠性好, 功能完善, 性能卓越, 成本低, 这就是整车的竞争优势, 这些产品的优点更能够获得顾客认可和刺激顾客的购买欲望, 使产品更容易销售出去。本文简要介绍了传统整车开发过程的成本控制方法, 在传统成本控制方法上的优化内容, 通过车型开发整车成本控制方法的优化, 使项目立项的目标成本在整个项目开发过程中得以控制, 确保产品投产时的整本成本在允许的范围内, 同时整车在功能性能方面满足车型的设计开发目标, 能更好满足顾客需求的前提下为企业赚取更大的成本效益。

1 整车成本构成

整车是一种高度集成的产品, 由成千上万个零件构成。整车的成本包含整车零件的成本汇总, 同时包含整车开发制造过程中的专业工装、夹具、模具、检具的成本, 管理、物流、装配等人工、辅料、水电气油液等消耗成本, 单台车的整车成本, 是将整车的物料成本加上平摊到单台车其他成本构成。整车物料成本与设计开发息息相关, 其他成本根据平摊的整车生产数量关联。整车成本的重点控制是整车物料成本的控制。整车的不同零件, 满足整车的不同功能或性能, 分别组成子系统, 最后集成为一台整车。整车物料成本通过所有车辆零件的成本进行累加。整车的构成如表1所示。

2 目前的整车成本控制方法

目前的整车成本控制方法, 是新车型项目立项研究阶段, 由项目总监和车型总工组织技术区域、销售区域、采购区域、制造区域团队, 根据整车开发目标, 结合现行某车型的成本做参考, 对功能性能提升方面、新材料/新结构优化提升方面进行成本增减, 确定新车型项目的较为粗放的整车目标成本, 由公司级或董事会级决策团队评估并批准。待项目立项之后, 工程技术设计随即进行, 整车造型锁定, 车型随之完成整车总布置工作, 架构搭建并锁定, 子系统及零件设计基本完成, 工程零件清单完善, 此时开始汇总整车的成本, 并在过程中控制整车成本, 同时结合整车成本价值最高的前二十或前四十的零件进行成本重点控制, 使新车型的整车成本在投产时能够达到立项时的整车成本目标。

目前整车成本控制方法的缺点:

(1) 项目立项研究初期, 整车成本是粗放式的预估, 目标成本比较粗糙, 与新车型开发过程中的实际整车成本未完成细化分解;

(2) 整车成本汇总时, 整车的设计工作已经大体完成, 研发工作已经开展了较长的时间, 如果此时汇总的整车成本超过了目标成本, 设计变更又需要一段时间进行设计、分析、试制、验证等, 可能影响到车型项目的开发周期, 导致投产时间节点不受控制;

(3) 整车开发的特点是集成性高, 且开发周期长, 只要其中一环受到影响, 则开发周期就会受到相应的影响, 严重时可以导致投产时间推迟, 而市场的变化较快, 同时伴随竞品车型的涌入, 最终导致整车研发项目受到巨大的竞争压力。

3 整车开发成本控制方法优化

整车成本控制贯穿在整车开发过程中, 整车的功能/性能的目标、整车架构、子系统的选型和设计, 零部件的设计等都会或多或少的影响到整车的成本, 因此在整个整车开发过程中, 在满足项目开发要求和开发周期的要求前提下, 做好成本控制工作, 能更好的满足企业的开发战略意图, 也可以提高产品的价格优势。整车开发成本控制方法优化后的流程简图如图2所示。

整本成本控制方法的优化内容, 成立专业的整车成本控制团队, 在项目立项之前开始介入, 直到产品投产为止, 分阶段对项目的成本进行控制和成本优化, 按成本优先原则, 引导子系统/零件的设计开发。整车成本控制方法优化后分为四个阶段进行控制和总结:

(1) 立项前期的成本框架搭建及成本构成梳理;

(2) 立项初期的整车成本设定;

(3) 研发过程中的零件成本控制;

(4) 产品投产前的整车成本总结。

3.1 立项前期的成本框架搭建和成本构成梳理

立项之前, 项目总监和车型总工在确定新车型项目的整车目标成本时, 通过整车成本控制团队, 按照整车的架构, 以子系统为基本单位, 分区域分系统进行成本预估;由项目总监及车型总工选择一个在产车型作为基准, 各子系统按照新车型的功能/性能要求, 初定新车型的子系统开发模式, 在基准车型的系统成本基础上, 估算每个系统的成本, 同时将新车型功能性能提升方面、新材料/新结构优化提升方面涉及的增加成本纳入新车型整车成本, 使新车型项目报批的整车成本尽可能地与实际开发车型的整车成本一致, 以便于高层领导评估新车型的开发的合理性及必要性。

分区域分系统进行成本预估工作, 由整车成本控制团队的对应区域的成本分析工程师, 结合专业知识及系统构造等信息, 对于已经完成设计的零件, 进行工程估价, 未完成设计的零件, 进行零件成本预估, 然后汇总到区域整车成本。整车成本工程师将各区域的成本进行汇总, 得到估算的新车型项目的整车成本, 该成本汇报给项目总监及车型总工, 由项目总监及车型总工设定合理的新车型整车成本。

3.2 立项初期的整车成本设定

项目立项时, 公司级或董事会级领导通过研究分析, 在确定新车型项目开发的必要之后, 会批准新车型项目的整车开发成本, 此时, 整车成本控制工作开始细化成本构成, 通过从上往下式分解, 分解到区域/科室/系统/子零件成本, 同时结合工程团队的开发策略, 根据子系统/零件的成本, 由下往上式累加, 累加到子系统/科室/区域/整车成本, 在整车成本分解与成本汇总进行同级别碰撞式分析, 使整车成本满足成本目标, 此时进行整车成本设定。

3.2.1 新车型项目整车成本的分解

由项目总监、车型总工、整车成本工程师进行整车成本分解, 可以分解到区域级或子系统级, 形成区域级整车成本或子系统级整车成本。

3.2.2 新车型项目整车成本的汇总

工程开发团队根据新车型项目的开发目标, 制定子系统/零件的开发策略, 根据开发策略, 确定本系统所需求的零件, 编制汇总零件清单, 成本分析工程师根据工程团队提供的零部件清单, 按照子系统/零件的成本, 由下往上式累加, 累加到子系统/科室/区域/整车成本;开发策略敲定之后, 新车型中同时存在借用零件和新零件, 针对新零件, 由成本分析工程师进行新零件成本估算, 借用件直接从现行采购清单中获取其零件成本。

3.2.3 整车成本分解与成本汇总进行同级别碰撞式分析

项目总监和车型总工根据由上而下的整车成本的分解值与由下而上的整车成本汇总值进行分析评估, 针对超出区域成本的区域/子系统进行同级别碰撞式分析, 由总工主导, 总工助理、整车成本工程师、成本分析工程师协助, 按成本优先原则, 引导子系统/零件的设计开发, 由总工或总工助理负责组织专题技术讨论会, 通过总工团队、专业科室专家、主管、工程师讨论并制定新的子系统的开发策略或零件降本方式, 使子系统/零件达到各系统的目标成本, 各区域统一意见之后, 由项目组跟踪技术方案的落实, 并及时更新零部件清单。

3.2.4 达成成本目标后的整车成本锁定

通过整车成本控制方法的使用, 整车成本满足项目立项目标整车成本之后, 锁定此时的整车成本, 同时所有整车的新零件开始发放开发要求书, 项目开发工作按项目流程正常进行。

3.3 研发过程中的零件成本控制

子系统/零件开发策略确定以后, 工程技术人员开始进行零部件的详细设计, 在这个过程中, 区域成本分析工程师支持工程师的设计开发, 在成本方面提供低成本的结构、方案等供产品工程师借鉴, 使零件在设计时就得到成本控制;设计完成之后, 成本分析工程师进行零件工程估价工作, 将零件的工程价值信息整理并反馈给车型总工进行新零件目标价设定;目标价设定并报财务批准之后, 由采购区域进行供应商招标工作。

随着项目的推进, 设计开发过程中出现的问题会导致一些零件/子系统发生变更, 整车成本控制需及时关注到影响整车成本变化的零件/子系统, 及时针对发生变更的零件进行成本分析及目标价设定, 同时将成本的变化情况和整车成本的变化情况反馈给项目总监和车型总工, 由项目总监和车型总工决策。

3.4 产品投产前的整车成本总结

整车产品投产之前, 整车成本控制团队需要总结项目开发过程中的整车成本变化情况, 同时各区域成本分析工程师针对各自区域的零件/系统进行系统性分析整理, 编制系统或零件的数据库, 后续新车型项目开发过程中, 能够更好的引导低成本的设计开发。

4 整车成本控制方法优化的优点

整车成本控制团队更早介入到新车型项目的开发中, 更能理解产品设计开发前期的设计意图及设计方案, 对前期整车成本过高的设计进行评估和优化指导。

整车成本控制团队从财务、技术区域抽调资深专业人员组成, 对整车成本管理、整车设计、系统设计、零件设计方面挖掘影响整车成本的因素, 并对这些因素进行系统全面的分析, 改进并优化整车成本构成, 使新车型项目从开发初期即开始受到控制, 避免后期超目标成本的事情发生。

整车成本控制团队搭建整车/子系统/零件的数据库, 结合数据库信息, 按成本优先原则, 引导子系统/零件的设计开发, 使成本更好的控制在一定水平。

整车成本控制方法优化的同时, 优化更新整车成本控制流程, 使整车成本满足项目目标的同时, 保证整车项目开发的时间节点。

5 结束语

对于整车企业, 投放出一个好的车型, 不仅能得到顾客的喜爱, 同时满足顾客的需求, 使产品能被顾客接受, 将产品销售出去, 同时整车企业销售出去的产品能够为企业赢得顾客的满意和认可, 也需要产品的销售能带给企业客观的利润, 使企业同时获得隐性 (品牌知名度、市场占有率、口碑等) 和显性 (销售数量、销售盈利等) 的业绩。

整车成本的合理有效控制, 就是将顾客的需求、企业的开发意愿、整车开发过程的成本引导串联起来, 保证车型的开发满足各方各面的目标, 在提供给顾客最可靠最实惠的好车基础上, 企业亦能获得良好的销售业绩, 在满足顾客和企业共赢的前提下, 同时提升企业的开发、制造和管理水平, 使企业获得良性发展。

参考文献

[1]刘淮信.汽车设计[M].北京:清华大学出版社, 2001.

[2]王望予.汽车设计[M].北京:机械工业出版社, 2008.

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[4]张小虞.汽车工程手册 (设计篇) [M].北京:人民交通出版社, 2001.

[5]陈家瑞.汽车构造[M].北京:机械工业出版社, 2000.

[6]陈虹.上汽自主品牌产品开发的架构策略[M].北京:汽车工程, 2010.

离心运动低成本趣味实验资源开发 篇11

关键词 离心运动 低成本趣味实验 资源开发

物理学是一门以实验为基础的自然科学，在当前的教学实践中，重视实验教学特别是低成本趣味实验资源开发的教学研究，对全面提高中学物理教学质量具有重要意义。

离心运动现象在我们日常生活中广泛存在，以离心运动为主题的低成本趣味实验资源开发，可以将离心运动现象生动、具体、直观地展现出来，使离心运动实验教学资源的开发主题化、趣味化、生活化，有利于系统加深学生对离心运动的学习和理解。

【实验1】 简易棉花糖机

实验器材：电池盒、电池、固定用的螺钉帽（铝钉）、自行车辐条、易拉罐（最好开口是三角形），大头针（用做打孔）、小圆珠（用于找出易拉罐中心位置）、酒精灯、火柴、储物箱、细铁丝等（如图1）。

实验步骤及特点：①找到易拉罐底部的中心位置打孔；②在沿着易拉罐底部靠上大约2～3cm处，用大头针打3～5圈均匀分布的小孔；③在易拉罐瓶顶中心处打孔，并用自行车辐条穿过，再用细铁丝固定车辐条并作为转轴；④用铝钉连接好车辐条与马达，并用钳子将其固紧；⑤连接电路，用导线将开关、电池和马达串联起来，棉花糖机就这样做成了；⑥将白砂糖放入制好的易拉罐内，把整个装置放入事先准备的圆桶内，并用酒精灯加热易拉罐底部，先加热3分钟左右，再闭合开关；随着易拉罐高速旋转，加热的白砂糖就会逐步熔化成糖浆从罐孔中甩出来而变成细丝状的棉花糖。该实验利用熔化的糖浆在离心力的作用下成为细丝状的棉花糖。实验制作简单，现象有趣，还能加深关于离心力现象和知识的认识。

【实验2】 飞檐走壁的弹珠

实验器材：一颗玻璃弹珠球、一个高脚杯（如图2）

实验步骤及特点：①将玻璃弹珠放入倒扣的杯内，并在水平桌面上快速旋转杯子，并使得小球沿杯壁旋转，慢慢地使玻璃杯离开地面；②随着杯子的旋转速度越来越快，弹珠也逐渐地从杯沿沿着杯壁往上旋转，当杯子的旋转速度稳定后，弹珠也能在悬空的杯子内壁稳定地旋转而不滑落下来。学生直观地看到弹珠在离心力的作用下紧贴玻璃杯内壁而不滑落，现象有趣，操作简单，并能激发学生思考。

【实验3】 滴墨成画[1]

实验器材：白色硬纸板、火柴棒、墨水（如图3）

实验步骤及特点：①将白色硬纸片剪成圆形，中间插一根削尖了的火柴棒，做成一个陀螺；②在其上面先滴几滴墨水；③在墨水没干之前，把火柴棒的上部夹在大拇指和食指之间，把它用力顺时针或逆时针拧转后，迅速放到平滑的水平面上，过一会儿，待其停下就可以看到一幅旋风画。该实验将墨水在离心力的作用下做离心运动时的轨迹显示在纸上，现象直观，操作简单。

【实验4】 伸缩的陀螺[1]

实验器材：8个圆形的纽扣、细线、硬纸板、小木棍、图钉、剪刀（如图4）

实验方法：①将硬纸板剪成圆形，并在其离边缘1cm处均匀对称地用图钉打8个大小一样的孔；②用剪刀剪8跟长约5cm左右细线，在其一端分别系上圆形的纽扣，另一端系在打好孔的圆形硬纸板上；③将小木棍的一端削尖后插入圆形硬纸板的圆心处；④快速旋转做好的陀螺，就可观察到如图所示的旋转陀螺。该实验利用纽扣在做圆周运动产生的离心力而外展成为旋转陀螺，对于初涉离心运动的学习者来说，是一个很好的演示实验。

【实验5】 神奇的硬币[2]

实验器材：衣架一个，一元硬币一个，直尺（如图5）

实验步骤及特点：①用力对拉衣架的两边，使其为菱形状，将衣架钩对面的顶点作为旋转的中心；②用力向内弯曲衣架架钩使其在中心位置的竖直的下方，且使衣架钩的水平面与旋转中心位置的竖直方向垂直；③将一元的硬币平放在衣架钩上，右手的食指放在旋转中心位置处；④慢慢地让衣架摆动起来，然后加速让其在竖直平面内旋转，观察发现放在衣架钩上的硬币竟然悬立在衣钩尖端随衣架旋转而不掉落。该实验利用硬币在高速旋转时产生的离心力与衣架尖端处的支持力的平衡而不滑落，现象十分奇特，能激发学生动手操作的兴趣。

【实验6】 自制纸蜻蜓

实验器材：光环的小木棍，A4纸一张，剪刀，胶水或者双面胶等（如图6）

实验方法及实验特点：①将A4纸剪出大小宽度约5厘米左右且长度一样的4条纸片，并折叠一次保持长度一样且对称；②将折叠好的4条纸片均匀对称地粘在小木棍的一端；③双手来回摩擦小木棍的另一端，让4条纸片飘起来再松开手，此时做好的纸蜻蜓就会像蜻蜓一样在空中飞翔，最后盘旋下落。该实验利用纸片在高速旋转时产生的离心力，使纸片能够远离圆心而展翅伸长，现象明显，操作简单，素材适于开展小学生科普活动。

【实验7】 水流星

实验器材：小水桶、细绳（如图7）

实验步骤及特点：①杂技演员在一个小桶内装大约三分之一的水，用绳子系上；②杂技演员用如图的方式用脚将绳快速的旋转起来，直到它做稳定的圆周运动。让人惊讶的是桶中的水竟然没有流出来。该实验利用桶内的水在高速旋转下产生的离心力与桶壁对水的支持力产生的平衡而使其不会从桶中滑落出来，现象奇特，但熟练操作有一定难度。

【实验8】 旋盘上的钢珠

实验器材：圆形转盘、弹簧、钢珠（如图8）

实验过程：①将弹簧的一端固定在转盘的中心位置，另一端与钢珠相连；②让转盘慢慢地转动起来，速度从小逐渐变大，仔细观察弹簧与钢珠的运动变化。

实验现象及特点：当速度很小时，弹簧与钢珠一起跟随圆盘做圆周运动且弹簧的长度不变；当速度慢慢增加时，弹簧与钢珠一起跟随圆盘做圆周运动，但是弹簧不断伸长，钢珠越来越远离转盘的中心位置；当圆盘速度逐渐减少时，被拉长的弹簧慢慢缩短，钢珠也向转盘的中心位置靠近一直到原来的初始位置。该实验能够直观地显现钢珠随着圆盘速度的加快而产生远离圆心的趋势。

【实验9】 一球拉多球

实验器材：5个排球和1个篮球、两个网袋、一根绳子、10厘米左右的有机玻璃管。

实验方法：①一个网袋装蓝球，另一个网袋装五个排球，用一根绳子穿过10厘米左右的有机玻璃管将两个网袋连起来；②双手拿着有机玻璃管，让装有一个球的网袋在头顶做圆周运动；③随着头顶的网袋高速的旋转，下面网袋的球逐渐地随着旋转速度的增加而慢慢上升而被提起来。该实验利用上端网内篮球在高速旋转时产生的离心力来提拉下端网内排球，现象有趣，适于操作和演示，可加深学生对离心力作为动力存在的体验。

【实验10】 纸片切割机

实验器材：钻孔机、塑料泡沫、报纸、螺帽等（如图9）

实验方法及实验特点：①将报纸剪成圆形，并穿在钻孔机上，两边用塑料泡沫和螺帽固定好；②插上电源，可以看到柔软的纸片变硬而且在高速旋转，并可当切割机使用，用以切割断塑料、泡沫等物体。该实验利用纸片在随电钻高速旋转下成为锋利无比的刀片，现象神奇，操作简单，但在使用电钻时需注意人身安全。

【实验11】 奇异的手链

实验器材：一串手链珠子、矿泉水瓶、钻孔机、剪刀、螺帽等（如图10）

实验步骤及特点：①用剪刀将矿泉水瓶剪成两半，将瓶盖打孔并将带瓶盖的一部分牢牢固紧在钻孔机旋转的铁棒上；②将直径略大于矿泉水瓶的一串珠子手链套在截矿泉水瓶截面的圆周上，插上电源，让其快速旋转起来；③用牙签轻轻剥离正在高速旋转的手链，可以看到手链在脱离高速旋转的水瓶瞬间继续保持圆状继续往前旋转一段距离。该实验利用手链在随水瓶高速旋转时产生的离心力与地面对其的支持力保持的平衡而使手链能保持圆状滚动一段时间，现象有趣，制作也简单，适于学生课后制作，但在使用钻孔机时注意安全。

在低成本趣味实验资源开发过程中，教师要以身示范，成为实验资源开发与利用的主人，不断强化低成本趣味实验资源开发意识，提高低成本趣味实验资源创新的水平，同时倡导学生充分合理地利用身边的简易材料和废旧物品，进行主题式系统、整合的低成本趣味实验资源开发，从而有效地激发学生学习和探究物理的兴趣和热情，真正体现“从物理走近生活，从生活走进物理”的实践过程。

参考文献

[1] 张军朋，李德安，金汉炎.高中物理趣味实验[M].广州：广东教育出版社，2011.

[2]趣味实验：http：//v.youku.com/v_show/id_XMjIwNzQ0MjY0.html.

[作者：陈海深（1978-），男，湖南益阳人，广西师范大学物理科学与技术学院讲师，硕士。]

土地开发成本 篇12

一、土地费用及影响因素

(一) 土地费用的构成

1. 土地使用权出让金

国家以土地所有者身份, 将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价, 根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2. 土地征用及拆迁安置补偿费

土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

拆迁安置补偿费。在城镇地区, 国家和地方政府可以依据法定程序, 将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失, 新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用, 即拆迁安置费和拆迁补偿费。

(二) 土地成本影响因素

1. 土地获取方式

国土资源部2002年出台第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定在政府供地中, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地, 必须以招标、拍卖、挂牌方式出让;2004年, 国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。

招投标。招投标是一种商品采购方式, 在国际上广泛采用, 是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求, 邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告, 邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标, 根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得, 更多适用于政府工程建筑项目, 集中采购招标, 装饰装修工程等。在今年调控新政之后, 各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈, 导致太多的“天价”地块出现。而且, 在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求, 也能够有效平衡单一的地价标准, 从而降低实际出让地价。

拍卖。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式, 又称“竞买”, 是指公开竞价的方式, 将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价, 根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖中遵循的最重要的原则就是“价高者得”。拍卖的优点在于显示了一种市场透明度, 交易迅速, 竞买人面对面出价, 真正使开发商在同一条起跑线上起跑, 而且拍卖竞价轮流递增, 有一个公平的平台让开发商定价。

挂牌。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告, 按公告规定的期限将出让土地的交易条件在指定的场所挂牌公布, 接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌同样遵循“价高者得”的原则, 不同之处在于不是现场报价, 由于挂牌是以书面的形式报价, 所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式, 是一种调剂方式, 有着自己独特的优势:第一, 挂牌时间长, 且允许多次报价, 有利于投资者理性决策和竞争;第二, 操作简便, 便于开展;第三, 有利于土地有形市场的形成和运作。

2. 一般性因素

繁华程度因素。所谓繁华程度, 简单地说就是某一区域的繁华影响程度, 主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。在我国地价评估体系中, 基准地价的形成是以城市土地的分等定级为基础的, 而影响土地定级的首要因素和必不可少的因素就繁华程度, 所以说, 繁华程度影响土地的分等定级, 土地的定级影响土地价格的水平, 土地价格的高低与城市的繁华程度呈正相关关系。

交通条件。交通条件也是影响土地定级的必选的因素之一。影响地价的交通条件主要有:区域的交通道路类型、公共交通状况、对外交通便利度等。

基础设施水平状况。影响地价的基础设施因素, 主要有基础设施和公用设施两大类。基础设施有供水、排水、电力、通讯、供气等;公用设施有中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育馆、文化馆、影剧院、公园、邮局等。这些设施物等级、保证率、程度及距离等状况将会对区域的地价有很大的影响。

区域的环境条件。影响地价的环境条件主要有人文环境和自然环境, 包括地质、地势、风向、空气和嗓音污染程度等各种自然环境条件以及治安条件、居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。

土地利用计划。土地利用计划对土地价格的影响主要表现在区域的土地供应总量和各类用地的供应量上。政府通过供应量的控制, 促使土地价格的涨落合理化。

3. 个别因素

个别因素是决定同一区域内地价差异的重要原因。个别因素主要包括土地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、土地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素。

二、土地成本的控制

在我国土地出让方式改变为招拍挂后, 政府部门在土地出让前, 对土地的用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿化率等规划指标已做出明确的规定, 唯一可变的是价格。因此通过提高容积率来降低土地使用成本, 难度变得越来越大。可见, 房地产开发企业要想以合理的价格获得开发用地, 必须对招拍挂出让方式及出让程序进行分析、研究、抓住关键环节, 选择最理想的出让地块, 对出让地块进行合理的价格预测, 做到心中有数、有的放矢, 并在竞买过程中采取相应的竞买策略。另外, 对拆迁成本的控制也是控制土地成本的重要手段

(一) 综合分析选择地块

1. 理解出让文件

要正确理解各土地出让文件, 熟悉评标原则和评标办法, 弄清地块发展要求。土地出让文件是表达政府部门对出让地块的要求和最终目标, 开发商应当认真分析和领会出让文件中的主要内容和目的, 判断本企业有无完成此项目的实力与该项目对本企业目前和今后发展的影响。

2. 分析规划指标和成本收益

开发商在拿地时, 应当分析招标地块的用途、性质、建筑规模、工期要求等, 看其与自身经营战略是否相符合, 以避免不必要的成本。另外, 开发商应当对地块的预期收益有很好的把握, 预测不同地块的价格走势及预期利润率, 结合企业自身实力和市场潜力, 选择性价比最高的地块。

3. 合理选择区位和时机

开发商应根据待开发项目的具体性质要求选择合适的区位, 如普通住宅社区应尽量靠近市中心或者尽可能选择交通便利的地方, 这是购房者购房的重要衡量指标。而高档住宅则可以选择远离市中心的区位, 因为高档住宅的购房者通常自身具有交通工具, 他们追求的是居住环境和身份价值体现, 选择郊区不仅可以满足消费者心理需求, 也可以为开发商节约购地成本。对拿地时机的把握同样重要, 开发商要根据当前房地产市场的具体情况和走势, 分析判断是否应当拿地。土地市场低迷时, 虽然拿地成本较低, 但过多的存地会大大增加开发商风险。2011年随着房地产调控新政策的出台, 各土地市场明显降温, 此时有较多土地储备的开发商应当谨慎拿地, 规避风险, 而对于一些有渠道融资并且希望迅速扩张的房地产企业来说, 则应当抓住当前低成本购地的时机。

4. 对土地类型的选择

进行房地产开发的土地不外乎三种:未开发的土地, 开发中的土地和已开发的土地。

未开发的土地, 虽然土地价格便宜, 建设费用也不比其他地块类型贵, 但是建设中的配套资金却非常大。政府为在该地块形成完善的基础设施, 所有基础设施开发商先自行完善, 特别是综合管网部分。如果该地与城市中心距离太远, 其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力, 物力来维持, 这种地块不是中小开发商能承担的起的。

开发中的地块, 是指完成了区域规划, 具备基本的交通条件和水电气保障, 雨污排放系统已形成, 这类地块虽然购地成本较高, 但是是有增值潜力的地块。在这种地块中开发, 主要选择地块本身的质量和周边楼盘的档次, 如周边均为高档楼盘, 则这种楼盘增值潜力更大。

已开发用地, 是指土地已具备城市规模, 这类土地常指旧城改造, 开发这类土地要吃透政府的旧城改造法规, 最大程度争取政府的优惠政策, 如拆迁补偿, 配套费, 危旧房改造优惠等, 从而间接节约土地成本。

(二) 合理预测土地价格

房地产企业对土地的价格进行合理的预测是土地价格成本控制的关键。随着社会的进步、人口的增加以及人们对房屋的刚性需求, 土地的使用价值与日俱增。目前, 土地价格常用的预测方法有:市场类比法、余值估算法等。

从西方发达国家土地价格确定的思路和具体方法比较分析, 这些国家和地区虽然确定价格的具体操作程序有所差异, 但在确定思路和方法上基本一致, 即以类似地块市场交易价格为比较价格, 用市场类比法预测。我国的房地产市场虽然逐步规范, 但与西方市场经济发达国家土地市场发育程度相比, 市场化程度仍然相对较低, 交易样本的数量及价格形成的市场化程度都需进一步论证, 单纯用市场类比法预测容易产生偏差。而且土地的用途不同, 开发获利模式也不同, 对土地成本的要求也不同。因此, 在我国采用与国际接轨的思路和方法确定土地价格, 具体运用的预测方法时应根据土地的用途, 选择合适的方法, 再综合其他的方法进行预测。

1. 市场比较法

依据市场理论, 在人们购进或售出一商品时, 总是试图寻找类似的商品的交易案例, 以作为其购进或售出该商品的参照, 并在认真分析交易对象的特殊性的基础上, 通过交易双方的谈判, 最终形成交易价格。这一经济思想即是经济学中的替代原理, 由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法, 称作市场比较法。

2. 收益法

在商品社会中, 人们投资于某一行业或产品, 总是基于该行业或产品在可预见的将来会带来一定的收益, 并且这种收益大于其为此而付出的成本。这就是人们投资的预期收益原理, 基于该理论而建立起来的土地估价的方法, 称为收益法现值法, 简称收益法。

3. 假设开发法

假设开发法又叫剩余法、倒算法、残余法或余值法, 是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、税收等费用后, 以价格余额来估算土地价格的一种方法。与市场比较法不同的是, 余值估算法是不仅要对开发成本进行测算, 还要预先预测开发后不动产的价值, 因此, 余值估算法的理论基础主要是预期收益原理和成本理论。

(三) 土地竞买策略

所谓“知己知彼, 百战不殆”。房地产开发商参与竞买报价时, 不但应当正视自身的实力更应当关注竞争对手的实力。因此, 掌握一些应价技巧可使房地产开发商竞买时保持心理稳定、从容应价, 避免头脑不冷静而招致损失。常用的竞买策略有以下几种。

1. 不平衡报价策略

当采用评分的方法进行招标时, 房地产开发商可通过认真分析评分方法, 结合企业自身的优势, 扬长避短, 使本企业的综合评分达到最高。

2. 高、低报价策略

若项目所要求的专业性和管理水平较高, 潜在的竞争对手较少, 可使用低报价策略, 若项目的发展前景看好, 竞争对手较多, 则可使用高报价策略。

3. 合纵连横策略

房地产开发商出于竞买的需要与互补之间的不足, 避免恶性竞争, 采用合纵连横进行联合投标。

4. 志在必得策略

房地产开发商出于发展需要不惜采取微利甚至微亏的策略进行高报价, 以期志在必得。

此外, 土地在招拍挂出让之前, 政府部门对该地块的规划一般是粗线条的, 房地产开发商在获得土地后, 在规划设计一阶段, 还可以结合所在城市的发展战略, 对项目用地的规划向政府提出合理化建议, 以期政府部门采纳, 使其在规划指标上做出一些让步, 提高对土地的利用率, 降低土地使用成本。

(四) 重视控制拆迁安置补偿成本

土地征用及拆迁安置补偿费是土地成本的重要组成部分。近年来, 国务院办公厅和国土资源部相继出台文件, 要求各地严格规范征地拆迁管理, 坚决防范查处强征强拆行为, 拆迁已经成为房地产开发过程中备受关注的一个话题。房地产企业如何处理好拆迁过程中法律法规、经济成本和拆迁效率的问题, 变得格外重要。合理控制拆迁过程中的补偿成本主要有以下几方面措施。

1. 拆迁要有明确的时间和人员安排计划

明确的计划是做好工作的前提条件, 这样有利于企业进行资金安排和人员安排, 不仅可以提高工作效率, 也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被拆迁对象都有固定的经办人负责, 这些经办人不仅帮忙分析被拆迁对象的实际情况, 宣传拆迁政策, 签约后还帮拆迁户找过渡房看二手房。由于拆迁牵扯的利益较大, 因此“人盯人”战术做到了责任到位, 将拆迁户利益放在首位, 可以加快拆迁工作的进程。

2. 合理评估补偿金额

拆迁安置补偿成本主要由被拆迁对象房地产评估值构成, 一般有政府相关政策规定, 并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中, 评估对象的补偿金额最难进行。因此, 准确评估直接影响房地产企业拆迁成本控制, 可以从以下几个方面入手。

一是评估之前首先应明析评估对象的产权文件。产权文件是每个评估师在进行估价时, 首先必须掌握的重要资料, 是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同, 但都与房地产估价息息相关。例如在拆迁评估中, 经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质, 有些是出让, 有些房产证注明用途为住宅, 而实际上有商业价值, 对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。

二是把握对等原则。在动迁工作中, 动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中, 这主要表现在经济地位, 参与拆迁的主动性, 补偿安置协议中所处的地位。因此, 为了消除被拆迁对象的抵触情绪, 进行房屋拆迁补偿时, 其标准应略高于 (至少不低于) 所在地区同类普通住房的正常市场价格水平, 保障拆迁工作的顺利进行。

三是根据房屋种类采用有针对性的评估方法。随着加快城镇建设的步伐, 带来了大量的房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地, 没有房产证和土地证, 如果以实物安置 (拆一补一) , 就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时, 往往由政府定区位地价, 然后再考虑房屋重置价。厂房作抵押评估时, 往往采用重置成本法, 其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费, 建设工程后三通费用, 这样做通常不够精确。例如, 若工业厂房建设规模不大, 后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等, 这样做会更精确一点。

四是熟悉相关政策法规。房地产企业应当了解熟悉拆迁过程涉及到的政策法规, 杜绝暴力拆迁的现象出现, 一旦强拆过程中出现中有侵犯被拆迁户财产权益甚至人身权益的现象出现, 不仅要付出高额的赔偿费用, 也会使其他被拆迁户出现更加强烈的抵触情绪, 从而加大拆迁困难。对于认为补偿不合理或者态度蛮横的钉子户, 应寻求法律援助, 而不是诉诸暴力。只有在拆迁合法的前提下, 成本控制才有意义。

摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析, 土地价格进行综合预测, 采取相应的土地竞买策略及拆迁策略, 可以实现对土地成本的控制。

关键词：房地产开发,土地成本,控制

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