开发项目成本（精选12篇）
开发项目成本 篇1
近几年来, 随着福利分房制度的结束, 商品房便成为众所瞩目的焦点。房价在短短几年内, 一路攀升。房价的每次波动, 也无不触动消费者敏感的神经, 虽然通过2007年以来的国家宏观调控, 全国房价有所下降, 但与老百姓的收入相比也还是较高。因此, 如何正确处理房价与居民消费水平的关系, 在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升, 创造房地产业良性循环的运行机制, 已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。
一、引起房地产价格居高不下的主要原因
(一) 土地供应价格上升。 (二) 政府行政性收费项目繁多, 费用偏重。 (三) 市政公共设施由开发企业承担, 加大企业成本开支。 (四) 房地产开发企业税赋偏重。 (五) 融资渠道相对薄弱, 贷款利率居高不下。 (六) 建材价格波动, 带动建安成本提高。
二、如何行之有效地控制房地产开发中的成本
(一) 强化土地供应管理, 控制土地供应总量, 降低地价
1、加强政府调控, 力求土地供需总量平衡。土地供应量不足, 价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡, 使土地价格平稳上涨, 甚至维持相对平衡的价格, 避免因总量不足导致炒地之风盛行, 地价狂涨。
2、改变土地费用的交纳方式, 在有偿使用年限内按年交纳使用费, 降低开发商前期土地使用费用, 开发商只将建设期内的土地使用费用进入开发成本, 成本就会大大下降, 同时还可减少开发商贷款利息支出降低开发成本。由购房人今后每年交纳土地使用费, 这样有几个好处:好处之一, 开发商的商品房建好后就会选择适当价格出售, 如果价格过高不能出售, 就会承担第二年的土地有偿使用费, 这样对商品房的价格也有一定的抑制作用;好处之二, 炒房者如果想投机购房压着等涨价, 就必须承担房屋每年的有偿土地使用费, 积压房屋的风险就会加大, 对炒房族应该会有一定的抑制作用;好处之三, 土地成本的降低, 房价也会随之降低, 对购房者来说房价降低, 压力就减小, 让实际使用者能够买得起房。这样就会形成谁使用谁交费。
3、对招拍挂土地严格按照土地开发周期进行管理, 加强退出机制, 招拍挂后, 国土部门应当按相关规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回, 以保持足量的用地规模, 来平抑过高的地价。
(二) 加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。
各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策, 对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目, 不能再继续征收或变相征收。对现有收费项目, 适当调低收费标准。开发商已交纳城市配套费, 应政府负担的市政配套设施, 市政水电管网、学校及其他商业配套设施政府应切实负起责任, 不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上, 以利降低开发建设成本, 减轻购房者负担。
(三) 适当降低税收负担。
房地产行业的税收远远高于其他行业, 存在重复纳税, 由此增加了房地产企业的税务成本。如果能够减少这部分税金, 对平抑过高的房价, 促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。
(四) 开拓金融业务, 增强产业活力, 降低利息费用。
房地产行业普遍存在融资渠道单一, 利率水平较高, 货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路, 一是间接融资, 依靠银行;二是直接融资, 通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此, 积极推行金融机制改革, 适当对房地产业辅以支持, 如发行住房投资基金、企业债券, 增加信贷规模, 降低中长期贷款利率水平等拓宽房地产企业融资渠道, 才可以降低资金成本, 分散和降低金融风险。
(五) 充分发挥政府职能, 加强市场宏观调控力度, 维持物价平稳。
政府应通过产业政策的调整, 配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行, 鼓励市场竞争, 优化建材产品结构, 稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格, 逐步降低房屋建安成本。
(六) 杜绝“三边”工程, 完善设计, 从源头开始控制建安成本。
所谓“三边”工程即:边规划、边设计、边施工的开发工程。开发项目不能盲目地追求开发进度, 而应首先确定合理有效的小区规划方案, 在方案确定的基础上进行施工图设计。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键, 优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计中对项目材料用量、品牌优化与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外, 在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家就建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审, 反复论证, 以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求, 能比较容易地销售出去, 同时在满足建筑物本身结构、抗震等规范要求基础上还能大大降低工程造价。另外, 在施工图投入使用之前, 开发商还务必组织对建筑结构、水、电等进行详尽的技术交底, 对设计图在符合规范的基础上, 更优化, 更合理。尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄, 往往设计过于保守造成不必要的浪费。因此在与设计单位签订设计任务或合同时, 可对主要材料设定单方耗用量限额, 并和设计费挂钩, 对设计单位进行经济赏 (节约) 罚 (超支) 。
(七) 项目建设阶段的成本控制。
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节, 在招标过程中应多选择几家资金雄厚, 技术力量强的施工单位进行报价比较, 择优选取工程造价低, 工期合理的施工单位, 以此保证工程质量和工期, 降低造价成本。
签订规范、细致、严密的合同文本, 是房地产开发项目成本控制的又一重点。对施工范围、材料供应、价格核定及价差调整、变更的处理等等要有明确约定, 付款条件要有利于公司的资金筹划, 好的付款条件可为公司节约部分资金成本。合同签订不能有模糊不清的条款, 约定准确的合同能够有效的控制成本。
在施工过程中工程变更的严格管理是成本有效控制的又一途径。房地产公司应该拟定行之有效的变更和现场签证的管理规定, 设计统一的变更和签证单据, 每笔变更或签证必须有变更或签证原因、变更或签证能带来的效果、工程量、涉及金额、如为人为造成责任的区分等。如为设计变更应有分管工程师和总工程签字确认, 现场变更必须要有现场工程师、造价工程师、相关部门领导签字认可, 特别是对成本影响较大的变更又非必须变更的事项, 更应进行成本估算, 对变更带来的成本增加是否有利于公司效益增加进行评估, 以此确定是否进行变更。
竣工结算是成本控制的最后一个关口, 在办理竣工结算前, 地产公司工程部门首先应仔细审核施工单位根据施工图和变更单绘制出的竣工图, 主要审核是否与实际施工一致, 而原施工图有改动的地方是否有确认变更单, 总之, 竣工图的审核是结算期最关键的前期工作, 因所有结算都是根据竣工图计算, 特别是对隐蔽资料的审核更应详尽;其次是预结算人员应依据施工单位报送的结算书及计算底表进行工程量计算是否准确, 定额相应子目套用是否合理的审核;最后请专业的造价机构人员进行结算复审, 按照审减的一定比率支付审计费也可降低部分成本。
三、综述
总之, 在房地产炒得沸沸扬扬的今天, 对于开发商来说最理性的事是控制成本。成本低控战略要求企业必须优化流程, 严格控制成本费用, 取得高效的运营效益。
开发项目成本 篇2
(2)在房地产开发项目中，对制定好的目标成本进行严格的落实，并在具体的招标过程中，将目标成本与投标的价格进行对照分析，根据具体情况来优化设计的方案，有效保证目标成本低于项目的总价，从而更好地保证相关项目的顺利进行。在这个过程中要及时地根据市场经济的变化和相关政策的改变等各种因素进行及时的汇报和采取相关措施，有效减低开发项目风险并为目标成本的充分落实提供保证。
(3)在对房地产开发项目目标成本管理工作进行优化的过程中，构建信息化平台和数据统计系统是非常有必要的。这样不仅可以及时地发现操作过程中的所产生的疏忽以及其他人为因素所造成的成本信息偏差和错误的现象，同时，可及时采取相应的方法对其进行补救。另外，还可通过对信息平台与数据库的分析，更为准确地了解到相关成本管理的情况，从而使得相关人员可有效控制项目风险，提高目标成本管理水平。然而，由于信息平台与数据库的构建是一项长期的工作任务，且需要及时给予落实，相关的信息和数据也需要及时的更新。
(4)在完善目标成本管理工作的同时，加强对相关管理人员的培训以及企业文化的创建。目标成本管理工作的要求非常高，不仅要求相关人员操作规范，充分掌握相关技术，还要具备对成本管理工作相关知识有一定程度的了解。由于目标成本管理工作非常复杂，且相关人员的流动性大，因而加强建设人力资源并完善相关目标成本的管理制度，可有效避免各种因素造成的成本管理工作的失误。另外，创建企业文化并对相关人员的责任感和成本管理意识予以加强，在一定程度上能有效提高房地产开发项目目标管理水平，从而推动相关企业的顺利发展。
4结语
项目开发中施工阶段的成本控制 篇3
关键词:项目 施工 成本
0 引言
企业是以获取利润为目的的经济实体,如何以最小的投入获得最大的利润,是企业管理中房屋的主题。目前,许多施工企业都在深度项目开发,深度多元化发展,对项目开发单位而言,工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制,此文仅就施工阶段开发单位工程成本的控制作一阐述。
1 制定严密的合同条款
随着我国加入WTO,工程项目的管理也将逐步与国际接轨,实行严格的合同管理,是建设单位的首选课题。在国际惯例中,业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步,防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由,要求增加工程费用,如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素,不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款,就能有效地杜绝费用的增长;于内墙如设备安装预算,不同的品牌型号价格出入很大,如果办公室模糊很容易千万施工过程中“偷梁换柱”,影响工程质量和寿命,损害开发商的信誉,造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条,需要有丰富的工作经验,对可能发生的情况有提前的预计,在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同条款。
2 结合施工组织及施工工艺,控制工程成本
作为开发单位的预算合同人员应做到“三多”,即“多看、多问、多思考”。“多看”,就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如施工中常见的基坑全断面锚喷支护,由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响,难免有些地方需要加强锚护,同时有些地方也要减少锚筋,甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷,对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿,但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督,以便以确凿的证据和充分的理由榔头工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题,或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论,要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程,由于行业的垄断,大多数的造价人员很少遇到这类预算,因此这类问题就更需要多问。如在一次室外消防管道的预算中,就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题,如果按定额常规用量参考值(0.338个/m)去测算,全小区2000m管张,共需用676个防滑卡箍,而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用,全小区共使用16个,两项相差560个,以每个228元计算,仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达10多万元。“多思考”,不可不论定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据,但也应客观地认识到定额不可能囊括市场,由于新工艺、新材料地不断涌现,工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。如在外电源工程中,施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价、防水硅胶以每平方米多少元报价,究竟每座实际有多少土方量,有多少砌筑量,有多少混凝土量,能不能组价到施工单位的报价水平,防水硅胶具体用量及操作工艺是什么,能不能组价到每平方米报价,都需要造价人员去推敲、思考。
3 做好市场材料及市场工艺价格的,建立寻价体系
项目的工程材料费一般要占圬工工程总成本的60%左右,显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中,建设单位为控制成本及确保材料质量,对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先,企业应系统关注机构公布的价格,与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络,保持信息渠道的畅通,及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息,保证工作人员可随时随地地调用及监督,做到资源共享。需强调一点,政府公布的价格是市场的平均价,详细的价格管理远不能简单停留在这一深度,要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道,寻找物美价廉的产品;其次,控制材料的采购单价,企业还应把握大势,在系统价格的基础上,定期绘制主要材料时间——价格曲线图。分析材料的周期变化规律,结合技术曲线的分析及市场经济的运行状况,委托人的通货膨胀或通货收缩状态,研究判断不同地区、不同材料的短期及中斯走向,在参照价格信息的基础上,增加理性分析的因素,把握材料的走向趋势,将其分析成果应用在开发生产中。
4 建议采用工程量清单形式确定工程造价
工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定,依据统一的工程量计算规则,结合现行预算定额子目分项要求,将拟建招标工程的全部项目和内容,按工程部位、性质或构件分部分项,并计算实物工程量,列成清单,作为招标文件的组成部分,供投标单位受苦填写单价的一种工程量计价方法。目前市场上常用形式是将脚手架使用费、遇、模板使用费等非实体性消耗费用,以及企业管理费、利润和此部分的税金列于开办费中,一般开办费为总价包干不变,工程量清单中的单价只包含了实体性消耗中的直接费及其税金,此部分价款随工程量的培养而变化。采用工程量清单的形式,对建设单位而言,首先工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水份,堵住漏洞;其次可控制设计变更引起的工程价款的增加,变更培养的工程量,只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化,非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金,仍保持原有水平。总之,采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作,又利于成本控制的有效途径。
5 做好反索赔工作
近几年来有关索赔的文章随处可见,而反索赔的文章却不多,许多建设单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔,而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当,延误了承诺的工期;交叉作业中,一方因现场清单不及时防碍了另一方正常的工作程序,或因泼水等情况损坏了工程成品;使用了非业主指定的新产品等待,对此建设单位均可进行反索赔。做好反索赔工作,需要有充分有力的证据,并利用监理的作用,保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。
6 结束语
浅谈房地产开发项目的成本 篇4
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5%～2%, 但对工程造价的影响可达以上, 由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济, 任意提高安全系。数或设计标准, 而对经济上的合理性考虑得较少, 从根本上影响了项目成本的有效控制。例如:某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离, 其间又无防火分区, 就设了三只消防箱, 而按消防规范要求, 只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理, 造成了一定浪费, 显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此, 设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%～95%, 实际上, 当扩初设计批复之后, 存在的技术问题、费用问题都很难解决, 因此必须重视扩初设计, 以避免“先天不足”。推行设计招标, 择优选择设计单位, 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标, 采用多家竞投, 组织有关专家综合评比, 这样既可优选出好的设计单位, 又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新, 在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额, 熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更, 给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求, 必须有效地确定设计限额 (造价、三材消耗指标等) , 并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向, 变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。
1.1 采用合同措施, 有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄, 设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如设计变更费超出施工合同价的某一比例 (如5%) 时, 则扣罚一定比例的设计费 (设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
2招标投标阶段的成本控制
2.1 项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商择施工单位或材料供应商, 这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中成本控制, 业主方应注意与加强以下几点:①招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察, 避免“特级企业投标, 一级企业转包, 二级企业进场”等不正常现象, 这对项目成本控制非常不利;②做好招标文件的编制工作, 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价, 然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲, 尽量做到“知己知彼”, 以利于日后的造价控制;③合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2.2 做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。同时, 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素, 对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外, 应争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
3施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。加强施工控制, 就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性, 但也会不可避免地发生“三超”现象, 但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补, 如果控制失衡, 会使企业经营亏本。因此, 房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
3.1 抓好合同管理, 减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价, 施工单位往往采取“低价中标, 索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关, 主动监控, 严格审核工程变更, 计算各项变更对总投资的影响, 从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程。变更, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控;另外, 对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔, 使成本得到有效控制。
从管理模式上着手, 建立建设监理制, 追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则, 完善职责分工及有关制度, 落实责任, 从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核, 避免投资失控。工程进度款的审核, 对经监理方确定的工程量, 按合同约定的计价依据, 套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
3.2 从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上, 广泛应用新材料、新工艺、新办法等等, 想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计, 材料费一般占直接工程费的70%左右。同时, 直接费的高低影响到间接费的高低, 因此, 选用新工艺、新材料, 是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
3.3 从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费, 合理使用广告策划费、销售代理费等, 减少销售成本, 最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等, 对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供, 以达到降低造价之目的。
甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划, 尽量降低存储成本。另外, 加强甲供材料的现场管理, 合理堆放, 减少搬运及损耗。
4竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。
5结束语
长期以来, 习惯于把成本控制放在建设实施阶段, 其实, 投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的, 存在着对立统一的六辨证关系系。要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度等。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合评衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控, 管理才会出效益。
摘要：迈入新世纪, 具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命。倡导以人为本, 天人合一的哲学观进行品牌定位, 从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用, 到功能和质量等方面要求越来越高, 作为房地产开发企业首要的要求是工期短, 投资效益好。针对房地产项目的这些情况, 必须对项目投资实施全过程有效的成本控制, 从组织、技术、经济、合同与信息等方面, 挖掘潜力, 降低成本, 提高投资效益和社会效益。
开发项目成本 篇5
1.1目标成本管理的本质与概念在房地产企业项目的开发过程中，目标成本管理工作发挥着关键的作用，并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上，根据企业项目开发的实际情况，有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。在企业项目的发展过程中，目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥，并在对目标成本管理体系构建的同时，对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动，从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实，并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。对相应的目标成本进行分解，并采取有效的管理措施。比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等，以此来提高目标成本的经济效益。
1.2目标成本管理的相关功能
第一，目标成本管理具有一定的控制功能，在房地产项目的各个发展阶段，将目标成本与动态成本进行有效比较，并根据相关情况制定相应的成本控制范围。充分准确地了解到房地产项目的目标财务情况与实际的运营情况以及项目经营情况与相应的成本控制情况之间的差距，从而有效地把控成本管理工作的重点以及促使中高层领导的项目决策更加合理和具有可行性；第二，目标成本管理具有一定的规划功能，并有利于相关企业更好地对成本进行分配，同时对企业的方案以及相关计划的制定都提供了一定的规划作用’从而更好地促使成本管理工作的有效和科学性；第三，目标成本管理在一定程度上具有约束功能，并对企业项目的成本配置提供了相应的标准和限制，减少了不必要的成本浪费，使全员参与到各个项目管理中去，进而对项目发展的各个阶段进行严格合理的监管，起到了一定的约束作用；第四，目标成本项目的管理工作，在具体的项目发展过程中，具有一定的激励功能，并对相关项目的收益情况产生了直接的影响，同时将目标成本管理工作与工作人员的利益相联系，从而激励相关人员的工作积极性，并使得自身的才能得以充分发挥，从而促使房地产企业总体管理水平的提升，创造出更多的经济效益和社会效益。
开发项目成本 篇6
【关键词】新形势；房地产；开发项目；成本控制；研究解析
随着我国房地产市场调控的落实，房地产企业之间竞争也来越越激烈，为了有效提高房地产开发企业的市场竞争力，需要强化房地产开发项目的成本控制，主要包括房地产开发的前期规划设计、工程施工、房地产销售等方面的成本控制。目前，房地产开发项目的成本控制还存在很多问题，结合具体问题，探究房地产开发项目成本控制的策略。
一、新形势下房地产开发项目成本控制遇到的问题
（一）房地产开发企业的成本控制观念相对落后
由于我国房地产企业成本控制观念的落后，无法快速地适应市场的发展需求，错误的认为成本的控制范围仅在施工过程中，忽视了房地产开发的前期准备环节、销售等方面的成本控制，导致对整体的成本控制出现了不利的影响。大部分的财务人员忽视项目开发过程中的成本控制，通常在项目完成后进行成本控制，严重影响了企业对开发项目的整体把握。
（二）缺乏开发项目成本控制的制度支持
房地产开发项目的成本控制应该实施在全过程，而不是过程中的局部，严格按照成本控制的相关规定进行成本控制，才能保证成本控制达到降低成本的目的。房地产开发项目具有开发周期长、成本控制范围大的特点，大部分的房地产企业没有明确的成本控制管理制度，导致企业的内部人员实施成本控制的过程中，缺乏理论依据，导致成本控制成为形式，没有得到正确的实施。
（三）房地产企业对于成本控制的手段较落后
大部分的企业管理者受到传统观念的影响，成本控制的手段较为落后，随着信息技术的广泛应用，部分企业的管理者仍然没有重视利用网络进行成本控制，没有建立网络成本控制的意识，对于成本控制的操作仍然停留在人工操作，缺乏现代化的成本控制管理手段。
（四）房地产企业的成本控制的管理体制不够健全
房地产开发项目成本控制机制的建立是保证成本控制工作顺利进行的基础，然而大部分的房地产企业仅仅将成本控制当作财务部门的工作，根本没有清楚的认识到成本控制的职责，也没设立相关的激励机制，导致成本控制工作人员的积极性不高。不完善的成本控制机制，导致企业无法及时对房地产项目进行总结和反馈，一定程度上阻碍了成本控制的开展。
二、新形势下房地产开发项目成本控制的策略
（一）创新房地产企业开发项目成本控制的观念
作为房地产企业的管理者应该不断更新成本控制的观念，强化工作人员房地产项目成本控制意识。在可行性分析、项目投资估算、成本定位等方面加强研究，结合开发项目的实际情况，分析可能出现的成本控制风险因素，全面提高企业成本控制的效率。与此同时，强化对成本控制的整体规划，重视前其准备阶段的成本控制，把握开发项目成本控制各方面的因素，确保房地产的成本控制能够顺利进行。强化管理者的决策意识，组织工作人员进行开发项目前期的成本预测，使房地产开发项目成本控制具有可行的操作性。
（二）完善房地产开发项目成本控制的相关机制
建立完善的房地产企业成本控制组织，强化对开发项目的成本控制管理，使工作人员明确房地产开发项目成本控制的具体职责。开发项目的成本控制并不仅仅是财务部门的工作，而是需要相关部门之间的共同配合，听从组织的领导完成相关的成本控制工作，设置成本控制相关的项目开发部门，将项目前期、运行中期、竣工后期每个阶段的项目找专人负责，并且各部门需要配合负责人进行成本控制数据的统计、核算等工作，使项目开发的成本控制工作落实到实处。完善成本控制的奖惩机制，调动工作人员的积极性，充分发挥成本控制的作用；完善成本控制的考核机制和管理机制，确保开发项目成本控制能够有效的达到目标，实现经济效益最大化。
（三）灵活运用开发项目成本规划的方法
由于房地产项目开发成本控制需要控制的因素很多，因此需要重视项目施工前期、中期以及后期的成本控制，利用因素测算法、直接计算法等手段进行成本控制的规划。其中因素测算法主要结合开发项目的实际情况以及相关技术人员的实践经验，分析影响成本的相关因素，得出降低成本的最佳方案，从而控制成本。直接计算法的实施针对房地产开发项目的整个过程，包括施工过程中产生的各种费用，需要工作人员结合相关核算方法进行程序化的核算，将各部门核算的结果整合到一起，得出整个项目的成本，再进一步的控制成本。
（四）利用先进的计算机技术进行成本控制
随着我国计算机技术的不断发展，计算机成为了成本控制的重要手段，房地产企业的管理者应该强化对计算机成本控制系统的应用，改变传统的数据处理方式，通过计算机将数据处理信息化，减少人力的同时，还能提高成本控制的效率。结合企业的开发项目的实际特点，建立一套完整的成本控制管理系统，为企业的管理者提供完善、多角度的成本控制信息，方便企业管理者进行正确的决策，减少项目开发过程中不必要的资金投入，降低企业的成本。
三、结束语
综上所述，新形势下的房地产开发项目成本控制对于企业的发展起到了至关重要的作用，企业需要不断的更新项目成本控制观念，加强对开发项目的整体控制，强化开发项目的前期准备、成本规划、销售等方面的成本控制，建立完善的开发项目成本控制机制，确保房地产开发项目能够顺利地开展，为房地产企业带来更多的经济效益。
参考文献
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房地产开发项目成本控制研究 篇7
(一) 房地产业发展现状概述
近年来, 我国房地产市场持续高速发展, 特别是改革开放以后, 伴随着城市土地使用制度的改革和住房制度的改革房地产行业彻底打破了传统的计划经济的束缚, 得到了更加迅猛长足的发展。房地产在过去的十一五期间为推动我国经济快速发展贡献了非常巨大的力量, 并且在未来的五年计划里, 房地产对推动国民经济的作用仍然是不可替代的。但是在房地产行业高速发展的今天, 同样也暴露了不少问题, 如房价收入偏高, 投资性购房比例偏大, 供求结构的矛盾等特别是在资源如此稀缺的环境中, 行业内外的竞争如此激烈, 各项投入成本价格的上升, 使得房地产行业进行科学合理的成本控制成为突破发展瓶颈的唯一出路。
(二) 以河北省为例的房地产行业发展现状
第一, 整体行业投资现状。2010年, 全省完成房地产开发投资22648348万元, 同比增长49%;有开发经营的企业个数1776同比增长15.4%;土地开发投资额929529万元同比增长52.9%;配套工程投资203484万同比增长3.5%;国有及国有控股单位投资1201508万元同比增长46.4%。
第二, 行业所需成本现状。房地产行业的成本所包含的成分是非常复杂的, 为了方便研究如果我们就将房地产行业的成本简单的归结为:项目所用的土地成本, 工程建设材料成本, 人工成本。那么由于这三种成分成本的上升, 房地产行业的成本相对于过去的五年已经提高了很多, 使得行业利润出现很大程度的降低。据相关数据显示河北省的房价由于成本上升所带来的上涨大约占整个房价上升幅度的70%。
(三) 房地产行业进行开发项目成本控制的必要性
房地产是我国经济发展的支柱产业, 房地产行业的发展直接关系到我国的经济水平。而成本控制不仅可以促使企业获得更多的经济利益, 同时也可以在保障提供高质量商品的同时给顾客更多的优惠, 使人民安居乐业。并且房地产企业数量越来越多, 企业为了获得更大的竞争优势, 使企业长久发展在激烈的竞争中处于不败之地, 企业必须进行成本控制。
二、房地产开发项目成本控制的原则
(一) 全面性原则
包括全过程成本控制、全方位成本控制和全员成本控制。它要求房地产项目开发从前期的准备到最后的交付使用整个开发过程中的各环节和阶段以及所有的参与单位都要进行成本控制, 建立科学严谨的成本管理控制流程, 使得项目成本自始至终置于有效的监督和控制之下。
(二) 最小化原则
房地产开发项目在成本控制的过程中应努力实现项目的成本花费在科学合理的基础上达到最小化。即不仅仅要实现降低各种成本的可能性, 而且要从实际出发, 制定科学合理的最小化成本。
(三) 实时控制原则
房地产开发项目是一次性的, 项目的成本控制应注重项目实施过程中的控制即实时控制。在房地产开发项目的前期准备阶段成本控制只是根据项目设计的具体内容制定项目的成本预算, 以便为今后的成本控制提供一个可参考的标准, 而房地产开发项目末期的成本控制, 由于项目工程即将完工, 项目成本盈余基本已成定局, 即使通过成本监督发现了偏差, 或许也已经来不及修正了。所以必须保证房地产开发项目的成本控制实行实施控制原则。
三、房地产开发项目成本控制研究
房地产项目开发的重点阶段的成本控制有以下几个:立项环节成本控制、设计环节成本控制、工程招投标环节成本控制和施工环节成本控制。本文结合房地产成本控制的内涵遵循其控制原则, 对这几个重点阶段进行分析。在这几个阶段中施工阶段的成本最大, 占到了整个费用的60%-70%, 如表1所示, 但是对成本控制影响程度最大的却是在立项阶段。本文结合成本控制的原则重点对这四个环节的成本控制进行分析研究。
(一) 立项环节成本控制
立项阶段的费用在整个房地产成本中所占的比例较小, 才1%但是立项阶段却对成本控制的影响最大, 因为立项就是计划预算, 它的好坏直接影响到了后面所有阶段, 所以它是整个成本控制的关键所在。
在此环节应重点对前期成本、费用、利润等进行合理的估算, 对项目的可行性进行可靠的评价, 充分提高资源的利用率。具体应该做到以下几个方面:首先, 对房地产开发项目的成本进行相对准确的估算。这一工作对项目的可行性研究以及成本控制都是十分重要的, 它成功的实现了项目成本控制由事后控制转到事前控制。其次, 对于项目所涉及的材料等财务人员要做到时时调查, 了解其最新动态, 以便做到准确估算。做好预算对房地产这种资本密集型产业是至关重要的, 同样一个项目假设投资10亿, 在其他外界条件相同的情况下使用自有资金6亿和3亿所达到的资金利用率和利润是不同的, 后者的资金利用率明显高, 但是风险就会高。所以要做好资金利用率和风险之间的关系。再次, 在立项阶段对敏感的因素进行敏感性分析对整个房地产成本控制也是十分有利的。
(二) 设计环节成本控制
房地产开发项目设计是指用图纸把具体的表示出的设计方案, 施工图绘制完成才能做出施工预算, 所以控制工程造价的关键是设计环节。所以一个好的设计方案, 既可以给企业带来良好的社会效益, 同时也给企业带来更大的经济利益。但是长期以来房地产企业对设计阶段重视不够, 导致这部分的成本控制不能实现。在施工阶段是按照设计图进行的, 所以设计阶段是全面工程造价的关键, 在具体的操作中做到以下几点:首先, 实行严格的工程招投标制度。房地产企业在进行项目设计时要大力引进竞争机制, 切实加强管理, 从而达到成本控制的作用。在选择设计单位时, 要进行公平合理的招标进行选择;同时根据情况实行分块招标, 因为如果一个项目完全交给一个单位进行, 可能费用会比较高。其次, 坚持技术与经济想结合、推行限额设计。在项目的设计时只要能用定量分析的都要通过计算, 用数据说话。在设计时要特别注意材料和设备的经济型尽量搞标准化和系列化设计;在总投资限额的限制下, 在保证项目设计能达到目标功能的前提下, 对技术以及施工图设计进行严格的投资限额设计。此外要严格执行限额设计, 设计单位要承担技术经济责任。如一项目土地费10亿元, 折合2000元一平米, 建筑成本1500元一平米, 定价为4200元一平米, 由于时间紧等问题设计单位没有严格执行限额设计, 在图纸没有设计完前久开工建设, 后来在施工到第5层的时候才修改, 损失三千多万, 尽管如此5层以上部分修改, 每平米降低成本30元, 共节约成本600.86万元, 但是远远没有达到其预先限额的标准。同时应该注意加强设计人员和工程造价人员以及企业管理者之间的沟通。最后, 加强出图前的审核。从经验来看, 改变方案的缺陷所花费用远远小于施工后再进行改正的费用。
(三) 招投标环节成本控制
项目招投标阶段是最敏感的阶段, 是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式, 不仅可以避免哄抬标价现象, 而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中, 应做到以下几点:首先, 招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之, 对来投标的企业资质要进行严格审核, 甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败, 所以要求施工方具有强的技术实力, 对企业成本控制至关重要。其次, 组织好招标文件工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件, 认真编制标底和标书, 做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面, 项目造价应尽量包死, 尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量, 控制在合理造价的下限。再次, 确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准, 以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则, 是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。
(四) 施工环节成本控制
施工阶段占整个项目成本最大, 这一阶段的成本控制, 主要是控制成本严格按照预算成本, 不能远离预算成本太大。它影响成本的可能性在10%左右, 虽然节约的可能性小, 但是浪费的可能性极大, 如果控制不好极易造成成本的急剧增加。
目前项目的质量控制、成本控制以及工期控制都是由监理公司来承担, 但是目前监理公司的工作人员以及公司质量参差不齐, 大部分工作只是停留在质量控制上, 所以这一阶段的成本控制还是由建筑单位决定。建筑公司要求在建设时要先进的施工组织和科学的施工方案, 尽量缩短工期, 降低材料和人工的浪费。所以这就要求建设方要做好事前控制, 而这一去又追溯到了工程设计阶段的成本控制, 做好图纸会审。如某商品房的施工中由于施工前未对图纸进行仔细的审查, 使得最后建筑出现了一道斜梁, 这不仅给企业带来了巨大的经济损失, 也大大增加了施工的技术难度, 同时也使得房的使用价值下降。
四、总结
房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员控制, 做到各方面综合平衡, 才能做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中, 既要全面综合考虑, 还要重点把握对关键点控制, 使建设实施阶段, 在投资控制、质量控制、工期控制、安全控制等阶段统一起来;同时, 应采用动态管理理论, 确定成本目标, 采取主动控制, 实施科学动态管理。从而对提高房地产企业的竞争力、取得更多的经济利益服务。
摘要：文章通过分析房地产开发项目成本构成要素分析, 结合成本控制的重要性、原则和内容, 提出改进房地产开发项目成本控制的措施和建议。
关键词：房地产,成本控制,降低成本
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房地产开发项目成本控制分析 篇8
房地产开发设计的阶段,是房地产开发项目在其成本控制方面的关键和重点。在项目设计的阶段对于项目投资的影响是极为重要的。推行设计招标,择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。
各专业在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。
2 招标投标阶段的成本控制
2.1 项目招标过程中的成本控制
在招标过程中成本控制,业主方应注意与加强以下几点:(1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。(2)做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。(3)合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2.2 做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的,如工期、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定。在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险,是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
2.3 施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。
从管理模式上着手,建立建设监理制,追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法等等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。同时,直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等,对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供,以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划,尽量降低存储成本。
3 竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。
4 结论
项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。
摘要：对于如今我国房地产投资的过热表现,房地产的开发企业在其进行房地产项目的开发过程当中并没有科学的进行项目成本的管理也是其中重要的原因之一。而随着地产行业逐渐的进入调整时期,其竞争也越来越激烈。所以房地产开发企业的利润也将日趋减弱。这就要求房地产开发企业提高其竞争力,而提高房地产开发企业在成本管理方面的水平就是其中之一。
关键词：房地产,开发,项目成本,房地产开发,项目成本控制
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房地产开发项目成本控制策略浅析 篇9
一、房地产开发项目成本控制内涵
房地产开发项目成本控制不是简单地进行施工成本控制, 更不仅仅为了节省某个阶段的费用, 而是从企业的全员、全过程、全方位的角度出发, 最大限度地利用企业的有效资源, 对开发项目全部成本构成进行规划和控制, 从而实现企业综合效益最大化的长远目标。
成本控制的主体是房地产开发项目的全员, 即全体员工;成本控制对象指的是项目从立项、审批、设计、施工到销售的每一个环节, 即全过程;成本控制内容是对房地产开发费用进行预测、计划、核算、分析、考核等, 即全方位。
二、成本控制的主要策略
(一) 做好项目各阶段设计方案的优化是实现成本控制的基础
1.推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。因设计费按照建筑安装工程造价的比例取费, 即建筑安装工程造价越高, 设计费越高, 反之亦然。因此在许多房地产项目设计中, 均有技术与经济相脱节的现象。针对这种现象, 房地产企业应实施限额设计, 即在使用功能及技术指标满足建设标准的前提下, 按批准的设计任务书和投资估算对各专业进行造价分配, 再按各专业的造价分配进行设计, 融设计与预算为一体, 实现设计规模、设计标准、工程数量与投资额等各方面的有效控制。同时, 大力推行标准化设计, 按照国家、省、市推行的标准技术文件、图纸进行设计, 在提高设计效率的同时, 节约了建筑材料, 从而实现成本控制。
2.优选设计单位, 综合评定设计方案。实行招投标制度, 可以在保证设计方案的安全性、技术性、合理性和使用功能的前提下, 选择出最为经济合理的方案, 从而实现控制成本的目的。首先, 房地产企业不能为节省设计费用而选择小的设计单位从而影响设计效果, 而应通过公开招标的形式, 选择实力雄厚、信誉良好的设计单位参与设计;其次, 明确自己的设计思路, 不被设计单位牵着鼻子走。房地产企业应通过构思、研讨、咨询、决策, 提出自己的设计想法, 与设计单位进行经常、深入地交流, 从而使设计方案充分体现出自身的特点。再次, 按照安全、适用、经济、美观的原则, 综合评定设计方案优劣, 从中选择最优设计或将各方案可取之处重新组合, 以期获得最佳设计。
(二) 降低企业管理费用是实现成本控制的有效补充
1.“私车公用”管理办法。房地产企业业务范围广, 用车量大, 公车配备及管理就成为企业管理费用的重头戏。房地产开发企业可将个人私有车辆纳入公务活动范畴, 即员工驾驶自己的私车去办理公司的各种业务, 公司为私车在公务活动中所消耗燃油、发生的停车、过路过桥费用进行实报实销。此项措施, 估计每年至少可为企业节约资金二十万元。
2.精简机构, 提倡“一人多岗”和“一专多能”。房地产企业应在人员数量和质量两个方面下功夫。首先在保证公司正常运转的基础上严格控制人员数量;其次提倡“一人多岗”, 即对一些非重点岗位进行兼任;再次, 倡导“一专多能”, 即提倡员工除精通本岗位专业知识以外, 还要了解、精通本项目其他专业的业务。如暖通专业、电气专业员工还要精通土建、装修、给排水等专业业务, 力争运用有限的人力资源配置获得最佳的岗位和人数的组合, 从而有效降低人工成本。
(三) 加强施工阶段管理是实现成本控制的关键环节
施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异, 要做好施工阶段的成本控制, 需在各关键环节上制定严密且切实可行的管理措施。
1.进行技术经济分析, 优化施工方案。在制定项目施工方案时, 房地产企业应充分发挥项目管理人员的积极性, 出点子、找路子, 集思广益, 通过对不同方案的技术指标分析比较, 努力挖掘节约工程投资的潜力, 找出许多经济合理的施工方案。
2.加强设备、材料的品质与价格管理。对企业而言, 产品质量并非是越高越好。超过了合理水平, 属于质量过剩或浪费。无论是质量不高或过剩, 都会造成成本的增加。房地产企业应对施工单位的项目工程招标或材料 (设备) 采购进行全过程监督, 多方询价, 审定总包单位的采购质量和价格。推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料, 在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上, 采用价格低的经济材料代替价格高的精品材料。
3.控制工程变更。工程变更主要分为两类, 一类是设计院后补的设计变更。如果因设计失误或不合理确需变更的, 要严格控制设计变动, 使该变更对工程影响最小、费用最低。另一类是施工单位提出的施工变更。工程管理部门掌握以下原则:如果方便施工、无费用增加, 且不影响其他专业施工则允许;对于可优化设计、可降低费用的变更则鼓励;对于方便施工但增加费用的变更, 则禁止。
(四) 有效的约束和激励机制是实现成本控制的有力保障
开发项目成本 篇10
一、房地产开发项目目标成本管理的内涵
一般来讲, 根据房地产开发项目成本的开发流程, 可以将房地产开发项目成本管理划分为:土地成本、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用等组成部分。加强房地产的成本管理, 其核心就是目标成本管理。就我国目前的房地产的目标成本管理实际来看, 由于受到传统的计划经济的影响, 在其发展的过程中呈现出计划性较强的特点。但是, 在实际中不能将其同市场价值结合起来, 从而使得其目标成本控制仍旧处在发展的初级阶段, 不能实现其目标成本管理的目标。因此, 要想实现目标成本管理, 就必须加强和房地产行业特性的集合, 从而发挥其在开发项目成本控制上的作用。这就要求房地产企业在开发新的项目之前, 就要在其策划阶段对项目目标的总成本进行设计与计算, 确定项目目标成本;在其项目设计阶段就要根据目标成本的上限, 对具体的设计事项进行调整;在项目施工的阶段, 要深入到实际中了解项目成本控制目标的实施情况, 对成本控制情况进行监督与调整, 使成本控制在有效的控制范围内;在项目竣工后就要及时的进行核算, 将实际成本与目标成本进行比较分析, 对其中存在差异的地方进行及时的探讨, 并制定相关的控制实际成本的有效措施, 控制房地产项目开发实际发生的成本, 增加房地产企业的经济效益。
二、基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制的具体内容
(一) 预测和优化目标成本
对房地产行业的开发项目进行目标成本控制管理, 首先就要将市场中的实际项目价格作为制定成本目标的导向, 并根据该开放项目的相关资料以及对该项目的各项经济价值对其进行测算。在对项目成本目标进行测算时, 通常会应用到“目标成本=目标收入-目标利润”该公式, 对该项目在市场中的价格进行预测, 再根据该房地产开发项目的实际面积来进行计算, 从而计算确定该项目的目标成本。根据目标成本来计算目标利润, 一般会用到“目标利润=企业最高水平的销售利润×预测销售收入”该公式, 或者可以采用“目标利润=先进的资产利润率×预计的资产平均占用额”公式, 可以通过利用房地产行业比较先进的利润率, 来计算预测的成本目标的总数额, 这是实现企业的目标成本控制管理的关键阶段。
为了保证目标成本的科学性与合理性, 在房地产企业成本目标实施的过程中, 要同相关的施工建筑单位和设计单位进行沟通, 对该开发项目的具体品质以及成本方面的要求进行说明, 并能在其实施的过程中, 应用限额设计制度来控制目标成本。为了保证其实施的科学性与合理性, 可以对项目的价值功能进行重点分析, 对该项目中涉及的技术的经济指标、材料设备定位进行分析, 看其是否符合项目的品质定位, 在保证该项目的质量前提下, 对目标成本进行进一步的优化。
(二) 科学分解目标成本
在确定可目标成本后, 房地产企业就要根据项目开发的整个过程, 对目标成本进行逐层、逐级的分解。要根据各个部门职能和业务的不同对目标进行一级一级的划分, 将目标成本落实到每一个员工与责任主体身上, 明确各个部门的成本目标。并能明确各个责任中心的责权, 将其责任成本划分为可控成本与不可控成本。为了保证该成本分解的合理性, 房地产企业要严格遵守国家的相关规定与条例, 根据制定的目标总成本, 建立与之相匹配的考核与评价体系, 可以有效的促进各个责任中心工作的积极性, 有效提高工作的质量与效率。
(三) 加强目标成本的过程控制
在实现对房地产目标成本的预测与分解后, 要将该目标成本在实际中践行, 加强对目标成本的过程控制。
1.在其开展工作的前期, 就要将市场中的房地产行业发展作为导向, 并联系企业自身的资金状况, 对开发项目进行仔细的考核, 对地址选择、用地规模以及获得土地使用权、使用方式等都进行开发成本控制, 做好事前控制工作, 尽量压缩土地成本。
2.还要对建筑安装成本进行事前控制, 要保证该项目的施工设计的可行性与经济性, 要对建筑安装工程采取动态管理的目标成本管理方式, 对施工中的材料的数量以及价格进行严格的控制。
3.在竣工验收的过程中, 要及时对工程成本与目标成本进行核算比较, 确认施工单位是否严格按照合同完成施工的内容与任务, 其施工结算的总金额是否准确, 将计划成本与实际成本进行比较, 可以为以后的成本目标设计以及成本考核积累经验。
三、加强房地产开发项目目标成本管理的具体措施
(一) 应用现代信息技术, 建立企业成本数据库
在房地产企业对业务进行项目开发的过程中, 要对其所发生的费用进行实时的追踪与控制, 以此来掌握资金的流向与实际用途, 从而使项目开发的风险能够被控制在可控范围内, 并能有效的加快企业的资金周转速度, 这样就可以有效实现其对成本的控制作用。企业可以将现代信息技术应用到房地产的成本控制管理中, 可以建立起完善的成本控制信息数据库。该成本数据库可以在企业内部实现信息共享, 使得各个部门的员工可以及时获得信息, 还可以根据各个部门的职能不同, 而进行成本拆分和成本分摊, 将成本控制目标细化到每一个员工身上。这样就将房地产项目开发中的成本数据具体换分到每一个责任中心和楼盘, 这样在进行管理时就可以对成本控制的实际情况进行实时的查询与控制管理, 一旦在其项目开发的过程中出现超支的现象, 就要及时的将该情况反映到管理部门, 从而进行调整。
(二) 加强同建筑施工企业的合同变更管理
在房地产开发项目施工的时候, 进程会出现合同变更的情况, 合同变更往往会增加房地产项目开发企业的成本。为了减少合同变更增加的成本, 房地产企业要不断加强其同建筑施工企业的合同变更管理。在房地产企业同建筑施工企业签订合同后, 就要根据成本控制的内容对其进行拆分。企业的各个部门在对成本控制内容进行拆分后要坚持总成本不变的原则下, 及时的对付款情况进行调整, 使成本控制目标能够落实到实际的工作中。
(三) 加强企业的人力资源建设
房地产企业的管理层在不断加强其自身的经营管理水平的同时, 还要加强企业内部的人力资源建设, 使目标成本管理者的各项决策都能被各个责任中心和部门执行。为了加强房地产企业的人力资源管理和员工专业素养建设, 企业要积极的开展各类培训, 使企业的员工能够具备参与和执行目标成本的实践能力和执行力。企业还要建立起完善的奖惩制度, 充分发挥激励制度在人力资源管理中的作用, 把对目标成本的分解作为评价的标准, 将企业的目标成本考核和物质激励、精神激励结合起来, 可以激发员工工作的积极性和责任心, 还可以为员工创设出良性竞争的工作环境, 提高其工作质量和工作效率。
四、结束语
总而言之, 在房地产发展调整时期, 企业要想获得发展, 一方面要不断的增加销售库存商品房的数量, 另一方面要不断加强其内部成本控制管理工作。通过在实践中不断积累基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制的工作经验, 可以不断优化企业的目标成本控制管理能力, 有效提高企业的经济效益。
摘要：近年来, 在经济发展过程中, 房地产渐渐成为经济不断发展和增长的重要组成部分。但是由于房地产行业本身是典型的资金密集行业, 其涉及的投资金额巨大, 且操作过程较为复杂, 所以就很容易造成当前房地产行业发展中的投资过热现象, 并影响其科学管理。随着经济结构的不断发展与完善, 房地产行业也进入调整期, 房地产行业要想不断提高其经营利润, 就要不断提高其项目成本控制管理。
关键词：成本管理,房地产,开发项目
参考文献
[1]闫晶, 尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计.2010 (21) .
开发项目成本 篇11
【关键词】房地产开发 ；成本管理； 项目全周期
【引言】房地产开发项目开发流程复杂，费用繁多。从项目立项到开工建设，其中要涉及到十几个政府部门和数十个施工参建单位，基于本身投资额比较大，任何一个阶段的费用额都比较大，因此，必须对开发全周期进行成本控制。本文将从项目立项、设计、招投标、施工和竣工验收等阶段，来试析房地产开发项目的成本控制。
一、前期房地产开发成本管理的现状及存在的问题
1、重施工、轻设计
建筑施工成本的计算依据，主要是设计图纸。工程量和材料选择、施工工艺要求等都是来源于设计图纸。设计方案的优劣和质量，对成本具有直接的影响。而有些企业，拿到土地后为了能尽快开工，便压缩设计时间，拿到图纸便匆忙施工，甚至边出图边施工，图纸中存在不少的问题和缺陷，在施工过程中；才得以补救，发生了不应有费用超支。
2、缺少考核机制
大部分房地产企业，虽有成本管理部门以及相关一些制度，但是缺乏严格的考核机制，导致相关人员责任心不强，没有将各项制度切实落实下去。在工程实施过程中，使不应有的费用发生了却得不到监控，造成成本超支。
3、合同签订不完善，有的合同名实不符
房地产开发是一个庞大的工程体系，往往会有很多合同，如与政府签订土地出让合同，施工合同、房地产出让合同等。特别是施工合同，经常会出现承包范围不明确，内容重复，缺项目等情况，造成额外费用的发生。
4、没有注重全过程的管理
很多房地产企业对成本管理都只注重施工阶段，而忽略了整个建设全周期对成本的影响。特别是前期的市场调研、可行性研究分析等，对工程成本有直接影响。没有精准市场定位和成本目标设定，后期成本管理会出现很多问题。
二、成本控制的原则
1、动态控制
成本管理是一个动态的过程，它贯穿于工程建设全周期，并且在不同的阶段会有相应变化。如投资估算、设计概算、施工图预算等费用，都是根据对市场了解的深入、设计方案的完善等逐步调整，达到较合理的费用目标。
2、权责明确
成本控制应该落实到具体的部门和人员身上，明确相关人员的权利和责任。各工种人员负责职权范围内的事情，并且采取完整的机制进行考核。
3、合理定价
成本管理以成本目标为基础，务必控制各项费用在预算范围内。这就要求费用目标合理，如果目标成本过度压缩，明显低于实际需要的费用，那么成本控制会出现误区，影响工程质量。
三、房地产开发全面成本管理与控制的措施
1、前期阶段的成本控制措施
1.1做好市场调研：在市场调研时，充分了解项目周边的场地、市政建设、客户分部、价格等情况，为项目可行性研究和市场定位提供有效依据。调研数据精确性、完整性，对目标成本的控制起关键性的作用。
1.2合理确定投资估算：做好市场调研后，根据公司内部成本制度、建设规模和周边项目情况，来综合确定投资估算，这对前期图纸设计和后期的各项费用指标的控制都有较大的影响。
1.3土地成本控制：土地成本是房地产开发成本中占据较大比例的部分。深圳是全国敲响房地产拍卖第一锤的城市，深圳前海拍卖的土地，楼面价就2-3万元一平方米。现在全国大部分的土地实行招、拍、挂。土地的价格直接决定了建设成本及销售定价。因此，土地成本是控制的重点。在选择地块时，首先要了解政府对该的地段的控制性规划要求，特别是容积率和项目类型的限制。在竞标时，才能在可控的成本内取得土地，并尽量将土体成本降到最低。
2、设计阶段的成本控制
2.1选择优秀的设计单位：设计人员的素质和水平，反映设计单位综合实力。优秀的设计单位能准确理解委托方的需求，尽量避免设计缺陷和漏洞。防止施工中设计变更的发生。
2.2费用目标要明确、审核：很多房地产企业在给设计单位出具设计任务书的时候，只提出具体设计要点和方案，没明确费用指标。设计单位设计时，追求高标准，规范固然是满足了，但是成本费用较高。特别在规划阶段，这是施工图纸的基础。所以，每一方案出来后都要有概算书进行比选。
3、建设施工前招投标阶段的成本控制
3.1施工界限的划分：标书是招标范围和相应要求的根本文件，标底是把握费用控制的底线。在制作标书时，要分清楚施工范围，明确具体要求，防止施工重复或无人施工的状况，特别是些交接部分谁来施工，要明确清楚。
3.2招标清单的完整性：招标清单是施工单位投标的依据，是合同总价的组成。清单如果出现错项、漏项、与图纸不符等问题，会造成合同组价不准确。
3.3合同内容完整与合法。施工合同是现场管理的依据，也是后期费用结算与处理纠纷处理的依据。合同的完整与合法，对风险预判与控制有重大的义。所以，合同签订前，一定要做好风险的预判，合同签定后，对各种风险要严控。
4、施工阶段的成本控制
4.1控制项目变更、签证：项目变更是由于设计缺陷、客户需求、现场需要等原因造成需要发生的图纸变更，任何一項变更都会涉及造价的变化。因此在施工阶段要控制项目变更，做好变更审批和审查，尽量減少发生变更。
4.2加强过程检查：在施工过程中，应该加强过程检查，不断发现施工中存在的问题或者设计缺陷，并及时提出解决方案和措施，减少返工。
4.3加强监理单位利用：应该充分发挥和利用监理单位的力量，加强施工图纸审查、过程旁站和平行检查工作，保证施工过程按照设计图纸和规范要求实施。
5、竣工决算阶段：主要是要做好变更、签证的审核以及合同外发生内容的结算等，要注意相关资料的搜集，证据不足或资料不全的应该严格控制。
【结语】房地产开发周期较长，程序复杂，需要较多的技术和管理人员来进行把控。在企业内部应该完善管理体系和部门建设，做到专业人做专业事，发挥各自优势，才能从项目开发的全周期将成本管理的工作做好。
【参考文献】
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[2]杨薇.房地产企业开发成本控制的探讨[j]财会之窗. 2011（7）22
试析房地产开发项目的成本控制 篇12
房地产开发项目的成本控制主要表现在工程的设计与项目的施工过程两个阶段, 景观工程建设成本主要用在工程项目的施工阶段, 但是各种建安费用大小以及费用是否得到合理利用, 在很大程度上还是由规划设计阶段所决定的。所以在控制工程项目成本时, 应该从项目前期阶段开始着手, 重点加强施工阶段的成本控制, 对整个项目工程的成本管理实施全过程的动态管理模式。只有加强了房地产开发项目设计阶段以及项目建设阶段成本的控制, 才能实现整个项目成本控制总目标。
二、房地产开发项目成本概念及内容
房地产开发项目的成本主要指房地产企业在开发一定数量商品房时所耗费的全部资金, 根据其用途我们可以将其大致分成3类, 即土地、土建以及施工设备所需费用等。这些都是房地产开发项目成本中最重要的内容, 大概占整个工程成本的80%。在这里面最为重要的属于土地费用, 它包含置换成本、动迁费用以及批租费用等。房地产开发商在决定是否开发一个工程项目前, 一定要将预计所需土地费用结合土地面积与容积率进行换算, 这样计算出来的每平方米的商品房所需要的费用跟市场标准进行对比, 进而对项目可行性进行评估。
另外一方面所需费用为配套和其它收费支出费用, 它包括水、电、煤气以及大市政以及公建配套费等。有些费用支出中属于押金性质, 很难全部收回, 比如档案保证金以及绿化保证金等, 这些费用的种类比较多, 而且收费标准也很不一样, 很多项目都是非垄断性的企事业单位来执行的, 所以具有很强的随意性, 而且标准也比较高。配套和其它收费项目属于房地产开发成本里面很容易受到外界因素影响的一大块费用, 通常会占到项目总体投资的10%到15%。除此之外还有管理费用以及筹资资本。房地产开发和其它的行业相比, 由于建设周期比较长, 投资数额比较大加上投资风险比较高等因素所致, 很多房地产开发商都需要贷款才能满足资金需求, 这样便会产生很大的利息支出, 如果能将这部分费用充分核算好, 对于整个房地产项目的成本控制将起着极其重要的作用。
三、房地产开发项目成本控制措施
1、控制好设计阶段的成本。
设计阶段属于整个房地产开发项目成本控制最为关键的环节, 尽管整个设计阶段所需费用在整个工程全过程里所占的比例不大, 通常为建筑安装整体成本的1.5%到2%, 然而该阶段设计成本是否控制好给整个工程造价成本的影响却高达75%以上。工程设计质量的高低直接会影响到建设费用多少以及建设工期长短, 也关系到能够在人力、物力以及财力上投入多少。如果能够合理科学进行设计, 一般会节省l0%的工程造价。然而很多房地产项目中设计人员往往会比较重视技术, 忽视经济效益, 经常会随意的把工程项目的安全系数以及设计标准提高, 却从来不关注在经济上是否合理, 因而在根本上使得工程项目成本难以获取有效控制。比如在高层住宅楼中每层电梯与走廊之间只有十几米的距离, 在这中间也没有设置防火分区, 且只有三只消防箱, 如果按照消防规范规定, 通常设置两支水枪只要能到达室内的每一个部位便可以满足消防所需。然而这种设计很不合理, 在某种程度上增加了工程成本, 由此可以看出, 设计人员并没有真正总是到各项经济指标的重要性。所以做好设计阶段的成本控制会影响到整个房地产开放项目的投资, 尤其是在设计阶段会对项目经济产生70%到95%的影响下, 一旦设计文件批复后, 如果发现了技术问题以及费用问题很不好解决, 所以房地产开发商一定要加强设计阶段的成本控制, 以免出现先天不足的现象。
2、控制好施工阶段的成本。
施工阶段属于整个房地产开发项目中资金投入最大的阶段, 这也是整个招投标工作的后续延伸工作, 属于合同的进一步具体化。要加强施工阶段成本的控制, 就必须加强对履约行为上的管理。房地产开发产业的诞生是伴随着社会主义市场经济的不断发展以及我国住房分配供给体系改革步伐的加快发展起来的, 景观和基建项目在某种程度上存在着一定的共性, 但是很难避免“三超”现象的出现, 然而这种“三超”现象中的超额部分往往需要从企业盈利部分中进行弥补, 一旦项目的成本控制失衡, 就会给企业带来很大的亏损。所以房地产企业盈利目的直接决定了工程项目投资能否实现预期制定的目标, 而这个阶段成本控制工作主要包含如下几个方面:
(1) 从项目管理模式出发, 建立完善的监理机制, 达到有效控制项目投资的目的。房地产项目管理部门要结合工程项目监理规定以及实施细则, 将员工的职责分工以及各方面的制度落实到位, 进而能够从整个工程管理机制上将项目投资系统控制好, 与此同时还要做好每个阅读工程项目的进度款审核工作, 以免出现投资失控的现象。在审核工程进度款时, 要清楚掌握监理部门规定的工程量, 然后按照合同规定的计价标准, 套用材料单价和费用定额, 等到核价后还要按时支付所需的工程进度款。
(2) 采取有效技术来控制房地产开发项目的投资。房地产开发项目的相关部门要制定出科学合理的施工技术方案, 以此为论证基础, 进而将新材料、新工艺以及新的施工技术以及机械设备应用到工程项目的实际施工中去, 从而在技术上加强对工程项目成本投资的有效控制。从某种程度上来说, 技术措施属于整个房地产开发项目投资的重要保证, 根据相关方面的数据统计可知, 材料所需费用一般会占到整个工程项目所需费用的70%左右, 这个属于直接所需费用, 其高低会直接关系到间接所需费用的高低, 因而在选择合适的新工艺以及新材料时一定要提高劳动生产效率与缩短工期为前提保证。
(3) 采取有效经济措施来控制房地产开发项目的投资。施工现场的各种经费以及总部管理费用一定要严格控制, 对于广告策划费以及销售代理费等要尽可能的降低销售成本, 从最大限度上将静态投资降低。比如一些占道费、绿化赔偿费用以及其它的补偿费用等都可以尽可能的减少甚至不需要有;对于大宗材料以及大型设备要结合合同直接提供, 从而实现降低工程项目造价成本的目的。
3、严格控制竣工阶段的房地产开发项目成本。
工程项目的竣工阶段属于整个成本控制工作的最后一个控制阶段, 结合施工合同、预算、相关费用定额、竣工所需材料以及国家或者一些地方的相关法律法律, 对工程款进行认真审核。另外在此期间要以政府部门相关政策法规为标准, 对于送审的一些竣工决算的工程量进行认真核实, 并且要落实每一个联系单以及签证所需费用, 进而在整个审核结算阶段将工程项目的实际造价真正展示出来。
四、结语
总之, 房地产行业的成本控制与工程建设的每一个环节都有着密不可分的关系, 眼下房地产行业逐渐朝着资本化以及金融化的方向发展下去, 相应的它们对资金的需求和依赖性也越来越大, 所以做好房地产项目最为关键的一点在于对成本构成的研究。对于房地产开发项目来说, 其设计阶段属于“软“环节, 由于弹性空间比较大, 因而很难控制和把握好, 假如开放商可以做出合理的选择对整个项目成本的节约也是很可观的;施工阶段以及竣工结算阶段属于房地产项目开发中的“硬”环节, 因而严格把关非常重要。一个好的工程设计直接影响到工程造价能否得到有效控制, 所以我们要在精益求精的态度下, 采用科学的方法, 将房地产项目的工程造价成本控制在最低水平上, 不断的将设计阶段质量提高, 进而获取良好的施工效果, 为房地产开发商创造巨大的经济效益和社会效益。
参考文献
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