浅谈房产开发项目的投资成本控制

2024-09-18

浅谈房产开发项目的投资成本控制（共10篇）

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇1

房产开发项目的投资成本控制

舒总：

你好

房地产开发企业要在市场经济的浪潮中处于不败地位，除在规定的时间内，交给住房一个合格的产品外，投资控制必不可少。就以我在区一建参与施工的新疆卷烟厂职工活动中心工程为例，虽然建设单位是疆内的大型国营企业（新疆卷烟厂），但由于业主方基建项目管理人员选择、设计及施工方案的确定不合理，导致建设项目二次设计、工程返工、变更签证一大堆，最终使十八月的工期拖延至二十二个月完工，工程造价方面由原合同约定的1800万追加至2600多万。如何搞好投资控制，我认为应把握以下几个方面：

（一）设臵灵活的组织机构。投资管理是房地产开发的一条主脉络，对投资的控制就必须深入到每一个管理环节。所以业主方要在管理机构中设臵相应的管理职能，以便灵活的控制造价。业主方可在项目管理机构中设臵工程造价管理专业人员，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

（二）引进多方位的人才。项目管理说到底就是对人的管理，所以管理的好坏要求业主方引进一批懂技术、懂管理的人才。

（三）实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因工程设计质量问题而出现工程的变更，投资增加。

（四）实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过

程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。工程项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。对于一个建设项目的投资与效益，开发商应当心中有数——项目投资的规模与产生的社会、经济效益。

（五）认真编制招标文件及标底。严格掌握工程招标条件，招标文件应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。

（六）合理低价中标。业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。

（七）抓好合同管理，避免工程索赔在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔，使工程项目成本得到有效控制。

（八）加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，保证项目管理目标的实现，提高工程项目的投资效益。业主方主要应做好以下几方面的工作：

（1）加强本单位现场施工管理人员、工程技术人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约投资的重要性。

（2）尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中，引起设计变更的原因很多。如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。如何减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。

（3）严格现场签证管理。现场签证是项目建设过程中的一项经常性工作，许多工程由于现场签证的不严肃性，给工程结算带来非常大的麻烦，甚至给业主方带来不少经济损失。严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：签证必须达到量化要求，签证内容必须与实际相符；签证的内容不能超过应签证的范围。

（九）严格控制工程进度。工期的延长势必造成商品房的销售，资金的回笼。业主方要求施工单位制定详细的进度计划，定期与实际进度对比，发现偏差，查找原因，及时调整，使项目在计划的时间内交付使用。

（十）加强预控管理。常言道：工欲善其事，必先利其器。

（1）施工阶段做好计划工作，发挥监理单位的优势，抓好预先控制，减少不必要的返工。

（2）配套工程阶段必须完善各项施工图纸，落实各专业施工队伍。避免边设计、边施工的现象。

投资管理是一项全方位的管理活动，涉及项目的方方面面。上述措施只是投资管理的一些主要控制方法，业主方还有大量的、细致的工作去做。只有这样才能把投资管理落到实处。

随着人民的生活水平的日益提高，住房的要求也越来越高，这也预示着一方面房地产开发的前景广阔，另一方面要求业主方注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。

谷金峰

2010.9.29

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇2

房地产开发项目的施工阶段是项目投资实施的重要环节, 项目施工阶段存在着很多风险, 如材料价格的改变, 生产工艺的革新等, 这些都对项目的投资有着重要的影响, 要使得项目的投资能够有效地控制就必须了解该阶段投资控制的特点, 以及影响投资的风险因素。对风险隐私进行分析, 采取相应的措施, 就可以降低该阶段的投资风险, 从而达到对项目施工阶段投资的有效控制, 使得项目得以顺利竣工, 并投入使用。

2 施工阶段建设投资控制的特点

2.1 实施控制的周期长、涉及面大

施工阶段工程建设投资控制贯穿于整个项目的施工过程, 施工过程包括施工准备、开工以及竣工结算审核等各个环节。其控制过程长, 控制节点多, 是建设投资的实质性落实阶段。施工阶段的建设投资控制不仅涉及到项目实施过程中对图纸化工程投入的实际计量控制, 还涉及到诸如分包工程的实施、签证变更、索赔等非图纸化计量对造价影响的控制。

2.2 实际费用支付的节点多

施工阶段是项目建设投资实施的过程, 投资支付周期较长。对承包商和其他分包、材料、设备供应商的支付或以施工进程时间节点为限, 或以项目施工实施量的完成和供应提供节点为限, 是在建设总投入控制基础上的多节点支付, 从而导致支付次数多, 过程复杂。

2.3 施工阶段控制是一个动态的过程

工程施工过程周期较长且是一个动态的过程, 建设投资受有关价格涨落、施工变更、设计图纸变更等具体情况的影响, 建设投资控制必须根据客观情况及项目建设的变化作必要的动态调整。企业需要有一个完善的控制管理体系对这种动态的控制调整来保证, 使得投资既不偏离前期设定的控制原则和目标值, 又不因机械地执行而造成项目实施中的困难, 只有适度进行调控, 才能动态地做好建设投资控制工作。

3 施工阶段建设投资风险因素及投资控制的必要性

3.1 施工阶段建设投资风险因素

1) 建筑材料改变和更新。随着施工工艺和建筑材料生产工艺的提高, 建筑材料会不断更新和改变, 这些改变使得施工工艺发生改变, 原有的设计可能需要变更, 另外如果新材料的价格昂贵, 必然导致成本的增加。2) 建筑施工技术和工艺革新。采用不同的或新的施工技术, 就会增加施工中的风险, 因为新的施工技术和工艺还不够成熟, 在施工的过程中可能会造成工程事故, 另一方面还会增加试验成本。因此, 这样的损失就会增加发展商或投资者的成本。当然, 建筑施工技术和工艺的改变产生的风险发生的概率是很低的。3) 建筑生产力因素短缺。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品, 这些因素的短缺会直接影响建设工期, 从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力因素短缺的风险出现的机会较高, 是房地产开发商应注意的重要风险之一。4) 设备故障或损坏。这类风险主要存在于施工工程中, 如果设备发生故障或出现损坏现象, 便会影响到施工的顺利进展, 造成工期延长, 成本增加。

3.2 投资控制的必要性

房地产项目施工阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段, 虽然施工阶段对项目建设投资控制的影响不是最关键, 但施工阶段毕竟是建设投入资金实际发生的密集阶段, 是投资的主要实施阶段。此阶段除伴随施工时间的推移, 而且大量的资金通过施工这一过程不断“物化”, 最终形成固定资产, 实现项目投资。

建设施工投入有其相对的确定性和变更性, 因此施工阶段实施投资控制工作对整个项目的建设投资控制无疑也是十分必要的。如:合理的施工材料设备价格确认可降低工程总建安成本的4%左右。有效的投资控制可以很好地调节发承包双方的行为和利益, 既降低开发企业的投入成本、增加项目利润, 又可以促使承包商规范施工行为, 通过自身的有效管理降低施工成本, 达到提高利润的目的。这是一个双赢的结果。因此做好施工阶段的投资控制具有很重要的意义。

4 施工阶段建设投资控制的实施

4.1 根据施工进度进行费用审核

要对施工单位按施工进度进行拨款和逐月或拟定的控制点上报施工进度, 并对上报的施工进度进行认真审核。

4.2 严格审查施工技术方案及措施

加强技术管理的工作, 要严格审查施工组织设计和重大施工方案及与费用有关的各种技术方案和措施。

1) 要由懂技术、有现场实践经验的专业工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他与费用有关的技术方案和措施进行审核;2) 加强技术管理和质量监督, 对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决。力求做到不能因图纸和技术问题而延误施工, 避免造成不必要的经济损失。

4.3 严格审查施工质量

施工质量始终是工程建设的重中之重, 施工质量的保证不仅是施工进度的保证, 更是投资控制的保证。

1) 首先对进场的原材料和设备及其他半成品等进行各种质量检验, 由专人负责, 严格执行。另外, 还要注意材料、设备及半成品的保存, 以保证材料和设备及半成品始终处于良好的质量状态;2) 通过各种措施杜绝重大质量事故, 减少一般质量事故, 避免不必要的经济损失, 这样既保证进度又保证费用控制。

4.4 搞好施工进度和计划管理

施工进度和计划管理的控制也是投资控制的保证。

1) 工程应按总体计划要求按时开工 (有条件的可提前开工) 。由于材料和设备价格会随市场形势的变化而波动, 如果延误开工很有可能导致开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。2) 要认真编制工程的年、季、月的施工计划, 必要时还应编制旬、周、日的施工计划。一般应编制3个月滚动计划, 施工过程中要严格控制关键路线和关键节点, 从而保证工程的进度能够按时完成。3) 合理的安排施工节奏, 做到按计划施工, 避免和减轻高峰期的施工压力, 减少窝工待工情况的发生, 同样也能减少不必要的费用支出。4) 分析没完成计划任务的原因并追究责任, 争取在以下周期的施工段中补回损失, 保证工程项目的总工期。

4.5施工阶段避免承包商索赔事件的发生

项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面。根据目前项目的普遍特点, 一般来说由于开发企业根据市场情况提出进行较大的变动, 未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索赔的主要因素。

承包商的索赔, 最终目的均归结到建设投资费用的增加和工期的延长。一般来说, 工期的延长往往伴随着投资的增加。就房地产项目的开发而言, 如果工期延误必然导致交房时间的推迟, 这样将导致开发企业对客户的违约赔偿, 从而造成整个项目的费用增加。因此, 在项目施工过程中应该加强这方面的管理, 避免承包商索赔事件的发生。

5 结语

施工阶段的投资控制是项目成本管理的重要环节, 只有切实搞好各项管理工作, 才能使项目投资控制得尽可能的好, 避免不必要的费用增加。整个施工阶段管理的关键是要由技术水平较高、经验丰富的专家组成一个高素质的项目管理小组, 同时还要建立严格的项目管理制度。只有这样, 才能将施工阶段的成本管理切实的抓到实处, 从而对项目的投资进行有效地控制。

摘要：针对房地产施工阶段建设投资控制的必要性和特点, 分析了施工阶段投资风险的因素, 系统的研究了施工阶段建设投资控制的实施办法, 包括对施工进度、施工方案、施工质量以及避免索赔等几个方面。

关键词：房地产,施工阶段,投资控制

参考文献

[1]李泉.论优化设计与工程建设投资控制[J].投资研究, 2003 (9) :58-60.

[2]沙椿健.试论设计阶段的造价控制[J].中国建筑, 2004 (3) :12-13.

[3]范水源.关于工程项目成本管理的思考[J].预测, 2003 (11) :61-62.

[4]游相华.试论房地产开发企业工程成本控制[J].中国房地产, 2001 (9) :73-74.

[5]余东文.谈房地产行业的成本核算与成本控制[J].上海会计, 2001 (7) :25-26.

浅谈市政投资代建项目的投资控制篇3

关键词：市政投资代建项目投资控制

中图分类号：TU99 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）02（c）-0-01

随着我国经济的迅猛发展，工程建设的不断投入，政府投资项目的建设管理模式已经由原来的“投资、建设、管理、使用”一体化的模式逐渐转化为各职能分离的模式。在以前的大多数政府投资项目中，政府既扮演着投资者的角色，又是管理者的角色，建设出来的工程不仅质量不好，严重的豆腐渣工程，而且投资成本高，工程项目往往很难准时完成交工，一次次失败的经验，留给我们的只有教训。更有甚者，一些在建工程单位私自修改设计方案，无故增加使用功能，以此为由向政府追加后期投资成本，结果投资成本越来越高，使政府建设投资项目的效率大打折扣，因此，在市政投资代建项目中进行有效的投资控制是非常有必要的。

1 政府投资代建项目投资控制现状

分析

1.1 政府投资建设项目投资管理存在的问题

近几年来，政府为了推动经济的不断发展，积极推出了一系列的政策，不断地加大投资的力度，但是政府在加大投资力度的同时，“三超”现象，挪用公款，贪污腐败，中饱私囊，豆腐渣工程等一些混乱现象在政府投资建设中出现的比例也在逐年攀升。大多数建设投资项目的实际成本都大大超出政府投资预算，在政府投资项目中的资金使用和管理问题也受到社会各界和多方的密切关注，已经被提上日程。

1.2 投资管理存在问题的原因

造成政府投资项目管理问题的原因有多方面，主要由以下几个方面。

1.2.1 不科学的项目决策

多数地方政府和部门缺乏建设投资项目方面的专业人才，在进行建设项目决策和计划时，不能全面和准确的考虑到该建设项目的社会效益和经济利益，以至于做出错误的投资项目决策，花费了大量资金最后却成为了垃圾工程。更有的人，为了加大自己的仕途，弄一些可有可无的项目来增加经济效益，以征求到上级领导的重视，不断的追加后期投资，结果造成资金的不合理利用和

浪费。

1.2.2 不完善的管理方法

由于我国的市政代建投资管理还处于发展阶段，管理方面还有很多的漏洞，项目建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、供货单位及相关资讯单位等投资项目各方，都普遍存在施工后再算账、先中标后再核算的做法，在施工前和施工中都处于没数的状态，项目完工后才结账，政府建设投资项目的控制计划和资金预算形同虚设，并没有起到投资控制的效果。因此重视投资管理工作是改善目前投资管理现状的首要工作。

2 政府投资代建项目投资控制方法

2.1 政府投资代建项目实施投资控制的必

要性

2.1.1 政府投资代建项目是非营利性公益项目

政府投资代建项目都是非营利项目，是为经济发展服务的，这些非营利公益项目是改善人民生活环境，提高人民生活质量的必要设施，也是改善投资环境，扩大投资必不可少的基础设施，国家基础建设资金大部分都用在了这些非营利性公益项目中。

2.1.2 政府投资代建项目更容易受到社会舆论的关注

政府投资代建项目中的资金来源于纳税人，因此它最终也应该服务于纳税人。它与社会公众的利益息息相关，势必会受到社会各界的关注和监督。因此政府在实施投资代建项目时应充分考虑到社会公众的切身利益，多采纳社会公众的意见和建议，并及时向社会公众报告政府投资工程项目的意义、施工进度、施工质量、以及完工后能对人民的生活质量有何改善等相关情况。只有得到社会公众的支持，得到社会公众的监督，政府投资代建项目才能按期并且保证质量的顺利完工。

2.2 政府投资代建项目的投资控制

方法

2.2.1 项目计划阶段的投资控制方法

（1）切实开展项目可行性研究

在开展项目前期的可行性研究阶段应该注意以下两个方面：①合理确定项目规模，在充分考虑和衡量未来它所能带来的社会效益和经济利益后来确定这个项目的工程造价。②合理确定建设投资项目的标准和建设内容，要坚持经济适用，禁止铺张浪费。

（2）合理确定建设项目的投资估算

为了保证建设项目投资估算的质量以及准确性，代建单位应该提前做好内部审核，在审核时应注意以下两点：①审核投资估算的编制内容要与建设项目的规定、规划要求保持一致；②审核建设投资估算的费用项目和费用数额要合理。

2.2.2 项目施工阶段的投资控制方法

（1）项目招标阶段的投资控制方法

①加强对工程量清单的审核。在编制工程量清单的过程中，要认真仔细，不错不漏，不能出现大的错误，因为工程量出现的错误，会给施工带来或大或小的损失，这个错误一旦被承包商发现，则会从中窃取高额的利润，盗取国家利益。②善于甄别投标价格。在评标中，对投标报价应该认真审核，认真分析承包商的报价，不能只看到投标的报价，而忽略了其中每一项的报价，对于在审核中所发现的问题应该提前做好防范措施。

（2）项目施工阶段的投资控制方法

①事前控制，根据工作的内容来规定计划。把根据施工图设计及标底编制制定出的项目投资控制计划，作为分项招投标及采购的限额标准。

②事中控制，加强设计变更洽商的预控和审批管理。在施工阶段增加费用的主要途径是通过变更洽商，在变更洽商时，必须严格审批每一条变更项目，并把变更洽商的预防工作作为重中之重，将变更洽商增加的费用控制合理。

③事后控制，注重索赔预防，严格遵守索赔处理程序。对于索赔费用的控制，要防患于未然，提前做好预防，平常就应该做好记录，为可能会发生的索赔提供证据。对承包商的施工组织和安全环保设计要严格审查，一旦查出问题，要坚决予以更正。对施工技术要严格把关，严禁出现大的错误倒是严重的后果。严格索赔审批程序，明确索赔实效、索赔证据、索赔审批负责人等具体

事项。

3 结语

代建项目目前成为政府当前投资项目建设管理改革的主要模式，原因就在于它可以克服并减少以往政府在投资建设项目中的种种弊端，从而真正的做到管理专业化，达到提高效益的目的。

参考文献

[1]国务院办公厅.国发〔2004〕20号国务院关于投资体制改革的决定，2004.

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇4

浅谈垃圾焚烧发电厂项目的投资控制手段

我国将兴建越来越多的.垃圾焚烧发电厂,但垃圾焚烧发电厂项目在我国仍在起步阶段,在尚未有国家统一的概算指标和定额的情况下,参与投资建设的企业应如何控制好垃圾焚烧发电厂项目的工程造价.本文从工程造价全过程控制的角度,在投资估算、设计概算、施工图预算及竣工结算中采取有效措施,严格把好“四算”关,控制好工程造价,最后建立自己的企业定额,使企业利益最大化.

作者：吴恒雄 WU Heng-xiong 作者单位：广州环保投资有限公司,广州,510000 刊名：广州建筑英文刊名：GUANGZHOU ARCHTECTURE 年，卷(期)：2009 37(6) 分类号：F4 关键词：焚烧发电投资控制措施

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇5

第一章总则

第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法

规和规定，特制定本办法。

第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括

重点项目、示范项目和补助项目。

重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土

地开发整理项目。

示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改

革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。

补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理项目。

第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则：

（一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用；

（二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；

（三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用计划；

（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；

（五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一；

（六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。

第四条国土资源部负责项目的审查确定、项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。

第二章项目申报

第五条国家对项目建设实行一年一定制度。新建项目实行申报与审定，续建项

目实行核定。

第六条各省（区、市）土地行政主管部门根据本地区土地后备资源状况、土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）、土地利用计划、新增建设用地土地有偿

使用费收入预算负责组织项目申报。

项目申报单位为县（市、区）土地行政主管部门。申报的项目须经地（市）级土地行政主管部门签署意见，省（区、市）土地行政主管部门审核同意后，由省（区、市）土地行政主管部门集中报国土资源部。项目申报实行一年一报，每年申报时间

为第四季度。

申报项目原则上以重点项目为主，示范项目与补助项目为辅。对于土地违法严重，造成耕地大量减少的地区，不应安排重点项目和示范项目。

第七条项目申报条件应当符合下列要求：

（一）重点项目申报条件

1、基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必击破的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路、水利、电力工程、村庄改造等建设方案，有关措

施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。

2、建设规模：

土地开发：丘陵山区100-600公顷（1500-9000亩），项目相对集中连片，单片面

积不少于20公顷（300亩），片场块不超过10片；平原地区400-2000公顷（6000-30000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于50公顷（750亩），片

块不超过10片。

土地整理：丘陵山区100-1000公顷（1500-15000亩），项目相对集中连片，单片

面积不少于40公顷（600亩），片块不超过10片；平原地区400-2000公顷（6000-30000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷（900亩），片

块不超过10片。

土地复垦：丘陵山区60-400公顷（900-6000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷（300亩），片块不超过10片，平原地区200-1000公顷（3000-15000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷（900亩），片块不超过10片。

3、项目净增耕地面积比例：土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积的60%；土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%；土地整理净增耕地

面积不低于项目规划设计面积的10%。

4、资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。中央资金与地方资金原则上按1：1比例配套，其中地方资金省、地、县级资金配套比例由各省（区、市）确定。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其它耕地开发有

关的资金以及社会筹资。

（二）示范项目申报条件

1、基础条件：项目所在区们具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已拟定相关的道路、水利、电力工程、村庄发行等方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。项目具有代表性。l

2、管理工作：项目所在地土地行政主管部门关土地开发整理复垦有关下策配套、管理机制与手段、应用先进科学技术等方面工作比较突出。

3、建设规模：不高于重点项目同等类型建设规模。

4、资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。项目投资以中央资金为主，地方进行资金配套。地主配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分

和其它与耕地开发有关的资金以及社会筹资。

（三）补助项目申报条件

1、项目所在地区：贫困地区、少数民族地区、革命老区、受灾地区。通过项目建

设，能增加耕地面积，改善农业生产条件，发展当地经济。

2、建设规模：项目相对集中连片，丘陵山区100公顷（1500亩），平原地区200

公顷（3000亩）以上。

3、资金配套：国家根据项目建设需要给予适当资金补助。其余资金由各省（区、市）根据地方各级财力自行解决。

l 第八条项目申报要求：

（一）规划建设期：重点项目、示范项目规划建设期不超过3年，补助项目规划

建设期一般为1年。

（二）资金使用范围：符合国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》

及有关规定。

（三）投资额度：依据当地土地开发整理复垦建设实际情况进行投资测算，但项

目投资标准不得超过规定的预算标准。

（四）项目评估论证：重点项目与示范项目应由省级土地行政主管部门对项目可

行性组织评估论证。补助项目可不予评估论证。

l 第九条项目申报材料：

（一）省（区、市）土地行政主管部门申请报告；

（二）项目可行性研究报告与评估意见；

（三）省（区、市）土地行政主管部门出具的项目符合土地利用总体规划（土地

开发整理专项规划）的审核意见；

（四）涉及土地开发的有关批复文件；项目总体规划图、项目区标准分幅土地利

用现状图；

（五）其它有关资料（如有关影像资料等）。

l 第十条国土资源部根据项目计划与预算，每年对续建项目进行核定。省（区、市）土地行政主管部门负责组织上报核定续建项目所需材料，上报材料时间为每年

7月。核定续建项目的上报材料包括：

（一）项目计划与预算实施情况；

（二）续建计划任务；

（三）配套资金承诺意见。

l 第三章项目审查和项目计划与预算下达

l 第十一条国土资源部对申报项目进行审查，其中，对建设规模超过600公顷（9000亩，含9000亩）的重点项目组织进行评估，符合规定要求的，纳入部土地开发整理项目库（备选库）；并通知有关省（区、市）土地行政主管部门组织项目申报单

位，按规定要求编制项目规划设计、项目计划和预算，逐级上报。

l 省（区、市）土地行政主管部门对项目规划设计、项目计划和预算进行审核，将审核同意的项目排列优先顺序，报国土资源部。每年上报时间不迟于5月底。l 第十二条国土资源部对上报的项目规划设计、项目计划和预算进行审查，符

合部有关规定的，纳入部土地开发整理项目库（初审库）。

l 第十三条国土资源部根据国家宏观经济政策、土地利用计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算、项目入库（初审库）情况、项目计划任务完成情况等，组织编制国家项目计划与预算，并通过部专题会议或部长办公会议确定。l 国家项目计划与预算中的项目是在各省（区、市）推荐意见的基础上，从部

土地开发整理项目库（初审库）中筛选。

l 对于续建项目在项目承担单位按时保质完成上一项目计划任务与预算且上报材料符合要求的前提下，按原批准的项目建设规模与期限，纳入项目计划和预

算。

l 第十四条国土资源部将国家项目预算报关财政部，经同意后，收财政部和国

土资源部共同下达项目计划与预算。

l 下达执行的国家项目计划与预算中的项目纳入部土地开发整理项目库（预算

库）并予以公告。

l 第四章项目实施管理

l 第十五条项目申报单位根据批准下达的计划与预算，在当地人民政府的统一

领导下，组织项目实施。

l 批准下达的项目计划与预算和申报的项目计划与预算不一致的，项目申报单位应按批准的项目计划与预算执行，并将实施方案逐级上报国土资源部备

案。

l 第十六条项目实施应实行公告、工程招投标、项目法人、工程监理等管理制度。l 项目实施应采取合同管理方式。由项目申报单位与项目承担单位签订实施合同，并按照合同规定严格管理。

l 第十七条各级土地行政主管部门应当加强对项目实施的指导和监督检查，发现问题，及时解决。省（区、市）土地行政主管部门应当每半年组织项目申报单位向国

土资源部报告项目的实施情况。

l 第十八条项目计划与预算一经下达，原则上不得修改。因特殊原因确需调整的，须报原批准机关批准。

l 第十九条项目实施前应明确土地权属关系，项目实施过程中一般不作权属调整；项目竣工后，应按照可行性研究报告中土地权属调整方案及时进行土地权属调整、变更调查和登记发证等工作。

l 第五章项目验收及成果管理

l 第二十条年末或项目竣工后，土地行政主管部门应根据批准下达的项目计划与预算，按照国土资源部《土地开发整理项目验收规程》及有关规定，及时组织项目的验收或竣工验收。项目承担单位应按规定做好项目的结算或决算工作。l 项目验收内容主要包括：项目规划设计执行情况、项目计划任务完成情况、工程建设质量、资金配套与使用情况、土地使用管理与工程管护措施、土地权属管理、档案资料管理等。

l 第二十一条项目验收采取自下而上方式进行。

（一）自查。项目计划任务完成后，县（市、区）或地（市）土地行政主管部门组织开展自主，自主完成后，向省（区、市）土地行政主管部门提出验收申请，并

将自查情况和有关材料一并一报。

（二）初验。有关省（区、市）土地行政主管部门在接到验收申请后，及时组织验收组，对自查成果进行初验。在本省（区、市）范围内，所有项目初验后，将所

有项目的建设与初验情况进行汇总，报国土资源部。

（三）终验。国土资源部根据省（区、市）初验情况，组织进行项目终验。其中，补助项目委托有关省（区、市）土地行政主管部门进行终验。

l 国土资源部根据项目验收情况对项目计划与预算完成情况予以总结和公布。l 第二十二条国土资源部在组织进行项目终验后确认项目任务完成的，作为该项目下一续建的依据；确认项目规划设计任务全部完成并通过竣工验收的，颁发项目合格证书。对验收不合格的项目，责令隔膜期整改；规定期限内不纠正的，停止安排下一项目计划并取消项目所在县（市、区）申报项目资格。发现有截

留、挪用和挤占项目资金等违纪、违规行为的，按有关规定严肃查处。

l 第二十三条项目竣工验收合格后，应将新增耕地纳入省级补充耕地储备库。使用

新增建设用地土地有偿使用费形成的新增耕地不得作为建设占用耕地的占补平衡补

充耕地指标。

l 第二十四条项目竣工验收合格后新增耕地要严格加以保护，并不断提高质量，符合条件的，划入基本农田保护区。新增耕地与其它农用地应及时加以利用，未确定

土地使用权的，可通过承包、租赁、拍卖等方式确定土地使用权。

l 第二十五条项目申报单位应做好项目成果有关档案管理工作，从项目申报到验收

通过的有关文件和资料，要收集整理，立卷归档，妥善保管。

l 第六章附则

l 第二十六条各省（区、市）土地行政主管部门可结合本地区实际情况，参照本办法规定，制定使用新增建设用地土地有偿使用费地方分配安排的土地开发整理项目的管理办法，并报国土资源部备案。

l 第二十七条本办法由国土资源部负责解释。

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇6

程设计报告

运筹学与数据分析实践北京安居房地产开发投资项目分析

信息管理和信息系统

2011.12.19

信息工程学院

一、问题的提出：

北京安居房地产开发有限公司，系北京市梁天房地产开发经营总公司控股有限责任公司，也是总公司系统内的房地产开发骨干企业，主要从事北京市内的房地产开发建设、出售、出租、工程勘察设计、工程承包、装饰工程等主营业务和批发、零售、代销建筑材料、机械电器设备等兼营业务，注册资金1000万元。安居公司响应总公司提出的“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神，先后开发了恩济庄等6个小区，安居公司领导班子及全体职工本着“质量第一”的原则，严把工程质量关，创造出一批市优工程。安居公司这种对社会负责任的态度得到了业内人士和客户的高度赞扬。

随着我国社会主义市场经济的深入发展以及房地产业中竞争的日益激烈，安居公司领导号召全体职工在搞好本职工作的基础上，努力学习市场经济的知识，加强风险意识，提高企业管理水平，并对未来的开发项目作出可行性研究，充分发挥决策的作用。因此，财务部门基于公司确立的这个方向，对今后三年可能投资的项目进行了一次优选。资料如下：

安居公司在1998年末有资本280000万元。并要求

1.进行投资的总开工面积不得低于120万米²，并且要求全部在2001年末竣工验收。

2.项目E必须上马。

3.各年末项目总产出可以在下一年初继续投资，以补充资金的不足另外，如果公司有剩余的资金可投资到另一个项目，每年能回收资金的本利110%，如果公司欠缺资金可用贷款方式补足，贷款每年利息为12%，问公司如何运作，可使2001年末的总产出最大？

二、有关数据的分析：

该题目是要求我们求出01年末的资金总额最大，即01年末的项目产出和赢利（正或负）之和最大。该题目的难点在于一开始建模时并不知道第一年是资金有剩余（可以进行投资）还是需要贷款（需要支付利息）。为了解决这个问题，我们首先将“借款”（资金不足）好“存款”（资金剩余）设为决策变量。此问题的一个重要约束条件就是每年的现金流入等于每年的现金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一个组成部分。他们在抽象问题本质，表明相互关系，以及促进分析等方面有着无法估量的价值。

数学模型也是一种理想化的表示。它们采用数学符号和表达式来表示问题，在运筹学中有着极其重要的意义。

1、模型的决策变量确定

1表示是否给A,B,C,D,E五个项目投资,其中E项目必须投资；Yj表示设Xi0，第1，2，3年的贷款额；

2、模型的目标函数确定

1999年初的可投资额为：280000Y1； 1999年底的投资收益额为：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余资金。

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1； 2000年初的可投资额为：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y2； 2000年底的投资收益额为：

75000X110000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2； 2001年初的可投资额为：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y3； 2001年底的投资收益额为：

95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3；因此，目标函数为：

MAX95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3；

3、模型的约束条件确定

1999年初可投资额等于1999年实际投资额：

280000Y1106250X195000X264000X350000X456000Z1； X195000X264000X350000X456000Z1Y1224000化简得：106250 2000年初可投资额等于2000年实际投资额：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y237500X115000X224000X325000X442000Z2

X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500 化简：175002001年初可投资额等于2001年实际投资额：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y343750X130000X212000X335000X432000Z3化简得：

31250X170000X2108000X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y235000开

2工面积大于等于120万米：25X120X240X320X465120

即：25X120X240X320X455 其中Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，2，3，4；j1，2，3

所以约束条件为：

106250X195000X264000X350000X456000Z1Y122400017500X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y23500031250X170000X210800025X20X40X20X5512342，3，4；j1，2，3Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，四、求解结果及分析

利用计算机求解得：

最终表：

所有5个项目都需要投资；

1999年、2000年初均需要贷款，2001年初有足够资金投资到其他的项目；

2170万米项目的总建筑面积，满足题意要求。

1999年初在已经有280000元资金的情况下，贷款91250元用来满足5个项目全部投资，剩余资金为0；2000年初得到了1999年投入后的产出，并且还掉1999年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2000年初的投资，发现若要用这部分钱进行投资，还不够，贷款58200元用来满足2000年5个项目的投资，剩余资金为0；2001年初得到了2000年投入后的产出，并且还掉2000年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2001年初的投资，发现若用这部分钱进行投资，还有剩余，剩余资金144066元，用于另外项目投资。2001年末得到了2001年初的投入资金的产出以及投资其他项目后获得的本利110%的回报，再扣除2001年初的贷款本利额，最后剩下的都是2001年的最终投资收益，最高收益额为500472.6元。

五、总结

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇7

建设项目管理是一项复杂的系统工程,其中项目投资成本的管理水平直接决定着项目投资回收期和日后运营的经济效益,因此加强项目投资成本管理与控制是实现项目效益最大化的基本保障。建设项目成本控制,通常指在项目成本的形成过程中,对生产经营所消耗的人力资源、物资资源和费用等,进行指导、监督、调节和限制,及时纠正将要发生和已经发生的偏差,把各项生产费用控制在计划成本的范围之内,以保证成本目标的实现。项目投资成本的控制是在保证工程质量效果和合理工期的前提下,减少资金投入,把工程造价控制在合理的额度内,以取得最佳的投资效益。在项目管理实践过程中总结了项目管理四个阶段成本控制的方法如下(工程项目成本控制的方法):

1 建设项目规划决策阶段

正确把握投资方向,加强筹资风险评估,为项目投资成本的控制奠定良好的基础是项目规划决策阶段的首要任务。建设项目的规划决策主要是指项目的可行性研究,包括市场调研、技术方案和建设条件的研究、经济效益的分析与评价三大内容。其中经济效益的分析与评价是项目可行性研究的核心,分析项目在经济上的“可行性”是进行项目投资成本控制的切入点。成本控制按“项目经济可行性研究———设计方案研究——施工图设计———材料设备选型———施工方案措施”形成系统管理原则,针对具体项目形成方案规划,控制成本。做好成本控制方案规划,是项目投资控制的要素。研究营运成本,提炼营运管理和制度,为项目运营做好前期准备。

2 工程设计阶段

高度认识“设计创造价值,设计优化成本”,从建设规划、设计方案、施工图设计抓起。优化设计方案,就是抓住了控制项目投资成本的源头。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,也是具体实现技术与经济对立统一的过程。拟建项目一经决策确定实施后,工程设计就成了工程建设中控制工程造价的关键。设计费虽然只占工程总造价的5%左右,但它对工程建设成本的影响程度却高达75%以上。可见设计阶段是有效控制工程造价的重点,重施工、轻设计的传统观念必须改变。(1)委托工程技术审查机构对项目的设计进行审查。主要工作包括:审查项目设计编制的合法性。(2)项目设计方案经过优化确认后,应根据概算指标和本单位的内部控制制度,分解落实具体责任部门,并实行管理目标责任制,进行严格控制,按期考核。从而实现对建设项目投资的动态管理、全过程监控。

3 工程发包和施工阶段

工程发包和施工阶段,是确保工程质量优良、工期合理、控制项目投资成本的关键阶段。为了确保工程质量、竣工工期和节约投资成本,应做好以下管理工作:

3.1 坚持“先算后做”的原则

为了控制好成本,所有合约产生前必须进行测算,并将测算成果放入整个工程中比较,然后再决策是否实施或如何实施。

3.2 导入造价咨询机构,对项目造价进行规范控制

首先,审查工程量。审查要根据初步设计图纸、概算定额及工程量计算规划、专业设备材料表、建构筑物和总图运输一览表严格进行。其次,审查计费标准。主要审查建筑工程采用的定额、价格、取费标准的时效性和适用范围,审查设备安装费率或计取标准是否符合相关规定。

3.3 规范管理,采用二级成本管理的模式

一级为项目部,二级为监督小组。其要素为:专业、规范、沟通。具体可以从以下几个方面做好控制工作:(1)规范内部审核审批的流程;(2)规范政府有关手续办理的相关流程;(3)通过专业的造价咨询机构,实现低成本的同时,规范了造价的专业性、合理性;(4)建立每月成本通报制度,让监督小组和单位最高领导知道项目成本动态变化情况,进行预警性的通报,实现领导对整个项目成本的动态把握;(5)建立质量管理体系,既是项目建筑目标的要求,又是成本控制的必要手段;(6)建立进度管理体系,为了按预期展现项目建设成果,遵守对社会的承诺,体现规划价值,必须经过精确的进度计划,完成项目建设任务。

3.4 加强投资监控,造价管理人员应积极参与工程发包和施工管理工作的全过程

按照标价合理、工期短、质量优、信誉好的原则综合比较,在参与管理和控制过程中,如发现问题时,应及时阐述造价管理部门的意见。

3.5 强化工程监理

实行工程监理制,提高工程管理水平,建设管理单位应根据自身情况建立一套切实可行、完善的监理工作制,公平、公正维护业主和承包商双方的权益。

3.6 防范合同风险,加强合同的风险控制与防范

为了规避我国工程建设中常见的合同变更造成的投资增加,可采用一种新的闭口合同形式,即在中标单位的报价上加上一定比例的不可预见费作为合同最终价,合同价格的一次性包死。

4 工程竣工决算阶段

在工程竣工决算阶段中,首先要做好竣工验收工作,这是项目建设全过程的最后一个程序,是全面考核建设项目,检验设计、对工程质量是否符合要求进行评价,审查投资使用是否合理的重要环节,也是投资成果转入生产或使用的标志。

4.1 严格决算审查

工程决算审核工作可利用合同管理台账和设备与材料管理数据库,对照投资项目概算指标,以财务资料为依据,认真核对审查施工单位预决算书。

4.2 完善内审制度

工程决算审核工作还应考虑建立完善单位内部审计制度,由于内部审计在单位中独立于其他经营管理部门,其地位相对独立。

5 结语

工程项目投资的成本管理与控制对企业效益有着举足轻重的作用,严格控制投资成本,对其进行有效管理是企业取得良好经济效益的有效措施。

摘要：建设项目投资成本管理与控制是企业立足竞争市场的核心,是企业管理工作应该重视的内容。文章就企业如何加强成本投资管理与控制分别从项目规划决策,工程设计,施工建设,竣工结算阶段一一做了阐述,以期达到投资效益的最大化。

关键词：成本管理控制,措施,投资效益

参考文献

[1]陆国俊.国际工程承包的项目成本控制[J].国际经济合作,1995,(6).

浅谈房地产开发项目的成本控制篇8

【关键词】房地产开发；成本控制

本文针对影响工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制，发表一点拙见，起到抛砖引玉的作用，供广大同行商榷：

1.设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。

1.1推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

1.2开展限额设计，有效控制造价

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

1.3采用合同措施，有效控制造价

针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

2.招标投标阶段的成本控制

2.1项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：

（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

2.2做好合同的签定工作

应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

3.施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：

3.1抓好合同管理，减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

3.2从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制

按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

3.3从技术措施上展开项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

3.4从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。

甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

4.竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

5.结束语

浅谈房产开发项目的投资成本控制篇9

为抓好我省国家投资土地开发整理项目工程建设和竣工验收工作，根据国土资源部《关于加快国家投资土地开发整理项目工程建设和竣工验收有关工作的通知》（国土资发〔2006〕57号）、《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》的要求，制定本工作方案。

一、建立健全组织

为确保对2005年底前建设到期的国家投资土地开发整理竣工项目(35个项目)，在2006年底前必须全部完成竣工验收，浙江省国土资源厅成立项目验收工作领导小组，组长由张延华副厅长担任，副组长由厅耕地保护处鲁建平处长、计划财务处洪盛腾副处长担任，成员有姜建明、徐祖煌、宋佩华、华炯。主要职责是决定项目验收工作中的主要事项，协调、解决项目验收工作中的较大问题。下设项目验收协调工作组、技术指导组和专家组；厅耕保处姜建明同志为验收协调工作组组长，成员有宋佩华、华炯等。主要解决项目验收工作的协调，组织等事宜；厅整理中心徐祖煌同志担任技术指导组组长，成员有张月英、徐洪涛等，主要职责是解决项目提交验收前的技术指导，协助各项目区做好验收资料的准备，聘请专家组审查项目竣工验收资料。专家组组长由余曾镛同志担任，由国土、农业、财政、水利、院校、审计、监察等部门专家组成。各市、县应成立相应的验收组织，做好自查、初验工作，确保验收工作顺利进行。

二、时间进度安排为确保对2005年底前建设到期的国家投资土地开发整理竣工项目(35个项目)，在2006年11月底前必须全部完成竣工验收。具体的时间进度如下：

（一）准备阶段（6月25日前）

本阶段主要完成以下工作：

1、组建国家投资土地开发整理项目竣工验收领导小组。

2、组织调查摸清竣工验收项目的有关情况。

3、制定国家投资土地开发整理项目竣工验收工作方案。

4、统一技术要求，组织技术培训。

（二）初验阶段（6月25日-9月30日）

初验应按以下步骤展开：

1、严格按照《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》的要求，核查项目竣工验收应具备的条件，履行竣工验收的各项工作内容和程序。

2、听取设计、施工、监理、审计、质量监督等单位的工程建设和资金使用工作情况汇报，审查有关验收资料。

3、实地勘察工程建设情况，鉴定工程质量。

4、检查工程建设中有关问题的处理情况。

5、提出整改措施、明确完成期限和责任单位等。

6、检查项目档案资料情况，对项目建设和资金使用情况进行全面验收。

7、专家组形成“竣工初验意见”，提出竣工验收的建议日期。

8、督促项目承担单位根据竣工初验提出的要求进行整改。

9、厅技术指导组组织预检。

10、项目所在国土资源部门形成竣工初验报告，提出竣工验收申请。同时提交两套县级全部电子成果和三套纸质成果（验收申请表格式、资料清单见附录二）。

（三）验收阶段（7月1日－10月30日）

本阶段主要完成以下工作：

1、技术指导组向厅领导小组汇报项目预检情况及竣工验收的建议方案。

2、组织专家组进行评审。由项目区技术负责人进行汇报，各专家提出意见和建议，由项目承担单位根据提出的意见和建议组织修改完善，最后形成竣工验收报告。

3、由厅项目验收领导小组认定。

4、向国土资源部写出竣工验收报告，上报有关材料。

三、工作要求

（一）切实加强领导。

根据国土资发〔2006〕57号文件要求，2006年底前必须完成2005年底前建设到期的国家投资土地整理项目验收工作，时间紧迫，加上第一批次国家投资土地整理项目立项开工时间在2001年，甚至更早，时间跨度较长，投入资金量大、涉及部门多、验收要求高，各级国土资源部门要加强领导、主动协调，将土地开发整理工作验收工作列入当前重要的议事日程，抓紧抓实。要充分调动各方面积极性，积极争取农业、财政、水利等部门的配合，对目前尚未完工的项目，须采取更加有效的措施，加快实施进度，确保项目按时通过验收。

（二）认真开展查缺补漏工作。

国家投资土地整理项目面积大，范围广，施工工期长，一般情况下边施工边使用，而且一些项目施工时间较早，竣工时间也较早，对于存在的问题，必须认真开展查缺补漏工作，针对因受到台风、洪涝等自然灾害影响，以及大型机械使用过程中造成道路等基础设施工程损坏的，必须对现场工程做好必要的修缮，迎接验收。

（三）扎实做好项目竣工验收的各项工作。

高速公路项目实施阶段的投资控制篇10

高速公路项目实施阶段的投资控制

这些年中国高速公路建造事业发展迅速，各地高速公路建造逐步延伸进入山区，其跨过地域广，道路地貌杂乱，地质条件改变大，对建造项意图出资操控也提出了更高的需求。怎么选用科学的办理手法，对工程建造期出资进行有用的操控，变成至关重要的疑问。工程概略

湖北省襄十高速公路，是汉(口)十(堰)高速公路分期建造的榜首段，也是中国西部开发大通道武汉至银川高速公路的重要组成部分，它衔接鄂西北重镇襄樊、十堰两市，途经老河口、谷城、武当山等市县区，由襄(樊)武(当山)段、武(当山)许(家棚)段、汉十·襄荆高速公路衔接线三个项目组成，是我省榜首条山岭重丘区高速公路。

襄十高速公路建造项目同意总出资58.2亿。项目分三期独自投标建造，其间一期为路基土石方工程、桥梁工程、地道工程、边坡防护工程与排水工程;二期为路面工程;三期为交通工程、美化工程及沿线设备工程。共有62个施工合同段和11个监理合同段，建造工期48个月，实践建造工期36个月。

高速公路建造出资的操控是动态的进程，贯穿于项目建造期各时间，各时间操控的侧重点也不一样。项目施行时间首要阅历三个子时间：投标时间、施工时间和结算时间。2投标时间出资操控

依照《投标投标法》等国家有关公路建造投标投标法律法规的需求，遵从“揭露、公正、公正、诚实信用”的准则，严厉依法按程序进行招投标活动，选用竞争性揭露投标挑选合理贱价、施工能力强的承包商。实践证明，在中国现时间合理贱价中标是最能完成建造方和施工方“双赢”的合同颁发方法，最贱价中标方法简单给施工单位带来财政、质量、工期、安全方面的危险，一起也给建造单位带来质量、工期方面的危险。

2.1编制工程细目完全、工程数量精确的工程量清单，合理操控出资

工程施工投标是建造单位操控工程出资的重要手法，高速公路投标一般选用“总价投标，单价结算” 的工程量清单投标方法，该投标方法的公正性非常好，承包商的危险职责小，有利于下降投标报价。

投标文件工程量清单的编制。依照《公路工程国内投标文件范本》和项目投标文件专用本规矩的各清单细意图作业内容、计量规矩、单价所包含的费用内容，建造单位安排有经历的建造办理人员、描绘人员，一致细目称号、计量单位和工程量计算规矩，依照描绘图纸和

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投标文件的计量规矩计算出各合同段工程量清单，特别是大的项目有多个描绘单位时，清单编制人员先根据投标文件和施工图描绘文件，及时与各描绘单位和谐，一致项意图清单细目称号和计量单位，使全线工程量清单细目和计量单位坚持一致，便于评标及建造单位对各单位报价水平的剖析，别的在编制工程量清单时，工程量清单细目区分要科学、严厉，防止重复，清单细目应和投标文件的技能标准坚持一致，清单细目应尽量完全，防止施工图描绘已有项目在工程量清单中呈现遗失表象。

要操控好出资，首先应需求描绘单位精心描绘，保证工程描绘质量。其间投标图纸有必要到达施工图的深度，工程量清单的精度应到达95%以上(各细目工程数量差错不超越5%)，以削减建造单位遭受承包商不平衡报价带来造价添加的危险。

建造单位收到描绘单位提交的工程量清单后，当即安排工程量清单检查专班进行复核，依照投标文件规矩的计量规矩检查工程量清单细目称号完全性、套用的合理性、数量的精确性。关于建造单位预期施工期可能会发作但施工图描绘中未包含的工程内容，建造单位应在工程量清单中预先给定细目称号和估量的工程数量，提供给投标人报价，以及保证工程量清单的全面性，削减施工时间改变申报、审阅作业量。

检查投标单位报价应归纳剖析承包商的不平衡报价，复核单价与作业内容、施工计划、技能技术是不是相符，剖析一样细意图报价与其他投标人报价误差水平，断定承包商不平衡报价的细目，在签定施工承包合一起在坚持投标总价不变的前提下对其不平衡报价细目进行部分调整(报价过低的细目将单价调高，报价过高的细目将单价下降)，下降不平衡报价带来的造价添加危险。

2.2完善投标文件，细化合同条款，加强出资操控

施工合同是施工时间出资操控与办理的根据，编制紧密的投标文件，在建造进程中加强合同办理，削减合同纠纷，保护合同两边利益，有用地操控工程出资，尽力到达建造单位和承包商的“双赢”。做好合同办理作业(补充协议及至平常的工地会议纪要、作业联络单等作为合同内容的延伸和解说)，对合同执行情况进行动态剖析，积极自动采纳应对办法。

依照《合同法》等国家有关公路建造投标投标法律法规的规矩，在“揭露、公正、公正、诚实信用” 的揭露投标基础上，项目建造单位同承包商经商务性商洽签定施工承包合同，建造单位与承包商之间的权力和责任、工程改变、计量付出、延期、索赔、工程分包等在投标文件内做出具体规矩，一起对资料供给等进行恰当办理(如对主材采纳建造单位和承包商联合投标、会集收购，保证供货商供给资料质量和合理的供货价钱，下降承包商收购本钱)。

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