房产项目咨询合同范本

房产项目咨询合同范本（精选8篇）

房产项目咨询合同范本 篇1

全程营销策划及独家销售代理合同

甲方： 地址： 乙方： 地址：

根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方本着平等、互利、诚实信用的原则，就甲方开发建设的项目商品住宅及商铺由乙方独家代理销售的有关事项达成以下协议，以便双方共同遵守。

第一条 委托内容 1.项目名称： 2.地址：

3.物业类型：商品住宅、商铺。4.具体代理范围：本项目所有可售单位。

第二条 委托期限

本合同自 年 月 日起至 年 月 日起至止，合同到期，自动失效。如需续签合同，双方另行协商确定。

如需续签，甲方应于合同期满前的一个月书面通知乙方。在甲、乙双方合作顺利的前提下，同等条件时乙方有优先续约权。

第三条 甲方的责任和权利

1.须保证所委托项目销售的合法性，并在正式销售前向乙方提供所委托项目已取

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得销售许可的有关法律文件及楼宇图纸、装修标准、配套设施等有关的资料，包括：

1）开发商营业执照及组织机构代码证（复印件）； 2）市商品房预/销售许可证（复印件）；

3）小区总平面图、各楼层平面图、房屋立面图、鸟瞰图、室内厨卫设施表等； 4）商品房买卖合同、房屋认购书范本、与银行签订的按揭协议。

2.有权审定乙方提出的销售策划、宣传推广方案及批准乙方提出的销售进度、销售报价、付款方式等，并在乙方提交相关书面策划建议的3个工作日内作出书面答复或签字确认，组织乙方会同各相关人员或专业公司，对相关项目规划及营销内容进行具体实施。

3.委派一位专业人士，负责项目营销策划、销售过程中协调双方建议及工作事务等相关事宜，审核由乙方代为填写的《商品房买卖合同》，负责《商品房买卖合同》盖章、备案，及银行按揭办理对接、销售物业的产权办理等工作，并负责保管原件。所有房款及定金须由甲方派专人负责收取。

4.承担项目的一切推广宣传制作费用（包括户外广告、报纸广告、展销会、模型制作、售楼书、展板、宣传单和各种类型的广告投入等）。

5.提供已装修的销售中心供乙方办理销售业务使用，该销售中心应当配备现场办公室、电话机、复印机、电脑及相应的办公设备，并承担日常使用费用（如电话费等）。销售中心内部的设施须列出明细单，由双方签字确认。乙方在日常管理使用中，应注意节约，根据需要提出养护申请，费用由甲方承担；如因乙方原因造成损坏的，乙方应承担相应的赔偿责任。

6.于每月初主持月销售例会，听取乙方的相关情况汇报，并与乙方商议作出相关决定。

7.有权对乙方工作人员进行考核。对违反规定及不称职的服务人员，甲方有权要求予以调换，由此造成甲方的经济损失由乙方负责赔偿；未经甲方同意，乙方不得擅自更换项目服务小组人员。

8.保证施工现场看房通道的安全与畅通；由于安全通道不完善而造成销售人员及看房客户人身伤害的，由甲方负全部责任。

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第四条 乙方的责任和权利

1.在签订本合同时，应具备与履行本合同有关合法的经营资格，并向甲方提供营业执照及组织机构代码证（复印件）。

2.负责项目整体推广策略、各阶段广告设计、宣传和建议。安排设计、拟定项目的售楼书、销售解说辞、推广宣传单、效果图、认购书、认购须知及其它相关销售资料，须提交甲方审核同意。其中有关广告事宜由乙方负责报政府有关部门批准后执行。

3.组织专人负责，以精干、高效的人员投入该项目的营销策划及销售代理工作，人员应包括项目总监或项目经理一名，策划助理或策划经理一名；进入销售期后，配置销售经理一名及销售人员4名，负责为本项目配置专业的广告设计团队。

4.根据甲方要求推广的投放量即推广宣传制作费（包括户外广告租赁、制作费）原则上不得超过当期预计销售总额的 %。本合同届期后，如推广宣传制作费有结余的，乙方在完成销售任务的情况下，甲方按节省广告款的 %结算给乙方作为销售奖励。

5.在前期策划及销售代理过程中，各阶段的工作内容和建议须以书面形式在5个工作日之前提交甲方审议，甲方书面同意后方可实施。实施过程中，应密切监控项目服务品质及工作效率，务求达到策划设想的营销效果。

6.提供每期推出的《销售底价表》，在双方签字确认后严格执行，实际销售价格不得低于《销售底价表》。如因市场变化需要调价或特殊情况另行指定价格销售的，须经甲、乙双方书面确认后方可作为执行的销售价格根据。

7.严格管理本方销售及其他有关人员的言行，不得超越甲方授权向购房者做出任何书面及口头承诺，否则由乙方承担一切后果责任。

8.负责收集成交客户资料：包括所购房楼层号、姓名、身份证复印件、住址、电话号码、付款情况等，在商品房买卖合同签订之日起三日内书面报送甲方，并负责在每月初5日内向甲方呈报上个月的《销售月报表》和《市场报告》。

9.安排相关的售后跟进工作，如客户催款、协助甲方办理银行按揭贷款等相关事项。

10.应于合同生效日起的10日内提交《 项目年度营销策划报告》（含市场研究、项目定位及营销策划执行报告）。

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第五条 双方沟通及文件确认方式 1.会议的召集及会前准备

乙方须在每次会议前提前 天提交会议主题、目标、讨论及需确认事项，甲方准备周全后方正式举行会议。

2.文件的确认方式

每次会议后 日内，甲、乙双方应书面确认会议纪要的主要事项。所有未决事项亦需确定最终日期及负责单位。

第六条 收费标准及结算方式

1.本合同生效后5个工作日内，乙方应向甲方支付前期合作履约保证金人民币贰拾万元整（￥200,000.00元）。2.销售代理阶段

1）自本合同生效后两个月内，如项目未取得预售证，甲方须在之后的每月3日前支付人民币叁万元整（￥30,000.00元）给乙方作为“预支销售代理费”，直至项目取得预售证；开始销售结算首笔代理费后，甲方停止支付该项预支费用。项目取得预售证开始销售后，甲方在乙方第一次结算销售代理费开始，从乙方的销售代理费中扣除已支付给乙方的“预支销售代理费”的20%，剩余预支部分逐月扣除，扣完为止。

2）销售代理任务考核

甲方确保所有住宅于

年

月 日前取得《商品房预/销售许可证》，自《商品房预/销售许可证》取得之日起5个月，乙方需确保达到住宅货量（以签约计算）%（含 %）的销售率，并向甲方提供每个月的销售任务计划表，作为每月结算销售代理费的依据，总结算以每月累积销售总值为依据。本合同销售率 = 已售单位的合同总面积÷全部可销售面积。

甲方承诺按照上述时间取得预售许可证，若不能按时取得，则销售任务时间顺延相应时长。

3）销售代理费及溢价款分成结算标准、时间及方式

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（1）销售代理费及溢价款分成标准：

A.销售代理费收取方式、标准:

销售代理费=底价销售代理费+溢价款分成

a.底价销售代理费按当期已完成底价销售总额的 % 计提。

b.甲方关系客户及乙方申请折扣超过底价表的成交客户，底价销售代理费按销售总额的 % 结算。（甲方关系客户的界定：通过甲方公司及甲方公司的内部员工关系成交的客户。）

c.因客户需要团购的，若售价低于底价表价格，必须经甲方同意后方可出售，乙方底价销售代理费按成交价格总额的 %收取。销售金额计入乙方的任务达标额。（注：购买20套房屋以上的为团购。）

B.溢价款分成比例标准：

项目开盘前一周，双方确定销售底价。届时，住宅销售价格按双方约定的底价及对应底价的一房一价《销售底价表》，超出底价部分为溢价部分。溢价部分的实际成交面积对应的总成交额为溢价款，溢价款进行双方分成，甲方占溢价款的 %；乙方占溢价款的 %。

溢价结算，乙方须完成累计任务的 %，才具备结算条件。

C.销售代理费及溢价款分成结算时间和标准： a.结算时间：

项目开始销售后，每月5日前为结算日，乙方应于每月5日前，将上月的代理销售清单和《销售代理费结算确认书》交给甲方审核，结算完毕3日内，乙方开具有效发票给甲方，甲方收到乙方发票之日起10个工作日内向乙方支付佣金及溢价款分成。

b.以当期已完成底价销售为条件的结算标准：

① 一次性付清购房款的客户签订《商品房买卖合同》且付款额达到100%；

② 分期付款的客户签订《商品房买卖合同》且付款额达到70%；

③ 银行按揭贷款或公积金贷款的客户签订《商品房买卖合同》，并全额缴付首期购

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房款，且贷款到账。

特殊情况下，客户悔约而须退还房款时，客户已交付定金或应承担的违约金归甲方所有，该定金或违约金乙方按代理费率收取代理费。乙方多收取的佣金及溢价款分成在下次结算时减扣。D.其它

a.本合同届期后，双方对符合结算标准的单元进行清算，甲方在清算后的十五个工作日内予以支付销售代理费。如客户银行按揭贷款没有到账，则在客户银行按揭贷款放款后再行结算给乙方；对于已签认购书的单元，在合同届期后一个月内，符合结算标准的按合同规定结算给乙方。

b.本合同届期后，乙方应当向甲方移交与代理销售项目有关的所有书面文本、电子文档、办公用品；移交清楚前甲方可暂缓支付余欠的销售代理费。

c.本合同中由乙方收取的销售代理费而产生的税费及其它费用由乙方承担。

(2)关于销售范围的特别约定：

甲方自留和回迁房屋面积须在取得当期《商品房预/销售许可证》前书面确认给乙方，其面积不得超过当期可售房屋总面积的3%，其余房屋面积属于签约面积，所有成交均视作乙方销售，甲、乙双方按本合同第六条相关约定标准结算销售代理费。

第八条 违约条款

1.甲、乙双方承诺恪守信用，遵守本合同所有条款，如有任何一方违约，守约方有权追究违约方的违约责任。

2.在合同期内，甲、乙双方中任何一方如果要提前终止合同，须提前一个月书面通知另一方，但不免除该方因此产生的违约责任。

3.如在合同期内，甲方无故终止合同，则视作甲方违约，甲、乙双方应按本合同约定结算销售代理费，此外，甲方须向乙方赔偿经济损失人民币贰拾万元整（￥200,000.00元）；乙方无故终止合同，则视作乙方违约，甲、乙双方应按本合同约定结算销售代理费，此外，乙方之前支付的履约保证金人民币贰拾万元整（￥200,000.00元）作为违约金，甲方不予退回。

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4.关于履约保证金，如在约定的期限内，乙方完成销售代理任务，则甲方全额退还；如未完成(不可抗拒原因除外，如：房产政策造成产业整体滞销，地震等原因，时间顺延)，甲方有权解除合同，并按完成额的相应比例扣除保证金。例：乙方实际完成35%的销售率，即完成了销售任务的50%，扣除保证金为：20万元×（1-50%）=10万元。

6.乙方不得泄露除广告宣传或法律强制规定必须公开的甲方信息，否则视为单方违约，甲方有权追索乙方由此产生的一切经济损失的赔偿；

7.如甲方不按期支付乙方应得的前期策划及销售代理费和溢价款分成及项目前期保证金，则每延迟一天，甲方须向乙方支付欠款总额万分之二（0.02％）的滞纳金，直至实际付款之日止。拖欠款超过2个月以上，在5个工作日内催缴无效的，乙方可单方面终止合同。

8.在销售代理过程中，乙方有超越代理权限的行为或擅自更改甲方提供的一切资料（如售价、优惠条件）等行为，视为违约，乙方须承担相关责任；若接甲方整改通知后5日内仍然未整改的，甲方可立即终止本合同，甲方因此所造成经济损失由乙方全部承担。

第九条 其它约定

1.未尽事宜，经双方协商后可另订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

2.每一期《销售底价表》作为本合同附件。

3.本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，双方签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

法人代表：

法人代表： 地址：

地址： 电话：

电话： 户名：

户名： 开户行：

开户行：

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银行账号：

银行账号：

签订日期：

****年**月**日

签订日期：

****年**月**日

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房产项目咨询合同范本 篇2

1 项目可行性分析

1.1 市场分析

团队的主要产品是新一代售楼系统,初期产品主要针对高端房产公司,市场规模巨大。

1.1.1 经济环境分析和环境分析

互联网从PC端往移动端转移的大势已经不可逆转,而中国也会成长为全球最大的移动互联网市场。中国已经拥有超过5亿多的移动网民,是全球最大的移动互联网市场。

1.1.2 竞争者分析

通过改造传统的房产销售行业“单一发展”的特征,把房产展示、房产销售、移动营销相互结合在一起。针对本产品的特性,将竞争力量划分为3种。

1)现有竞争对手

当前,在房产展示、房产销售、移动营销相互结合这一领域的市场还处于探索阶段。现阶段该类产品的竞争者主要为单独的电子楼书产品及个别已经形成的本地化营销平台产品。

2)潜在竞争对手

高新技术产品具有生命周期短和更新换代快的特点。现有的信息化技术类产品公司和新成立的同类公司都是公司的潜在竞争对手。两者都是看到该领域产品的广阔前景,或者在原有业务基础上开辟,或者索性新立门户,积极的加入这支队伍。

3)用户

对于传统的房地产销售公司,即使不使用我们的产品也是可以正常提供服务的,这势必造成前提产品的推广困难。对此,我们将采用高端推广战略,优先发展高端客户,用户体验形成后,逐步扩大市场。

1.2 风险分析

1.2.1 市场不确定性风险

高端楼盘销售者具有乐于尝试新鲜事物、资金量大的特点,因为这样创新的产品对于用户应该具有相当大的吸引力。但是市场的不确定性风险也是不容忽略的,高端楼盘销售者对于质量、效果要求是偏高的,是否能够最终接受并喜欢上我们的产品,这还取决于用户体验、口碑等多方面因素。

1.2.2 竞争风险

目前,市面上完全相同的平台还没有出现,因而无法做出完整的竞争评估。但是,目前市场上在一定范围内具有重叠功能的产品大约有如下几个:微信售楼宝、深圳骄阳数字、视迅数字等,但这些产品的功能都较为单一,因而暂时不会在正面与本产品发生冲突。但必须留意,这些产品在占据了大量的用户市场后,很可能会推出与本产品类似的服务,这就会造成正面的冲突。要尽可能的避免这些冲突,主要有以下几个途径:第一,加快发展速度,提高迭代频率,先于竞争对手占领市场;第二,与合作方签订唯一协议,增加对手进入的难度;第三,成立专门的用户体验研究组及在各个高校设立反馈中心。

1.2.3 财务风险(应收账款、坏账)

1)应收账款的控制

对于应收账款的控制,我团队采取两种策略,即事前监控和事中监控。

在事前监控方面:第一,做好客户资信调查:在实现销售之前,首先应注意评估对方企业的财务和资信状况,重视对购货企业会计报表的分析、生产、销售、负债状况的了解。第二,根据客户信用等级确定恰当的信用标准:信用标准是企业决定授予客户信用所要求的最低标准,也是企业对于可接受风险提供一个基本判别标准。第三,根据客户信用等级以及确定的信用标准,确定恰当的信用条件:信用条件是指企业赊销商品时给予客户延期付款的若干条件,主要包括信用期限和现金折扣等。第四,按客户的还款能力,建立恰当的信用额度:信用额度是企业根据客户偿付能力给予客户的最大赊销限额,确定恰当的信用额度能有效的防止由于过度赊销超过客户的实际支付能力而使企业蒙受损失。

2)事中事后监控

第一,强化应收账款的单个客户管理和总额管理:团队对自己有经常业务往来的客户进行单独管理,通过付款、账龄分析表及平均收款期判断个别账户是否存在账款拖欠问题,如果赊销业务繁忙,不可能对所有客户都单独管理,则可侧重于总额控制。信用管理人员应定期计算应收账款周转率、平均收款期、收款占销售额的比率以及坏账损失率,编制账龄分析表,按账龄分类估计潜在风险损失,以便正确估量应收账款价值,并相应调整信用政策。

第二,建立赊销审批制度,强化管理:设立一个赊销审批制度,赋予不同级别的人员不同级别的审批权限,各级经办人员只能在各自的权限内办理审批,超过限额的,必须请示上一级领导同意后方可批准,金额特别巨大的,需报请企业最高领导审批。

第三,建立销售回款一条龙责任制:制定严格的资金回款考核制度,以实际收款数作为销售部门的考核指标,每个销售人员必须对每一项销售业务从签定合同到回收资金全过程负责。

第四,会计核算中加强应收账款监控和催收力度,尽快回笼资金。

第五,建立切实可行的对账制度:我公司会根据业务量大小及时间等因素对应收账款定期进行核对,并由双方当事人签章,作为有效的对账依据。财会部门应定期向赊销客户寄送对账单和催交欠款通知书。对未超过期限的赊销客户,主要是获得经双方供销、财会经办人确认无误并签章的对账单,作为双方对账的原始依据;对超过期限的赊销客户,在发出对账单时,需分发催交欠款通知书,及时催收欠款。

2 房产售楼宝特色分析

2.1 整体鸟瞰展示系统

项目整体互动鸟瞰,区域规划展示,宏观展示项目区域的规划,直观的介绍各区域的不同特点和功能价值。

2.2 建筑整体模型展示

对项目中的建筑群,如别墅群、高层建筑群等进行组团展示,分区域详细了解楼盘信息。还可点击进入单个别墅或建筑,了解不同建筑单体的区位特点和详尽信息。

2.3 在售户型查看系统

对所选中的楼栋查看其在售户型平面图,给购房客户大概地了解所购房型的具体位置、朝向、结构以及面积对比,可以比较直观的了解整个房屋的信息。

2.4 户型3D模型展示系统

将装修后的户型模型以三维样式展现,系统包括:户型尺寸信息显示、阳光朝向、承重墙显示等功能。

2.5 虚拟浏览互动鉴赏系统

能够以第一人称视角,切身实际地浏览房间内部的结构、模拟装修后的效果;可以准确的还原出房子的实际状况,并在此基础上假象出装修后的样式。

2.6 景观展示系统

景观鸟瞰,360°旋转俯视景观全貌,通过不同视角来观赏景观的完美布局。

2.7 销控与智能按揭工具

销控系统应用,提供一份图表,以不同颜色标注了每套房当前的销售情况,点击房屋,可以查看到更为详细的信息。

2.8 房贷计算器功能

提供一个计算模块,输入面积、每平方售价、利率、年限、首付等条件后,自动计算出贷款金额、还款方式,利息合计等。

2.9 远程一键打印

把用户的资料,包括所选户型、楼栋、位置,以及通过房贷计算器计算出来的各种详细信息,整合成一个统一的信息表格,然后无线远程打印即可。

计算机时代的推动使得很多产品交互与计算机相结合,如何推动房地产的发展以及人们选择住房水准的提高,如何让用户体验足不出户便可亲历房子的内外架构,如何让用户体验独特简便的购房通道流程,售楼宝可以给你答案。

摘要：售楼宝是面向房地产行业的数字化互动营销方案,从市场以及风险等方案进行分析具有极高的可行性,更重要的是该售楼宝其独特的体验式购房交互风格的魅力,使人耳目焕然一新,对社会效益和经济效益都会有所增进。

解读9大房房产合同条款 篇3

条款一：本协议签订后，乙方(购房者，下文同)到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。

称霸原因该条款不区分具体情况，将不能签约的责任全部推给了购房者。

律师解霸最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。

条款二：出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。

称霸原因该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。

律师解霸最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

条款三：若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权对乙方欲购之商品房另行出售。乙方所付定金不予返还。

称霸原因该条款加重了购房者责任，单方扩大了售房者解除合同的权利，侵害了购房者的公平交易权和自主选择权。

律师解霸在合同约定解除的情况下，当事人协商一致或约定的合同解除条件成就时，可以解除合同，否则任何一方不得擅自变更或者解除。《经济合同法》第27条规定：“变更或解除经济合同的通知，应当采取书面形式(包括文书、电报等)。协议未达成之前，原经济合同仍然有效。”在商品房买卖中，如果买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告。买受人在催告以后还有3个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。

条款四：采用商业贷款的买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料……并缴纳与办理产权相关的各项税费及委托代办费，每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起，十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日。买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十日内完成抵押登记并缴纳相关费用，若买受人未能在约定时间内完成抵押登记，每延期一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。

称霸原因开发商向购房者收取委托房产证代办费加重丁购房者的义务，并且缺乏相关依据；18个月的产权证办理时间过长，减轻了开发商的责任。

律师懈霸按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式，开发商承担阶段性担保责任是应该的，购房者不应为此再支付相应代价。

条款五：商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖力：会所、小区停车位、泳池、屋顶和外墙面广告权、各类球场等休闲娱乐设施，及其它卖方投资建造的经营性房在住宅区安装广告牌问题。如果购房者利开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌时就可以不经过业主委员会同意，并且所收取的广告费全部归开发商所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商想在屋顶或其它的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

条款六：(有中介参与购房行为的情况)如果委托人与另一方不能签订房屋买卖合同，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用2万元。在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋买卖合同后，如果卖方违约，委托人同意降卖方赔偿的定金的50％支付给中介，作为小介之服务费。

称霸原因此条款明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司无论居间是否成功，均居于可以取得报酬的有利地位。

律师解霸适用定金规则的双方应该是房屋买卖双力而不包括中介公司。中介公司对违约方进行处罚、将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。

条款七：如果业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。

称霸原因这一规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。

律师解霸业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司对业主的财产没有处罚权。

条款八：如果业主违反公约中关于业主的义务规定，物业公司有权处理，并要求限期整改。如果业主逾期不整改，物业公司有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。

称霸原因该条款属于物业公司无依据单方制定的规则。

律师解霸业主在使用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水、停电、停气。如果物业公司采取停水、停电、停气的举措，业主可以起诉物业管理公司。

条款九：业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、则产保管及保险关系。

称霸原因该条款是物业管理公司为自己免责。

房产居间合同范本 篇4

房产居间合同范本

1甲方（出售方）身份证号码：

乙方（买售方）身份证号码：

丙方（居间方）

甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规及***市相关规定，本着自愿、公平、平等、诚实信用原则，经协商一致订立本合同。

第一部分 关于房屋买卖

第一条 成交房屋基本情况

房屋登记地址：

房屋权属证号：土地使用证号：房屋用途：

登记所有人房屋抵押情况：

房屋共有人是否同意出售：□是 □否

目前是否已出租：□是 □否承租人是否放弃优先购买权□是 □否

房屋权属情况：□私有产权房 □使用权的公房□可以出售的经济适用房 □其他

房屋状况建筑面积：平方米； 房型： ； 楼层

其他情况1、1 经协商，甲方愿将上述房屋出售给乙方，甲方对上述房屋信息的真实性、准确性负责，并保证房屋交付乙方时的状况与乙方实地看房时的状况保持一致，否则愿承担相应的违约责任、赔偿乙方因此而受到的一切损失。

1、2 乙方确认，对该房屋已作了充分了解并实地查看过房屋，对房屋现状没有异议，愿意购买该房屋。

第二条 成交价格

甲乙双方协商后确定的成交价格为：人民币***元，（大写：**）

第三条 付款方式3、1 现金或贷款支付

如甲方认可乙方贷款方式付款时：甲方有义务配合一方办理贷款手续；

乙方提出终止贷款行为或因乙方原因不能取得贷款机构贷款的，乙方应于***前以现金方式补齐房款。

3、2 资金监管服务

****房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务，双方自愿选择该项服务，并于签订本协议当日签订《资金监管委托协议》。

双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监管帐户中，并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。

尽管上述款项存于指定帐户，但甲乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付。

如甲乙双方协商一致，可不选择资金监管服务，但由此带来的一切风险由双方自行承担。

第四条 税、费的承担4、1 甲乙双方保证，按国家及地方相关规定、交易习惯各自缴纳与本次交易相关的各项税费。

4、2 尽管有上述约定，双方同意：

甲方承担**；乙方承担***、第五条 权属过户及房屋交付5、1 双方承诺，在本合同签订之日后，于**年**月**日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。

5、2 甲乙双方应于本合同签订之日起 日内将房屋权属过户所需的全部真实、有效的合法手续、材料（包括但不限于房证、契证等）交予丙方保管，丙方协助双方办理过户手续。

5、3 双方同意，甲方于 腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方。

5、4 双方在房屋交接前，应办理有关物业的交接，包括但不限于水、电、煤气、采暖、有线电视、电话、物业费、户口等相关手续，并结清费用。房屋毁损、灭失等风险，自房屋钥匙交于乙方时转移至乙方。

5、5 丙方应甲乙双方的要求协助双方办理上述物业交接事宜，并由双方在《房屋交接单》上签字确认。

第六条 违约责任6、1 甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。

6、2 乙方保证所提供的资料真实、有效。具备订立合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则，甲方有权要求乙方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。

6、3 因甲乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任。

第七条 免责条款

如因不可抗力致使本合同不能全面履行，三方互不承担责任。

第八条 争议的解决

甲乙双方在本合同履行过程中发生任何纠纷，应首先协商解决；协商不成的，任何一方均有权向人民法院起诉。

第九条 其他约定

第二部分 关于居间服务

第十条 丙方责任9、1 依本合同约定为甲乙双方提供房屋买卖居间服务；

9、2 免费为甲乙双方提供房地产买卖相关法律、法规、政策咨询。

第十一条 居间服务费及支付10、1 甲乙双方确认，双方达成本次房屋交易是基于丙方所提供的居间服务；但该交易是双方独立、自愿做出的决定。

10、2 丙方一次性收取居间服务费人民币**元，大写：***元，由***方承担。

10、3 该服务费于本合同签订时以现金形式一次性支付给丙方。

第十二条 特别声明11、1 甲乙双方同意：因甲乙任何一方的过错导致本合同无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还。

11、2 如甲乙任何一方或双方在履行本合同过程中发生违约或其他争议，双方一致同意：在双方就违约责任及其承担达成协议之前或人民法院做出生效法律文书之前，丙方有权将暂存在指定帐户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付。

第十三条 合同生效及其他12、1 本合同于三方签字或盖章后生效。

12、2 本合同一式三份，甲方双方各执一份，丙方执一份。

甲方： 乙方： 丙方：

代理人： 代理人：

签约日期：

房产居间合同范本

2委托人（甲方）

居间人（乙方）

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，委托人与居间人在平等、自愿的基础上，就房屋租赁居间的有关事宜达成协议如下：

第一条 委托事项

甲方委托乙方在委托期限内为其居间寻找符合以下条件的房屋（必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线），并协助促成其与出租人签订房屋租赁合同：

坐落：__；楼房为____室____厅__卫□；平房为__间；无装修□；一般装修□；精装修□；防盗门□；有线电视接口□；空调□；天然气□；煤气□；集中供暖□；土暖气□；热水器□；电话□；电视机□；电冰箱□；洗衣机□；上下水□；家具□_______□；楼层：____；结构：__；朝向：___；建筑面积：___平方米；月租金标准：___元 ；租期：___；房屋用途：；房屋权属：_____其他条件：______

第二条 乙方还应提供以下服务：_____自___年__月__日至____年___月___日。

超过以上期限仍需要居间服务的，双方另行签订居间合同或以书面形式将本合同委托期限延长。

第三条 现场看房

乙方应陪同甲方到房屋现场看房。

乙方应当制做看房的书面记录，列明房屋的具体地址、看房时间及其他事项。看房记录需经甲方签字确认，由双方各执一份。

乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足出租人提出的特别条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付看房费。

第四条 甲方义务

（一）应出示身份证_____等真实的身份资格证明；

（二）应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合；

（三）应对乙方提供的房屋资料保守秘密；

（四）不得在委托期限内及期限届满后____日内与乙方介绍的出租人进行私下交易。

第五条 乙方义务

（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；

（二）应尽力完成甲方的委托事项，按照本合同第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方看房和与出租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务，并促成甲方与出租人的房屋租赁合同成立；

（三）应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求；

（四）不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；

（五）对甲方的经济情况、个人信息、商业秘密等保守秘密；

（六）应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证、营业执照等身份资格证明；保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或者其他权利纠纷；

（七）收取看房费、佣金、居间活动费用的，应向甲方开具合法、规范的收费票据；

（八）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用。

第六条 委托事项的完成“完成委托事项”是指完成本合同第一条所列全部委托事项。甲方与出租人未签订书面租赁合同，乙方仅为甲方提供信息，或为甲方看房并与出租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务的，均视为委托事项未完成。

第七条 费用与佣金

（一）看房费

看房费是指乙方陪同甲方到房屋现场看房实际发生的费用。

看房费用由甲方承担。看房费用为：每次___元。甲方可以一次性交纳看房费用______元，可看房_____次。

乙方完成委托事项的，甲方支付的看房费用费抵作佣金。

（二）佣金

佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。

乙方完成委托事项的，甲方应按照实际月租金的______%向乙方支付佣金。

佣金应在甲方与出租人签订房屋租赁合同后 日内支付。

佣金的支付方式：现金□；支票□；__________、委托事项未完成或未在委托期限内完成的，乙方不得要求支付佣金。

（三）居间活动费用

居间活动费用是指乙方为完成委托事项实际支出的必要费用（不包括看房费、佣金）

乙方完成委托事项的，居间活动费用由乙方承担。

非因乙方故意或过失导致委托事项未完成或未在委托期限内完成的，乙方可以要求甲方支付必要的、合理的居间活动费用。乙方要求甲方支付上述费用的，应当如实列明，并出具相关票据，做出合理解释。

除看房费、佣金和居间活动费用外，乙方不得向甲方收取其他任何费用（押金、信息费等）

第八条 转委托

乙方将委托事项全部或部分转委托给第三人处理，应当事先征得甲方的同意。

第九条 本合同解除的条件

双方可以以书面形式协商解除合同。

第十条 违约责任

（一）甲方违反保密义务的，应按照______标准支付违约金；

（二）在本合同第四条约定的期限内，甲方与乙方介绍的出租人私下成交的，应按照_____的标准支付违约金，乙方仍有权取得约定的佣金；

（三）甲方未如约支付看房费、佣金、居间活动费用的，应按照_____的标准支付违约金；

（四）乙方违反保密义务的，应按照_____标准支付违约金；

（五）乙方怠于履行尽力义务的，不得向甲方要求支付看房费、佣金、居间活动费用；

（六）乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的看房费、佣金、居间活动费用外，应按照____标准支付违约金。甲方除按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。

（七）乙方为甲方介绍的出租人不具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份资格证明，或所介绍房屋存在所有权纠纷或者其他任何权利瑕疵的，除退还已收取的看房费、佣金、居间活动费用外，应按照_______标准支付违约金，甲方除按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。

第十一条 合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第____种方式解决（以下两种方式只能选择一种）仲裁或起诉。

甲方： 乙方：

年月日 年月日

房产居间合同范本

3委托人（甲方）_________________________

地址：_________________________________

身份证号（营业执照注册号）_____________

电话：_________________________________

受托人（乙方）_______________________

注册地址：_____________________________

营业执照注册号：_______________________

资质证书号：___________________________

电话：_________________________________

根据我国有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的原则基础上，就房地产交易委托服务事项达成以下协议：

一、房地产基本情况及交易要求

所有权人________共有人________座落（区位）________________ 项目名称________楼层________户型________室________厅___卫________阳台________建筑面积________（㎡）套内面积________（㎡）房地产权证号________土地性质________房屋所有权证号________土地使用权证号________房屋使用权租约号________合同登记号________委托单价________委托总价________计价方式 □按建筑面积 □按套内建筑面积 □按使用面积

室内设施或交易要求：

二、委托事项（选项打“√”，不选打“×”）

1、委托意向： □出售？ ？？□出租？ ？ ？□置换？？ ？□求购？ ？？ □求租

2、委托方式（选项打“√”，不选打“×”）□独家委托？？？□非独家委托？？？？□乙方可转他人服务委托

三、委托权限

甲方委托乙方代办本合同第二条委托事项，乙方为甲方提供咨询、居间和劳务等方面的服务，乙方向甲方提供签约的机会，协助甲方达成交易并签定合同。

四、限制交易的情况

甲方不得将下列情况的房地产委托乙方为其居间，否则由此而引起的一切法律及赔偿责任概由甲方承担，同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在履行中发现下列情况后随时终止合同。

1、被司法机关查封、罚没、财产保全等；

2、属公告拆迁范围，即将实施拆迁；

3、已作为抵押担保物，未经抵押权人同意或未告知受让人的；

4、共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的；

5、其他法律、法规限制交易的情况。

五、甲方应遵守的约定

1、甲方提供交易的房地产必须真实、合法和无任何民事纠纷，并有明确、真实的告知责任，所提供的手续必须完备；

2、按本合同的约定及时支付佣金；

3、有责任协助乙方实地查勘房地产现场；

4、乙方提供的房源或顾客，甲方不得与此进行私下成交；

5、不得向乙方下属任何人员支付佣金以外的任何好处费；

6、甲方对乙方提供的房源信息或顾客信息有保密的责任。

六、乙方应遵守的约定

1、负责委托房地产信息的传播、策划、促销；

2、有责任真实地告知甲方交易情况和市场供需情况；

3、陪同甲方或顾客实地看房，如实介绍情况。协助成交和签定交易合同，提供交易前后相关的各项咨询服务；

4、在履约过程中不得作虚假广告宣传或虚假承诺；

5、有责任保守交易秘密和个人隐私；

6、不得超越委托权限或范围开展工作；

7、乙方不得向甲方收佣金以外的任何费用。

七、委托期限

此委托从_____年_____月____日至______年______月______日止。委托期到，若甲方未提出终止合同的书面要求，则本合同有效期顺延____个月。

八、此委托合同终止后三个月内，若甲方与乙方所提供的客户达成交易的，甲方仍需按合同约定向乙方支付佣金。

九、甲方所付佣金以乙方加盖印章的财务专用章为收款凭据。

十、交易双方已签定交易合同，因甲方原因未最终实现成交，甲方仍需按合同约定金额支付佣金。

十一、佣金：乙方完成甲方所委托事项，甲方向乙方支付佣金，其金额为成交额的__________%，在交易双方签定交易合同时一次性付清。

十二、委托底价承销，双方已约定超额收益为乙方佣金的除外，乙方隐瞒交易实情，而产生的差价收益无条件的属甲方所有。

十三、违约责任 有下列情况之一视为违约，其违约方向守约方支付违约金为佣金总额的__________倍：

1、有虚假违法和纠纷的委托；

2、未按规定支付佣金的；

3、由乙方提供的房源客户，甲方及甲方直系亲属未告知乙方而私下成交的；

4、超越委托权限，未经甲方同意，并给甲方带来损失的；

5、甲方私下与乙方下属经办人员同谋达成成交的；

6、未经甲方同意，乙方获取差价收益的。

十四、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打“√”）：

1、向_______仲裁委员会申请仲裁（）

2、向_______人民法院提起诉讼（）

十五、其他约定： ____________________________________________________、十六、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，双方签章即刻生效。

甲方（盖章）__________________

法定代表人：____________________

乙方（盖章）__________________

法定代表人：____________________

委托经办人：____________________

注册房地产经纪人：______________

房地产经纪人协理：______________

签约地点：______________________

合同：房产买卖合同 篇5

合同样本：房产买卖合同

合同样本：房产买卖合同正文： 房产买卖合同出卖方(甲方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________购买方(乙方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。第二条 上述房产的.交易价格：第三条 付款时间与办法：1.2.第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。第五条 税费分担1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。第六条 违约责任1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，[1][2]下一页

办公房产租赁合同范本 篇6

第十二条 甲方应于收到乙方支付的租金和履约保证金十五天内正式开出某某办公楼《入住通知书》给乙方，以将本合同第六条所定某某办公楼交付乙方使用。

第十三条 乙方应于接到甲方开出的某某办公楼《入住通知书》后30天内完成装修并正式进驻，否则甲方有权为乙方另行安排租赁场地直至终止本合同。

第十四条 乙方未经甲方许可，不得以任何理由占用其所租某某办公楼范围以外的部分;乙方在未征得甲方同意情况下，不得改变其所租用某某办公楼用途;乙方保证在此某某办公楼内从事的项目不会对周围及园区环境构成任何污染。乙方若有上述违约行为之一，甲方有权解除本合同，收回本合同第六条所定某某办公楼，并追究乙方违约责任。

第十五条 除另有说明外，本合同所称配套设施包括供电、供水、电讯、雨水排放、污水排放管线的接口、空调、室内装修及停车场所、区内道路、电梯、楼梯过道等。乙方不可以任何方式损坏配套设施;如有损坏，乙方应负责修复，并承担全部费用。

第十六条 本合同第六条所指某某办公楼仅用于乙方依照合同第五条所述用途自用办公，乙方不得将其转租、转让或作其他用途。

第十七条 乙方对某某办公楼的装修方案必须征得物业管理公司同意方可实施。乙方在安装设备、管道等设施时，必须事先征得甲方同意，涉及相邻业主所属部位的，应征得相邻业主的同意，不影响其正常使用某某办公楼。如有违反，乙方应负责排除妨碍和恢复原状，并承担全部费用。

第十八条 乙方所租赁的某某办公楼在使用期间与他方发生相邻关系的，按国家有关规定办理。

第十九条 在乙方租赁期间，如乙方将本合同第六条所述某某办公楼全部或部分空置时间超过一个月以上的，甲方有权将空置部分收回。

第二十条 某某办公楼的外墙和屋顶不得擅自搭建任何附加建(构)筑物。有关某某办公楼公用部位管理、区内环境管理等工作均以《物业管理委托协议》为准办理。乙方在使用本合同所定的某某办公楼时，必须遵守《物业管理委托协议》。

第二十一条 甲方需要在乙方所租赁的某某办公楼内进行配套设施作业的，应事先通报乙方;造成乙方机器设备损坏的，甲方应负责修复，并承担全部费用。

第二十二条 乙方严禁将易燃、易爆、有毒等危险物品带入或存放在某某办公楼中。如有违反，或对相邻业主造成影响，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。

第二十三条 乙方不得任意改变建筑结构，如特殊需要并征得甲方同意改变建筑结构的，租赁期满后，乙方负责修复。

第二十四条 由于乙方改变建筑结构，如屋面、外墙面等，其保修责任由乙方承担，并支付甲方预留的原施工单位保修金的等额数量。

第二十五条 乙方在租赁期满后应将其所租赁的某某办公楼恢复出租前的原样。甲乙双方在租赁期满之日后的十五天内正式办理某某办公楼的退租交接。交接时甲乙双方共同核查某某办公楼及其设施是否完好，如有正常损耗外的损坏须照价赔偿。

第七章 续期及合同终止

第二十六条 如乙方未满租赁期需提前退租，应在提前退租日的前三个月向甲方提交提前退租书面通知，否则甲方有权不退还乙方的保证金。甲方应于接到乙方的提前退租书面通知后一个月内与乙方接洽，协商具体的提前退租事宜。

第二十七条 如乙方要求延长本合同租赁期限的，应在不迟于某某办公楼租赁期满前三个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商一致后，应重新订立合同。

第二十八条 乙方在租赁期满后不再续租的，应在不迟于租赁期满前三个月向甲方提交书面通知，甲方应于接到乙方的退租通知后一个月内与乙方接洽，协商具体的退租事宜。

第二十九条 因乙方原因使得甲方在乙方某某办公楼租赁期满后无法按照本合同规定收回某某办公楼的，乙方除应支付违约金外，还需按本合同所定租金标准支付占用费。

第八章 违约

第三十条 除本合同文件另有规定外，甲方有下列情况之一的，构成违约：

1.未按本合同规定的时间提供本合同第六条所定某某办公楼;

2.未事先通报乙方而在乙方租赁的某某办公楼内作业造成乙方机器设备损坏;

3.违反本合同其它条款

第三十一条 除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：

1.损坏各类配套设施;

2.因其对某某办公楼的使用或对建筑结构的改动而影响他方正常使用某某办公楼或损坏房产;

3.未按规定将租赁某某办公楼交还甲方;

4.未按期支付租金及其它费用;

5.未按规定时间装修和进驻的

房产项目咨询合同范本 篇7

关键词：现代房产频道,数字频道,项目化运作

一、数字频道的兴起及困境

2003年9月, 孕育多时的数字电视频道正式通过国家广电总局的审批, 以全纪实、游戏竞技、电视剧场等为代表的20多个中国第一批数字频道宣告成立, 从此数字频道开始走进千家万户。在无线电视和有线模拟电视时代, 电视频道可以说是极其稀缺的资源。然而, 随着数字编解码技术的运用, 原有的电视格局被彻底打破, 频道资源越来越丰富。据英国市场研究公司Digital TV Research发表的研究报告称, 2016年全球数字电视机家庭数量将达到11.9亿个, 覆盖80% 的家庭。中国数字电视家庭数量将占全世界的四分之一, 其次是美国和印度。[1]数字电视相对于传统电视而言拥有毋庸置疑的优点, 不仅克服了传统广播电视信号差、信号转接过程复杂等方面的不足, 而且频道容量大、画面质量高、伴音效果好、并能实现互动, 可谓引领了电视发展的新趋势。

虽然数字电视前景光明, 但经营的尴尬却是不争的事实。 首先, 从外部环境来说, 西方发达国家数字频道在模拟电视时代就已存在, 所以它们在利用新的技术平台提升画面质量以外, 只需要与开路频道形成差异化竞争即可;然而中国的数字频道则是随着数字电视技术的发展而诞生, 伴随着三网融合而发展, 互联网电视、手机电视、IP电视等, 新媒体的便捷、移动、互动等优势无疑为中国数字电视频道的发展带来了更多挑战。其次, 中国数字频道发展的内部环境同样不容乐观。西方发达国家的公共频道屈指可数, 绝大部分都是要付费购买的, 而中国开路频道过于发达, 即使是在二三线城市, 观众也能随心所欲地在40个左右的卫星频道以及众多的城市台中选择自己心仪的目标, 这就极大地压缩了“后起之秀”——数字频道的生存空间。

那么, 如何才能在这样一个内忧外患的生存环境下求得一席之地呢?所谓“知己知彼, 百战不殆”, 不同的受众人群对节目内容的选择不同, 传统频道“大锅饭”式的“填鸭”很难做到“想受众所想”, 这就要求数字电视应该放弃大众化路线而走“分众化”和“小众化”路线, 另辟蹊径, 打破“千台一面” 的传统电视格局, 特别是充分利用专业领域内的节目空缺, 走一条将专业频道做专、做精、做透的差异化之路。

二、现代房产频道的项目化运作模式

(一) 深耕本土, 服务为先

在当今媒体激烈的竞争态势下, 对受众的细分可以说是数字电视的生存之本, 坚持“受众本位”和“以人为本”的传播理念, 从消费者需求出发, 服务大众无疑是获得生存空间的一条捷径。现代房产频道将“专业化”与“本土化”完美结合, 将目标受众群体锁定在想买房、买装饰建材、买家居家电和需要投资置业的消费者以及房地产相关行业的从业人员。由于房地产行业有着与生俱来的地域特征, 这就决定了现代房产频道首先应该深耕本土, 充分挖掘利用本土资源, 发挥地域优势, 突出节目的服务宗旨, 致力于打造政府、开发商和观众之间的沟通桥梁, 成为房产行业动态和相关政策的权威窗口, 成为当地老百姓购房选房、安家置业的顾问以及房地产商宣传和销售的得力帮手。

正是基于这一定位和理念, 多年来, 现代房产频道在不断强化节目的真实性、权威性、时效性以及贴近性的基础上, 建立了独特的项目化运作模式。所谓“项目化运作模式”, 首先是从人员来定义的, 频道按照“制片人+ 编导+ 摄像”的模式分成一个一个的项目组, 各个项目组相对独立, 然后根据频道栏目以及大型项目进行分工。这种模式的优势主要集中在以下几个方面:第一, 我们知道房地产行业是一个专业性很强的行业, 要服务好消费者, 首先你的专业知识必须丰富而且全面, 可以说一个优秀的房产节目编导一定程度上也必须是一个行业专家, 而专家绝不是一朝一夕就能造就的。现代房产频道的大部分编导都是在行业内摸爬滚打了将近10年的资深媒体人。这种“制片人+ 编导+ 摄像”相对固定的项目组就意味着他们会成为多年的搭档, 多年的合作早已让他们对各自的脾性以及优缺点都了如指掌, 工作中仅仅一个眼神的交流就能让对方了然于心。第二, 现代房产频道全天24小时节目, 涵盖买房、置业投资、房屋装修、家居布置、政策法规等方方面面, 囊括了整个房地产产业链的各个环节, 主要栏目有《24小时房产报道》、《周末去看房》、《开盘倒计时》、《天天家装》、 《家装课堂》等, 项目化运作模式下, 各个项目组负责的栏目和大型项目相对固定, 切实做到了“术业有专攻”。第三, 基于房地产行业深厚的地域性的特点, 项目化运作方式也为频道更好地提供服务奠定了坚实的基础。我们知道特定地域的房地产商、房地产项目、装饰公司和大型的家居卖场在一段时期内基本是固定的, 在“项目化运作模式”中, 各个项目组负责的项目基本固定为他们熟悉行业、融入行业提供了方便, 各个编导对于自己负责的项目或者产品都非常了解, 他们清楚各个楼盘的配套情况、销售情况、建设进度等, 可以说每个编导都是一个称职的置业顾问。现代房产频道坚持走区域化路线, 他们凭借着成功的“项目化运作模式”, 为湖南省特别是长株潭地区的广大消费者提供了全面、直观、专业的海量信息和资讯, 为广大市民提供贴心、可靠的置业参考, 真正实现了“买房子搞装修, 就看现代房产频道”。这一目标的实现不仅为频道带来了可观的经济效益, 同时也产生了巨大的社会效应。

(二) 创新经营, 效果为王

传统电视行业的收入主要来自广告, 但是三网融合大背景下的数字电视时代, 广告已经不再是频道收入来源的唯一途径。国家广电总局在2003年11月14日公布的《广播电视有线数字付费频道业务管理暂行办法 (试行) 》中明确规定:付费频道节目应符合专业化、对象化的要求, 专业性、对象性节目的播出时间不得低于当天总播出时间的90%。付费频道不得播出除推销付费频道的广告之外的商业广告, 但经批准的专门播出广告或广告信息类服务除外。根据该办法, 数字频道不得播出除推销频道本身的广告之外的任何商业广告。从世界范围来看, 数字电视的收视费是频道的主要收入来源。但是中国数字电视在目前的发展阶段, 要单纯依赖收视费维持频道的长足发展是非常困难的。 所以, 创新的多元化经营才是数字电视发展的不二之选。

从内容服务上来说, 坚持满足用户体验是数字频道的经营方针。默多克星空传媒集团前高级副总裁李映红说:“群众需要才是数字电视发展的原动力。”[2]观众的需要才是数字电视发展的市场基础, 频道应该积极挖掘观众的各种需求并且进行细分, 然后利用各时段特点、产品特点针对消费对象喜好设立栏目架构。现代房产频道的房产栏目也好、家居建材栏目也好, 都将本地域内的同类商品进行比对, 所谓“货比三家”, 分析各个产品的优劣, 并辅以行业政策解读和选购技巧剖析, 可以说为消费者的置业提供了全方位的保驾护航。从开发商以及其他产品经销商来说, 现代房产频道全方位的展示和介绍, 无疑是高效的推广方式, 直接拉动了产品的销售。 所以现代房产频道的创收主要来源于与本土产业商的合作, 频道紧扣房地产产业链中的各个环节, 凭借着高效的宣传效果来获得企业商提供的节目经费。在2015年7月份, 现代房产频道在塞纳公馆房产项目运作中, 仅仅在20天的时间里, 就完成销售100套的商业奇迹, 在业内引起了不小的轰动。除此以外, 频道还通过与消费者的积极互动 (通过活动、微信、微博等方式) 成立置业俱乐部, 并在此基础上搭建了统一的用户数据库, 其中包括了房产、家装行业等有消费需求的观众信息, 对消费者的消费需求, 如希望购买的房屋的地段要求、房型要求、配套要求, 对于装修风格的喜好、家具、家电的品牌要求等都记录详尽。掌握了这些信息不仅为给消费者提供贴心的服务提供了保障, 也为频道项目化运作奠定了坚实的群众基础。 在2015年第三季度, 现代房产频道先后推出了“长沙广电购房节”、“台庆好优惠”、“长沙广电红木节”、“长沙广电专业市场购铺节”以及“长沙广电装修节”这五大项目, 项目活动现场超高的人气和成交量的持续飙高, 让各大合作商家赚到盆满钵满, 这种看得见的宣传效果, 也让现代房产频道的创收一路水涨船高, 创造了社会效益和经济效益的双赢局面。

三、结语

我国的数字电视发展历经十余年, 取得了显著的成果, 也为人们展现了美好的前景。但不可否认的是, 它仍然存在着内容竞争力不足、用户需求关心不够、运营模式单一等问题。数字频道只有在实践中积极探索, 从实际情况出发, 遵循事物的发展规律, 不急功近利, 不盲目跟风, 找到符合自身发展的差异化道路, 才能最终在激烈的电视市场竞争中脱颖而出, 获得长足发展。

参考文献

[1]英国市场研究公司.2016数字电视家庭量将达11.9亿, 中国占1/4[J].电脑与电信, 2011 (07) :13.

房产项目咨询合同范本 篇8

【关键词】甲方项目管理；前期准备；过程管理；协调管理

Real estate development and construction on how to make optimal project management

DengJinHong jiangsu xing to real estate development co.， LTD.， jiangsu， nanjing， 210000

【 abstract 】 below based on my years of real estate development and construction process of experience， this article introduces the construction process of project management points.

【 key words 】 party a project management； Preparation； Process management； Coordinated management

前言

甲方工程项目管理是一项综合性的的管理工程，其建设过程需要设计、施工、监理等各方共同协调进行，作为甲方工程项目的管理人员，在工程开发建设的过程中，需注意对整个工程的系统把握，稍有任何片面的、武断的决定都将对整个工程造成不良影响。

1 工程项目的前期准备

首先，甲方部门要对工程项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。再则要和使用单位做好沟通、交流，因为基建部分是工程建设管理部门不是使用部门，所以对使用部门的要求应作细致的分析，可以避免使用单位无节制地提出修改变更，有利于资金和工期的控制。例如在一个计算机房装修改造工程中，在工程施工前与使用单位进行了工程交流，了解机房内电脑的使用情况、线路的损坏、老化程度以及机房改造后的使用意向、设备增减数量等。根据使用单位要求，在地面、墙面装修前对机房的线路进行了重新布置和更换，并在吊顶和实木地面施工中增加部分固定件，以满足使用单位后期欲安装投影设备和一些较大型的计算外设设备的需求，同时预先增加了室外的主供电线路设计变更。在此工程中，如果不是前期同使用单位的交流沟通，及时增加了线路更改、预设固定、主供电线路更换，势必会导致工程变更，不但延误工期，还会出现部分项目的二次施工现象，造成不必要的损失。

2 工程项目施工过程中的管理

建设项目直接控制的目标有３个：投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。对于较大型、有监理的工程，甲方部门应重外部和协调，监理重现场工程项目直接目标管理。而投资较小、无监理监管的工程，甲方部门就需从外部协调到现场管理实现全方位监管。大多数甲方部门所监管的工程为后者，其管理也应从３个方面进行：

2.1 施工投资控制

施工中的投资控制要尽量减少和避免工程变更。首先要和使用单位做好交流，对使用单位的变更要求进行论证分析，确定是否有变更的必要性。在确定变更后要求使用单位进行签字确认，以约束使用单位在施工过程中随意变更要求。其次要从施工单位的变更来控制投资。第一，工程第一次工地例会必须将签证的各项要求以及工程造价管理系列规定、审计要求等以书面形式告知施工单位并由项目经理签字认可。第二，对于无法避免的变更，做工程签证时要力求先签后干，以免日后造成争议。再则签证尽量附图说明。附图是理解签证内容的一个较好的手段，这样可避免给决算审核时带来不便。

2.2 施工进度控制

第一，要严格按招标文件要求的时间开工并签署开工报告，此报告将作为日后工期结算的依据。第二，要求施工单位以招标文件为准，排出工程总体进度计划以及月计划和周计划，并尽量采用网络图。对于小型施工单位施工，其技术力量达不到这一要求的可以通过确定各单位工程的验收时间来加以控制。第三，对于工期的延误要查明原因、明确责任，并及时以书面形式签字确认，作为工期是否给予顺延及工程结算的依据。

2.3 工程质量控制

质量是甲方部门的工作之本，首先要提高管理人员的业务管理能力，要熟练掌握质量管理的规范、规定及验收标准；要把好材料关，要明确工程关键部位和一些易出现问题的环节。其次，要与施工单位的项目经理和技术人员进行充分沟通，了解其对工程熟悉情况和对工程质量的重视程度，要求施工单位制定出严密、详尽的质量保障措施。最后，要监督好现场各种试块的取样＼实验工作，必要时，可由甲方负担费用增加一些检测项目，还要做好隐蔽工程、单位工程的验收工作，进行验收签证。组织竣工验收时，尽量邀请使用单位参加。

2.4 工程安全管理

甲方部门要有完备的安全责任制度，要严格要求施工单位编制安全施工措施并进行严格的审核。在实地管理时，管理者首先应该以身作则，不做违反安全规定的事。其次，看到安全隐患应该立即以书面形式通知项目部并由项目经理或施工员签字认可。对于要求整改的部分要督促其整改，对拒不整改的，应立即汇报领导直至发停工令。安全管理一定要高度重视，不能有任何折扣。要使安全在甲方管理者头脑中扎根，因为一旦事故发生，一切悔之晚矣。

2.5 工程资料管理

工程资料关系到整个工程的完整性和日后竣工备案，甲方部门要根据资料管理部门的要求，仔细核对竣工后各工程资料的合理和完整性，在最短的时间内移交资料管理部门存档。

建设工程项目管理是一门全面、系统的学问。甲方的项目管理关系到到各施工单位、建设单位 、勘察单位、设计单位、监理单位之间的分工和合作，协调得好，则整体运作良好；否则将会导致一些环节的脱节，从而对整个工程造成影响。

3 协调技术管理

在项目管理中，是为更好满足项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。“协调”是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面。从甲方工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调。技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。

项目管理中技术信息协调是极为重要的，它是在各个阶段、工程各部位门以及各单位间传递技术信息，这些信息有时作为工作的标准或依据，一旦出错其损失可想而知。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。

甲方的技术协调应从项目管理的组织结构、制约机制、协调程序等方面来采取以下措施：

3.1 建立科学的项目管理内、外部结构项目管理组织是项目所有参与方的组成形式，其界面划分结构决定了技术协调工作的性质和工作量。一方面，甲方项目在分包时应适度，避免不合理肢解工程的做法。另一方面，项目管理结构的合理与否，应充分考虑甲方自身的协调能力。例如，工程的材料、设备是由施工总包，还是自行采购，甲方应根据工程具体情况、自身管理能力及经济方面加以综合考虑，有时单从价格角度看是节省了，但却增加了大量的技术协调工作，客观上违背了集约化原则。

3.2 法律和经济的制约机制协调是管理的一部分，而管理是需要成本的。另一方面，协调失败必然招致损失。项目管理者为了避免和有效转移这类损失，应当重视法律和经济上的制约手段。

3.3 建立严密的协调管理程序管理的实践经脸无疑是做好技术协调的良好条件，但是真正成热的技术及信息协调应更多地依靠科学、严密、规范的协调程序，对每个环节进行多方面、多参数的客观分析与控制，强调组织与程序，弱化对个人技术能力的依赖，已是当今项目管理界的共识和将来的发展趋势。

所以说，甲方应使自己成为一个高效畅通的信息中心，使信息迅速畅达、准确无误地在各系统间流动、转化、落实。

4 结束语