自然资源开发投资

自然资源开发投资（共12篇）

自然资源开发投资 篇1

1 引言

自然资源开发投资具有投资额大、回收期长、产品(如原油、煤炭、贵金属等)价格不确定性高的特点,从而导致对其投资价值的评价尤为困难。目前实际应用中普遍采用贴现现金流的评价方法,通过计算净现值(NPV)、内部收益率(IRR)、投资回收期(PP)等指标为决策者提供支持。此类方法虽然考虑了资本的时间价值,但难以恰当估计项目运行中的管理柔性,如项目实施过程中,管理者可根据市场因素(如产品价格、成本等)的变动而调整或放弃后续投资对项目总值的影响[1]。Black和Scholes(1973)[2]在金融期权领域的工作为解决此问题打开了新思路。与金融期权相似,实物期权定价模型同样建立在非套利均衡理论的基础上,其核心思想是投资者在确定投资机会的价值和最优投资策略时,不应简单地使用主观概率方法或效用函数,而应理性地寻求一种建立在市场基础上的使项目价值最大化的方法[3]。

Myers(1977)[4]和Ross(1978)[5]最早提出了“实物”期权概念,将风险投资项目中潜在的投资机会视为一种期权,从此引发了实物期权投资理论的广泛讨论。早期的实物期权研究便多以自然资源开发投资为应用背景,Brennan和Schwartz(1985)[6]首先将实物期权方法应用于自然资源投资评价中,他们假设产品价格在持续时间内服从几何布朗运动,使用期权的方法定义了矿石挖掘项目最优化战略。Paddock、Siegel和Smith(1988)[7]同样探讨了推迟投资型实物期权评价模型,并将其应用于海上油田租赁时的估价。Trigeorgis、Lenos和Mason(1987)[8]借鉴决策树分析模式,进一步将离散时间型实物期权分析框架应用于石油开发项目中。

近期,实物期权模型在以下方面得到了扩展:(1)影响项目价值的不确定因素分析,突破传统实物期权模型单一变量(产品价格)的限制,将成本、汇率、投资环境等因素的波动性扩展到评价模型中(Won[1],Fan和Zhu[9]);(2)价格变量随机过程形式改进,如为模拟突发事件对产品价格的影响,在传统的几何布朗运动假设基础上引入“跳”过程,或考虑均值回复现象(mean-reverting)对产品价格的影响等(杨海生和陈少凌[10],Warren和James[11]);(3)针对序列投资决策过程的复合实物期权定价方法研究,在离散时间下使用二项式和决策树理论建模求解,或在连续时间下对Geske[12]二重定价模型进行扩展(Lee&Yeh[13],扈文秀等[14])。

本文研究属于上述扩展类别中的第三种。传统Geske方法仅解决了二阶段复合实物期权的定价问题,后续研究虽然对该方法进行了扩展,然而多基于递归的原理,编写程序构建动态系统实现定价。本文将针对该问题进行研究:首先分析待开发自然资源价值的影响因素,将自然资源价值量化为净现值,作为期权评价模型的标的物价值;其次,根据自然资源开发投资决策过程分阶段的特点,构建开发投资价值的多重复合期权评价模型;随后,进一步分析各阶段期权之间的相关性,给出适用于买方期权与卖方期权混合状态下的多重实物期权模型的确定解;最后,为说明模型的可用性和稳定性,以某海外原油投资项目为例进行算例分析和参数敏感性分析。

2 自然资源价值分析

自然资源开发投资项目是以获取自然资源价值为目的的风险投资项目,在构建开发投资的价值评估模型前,首先需对待开发的自然资源价值(即期权的标的物价值)进行分析,并通过现金流的形式加以量化。

2.1 自然资源价值影响因素

由对某石油企业原油开发项目的实证调查研究可知,待开发的自然资源价值主要受以下因素影响:

(1)可采储量Q:项目实施方在签订开发合同或获取开发许可前,首先需根据招标方提供的不完全勘探资料,对项目的可采储量进行评估,从而制定投资预算和生产计划。在无外力干涉的自然情况下,自然资源的年生产率会随已开采资源的增加而逐年降低。一般可将产品年生产率定义为负指数函数[9]:Q(t)=q0e-kt.其中q0表示初始的年生产率,k表示年递减率,其参数的取值可由勘探资料估计。由此可知,项目可采储量Q如下式所示:

其中,Q表示预计的可采储量,T表示项目生命期。

(2)产品价格P:由文献[1]可知,1987~2002年几种自然资源的价格波动率分别为铜163.91%、铬119.05%、铀168.24%、锌153.87%、铅44.46%。这些数据表明自然资源价格具有较高的不确定性,从而为资源开发投资带来了额外的高风险。产品价格因受市场影响随机波动,难以估计其分布函数,一般定义为服从几何布朗运动的随机过程,作为资源价值不确定性的主要来源。

(3)运营成本C:包括材料费、人工费和销售费等生产经营性支出。因在自然资源开发项目中,运营成本与产品价格具有较高的相关性,为简化模型可假设单位运营成本与产品价格线性相关:C(t)=aP(t)[9]。相关系数a可根据历史项目数据估计。

(4)税费G:一般包括增值税、所得税、特别收益金、城市维护建设税、教育附加费和矿区使用费等,根据国家税收政策明细逐一计算,本文将其简化为固定系数。

2.2 自然资源价值估算

基于以上分析,自然资源开发项目在时间t的净现金流(NCF)可概括为:

考虑资本的时间价值,将净现金流转换为现值作为对自然资源价值(V)的量化,如式(3)所示:

其中,u表示经风险修正的折现率,包含无风险收益率、风险报酬率和通货膨胀率,其取值可由投资者根据经验估计。

3 开发投资评价模型

与金融期权类似,自然资源开发投资具有投资不可逆、资源价值不确定和投资时机可推迟的特征。投资不可逆是指投资到开发项目中的初始成本大多为沉没成本,不具有回收性;资源价值不确定是指由于资源价格的波动,自然资源价值(即预计可获得的净现值)是不确定的;投资时机可推迟是指项目方可以在一定时间范围内推迟投资行为,通过获取更多信息选取最佳时机进行投资。基于上述特征,本文选取实物期权的方法对自然资源开发投资进行估价。

实物期权定价模型建立在非套利均衡理论的基础上,将自然资源价值(V)视为期权标的物价值,并假设其波动形式服从几何布朗运动;项目所需资本支出(S)视为期权的执行价格;投资决策可推迟时间(T)视为期权距到期日的时间;待开发自然资源项目的投资价值对应最终求得的期权价值(C)。由式(3)可知,资源价值(V)与产品价格(P)完全线性相关,因此在实际应用中以产品价格波动率(eP)代替资源价值波动率(e)。

3.1 复合实物期权评价模型

自然资源开发项目的投资决策是一个时序的商业决策过程。该过程一般可划分为三个阶段——勘探阶段、产能建设阶段和生产阶段,如图1所示。

为了更好地发挥管理灵活性,项目方还可进一步将每阶段的投资细分为多期实施,如勘探阶段又可划分为区域勘探阶段、预探阶段和详探阶段,产能建设阶段也可划分为期初开发投资和扩展开发投资。各阶段既具有独立性,又具有连续性。其中,前期投资的顺利实施是后续阶段投资的必要条件,而后续投资的存在会影响前期投资价值。在每一阶段投资完成之后,管理者都有一段时间重新决策是否继续投资,如项目运行顺利且市场良好就继续投资,反之如运行结果偏离预测或市场低迷就可以停止投资,避免更大的损失。

基于以上投资决策过程分析,本文建立如图2所示的多重复合实物期权模型,作为对现实世界自然资源开发投资过程的抽象。模型基于以下假设:

(1)项目处于完全竞争的市场经济环境下,且市场中存在一个与所评项目具有相似特征的可交易孪生证券。

(2)项目合同期稳定不变,各投资阶段在时间上没有重合,且现金流入只在进入生产阶段后产生。

(3)因自然资源开发投资基本不具有回收性,故模型不考虑为获得清理价值而提前终止项目的放弃型期权。

模型中先行期权的实施是获得后续期权的前提,后续期权可看作前续期权的目标,期权之间的关系可归纳为:

其中,Cn表示各阶段投资的期权价值,Sn表示各阶段资本投资额(实施价格),fn表示距离期权到期的时间,V表示待开发自然资源的价值,服从以下随机过程:

其中,T表示资源价值的预期瞬时报酬,e为资源价值的瞬时波动率,假设瞬时报酬和瞬时波动率在项目周期内不随时间变动,dz为标准Weiner过程增量。

3.2 模型定价

首先计算末端延迟型买方期权价值Cn.根据无套利理论和Ito辅助定理可知期权价值满足式(6)所示微分方程,边界条件如式(7):

其中,r为无风险收益率,q为股息率,可理解为资产贬值速率。

Black和Scholes[2]推导了该微分方程的确定解:

其中

N()为累计性标准正态分布函数。

随后,分析以获得期权Cn为目标的前续期权Cn-1.易知,Cn-1同样满足式(6)所示微分方程,但边界条件如式(9)所示:

将后续期权价值的代入微分方程求解,可求得二阶段复合实物期权价值的确定解:

其中

N2(a,b;d)是双变量累计性正态分布函数,具备积分界限a、b,d表示两期权相关系数。Vn*表示购买期权Cn的阈值,可由以下方程解得:

最后,重复上述过程可得多重复合实物期权模型的确定解:

其中

Qi≡[Q{i},g,h]i×i,表示复合期权的相关矩阵,Q{i},g,h表示每两个期权的相关性。

V*f+1可由方程(13)解得,在n≥2时该方程没有解析解,需采用数值方法求解。

至此评价模型确定解已得,然而该复合期权模型还可进一步扩展。如若赋予项目方在实施过程中暂停或提前放弃项目的权利,则需在上述模型基础上增加相应的放弃型期权。因放弃型期权是卖方期权,此时的复合期权就是一种买方期权与卖方期权混合的复杂状态。对于这种混合型复合期权定价,需使用以下公式求解[10]:

其中

Λu,u表示期权的麦方或卖方属性。期权为买方时,Λu,u=1;若为卖方,Λu,u=-1。而,且Λ1,0≡1。例如买方期权与卖方期权组合成的二阶段复合期权,Λ1,1=1,Λ2,2=-1,Λ2,1=-1。

4 实例与敏感性分析

4.1 实例说明

某海外油田的勘探开发项目,项目期为30年,勘探期、产能建设期和生产期分别为7年、8年和15年。投资决策共分为以下三个阶段:勘探初期的勘探投资、产能建设初期的一期开发投资和阐能建设中期的二期开发投资,投资额分别为1000万美元(S1)、2000万美元(S2)和2000万美元(S3)。预计生产期初始产油率(q0)为200万桶/年,此后以20%的指数递减率(k)逐年递减,可累计采油950万桶。假设当前原油价格(P)为50美元/桶。根据历史数据分析,运营成本(C)和各项税费(G)约占桶油价格的20%和10%.据此代入式(3)可求得资源净现值(V)约为4032万美元。

模型所需主要参数为自然资源价值波动率(e)、无风险收益率(r)和股息率(q)。由EIA公布的1991~2010年MIT原油价格数据,可求得原油价格波动率为24.28%,无风险收益率取自业内普遍认可的基准收益率12%,股息率估计为2%。

4.2 结果分析

使用MATLAB建立上述油田开发项目的三重复合期权定价模型,求得此原油投资项目期权价值为1424万美元,其中各阶段期权标的物的购买阈值分别为588万美元(V1*)、2476万美元(V2*)和3132万美元(V3*)。由此可知,目前预计资源价值远大于复合期权的购买阈值,因此建议实施第一阶段投资,进行勘探作业。待勘探期结束后,油藏的技术不确定性可以基本去除,根据勘探得到的信息和当时市场形势重新评估项目价值,如预计资源价值仍远大于后续期权购买阈值则可继续投资,如结果不乐观则可以考虑中止或放弃项目以避免更大损失。

为进一步说明多阶段决策对项目价值的影响,本文还计算以下两种决策模式下的期权价值:一种为项目总资本投资(S1+S2+S3)需在项目初期一次性决策,另一种为将资本投资分为勘探投资(S1)和开发投资(S1+S2)两阶段决策,分别使用上述复合期权模型定价方法求解。不同投资模式与净现值法的评价结果如图3所示。

由上图中评价结果可知:

(1)若使用传统净现值方法对该项目进行评价,结果显示投资该项目是不经济的,应被放弃,但若使用考虑了延迟和不确定性的期权方法进行评价,则得出相反的结论。这是因为实物期权理论所提供的灵活性在提高了投资价值上升的潜能的同时,限制了下跌所造成的亏损,这种不对称性提升了投资机会的价值,也更加符合实际的管理过程。

(2)将投资分为多阶段决策时的项目价值明显高于一次性支出的情况。这是因为投资决策的细化使后续投资拥有更长的决策延迟时间,使投资方有机会获得更多信息并可根据市场的波动灵活掌控项目的发展,从而增大项目的投资价值。

多重实物期权评价方法将不确定性看作项目价值增长的来源,这种乐观性必然伴随着风险的存在,实际应用时需综合考虑。

4.3 敏感性分析

为确定模型的稳定性,本文分析了主要参数——自然资源价值波动率(e)、无风险收益率(r)和股息率(q)的敏感性。以上述实例中参数取值为基准,分析波动率、无风险收益率和股息率分别在上下25%的范围内浮动时对评价结果的影响,部分数据如表1所示。

结论如下:

(1)自然资源开发项目的投资价值(即期权价值)在一定程度上与模型的参数估计相关。如图4所示,期权价值与波动率、无风险收益率成正比,与股息率成反比,这一结论与传统实物期权理论一致。在模型应用中,选取较高波动率、无风险收益率或较低股息率,表明决策者对投资项目持乐观态度,反之亦然。

(2)由图4可知,三个参数比较,价值波动率的敏感性显著低于无风险收益率和股息率。而价值波动率的准确估计经常是实物期权评价方法实际应用的阻碍之一,它的低灵敏度一定程度上保证了模型的稳定性。

5 小结

本文考虑了传统实物期权方法在评价多阶段投资项目时的不足,建立了针对自然资源开发投资评价的多重实物期权模型,并对Geske复合期权定价方法进行了扩展,给出了买方与卖方混合型多重复合实物期权的确定解。为了进一步说明模型的实用性,本文采用某海外原油开发项目数据进行了实例分析和参数的敏感性分析。与传统实物期权投资评价模型比较,本文做了如下改进:(1)将投资决策过程划分为多阶段,使项目方具有更多的管理灵活性,也使评价结果更加贴近实际。(2)对复合实物期权定价方法进行扩展,使之能够求解混合型多重复合期权模型。(3)给出模型解的明确表达式,可以直接编写程序开发系统应用于实践中。

在今后的研究中,将继续研究投资项目管理决策过程,构建更为符合实际同时也不可过于复杂而丧失应用性的投资评价模型,并进一步分析成本、市场环境等其它不确定性因素对项目价值的影响。

自然资源开发投资 篇2

甲方:

乙方:

为了促进开放型经济的发展,满足乙方发展的需要,甲乙双方在平等互利的原则下,就乙方在甲方所属的经济园区内征地办企业一事达成如下协议:

一、项目名称、注册地址、经营范围

1.项目名称:

2.注册地址:

3.经营范围:

二、投资规模、生产规模

总投资万元,注册资本万元,预计年实现销售收入万元,利税万元。

三、项目用地:

1.项目用地性质:工业用地,期限为50年

2.用地面积:面积亩,准确面积以国土部门测量为准备

3.项目选址:东至,西至,南至,北至,具体位子以规划红线为准。

四、项目开发期限

双方签约后,一个月内甲方交付红线图,已方收到红线图一个月内开工建设,一年内完成厂房建设

五、土地价格为打包价

土地出让价格为万元/亩(含青苗补偿费、劳力安置费、拆迁费、上交省市规费、“三通一平”费用、契税、及所有办理国有土地证费用),总价款为万元整。

六、付款方式

首期付款为总付款的%计万元(在协议签订后一周内付清),甲方交付土地红线图给乙方后10天内,乙方付土地款的%计万元,方可开工建设,余款在领取国有土地使用证前一次付清。

七、甲方责任

1、收到首期土地款之后,负责“三通一平”等基础设施建设,确保乙方建设生产需要。

2、甲方提供全过程服务:协助乙方办理工商注册登记,税务登记,以及立项审批,领取规划建设许可证,房产证,办理国有土地使用权证,其费用由乙方承担。

3、负责监督乙方按协议规定使用土地。

八、乙方责任

1.负责投资资金的及时到位,确保在“三通一平”后一个月内及时开工建设,建筑过程中的建筑税收在洪蓝镇缴纳

2.负责提供办理项目立项、审批、注册过程中的有关资料手续。

3.乙方必须征得甲方同意后,方可办理自营出口

4.要求乙方投资强度达到每亩100万元人民币,并且亩均税收达万元。

5.负责进集中区项目符合安全、环保、消防要求,项目规划设计应通过有关部门审核,审核通过后方可开工建设。

九、违约责任

甲已双方在本协议生效后,双方必须切实履行,如有违约,违约方必须承担相应的经济责任与法律责任。

1.如乙方在约定时间内未能足额支付首期土地款,甲方有权终止协议。

2.乙方自项目协议书签订后一年内不能开工建设并影响开发规划时,甲方有权终止协议并将乙方征用土地收回,已支付的土地款90%退还。

3.乙方改变用地性质,应补交土地出让金万元/亩。新晨范文网

4.甲方在约定的期限内(除不可抗拒因素外,如雨天等),未做好有关土地平整及基建通水,通电等事项,应承担相应的违约责任。

十、在办理国有土地使用权证前,如遇国家土地政策调整,费用由甲乙双方另行商定。

十

一、本协议以双方签字盖章,甲方收到乙方定金后即生效。

十

二、本协议生效后,双方必须切实履行,如有违约,违约方必须承担违约责任及赔偿对方一切损失。

十

三、本协议一式陆份,甲方四肆份,乙方贰份

十

四、未尽事宜,由双方友好协商解决

甲方:乙方:

代表:代表:

非洲：多种行业投资尚待开发 篇3

非洲概况

非洲全称阿非利加洲，位于东半球的东南部，赤道横穿大陆。面积达3020万平方千米，是世界第二大洲。

非洲矿产资源丰富。黄金、钻石、铜、铀等重要矿产资源储量均居世界首位，有着发展经济的良好条件。石油占世界总储量的12%左右。铜主要分在赞比亚与刚果（金），金主要分于南非、加纳、津巴布韦和刚果（金）。还有锰、锑、铬、铀、铁、锡、石棉等。植物达40000种以上，森林面积占总面积的21%。非洲的渔业资源也是十分丰富的。

几百年的殖民统治使非洲经济过于单一，成为世界上最贫困的大陆。非洲占世界总人口的12％，但国民生产总值、外贸总额、吸引外资额等均只占世界的1％左右。

自20世纪80年代中期以来，非洲国家开始对经济结构进行调整，开放市场，引进外资，采取了符合本国国情的经济措施，并重视区域经济合作，取得了一定的成果，经济开始逐步回升。

非洲是投资回报最高的大陆，但目前许多投资者对非洲国家的投资贸易政策法规等不甚了解。事实上，近年来非洲国家纷纷进行经济改革，实行私有化，对外开放，以市场为中心发展商品生产、建立和完善市场机制。特别是很多非洲国家制定了新的外资法或投资法，为投资者提供优惠的政策，包括税收减免、资本补贴、手续简化、利润准许汇出等。非洲大部分国家还设立了促进投资的管理机构；同时，各国大力减少官僚主义和腐败，以期望改善投资环境 。

以上措施已经取得了一定的成果，近年来，进入非洲的直接投资有较大增长。中国对非洲的投资也发展很快，目前，我国在50多个非洲国家建立了约600个项目，投资约6亿美元。

非洲，一个古老而又年轻的大陆，正等待着投资者的涌入。

非洲部分国家投资及贸易政策简介

苏丹：非洲面积最大的国家，也是联合国宣布的世界上最不发达的国家之一。近年来，政府调整了工业结构，鼓励私有化，开辟了五个自由区，制定了新的投资法，以吸引外国投资。一方面减少政府对经济的干预，实行市场经济，鼓励外国投资，另一方面大力推进私有化进程。

埃及：非洲较发达的国家。1997年颁布了新的《投资法》，取消外资投入审批手续，向投资者提供5至20年不等的免税优惠条件，还规定对于建立劳动力密集型产业、有助于高科技发展或产品可大量出口的项目，可免税向投资者提供土地。

阿尔及利亚：自1989年以来，实行贸易自由化政策，打破了国家对外贸的垄断，取消了进口配额许可证制度，国营企业和私人都可自由地做进出口贸易，进口商品基本无限制。开放了外汇交易市场，允许私人开立外汇帐户。

阿尔及利亚实行对外开放政策，鼓励外国投资，对外企实行国民待遇。1993年出台了投资法，鼓励私人投资并赋予许多优惠政策，对外国投资者实行国民待遇。2001年8月20日出台了修改后的投资法，加大了对外国投资的开放力度，规定外国企业既可直接在阿投资办厂，也可在阿公共企业参股经营。投资法保证外国投资者可以将利润汇出境外。为简化投资程序，投资法提到要建立一个国家投资发展局，代表不同政府机构的职能，实行一个窗口办公。投资法还提到要建立一项支持投资的基金和一个优先投资机制。投资法还规定，对重大的外国投资项目，外国投资者可以与阿政府就优惠政策进行商讨或提出要求。政府可以根据具体情况，单独为该项目规定更优惠的条件。此外，阿政府为方便外国投资者实施投资项目，建立并开发整治了两个免税区。

南非：非洲经济最发达的国家。政府重视外国投资，制定了一系列投资优惠政策。在南非投资生产的产品可以免税且不受限制地进入“南部非洲关税联盟”的其他国家。1994年以来，南非在放开外汇管制方面取得了明显成效。目前对经常项目项下交易的限制都已经取消了。对那些通过股票投资的外国企业，南非没有任何限制。一般来说，南非对非居民投资所得的汇出没有限制。公司如果要带现金出南非，限额为5万兰特。如果带出的钱超出这个限额，则要填表报告。

博茨瓦纳：南部非洲内陆新兴的发展中国家。近年，推行经济多样化战略，强调发展农业、制造业和旅游业，并为此制定了吸引外资的优惠政策：

1、财政援助政策。凡固定资产投资在75，001－2，000，000普拉（1美元＝3.835普拉）的中型企业和固定资产投资在2，000，000普拉以上的大型企业，可获得以下三种政府财政援助：一是资本补贴；二是非熟练工人工资补贴；三是培训补贴。政府对企业获得的上述三项补贴均免征所得税。

2、优惠的税收政策。a、为鼓励投资，自1995年起大幅度降低了公司所得税，其中制造业所得税从35％降至15％，其它行业降至25％。b、个人所得税征税基准由原来的12500普拉升至1500普拉。c、投资企业所需设备和配套件，从国外进口的，免征进口税。d、投资企业用于制造出口商品所需原材料，从国外进口的，免征进口税，在当地采购的，税务部门负责予以退税。同时出口商品免征销售税。

3、十分宽松自由的外汇管制政策。a、外汇自由进出；b、可自由在博开设外汇帐户；c、可自由地获得支付进口货物所需外汇。

4、关税保护政策。对进口商品征收附加税以保护其新兴企业，给予新兴企业的关税保护一般为期四年。

该国因具有上述良好的投资环境和优惠投资政策，被世界银行认可为世界上投资风险最小的国家之一。

安哥拉：政府鼓励投资的领域及其政策有:鼓励投资的领域较广泛,重点在生产性行业，但石油,矿业和水电等行业由国家控股,外国资本不能超过总投入的49%。

为吸引外来投资,安政府推出如下优惠政策:1) 进口设备和原材料免征关税；2) 头三年免征工业税；3)生产所得在再投入时,免征所得税。投资额少于25万美元不被视为外国投资。投资额多于5000万美元，其特殊优惠条件可订立合同加以确定。外资公司在满足投资条件后,可通过在安银行开设的当地币和外汇帐户进行国内外的付款活动,政府保证扣除合理的预留金和应缴纳的税金后,汇出应得红利和利润。

塞内加尔：税收优惠措施有：

1．公司营利所得税。公司营利所得税税率为35％。作为税收优惠措施投资动产或不动产获得的盈余扣除该年投资支出半数后的余额再征收增值税。投资太阳能及风力者，最高可减免30％的营利所得税，但减免额不超过可课税盈余的25％。

2．增值税。购买原料或半成品及投资有关的支出可获得增值税的减免。

3．土地税。工厂或住所持有人可免除该工厂或住所所在地10到15年的土地税。

4．其余减免措施。减免工、农、渔、旅游业5年以上贷款的利息所得；除分期递减缴税方式外，还有加速分期缴付的方式；投资者的部分或全部所得可享受八年内减免所得税至投资额10％的优惠，但不得超过个人年度净所得的5％；投资于太阳能或风能的纳税人可享受减免所得税达实际投资支付金额30％的优惠，但不得超过该年度固定税收的25％。

鼓励投资的产业有：农、渔及畜牧业，有关蔬菜、动物及水产产品的加工储藏及保存；产品生产加工；矿业开采精研及加工业；观光及附属产业；中小企业形式的文化产业，如图书、报纸等、资料及视听制作中心；有关卫生、教育及工业辅助的装配与维修；中小型服务业；港口基础设施；初级工業产品如灯泡、缝衣机、熨斗、餐具等民生必需品的制造。

塞拉利昂：对外贸易实行“自由贸易”政策，愿同各国进行贸易，无配额和许可证限制。实行外汇管制和统一关税，出口货物一律免税，进口货物关税一般为20-40%。对医药及器械、化肥、车辆和仪器的关税均在10%以下，对烟酒、化妆品、服装、家电等征收65%的关税，进口货物的市场销售税为15%。

莫桑比克：1984年颁布《外商直接投资法》，鼓励外商投资，特别强调保证外商将其投资及部分利润汇出境外的权利。鼓励政策包括特定时期的税收及关税的豁免及本国信贷的便利。

加纳：1985年制定并颁布《投资法》，连同《矿业法》和《石油勘探开采法》。加纳吸引外资的优惠政策包括在以上法律之中，内容涉及投资领域、投资项目、投资金额，根据投资地区的不同而分别实行不同程度的优惠。

尼日利亚：近年来，政府调整经济结构，发展本国工业，大力鼓励外国投资，宣布对外资企业不实行国有化，并保障投资者的合法权益和安全。投资企业产品出口，可得到退税、免出口许可证、享受信贷担保和保险、提供贷款等鼓励。

自然资源开发投资 篇4

一、实物期权法的应用框架

期权是指以付出一定的代价为条件,给予期权的持有者买入或卖出某种资产的权利。期权的研究对象最初只限于金融资产,如股票等,随着期权理论与方法的发展,期权拓展到了实物期权。实物期权法是以期权定价理论评估实物资产的一种方法。Myers于1977 年指出,一个投资项目产生的现金流量所创造的利润是来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择,亦即企业可以取得一个权利,在未来以一定的价格取得或者出售一项实物资产或者投资计划,而取得此项权利的价格则可以使用期权定价公式计算出来,实物资产的投资可以应用类似于评价一般金融期权的处理方式来进行评价。Myers进一步认为,当投资对象是高度不确定的项目时,传统净现值理论低估了实际投资;期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的,许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权。实物期权法在实践中的应用框架可以如下设计:

(一)识别项目的期权特性

期权具有隐蔽性,不是任何投资项目都可以用实物期权的方法来进行价值计算,只有通过对投资项目的特性进行分析,才能发现其中的期权特性。比如根据管理者对未来选择的管理柔性的大小确定其是否是期权,根据资产未来价值下降或上升时管理者的选择方式确定是看涨期权还是看跌期权,在此基础上确定对应的行权价格、行权时间和现行资产价格等。

(二)参数估计与模型选择

根据市场数据估算相关参数,如项目的未来的现金流量、折现率、项目计算期和现金流的波动程度等。期权定价模型有:Black-Scholes模型、有限差分方法、二叉树模型、蒙特卡洛方法等,其中最常用的方法是Black-Scholes模型。Black-Scholes模型共涉及5 个参数,分别是标的资产的价格S,执行价格X,无风险利率r,距到期日的时限t,标的资产价格的波动率 σ,其看涨期权的价值。

(三)检查结果并改进投资设计

通过B-S模型的计算,可以初步判断出投资项目的可行性,但是,还要以市场实际情况为基准,检查实物期权定价结果的合理性,重新审视投资风险以及可能的投资策略、相关参数,对风险投资项目采取分段投资降低风险,改进投资设计,扩大战略决策方案个数,从而提高项目投资的价值。

以上分析框架可用图1 表示。

二、实物期权法的应用实例

(一)案例背景

(1) 内蒙古稀土投资的历史与现状。内蒙古是我国重要的稀土生产基地,而内蒙古最重要的稀土生产地是包头市的白云鄂博,20 世纪80 年代初期包钢选矿厂开始生产高品位稀土精矿。包钢稀土(集团)高科技股份有限责任公司(以下简称包钢稀土)是我国稀土行业的龙头企业,公司以开发利用世界上稀土储量最丰富的白云鄂博稀土资源为主要业务,资源优势突出,同时经过多年发展,积累了雄厚的技术实力,旗下有科研实力强大、闻名全国、享誉世界的包头(包钢)稀土研究院。目前,包钢稀土产业已具备年产稀土精矿20 万吨、稀土产品折氧化物6 万吨以上的生产能力。

(2)案例基本假设。现有包钢稀土下属某稀土矿,其储量为含有稀土氧化物30 万吨,假设都为氧化镧,开采输出率为每年6 万吨。稀土价格预计以每年5%的速度增长,公司在未来五年内拥有对此矿的开采权,管理者可以根据市场行情和国家政策的变更对该项目进行停产、减产和扩产的调整,因此该项目具有实物期权特性。开采该稀土矿的初始投资估计为308 亿元,开采成本为每年5 亿元,且开采成本随着物价、人员、开采难度的增加而以每年6%的速度增长。据网上数据显示,2014 年11 月21 日规格为La203/TREO99.0-99.9%的氧化镧的市场报价为12 万元/吨。

(二)模型参数测算

B-S模型有5个参数,现对相关参数进行估计。

(1)无风险利率的估计。在财务学的研究中,一般无风险利率以国债利率替代,本文也同样采用国库券利率作为无风险利率。我国发行的凭证式国债和记账式国债的年限一般是3 年和5 年,所以本文从WIND数据库中下载了1993 年到2014 年所有的3 年期和5 年期的固定利率国债的利率数据,具体利率趋势如图2 所示。

为了反映保证确定的无风险利率更具有代表性,本文对数据的处理方法是先对3 年期利率和5 年期利率分别进行算术平均平均,然后对二种利率再进行算术平均。3 年期平均利率为2.8341%,5 年期平均利率为3.4371%,,所以估计的无风险利率

(2)实物期权行权价格的估计。行权价格是指开始确定的、期权的持有者在期权到期时行使权力购买资产的价格。实物期权的行权价格用以下公式计算:

期权执行价格L=开采稀土矿的初始成本+稀土开采成本的现值

其中,开采稀土矿的初始成本指稀土矿在最初(0 时点)的投资总额,包括设备的购买、土建施工的支出、人员工资等;稀土开采成本的现值指,在未来的每一时点,稀土开采的成本支出,包括材料费、动力费、开采工人工资等。

(3)实物期权的行权时间的估计。实物期权的行权时间就是实物资产投资的项目存续期,在项目周期内,管理者都有权根据环境等不确定因素的情况,调整项目的进行,所以从行权时间上看,该案例的实物期权的行权时间为5 年。

(4)实物期权标的资产当前价格。根据估值理论,资产的价格可以用该资产未来创造的现金流量的总现值加以确定,即其中CFt是未来的现金流量。在稀土开发项目中,项目所创造的现金流量用项目的稀土产量乘以稀土价格确定,由于稀土是稀缺资源,供不应求,所以一般采用现金结算,不存在赊销的情况。

实物期权标的资产的当前价格S=每年开采并出售稀土的现金流入的现值。

(5)资产收益率变动的标准差。实物期权法中,估计项目资产收益率的标准差是一个难点和重点的方面。本例中,为了使估值过程更合理,从三个角度分别确定资产收益率的标准差,经过比较选择后确定最终的标准差,并分别代入B-S模型。

一是可比公司法。可比公司法是在无法直接确定标的资产的收益率的标准差的情况下,可以利用在行业、资产规模、风险等相近的其他公司的收益率的标准差替代。选用来自可比公司的证券作为类似证券,类似证券的历史收益分布可以近似地作为实物资产的波动率。需要对可比公司股票数据对数化,测算其变化率,进而作为标的资产的波动率。因为本案例选用的是包钢稀土公司下属的煤矿为例,所以,可以合理假定该项目的风险等级与包钢稀土公司相同。因为包钢稀土公司是上市公司,这样,通过计算其股价的标准差,来确定该项目的标准差。

本文利用WIND数据库,下载了包钢稀土股票1997 年9 月24 日到2014 年11 月24 日共计4153 个交易日的收盘价,利用STATA11 进行了样本描述性统计分析,结果如表1。其中,股票投资的收益率的标准差 σ 为18.56924。

二是指数法。指数法是指利用稀土(申万)指数来确定稀土市场的收益的波动程度。因为该项目是稀土的开采与售卖的项目,其收益与稀土的市场价格直接相关,所以,用稀土市场指数来反映项目的收益的波动程度比较客观。本文利用WIND数据库,下载了稀土(申万)指数从2000 年1月4 日至2014 年11 月24 日的共计3600 个交易日的指数,利用STATA11 进行了样本描述性统计分析,结果如表2。通过表2 可知,稀土市场指数的收益标准差为3174.612。

三是现货法。现货法是指利用稀土产品的现货交易价格来确定稀土市场的收益波动程度。稀土产品作为稀土矿开发的下游,其价格的波动与稀土资源的开发密切相关,所以,用稀土产品的期货价格来确定该项目的收益的波动程度也符合实际情况。本文利用WIND数据库,下载了氧化镧:La2O3/TREO99.0-99.9%从2006 年10 月18 日到2014 年11月21 日之间的周交易价格,其价格变动如图3 所示。

利用STATA11 进行样本描述性统计分析,结果如表3。从表3 中可知,氧化镧的现货市场收益的标准差为26.4166。

从以上三种方法的结果可以看出,指数法算出的标准差(3174.612)较大,这说明稀土指数的变化较大,其原因可能有:一是指数的设计存在一定的问题;二是稀土指数包括了各种稀土产品的价格变化,影响因素较多,所以指数波动较大。因此,该方法算出的标准差不适用。而利用可比公司法和现货法算出标准差相差不大,并且标准差值适中,所以可用性较强。本文的研究重心在于实物期权方法的应用,在不影响决策结果的前提下,并不追求数据的精度,所以,本文案例中用到的标准差采取折中的方法,对可比公司法和现货法算出的标准差进行简单算术平均并取整,即:

(三)案例分析

(1)传统NPV法的决策。

第一,现金流量的估计。现金的流入量是该项目每年的销售收入,即销售数量与销售价格的乘积;现金流出量是该项目的每年的开采成本。比如,第一年的现金流入=6万×12 万×(1+5%)=75.6 亿;第二年的现金流入=6 万×12万×(1+5%)2=79.38 亿;以后各年,以此类推。第0 年的现金流出=-308 亿,是已知;第1 年的现金流出=5 亿×(1+6%)=5.3 亿;第2 年的现金流出=5 亿(1 +6%)2=5.62 亿;以后各年,以此类推。

第二,折现率的确定。根据包钢稀土2013 年年报,该公司2013 年的净资产收益率为20.1%,为便于查表,可以认为股东的必要报酬率为20%,20%可做为该项目的折现率。

第三,计算结果。具体计算过程与结果,参见表4。

计量单位:亿元

第四,决策结果。因为该项目的净现值为-57.74,小于零,所以该项目按传统的NPV法决策的结论为不可行,应放弃该项目。

(2)实物期权法决策。

第一,确定项目的期权特性。由于对该项目管理者可以根据环境的变化进行停止经营的权力,所以该稀土矿项目具有推迟期权的特性。

第二,参数估计。根据前述内容,该期权的相关参数为:无风险利率3.1356%;行权价格L=开采稀土矿的初始成本+稀土开采成本的现值=308+5.3×0.8333+5.62×0.6944+5.96×0.5787+6.32 ×0.4823 +6.7 ×0.4019 =325.51;行权时间t为5 年;实物期权标的资产的当前价格S=每年开采并出售稀土的现金流入的现值=75.6×0.8333+79.38×0.6944+83.35×0.5787+87.52×0.4823+91.9×0.4019=245.5;资产收益率变动的标准差为22。

第三,模型选择与计算。模型选择为B-S模型,把上述相关参数代入B-S模型,计算结果如下:

期权的C=S×N(d1)-Le-r TN(d2)=245.5×1-325.51×2.7183-3.1356%×5×0=245.5

这个复杂的计算过程,可利用EXCEL工具实现。

第四,计算实物期权法下项目的价值。实物期权法下,该投资项目的价值=传统的项目净现值+项目所含实物期权的价值=-57.74+245.5=187.76。

第五,决策结果。传统NPV法的计算结果表明,应该放弃对此稀土矿的投资; 而运用实物期权法的评价结果却表明,该项目的价值大于0,所以投资该项目可行,可以进行投资。

(四)案例评析

(1)实物期权法的优势。从案例的计算过程可以看出,实物期权法比传统的NPV法更具有实用性,主要体现在:一是反映了管理者的战略灵活性,而这种灵活性具有价值,最终使整个项目具有经济性,减少了企业做出错误决策的概率。二是模型计算中需要的参数,全部基于市场的真实历史数据来确定,排除了人为的主观。比如实物期权法中的无风险利率采用国债利率,收益率的波动是基于市场历史数据而确定,而净现值法中的折现率利用投资者的必要报酬率,其合理性难以判断,现金流量的增长的速度人为估计,主观性强。

(2)实物期权法的局限。尽管实物期权法引入项目投资决策的领域有其科学性,但是通过本案例的分析还是发现该方法存在一定的局限。一是实物期权方法不是对金融资产期权定价的简单引入,要在对期权定价理论深入理解的基础上建立恰当的模型,才能正确解决不确定环境下的投资项目决策问题。同时,计算过程与模型太复杂,在企业现实中应用时,很难得到企业实务界的认可和应用。二是实物期权的计算方法仍是在计算传统NPV的基础上,而NPV的评估具有很大的主观性,尤其在不确定的环境中,NPV很难进行精确的评估。所以,尽管实物期权法客观性增强了,但还是有很多的人为估计,比如未来现金流入量和现金流出量的估计。三是实物期权只能处理简单的基本期权问题,不能够正确处理较为复杂的复合期权。实物期权中用到的相关参数,也需要一个相对稳定的外在环境,才能确定出来,当有项目进行更新、中途改变投资战略、技术变革等,实物期权很难胜任评估。

三、结论与建议

通过以上案例分析,本文认为,实物期权法在稀土资源开发投资的项目决策中,还是具有很大的应用价值的,对提高内蒙古自治区稀土资源的开发与投资具有一定促进作用,管理层应在实践中大力推进其应用。

(一)政府在制定稀土开发战略政策和规划时应引入期权的思想

从1985 年开始,我国开始实行稀土产品出口退税政策,使我国稀土对外出口量不断增多,但是随之带来的资源过度开采、环境污染和资源枯竭问题,使政府稀土开发的政策转向出口配额、开采配额、限制外商建立稀土矿山企业、取消出口退税、停止发放开采许可证等限制性政策。实际上,对稀土这种战略性资源的开发政策和战略的制定,可以引入期权的思想,政策的制定应更具有灵活性,而不是单纯地鼓励或限制,应在政策和发展战略中加入一定的弹性,这样,政府监管部门可以根据环境的变化调整稀土发展政策,给企业的投资决策增加价值,从而有利于调动企业投资的积极性和成功率,促进稀土开发的良性发展。

(二)推进企业的稀土投资决策时利用实物期权法进行可行性分析

目前,企业在申报和立项相关稀土开发项目和企业时,在进行可行性分析时,都采用的是传统的NPV法来进行项目的可行性论证,企业为了使NPV值为正,对NPV法中用到的参数进行了有利于自己的估计,不符合现实中的情况,所以,申报的项目的NPV值没有为负的情况,显然,这是不科学的。而在稀土开发中引入实物期权法,使企业能够尊重事实,不进行造假,即使NPV为负,也可以带来项目的正的价值。这样,企业会认真进行项目的可行性分析,充分考虑项目的未来风险和资产收益的变动,对项目最终的成功也有促进作用。所以,政府监管部门应倡导企业在进行稀土开发项目申报时,主动采用实物期权法进行项目可行性论证。

(三)监管层应采取相应政策降低实物期权法在企业的应用门槛

实物期权法在实务中难以得到有效应用的原因是其难度太大,一是理论基础难以理解,二是模型参数准备和计算难度大。为了解决这个问题,一方面政府应通过行业协会、项目主管部门等渠道大力宣传这种方法基本原理和应用价值,提高企业界的认训;另一方面,政府监管层可以鼓励相关项目咨询公司和项目立项部门提供相关技术服务,以降低企业的应用门槛;最后,鼓励相关软件公司推出相应的实物期权的计算软件,以方便企业应用。

参考文献

[1]安实、何琳:《基于实物期权的风险投资决策模型研究》,《哈尔滨工业大学学报》2002年第3期。

[2]刘英:《现实期权:企业战略投资决策的新视点》,《当代财经》2000年第2期。

[3]董旭东:《实物期权思维对传统投资决策方法的修正》,《现代管理科学》2002年第8期。

[4]马义飞、张瑞莲:《实物期权在油气储量价值评估中的应用》,《中国矿业》2002年第5期。

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[6]Stewart C.Myers.DETERMINANTS OF CORPORATE BORROWING.Journal of Financial Economics,1977,5.

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[9]Neal Lewis,David Enke,David Spurlock.Valuation for the strategic managment of research and development projects[J].Faculty Research&Creative Works,2004,12.

林地立体开发投资估算方法 篇5

1.建设投资估算方法

建设投资的估算采取何种方法，取决于要求达到的精确度，而精确度又由项目前期研究阶段的不同以及资料的可靠性决定。

常用的估算方法有：生产能力指数法、资金周转率法、比例估算法、综合指标投资估算法。

(1)生产能力指数法。是利用已经建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产能力的项目投资或其设备投资的方法，其估算数学公式为：

C2=Cl(X2/Xl)n× Cf

式中，Cz拟建项目的投资额;C.为已建同类型项目的投资额;茗：为拟建项目的生产台睦力;石.为已建同类型项目的产能力;C为价格调整系数;n为生产能力指数。

(2)资金周转率法。是从资金周转率的定义推算出建设费用即投资额的一 种方法。当资金周转率为已知时，则

C =Q x P/T

式中，C为拟建项目投资;Q为产品年产量;P为产品单价;丁为资金周转率，T=年销售总额/总投资。

(3)比例估算法。是以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装工程费和其他费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装工程及其他有关费用，其总和即为拟建项目或装置的投资额。

(4)综合指标投资估算法。又称概算指标法。采用这种方法，还需要相关专业提供较为详细的资料，有一定的估算深度，精确度相对较高。其估算要点是，设备和工(器)具购置费估算、安装工程费估算与建筑工程费估算。

2.工程建设其他费用估算

工程建设其他费用是指建设投资中除建筑工程费、设备购置费、安装工程费外，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。按其内容大体可分为3类。

(1)建设用地费用。建设项目要取得其所需土地的使用权，必须支付征地补偿费或者土地使用权出让(转让)金或者租用土地使用权的费用。

(2)与项目建设有关的费用。主要包括建设管理费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和设备费用等内容。

(3)与项目运营有关的费用。主要包括专利及专有技术使用费、联合试运转费、生产准备费和办公及生活家具购置费。

3.预备费估算

预备费包括基本预备费与涨价预备费。

(1)基本预备费。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。一 般由以下列几项内容构成。

在批准的设计范围内，技术设立、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用;经批准的设计变更、工程变更、材料代用等增加的费用;一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用;竣工验收时未鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。

(2)涨价预备费估算。涨价预备费是对建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、 汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用，亦称价差预备费或价格变动不可预见费。

计算公式：

PF=∑lt[(1+力“m(1+力叼.5(1+力‘(￡-1)-1]

式中，PF为涨价预备费;n为建设期年份数;I为建设期中第￡年的投资计划额， 包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费，即第t年的静态投资;f为年均投资价格上涨率;m为建设前期年限(从编制估算到开工建设，单位：年)o

4.流动资金的估算

流动资金的估算一般采用两种方法。

(1)扩大指标估算法。扩大指标估算法是按照流动资金占某种基数的比率来估算流动资金。一般常用的基数有销售收入、经营成本、总成本费用和固

定资产投资等，究竟采用何种基数，依行业习惯而定。

(2)分项详细估算法。也称分项定额估算法。它是国际上通行的流动资金估算方法，按照下列公式，分项详细估算。

・流动资金=年生产能力一流动负债

・流动资产=现金+应收及预付账款+存货・流动负债=应付账款+预收账款

房地产开发项目投资估算研究 篇6

关键词：房地产；投资估算；效益

随着近些年房地产市场竞争的日益激烈，如何实现投资项目的利润是房地产企业投资考虑的首要因素。房地产项目投资估算就是对通过对市场的深入分析与判断，采取科学的投资决策体系选择的开发项目。由于房地产项目建设周期比较长、风险比较大，因此进行科学的投资估算是后期施工风险控制的重要手段与途径。

一、房地产开发项目投资构成分析

房地产开发项目投资估算主要包括：一是成本费用的估算。投资过程就是生产的过程，企业进行投资之前就必须要对成本进行估算，房地产项目投资成本包括管理费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用以及基础设施配套费用等等；二是销售收入估算。销售是实现房地产项目投资经济效益的主要途径，进行投资需要考虑所建设的项目销售金额以及盈利空间等；三是销售税费计算。房地产投资需要交纳的各种税费比较多，因此在进行投资之前需要明确各种需要交纳的税费；四是不确定因素与风险分析。房地产受到外界环境影响比较大，尤其是国家宏观调控政策的影响比较大，因此在进行投资之前需要对国家的宏观方针进行估算，考虑到其中的风险。

二、房地产开发项目投资估算存在的问题

（一）房地产开发项目投资估算方法不统一。目前我国房地产投资估算方法的使用标准不统一，虽然此种估算模式符合本地区相关行业特点，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些问题，以我们经常使用的指标估算法为例，指标估算就是根据相关部门的统一指标进行定额编制，但是其必然会面临因为不同地区的建筑材料、费用标准的不同而造成投资估算结果的不准确性。

（二）对投资估算的重视程度不够。目前房地产企业受到市场盈利空间的诱惑，他们在投资开发阶段往往忽视投资估算，而是将工作重点放在建设项目的实施阶段，强调施工过程，而对于项目的可行性研究与设计没有形成足够的重视，具体表现为：房地产重视工程造价控制，采取各种措施提升工程质量、降低成本支出，而一旦房地产项目出现亏损之后，房地产企业就会将其归结于工程材料上涨、建设项目设计不合理以及施工技术不完善等，而忽视对项目可行性的分析。

（三）项目投资估算的前期工作准备不完善。一是对基础资料的调查工作不重视。项目投资估算需要涉及各个因素，并且需要估算部门要深入到市场中进行调查，但是很多造价人员忽视对基础资料的调查；二是估算部门之间的沟通不顺畅。投资估算是业主与设计单位互动的过程，由于投资估算需要不同岗位的人员进行编制，这样就会形成因为岗位隔阂因素而导致投资预算编制内容不完善现象的出现。

三、房地产开发项目投资估算的改进措施

（一）完善房地产开发项目投资估算准则。一是要调整房地产开发项目会计成本。会计资料是投资估算的重要资料，因此通过调整会计资料可以为投资估算数额的确定提供依据。房地产开发项目会计成本和竣工决算资料的对比可以为投资估算提供经验，让房地产企业了解大概费用；二是优化分项投资估算方法。目前房地产投资估算方法使用普遍的就是指标估算法，指标估算就是利用已经类似完工的各种资料进行计算。使用此种方法就需要姐姐指标之间的差异和清楚二者之间的差异性。

（二）加强与项目相关各方之间的沟通协调。在投资估算的过程中，如果只是机械地按照方案设计进行费用估算，容易造成投资偏差。因此应在估算过程中，积极加强与建设单位、设计单位等项目各方的沟通，及时掌握更加完整准确的信息，使投资估算更加贴近事实。

（三）完善市场调研和项目风险评估及防范措施。所谓风险评估，就是预测建设项目执行过程中的资金流动和经济社会效益情况，如果预测结果严重偏离实际情况，这些结果将会导致建设项目执行者做出错误的判断和决策，这个预测过程就是风险评估。对于建设项目可行性研究中的风险評估，研究人员需要用可避免人为因素干扰的量化结果来评价其风险性，这样做有助于直观地确定关键的敏感性因素对主要财务指标的影响，增强决策的科学性和准确性。对于项目风险的防范，要扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。

投资估算是项目决策的重要依据之一，在整个项目投资决策过程中，要对项目建设中工程造价部分进行估算，在此基础上研究项目是否建设。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

参考文献：

[1] 王达，浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点 现代经济信息 2014年07期

自然资源开发投资 篇7

按照效益优先原则, 压缩效益差的工作量和投资, 向效益好的项目和地区转移。由老区向新区转移, 压缩效益较差的老区工作量, 扩大新区产能建设规模。坚持探评建一体化运作模式, 快速落实和动用储量。在新区产能建设过程中, 针对新动用储量埋藏逐年加深、低渗比例大的特点, 地质、油藏、钻井、采油、地面工程、经济评价等相关专业紧密结合, 以“科学合理的开发井网和工程设计、优化的技术系列”来确保较好的开发效益。对不同类型油藏井网、井型进行优化, 对多油层屋脊式油藏采用定向井采油、直井注水的注采井网;对油层单一的封闭断块采用水平井采油、直井注水的注采井网;对含油面积小、开启的微型断块, 依靠天然能量一口水平井开发。在投资一定的情况下, 力争将万米进尺新增可储储量增加10%。

二、优化单井设计, 降低单井成本

通过单井经济可采储量界限模型加强单井设计优化, 参照定额标准, 对不同地区、不同油藏、不同开发单元、不同井型单井建立经济可采储量界限模型, 所有新钻井都需经模型评价, 方可实施。细化环节、强化过程控制, 进一步完善井位设计三级审查、投产方案专业会审及后期跟踪评价等管理制度, 将井深设计由原来的10米设计细化到米级, 确保了单方案设计的优化和实施的及时到位, 尽可能降低单井成本, 提高开发效益。

三、加强注采配套, 增强稳产基础

新区产能建设过程中进行构造、储层展布研究, 井位部署时首先考虑地层能量的补充, 强化注采配套, 实施同步注水, 保持能量开发, 形成稳定产能, 力争当年注采配套率达到85%以上, 注水见效率60%以上。老油田要通过油藏精细描述, 集成应用配套工艺技术, 在剩余油潜力区开展以井组为单元的精细注采调整治理, 对低渗油藏进行缩小井距调整, 中渗油藏通过技术改造实现细分重组;平面上根据沉积微相优化注采井网, “点弱面强、科学注水”, 实现相控挖潜;纵向上寻找差异, “压缩井段, 减小层数”, 实现挖潜对象到最小自然段、单砂体和层内韵律段。通过精细研究、精细部署、精细注水、精细挖潜、精细管理, 提高老油田水驱采收率, 减缓递减, 增强油田稳产基础。

四、抓好注水井动态调配, 科学管理

精细注采管理, 切实抓好测试工作, 合理协调注采关系, 提高注水效率, 减少低无效注水, 确保有效注水, 提高注水效率。进一步完善和加强四级动态分析监控系统, 落实好及时分析、及时预警、及时调控制度。针对部分单元、井区油水井损坏严重、注采关系失调的问题, 强化剩余油富集区注采井网的恢复完善配套工作, 搞好低渗区块的增注工作, 确保老区开发稳定。进一步强化水质达标管理工作, 保证水质平稳运行;加大管网清洗和水质深度处理力度, 在低渗、特低渗油藏应用井口精细过滤装置, 提高井口水质达标率, 解决水质沿程二次污染问题, 满足油藏注水开发要求, 保持见效油井的长期高产、稳产。

五、加强储层保护, 提高单井产能

优化工程方案设计, 针对不同油藏地质特点, 设计采用相适应的施工工艺和钻井液、压井液, 强化现场管理和质量意识, 加大现场监督检查力度, 提高钻井、投产质量, 缩短工程周期, 减少对储层的损害。同时应用新工艺、新技术提高工效、降低污染, 钻井方面采用欠平衡钻井技术、凝胶堵漏技术、屏蔽暂堵油气层保护等技术和泡沫钻井液解决产层污染问题;投产施工方面采用成熟的射孔、压裂技术, 优选压井液, 保证投产一次作业成功, 避免入井液的二次污染, 减少储层伤害, 提高单井产能。

六、优化压裂设计, 提高措施成功率

通过建立深层低渗油藏单井压裂设计优化模型, 进行单井施工设计优化。细化环节、强化过程控制, 强化压裂方案的论证、压裂监督措施后的效果评估工作, 提高压裂成功率和措施有效率, 争取措施成功率100%, 降低开发成本。

七、结论

要加强产能建设过程中的部署优化、方案优化、单井设计优化, 提高措施成功率, 可降低开发成本, 进一步提高单井开发经济效益。

摘要：文章指出, 要优化单井的工程设计, 确保单井方案设计优化和实施及时到位, 加强注采配套, 抓好注水井动态调配, 加强储层保护, 提高单井措施成功率, 降低单井成本, 提高开发效益。

关键词：单井,优化,设计,成本,开发效益

参考文献

[1].徐晓臣.关于降低油气开发成本的战略性思考.中国总会计师月刊, 2007, (7)

西安老年公寓投资开发研究 篇8

目前, 西安市60岁以上的老龄人口已有90万人左右, 占到了西安市总人口的11%。西安以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所, 如西安市沁春园养老院、宝鸡市绛帐社会福利院、福寿堂高级老年公寓、西安裕华老年公寓、临渭区老年公寓、西安祥和老年公寓、东林老年公寓、西安朝阳老年公寓、新大地、万象温泉老年公寓、陕西秦宫老年公寓以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过, 相较于专业的养老服务团队, 已有的服务无论是从基础设施、人员素质, 还是从服务质量等方面都无法满足市场的需求。

西安市政府出台了《关于加快实现社会福利社会化的实施意见》, 推出了14项优惠政策扶持社会养老服务业。规定对福利机构的建设用地优先安排;市、区县在制定城市居住规划时, 无论是新区建设还是旧区改造, 都应将社会福利设施特别是老年服务设施纳入公共设施统一规划;经县以上人民政府民政部门审批同意筹建的社会福利机构, 发改委和规划、建设等部门要优先立项、优先办理规划手续、优先完善社会福利机构周边的城市基础设施, 并免缴城市基础设施配套费等;对获得民政部门批准的社会福利机构, 暂免征收企业所得税, 对其提供的育养服务免征营业税等;对获得民政部门批准设置的社会福利机构, 用水、用电、用气按居民生活类价格执行, 使用电话及办理其他有关电信业务执行住宅电话交费标准;对新建的社会福利机构城六区范围内每张床位给予一次性补贴3, 000元, 城六区范围外每张床位给予一次性补贴2, 000元, 在建成运营1年后分3年拨付;对贫困老人及其他需要帮助的“空巢老人”、单身老人、高龄老人等, 可由政府出资购买社会公益岗位, 为老人提供无偿或低偿入户服务和送时服务等。

相比以往的投资开发模式, 原来由政府投资开发的社会福利机构的社会福利事业将随着人口老龄化等社会问题逐渐变为政府指导、扶持的投资商开发项目, 如何能够在政府特有的优惠政策条件下, 使得老年公寓项目投资建设既满足老龄人的社会福利需求, 又达到开发商的目标利润, 显得尤为重要。

第一, 老年公寓项目从规划建设的内容上来讲, 除了老年公寓为政府社会福利所承担的老年安置以外, 还应有自己经营的社会福利公寓以及相应休闲、娱乐、商业等配套的社区环境;既要满足老年人精神生活的需求, 又要克服传统观念的影响, 使得项目的开发建成成为老年人向往的欢乐谷, 吸取以往敬老院、养老院等环境设施不齐全, 不孝敬等弊病, 开创西安老年公寓新纪元。

第二, 老年公寓建设成本方面, 西安市开发商可以从政策优惠角度, 吸收政府对新建社会福利机构一次性补贴。减免所得税、营业税及基础设施配套费用等来弥补老年公寓为满足老龄人生活所必要设计的设施及空间费用, 高层与低层相结合, 有效降低开发成本。

第三, 老年公寓建成运营方面, 开发商可依据政府相关政策, 搞活市场, 实现市场化经营, 可以按照总开发面积满足西安市市场需求的比例。例如, 西安市老龄人口总数为90万人, 相对中高收入人群占总数的40%, 愿意入住老年公寓的占中高收入人数的30%, 平均每人居住需求为15平方米, 可开发老年公寓面积约为162万平方米, 相当于开发土地面积 (容积率为2) 1, 214亩地。当然, 在老年公寓中另外部分可以周旋出售给其他客户, 尽管此前全国可销售老年公寓政策仅在大连、北京等地相对开放, 但也可根据客观情况调整, 这样就可大大降低老年公寓回收资金慢的特点, 减少开发商的投资风险, 亦可以在公寓配套商业进行经营, 着手从老年公寓的规模、公园配套、生态湖、度假酒店等多种方式, 吸收国内外老年公寓运营模式, 吸引投资者, 凭借古城西安的唐文化打造西安市国际老年公寓。

综合老年公寓投资建成的各个方面, 政府与开发商的合作经营是老年公寓项目不言而喻的理想投资模式, 开发商以社会福利机构的名义开发老年公寓, 本身免费安置政府每年需要安置的老龄人口, 又满足了自身盈利的目的, 响应了国家及地方政府的政策指导, 解决了老龄化带来的社会问题。

参考文献

[1]陈芊宇.西安养老机构设施、环境现状及需求研究.西安建筑科技大学硕士论文, 2007.

[2]陆伟, 林文洁.我国城市老年人居住环境现状与问题初探.大连理工大学学报社会科学版, 1999.12.

红豆杉投资开发的双赢良策 篇9

辽宁省风景园林协会的园林专家李作文说:“红豆杉是第四纪冰川遗留下来的古老树种,素有‘植物黄金’之称,是特效抗癌药紫杉醇的主要来源。然而,每提取一公斤的紫杉醇,需要数以千计的红豆杉。可谓“一克千金”。红豆杉的自然生长速度十分缓慢,一颗种子从成熟到发芽就得花3年,是世界上公认的濒危物种。红豆杉枝叶用于治疗白血病、肾炎、糖尿病、多囊性肾病及各类癌症。”

云南的“泣血红豆杉”

美国作为世界最大紫杉醇消费国,只允许进口而严禁采伐本国资源。此树在中国主要集中生长在云南的西北部,短短十年间,云南红豆杉资源已经消耗了八成,死去的红豆杉呈暗红色,被称作‘泣血的红豆杉’。《南方周末》曾对此事进行报道。

富豪别墅前的“黄金树”

其实,王德财种植红豆杉也是朋友介绍的。他说:“我是干地产生意的,对于红豆杉我也不太懂,一个朋友说,现在沈阳的富豪圈子里面最流行的是‘别墅+红豆杉’,越大的树,说明这家越富有。很多富豪专门雇人看护红豆杉,但是他们绝口不提这是什么树。”

近年来,红豆杉价格一路攀升,树干直径10厘米的红豆杉要10万元。很少有人卖了。

李作文说:“红豆杉在全世界共有11种,我国共有4个种和一个变种,即云南红豆杉、西藏红豆杉、东北红豆杉、中国红豆杉和南方红豆杉。东北红豆杉不仅珍稀,也是园林、庭院绿化、美化的佳品,是目前最珍贵稀有的高档绿化树种。具有独特的盆景观赏价值是东北红豆杉的又一大特色,应用矮化技术处理的东北红豆杉盆景造型古朴典雅,枝叶紧凑而不密集,舒展而不松散,红茎、红枝、绿叶、红豆使其具有观茎、观枝、观叶、观果的多重观赏价值。”一个小手指头粗的红豆杉就在3000元左右。

浑身是宝的“黄金树”

“红豆杉盆景是抗甲醛的高手,红豆杉就是这些有害气体的吞噬者,能够起到空气净化器的作用。红豆杉能吞噬室内90%的苯、96%的一氧化碳、86%的甲醛和过氧化氮以及尼古丁等有害气体。此外,它还能将致癌物质甲醛转化成像糖或氨基酸那样的天然物质。不仅能够改善空气质量,而且树干通直、树姿优美、叶色浓绿,种子成熟时鲜红饱满,极具观赏性。正是观赏性和实用性兼具,让红豆杉的价格一涨再涨。”

其实,红豆杉全身都是宝贝,它的树皮可以用来制造药材,甚至连叶子都能治疗失眠,用来做枕头,采用的是闻香疗法,是基于肺主气、司呼吸、肺朝百脉的中医原理。该枕头用于高血压、高血糖、高血脂、颈椎病、失眠、头晕及鼻炎、气管炎、打呼噜等。尤其是睡眠质量的改善,使用者次日即可见效。

很多富豪种植红豆杉,就是为了将叶子冲水喝。本溪红豆杉种植户张先生家有一个红豆杉的杯子,他说:“这个杯子是用上百年的红豆杉做成的,直接将开水倒入,5分钟后,直接变成淡红的水,抗癌防癌,利尿消肿,对治疗肾病、糖尿病、肾炎水肿、小便不利等,有很好的作用。”

红豆杉的果实也是宝贝。“在台湾,人们用红豆杉根炖猪肉、熬鸡肉汤治疗糖尿病。红豆杉果实抗凝血,保护血管的韧性和弹性,防止血液中的胆固醇异常沉积,保护心血管,生物类黄酮,是最好的天然抗氧化剂。”

其实,红豆杉是可以人工养殖的。人工种植的基地负责人孙万龙说:“目前,房产市场进入盘整、股市持续低迷,种植红豆衫对于投资而言是不错的选项。红豆杉一棵小树苗才不到10元钱。”

自然资源开发投资 篇10

地产泡沫回眸:泡沫为何发生?

1992年发端的海南地产泡沫,到泡沫破灭只持续了一两年的时间,但带给海南的冲击和影响直到现在还没有完全弥合。这场泡沫的主要“遗产”,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。直到现在,海南省的“烂尾楼”才基本消化殆尽。

地产泡沫留给海南地产业的是反复的提醒和长鸣的警钟。直到2004年,海南的房地产市场才开始逐步升温。泡沫产生的原因是多方面的,但主要原因不外乎以下几点:

一、当时的海南刚刚建省,政府管理还很不完善,经验不足,再加上求功心切,致使市场秩序混乱,投机成分增多,非理性行为增加;1988年8月23日,有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离,成立中国第31个省级行政区。海口,这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城,一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的“理想国”。1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。但由于海南建省时间有限,政府管理还很不完善,房地产市场的发展缺乏有效的监管,最后沦为彻头彻尾的投机行为,泡沫越吹越大,最后不免破灭。

二、海南当时的经济实力、社会需求处在一个较低的层次上,基础设施建设不完善,配套设施难以跟上。而岛外人奔向海南购房投资以投机炒房为主。解放初期的海南岛,经济基础相当薄弱,除了海南农垦总局等少数半工半农性质的单位外,其他工农业生产都尚未形成完整产业。海南中线高速修建到五指山区域的时侯还有瘴气的存在,可见海南当时的开发之落后。交通等基础设施也非常滞后,现在仅需2个多小时从海口到三亚的车程,当时最快也要1天时间。经济和基础设施的滞后,显然最终无法支撑迅速膨胀的地产泡沫。

三、开发商数量多,规模小,实力弱,由于利益的驱动,非理性行为增多。开发的产品单一,投资幅度小、施工量少,积压房、闲置房增多。由于买楼花现象严重,致使整个楼市泡沫剧增,质量下降;高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。这些公司主要目的并不是为了盖房子。事实上,大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,他们手里传的是地皮。1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时,终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,1 6条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

四、金融管理混乱,银行介入太多。泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本,通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。在这场空前豪赌中,银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机,有的甚至自己当起的开发商。当泡沫破灭之时,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目不过是虚幻的存在。

海南的现在:地产泡沫是否重现?

2006～2008年,海南的房价开始走出低迷,呈现快速上涨态势,涨幅连续位居全国前列。特别是三亚市和海口市的新建商品房均价已接近或超过泡沫期间的商品房均价。很多人开始担心新一轮的地产泡沫又可能抬头,甚至重现。但只要着重分析海南目前所处的内外部环境,我们就有理由相信现在地产市场正处在蓬勃发展阶段。毕竟海南在中国有太多的独特性,有如下理由支撑海南的房地产市场进一步复苏并稳健发展:

第一、得天独厚的自然资源,为房地产业的稳健发展奠定了坚实的基础。首先,海南地处热带,是中国唯一一个所有陆地面积全部处于热带的省份。海南省的气候具有全年暖热,雨量充沛等特点。长夏无冬。年平均气温22℃～26℃,冬季最低温度一般都在10℃以上。是全国难得的避寒、冬泳、度假的旅游胜地。其次,海南拥有绝佳的生态环境。海南岛森林覆盖率51.8%,为全国之最。1999年被国家批准建设生态省,地表水质和近岸海域水质保护良好状态,是全国水质最好的省份之一。海南这个“未受污染的长寿岛”、“回归大自然的好去处”,受到众多中外游人的青睐。再次,海南具备“3S”的独特自然资源。阳光,沙滩,大海组成的“3S”资源在全国而言首屈一指。海南每年的晴日在300天以上,阳光资源充足。海南作为中国第二大岛,享有漫长的海岸线和洁白的沙滩,加之能见度极高的大海,海南岛发展休闲度假、旅游观光、高尔夫、大型会议和会展、养老等多种物业类型的房地产开发投资,具有极其显著的“天时”和“地利”优势。以海南的高尔夫球场为例,目前海南全省高尔夫球场已超过20个,三亚亚龙湾高尔夫球场、博鳌乡村高尔夫球场、博鳌国际会议中心高尔夫球场等,在国内外享有很高的知名度。正是由于海南独特的自然环境为高尔夫产业的勃兴奠定了基础,也促进了海南高尔夫地产的大发展。

资料来源:上海五合智库搜集整理(WISENOVA)注:蓝色属未完成的交通规划项目

第二、海南的地理位置及交通的改善,为房地产业的发展注入了新的生机和活力。海南位于我国华南的南部,毗邻香港和澳门,隔海与越南、新加坡、印尼、文莱、菲律宾等东南亚国家相邻。战略位置十分重要。但是由于过去交通条件过于滞后,大大制约了海南的经济发展。海南的经济发展曾严重滞后于大陆大部分省份。1988年海南建省并顺利成为经济特区后,海南的交通建设的步伐显著加快。从海口到三亚的东中西三条主要高速公路陆续建成通车,便利了海南省内部的交通联系。过去海南到三亚之间两天的车程迅速压缩到了2个小时;同时,海南还打通了粤海铁路大通道,密切海南和大陆的物资和人员之间的联系。机场建设也成效显著。1994年和1999年,三亚凤凰机场和海口美兰机场陆续通航,并迅速跻身中国国内干线机场行列。目前,琼州海峡跨海工程也已正式进入评审阶段,海南东环高速铁路正在建设当中;博鳌专用机场、琼海、东方、五指山三个民用机场的建设,也将对海南房产的勃兴做了巨大的推动。未来海南的交通的瓶颈将彻底打破。海南的物资与人员的往来将更加紧密,海南的房地产的未来也更加值得期待。

注:蓝色属未完成的交通规划项目

第三、海南的经济发展和大型项目的建设和引进,为房地产业的稳步发展创造了良好的内在条件。建省二十多年来,海南的实体经济已经进入加速发展的轨道,对海南房地产无疑起到了很大的支撑作用。海南金融环境持续改善,上世纪形成的金融高风险区的“帽子”,已因处置积压房地产完毕而被摘掉;先后建立了海南洋浦经济开发区,并成功成为华南唯一保税港区。大力开发海南莺歌海的盐业资源,石碌的铁矿资源和南海的天然气和石油资源。引进外资加快汽车工业建设,逐步构建起海南工业体系;经国务院、中央军委批准,我国将在海南省文昌市建设新航天发射场。国务院已函复批准我省在海口、三亚、琼海、万宁四市各开办一家市内免税商店,以方便国际游客旅游购物,作为全省旅游工作重点之一的争取免税商店等更加优惠的政策已经实现。以“免签证、零关税、放航权”为内涵的“国际旅游岛”发展战略,近期获得国务院同意,其目标是到2013年,入境游客人数达到150万人次、旅游外汇收入达到10亿美元。在经过海南房地产泡沫之后,海南把拉动经济的重点逐步转向旅游、能源和新型工业、现代农业等三大支柱产业,经过十几年的发展,海南经济逐步走出房地产泡沫的阴影,地产业也在旅游和经济的双重刺激下,重新回到良性轨道。

第四、国家和海南省政府的行为趋于理性,不断调整整个房地产市场并使其健康发展,促使外来的知名开发商入琼步伐开始加快。海南省《关于规范企业参与土地成片开发的通知》明确规定,开发商基础设施建设期限一般不超过3年,最长不超过5年,完成开发区域内全部自有项目建设,以及落实全部招商引资项目的期限一般不得超过8年,最长不超过10年。否则,开发商将被解除协议,终止其开发权利。短期利益的行为得到有效遏制,吸引了大批实力雄厚的房产地产大鳄,万科、中南集团、富力地产、华润集团、中信集团、和记黄埔等相继进入海南房地产市场。这些房地产大鳄不仅实力雄厚,更为重要的是注重信誉、品牌和长期投资。正是因为对海南地产的未来充满信心,才会加紧对海南地产的战略部署。

资料来源:上海五合智库搜集整理(WISENOVA)

“海之南”,寄托了多少人对大海,对椰林,对黎苗少数民族风情的向往,海南的地产市场也因海南的诸多特殊性而备受期待。当然,目前海南的地产市场依然存在诸多障碍,比如地产泡沫带来的信心不足的阴影依然长期存在;农垦系统的改革任务依然非常艰巨,对农垦系统所在的土地的释放,还需要一定时间的整理和梳理;海南旅游业发展相比夏威夷、济州岛等国际知名度假区还存在不小差距;海南目前的经济发展相对其他沿海省区依然比较落后,省内各县市之间的经济社会水平还参差不齐,中部山区的经济发展依然滞后;地产市场岛内的消费能力有限,过度依赖岛外市场等等。但只要海南的独特性还在,海南的自然环境得到保护和发展,海南发展地产特别是旅游地产的前景将十分的广阔。海南,对于有志于中国地产开发投资的地产商和投资商而言,将是一个比较重要的战略选择。

自然资源开发投资 篇11

关键词：开发投资公司科学发展观对策和建议

0引言

六盘水市开发投资公司于2004年依据市政府下文设立，至今已有五周年，按照文件精神，公司主要承担政府的“项目投、融资，资产管理及项目代建”职能。五年来，尽管公司按照这一精神以及市委、市政府的要求完成了一系列基础设施建设、融资、产权及资产管理项目，但是，由于管理体制中存在的种种障碍，企业“做强、做大、做优”始终停留在纸上谈兵的阶段；由于政府划拨资产的所有权未能得到相应落实，与产权相关的收益、经营、流转、管理等权益处于“悬空状态”，从而限制了公司资产经营、融资平台功能的发挥，对国有资产的有效管理及保值增值造成不利影响。与此同时，政企不分、激励和约束机制不健全、公司治理结构不完善等问题进一步制约了公司的发展。本文通过对存在的问题进行分析，旨在探讨相应的解困之道。

1公司运营五年以来的状况

公司自成立以来，经过五年的发展，形成了以董事会为主要管理机构，总经理对公司绩效全面负责，各分管副总具体分管工程部、项目部、财务部、办公室等职能部门的组织架构：各类专业人员计23人。至今为止，已完成了南环路改造工程、凉都大道东西段、市委党校扩建工程、市政府后院业务楼、市医疗集团建设工程(市传染病院、市紧急救援中心、市疾病控制中心)等代建项目，市三中凤凰校区建设项目也即将完工，完成总投资6亿元：完成贷款16亿元；完成了三江公司的组建、运营以及凉都开投大厦的建设和资产管理。这些事实有力地说明，市开发投资公司的存在，的确为我市的基础设施建设和城市面貌改变、为我市的经济社会发展作出了贡献；同时，政府性投资公司的成立，改变了项目投资主体单一，融资渠道狭窄的状况，增强了基础设施项目的融资能力，使政府能够集中财力办大事，提高了政府资金的使用效率；在降低政府管理成本、避免国有资产流失方面也发挥了重要作用。

从上述情况看，如果满足于现状，不求长远发展的话，公司眼下的，情形似乎还算过得去。但是，客观地说，如果有较好的管理体制和宽松的发展环境，有一个正确的发展规划和激励机制，市开发投资公司完全可以利用自身的资金、技术和人才优势，在城市基础设施建设、融资引资、整和资源、工农业产业化发展、国有资产管理、土地和矿产资源开发、企业改制、技术更新改造、处置不良资产、盘活国有资产、扩大就业等广泛的经济和社会事业领域大显身手，发挥国有资本的导向性及带动性作用。然而，现实中的种种难题却使得潜在的优势并未发挥出来。

2发展过程中存在的主要问题

从科学发展的眼光看，一个企业要做强做大做优、上规模上档次，需要企业上上下下长期的努力才能实现。企业的发展壮大是一个不断调整、不断完善、不断试错的过程，而不像某些人想象的那样凭着一两句口号就可以实现。如果只追求速度而不顾质量、追求规模而不顾效益，这样的企业也许能“做大”，但肯定谈不上“做强”和“做优”。与此同时，如果单单一味盲目追求“做大”而忽视了外部环境的变化以及自身能力素质和管理水平的提高，企业规模越大越容易患上“肾虚”。因此，企业的发展离不开正确的决策，而正确的决策从认识企业外部环境要素以及内部自身的能力开始。通过企业外部和内部环境研究，笔者认为，市开发投资公司目前存在以下几方面的问题：

2.1企业定位不清晰，产权、经营权、收益权脱节自公司成立以来，公司内外对企业的性质、定位一直存在争议，笔者认为，投资公司尽管名义上是国有独资企业，但实际上却是介于行政、事业、企业性质之间的混合体，定位十分模糊。定位不清晰，使得企业看不到长远的目标和方向。

另一个突出的问题是，公司资产产权、经营权、收益权相脱节。这明显体现在市啤酒厂、格木底煤矿等划拨资产产权的严重分割上：产权归投资公司，经营权归厂方，而收益权归市政府，这些做法完全与产权管理的初衷背道而驰，不利于最大化地发挥产权的效益。

2.2政企关系不顺，政府扶持力度不足市开发投资公司本来是按照“产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学”的现代企业制度组建的一个法人组织，但现实中由于所承担的业务主要是政府公共事业项目，工作关系几乎涉及到政府所有职能部门，并且从项目立项、审批到经费开支、人员编制都受政府管辖，因而与政府各职能部门形成了错综复杂的关系。由于工作中所处的立场、视角、原则和方法不同，价值取向不同，常常导致政企关系不顺、职责不清，且受上级部门制约较多。另外，在政府扶持对公司的扶持力度上，明显落后于其他城市与地区。

2.3投融资渠道单一、加大了债务风险由政府投入的资产运营权没有得到充分落实，引起公司融资功能不够完善，对外融资多以银行的长短期商业贷款等负债方式进行。由于所承担的公共事业项目本身没有什么收益，只能靠财政还贷，如果再有新项目上马，还要继续向银行贷款，这就使得开发投资公司资产负债率越来越高，债务偿还难以保证，对公司的可持续发展造成了一定的威胁。在政府层面，运用财政信用借贷资金用于市政基础设施建设，给政府增加了较大的财政压力，由于责权利不对称，还款措施和制度保证不健全，造成债务约束机制软化，加大了城市投融资的债务风险。

2.4核心业务盈利能力弱，难以支撑企业日常运营目前公司的核心业务一是政府工程建设；二是贷款融资；三是资产管理。第一项是靠提取代建费，因为比例太低而入不敷出，根本支撑不了公司的日常运营：第二项则没有什么收益，产生的中间费用还由公司负担；政府资产管理有一部分收入，但这些收入完全上交财政；而政府划拨的其它资产，由于产权分割，收益权至今未得到落实。在上述情况下，公司连日常运转和人工工资都要依靠财政，没有自有资金积累、没有激励措施、没有经营自主权，再加上前述种种问题，“做大”自然成为一句空话。

2.5重建设、轻经营，组织管理方式不能及时应对环境变化自公司成立之始，就把工程建设作为企业的战略重心，只注重建设而忽视了企业经济效益的提高和自身实力的提升，以至多年来没有反思过这种战略的正确性，并且形成了经济学上所说的“路径依赖”。这种发展上的不均衡造成了今天捉襟见肘的局面，也给企业的可持续经营和发展壮大带来了隐患。事实上，企业作为一个“经济动物”，天然就是赢利组织，追求经济效益是其存在的根本目的和最大的使命，没有经济效益的企业决不能称之为企业。同时，在企业的组织和管理中也存在着种种问题：“三部一室”的部门设置从成立至今毫无变化；总资产达到30个亿的公司居然未专职的企管部门；投资高达6亿却没有专门的部门负责审核投资事务等等。以上这些做法，不能不令人

称奇。

3问题产生的根源

当然，上述问题之所以产生，固然有历史与现实、宏观和微观、企业外部和自身的种种原因，但长期以来宏观经济管理、投融资管理、人事管理体制机制中存在的弊端以及企业经营理念的不科学是产生这些问题的深层根源：

3.1政府仍未摆脱计划经济管理模式的束缚，对微观经济个体的管理更多使用行政手段而非经济手段；仍习惯于干预企业经营活动，由此导致政企不分：

3.2缺乏对经营管理人才选择、评价和激励的机制。从企业组建到企业的使命和目标、工作职责、干部任命、绩效考核、工资收入等等，完全按照行政化方式管理；

3.3未建立投融资的市场化运作机制和投资回报补偿机制，企业在投融资活动中的市场主体地位没有真正体现；

3.4在项目投资、企业行为中重建设、轻经营、轻管理、轻监督，“建管并举、重在管理”的方针未得到体现；政府立项审批环节多，耗时长：

3.5投融资渠道不完善，市场配置资源的基础性作用未得到充分发挥：投资主体多元化、投资方式多样化、项目实施市场化的运行机制有待进一步建立和健全；

3.6在企业投资经营活动中，“产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学”的现代企业制度未得到足够重视，产权关系没有充分理顺。

4对策和建议

目前，举国上下正在开展轰轰烈烈的学习科学发展观的活动。如何将科学发展观应用于企业管理，转变发展方式和发展道路，使公司经营上规模、管理上效益、项目上档次是我们应该探讨的问题。笔者认为，科学发展的模式是“全面、协调和可持续”发展，发展的原则是“全面统筹兼顾、协调发展”，这就要求在发展过程中把“协调、均衡和可持续”作为企业的总体目标，不断创新管理机制和管理模式，实现企业的永续经营。要改变过去单一、不均衡的发展模式，在企业经营战略、经营方向、管理方式上进行相应调整，把业务从单一从事基础设施建设、投融资逐步转向工程项目建设、资产经营、产权经营、资本运营等综合业务并举。

4.1加快相关体制改革应加快改革政府管理方式，按照“政府引导、社会参与、市场运作”的方式，重塑市开发投资公司的市场主体地位。为了建立一个健康的城市运作市场化环境，为投资公司创造一个良好的发展环境，应减少政府的干涉，避免新的政企不分，使其成为城市运营的真正主体，成为真正意义上的集城市基础设施建设、投融资、国有资产经营管理、产权和资本运营等功能为一体的企业。在企业层面上，应按照市场规律运作，不断提高经营效率，实现投入—产出—再投入—更高产出的良性循环，以适应我市公共财政建设的需要。

4.2准确定位、搭建政府投融资平台为实现科学发展、持续发展并在发展中壮大国有资产，公司首先应明确自身定位，围绕我市可持续发展的核心任务，充分发挥国有投资公司在整合资源、盘活存量资产方面的重要作用，运用契约、委托、共同发起等多种市场手段，成为优化资源配置、放大国有资本投资效益的管理中心；其次，应围绕市委、市政府深化投融资体制改革的战略措施，充分发挥投资公司在促进国有资本流动、吸引战略投资者方面的重要作用，以存量引入增量，成为城市基础建设项目及新兴支柱产业的投入中心。

4.3建立集团化发展模式以母公司体现控股公司管理、子公司体现专业化管理、投资企业体现市场化运作的职能定位，以战略统筹管理、理念促进管理、文化提升管理、制度完善管理，带动控股、参股企业纳入一体化管理的轨道，已成为国内许多国资运营公司在集团化管理方面的成熟经验。为建立集团化发展模式，首先要调整组织机构，建立集团化管理架构；其次，健全制度、强化管理，以有效的执行力作为实施集团化战略目标的保障；第三，加强财务监控，逐步构建集团母子公司财务管理体系；第四，综合利用监督约束手段，健全风险防范管理机制。

4.4加强投融资渠道建设应不断创新投融资机制，采取发行债券、盘活存量资产、引入外资、企业上市等先进的融资、引资方法，从而实现以少量资本带动大量社会资本投入城市基础建设，打开政府投融资新局面，解开城市建设资金拮据的难题，促进城市的快速发展和环境改善。

自然资源开发投资 篇12

关键词：投资成本管理,精细管理,低效油气开发

低效油气开发工程具有开发工期长、投入资金大、开发风险高的特点, 这也使得低效油气开发企业必须承担较大的经营风险和投资风险。在油气开发的过程中, 是否能够在预期内回收投资、使投资发挥应有的经济效益是一个非常重要的问题。为了进一步规避风险, 低效油气开发企业应该及时改变原有的粗放型投资成本管理模式, 通过精细投资成本管理对投资进行合理的调整, 节约资金, 减少浪费, 提高资金的使用效率, 缩短钻前周期。这样有利于油田的可持续发展, 促进资金的优化配置。

1 低效油气开发精细的投资成本管理的意义

1.1 应对客观形势的要求

低效油气开发精细投资成本管理是油气企业应对客观形势的必然要求。油气企业面对着越来越激烈的市场竞争和越来越大的风险, 对于一般油气企业而言, 低效油气版块属于一个主营业务, 是否能够对其进行有效的投资成本管理, 不仅对公司的未来发展有着直接的影响, 而且还会影响该地区的能源安全。在开展低效油气开发的过程中, 需要投入大量的资金, 而且具有较大的开发难度, 对其进行精细投资成本管理有利于减少不必要的浪费, 提高资金的利用率, 进一步降低风险。因此为了适应当前的客观发展形势, 企业必须及时对管理策略进行调整, 进一步提高管理水平来应对当前的市场竞争和挑战[1]。

1.2 有利于保障低效油气开发的安全生产

对于整个企业而言, 油气开发业务具有较大的风险。在整个油气开发业务的产业链上, 每一个节点都具有较大的风险。因此实施低效油气开发精细投资成本管理有利于降低产业链风险。在低效油气开发的过程中, 市场化的工程技术服务承包商也参与其中, 提高了风险管理的难度。一旦发生安全事故将会带来巨大的人员和经济损失, 也会影响企业的社会形象, 导致投资不能获得应有的成果。因此在低效油气开发中进行精细投资成本管理, 有利于找出安全生产问题, 制定和落实相关的规章制度, 加强对员工的考核, 从而提高低效油气开发的安全性, 减少不必要的投资损失。

1.3 切实提高企业的执行力

我国的低效油气开发事业发展得非常迅速, 低效油气开发正向着规范化、科学化、高效化和快速化的方向发展, 这也要求企业不断提高自身的执行力, 才能保障和提高资金的使用率, 推动企业的发展。因此企业必须实行精细化投资成本管理, 对低效油气开发的每项工作、每个步骤和每个环节都进行严格、精细的管理, 从而对生产成本进行有效的控制, 不断加快勘探开发的速度, 提高低效油气勘探开发的经济效益[2]。

1.4 切实提高企业的创新能力

经过多年的发展, 低效油气开发也得到了一定的发展, 相关企业基本上都配备了专业的施工队伍, 相关技术也比较成熟。但是企业要获得进一步的发展还必须进一步提高自身的创新能力。在当前的低效油气开发管理中工作效率低、执行力低的现象屡禁不止, 造成了投资成本的大量浪费。长期以往会导致企业的创新能力日益下降, 严重影响企业的可持续发展。这也需要通过低效油气开发的精细投资成本管理来提高相关企业部门的创新能力, 提高投资效率, 获得更好的经济效益。

1.5 转变低效油气开发的发展方式

很长一段时间内, 低效油气的开发都在使用粗放型的发展模式。实行精细化投资成本管理能够使企业摒弃粗放式的发展模式, 转变发展方式, 用内涵式、集约式的管理和发展来替代原有的发展模式, 使企业走上可持续发展的道路。因此要推进低效油气开发企业由外延式增长转变为内涵式增长, 就必须积极开展精细投资成本管理[3]。

总体来说, 对于低效油气开发事业而言积极推行精细投资成本管理是非常有必要的。其不仅能够解决当前的经营管理和生产运行中存在的问题, 也能够进一步推动低效油气开发企业的发展。

2 低效油气开发精细投资成本管理的具体对策

鉴于低效油气开发精细投资成本管理的必要性和重要性, 低效油气开发企业应该找准定位, 走低成本发展、市场化运作、项目化管理的道路。要做好精细投资的成本管理, 最重要的工作就是在全企业上下强化投资成本的控制意识, 对全过程投资项目管理进行落实, 才能提高低效油气开发的效益, 推进市场的开放。

2.1 提高管控能力, 强化项目管理

要实现低效油气开发的经济投资成本管理, 切实提高投资成本的效益, 必须从以下几个方面入手。

①提高勘探的成功率, 这就需要强化井位论证。通过加深对区块的认识, 并且进一步做好井位认证工作, 能够使井位部署的科学性得到进一步的增强, 并且提高勘探的成功率。勘探成功率的提高有利于节约投资, 促进资源的优化配置, 减少不必要的投资浪费, 节约整体成本。

②低效油气开发企业应该走项目化管理的道路, 做好以下几个方面的工作:

首先, 尽量缩短钻前周期, 做好土地协调工作。企业要与所属矿区土地办人员进行了广泛的沟通和密切的配合, 做到尽量缩短申报、付账转账、公示的时间。为了进一步缩短钻前时间, 企业还可以将机关处室的设计评审人员直接邀请到勘探现场, 又能够有力的节约征地时间。以某低效油气开发企业为例, 该企业通过实施一系列的措施仅使用了59 天就完成了所有的钻前工作, 可见项目化管理能够取得良好的效果, 缩短钻前周期。

其次, 要尽量高效组织生产, 提高资本的利用效率, 就必须提高计划的权威性。也就是以全年建设项目计划为依据, 严格的制定每周、每月、每季度的指导性生产计划, 并将详细的、具有可操作性的项目施工工期和钻机运行大表排列出来, 下发到各供单位和部门, 按照计划来开展相应的工作。

再次, 为了保障所有工序的无缝对接, 提高施工的专业性, 必须做好现场监督工作。通过精细化的管理来保障各地方之间、甲乙方之间和专业化公司之间能够实现良好的配合和协调, 避免开工之后又出现等待、停工的现象, 造成劳动力、生产机械等资源的浪费, 增加成本。为了实现快建快投, 应该做好设计审查工作, 并对施工现场进行组织和协调。

最后, 保障高效运行, 坚持关口前移的原则。作为前线项目经理部, 应该切实履行自身靠前的实施、靠前指挥的职能, 只有这样才能保障前线项目经理能够对一线生产的动态进行实时了解, 及时发现并解决一线生产中出现的问题, 避免施工之后的返工现象或者施工停滞, 切实提高生产的效率, 节约资金成本。

③为了切实达到双赢目标, 低效油气开发企业应该对承包商进行严格的管理, 减少投资浪费。

首先, 要对承包商进行正确的定位, 低效油气开发企业与承包商之间应该建立战略合作伙伴关系, 通过合作来寻求双赢。

其次, 要实现规范化管理还要建立相应的规章制度。不仅要将队伍的管理制度建立起来, 还要对其进行不断的完善, 做好资质管理工作。低效油气企业要对引进队伍进行规范化管理, 至少每个月都要召开一次承包商例会, 并且对引进队伍的技术和生产运行进行严格的管理。为保障管理效果还制定了一整套考核制度, 实行量化考核。为了实现现场监控, 低效油气企业可以建立网络视频指挥调度系统。

再次, 实行市场化运作, 坚持优胜劣汰。在低效油气田开发的承包管理中要实现精细化投资成本管理, 就必须发挥市场化的作用, 形成市场竞争机制, 要求承包商积极开展竞争。

最后还要做好重点项目的专项治理工作, 坚持经常性地开展巡回检查, 每年至少组织一次安全大检查, 对承包商的安全环保监督管理进行专项治理, 及时发现并整改各种问题, 促进资源的优化配置, 减少成本浪费。

④深入开展挖潜增效、勤俭节约的专项实践活动, 实现低成本发展, 也就是在整个生产经营的全过程中贯穿精细化管理的理念, 做好投资预计工作和项目跟踪分析工作、造价管理工作, 要求低效油气开发全过程中必须尽量降低非生产性的支出。

2.2 将经济和科技结合起来, 通过科技力量来实现精细投资成本管理

通过一系列的科技攻关, 积极推广和应用新技术和新工艺, 同时不断加强科研成果的转化, 能够将经济和科技结合起来, 通过科技的力量来开展精细投资成本管理, 使成本能够获得更高的效益。

①积极应用科研课题成果和前期项目。通过有效地开展科研课题和前期项目, 能够获得更好的经济效益, 不仅能够保证全年的工作量, 而且能够进一步提高目标的成功率和准确率, 从而顺利地完成产能建设。

②通过科技力量实现钻井提速。通过对各区块构造历史资料的分析和总结, 并且总结相关的经验教训, 制定更为科学的钻井提速技术要求, 并要求承包商队伍对其进行落实, 能够提高钻井的效率。例如某低效油气开发公司使用了PDC + 螺杆+ 欠尺寸扶正器钻具之后, 实现了40 天目标管理, 钻井提速的目标得以实现, 节约了钻井时间, 提高了开发的效率。

③为了进一步降低石油工程的成本, 低效油气开发企业应该积极用储层改造新技术, 建立立体开发模式。例如可以将水平井分段加沙、可回收压裂液、地面及井下微地震裂缝监测技术体积压裂技术等新技术应用于储层改造之中, 并使用交叉作业和立体作业的方式来进行丛式井组的试油工作, 这样能够使作业机的搬迁次数减少, 进一步节约车辆行驶费和试油周期的投资, 试产量也能够得到提高。

④对技术措施进行进一步的简化和优化。

首先, 要认真的审查钻前工程设计方案, 在满足环保和安全的前提下对工程量进行控制, 对设计进行优化, 通过优选井位, 进一步降低投资。特别是在实际施工过程中如果发现具有较大的钻井风险、较大的施工难度和较高的工程费用, 就应该立即实行二次勘察, 重新选择更为合适的进场道路, 尽量减少临时便道、拦河堤坝修建的工作量。

其次, 要对钻井工程设计进行简化和优化, 特别是对井身结构进行优化, 达到节约投资的目的。例如以实际钻井情况为依据, 将“三开三完”改造成为二开二完”。

最后, 还要做好地面建设, 加强设计方案的优化工作组织有针对性的项目设计审查, 通过方案审查来发现和解决设计中的问题, 避免返工。

2.3 做好造价管理工作, 控制投资成本

①低效油气开发企业应该不断创新投资成本控制的管理模式, 例如调整钻前工程的计价标准, 推进计价标准的调整, 促进市场开发, 积极推进同场井和丛式井, 提高同场井和丛式井的比例。在整个钻井工程中还应该对低效油气田临时计价标准进行进一步的推广, 从而达到节约投资的目的。在地面建设工程中, 也应该积极推行地面安装工程市场化费用标准, 进一步降低工程投资。

②做好项目的全过程控制。

首先是对钻前工程进行预警管理, 对设计方案进行优化, 对井位进行优选, 通过提高优化率、解除预警来节约投资。

其次是对钻井工程预警管理进行强化, 对于设计变更程序进行从严执行, 这是为了对钻井工程的事故进行控制, 降低事故带来的投资损失。由于钻井工程的施工比较复杂, 事故率较高, 因此如果发现项目存在手续不完全、资料不齐全、认证资料不齐全、没有公司批复的设计变更等问题, 则一律不得组织实施。

第三, 控制施工图预算, 优化施工图的设计工作量。签订包干合同金额的基础就是施工图预算金额, 因此必须对其进行严格的审查。施工单位只能以施工图的工作量作为包干施工的范围。按照甲方签认的工作量, 在结算时再进行相应的调增调减。

最后, 企业要实行“三算”管理, 也就是切实实行专业结算管理, 将工作量审核集中汇审制度建立起来, 严格把好结算关, 特别是加强审查价格和工作量。

③低效油气开发企业应该积极推行新的计价模式和标准。可以实行地面工程的限价管理, 也就是对环境评价、环境影响评价、安全评价的验收进行限价。在钻井工程中也应该积极推行新的计价标准。

3 结语

本文简要分析了低效油气开发精细投资成本管理的重要意义, 并结合实例探讨了实行精细投资成本管理的具体措施。事实证明, 低效油气开发企业实行精细投资成本管理能够取得良好的管理效益, 进一步降低投资成本, 达到效益开发的目标, 进一步降低综合单位的成本, 对于低效油气开发企业的可持续发展具有积极的意义。

参考文献

[1]中国石油油气开发技术获重大进展[J].海洋石油, 2013 (03) .

[2]刘雅馨, 钱基, 熊利平, 郭宝申, 丁建可, 熊伟, 张淑霞.我国深水油气开发的必要性与可行性分析[J].中国矿业, 2013 (03) .