开发成本

开发成本（精选12篇）

开发成本 篇1

一、优化部署, 提高投资效益

按照效益优先原则, 压缩效益差的工作量和投资, 向效益好的项目和地区转移。由老区向新区转移, 压缩效益较差的老区工作量, 扩大新区产能建设规模。坚持探评建一体化运作模式, 快速落实和动用储量。在新区产能建设过程中, 针对新动用储量埋藏逐年加深、低渗比例大的特点, 地质、油藏、钻井、采油、地面工程、经济评价等相关专业紧密结合, 以“科学合理的开发井网和工程设计、优化的技术系列”来确保较好的开发效益。对不同类型油藏井网、井型进行优化, 对多油层屋脊式油藏采用定向井采油、直井注水的注采井网;对油层单一的封闭断块采用水平井采油、直井注水的注采井网;对含油面积小、开启的微型断块, 依靠天然能量一口水平井开发。在投资一定的情况下, 力争将万米进尺新增可储储量增加10%。

二、优化单井设计, 降低单井成本

通过单井经济可采储量界限模型加强单井设计优化, 参照定额标准, 对不同地区、不同油藏、不同开发单元、不同井型单井建立经济可采储量界限模型, 所有新钻井都需经模型评价, 方可实施。细化环节、强化过程控制, 进一步完善井位设计三级审查、投产方案专业会审及后期跟踪评价等管理制度, 将井深设计由原来的10米设计细化到米级, 确保了单方案设计的优化和实施的及时到位, 尽可能降低单井成本, 提高开发效益。

三、加强注采配套, 增强稳产基础

新区产能建设过程中进行构造、储层展布研究, 井位部署时首先考虑地层能量的补充, 强化注采配套, 实施同步注水, 保持能量开发, 形成稳定产能, 力争当年注采配套率达到85%以上, 注水见效率60%以上。老油田要通过油藏精细描述, 集成应用配套工艺技术, 在剩余油潜力区开展以井组为单元的精细注采调整治理, 对低渗油藏进行缩小井距调整, 中渗油藏通过技术改造实现细分重组;平面上根据沉积微相优化注采井网, “点弱面强、科学注水”, 实现相控挖潜;纵向上寻找差异, “压缩井段, 减小层数”, 实现挖潜对象到最小自然段、单砂体和层内韵律段。通过精细研究、精细部署、精细注水、精细挖潜、精细管理, 提高老油田水驱采收率, 减缓递减, 增强油田稳产基础。

四、抓好注水井动态调配, 科学管理

精细注采管理, 切实抓好测试工作, 合理协调注采关系, 提高注水效率, 减少低无效注水, 确保有效注水, 提高注水效率。进一步完善和加强四级动态分析监控系统, 落实好及时分析、及时预警、及时调控制度。针对部分单元、井区油水井损坏严重、注采关系失调的问题, 强化剩余油富集区注采井网的恢复完善配套工作, 搞好低渗区块的增注工作, 确保老区开发稳定。进一步强化水质达标管理工作, 保证水质平稳运行;加大管网清洗和水质深度处理力度, 在低渗、特低渗油藏应用井口精细过滤装置, 提高井口水质达标率, 解决水质沿程二次污染问题, 满足油藏注水开发要求, 保持见效油井的长期高产、稳产。

五、加强储层保护, 提高单井产能

优化工程方案设计, 针对不同油藏地质特点, 设计采用相适应的施工工艺和钻井液、压井液, 强化现场管理和质量意识, 加大现场监督检查力度, 提高钻井、投产质量, 缩短工程周期, 减少对储层的损害。同时应用新工艺、新技术提高工效、降低污染, 钻井方面采用欠平衡钻井技术、凝胶堵漏技术、屏蔽暂堵油气层保护等技术和泡沫钻井液解决产层污染问题;投产施工方面采用成熟的射孔、压裂技术, 优选压井液, 保证投产一次作业成功, 避免入井液的二次污染, 减少储层伤害, 提高单井产能。

六、优化压裂设计, 提高措施成功率

通过建立深层低渗油藏单井压裂设计优化模型, 进行单井施工设计优化。细化环节、强化过程控制, 强化压裂方案的论证、压裂监督措施后的效果评估工作, 提高压裂成功率和措施有效率, 争取措施成功率100%, 降低开发成本。

七、结论

要加强产能建设过程中的部署优化、方案优化、单井设计优化, 提高措施成功率, 可降低开发成本, 进一步提高单井开发经济效益。

摘要：文章指出, 要优化单井的工程设计, 确保单井方案设计优化和实施及时到位, 加强注采配套, 抓好注水井动态调配, 加强储层保护, 提高单井措施成功率, 降低单井成本, 提高开发效益。

关键词：单井,优化,设计,成本,开发效益

参考文献

[1].徐晓臣.关于降低油气开发成本的战略性思考.中国总会计师月刊, 2007, (7)

[2].张恩臣.辽河油田单井经济效益评价.石油规划设计, 2005 (1)

开发成本 篇2

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

房地产开发成本的控制 篇3

关键词：房地产；成本控制

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。

一.项目决策阶段的成本控制

对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。

1.1进行充分的市场调查分析

风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。

1.2客观、准确地做好项目可行性研究

专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。

1.3采取多样化的组合投资

房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。

二、项目设计阶段成本控制

房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。

2.1优化设计方案

通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。

2.2推行特性设计

在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。

2.3制定限额设计

对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。

三、项目施行阶段成本控制

3.1认真做好招标工作

招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。

招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。

项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。

3.2加强集中采购，选择长期供应商

所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。

供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。

3.3加强施工现场的管理

施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。

3.4加强合同管理，避免工程索赔。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。

四、竣工结算阶段成本控制

竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。

五、结语

房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。

参考文献：

[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.

煤炭企业开发成本构成 篇4

1. 枯竭性理论。

1931年, 美国经济学家哈罗德侯太龄在美国《政治经济学杂志》上, 发表的题为《耗竭性资源经济学》的开创性论文中首次提出耗竭性理论。1954年, 加拿大经济学家肯尼迪·斯特勒瑞教授等又以镍矿为例首次提出了资源耗竭模型。而后众多著名学者就这一问题进行研究, 发展和完善了矿产资源耗竭理论。

矿产资源是一种有限的不可再生资源, 具有可耗竭性。矿产资源耗竭性理论认为, 矿产资源的耗竭是矿产连续不断被消耗的动态过程, 既有质量上的绝对性, 又有数量上的相对性。质量上的绝对性, 是指由于对矿产资源过度、过速的耗费和开采, 矿产资源的质量逐渐变差。而数量上的相对性, 是指由于矿产资源开采量的不断频繁, 某些矿产资源会逐渐减少, 甚至耗竭。

2. 可持续发展理论。

我国实现可持续发展的目标是建立资源节约型、环境友好型社会。可持续发展并不反对经济增长, 因为经济的增长体现的是国家和地区的实力和社会财富。但是可持续发展不仅要重视经济数量的增长, 更要追求经济质量的改善, 提高效率, 节能减排, 改变粗放的生产和消费模式, 实施清洁生产和绿色生产。

可持续发展要以保护自然环境为基础, 实现与资源、环境的承载能力相协调。经济发展必须遵循自然客观规律, 有节制地开发和利用资源, 设立成本补偿机制, 形成可持续发展的自然生态系统, 建立一种自然动态平衡, 实现经济、社会、生态三者效益的统一, 这既是经济社会可持续发展的客观规律, 也是科学合理地开发和利用资源的出发点和落脚点。因此, 经济发展的同时必须保护自然资源与环境, 包括较少污染、提高环境质量、维护生命支持系统、保持生物多样性、维持地球生态的完整性、坚持以可持续发展的方式开发和利用自然资源, 使发展不超出地球的承载能力, 约束在生态环境允许的范围内。

以可持续发展的要求, 可持续发展既要实现当代人之间的公平, 也要实现后代人与当代人之间的公平。矿产资源的耗竭性也导致了当代人与后代人之间的资源配置的公平问题。矿产资源耗竭性理论认为, 当代人在利用矿产资源时, 应当承担因超额消耗自然资源而向后代人补偿损失的责任。任何自然资源都是人类生存和社会发展的重要物质基础, 每一代人都有权使用这些资源。因此, 实行矿产资源耗竭补偿费的实质是因当代人的不合理开采而对后代人造成损失的价值补偿。

二、煤炭企业开发成本的构成及分类

传统的企业成本往往限于“产品成本”范围, 即企业在产品生产中所消耗的各种固定成本、原材料及人力资本等而没有考虑到各种自然成本, 未将环境成本、安全成本等计入企业的成本核算范围, 这在一定程度上导致了企业常常会以牺牲企业生产所在地环境质量为代价来获取本企业利益而忽视企业的社会环境效益。长期以来高速的经济发展导致资源开发企业单一注重经济利益目标的实现, 而在现行的企业会计准则的核算要求下, 能源产品自身的资源成本和矿产地周遭生态被破坏的代价并未涵盖在现行的成本核算项目中, 导致能源资源开采企业常常显示出畸形的超额利润。能源产品核算成本的范围过小, 涵盖项目的缺失, 使得资源产品在流通中的价格未能反映其资源自身的稀缺价值, 出现了大量的资源浪费现象。

为了真正实现能源资源企业的可持续发展, 能源资源企业在维持简单再生产的同时, 注重扩大再生产。为了实现这一目的, 能源资源企业要细致分析企业的成本, 认真考虑资源成本、安全成本和环境成本, 进一步完善能源资源企业成本补偿体系。

现阶段, 我国能源资源企业依据现行的企业会计准则的核算要求, 没有将资源开发过程中的安全生产预防成本和矿产资源开发地的生态环境恢复要求包括在企业成本开支范围内, 由此使得能源资源开采企业的成本核算与能源资源开采过程中的客观成本耗费不相匹配。能源资源开采企业的成本不仅应当包括能源资源产品生产过程中直接的各项物资耗费, 还应当考虑能源资源开采地的环境恢复成本, 实现人与社会的可持续发展。也就是说, 我们要坚持“完全成本理论”。

能源资源企业“完全成本”指的是科学的开发、合理的使用能源资源所付出的各种成本的总和, 也可以理解为全社会为能源资源利用所付出的真实成本。依据科学采矿的要求, 就是将采矿的社会成本企业化、外部成本内部化。因此, 完全成本应包括能源资源形成过程中的资源成本、资源开发企业取得资源开采权的取得成本、能源资源开采过程中的直接生产成本、对能源资源开采地环境恢复的生态成本、为保证企业安全生产的安全成本以及当能源资源开采进入枯竭期后的能源资源开发企业转型成本。

1. 煤炭企业的资源成本。

能源资源产品资源成本包括能源资源企业取得探矿权和采矿权以及在申办过程中所支出的全部费用。具体包括:能源资源使用权的购买价格, 能源资源的所有权归国家, 企业要取得能源资源的使用权需要支付一定的费用, 国家可以用资源费的形式来征收。

煤炭属于不可再生资源, 随着开采的不断进行, 它们的储量不断减少。因此, 在竞争性的市场中, 能源资源价格与资源成本有着密切的联系, 能源资源价格应包括使用资源所引起的机会成本, 即由于对能源资源的开发而失去了以后对该资源开发的机会。

2. 煤炭企业的基本生产成本。

“生产开采成本”是维持企业日常运转而发生的必须开支, 由期间费用和制造成本两部分组成。期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用等;制造成本包括生产材料、电力消耗、工资、设备和设施修理费用、大型材料和工具 (单价未达到设备标准、不计提折旧的工件) 、维持简单再生产而进行的投入以及生产所必需的其他投入等。能源资源企业的基本生产成本指实际采矿过程中直接物资消耗支出, 它包括以下内容: (1) 原材料:各种生产过程中的物料消耗, 例如木材、木材替代品, 大型材料、炸药、雷管、配件、特殊工具等。 (2) 生产工人薪酬:指以各种形式的报酬为能源资源企业生产工人提供服务和其他相关费用, 主要包括:直接参与开采的工人工资、奖金、补贴以及各类津贴等项目, 员工福利包括医疗保险、养老保险、生育保险和工伤保险等社会保险, 以及工人教育和工会经费, 住房公积金;由于解除劳动关系而进行的补偿;非货币福利;为员工提供的其他服务相关支出。 (3) 生产应计提的折旧和固定资产折旧。

3. 煤炭企业的环境成本。

环境成本是为了保护能源资源开发地的生态环境, 管理能源资源企业行为对矿区以及周边环境造成影响, 而主动采取或被要求采取的措施成本, 以及能源资源企业因执行环境目标和要求而付出的其他成本。这些成本主要用于水资源保护、能源资源保护、地表沉陷治理、生态环境治理等方面。例如企业节能环保的相关投入, 企业交给地方的排污费和各类环保费用, 以及地方政府投入的环境治理费用等。能源资源开发具有双重性, 其生产过程既创造了能源资源产品, 但也造成了资源枯竭、生态环境破坏。这就使得能源资源开发企业在能源资源产品生产过程中, 既要支付能源资源产品生产本身的成本, 又要支付由此造成的环境破坏和资源枯竭方面的费用, 即能源资源生产的“附加成本”。

为了贯彻可持续发展的原则, 煤炭企业的环境成本不仅要包括能源企业发展过程对资源本身消耗所造成的损失, 还应当包括因为资源开发给周围环境带来的环境污染损失。因此, 煤炭企业环境成本包括资源耗减成本以及环境污染损失两部分。环境污染损失包括水污染损失、大气污染损失、噪声污染损失、固体废弃物污染损失、ODS排放影响损失和CO2排放影响损失。

4. 煤炭企业的安全成本。

能源资源企业安全成本是指企业为达到一定的安全目标而花费的一切支出和由于安全问题而导致的一切损失。安全成本分为两部分, 将为达到一定的安全目标而花费的一切支出称之为预防性安全成本;把由于安全问题而导致的一切损失称之为损失性安全成本。其中, 预防性安全成本是事先主动的投入, 目的是为了有效的预防事故发生;而损失性安全成本是被动的投入, 是在事故发生后能源资源企业必须承担的成本。

5. 煤炭企业的转型成本。

转型成本, 是指在可持续发展的要求下, 必须考虑生产的接续性和资源型企业的转型而发生的费用, 这些费用形成了能源资源行业的转型成本, 它包括资源型城市的转型、接续替代产业的发展、矿产枯竭期转产项目的建设等。为保证能源资源的持续稳定发展, 能源资源企业应当更加注重新矿产建设、投产、报废这一周而复始的工作。然而, 新井建设具有周期长、投资大的特点, 建设资金的筹集一直是妨碍能源资源企业持续稳定发展的一大难题。而且煤炭属于一次性能源, 储量有限、不可再生。当能源资源企业拥有的能源资源可采储量将要枯竭时, 该企业就必须转型, 这时转型资金的筹集成为能源资源企业面临的首要难题。所以, 为了使企业顺利转型以及国民经济持续发展, 能源资源企业在兴旺发展的时期, 应积极寻找其它具有发展前景的产业, 培养企业新的经济增长点, 应对能源资源终将枯竭的现实, 能源资源企业应提前准备, 以此缓解转产压力。

6. 煤炭企业的退出成本。

房地产开发成本明细36条 篇5

一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4.拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。▌

二、开发前期准备费（前期工程费）

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2)增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

▌

三、主体建筑工程费（建安工程费）

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

13.户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

▌

四、主体安装工程费（建安工程费）

14.室内水暖气电管线设备费

(1)室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2)室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3)室内燃气系统费；

(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。▌

五、社区管网工程费（基础设施费）

17.室外给排水系统费

(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2)雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4)小区门禁系统费用；

(5)电子巡更系统费用；

(6)电子公告屏费用

▌

六、园林环境工程费（基础设施费）

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

▌

七、配套设施费（公共配套设施费）

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费； g.车站建造费：土建、设备、各项设施。

▌

八、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；(7)工程保险费。

34.营销设施建造费

(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5)其他。

35.资本化借款费用 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

浅析房地产开发的成本核算 篇6

关键词:房地产开发;成本核算

一、房地产开发企业的成本核算用途

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。其用途大致分为三部分:

(一)土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

(二)配套及其他收费支出

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

(三)管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

(一)加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。

对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。

(二)设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目,如,土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。

(三)准确的进行成本的归集、分配与转结

对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。

(四)重视项目竣工成本结转核算

已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的方法进行成本结转。

1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地,应于开发完成投入使用时,将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。

油田开发生产成本测算初探 篇7

所谓油田开发生产过程,就是指一个含油构造通过初探发现工业油流之后,经过部署详探井进一步控制地质储量、证实含油面积,再根据国家对原油的要求及油田生产计划,进行开采、运输、储集的全过程。总的来说,油田开发生产成本占到油田总成本的85%左右,可见,油田开发生产成本直接影响油田总成本的高低。对其成本的预测不仅可以帮助管理者评价企业未来的经济效益、做出最优决策,而且通过作业增值性分析,尽可能的减少不增值作业、提高增值作业效率,从而进一步提高企业的管理水平、增强企业的竞争实力。目前油田主要是根据平均吨油成本这一指标,结合油田未来各年的产量规划,核算出总成本,然后依据各个作业区的配产情况将成本核算到作业区,作业区再根据自身情况核算到更小的单位。这里主要存在两方面的问题。首先,吨油成本是动态变化的,运用平均吨油成本虽然可以降低核算工作量,但不可避免的会降低预测的精度;其次,各个作业区的地质条件差别较大。油藏物性好的作业区相对开采成本就小,油藏物性差的开采成本也就大。仅仅依据产量去核算作业区成本也有失偏颇。本文结合油田未来各年产量及新增探明储量规划,分别确定出每年的评价井工作量、产建井工作量及措施工作量。通过划分作业中心,运用作业成本法将成本细分为若干个作业成本库,并归集为油田开发生产总成本,以期对油田成本核算有所帮助。

评价井工作量的测算

从工业油流的发现、探明到投入生产,通常要经过几个阶段,在每一个阶段中,只有获得了充足的地质资料之后,才能进行该级储量的计算。根据各个阶段对油藏的认识,可将油藏储量划分为探明储量、控制储量和预测储量三级。预测储量只能粗略估算出储量范围值,其精度在50%左右;控制储量是在评价钻探初期所计算出的储量,精度一般大于70%;探明储量是在油田评价钻探阶段完成或基本完成后计算的储量,精度大于90%。根据容积法储量计算公式,油田年新增探明储量可以表示为:

式中,N为年新增探明储量,104t;A为油田含油面积,km2;h为平均有效厚度,m;准为平均有效孔隙度,%;Swi为油层平均原始含水饱和度,%;ρo为平均地面原油密度,t/m3;Boi为原始的原油体积系数,m3/m3。将公式(1)变形得:

由(2)式可知,在油田生产开发参数确定的情况下,年新增探明储量与含油面积之间存在一一对应的关系,故年新增探明储量可以用年新增含油面积表示。评价钻探中以一定的井距部署评价井,在成功探井的情况下,根据试油、试采情况就可以控制一定的含油面积。总的来说,目前的技术水平足以使评价井成功率维持在一个较高的水平上。例如,长庆油田2005年在虎狼峁地区完钻的6口评价井全部钻遇油层,评价井成功率达100%。本文为了简化起见,取探井成功率为90%。至于评价井的部署,应在初步掌握构造情况的基础上,以尽量少的井而又能准确地认识和控制油层为原则来确定。在一般的简单构造上,单井控制的含油面积通常在4km2以上,复杂断块油田上,评价井控制的含油面积为1~2km2甚至更小。由此可以确定评价井工作量,其计算公式如下:

产建井工作量及措施工作量的测算

1自然递减率与综合递减率的测算

自然递减率与综合递减率是反映油田开发状况的重要指标。自然递减率是指在不采取任何增产措施的情况下老井产量的递减情况,综合递减率指的是采取一系列增产措施的情况下老井产量的递减情况。其计算公式为:

式中,Dn为自然递减率,%;Ds为综合递减率,%;Qi为下阶段老井产油量,104t;Qc为下阶段措施增油量,104t;Qi-1为上阶段老井产油量,104t。

自然递减率和综合递减率的高低不仅与油藏构造情况直接相关联,还与油田的管理水平有着千丝万缕的联系。如注水的科学与否将在很大程度上决定自然递减率的高低;综合递减率更是与油田管理水平密不可分,措施工作量的多少,措施投入的合理性都将影响综合递减率。鉴于此,科学预测自然递减率和综合递减率显得至关重要。

在油田开发方案已经敲定、仅在小范围调整的情况下,自然递减率与综合递减率应在一定的范围内缓慢的小幅变化。然而,根据油田实际生产数据会发现,自然递减率与综合递减率起伏波动很大,如图1所示。

对于这样的数据,再精确的预测方法都不能奏效。究其原因还是在于油田内部统计资料管理不善,错报、虚报现象依然存在。由于数据的灰度较大,本文倾向于运用灰色预测模型对自然递减率与综合递减率进行预测:先运用序列算子对数据进行还原,然后通过GM(1,1)模型进行预测。

以1999年至2005年自然递减率为例,原始序列为X=(8.4,6.6,6,5.8,7.9,6.9,6.8)(单位:%),引入二阶弱化缓冲算子,得二阶弱化序列XD2=(6.852,6.841,6.876,6.925,6.95,6.825,6.8),以此为原始数据建立GM(1,1)模型,求出预测公式X(0)(k+1)=6.90275×e-0.00138k,对2006~2010年自然递减率进行预测,这5年的预测值分别为:X(0)(8)=6.836406,X(0)(9)=6.826982,X(0)(10)=6.817568,X(0)(11)=6.808169,X(0)(12)=6.798783。与2006年及2007年实际数据比较发现,平均相对误差约为0.46%,预测精度达99.54%。同样的方法对综合递减率进行预测,其预测公式为Y(0)(k+1)=4.46232×e-0.00234k,得2006~2010年预测值:Y(0)(8)=4.389809,Y(0)(9)=4.379547,Y(0)(10)=4.369308,Y(0)(11)=4.359095,Y(0)(12)=4.348904。平均相对误差为1.8%,预测精度达98.2%。

2产建井工作量与措施工作量

油田开发过程是一个动态过程,新增的产建井会源源不断的转化为老井,每年的老井口数是不断变化的。比如说,t年新建的产建井,到t+2就会变成老井。根据计算自然递减率和综合递减率的同井同期原则,不能简单的用本期老井产量和上期老井产量相比较,这是因为在本年老井产量中,包括了前年新建产建井的产量,而在去年的老井产量中,则不包括这部分。所以在去年的老井产量中,必须加上前年的新建产建井产量。即:

新建产建井在投产以后,根据投入可以确定其产建规模,也就是新建产建井的生产能力,但在实际生产中并不可能完全达到生产能力。若将产建规模作为当年新增产建井产量,这将导致综合递减率及自然递减率计算数值小于实际值。故应使用新建产建井全年生产时的产量作为新建产建井产量。新建产建井在第一年投产后并不会全年生产,其产量与产建规模之比称为产油比,到了第二年,新建产建井将会全年生产,其产量与产建规模之比称为到位率。到位率的计算公式如下:

将(8)带入(6)、(7)得到

将(9)、(10)式变形,得

根据t年老井产量和t年老井自然产量即可确定措施增产量和产建井增产量。

在产建井方面,由于可以根据油田开发数据计算出油田产建井单井年产量,能方便的算出各年产建井的工作量;措施增产方面,油田的增产措施很多,各种增产措施有利有弊,适用于不同特点的油藏,效果成本均不相同。在实际生产中,为了达到最佳增产效果,往往是各种措施组合配套使用。因此,可以通过计算各种措施的加权平均增产量来确定每年的措施工作量。产建井工作量和措施工作量的计算公式如下:

基于作业成本法的开发生产成本计算

作业成本法又称ABC(ACTIVITY-BASED COSTING)法,是一种以作业为基础的,全新的成本管理方法。作业成本法是以作业为中心,通过对作业及作业成本的确认、计量,最终计算出相对真实的产品成本,即通过作业将产品与成本联系起来,将每一项成本的产生都归结于相应的作业而不是产品。根据油田开发生产流程,可将油田开发生产作业划分为7个作业中心:评价钻探作业中心、新建井作业中心、采油生产作业中心、措施增产作业中心、原油集输作业中心、地面建设作业中心、其他生产作业成本中心。

评价钻探作业中心是指以进一步探明油田储油层面积和储量计算参数为目的,钻探评价井的过程中所包含的各项作业的集合,其中包括钻井作业、取心作业、测井作业、试油作业等。在确定各年部署评价井口数的基础上,根据评价井平均井深及各作业单井次费用即可确定评价井作业中心成本。

新建井作业中心主要描述了油田为达到既定产量而部署产建井及配套注水(注气)井的过程中所需各项作业的集合,包括产建井作业和注水(注气)井作业,产建井作业和注水(注气)井作业又可分别细分为钻井作业、测井作业、完井作业、试油作业等。产建井平均井深及各作业单井次成本均可根据油田开发数据获知,由此可以确定产建井作业成本;在油田开发过程中,产建井与注水井(注气井)之间存在一定的配比关系,根据此即可确定注水(注气)井的井口数,根据相同的方法可以确定注水(注气)井作业成本,从而可以确定新建井作业中心成本。

采油作业中心主要是指利用注水注气等手段将含水原油从地层提升到地面的过程中所包含各项作业的集合,包括提升作业、驱油作业(注水注气驱油)等。采油厂日常生产中的固定资产折旧、水电费、职工工资及福利等费用大部分都归集到采油作业中心成本中。

措施增产作业中心主要是指为了提高油井原油产量而在井下采取一系列措施作业的集合。包括酸化作业、压裂作业、补孔作业、堵水调剖作业等。根据每年增产措施井次及加权平均措施成本就可以算出措施增产作业中心成本。

日常维护作业中心是指为了维持原油正常生产、输送、储集而进行的各种作业的集合,包括油水井维护作业、集输设备维护作业、注水设备维护作业等。油水井维护作业又可细分为检泵作业、洗井作业、冲沙作业等。日常维护作业为全天候作业,工作量非常大。排除一些突发事件外,油水井和集输注水设备往往需要定期维护,其日常维护作业次数较为稳定。因此可以根据平均单井维护次数和油田总井口数确定油水井维护作业成本;平均设备维护次数和总的设备数量确定集输设备和注水设备的作业成本。

原油集输作业中心指将含水原油通过地面上一系列设备进行收集、初步加工处理、短期储存和外输的过程中所包含的各项作业的集合。包括污水处理作业、油气水分离处理作业、轻烃回收作业等。原油集输作业成本与油井产液量、油水比等指标正相关。

地面建设作业中心是指配合钻井部署、原油生产集输所做的各项地面建设的集合,包括输油、注水管道敷设作业、道路建设作业、注水站、储集站的建造等。由于老区地面建设基本趋于完整,地面建设投入主要集中在新区。故地面建设成本与年新建产建井产量正相关。

其他生产作业中心包括管理作业、交通运输作业等。随着原油产量的增加,其他生产作业成本也会增加。

实例应用

本文根据某油田在2005年制定的2006~1010年的产量规划,结合根据递减率测算出的产建井工作量和措施增产量,算出各项作业中心成本(见表1)。这其中既包含实证部分,又有预测部分。结果证明,模型测算出的开发成本与实际想吻合,模型有着良好的效果。

参考文献

[1]刘玉忠.自然递减率与综合递减率关系研究.油气地质与采收率,2002,9(4).

[2]姜汉桥,姚军,姜瑞忠.油藏工程原理与方法[M].东营:中国石油大学出版社,2006.

[3]孙燕芳,王勇.作业成本动因分析在采油厂成本管理中的应用研究[J].石油大学学报:社会科学版,2004,20(3):16-19.

天然气开发成本评价探讨 篇8

基于此, 本文首先提出开发成本界限计算模型, 利用经济评价方法进行各区块 (气藏) 开发成本界限研究;重点分析某石油公司总体、各分公司、各气藏的“十一五”期间天然气实际开发成本情况, 以实际开发成本与其开发成本界限相比较, 从而评价其新增可采储量的经济性。

一、开发成本界限计算模型

本文将开发成本界限定义为开发投资与经济可采储量界限之比。天然气开发成本界限主要影响因素包括地质条件、气藏深度、气藏类型等。

开发成本界限计算思路如下:根据目前气藏开发投资、成本和价格水平, 应用现金流法, 测算获得行业基准收益时所要求的经济可采储量最低值, 进而计算开发成本。

1. 计算方法

开发成本界限计算采用现金流法, 其基本原理为:以投资回收期内 (6年) 回收全部投资, 计算期获得行业基准收益为条件, 计算开发投资、经济可采储量, 进而计算开发成本, 以最小投入单元 (单井) 为测算对象。

(1) 单井投入产出模型

(1) 单井投入:主要包括新增投资、操作成本和税金三部分。

新增投资:对于天然气田来说, 单井新增开发工程投资包括钻井投资、采气工程投资、地面集输工程投资。单井新增投资用It表示。

操作成本:包括固定成本和可变成本, 固定成本 (与井数相关) 包括:生产人员工资、职工福利费、材料费、动力费、测井试井费、井下作业费、其他开采费、维护及修理费等。其余与产量相关的成本项目称为可变成本。固定成本用Soft表示, 可变成本用Covt表示。

税金:按照国家财税制度和石化行业的规定, 主要包括增值税、城市建设维护费、教育费附加、资源税、所得税等项目, 按照国家相关的规定计入, 用Tr表示单井税金。

气田开发单井总投入包括单井新增投资、操作成本以及单井税金, 计算公式为:

式中:Qt—年产量, 107m3

It—单井新增投资, 万元

Soft—固定操作成本, 万元

Covt—单位变动成本, 元/103m3

Tr—税金及附加, 万元

(2) 单井产出:气田开发总产出为主要产品和副产品的销售收入, 在数值上等于销售量乘商品率和销售价格的乘积, 单井总产出计算公式为:

式中:P—油气价格, 元/103m3n—商品率, 小数

(2) 单井初期产量界限和经济可采储量模型

新钻井初期产量界限指在一定的开发技术和财税体制下, 新钻开发井所获得的收益能弥补全部投资、采气操作费并获得最低收益率时初期所应达到的最低产量, 当新钻井初期产量大于这一值时, 则认为经济上是可行的。因此, 同时满足公式 (3) 和 (4) 的Qc的值即为新井初期产量界限。

式中:

Qc—新井初期产量界限, 107m3

rc—税金及附加占收入的比率

PT—投资回收期, 年

Tr4—资源税, 元/103m3

t—经济评价期, 年

ηt—无因次产量变化系数

ic—基准收益率, %

(3) 经济可采储量界限

气井从开始生产到达到关井产量界限时的累计产量为经济可采储量, 用公式表示:

(4) 开发成本界限

根据开发成本计算公式计算开发成本界限。开发成本界限计算公式为:

开发成本界限=开发投资/经济可采储量界限 (6)

2. 经济参数选取

依据各气田位置和气藏条件等, 确定气藏参数取值。

(1) 气藏工程参数

根据气藏工程研究成果, 某石油公司已开发气藏中x1分公司所属气田多为高渗气田, 其他地区的气田为低渗气田, 高渗气田稳产期按照5年考虑, 低渗气田的开发按照3年的稳产期考虑, 递减期平均递减率为10%。

(2) 新钻井投资

由于各气区系统配套已经建成, 新建产能和新增储量的开发基本上只需钻井和地面集输工程的建设, 因此, 新钻井投资只考虑钻井投资和地面集输系统投资, 按照气田开发产能建设近三年的平均值确定, 各气区不同区块地质条件和地表条件不同, 钻井投资和地面建设投资有较大的差异, 主要表现为不同井深开发投资的不同。

(3) 采气操作成本和价格

操作成本大体可分为两类, 即固定操作成本和变动操作成本。

固定操作成本:包括材料费、动力费、井下作业费 (不含措施) 、测井试井费、其他开采费和其他直接费。对于一个油气田来说, 这部分费用发生额随开井数的增大而增大。对于一口是生产井来说, 所发生的总费用是相对稳定的, 若单井产量高, 则该井单位成本就低。反之, 单位成本就高。

变动操作成本:这部分费用既与开井数的多少有关, 也与单井产量的高低有关, 主要包括:燃料费、油气处理费等。

3. 开发成本评价

根据以上方法、步骤和参数进行计算, 即可得到某石油公司不同区块不同类型气藏的初始产量、经济可采储量和开发成本界限。

本文将对某石油公司的七大区块、共四十二个气藏进行开发成本界限的计算, 接下来将与直接开发成本相比较, 来对各区块、气藏进行评价。

二、开发成本评价结果及分析

1. 开发成本评价标准

在目前技术和经济条件下, 将某石油公司整体、各分公司、各气藏的直接开发成本与开发成本界限相比较, 根据差值正负情况可以将开发成本考核结果分为两类情况:

(1) 有效益新增可采储量:开发成本指标若低于开发成本界限, 气田开发投资效益将大于行业基准水平, 并获得超额收益。

(2) 无效益新增可采储量:开发成本指标高于开发成本界限, 气田开发投资效益将低于行业基准水平, 投资处于亏损状态。

2. 开发成本评价结果

(1) 某石油公司总体及各分公司

根据开发成本评价标准, 对某石油公司总体及各分公司开发成本进行评价, 结果为两类:

x1、x2、x3、x4、分公司“十一五”期间实际开发成本低于开发成本界限, 列为有效益新增可采储量;

x5、x6两个以老区为主的分公司“十一五”期间实际开发成本高于开发成本界限, 列为无效益新增可采储量。

经测算, 某石油公司总体“十一五”总体新增可采储量中98.7%为经济有效储量。

(2) 各气藏

将各主要气藏实际开发成本与开发成本界限比较, 大部分气藏开发成本低于开发成本界限。

(1) 有效益新增可采储量

开发成本低于开发成本界限的气藏, 开发成本控制较好, 大部分区块在开发成本界限之下, 列为有效益新增可采储量, 包括:y1、y2、y3、y4等气藏。

(2) 无效益新增可采储量

开发成本高于开发成本界限, 列为无效益新增可采储量, 有的气藏因为产能建设效果差等原因, 超出差值甚至很大, 比如y5、y5、y7…..等气藏。

3. 评价结果分析

针对不同地质条件、不同气藏类型、单井投资、采气成本、气价等综合因素进行分析, 认为不同气藏开发成本达标情况差异较大的原因为以下几方面:

(1) 近几年新投入开发产能建设区块开发成本较低, 开发成本控制效果较好, 比如y1、y2等气藏。

(2) 地质条件或地理位置相对较好的气藏开发投资低、单井新增可采储量较高, 产能建设效果较好。此类地区开发成本低, 开发成本控制较好, 比如:y3、y4等气藏。

(3) 老区、以及产能建设效果差、单井新增可采储量较低, 此类气藏开发成本相对较高, 开发成本控制不好, 高于开发成本界限。比如:y5、y5、y7…..等气藏。

根据某石油公司气藏的“十一五”开发成本, 结合测算出来的开发成本界限, 建议今后在老区和单井可采储量较低、产能建设效果差的区块 (气藏) 加强地质研究认识、进行地质方案优化、提高钻井技术, 从而加大开发成本控制力度, 做到直接开发成本指标值控制在开发成本界限之下, 以保证新增可采储量的开发经济性。

三、开发成本控制建议

由于气田开发经济效益受到勘探开发技术、生产管理水平和天然气价格税收政策等多方面因素的影响, 因此, 要实现石油公司天然气良性发展, 还需要做好以下几个方面的工作。

1. 采用恰当方法, 进行科学的经济评价

在储量接替困难、产量递减的情况下, 为增储上产扩大投资规模十分必要, 但投资规模必须建立在投资效益基础之上。要加强投资效益评价, 运用价值评估模型等, 对投资区块、新井和措施项目进行反复论证, 优选投资项目, 优化投资结构, 避免低效和无效投入。

2. 加强气藏经营管理, 开发有效益区块

气藏经营管理的基本内涵是针对特定的气藏目标, 有效利用人力、技术和财力等各种资源, 制定和实施气藏经营策略, 寻求最佳的经营方案, 通过气田开发技术和经营管理有效集成与集约化管理, 实现油气田勘探开发过程的优化和经济效益的最大化。老气田更应该重视气藏经营管理, 运用开发方案经济决策技术等新方法、新技术, 优化方案设计, 减少无效井数量, 保证方案实施的开发效果。

3. 建立气井开采动态实时经济预测分析系统, 确保气田和井点经济开采

目前, 采气生产管理和成本管理的条块管理, 无法了解各区块生产井的经济效益的差异, 无法判断哪些开发区块的生产处于亏损状态, 在正常开采区内, 哪些单井处于亏损状态。在国外, 一些发达国家的油气田是将油气生产过程中的成本和费用按小区和井组核算, 因而可按井区、井组或单井进行动态经济分析, 这就为管理人员及时采取调整措施或做出决策提供了科学的依据。决策者可以及时对那些出现亏损而无法在短期内扭亏为盈的井组或单井做出停产的决定, 这样, 就可以提高整体的经济效益。因此, 建立经济评价数据网络中心, 对气井开采动态实时进行经济预测分析, 将经济数据、气田生产数据和气井生产连成一体, 实时监测气井的生产经营情况, 为确保气田区块和井点的经济开采, 提高气田开采经济效益, 是一个重大的研究课题。

4. 开展天然气价格税收政策方面的研究

随着国家天然气价格改革的深化和天然气价格的市场化, 能源价格联动机制逐步建立, 掌握能源价格动态情况对资源开采企业非常重要, 建议中石化建立能源价格信息管理系统, 了解能源价格变化情况, 并开展天然气及替代能源价格方面的研究, 掌握天然气的供求和价格变动情况, 以指导天然气生产经营和决策。

摘要：开发成本是全面反映石油公司油气开发经济活动的重要指标。为提高天然气开发效益, 本文针对目前的天然气开发投资管理现状, 构建开发成本界限计算模型, 将某石油公司总体、各分公司、各气藏开发成本界限与实际成本进行比较, 从而评价对应新增可采储量的经济性。对各分公司的评价结果表明:x1、x2、x3等几个分公司“十一五”期间实际开发成本低于开发成本界限, 列为有效益新增可采储量;x5、x6两个以老区为主的分公司列为无效益新增可采储量。针对无效益新增可采储量, 提出了加强气藏经营管理、开发有效益区块、建立气井开采动态实时经济预测分析系统以确保气田和井点经济开采等建议。

关键词：开发成本界限,实际开发成本,评价标准,开发成本建议

参考文献

[1]赵蔚.老油田开发成本控制研究[J].断块油气田:2007, 14 (5) :35-37

房地产开发成本控制 篇9

关键词：房地产开发,成本构成,成本控制

随着房地产开发企业间竞争的不断加剧, 有效的土地资源不断减少, 土地成本越来越高, 人工、材料价格的不断上涨, 造成项目开发成本的不断攀升, 从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本, 从而减少或有效回避开发风险, 使有限的资金创造出更大的经济效益, 就显得至关重要。

合理有效地控制项目开发成本, 贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段, 可以说是一个系统控制过程, 它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点, 所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地产开发中的主要成本构成

1. 开发成本。

(1) 土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份, 将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额, 根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。 (2) 土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用, 主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地, 使原用地单位或个人造成经济损失, 新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。 (3) 前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用, 一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用, 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用, 主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。基础设施费。此费用为红线内工程费, 包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出, 可参照“建安工程费”估算。不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费, 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度, 以前六项之和为基数, 按3%左右计算。开发期间税费。开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。

2. 开发费用。

开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (1) 管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数, 按3%左右计算。 (2) 销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。 (3) 财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用, 主要有借款利息和其他财务费用。

从上述成本费用组成分析, 成本的发生是一个过程, 涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制, 就是要在项目开发的全过程中, 对上述全部成本构成要素进行规划、控制, 从而实现企业利润最大化。

二、房地产开发项目成本控制

1. 立项阶段的成本控制。

立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算, 明确项目的可行性, 准确进行项目决策, 避免决策失误带来的企业损失, 同时充分提高资源的利用效率, 用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制, 着重于以下几点:市场调研时, 通过投资成本估算, 进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研, 如通过全面采盘, 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等, 进而把握投资决策, 找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时, 通过《可行性研究报告》, 进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告, 各方专家意见等后, 编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外, 还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。

通过争取优惠政策, 降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解, 在进行市场调研, 对市场走势做出分析、判断的基础上, 通过为企业争取优惠政策, 达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程, 通过招投标管理, 有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时, 应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时, 更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下, 选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2. 规划设计阶段的成本控制。

规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费, 含招标代理费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%, 比例虽不大, 但对工程造价的影响程度可达75%以上, 设计质量的好坏, 不仅影响到施工阶段投资的多少, 而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此, 在投资决策确定后, 该阶段是成本控制的关键。

在总体规划设计阶段, 开发商可以采用设计招标办法, 在工程造价和设计方案相结合条件下, 选择优秀的方案设计和建筑设计单位, 使项目不仅建筑造型美观, 而且造价合理。对于优秀方案的比较, 可以采用成本—效益分析方法, 在满足工程———结构及使用功能的前提下, 依据开发商可行性研究报告的经济指标 (要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数) 选择设计方案, 结合开发商对项目的开发理念, 最后修改并确定设计方案。

在单体详细设计阶段, 结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要, 向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用, 通过功能细化, 把多余的功能去掉, 对造价高的功能实施重点控制, 从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制, 按照批准的设计任务书和投资估算, 在保证功能要求的前提下, 按分配的投资额控制各专业设计, 若哪个专业超过或减少, 则给予罚款或奖励;也可采取合同措施, 若变更费用超过施工合同价的一定比例时, 则相应扣减设计费, 从而确保设计人员的责任心, 有效控制工程造价。

加强设计出图前的审核管理工作, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前, 设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在, 如在设计出图前加以克服, 花费的代价可能最小, 效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理, 这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性 (包括建成后的物业管理成本) 等都有很大的帮助, 可以避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失和浪费。

3. 施工阶段的成本控制。

在工程施工阶段, 由于工程设计已经完成, 工程量已完全具体化, 这一阶段影响工程造价 (即工程投资) 的可能性只有5%~10%, 节约投资的可能性比较小, 但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此, 业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外, 重点应加强工程施工现场管理, 杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训, 充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更, 有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理, 工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合, 做到“随做随签”。同时, 在确保签证内容与实际相符, 且不超过应签证范围的前提下, 做到签证的具体量化, 工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

4. 竣工结算阶段的成本控制。

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制, 对审查出问题的人员给予一定的奖励, 同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾, 使得工程在管理和造价控制上出现漏洞, 给企业带来难以觉察的巨大损失。另外, 要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上, 将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库, 为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训, 提出今后工作中的改进方案。

三、结束语

长期以来, 习惯于把成本控制放在建设实施阶段, 其实, 投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的, 存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合平衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控, 管理才会出效益。

参考文献

[1].钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广东建材, 2007 (3)

[2].朱亚兵, 兰峰.房地产开发经营与管理.上海:立信会计出版社, 2007, 1

[3].王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制.开发与建设, 2006 (2)

[4].冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑, 2005 (10)

开发成本 篇10

一、房地产开发项目目标成本管理原理

房地产开发项目成本按照开发流程可分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、相关税费、不可预见费。目标成本管理的核心是目标成本法:企业根据产品市场价格确定销售收入, 再扣除目标利润, 倒推出产品目标成本, 以目标成本为根据来约束产品生产过程中的实际成本。国内房地产企业在目标成本管理上处于借鉴的阶段, 计划性强, 未能将成本和产品市场价值结合起来。由此看来, 目标成本管理必须与房地产行业特性密切结合, 才能发挥其在开发项目成本控制上的作用。所以房地产企业应在在新项目的前期策划阶段确立项目目标总成本。在设计阶段以目标总成本上限不变为前提, 对其进行调整。在项目施工建设阶段, 企业应抓好目标成本的落实工作, 通过将成本层层分解, 达到对实际成本的有效控制。最后在竣工建设阶段做好项目实际发生成本的核算, 将实际成本与计划成本进行比较, 分析差异, 提出解决措施。

二、房地产开发项目目标成本管理体系

其一, 目标成本的预测和优化。在开发项目的可行性研究阶段, 企业应以市场为导向, 根据项目相关信息资料对项目经济价值指标进行测算。目标成本的确定基于“目标成本=目标收入-目标利润”公式, 通过预测产品市场价格, 测算顾客愿意接受的价格, 再根据项目开发面积确定目标销售收入。目标利润的确定可采以下方法:用先进企业或企业历史最高水平的销售利润率乘以预测的销售收入;用先进的资产利润率乘以预计的资产平均占用额;用先进的成本利润率乘以预计的成本总额。

设计阶段是项目目标成本优化的重要阶段。首先, 企业应向委托设计单位详细说明开发项目品质和成本等方面的要求, 同时采用限额设计制度控制目标成本。同时企业应对项目进行价值功能分析, 注重设计方案中各项技术经济指标是否符合项目品质定位, 材料设备定位是否符合产品品质定位。最后企业应对设计方案分析比较, 在保证项目质量的前提下进一步优化目标成本。

其二, 目标成本的分解。在目标成本制定之后, 房地产企业要从项目开发全过程出发, 从纵向和横向的角度, 将目标成本逐级分解。纵向分解指的是根据项目开发过程, 按照成本核算科目将总目标成本进行逐级分解, 使得企业总目标成本体现在年度工作计划中。横向分解是在目标成本纵向分解的基础上, 按照企业各部门业务和管理职能的不同, 将目标成本纵向分解的最低一级科目具体落实到各个相应的责任主体, 最终形成各部门的责任成本预算。责任成本预算的制定经成本管理部门反复讨论, 并由各责任中心负责。各责任中心按照其经济责权分管范围, 明确其责任成本, 区分可控成本和不可控成本。再根据国家政策法规, 以目标总成本为标准, 建立科学可行的成本考核指标体系, 以利于目标成本落实水平的考核。

其三, 目标成本的过程控制。房地产开发企业在项目开发过程中, 要实现对成本的全程控制。在房地产开发项目成本中, 土地成本费和建筑安装费占有较大比重。企业应采取以下措施:

(1) 在前期工作阶段就以市场为导向, 结合企业自身资金实力, 在开发项目地址选择, 用地规模, 获得土地使用权使用方式等方面做好开发目标成本的事前控制。另外企业应在实际中区分土地成本中可控成本和不可控成本, 分别采用具体措施, 将土地成本降至最低。

(2) 企业要重视建筑安装成本的事前控制, 反复研究施工设计图的技术可行性和经济性。根据施工设计图制定先进的, 可行的施工方案。对于占建筑安装成本比重较大的材料费, 采用动态管理, 搜集市场即时的供应和价格情况, 选择质量合格价格合理的材料。同时严格执行限额领料和三级收料制度, 数量上和价格上对材料费进行控制。

(3) 在施工过程中, 如果发生工程变更, 企业应及时处理, 以保证目标成本控制的顺利进行。同时工程质量和工程工期﹑人员安全是开发项目目标成本控制的前提。房地产开发企业必须在保质, 保工期, 保安全的前提下, 最大限度降低实际成本。

(4) 在竣工验收阶段, 企业要根据项目工程招标文件﹑工程合同﹑设计文件﹑工程验收规范﹑企业会计准则﹑相关法律法规等文件, 对项目实际成本进行准确计量。企业财务部门和工程造价部门要对工程竣工结算进行审计, 如发现工程合同存在漏洞, 应与施工单位认真研究, 明确结算要求。严格审核结算工程量, 应确认施工单位是否根据工程合同规定完成所有工程内容, 确认现有工程量计价方法是否符合合同要求。在办理竣工结算阶段, 核实各分项工程使用的综合单价是否与合同中的综合单价相对应, 并审核竣工结算汇总金额是否准确, 从而实现对开发项目实际成本准确确认, 为以后的成本考核工作打好基础。

其四, 目标成本的考核。企业应正确对项目开发过程中实际发生的成本进行核算, 并将责任成本落实到人。企业可以根据相关会计准则, 定期每季度每月对成本指标的实际发生额和标准成本进行对比分析, 对目标总成本的实现情况进行全面审核。通过将项目实际成本与目标总成本对照, 分析差距, 找出原因, 并向上一级责任成本中心反映, 使企业成本管理能够得到及时反馈。

企业在考核时, 首先要根据各责任成本中心实际发生成本金额大小确定考核重点, 实际工作中可采取实际指标与计划指标对比, 本期实际与上期实际指标对比, 本期实际指标与同行业企业先进指标对比等形式。通过对比分析, 可了解企业成本的升降情况及其发展趋势, 查明原因, 找出差距, 提出进一步改进的措施。

三、房地产开发项目目标成本管理优化

一是建立企业成本数据库。房地产企业需要对开发项目发生的费用实行即时跟踪控制, 降低风险, 加快资金周转, 最大限度发挥成本控制的职能。利用信息网络技术, 将成本纪录工作转变为成本数据信息化管理。企业成本数据库可实现内部各部门成本信息共享, 并根据各部门职能, 及时实现成本拆分、成本分摊。当成本数据依照开发流程在各部门传递时, 如果发生超支等特殊情况, 要及时上报企业成本管理部门。成本数据要细化到每一个责任中心, 每一个楼盘, 要达到对开发项目成本的及时控制, 企业管理层可实时进行查询, 马上进行处理。

二是企业要重视工程合同变更管理。工程施工过程中, 合同变更的发生在所难免。企业要及时处理合同变更对目标总成本造成的影响。首先, 在合同签订后, 按照成本科目将合同金额拆分, 企业成本管理部门要根据具体合同变更情况, 在保证目标总成本不变的前提下, 对变更的合同金额进行拆分, 对付款情况做出调整, 确保目标总成本的落实。

三是重视人力资源建设。企业管理者要努力提高自身经营管理水平, 目标成本管理强调管理者的决策以及各责任中心的执行。房地产行业的特点决定了企业员工必须要有扎实的专业知识和很强的工作能力。企业要通过在职培训, 脱产进修等形式, 对企业内部人力资源进行发掘和培养。其次, 企业要建立有效的激励制度.结合使用物质激励和精神激励, 一方面, 以分解的目标成本为依据, 将目标成本的考核与物质激励手段挂钩, 做到奖罚分明。另一方面, 建立明确成本控制目标, 创造和谐工作环境, 提高员工在成本控制中的积极性。

在房地产行业不景气的情况下, 企业要努力销售库存商品房, 另一方面就是要加强内部成本管理控制工作。目标成本管理以目标成本约束项目实际发生成本, 会大大减少项目资源耗费, 能使企业在目前产业调整期更好的生存。企业也应不断积累成本控制工作经验, 不断优化目标成本管理。

参考文献

[1]万寿义:《成本管理研究》, 东北财经大学出版社2007年版。

开发成本 篇11

关键词：物理低成本实验；开发途径

中图分类号：G632 文献标识码：A 文章编号：1002-7661（2012）09-166-01

物理学是一门实验科学，没有实验就没有物理学。物理教学应该以物理实验作为出发点，作为帮助学生探究物理知识的桥梁。《初中物理课程标准》指出：“科学探究的形式有课堂内的探究性活动和课堂外的家庭实验、社会调查及其它学习活动”、“注重科学探究，提倡学习方式多样化”、“从生活走向物理、从物理走向社会”，这些都是物理新课程标准的基本理念。可见，指导学生开展低成本器材的物理实验是学好物理一个必不可少的环节，符合物理新课程标准理念。

一、农村中学物理实验教学现状与新课程标准之间存在着差距

实验操作能力的培养是初中物理教学的主要教学目标之一，同时，物理实验的开展还能极大地激发学生的学习兴趣。《物理新课程标准》指出:“学生大都具有强烈的操作兴趣,希望自己多做实验，教师要充分保护和利用这个积极性，让学生更多地参加实验活动”。物理实验具有形象、生动、有趣的特点，能为学生在形成概念、得出规律前营造出活生生的物理情景，加深学生的感受与理解。因此，无论是兴趣培养还是知识掌握，都应该大力加强实验教学。

尽管农村初中办学条件有了很大的提高，但是目前农村初中物理实验设施状况不容乐观。

二、什么是低成本实验

由于初中实验往往跟我们的生活联系十分密切，所需的器材比较简单易找。因此，做为一名中学物理教师应该具备自制教具开展低成本实验的能力。学会利用我们日常生活中的现有的物品，及学生身边的物品来做实验。

三、农村中学低成本物理实验的开发途径

由于初中物理实验仪器一般都比较简单，多数实验都是定性的，有些定量的实验精确度要求也不高，所以，很多物理实验仪器都可以自制。实际上，教师若能因陋就简，开拓思路，利用农村常见物品和器具开发试验，也能够取得良好教学效果。可供选择的器材也很广泛。在学生的日常生活中的，可以利用的课程资源十分丰富，学生身边可以用作实验的物品比比皆是，教师要引导学生善于从农村常见的材料、日常体验、农村生活日用品、学校体育用品、废旧物品、儿童玩具、等各个方面去开发设计低成本物理实验。以下是以我自己的实验教学实践,并且吸取同行的经验提出几种低成本实验开发渠道。

1、利用农村常见的材料作实验仪器

农村学校与城市学校相比,虽然条件落后,但同时有着特殊的低成本物理实验资源。

2、从人体体验中开发低成本物理实验

新课程不仅重视知识和技能目标的实现，而且特别强调体验性学习目标的达成。充分地开发人的器官在学习中的体验潜能，可以让学生在探究活动中获识，增长才干。

3、巧用农村生活日用品开展实验

我们身边可以做物理实验的物品比比皆是，这些实验能使学生感受到物理知识就存在于生活中，从而激发学生的学习兴趣和求知欲。

4、利用废旧物品制作实验

生活中有很多废弃的物品，利用这些废旧物品来进行实验探究活动，既化废为宝，体现环保，又拉近物理学与生活的距离，还增加了学生动手的机会，有利于学生动脑、动手，培养学生的实验技能及创新能力。

5、选用外形相似物品替换课本上的实验器材

演示实验的可见度直接影响到实验教学效果。如果选用体积较大常见仪器，就能增加实验仪器的可视度。

6、以贴近生活的实验代替课本上的实验

生活中要处处观察，时时留心，随时联系物理原理、物理实验。三十多年前，朱正元老教授就留下了“坛坛罐罐当仪器，拼拼凑凑做实验”的至理名言。开发与利用物理低成本实验资源，是农村初中改变实验教学薄弱状况的有效途径，它能提高学生的实践能力和创新能力，使物理新课程的实施落到实处。低成本实验教具，是低成本而智慧不低，成本低而价值不低，这些低成本实验，效果有时也比课本的正规实验更有优势。因为这种“土器材”随处可取，对学生来说比较亲切，使用身边随手可得的物品进行探究活动和各种物理实验，可以拉近物理学与生活的距离，让学生深切地感受到科学的真实性，感受到科学和社会、科学和日常生活的关系，而且大家都能做，所以很适合农村学生。如果自己设计、自己动手制作,学生看到自己的作品，他们将会获得成功的喜悦，不仅激发了兴趣，巩固了知识，还能激发创新意识，培养创造才能。另一方面，要大力开发和利用日常生活用品作为教学用具，由于这些物品本来的用途并不是进行物理实验，所以这种做法本身就是一种创新。当然利用日常生活用品做实验，对教师的业务素质要求较高。不仅自己要动手参与设计和制作，还需要指导和帮助学生进行小制作、小发明。不仅需要专业知识，还需要一定的动手能力。所以加强教师知识培训和专业素质培训也是非常重要的。

开发成本 篇12

一、尺度

1.增大仪器尺寸

心理学研究表明, 体积越大的物体对人脑的刺激越强烈, 在人脑中产生的印象越深刻, 也越容易激发人的好奇。为了使学生在教室不同的方位都能清楚地观察到实验现象, 设计或使用的仪器必须达到一定的尺寸。如讲解温度计、电流表、电压表、滑动变阻器等器材的结构和读数, 以及演示其用法时, 尽量使用较大尺寸的演示用实物;在探究动能跟哪些因素有关时, 可用实心球和小排球代替质量不同的小钢球, 被推物体可用大的空纸盒来代替; 在做动能跟重力势能相互转化实验时, 可用篮球来代替小金属球, 用绳把球吊在天花板上让学生来做。在做演示实验时, 应尽可能选用可见度大的器材, 这不仅能增强演示效果, 而且能激发学生的兴趣, 引导学生观察思考, 给学生留下深刻的印象。

2.放大微小现象

有些仪器不宜做得太大, 做大了会影响实验效果。如在做磁化和去磁实验时, 细铁屑若用大头针代替则效果不明显;带电体吸引轻小纸屑实验中, 纸屑做大了吸不上来;分子间有引力的实验中, 铁丝圈做大了不会产生肥皂液薄膜。这时可配合使用投影仪, 通过调节投影仪镜头的方向把细小的仪器放大投影到竖立的屏幕上, 这样可增加实验的可见度。有些物理现象本身很微小, 不易察觉, 这时可用光、电或机械等各种放大装置增大演示效果。如在教学苏科版九年级教材《电流的磁场》中的电磁铁时, 若用吸引大头针的多少来判断螺线管通电时有磁性, 插入铁蕊后磁性大大增强, 后者现象尚可, 而前者现象很微弱。实验中可把软铁棒附在指针下端, 应用指针偏转放大, 效果就明显多了, 同时还可以通过指针偏转的角度判断磁性的强弱。

二、高度

1.置于适当高度

为了使全班学生都能看清楚, 演示仪器必须要放置在一定高度, 目前有些学校使用的两用物理实验器材准备箱 (如图所示) , 正常使用时可作携带器材的工具箱, 倒过来放在讲台上 (器材箱四角的木柱做长些作脚) 底面又可作演示小平台, 提高了演示实验的高度, 效果很好。

2.变平面为立面

如在用铁屑显示条形、蹄形等磁铁周围的磁场实验中, 铁屑在玻璃板上分布是平面现象, 学生无法看清楚, 这时可用投影仪把铁屑分布排列情况投影到竖直屏上, 没有投影仪的农村学校可用大平面镜与水平方向成45°角放置, 让学生观察到平面镜里竖立的虚像。在连接电路教学时, 要使用演示教板, 把电路器件安装在竖立的木板上, 这样演示时学生能清楚地看到线路的具体连接过程。

三、色度

1.将器材染色

根据心理学知识, 新颖的色彩能吸引学生的注意力。为了把不太明显的部分显现出来, 通常将实验材料染上易刺激学生视觉的颜色使可见度倍增。如在带电体吸引碎纸屑的实验中, 用白色塑料薄膜条在毛衣上摩擦带电多、效果好, 但不能用白纸做碎屑, 而要用红色或黑色纸屑;在水和酒精混合研究分子间有空隙实验中, 水要染成红色;在做光的直线传播实验时, 为了让学生看清光路, 要用“玩具激光灯”发出红光或绿光, 并在空气中喷些烟雾、在水中加一些牛奶、将玻璃一面打毛糙, 就能清楚地显示出光路。

2.将背景衬色

在器材染色不方便时, 也可用背景衬托法增强对比度。在遇到演示材料的颜色浅时, 可在此材料背后加上黑色的衬幕;实验材料颜色深时, 可在背后加上白色的衬幕, 这样能使学生清楚观察到实验产生的现象。如焦耳定律的实验中, 烧瓶中的煤油因不与水相溶, 不容易着色 (当然可用红宣传色着色) , 这时在仪器后面衬上一块白色硬纸板, 液面的变化情况就清晰可见。

四、程度

为了让学生更好地理解和掌握物理现象的规律性, 有时不只是让学生看到一些静态的物理现象, 还要让他们观察到物理现象的变化和发展过程。如用磁铁吸引铁屑来说明两个不接触的物体也能发生力的作用, 但当磁铁慢慢靠近铁屑时, 学生不易观察到磁铁和铁屑之间发生的“虽不接触, 但互相吸引”的短暂过程, 只是看到磁铁吸了些铁屑的结果。可以改成把两蹄形磁铁放在两小车上, 小车再放到玻璃板上, 让两磁铁的同名磁极相对应, 先使两小车靠近再松手, 可以看到两小车因同名磁极互相推斥而相向运动, 这既表明了不接触的物体间有力的作用, 又表明力的作用是相互的。对于过程短暂而又无法用其他实验代替的实验, 可先用摄像机拍摄下来, 再用放“慢镜头”的方法, 也可设计多媒体课件, 让学生看清楚其具体过程。如子弹打穿木板的过程, 利用多媒体来演示使学生看清楚每一个细节, 增强了演示效果。

五、广度

1.增多感官刺激

实验演示时, 尽可能给学生以多种感官刺激。如在蒸发需要吸热的实验中, 可用棉球蘸些着色的酒精擦在学生手背上, 让学生在看到酒精斑变小的同时, 还闻到酒精味道, 并有凉的感觉, 从视觉、味觉、触觉三方面给学生留下深刻难忘的印象。再如在探究“不接触的物体间可不可以有力的作用”时, 用扬声器中的圆磁铁吸引茶叶盒, 不但可以看到磁铁吸引茶叶盒现象, 还有强烈的撞击声响, 比吸铁粉效果要好得多。

2.增大观察范围

变继时实验为同时实验, 让学生同时观察几个类似的实验, 比较分析出异同点, 得出结论。如苏科版八年级教材《力与运动关系》中探究阻力对物体运动的影响 (即伽俐略斜面实验) , 图中三个实验先后演示, 易使学生造成教者松手时初速度不等的误解, 也易使学生思维中断, 影响逻辑推理, 另外手动放车, 平衡很难把握, 小车易偏离轨道。而利用磁控或机械装置让三只相同的小车在相同的高度同时滑下, 学生直观地观察到三只小车在不同粗糙表面的轨道上滑行的距离, 便于学生观察比较, 形成完整的感性认识和连贯的思维推理, 从而得出结论。

3.增多演示人数

尽可能变教师演示为学生分组演示。如苏科版八年级教材《浮力》中探究阿基米德原理, 若在烧杯口下面另一侧垫一小物块代替溢水杯, 或直接使用量筒, 把探索阿基米德原理的演示实验改为学生分组演示, 让学生亲自动手操作, 就近观察分析, 澄清迷雾, 总结规律, 在“玩”中求知。

总之, 开发低成本实验资源是物理教师的终身追求, 设计可见度较高的实验更是一门无止境的艺术。教师要用现代化的手段、娴熟优美的动作, 配以简练生动的“解说词”, 给学生以新、异、奇的感受和美的回味, 以不断提高课堂效益。

参考文献

[1]苏明义.新版课程标准解析与教学指导 (初中物理) .北京:北京师范大学出版社, 2012.

[2]沈新华.浅谈提高物理演示实验的可见度.中小学实验与装备, 1994 (1) .

[3]阎金铎, 王志军等.中学业物理教材教法.北京:北京师范大学出版社, 2002.