园区开发企业成本管理

园区开发企业成本管理（精选9篇）

园区开发企业成本管理 篇1

园区是20世纪世界经济发展的一种重要创举, 是促进和实现高技术成果商品化、产业化和国际化的重要基地, 已成为世界各国和地区提升产业竞争力的一种战略选择。目前, 全世界近50个国家和地区有1000多个科技园区, 这些园区在推动世界各国科技进步, 促进经济与社会发展的过程中, 发挥着不可替代的作用。

我国已建成近90个国家级园区, 这些园区缩短了科技成果到市场价值实现的转化时间, 成为我国高技术产业发展的主流平台。近年来, 我国园区不断自主创新, 逐步形成了具有中国特色的园区管理模式, 根据其在机构设置和权限划分上的差别, 可分为三种管理模式:政府主导型管理模式、企业化管理模式和区政合一的管理模式。

企业化管理模式下的园区主要特点是园区的管理机构本身是营利性公司, 公司不仅要负责园区的规划建设、基础设施建设、对外招商, 还要承担土地征用、人员安置、资金筹措、园区管理、日常工作协调等, 担负着开发与管理的双重职能。这种模式与市场经济要求最为接近, 在国际上较流行, 如新加坡的裕廊工业园区就由裕廊开发公司负责园区开发管理等。

开发阶段管理和经营阶段管理的成本管理与控制是企业化管理模式下必须注意的问题。园区应结合自身发展与管理的国际国内环境及经营活动的实际情况, 抓住影响成本费用发生的各个环节, 采取事前预控、过程控制、事后考核等一系列措施, 把成本管理工作真正落到实处。

►►一、企业化管理模式下主要成本控制对象

(一) 开发阶段成本定义及成本主要控制对象

园区开发阶段的主要业务包括土地开发、房屋开发和配套设施开发等。按其用途, 成本构成内容可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本三类。为了反映各类开发成本的构成, 有可将开发成本进一步划分为若干项目, 通常称为产品成本项目。园区开发阶段一般有以下六个项目:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

(二) 经营阶段主要成本控制对象

园区经营管理阶段是指入园项目、基础设施和公共配套设施建成后的经营管理。主要业务包括房屋的出租、基础设施和公共配套设施的维护、为入园企业提供的公共服务等。此管理阶段的费用即期间费用, 包括营业费用、管理费用和财务费用。

►►二、园区成本管理的必要性

(一) 提高全体员工成本意识是加强成本管理的前提

现代成本管理要求全员有强烈的成本意识, 成本管理要有制度、有方法手段, 要有目标成本、责任成本, 成本管理还要进行过程控制和结果分析考核, 要让全体员工在各项工作中感受到成本约束。

(二) 加强成本管理是园区实现可持续发展的重要保障

高效益是园区发展的根本, 然而部分园区在建设过程中却只注重展示、示范功能, 忽视了园区的经济效益, 导致收入不抵成本, 入不敷出。园区若想在激烈的市场竞争中发挥优势, 降低成本是最重要的武器之一, 是节约支出, 降低费用, 增加积累, 增强实力的主要途径。

►►三、园区成本管理中存在的问题

我国园区历经了20多年的发展, 已成为聚集创新资源、培育创新创业人才、发展先进生产力的有效载体, 并为新时期国家和区域创新体系建设提供了有力支持。但是在园区快速发展的进程中, 还存在着管理体制不完善、相关法规制度不健全、重建设疏管理等制约园区进一步发展的因素。其中园区的成本管理方面普遍存在以下问题:

(一) 成本管理意识淡薄

园区的管理主要是开发阶段和后期经营维护阶段的管理。有的园区只负责开发阶段的管理, 总认为园区的设计交给了设计院、园区的项目开发已通过招投标给中标公司, 从思想上不重视此阶段的成本管理与控制。有的园区只负责后期经营维护的管理, 后期经营维护没有大量的物资采购、生产过程, 成本相对较小, 因此也不被重视。然而现代企业成本管理理念认为企业应将全面成本管理思想作为成本管理的核心, 即全部成本要素都应该纳入成本管理的范围。在这方面, 园区的管理意识还相对淡薄、落后。

(二) 成本管理制度体系不完善, 成本管理方法手段落后

有些园区根本没有建立完善的成本管理制度体系, 成本管理处于粗放状态。有些园区即便建有比较完整的成本管理制度, 但在实际执行过程中却形同虚设。另外, 许多园区在成本管理手段上仍然采用手工操作。这样表面上是节省了投资硬件的开支, 但员工常常会陷入一些繁重事务性劳动当中, 没有时间思考和改进管理中存在的问题。如一些园区尚未建立管理信息系统, 仍然采用手工填写报表, 再由专业人员将报表数据统一汇总或输入系统的方式。成本管理手段的落后导致数据的及时性和准确性没有保证, 更无法对已经发生的成本费用进行控制, 这样最直接的后果是降低了园区的经济效益。

(三) 成本管控人员素质不高, 成本控制责任感不强

园区管理人员相对较少, 除项目管理要求的人员专业性比较强外, 在成本管理人员中, 具有理论知识、实践经验及专业技能的复合型人才不多, 不能适应成本控制发展需要, 加之奖励机制不健全, 奖罚办法不落实, 成本超支与个人收入不直接挂钩等, 管理人员对成本控制责任感不强。

►►四、加强园区成本管理的对策分析

加强园区成本管理是一个综合性的工作, 需要从园区各环节全过程进行控制, 本文分园区开发阶段和经营阶段两个环节, 针对每个环节成本管理重点来阐述园区企业化管理模式下加强成本管理的对策。

(一) 开发阶段成本管理的对策

开发阶段的成本在开发阶段结束后会转变为后期经营阶段的固定成本, 通过折旧、摊销等形式进入到经营阶段的管理费用。对于开发阶段成本, 需分阶段进行全面控制:

1.加强前期成本控制, 从源头上做好成本管理工作

(1) 严格园区准入制度

准入制度为入园企业设立了一个门槛, 通过该制度可以对入园企业的资质、资产规模、经营范围、服务宗旨等方面作出限定, 以利于园区的规范化管理和提高园区的运行效率与经济效益。部分园区在发展初期把关不严, 招商往往不分产业, 不分企业品质, 急于布满园区, 结果造成产出低下、效率低下, 入驻企业良莠不齐, 这样不利于园区整合资源、统一开发建设、统一服务的发展思路, 为后期的成本投入、成本控制增加难度。因此, 严格园区准入制度, 是成本控制的基础。

(2) 加强工程造价管理, 降低工程造价成本

园区应选择具有相应资质的中介机构开展工程造价咨询工作, 确保概预算科学合理, 并派专业人员与设计单位进行沟通, 提供详细的设计要求和基础资料, 防止因设计深度不足、设计缺陷, 造成施工成本、运营成本过高等问题。要建立设计变更管理制度。因过失造成设计变更的, 应当追究相关责任人的责任。

2.充分发挥工程监理和园区项目部的职能, 加强施工过程管理, 做好成本事中控制

(1) 工程施工过程中的质量控制

对工程使用的建筑材料严格把关。每批材料进场, 都应该认真进行检查, 核对质保材料的有效性以及与实物的符合性, 核查实物的外观质量。对主体工程、外墙工程以及装修装饰工程、安装工程等都应派专人全程监控。

(2) 对工程进度进行控制

每个工程建设项目除了控制工程造价和工程质量外, 为了使工程按计划施工, 早日投入使用, 避免因施工拖延而增加的施工成本, 还必须对施工进度进行控制。

3.加强现场签证管理

现场签证是由建设单位代表、施工单位负责人和监理工程师共同签署的用以证实施工活动中某些特殊情况的一种书面手续。施工中要把握好现场签证的质量来降低施工成本, 保证园区利益, 因此, 加强现场签证的管理工作, 是控制工程造价的重要环节, 也是控制成本的有效措施, 要保证签证手续的及时办理, 要落实好签字盖章事务, 避免日后纠纷。

4.间接费用的控制

间接费用包括项目部管理人员的工资、办公费、差旅费、电话费、招待费等, 这些费用稍微放松, 就极易失控, 特别是招待费, 要根据工作制定招待标准并严格执行。间接费用的控制要做到事前有预算、事中有控制、事后有考核。

5.加强成本在工程结算阶段的控制

工程结算阶段的成本控制, 先由园区工程项目部专业预算人员对施工单位出具的竣工决算报告进行初步审核, 再聘请具备工程决算资格的单位进行审计, 认真清理工程实际计量, 核实项目发生的实际成本, 避免出现夸大工作量、降低建设标准、虚增造价成本的现象。

(二) 经营阶段成本管理的对策

企业化模式下经营阶段的费用主要是管理费用和财务费用。本文针对园区特殊模式下经营阶段成本内容提出成本管理办法。

1.实行全过程成本控制

园区经营阶段中的管理费用项目繁多, 发生次数频繁, 涉及面比较广, 这就要求其有比较详细的成本管理体系并严格执行, 才能起到控降成本的作用。全过程成本控制是成本管理体系的一种表现形式, 实行全过程成本控制是加强园区成本管理, 实现成本目标, 最终实现园区快速发展的关键。

全过程成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核等职能, 全过程成本管理体系就是建立目标成本、分解责任成本、监控核算过程成本、分析考核成本结果。严格执行全过程成本控制, 达到降低成本的效果。

2.整合资源, 统一管理, 降低单位管理成本

园区经营阶段的管理具有部门精简、人员较少、入园企业较多的特点, 每个入园企业都会面临水、电、气的供应, 通信设施以及有线电视设备的安装, 道路的铺设与养护, 保洁、保安、食堂、宿舍、绿化等一系列的业务。园区应进行资源整合, 通过组织和协调, 把彼此相关但却彼此分离的职能整合到一起, 统一管理各入园企业上述服务, 取得规模效用, 降低单位管理成本。

3.开展专业化服务进行业务外包控制

业务外包是指企业利用专业化分工优势, 将日常经营中的部分业务委托给本企业以外的专业服务机构或其他经济组织完成的经营行为。园区通过整合后外包, 能提高服务质量, 降低综合管理成本。

►►五、结束语

园区成本管理是一个长期的系统工程, 需要不断建立和完善各项管理制度, 需要园区领导重视、部门员工全员参与以及设计单位、施工单位和监理单位的各环节把关。本文讨论了企业化管理模式下园区管理目前存在的问题, 并分别针对开发阶段和经营阶段的不同特点提出了解决方案。园区成本管理需不断提高管理方法和手段, 把成本控制落到实处, 这样才能最终创造更高的经济效益和社会效益。

摘要：园区是20世纪世界经济发展的一种重要创举, 同时也是我国高技术产业发展的主流平台, 我国园区通过不断自主创新, 逐步形成了具有中国特色的园区管理模式。本文从园区成本管理的必要性出发, 分析了园区成本管理中普遍存在的问题, 并从园区开发阶段和经营阶段两个环节阐述了园区企业化管理模式下加强成本管理的对策, 以期有助于园区进一步提高财务管理水平, 降低成本, 创造更高经济效益, 实现健康稳定可持续发展。

关键词：企业化管理模式,园区,成本,管理

参考文献

[1]赵弘:新时期国家高新区创新发展的几点思考, 中国高新区2011年上半月刊第10期

[2]贾宗武、刘总理:成本会计, 会计学特色专业系列教材, 立信会计出版社

[3]傅蓉:高速公路工程项目的成本管理与控制, 中国招标周刊2011年第42期

[4]潘沙滨:特思美广场工程监理体会, 中国招标周刊2011年第42期

[5]赵宁波:浅析工程项目成本管理与控制

[6]高爱明:项目成本管控必须把握的几个重点环节, 交通财会, 2007年第8期

[7]陈志红:我国高新技术开发区管理体制分析, 长沙大学学报, 2010年5月第24卷第3期

[8]谌海霞:建立我国物流园区入园企业准入制度的探讨, 公路与汽运, 总第126期

[9]陈翁翔、崔瑛:制约我国科技园区自主创新能力的管理体制问题分析, 国家行政学院学报2010.1 (决策与咨询)

[10]高级会计实务 (2011年) , 高级会计师资格考评结合考试教材, 企业管理出版社

园区开发企业成本管理 篇2

第一章 总则

第一条 为进一步促进XX市科技创新，扶持科技型中小企业发展，培育科技创新人才和团队，实现园区与企业共同发展，提高园区运营效益，特制定本办法。

第二条 XXX电子商务创业园（以下简称园区）系XX公司投资创建的“全市首家电子商务产业园区”，旨在成为科技企业孵化器，培育和孵化XX市科型企业，创造科研发展和创新的氛围，实现园区发展与科技进步有机融合与共荣双赢。

第二章 入驻对象和条件

第三条 入驻园区企业需同时具备以下条件：

1、孵化型企业（团队或个人）必须从事互联网及电子商相关的科技创新行业；

2、企业项目具备可行性，具有创新性及独特性优先入驻；

3、报名个人或企业所有成员必须提供身份证复印件，注册企业需提供注册资料；

4、申请人同意将其企业迁入孵化器，并相应变更营业执照，属地办理税务登记并依法纳税；

5、应向孵化器中心提交规定模板的《孵化器入驻申请书》和《项目计划书》;

第三章 入驻申请和程序

第四条 孵化企业（团队或个人）按以下程序进行复核审验：

1、核实孵化器从业人员（个人）需提供的资料：身份证、毕业证书原件及复印件、《入驻申请书》、《项目计划书》。

核实孵化企业（团队）需提供的资料：《入驻申请书》、《项目计划书》、法定代表人及股东简历、身份证、毕业证书原件及复印件、企业简介（股东（团队成员）构成、行业状况及发展方向等）、企业营业执照、税务登记、组织机构代码证书及复印件、企业近期发展规划及目标。

2、孵化器对申请入驻的企业及创业项目进行评审。

3、评审通过的企业（团队或个人）与孵化器签署签订《入驻协议书》并办理相关手续。

4、入驻的企业（团队或个人）在孵化器的统一规划指导下进行进驻孵化器的各项筹备工作并统一入驻。

第四章 管理模式

第五条 入驻的企业（团队或个人）可享受以下孵化器提供的六大服务，主要有：

1、孵化器内各个功能区的结构都按照现代电子商务企业所必须配备的环境，即拥有独立的办公写字楼与现代化仓

库，由园区统一设计建造并基本装修。除企业内部装修外，建筑内的楼道、走廊、卫生间等公共区域由孵化器统一设计装修，仓库内的消防、通风、货架码放也由孵化器统一设计并管理。在为营造良好的企业形象的同时，为员工营造良好的工作环境，并最大程度地减少企业和个人的运营、时间成本，办公区域提供500、200和100平方米3种商户套型选择，仓库区域提供500、800和1000平方米3种商户套型选择，意在满足大中小型各种企业的需求。

2、对于所有入驻孵化器的电子商务企业，将享有半年免租的优惠，随后按照全市同等级地段的办公室、仓库最低价格的50%计算，并在提供物业管理的同时为企业免去所有物业的相关费用。全部以统一、公开、最惠的形式提供给商家，入驻的商家每年实际承租费用将减少20-30%。

3、所有入驻本孵化器的商家均享有XX区人民政府给予的服务业及电子商务“一园一策”优惠扶持政策；依托淘宝大学和阿里巴巴商学院开办孵化器电子商务实训基地，分别与XXXX等高校开展授牌合作开班、设立实训教学点、顶岗创业实习等校企合作，培养电子商务专业操作人才，快速实现电商人才的导入，为XX市培育更多的电商人才。

4、企业进驻孵化器所需办理的政府相关手续由园区直接代办，完全免费，旨在节省企业的行政资源与时间成本。园区与各大电信运营商战略合作，企业进驻孵化器所需的电信

网络宽带固话等运营商费用将降低50%；物流运输服务提供4A级以上物流公司进行全场合作，提供绿色通道送货直达园区，费用降低20%；快递服务将引进顺丰及“三通一达”快递公司进驻，提供统一发货集散区，提高各快递公司收发货效率，降低人力与运营成本，快递公司在提供同等服务的情况下下调20%的服务价格，为商户争取运营成本最低，服务最优的权益。

5、孵化器对入驻企业的业务拓展给予支持。每年举办一次商户与淘宝、天猫等大型电商企业代表现场业务合作洽谈活动，给予可持续发展的在线业务数据资源支持；每年举办2-3次国内顶级业界精英授课，传递最新资讯，拓宽商户思路，提升运营水平；为商户提供全国制造商和供货商信息，借助毗邻开发区和商业体优势，协助商户就近寻找合作厂家和商家。

6、园区入驻企业可享受专业全面的物业管理服务。园区成立“XX电子商务园区运营中心”，统一协调处理场所内物业管理事务、行政许可事务和其他社会事务，让企业腾出主要的精力运营好在线业务。

第五章 入驻企业义务

第六条 入驻的企业（团队或个人）应履行的义务有：

1、严格执行本管理办法及与园区签订的《入驻协议书》等文件；

2、积极支持、协助、配合园区开展各种创业服务工作；

3、遵守园区物业管理有关规定；

4、按规定及时缴纳网络费、水费、电费等各项费用；

5、如实填报不涉及商业机密的报表和统计数据；

6、遵守园区其他有关规定。

第六章 附则

第七条 最终解释权归XX市电子商务创业园所有 第八条 本办法自印发之日开始施行

XXXX电子商务创业园运营中心

企业园区计算机网的安全管理 篇3

自上世纪80年代以来,随着计算机技术应用的广泛推广和普及,以及计算机网络通信技术的发展,计算机网络已成为人们获取信息和交流的不可或缺的通信手段。尤其是近年来网络使用的普及,如何保证网络的安全已成为一项国际性的问题。现代信息社会对计算机网络的高度依赖,使得计算机网络运行的安全性和可靠性日益凸显。因此,对计算机网络提出了更高的安全要求,网络的管理运行变得至关重要。网络安全是指对网络进行有效管理和控制,通过多种防范技术措施,确保在一个网络环境里信息数据的机密性、完整性,及可使用性受到有效的保护。

2 管理现状及存在问题

当前网络技术的发展,在为人们提供方便的信息交流工具的同时,各类通过网络实施的恶意网络攻击和犯罪行为也日益猖獗。企业部门出于自身利益要求和自身保密的需要,对信息网络系统安全的需求越来越强烈。园区网的安全漏洞其实也就是网络的安全漏洞。一方面,需要对园区内网络以及个人计算机终端进行严格的访问控制,防止外来攻击和非法接入导致的被动信息泄密。另一方面,计算机网络安全隐患的大部分因素来源于内部。简单的仅从管理制度和提高内部人员的整体素质,依然很难从根本上杜绝内部的违规行为的发生。因为各种管理制度的弹性非常大,漏洞也非常多。因此在建立健全各项规章制度的同时,还必须加强对园区内网络和客户端进行授权或强制控制,以防止内部员工由于各种动机导致的主动信息泄密。

2.1 客观因素

2.1.1 软件BUG

现在广泛使用的系统软件和应用软件或多或少的存在着各种各样缺陷和漏洞,非法用户以及黑客利用这些缺陷和漏洞,进行窃取企业密秘信息和攻击计算机网络系统。主要针对固有安全漏洞进行的攻击包含有:

1)系统漏洞:Windows操作系统自身固有的缺陷,为攻击者利用这一漏洞攻击破坏系统提供了可能,从而获得超级用户的特权。

2)密码与口令攻击:Windows操作系统软件通常把加密的口令保存在一个文件中,而该文件可通过更改、删除,或口令破译方法入侵。因此,任何不及时更新口令或者口令过于简单的系统,都是容易受到攻击的对象。

2.1.2 病毒侵损

计算机病毒发展趋势呈现为多元化,主要传播途径为网络,其主要危害是:直接破坏计算机数据信息,使网络用户损失重大;强行占用计算机系统资源,严重影响计算机运行速度;其他不可预见危害。

2.2 主观因素

2.2.1 人为失误

用户安全设置不当造成的安全隐患和漏洞;口令组合过于单一或使用易于破译和联想字符组合;用户安全意识不强,多用户共享同一个网络入口以及共享网络帐号和密码,同样威胁网络的运行安全。

2.2.2 恶意攻击

这是计算机网络所面临的最大威胁,黑客的攻击和计算机犯罪就属于这一类。此类攻击可以分为:主动攻击,它以各种方式有选择地破坏信息的有效性和完整性;另一类是被动攻击,它是在不影响网络正常工作的情况下,进行截获、窃取、破译以获得重要秘密信息。

3 安全管理

3.1 物理隔离

物理隔离的目的是保护园区网络客户端、网络服务器和各种外设硬件实体和通信链路免受自然灾害、人为破坏和搭线攻击。确保企业园区计算机网有一个良好的电磁工作环境,防止非法入侵者利用网络、无线通信设备和其他途径侵入企业园区网,盗取企业秘密或对企业园区网进行破坏攻击。

主要防护措施有:

(1)网络隔离:坚决禁止园区网和公共信息网互联,非园区网内计算机严禁接入园区网。

(2)供电线路隔离:所有园区网自动化办公设备供电采用红黑电源隔离供电。

(3)输入端口控制:禁止计算机的USB端口、光盘驱动器和其他输入端口的使用。

3.2 网络安全管理

3.2.1 防火墙隔离

防火墙作为使用最多、效率最高的网络安全产品,用于阻止非法软件对企业园区网系统的入侵,达到监控网络、执行立即拦截动作,以及分析过滤封包和内容的动作,当有入侵者攻击时可以立刻有效终止服务。在整个网络安全中具有无可替代的地位。

3.2.2 病毒防御

在网络环境下,计算机病毒具有不可估量的威胁性和破坏力,可能给社会造成灾难性的后果,计算机病毒的防范也是网络安全技术中重要的一环。网络管理人员通过网络环境管理网络上的所有计算机,建立在线报警功能和利用网络唤醒功能,在夜间特定时间段,对园区网内计算机进行全面的病毒扫描和杀毒操作,杜绝各类病毒对企业园区网计算机系统和数据库的侵害。杀毒软件实行版本及时升级动态跟踪,补充病毒特征数据库,提高系统的杀毒能力。

3.2.3 系统软件漏洞的修补

由于操作系统的不完善,在使用过程中会出现很多问题,也就是所谓的系统漏洞,有些漏洞没有什么危险性,但有些漏洞确是致命的,正因为这样所以才会有很多攻击系统的黑客。为了弥补操作系统安全的设计缺陷,补丁程序应运而生。及时安装系统软件漏洞补丁程序,可以减少病毒黑客利用漏洞的攻击,提高系统软件运行的安全性。

3.3 网络安全审计管理

如果说防火墙是一道保护网络的重要关卡,那么网络安全审计则是一支在网络内部值勤的网上巡警。网络安全审计能够帮助对网络进行动态实时监控,可通过寻找入侵和违规行为,记录网络上发生的一切,为用户提供取证手段。网络安全审计不但能够监视和控制来自外部的入侵,还能够监视来自内部人员的违规和破坏行动,是保证企业园区网系统真正安全的重要工具。

3.4 域管理

域管理通过域控制器统一集中管理域内计算机用户权限,防止在客户端乱装软件,增强网络安全性,减少各种故障发生。域通过对用户权限的划分,为企业园区网用户提供了单一的登录过程访问网络资源。特定的网络资源,只允许具有合法权限的用户能够使用,有利于企业保密资源管理。严格的园区网内的资源访问管理,封掉客户端的USB端口,保证了网内资源使用的合法性和安全性,防止了企业重要信息的外泄。

3.5 身份验证

身份验证是用户向系统出示自己身份证明和系统查核用户身份证明的过程。企业园区网内客户端可以通过对其IP网络物理地址的唯一设定,使其具有合法的使用权限和网络端口位置。不同等级的客户端采用身份分级认证管理,域控制器审核该用户是否有权对他所请求的服务或主机进行访问。

3.6 网络管理规章制度

在网络安全中,除了采用上述技术措施之外,加强网络的安全管理,制定完善的规章制度,对于确保园区网络安全可靠地运行,将起到十分有效的作用。网络的安全管理策略包括:确定安全管理等级和安全管理范围;制订有关网络操作使用规程、网络系统的维护制度和应急措施等。

4 结语

网络安全的防御目前比较成熟的技术虽然很多,但各企业园区网所面临的问题及对策各有不同,须结合实际需要选择适合本企业的网络安全防护技术及策略。采用多种技术相互结合,同时制定完善的企业园区网管理制度,达到技术与管理并进才能实现园区网络的安全运行。由于网络带来的诸多不安全因素,使得园区网管理者必须加强安全防范意识,及时更新安全防御技术,从物理安全、网络安全、系统软件安全、数据安全、应用安全、用户安全、安全保密管理等多层次多方位入手,确保企业园区计算机网络具有一个安全可靠的运行环境。

参考文献

[1]李春伟.对计算机网络安全策略及安全技术的若干思考[D].2010.

[2]谈网站的安全性管理[D].

园区开发企业成本管理 篇4

社会化管理协议书

甲方：（参保单位）单位编号： 乙方：苏州工业园区企业退休人员社会化管理服务中心

根据《苏州工业园区企业退休人员社会化管理服务工作实施意见》（苏园管[2009]44号）精神，园区企业的退休人员，由用人单位管理服务转向社区管理服务，逐步实现“老有所养，老有所医，老有所为，老有所学，老有所乐”的工作目标。经甲、乙双方共同协商，特制订本协议。

一、甲方义务和责任

1、按《关于做好苏州工业园区企业退休人员进入社区管理过程中档案移交工作的通知》要求，负责将本单位退休人员档案整理成册，移交给园区公积金管理中心。

2、与退休人员签订协议书，明确基本养老保险基金统筹以外按省、市规定应由企业发放的项目继续由甲方按原办法发放。

3、对原由企业承担的经济责任、企业补充医疗保险等福利待遇，企业要继续加以落实，不得以社会化管理为由推卸或减少。

4、在退休人员纳入社会化管理前后，及时告知退休人员档案移交情况及社会化管理服务内容，协助乙方发放宣传资料，做好宣传解释工作，保持退休人员思想稳定。

5、继续关心本单位的退休人员，尽力帮助特困退休人员解决实际困难，并协助乙方做好本单位退休人员的政治思想工作和矛盾化解工作。

二、乙方义务与责任

1、按照属地管理的原则，将企业退休人员移交给居住地所在社区管理，建立和完善退休人员基本信息库和管理网络。

2、做好社保关系的协调工作，确保退休人员基本养老金按时足额发放，组织实施退休人员享受社会保险待遇资格认证工作。

3、协调甲方与社区之间的关系，做好退休人员社会化管理的宣传和政策咨询服务工作。

4、定期召集甲方及各级退管服务机构，研讨和部署社会化管理工作，总结推广经验，不断提升退休人员社会化管理水平。

三、本协议一式三份，甲方一份，乙方两份（其中一份存档）。

四、如遇国家、省、市、园区政策调整，可重新修订本协议。

甲方（签章）：乙方（签章）：

甲方代表签字：乙方代表签字：

联系电话：联系电话：

企业园区网络的安全与运维管理 篇5

作为企业园区网络的网络管理员, 我们必须了解园区网络面临的多方面的安全威胁, 从而制定相应的管理措施, 以保障网络的安全与稳定。

1 园区安全风险分析

1.1 内部局域网的安全威胁

在已知的网络维护安全事件中, 约70%的攻击是来自局域网。首先, 局域网中用户之间经常通过网络共享资源, 给病毒的传播提供了便捷;其次, 内部管理人员有意或者无意泄漏系统管理员的用户名、口令、内部网的网络结构以及其他一些重要信息等, 这有可能加大网络安全事件造成的损失。另外, 由于局域网内的用户主机、服务器等直接或者间接连接到同一台网络设备上, 局域网的高带宽也在加快病毒的传播速度的同时, 加剧病毒对网络的影响程度。

1.2 广域网、用户迁移的安全威胁

其他区域网络感染的病毒有可能通过广域网传播到本地区域网, 也可能随着用户出差、变换工作地点、同一台机器在不同的网络环境中使用等原因将病毒带入本地区域网。

1.3 电子邮件应用安全威胁

电子邮件是最为广泛的网络应用之一。局域网用户除了使用企业内部邮箱收发系统内办公邮件以外, 也会接受一些来自Internet的不明邮件, 这给入侵者提供机会, 给系统带来了不安全因素。

1.4 来自Internet的安全威胁

来自Internet的安全威胁非常多, 园区网络一般只会开启互联网的网页浏览功能, 但网页浏览也是网络系统被入侵的一个不安全因素, 这也是园区网络最主要的病毒来源之一。浏览网页、下载资料都可能带来病毒程序或者木马, 还有利用假冒手段骗取你的关键信息等手段。

2 网络管理措施

2.1 网络拓扑设计

园区网络的管理应从设计阶段就加以考虑。关键节点双机热备、关键传输链路采用多条不同路由、设备互联采用动态路由环状连接等, 这些冗余架构都能从很大程度上增强基础网络的稳定性。但我们也需要在网络的复杂性和简洁性上做好权衡, 过于复杂的网络结构反倒会给后期的运维管理埋下隐患。笔者在长期的网络运维管理实践中就遇到过不少这样的问题。个别局域网系统设计考虑非常多, 采用双机热备、多链路上联等多种方式, VRRP、STP也都用上了, 以期增强网络的稳定性。结果在后期运维中, 由于选用设备版本不够稳定, 经常出现莫名其妙的问题, 反倒降低了整个系统的可用性。

2.2 网络管理文档的建立

网络维护的绝大部分工作在于平时细致的管理和准备, 需要对网络的每一个细节做到了然于胸, 当故障发生时, 我们能够迅速定位到故障点, 以最快速度排除故障。为了做好网络的管理, 我们需要持续做好网络管理文档的完善工作。如:交换机端口信息表、ip和mac地址的对应表、网络拓扑图、故障处理报告等等, 这些信息都会为我们应对突发网络故障提供帮助。例如:经常在园区内泛滥的ARP病毒, 由于其影响范围广、难以查杀而让网管人员颇为头疼。如果我们有ip和mac地址对应表, 就能够非常快的定位病毒源, 以最快速度处理掉故障。

2.3 网络的日常检查及性能分析

我们需要经常对核心网络、应用服务器进行细致的检查, 分析性能, 察看日志, 发现可疑情况及时处理。这种工作虽然枯燥但却很重要。每天的重复劳动不一定总能发现异常, 但这是我们发现问题, 对故障进行预判的依据。例如:一次日常检查我们发现某主干交换机CPU、内存使用率偏高, 通过进一步分析日志发现某接口错误。经过细致排查, 我们发现接口光纤质量不好导致接口报错, 更换光纤后故障排除, 避免了问题的进一步升级。

2.4 系统及时升级、补丁、病毒定义及时更新

网络设备、服务器的软件系统需要及时升级, 服务器、客户端也要及时打补丁、更新病毒定义, 这是我们防患于未然的必要措施。目前国内客户端使用微软的用户比较多, 那WSUS就非常重要。防病毒服务器也必须统一部署, 能够使病毒定义统一更新, 避免网内有安全短板。

2.5 网络管理系统、日志系统、网管工具的使用

通过使用网络管理系统, 可以实现设备的轮询、故障的报警等功能。通过一些阀值的设定, 系统可以第一时间将故障预警信息通过邮件或者短信发送给系统管理员或者网管中心, 能够帮助我们实现对故障的预判。并且, 网络管理系统图形化、自动化的管理方式, 也将大大提高我们网络管理的效率。

日志系统也非常重要, 通过对日志系统记录的设备运行状态进行分析, 能够帮助我们发现系统存在的问题, 为排错、优化系统提供依据。

各种网管工具更是我们做网络管理的必要的帮手, 比如抓包软件、可视光源、测线工具、标签机、螺丝刀等等, 所以网管人员往往都是背着背包的, 应手的家伙一个也不能少。

2.6 做好设备、线缆标识工作

好记性不如烂笔头, 一个人做过的事也很容易就忘掉, 更何况网络管理团队中有好多人, 很多时候一件事往往追溯不到源头。所以标识、记录工作非常重要。如果标识工作不到位, 很容易会发生设备、线缆用途无人知晓, 谁都不敢动的情况。

2.7 对用户的培训

很多网络故障是由人为因素造成的, 比如碰掉设备的电源、办公室HUB出现环接等等, 通过适当的时机对用户进行网络知识的教育, 能够有效地避免类似网络故障的发生, 给网络管理工作降低工作量和难度。

2.8 其他

机房环境设施的运维管理, 也是对网络的安全与运维管理产生重要影响的一个方面。除此之外, 如果有互联网出口的, 还需要部署防火墙、上网行为管理设备等, 既要做好安全防护, 又要做到有迹可查。

3 结论

本文提到的风险分析及网络管理措施并不完全, 网络安全保障及维护管理工作也是一项技术要求很高的持续性工作, 需要网络管理人员有较高的技术水平和持续的学习能力, 善于利用各种网络管理工具和各方面的技术支持, 才能在网络管理方面跟上技术的进步, 提高网络管理的效率, 应对各方面的安全威胁, 把网络管理工作做好。

参考文献

[1]商伶俐.园区网络系统安全设计方案[J].赤峰学院学报:自然科学版, 2012, 28 (2) :135-137.

园区开发企业成本管理 篇6

关键词：消防,科技园区,孵化器,监督管理

1科技园区企业孵化器概况

企业孵化器 (Business Incubator) 是一种新型的社会经济组织, 通过提供研究、开发、生产、经营所需的场地, 提供通信、网络与办公等方面的共享设施, 提供系统的培训和咨询、政策、融资、法律以及市场推广等方面的支持, 降低创业企业的创业风险和创业成本, 以提高企业的成活率。

1.1 企业孵化器的含义及其功能

科技企业是国家经济发展中最具活力的部分。而科技企业的成长并不是一帆风顺的。科技企业尤其是在其成长的最初阶段, 由于受到资金、技术、管理和市场诸多方面风险的制约, 很难实现由知识向产业化的跨越, 大多数企业面临着资金短缺、管理经验不足、市场风险大等瓶颈约束而难以迅速发展。企业孵化器对于促进中小企业成长和发展, 推动科技成果的转化, 以及区域和集群竞争优势的形成具有积极的意义。孵化器本义指人工孵化禽蛋的专门设备, 后被引入经济领域, 指能够为创业期的种子企业提供一个集中空间和合适条件的组织。企业孵化器通过提供一系列创新企业发展所需要的物质条件、管理支持和资源网络, 帮助和促进新型的创业企业成长和发展。联合国开发计划署认为, 企业孵化器 (也称“企业创业中心”) 是一种新型的社会经济组织, 它为新生企业专门提供了一个受控制的工业环境, 以训练和支持具有未来发展潜力的中小企业, 对科技企业来说其意义尤为重要。

一是企业孵化器通过提供研发、生产、经营场地、通信、网络与办公等共享设施, 系统的培训和咨询、政策、融资、法律以及市场推广等支持, 降低新创企业的创业风险和创业成本, 提高企业的成活率和成功率。二是企业孵化器为创业者提供良好的创业环境和条件, 帮助创业者将发明和成果尽快形成产品进入市场, 提供综合服务, 帮助新兴小企业迅速壮大形成规模, 为社会培养成功的企业。三是企业孵化器的主要任务是为高新技术成果转化和科技企业创业提供不断优化的孵化氛围, 为科技企业发展提供必需的市场化和国际化服务。孵化器内部企业的聚集会产生积极的集聚效应, 有助于企业之间的知识交流, 促进创新成果的产生。

1.2 企业孵化器的发展

企业孵化器在20世纪50年代发源于美国, 是伴随着新技术产业革命的兴起而发展起来的。世界上第一家企业孵化器于1956年诞生于美国纽约的贝特维亚 (Batavia) , 约瑟夫·曼库索 (Joseph Mancuso) 创建的Batavia Industrial Center, BIC, 成为美国也是全球孵化器事业的开端。作为新企业发展的一种形式, 从20世纪80年代开始, 企业孵化器相继在世界各国出现并受到普遍重视。 我国的企业孵化器事业起步于20世纪80年代, 是以科

技和经济相结合为宗旨的科技体制组织。1987年, 我国诞生了第一家企业孵化器——武汉东湖创业者服务中心。在国家科技部的支持和推动下, 科技企业孵化器的建立和发展作为国家火炬计划的一部分在全国各地纷纷兴起。

1.3 沧州靖烨科技园简介

靖烨科技园是沧州市第一家由民营资本投资建设, 针对科技型、初创型中小企业创新研发的需求, 具有现代理念的综合性科技园区。此项目坐落于沧州市经济技术开发区, 总投资1.2亿元, 占地约3.4万m2, 总建筑面积7.2万m2。拥有高科技孵化大厦1.2万m2、高层个性化厂房3.28万m2、科技综合服务设施2.8万m2, 可容纳150家高科技企业入驻孵化, 并纳入沧州市科技创业中心运行体系, 是沧州开发区国家级高新技术服务中心的延伸和补充。作为国家级孵化器——沧州开发区科技创业中心的组成部分, 靖烨科技园可为入园企业提供国家科技引导基金和创新基金申报服务, 协助企业进行项目组织、高新技术认定、企业投融资等。符合条件的入孵企业可以享受国家级孵化器和开发区管委会的各项优惠扶持政策。

沧州靖烨科技园区创业孵化器建筑类型主要有:单元式厂房、连通式厂房、庭院式厂房、综合产业研发孵化大厦等, 涵盖了科研孵化、综合办公、生产制造、金融商务、生活居住、餐饮娱乐等科技园区的6大基本功能。

(1) 单元式厂房。园区内的1、2、3号楼为单元式厂房, 均为地上十层, 建筑高度31.5 m, 建筑面积约24 861 m2, 占总建筑面积的34.15%。其内部布局与单元式住宅相同, 三幢单元式厂房的每个单元建筑面积从50 m2至150 m2不等, 房型适合小型企业作为科研、办公、生产和居住使用。

(2) 连通式厂房。园区内的9、10号楼为连通式厂房, 均为地上八层, 建筑高度为29.4 m, 其建筑面积约为26 834 m2, 占总建筑面积的36.86%。内部各房间通过建筑中部的内走道相连通, 连通式厂房房型面积从300 m2至600 m2不等, 通过对房型的拆分与组合其最小单元面积可达到150 m2, 最大单元面积可达到2 000 m2以上, 可以满足中等规模企业的生产、研发和办公需求。

(3) 庭院式厂房。园区内的4、5、6、7号楼为庭院式厂房, 均为地上三层, 建筑高度为11.4 m, 其建筑面积约6 382.7 m2, 占总建筑面积的8.77%。内部布局类似于连排式别墅, 四幢庭院式厂房的单元和单幢面积, 从275 m2至523 m2和825 m2至1 556 m2不等, 适合中等规模企业科研、办公、生产和居住使用。

(4) 综合产业孵化大厦。园区内的8号楼为综合产业孵化大厦, 为地上十四层, 建筑高度52.2 m, 建筑面积14 722 m2, 占总建筑面积的20.22%。大厦房型面积从30 m2至150 m2, 可以满足园区休闲娱乐、商务活动、研发、办公的需求。

以上建筑均为砖混或框架结构, 能够满足二级以上耐火等级的要求。从设计依据看, 孵化器开发建设的主要依据是预先建设好的建筑待租或待售, 没有生产使用的针对性, 属于用途待定建筑。由于其先建设后承租, 往往在标高和跨度等方面与使用要求不配套, 对于中小生产企业显得量大质不优, 对于大型生产企业又感觉削足适履。另外, 一些承租者将建筑改建成写字楼、专家楼、商住楼, 甚至对外营业的客房, 改变了设计用途。从产权归属看, 主要以租赁为主, 以购买为次, 也有一些厂房的产权与使用权混合。

2 科技园区企业孵化器的消防安全问题

根据笔者对沧州靖烨科技园区企业孵化器建筑的调查, 由于孵化器建筑在建设初期使用性质的不确定性, 在消防设计和使用中会存在以下问题。

2.1 火灾危险性的确定

目前的孵化器建筑均按照丙类生产火灾危险性等级进行设计, 这对绝大多数孵化器企业应该是科学合理的。但作为科技企业在进行新产品研发、试制过程中要不同程度地使用一些易燃易爆化学物品, 导致其局部的火灾危险性达到甲、乙类。虽然这些部位在整个厂房中所占比例很小, 但设计中未采取有效的防火分隔措施, 在建筑结构上也未考虑防爆和泄压, 未采用防爆型电气设备, 很有可能导致火灾爆炸事故的发生, 甚至威胁到整幢建筑的安全。

2.2 建筑耐火等级确定

目前的孵化器建筑均按二级耐火等级进行设计, 但在具体使用中不可避免地会出现局部火灾荷载超大的情况。一旦发生火灾, 会使局部的建筑构件很快失去支撑能力而导致建筑倒塌。

2.3 安全疏散

如上所述的单元式厂房, GB 50016-2006《建筑设计防火规范》 (以下简称“建规”) 只规定了居住建筑可以采用这种形式, 对工业建筑未作出明确规定。笔者认为, 对于火灾危险性不大 (丙类及以下, 且不使用明火作业) , 生产操作人数不多, 其综合火灾危险性与居住建筑相比要小的小型企业, 在符合“建规”第3.7.2条关于厂房每个防火分区可设置1个安全出口的条件下, 采用这种形式也未尝不可。但在使用中, 只要有一个条件超出了“建规”的规定, 即形成火灾隐患。而其他类型的建筑由于使用性质的不确定性, 在疏散人数的确定方面都无据可循。若在使用中, 位于同一楼层的多家企业均为劳动密集型产业, 则该楼层的疏散宽度就达不到规范的要求。

2.4 电气设计

由于建筑的使用性质不确定, 对于用电负荷也难以掌握, 负荷设计过大, 造成不必要的浪费, 设计过小, 不能满足使用要求, 且易造成超负荷而引发火灾事故。

2.5 消防设施设计

同样是由于其使用性质不确定的原因, 没有针对性, 只有高层建筑设计了自动报警和自动灭火系统, 多层建筑仅考虑了室内、外消火栓。

2.6 使用和管理

在此类建筑的使用中, 租用者都会根据自己的需要对原有建筑进行改造和装修, 这将会造成建筑结构的改变。一是原有的防火分隔被破坏, 导致防火分区超出规范的面积要求;二是对原有建筑的平面布局进行改造, 导致安全疏散出口数量、疏散宽度和距离等安全疏散指标不符合“建规”的有关规定, 影响到人员安全疏散;三是在改扩建和装修中使用可燃易燃材料, 采用钢结构未进行防火保护, 造成建筑物的火灾荷载增加和部分承重结构的耐火极限降低;四是对电气线路改造不规范, 增大了建筑电气火灾危险性;五是改造后对原有消防设施的使用造成影响。

另外, 由于租用者的消防安全意识淡薄, 特别是一些中小企业正处于起步阶段, 资金比较紧张, 会出现住宿与生产、储存合一的情况, 而上述提到的单元式和庭院式厂房在设计上也具备住宿的功能, 即使通过管理能够避免“三合一”企业的情况, 但仍然不能避免在同一建筑内的“三合一”情况。

3 加强企业孵化器建筑消防管理的对策

3.1 火灾危险性的确定

提高整个建筑的火灾危险性类别是不现实的, 也会造成不必要的浪费。解决这一问题的方法在于租赁过程中合理布局和使用过程中的监督管理。对于有类危险性需求的企业, 应当布置在建筑物顶层, 将其危险部位布置在靠外窗的位置, 如条件许可则可以适当增大外窗面积以利于泄压, 并将该部位与其他部位进行有效的防火分隔, 设置防爆电器和可燃气体检测报警装置。

3.2 建筑耐火等级的设计

由于建筑使用性质的不确定性, 为确保建筑物在火灾情况下的结构安全, 笔者建议在满足规范要求的基础上提高一个等级, 如沧州靖烨科技园区创业孵化器建筑均应达到一级耐火等级。在改扩建和装修中严禁使用易燃可燃材料, 所用的金属构件必须进行防火保护处理, 使其达到相应的一级耐火等级建筑构件的耐火极限。

3.3 安全疏散设计

在安全疏散方面, 对于单元式厂房, 由于孵化器建筑界定为丙类生产, 按照“建规”第3.7.2条关于厂房每个防火分区可设置1个安全出口的条件, 每个单元每层的建筑面积应小于等于250 m2, 且同一时间的生产人数不超过20人。然而, 单元式厂房和庭院式厂房不可能完全杜绝人员住宿的情况, 为确保住宿人员的安全, 根据GA 703-2007《住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》 (以下简称“合用场所技术要求”) 并参照“建规”和GB 50045-95 (2005年版) 《高层民用建筑设计防火规范》 (以下简称“高规”) 的有关规定, 这两种类型的厂房对于多层的建筑无论层数多少均应设置封闭楼梯间, 楼梯间应靠外墙设置, 能够自然通风和采光, 楼梯间的门应为向疏散方向开启的乙级防火门, 若不能满足自然通风和采光应按防烟楼梯间的要求设计, 且楼梯均应通至屋顶;对于高层建筑, 应在“高规”的基础上提高一个等级要求, 即均应设防烟楼梯间, 且楼梯均应通至屋顶。

3.4 电气设计

由于建筑的使用性质不确定, 用电负荷难以掌握。建议采用分步设计安装的方法, 即在未确定使用性质时仅设计安装基本的照明用电, 并预埋穿线管;在承租者使用性质和用电负荷确定后, 再按其需要设计安装专用供电线路。这样既能保障经济适用, 又能保障消防安全。在此基础上为确保孵化器建筑的用电安全, 参照“建规”第11.2.7条和“高规”第9.5条的规定, 建议在孵化器建筑的配电系统中安装漏电火灾报警系统。

3.5 消防设施设计

由于孵化器建筑使用性质的不确定性、复杂性和综合性, 按照“合用场所技术要求”的有关规定, 建议在“建规”和“高规”的基础上提高一个等级, 即孵化器建筑均应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统 (不能用水扑救的部位除外) , 并应按照“建规”和“高规”对人员密集场所的要求, 设置应急照明、疏散指示标志和事故广播。

3.6 消防安全管理

按照新修订的《中华人民共和国消防法》 (以下简称《消防法》) 确定的“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与”的原则, 作为孵化器的统一管理者, 科技园区应在当地公安机关消防机构的指导下切实履行消防安全管理的主体责任。在与承租者签订的租赁协议和合同中, 应将消防安全作为一项重要内容, 把消防的权利、义务和责任进行细化分解和明确。园区应成立一支由精通消防业务的人员组成的消防安全管理机构, 在消防安全责任人授权和消防安全管理人的领导下, 对各承租企业履行消防安全职责的情况进行监督检查, 对发现的隐患问题及时督促整改。

新《消防法》对建设工程的消防行政许可内容进行了改革, 园区内的大多数建设项目 (特别是一些改扩建和内装修工程) 均改为备案抽查。为确保孵化器建筑的消防安全, 特别是杜绝因改扩建和内装修造成新的火灾隐患, 应在园区的消防安全管理机构或建筑物业管理机构中配备熟悉消防设计规范的专业人员, 履行建筑消防安全管理工作, 加强对各承租企业改扩建和内装修的监督管理

3.7消防宣传教育和培训

作为科技企业孵化器, 由于其生产的火灾危险性多为丙类及以下, 类似的火灾实例也不多见, 许多经营者和管理者对消防工作易掉以轻心, 产生麻痹思想, 这是最大的火灾隐患。因此, 公安机关消防机构应督促科技园区将消防安全的内容纳入园区教育培训内容, 加强对孵化器管理经营者和所有从业者的消防宣传教育和培训, 提高整体消防安全意识和基本技能, 从源头上提高此类新型社会经济组织的消防安全水平。

消防宣传教育和培训工作, 一方面需要媒体通过各种渠道的宣传报道, 另一方面需要公安机关消防机构在消防监督工作中做长期不懈的努力, 使社会各阶层对消防工作给予充分的认识与理解, 不断增强人们的消防安全意识, 从而使消防工作真正形成社会化的网络工程。要以消防安全大排查、大整治、大宣传、大培训、大练兵活动为契机, 通过集中开展大宣传、大培训, 实施“全民消防宣传教育计划”。要因地制宜, 周密策划, 精心组织, 广泛利用安全生产月、119宣传日等各种活动, 组织开展消防安全宣传教育, 实现“人人会查改火灾隐患、人人会扑救初起火灾、人人会疏散逃生”。通过实施全民消防安全宣传教育, 全面提升全民的消防安全素质, 保障科技企业孵化器新型社会经济组织的健康发展。

参考文献

[1]GB 50016-2006, 建筑设计防火规范[S].

[2]GA 703-2007, 住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求[S].

园区开发企业成本管理 篇7

一、“大档案”的内涵与实质

所谓“大档案”理念,就是改革和调整国家档案资源的归属和流向,使专业档案的多头管理、分散管理变为集中统一管理,统一向社会提供服务。“大档案”概念的提出,就是要改变档案馆馆藏单一,馆藏结构不合理的现状,将一个地区内传统档案馆原有的档案以及分散于各个职能部门内的专业档案收集起来,集中到一个综合档案馆中,可以在同一个档案馆平台上统一向社会提供服务,这就是“大档案”理念的内涵与实质。

二、开发区档案管理的特点

开发区作为一个新型的行政区域,有其自身的特点,同时也给开发区档案管理工作带来了新的挑战。目前总体来看开发区档案管理的主要特点为:档案门类众多、档案数量剧增、档案人员精简、立档单位变更等。

1 、档案门类众多

以苏州工业园区档案馆(简称“园区档案馆”)为例,自1994年设立苏州工业园区后,经过20年的发展,已经真正实现了“大档案”管理模式。馆藏档案主要包括园区开发建设以来管委会机关各局办的档案;园区各国有控股大公司、直属企事业单位、各街道的永久保存档案;园区开发建设以来的城建档案;以及房产、公积金、人才、婚姻、拆迁、会计、环保、规划建设、转制企业等专业档案。

2 、档案数量剧增

开发区经济的飞速发展,使得开发区的建设规模空前。截止到2013年底,园区档案馆单城建档案馆藏量就已达20多万卷,远超一般中型城市城建档案馆藏。

3 、档案人员精简

面对众多的档案,苏州工业园区档案管理中心 (于2007年7月成立,2011年5月增挂“苏州工业园区档案馆”牌子,2013年11月增挂“苏州工业园区城建档案馆”副牌)仅有不到10名专职人员负责档案管理业务[1]。开发区档案管理人员的数量明显滞后于开发区的建设速度,运用“大档案”的理念以及更高效的技术体系来管理数量如此众多的档案是园区档案馆的必然选择。

4 、立档单位变化

开发区的经济发展模式与传统的区县不同,它的行政组织机构也与传统区县的组织机构有着显著的差异。以苏州工业园区为例,园区管委会是苏州市政府的外派机构,下设的各局办与苏州市政府下设的各局办并不一一对应,开发区的组织机构相对较为精简,并且为了提高行政效率,适应新的发展形势,各局办的职能也会调整、各国有控股公司也会拆并。开发区组织机构的精简与不稳定的特点,对开发区档案管理部门的业务水平提出了更高的要求。

三、开发区档案管理技术体系的构成

开发区档案馆地处于国内信息化程度较高的经济开发区中,通过现代化的信息资源采集技术、交换技术和利用技术,可以实现开发区档案信息资源的“大服务,大文化”,从而实现“大档案”的理念。

在“大档案”理念的指导下,利用现代化的信息技术,苏州工业园区档案馆建设了具有交互功能的电子文件中心和具有基础地位的综合档案核心数据库,包括城建档案、文书档案、规划档案等等;建立了一个服务于数字档案馆的基础设施平台;建立了以建设工程管理、业务办公和信息服务为主要内容的技术先进、结构合理功能齐全的数字档案馆应用系统;稳步推进馆藏档案的数字化,各种类型档案接收电子化,大力开展数据资源建设。利用电子政务平台、门户网站积极开展“政务公开”和“网上办事”,实现公开现行文件和档案信息网上查询服务。通过数字档案馆的建设积极推进档案信息化工作,形成完善的档案信息化体系,全面提高园区档案工作水平,最大限度地满足园区规划、建设、管理、各政府部门和社会对档案信息的需要,为“数字苏州工业园区”建设提供基础平台和数据资源。具体的档案收集、保管、利用流程如下图所示:

1 、档案信息资源采集技术

“大档案”理念下开发区档案馆应该是各种数字档案资源的集合。不仅涵盖了传统的文书档案,还将采集的范围进一步扩大到了开发区内所产生的城建档案、环保档案、婚姻档案、会计档案等专业档案,主要的采集途径有以下四种:一是通过在线的电子公文移交系统对文书档案进行采集,可以由档案馆的服务器即时或定期地自动接收系统内的电子文件;二是通过档案馆网站由立档单位主动移交、提交电子文件并进行审核后导入档案馆的信息系统;三是移交纸质文件,档案馆进行数字化处理后录入系统;四是将本地馆藏的档案进行数字化处理,转化为电子档案,便于网络检索。

2 、档案信息资源保管技术

档案信息资源根据载体的不同,分为纸质文件和电子文件,两种文件由于物理特性的不同,保管方式也不一样。纸质文件存放于库房内,主要根据相关要求对库房的温度、湿度、防水、防火、防雷等要素进行防控。电子文件则存放在档案馆数据库系统上,除了上述因素外,更多的需要考虑来自于断电、黑客、病毒等的影响,为了保障网络、应用系统和档案信息的安全,应建立物理隔离加逻辑隔离的多层级安全控制机制,形成有效的信息安全防范体系。此外为确保系统的正常运行,提供不间断的服务,需要建立异地的数据备份和迁移系统,确保档案信息的安全性。

3 、档案信息资源交换技术

档案信息资源有别于其他公开信息资源,从资源本身来讲大部分档案信息资源是不公开的,从用户利用的角度来讲对档案信息的真实性要求很高[2]。档案信息资源的交换首先应满足真实性和完整性的要求。由于立档单位和档案利用者身份多样,结构复杂,用户身份认证技术可以帮助档案馆对各个“用户”进行权限划分,防止档案交换时泄密情况的发生。在进行信息共享的时候,可以将不同的档案定义为需要不同的权限才可访问,并设置四种不同类型的用户身份,来满足信息交换安全的需要,分别为:档案馆内部的管理员用户、政务内网用户、立档单位用户和普通用户。档案馆内部的管理员用户拥有完全的访问权限;政务内网的用户可以访问本部门的文件,访问其他部门的文件应当向档案馆提出申请,审核后方可访问;立档单位用户可以对本单位上报的档案进行报建、查询、修改操作;普通用户仅有查看公开档案的权限。这样既可保证档案信息资源的共享性,又可保证安全性,最大限度地为各类用户服务。

4 、档案信息资源利用技术

传统档案馆的档案利用主要是通过在馆内为利用者提供档案查阅方式实现的,在信息化时代,还出现了在线咨询、网上自主查阅、虚拟档案馆、编研成果服务、查阅利用统计等利用方式。

开发区档案馆在进行档案利用服务时,可以通过档案馆网站在线为用户提供公开档案的目录或者全文,当读者需要查询原始文件时,可在网站上直接向档案馆工作人员提出申请或者直接在线打印相关档案,通过电子签名技术来确保所打印档案的法律效力。

虚拟现实技术也可以增强档案利用者的体验,通过虚拟化技术在网络上模拟出一个与现实中档案馆环境无差别的虚拟档案馆,用户透过浏览器与档案馆工作人员交谈并在虚拟档案馆中进行档案目录或电子文件的查询和浏览,所查询文件的所在位置与现实中所在的位置一一对应。这样既能加强利用者身临其境的感觉,也可为利用者在现实中到档案馆查询时带来方便。

编研成果服务则是利用档案馆所拥有的信息资源进行二次开发。档案馆要从公众对档案信息资源的多元化需求出发,开发和挖掘档案馆的信息资源,提供档案信息的增值服务,编辑成系统的年鉴、方志等,为开发区的各项工作提供服务。编研人员可以运用现代化的多媒体技术对馆藏的文字、图片、图纸、声音、影像等多种形式的信息进行处理,全方位地展示同一个主题的不同表现形式,将编研结果在网络中公开发行,供公众查阅。

查阅利用统计是在进行利用服务时,对每一次利用者的查阅和利用情况进行统计,通过大量的数据找出不同类型的利用者各自所需的信息,然后有针对性地进行各类档案信息资源的开发。

四、档案信息资源整合平台的建设 - 以苏州工业园区档案馆为例

苏州工业园区档案管理中心成立于2007年7月,2011年五月增挂“苏州工业园区档案馆”,牌子,2011年11月,晋升为“国家一级馆”。园区档案馆将辖区内人才交流中心、房地产交易、城建规划等各部门的档案集中整合,打造了“五位一体”的融档案保管、政府信息公开、陈列展览、文化休闲于一身的高科技、绿色环保的新型开发区档案馆,跻身全国先进行列[3]。各类综合档案、专业档案都放在了统一的档案馆网络上,为党政机关、企事业单位和普通公众提供了高效利用的平台。

园区档案馆于2011年7月建立了数字档案馆信息平台,下设档案管理子系统、虚拟档案室子系统、在线业务指导子系统、建设档案整理子系统、馆藏资源管理子系统、离线档案管理子系统、GIS系统和门户网站。通过这些子系统功能模块的组合来打造统一的资源平台。

1 、档案馆内部的平台建设

档案馆内部平台的建设主要是通过馆藏资源管理子系统来实现的,馆藏资源管理子系统面向档案馆内部,馆藏的资源可通过档案馆内部网络查询,政务网和外网无权访问。该子系统负责对接收进馆后的文书档案、城建档案和各类专业档案进行管理,包括档案资源的整理、资源整合、档案鉴定、档案信息资源开发利用、档案统计和档案编研等工作。

2 、档案馆与立档单位间的平台建设

档案馆与立档单位之间的平台主要通过在虚拟档案室子系统、线业务指导子系统、离线档案管理子系统、建设档案整理子系统来进行。

虚拟档案室子系统面向政务网上的各局办、事业单位和大公司用户,可以使诸多局办和下属单位在线建立自己的网上档案室,通过虚拟档案室系统来管理本单位的档案,并可建立档案馆与各局办之间的联系。

离线档案整理子系统面向不具备政务网的立档单位,由档案馆向立档单位提供,主要用于离线的档案整理功能,可以方便立档单位进行档案的前期整理,提高档案报建的效率,既节省了档案馆的工作量也提高了立档单位自身对于档案工作的理解。

在线业务指导子系统面向园区范围内所有项目的建设单位,能够为立档单位提供档案报建、文件登记、档案查询等方面的功能,同时可与档案馆业务人员在线沟通获取所需信息。建设档案整理子系统主要为第三方档案整理公司提供服务,立档单位可委托第三方档案整理公司将本单位的进行整理。

3 、档案馆与公众之间交流平台的建设

开发区档案馆与公众之间的交流主要通过档案馆的门户网站实现。在门户网站上,公众可查询与档案相关的各项政策法规和管理条例、档案馆的公开文件目录和档案馆信息简报等内容,也可通过门户网站与档案馆进行在线交流,提出自己的问题,由档案馆工作人员进行解答。公众到档案馆查档前,可以通过门户网站了解到查档的整个流程和注意事项,以免耽误时间。档案馆还定期举办关于档案查询与利用的专题讲座,并在网站上公布视频录像,提高公众对档案工作的认识,让公众了解档案馆所拥有的信息资源。今后每当公众需要查询档案信息时,第一时间想到的是档案馆,而不是各个专职部门,这就是“大档案”理念下档案馆所要完成的目标。

五、对其他开发区档案管理工作的启示

1 、加强档案信息技术的运用

信息技术在苏州工业园区档案馆中得到了全面的运用,无论是档案管理系统 ,还是库房 管理系统 ,以及城建档案管理中GIS系统的运用,既方便了档案管理人员高效地进行档案管理,也方便了立档单位和普通公众利用档案信息资源。在其他开发区档案馆的建设过程中,可以参考园区档案馆信息系统的建设情况,同时结合本地的实际,开展档案管理的信息化工作,加强信息技术在档案馆各方面工作中的应用,利用信息技术更好地为用户提供服务。

2 、培养专业的技术人员

随着“大档案”理念的深入,馆藏档案的多样性也迅速增加,传统的档案管理人员在面对各种不同类型的专业档案时,就显得有些捉襟见肘了,如城建档案管理人员,不仅要熟悉档案业务知识,还要能够看懂各种施工图和CAD图纸以及工程建设中的各项测量数据,需要专业型、复合型的人才才能满足需要。

鉴于这种情况,开发区档案馆在人才培养上要以培养“适应时代发展要求的档案工作者”为目标,更新档案管理人员的知识结构、管理理念,同时要优化档案管理人员结构,加大专业化人才的培养,引进其他专业的技术人员加入到档案工作中来,更好地构建“大档案”的管理机制,使档案馆能够真正地为不同需求的人群提供高质量的档案服务。

3 、促进开发区经济的发展及城市化进程

苏州工业园区的实践证明,一个集各类档案于一体的综合档案馆可以更好地为社会提供服务,实现档案信息资源利用价值的最大化。开发区的经济发展和城市化进程离不开档案馆提供的各项服务,政府间的公文流转和查询利用、企业用地的备案和环保审批、公众的学籍信息和人事信息,都是传统档案馆所不完善或者不具备的功能。

档案馆要抓住机遇,利用丰富的馆藏提供多样化、专业化的档案信息资源,服务开发区的经济建设,如城建档案或者专业技术档案,具有重要的凭证性、知识性和独创性,其反复适用性强,利用这些城建档案,一方面能够为各类利用者解决现实工作中的诸多工程技术问题,另一方面还能为利用者带来直接的经济效益,有的利用者通过查阅相关设计图纸而节省了大量时间、精力和经费,促进了开发区的城市化进程,有的利用者通过城建档案提供的证明赢得诉讼而挽回了经济损失,解决了争端等等。

园区开发企业成本管理 篇8

关键词：工业园区,财务战略,选择,实施

一、工业园区现状

广西农垦明阳工业区于2004年起步建设, 系广西农垦第一家工业园区, 明阳工业区重点发展生化和生物产业、电子电器、航空制造及临空高科技产业, 并配套发展现代物流、金融服务、旅游观光和特色农业等产业, 目标是逐步开发建设为集工业园区、现代农业示范园区、商贸物流园区和空港新城为一体的新格局。

明阳工业区初步是以半企业化运作模式, 即以广西明阳开发投资有限公司为依托, 通过明阳开发投资公司作为融资平台, 代建园区基础设施和解决园区基础设施建设资金问题;并陆续组建广西兴港公司和广西明阳和美物业公司, 广西兴港公司负责园区资产管理及土地平整建设, 广西明阳和美物业公司负责园区物业管理运营方面工作。目前园区内基础配套设施已初具规模, 建成了大部分道路、污水管网、消防站及垃圾中转站等项目, 主要依赖于园区土地增值的前期开发财政资金、农发行银行机构贷款和集团公司借款, 随着园区不断加大建设, 园区钻石商住小区二期、园区标准厂房和企业总部基地等项目建设需要大量的资金, 目前的融资额度远远无法满足现在的建设需要, 为此, 制定科学合理的财务战略对园区的可持续健康发展显得很迫切。

二、财务战略研究

财务战略主要是指为实现企业的总体战略和资金有效流动均衡, 进一步提高企业核心竞争力, 在进行企业内外部环境分析的基础上, 对企业资金进行长期性、方向性和全局性的谋划并保障其执行。财务战略区分于一般的财务管理, 是基于企业的筹资投资和股利分配为主要对象, 具有全局性、长期性、导向性、风险性、适应性和动态性, 这些特性财务管理是不具备的。财务战略按照职能划分可以分为投资战略、筹资战略、营运战略和股利分配战略;按照综合类型划分可以分为扩张型财务战略、稳健型财务战略、防御型财务战略和紧缩型财务战略。企业财务战略主要受经济环境、金融环境、组织结构和生产经营状况影响, 要根据各自的情况和发展战略, 制定合理科学的财务战略。

三、园区财务战略分析———SWOT分析

财务战略关注的焦点是企业资金流动, 首先要对财务资源进行深入分析。财务资源的有效性对园区产业竞争力具有巨大影响, 财务资源灵活性是园区发展的根本要素, 是相关多元化经营的关键, 也是园区开展多元化经营的核心资源。广西农垦明阳工业园区的财务资源优势表现为:在财务管理上是一个健全的体系, 具有部分行政职能, 又是企业化运作的主体, 主要实行的是带有垂直化的扁平管理模式, 自主经营模式和机制基本形成, 逐步开展多元化经营模式, 比如, 参与土地招拍挂, 投资建成标准厂房、酒店进行租赁, 建设特色农业, 发展旅游服务;在行政管理方面, 享有自治区政府赋予的财政预算、税收分享等管理权限, 在财政、税收方面享有一定的优惠政策, 为经济园区的发展提供了良好的发展环境和财务保障。近年来通过农发行获取农产品加工基地配套基础设施项目政策性贷款, 直接融资规模达到了50%以上;通过积极申报自治区级项目财政补助资金, 每年争取资金千万元;通过园区土地增值的前期开发出让金返还及税收分享财政资金, 每年达千万元。但是, 随着园区的不断加大建设, 园区新建路网、钻石商住小区二期、园区标准厂房和企业总部基地等项目建设都需要大量的资金, 目前的融资额度还无法满足园区现在的建设需要, 面对新的经济环境和新的发展战略, 仍需拓展新的财政资源和资金来源。广西农垦明阳园区发展面临的机遇主要有, “中国—东盟”自由贸易区的建立, “中国—东盟”博览会选址南宁作为永久会场、泛北部湾经济区发展, 国内资本产业转移带来新的机遇, 自治区园区发展政策性强, 区域经济发展为园区发展注入强大动力, 农垦产业发展迅速。威胁主要是受国内经济形势的影响和产业结构调整带来的阵痛。

四、园区财务战略的选择

园区财务战略选择的依据是形成企业化财务管理、市场配置资源、融资方式多样、资金保障充裕、会计核算健全的财务金融资金管理新机制。通过对园区财务资源的分析, 既有优势也有劣势, 既存在机会, 也存在威胁。首先园区财务战略的选择要与宏观经济环境相适应。当前, 我国实行的仍是积极宽松的财政政策和稳健的货币政策, 经济下滑压力较大, 财政收入放缓, 企业经济效益下滑, 转型发展面临一定的压力。综合分析, 当前应采用紧缩发展战略和稳健的财务战略, 实现园区的稳健发展和平衡发展, 加大资源的有效配置和利用效率, 减少现金支出, 扩大融资渠道, 支持园区内企业发展。财务战略要与园区内企业发展的阶段相协调。目前园区仍处于成长期, 在投资方面, 在引进相关项目时不能只顾眼前利益, , 要考虑长远利益, 突出生态环保, 实现可持续式的发展;要坚持多元化发展, 比如标准厂房租赁、酒店服务、农业观光旅游, 提升园区特色, 加大投融资力度, 合理使用资金, 实现园区稳健持续增长;在筹资方面, 要多元化筹资, 通过建立财务公司或者依托企业建立融资平台, 利用好留存收益, 在条件允许的情况下, 通过股权融资获得更多的资金;在利润分配上, 可以采取固定股利或者固定股利支付率来吸引投资者。其次, 财务战略的选择还要与园区经济增长方式相适应。当前广西农垦明阳工业区处于农垦改革转型期, 应由传统的粗放式增长转变为集约式发展, 更要突出投资战略, 提高资源的有效配置, 建立财务资金风险预警和管理机制, 限制高耗能、高污染企业入驻园区, 加大科技创新企业培养引进力度和投资力度, 提高园区科技含量, 增强发展后劲。

五、园区财务战略的实施

财务战略实施阶段主要包括制定实施计划、确定财务实施方案、编制财务预算、确定相关财务管理程序、对财务战略进行评价、实施财务战略控制等。

以广西农垦明阳工业园区为例, 一是要建立园区全面预算管理机制, 进一步明确财务预算职能权限, 落实好财务战略与财务预算的关系优化财务预算管理, 建立全面、完整、科学、执行率高的财务预算管理体系;通过中长期预算和短期预算, 保障园区财政资金和自筹资金发挥最大效益, 做好保证重点项目建设、优先发展绿色、环保项目, 统筹兼顾, 充分提高资金利用效率。强化预算执行和监督, 确保收支平衡, 发挥内部审计职能作用, 对财政预算进行审计, 对预算执行、项目预决算进行审计监督。二是加大财政扶持力度, 按照创新园区体制机制改革的意见, 税收分享要全部或者大部分返还园区, 用于园区基础设施和重点项目建设。要多方筹措资金, 按照企业化管理的要求, 积极争取地方政府的产业发展基金和科技专项扶持资金, 支持园区发展。园区土地出让金原则上直接返还园区, 预防挪作他用, 专项用于园区内基础设施项目建设, 滚动发展。三是要加大财务管理力度及风险内控制度。建立严格的会计核算制度和风险内控制度, 充分发挥财务核算监督职能, 准确反映园区收支情况, 加大成本核算力度, 控制财务成本;同时加强风险内控管理, 增强园区的管控能力。四是拓宽融资渠道, 创新融资方式、建设融资平台, 支持园区投融资公司发展, 通过企业化、市场化运作, 广泛筹集资金, 增强园区发展后劲。充分发挥社会资本的作用, 与社会资本合作, 采用PPP模式加快园区企业总部基地等项目建设, 争取早日投产、早日见效。五是加快园区发展步伐, 优化园区布局规划、完善基础设施、强化招商引资, 发展新兴战略产业。

参考文献

[1]范志明.广西农垦经济园区发展战略研究[J].广西大学, 2013.

物流园区的开发价值分析 篇9

在改革开放的进程中,中国逐步形成经济特区、海关特殊监管区域、经济技术开发区、高新技术产业开发区和综合配套改革实验区等特殊经济区域,它们对中国的改革开放和区域经济发展产生了显著影响,推动着中国整体社会经济的发展和区域空间格局的演变。到目前为止,经济技术开发区和高新技术产业开发区一般没有突破市级行政区域范围,聚集经济效益非常明显,在土地集约利用和工业“退城进园”的背景下,各地的工业(产业)园区(聚集区)如雨后春笋般崛起,而且可以升格或类型转化,在地方经济发展中也扮演着特殊经济区的全部或部分角色,物流园区便是产业园区中的一类。随着我国以生产投资为主的经济发展阶段的完成,从投资集聚向物流集聚扩展是经济发展的必然要求。更为重要的是,2008年以来的金融危机对我国出口产生了极大的冲击,扩大内需的战略选择客观上要求经济从生产型向流通型延伸,更好地完善国内市场体系,提升生产循环速度和质量,实现经济良性循环。物流园区和开发区在建设背景、目的和内容,以及价值追求、经济职能等方面存在很大差异,它兼有公益性和经营性,能够同时产生社会效益和经济效益,但现阶段大部分物流园区产品属性更偏向于经营性主导。从经营性视角来看,工业园区和物流园区都属于工业地产开发范畴,前者是目前我国工业地产市场的主要载体,其运作主体一般是管委会下设的开发公司,后者属于以普洛斯为代表的工业地产商开发模式。那么,作为工业地产新形式的物流园区开发能否为地方经济发展增添活力,能否让投资者如愿以偿,能否让人民群众得到方便和实惠,实现民众、企业和地方政府的多方共赢?我们将从物流园区的公益性价值和经营性价值来分析这个问题。

2 物流园区的公益性价值

物流园区及其地产开发属于物流产业的范畴,它们共同构成了物流经济的一部分,而地方物流经济的发展是由国家宏观经济形势和政策这一外在动力以及地方经济发展阶段这一内在条件共同决定的,并且外在动力往往发挥诱导性作用,对地方经济发展至关重要。我们主要从物流经济对于地方经济发展的战略意义,物流产业和物流园区对地方经济发展的重要性等方面来论述其公益性价值。

2.1 发展物流经济的战略意义

进入新世纪以来,我国的企业生产经营与管理方式、居民消费结构都发生了深刻变革,技术尤其是信息和交通技术的发展使得物流基础平台日趋完善,电子商务等新交易方式的出现以及政府的重视和支持等,为物流经济发展提供了重要的外在动力。国家相继出台了一系列政策措施支持物流产业的发展(见表1),地方政府根据经济形势和自身条件促进物流产业发展是顺应国家和区域产业发展趋势,有效利用外在动力促进地方经济发展的重要战略选择。

从政策演进看,我国物流经济发展经历了三次重要转折。一是,物流在我国初入WTO时并不在产业开放范围,2002年通过的《关于外商投资现代物流管理规定》突破了这一门槛,体现了国家发展物流的迫切需要。二是,2006年确立了物流产业在国家产业发展规划中的地位,国家从战略层面谋划物流产业的发展。三是,2011年的两个政策文件对物流产业的发展模式和要求提出明确要求,更具体规划物流业的发展。可见,物流已成为我国经济发展中的重要内容,也将是我国未来经济发展的重要动力源之一。

2.2 物流产业对地方经济发展的重要性

物流是企业提高劳动生产率、降低物耗以外的第三利润源,物流产业是一国或区域产业发展水平、经济运行质量和综合竞争力的综合性体现。

第一,物流业是一种推进型产业,并且前后关联效应强,能带动关联产业的迅速发展。物流业既涉及区域基础设施建设行业,又涉及运输、仓储、包装、进出口、信息管理、通讯等许多行业,同时还将向保险、金融、餐饮、商务、旅游等行业辐射,带动整个区域第三产业迅速发展,也使区域产业结构趋于优化。另外,零售业和制造业是物流市场的助推器,物流产业的发展会反过来促进包括零售业和制造业在内的各产业进一步发展。

第二,提升区域企业综合竞争力,促进产业集群的形成。现代物流可以在区域范围内运作第三方或第四方物流,已经远远超出了传统企业物流系统的局限,使各企业能够集中精力发展具有核心竞争力的生产经营环节,以增强企业及其产品的市场竞争力,促进区域企业综合竞争力提高。同时,现代供应链物流模式也促进了以核心企业为龙头的产业集群在地理上的集中,并成为区域经济发展的“增长极”。

第三,物流业的发展对人力资本投资产生重大影响。现代物流是一个技术密集型产业,GPS(全球卫星定位)、GIS(地理信息系统)、EDI(电子数据交换系统)、ERP(企业资源计划系统)、RFID(射频识别)、IOT(物联网)等先进物流信息技术需要大量的高端人才来研发、运营和维护。现代物流还是劳动密集型产业,大量的劳动特别是最后一公里的“末端服务”都要靠人力来完成。因此,现代物流的发展影响社会人力资本的投入,通过充分利用社会上的人力资本,对经济增长产生一定的促进作用。

第四,提高区域信息化、现代化水平。现代物流需要通过现代通讯技术、信息技术和管理技术来完成企业业务流程再造与集成,实现企业内、外部之间以及各物流节点之间的无缝连接,所以,必须构建高效的区域物流信息平台,提供现代物流的信息技术支撑,才能使现代物流的效用得到发挥。此外,电子商务的飞速发展需要发达的物流配送体系来支撑,而发展现代物流必然带来信息流的同步发展,激发区域管理者和企业开展电子政务、电子商务等信息化建设的热情,提升区域整体的现代化水平。

第五,物流业的发展可以改善投资环境,促进地方招商引资和经济发展。一方面,投资是拉动经济增长的三驾马车之一,完善社会物流网络必须加大对交通、运输及仓储业的投资,该项投资在社会总投资中所占比重较大,虽然数额巨大、回收期长,但对地方经济发展的带动效应明显;另一方面,投资者在选择投资区位时,把物流发展状况作为考察内容来判断项目投资的效益,政府和企业都认为现代物流网络是投资环境的重要组成部分。这说明一个地区的物流网络、物流体系对招商引资的重要作用,也进一步说明现代物流通过影响投资进而对经济增长产生影响作用。

2.3 物流园区对地方经济发展的重要性

物流园区是物流业发展到一定阶段的产物,是现代物流业发展中出现的新型业态,是基础设施的重要组成部分,在提高物流的组织化水平和集约化程度,转变经济发展方式,促进经济发展等方面发挥着重要作用。

首先,物流园区兼有经营性和公益性,无论是政府还是企业,都要同时考虑其社会效益和经济效益。区域物流系统的基础平台承载了众多物流需求主体和物流企业,物流园区则是吸纳这些物流量的重要结点,具有天然的公共属性。将区域物流诸多活动作为整体进行优化,管理和调控区域物流供需、降低社会物流成本、缓解交通压力、促进环境保护和可持续发展等均是政府的公共责任,也是人们的公共需求,物流园区建设则是满足这些公共需求的一种物流基础设施。

其次,物流园区可以促进区域综合功能的提高。作为流通业务聚集的物流园区可以通过将企业的仓库、运输服务、流通中心或配送中心等相关产业聚集在特定区域内,有利于提高土地集约化程度,减轻道路、环境和能源的压力,有利于合理规划城市布局和形象。同时,物流园区的住房、道路、桥梁、管网、游园等建设,可以逐步完善区域综合功能,提升城市品位,对于培植产业基础、打造现代专业市场、优化提升传统商业、培育特色商业也具有重要作用。

再次,城市化进程需要物流企业“退城进园”。很多城市建成区的土地利用状况已不能满足城市集约发展的需要,迫切面临城市改造升级。在城市化进程中,很多区域出现了中心城市与副中心城市、卫星城市和谐共生的多中心城市发展模式,也出现了按照现代城市规划理念设计的城市新区,中心城市、老城区和城市副中心、新城镇等被赋予了不同的城市职能,促进了相互之间物流商贸的发展。原有零散分布的物流企业的运输成本和时间成本不断上升,逐步退出核心区域,向远郊聚集,位于交通节点、具有区位优势的交通地段逐步形成物流企业的聚集区域,物流企业“退城进园”的速度加快,最终成为其追求规模效益的自觉行动。

最后,工业聚集区等园区的发展需要物流园区的支撑。工业园区能发挥集群效应,最大限度地提高生产力,工业的聚集与发展必将推动物流活动的聚集与发展。工业园区内部要进行统筹安排,发展一定体量的物流园区,最终达到工业园区各个环节、各个要素之间的人员、货物有序流动。而现代物流园区不仅包括仓储、运输和加工制造等用地,同时还囊括了与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地,物流园区越来越外化成一个小型的工业园区,兼有经济开发功能。各地蓬勃兴起的工业园区发展需要物流园区的支撑。

3 物流园区的经营性价值

政府和企业已经认识到,现阶段大部分物流园区的产品属性更偏向于经营性主导,他们在关注其社会效益的同时,更加注重其经济效益,而随着地产开发概念的延伸,物流园区从经营性视角来看即属于工业地产中的物流地产范畴。

3.1 开发成本低廉

物流业是当前国家鼓励发展的重点产业,即使在土地资源收紧的大背景下,物流地产商也比较容易拿到廉价土地,而影响物流地产利润的关键是土地成本。由于物流地产项目大多位于城市郊区和边缘地带,土地价格相比中心城区便宜,而物流园区占地面积较大,一般对地方政府来说是大项目,属于招商引资中可以“一事一议”的项目,地价自然更加便宜。同时,物流地产的资金门槛比房地产要求更高,投资者一般是大企业,他们的议价能力也比较强。更为重要的是,对于纯粹的住宅地产开发,地方政府在取得土地收益后在土地批租年限内就没有太多收益了,而物流地产的出发点是将地产资源与其他资源整合,在人流、物流、信息流、资金流的聚集中实现资源价值的最大化,能给地方带来经济发展的推动力,持续增加地方税收和就业。因此,地方政府往往以较低的价格出让土地给物流地产项目,如果投资者有持续大额投资合作的意向,土地价格可能会更低,甚至不排除零地价的可能。

物流地产属于工业地产的范畴,工业用地是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。工业类土地上的建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。据统计,工业地产成本远远小于商业地产,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4,甚至更低。对开发主体而言,土地成本优势对投资物流园区产生了很大的吸引力。在很多地区,特别是一些落后地区,政府间的“逐底竞争”依然很严重,除了土地政策优惠外,物流园区一般还可享受税收等方面的优惠。另外,物流园区前期开发所需的轻钢等建筑材料的成本也相对较低。

3.2 盈利模式较多

一般认为物流地产是根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给制造商、零售商、物流公司等客户,而开发商通过产权的转让或收取租金等形式来回收投资成本和获取利润。所以物流地产兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。物流地产回报率一般为8%~12%,相比住宅开发动辄20%以上的利润率较低。但随着国家对房地产调控力度的不断加大,住宅等物业类型的利润空间日趋下降,风险不断增高,物流地产稳定的租金收益显得尤为宝贵,越来越成为投资者青睐的投资领域。

首先,物流园区一般不在城市中心区,但处于交通方便、经济活跃的地段,在城市扩张的进程中,土地升值潜力巨大,开发商获得高额土地级差地租的可能性大。其次,一般有部分储备土地作为物流园区的配套设施用地,储备土地上可建设写字楼、商业或者酒店物业,这类经营性物业虽然对投资的现金流要求高,但对于资金比较充裕的开发主体而言,具有长期持久的投资收益回报。更为重要的是,园区经营比较灵活,根据园区的不同发展阶段可有所侧重。一般而言,对于初创期的物流园区,厂房出租和仓储是主要的盈利模式,到开发中后期,物流产业的衍生链条越来越庞杂,物流园区的盈利模式将日趋多元化,可以为进驻企业提供横跨整个供应链的全套服务,包括物流运作服务(运输、保税仓储、流通加工、中转、分拨和城市配送等),物流综合服务(采购、通关、结算、物流金融、物流保险等),物流信息采集与发布、物流研发与咨询服务(国内外物流学术研究、物流与供应链管理咨询、人才培训等),物流行业管理服务(行业资质、信用管理、企业评级等)等。

3.3 融资渠道宽广

我们认为,物流、电子商务、地产和金融这四个领域结合在一起是物流园区未来发展最具吸引力的地方。物流金融这一概念运用到物流地产业便有了意义及功能上的衍生,物流地产商不再是单纯的物流金融的受益者,更是物流金融服务的提供者,不仅拓宽了其业务范围及盈利渠道,而且有助于物流地产业的持续发展。通常,物流地产商在融资时会考虑三种方式,即向商业银行贷款、供应链增值和自我套现增值。虽然一般企业在融资时会首选向银行等金融机构贷款,但这种做法借贷双方的风险都较大,因此,银行为了避免呆账、坏账的出现,通常对此类项目的审批比较严格、过程较长、且利息较高,很多企业在时间和金钱的双重压力下会寻找更为合理的融资手段,供应链增值和自我套现增值两种融资方法因此得到了企业和学者的关注。

所谓“供应链增值”是指物流地产商的服务不仅仅局限于为供应链上的节点企业提供传统仓储等服务,而且还提供一系列金融服务,在拓展服务范围的同时也享受到了增值利益。这样,投资物流地产便从单纯依靠长期租金收益逐渐转变为收益来源多元化的有巨大潜力的投资项目。而“自我套现增值”是将不动产证券化,通过发行有价证券等形式来筹集资金,即在西方比较流行的不动产投资信托(REITs)。从国际惯例来说,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。目前,我国的RE-ITs还只能采用私募方式,发行受益凭证和房地产基金股份筹资,但未来发展潜力较大。它属于多元化组合投资,股本金低,持股灵活,具有较高的流动性,能有效降低风险,市场回报高。另外,物流园区的整体或部分资产还可以被包装成为公司上市的一个卖点。

4 结语

由于近年物流费用的飞涨,产业振兴规划的出台,以及住宅、商业地产的调控,物流地产、医疗办公地产、文化创意地产、旅游地产、教育地产、园区地产等地产形式兴起,电子商务、房地产、金融、物流等领域的大企业纷纷利用政府的优惠政策大肆圈地,进行土地综合开发,地产开发的外延因此有了很大的拓展。物流地产后期经营要求更加专业、更加综合的管理能力,所以国内至今涉及物流地产的开发商并不多,很多企业都是看准了其开发价值,特别是土地升值空间而进行圈地,在土地一级开发之后再转租,或待地方政府换届后伺机变更土地用途,囤地以开发房地产。我们梳理了新世纪以来国家鼓励物流业发展的主要政策措施,认为这些政策措施是地方政府结合自身经济发展状况加快发展物流产业的重要外在动力。物流产业以其较高的前后向关联效应带动相关产业发展,提高企业的综合竞争力,促进产业集群的形成,提高区域人力资本水平和信息化、现代化水平,改善区域投资环境。物流园区以其公益性成为推动区域综合功能提高,促进工业企业“退城进园”,支撑工业园区等各类园区发展的重要力量。从物流园区的经营性视角来看,物流园区属于工业地产中的物流地产范畴,具有开发成本低廉、盈利模式较多、融资渠道宽广等特点。综合以上分析,物流园区同时具有公益性和经营性价值,也因此成为地方政府和大型企业追捧的对象。当然,物流园区在发展过程中也出现很多问题,如政府如何确定物流园区的战略定位,避免区域间恶性竞争和重复建设;企业如何选择物流园区的运营模式,规避投资风险;政府和企业如何合理规划并利用物流园区的公益性和经营性,使物流园区和物流地产开发摆脱圈地和囤地之嫌等,这些问题都需要各方的进一步探索。

参考文献

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[10].赵沛楠.多方角力,物流地产大幕重启.中国投资.2011.4