园区企业服务模式

园区企业服务模式（共9篇）

园区企业服务模式 篇1

园区项目盈利模式分析

发表日期：2008年9月1日共浏览2619 次【编辑录入：】

尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？

无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：

1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。

2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。

3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。

4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。

5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。

当然，也有些财大气粗的企业，根本不是想通过做园区来直接挣钱，可能只是作为一个品牌，以确立自己在某个地区、某个行业的影响力，向社会、向政府、向客户示威；也可能是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场套现。

园区企业服务模式 篇2

一、物流园区管理模式现状及存在的问题

1. 物流园区管理模式现状

目前, 我国物流园区的管理模式较多, 种类比较齐全, 主要有行政化运营管理模式、政企联合运营管理模式、企业化运营管理模式。此外, 还有投资企业管理模式、入驻企业共同管理模式、完全托管模式等。其中, 行政化运营管理模式是将园区的运营管理由政府设立的专门机构组织管理。这种模式适合在政府完全投资的情况下, 由政府运营管理。几年前的经济开发区大多为这种运营方式。还有政府与企业共同投资建设的政企联合运营管理模式, 这是由政府与企业共同投资建设的物流园区, 根据投资的比例, 分配两者之间共同管理的权限, 从而在宏观主体上起到政府调控, 在具体细节上根据企业的自身发展需求进行灵活操作, 确保了物流园区运营的稳定性。也有完全托管模式, 这种模式的运营经常会委托专业的物流管理机构, 对物流园区进行管理, 管理机构根据合同的内容, 对物流园区进行所需要的专业的管理与保障, 使企业更加专业化、社会化。

2. 物流园区管理模式存在的问题

目前, 大部分物流园区的运营管理模式都是由国外引进的, 而我国采取物流园区运营管理模式的时间较短, 暂时还没有公认的科学方法, 所以在引进过程中难免会出现一些偏差, 物流园区的整体开发建设与经营管理出现了混淆。物流园区无论从哪个角度看, 都需要将投资方、经营方、入驻方三者的关系进行整体的分析, 因为三者的关系容易搞混。从投资方的角度看, 政府、企业是园区的投资主体, 但也可以作为经营方或入驻的一方, 每一方又可以出现独立或联合等多种投资运营方式, 这也是物流园区管理模式的症结所在。

二、物流园区企业化运营管理的具体内容

1. 物流园区企业化运营管理的方向

物流园区在一定程度上增大了物流企业在空间上的分布, 增强了规模化的能力, 这样我们眼下需要考虑到的问题就是如何发挥整体的优势, 将不同的优势集中于一点。组建物流企业之间的联盟是十分必要的, 当今社会信息沟通渠道多种多样, 我们可以利用多媒体的手段来获取信息, 如电视、互联网等, 掌握各相关行业的一手资料, 从而搜集全球的信息动态, 那么如何构造一个物流业的全球信息网又是一个重要的难题。一旦此问题解决, 不仅可大幅提高生产、采购、配送、仓储、运输等供应链各节点的效率和无缝对接, 而且对整个物流园区的现代化、一体化运营管理都是巨大的促进和提升。当今物流园区企业化运营管理的方向就在于此, 我们需要做到整合优势, 摒弃劣势, 若能集中力量攻克难关, 就会将物流管理推向新的起点。

2. 物流园区管理公司的企业模式

在物流园区的运行中, 我们常常还要参照相对应的企业管理模式, 进行各个物流环节的准确定位。物流园区运营管理公司在整个环节起着重要的作用, 公司对园区每一个能够产生物流活动的环节进行整合与资源分配, 确保了增值服务有条不紊进行。资源配置的大致内容即为分布平台、信息交流、公共设计。在运行的过程中还需要提高高科技设备应用, 可以利用高科技的定位系统、信息平台, 对生产的产品以及服务区进行准确地追踪。从而一旦出现问题就可以立即找到根源所在, 这种链条紧密结合了各个环节的自动化与智能化能力, 对于未来物流行业的发展有着不可或缺的作用。

在提升信息系统的自动化之外, 我们还需要逐步提高企业的创新能力。一个企业只有不断地创新才有可能力争上游, 面对整体市场与供应单位, 以及整个相关链上的所有单位, 我们都需要实现最佳的供应流程。针对每一个环节都应该设立不同的规章体系, 用相关的综合服务提高企业的整体水平。有了创新后, 我们需要考虑的是完备其功能, 其关键在于完善信息系统, 作为整个物流园区的活动中心, 进行企业自身的信息交流, 发布, 在这里往往会出现信息不完善, 制度建立不规范的问题, 那就必须提升整体硬件、软件设施, 对不同渠道的信息进行分类处理, 这是实现无缝对接的最重要的因素。

三、物流园区企业化运营管理的意义

可以看出, 在当今时代, 物流行业对于整个环节的流通性、转换性要求非常强, 必须稳步提升自身的整体水平才能够达到所要求的目标, 企业化运营管理正是对症下药, 不仅加快了供应链各节点高效运作, 也加强了企业自身的实力, 为企业自身树立了良好的形象。

1. 提升工作效率, 信息流通便捷

物流园区企业化运营管理中最重要的问题就在于是否能够将自动化与智能化合二为一, 这是高效率的基础, 对于各种设备的性能要做到逐步完善, 还需要形成整个信息平台的信息管理协调, 这样可以创造高效的回报。此外, 还需要整合相对应的供应链信息, 加速自动化办公系统, 电子商务系统的有效沟通, 监督整个企业之间的信息畅通, 有利于及时加强市场需求的影响力, 打开市场流通的大门。效率的提升是对物流管理最基本的水平要求, 我们要做到的是在提升工作效率的前提下加速信息的流通, 保障自己的物流渠道不受到其他行业的影响。

2. 减小物流成本, 增加管理种类

物流园区与其他管理公司不同, 也不能与咨询公司混为一谈, 物流园区不仅提供公共类型的服务, 还要针对市场的需求, 根据需求量创立所需要的服务, 把握整体水平, 对于高要求的客户做出高水平的针对性方案, 加速整合物流市场信息, 减少资源损耗, 降低成本。对于不同的客户需求, 物流园区还可以提供差异化的综合物流服务, 采用企业化的管理模式, 进行扁平化管理, 增加时效性。

3. 促进可持续发展, 实现企业共赢

企业化运营的目的是盈利, 关注的是客户的需求和满意度, 为寻求更多更长久的利润源泉, 应推出个性化的服务方案, 使物流园区管理企业与入驻或被服务的企业能够更持久、更紧密地合作, 以期可持续发展, 实现多方共赢。

四、结语

对于物流园区的管理, 仍然还有很长的路要走, 针对目前情况, 采用企业化运营管理可以起到非常有利的作用, 不仅可以加快企业之间市场信息的整合, 还可以针对城市环境的需要改善自身的整体能力。同时也需要运用将信息功能与专业功能合二为一的能力, 采用高科技借以促进管理的有效提升, 也将对企业运营起到很大的促进作用。

参考文献

[1]张文松.物流园区发展模式研究[J].商业研究, 2003.2

[2]王国峰.我国物流园区的发展与展望[J].中国科技论坛, 2003.3

园区企业服务模式 篇3

本场招聘会特别针对2015年的应届毕业生。32家企业提供的130多个岗位，吸引了12所高校的700多名学生。海淀北部新区通过本场招聘会推动CID的创新服务体系建设，把软性服务落到实处，争取为区域内的创新和成长型企业提供更多的发展机遇，确保CID创新引擎永葆活力。

政企校首次联手

海淀CID名企专场招聘会，开创了政府、企业、高校强强联合走进园区的招聘模式。在海淀投促局的牵头和带领下，联合区域内众多高校（如：北京大学、清华大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、北京科技大学、北京外国语大学、北京交通大学等）参与到本次招聘中，走进用友软件园，让学生切身体会园区的服务和配套。

海淀北部人才服务中心对于高校人才资源进行重点整合，同时在活动中充分考虑到创新中小型企业的用人需求，特别在招聘会现场对CID园区实行定向划分组团格局，分为大上地组团（上地信息产业基地、中关村软件园）、永丰组团（永丰产业基地、用友软件园）、翠湖組团（中关村翠湖科技园、翠湖云中心），以园区为单位进行招聘，让学生不仅可以获得自己满意的职位，同时对于工作和生活的园区环境有充分的了解，以分块的形式把海淀北部新区整个创新科技环境和园区形象展现出来。

活动现场特别设立海淀北部服务体系展示区、CID人才政策宣传专区，并有专业招聘机构——猎聘网、前程无忧，分别面向应届生、互联网及中高端人才进行定向咨询与服务。专业招聘机构把服务从线上搬到线下，在招聘现场为应届毕业生提供职业规划，减少了大学生在求职过程中遇到的困难和麻烦，引导学生对于职业进行清晰定位。

本场招聘会一方面将海淀北部进行整体宣传展示，另一方面对海淀众优秀企业及CID知名园区进行集中展示，面对面的展示和沟通企业用人需求和大学生自身需求，这对于海淀北部企业留住人才，培养人才无疑是最为关键的一步。此外，活动本身积极实现产教融合，注重合理化的人才配置和提升区域综合竞争力，为基层企业提供更为优质的人才资源，缓解以往市场的固有压力。

“微”招聘步步为赢

海淀CID名企专场招聘会充分抓住互联网时代信息敏捷性的特点，以“微”招聘模式开启企业招聘新时代和新潮流。一方面解决了企业用人的需求，另一方面也为更多高校中的优质人才提供了就业渠道。

“微”招聘正是“微”时代下的全新产物：

首先，“微”产品率先发声。本次招聘会充分借助移动媒体和互联网的快捷、精准、高效的特点进行广泛而迅速的信息传播。招聘会前夕，搜狐焦点产业新区特别开启了线上专题和报名端口的传播渠道。此外微信、微博同时发声，在活动前期做好充分预告和信息推送，在最短的时间内聚集了区域内数十家科技型知名入园企业和高校，同时通过精准定位掌握双方需求。一方面充分展示了企业实力和职位信息，另一方面为通过“微”时代的特点让优质应聘者最新掌握招聘信息和企业意向，便于合理匹配双方需求，最终为企业提供丰富的人才资源可供选择，也为应聘者提供全面的企业和职位信息减少信息盲点，促成招聘双方收益最大化。

其次，“微”服务贯穿始终。“微”服务更多的体现在对于应聘双方无微不至的需求应对。园区和企业对于应聘职位做出专业和细致的行业划分、职业归类，减少了应聘过程中不必要的麻烦。职位划分清晰和精细化也让应聘者在最短的时间内找到适合自己的职位，节省了应聘双方的时间成本，大大提高了招聘和面试的成功概率。

第三，“微”环境让面试者目标清晰。产城融合的理念一直是海淀北部新区所努力的方向。海淀区不同于传统CBD商圈，它以科技创新模式自成一体，同时作为中关村核心区的重要组成部分，CID园区已聚集了安方高科电磁安全技术（北京）有限公司、北京联动天翼科技有限公司、北京康斯特仪表科技股份有限公司、博彦科技股份有限公司等一批知名科技创新企业，科技创新氛围日渐浓重。

在科技创新氛围的带动下，把周边的衣食住行配套囊括在园区之中，让身在其中的企业和员工，足不出户便可体验到生活一体化的服务配套，重塑海淀北部新区的形象。目前，海淀北部区提供的7000多套公租房，为区域内企业提供良好的住宿条件;即将开通的M16号地铁线，便于员工出行;现有的9所学校和规划中的55所学校，一系列服务配套正在最大程度的建设海淀北部新区“微”环境。相信下一步，海淀北部新区将会继续完善区域服务体系建设。

“精细化”一站式服务

海淀北部生态科技新区作为北京市海淀区三大功能区之一，是北京市委市政府、海淀区委区政府落实首都功能核心区和科技创新中心区的重要载体，是“十二五”时期北京市重点规划建设的“两城两带”高新技术产业发展空间布局的重要组成部分。海淀北部新区本着“科技创新中心”的发展理念，在区域发展方面双管齐下：一方面推动区域内科技创新技术开发，另一方面把政府服务落到实处。本次“海淀CID名企专场招聘会”作为创新发展和服务落地的第一步，不仅为区域发展招揽人才、整合推送高校人才资源，更以园区的角度为企业提供了精细化和落地式的园区企业服务。

本次招聘会正是响应海淀北部地区建设的要求，搭建政府和园区服务平台，将人才资源具体落地，与经济、资源和环境的可持续发展融合在一起，持续推进和完善建设服务体系。入驻园区的企业不仅可以享受到基础的物业服务，也可以享有园区所独有的一站式服务平台。

本次招聘会不仅对于海淀北部进行了整体的宣传展示，同时也将CID区域环境、服务体系、政策措施、公共配套设施等进行现场传播，使求职者实地体验了CID不同于传统商务区的绿色办公环境，感受CID服务体系的创新形式，吸引更多人才及社会关注CID。海淀众优秀企业及CID知名园区的集中展示，有效把控了CID名企的人才需求及高校大学生的求职需求，实现了用人单位与求职者无缝对接。

工业园区模式调查专题报告 篇4

前言：

本文通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前的工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前成都市大型工业园区的情况。

一、主城区工业园集中发展区基本情况

二、工业园区开发模式

从本次调查情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：

（一）工业地产商开发模式

简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻

代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地

工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式

简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻

代表项目：西部智谷

此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式

简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻

②→开发商→开发项目→招商入驻

代表项目：龙潭总部基地

综合运作模式是指对几种工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。

例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。

三、工业园区产品模式

（一）建筑形态

1、别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

从本次调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新西区的工业园内。

典型代表项目：青羊工业总部基地、西城国际等

2、写字楼模式

目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业17家，投资及其它企业101家。其中入园建设产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群

将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中

受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能

为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。

以西部智谷项目为例：未来的西部智谷总占地面积将达到481.5亩，总建筑面积97万平方米，将于2011年前全部建成，预计实现产值超过100亿元，税收超过5亿元。

解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。

以武侯工业园区为例：园区企业将聚集产业岗位15万个，其中技术人才和中高级管理人员2万人以上，并随着园区内商务环境和生活服务设施的不断完善和提档升级，将真正形成聚集近30万人的科技产业新城区。

（三）园区配套

住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。

如：青羊工业总部基地——青年时尚城

另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造——两栋小高层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。

交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。

（四）园区规划

总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

1、青羊工业总部基地

工业总部基地：占据青羊工业集中发展区的核心区域，建筑形态以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。

航空产业区：规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。另外，区域内的精密加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地，发展多种周边产业。

集中配套区：员工生活集中配套区——时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、服务中心、商务中心等配套服务组成。

模具生产加工区：青羊工业集中发展区模具生产加工区以发展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心的服务平台，极大的提升了模具的加工效率。

2、青羊绿舟税源总部基地

A区：正在规划和设计之中

B区：将打造以运动为主，融合休闲、游乐为一体的运动总部公园城，有成都市区内最大的GOLF挥杆练习场以及最大规模的网球场中心、羽毛球场、拓展基地和亲子游乐等等

C区：中华情总部公园城，园区是以李白的《梦游天姥吟留别》作为文化主线，通过建筑、景观与诗歌的结合打造的一个中华风情公园总部城，整个C区都是以中式古典建筑群落组成

D区：是以一个十八杆GOLF球场景观为载体，融合缓丘、绿地、树阵、湖泊等景观元素而修建的一个集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部公园城

E区：是滨河总部公园城，这个区域包括总部办公、湿地公园、高尚住宅、商务配套等功能，同时它拥有一条8.5公里长的沿河景观长廊，这条沿河景观长廊上将呈现六个国家七种不同风情的商业街区

3、园区规划总结

了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划

园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目

在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设

基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园区开发建设的依托

（五）小结

四、工业园区运营盈利模式分析

（一）工业园区运营模式分析

从本次调查的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：

1、出售只售不租

开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。

开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售

在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售

对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。

2、出租

出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。

3、出售+出租

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。

4、运营模式对比分析

(二）工业园区盈利模式分析

本次调查的工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。根据园区规划，青羊绿舟工业园聚办公、商务休闲及居住于一体，项

目免租金入住的招商方式主要以提高项目档次，提升区域市场竞争力为目的，而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。

六、总结

从本次调查的情况来看，由于工业用地成本较低，盈利模式多样，因此工业园区正一个个的蓬勃发展。目前大部分工业项目都位于各个新兴开发区，对环境和配套的打造方面力度较大，虽然销售周期很长，但普遍入驻率偏高，工业地产的发展现状较好。

工业园区模式情况

工业园区开发模式

开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。

工业园区产品模式

虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

工业园区运营盈利模式

目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。

工业园区发展现状

从本次调查来看，目前的工业园区虽然销售周期较长，但已售项目的入驻率普遍较高。原因主要有以下几点。

环境好

目前的工业园区规模通常较大。规模化的产业集群促使较多的企业开始特别关注新型工业园，各个开发企业也借鉴了很多国外的经验，将园区打造成了低密度的景观园区，加上完善的配套和细致的后期服务，吸引了许多企业的入驻。

建筑类型多样

目前成都的工业园区逐渐摒弃以往传统的厂房式的建筑，转而开发针对大型企业的低迷度别墅式产品和针对中小企业的写字楼式产品。建筑类型的多样化不仅为企业提供了更多的选择，也改善了园区的整体环境。

租售价格低廉

由于产权仅40年，因此工业地产的租售价格相对比普通办公用房低廉很多。再加上政府在工业地产开发中起到非常重要的作用，包括在整体规划、政策扶持和税

收的优惠上。特别是政策扶持和税收优惠对中小型企业的帮助很大，直接影响了企业对工业园区的选择。

未来发展 办公自住

由于目前工业地产开发与政府关系密切，未来可能将引伸出一种新的模式——将小产权用地转为工业用地，进行别墅式的产品开发。由于该种产品面积普遍大于300平米，环境优良、配套完善，甚至目前有项目配套有高尔夫球场。且就目前的情况来说，该种产品售价通常在4000-6000元/平米，比一般别墅便宜近5成、付款方式灵活，因此只要有法人出资购买，该种产品完全可以作为别墅自住。

效仿国际运营模式

目前国际上的工业地产运营模式主要是将项目先进行租赁，等到园区形成集中的办公氛围以及发展成熟后，再整体打包上市销售。这种方式与土地溢价方式雷同，使产品增值后再获取更大利润。从目前的情况来看，预计青羊税源总部基地将往这个方向发展；

国际惯用的另一种运营模式是开发企业先自用，在自用的过程中体会和完善园区的管理、环境和配套等。同样待到整体成熟后再打包上市销售。

七、附件

园区企业服务模式 篇5

2014-03-07 银湖科技园

2月10日，厦门市商务局对外表示，厦门将建设以海运快递为核心的两岸快速物流通道，发展跨境电子商务试点城市、跨境电子商务产业园等。这是今年继合肥、东莞之后出台的第三个城市跨境电子商务产业园规划。

尽管直到2013年6月兰亭集势在美国上市，跨境电子商务才真正为公众所注意，但早在2012年8月，上海、重庆、杭州、宁波、郑州5个城市正式获批跨境贸易电子商务服务试点时，业内人士就已经意识到，跨境电子商务产业园的时代开启了。

在近年来跨境电子商务交易额不断攀升的背景下，越来越多的跨境电商企业期望能享受到规模化带来的便利，而这种“园区级”的跨境电子商务正如雨后春笋般在中国拔地而起。

以产业园区为主导的跨境电子商务园实现了海关、国检、国税、外管、电商以及物流仓储的统一，为园区内的各大电商以及外贸企业的跨境业务提供了极大便利。

“跨境电子商务产业园的出现是对‘个体’的跨境交易行为的整合”，国际电子商务集团有限公司董事长、原清华大学副教授秦士存告诉中国房地产报记者，“将各类跨境电商和外贸企业集中在园区内，通过规模效应降低成本，同时也能得到政策的优惠。” 【“去个体化”】

从事跨境电子商务贸易业务的合丰信息科技（金华）有限公司总经理孙玉烽发现，虽然他所处的浙江省金华市坐拥全球最大的小商品批发市场——义乌小商品批发市场，还享有着全国最大的跨境电子商务平台，但是跨境交易中来自物流、资金流和诚信等方面的挑战，以及高运费、关税和安全性等一系列问题，始终制约着公司的发展。

2011年中国跨境电子商务交易额约1.6万亿元，2012年这个数字达到2万亿元，增长超过25%。而同时金华市包括义乌在内的跨境电子商务卖家已达12万余家，2012年，义务跨境电子商务日均出货量13万票，70%的货物来源于义乌本地市场。“但由于跨境电商交易品种种类多、频次高，单次交易体量小，在通关、结汇、退税容易遇到问题。”国家发改委某官员表示。

2013年8月，金华市副市长邵国强率队，金华海关、商检、外经贸等部门负责人及企业代表共同奔赴杭州下城区跨境电子商务产业园调研，试图从这里找到制约着金华跨境电子商务发展的解决之道。

在据金华不到200公里的地方，杭州市已经在2012年获批成为国家第一批跨境电子商务服务试点城市之一。位于杭州下城区的中国（杭州）跨境贸易电子商务产业园已于2013年8月面世，一期建筑面积4万平方米。

杭州跨境贸易电子商务产业园负责人告诉中国房地产报记者，当从事跨境电子商务的公司数量不断增多，达到一定的规模后，“可以通过产业园的形式，对这种‘个体化’交易行为进行整合。集中提供相应的服务，帮助电商企业出口货物的外汇通过外管实现即时结汇，同时利用信息化手段实现园区内海关、国检、国税、外管、物流仓储和电商企业之间的流程优化，通过‘定期申报’业务模式降低货品通关成本。”

在到杭州进行调研之后，金华市随后出台了相应的跨境电子商务产业园规划。记者获悉，金华市正在规划建设义乌国际电子商务城，占地666亩，园区将发展虚拟电子商务园，搭建市镇两级电子商务园，鼓励企业利用存量资源创办电子商务园。

试图将跨境电子商务“产业园化”的，显然不止浙江金华。从目前国内跨境电子商务产业园布局来看，除了已通过国家跨境贸易电子商务服务试点审批的5个城市之外，南京、合肥、厦门、东莞等地都在布局各自的跨境电商产业园，未来跨境电子商务产业园的井喷之势已然成型。【境外物流仓储】

跨境电子商务产业园对“个体”跨境交易的整合，不仅能够在国内的海关、国检、国税、外管、物流仓储等方面获得便利，甚至还能为跨境电子商务企业的运营模式带来更多的想象空间。

对于跨境电子商务企业而言，物流成本的问题一直是最难突破的瓶颈。“目前国内的跨境物流并不发达，直发快递成本相当高。而只有拥有了高效的物流、结汇等快速服务配套，跨境电商才能快速发展。”敦煌网行业经理骆俊林表示。

记者尝试登录淘宝跨境交易平台速卖通，购买一个价值7美元的鼠标，以收货地址为美国为例，收费档次分为三种：15天~26天到货选择中国邮政邮费全免，5~15天到货的费用从3美元到40美元不等，而选择3~5天到货的价格则达到50美元到70美元，这个价格甚至达到鼠标本身价格的10倍。

一些规模较大的跨境电子商务平台已经开始寻找绕过这道物流门槛的方式。“在大货量的情况下，可以通过海运在海外仓库进行货物储备，接到订单后选用当地快递进行发货，从而大幅降低跨境物流成本。”骆俊林介绍说。

针对国内跨境电子商务对境外仓储物流的需求，目前已有三态速递、敦煌网等企业开始自营海外仓库，为中国卖家提供海外仓储与配送服务，这些企业集仓储管理、订单管理、库存管理、物流派送管理于一体，帮助中国卖家实现从海外发货，从而缩短订单周期、降低物流成本。

而据媒体报道，京东2014年也将在俄罗斯和东南亚地区建立仓储，重点发展对当地的跨境电商业务。京东正在探索一种“一般贸易+自营电商”为主的新型贸易模式，通过“大额贸易”的形式实现产品进出口，并在境外设立实体运营公司开展电商业务。

对于跨境电商产业园而言，涉水这种基于规模化的跨境仓储物流模式更是有着天然的优势。“跨境电子商务产业园整合了众多电商和外贸公司，所以在租用境外仓储方面相对于单个企业更具优势。”厦门象屿物流集团有限责任公司物流园区开发中心总经理刘志宏告诉中国房地产报记者。

现在，厦门市正在推动象屿集团与台湾吉时航运、关贸网路、新竹物流以及顺丰快递等企业进行合作，构建基于海运快递航路的跨境电商干线运输通路，推动厦门成为两岸电商货物、快件包裹、邮件、私人物品等民生消费品的物流枢纽。

“台湾物流企业和象屿集团的合作为我们跨境电子商务产业园的在台业务提供了仓储与物流条件，同时也保证了商品本地派送的准确与快捷。”刘志宏表示。而未来，这种基于跨境电商产业园的规模化整合，还将获得更大的想象空间。

———浙大网新银湖科技园———

园区服务企业标语 篇6

微笑多一点、说话轻一点、脾气小一点、度量大一点、动作轻一点、嘴巴甜一点、理由少一点、做事多一点、脑筋活一点、效率高一点 待人热情、办公快捷、服务主动、答复满意 多点沟通，少点抱怨，多点理解，少点争执 365天办公，24小时保生产

宁肯自己千辛万苦，不让企业一时为难 找上门，送上户，努力为企业一线服好务 自信、诚信；用心、创新

“艰苦坚实、诚信承诺、实干实效”：以艰苦的作风打拼坚实的企业基础；以诚实的信念承诺一流的企业服务；实干的精神创造高效的企业业绩 优服务、高效益、大发展

观念身先，技巧神显，持之以恒，芝麻开门 攻守并重，全员实动，活动目标，服务导向 情真意切，深耕园区，全力以赴，掌声响起 企业满意，人脉延伸，良性循环，回报园区 以我真心、细心、耐心，换您放心、安心、舒心 宁愿事前检查，不可事后返工

服务创造价值

服务赢得尊重

服务打造品牌 企业满意是检验我们工作的唯一标准

我们的服务不仅是一时的，而是全程的，服务的观念贯穿到企业生产的各个环节，总之服务意识要超前。用心做事，舍弃得失

我们用心的服务，体现在这三个词上‘真诚、优质、方便’ 不要问企业为你做了什么，而要问你为企业做了什么。服务无小事，企业是第一

园区企业服务模式 篇7

一、财务外包人才需求特点

财务外包作为新兴的现代服务行业, 其服务特点、服务过程、工作环境和业务模式都与传统的财会行业有着明显的差异, 从而对人才需求也表现出鲜明的特色。根据调研结果, 我们总结出财务外包行业需要高素质的技能复合型人才。

1、财务外包人才要具备复合型技能

财务外包行业的业务特点决定了其所需人才必须具备复合型的专业技能。首先, 与传统财会行业相同, 财务外包人才必需具备扎实的财务专业技能。其次, 财务外包依赖计算机和互联网技术支持, 要求从业人员具备较强的计算机应用能力, 尤其是办公软件中EXCEL和财务软件的实际操作能力。再次, 财务外包企业通常会服务于多家不同的企业, 譬如财务共享中心通常服务于涉及多个大区的企业, 这种跨区域整合化服务的特征要求财务外包人才要具有较强的外语沟通能力和多文化理解力。最后, 财务外包业务中, 发包方一般要求接包方按照一系列国际标准的认证, 加强流程化管理以保证服务交付质量, 这就要求从业人员对企业运营管理流程、国际质量认证、信息安全保护等相关知识加强学习, 适应企业工作需要。

2、财务外包人才要具备较强的职业素质

财务外包作为一种服务业, 在服务提供的过程中, 劳动者必须与客户、与人直接交流, 这对从业人员的综合素质特别是职业素养提出完全不同的要求。在对大量财务外包企业调研过程中, 企业普遍反映不能适应工作需要的员工有超过一半不是因为技术能力, 而是因为个人素质、工作态度等。一方面, 财务外包人才需要具备相关会计职业道德, 尤其是诚实守信原则。另一方面, 财务外包人才还要具备服务外包行业的职业心态, 譬如, 团队意识、服务意识、协调能力、压力管理、职业操守、个人信息保护、科学的职业规划、科学地进行情绪管理和自我激励等。

二、高职财务外包人才培养存在的问题

由前述分析可知, 财务外包行业需要的是高素质的技能复合型人才。但是, 目前国内多数高职院校仍是传统的财会教学模式, 忽视了学生应用型技能和素质的训练, 同时也未能建立与现代财务外包发展程度相适应的课程体系, 师资力量单薄, 最终无法达到促进学生就业的目标, 加重了学生就业难的社会问题。

1、课程体系设置不合理

由于我国财务外包业尚处于起步阶段, 社会对该类业务的认知度不够, 普遍存在认识上的误区, 把财务外包简单地理解为代理记账, 这种认识上的狭隘性导致了在会计专业的课程设置与技能培训上与财务外包企业的用人需求有很大差距, 课程设置不合理, 技能培训单一。

首先在专业设置中存在课程内容偏多, 理论知识偏深实践教学偏少, 忽视会计职业道德教育等缺陷;其次, 服务外包业的从业人员要具备较好的沟通意识、团队协作精神、良好的就业心态等职业素质, 而现行的教学体系, 却缺少了培养这些职业素质的课程。此外, 财务外包业务尤其是离岸业务, 要求从业人员能够熟练掌握外语的听说读写能力, 但是很多高职院校对于外语的定位仅限于考级考证, 语种也仅限于英语, 很难满足财务外包企业对人才的要求。

2、实践教学力度不够

财务外包业是以实际操作为主的行业, 因此, 在人才培养的过程中, 更要注重实践教学。但是我国多数院校在具体的教学过程中, 实践教学力度不够, 主要表现为以下几个方面:

第一, 实践教学方式与内容脱离实际。目前大多数高职院校校内实训课程是以企业一个生产经营周期的有关资料为基础, 模拟企业会计实务处理, 主要的实训项目往往被设计成“个人全能项目”, 缺乏角色互动, 更不能很好的为学生进行“接包方”角色的定位, 在实训中无法形成鲜明的岗位意识, 不注重各种业务发生的实际流程和工作过程, 与企业实际会计工作流程差距很大。

第二, 实践教学项目单一, 难以培养学生的综合能力。目前大多数财务外包模拟实训均以制造业为例, 且仅局限在会计核算上, 而对其他行业会计核算以及财务管理、审计、税务等项目的实践开展的很少, 培养的目标也仅仅停留在核算型财务人才上, 难以培养学生的职业能力和综合素质。

第三, 校外的顶岗实习, 效果欠佳。由于实习岗位少、实习单位难找, 以及会计资料的特殊性、机密性使得企事业单位不愿意接收学生实习, 有的即使接收, 学生也无法接触到真正的财务外包业务流程, 难以达到预期的实践教学效果和目的。

3、师资力量薄弱

服务外包行业要求教师具备良好的行业背景, 项目参与和开发经验, 敏锐的行业发展预测能力和科学研究的能力。但是目前许多高校教师理论水平较高, 但缺乏实际项目参与的经历, 对社会实际需要了解不多, 课程过分偏重于理论偏重于基础知识的建构, 在教学的实用性方面存在很大的缺陷, 直接导致了学生所受教育与市场需求脱节。

三、构建高职财务外包人才培养新模式

随着服外包时代的到来, 国内第一所服务外包高职院校——苏州工业园区服务外包学院应运而生, 本文将以该学院为例来说明如何构建高职财务外包人才培养新模式。

1、构建“2+3”复合式课程体系

结合财务外包业务特点, 我们给财务外包从业人员的能力进行定位, 就是“四位一体”——掌握从事财务外包工作的专业技能、了解财务外包企业运营管理流程、具备财务务外包企业要求的员工素质、拥有实用的外语能力。为实现“四位一体”的能力目标, 该学院构建了“2+3”复合式课程体系。

“2”是指“公共素质课程”、“公共技能课程”两类公共专业基础课程。在公共素质课程中, 除了传统的课程之外, 创新性的增加了弟子规与服务外包职业素养课程。公共技能课程主要是指外语知识和IT素养, 与传统高校不同的是, 外语语种有英语和日语两种可供选择, 可以满足不同类型的财务外包公司的需求, 同时增加了外语学习的课时量这样可以使学生的外语得到强化。通过课程的学习, 强化了学生的外语沟通能力, 提高了计算机应用能力, 培养了学生将来从事财务外包工作的职业素养。

“3”是指学生的财务专业知识和技能的教学, 必须包括课堂理论学习、实训基地项目操作、企业实习在内的三个专业课教学阶段。对应课程设置有“职业知识课”、“职业能力课”和“职业拓展课”。学院非常重视学生的实训及实习教学环节, 全面开展校企合作, 推行独特的“教学办公室”人才培养模式。

2、构建“教、学、做、工”融合的立体式实践教学模式

针对实践教学力度不够的现状, 该学院创建了立体式实践教学模式, 即“教、学、做、工”融合的实践教学模式。“教”为第一层次, 主要由各课程的实验课组织, 多以教师“教”为主;“学”为第二层次, 主要由各实训课程组成, 体现学生主导式学习的特点;“做”为第三层次, 即经过系统实训后, 假期组织学生下企业实习, 放手让学生做, 亲身体现财务外包工作的特点, 积累实践经验;“工”为顶岗实习, 要求学生真正作为一名企业的员工在真实的岗位上进行实战训练。

针对“教”、“学”两个环节, 该学院打造了“融合式”的校内实训室。目前实训体系由财务外包手工模拟, 财务外包电算化、模拟会计师事务所和会计档案室四个实训室组成。为了实现实践教学的目的和效果, 在具体的实训室建设中和实训过程中, 力求达到实训室布置的仿真性、实训过程的分角色和轮岗制, 从而实现课堂与实际、学生与岗位、专才与全才的“零距离”。

针对“做”、“工”两个环节, 该学院创建了“产学研”结合的校内外实习基地。校内实习基地方面, 学院与当地的代理记账公司共建了中小企业的财务外包公司, 学生可以进入该实习基地, 进行真枪实战的财务外包工作。校外实习基地方面, 目前已经与多家合作单位建立了良好的合作关系, 学生可以在实习基地进行真枪实战的工作, 感受财务外包的全过程, 激发学生的学习兴趣和求知欲。

3、打造“双师型”教师队伍

财务外包工作是操作性很强的专业技术岗位, 对学生就业后的职业要求较高, 因此, 高素质的技能复合型财务外包人才的培养需要一支高水平的“双师型”教师队伍。担任教学任务的教师不但要熟悉服务外包理论和实务, 而且还必须具备过硬的专业实践能力、较好的语言表达能力和岗位技能的辅导能力, 能有效地指导学生的岗位实际操作, 以保证财务外包人才培养模式中师资对接的最佳教育效果。

目前该学院的财务外包老师, 既有来自高校的, 也有来自企业的, 既有讲师也有会计师、注册税务师、注册会计师, 既有校内专职教师, 也有来自财务外包企业的校外兼职教师, 已经打造出一支“双师型”教师队伍。学院每年都会派出部分教师去相关合作企业进行顶岗和出国培训, 合作企业按照岗位技能培养的要求派出具有财务外包岗位实践经验的人员担任专业技能的教师, 学院通过“走出去”、“请进来”的方式, 打造了教师与企业的“零距离”。

以“2+3”复合式课程体系作为指导思想, “双师型”师资队伍运用“教学做工”融合的立体式实践教学模式进行教学, 从而形成了高职财务外包人才培养的新模式。该模式对培养高素质的技能复合型财务外包人才起着非常积极的作用, 最终可以解决财务外包人才短缺的“结构性矛盾“。

参考文献

[1]张君华, 左显兰.高职培养可持续发展的初级软件服务外包人才模式研究[I].职教通讯, 2011, (5) .

[2]徐涛, 李金祥.高职院校软件服务外包人才培养模式探索[J].全国商情, 2010, (5) .

[3]钟晓菁.高职院校培养服务外包人才的路径解析[J].现代商业, 2010 (26) .

[4]董燕.浅谈财务外包[J].大众商务 (下半月) , 2010 (7) .

区域经济应摒弃“园区模式” 篇8

改革开放三十多年以来，中国从相对封闭的计划经济体制，走向逐步开放的市场经济体制，在区域经济上，当初创立的包括特区、高新区、经济技术开发区等为特点的园区模式，是一个重要的突破口。通过中央政府以及地方政府为园区模式提供的优惠政策，推动了区域成为市场经济的竞争主体，并让园区模式成为各地追求利益最大化的动力和条件。

在一定的发展阶段，园区（政策优惠地区）模式为中国发展市场经济提供了高效可行的载体，也促进区域经济获得了很大的活力，推动了中国经济的快速成长和崛起。但这种从小规模试点，到遍地开花的以政府提供特殊优惠政策（包括低价格土地）为基本特征的园区模式，这种全世界绝无仅有的广泛施加于区域经济发展的特殊政策和经济推动方式还要延续下去吗？

在21世纪初，中国已经加AWTO，WTO提倡的是开放、公平竞争的原则，这就意味着中国由此开始公平、开放地参与全球竞争。但在国内区域之间，并没有形成类似的发展理念，事实上，我国以政策优惠和政策刺激为特征的园区发展模式，是一种“扶优扶强”和“政府选择赢家”的发展理念，这与WTO的理念是背道而驰的，对于区域未来发展而言并不是一条长期有效的路径。特别是在中国已经成为全球第二大经济体之后，是不是还要采取以碎片化为特征的区域发展理念，十分值得研讨。到底是继续采取政府颁布刺激政策的方式，一个地区一个地区推动经济发展，还是采用实现区域一体化和全国统一市场的方式进行公平竞争，促进各个地区更加公平的发展，这对于中国来说是一个根本性的战略方向和基本体制构建问题。

更值得重视的是，当前国际经济体系正在发生重大变化，国际贸易和国际竞争规则将进一步趋向实行“竞争中立”原则，实际上是比WTO要求更高的国际竞争规则，这对中国的区域发展思路提出了更高的要求和直接挑战。

比如，西方国家正在推进的跨太平洋战略经济伙伴关系协定，就是在WTO原则的基础上，更进一层，对于参与其中的国家提出了更加严格的开放要求。不仅要开放，而且还提出了竞争主体中立的原则，我国设立上海自贸区就是在考虑开始接轨这一新模式的要求。

园区发展模式在很大程度上引发了地方之间的恶性竞争，已经导致区域经济结构不平衡不协调的突出问题。譬如，近年以来屡屡出现的产能过剩问题就是由此引发，光伏产业的产能过剩就是典型的例子，在优惠政策刺激下一哄而上，各地政府都竞相提供土地、税收减免、资金补贴等，形成了招商上的恶性竞争和重复建设。回头来看，所有产能过剩的行业都曾经被地方政府列为重点扶持行业。

在国家未来的区域发展政策制定中，能否根据WTO的公平竞争原则精神，实施反补贴制度，禁止地方政府针对企业进行妨碍公平竞争的补贴行为？我国需要反思区域经济一体化过程中，过往的用特殊政策、刺激地方经济发展的思路。本届中央政府提出“宏观政策要稳定，微观要搞活”的思路，前一句话就是说政策要稳定，不要动不动就依靠政策优惠、政策刺激、政策干预，要改变对政策的依赖性；后一条要求大家在公平竞争的平台上发展，形成全国统一的市场。这对中国是挑战，中国各地区要在迎接挑战中不断调整发展策略和市场经济理念。

园区企业服务模式 篇9

核心提示：固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南 50 公里，园区总面积 34.68平方公里，是经国家公告（2006 年）的省级工业园区。2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。同年 6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。

一、项目概况

（一）项目背景

固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南 50 公里，园区总面积 34.68平方公里，是经国家公告（2006 年）的省级工业园区。2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。同年 6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。

（二）建设内容与规模

固安工业园区 PPP 新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。

1.土地整理服务。配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地的相关工作。2008-2013 年，华夏幸福累计完成土地整理 29047.6 亩，累计投资 103.8 亿元。

2.基础设施建设。包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。截至 2014 年已完成全长 170 公里新城路网、4座供水厂、3 座热源厂、6 座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设施建设。

3.公共设施建设及运营服务。包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营维护。园区内已经建成中央公园、大湖公园、400 亩公园、带状公园等大型景观公园 4 处，总投资额为 2.54 亿元。目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学，按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。

4.产业发展服务。包括招商引资、企业服务等。截至 2014 年底，固安工业园区累计引进签约项目 482 家，投资额达 638.19 亿元，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群。

5.规划咨询服务。包括开发区域的概念规划、空间规划、产业规划及控制性详规编制等规划咨询服务，规划文件报政府审批后实施。

二、运作模式

（一）基本特征

固安工业园区在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城和韩国松岛新城等国际经典 PPP 合作案例的主要经验，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的协作开发和建设运营之中。其基本特征是：

1.政企合作

固安县政府与华夏幸福公司签订排他性的特许经营协议，设立三浦威特园区建设发展有限公司（简称三浦威特）作为双方合作的项目公司（SPV），华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体，负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作，着力打造区域品牌；固安工业园区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持，以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等，以保证公共利益最大化。

2.特许经营

通过特许协议，固安县政府将特许经营权授予三浦威特，双方形成了长期稳定的合作关系。三浦威特作为华夏幸福公司的全资公司，负责固安工业园区的项目融资，并通过资本市场运作等方式筹集、垫付初期投入资金。此外，三浦威特与多家金融机构建立融资协调机制，进一步拓宽了融资渠道。

3.提供公共产品和服务

基于政府的特许经营权，华夏幸福公司为固安工业园区投资、建设、开发、运营提供一揽子公共产品和服务，包括土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务，以及咨询、运营服务等。截至 2014 年华夏幸福公司在固安工业园区内累计投资超过 160亿元，其中，基础设施和公共服务设施投资占到近40%。

4.收益回报机制

双方合作的收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合。固安县政府对华夏幸福公司的基础设施建设和土地开发投资按成本加成方式给予 110%补偿；对于提供的外包服务，按约定比例支付相应费用。两项费用作为企业回报，上限不高于园区财政收入增量的企业分享部分。若财政收入不增加，则企业无利润回报，不形成政府债务。

5.风险分担机制

社会资本利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福公司通过市场化融资，以固安工业园区整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。

（二）主要创新点

固安工业园区新型城镇化 PPP 模式属于在基础设施和公用设施建设基础上的整体式外包合作方式，形成了“产城融合”的整体开发建设机制，提供了工业园区开发建设和区域经济发展的综合解决方案。

1.整体式外包

在政企双方合作过程中，固安县政府实际上是购买了华夏幸福公司提供的一揽子建设和外包服务。这种操作模式避免了因投资主体众多而增加的投资、建设、运营成本，而且减少了分散投资的违约风险，形成规模经济效应和委托代理避险效应。

2.“产城融合”整体开发机制

在“产城融合”整体开发机制下，政府和社会资本有效地构建了互信平台，从“一事一议”变为以 PPP 机制为核心的协商制度，减少了操作成本，提高了城市建设与公共服务的质量和效率。

3.工业园区和区域经济发展综合解决方案

政企双方坚持以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”作为共同发展目标，以市场化运作机制破解园区建设资金筹措难题、以专业化招商破解区域经济发展难题、以构建全链条创新生态体系破解开发区转型升级难题，使兼备产业基地和城市功能的工业园区成为新型城镇化的重要载体和平台。

三、实施效果

经过十多年的建设，固安工业园区实现了华丽蝶变，有效促进了当地经济社会发展。

（一）经济发展：带动区域发展水平迈上新台阶

从 2002 年合作至今，固安工业园区已成为全省发展速度最快的省级开发区，2014 年完成固定资产投资 149.6 亿元，实现工业总产值 224.5 亿元，完成财政收入 23.3 亿元。受益于固安工业园区新型城镇化，固安县从一个经济发展水平相对落后的县，成为各项指标在全省领先的县。政企合作十多年，固安县人均 GDP 增长了 4倍，财政收入增长了 24 倍，成功跻身“2014 中国县域成长竞争力排行榜”50 强，位列“中国十佳开发竞争力县”第 2 位。

（二）城市建设：构建了中等城市框架和服务配套设施

截至 2014 年，华夏幸福公司在园区内投入大量前期开发资金，高质量推进路、水、电、气、讯等基础设施，实现了“十通一平”。同时，积极引进优势资源，建设了中央公园、水系生态景观、创业大厦、商务酒店、人才家园等一批高端配套设施，构建了以城市客厅、大湖商业区、中央大道金融街区为主体的“智能城市”核心区。其中，作为城市主干道之一的锦绣大道(大广高速至永和路段)总投资额为 4.13 亿元，连接廊涿路与 106 国道，2012 年竣工通车，为产业集聚和居民住行提供了便利条件。

（三）民生保障：坚持“以人为本”建设幸福城市华夏幸福公司投资 2.81 亿元，引进的北京八中固安分校已正式投入使用；与首都医科大学附属医院合作经营的幸福医院也已启动建设。园区建设促进了公共资源配置均等化，当地居民和外来人员享受同等的教育和医疗等公共资源和服务，并带动固安县民生投入不断加大，促进了全县民生保障体系的完善。2014 年固安县民生领域支出达到 26.1 亿元，占公共财政预算支出的 84.8%，在全省率先实施县级社保“一卡通”，在廊坊市率先建立了《低保对象医前医疗救助制度》。

四、借鉴价值

固安工业园区新型城镇化在整体推进过程中较好解决了园区建设中的一些难题，这种 PPP 模式正在固安县新兴产业示范区和其他县市区复制，具有较高的借鉴推广价值。

（一）采用区域整体开发模式，实现公益性与经营性项目的统筹平衡传统的单一 PPP 项目，对于一些没有收益或收益较低的项目，社会资本参与意愿不强，项目建设主要依靠政府投入。固安工业园区新型城镇化采用综合开发模式，对整个区域进行整体规划，统筹考虑基础设施和公共服务设施建设，统筹建设民生项目、商业项目和产业项目，既防止纯公益项目不被社会资本问津，也克服了盈利项目被社会资本过度追逐的弊端，从而推动区域经济社会实现可持续发展。

（二）利用专业团队建设运营园区，实现产城融合发展