农村土地开发（精选12篇）
农村土地开发 篇1
五月初到西部某省北部地区的一个市进行农村土地纠纷问题调研。按照以往的经验,此次调研直奔信访、基层法院(庭)、司法所、农业局(农经站)、乡(镇)政府、村委会等地方,自然调研所接触的人也就有法官、司法员、农经干部、乡镇干部、村干部和普通农民。但由于本次调研话题的敏感性,从而使调研进行地格外艰难,尽管有各种关系引荐,但一些部门和人员还是直接地或婉转地以种种理由拒绝了我们的调研。因此,我们的调研信息也就既有来自官方的红头文件,政府部门组织的小型座谈会,也有和以上人员非正式访谈的“闲聊”,甚至于干部们私下的抱怨和牢骚,以及饭桌上的“争吵”。而对于那些来自官方报表中的许多数据,我是怎么也看不到一块的。当婉转问及是否做过‘技术”处理时,这些部门的官员们会用一种只可意会的表情和口气告诉你“仅供参考”。调研回来,当逐一整理这些谈话录音和资料时,问题与思考一起涌来。但这里我只想原始地呈现几个调研问题的片段,这样似乎更适合于表达一些问题。
这次调研的地方,位于西部X省最北部,辖1区11县,220多个乡镇,总面积43578平方公里,总人口350多万,其中农业人口291万,占全市总人口的82.9%。农耕地1646万亩,林地1906万亩,牧草地2294万亩,五荒地402万亩,农业人均占有耕地5.6亩,居全省第一。这里有闻名世界的大煤田,这里曾发生过震惊全国的因土地问题农民与政府对抗的事件,包茂高速公路和包西铁路贯穿全境,大量农地曾被征占。就是这样一个地方,在这之前,许多人告诉我,这里没有什么土地纠纷。当我来到这个城市的第一天,在和朋友介绍的一位当地官员接洽时,坐在办公室的一位他的同事,得知我是进行农村土地纠纷调研时,说了句“来我们这调研土地纠纷,算你找对地方了。一亩地几百万,农民眼里在滴血呀!”。当时,我并不明白他说的是什么意思,但几天调研下来,我看到了这位朋友所要表达的和他没有表达的许多东西。
一、“农民眼里在滴血”
令人难以置信的是这个塞北小城,丰富的煤炭资源造就了数以万计的巨富,他们挥金如土,随便集合几个人就可成为一个“购车团”或“购房团”,买房不问价格,挥手间就可买下几个单元或整幢的楼房。他们不仅将本地的房地产价格炒得飞涨,甚至连省城的房地产价格也会受其影响。一位乡镇干部这样描述去年该市房地产价格飞涨的情形:“简直不敢想,你刚看好的一套二三十万的楼房,没两天就成了四五十万了。城里的房价飞涨,城里人就跑到农村买地、买房;乡下的农民也“闻风而动”,抢修乱建的,搞小产权房的,倒卖土地的,问题一下全来了,都是利益驱动啊!我们镇去年就集中一段时间处理农民乱修乱建问题。那个时侯,宣传政策法律,做工作已根本不管用了。在那么大的利益面前,农民才不听你的那一套呢。最后,不得不联合土地、公安部门强制拆除违章建筑”。
一位做生意的中年男子绘声绘色地讲述着去年曾在这里发生的炒地风潮:“现在的农民太不像话了,拿起沙梁子(沙地)卖几次,集体卖,个人也卖。地一下子就炒起来了。炒地嘛,胡倒腾就像炒股票。有的是直接从农民手上买,大家站在公路两旁的沙梁上,用手大概指划一下,说‘就那几个梁’,然后给你一张纸条子,上面有村民的签名和手印,再盖上村委会的章子,土地买卖就算成交了。也有的是在买了地的人之间相互炒。那阵势就像农贸市场买菜一样,热闹得要命。我也不是一个不懂法律的人,可那阵就像疯了一样,啥也不管了,跟着大家就炒啊。到现在,我手上还套着一部分沙地没能倒出手。我老婆和她的几个同学一起凑了几十万买的沙梁子全被套住了。”之后,在和当地法院一位资深法官的谈话印证了这里曾发生过的炒地情形。“去年XX一带,人们炒沙地简直炒疯了。一孔窑洞地基大小的沙梁子就卖一、二万元。多少人都去炒呀!许多机关干部都参与进去了。那里的农民一块地卖几次,只要有人买,他们就敢卖,把许多人都给套进去了。”我问“有无因此发生纠纷起诉的?”法官说“没有起诉的,他们知道法院不会受理,加上机关干部也不敢公开此事,但私下里来咨询的人不少。那些农民什么都不怕,钱一到手就跑到外地去了,你连个人影子也找不到”。
一位农经干部沉重地向我介绍着他的调研和观察:
“现在农民种地没有任何负担,国家还给发补贴,所以农民要地的积极性挺高。但农民要地并不代表他就用这块地搞种植。为什么呢?现在工矿区、近郊区的地价不断上涨,他是在等土地增值,给他带来更大的利润,这才是他重视土地的根源。那么土地问题的根源在哪里,为什么有纠纷?我认为当前土地问题的真正根源在侵害农民土地利益上,特别是在征地补偿方面。我们这儿一些地方的地价特别的高,在我们的开发区建设和城市建设过程中,一亩地上过600万。近郊的地,一亩四五十万。如果离城远一点,比如说我们的Y开发区和Q开发区,那里的地价一亩地也在三十万以上。
离市区有20多公里的X乡,在公路两旁,你调研路过也肯定看到了,一些荒沙地还被零星的植被覆盖着,一些已经被开发了。其实这些荒地已大都不掌握在当地农民手里了,而早已被当地一些机关干部、私企老板以承包五荒地的名义买去了,就是人们常讲的圈地。现在这些荒地一开发就值钱了,一卖就是几十万,可这巨大的土地收益作为土地主人的农民已沾不上边了,而全被圈地者拥有。
按照国家政策,集体土地是不能买卖的,但是他们却能把这一大片甚至几千亩的土地买了。他们采取的办法就是写两份合同,一份是符合《土地承包法》的合同,有承包期限,如50年、30年等。让这一片原来承包土地的农民都在合同上签名按手印,讲清楚我一亩地给你多少钱。现在承包荒沙地一亩也要几千块钱,可在90年代那个时候,一亩地也就是几百块钱。如两三百,三五百元。
这种圈地主要发生在我们市的近郊开发区,这个占的比例没有具体的统计。但是从我们直观的分析,方圆二十里内的荒地也罢,可利用地也罢,应该占到百分之六十左右吧。象S至H这一块,基本上农民已没有一块完整的土地了,特别是公路两边。”
你想想这个道理,圈地者几百元钱从农民手中拿到土地,再一转手就是几十万、几百万,农民眼里能不滴血吗?
二、“娶媳妇盖房还要等规划?”
这几年农民乱修乱建的问题一下突出起来,我在陕北和关中的调研中此类问题都有明显的表现。农民未经批准即在原宅基地上,或在承包的荒地上,甚至在集体的边角零散地上修窑建房。这种状况导致的直接后果是宅基地纠纷多了,侵占集体土地的情况多了,违章建筑多了。然而对此现象却有着不同的说法。一位村主任讲道:“说农民乱修乱建是违法,可农民按规定申请宅基地,你们(政府)批(准)吗?多少年了你们没批一个,说什么要等规划。可娃娃大了,娶媳妇要盖房呀,总不能不娶媳妇一直等规划吧?”。一位乡党委书记则抱怨道:“按规定农民申请宅基地,审批权在乡(政府)上,可几年前市上就把审批权收上去了,要统一规划。可好几年了,农民申请宅基地是只报不批,搞得怨声载道。农民又不可能不去建房,可一建房又成了乱修乱建了。”当问及如何处理农民乱修乱建问题时,书记说:“怎么处理?我们乡上左右为难。一方面要考虑农民的实际困难,另一方面又要执行政策法律。一般也就罚款处理吧”。“那农民能交这个罚款吗?”“农民还是愿意交的。他们认为罚了款就算是政府已处理过了,合法化了,心里就踏实了。”但一些地方还是通过综合执法强制拆除农民违章建筑,以致引发冲突。在另一个市的调研中,一位土地管理所所长介绍说:“因为市上要统一规划,所以规划区内的农民建房一直不予办理审批手续。快十年了规划一直未出台,农民就在自己的承包地里或公路两边自行建房。我们作为执法部门是管也不对,不管也不对。最后往往是我们一边劝阻,农民一边垒墙,我们白天推墙,农民晚上建房。弄不好了就要发生冲突,我们的执法真是理不直,气不壮呀!”
三、都是老祖先们没把事弄好”
“在我们这里,近几年来土地纠纷要数地界纠纷最多啦”。这是一位非常精干的分管土地工作的乡干部,他老练地向我介绍着情况:“我们这地广人稀,主要是沙地,现已全部退耕还林或退耕还草了。在我们辖区内有几个大的林场,有国有的,也有集体的。过去人们不太重视土地,也没人计较地界问题。现在搞林权改革,可就不一样了,是谁的土地都要分得清清楚楚的。可是在我们这里许多地方的土地边界却都不是很清楚的,特别是村与村之间、村与组、组与组之间的地界不清楚的很多,农户之间的地界基本上还是清楚的。这里主要是草地和沙漠,你看就连我们乡的名字都是蒙语中草滩的意思,过去老祖先们划地界都是胳臂一扬大概指划一下,一般以沙梁为界,哪有什么明确的四至呢?尤其是北部草地的地界就更不清楚了。现在一搞林权改革问题就来了,纠纷也多起来了。地界不清造成你争我抢的,谁也不愿退让。我们乡上只能调解,尽量通过协商来划定地界。但有的根本就调解不了,象国有林场和村集体之间的林地纠纷。唉,都是老祖先们没把事弄好。”
而一位区土地局的干部则很专业地解释这类问题:“我们省农村集体土地定权发证工作一直未开展,导致农村土地权属纠纷又多又难解决。由于历史上许多村子之间、村组之间的地界没划清楚,现在进行林权改革受利益驱动,矛盾就突现了,甚至会引发激烈地对抗和冲突。我们土地管理部门也只能是调解,没有其他好办法。”
四、“我看是我们的一些干部有问题”
去X县司法局调研,刚向局长说明调研主题,局长笑言:“你来的正好,今天一早我们局就派了七名干警(司法所的干部)配合县上几个部门的统一行动,去XX村处理土地纠纷了。现在县上一有大一点的纠纷,特别是群体性纠纷,就把我们司法所的同志拉上去了”。原来包西铁路复线工程目前正处于征地测赔阶段,我去的几个地方都在忙乎此事。“由于前几年征地修铁路,一些遗留问题没处理好,有些事情伤害了农民的利益和感情,加上这几年经济发展快,农民也变锝精明了,出口要价都很高,所以这次修复线的征地测赔工作难度大、纠纷多”。一位司法所长说到此处直摇头。司法局长说的XX村,也正是村民们对征地测赔工作不满,所以全村男女老少几百号人出动,要求合理赔偿。县上紧急调集几个部门的人员前往协调解决,而此类情况在当地则是此起彼伏。征地测赔涉及面广、利益关系复杂,需要抽调大量土地管理部门和乡镇干部配合铁路部门工作,如果工作安排不周密,干部工作不细致、作风不正派,就很容易引发矛盾和冲突。中午吃饭时,从纠纷现场回来的一位司法所长大声地、激动地向我们讲述纠纷的过程和冲突的场面。这位从部队转业下来的司法所长,仍保留着军人的执着与耿直。在谈及纠纷发生的原因时,他大声说道:“我看是我们的一些干部有问题。测赔都是有标准的,树有大小,按直径赔偿,你为啥不执行?青苗补偿你不用尺子量地块,而用步子大概测一下怎么能行?拆人家的窑洞,也不管人家有没有住处。遇上熟人你就赔得多,生人就抠得紧,老百姓怎么能服气?有的地块的树木、附着物还没登记确认呢,就用推土机给铲平了,我看你是把麻烦惹下了。干部嘛,是解决问题的,不是制造问题的。你这样做,不出问题才怪呢!”
五、“他们的地钱扎手呢!”
这是XX市唯一的一个全国民主法制模范示范村。支书五十多岁,村主任六十多了,都是干了几届的老干部了。“我俩家的子女都争气,日子过得很红火,不缺钱,所以我们能安心集体的事情,我俩又是从娃娃起一起耍大的,处得很好”。村主任很舒心地介绍着。说到土地纠纷,老主任说“我们村没有这样的纠纷。我们人均四分地,主要种大棚菜,每亩地年收入都在一万以上。我们的土地也承包到户了,但每年要动(调整)一次。我们没有搞三十年不变,那不符合农村实际。我们村里规定女子出嫁,老人过世,土地都要下掉(收回集体);娶回媳妇,生下娃娃,都要给分地。但我们是动帐不动地,用钱来找补。所以不存在你说的土地不稳定,农民短期行为的问题”。“上次修铁路征了我们四十多亩地,一亩才补偿3000元;这次又要征四十多亩,一亩补偿一万九。我们多少年来每亩产值都在万元以上,如果按征地前三年平均产值30倍的规定补,每亩应补给我们30万元,可谁说那个话呢?!政府就给一万九。所有的村,不管种什么,不管产值多少,就一个补偿标准,把我们亏死了”。“我们的地人人有份,土地补偿款也是按人均分配,公平合理,没矛盾、没纠纷”。支书接着说:“别的村可就不一样了,他们的地钱扎手着呢!不好分。他们村以前出嫁的女子现在全家跑回来要分钱,后来出嫁的女子户口不往外迁等着要分钱,闹得斗阵(吵嘴打架)打官司,麻烦着呢!就拿这次××村土地补偿款的分配来说,他们就已经解决不了啦。已出嫁多少年的了,人又都回村里来要分钱,不管通过什么途径把户口安(迁入)到村里的人也要分钱;有地的人要分钱,没地的人也要分钱;征了地的家户既要钱又要地,没征地的家户既要钱又不让地,意见闹得大的很。因为这次数额比较大,一个人能分好几万呢,这就给村委会出了一个大难题,怎么分都有意见。我看这问题就出在土地三十年不变上。要不我们村咋就不存在这些麻烦?”
农村土地开发 篇2
土地整治问题
农村土地问题，关系亿万农民切身利益，关系我国工业化、城镇化、现代化顺利推进，关系国家经济社会长治久安。自农村实行家庭联产承包制从而拉开了中国经济改革的序幕以来，城市改革不断深化，而农村土地制度变革却相对滞后。党的十七届三中全会对农村改革发展做出了全面部署，要求推动统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。我们认为，统筹城乡发展需要推进一些基础性的制度变革，尤其是要改革土地管理制度，使城乡土地资源、资产、资本有序流动，使农民获得土地收益权和财产权。因此，农村土地管理制度改革是统筹城乡发展的关键环节。尽而使城县化和新农村建设双轮驱动，人居环境得到明显改善。
一、影响统筹城乡发展存在的问题
党的十七届三中全会《决定》提出“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。”这为今后推进农村土地制度改革指明了方向。但规范农村土地管理制度是一项十分复杂的系统工程，还有许多问题亟待我们探索解决。
（一）耕地保护工作有待进一步加强。我县耕地保护工作总体上讲是好的，但也存在一些不容忽视的问题。一是规划用地意识不强，还存在规划跟着项目走的现象。二是少数群众对耕地尤其是基本农田保护意识不够。三是在法律、法规宣传上还要进一步加大力度，使耕地保护工作深入人心。
（二）土地利用总体规划相对滞后。由于上一轮土地利用总体规划相对滞后，导致我县多数建设用地都涉及规划问题，为项目的报批、新农村建设带来了一定的影响，从某种程度上讲，也制约了我县的经济发展。而新一轮土地利用总体规划修编还未得到省政府批准，各乡镇土地利用规划尚未完成。但随着我县经济建设的脚步越来越快，新农村建设日新月异，促使我们要加快土地利用总体规划修编步伐。
（三）违法违规用地现象时有发生。主要有以下几种表现：一是受用地计划指标的影响，部分群众达到了建房的要求，但因指标不足以安排村民住宅建设，导致部分村民在没有得到政府及国土部门批准的情况下，擅自修建房屋而产生的违法行为；二是个别村民违反土地利用总体规划，占用耕地修建房屋的现象还时有发生；三是少数村民借养殖业之名，破坏、占用耕地。
（四）农村土地产权制度不明细。农村土地确权及颁证没有落到实处。
（五）农村土地整治力度不够
（六）用地指标严重不足
（七）农村土地流转缺乏市场化机制，规模流转难度较大，流转管理亟待加强。
二、推进统筹城乡发展土地制度改革的几点建议
推动新农村建设和统筹城乡发展必须深化土地制度改革，为发展提供良好的工作基础和制度基础，创新体制机制。
（一）切实坚持最严格的耕地保护制度，为确保全县耕地红线，要进一步强化用途管制，一是层层落实责任，增强保护耕地的法定性和强制性。二是完善占补平衡等制度。耕地实行先补后占，不得跨区进行占补平衡，要防止只占不补、先占后补、占多补少、占优补劣的现象发生。三是要划定永久性基本农田，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。四是严格落实国家有关“三农”政策，切实保障农民利益，充分调动广大农民保护耕地的积极性。
（二）加快乡镇土地利用总体规划修编，积极开展村土地利用规划和土地整治专项规划编制，合理安排城乡建设、农田保护、产业聚集、村落分布、生态涵养等空间布局；加强土地利用总体规划与相关规划的协调与衔接，确保相关规划在用地规模和布局上与土地利用总体规划衔接一致。
（三）完善土地监察管理制度
一是加快我县国土系统体制改革步伐，尽快建立与土地管理要求相适应的新型土地监察管理制度和体系，切实履行自己的职责。二是建立健全土地监察网络，明确相关监察人员职责，建立土地监察奖惩制度，并严格执行。三是切实加强基层国土所监察网络建设，加大投入经费，为基层土地监察执法人员配备必要的交通工具，确保一旦有案情，能及时出动，及时查处。
（四）明晰农村土地产权，加快农村土地确权、登记、发证工作。按照《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中“产权明晰”的要求，将土地产权制度建设与农村土地管理制度改革相协调，界定农村集体土地所有权和使用权及其权能，明确农村土地产权主体及其代表的权利义务关系。推进农村土地确权、登记、颁证，保护农民的权益，进一步明确集体土地所有制的主体地位，防止土地私有化或国有化给农村社会带来不稳定；将农村土地所有权明确到原始取得土地所有权的村农民集体，避免农村行政区划的频繁调整以及
由此造成的集体土地所有权主体的经常性变动及模糊；明确每一块土地的使用性质、用途，所有者和使用者，并颁发相应的土地所有权证、使用权证。
（五）大力推进农村土地整治，将农用地整理、集体建设用地整理和城乡建设用地增减挂钩措施加以整合，统一为田、水、路、林、村综合整治，以土地综合整治为平台，以城乡建设用地增减挂钩为纽带，统筹规划，整村推进，使耕地保护与新农村建设、城乡统筹发展在大平台上实现有机统一。
（六）用好用活土地政策，强化用地保障。省政府下达的农用地转用计划指标向重点小城镇倾斜，优先安排小城镇建设用地；积极编报、实施城乡建设用地增减挂钩试点，新增用地指标和省政府每年下达的建设占用耕地计划预留5%—10%的指标用于小城镇和农民新村建设。鼓励支持乡镇（街道）采取自主实施或引进业主实施土地整理获得建设用地指标，以满足镇村建设需要。按照“一户一宅”原则，引导对农村村民住宅建设按规划、有计划的逐步向小城镇和中心村集中，严禁散建乱建。对 “一户多宅”的进行折旧治乱，彻底拆除原有住房和违法乱搭乱建房，宅基地可根据农户意愿进行流转或还耕，农村宅基地、村庄整理复耕后所节约的土地，除优先满足集体建设用地外，可调剂为城镇建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者乡（镇）、村道路、水利、公园、医院、敬老院及义务教育学校等公共设施和公益事业建设需要使用土地2公顷以下（含2公顷）的，按占用办理审批手续，由县政府审批，并颁发集体土地建设用地使用证，不再办理征收土地手续，给农民的土地补偿费及安置补助费、青苗和地上建（构）筑物等补偿费，可比照征收集体土地补偿标准执行，涉及占用耕地的应按有关规定履行补充耕地义务；使用城镇规划区内国有土地的，扣除征收土地成本费用外，所得收益的80%用于城镇基础设施建设。
（七）加强土地市场运作，坚持走新型城镇化道路，采取市场化的方式运作小城镇和农民新村建设。鼓励企业以房地产开发带动小城镇新建或改造，加快小城镇街区的整体改造；小区开发由政府采取“统一征地、公开拍卖”方式，将基础设施建设和房屋拆迁安置实行市场一体化运作，打捆由开发业主实施。农民新村基础设施和公共设施由政府统一建设，乡镇通过规划引导、政策引导、示范引导、宣传引导等方式，发动农民按照规划的要求自主入建。探索农民新村农房建设基金制度，由县财政筹集必要资金作为农民新村专项建设基金；探索农民建房保证金制度，乡镇（街道）按统一标准收取建房保证金5000—10000元/户，确保农民新村建筑样式、房屋户型、建设风格等符合规划要求，确保迁建及改建超标房屋旧宅基地拆除还耕。
（八）加快农村土地流转步伐。一是落实承包经营权,为土地流转创造前提。要调查、核实农户土地承包合同情况，重新登记《农村土地承包台帐》,向农户颁发全国统一的《农村土地承包经营权证》,认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料,做到承包地块、合同、证书、台帐“四到户”、“四相符”,所有档案资料委托乡镇土地流转中心集中保管,逐步实现土地承包档案管理信息化。二是健全管理制度，建立土地流转保障机制。尽快出台
从土地融资看农村土地产权制度 篇3
摘要：本文讲述了农村经济发展与土地融资的问题，分析了土地融资渠道的政策障碍，并提出了解决法规障碍的构想。
关键词：集体所有权；融资；政策；物权法；土地法
三农问题的存在，并不是中国特有，农业发展问题依然是国际性的难题。虽然目前有一种说法：“看三农，到华西”，可是华西村并不具备中国农村代表性，华西村也绝非是通过农业脱贫致富的。再看另一个农村改革代表小岗村，小岗村以大包干著名，30年来虽然变化很大，但从整个发展过程来看，单纯的农业生产本身却难以推动小岗村走上小康之路。“无农不稳，无工不富，无商不活”。农村想要走上致富路，单靠农业是很难实现的。除了要建立一流的农业，还要加大工业和工商业的比重，彻底的改变农村的产业结構，建立农工商一体的农村经济
一、农村土地与融资
改变农村产业结构，要办好农村集体企业，鼓励农村家庭从事非农产业的生产经营活动。但是农村集体企业要做大做强，农民家庭生产经营要形成规模并不断发展，往往会遇到资金瓶颈。解决资金短缺问题，招商引资无一是一个很好的办法。但是，招商引资不能从根本上解决现在中国农村普遍存在的融资困难问题。现阶段中国农村金融制度建设还不健全，乡镇企业、农村家庭和农民个人的融资渠道非常有限。
土地是人类之母，他养育着全世界不同肤色的人类，在中国的广大农村，土地养育着8亿勤劳勇敢的中国农民。土地是农村最重要的资源，是农民集体拥有的巨大财富。如果允许集体土地进入市场进行交易。农民就有了获取农村经济发展需要资金的重要保障。然而现实情况却是集体土地不能进入市场进行交易。如果农民能用土地作抵押物进行抵押贷款。也可以从银行获得一定数额的经济发展资金。然而现实情况却是银行不仅不允许农业用地和宅基地使用权作抵押进行贷款，也不愿意接受用集体建设用地使用权作抵押物进行贷款。
二、农村土地融资的政策障碍
农村融资渠道不畅的因素很多，笔者认为关键因素是存在着土地政策障碍。
1.集体所有权主体不明
现行法规没有明确规定农民集体所有权主体的构成要素和运行原则，没有赋予权利主体的法人地位。《土地法》规定“农民集体的土地，依法属于村民集体所有的，有村集体经济组织或村民委员会管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)，由乡(镇)农村经济组织经营、管理。”对农民集体经济组织也只做了原则性的表述。由于农民集体经济组织多变，常常出现权利主体的缺失。
由于集体所有权主体不明，常常出现主体缺失，不仅影响了招商引资的效果，也打击了银行对农民贷款的信心。
2.集体土地不能在市场上流动
由于土地产权的二元结构，集体土地不具备国有土地享有的商品权利，不允许在土地市场上合法流动，这就从法律上剥夺了农村通过集体土地流转，从土地市场上获取生产发展资金的权利。农民为了融资，不惜违背国家政策规定，进入土地隐形市场进行土地交易。于是“画家村”、“演员村”十分显眼的出现在农村的土地上。小产权法也屡禁不止。
三、解决法律障碍的构想
要解决上面的二个问题，温州模式和义乌模式虽然值得借鉴，但分析其实质也就是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转。但是上述模式基本上只解决了部分宅基地，也就是城郊结合部农村宅基地的流转问题。其实质也就是头痛医头，脚痛医脚的办法，而且兼顾不了公平，没有从根本解决农村土地的流转问题。为此可考虑从以下两个方面考虑：
1.彻底实现土地国有化
土地的二元产权会产生了很多难以解决的问题，进行集体土地国有化是符合中国国情的，也是将中国土地二元产权制度转变为一元产权制度的最佳途径。集体土地国有化后，土地的所有权由政府行使，不仅从根本上解决了农民集体土地所有权主体虚空缺位的问题，也可使农民的农用土地使用权和宅基地使用权得到充分的保护，并且实现农村土地使用权的利益最大化，为农村的产业结构调整和经济发展都能起到很大的推动作用。
2.建立宅基地流转制度，赋予农民宅基地的处置权
农村土地开发 篇4
土地征收, 是指国家为了公共目的的需要, 依法通过强制方式, 使一项独立的物权消失的行为。我国的土地的所有制形式只有国家所有和集体所有两种形式。所以, 我国法学界一直将土地征收制度限定为农村集体土地征收, 即为了国家建设的需要, 国家强制地将集体所有土地变为国有土地, 并给予相应补偿的行为。土地征收的本质是国家利用强制力把土地从原所有权人转变成国家所有。而国家征收土地时, 对土地原所有人的合法财产收益将产生一定的损害。“从来没有哪个制度否认过宪法的征收权, 重要的是对征收的法律限制”。 (1) 因此, 无论是实行土地公有制的国家还是实行土地私有制的国家, 都在法律上明确规定, 当国家为了公共利益的需要征收土地主体的土地时, 必须给予相应的补偿, 以便解决公共利益与个人利益之冲突。我国的土地征收补偿制度随着经济建设的深入经历了一系列的变化发展过程。改革开放以后, 随着“以经济建设为中心”的国家总体发展思路的确立和“健全社会主义法制”理论的提出, 国民经济强势增长, 建设用地需求加大, 为适应新形式, 国务院于1986年6月25日通过《中华人民共和国土地管理法》, 并于1991年1月4日又通过《土地管理法实施条例》。这两部法律法规对我国的土地征收问题第一次做了较为详尽的规定。1998年12月14日通过了新的《土地管理法实施条例》, 该条例对土地征收问题作了较大的改动。2004年3月, 我国以宪法修正案的方式将对土地征收、征用必须给予补偿的理念写入宪法, 成为我国土地征收补偿制度发展的里程碑。2007年《物权法》把私人财产和国家集体财产同等保护, 成为我国土地征收补偿制度发展的又一里程碑。时至今日, 我国的土地征收补偿制度基本上构建了以宪法为基础, 以《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《物权法》为主体, 以其他相关规定为补充的土地征收补偿法律框架。法律法规几经修改, 我国农村土地征收补偿法律制度散见于《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》、《国土资源听证办法》等法律法规中, 在改革开放以后有了长足的进步和发展, 根据现行法律规定, 征收农村土地的决定做出后, 由县级以上政府予以公告并组织实施。土地权利人在公告规定期间持土地权属证书到土地行政主管部门办理征地补偿登记。登记程序结束由土地行政主管部门会同有关部门拟订征地补偿、安置方案并予以公告。补偿标准为农用地被征用前三年的平均产值, 补偿范围包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费, 同时规定了前两项之和不得超过土地征用前三年平均年产值的30倍。被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的, 应当在征地补偿、安置方案公告之日起10日内向土地行政主管部门提出。确需修改征地补偿、安置方案的, 应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。对补偿方案有争议的由县级以上政府协调, 协调不成的由批准征地政府裁决, 但争议不影响征用土地方案的实施等。
二、我国土地征收补偿制度存在的问题
首先, 补偿标准过低。《土地管理法》第47条第二款规定, 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数, 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是, 每公顷被征用耕地的安置补助费, 最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征收补偿费仅考虑被征土地的原用途和原产值, 不考虑土地本身的价值, 更不考虑土地的预期收益, 没有将土地作为资产处置。而且, 土地补偿费、安置补助费总和不得超过土地征收前三年平均年产值的30倍。法定的征地补偿远远不足以解决被征地农民的长远民生问题。另外, 征地补偿范围没有覆盖土地上的他项权利如承包经营权等的补偿。
其次, 土地征收补偿方式单一。被征地者利益不能得到完全保护。对于土地征收补偿的方式, 我国一直坚持以货币补偿为主, 但在特殊情况, 根据各省市的具体情况, 也会使用其他补偿方式, 如农转非, 移民安置等方式。这些补偿方式与国外相补偿形式略显单一, 相关法条过于简单, 可操作性差。在实践中, 一次性的资金补偿的弊端显而易见, 而比较受欢迎的户口农转非及安置工作等补偿方式, 也由于市场经济下激烈竞争, 使其失去了现实意义。因此, 尝试多种多样的土地征收补偿的方式是非常必要的。
另外, 补偿程序和行政救济程序不完善。补偿过程中有关公告和听证的规定, 缺乏农民实际参与听证的保障渠道。我国法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定, 补偿方案制定后才公告告知农民, 对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案, 极大地限制了农民的参与权。《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“对补偿标准有争议的, 由县级上地方人民政府协调;协调不成的, 由批准征收土地的人民政府裁决。”但是目前, 政府在征地中身兼审核和仲裁, 难免在处理国家用地部门和土地所有者主体之间的利益上有所失衡, 处理有争议性征地问题上也难免有失公平。另外, 争议裁决的法律程序没有明确导致行政效率的低下, 一些裁决案件动辄一年两年, 农民的合法权益不能通过迅速有效的渠道得到保护。此外, 法律规定的裁决范围过窄, 只有补偿标准争议可以申请裁决, 被征地主体对在征地过程中行政机关侵犯自己权益的诸多行为缺乏寻求救济的有效途径, 也在一定程度上引发了大量的土地信访。
三、现阶段我国完善土地征收补偿制度的探索
完善我国的土地征收补偿制度, 必须从立法、行政、司法三方面入手。
(一) 立法方面
1.明确土地征收补偿中所涉及的各种概念。立法应当具有适当的前瞻性, 并且与我国的国情紧密联系, 所以, 在土地征收法中明确主要概念的含义是十分必要的。一是明确征用与征收的概念。土地征用是指国家因公共利益的需要, 以给予补偿为条件, 以特定的公共利益为目的, 对他人土地所有权以外的土地他项权利进行了利用, 待该项任务完成后, 仍将土地归还原土地所有权人的行为。土地征收与土地征用“都是指国家以征收权为基础强制取得他人的土地权利, 使得他人的土地权利因此而消灭或受到限制”。但是, 两者的区别也是明显的, 土地征收主要针对土地的所有权而设立的, 而土地征用却是针对土地所有权以外的他项权利而设定, 因而具有可返还性。2004年宪法修正案第一次用根本法的形式将土地征收与土地征用概念相互区别, 虽然以上两个概念的具体内涵还需要做进一步的明确, 但在宪法中区别土地征收和征用无疑是一种巨大的进步。二是“公共利益”的概念。美国宪法第五条修正案中便明确了“公共利益”的含义即“非因公共使用之目的并给予补偿, 国家不得征收私有财产”。因此, 美国在相当长的时间严格按照公共使用的目的而进行征收。然而, 2005年美国高等法院第一次将“公共使用”的含义进行扩大解释, 而开辟美国历史因商业目的而征收土地之先河。土地征收制度本质上是国家调整公共利益与私人或团体利益、全部利益与局部利益之间关系的一种制度。如果不对国家的土地征收行为加以严格限制, 就会造成国家任意征收土地, 降低政府征收成本, 无限扩大征收的收益, 地方政府便会想方设法通过土地征收来创收, 从而造成矛盾激化, 违背公平公正原则, 也不利于社会的稳定和和谐。因此, 我国公共利益的范围也应当严格限制在公共使用的范畴, 最佳的选择是在土地征收法中将公共利益的范围作概括性的列举, 并排除一些不在公共利益范畴之内的土地征收行为。
2.明确土地征收补偿的范围、标准及方式。土地征收补偿一般包括以下几部分:一是土地补偿, 这是由土地所有权所引起的;二是地上物补偿, 在地上物与土地一并征收的情况下, 理应对地上物也予以一定程度的补偿;三是搬迁费。有些不被征收的地上物却因土地征收而必须迁移, 由于迁移而引起的费用应当补偿;四是邻接地损失。由于土地征收, 可能会引起残留地的价值下跌, 这也会引起补偿行为;五是离职者或失业者补偿。土地征收后可能会造成原所有权人离职或失业, 这也会引起补偿行为;六是间接利益损失补偿。原土地所有人利用原土地所进行的营业活动会受到影响, 而由此带来的间接利益损失也会引起补偿行为。我国征地补偿的范围应当不仅限于现行《土地管理法》和《物权法》所列项目, 还可以将残留地分割的损失、经营损失及其他各种因土地征收所致的可确定、可量化的财产损失列入补偿范围, 防止少数农村集体经济组织及其成员恶意盖房、种树等而企图获得更多的补偿款。关于土地征收补偿的方式, 借鉴各国对土地征收补偿方式的不同规定, 并且, 根据我国的特殊土地制度与被征地主体的特别弱势地位, 以及刚刚出台《物权法》的规定, 我国土地征收补偿方式应当以现金补偿为主, 而辅助于其他非现金补偿方式, 如置换地补偿、土地入股、社会保险安置、安排就业及技能培训等, 采用灵活多样的方式对被征地主体进行补偿。如果是现金补偿可以分为一次性补偿和延续性补偿, 这两种现金补偿方式可以相互结合, 补偿金也可以由政府发行特种债券的方式来实现, 被征地农民既可以提前变现, 也可以等债券到期时再兑现现金。通过债券的补偿方式, 可以使被征地主体获得高于银行同期利率的利息, 并且免征利息税。关于这种特种债券的期限及利息等问题都应当由法律做出详细的规定, 以利于操作。当然, 被征地主体也可以在现金补偿之外得到其他权益性补偿。
3.严格规定土地征收补偿的程序, 并且在整个征收过程中强调被征地主体的参与。在土地征收补偿程序的立法中应当严格而明确的规定征收补偿程序, 而这种程序应当包括以下两方面的内容:一是征收程序, 其中包括财产的评估程序、补偿标准公示程序及听证程序等。财产评估程序强调评估机构的中立性及评估标准的合法性, 杜绝地方政府既当运动员又当裁判员的情况, 以表面的公平来掩盖实际的不公平。“没有程序保障的地方, 不会有真正的权利保障。”“为求客观、理性、公正的决定起见, 必须有程序法制, 以创造团体意识及尊重人性尊严, 使人民预见、观测政府行为所受之约束, 减少裁量行为之错误, 而精确地实现实体法制。” (2) 补偿标准公示程序重点突出补偿依据、补偿费用计算方法等问题必须事前公示, 在这里强调事前公示, 主要针对现存的土地征收补偿公示程序中事后公示的问题, 地方政府已经制定出补偿方案, 公示后要求被征地者提出意见, 但只有在确需修改的情况下才做改动, 这种方式对被征地者来讲是不公平的, 往往流于形式。被征地者可以在补偿方案制定之初或之中便参与协商, 如果被征地方的农民太多, 可以由他们来推举代表主动参与制定补偿方案。而征收程序中最重要的就是听证程序, 只有进行听证, 被征地的集体或个人才有合法的场所来陈述自己征收补偿的意见。
(二) 行政救济方面
在行政救济中, 地方政府应当转变政府观念, 做好中立裁决者角色, 各地方政府在土地征收过程中代表国家作为征收主体一方当事人, 如果再自行裁决难免有失公允, 但要将土地征收的行政裁决权交由上一级国土资源部门来完成又会对被征地者造成不便。因此, 可以考虑将土地征收项目根据其征收面积或拟补偿金额等为标准, 面积不大、补偿金额少的可以由县级国土资源部门内设的裁决机构进行裁决;面积较大、补偿金额较多的由省级国土资源部门内设的裁决机构来裁决或者直接交由国务院裁决。为体现公平, 在县级国土资源部门内进行裁决时要聘请有关专家来参与裁决, 以利公允。而由省级国土资源部门进行裁决时, 可以由县级国土资源部门转交拟裁决案件, 避免普通农民的裁决费用支出。因此, 我们应当将行政裁决制度上升到一定的高度, 建立完善的行政裁决制度有利于更有效地解决土地征收及补偿问题。
(三) 司法救济方面
土地征收补偿的最后一道保护的防线便是司法救济。在一个法治的社会中, 司法机构既要充分尊重行政权力, 同时也要勇于表达其对立法的理解以及对行政行为的合法性判断。在我国, 与土地征收相关的司法机关主要是各级人民法院。我国各级人民法院应当从以下三个方面来完善土地征收补偿的司法救济程序。
第一, 明确受理依据。在当前市场经济条件下, 当事人不论是属于平等主体也好, 不平等主体也好, 产生纠纷就需要通过一定的程序 (包括诉讼程序) 来解决。另外, 村委会是群众性地方自治组织, 并不是一级政府, 其内部成员间应当属于平等民事主体, 其行为也不是行政行为, 所以, 因征收补偿费引起的争议也自然不是行政争议, 只能属于民事争议。因此, 人民法院应当将因土地征收补偿费分配所引起的纠纷作为民事案件受理, 且明确受理依据, 防止司法机关与行政机关互相推诿。
第二, 设立专门机构。由于土地争议具有较强的专业性和特殊性, 较为普遍的做法是设立专门的征地争议裁决机构来解决征地争议纠纷, 这些专业机构都具有认定事实、适用法律和裁决补偿的权限。相对于法院管辖, 设立专门机构有如下优点:一是有助于公正、迅速、有效地解决与土地有关的争议, 及时地维护土地权利人的合法权益;二是专业机构的工作人员都是通晓土地管理和法律知识的专家, 有助于保障专业性较强的土地争议裁决与法律确立的制度和原则的一致性;三是裁决程序将在保证公正的前提下尽可能非正式化, 简化争议解决的程序, 避免在一般管辖法院中普遍存在的案件积压现象。
第三, 保证司法公正。而由于法治观念、法律传统, 造成了目前的土地争议案件立案难、审判难、胜诉难的困难局面。人民法院应当真正站在一个中立的位置上, 对公民的私权利进行保护, 理应秉承公平正义的法律理念, 不折不扣地执行法律实现司法公正。此时, 作为法律监督机关的各级人民检察院就要担当起应有的法律监督职能了。
总而言之, 在新的经济形式下, 土地作为最重要的生产要素, 尤其是开展农村土地流转, 发展农村经济, 解决农民问题的大背景下, 如何解决土地征收过程中存在的问题, 探索一条适合我国国情的土地征收补偿制度任重而道远。
摘要：农民、农村和农业问题是中国的基本问题, 而土地制度又是这些基本问题的核心, 它是农村中农业生产、经营、收入分配和社会保障等制度安排的基础。当前我们应该以《物权法》和现有的法律法规为依托, 对土地征收及补偿问题做出必要的修改, 使土地征收和补偿的理论系统化、专门化和程序化。把土地征收的各个主要环节都以法律的形式固定下来, 以谋求社会的公正、和谐发展, 促进法律状态的良好运作, 彻底解决农村土地征收的秩序问题, 从根本上保护农民的权利不受侵害。因此, 要完善立法, 行政、司法程序也应及时有效地介入, 充分发挥司法维护社会公平正义的作用, 化解由于土地征收补偿过程中的不公而引发的各种社会矛盾, 保障社会的稳定与良好秩序。
关键词：土地征收,征地补偿,行政救济,司法救济
参考文献
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农村土地开发 篇5
是最新发布的《2018年全国两会农村土地改革政策提案,两会关于农村土地政策话题》的详细范文参考文章，感觉很有用处，希望大家能有所收获。
2017年全国两会农村土地改革政策提案,两会关于农村土地政策话题
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农村土地流转与农民土地权益保护 篇7
一、土地流转的主要形式及问题
随着国民经济的快速发展以及工业化进程的加快, 城市对农村剩余劳动力的引力逐渐加大, 农村大量剩余劳动力特别是青年劳动力开始向城市与城镇转移, 留守农村的主要是老、弱、妇、幼, 这些留守人群无力以及基于机会成本的比较不愿对承包的土地进行耕种, 各地均出现土地流转的现象。
(一) 土地流转的主要形式
根据一些专家学者的调查研究, 各省市均存在土地流转的情况, 一些地方政府也相继出台了一些促进和规范土地流转的政策, 当前, 土地流转的主要形式有以下几种:一是转包, 主要是承包农户将自己承包的土地的部分或全部根据协议以一定条件发包给第三者。二是出租。通过收取一定的租金将土地出租给其他承租人。三是换。承包方之间为了方便土地耕种, 对同属于一个集体经济组织的承包地交换土地承包经营权。四是转让。土地所有人将土地承包经营权有偿或无偿的转给其他人。五是股份合作。农地承包方自愿联合起来, 用土地承包经营权入股, 农民全部或部分放弃土地经营, 由集体经济组织或者专业的土地经营者统一支配土地从事农业生产, 农民分享土地股权收益。六是其他形式。除以上几种形式以外的农地流转形式, 例如, 土地信托以及土地季节性流转。
土地流转一方面盘活了存量土地, 使稀缺的耕地资源得以有效利用, 另一方面, 土地流转同时又促进了土地的集约经营, 使土地的规模效益得以发挥出来, 使农地的使用效率大大提高。土地流转在现实的运转过程中, 流转形式不仅呈现多元化趋势, 流转方式也开始逐渐规范化, 农户在流转过程中, 普遍通过书面承包协议来确认土地使用权的转移。
(二) 土地流转过程中存在的问题
1. 土地流转后耕地性质发生变化
一些土地流转后, 承包经营土地的农业公司以及种粮大户, 为了实现经济利益的最大化, 将流转后的土地不再种植粮食, 而是改种其他经济作物或者是进行其他非农性质的使用。一些土地流转的需求方为了短期内提高收入, 大量使用化肥、农药, 不对耕地进行轮作、休耕等保护性使用, 使耕地的肥力下降。一些有实力、有背景的公司甚至将流转后的土地搞所谓的农业特色旅游以及变相的房地产开发。土地流转后, 农村耕地的粮食种植性质以及非农用途的改变, 将会逐渐减少粮食的耕种面积, 在发生严重自然灾害的年份, 农民的粮食供应将会出现困难, 并且, 由于粮食种植面积的下降以及耕地非农用途的使用, 对农民的雇佣将会减少, 严重影响农民的工资性收入, 对农民的权益造成损害。
2. 农民的土地流转权益受到损害
农民通过让渡土地承包使用权而取得的各种收益就是土地流转权益。土地流转一般根据依法、自愿、有偿的原则进行, 土地流转收益主要根据土地流转市场的价格来确定。农民获得的土地流转收益既可能高于自己的种粮收入, 也可能低于自己的种粮收入, 无论是何种情况, 只要是按照市场价格获得土地流转的对价, 农民的土地流转收益即可确认获得公平保证。但是, 在实际的土地流转过程中, 由于信息的不对称, 农民对于土地流转的均衡价格无从知晓, 一些大的农业公司以及种粮大户对于市场信息的获得充分性要远大于一般农户, 这些农业公司以及种粮大户在土地流转交易过程中占据明显的主动地位, 他们往往压低土地流转交易价格, 诱使农民低价转让土地。一些地区的土地流转的转包费和租金甚至不到100元, 有些地区甚至出现农民为了不放弃土地承包经营权, 将耕地无偿转让给他人的情况。有些代理农户进行土地流转的村组织, 还擅自违规截流农户的土地流转收益。这些都对农民的土地流转权益造成了损害。
3. 农民土地流转的长期利益诉求受到忽略
农民在土地流转过程中是否能够公平合理的享有土地流转的收益, 实现土地收益的最大化是实现土地规范有序流转的基础和前提。土地是农民生存之本, 农民的就业、养老、医疗的实现主要依靠土地来实现。农民的土地流转主要是获得短期的较少的收益补偿, 收益形式主要是租金收入, 很少能够通过土地流转参与企业经营或者获得企业长期利益分享的机会, 农民土地收益的长期性受到忽视。
三、保护农民土地权益的对策
土地流转是实现现代农业的客观需要, 也是提高土地使用效率, 改变当前土地使用过程中存在的撂荒、粗放经营使用效率低下的主要途径。在土地流转过程中, 如果忽视农民权益的保护, 将会极大地挫伤农民土地流转的积极性。推进土地流转的规范、健康、有序的进行, 就要在土地流转过程中严格坚持依法、自愿、有偿的原则, 主要应该从以下几个方面进行。
(一) 制定和完善关于土地流转的政策和法规
土地流转过程中, 农民权益有效保护的核心是法制建设。我国关于土地权属的主要法律有《宪法》《物权法》等, 在我国1982年《宪法》中明确规定农村土地为农村集体所有, 并相继制定了一系列关于土地承包、流转的相关政策。虽然这些政策法规建立了农村土地权利关系, 但是, 农民土地权利的行使在现实中还存在诸多问题。特别是由于历史的原因而形成的城乡二元结构, 在城市扩张背景下的土地强行征用, 使农民的土地权益享有成为幻想。特别是国家关于土地一级市场的垄断, 造成土地一级市场的转让收益仅仅是政府享有, 农民不能合法的开发自己的土地来获得相应的权益。为了解决这一问题, 2004年10月28日, 国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》, 规定“在符合规划的前提下, 村庄、集镇, 建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。”2012年, 中国共产党的十八大报告中明确提到“集体收益分配权”, 并与农民的土地承包经营权、宅基地使用权两类用益物权并称, 予以中央政府的政策强调以及进一步保护我国农民基于集体土地所有权而享有的收益权能。2013年11月, 党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, “在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价;建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制, 合理提高个人收益;完善土地租赁、转让、抵押二级市场;在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下, 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能, 允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”。但是, 目前关于土地的立法以及政策性规定, 在农民的土地所有权的确立上还没有形成突破, 而所有权是农民享有一切权益的基础和源泉。土地是农民生存之本、农业经济的基础, 农民享有充分的土地权益是维护农村以及社会长期稳定发展的前提。目前, 关于土地征用后的补偿缺少细化的规定, 可以学习其他国家的先进经验, 制定《补偿法》, 依法、合理、规范补偿征地农民的权益损失,
(二) 培育土地流转中介组织, 促进土地流转市场发展
土地流转无论采用何种形式, 都需要一个规范、具体、明确的土地流转程序。当前的土地流转主要是转让个体与承包个体私下通过口头协议或者书面协议、合同完成。由于农民的法律意识淡薄以及由于自身素质的限制, 合同条款对于双方的权利义务归属不明确, 合同一般不会经过公证, 一旦发生纠纷, 农民的合法权益将会受到损害。由于土地流转的信息不对称, 农民对于土地租赁方信息的获得仅仅依靠邻里、朋友、亲属之间的交流获得, 对于土地流转的市场价格仅仅依靠自己的经验判断, 由于农民的信息有限, 在土地流转的谈判过程中常常处于被动地位, 农民的权益常常受到损害。土地流转市场的建立与发展, 需要培育土地流转中介组织, 为土地流转的转让方以及租赁方提供一个信息交流的平台, 农民通过这个平台可以获得关于土地流转的各项交易信息以及了解关于流转交易的各项法律、法规、政策规定, 可以降低土地流转的交易成本, 极大地促进土地流转的公平交易, 并且通过中介组织的专业化的服务, 使土地流转工作依法、规范、有序的进行, 并在此基础上, 形成一个高效运作、服务周全、管控有效的土地流转机制。
(三) 完善农村社会保障制度建设, 促进农村土地自由流转
农村社会保障制度的建设和完善是农村土地自由流转的关键环节, 农村的土地承载着太多的责任和功能, 一旦失去土地, 农民的生存将会面临极大的问题, 农民很难在这种情况进行土地流转、放弃土地。我国目前已经开始建立城乡统筹的统一的养老保障体系, 但是, 由于区域性的平衡, 城乡之间的养老保障标准还有较大的差距, 农村医疗保障、生活保障水平距离现实以及农民的期望还有较大的差距, 中央政府和地方政府应该合理划分农村社会保障的责任, 根据财力合理安排、筹划、有计划地推进和提高农村社会保障水平, 逐步减弱和消除土地的社会保障功能, 解除农民和社会相关利益主体对土地自由流转的顾虑。
参考文献
[1]杨志平, 刘军, 张为杰.农民工社会保障状况的考察、思考与政策选择——以辽宁省为例[J].哈尔滨商业大学学报:社会科学版, 2012 (6) :28-36.
[2]杜明义.农地市场完善与农民土地权益保护[J].商业研究, 2012 (10) :173-177.
农村土地开发 篇8
1、土地开发整理的发展现状
为积极稳妥地推进土地开发整理工作通榆县国土资源局已成立了专门的土地开发整理机构, 逐步建立了土地开发整理项目管理制度, 有效组织实施了国家、省、市投资土地开发整理项目, 土地开发整理工作取得了明显成效。一是增加有效面积, 补充了耕地数量, 近几年, 我们确保了耕地占卜平衡, 基本实现了耕地数量稳中有增的目标。二是提高了耕地质量和利用效率, 增强了耕地综合生产能力, 实行中低产田改造, 完善农田基本设施, 改善生产条件, 稳步提高了土地质量, 增强了粮食综合能力。三是改善生产, 生活条件和生态环境, 取得了经济社会效益。通过土地开发整理, 农村生态环境得到逐步改善, 降低了农业生产成本, 增加了农民收入, 有力地维护了社会稳定。
2、土地开发整理的发展潜力
当前, 土地开发整理的重点在农村。农村土地开发整理是对“田、水、路、林、村”的综合整治。土地开发整理是建设现代化与新农村的重要基础工程。通过土地开发整治, 可以有效改善农业生产条件, 促进农业增效和农民增收;通过改造旧村庄, 归并农村居民点, 可以有效改变农村面貌。土地开发整理的潜力较大, 一是现有农田中普遍存在田块分割细碎, 田坎过多;道路沟渠不整, 农田基础设施不完善, 零星未利用地和废弃地多的现象。通过合理规划, 整治道路沟渠, 平整归并零散地块, 充分利用零星土地, 可以增加有效耕地面积;二是村庄建设占用了大量的耕地, 超标现象较严重, 存在一户两宅或一户多宅等现象, 农村居民点用地利用率低“空心村”多, 布局零散, 闲置和浪费了大量土地。
3、土地开发整理的发展方向
随着经济的迅猛发展, 土地资源、耕地资源紧缺的矛盾日益凸显, 更有必要深入推进节约集约用地, 科学配置资源促进新农村经济的和谐发展。无数事实表明, 土地开发整理的同时节约集约用地, 才能加快社会主义新农村建设发展, 我们推进土地开发整理, 必须以科学发展观为统领, 把发展放在第一位, 坚决落实“十分珍惜和合理利用土地, 切实保护耕地”的基本国策, 坚持因地制宜改革创新, 走出一条建设社会主义新农村的新路子。大力推进基本农田整理和村庄整理, 是严格保护耕地资源与保障发展的最佳结合。和最优选择。为此, 我们在土地开发整理中, 要合理规划, 改造中低产田, 平整归并零星闲散地块, 同时要有步骤、有计划地对农村居民点进行整理, 引导村民集中建房, 把土质较好的村庄旧址整理成耕地。
4、土地开发整理的措施建议
做好土地开发整理工作, 对于实践科学发展观, 促进社会主义新农村建设, 具有十分重要意义。我们应加大以下4个方面工作力度。
加大宣传力度, 提高社会对土地开发整理重要性的认识。在国家加大宏观调控力度, 严格控制土地供应的新形势下经济发展和土地供应之间的矛盾日益突出。我们可以结合自身实际, 以全国土地日为契机, 通过宣传车, 横幅标语, 网络等形式和渠道, 进行多层次我国土地国情, 国策, 国法, 加强土地开发整理法规和政策宣传, 积极引导各级部门树立共识, 提高全社会对土地开发整理在社会主义新农村建设实施可持续发展战略, 保护和建设生态环境中重要作用的认识。树立依法按规划进行土地开发整理的观念, 增强公众参与和监督意识。
坚持公众参与, 高起点规划, 合理布局, 把群众意愿落到实处。土地开发整理活动必须依据土地利用总体规划和土地开发整理规划进行项目规划设计, 形成总体规划, 专项规划, 项目规划相衔接的规划体系, 切实发挥规划对土地开发整理活动的宏观控制和引导作用。加强规划管理, 严格执行评审和备案, 规划公告, 规划审查, 规划实施监督和评价制度。土地开发整理活动必须符合规划, 土地开发整理项目的立项, 规划设计, 项目实施和检查验收, 必须以土地利用总体规划和土地开发整理规划为依据。一是要对项目村庄现状进行详细的现场踏堪工作, 注重规划方案的可行性。应结合项目的实际情况把整治重点放在对现状基础的适当改造和整治, 切实解决农村“脏、乱、差”的问题和基础设施配套的问题, 以提高农民群众的生活环境质量。二是整治规划方案应突显当地特色, 体现乡土气息。发挥当地的资源优势, 因地制宜, 打破村村雷同的格局, 形成协调又丰富多彩的新农村面貌。三是规划设计应重视群众参与, 体现民意。土地开发整理项目规划的最终目的是为村庄的村民在居住上, 工作上及文化需求上提供良好的空间设施和环境, 因此, 在规划设计过程中, 要广泛征求群众意见, 让大多数人了解规划这是做好整治规划的必要条件, 也是规划自身的客观要求。
完善和规范土地开发整理项目管理。完善土地开发整理项目管理制度, 积极推行项目立项审查会审制, 进一步完善项目法人制, 全面实行项目招标制, 严格执行项目监理制, 公告制和合同制等。形成土地开发整理按规划确定项目, 按项目进行管理, 按设计组织施工, 按进度安排资金, 按效益考核验收的项目管理规范体系。
农村土地开发 篇9
一、我国农村土地管理现状
农村当前的建设用地 (其中包括村庄的用地和农村的集体工矿用地) 的占地比例都已经过高, 超标准的用地现象严重, 且土地的利用其实效率很低。据查, 北京市的村庄用地人均达到289平方米, 是国家标准 (≤150平方米) 的1.93倍, 农村的集体工矿用地其人均达到198平方米, 二者合计共487平方米。以22%的人口却占用64%的城镇村等的建设用地, 竟然也仅仅是创造了10%的第二、第三产业产值。
其他省市类似情况也有不同程度的发生。所以, 农村建设用地仍然是我国目前最有开发和利用潜力的国土资源。土地整理和复垦, 是目前我国稳定耕地面积、增加相应城镇建设的用地的最主要出路之一。
二、优化土地管理模式的探索
最近几年, 经过不断的努力和探索, 我国在农村土地的整治的过程之中, 不断的优化土地的管理, 发展了一套有效的模式, 有利于广大农村用以参考借鉴。
(一) 选址踏勘
在野外踏勘基础上, 形成了每一个项目的详细踏勘报告。
(二) 项目入库
以论证会等形式, 按照以下项目的入库原则以及条件来确定入库项目。
(1) 项目选址要符合土地利用的总体规划。 (2) 突出重点, 强化示范效应。 (3) 统筹兼顾原则。 (4) 适当规模原则。 (5) 项目入库和项目所在的国土部门、地市县政府及乡镇的领导都应该重视项目区的收益群众所期望的程度。
(三) 规划设计
在确立入库项目之后, 由政府的土地储备整理交易中心进行组织设计相关单位的土地招投标工作。依照设计单位的详细设计经历、设计业绩和设计资质来选定设计单位。
(四) 实施整理
政府的土地储备整理交易中心进行监理单位相关招投标的工作, 经由市县的土地整理中心进行施工单位的部分招投标工作。
三、推进农村土地整理的建议
土地利用的规划是合理的利用土地的一个重要基础。尽管目前中央一再的要求新农村建设应该规划先行, 但是各地在进行的土地规划时, 大多只组织设计村庄建设规划, 缺少了对土地利用方面的详细内容, 难以真实的保障土地合理的利用。为此, 提出如下建议:
(一) 重视耕地的流失问题。
在新农村的建设中, 认真做好土地的利用规划, 把合理利用土地、保护耕地, 当作是衡量新农村建设具体成效的一个主要考核的指标。
(二) 加大土地的整理和复垦力度。
针对农村的居民点和集体独立的工矿用地具体开展土地的整理和复垦, 这是补充耕地以及新增的建设用地的一个重要途径, 国家需要加大投入, 使其成为工作的重点。土地整理投入很高, 这就需要创新机制, 拓宽投资的渠道, 建立以政府投资为主要引导, 鼓励并积极吸引社会的资金投入, 农民与集体经济的组织都有参与的一个多元投资的模式。
(三) 树立村庄建设新思维, 创造新模式。
实现农村居民点的用地达标, 这是土地整理的一个重点任务。在目前农民生活水平迅速提高发展的前提下, 应该逐步的改变独栋房屋并加封闭大院这一传统模式, 提倡修建新型的公共绿地和娱乐、健身场所, 修建连栋楼房或平房, 扩大公共的空间, 缩小院落的面积, 紧凑房屋建设, 美化环境, 农户之间也应该更加开放、增加交流, 建立新型农村社区, 促使土地实现更集约的使用。
(四) 加强政府参与, 完善制度。
农村土地的综合整理是一个系统工程, 牵涉面广, 政策性强, 事关广大农民群众的根本利益以及社会稳定。只要各级政府能够高度重视, 各部门和各方面都密切配合, 采取有力的改革措施, 就能取得明显的成效。
1、建立政府统筹协调机制。
我国政府应该成立农村土地综合整理的领导小组, 由政府的主要领导担任组长, 分管农业农村和国土资源工作的领导则担任副组长, 国土资源、建设、发改、财政、农办、审计、林业、水利、农业、监察、交通等部门负责人是成员。
2、建立项目实施责任机制。
为了充分的调动县、乡、村的广大农民群众的劳动积极性, 解决好“有责无权、有权无责”等问题, 把项目实施责任和权利实际统一起来, 县级人民政府是土地综合整理工作的主要责任主体, 应该切实的加强统筹和协调, 确保项目实施时步调统一, 整体推进。乡镇也要抓好土地整理项目实施过程之中的宣传和发动、组织的协调、矛盾的调处等工作。国土部门等主要从规划的设计、资金的预算、工程的质量等多方面加强具体指导, 形成县乡是责任主体、业务部门作指导、村组以及群众都积极参与的土地整理项目的实施责任机制。
3、建立考核监管机制。
农村的土地综合整理工程的资金投入很大、渠道众多, 很容易出现所谓“跑冒滴漏”等问题。因此, 需要建立相对完善的职能部门、基层群众和监理单位三位一体且行之有效的监管制度, 确保农村土地规划设计的科学、资金使用的依法合理、群众权益的不受损害。
总结
土地整理的目标正向多元化方向发展, 其中还包括提高耕地的质量、增加耕地的面积、降低生产的成本、改善生态和环境以及明晰产权等关系。将公众参与始终贯穿于土地整理的活动全过程, 土地整理在立项决定、土地整理方案、土地估价成果、权属调整方案, 都应该向社会公告, 征求广大参加者以及相关部门的意见和建议, 参加者应该自始自终参与到决策中去, 把自己的愿望真实的纳入决策中, 在建立完善土地整理的有效机制, 优化土地管理模式中, 发挥重大作用。
参考文献
[1]张国庆、李春鹏、刘兴春、陈明华:《土地整理项目探析:效益、问题与对策——以山东省苍山县大仲村镇为例》, 《山东省农业管理干部学院学报》, 2010 (06) 。
农村土地新政解读 篇10
坚持家庭经营基础性地位不动摇
中央农村工作会议指出, 坚持家庭经营基础性地位, 农村集体土地应该由作为集体经济组织成员的农民家庭承包, 其他任何主体都不能取代农民家庭的土地承包地位, 不论承包经营权如何流转, 集体土地承包权都属于农民家庭。
国家发展改革委宏观院社会管理研究室主任常兴华:当前和今后一个时期, 加快构建新型农业经营体系的着力点, 是要坚持家庭经营的基础性地位, 创新和实现多种经营方式;要鼓励多种形式的规模经营, 强调承包经营权“长久不变”。建立新型农业经营体系, 前提是要把每个农民当作是农业经营体系创新的主体, 要在以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制这个农村最基本的经营制度下实现。
以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制, 是农村基本经营制度。坚持这一基本制度, 也必须适应现代农业的发展需要, 在“统”和“分”上都要创新、转变。在“统”的层次上, 统一经营向农户联合与合作方向转变, 形成多元化、多层次、多形式经营服务体系;在“分”的层次上, 家庭经营向采用先进科技和生产手段的方向转变。
5年内完成农村土地承包经营权确权登记颁证
农业部部长韩长赋在农村工作会议上指出, 力争用5年时间, 基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证。韩长赋说, 农村土地承包关系总体是稳定的, 但也存在承包期内随意调地、土地纠纷多发等问题, 主要是二轮延包不完善、确权不到位。稳定和完善农村土地承包关系, 需要加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证。
中国国际经济交流中心区域研究部副研究员马庆斌:开展农村土地承包经营权确权登记意义重大。第一, 在未来的土地流转过程中, 能够更好地保护农民的土地经营权、收益权, 实际上也是在制度和法律层面上给农民吃了颗定心丸;第二, 通过确权颁证使得未来土地流转更加规范化;第三, 也是十八届三中全会的精神, 要给予农民更多财产性的收入, 财产性的收入怎么来呢?我想最重要的还是农村土地收益怎么变现的问题。在未来推进工作的颁证过程中, 一定要清醒认识到我国农村各地的贫化程度以及经济发展的阶段各不相同, 所以提出用5年的时间, 而不是强硬地去要求过短的时间内完成。这也是考虑到现实工作中的一些困难, 这个事情不仅意义重大, 而且复杂程度非常高。
土地抵押新政令人瞩目
2014年中央一号文件首次提出, 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。
中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文表示, 农民通过农村土地的转让承包获得租金, 就是因为转让了经营权;经营权就是收益, 抵押经营权就是抵押土地的预期收益。即使抵押失败了, 也只涉及抵押的农民与银行约定的3年或者5年经营权, 不会改变集体所有制, 这种探索是可行的。
农村土地开发 篇11
【关键词】农村；土地开发整理；湿地生态保护
经济的快速发展、人口的持续增长和城市化进程的加快，导致人地矛盾日益突显。为了有效增加耕地面积，必须要大力推进土地开发整理。土地开发整理与湿地生态保护关系密切，它不仅能改变自然湿地的景观组成，也能改变湿地景观要素之间的生态过程，进而影响湿地的景观格局和功能。探讨土地开发整理对区域内湿地景观格局和空间关系的影响，有助于认识土地利用变化的生态环境效应，揭示景观连通性与土地利用的关系，能为促进湿地及其自然保护区的科学发展提供科学依据，实现经济社会的可持续发展。
1.土地开发与湿地面积现状
1.1湿地面积减少
湿地维系着宝贵的水土资源。水土保持和湿地保护是密不可分的统一体。土地开发整理过程中引发的水土流失是造成湿地消失的重要因素。具体来说，土地平整工程使土质变得疏松，且因涉及范围较广，表土量剥离较大，比较容易造成项目区水土流失。农田水利工程在渠道、排水沟道的开挖过程中，离不开土方开挖及回填，同样会产生一定程度的水土流失。田间道路工程伴随路基修筑、路面铺设等活动，不可避免地会动用土方，而表层土壤易碎落和滑塌，也会引起局部水土流失。这些工程不仅造成不同程度的水土流失，也使原来湿地丰富的沼泽植被、水域植被被单一的农作物所取代，造成生态系统的不稳定[2]，最终致使湿地面积日趋萎缩。
1.2湿地边缘土壤质量下降
“湿地以及流往湿地的沟坝常积聚有工农业生产废水、居民生活污水及垃圾，如常年排入水中的COD、无机氮、无机磷、氨氮、石油类等[3]，”不仅会对湿地造成污染，也会直接危及湿地中丰富的微生物。而在土地开发整理工程中，由于开挖和调配土方不可避免，难免会破坏地表土层结构，导致湿地周边土壤质地的改变，如不注意采取有效的保持措施，往往会造成湿地生态功能的下降。同样，改变湿地周边种植物结构和土地利用方式，也容易造成土壤肥力的减退，使湿地边缘土壤质量下降，最终导致湿地生态的退化。
1.3湿地生物数量骤减
湿地为天然的众多生物的生活聚居地，是众多野生动植物的物种宝库。而在一些地方的土地开发整理中，为提高土地垦殖率及开发荒地，大面积地推进着土地平整工作。虽然客观上增加了耕地面积、提高了土地的利用率，但同时也导致了植被面积和种类的不断减少。有的地方出于硬化、美化堤岸道路的需要，在沟渠底部与坡面完全填充水泥混凝土，不仅减少了绿地面积，也缩小了野生动物的栖息地，破坏了生物的多样性。
1.4湿地水生态弱化
作为土地开发整理重要工程措施的土地平整、坡地垦殖和田间道路建设等，不同程度地改变了开发整理区域的地表水系的网络结构和径流分布，使河流流量、流速都发生了一定的变化，不仅不利于水生生物的栖息和繁衍，也在一定程度上破坏了生态环境。更为严重的是，那些经过土地开发整理的新增耕地，人们为了获得最大收益，普遍出现陡增化肥、农药使用量的现象。加之来自工业废水、生活污水、农家乐餐馆洗涤用水的直接排放，沟渠、湖泊等水体的面源污染也同步有了增加，这对开发整理区域内外的水环境质量产生了很大影响，湿地动植物均成为污染的直接受害者。
2.为了人类自身生存，湿地生境必须要加以保护。造成以上现象的原因是多层面的，概括起来，主要有以下方面
2.1思想认识有失偏颇
一些地方对土地开发整理与生态环境保护的关系理解片面，开发过程中多带有急功近利的短期行为色彩，过分追求土地开发整理的数量，而对开发整理的质量和周边生态环境可能造成的负面影响关注不够。
2.2规划方案不够科学
由于对土地开发整理中的湿地生态保护认识不到位，不少地方现行的土地开发整理规划，多从优先考虑区域内产业用地需求出发，较少考虑到土地利用规划要与保护生态环境、协调人地关系和贯彻可持续发展的有机结合。
2.3资金技术成为瓶颈
资金和技术短缺是当前安徽部分湿地生态保护与管理工作面临的重要难题。毫无疑问，湿地从资源调查、环境生态监测、队伍建设及执法手段等许多方面，都需要足够的资金支撑。
2.4管理体制不畅
湿地拥有丰富的土地、水、生物、矿产等资源。目前安徽尚未设立统一的湿地行政管理部门，现行的能够参与湿地资源管理的部门包括土地、环保、农业、林业、水利、渔业、城建、航运等多个行政单位，因此，湿地保护需要形成一个完善统一的管理体制和良好的协调机制。
3.如何根据湿地生态系统的特性，采取积极有效措施，大力提高湿地保护和管理能力，已成为湿地保护工作的当务之急
为了从根本上改善湿地生态环境，做好土地开发整理工作，需要采取以下对策。
3.1提高认识，注重湿地生态保护宣传
湿地为人类及其社会提供了必要的生活和生产资料，在抵御洪水、调节径流、改善气候、控制污染、美化环境和维护区域生态平衡等方面亦有重要功作用。
3.2立足实际，科学编制土地开发规划
合理开发现有土地尤为重要，这就需要积极借鉴各地土地开发整理的成功经验，统筹兼顾，以保护和改善生态环境、防洪、防灾、防水土流失为前提，制定科学合理的土地整理和开发利用的专项规划。
3.3加大投入，提升科技运用水平
充足的资金投入和良好的资金运作机制，是做好土地开发整理和湿地生态保护工作的关键。毫无疑问，各级政府的财政投入无疑是土地开发及湿地保护资金来源的主渠道。
3.4控制污染，完善生态质量评价机制
湿地污染，重在预防。在安徽当前的土地开发整理过程中，要完善相应的生态质量评价机制。各地的土地开发整理活动始终要以全省的经济社会的可持续发展为核心，以不破坏域内湿地及其周邊的生态系统为基本前提，在生态环境允许限度内进行。
3.5创新机制，推动区域社会经济发展
做好湿地生态保护工作，需要创新机制。首先，要建立土地开发整理与湿地生态保护的协调机制，优先保障重点产业的用地需求，保证重点湿地的生态用水。
总之，土地开发整理，必须要遵循自然生态规律，充分考虑土地与湿地等系统内各生态因素间的相互平衡关系，保护好湿地周边的环境生态，实现全省生态环境与社会经济的协调发展。
【参考文献】
[1]项思可.土地资源概况及土地利用结构与状况分析[J].广东农业科学，2010（8）：349-353.
[2]曹优明.土地开发整理过程中的水土流失问题研究[J].湖南农业科学，2011（5）：53-55，59.
农村土地开发 篇12
1.1 农村土地流转的现状特征
1.1.1 土地流转区域不断扩张
流转区域的扩张主要表现在:由沿海发达地区向内地扩张, 由大中城市向中小城市扩张, 且日趋明显。我国正处在农村城镇化的关键阶段, 农村剩余劳动力逐步向城市、城镇二、三产业进行转移。因此, 农村土地流转是农村经济乃至整个国民经济发展的必然趋势。
1.1.2 流转形式多样化
从目前看, 转包、转让、互换、租赁是土地流转的主要形式;从发展趋势看, 土地入股、抵押以及其他方式发展也较快。究其原因, 是我国实行改革开放政策, 社会主义市场经济体制不断发展、完善造成的。土地入股既保障了农民的土地承包经营权, 又使农民通过租金、薪金 (打工收入) 、股金 (入股分红) 等多种形式增加了收入, 越来越受到农民青睐, 将成为未来的主流形式。
1.1.3 经营主体多元化
农村土地经营主体正发生着由农户向城乡单位、企业、业主等多种成分的转变。越来越多的农业科技人员和拥有资金、管理优势的现代企业, 参与到农村土地经营之中。
1.1.4 流转动机发生变化
免征农业税前, 集体和农户进行土地流转, 主要动机是为了完成税费征收上缴任务, 避免土地撂荒, 因此不少的流转只要接包方承担税费, 转出方基本上不收取流转费;现在的主要动机演变为如何增加收入, 扩大种植规模, 流转费也水涨船高。
1.1.5 流转范围不断拓展经营项目多种多样
当前农村土地流转的范围由耕地、荒地逐渐扩展到水面、渔塘、山坪塘等整个农用地。土地流转后, 一般以经营蔬菜、水果、棉花、蚕桑、药材、茶叶、花卉、畜禽养殖等特色、高效农业项目, 兼营发展休闲观光农业, 推动了农业结构调整。
1.2 农村土地流转中存在的问题
1.2.1 流转不规范
主要表现为农村土地流转过程中无流转合同或合同不规范。绝大部分流转都是通过口头协议达成流转意向, 用“个人诚信”代替流转合同, 没有报土地管理部门备案, 办理登记。流转的主体也不规范, 在一些地方, 业主不是与获得承包经营权的农户签订协议, 而是与乡镇政府、集体经济组织签订流转协议, 再由乡镇政府或集体经济组织去做农民的工作, 作法与相关法律、政策相违背。
1.2.2 土地流转范围小
有些地区的农村土地流转处于起步阶段, 没有中介服务机构, 更缺乏土地流转市场, 造成信息不畅, 土地使用权流转仅局限在村内, 不能跨区域流动, 流转范围小, 交易量小, 成交的可能小, 这种情况已经严重影响了土地流转的速度、规模和效益, 不利于土地资源的优化配置。
1.2.3 中介组织匮乏
目前, 我国农地流转缺乏完整的土地测量评级、土地评估等中介组织以及土地信用、土地融资和土地保险等服务机构, 农村的一切服务工作都由集体经济组织包办, 表面看来集体经济组织作为中介机构, 在交易中易于操作, 但是集体经济组织既当“裁判员”又当“运动员”, 既是所有权主体, 又是中介服务组织, 免不了干涉一般交易主体的活动, 在土地转让、买卖与抵押过程中, 难免出现一系列不规范现象, 甚至是侵农现象, 从而使这种中介组织失去应有的效率和媒介功能。
1.2.4 带有强制性补偿机制缺失
有些地方在土地流转过程中违背农民意愿, 随意变更原土地承包关系, 依靠行政命令, 强制进行土地流转, 严重侵犯了农民的承包经营权。有些地方乡镇政府和村级组织随意变更甚至撤销农户的承包合同, 集中土地搞对外招商, 强迫承包农户集中流转, 影响了农村土地承包关系的稳定。对受损农户的利益也不加重视, 缺少相应的补偿机制。
1.2.5 急功近利缺乏长远规划
在对待农村土地流转的问题上, 无论是村社还是农民, 考虑眼前利益的居多, 对今后可能出现的问题注意不够。流转价格比较低、对社会经济发展的变动因素考虑欠缺、流转后地块边界被毁坏等情况大量存在。有的业主成片租赁土地后还擅自改变了土地的农业用途。还有的地方由于区位优势不明显, 农民增收困难, 干部、群众致富心切, 在吸引业主时, 过分强调优惠政策, 忽视了自身权利的保护和合同规范, 为日后发生纠纷埋下了伏笔。
2 我国农村土地流转原因分析
2.1 农村土地得以流转的原因分析
2001年12月, 中央又专门出台了《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》, 指导和规范农村土地流转。新出台的《土地承包法》第二章第五节也规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转……”。《物权法》 (自2007年10月1日起实施) 第一百二十八条也规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”。2008年10月, 十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》更是明确提出“加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场……有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转, 不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益。”
这些法律和政策的出台, 为我国农村土地流转提供了依据。也正是随着法律的不断完善和国家对农村土地流转的引导、规范和支持, 农村土地流转才能朝着健康、快速、高效的方向发展。
2.2 农村土地流转缓慢的原因分析
笔者认为, 现阶段我国农村土地流转主要存在两大方面的问题:一是内在条件缺陷, 二是外在因素影响。
2.2.1 内在条件的缺陷
(1) 土地承包经营长期不变与集体所有制之间的矛盾。现行的土地承包经营权的制度虽然赋予了农民长期保障, 但未充分考虑随着人口变化 (嫁娶, 生老等) , 必然会出现家庭土地资源和劳动力资源不匹配的问题, 最终必然会导致本村小组部分成员不拥有本村小组集体所有的土地, 而非本村小组的人却拥有本村小组集体所有的土地的情形出现。这就与土地的集体所有形成明显的矛盾。土地未调整的时间越长, 这种矛盾就越突出。
(2) 分散承包机制导致地块细碎化, 制约了农村土地流转。许多地方将集体土地按优、中、劣划为三类, 然后再按农户、人口均分, 农户所承包土地的空间分布零散, 一块几十亩的连片土地可能由十几家或几十家承包。以均田为特征的农地承包制度导致农村土地资源均分与零碎化现象大量存在, 既不利于先进技术及其设备在农业生产中的使用, 不利于土地规模效益的提高, 也不利于大量外界资本进入农业生产领域进行规模化的生产与经营运作。现实中常有的例子是, 某农业生产经营大户, 或某个试图投资农业的企业, 想租赁连片的土地, 从事较大规模的农业开发经营时, 只要有一两户不同意流转, 土地就不能成片经营, 这给大规模的土地流转带来极大不便。
2.2.2 外在因素
(1) 缺乏健全的社会保障体系。我国现行土地政策赋予了农村土地社会保障和经济收益两大功能, 农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能, 当前农村社会保障机制尚未形成, 土地作为社会保障的替代物为农民提供基本的生活保障。可见, 没有健全的农村社会保障制度, 就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力, 农村土地市场发育的进程也将严重受阻。
(2) 流转风险大, 增加了流转成本。农村土地承包经营权流转的目的是合理配置土地资源, 追求经济效益最大化。农业投资存在自然和市场的“双重风险”, 使得各种资本缺乏对经营农村土地的利益驱动, 并因此造成农村土地承包经营权的市场需求不足。
(3) 在实际操作过程中, 存在政府服务缺位、干预越位的现象。一方面部分区县和乡镇尚未建立完善的农村土地流转管理机构缺乏对农村土地流转的有效管理、引导和服务;另一方面个别乡镇也存在过多用行政手段干预流转的现象, 有的直接充当土地流转的主体, 随意改变土地承包关系, 搞“形象工程”, 搞强制性土地流转, 直接影响到土地流转的顺利推进。
3 完善我国农村土地流转的对策
3.1 完善法律法规健全相关机制
目前, 涉及农村土地流转相关法律法规还存在自相矛盾之处, 需进一步修订完善。如进一步完善《农村土地承包法》, 尽快制定和出台实施细则, 明确界定农民土地承包权的内容和性质, 明确承包土地的财产权, 赋予土地承包经营权物权法律地位, 明确土地使用权流转的主体和客体, 明确地方政府在集体土地流转中的地位、职责和作用。逐步建立健全农民地权收益权交易各级各类市场的相关法律制度。
同时, 要建立健全相关机制, 从根本上解决农地流转存在的问题。建立客观公正的农地处分权交易机制, 减少寻租行为的发生。加快征地制度改革, 限制国家征用土地范围。严格界定公益性和经营性建设用地, 逐步缩小征地范围, 完善征地补偿机制。建立土地流转成本分担和利益分配机制, 土地流转的转包费、租金、转让费等, 应当由当事人双方协商确定, 流转的收益原则上全额返还给原承包农户, 任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。集体经济组织可以扣除必要的开支, 但最高不过土地流转总收益的10%。
3.2 培育并健全土地流转市场
农村土地流转不规范严重阻碍农村经济的发展, 因而要加强土地流转的管理, 培育并健全土地流转市场。
首先, 政府要出台必要措施确保出让方能够按照出让协议或合同按期收回租赁费和到期承包权。其次, 建立农地收益权交易市场信息平台, 让农民获得完备的农地收益权市场信息;帮助农民了解农地收益权的收益范围, 促使其利用手中的农地收益权进行多元化投资;组建农地收益权交易联合会, 弥补农民个体交易能力的不足, 增强农民博弈能力。第三, 实行农民地权收益权市场准入制度, 对于不具备资格的需求者, 不允许其进入农地收益权市场;建立专门机构对农地收益权市场进行监管, 包括交易前、交易中和交易后三阶段的监管。
3.3 健全农村社会保障制度
一是建立农村养老保险机制, 促进土地合理流转。针对农村养老保障形势日益严峻的问题, 可以探索在土地承包经营权的流转过程中, 经营权接收方把原来直接交给经营权转让方农户的全部补偿中的一部分 (如10%-20%) , 缴纳给一指定的中间组织 (政府的相关部门或保险公司等) 作为转让经营权农户的养老保障资金。
二是继续推行并完善新型农村合作医疗制度和最低生活保障制度。进一步扩大新型农村合作医疗制度覆盖范围, 将最低生活保障体系向农村延伸, 在做到全面覆盖的条件下, 不断提高政府补助标准。
三是加快推进户籍制度改革彻底破除城乡户籍壁垒, 改革城市社会福利保障制度。放宽中小城市落户条件, 在中小城市探索建立城乡一体化的户籍管理制度, 同时将进城农民工作为市民管理, 在就业、子女教育、医疗卫生、养老、最低生活保障以及住房等方面逐步让他们享受市民待遇。
3.4 明确土地产权关系
土地的产权明确是产权交易的前提, 没有明确的权利主体, 相关的物质利益就会成为搭便车的目标, 而且在出现一定的市场风险时, 土地的价值又得不到变现.因此明确土地产权, 就是要明确土地的所有权主体代表。现在关键的问题是通过法律做出规定来统一集体所有权的主体, 取消乡、村以及村民小组三级所有的分化现象。
首先明确农村土地承包的主管部门、发包方和承包方的权利和义务, 对农民土地承包经营权流转中涉及的关系人, 作严格的定位和权利划分。其次, 进一步明晰土地使用权的产权界定, 把土地使用权流转的决策权界定给农民, 这样农户才能成为土地使用权流转的主体, 拥有土地的长期使用权。
3.5 健全农村金融体系增加农地流转融资渠道
为构建农地流转市场的利率机制, 增加农地流转过程中的投资来源, 必须尽快构建我国的农地流转金融市场, 目前首要的任务是建立专门的农村土地金融机构, 进行专门的农地流转资金运作, 只有建立了这样的统一机构, 才能保证农地流转市场上金融产品供给, 农地金融市场才可能形成, 市场利率才可能发挥发作用。例如, 探索建立土地银行。土地银行作为政策性银行, 目的是推动土地流转和适度规模经营, 并保证流转后土地用途不变。土地银行不改变农民土地的承包权, 接受进城创业或务工农民土地承包权的长期有偿转让, 双方签订转让合约。土地银行运作的原则是高价存入, 平价或者低价贷出。引导更多的信贷资金和社会资金投向农村。
摘要：研究转型期我国农村土地流转问题, 对于加快新农村建设, 促进农村土地快速、健康流转具有重要意义。积极正确的引导农村土地实行依法、自愿、有偿的转让, 可以提高土地产出、有效进行资源配置, 为城市化建设提供支撑。但我国土地流转存在诸如产权不明确, 中介服务机构不完善等问题。笔者试提出弥补内在条件缺陷和优化外在因素不足的相关对策, 探究土地流转带来的经济效益和存在的问题, 以期对土地流转制度完善有所帮助。
关键词：城镇化,新农村建设,农村土地,土地流转
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