城市土地管理（精选12篇）
城市土地管理 篇1
当前我国正不断深化供给制度改革, 要求土地管理方式由计划经济向市场经济转变, 土地供给由资源调配向资产转让转变, 土地利用由外延扩张型和粗放型向内涵挖潜型和集约型转变。这些转变又必须紧紧围绕城市的开发建设和发展来展开。
政府是否能够对房地产市场中土地供给实行有效的管理, 关系到我国房地产业的健康发展, 主要体现在:一是能够防止土地“炒作”;二是防止土地资源浪费;三是防止土地价格暴涨暴跌;四是防止投资环境遭到破坏, 可见土地供给管理具有十分重要的意义。
1 土地供给方式
作为经济学的概念, 供给是指在任一给定的时间区段, 在所有其他因素不变的情况下, 卖者在不同的价格水平上供给市场的商品或服务的数量。由于土地不仅是普通的商品, 还是与人类生存密切相关的自然资源, 因而分析土地供给时要考虑土地作为自然资源的特点, 其总量受限于地球表面的土地总面积。从这个角度出发, 土地供给可分为自然供给和经济供给。
1.1 自然供给
自然供给是指土地以其自然固有的特性供给人类使用。对人类利用而言, 由于土地在相当长的时间内既非人力所能创造 (填海, 开山相对整体而言非常微小的部分) , 也不会随价格和其他社会经济条件的变化而增减, 因而土地的自然供给是绝对有限的, 其供给量不受人为因素所制约。
1.2 经济供给
由于人类的各种土地利用均依赖于有限的土地自然供给, 各种用途就在这有限的供给内相互竞争、互相替代。按照经济学原理, 当某种用途的需求增加, 该用途的经济收益提高时, 原供他用的土地必有一部分会转作该用, 使其土地的供给量增多。但无论其经济效益有多高, 需求有多大, 供给决不会超过自然供给。这种在土地的自然供给范围内, 某种用途的土地随其收益的增加而增加的现象称为土地的经济供给。
2 我国城市土地供给方式分析
在改革开放以前, 土地作为重要的生产资料一直处于我国政府调控之下, 城市各单位用地依赖于政府的行政划拨。1 9 7 8年后, 在许多制度发生变革的情况下, 土地制度也发生了较大的变化, 城市土地的供给不再是单纯的划拨了。
2.1 行政划拨的城市土地供给方式分析
在传统的计划经济体制下, 我国城市土地的供给模式如图1所示。
这是一种在计划机制的调节下, 需求不完全决定供给的模式, 也即是用地单位如欲进行某种项目的建设, 首先要向当地计划部门提出项目建议书, 计划部门依据国民经济计划所确定的各种建设活动、投资规模、投资计划等做出决定。一旦该建设项目得到批准, 其资金、物资以及用地申请也就可得到认可, 用地规模也将根据投资项目与占用土地面积的某种技术比例确定下来;然后用地单位再到城市规划部门申请选址, 城市规划部门则根据城市规划和拟建设项目的具体要求为其指定用地位置、范围, 并提出各种规划控制指标;最后用地单位在持有关批准文件到土地管理部门申请征用划拨土地。在这一系列活动中, 用地单位作为需求者对用地量和用地位置基本上没有多大的发言权, 因而需求对供给的决定作用并不是充分完全的。
2.2 改革开放后的城市土地供给市场化运作分析
改革开放后, 我国经济体制逐步有计划经济体制向市场经济体制转化, 市场规律在经济运行中逐渐发挥作用, 在城市土地供给中也实行“计划经济为主, 市场调节为辅”的政策。以1982年开始征收“三资”企业土地使用费和1987年深圳实行国有土地有偿出让制度为标志, 城市土地供给模式逐步进入了“双轨制”。“双轨制”模式的土要特点是:行政划拨与有偿使用并举, 即:“国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地、公共设施、公共事业单位和国营工业等建设用地”采取行政划拨方式;而“其他新增建设用地要逐步采用土地使用权有偿出让”。并且规定, “商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程建设用地”不再采用划拨方式。
城市土地供给的“双轨制”模式表明城市土地制度的不完善, 在实际操作中也带来诸如市场体系难以健全, 公开竞争难以实现, 土地价格难以显示等许多问题, 从而使我国土地资源严重短缺的矛盾无法通过土地价值规律、供求关系得到缓解;并且“双轨制”又使一些手中有权的行政管理者为谋求利益, 不顾法纪, 增加腐败和“寻租”行为。
3 当前我国土地供给中存在的主要问题
3.1 城市土地供给总量失控, 且以增量土地供给为主
从1 9 8 6年土地有偿制度使用实施后, 尤其是九十年代初期房地产开发热, 我国城市房地产开发建设处于高速发展阶段。由于缺乏相应的宏观调控政策和法规的制约, 许多政府领导常在开发部门追求高额利润的压力下做出让步, 以致无节制的供地, 致使土地供给总量失控。以土地供给总量失控相对应的是城市土地开发建设供给对象以增量土地为主, 这主要是因为我国城市开发建设往往缺少科学的指导, 带有很大的主观盲目性和随意性。增量土地多为征用的农用耕地, 对今后的可持续发展埋下了极大的隐患。
3.2 土地供给过程中行政干预仍不同程度的存在, 有的地方还相当严重
现行制度规定, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权, 必须以招标、拍卖、挂牌方式出让, 同一宗地只要有竞价的就要实行公开的市场供应, 严禁行政权力进入土地市场。但在实践中, 政府个别领导的干预还时有发生, 本应招标拍卖挂牌供应的, 仍采用协议方式, 有些地区的政府领导以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等, 严重的行政干预, 致使市场配置土地资源的环境难以形成。因此, 要以市场配置为土地供给的主要形式, 规范供地。
3.3 土地供给市场信息公开化程度不够
供地信息的充分公开, 可以通过供给, 创造有效需求, 可以使更多房地产开发用地采用挂牌等公开的市场方式供应, 从而从根本上解决低价协议出让土地的问题。目前, 土地市场信息公开的程度, 远远不能满足市场的要求, 直接影响了开发商对土地市场的准确判断和参与竞争, 同时也不利于政府了解市场状况, 引导投资方向, 调控土地市场。
3.4 土地的供给时机把握不当
目前我国大部分城市的土地供给缺乏长远计划, 造成有限的土地资源在短期内被供给殆尽, 没有为远期的发展留下充分的空间。由于在短期内推出大量的土地, 土地市场供求失去原有的平衡, 政府所得土地出让收益将大打折扣。如广州市地铁一号线采取了利用沿线房地产开发为地铁建设筹集资金的方式, 希望通过沿线2 8个地块的开发筹集到地铁建设资金4 3%的费用。但就在地铁沿线地块供给期间, 广州市在大河新区、黄浦开发区等地又以优惠政策供出数倍于地铁沿线地块的土地, 对沿线地块的开发造成较大的冲击, 使地铁建设从土地出让所获得的收益远远低于预期目标。
城市土地管理 篇2
2011-7-29
摘 要：近些年来，随着我国经济的飞速发展，我国的城市化水平也在不断提升，但是城市化的发展也引发出了一系列问题，如大量占用耕地、城市发展道路决策失误、土地规划不完善、土地征用补偿引发的冲突、小产权房等。所以，有必要制定合理的土地管理和征用政策，协调土地保护与城市化进程之间的关系。本文将探讨城市化进程与土地管理政策之间的关系，以减少城市化进程过程中引发的社会矛盾。
关键词：城市化，土地，管理，政策，关系
一、概况
城市化是指随着生产力的发展，人类的生产和生活由农村向城市转移的一个过程。近十年来，我国的城市化水平飞速发展，特别是上个世纪的九十年代，增长速度逐年增快。根据相关数据显示，我们城市每年平均扩展13平方公里，平均来讲一平方公里客运容纳1万人左右，那么城市化的结果是每年扩容13万人，扩展的规模和人口都是很大的。城市化扩展的土地大部分都是工业用地，而用于住宅的只有25%左右，还有一小部分用作城市的基础设施建设。但是城市化程度不同和城市用地结构不同的，其用地量有着很大的差异。
二、城市化与土地管理政策之间的矛盾性
随着我国经济的发展，城市化水平的加速提升是一种必然的趋势。同时，随着城市化的发展也会进一步刺激投资与建设，同时也会进一步刺激消费需求，进而进一步促进经济的发展。与西方欧美国家相比，我国的城市化水平还是较低，还有很大的提升空间。从数据上看，及时欧美国家的城市化水平保持原有标准，我国也很难再10年赶超所以，我国的城市化水平进一步提升时一种必然的趋势。
我国在城市发展的方向存在失误。建国后，我国政府在城市发展的判断上犯了错误，一种坚持以重工业发展优先，严格限制城市发展的规模，城市化进程发展缓慢。直到改革开放后，才提出发展小城镇以带动农村经济发展的战略，小城镇是联系城市与农村之间的纽带，有利于农村剩余劳动力的转化，促进了农村的经济发展。但是小城镇吸收劳动力的能力过于优先，不应该成为我国城市化发展的战略方向，只可以作为城市化发展的一种补充。所以，我国应该进一步发展大中型城市，适当的发展小城镇。
1.城市化发展规划与土地政策、土地规划不配套
在我国城市化发展初期，其规划往往与土地规划不配套，我国的土地管理法规定，城市化规划要与土地规划相连接，城市化规划中的建筑用地规模不应该超过土地规划中的用地规模。然而，在上个世纪90年代的时候，各个地区为了加速经济的发展，纷纷建设开发区，掀起房地产热，进而吸引投资，造成了土地的流失和耕地的占用。
2.土地资源的缺乏制约了城市化发展的脚步
城市化的发展必然需要更多的土地资源，就会造成土地供给矛盾的激化，政府为了保护耕地，有采取了一系列政策限制了耕地转化为工业用地，从而造成城市地价不断攀升，城市的房价也超过了大部分市民的购买能力，所以在一定程度上制约了城市化的发展，阻碍的经济的发展。从客观角度讲，城市化的发展与保护农村耕地直接存在着一定的矛盾，为了促进城市化的发展就必然要占用更多的土地，而城市化又是一个必然的趋势，所以就必须处理好城市化与土地政策直接的关系。
城市化过程中征地补偿过低，伤害了农民的利益。在很多城市里，土地管理部门负责征收农民的功底，然后将征收的土地交由开放商进行经营。在一些中小城市里，大部分以拍卖的形式转让土地，一些政府官员为了自身的利益刻意提高土地的价格，以获取利益。农民虽然有拥有土地的使用权，但是这种土地管理政策极大的伤害了农民的利益。农民无法拒绝国家对土地的征收，而且在价格上地府政府也占有绝对的优势，地府官员通过剪刀差从土地中获利，这种压低地价的行为在各地也较为普遍。征收农民的土地后，其获得的往往是一次性补偿，这些费用仅够其生活5年左右，如在城市仅够其2年的生活费用，所以农民并不愿意交出手中的土地。
三、城市化与土地管理政策之间的统一性
1.城市化的推进有助于土地政策的完善
(1)科技的发展为完善土地管理政策提高支持。科技的发展可以帮助发展中国家的城市迅速发展，同时依靠科技进步还可以优化城市的产业机构，刺激城市发展高科技产业和知识密集型产业，也是提升我国综合竞争力的关键。同时，科技的发展也为土地管理和相关政策的制定提供技术基础，例如，通过卫星遥感技术队土地进行监管。
(2)城市化相关制定的改革有利于土地管理政策的落实。随着城市化的发展，个性制度也在不断的改革和完善，比如户籍制定和社会保障制度，只有不断开放户籍制度的约束，降低农村剩余劳动力向城市转化的门口，同时进一步完善社会保障制度，让失去土地的农村可以享受同城市居民一样的保障，才可以刺激农民向城市迁移，同时保障土地管理政策更加合理和科学，使其真正的落实下去。
(3)城市化的发展为土地管理政策提供法律支持。为了促进城市化水平的提高，让土地更好的利用，刺激农村剩余劳动力向城市迁移，就必需有一套完整的法律制度作为保障。所以，在城市化发展的过程中，就会制定相关的法律法规以保障土地的合理转让和农民的切身利益。同时，为了保障土地转让市场的规范性，也需要法律来保障和完善，对于土地转让过程中的权利和义务也要有详细的规定。
2.完善土地管理政策有利于推动城市的发展
(1)完善土地管理政策为城市化发展提供动力。从城市化的发展动力因素分析，其核心动力是工业，农业是其原始动力，第三产业是其补充动力。只有在农业充分发展的基础上，才会产生剩余的劳动力，才可以为城市化发展提供劳动力和农产品。我国的实际情况是人口基数较大，耕地资源人均占有量不足，所以粮食生产的压力也较大。所以，我们必须进一步完善土地管理政策，保护有限的耕地资源，加强对农业的技术投入与支持，发展现代农业，只有在农业充分发展的基础上，才可以为城市化的发展提供不竭的动力。
(2)完善土地管理政策可以切实保护农民的利益。建立合理的土地征用补偿机制可以切实的保护农民的合法利益，我国的相关法律中规定，对于征收的土地，按照土地原来的用途给予补偿。在我国大部分城市，一些失去土地的农民得到的补充往往不能满足其生活、医疗的需要。参考美国的法律，人们的财产权受到法律的保护，政府征用公民的财产必须按照市值进行补偿，我国政府也可以参考磁力，对失去土地的农村进行多元化的安置，比如解决农民的就业问题，或者以土地换土地。只有不断完善土地的管理政策，才可以让农民自愿的交出土地，流向城市。
总而言之，城市化的发展会影响到土地政策的制度，可以促进相关土地管理政策的完善。同时，土地管理政策的多样化和灵活性对于推动我国的城市化发展也有积极的作用。只有正确认识二者之间的关系，才能发挥其各自的作用，进而相互促进。
参考文献：
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作者：宋慧 刘磊 来源：《魅力中国》2011年4期
城市土地管理 篇3
【关键词】土地发展权；城市土地管理；新途径
土地是人类赖以生存的最重要的資源，“是一切生产和一切存在的源泉”。但随着经济社会的飞速发展，城市化进程的加快，人们对土地需求的日益高涨与土地资源的稀缺性之间的矛盾日益凸现。[1]我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。
1.土地发展权概述
1.1土地发展权的内涵
所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为，对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想，以人与自然的和谐为目的，因此，土地的分类中应当包含生态用地，从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。
1.2土地发展权的特征
综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。
1.3土地发展权的功能
土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。
2.构建土地发展权内容的思路
2.1土地发展权总量构建的思路
在土地发展权的构建中应由国家确定土地发展权的总量。采取委托—代理方式，由省级政府根据国家统一构建的土地发展权总量，代表国家在本辖区内对土地发展权总量进行再次分配。国家确定土地发展权总量的依据，是国民经济整体发展状况、工业化所处的阶段、城市化发展状况和全国生态建设与环境保护状况等方面对土地发展权的总体要求。国家和省两级政府配置的土地发展权，为跨区域的土地发展权，它的配置应具有战略性特点，对全国和各省域范围内的土地开发利用以及国民经济发展具有宏观调控的功能。另外还有一些要特别对待的是，有些大城市的辐射能力已经超出了其行政辖区的范围。如直辖市，只有城市郊区是农业用地，而其辐射范围却是全国，此种情况就不能是直接的委托代理关系，而应该由中央直接来协调。
2.2土地发展权所包含的权能，土地发展权类别合理划分的思路
土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能，主要有以下四方面权能： 占有权，即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。使用权，权利主体可以行使土地发展权，合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。收益权，表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。处分权，主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。同时，依据不同的标准可以把土地发展权划分为不同类型，如农地发展权、市地发展权、营利性土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权，按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。
2.3土地发展权与相关产权整合的思路
土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度，使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时，其整体关系已经确立，但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离，避免发展权与所有权的冲突；土地使用权往往成为土地发展权的运作载体，而土地发展权具体化土地使用权权能，促进土地使用权合理实施，应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。[3]土地发展权与其他土地产权协调运作，共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。
3.土地发展权视角中的城市土地管理优化
3.1优化我国城市土地管理法律制度
法律制度是管理的根本，城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建，首先应该加快相关立法，对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定，进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务，防止越权和非法开发城市土地，完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制，为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。
3.2赋予土地使用者土地发展权，保障失地农民和城市居民的合法权益
国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定，并赋予土地使用者既定的土地发展权。在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民，享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时，必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权，并建立以发展权为保障的利益补偿机制，依法维护失地农民和城市居民的合法权益。
3.3完善土地发展权市场运作机制，增强市场调节作用
土地发展权市场运作指在土地发展权国家源头供给的前提下，由行政单独配置划拨土地发展权向政府与市场双重配置土地发展权转换。随着土地发展权市场运作机制的完善，土地发展权可以遵循市场规则，以产权交换模式在不同发展权拥有者之间进行交换，土地市场通过价格、供求等杠杆实现土地发展权的合理分配。土地发展权转让、回收和灭失等一系列变更都对应着相应的土地开发使用用途变更，这可以使土地市场交易更加清晰和顺畅。
4.结语
土地发展权的构建，将会有效促进经济发展过程，尤其是城市化进程中产生的外部效应的内部化。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分，其作为作用于土地使用性质变更的财产权，为城市土地管理优化开辟了一条新途径，使社会经济的发展走上可持续的道路。
【参考文献】
[1]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理，2002，（2）.
[2]赵贺.中国城市土地利用机制研究[M].北京：经济管理出版社，2004，（35）.
城市化与土地管理政策 篇4
诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨早在2000年就断言“21世纪的决定性力量是美国的高科技和中国的城市化”, 可见, 中国的城市化将面临着前所未有的高速发展。中国的城市化不仅决定着我国的未来, 而且决定着世界城市化的发展进程。因此, 我们首先要弄清楚什么是城市化?所谓城市化又称为城镇化、都市化, 是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程, 具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的功能变化。城市是人类文明的标志, 是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化和科技水平的重要标志, 也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。城市化是人类进步必然要经历的过程, 是人类社会结构变革中的一个重要线索, 标志着现代化目标的实现。只有经过城市化的洗礼, 人类才能迈向更为辉煌的时代。
1979年至2008年, 我国城市化呈现出不断上升的单一变化趋势, 只是在不同年份的上升程度有所差别而已 (见表1) 。根据这种差别, 可以将这一阶段的城市化进程大致分为两个时期。1979年至1995年为第一个时期, 城市化率平均每年提高0.59个百分点, 这主要是由于经济体制改革不断深化的结果。而1996年至2008年则为第二个时期, 城市化率平均每年提高1.17个百分点, 这主要归功于工业化推动城市化的力量、产业结构的高速化和投资膨胀等一些因素的影响。到2008年底, 我国城市化水平已经达到45.68%, 比1979年提高了26.72%, 平均每年增长0.89%。麦肯锡全球研究中心2009年的报告指出:如果保持当前的经济发展势头, 到2050年, 中国的城市化水平将达到70%, 城市人口将超过10亿。与此同时, 中国特大城市的极化作用会继续加强, 中国将有221座超过百万人口的特大城市, 其中有23座城市的人口将超过500万, 到2025年, 城市创造的经济将占GDP的90%以上。
(注:数据来源:1979—1990年数据《中国统计年鉴2001》、1991—2007年数据《中国统计年鉴2008》及相关统计资料整理得来。)
随着城市化水平的不断提高、城市人口的日益增多, 社会经济发展对土地需求的增长与土地数量稀缺性之间矛盾的不可协调性必然导致耕地面积被建设用地大量占用。据统计, 1996—2008年, 我国净减耕地1.2526亿亩, 平均每年净减少1044万亩, 这主要是建设用地增长过快造成耕地的大量流失。国务院已作出决定, 确保至2020年全国耕地面积不能少于18亿亩是一条不可逾越的红线。2008年全国耕地面积是18.2574亿亩, 距18亿亩最低线仅剩2574万亩, 与此同时, 2008年灾毁耕地37.2万亩, 生态退耕11.4万亩, 因农业结构调整减少耕地37.4万亩, 即非建设用地共减少86万亩, 再加上全国建设占用的耕地287.4万亩, 以上四项共减少373.4万亩, 这使得未来建设用地的供给将面临着巨大的压力。还有一点应引起注意, 耕地不仅被占用的比例很大, 而且其占用的绝大部分还是自然条件较好的平原地区, 而山区和丘陵地区的耕地比例较少。因此, 城市建设占用耕地的现象越来越严重, 这使得城市化对耕地资源的保护造成了巨大的阻碍。
因此, 我们必须从完善现行的土地管理政策着手分析, 采取积极有效的政策指导来减缓甚至改变这种状态。
二、土地管理政策
1、土地管理政策的涵义
土地管理政策是土地政策体系的重要组成部分。土地管理政策是相对现行的土地管理体制而言的, 它包括农村土地管理政策与城市土地管理政策两大类。1982年以前, 土地管理政策主要是农村土地管理政策, 1982年以后, 农村、城市土地管理政策二者开始并重发展。
2、中国土地政策的演变:从统一管理到市场化运作
随着经济社会不断发展, 我国的土地管理已经成为宏观调控的一部分。“十分珍惜和合理利用每寸土地, 切实保护耕地是我国的基本国情。”同时, 它也是我国土地管理政策的首要目标。多年来, 我国的土地管理政策在实践中摸索, 制定出一系列具有指导意义的调控政策。比如:1982年12月《宪法》规定, 城市土地归国家所有;1986年6月, 国务院《土地管理法》提出, 对城乡土地集中统一管理;2006年5月, 国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》规定, 房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让, 坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定;2009年9月, 国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》, 要求地方政府要加强建设用地批后监督, 切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生, 严厉打击囤地行为。
当然对于具体问题, 我国也出台了具有针对性的土地管理政策。例如为了达到节约和集约利用土地的目的, 国家通过收回土地、促进土地交易、重新开发等手段使现有存量土地充分发挥土地效力。2004年国务院下发了《国务院关于深化改革严管土地管理的决定》, 要求“开展对存量建设用地资源的普查, 研究制定鼓励盘活存量的政策措施, 严禁闲置土地”、“禁止非法压低地价招商, 省、自治区、直辖市人们政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准, 协议出让土地除必须严格执行规定程序外, 出让价格不得低于最低标准”。2008年1月7日, 国务院又下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》, 要求“按照节约集约用地原则, 审查调整各类相关规划和用地标准;充分利用现有建设用地, 大力提高建设用地利用效率;充分发挥市场配置土地资源基础性作用, 健全节约集约用地长效机制;强化农村土地管理, 稳步推进农村集体建设用地节约集约利用;加强监督检查, 全面落实节约集约用地责任”。这些均体现了我国土地管理政策在实际运用中的有效措施。当然, 随着土地市场的不断深化, 我国的土地市场上也存在着一些迫切需要解决的问题。《土地管理法》作为土地管理领域的根本法, 其涵盖的内容还可以更全面一些。诸如审查土地使用权转让条件、修编和公布土地基准地价、改变用途调整出让金或收回土地使用权、进行土地总登记、收回未按出让合同规定期限和条件开发利用的土地、办理农村集体建设用地使用权流转登记等问题也都应该吸纳到《土地管理法》中来。
三、城市化与土地管理政策之间的矛盾性
1、我国城市化的加速发展是必然趋势
(1) 国民经济的平稳发展将有力地推动城市化进程。2009年我国经济保持较高速增长, 全年GDP为335353亿元, 比上年增长8.7%, 位于世界前列。中共十七大报告明确提出了2020年我国经济发展的宏伟目标, 即全面建设小康社会, 意味着我国经济已经进入了平稳发展的阶段, 这无疑为城市化的加速发展奠定了坚实的基础。同时, 城市化会引发大规模的投资需求, 包括创业就业的生产性投资、基础设施投资和房地产投资。粗略计算, 中国从2003年到2008年, 每增加一个城市人口会引出50万元的城镇固定资产投资。当然, 城市化也会引发更多的消费需求, 城市人口比重的提升会带来消费需求总量的扩张, 从而进一步促进经济的增长。可见, 我国已为城市化进程的加快提供了必要的物质基础。
(2) 同欧美等发达国家相比, 我国的城市化水平仍有很大的提升空间。据国际统计年鉴 (2006—2007年) 的统计, 2005年我国城市化水平比英国低49.3个百分点, 比美国低40.4个百分点, 比澳大利亚低47.8个百分点。到2030年中国城市化水平达到61.6%以后, 仍然仅相当于2005年英国城市化水平的68.7%、美国的72.6%、澳大利亚的76.9%。可见, 即使各发达国家城市化发展进程停滞不前, 我国赶超20年后仍落后于这些国家的发展水平。因此, 我国城市化的加速发展将是必然趋势。
2、土地的稀缺性阻碍了城市化的发展
城市化发展会进一步加大对土地的需求, 土地的供给矛盾必将更趋紧张, 而国家为保护耕地, 又采取了一系列的措施限制了农用地向建设用地的转变, 使得城镇现有土地的价格节节攀升, 住房成本超越了大多数人的承受能力, 也对农村人口向城市人口转变造成了巨大的影响, 进而没有办法满足城市经济高速发展对劳动力的需求, 阻碍了经济的增长, 减缓了城市化的发展。所以, 在客观上, 城市化建设与保护耕地之间存在着一定的矛盾, 城市的发展和扩大必然要占用一部分土地, 但是城市发展是必然的趋势。因此, 如何正确处理发展城市与保护耕地之间的关系已经演变成了一个迫切需要解决的问题。
四、城市化与土地管理政策之间的统一性
1、城市化进程的加快对完善土地管理政策起到了一定的促进作用
(1) 科技进步为土地管理政策的制定提供了技术支持。城市化本身就意味着现代化。产业现代化、基础设施现代化和人民生活现在化是城市现代化的基本内容。科技进步将是发展中国家的城市超越经济、技术鸿沟, 追赶发达国家城市的动力与源泉。依靠科技进步来改造城市、调整和优化产业结构、发展高新技术和资本密集型产业、推动城市转型与升级, 是我国城市增强国际竞争力和实现现代化目标的关键。同样, 科技进步也为进一步完善土地管理政策提供了技术支持。特别是在高效、集约利用土地和通过卫星遥感图片监督检查等土地管理方法上给予了技术支持。
(2) 相关制度的改革可以减少制定土地管理政策的后顾之忧。城市的快速发展必然会伴随着制度创新, 特别是户籍制度和社会保障制度的改革。只有开放户籍制度、降低农民进入城市的门槛, 同时不断完善社会保障制度, 使失地农民在养老、医疗、失业保险等方面和城市居民享受同样的待遇, 才能使农民更好地融入城市, 使土地管理政策的制定更加规范化、合理化, 进而减少后顾之忧。
(3) 城市化进程的加快可以为土地管理政策的制定提供法律保护。任何制度的运行都离不开民主和法制, 改革措施的贯彻执行需要一套健全的法律法规和强有力的监督执法体系加以保障。为了让土地更顺利的流转, 使更多农民转化为城镇居民, 就应当制定法律允许和鼓励正当、适度的土地使用权有偿转让等。当然, 平衡有序的市场秩序也需要法律来规范和保障, 对于在土地使用权交易中的各方主体的权利和义务也应作出明文规定。
2、逐步完善的土地管理政策进一步推动了城市化的高速发展
(1) 不断完善的土地管理政策可以为城市化进程的加快提供初始动力。从城市化的推动力来讲, 工业化是根本动力, 第三产业是后续动力, 而农业是初始动力。只有农业发展了, 产生了农业剩余, 才能为城市化发展提供人力资源支持和农产品支持等等。而我国人口基数大、人均耕地少的基本国情又决定了粮食需求的紧迫性。因此, 我们必须不断完善土地管理政策, 以保护耕地为出发点, 加快农村土地流转制度改革, 推进农业产业化, 加大对农业科技、教育及基础设施投的入, 大力发展农业现代化。只有夯实农业基础, 才能为城市化进程的加快提供物质动力。
(2) 不断完善的土地管理政策可以保障失地农民的利益, 从而促进城市化精神文明建设。而建立合理的征地补偿制度和利益分享机制是失地农民最为关注的问题。我国《土地管理法》中规定“征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿”。而以土地为生的农民在失去土地以后得到的补偿并不能支撑他们的养老、医疗、教育等支出, 这就引起了我们对于补偿政策的思考。从美国政府制定的相关法律可以看到, 其规定了人们的财产权 (包括房地产权利) 受到保护, 政府为公共利益征用私人财产必须按照市场价值予以公正赔偿。或许这可以给我国现行的土地管理政策一些启示。当然, 我们也可以为失地农民制定多样化的安置方式, 比如长期的就业补偿、以土地换保障政策等。只有不断完善补偿政策, 才能使失地农民在生活方式、生活态度上逐步与城市居民接轨, 进而促进城市化精神文明的健康发展。
综上所述, 城市化的快速发展可以在方方面面影响土地管理政策的制定, 从而使相关政策得到进一步的完善;同时, 土地管理政策在内容上的逐步全面、形式上的灵活多样又对我国城市化进程的加快起到了积极的推动作用。只有认清二者的矛盾性和统一性, 准确把握二者的互动关系, 在实践中不断探索、不断完善, 才能充分发挥各自的功能, 进而构建更加和谐的社会主义社会。
摘要：随着我国经济的快速发展, 城市化进程也在不断加快, 对促进产业结构升级、提升中国经济现代化水平都产生了巨大的影响。但城市化也引发了一些亟待解决的问题, 特别是城市化发展与土地供给的矛盾已经引发了种种社会矛盾。本文着重从城市化与土地管理政策的关系入手, 探讨二者的协调发展, 以期消除或减少城市化过程中的社会矛盾。
城市土地管理 篇5
中华人民共和国建设部令 第22号
《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》已于１９９２年１１月６日经第１７次部常务会议通过，现予发布。自１９９３年１月１日起施行。
部长 侯捷
一九九二年十二月四日
城市国有土地使用权出让转让规划管理办法
第一条 为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。
第二条 在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。
第三条 国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。
第四条 城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
第五条 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
第六条 规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。
附图应当包括：地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线座标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。
第七条 城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。
规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。
第八条 城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出 1
让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。
第九条 已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。
第十条 通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。
受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。
第十一条 受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。
受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。
第十二条 城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。
第十三条 凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。
第十四条 各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。
第十五条 城市规划行政主管部门应当深化城市土地利用规划，加强规划管理工作。城市规划行政主管部门必须提高办事效率，对申领规划设计条件及附图、建设用地规划许可证的，应当在规定的期限内完成。
第十六条 各省、自治区、直辖市城市规划行政主管部门可以根据本办法制定实施细则，报当地人民政府批准后执行。
第十七条 本办法由建设部负责解释。
城市土地管理 篇6
关键词：土地储备；土地供求；地价
为了缓解住房压力，解决地价上涨等问题，我国于1996年开始推行土地储备制度。该制度自建立以来，解决了大量的土地供求问题。近年来，随着人们对住房的需求量的增大，土地储备制度也面临着新的挑战。各级部门必须对此展开研究分析，分析城市土地储备与土地市场间存在的种种关系，使土地储备制度更好的土地市场所服务。
一、城市土地储备的运作机制
（一）土地收购
土地收购是城市土地储备中的一项重要内容，主要是指政府行使購买权利，从零散的土地拥有者处购买土地的一种行为。目前，国外有很多国家的城市政府都被赋予了土地收购的权利。在我国，土地收购还停留在储备机构对农用地征用的层面。大多数的储备机构会选择购买已经出让的土地或到达使用期限的土地。
（二）土地储备
城市政府在完成土地购买后，可以选择暂不将其出售，而是将土地保留一段时间。在得到土地的使用权后，政府可以先完成土地的前期开发工作，如平整土地、拆迁等，也可以为土地配置排水、供水、排污等基础设施，使土地成为能够直接出售的“熟地”，完成对“熟地”的储备工作，静候其被收购或租赁。
（三）土地出让
土地出让是一种有计划的出售行为，一般是指储备机构将土地分期推向市场的活动。在进行土地出让时，首先要制定土地出让的年度计划，同时对城市规划的现状进行合理的分析，完成土地的分期推送。由于我国将土地出售行为定义为一级市场行为，因此储备机构多选择拍卖与招标的方式来完成土地的出让。
二、土地储备对土地供求与地价的影响
（一）土地收购对土地供求与地价的影响
土地收购包括土地的回收和土地的购买两种行为，储备机构在对土地进行收购时，要制定出明确的土地储备计划，并根据计划的要求对城市出让土地进行购买或回收，将零散的土地集中起来。
在储备机构完成土地收购的过程中，一级市场与二级市场均受到了该行为的影响。在我国，一级市场的供给是由政府来完成的，政府通过招标、拍卖等行为来为一级市场提供土地。但由于我国的土地市场在进行土地配置时还基本应用计划配置的模式，市场无法发挥其调控作用，使得一级市场上仍然存在私下交易的不正当行为，出现了真实供给小于实际供给的现象。土地收购行为的参与能够使储备机构加强对一级市场的管理，减少不正当的交易行为，从而降低了市场上的实际供给数量。在二级市场中，土地的供给主要是指土地的使用权发生转移的现象。由于二级市场上的供给者较多，因此供给的数量一般由强大的市场机制来决定。在完成对土地的收购后，储备机构能够根据市场的需求对土地进行强制购买，从而达到调节二级市场供给关系的目的。
土地的收购行为对土地的需求也会造成一定的影响。从目前的形式来看，我国的土地需求着可以通过四种渠道来获取土地的使用权。一是利用政府的无偿划拨行为来获得土地；二是通过与拥有土地使用权的集体或个人私下完成交易，获得土地的使用权；三是在一级市场中以有偿行为获得土地的使用权；四是在二级市场中购得土地拥有者的土地剩余使用年限。在完成土地收购后，前两种非正当的市场行为得到了有效的控制，在隐形市场中获取土地者明显减少，更多的人会通过后两种方式来完成对土地的购买，从而提高市场的有效需求量。
土地收购行为能够减少市场的供给量，从而使市场的需求增加，地价也会随之上升。在实行土地收购制度后，土地市场中的供给失控现象能够得到调节，减少了不良交易等行为，使土地的供给量与需求量更接近真实情况。由此可见，土地收购行为实施能够使不良的市场行为得到纠正，有利于土地市场的健康发展。
（二）土地出让对土地供求与地价的影响
目前我国的土地市场还存在着土地供给价格过低、资产流失、多头供地等问题，影响了土地市场的健康稳定发展。实施土地出让制度能够加强政府对土地的管理力度，有利于市场秩序的维护。由于我国的土地二级市场发展的还不够完善，使得土地储备机构在土地的供应中占据着主导位置。储备机构在对土地进行管理时会制定严格的制度，并按照计划的要求完成土地的出让，使土地出让的数量得到了合理的控制，降低了市场中土地供给的总量。
在实施土地出让制度后，市场中的非法交易行为将得到有效的控制。土地的出让一般采用拍卖、招标等方式来完成，这种方式大大减少了土地投机者的投机空间。由于土地拍卖和招标制度对购买者的实力要求极高，因此普通的购买者无法参与到这一活动中来，减少了土地的整体需求量。
土地出让制度的实施改善了多头供地的现象，降低了土地供应的总量。另外，土地出让的方式也能起到一定的调节作用。在出让制度与出让方式的协同作用下，土地的价格能够得到有效的控制，有利于土地市场的稳定发展。
结语：
土地储备制度包括土地收购、土地储备、土地出让等多项内容，该制度能够能够实现对土地市场的管理，同时完成对土地供给数量的调控。在土地储备制度实施的过程中，收购行为能够完成对一级市场和二级市场的调控，调节市场中的供求关系，使供给数量满足市场的实际需求。出让行为能够纠正不良的市场行为，减少隐形市场中的交易数量，降低土地的价格，使供求关系达到平衡的状态。总之，建立完善的储备制度能够加速土地市场的发展，规范土地市场中的行为，降低土地的价格，提高土地的利用率，有利于土地市场的和谐稳定发展。
参考文献：
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浅议我国城市周边地区土地管理 篇7
1.1 土地规划不合理, 开发利用混乱, 造成资源浪费和环境破坏
因为我国目前城市周边以城中村为主, 为了发展地方经济和筹集建设资金, 政绩观的驱使, 地方政府往往无规划地滥用土地, 随意侵占农业用地, 使得在城市化建设进程中, 城中村土地开发利用出现过快过猛的势头。为降低生存压力, 大量人群向城市周边地区迁移, 房地产商为牟取暴利, 盲目追捧高端市场, 严重超出人们的购买水平, 造成高端商品房大量空置, 经济适用房供不应求的矛盾, 导致城市周边地区土地的隐形浪费。土地管理部门也缺少必要监管和制约措施, 违规违法用地突出, 土地浪费现象严重。另外为降低生产成本, 大批工业企业向城市周边地区迁移, 如造纸厂、矿业、皮革制造厂等, 这些企业在生产过程中势必造成不同程度的环境污染, 破坏当地生态环境
1.2 招商引资势头过猛, 土地资源浪费严重
地方政府受到政绩观的驱使, 为了招商引资, 快速发展地方经济, 无规划性地滥用土地, 在没有明确土地利用投资强度和建设密度等指标前, 就盲目地为投资者提供地理条件优越且价格较低的土地。在这种优厚的条件吸引下, 投资者想方设法获取土地, 导致土地囤积闲置, 造成土地资源的浪费。
1.3 土地利用方式不合理, 集约程度偏低
在农业生产方面, 土地经营分散, 尚未形成规模经营, 土地利用科技水平较低, 新技术应用较慢, 土地产出水平低, 经济效益差。在城市建设方面, 普遍存在高层建筑数量少、地下空间利用率低、建筑密度和容积率低等现象, 这种简单粗放的土地利用方式造成资源的浪费;在农业生产方面, 土地分散经营, 规模经营尚未形成, 加之较低的土地利用水平, 造成土地生产能力低下, 经济效益偏低等;在工业生产方面, 标准化厂房较少, 企业布局散乱, 用地铺张浪费, 造成了土地资源的浪费。
1.4 耕地面积不断降低, 失地农民逐日增多
目前, 我国城市周边地区耕地面积呈现逐年减少的趋势, 且这种趋势伴随着城市化进程的加快越来越突出, 大量农民失去赖以生存的土地, 成为无地农民, 威胁国家粮食安全, 影响社会稳定发展。
1.5 部分土地管理措施侵犯农民利益, 影响社会稳定
有些地方为提升政绩, 盲目追求城市化率, 征地拆迁规模过大, 出现挪用截留、补偿过低等状况, 严重侵犯了农民的利益, 城市周边地区首当其冲, 土地暴力和上访事件频发, 影响社会稳定, 有分析材料指出, 全国信访有大部分是关于土地问题的截留, 多用地可以多增加财政收入, 这就造成了一手从农民那里廉价得到土地, 另一手又高价卖给开发商, 地方政府出于政绩的需要, 大肆推动土地开发, 获取高额的土地出让金, 农民合法的土地得不到应有的保障。
1.6 城市周边耕地管理混乱, 耕地保护压力大
保护和稳定耕地面积意义重大, 据了解, 我国现有耕地面积约18.26亿亩, 相比1997年的19.49亿亩, 减少了1.23亿亩。虽然规定了18亿亩耕地红线, 但仍然存在着隐性减少, 城市周边地区的耕地正在逐年的减少, 致使很多的农村人口成为失地农民, 因此我们应该加大对城市周边地区耕地的管理力度。
2 我国城市周边地区土地管理对策
2.1 科学规划, 坚持科学发展观
坚持科学发展观, 遵循生存、发展和生态保护相兼顾的原则, 树立协调可持续发展的土地利用规划理念。通过合理规划、有序建设、协调发展, 引导城市健康有序发展, 避免摊大饼式的蔓延, 保证城市周边区的可持续发展。土地开发规划的制定要综合考量当地自然环境和人文环境, 遵循土地开发和生态保护兼顾的原则, 形成一个和谐统一的整体, 促进城市周边地区协调发展。
2.2 进一步建立和完善城市周边地区土地管理体系
建立城乡一体化的土地管理新体系, 使城市周边区土地管理和城市相协调, 形成一个统一的整体, 规范和统一城市土地市场, 实现政府对土地一级市场的垄断, 健全土地收购储备制度, 利用信息科学技术, 对城市周边区, 从土地动态监测、预警、决策三方面建立城市土地管理监督。
2.3 加强耕地管理制度的建设, 切实保护好耕地
进一步加强城市周边地区耕地管理制度, 集约化使用土地, 从而改变耕地乃至农用地比较利益低下的问题, 做到优质农地尽量晚占、少占或不占, 对于占用耕地的要根据国家相关法规进行弥补耕地面积等措施。
2.4 建立完善的政绩考核体系
科学的政绩考核体系的建立是提高土地管理水平的根本和关键。当前, 我国城市周边地区土地管理中招商引资过猛, 导致土地资源浪费严重, 盲目追求城市化率、侵犯农民利益等问题的存在从根本上而言, 都是受到不健全的政绩观的驱使。合理的政绩考核体系, 应当具有三个方面的特点:第一, 政绩考核的标准是为民、务实;第二, 考核的结果必须得到群众的认可, 不能以少数人的评价为准;第三, 考核过程要公开化、具体化。总之, 政绩考核应本着是否为人民的生产生活环境带来良好的转变为依据, 而非片面的以GDP、城市化率等为衡量标准。
2.5 完善城市周边地区土地管理监督体系
建立并完善城市周边土地管理监督体系, 制定城市周边地区土地开发利用条例和规范, 使土地开发利用有法可依, 有法必依;实现政府对土地一级市场的垄断, 加强土地开发管理, 及时发现违法占用土地的行为, 并采取适当的处罚措施。
2.6 调整产业结构和布局, 促进可持续发展
城市周边地区承接中心城区转移的人群和工业企业有着明显的优势:一方面, 促进资源优化配置, 减少城市周边地区资源浪费状况, 带动城市周边地区经济发展;另一方面, 缓解中心城区巨大的生存压力。但是, 这并不意味着城市周边地区要承接所有的中心城区转移的工业企业, 应选择性排除一些污染严重的工业企业, 树立城乡建设发展生态文明理念, 促进可持续发展。另外, 城市周边地区应积极调整产业结构和布局, 推动第三产业的发展。
2.7 构建完善的耕地管理制度, 大力保护耕地
加强城市周边地区耕地管理制度建设, 集约化使用土地, 提高土地利用率和土地生产能力, 改变耕地利益薄弱的问题, 优质农地尽量保留, 占用耕地要依据国家关于“占补平衡”的规定进行耕地补充, 真正实现占补平衡。
3 结语
土地作为人类社会生存与发展的最基本要素之一, 在经济增长与社会发展过程中, 发挥着日益重要的作用。土地管理问题, 不仅直接关系到国家粮食安全和经济社会可持续发展, 而且直接关系到国家长治久安和社会稳定, 尤其是我国人多地少, 在当前工业化和城市化加速发展过程中, 土地供需矛盾已十分突出。伴随着城市化进程的推进和土地供求矛盾的日益突出, 土地管理问题越来越受到人们的关注, 城市周边土地作为城乡结合和过渡的区域, 其土地管理问题显得尤为重要, 加强城市周边土地的管理工作, 明确当前管理工作中存在的问题, 并积极采取解决对策, 具有极强的意义和理论价值。
摘要：随着我国城市化进程的不断加快, 城市土地管理的压力越来越突出, 城市周边地区作为我国城乡结合和过渡区域, 其土地管理问题就显得尤为重要。城市周边耕地保护的压力也越来越大, 土地管理的问题也越来越成为人们关注的焦点问题, 城市周边土地利用问题尤为突出, 解决好城市土地管理问题, 可以有效地促进我国经济的发展和社会的进步, 城市周边地区土地管理工作的顺利开展, 可以有效提高土地资源利用率, 缓解土地供求矛盾, 推进城乡一体化建设进程, 促进国民经济的发展和进步。
城市土地管理 篇8
政府是否能够对房地产市场中土地供给实行有效的管理, 关系到我国房地产业的健康发展, 主要体现在:一是能够防止土地“炒作”;二是防止土地资源浪费;三是防止土地价格暴涨暴跌;四是防止投资环境遭到破坏, 可见土地供给管理具有十分重要的意义。
1 土地供给方式
作为经济学的概念, 供给是指在任一给定的时间区段, 在所有其他因素不变的情况下, 卖者在不同的价格水平上供给市场的商品或服务的数量。由于土地不仅是普通的商品, 还是与人类生存密切相关的自然资源, 因而分析土地供给时要考虑土地作为自然资源的特点, 其总量受限于地球表面的土地总面积。从这个角度出发, 土地供给可分为自然供给和经济供给。
1.1 自然供给
自然供给是指土地以其自然固有的特性供给人类使用。对人类利用而言, 由于土地在相当长的时间内既非人力所能创造 (填海, 开山相对整体而言非常微小的部分) , 也不会随价格和其他社会经济条件的变化而增减, 因而土地的自然供给是绝对有限的, 其供给量不受人为因素所制约。
1.2 经济供给
由于人类的各种土地利用均依赖于有限的土地自然供给, 各种用途就在这有限的供给内相互竞争、互相替代。按照经济学原理, 当某种用途的需求增加, 该用途的经济收益提高时, 原供他用的土地必有一部分会转作该用, 使其土地的供给量增多。但无论其经济效益有多高, 需求有多大, 供给决不会超过自然供给。这种在土地的自然供给范围内, 某种用途的土地随其收益的增加而增加的现象称为土地的经济供给。
2 供给方式分析
在改革开放以前, 土地作为重要的生产资料一直处于我国政府调控之下, 城市各单位用地依赖于政府的行政划拨。1978年后, 在许多制度发生变革的情况下, 土地制度也发生了较大的变化, 城市土地的供给不再是单纯的划拨了。
2.1 行政划拨的城市土地供给方式分析
这是一种在计划机制的调节下, 需求不完全决定供给的模式, 也即是用地单位如欲进行某种项目的建设, 首先要向当地计划部门提出项目建议书, 计划部门依据国民经济计划所确定的各种建设活动、投资规模、投资计划等做出决定。一旦该建设项目得到批准, 其资金、物资以及用地申请也就可得到认可, 用地规模也将根据投资项目与占用土地面积的某种技术比例确定下来;然后用地单位再到城市规划部门申请选址, 城市规划部门则根据城市规划和拟建设项目的具体要求为其指定用地位置、范围, 并提出各种规划控制指标;最后用地单位在持有关批准文件到土地管理部门申请征用划拨土地。
2.2 改革开放后的城市土地供给市场化运作分析
改革开放后, 我国经济体制逐步有计划经济体制向市场经济体制转化, 市场规律在经济运行中逐渐发挥作用, 在城市土地供给中也实行“计划经济为主, 市场调节为辅”的政策。以1982年开始征收“三资”企业土地使用费和1987年深圳实行国有土地有偿出让制度为标志, 城市土地供给模式逐步进入了“双轨制”。“双轨制”模式的土要特点是:行政划拨与有偿使用并举, 即:“国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地、公共设施、公共事业单位和国营工业等建设用地”采取行政划拨方式;而“其他新增建设用地要逐步采用土地使用权有偿出让”。城市土地供给的“双轨制”模式表明城市土地制度的不完善, 在实际操作中也带来诸如市场体系难以健全, 公开竞争难以实现, 土地价格难以显示等许多问题, 从而使我国土地资源严重短缺的矛盾无法通过土地价值规律、供求关系得到缓解;并且“双轨制”又使一些手中有权的行政管理者为谋求利益, 不顾法纪, 增加腐败和“寻租”行为。
3 问题研究
3.1 城市土地供给总量失控, 且以增量土地供给为主
从1986年土地有偿制度使用实施后, 尤其是九十年代初期房地产开发热, 我国城市房地产开发建设处于高速发展阶段。由于缺乏相应的宏观调控政策和法规的制约, 许多政府领导常在开发部门追求高额利润的压力下做出让步, 以致无节制的供地, 致使土地供给总量失控。以土地供给总量失控相对应的是城市土地开发建设供给对象以增量土地为主, 这主要是因为我国城市开发建设往往缺少科学的指导, 带有很大的主观盲目性和随意性。增量土地多为征用的农用耕地, 对今后的可持续发展埋下了极大的隐患。
3.2 土地供给过程中行政干预仍不同程度的存在, 有的地方还相当严重
现行制度规定, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权, 必须以招标、拍卖、挂牌方式出让, 同一宗地只要有竞价的就要实行公开的市场供应, 严禁行政权力进入土地市场。但在实践中, 政府个别领导的干预还时有发生, 本应招标拍卖挂牌供应的, 仍采用协议方式, 有些地区的政府领导以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等, 严重的行政干预, 致使市场配置土地资源的环境难以形成。因此, 要以市场配置为土地供给的主要形式, 规范供地。
3.3 土地供给市场信息公开化程度不够
供地信息的充分公开, 可以通过供给, 创造有效需求, 可以使更多房地产开发用地采用挂牌等公开的市场方式供应, 从而从根本上解决低价协议出让土地的问题。目前, 土地市场信息公开的程度, 远远不能满足市场的要求, 直接影响了开发商对土地市场的准确判断和参与竞争, 同时也不利于政府了解市场状况, 引导投资方向, 调控土地市场。
3.4 土地的供给时机把握不当
目前我国大部分城市的土地供给缺乏长远计划, 造成有限的土地资源在短期内被供给殆尽, 没有为远期的发展留下充分的空间。由于在短期内推出大量的土地, 土地市场供求失去原有的平衡, 政府所得土地出让收益将大打折扣。如广州市地铁一号线采取了利用沿线房地产开发为地铁建设筹集资金的方式, 希望通过沿线28个地块的开发筹集到地铁建设资金43%的费用。但就在地铁沿线地块供给期间, 广州市在大河新区、黄浦开发区等地又以优惠政策供出数倍于地铁沿线地块的土地, 对沿线地块的开发造成较大的冲击, 使地铁建设从土地出让所获得的收益远远低于预期目标。
参考文献
[1]秦海.关于土地管理和经济发展[J].中国土地, 1998 (1) :16.
城市土地管理 篇9
我国城市土地属于国家所有, 法律明确规定国有土地所有权由国务院代表行使。土地所有权的具体行使历来是通过中央政府—地方政府, 城市政府是城市土地资产的直接经营者, 肩负着土地所有者、经营者与管理者的多重身份, 为提高土地资产经营效率, 城市土地制度创新总存在着一种路径依赖。通过权力监督与权力制衡, 抑制权力膨胀强化了政府对土地市场的管控。而如果弱化政府职能, 主要是弱化其土地经营权力, 将政府土地经营职能分离出来, 由独立与现有行政序列之外的土地资产经营公司作为城市土地资产的直接经营者来确保土地资产的保值增值。这无疑为解决城市土地资产经营中的实际问题提供了一条新的途径。
依照WTO的规则, 我国土地作为各行各业必不可少的生产要素, 外商对土地的需求将会急剧膨胀。从目前城市土地市场的现状看, 土地有偿使用过程中的“双轨制”、内外资企业地租征收的不同标准以及土地经营中的暗箱操作等都将成为土地市场全面开放的重要限制因子。引进公司制度, 赋予土地资产经营公司统一经营全部城市土地资产的权力, 可以增强土地市场化经营的透明度, 促进用地单位的公平竞争, 优化土地资源配置。政府从土地经营中独立出来, 可以从根源上消除土地腐败与地方保护主义, 确保国有土地资产的保值增值。
土地资产具有数额巨大, 位置固定, 价值缺乏流动性等特点。引进公司制度, 可以使土地开发经营资金更加多元化, 在土地资产经营公司融资过程中, 必然带动土地金融中介机构的快速发展, 进一步促进土地市场的繁荣与稳定。
成立土地资产经营公司打破了政府经营者与管理者双重身份的格局。政府精力将主要集中于土地管理事业上, 通过运用行政、经济、法律、技术等手段来维持土地市场的良好秩序, 规范土地经营主体的行为, 履行好政府“裁判员”的基本职责。政府土地管理还有许多工作要做。如城市土地确权登记工作未到位造成的土地权属混乱、土地租税费不分、规划制定的滞后性与改动的随意性现象等, 都直接影响到土地市场, 需要政府花大力气解决。政府如果真正转变观念, 强化管理职能, 我国土地管理事业将能得到崭新的发展。
二、成立土地资产经营公司管理的必要性
城市土地资产经营的最终目标就是要实现土地资产的保值增值。通过科学规划与合理经营, 确保土地资产价值得到充分发挥, 另外, 必须保障土地所有者的权利在经济上得到体现, 确保国有土地收益不流失。而从现有土地资产经营情况看, 地方政府主导下的土地资产运营模式不仅影响到市场机制配置土地资源的基础作用, 形成不合理的城市用地结构, 由于地方保护主义的存在以及财政资金的匾乏, 许多具有经营价值的土地资产进入了土地隐形市场, 大量国有土地收益直接流失到单位和个人手中, 给城市建设资金的良性循环埋下隐患。
成立土地资产经营公司不仅是解决土地经营问题的实践需要, 而且是土地资产经营理论不断完善与发展的必然结果。有利于土地经营委托代理机制创新, 一方面必须采取措施约束委托人, 提高委托人的监督积极性与可能性:另一方面应该合理激励代理人, 确保其不断提高个人素质和工作努力程度。
同时, 通过土地经营公司经营者的选聘制度, 引入市场机制, 一方面可以增强代理人的危机与忧患意识, 改善工作经营业绩;另一方面, 可以结合市场信息与代理人经营业绩, 对土地直接经营者形成有效的经济激励。最后, 由于土地所有权、土地行政管理权、土地经营权实现了科学分离, 代理人具备了独立的经营自主权, 有利于其提高工作积极性, 这有利于进一步提高土地资产经营效率。
从当前土地收购储备机制看, 政府作为社会行政管理者, 其管理目标是多元的。这就形成了政府行政管理权与土地经营权的混乱, 导致土地经营的低效率。因此, 架构一个既脱离于政府不当的行政干预, 又能切实代表国有土地所有者独立履行土地经营职能的经济实体是非常重要。成立土地资产经营公司, 可以构造一种“公司型”的城市土地产权结构模式, 在追求土地经营利润最大化的同时也实现了土地资产的保值增值, 对于土地资源配置效率的提高与社会福利的增加都将产生积极效果。
政府部门从土地经营职能中分离出来, 其主要职能是对土地资产经营公司的经营行为依法进行管理监督。同时, 经营公司直接经营土地资产, 公司与土地使用单位的关系为纯粹的经济关系, 地租也表现在经营公司与用地者间的土地使用权交易行为中, 这有利于理清土地租税费的关系, 规范地租体系。
国有企业改革是我们探查国有资产经营管理改革的重要窗口。新的国有资产经营管理机制为国有企业的改革与发展注入了生机, 国有资产的经营管理效率得到了较大提高。虽然国有土地资产与其他国有资产不同, 但是, 确保资产的保值增值是土地资产与其他国有资产运营的共同目标。
三、加强土地利用规划与城市规划管理的制定与实施
要进一步加强规划的科学性、权威性与可操作性。建立规划的公众参与机制。规划中应该提出多个规划备选方案, 并采用定性与定量分析相结合的方法, 加强规划制定的科学性, 增强政府各部门实施规划的责任感, 确保规划的权威性。
要建立起完善的规划体系, 将规划落到实处。确保上下级规划间的相互衔接, 落实到具体地块, 应该加快各专项规划和细部规划的制定与实施, 为土地的开发、利用与经营创造良好的规划环境。
短期规划与中长期规划相结合, 确保规划的动态性与稳定性。规划的频繁改动不仅会损害到规划的权威性, 而且会影响到城市土地的开发经营进程, 打乱土地资产经营公司的开发经营计划, 给其带来不必要的经营风险。因此, 在规划制定的过程中, 规划人员必须本着动态的发展的眼光, 通过短期规划与中长期规划相结合的方法, 确保规划内容能够适应长期发展的需要。
参考文献
[1]康雄华:《城市国有土地资产资产经营模式研究》, 华中农业大学, 2003, 5。
城市土地管理 篇10
1 城市土地资源经营管理存在的问题
1.1 政府土地经营体制问题
土地行政管理部门既承担着促进土地资产保值增值的义务,同时也肩负着调节土地市场,实施各项规划,确保城市公共与公益事业用地需求的社会职责。集两种职能于一身,使其很难把握和权衡,产生了很多问题。在土地经营过程中,受行政干预过多,缺乏经营决策权和有效激励机制,导致难以有效地发挥经营职能。同时,由于在实际经营过程其过度的注重土地经营的经济收益,以及由于行政职能所产生的“寻租”现象,使其管理职能受到很大限制。
1.2 机制问题
1.2.1 土地供给总量失控,用地结构失调
目前很多地区违规出让土地,存在大量的圈地、占地、转让供地以及乡村越权供地等现象,严重影响了城市土地的优化配置。
在用地结构上,城市土地利用供需结构错位。主要表现在房地产开发中,高档房地产的大量空置,大型商场经营困难,普通住宅短缺,不能满足广大居民的需求。城市土地的利用结构失衡,直接影响了城市功能的发挥,降低了城市的综合功能和活力。
1.2.2 缺乏有效的土地开发利用与耕地、环境生态保护的协调机制
近年来,城市用地不断向外扩张,全国普遍呈现出“摊大饼”式的发展态势。城市土地利用效率低下,用地结构与经济结构及社会环境发展要求不一致。为了赢得地区经济的竞争优势,城市政府在土地经营中就会盲目的征用农业用地,而忽视其对生态的影响,使得耕地减少,生态受到破坏。政绩驱动和时间效应的存在,使得当届政府在城市建设过程中大量征用农业用地,追求经济总量,却不必为未来生态环境的恶化、人类的生活窘况承担责任。
1.2.3 城市土地收益流失严重,城市建设资金短缺,融资渠道单一,经营风险大
城市政府实施土地经营以来,相当比例的存量用地仍处于无偿使用状态。现行政策对这部分用地的转移也未作出明确的规定。这种无偿与有偿并存的“双轨模式”滋生了灰色土地市场,企业代位城市政府成了土地收益的占有者。城市土地收益的大量流失,造成土地收购储备资金短缺;土地储量有限,也难以对一级市场进行有力调控。土地经营过程中,融资渠道单一。资金来源主要是政府财政注入的资本金和银行贷款(一般占营运资金的70%～90%),自有资金不足,利息负担重,由此造成了资金不足和短期行为,成为制约我国土地经营的一大瓶颈。同时,由于土地经营过程中缺少有效的可行性论证,以及融资机构、经营模式等体制和机制缺陷使得经营风险很大。
1.2.4 低价征地和安置补偿,严重侵害原土地使用者权益
由于法律对公共利益界定的缺位,导致了土地征用过程中的强制行为,原土地使用者丧失决定权,城市征地出现“暴利”,原土地使用者利益大量受损。
目前关于征地补偿的标准和规定,征用土地按原用途进行补偿(以土地被征用前三年平均年产值作为补偿费用计算的基数),这一测算办法没有考虑到土地的功能与特性,年产值不能体现农用地的实际价值。按土地原用途补偿,也根本无法反映出土地区位等属性的差异,征地补偿费标准与政府出让土地价格之间的差额太大,群众难以接受。这种实际意义上的侵占和剥夺,无疑会加剧社会矛盾。
1.2.5 土地出让机制违规操作严重,规划管理机制执行度和制约性差
我国土地市场的形成和发展仅有20多年历史,土地出让机制仍不健全。土地交易缺乏规范有序的环境,透明度不够,隐形交易较多,寻租现象严重,市场作用严重扭曲。
规划问题主要体现在规划的随意性、盲目性、法律效力低和规划职能分散等。1)城市政府对规划的重视不够,规划缺乏科学性和严肃性。2)执行规划不力,没有把规划作为控制土地使用的强制性手段,不按规划办事,任意改变规划用途等还时有发生。3)土地利用总体规划和城市规划的水平不高,衔接不利,影响了城市的发展。
2 城市土地资源经营管理战略分析
2.1 依据经济、社会、环境效益一体化,坚持规划为纲,持续发展
城市规划应根据城市发展实际需求,按年度有计划地明确城市经营性建设用地,尤其是公共设施、住宅和商业用地投放数量和规划技术等要求,通过市场化土地供给,利用地价杠杆重整城市空间结构,从根本上改变土地盲目投放的状况。城市规划是城市土地经营的总纲。城市规划的内容及特点决定了城市土地经营要以城市规划为总纲。土地利用规划、城市规划等为城市土地开发提供了技术保障和合理控制。经营城市土地应坚持规划先行的原则,积极发挥城市规划的引导作用,在进一步突出战略性、宏观性、前瞻性和政策性的同时,增强针对性和可操作性,将重大项目的安排实施列入规划,使城市土地经营合理、有序进行[5]。
2.2 完善经营管理体制,实行政企分开
随着我国政治体制改革的进一步深化,政府与企业的职能进一步明确。政府行为必须由政府部门行使,市场行为应当交给企业去行使。土地资产经营活动主要由4个环节构成:制定土地储备计划和范围、实施收储、实施出让。制定土地储备计划和范围作为土地资产经营宏观调控的手段,具有行政性特点,属于政府行为。土地收储和出让涉及到土地的买卖关系,从原来用地者手中获得土地,经过整理或开发后进行收储,在适当的时机进行出让,新的土地使用者买到土地使用权,这一过程具有经营特点,属于市场行为。图1为土地资产经营政企职能划分示意图。
2.3 坚持经营市场化,运作规范化,完善监督机制
尊重市场经济规律,依法供应土地。规范土地出让行为和土地出让程序,使城市土地出让遵循一定的模式。减少人为因素的影响,使土地使用者和开发商通过公平竞争来获取土地使用权。
建立完善的土地经营监督机制。完善政府的行政监督职能,加强对土地规划、征用、补偿和出让工作的监督力度;建立有效的社会监督机制,接受社会监督,吸纳社会公众意见,发挥市民参政议政的积极性和主动性。
2.4 保证利益分配公平化,保证土地开发的和谐共赢
改革现有的土地征用制度,建立合理的利益分配机制。实行政府土地出让中的利益共享机制,将政府出让土地中的收益首先用于补偿被征地者,对征地补偿标准的合理性进行考证改善,维护农民权益,进一步从制度上保证被征地者的合法利益。同时,也要保证土地开发部门、参与企业和政府各行政部门的利益,建立公平的合作机制,最大程度的发挥各自优势。
2.5 坚持决策科学化,集约利用,滚动开发
决策的科学性在很大程度上取决于决策程序的科学性。应采取多层次论证、多目标决策的机制,在充分征询有关行政部门、专家学者和社会大众的意见或建议后,发扬民主集中制,做好决策的科学性。建立符合实际的土地收购储备和供应计划。盘活存量,控制增量以确保城市土地资源合理配置和土地供应的合法权、公正性。加大税收调节力度,提高土地保有成本,积极推进土地利用集约化,引导提高土地利用率。建立健康的土地滚动开发机制。实行城市土地的自我滚动、自我增值、自我积累和自我发展。做好分期实施方案,保证资金融通,建立完备的土地出让制度,规范出让程序,增加透明度,提高竞争力,逐步、快捷地实现土地价值。
参考文献
[1]林澍德.经营土地是经营城市的核心和关键[J].黑龙江国土资源,2003(4):5.
[2]王华春.中国城市土地资源利用及对策[J].北京师范大学学报,2004(6):2.
[3]毛艳华.城市土地资源研究:基于城市经营理念下的思考[J].北京工业大学学报,2005(5):12.
[4]聚财“捷径”的终结——透视征地制度改革的时机与方向[OL].http://news.mlr.gov.cn/front/china Resource/read/news-info3.asp ID=14 481.
[5]谢跃文.经营城市:城市经济新革命[J].中国建设信息,2003(9):16.
厦门“城市土地展”巡礼 篇11
“土地巨头”会聚厦门
9月8日～11日，全国各地的土地“巨头”聚首厦门，他们希望“借着9·8投洽会的东风，伴着美丽温馨的鹭岛”，在厦门国际会展中心一号馆D厅展出各地“珍藏版”的土地，也就是借助投洽会的平台，为土地机构、投资商和开发商提供一个交流、对接的机会。
记者在土地展现场看到，展位主要分为“全国展区”和“厦门展区”两个部分。展示的内容主要有：土地储备机构联谊会成员介绍、城市规划展及城市品牌形象展、城市综合体展、重点片区、重点地块展。参展的主要城市为北京、天津、杭州、南京、福州等19个城市。这些是我国经济较为发达的城市，在此次的土地展中，纷纷将自己城市珍藏的土地挂展亮相。
作为东道主的厦门，主推环东海域片区、杏林湾片区、厦门(新)站片区、翔安新城片区、湖边水库片区、五缘湾片区、厦港片区、观音山片区，吸引了前来观展的全国各地客商的目光。
福建省省会城市——福州，在此次参展中主推出东部新城三个片区，分别为林浦片区、三江口片区、南站片区，规划总用地面积26平方公里，总建设用地面积23.5平方公里。未来将是CBD、会展中心、行政中心、火车南站集中区域。同时，该区域具备良好的自然环境，闽江、乌龙江环绕，北望鼓山，风景秀丽，江中有洲地，区内有丰富的河网水系、山体。不管是配套设施，还是天然的环境条件，都得到很多参观者的认同与肯定。
承办此次城市土地展的图智策划咨询(厦门)有限公司称，此次的“城市土地展”是一场高端的土地盛宴，全国土地储备机构联谊会携手19家各地的土地储备机构，展示各地城市、土地储备机构的风采，展现各地土地储备机构土地市场建设的成果，为投资商提供“最全面、最权威的土地政策和最新的投资信息”，共话地产未来，共同推进土地储备事业，为土地事业健康有序发展做出了贡献。
土地不再是“皇帝的女儿”
2007年以前，土地是宠儿，宛如“皇帝的女儿”养在深闺不愁嫁。可是现在不一样了，土地也需要推介，需要“比武招亲”。据了解，厦门翔安区区政府为了13个“待嫁的女儿”(在9月8日出让的13幅地块)，在“9·8”前夕举办了一场盛大的“招亲”大会，区长柯志敏亲自出马推销，400多名客商齐聚，一同听取项目推介。“9·8”有了首次“城市土地展”，也说明了一个问题：现在形势不同以往，土地也需要推介了。
从另一方面考虑，土地储备机构有’关的政府部门开始有积极态度，不再是被动的观望与等待、守候，他们也开始顺应市场的走向，灵活、主动出击，巧妙把握市场机遇，以发挥充分市场潜力，调整整个楼市的发展格局。
此次“城市土地展”上，各地“土地巨头”会聚一堂，讨论土地市场建设，对整个楼市发展也是有着深远影响。不仅直观地对比出各个城市土地发展和开拓状况，而且能集中地反映出整个楼市的发展趋势，为接下来的楼市市场做了一些准确的预测与评估，这对整个楼市市场来说，能算得上是有效的方向导航仪。
楼市谷底或是暗藏商机
今年的楼市关键词之一就是“流拍”，一次次的流拍令楼市的寒冬一而再、再而三地走向严峻。福州市最近一次的流拍事件是在8月22日，7幅城市黄金地块全部挂牌“待嫁”。享有海上花园人居美名的厦门，也难逃流拍的袭击。在8月8日土地拍卖会，7幅出让地块4幅流拍。从“地王”转为“流拍”，让人不禁被这寒意的空降担忧。据了解，厦门的流拍风从岛外开始刮向岛内，不仅观音山一幅商住地块三度流拍，就连此前被普遍看好的湖滨南路一幅地块在8月8日也意外流拍。
“流拍”的同时，今年的土地价格也比去年大幅下跌，有个别地段的土地价格至少比去年同期跌去了1/3。大跌过后，有的开发商选择了离场，但也有其他行业的资本看到了希望，也许“谷底”蕴含更大的获利空间，当然，也就意味着更大的风险。
融科投资管理顾问有限公司执行董事胡兵说：“目前开发商缺钱，缺的其实是支付土地款的钱。上市融资没戏了，除了卖掉项目，有两类钱可以帮忙，一是私募基金，一是夹层基金。这两类都是合适的风险承担者。私募和夹层融资能有效补充开发商自有资金的不足，缓解房地产项目乃至整个金融体系的风险。”因此，能否借助“9·8”的资本东风，吸引其他行业资本进入土地开发市场，成了此次城市土地展的一大重要意义所在。
当前冷清的土地市场，亟待资本的拯救。在这样的时刻，也只有其他行业资本的进入，才能缓解开发商的资金链危机。
资本“爱上”土地有多难
当前房地产行业资金缺口在不断增大，一方面是供需形势发生变化，开发商的回笼资金少了。另一方面，预售款迅速降低，出现了新的预售资金缺口。很多企业将所有的资金用于圈地，导致资金链非常不健康。与此同时，银行又在紧缩信贷，这对开发商而言简直是雪上加霜。在这种情况下，吸引其他行业的资金就成为房地产业自救的重要途径，或者说是唯一途径。
对此，这场“土地盛宴”的承办单位表示，“第一次举办这样的活动，能成交多少地块并非首要目的。借这个机会，将全国各地的土地储备机构齐聚一堂，探讨行业未来，应该是更主要的目标。”
借“9·8”平台，向全球投资商推介土地，吸引其他国家、其他行业的资金进入楼市，而对于新资本来说，目前房地产是需要谨慎小心的行业，有待考察，再等待进入楼市。
城市土地管理 篇12
关键词：地籍测绘,重要性,土地管理
1 地籍测绘的涵义
地籍测绘是服务于地理管理的一种专业测量, 它是为了满足地籍管理中确定宗地的权属线、位置、形状、数量等地籍要素的需要而进行的测量和面积计算工作。地籍测绘的重要成果之一是地籍图, 因此地籍测绘在地籍测量中乃至地籍管理中都起着至关重要的作用[2]。地籍测绘的主要内容包括地籍调查、地籍平面控制测量、土地界止点测定、地籍绘制和土地面积计算等。
2 地籍测绘的现代技术
随着科学技术的进步, 地籍测量与现代测绘新技术的结合逐渐紧密, 使地籍测绘从理论到实践发生了根本变化。地籍测量需进一步建立地籍数据库, 地籍管理系统, 提供准确、合理、规范、全面的基础数据。
2.1 数字地籍测绘
在全国第二次土地调查中, 数字测绘起了很大作用, 调查的目的是全面查清土地利用情况, 掌握真实的土地基础数据, 建立和完善土地调查、统计和登记制度, 实现土地调查信息的社会化服务, 满足经济社会发展及国土资源管理的需要。数字地籍测量已取代传统的模拟地籍测量, 以数字将地籍调查和地籍测量的结果形成计算机存储的数字、图形、文字信息[3], 以实现土地管理自动化、信息化, 数字地籍测绘是一种融“3S”技术为一体的先进技术和方法最大优点是在完成地籍测量的同时可建立地籍图形数据库, 从而为实现现代化管理奠定基础。数字地籍测绘系统是以计算机为核心, 以全站仪、GPS接收机、数字化仪、解析测土仪等自动化仪器输入装置, 以数控绘图仪、打印机等为辅助, 再配以相应的数字地籍测绘软件, 构成数据采集、传输、数据整理及成果于一体的自动化地籍测绘系统, 地籍测绘还是比较精确的手段。
2.2 1GPS技术的运用
GPS技术运用在野外数字测绘中, 需要每测一物, 同时填写野外记录, GPS技术减少了人力费用, 而且定位精度高, 操作简便, 容易使用, 有精确的三维系统信息自动接收并自动存储, 减少了繁琐的数据簿和手工计算工作, 提高成果的可靠性。
2.3 遥感技术在地籍测绘中的使用
遥感技术在地籍测绘中的使用主要是动态监测, 即对土地调查和土地的变更进行监测, 合理的确定监测周期, 以便对土地利用的变化情况进行全新监测, 通过数据对比[4], 来进行监测, 遥感技术随着计算机技术的不断完善, 会在地籍测绘中广泛运用, 将会对我国的地籍测绘产生更深远的影响。
3 地籍测绘的重要性
地籍测绘是土地整理的技术基础, 在国家对城市农村的规划中起着决定性作用, 地籍测绘主要服务于土地开发整理工程的前期和后期, 前期测量, 后期输入信息系统, 收藏、整理, 对土地进行统一规划和开发, 具有一定的规模性、整体性、精确性。地籍测绘是在完成地籍测量的同时可建立地籍数据库, 并通过一定的途径建立地籍管理系统, 为完成数字国土工程、实现电子政务和现代地籍管理奠定基础。地籍测绘图的准确性, 对于土地权属调查具有重要意义, 借助仪器, 以科学方法, 在一定区域内, 测量宗地的权属界线、位置、形状及地类等。地籍测绘技术为科学化管理土地提供了信息数据支持, 节约国家财政输出, 规范了测量工程的规范性、标准性, 精确的测绘工作对提高后期工作的精度起着基础性作用, 但要本着测绘精度和费用的平衡来实施。
4 地籍测绘中应注意的问题
数字地籍测绘所涉及的数据文件很多, 必须进行有效的管理, 城市实施地籍测量, 测站点很多[5], 应该制成一个包含简编码和点名的控制点坐标数据文件, 通过“简编识别”, 自动绘制出控制点;遥感技术虽然能够增大观测范围, 提供静态图像, 监测动态变化, 空间详细度高, 但是难以准确获取变化边界地理坐标, 变化宗地的空间位置也难以确定, 而且空间分辨率, 光谱分辨率较低, 更新技术及工艺流程还处于初级阶段, 而且国家财力投入条件有限;投影测量中的地面测量, 由于前景遮蔽后景, 造成地面测量工作难度加大, 航空摄影, 飞机不能保持平衡, 这些在地形测量过程中都得解决。
5 结论
《中华人民共和国土地管理法》及国务院均明确地籍管理由国家土地管理局负责, 地籍测绘关乎民生问题, 因此中央十分重视, 在《中华人民共和国国有土地使用税暂行条例》[6]亦规定要土地管理资料, 作为征税依据, 地籍测绘是地籍管理必须的技术手续和不可分割的组成部分, 属专业测绘。地籍测绘是土地登记、发证、征收土地税和土地征、拨、有偿出让、转让的前期工作。因此在合适的地区采用合适的地籍测绘技术有着重要的意义, 准确掌握现代科学技术使地籍测量更加精准, 使用创新技术使土地管理系统更加完整, 使后续工作更加顺利进行, 推动土地事业快速发展, 从而加快经济建设的脚步。
参考文献
[1]车艳峰.数字化测图控制测量方案设计[J].科技情报开发与经济.2011年21期
[2]刘旭, 贾嘉.四川某公路工程控制测量思路探讨[J].科技创新导报.2011年24期
[3]刘相灵.GPS技术在公路工程控制测量中的应用思路探讨[J].科技资讯.2011年15期
[4]黄清华.RTK-GPS技术在送电线路航测外控中的应用[J].科技促进发展 (应用版) .2011年02期
[5]卢靖, 殷红梅.GPS在矿业权实地核查控制测量中的应用[J].江西煤炭科技.2011年03期