城市存量土地论文（精选8篇）
城市存量土地论文 篇1
摘要：以城市中心区的土地为研究对象, 通过评价与分析中心区土地的发展潜力及土地利用中普遍存在的问题, 得出中心区存量土地的分类办法, 并通过总结城市土地再开发的一般原则与方法, 得出与土地分类相对应的城市中心区土地再开发的方法指引, 为我国城市中心区盘活土地存量及合理开发利用土地奠定基础。
关键词：城市中心区,土地存量,再开发
改革开放以来, 随着城市化进程的不断加快, 我国城市多已经历了大面积的开发建设, 城市的进一步发展面临的最主要问题就是土地资源的稀缺。尤其是城市中心区的土地, 由于其地理位置的优越, 用地建设已经基本完成, 因此在土地利用方面存在困境。
面对城市发展一味“摊大饼”、不断蚕食耕地, 而城市内部土地利用效率低下等问题, 充分挖掘现有城市土地的利用潜力, 有利于促进城市建设走内涵发展的道路, 且城市土地利用从粗放走向集约是经济发展的必然趋势, 也是我国土地资源匮乏的国情所决定的。笔者通过一系列城市用地调研, 发现现有城市用地的进一步挖潜改造是可行的。
1 挖掘城市中心区的土地存量
1.1 土地潜力评价及利用现状分析
1.1.1 土地潜力评价原则
与在空白土地上进行自由的规划利用不同, 挖掘城市中心区的土地存量主要应通过整理现有不当用地、提高土地使用效率等手段, 寻求中心区土地最大化的发展潜力。因此, 挖掘城市中心区土地存量首先应该对现有土地的使用情况及其可供再次开发利用的潜力进行调研和评估。现状土地的利用潜力, 除包括空地的使用外, 还包括对于土地利用强度的提高、土地收益率的提高、土地环境及价值的提升等等。因此, 在土地评价中做好对这几方面内容的评估考察也是十分必要的。同时, 需要通过对不同城市的对比分析, 揭示各类城市土地使用效率的差异, 并提出进一步提高城市土地使用效率的途径和措施;需要通过对具体案例的调查分析, 来确定其土地使用现状的问题及发展潜力。
1.1.2 当前城市中心区普遍存在的土地利用问题
城市内部土地利用效率不高。我国城市建设中一直存在“重外轻内”的现象, 往往只重视向外扩展, 却忽略了对城市内部土地挖潜, 因而城市内部土地利用效率大都不高。城市土地空间布局不合理, 土地使用情况差。在有些城市, 工厂、大型批发市场等分散在城市住宅群中, 其建筑破旧、环境杂乱, 不仅导致城市挤、散、乱, 而且不可避免地导致环境的污染和对人民安静生活的威胁。城市土地利用存在诸多弊端:1) 宏观上土地资源不足与微观上的土地资源浪费同时并存, 如土地征而不用、多征少用或乱占乱用。2) 城市人口高度密集与城市利用率低同时并存, 我国一些城市特别是大城市, 人口密集度是世界上首屈一指的, 但同时我国城市土地利用率又极低, 如楼房普遍偏低、平房数量较多等。
1.2 存量土地分类
1) 空地。指尚未进行建设的土地及已拆迁但尚未批建的土地。这类土地在城市中心区一般很少, 即便有一定存量的空白土地, 多数也已经批建。2) 建筑与环境品质较差的土地。指现状建筑质量较差, 居住环境品质低, 配套服务设施缺乏的老居住社区等。在一些城市, 还包括城中村这一类用地。3) 用地功能需调整的土地。包括功能明显不符合城市发展需求的工业用地、仓储用地和布局在生活区内部、环境条件较差的市场用地。该类用地的功能已不符合城市未来发展的需要, 且对居民生活环境产生较大的影响。4) 有开发潜力的土地。指现状开发强度较低, 未来为提高土地使用效率, 在没有控制要求的前提下, 可以提高土地开发强度的地区。
2 城市中心区的土地再开发
2.1 城市土地开发与再开发
对于建设已基本全覆盖的中心城区, 再去考虑如何挖掘更多的空地已经是不现实的。因此, 在对其进行土地管理和储备的过程中, 更多的应该是注意到如何提升已建设土地的可利用潜力, 即对城市建成区进行再次开发, 以寻求城区在土地利用方面的出路。
2.2 城市中心区土地再开发原则
1) 可持续发展原则。城市土地再开发中要坚持经济、社会、生态的和谐统一发展, 从可持续发展的战略高度, 坚持规划先行, 提升城市综合功能。2) 承继和更新相结合的原则。土地再开发并非简单的破旧立新, 同时还应当具有承继性, 包括对原有用地功能的继承和提升, 尤其是对于城市内涵文化的保护。对于一些历史悠久、文化多样的城市中心区来说, 历史文脉的延续和文化内涵的保护则显得十分重要。3) 多元化开发原则。城市土地再开发要遵循可持续和协调发展的原则, 体现土地利用结构的多元化特点, 发挥经济、社会、人文和生态等多重效益。
2.3 城市中心区土地再开发分类指引
1) 建筑与环境质量较差的土地。通过对环境的整治提升土地自身使用价值, 从而提高土地收益;通过对居住社区环境的治理, 提升社区自身吸引力, 从而提升土地潜在价值;对破旧建筑应按照不同的情况, 采取集中拆迁或整修措施。除了有特殊保护要求之外的历史保护街区, 其余可以考虑进行拆迁, 重新开发用地。在城市土地的重新开发过程中可以通过土地捆绑开发机制, 使所有相关单位都能在开发中得到相应的效益, 从而形成互利多用的机制。比如将公益性基础设施与房地产进行捆绑开发, 可以防止开发商只注重房地产开发, 而忽视生态和环境建设的短期行为。2) 用地功能需调整的土地。工业、市场等用地虽然其单位土地的收益较高, 但是对于周边居民影响较大。出于提高居民生活质量、优化环境的目的, 应将该类用地进行功能置换, 调整为与周边用地、城市发展相协调的土地利用类型。在置换土地权属单一、产权主体明确的单位时, 可以考虑运用整体功能置换开发模式。该类单位一般具有一定的规模, 且所在区域的规划相对成熟。由于其权属单一、主体明确的特点, 容易在短期内启动, 并能够根据规划要求进行综合性的整体功能置换。3) 有提升潜力的土地。对于中心区使用强度较低的土地进行合理的开发再利用。将老城区中旧房、平房改建为多层、高层建筑, 提高其容积率;一些干道及城市发展中心、节点、发展轴线周边的低密度居住社区, 在考虑环境容许度、居民拆迁适应性等因素的基础上, 可适当转换为商业金融、房地产开发等更加符合城市发展需求、土地利用效率更为合理、土地产出效益较高的土地利用类型。同时在改造中, 还应当注重对历史古迹区的保护以及其风貌协调地带使用强度和建筑高度的严格控制。
3 结语
随着经济发展和城市现代化进程的不断加快, 用于城市发展的土地需求持续增长, 我国多数城市将面临着越来越大的用地压力。盘活城市中心区部分使用不当、效益不佳的土地, 将是最快捷、收益比最高的土地利用方式, 并且这种土地性质或用地环境的改变, 也会为市民带来生活环境、出行条件等方面的改善。同时也应该注意到, 城市中心区的再开发不仅仅是一个单纯的土地问题, 它还涉及到社会生活的方方面面。因此, 在调整用地功能、提高土地使用强度等改造中, 应注意到市民生活的需求及各种限制, 使改造后的城市用地能够更好的为市民服务。
参考文献
[1]杨琦, 刘慧.关于城市再开发的几点认识[J].山西建筑, 2006, 32 (4) :32-33.
[2]白冰冰, 成舜, 李兰维.城市土地集约利用潜力宏观评价探讨——以内蒙古包头市为例[J].华东师范大学学报 (哲学社会科学版) , 2003 (1) :83-88.
[3]陈伟.结合城市旧区改造的城市土地储备运作机制研究[J].城市, 2007 (2) :44-47.
[4]刘兆德.山东省城市用地现状与对策研究[J].城市问题, 2000 (1) :54-57.
[5]周江.当前城市化过程存在的土地利用问题及对策[J].村镇建设, 1999 (7) :52-54.
[6]杨遴杰, 林坚, 李昕, 等.国外土地储备制度及借鉴[J].中国土地, 2002 (5) :36-39.
[7]阳建强, 吴明伟.现代城市更新[M].南京:东南大学出版社, 1999:23-24.
城市存量土地论文 篇2
论坛
存量时代，增量价值——迈向2040：上海城市更新高峰论坛
主办单位: 上海共鑫投资管理有限公司
上海易居房地产研究院
论坛介绍今年，上海2040总体规划提出，至2040年建成卓越的全球城市，成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。同时上海面临着资源环境的紧约束，特别是土地资源的日益稀缺，因此“城市更新、盘活存量”将是上海未来内涵式发展的重要路径。在此背景下，上海电气与上海易居房地产研究院共同主办以“存量时代、增量价值”为主题的高峰论坛，一同探讨城市更新下如何发挥存量物业的增量价值！会上，上海易居房地产研究院将首次重磅发布《2016上海创意园区发展报告》，本报告历时半年，对超百家创意园区进行深度调研，站在上海科创中心、城市有机更新和盘活存量土地的视角上形成的系统研究。论坛亮点热点话题—— 探讨城市更新下存量物业如何打造增量价值
专家云集——经济学家、规划专家、国企代表、众创名人 重磅发布——全国首份上海文化创意园区发展报告 头脑风暴——上海致力于城市更新的企业高峰论剑论坛议程
13:00-13:30
签到入场
13:30-13:40
主持人致开场白上海易居房地产研究院院长 张永岳
13:40-13:50
主办方领导致辞上海电气集团置业有限公司执行董事 武跃军
13:50-15:30
环节一：主题演讲13:50-14:10
主题演讲一：迈向2040的上海嘉宾：上海城市规划设计研究院发展研究中心主任 石崧14:10-14:30
主题演讲二：存量时代下的产品智造
嘉宾：上海电气集团股份有限公司产业投资部经理 舒治刚14:30-15:10
主题演讲三：上海2040背景下的经济前景预测嘉宾：中国经济体制改革研究会副会长、经济学家 王德培15:10-15:30
主题演讲四：联合办公空间对设计的需求嘉宾：方糖小镇创始人 万里江
15:30-15:50
环节二：发布《2016上海创意园区发展报告》嘉宾：上海易居房地产研究院院长助理 崔霁 15:50-16:05
茶歇
16:05-16:55 环节三：头脑风暴主题：存量时代下如何发挥物业的增量价值嘉宾：电气置业、临港集团、纺织控股、华鑫置业、罗昂建筑 16:55-17:25 环节四：上海国企存量资产转让政策解读嘉宾：上海联合产权交易所物权交易部总经理 花赪 17:25-17:35
城市存量土地论文 篇3
目前，因征地引发的矛盾，是社会关注的焦点。现行征地制度主要有两个问题。一是政府征地、卖地，被征地农民不能分享土地增值收益；二是不允许集体建设用地进入市场，剥夺了农民自主参与工业化、城市化进程的权利。由此产生的社会矛盾越来越尖锐。
现行征地制度举步维艰
改革征地制度，已经研究、探讨了20多年，地方也有许多经验，但国家层面上却没有任何实质性进展。深层次原因，在于政府经营土地，既管地又卖地，既是裁判员又是运动员。
其实政府也有难处。土地供应约40%是基础性、公益性用地，是净投入；30%是工业用地，大多是低价供应，要赔钱；30%经营性用地，用“招、拍、挂”收入来平衡资金。东部发达地区勉强可以平衡，中西部地区平衡不了。在这种情况下，如果按市场价补偿，政府的收入会减少；如果允许集体土地进入市场，政府可卖的地就少了，甚至无地可卖。资金窟窿怎么补？建设怎么搞？所以征地制度改革迟迟迈不出步子。
现在问题是，这套制度还能不能维持下去？恐怕不能说一天也维持不了了，但是维持的代价太大，而且越来越大。
——低价征地，自然会受到农民强烈抵制。征了以后，农民生计有问题，就没完没了地上访。政府成了矛盾的一方，但最终还是要负无限责任。而且现在发达地区的征地成本，已经很高了。具体操作的做法很难规范。
——不让集体建设用地进入市场，他也要进入。有研究表明，珠三角、长三角地区的企业用地，70%是集体土地。北京市调查，集体建设用地将近700平方公里，其中合法的仅100多平方公里，不到20%，另外80%都是不合法的，而且一半以上自发流转出去了。这么大的一块，你说他不合法或定为“小产权”，就不可能出台管理办法，其实无异于放弃管理。自由发展的结果，只能是乱象丛生。
——现行政府经营土地制度的一个显著特点，是立足于增量土地，要不断征地才能筹集所需资金。其后果一是保护耕地的国策不可能落实；二是城市外延扩张，土地粗放利用、浪费严重。经过二、三十年的外延发展，不少地方已经无地可征了。
——不允许集体建设用地开发房地产，迫使普通城市居民的自住性需求与投资、投机需求混在一起，他们的住房问题不可能解决。
——目前的地方债务，主要是政府以土地抵押向银行贷款形成的，积聚了巨大的金融风险。
——政府行为扭曲，干部队伍易受腐蚀。
以上这些矛盾和问题，是现行有关土地管理制度的内在逻辑引发的。这些矛盾和问题，仅靠完善现行制度，不可能根本解决。如果不对相关制度进行比较彻底的改革，矛盾还会进一步积聚、发展，危及社会的和谐、稳定。
管理重心应转到存量土地上
现行土地管理工作的重心，是在增量土地上做文章。诸如指标管理、基本农田划定、占补平衡、“招、拍、挂”等等，都是围绕征地展开的。费了很大劲，管理成本很高，效果并不好。应当调整思路，把管理重心转到存量土地上来。
首先，调整国家税制，在精简、归并相关税收基础上，对无论城市还是农村的建设用地（含建筑附着物）开征不动产税（或财产税或地产税）。政府组织定期评估，权利人每年缴纳。税收收入纳入地方财政，按规定用途使用。对城乡公益性用地、农村农民自住且符合规定面积的宅基地、城市居民符合规定面积的第一套住宅，应当免征。
第二，基础性、公益性建设项目，国家继续实行征地，但补偿标准应参照改变用途后的市场价格，与农民协商确定，不能政府单方面说了算。补偿费超过一定额度的部分，可以发行长期土地债券。对不接受者，征收所得税。按市场价补偿，农民获得的是财产性收入，政府有权对居民的收入征税。
第三，凡经营性项目，原则上国家不再征地。需要使用集体建设用地的，由用地单位与集体和农民协商用地方式（出让、租用、入股、联营等）和价格。在符合规划前提下，集体土地可以发展各类二、三产业，包括面向自住性需求的房地产。
第四，城市发展特别是拆迁改造涉及集体土地的，可以把土地转为国有，但经营使用权长期交给农民；可以保留集体所有性质不变，但要拿出部分土地用于公益建设；也可以部分保留集体性质，部分转为国有用于公益建设。具体采取哪种方式，由农民自主选择。政府制定拆迁改造规划，所需资金则由集体自筹或向社会融资。广东“三旧”改造之所以成功，其核心经验就是在承认集体和农民的土地财产权前提下，平衡各方利益关系，并且尊重农村、农民的选择，因而调动了农民和社会参与改造的积极性。我国台湾的“市地重划”，也属于类似经验，而且把利益分配关系制度化了。
第五，相关的投融资政策、抵押担保政策、公共服务政策、土地登记办法、建设用地指标管理，乃至户籍政策等等，都要相应改变。
这样改革以后，政府征地数量大幅减少，也不再经营土地了；地方财政主要依靠存量土地，存量土地面广量大，能充分保障税源；各项建设和经济发展也主要在存量土地上做文章，充分利用社会资金。这是发展方式的根本改变，现行制度引起的问题都能够较好解决。围绕土地的矛盾，将更多表现为农村内部的矛盾，主要通过村民自治方式化解，农民不会再把政府当做对立面。至于农村集体、农民与用地单位的矛盾纠纷，政府也主要承担协调、监管责任。因此，政府的公信力也可以大大增强。
经济发达地区的土地级差收益高，土地交易活跃，将首先获益。从长远考虑，还应建立土地发展权制度，开放土地发展权市场交易，以平衡城市化地区和非城市化地区的利益关系。城市化地区的土地权利人，要想加大土地的开发强度，必须到非城市化地区购买土地发展权。这样，非城市化地区也能享受国家城市化的成果，有利于耕地、资源和环境的保护。
城市存量土地论文 篇4
在新型城镇化战略背景下,城市存量土地再开发已经成为全国各地面临的新常态问题。相比于外延扩展的增量城市开发,城市存量用地再开发包含着更多复杂的问题:全国各地出现了不少城市建成区已经沦为“旧区”。城市建设用地愈发紧张,城市存量土地的再开发成为地方政府突破城市发展瓶颈的有效途径之一。多元化主体利益角逐导致冲突强烈。这些当下的实际问题引起了学术界的高度关注。
目前,相关焦点主要集中于城市存量土地规划与调控的实践研究,如何子张(1)、冯长春(2)、王磊(3)、岳隽(4)、吴智刚(5)等分别论述了厦门、北京市、佛山等地城市存量土地开发的配套政策,探讨了存量型规划的建设用地再开发综合评定体系和空间管制体系,认为“大力挖掘存量土地利用潜力,提高存量土地利用效率,可以有效缓解土地资源日益短缺的压力。”此外,也有少量学者结合经济学的相关理论,对城市存量土地再开发的路径进行了深入的探讨和论证,如王春兰(6)、赵艳丽(7)、林文(8)分别对上海、广州、福州城市土地再开发过程中的博弈主体的行为特征、博弈方式等进行了分析,提出了城市土地再开发所引发的冲突明确指向物质利益的现实性冲突解释了改造过程中各利益主体公共选择行为及其动机和结构。上述研究总体而言有两个特征,一是定性分析偏多,定量分析偏不足;二是结论分析缺少过程模拟支撑,开发模式判定结论较为模糊。本文基于动态博弈模型,通过过程模拟,建构存量城市土地开发基准模型,并就其交易成本、模式判定进行分析,以优化不同条件下的开发类型及成立条件,并就南京市部分土地开发案例进行了实证分析。
二、存量土地开发的基准数理模型
在城市存量土地开发模型过程中,存量土地使用权人与存量土地所在地方政府进行博弈,上述两者为模型两个主体。在静态模型条件下,房地产价格外生给定,土地储备中心完全代表地方政府,不存在委托代理问题,且仅仅考虑土地一级市场的开发决策。
按照土地开发类型分类,从经济学角度对地方政府与原土地使用权人的参与决策进行分析,进而分析不同情形下存量土地开发的效率,涉及参数与变量见表1。
假设地方政府规划对某一地块实施经营性开发,其再开发之前的土地单位价格为A0,实施存量开发后,该地块的单位地价的出让底价为A1,该地块的单位地价的市场价格A2,A2-A1表示的是该地块市场交易的溢价成分。
(一)土地收储模式
原土地所有权人损失原有的单位土地价值A0,获得地方政府支付的原状补偿款A0和拆迁奖励与补助费C1,两者的价值之和为A0+C1,原土地使用权人的净收益为拆迁奖励与补助费C1。地方政府委托土地储备中心市场收储、开发以及“招拍挂”,获得单位土地市场价格A2,开发成本分为四个部分,原状补偿款A0,拆迁奖励与补助费C1,拆迁管理费和服务费C2,改变土地用途的“六通一平”成本C3,于是地方政府的净收益为A2-A0-C1-C2-C3。在房地产市场繁荣的条件下,可能还存在条件:A2-A1-C1-C2-C3>0。
如果地方政府允许原土地使用权人自主开发,那么原土地使用权人在自主开发过程中,也需要支出单位面积对应的“六通一平”成本C3,从而将原有的土地单位价格A0变为A1,然后原土地使用权人将开发后的土地在市场上转让获得单位市场价格A2。地方政府对原土地使用权人开发的出让低价收益A1-A0按照一定比例η征收补缴的出让金。为了鼓励自行开发,地方政府在制度设计中有可能并不全额征收补缴的土地出让金,于是0≤η≤1。土地出让的市场价格与出让底价之差,即开发后土地的单位溢价A2-A1,为原土地使用权人所有。
(二)自主开发模式
由原土地所有权人自主开发并上市,并补交一部分土地出让金给地方。原土地使用权人的收益包含原土地资产价值A0、一部分土地资产增值(1-η)(A1-A0)和全部的土地出让市场溢价A2-A1。因此,原土地使用权人自主开发的全部收益为A0+(1-η)(A1-A0)+(A2-A1)。原土地使用权人自主开发的成本为“六通一平”成本C3和原持有资产的价值A0。于是,原土地使用权人单位土地的净收益为(1-η)(A1-A0)+(A2-A1)-C3,地方政府单位土地的净收益为η(A1-A0)。
三、基准模型决策边际分析
(一)原土地使用权人净收益
当该地块为经营性用地时,在自行开发模式下,原土地使用权人开发的净收益(1-η)(A1-A0)+(A2-A1)-C3大于零,并且相对于土地收储模式而言,原土地使用权人的净收益的增量(1-η)(A1-A0)+(A2-A1)-C1-C3也大于零,那么原土地使用权人就有激励使用自行开发模式对该地块进行开发。
(二)地方政府净收益
在原土地使用权人自行开发模式下,地方政府的净收益为η(A1-A0),相比土地收储开发模式,地方政府的净收益的增量为η(A1-A0)-A2+(A0+C1+C2+C3)。这实际上意味着地方政府在鼓励原土地使用权人自行开发时,对于土地开发获得的部分增值收益进行了让渡。尽管如此,地方政府的净收益η(A1-A0)相比原土地使用权人不行动时候所获得的净收益0要大,如果地方政府的净收益的增量为η(A1-A0)-A2+(A0+C1+C2+C3)也大于零,那么地方政府就有很强的激励通过让渡部分收益的基础上还能使自身的净收益获得提高,这个条件就是η(A1-A0)-A2+(A0+C1+C2+C3)>0。
(三)模式选择
如果将A0、A1、C1、C2、C3看作是固定不变的外生变量,但是市场单位地价A2和原土地使用权人自行开发补缴的出让金比例η可变,将两个条件联立,讨论出让金比率与土地转让市场价格对于开发决策的影响。要使得原土地使用权人和地方政府按照自行开发模式开发成功,必须满足:
由η(A1-A0)-A2+(A0+C1+C2+C3)>0和0≤η≤1,我们得到:
进而得到:
从而有:A2<A1+C1+C2+C3
由:(1-η)(A1-A0)+(A2-A1)-C1-C3>0,我们得到:
因此,原土地使用权人和地方政府进行自行开发决策的稳定均衡条件是:
且
相反,如果A2>A1+C1+C2+C3,那就意味着地方政府采用收储的方式会获得更大的收益,而原土地使用权人采用自主开发模式获得的收益更高。两者的目标出现偏离,使得双方的决策均衡被打破。
如果地方政府提高自行开发上缴出让金比率,使那么原土地使用权人的净收益增量下降甚至为负,那么地方政府采用自主开发的方式会获得更大的收益,而原土地使用权人采用土地收储模式获得的收益更高。两者的目标出现偏离,使得双方的决策均衡被打破。
如果地方政府降低自行开发上缴出让金比率,使那么地方政府的净收益增量下降甚至为负,地方政府采用土地收储方式会获得更大的收益,而原土地使用权人采用自行开发模式获得的收益更高。两者的目标出现偏离,使双方的决策均衡出现偏离。因此可知:
1. 经营性用地开发中,在政府收取的自主开发出让金比例η保持不变条件下,若存量土地开发后的单位市价较高,土地增值A2-A0幅度大,地方政府更加倾向于执行土地收储模式进行开发。若存量土地开发后的单位市价较低,土地增值A2-A0幅度小,那么地方政府更加倾向于自行开发模式。
2. 经营性用地开发中,若存量土地开发后的单位土地市价A2确定不变,那么当政府收取的出让金比率时,原土地使用权人倾向于使用土地收储模式;当政府收取的出让金比率时,原土地使用权人倾向于自行开发模式。
3. 经营性用地开发中,在政府收取的自主开发出让金比例η,存量土地开发后的单位市价A2和存量土地原状价值A0、开发后出让底价A1不变条件下,收储模式下的拆迁奖励与补助C1越高,原土地使用权人自行开发的机会成本越高,就越有激励接受土地收储模式;自行开发模式下的“六通一平”的成本C3越高,原土地使用权人自行开发的会计成本越高,就越容易接受土地收储模式。
需要指出的是,采用土地收储政策支付的土地征地补偿远远低于该土地经开发后上市交易的市场价值,地方政府直接以较低的社会成本获取了原土地使用权人所使用的土地,其支付的交易成本来源于上市土地市场价值与征地补偿之间价值的差距,也就是图中双箭头的部分。采用自主开发模式之后,交易成本内部化,市场失灵的情况将会有所好转。
四、实证分析
(一)案例情况
根据以上建立的决策数理模型,选取南京市主城区内近期进行存量用地再开发的16个地块进行不同开发模式下的收益测算与开发模式的预测。所选取的16个再开发地块全部位于南京市主城区,其中鼓楼区5个案例地块,栖霞区4个案例地块,秦淮区和雨花台区各2个案例地块,白下区、建邺区、玄武区各1个案例地块。
在土地再开发方式的选择上,大部分地块选择了同时改变土地用途和提高容积率的再开发方式,只有2个案例地块提高了容积率而没有改变土地用途,有1个案例地块改变了土地用途而没有改变容积率(见表2)。
(二)模式预测
根据构建的数理模型,对16个案例地块在土地收储和自行开发模式下各方的净收益进行了计算,并根据各方的选择进行了理论条件开发与实际条件开发模式预测。
1. 理论条件开发模式。
结果显示在理论条件开发模式下开发方式的预测成功案例数为7个,预测成功率为43.75%。对预测不成功的案例进行具体分析,发现存在以下3种情况:
(1)理论条件开发模式预测:自行开发;实际开发模式:土地收储。在理论模式中,只要原土地使用权人与地方政府同时有激励采用自行开发模式,理论开发预测即为自行开发模式,而在实际开发中,地方政府与土地储备中心往往处于主导地位,只要土地储备中心有进行收储的意愿,该地块即以土地收储的模式进行开发。
单位:元/m2
(2)理论条件开发模式预测:开发不成功;实际开发模式:土地收储。在理论模式中,原土地使用权人如果无法与地方政府达成相同的开发意愿,则该地块无法成功开发。在实际开发中,为了使地块成功开发,只要土地储备中心有收储的意愿,该地块即以土地收储的模式进行开发,原土地使用权人的净收益减少。
(3)理论条件开发模式预测:开发不成功;实际开发模式:自行开发。在理论模式中,原土地使用权人如果无法与地方政府达成相同的开发意愿,则该地块无法成功开发。在实际开发中,土地储备中心若没有收储的意愿或者受其他因素的影响,地方政府为了促使地块成功开发,对自身的净收益进行了部分让渡,由原土地使用权人自行开发。
2. 实际条件开发模式。
在实际条件开发模式预测下,预测成功案例数为14个,预测成功率为87.5%。对预测不成功的F和G地块进行具体分析:在实际条件开发模式预测中,原土地使用权人与地方政府无法达成相同的开发意愿,土地储备中心也有收储的意愿,而在实际开发中,F与G地块的原土地使用权人为国有企业,在与地方政府的对话中拥有较高的话语权,地方政府及其下属的土地储备中心对其自身的净收益进行了让渡,由原土地使用权人自行开发(见表3)。
四、结论
经过基准模型过程模拟与实证,可知存量城市土地开发基准数理模型能够较为准确地对土地开发模式进行判定选择,其具体数理关系如下:
其一,土地出让市场价格对应的土地增值A2-A0越高,原土地使用权人越有激励采用自主开发模式开发,地方政府越有激励采用土地收储模式开发。
其二,土地出让市场价格A2给定条件下,地方政府收取的出让金比例η越高,原土地使用权人自主开发的机会成本越高,越倾向于土地收储模式。
其三,土地出让市场价格A2、地方政府收取的出让金比例给定的条件下,收储模式下的拆迁奖励与补助C1与自主开发的“六通一平”成本C3越高,原土地使用权人自主开发的机会成本越高,越倾向于土地收储模式。
其四,地方政府刚性计提的比例m对土地收储中心的决策具有重大影响。刚性计提比例越高,土地储备中心开发的会计成本越高,其净收益越低,越没有激励从事土地收储与开发。刚性计提比例过高,有可能使得收储模式下该地块不能成功实施。
其五,在地方政府委托土地储备中心收储开发模式下,如果原土地使用权人可以选择自行开发模式,地方政府要维持收储模式,必定会收取较高的土地出让金,土地出让金收取比例要求
注释
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城市信息管网存量资源整合分析 篇5
摘 要：为合理利用城市地下管道资源，促进电信运营市场有效竞争，很多城市近年来成立信息管网公司负责本地信息管网的统一建设、统一运营。新兴信息管网公司普遍面临城市既有管网的资源整合难题。从运营商竞争、现行法律、法规及政府管理职责等方面对城市信息管网存量资源整合进行分析，并提出几点建议。
关键词：管道；存量；整合
管线分离可以促进通信市场竞争有效开展，提高社会效益，前提是管网公司的管道能尽快形成颇具规模的网络。因此存量资源整合是管线分离体制实施的关键。然而由于存量管道问题是历史政策长期遗留的问题，在相关法律制度不健全的条件下，整合存量管道资源具有相当的难度。
1 运营商缺乏开放存量资源的激励
追求垄断是任何一家公司正常的经营需求。在城市大部分地区，主导运营商通常拥有较多存量管道。出租或出售管道为其带来的收益显然远小于用户改用其他运营商网络的损失。出于现实竞争的需要，主导运营商囤积闲置管道资源，以小博大具有市场合理性。即便是非主导运营商，如果拥有存量管道资源，也不愿意向其他新进入者开放。
2 现行法律、法规方面的问题
2.1 地下空间权立法上呈现盲区
所谓地下空间利用权，是指权利人依法利用地表以下一定范围的空间并排除他人干扰的权利。城市地下资源属国家所有，可利用空间是有限的，现实情况是基础通信管道管理形态物权缺陷、产权界定原则模糊。
物权是指依法对特定的物进行管理支配并享受物之利益的排他性财产权利。基础通信管道形态的物权特征主要体现在城市地下空间资源的所有权和使用权方面。
《中华人民共和国土地管理法》第六条规定，城市土地属于全民所有即国家所有，建设开发商仅能取得国有土地使用权。土地可分为地表土地和地下空间两部分，因而产生地表土地使用权和地下空间使用权两个概念。我国对地表土地所有权和使用权的法律规范较全面，而对具有相同属性的地下管道资源使用权和产权，目前还没有明确的法律规定，这是基础设施建设法律制度上的空白。
在传统的土地法理念和土地法制度下，土地所有权效力的范围是以地表为中心而有上下的直接支配力。作为土地所有权客体的土地于物理上虽可区分为地表、空中及地中三部分，但在法律制度与社会观念上，仍是将三者视为一个整体。这种绝对的土地所有权理念直接导致了权利滥用。
2007年10月1日实施的《物权法》明确：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。目前，我国关于地下空间利用方面的专门立法尚属空白，仅存在相关的单行法及一些地方性法规。
2.2 信息管道在城市配套设施中的定位
邮电政企一体时期，电信主营业务是话音，并且主要为党政军、企事业单位服务。随着国内电信市场迅速发展，通信转变为面向所有人的普遍服务，成为人们生活的必需品而非奢侈品，因而通信网络敷设必须覆盖整个城市范围，即有道路就应该有通信线路。道路是城市的交通脉络，通信线路是城市的信息之路，是现代化城市建设必不可少的两个要素。通信管道是通信线路的物理承载，出于城市美观考虑，应随城市道路同期规划、建设，根据相关规范预埋在道路一侧或两侧的地表之下。从信息化对现代城市建设的意义上来说，通信管道显然和城市道路一样可以定位为城市公共基础设施。
虽然通信管道在今天已经具有城市基础设施特征，但是现行模式是各通信公司在取得管道用地后，投入资金进行管道建设、维护和管理，在市场竞争格局下，通信公司不仅要考虑管道投资本身的效益，还会因其资源的紧缺性，作为竞争手段而加以利用。
2.3 国有资产监管执行
国务院和地方人民政府代表国家履行国有资产出资人资格，应促进国有财产保值增值。2007年10月1日实施的《物权法》第五十五条：国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
国务院机构改革方案说明中指出：国务院国有资产监督管理委员会(以下简称为国资委)的监管范围，确定为中央所属企业(不含金融类企业)的国有资产。地方所属企业的国有资产，由改革后设立的省、市(地)两级地方政府国有资产管理机构负责监管。
国资委在《关于中央企业加强产权管理工作的意见》中明确指出，要高度重视产权登记、资产评估等产权管理基础工作，做到产权归属清晰、资产评估科学。产权登记的主要作用是依法确认国有资产权属关系，企业通过产权登记取得的国有资产产权登记表证是确认企业产权归属的法律凭证。信息产业部在《关于通信管道建设有关问题的意见》中指出，国家在对电信体制改革和重组中已经明确，各通信公司现有的通信管道资产属于各通信公司所有。中央国有通信企业的资产列入中央财政，属中央所有，各地不宜以行政命令平调。通信管道资源的重组和调整，由各通信公司根据市场经济原则自愿进行。
2.4 电信破路权与稀缺资源分配
《电信法(草案)》在“电信管道建设”的条款中规定：“电信管道的规划、建设应当符合城市规划的要求，并与道路、桥梁、隧道等基础设施的规划、建设相协调。规划、建设道路、桥梁、隧道或者地下铁道等基础设施的，应当预留电信管道建设空间。”
基于WTO法律文件《基础电信协议》中《参考文件》第6点“稀缺资源的指派和利用”：任何分配和使用稀缺资源，包括频率、号码、破路权的程序，应以客观、及时、透明和非歧视的方式进行。2002年初WTO电信专家组解释“破路权”的含义是指电信业务经营者在电信管线建设时，通过道路(如市区、桥梁、公路、隧道等)的权利。
关于“破路权”和“稀缺资源”的解释，利益各方尚有较大分歧。如果将城市地下空间明确为稀缺资源，则各家通信公司应有权共享地下通信管道。破路权的法律规定广义上应调整的是电信业务经营者和土地所有者、土地使用者、道路管理者、桥梁所有人、其它不动产所有人及其他合法权利人之间在“破路过桥”等活动中的权利义务关系，运营商实际工作中最大量的通信线路建设是这类行为，是否构成电信稀缺资源，目前没有相关司法解释。主导运营商认为，即使瓶颈地段的通信管线可作为电信稀缺资源，但不能采用行政征用和划拨使用的方式。
3 政府管理部门职责不清，行业监管乏力
由于国家对基础通信管道利用城镇地下空间资源存在着物权缺陷，加上长期以来，我国电信行业实行政企合一的管理体制，使得国家对利用城镇地下空间建设基础通信管道的行业管理主体难以明晰。
在实际管理中，通信管道建设市场实行的是城市规划、建设、电信、电力、公用、民防等各行政管理部门各司其职的原则，这些部门分别代表国家对国有土地地下空间资源履行行业管理职权，事实上造成了政府管理部门职权不明晰、行业监管乏力的现象。
相关政府职能部门对通信管道建设市场变化的复杂性认识不足，没有依据国家有关法律法规及时启动司法程序，如通过最高人民法院司法解释等对通信管道产权予以明确，通过政府机构改革调整有关部门的职能，因而出现监督的真空地带。
《信息产业部关于对电信管道和驻地网建设等问题加强管理的通知》(信部规[2005]330号)指出，本着有效利用、节约资源、技术可行、合理负担的原则，电信业务经营者应实现电信管道、电信杆路、通信铁塔等电信设施的共用。已建成的电信管道、电信杆路、通信铁塔等电信设施的电信业务经营者应当将空余资源以出租、出售或资源互换等方式向有需求的其他电信业务经营者开放。在空闲资源满足需求的路由和地点，原则上不得再新建电信管道、电信杆路、通信铁塔等电信设施。对于已建成的电信设施无空闲资源可利用的路由和地点，应当尽量通过技术改造、扩建等技术手段，提高资源利用率，以满足需求。《通知》要求企业自发调节现有资源，不符合市场竞争规律。在实际操作中，监管部门也没有办法确认运营商是否有闲置资源，因此可操作性不强。
4 促进城市信息管道存量资源整合几点建议
存量资源整合需要政府调控和市场激励相结合。随着城市信息管网公司的成立，运营商一般不再享有获取城市地下空间权利建设信息管道，管网公司在新区新建的管道是每个运营商今后拓展业务的必备资源，政府、管网公司和运营商之间良好互动才能推进管道资源的优化配置。
各通信运营商均为央属企业，通信管道属于中央财政管理范围。2003年2月信息产业部颁发的最新《电信业务分类目标》已经将通信管道的出租、出售从基础电信业务中删除，地方政府可以此为契机与国资委协调对各通信公司管道资产的管理，促进管线分离。
国资委和通信运营商均反对地方政府以行政命令的方式征用或划拨通信管道，可行的办法是对通信管道进行国有资产评估转移至地方政府实施监管，特别是在城市瓶颈路段，可以作为地方政府优化通信管道资源的入口。
物权法通过确认产权和保护产权，维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，促进物尽其用。现行运营商之间通信管道资源分配不均，是电信市场化改革的遗留问题，但是通信管道的产权是明晰的，因此无论运营商管道资源多寡，在物权法上都要实行平等保护。
作为地方政府，可以在公共资源的配置、市场准入等方面制定宏观调控政策以及有关市场准入的特别规定，在工商范畴进行调节。
城市存量土地论文 篇6
存量型规划中往往存在多个利益主体, 考虑土地权属和平衡各方利益关系是规划中亟需解决的问题。就土地权属来讲, 受到我国国力国情的制约, 特别是小城镇建设中, 地方政府无法提供巨额资金购买集体土地[1];另一方面, 由于农民享有对集体土地的所有权, 自建房现象尤为严重, 不能按照传统规划进行控制。本文以岚皋县老城区控规为例, 探讨关于存量型小城镇控规中土地权属的相关问题, 并尝试对问题提出解决策略。
1 存量型规划
存量型规划是以存量再开发用地为对象编制的规划, 通过城市更新等手段促进建成区功能优化, 是相对于建设新增土地的增量规划而提出来的, 增量规划由于其规划对象涉及的利益关系简单而以空间形态设计为重点, 而存量规划则更多关注多方利益关系的平衡[2]。存量型小城镇控规是对小城镇建成区的存量土地进行控制性详细规划, 通过建成区空间资源的整合, 在现状基础上, 通过用地结构的调整和置换, 对发掘土地潜在可能性, 提高土地的利用效率。
岚皋位于陕西省东南部, 县城在空间发展上受到河谷地形及其周围山地强烈的限制, 基本形成了老城区和肖家坝两个组团, 是一个典型的山谷型城市。在城市空间结构拓展的过程中, 旧城区的发展和更新稍显滞后, 城市功能的完善与城市空间结构的整合也亟待进一步加强。由于当前城市化进程的推进以及老城区历史现状等诸多原因, 使老城区面临建筑密度过高, 公共绿地率偏低、公共配套需加强、道路交通需进一步疏导等问题和矛盾。
2 规划实践中的困境
2.1 权属混乱, 协调难度大
由于存量型小城镇控规中涉及的土地权属混乱, 利益关系复杂, 规划的协调统一难度大。小城镇建成区的权属线通常犬牙交错, 对规划调整形成阻碍。岚皋县老城区现状用地权属明确, 土地权属争议较少, 但分布较为混杂。国有土地主要为公共管理与公共服务用地以及居住用地中的单位家属楼等。集体土地主要为居住用地中的村民住宅, 布局较为分散, 且与国有土地混杂, 不利于城市集中连片开发与改造。
2.2 用地细碎, 地块细分有矛盾
传统控制性详细规划编制过程中, 地块划分通常以道路、自然边界等为界限, 在存量型小城镇控规中, 地块划分应建立在土地产权基础上, 不能单一维护公共利益, 只追求空间形态的合理而无视土地权属, 会造成无法有效利用土地, 也会影响规划管理, 但由于小城镇集体土地权属混杂, 对应用地分布零碎, 导致用地边界参差不齐, 通常引起用地细碎化, 地块细分存在矛盾。
2.3 村民自建房密度高, 控制指标难制定
由于缺乏统一规划, 城市管理力度不够, 集体土地上的村民自建房密度非常大, 如何加强对私人建房行为的管理控制, 并科学合理地制定环境容量控制指标成为难题。小城镇由于农村集体土地大量存在, 住宅多以村民自建房为主, 规划需要同时从村民的利益和公共的社会利益两方面出发, 导致更新模式选择的两难, 直接影响了相关控制指标的制定。以岚皋为例, 由于安康没有针对当地的实际情况而制定的相关技术规范, 控制指标的确定主要依据了《陕西省城市规划管理技术规定》, 结合组团实际情况, 大部分村民自建房需要采用渐进式改造的更新模式, 但是现状建筑密度过高, 无法满足相关规范, 造成控制指标确定困难。
3 思路与措施
3.1 尊重土地权属
存量型小城镇控规地块划分采用以产权地块为基本单元, 考虑空间合理性的同时需要协调多方利益, 加强规划的可操作性。针对小城镇用地权属分散, 地块细碎所造成的指标难以确定等问题, 在具体规划编制中, 应在较大范围内去平衡控制指标, 并考虑引入“集中绿地率”等指标, 对控制指标采取弹性分配。
3.2 灵活导控
注重刚性控制的同时也留有足够的弹性, 规划编制中应在用地组织、骨架路网设置、地块划分、开发强度控制等方面既充分考虑到必须遵循的控制原则, 即刚性控制的要素, 也要考虑到开发建设中弹性调整的可能性, 不硬性地规定所有的建设指标[3], 而是在进行合理控制的同时, 留有适度的弹性空间, 以灵活应对未来发展的不确定性。
3.3 奖惩措施促进规划实施
为保证符合实际情况的同时实现公共空间指标的平衡, 可通过奖惩措施来促进规划的实施。目前, 容积率奖励制度作为盘活城市存量土地的有效途径, 规划编制中, 可通过减少建设密度增加容积率的做法来保证绿地率和公共空间的实现, 同时鼓励村民联建公寓式住宅, 降低建筑密度, 改善居住环境。
4 结论
传统控制性详细规划多为空间规划, 而在存量型小城镇控规当中, 权属关系混乱, 用地零散, 不能参考传统规划将土地视为统一权属进行空间规划, 而更应该从协调多方利益出发, 维护公共利益的同时维护个人利益。规划作为一项公共政策, 需要建立在平衡产权和尊重利益的基础上, 逐步加强其可实施性和可操作性。
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城市存量土地论文 篇7
城市复兴的空间层次有三个不同的尺度,第一个就是城市的地段的尺度,也就是说我们一个厂区,这样一个地段的尺度。再就是工业区和小型的工业尺度。再就是城市和城市群,这样从小到大的三个空间层次。 在不同的空间尺度、空间层次里面,城市复兴的工作内容和范围是不一样的。
城市复兴的模式,我们把它归纳起来有五种:一是战略导向的城市复兴;二是经济导向的城市复兴;三是设计导向的城市复兴; 四个是文化导向的城市复兴;五是社会导向的城市复兴。都是在不同的层面采取政策、 采取规划设计的方法,形成城市复兴的驱动。
文化导向的城市复兴,有两个大的体系, 一个是欧洲的文化首都,再有一个就是全球创意城市网络。这两个都是文化策略,或者说是文化策略对工业城市形成的城市复兴, 欧洲的文化首都是每年从东欧和西欧分别选出一个城市来作为它的文化首都。全球创意城市网络也是一样,它有7种不同的类型, 有一类是民间手工艺,这跟我们的工业是相关的,它是把传统手工业复兴,然后带动整个城市产业和城市的文化、旅游这样一个综合的复兴。
城市复兴也给我们各个城市带来新的品牌。首先是大事件对我们的工业复兴起到了推动的作用。比如说2000年的悉尼奥运会, 2012年的伦敦奥运会,都是在传统的旧工业区当中去办这样的奥运会,使得这个区域复兴。再有就是世博会,旧工业区的复兴给社区带来了品牌,这是城市更新到今天,我们叫它城市再生、城市复兴,对我们国家的启发是什么呢?我觉得城市复兴对我们今天的中国来说有着特殊的意义,因为习主席提出中华民族伟大复兴的中国梦,我想城市复兴和我们中华民族伟大复兴的中国梦也是有紧密联系的,也可以理解成是中华民族伟大复兴中国梦在城市建设中的一个重要的体现。 城市化发展到今天,国家已经对超大型城市土地发展的规模严格控制,城市发展导致土地不断紧张,存量土地的开发、再开发越来越重要。城市中心是城市化发展到今天的一个必然,我们现在提出来的新型城市化,要求城市从城市的数量增长向质量提升转变, 从外延的扩张向内涵式的挖潜开始转变。城市建设应要从粗放的绿地开发向精细化的棕地开发转型,城市更新将是未来建设的新常态。
城市存量土地论文 篇8
关键词：城市资本存量,永续盘存法,房地产价格
1 相关理论基础
1998年我国正式取消福利分房制度, 标志着我国房地产业进入了真正市场化发展阶段。根据相关统计数据, 在市场化近20年的进程中, 房地产成交面积增长6倍, 成交金额增长16倍, 且一线城市的房价增幅更为夸张。为了维护宏观经济运行和人民生活水平的稳定, 我国政府近年来连年出台调控政策, 意在抑制投机, 稳定房价, 使房价回归到正常轨道中。
自2004年至今, 我国房地产业经历了多轮宏观调控, 但房价整体走向依然在与调控的多次博弈中不断攀升。诸多研究者逐渐认识到影响房地产价格的因素不止一个, 房价通常反映的是受货币供应、银行信贷、消费者预期、土地等复杂因素影响后的综合结果。因此多数研究者构建相关性分析的计量模型, 从不同角度对影响房价的种种因素进行了有说服力的研究。
城市资本存量是指经济社会在一定时点上所积存的实物资本的总量, 是将历年不变价的固定资本形成加总, 并从中扣除已经退役的资本品价值。作为严格意义上的资本存量———物质资本存量定义则更为具体, 它是指“在一定时期内积累起来用于生产其他消费资料或生产资料的耐用品, 是体现在厂房、设备、原材料、燃料和半成品等有形的物质形态”。在对城市资本存量估算研究中, 众多学者采用永续盘存法作为估算模型, 即:
式中:Kt表示当年的城市资本存量, It表示当年投资数据, PIFt表示当年投资价格指数, Dt表示综合折旧率。城市资本存量反映的是凝结在土地上的历年资本投入, 既非当年投资情况的简单体现, 也不是历年投资额的简单加总, 而是在经过折旧率、价格指数等因素调整后体现的资本投入之和。目前我国在这方面的研究主要聚焦于对全国、各省区或者某个行业或产业的资本存量进行测度, 但至今尚无研究者从城市资本存量的角度, 对其和房价的相关性进行深入研究。
2 城市资本存量对房地产价格影响的理论分析
城市资本存量反映的是凝结在土地上的历年资本投入, 土地是一种特殊商品。根据马克思主义地租理论, 土地的自然资源价值给土地所有者带来的地租和土地资本 (马克思把固定在土地上的物化劳动和活劳动称为土地资本, 属于固定资本范畴) 为其带来的利息和折旧都构成土地所有者收入的来源, 都决定着土地价格。具体而言, 在最初期土地还未被人类投入劳动和生产资料时, 土地使用者需向土地所有者缴纳费用从而获益, 土地价格体现在其自然资源价值上;随后, 大量的资本、劳动被逐渐投入到土地中 (尤其是用于生活工作基础设施的建设资本投入以及相关的人类劳动投入) , 土地经过这些物化劳动和活劳动的加工, 产出不断增加, 也使得土地价格持续上涨。
在现实生活中, 开发商通过对土地本身的资本投入, 对地块进行施工开发, 将生产资料、固定资产建设等资本投入到土地上, 使得原本荒秃的土地变得平整, 地块拥有良好的公共设施设备, 能够有效抵抗灾害, 同时地块交通程度得到提高, 出行更加便利。且地块通过投资形成了集聚人口的商业便民环境、教育环境等, 吸引更多的人口前来工作、居住、投资等。土地经过这样的投资过程, 其条件得到极大改善, 不断有新的人口迁入该地块, 从而推动土地不断升值。因此, 作为反映历年土地资本投入基本情况的城市资本存量, 对土地价格影响巨大。
在地价和房价相关性方面, 相关文献显示房价构成要素中有超过一半的比重是地价, 因此诸多学者认为房屋价格的上涨多基于房屋下面土地的升值。虽然各界对于地价是否是房价上涨的“元凶”仍有不同意见, 但不可否认作为重要成本构成的地价对房价有不可忽视的重要影响。
因此, 城市资本存量对房地产价格影响路径如图1。
3 上海市城市资本存量与房地产价格的相关性分析
3.1 总体分析
本节采用回归分析、格兰杰因果关系检验两种实证方法以及数据标准化方法, 对上海市整体城市资本存量和房地产价格进行实证分析, 以得到两者更为准确的相关程度。
3.1.1 数据选择
在上海房地产价格数据选择方面, 根据上海市统计局历年公布的统计年报, 选取“全年商品房销售额”与“全年商品房销售面积”两项指标相除得上海市该年商品房销售均价。由于城市资本存量是以1995年为基期对各年存量数据进行调整, 因此房价需做相应调整。
在上海城市资本存量估算方面, 本文沿用永续盘存法模型。综合考虑数据实际公布情况, 在投资数据方面, 本文采用固定资本形成总额数据;在折旧率方面, 采用张军等 (2004) 计算折旧率的方法 (假定资本品相对效率几何式递减, 再根据建筑安装工程、设备工器具购置、其他费用三类资产的寿命、资本品权重进行加权计算) 得到综合折旧率为9.6%;在基年资本存量方面, 采用K0=I0 (1+g) / (g+D0) 计算可得基期资本存量为5003.23亿元;在投资价格指数方面, 采用上海统计年鉴公布的固定资产投资价格指数。由此有上海城市资本存量如表1。
考虑到直接采用原始数值进行分析, 可能会凸显数值较高的指标在分析中的作用, 削弱数值较低指标的作用, 从而使实证结果产生偏差。因此采用数据标准化手段, 对原始数据进行数据标准化处理如表2。
3.1.2 实证结果分析
通过Eviews5.0对上述两列数据进行回归分析, 显示上海市城市资本存量每提升1%, 会使上海市房地产价格提升0.97%。虽然由于房价受多个因素影响, 房价实际变动结果可能有所偏差, 但房价仍受到资本存量正方向上0.97%的影响。再次利用Eviews软件对城市资本存量和房地产价格的年增长率两列数据进行回归分析, 显示城市资本存量年增长率每变动10%, 房价年增长率即变动4.1%。
经过平稳性检验和协整检验, 本文对两者进行格兰杰因果关系检验, 结果显示当滞后3期时, 在1%的置信度水平上证实, 城市资本存量年增长率与房价年增长率存在因果关系, 前者是后者的格兰杰原因, 但后者并非前者的格兰杰结果。由此可以发现上海城市资本存量的变化很大程度上可以引起房价潜在的变化, 并存在滞后。但由于房价同时受到多重因素影响, 因此资本存量的变化与房价的变化并不一定完全一致。
3.2 上海市市区与郊区的差别性分析
相关数据显示, 上海市拥有6340.5km2的土地面积和超过2000万人的常住人口, 下辖16个行政区及1个郊县 (崇明县) 。由于各行政区域发展策略、优势产业、文化背景等因素均有差异, 从严格意义上来讲各行政区的经济形势并不完全一致。因此, 在分析城市资本存量对房地产价格影响时, 有必要针对不同类型的区域分别分析。限于各行政区各年度公布的数据较为匮乏, 在计算资本存量时多数区域难以构成时间足够长、数据足够完整的序列, 因此本文选择数据相对较为齐全的徐汇区和闵行区作为上海市区和郊区的样本进行对比分析。
3.2.1 数据选择
在房地产价格数据方面, 选取2004~2012年徐汇区、闵行区统计局公布的房地产预售交易、存量房交易、商品房交易相关数据, 将成交金额之和除以成交面积之和得到两行政区房地产综合销售均价。
在资本存量估算方面, 仍然沿用永续盘存法分别对两行政区的资本存量进行估算。限于行政区公布数据的局限性, 采用2004~2012年徐汇区、闵行区统计公报中全社会固定资产投资额作为投资数据指标, 由于其他相关数据在两行政区年鉴中均未体现, 因此沿用上海市折旧率和固定资产投资价格指数来估算行政区资本存量。
3.2.2 实证结果分析
通过Eviews5.0分别对徐汇区、闵行区数据进行回归分析, 结果显示徐汇区资本存量每提升1%, 会使徐汇区房地产价格提升0.99%;闵行区资本存量每提升1%, 会使闵行区房地产价格提升0.93%。可见上海市市区回归拟合程度要优于郊区拟合程度, 且上海市整体拟合程度介于市区和郊区之间。因此, 以上实证结果说明市区资本存量与房价的关系相较于郊区更为紧密, 其主要原因如以下两点。
(1) 相对而言市区较郊区人口密集, 经济发达, 各项产业对城市乃至国家的政策、投资等反映更为敏感和强烈, 所以一旦资本投入有风吹草动, 该区域房价即尾随变动。而郊区则易呈现滞后性, 例如一块土地被开发, 在逐渐完善地面上下的公共设施建设、建造商业区居住区等开发过程中, 资本投入是在源源不断进行着, 但郊区地块并不能像市区地块一样在很短时间内吸引大批人口前来购房, 而是造成一个项目, 吸引一部分人群过来考察甚至置业, 达到了基本可居住条件, 又有一批置业者跟随而来, 待该区域建设逐渐完工, 人口被逐渐迁移到该区域内。因此郊区的房地产购置速度显然无法与已有大批人口聚集的市区相匹敌, 一旦开盘即在短时间内销售完毕。这种滞后效应、台阶效应使得郊区的资本存量与房价的拟合优度与市区的拟合优度存在差距。
(2) 郊区房价变动更易受个别因素影响。如区域内某地落成重点学校, 或形成有人文历史意义的建筑风景区, 或有大型企业进驻短时间内产生大批职工住宅需求, 则周边房屋易受到追捧, 导致该地块房价被突然拉升, 对整体房价可能造成与资本投入产出市场影响无关的变动。
4 相关政策建议
由上述实证结果可知, 城市资本存量是传统影响房价的观点 (如宏观经济、货币供应等) 之外对房价又一重要的影响因素。城市资本存量对房价有不容忽视的影响力, 尤其城市资本存量的变化能够带动房地产价格的变化。因此, 政策制定者应多加关注城市的资本存量, 控制城市每年的资本流量, 将其维持在一个合理的水平和发展速度上, 并将城市资本存量这一工具与先前调控常用的市场手段、行政手段配合使用, 对房地产市场的调控产生真正的积极作用。
在区域差异研究中, 发现经济水平不尽相同的地区, 其房地产价格对区域资本存量的反应程度也有所差别。因此, 从上海市的角度出发, 可以考虑根据市区和郊区各自现行发展状况, 更有针对性地进行固定资产投入, 合理控制区域资本存量的规模, 以对区域房价产生指导性变动。从全国的角度来讲, 可以根据不同省份、不同城市经济发展情况, 分别制定不同的资本投入政策, 以对当地房价产生积极调控影响。
需要指出的是目前我国还没有城市资本存量的官方数据, 研究者想通过资本存量这一工具进行应用分析, 只能依靠自行估算。由于各研究者选取的变量不尽相同, 统计部门公布的数据也不够完善, 导致估算结果常与实际出入过大, 使研究结果不能令人信服。因此, 尽快补充完善相关数据, 并建立官方资本存量数据库, 定期公布更新数据, 无论对政策制定还是学术研究, 都有着不可或缺的意义。
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