开展资金监管 保障存量房交易资金安全

开展资金监管 保障存量房交易资金安全（共8篇）

开展资金监管 保障存量房交易资金安全 篇1

开展资金监管保障存量房交易资金安全

2011-2012年间，常州聚丰房产代理公司法人索中林利用其房屋中介经纪人身份，通过诱骗20名卖房人签订房地产买卖居间合同、委托合同等方式，仅支付了首付，就将客户的房屋“买”下，再抵押套现，所得房款用于偿还其个人债务，造成20名卖房人的财产损失共计人民币1200万元。法院于2013年7月以合同诈骗罪等罪名判处索中林20年有期徒刑。

这是一件涉及存量房交易欺诈的典型案例。之前，类似案件在其他城市也有报道，加强存量房资金监管工作引起各方关注。为此，建设部、中国人民银行于2006年12月联合下发了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），要求建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。通过几年的实践，随着二手房市场的快速发展，常州市政府出台了《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》（常政办发〔2013〕144号），决定加强房地产市场的交易行为管理，实施存量房交易资金第三方监管制度，由房产行政主管部门设立专门的交易保证机构，或委托有公信力的第三方作为交易保证机构，对存量房交易资金实施第三方监管。存量房交易的买方将交易资金委托交易保证机构进行支付，待卖方房产过户至买方名下后，交易保证机构再向卖方划转全部交易款项。

在前期调研中，存量房交易所涉各方反应不一。存量房买卖双方表示欢迎，但担心会增加交易手续和监管费用；房屋中介经纪公司或支持，或观望，或质疑；银行等金融部门和住房公积金管理中心表示支持并将配合参与。

在系统开发过程中，我们参考了南京、苏州、徐州等兄弟城市的实践经验，坚持以人为本，服务于群众，服务于市场，以建成“房屋交易中的支付宝”为目标，由政府提供第三方资金监管平台，实现买卖双方“一手交钱，一手交房”，保障双方利益。以安全、便捷、免费、高效为原则，由当时的房产登记中心提供资金监管账户，专项对存量房交易资金实行封闭管理，确保资金安全；在办理权属登记的同一地点开设资金监管窗口，确保当事人办理相关手续的方便便捷；监管平台对买卖双方当事人不收取任何费用，同时被监管的交易资金在监管专户存放期间，按中国人民银行公布的活期存款利率结算利息给当事人；房屋转移登记与抵押登记合并受理同时出证，对需要办理银行和住房公积金贷款的，审批放款时间缩短，效率更高。

存量房交易资金监管工作得到了银行和住房公积金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合下发《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》（常房发?z2014?{28号），进一步明确市区范围内城镇国有土地上存量房交易全面实行交易资金监管，其交易资金是指存量房买卖备案合同中约定的购房价款，不包含房屋过户所涉及的各项税费、定金、尾款。明确对属于房屋产权交换、房屋拍卖等5种转让不实行监管，对直系亲属间的房产转让等4种情况可以申请免除资金监管，对买方自愿用部分购房款先行替卖方还贷解押的，可以申请部分交易资金监管，同时对终止交易和资金监管的解除也作出了明确表述。

常州市存量房资金监管工作于2015年6月30日全面展开，建设银行、工商银行等11家银行参与监管业务。与以往存量房交易流程相比，实施资金监管后，所增加的环节是交易双方共同在监管窗口签订监管（或免监管）协议，买方将交易资金存入监管账户，由监管窗口出具监管（或免监管）凭证，交易双方持凭证和其他所需材料办理过户。买卖双方可以协商在当时开通业务的11家银行中任选一家银行，但必须持有同一家银行的银行卡办理交易资金存放业务，以提高资金划转效率。

常州市存量房资金监管工作正式上线已超过一年，获得了多方共赢的良好效果。一方面，存量房买卖双方越来越接受资金监管，从一开始担心流程长、手续多而尽量申请免监管、少监管，到现在主动要求多监管、全监管，户均监管金额从30万元增至目前的50万元，监管平台对交易资金的安全保障作用得到普遍认可，申请监管率逐月提高，目前已经稳定在80%以上。另一方面，由于存量房交易资金量大，各银行都非常重视，参与的银行已经增至15个，并且纷纷从提高服务质量下手，争取更多业务，最终使买卖双方受益。从市场监管部门的角度，由于交易资金安全得到保障，买卖纠纷减少，市场秩序更好。

开展存量房资金监管工作，我们的体会是：一是要统一认识。一切从群众利益出发，把好事干好干实。存量房交易面广量大，交易过程中不可控因素多，由政府部门提供平台，既保障交易双方合法权益，又不影响存量房交易市场的健康发展。二是要充分沟通。开展存量房资金监管，离不开金融、财政、住房公积金等相关部门的支持和配合。系统对接、流程再造、账户开设、数据发送等，都是在反复沟通、不断测试中最终确定运行方式。三是要因地制宜。我们分析了存量房交易中的各种情况，充分考虑了商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款等多种资金筹集渠道以及定金、尾款等交易中的常见办法，让交易双方可以根据自己的实际情况选择全部资金监管、部分资金监管、免监管等监管模式，不搞一刀切。除此之外，还在系统中设置了交易终止、撤销资金监管等环节，保障交易资金安全。四是要加强培训。存量房资金监管系统正式上线前，分层分批对相关人员进行了多次业务培训和问题解答。除本单位职工、银行职员、住房公积金管理中心员工外，重点对所有开展存量房交易的中介机构从业人员进行业务培训和模拟实务操作，设置了试运行阶段，配强技术骨干力量，随时解决试运行中出现的问题。五是要广泛宣传。正式运营前召开了新闻发布会，在交易大厅设置宣传牌、服务手册，开通咨询电话和网络回复，及时答疑解惑，取得共识和支持。

当然，运行一年多来，存量房资金监管带来的思考也很多，其中很重要的一条是，监管成效虽然好，但监管本身是需要成本的，就目前的情况看，一些因监管工作产生的费用，尚缺乏合适的支出渠道。要做到既能保障存量房交易?p方的资金财产安全，又能让承担监管责任的部门有合理的工作经费来源，有以下两条建议：一是在监管平台运行一段时间后，在市民广泛接受的情况下，经物价部门同意，启动监管收费，向交易双方收取一定费用。二是借鉴支付宝运作模式，利用时间差和资金规模获益。交易资金从存入监管帐户到支付给卖方是有一定时间的，并且有一定规模的累积沉淀（常驻）资金。据统计，我市开展存量房资金监管中，正常情况下资金存入和划转周期为5个工作日，常驻资金已经超过亿元。监管方可以和相关银行协商协议计息，用息差来支付监管成本，维护监管系统的正常运行。当然，前提必须得到政府有关部门的认可。在目前情况下，第二种办法更具有可操作性。

陈品禄/责任编辑

开展资金监管 保障存量房交易资金安全 篇2

一、可能出现的问题及原因

1.流程设计不科学

工作流程的设计要么过于重视安全,导致流程繁琐而遭到受众的抵触;要么过于考虑便捷,给将来埋下安全隐患。只有充分考虑各参与方(监管方、 群众、中介、银行等)的需求,才能兼顾安全与效率, 真正把好事办好。

2.监管收费依据不足

一些地方在流程设置中将监管定位为服务,收取服务费,但是否接受监管服务却不能选择。因此受到社会诟病,有强迫消费之嫌,从而给工作推广造成阻力。

3.群众认知度不够

群众不知道资金监管是什么,有何作用,怎么办理。不管流程有多合理,服务有多细致,如果宣传不到位,没人了解,资金监管这项工作也很难在短时间内被广泛接受,从而造成工作中的“堵点”。

4.中介接受度不高

一是原本作为第三方收取买方的部分购房款, 可以拿出去进行短期借贷,现在被杜绝了;二是增加了资金监管的工作量,但中介服务费并不增加; 三是改变了以往的交易习惯,有一个学习、消化的过程。

二、应对办法

1.科学设计、人性操作

在流程设计过程中,我们借鉴了很多同行的经验,同时也作了一定改进,以使之更本地化。一是改变了银行放款顺序。以前是“见证放款”,现在基于监管平台的政府信用,银行承诺“先款后证”。二是改变了办证程序。对进行资金监管的贷款业务, 实行所有权转移登记和抵押权登记合并办理。三是优化了监管流程。监管结束,资金的划转由系统完成,尽量减少群众到现场办理的次数。

2.找准定位、立足服务

于上位法,资金监管没有强制性规定;于地方性立法,当时常州还未有地方立法权。我们多方比较,最终定位于“政府提供免费公共服务”。这一定位,有利于群众认可,也有利于工作推广。

3.多种途径、宣传引导

“酒香也怕巷子深”,宣传引导工作的目的就是让大家尽快了解并最终接受这项工作,为此,我们拟定了宣传方案。一是在网络预热期主动联系网站发布“交易安全”话题的帖子,发起讨论并维护,进行铺垫性宣传。二是在新闻造势期召开新闻发布会, 并联系各大媒体刊发新闻稿。免费服务+安全保障, 使得我们在宣传之初就站在舆论高点,群众非常感兴趣,主动来电咨询何时正式开展这项工作。三是在上线宣传期通过新闻宣传、专项合作和微信推送的方式,重点讲清讲透办事流程、收件要件、办理网点、联系方式等内容,同时,结合上线中遇到的问题,不断发布小提示指导群众顺利办事。四是在舆情维护期,指派专人负责,做到及时发现、及时汇报、积极应对、正确引导。上线一个多月,共发现两起舆情,均是跟资金监管有关的部门衔接问题, 如银行办理网点、公积金放贷速度的问题,已及时回复、妥善处理。

4.培训监督,疏堵结合

对中介应当一分为二地看待,他们既是我们的监管对象,也是我们的服务对象。对于挪用客户购房款短期借贷的行为必须坚决制止,这也是我们实行资金监管的初衷;对于不熟悉新的交易习惯,增加工作量的问题,则通过会员单位座谈了解需求、 邀请部分单位先期参与试运行、行业大规模培训等方式进行合理疏导。

三、实施效果

上线一个多月,存量房交易资金监管工作总体推进平稳,没有出现重大舆情,没有出现重大投诉, 得到全市各主流媒体的一致肯定,已形成舆论共识。

推进存量房交易资金监管顺利开展 篇3

一、可能出现的问题及原因

1.流程设计不科学

工作流程的设计要么过于重视安全，导致流程繁琐而遭到受众的抵触；要么过于考虑便捷，给将来埋下安全隐患。只有充分考虑各参与方（监管方、群众、中介、银行等）的需求，才能兼顾安全与效率，真正把好事办好。

2.监管收费依据不足

一些地方在流程设置中将监管定位为服务，收取服务费，但是否接受监管服务却不能选择。因此受到社会诟病，有强迫消费之嫌，从而给工作推广造成阻力。

3.群众认知度不够

群众不知道资金监管是什么，有何作用，怎么办理。不管流程有多合理，服务有多细致，如果宣传不到位，没人了解，资金监管这项工作也很难在短时间内被广泛接受，从而造成工作中的“堵点”。

4.中介接受度不高

一是原本作为第三方收取买方的部分购房款，可以拿出去进行短期借贷，现在被杜绝了；二是增加了资金监管的工作量，但中介服务费并不增加；三是改变了以往的交易习惯，有一个学习、消化的过程。

二、应对办法

1.科学设计、人性操作

在流程设计过程中，我们借鉴了很多同行的经验，同时也作了一定改进，以使之更本地化。一是改变了银行放款顺序。以前是“见证放款”，现在基于监管平台的政府信用，银行承诺“先款后证”。二是改变了办证程序。对进行资金监管的贷款业务，实行所有权转移登记和抵押权登记合并办理。三是优化了监管流程。监管结束，资金的划转由系统完成，尽量减少群众到现场办理的次数。

2.找准定位、立足服务

于上位法，资金监管没有强制性规定；于地方性立法，当时常州还未有地方立法权。我们多方比较，最终定位于“政府提供免费公共服务”。这一定位，有利于群众认可，也有利于工作推广。

3.多种途径、宣传引导

“酒香也怕巷子深”，宣传引导工作的目的就是让大家尽快了解并最终接受这项工作，为此，我们拟定了宣传方案。一是在网络预热期主动联系网站发布“交易安全”话题的帖子，发起讨论并维护，进行铺垫性宣传。二是在新闻造势期召开新闻发布会，并联系各大媒体刊发新闻稿。免费服务+安全保障，使得我们在宣传之初就站在舆论高点，群众非常感兴趣，主动来电咨询何时正式开展这项工作。三是在上线宣传期通过新闻宣传、专项合作和微信推送的方式，重点讲清讲透办事流程、收件要件、办理网点、联系方式等内容，同时，结合上线中遇到的问题，不断发布小提示指导群众顺利办事。四是在舆情维护期，指派专人负责，做到及时发现、及时汇报、积极应对、正确引导。上线一个多月，共发现两起舆情，均是跟资金监管有关的部门衔接问题，如银行办理网点、公积金放贷速度的问题，已及时回复、妥善处理。

4.培训监督，疏堵结合

对中介应当一分为二地看待，他们既是我们的监管对象，也是我们的服务对象。对于挪用客户购房款短期借贷的行为必须坚决制止，这也是我们实行资金监管的初衷；对于不熟悉新的交易习惯，增加工作量的问题，则通过会员单位座谈了解需求、邀请部分单位先期参与试运行、行业大规模培训等方式进行合理疏导。

三、实施效果

上线一个多月，存量房交易资金监管工作总体推进平稳，没有出现重大舆情，没有出现重大投诉，得到全市各主流媒体的一致肯定，已形成舆论共识。

下一步，我们还将继续梳理工作中发现的问题，及时形成解决方案，及时向群众发布提示，继续保持开明、透明的工作方式。

存量房交易结算资金自行划转声明 篇4

兹有乙方购买甲方位于北京市区【县】

房产，《房屋所有权证》证号：，房价款为人民币

元，（大写金额）。

甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。

甲方 □本人亲自办理转移登记手续□委托他人办理转移登记手续（受托人为房地产经纪从业人员以外的其他人员）。

乙方 □本人亲自办理转移登记手续□委托他人办理转移登记手续（受托人为房地产经纪从业人员以外的其他人员）。甲方（签字）：乙方（签字）：

受托人（签字）：受托人（签字）：

联系电话：联系电话： 日期：日期：

开展资金监管 保障存量房交易资金安全 篇5

示范文本

（修订版）

北京房地产中介行业协会制

2007年4月

北京市存量房交易结算资金划转合作协议

（示范文本）

甲方：（系保证机构）

乙方：（系“存量房交易结算资金专用存款账户”开设银行）

为保证存量房交易当事人的合法权益，保障存量房交易结算资金的安

全，根据有关法律、法规，在遵循公平信用原则的基础上，经甲、乙双方协商一致，就存量房交易结算资金划转相关合作事宜达成如下协议：

第一条 本协议所示的交易结算资金划转对象为存量房买卖的房价款或

首付房价款，除交易当事人在《划转协议》内约定由卖房人直接收取购房定金（不超过房价款的20%）的，全部房价款或首付房价款均应视为划转对象。

第二条 乙方为甲方开设“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下

简称“专用存款账户”），该“专用存款账户”专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金，并不得支取现金。“专用存款账户”应与甲方自有的结算账户分开，账户内的资金独立于甲方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于甲方的负债，资金的所有权属于交易当事人，甲方无权挪用该账户内的资金，不得要求乙方出具资信证明。

第三条 乙方按照国家有关规定，对甲方开立的专用存款账户计息。专

用存款账户产生的利息由甲方根据与买房人签订的协议进行分配。

第四条 乙方详细记录专用存款账户资金划转情况，并根据甲方需要向

甲方提供。

第五条 房屋转移登记办理完毕后，乙方依据甲方开具《存量房交易结

算资金支取凭证》、转账凭证并附房屋权属登记部门开具的办结单及其他乙

方认为必要的相关资料，办理交易结算资金的划转手续。

第六条 交易房屋已设定抵押时，在卖方无法自行办理抵押注销手续且

买卖双方、甲方在《划转协议》中约定授权甲方可将“专用存款账户”下的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续的情况下，甲方可持《划

转协议》、《存量房交易结算资金支取凭证》、转账凭证及其他乙方认为必要的相关资料到乙方支取交易结算资金。乙方应将甲方所支取的交易结算资

金直接划转到原贷款银行。

第七条 在办理房屋转移登记的过程中，经房屋权属登记部门审核，因

不符合产权登记条件而导致不能办理房屋转移登记的，甲方应与买卖双方

协商一致后，共同出具书面说明及相关资料并由甲方出具《存量房交易结

算资金支取凭证》、转账凭证。乙方核实后向买方划付返还交易结算资金。

第八条 买卖双方因故终止存量房交易或由买卖双方所签《存量房屋买

卖合同》引起的纠纷造成交易终止的，甲方应与买卖双方协商一致后，共

同出具书面说明及相关资料，并由甲方出具《存量房交易结算资金支取凭

证》、转账凭证。乙方核实后向买方划付返还交易结算资金。

第九条 卖方不遵守《买卖合同》、《划转协议》的有关约定导致存量房

交易终止的，应由甲方与买方共同协商出具书面说明及相关资料，并由甲

方出具《存量房交易结算资金支取凭证》、转账凭证。乙方核实后向买方划

付返还交易结算资金。

第十条 买方不遵守《买卖合同》、《划转协议》的有关约定导致存量房

交易终止的，应由甲方与卖方共同协商出具书面说明及相关资料，并由甲

方出具《存量房交易结算资金支取凭证》、转账凭证。乙方核实后向买方划

付返还交易结算资金。

根据《买卖合同》约定定金归卖方所有的，由甲方出具《存量房交易

结算资金支取凭证》、转账凭证及乙方认为必要的其他资料，乙方将买方已

存入“专用存款账户”中的定金划付给卖方。

第十一条 本协议约定的交易结算资金管理期间，若司法机关、行政机

关等有关部门对“专用账户”进行冻结或扣押，甲、乙双方均有义务出示

证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

第十二条 服务费用：。

第十三条 本协议未尽事宜由甲、乙双方另行协商解决。

第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成时，双方同意按下列第种方式处理：

（一）任何一方均可向人民法院提起诉讼；

（二）提交北京仲裁委员会仲裁。

第十五条 本协议一式份，甲、乙双方各执份，交北京

房地产中介行业协会备案一份。

第十六条 其他约定1、2、（本页无正文）

甲方（签章）：法定代表人/委托代理人（签字）：

资质备案证明号：通讯地址：联系电话：签订日期：年月日

乙方（签章）：法定代表人/委托代理人（签字）：

二手房交易资金监管服务合作协议 篇6

甲方（交易管理方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

乙方（资金管理方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

为保证我市二手房交易资金安全，乙方受甲方委托，为甲方提供二手房交易资金监管服务。甲、乙双方通过友好协商，就办理二手房交易资金监管事项达成如下协议：

（一）甲方的权利和义务

第一条甲方建立全市房屋信息系统，对全市单位和居民 的二手房屋交易情况进行统一管理。

第二条甲方委托乙方对房产交易双方的资金进行监管，指 定房屋买方将全部交易资金或首付款资金款项存入甲方在乙方所开立的专用账户内。

第三条甲方为乙方提供一个房屋信息系统的查询端口，保 证该查询系统的正常维护及使用。

第四条甲方将乙方作为本市二手房交易的指定合作银行，并要求每笔资金自首付款资金存入之日起，存放不少于一个交易周期＿＿日（遇双休日及国定节假日顺延）。注：一个交易周期是指从交易买方第一笔监管房款存入乙方指定银行专用账户之日起，至房地产交易中心完成该房地产转移登记，房屋卖方收到全额监管房款、乙方收到房地产权证之日止。

（二）乙方的权利和义务

第五条乙方按照甲方的委托开立监管资金的专用账户。

第六条乙方按照甲方要求，将二手房交易买方所付的全部 交易资金或首付款存入（汇入）甲方开立的专用账户内。

第七条乙方承担部分信息系统建设的部分费用，在甲方提 供正式发票后＿＿日内一次性付给甲方建设资金＿＿万元，资金监管正式运作开始后，乙方按照每月该专用账户沉淀资金日均余额的＿＿按月支付相关费用，在甲方提供正式发票后＿＿日内一次性支付给甲方。

第八条乙方在上级行政策允许的范围内，为二手房买方优 先办理贷款事宜。

第九条在监管周期期满后，乙方凭房屋买卖合同及甲方出 具的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，将该笔监管资金划入卖方指定账户。

第十条乙方有权对甲方专用账户进行实时监控，并与甲方按周期对账，每月对账时间由甲方确定。

（三）违约责任

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十一条本协议经双方签字、盖章后生效。合作期为＿年，自＿＿＿＿日起至＿＿＿＿日止。未尽事宜双方另行协商解决，本协议一式两份，双方各执一份。

甲方（公章）：乙方（公章）：

存量房屋交易资金监管疑难探析 篇7

5年多来, 天津的交易资金监管比例逐步攀升并维持在90%左右, 做到了应管尽管, 20家银行1400多个网点均能受理交易资金的存取业务, 得到群众普遍认可。本人结合几年的工作实践, 就交易资金监管的几个难点问题作一探讨。

一、监管模式

除政府监管模式外, 目前我国还有两种具有代表性的监管模式, 其监管主体分别是商业银行和交易担保公司。这两种模式都基本符合建设部和央行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的有关规定, 而且就市场经济的发展方向来说, 中介、金融机构通过契约式经营服务进行管理比政府设立监管部门直接参与资金结算要合理得多。但政府专门设立监管机构又具有极大的比较优势:一是政府的权威性和可信度其他机构无法比拟, 且非利益相关方, 公正公平可以最大限度地体现;二是无偿监管, 交易双方无需支付服务成本, 而且由于主体的唯一性, 还可省却选择成本;三是有助于协调权属登记、经纪机构、商业银行等交易参与各方;四是可以设计最优最有效的监管体系, 保证资金安全;五是整合行政管理资源, 法定职责时限, 利于提高监管效率;六是此种模式的监管主体相当于负无限责任, 群众可以完全放心。

监管程序的设定要体现“一手交钱一手交货”的监管目的, 实现房屋所有权转移和交易资金流转的同步统一。成熟的监管程序可简略概括为:双方签约—买方交款—登记进件—转移登记—卖方收款。还要考虑买方需贷款的交易抵押登记程序的嵌入、贷款放入监管账户的银行操作规范的制定等诸多情况。在具体环节和操作岗位设置上要考虑流转顺畅和相互牵制。总之, 要体现安全、高效、便民的监管理念。

资金监管的网络化应用是取得预期监管效果的关键。监管网络系统的构建应基于较为完善统一的产权产籍网络系统, 实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联, 信息的实时传输, 做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。

二、监管范围

强制性监管是防范交易资金风险的唯一选择, 然而强制性监管会面临一些实际情况, 如父子之间的买卖, 买卖双方并没有真正的资金流转, 也不会有资金风险, 如果再行监管, 即形成为了监管而监管, 这就违背了监管的初衷。再如交易标的已设定抵押进行了贷款, 卖方无力偿贷, 转按揭无法操作, 交易无法进行。在这种情况下, 只能由买方先行为卖方偿贷才能使交易顺利进行, 若再对交易资金进行全额监管也是不现实的。上述情况需要我们在政策设计时区分具体情况和特定的交易对象, 制定免监管和部分监管的例外情形操作流程, 并严格执行。也就是说, 强制监管并不代表全部监管和全额监管。

三、监管资金停留期的利息与给付

既然是政府设立的监管机构理应无偿监管, 同时, 监管机构并非金融机构, 不应该向监管资金所有者支付利息。这都没有问题。问题是监管帐户开立在商业银行, 商业银行会向监管机构支付利息, 这些利息是否该付给交易群众?监管机构属于非经营盈利机构, 具有公益性质, 因此利息所得应该给交易群众。这一补偿利得谁来分, 怎么分?一般情况下, 一次性付款交易的资金监管周期在20天左右, 有贷款交易的首付款监管期为40天左右, 贷款资金的监管期限会很短, 大致在5天左右, 但每笔交易具体情况银行并不掌握, 那么就只能由监管机构负责计算, 银行只管按信息指令结算就可以了。

还有一个问题就是补偿利得该给买方还是卖方。理论上讲权属转移登记簿记载日之前的补偿利得应该给买方, 之后的给卖方。但具体操作相当于增加了一次付款, 而且买方还得开立收款账户, 成本过大, 况且若前置将卖方设定为抵押人, 登记簿记载日之前的贷款资金所应分得补偿利得不应属于买方。因此, 具体实践中应将补偿利得同房款一并付给卖方, 但应做到让买方知晓。还有就是解除交易的情形, 应将补偿利得连同房款一起退给买方。

四、司法查封

交易方涉讼涉案在资金监管实务中较为常见。对于公检法机关和银监部门对监管账户的查封冻结执法, 《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中如此规定:若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划, 开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。如果只是履行上述义务, 证明账户的性质, 将不会对执法机关的执行行为产生丝毫影响, 这样就会带来一系列问题:账户冻结, 会使其他非涉案交易正常资金监管无法进行;资金扣划, 会使监管机构卷入交易双方复杂的权利关系和交易标的的权属纷争中去, 甚至可能形成无法解决的历史积案。账户冻结和资金扣划均不可取, 但协助执行是监管机构应尽的义务, 而且拒绝执行后果严重, 这就需要在与执法机关充分沟通的基础上通过有效的技术操作解决这一问题。首先, 监管账户不能查封, 这是原则。对于卖方涉案的情形, 转移登记前可要求登记机构协助执行交易标的禁止转移, 转移登记后可对卖方收款账号做单项冻结, 许进不许出。对于买方涉案的情形, 转移登记前协调交易双方做解除处理, 监管资金退回买方账户, 司法机关做冻结, 转移登记后要求登记机构协助执行交易标的禁止转移。

五、风险防范

开展资金监管 保障存量房交易资金安全 篇8

四力齐发强推进四动并举提实效--**县开展民生资金监管工作主要做法及成效今年以来，江西省**县根据省、市关于“民生资金管理使用情况监督检查工作实施方案”等文件精神，按照全面检查、分类、突出重点、务求实效的原则，紧扣“教育、自纠、查处、规范”四环节，狠抓四力推动民生资金管理使用情况监督检查工作不断深入开展，确保民生资金惠及于民，取得了良好的社会效益。

一、组织上给力，高位推动。一是领导重视。全省民生资金管理使用情况监督检查工作电视电话会议后，该县高度重视，召开县委常委会对全县民生资金监管工作进行专题研究，县政府召开了常务会议专题部署工作、讨论方案制定，并明确将民生资金监督检查工作列入本级政府2013年纠风工作重点任务抓好落实。县委常委、县纪委书记亲自督导，分别召开了全县民生资金管理使用情况监督检查工作推进会和全县家电下乡经销网点自查自纠推进会。同时，多次召开民生资金监督检查联席会议，听取有关部门工作开展中存在的问题及意见建议，强力推进民生资金管理使用情况监督检查工作。二是成立机构。