保障房资金

保障房资金（精选11篇）

保障房资金 篇1

专题报告研究背景

2011年6月9日, 国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。该通知指出:地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设;支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业, 通过发行企业债券进行保障性住房项目融资;企业债券募集资金用于保障性住房建设的, 优先办理核准手续;强化中介机构服务, 加强信息披露和募集资金用途监管, 切实防范风险。

从发改委文件不难发现, 此次直接融资的载体还是地方融资平台。对于地方融资平台, 中央对其态度确实比较复杂。2011年6月路透社报道, 中国准备清理2-3万亿可能违约的地方政府债务。而当前地方政府债务到底有多少?2011年6月1日央行发布《2010中国区域金融运行报告》显示, 截至2010年底全国共有地方政府融资平台1万余家, 同时央行称平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%, 而央行此前公布的统计数据显示, 2010年底人民币各项贷款47.92亿元, 由此可以粗略推出一个上限值, 平台贷款占比不超过30%意味着平台贷款规模的上限约为14.4万亿元。而两年前的今天又是什么情况呢?2009年5月底央行公布信息显示:全国共有地方政府投融资平台3800家左右, 总资产规模约9万亿元, 总负债规模升至5.26万亿元, 平均负债率为60%。5.26万亿元的负债相当于2009年全国GDP的15.7%、相当于全国财政收入的76.8%、相当于地方财政收入的161.35%。短短两年时间, 地方政府债务竟然膨胀得如此之快。

正是在地方融资平台日益成为中国经济发展的“定时炸弹”时, 中央相继在2010年6月10日发布《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》 (国发[2010]19号) ;在2010年11月20日发布《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发现债券行为有关问题的通知》, 以此加强对地方政府融资平台的监控。

然而, 在清理地方政府债务的号角刚刚吹响时, 对地方融资平台的围猎便放开了一个大口子。

究其原因:一方面, 年初李克强副总理就曾直言“千万套保障房是硬任务”。今年的保障房建设有两个重要的任务:其一, 从根本上陆续调整中国的住房供应结构, 由当下的“商品房”单轨制向“商品房+保障房”的双轨制转变, 只有真正使住宅市场去投资化, 回归消费属性, 才能实实在在地解决民生问题;其二, 当前的保障房建设项目是我国今年最确定而且最可控的拉动经济增长的项目, 1.4万亿的保障房项目为维持中国GDP的高增长保驾护航。

另一方面, 地方财政的财力又捉襟见肘, 许多保障房项目需要地方政府配备大量的建设资金, 而地方又拿不出钱。缺钱的原因主要有两点, 其一, 中央对地方政府官员的考核以“GDP为纲”, 这在一定程度上使得地方政府把本来有限的财力花费在不必要的“新兴园区建设”、“形象工程”等方面, 过度投资透支了大量的地方财力;其二, 随着中央对房地产市场的调控, 土地市场趋冷, 各地方政府的卖地收入锐减。

保障房资金来源

当前保障房建设的现状截至2011年5月底, 我国保障房建设整体开工率较低。具体而言, 东部省份的广东、江苏、浙江保障房开工率均在30%左右, 河北和辽宁相对较高, 分别为70%和84%。

数据来源:中国指数研究院

开工率较低的主要原因是资金不足。资金不足主要有以下几个原因:第一、保障房利润率较低, 很难有效吸引社会民间资本参与其中;第二、保障房建设资金需求量大, 地方政府财力有限, 而且对于建设用地地方政府本可以出让, 这也变相减少了土地出让收入, 缩减了土地财政;第三、从今年年初开始, 中央对楼市的调控力度明显加强, 楼市的趋冷使得开发商对拿地更加谨慎和犹豫, 进而使得土地出让的溢价率大幅下降。诸多因素使得保障房建设资金缺乏“保障”。

当前的保障房建设是大跃进吗简单回顾我国的保障房建设历程:1998年房改之前, 以单位福利分房为主流, 称之为集资合作建房、安居房、统建房等;1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 标志着住房实物分配的彻底停止, 逐步推行住房分配货币化。作为房改的核心文件, 也是历史上第一次从制度层面提出“高端有市场、中端有调控、低端有保障”的楼市调控格局思想。

住房分配货币化的结果是楼价的不断高企, 高楼价必然推高地价, 而最为关键的是土地出让收入又是地方预算外收入的主要来源。从制度设计的层面, 就注定了中央与地方的楼市博弈格局, 土地财政使得地方政府划拨土地建设保障房的积极性逐年降低。从图一不难发现, 经济适用房开发投资占比从1999年的17%左右, 下降到2009托、银行信贷等方式也可以解决一部分。年的4%左右;经济适用房竣工面积占比从2000年的26%左右下降到6%, 两个指标占比一路下行。

当下许多媒体都在讨论1000万套保障房建设是新时期的大跃进, 其实这样的言论“对也不对”。说其对, 是因为2010年580万套的保障房安居工程, 到2011年一下子就飙升至1000万套, 环比增长72.4%。这种爆发式的增长往往需要政府通过非市场化的手段调配大量资源, 无论从数量上或是方式上难免有些许大跃进的味道。说其不对, 主要是从历史的中长期看待这个问题:住房结构调整现在之所以急转弯, 是因为过去该转弯的时候没有转弯, 历史欠账太多。结合图一, 从1998年的房改以后保障房的发展速度和商品房呈现明显的两极分化。

从可行性角度分析, 1000万套保障房建设现在来看依然是可行的。第一、1000万套保障房中有近700万套是卖向市场的经济适用房和限价房。由于较低的土地成本,

开发商的销售价格与其2000多元的建筑成本相比, 还是有较大的利润空间。这使得大型房企参与的积极性较强, 而地方政府表面上损失一部分土地出让收入, 然而不仅得到了政绩, 而且也并非无利可图。其余300万套的保障房资金是真正的难点, 一方面中央政府提供的专项资金可以解决一部分;另一方面地方融资平台直接融资、信托、银行信贷等方式也可以解决一部分。

保障房的资金来源及资金缺口到底有多大粗线条的划分1.3-1.4万亿的保障房建设资金, 其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集, 中央财政预算拟安排补助资金1210亿元, 地方政府筹集4000多亿元。

从支出和收入项目来看:经济适用房只需政府划拨土地, 建设资金可通过市场化手段解决, 政府并不需要投入太多的资金。真正需要政府投入的费用主要是小区外基础设施建设资金。而且廉租房和公租房也将为政策提供稳定的租金收益。保障性住房一定程度上是地方政府所持有的不动产, 并具有保值与增值功能。稳定的资产收益不仅可能帮助地方政府部分对冲掉建设资金所需要支付的银行利息, 还可将剩余部分用作维护等费用。

地方政府承担的4000多亿元, 现实的来源主要还是土地出让收入。从图二、三可知, 全国土地出让收入从绝对值而言, 近几年基本保障上行态势。但进入2011年, 在房地产打压的大背景下, 土地市场也趋冷。正是由于趋冷的土地财政“巧遇”大规模的保障房建设, 才会把地方政府直接融资的闭门打开。

风险分析

从政策风险角度分析, 主要有两个风险:一方面诚如李克强副总理指出, 公平分配是保障性安居工程的“生命线”。严格防范某些部门和地方政府打着保障性住房的幌子, 以各种名义为公务员分房, 严防“福利分房”卷土重来。4月28日福建龙岩经过摇号产生了初始入围申请经济适用房的951户名单, 名单包括龙岩市检察院、教育局、财政局、公路局、市医院、中小学校等国家机关、事业单位的工作人员100多人, 15%申购者系公职人员, 有“团购”嫌疑。这一事件也再次给我们敲响了是否公平的警钟。

另一方面, 地方融资平台涉水直接融资。如果管理不善, 可能使地方债务危机进一步膨胀。当前急需从严把控批准发行企业债券的地方融资平台的准入门槛, 同时充分发挥中介服务机构的作用, 增加信息的透明度, 保证地方融资平台真正在阳光下发行企业债券。

趋势预判

主要有以下四点:

第一、从当前的政治氛围分析, 中央如此高调地表示“1000万套保障房是硬任务”, 到年底从表面的保障房建设数量而言, 完成该“硬任务”的可能性非常大, 但实际的保障房投资可能会打折扣。打折扣的环节可能是保障房建设资金不能有效供应, 而资金链最可能出问题的环节或是地方政府承担的部分;

第二、当前全国保障房建设整体开工率较低, 但从第三季度开始, 保障房建设将迎来高潮。只要资金有渠道, 开工率问题相对容易解决;

第三、“土地财政”与“保障房大规模建设”可能对地方财政形成恶性循环的怪圈。二三线城市的基础设施建设仍是拉动地方经济的发动机。保障房建设规模越大, 完善基础设计建设的资金缺口越大, 对土地财政的依赖也越高。而保障房投放市场的数量越大, 对住宅市场的冲击也越大, 这使得土地出让的溢价率越来越低。

第四、2011年土地市场价格下行的压力较大。限购、限贷、限外、限价等一系列政策使得住宅市场横盘振荡, 开发商也在一定程度上放慢了拿地的节奏。中央需要在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡。在2011年底前取消限购的可能性较小, 但如果政府财政确实难以为继, 在实际执行的层面可能会有选择地网开一面。

保障房资金 篇2

如何把保障性安居工程建成质量过硬、人民群众满意、经得起历史检验的“德政工程”、“民心工程”，是亟需解决的重大课题。笔者认为，加大对保障性住房资金、建设、供应、管理等各环节的管理和监督，推动各项政策措施落实到位，应主要从以下几个方面入手。

一、关注政策执行情况。

重点关注政府及下属相关部门是否认真贯彻落实国务院、省委省政府、市委市政府有关文件精神，加大对保障性安居住房的资金投入；是否制定相关规范性文件，明确工作目标，落实工作责任；是否出台相关费用减免性政策；保障房建设目标是否按计划完成；是否建立完善相关规章制度，是否采取确保项目建设公开、公平、公正、有序的措施。

二、关注资金的管理

资金管理是对资金来源和资金使用进行计划、控制、监督、考核等工作的，特别是对保障房专项资金的管理应本着中央引导、地方推动思路进行，即中央资金引导和考核，地方作为项目实施主体，全过程管理。

对各种专项资金的形成、建立、提取和使用都必须符合国家统一规定，对各种专项资金要单独核算，划清与生产经营性开支的界限，不能互相占用。建立专项资金使用管理责任制，努力提高其使用效率。在资金的使用上，要坚持专款专用，量入为出的原则，使各项专用资金按规定的用途使用并达到预期目的。

保障房项目资金管理还要遵循以下原则：

1．统筹内外财力，突出重点。专项资金的投向要体现公共财政的理念，发挥政府调控功能，突出以社会事业的发展为重点，集中财力办大事。

2．明确范围，分类管理。专项资金种类多、资金量大、涉及面广，要合理界定项目资金管理范围，实行分类管理，明确项目资金管理部门的职责，规范操作。

3．强化监督，讲求绩效。要加强对项目资金事前、事中、事后全过程的管理监督，发挥专项资金效益的最大化，深化财政支出管理，推进财政支出绩效评价工作制度体系的建设。

三、对保障性住房项目应实施全过程跟踪审计

跟踪审计指审计部门自建设项目立项开始至建设项目竣工验收，依法对与建设项目有关的财务收支的真实性、合法性、效益性，分阶段进行跟踪审计监督。通过检查和评价工程建设过程中存在的问题，及时提出审计意见和建议，促进建设部门规范管理，有效地控制工程成本和投资规模，保障建设资金的合理使用，提高建设项目投资效益。跟踪审计立足项目全过程的审计监督，改变了工程竣工后集中一次结算审计的传统审计模式，实现了审计工作从静态向动态转化。

开展工程跟踪审计工作应遵循下列原则：

1．是服从项目总体建设目标。工程项目建设目标包括进度、功能（质量）和投资，跟踪审计时必须明确具体要求，围绕工程项目建设目标开展工作，同时加强对各建设目标分析和评价，做好各建设目标的平衡与优化。

2．是以投资控制为中心。建设项目审计的主要目标是控制投资，因此在进行跟踪审计时应紧紧围绕这个中心开展工作，监督建设资金的运用、投资的控制情况，同时，应用价值工程理论，对设计方案和施工方案进行优化，提出合理化建议，以最大限度地发挥投资效益。

跟踪审计是现代审计的一个重要标志，工程审计应当实现从传统审计向跟踪审计的延伸，将事后审计变为事前、事中和事后的全过程跟踪审计，按照全方位、全过程的审计要求，做到关口前移、全程监控，在全面全过程的审计中找准工程建设中的薄弱环节，以规范工程建设行为，提高工程建设管理水平，促使工期、质量、功能和投资最佳化，争取最佳投资效果。

对保障性住房建设进行跟踪审计，既要跟踪建设资金的管理和使用、工程设计和质量，又要关注住房分配和后续管理以及退出机制的建立等情况，保证中央部署和要求落实到位。

保障房资金 篇3

根据住建部公布的数据，我国2014年保障性安居工程计划新开工700万套以上，投入建设资金1.12万亿，以此粗略估算，仅 “十二五”期间为完成3600套保障房建设目标，需投入建设资金将达到5.76万亿。那么，长期来看，资金缺口还将扩大，据测算，仅北京市未来30年保障房建设资金缺口高达4.5万亿。除中央、省级和市县政府将承担少部分资金外，剩余巨大资金缺口将如何填补，成为备受关注的问题。近年来我国债券市场发展迅速，本文根据中央政府近期出台的一系列政策以及市场状况，探讨利用债券融资突破保障房建设资金瓶颈问题。

一、保障房建设现有资金渠道窄，障碍多，资金筹措困难

目前，我国保障房建设资金渠道主要有三个，一是银行贷款，二是土地出让金，三是住房公积金。三个渠道都存在局限和一定的法律障碍。

首先，支持保障房建设的银行贷款规模小，银行参与保障房贷款的积极性不高。虽然央行和银监会相继出台了相关文件号召商业银行在风险可控的原则下优先给予保障房建设贷款支持，但目前主要是国家开发银行和四大国有银行给保障房发放贷款，股份制银行参与很少，占比较低，远远不能满足保障房资金需要。究其原因，一是保障房项目利润率较其他商品房项目低，特别是公租房和廉租房等出租类项目租金低，难以覆盖银行的资金成本，有些保障房项目运作机制和盈利模式不清晰，也会影响贷款本息正常收回预期。再者，保障房项目往往抵押担保不足，贷款期限过长，这对商业银行风险管理水平提出更高的要求。

其次，土地出让金作为目前保障房建设的主要资金来源，不仅规模小，而且实施力度不到位。财政部、住房和城乡建设部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，强调土地出让收益的10%均将作为保障性住房的建设资金。但自2010年以来房地产调控措施频出，土地出让金增幅下降，用于保障房建设的土地出让金更是捉襟见肘。2010年中央出台了最为严厉的房地产调控政策“国十条”，限制异地购房，大幅度提高二套房贷款标准，2011年1月26日又公布新“国八条”，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，并在上海和重庆进行房产税试点。在这些调控政策影响下，各地房地产市场交易萎缩，严重冲击土地一级市场，全国土地出让金增长放缓，根据国土部的数据显示，2014年全国土地出让金总额为4.3万亿，较上年增长不到10%。由于用于保障房的资金来自于土地出让的净收益，因此用于保障房的土地出让金额度随之下降，对于庞大的保障房建设资金需求杯水车薪。

最后，住房公积金支持保障房建设存在法律障碍。2009年的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（建金〔2009〕160号）允许试点城市“利用住房公积金发放保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设”。但是，依据2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金归职工个人所有，个人财产需要遵循收益最大化原则进行投资。而保障房是微利的投资项目，追求绝对收益的个人与保障房的公益性质之间存在矛盾，因此，将个人财产形式存在的住房公积金运用于保障房建设在理论上是冲突的，在实践中也存在法理障碍。

二、债券融资为保障房建设提供了重要的资金渠道

虽然公租房、廉租房租金收入低，但是保障房项目享有国家减免税收、减免土地出让金等优惠政策，只要进行合理的结构安排，进行合理的经营和管理，租金收益就有保障。只要保证用于保障房的债券融资能收到不低于同期国债的收益，发行保障房债券就会有很好的市场前景。发行保障房债券既可以为投资者提供收益较为稳定的低风险偏好的投资工具，满足不同投资者的投资需求，又可以扩大各类投资者的投资组合范畴，理论上可以成为保障房建设的重要融资渠道。实践中，国家以及地方政府也采取了一定的政策措施鼓励利用债券融资支持保障房建设。

1.不断扩大的地方政府债券为保障房建设提供了有力的资金支持

近年来，各地方政府债券融资中平均有15%-25%用于保障性安居工程建设投资（见表1）。在国家政策支持下，我国地方政府债规模不断扩大，数据显示，2013年我国共发行地方政府债3500亿元，2014年4000亿元，2015年地方政府债规模预计将达到6000亿元，在不断扩大的地方政府债中，按照20%的比例投入保障房建设，2015年将有1200亿资金用于保障房，成为保障房建设的重要资金来源。

2.大型房企发行中期票据，弥补保障房建设资金缺口

中期票据是我国债券市场近年来的创新产品。2008年《银行间债券市场非金融企业中期票据业务指引》的颁布，允许满足条件的企业在银行间市场发行中期票据融资。中期票据凭借公司信用发行，无需担保，具有较低的融资成本，2013年7年期中期票据的发行利率为5.6%，而当年金融机构五年期以上贷款年利率为6.55%。另外，中期票据的发行方式灵活，一次注册可多次发行，只要在2年的有限期限内，发行主体可根据自身资产负债管理的需要、信用市场利率的波动以及投资者的需求因素，自行确定各期票据的发行进度和规模、利率形式以及发行的期限结构，更能全面满足发行主体多样化的筹资需求。

中期票据融资成本低，发行方式灵活，可以循环发行，使债务期限与保障房建设偿还周期灵活匹配，成为各地保障房建设重要的融资工具。近年来，符合条件的大型房地产开发企业利用银行间市场发行中期票据，为保障房建设筹措资金。首开股份在银行间市场发行了43 亿元的中期票据，用于公司保障性住房项目的建设；栖霞建设申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据，用于西花岗保障房项目配套资金；保利地产发行了40亿元、3-5年的中期票据用于保障房建设。早在2011年9月，北京国有资本经营管理中心在银行间市场成功发行50亿人民币定向中期票据，用作支持北京市8个保障房建设项目；2012年4月，北京保障性住房建设投资中心发行60亿保障房私募债定向中期票据，成为全国发行规模最大的一笔保障房私募债，专项用于当地7个保障房项目；2012年7月份上海发行约400亿元总额度的中期票据，以缓解保障性住房建设资金筹措困难；2012年6月，天津市政府金融办发行140亿元保障房中期票据，这是天津市被中国银行间市场交易商协会纳为保障房发债试点城市之后，推出的首批保障房定向融资资金；2013年3月，南京地区首批保障私募债由国开行江苏分行为南京市河西国资集团发行，金额达35亿元，期限3年，发行利率5.55%，专项用于当地3个保障房项目。

与传统融资渠道相比，私募性质的中期票据是发行者向与其有特定关系的少数投资者为募集对象而发行的债券，发行审核采取备案制，审批周期更快，期限较银行贷款长，因此，受到保障房建设主体的青睐。

3.发行企业债支持保障房初见端倪，但规模有待扩大

由于地方政府债的发债主体仅限于地方政府，且规模有限；中期票据虽然优点很多，但由于中期票据是无担保的信用融资，通常仅限于规模大、信用高的大企业。对于大量的保障房建设企业来说，难以满足发行中期票据的条件。企业债对发债主体的限制相对少，具有融资规模大、期限长、成本低的相对优势，可以作为保障房建设企业融资的另一个重要融资途径。

为了更好利用企业债支持保障房建设，2011年6月，发改委制定《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。另外，承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。该通知还指出为了及时满足保障性住房项目的融资需求，对符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业发行企业债券，用于公租房等保障性住房建设的，将优先办理审核手续，简化审核程序，缩短核准周期。受此政策影响，企业债发行提速，2012年企业债的发行规模为上年的三倍之多。但是，在实际操作中出现利用保障房名义套取债券资金，实际用于保障房建设的企业债规模不清，资金用途监管不力，个别地方平台也出现借保障房套用资金用于土地开发基建项目。因此，在增加企业债发行规模的同时，加强对资金用途的监管，确保企业债成为保障房建设的资金来源。

三、进一步推动保障房债券发行工作，规范发债行为

利用债券融资建设保障房较股权融资有很多优势，是利用社会资金解决保障房融资困难的重要途径。但实践中，尚需要各级政府和相关部门采取一定措施推动各类保障房债券发行工作，规范保障房债券发行行为，扩大保障房债券发行规模。

1.规范地方政府投融资平台发债行为

地方政府投融资平台承担着保障性住房的建设任务，发债需求大，规范其发债行为十分重要。首先，建立平台公司债务履约记录，对于记录良好的融资平台公司，给予优先发行保障房债券的权力。其次，使融资平台的信息更加透明化，尤其是债务以及收益情况，并进行必要的平衡资产和债务管理。

2.加强对保障房债券融资前后的管理和使用监督

保障房债券融资应与制度约束同行。首先，尽快制定关于保障房债券融资管理的规章、规范性文件，尽快落实相关债券发行的操作规则和监管规则。其次，明确政府监管职责。对于政府监管部门来说，既要保障高效便利的申请、核准流程，也要做好对地方投融资平台及企业的前期尽职调查和后期监管督促工作。最后，加强对募集资金投向和用途的监管。保障房债券募集的资金应专款、专户、专账使用，不允许以某些保障房项目为名连带多募集资金用于其他用途。对于擅自改变资金用途的企业要加大违法处罚力度。

3.建立保障房债券融资长效机制

保障房建设是一项长期工程，需要大量的资金支持，需要相关部门建立保障房债券融资的长效机制。首先，对政府债来说，一是增加中央代发的地方债券中保障房资金比例，并且保证地方债券融资得到的资金切实优先用于保障房建设。二是建议增加发行中央政府债专项用于保障房建设，为租赁型保障房建设和长期持有运营进行融资。三是加大地方政府专项债发行规模，并增加地方政府专项债用于保障房建设的资金比例。其次，对企业债来说，应在完善政府各项保障房债券融资优惠支持政策的同时，加大中央财政对地方的资金支持力度，通过财政、税收补贴适度提高对保障房债券持有人的经济回报。

4.强化中介机构服务，加强信息披露

进一步强化中介机构独立、公正、客观、诚信的市场服务功能。承销机构、评级机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构应当勤勉尽责，对债券发行人所提供的文件资料内容进行严格核查和验证，保证出具文件的真实性、准确性和完整性，并在债券发行后加强对发行人和投资者的后续服务与管理，以保证保障房债券市场健康发展。

参考文献：

1.张玉梅.基于债券视角的保障房融资对策研究.经济论坛.2011.7

2.张玉梅 王子柱 王青.债权融资支持保障房建设问题研究.商业研究. 2011.12

3.周江.保障房融资可发债券.宏观与金融.2013.5

4.朱妮.保障房融资与商业银行应对策略.上海证券报.2013.3.6

5.王石生.关于保障房融资问题的研讨综述.经济研究参考.2012.60

基金项目：

国家社科基金项目“房地产市场稳定健康发展的金融体系重构研究”（10BJY110）；北京市教委重点项目“共生理论视角下北京保障房投融资问题研究”（SZ201210011005）。

中国保障房建设资金来源探讨 篇4

一、国内保障房建设资金来源现状及分析

1. 资金来源现状。

我国“十二五规划纲要”提出, 未来五年, 我国将新建保障性住房3600万套。2011年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。目标背后, 建设资金的来源及运作模式成为社会关注的焦点。据有关专家分析, 建设保障房所需的1.3万亿元～1.4万亿元的资金, 按照初步规划, 5000多亿元的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集, 剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。而目前, 政策基本明确的保障性住房资金来源主要有:地方政府土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益的10%。这部分资金与保障房建设的庞大需求来说, 只能是杯水车薪。

我国保障性住房的资金主要来自这几个渠道:财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。这里面, 社会投资资金的影子是比较少的。由于公租房 (保障房一种) 的定位为“只租不售”, 且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一, 通常需要20到30年时间才能收回成本。因此, 开发商较少涉及该领域, 银行放贷亦十分谨慎。除去银行贷款, 其他市场化融资渠道, 还有保险资金、信托、企业债等方式可供选择, 但都存在融资规模较小的问题。

2. 限制原因分析。

(1) 现金流覆盖风险能力较弱。保障房建设的出发点是针对社会低收入群体提供住房保障, 它的性质和定位决定了保障房的现金流较小, 现金流覆盖风险的能力较弱。首先, 保障房的销售价格或租金受到严格控制。普通商品房的销售价格一般是根据比价效应来确定, 开发商会根据所开发楼盘周边已开盘楼宇的售价确定自己开发楼盘的价格, 而不会严格按照成本法进行定价。保障房的售价则通常被要求严格按照在成本的基础上增加微利的方式来确定销售价格, 这就造成保障房开发利润水平偏低。其次, 保障房的购买或承租主体还款能力偏低。低收入群体的恩格尔系数很高, 收入主要用于日常生活支出, 甚至部分家庭的主要收入为当地最低生活保障。尽管保障房的售价或租金不高, 但对于有资格购买保障房的群体来说还是占其家庭收入的很大比重。在满足基本的生理需求前提下, 其还款能力受到较大制约。 (2) 抵押担保困难。首先, 保障房的公益属性和低价安排决定了保障房的建设用地多为政府划拨用地。而划拨土地的使用权多为地方政府所有, 导致保障房开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金。其次, 部分如经济适用房、两限房 (限面积、限价格) 等项目开发, 虽然开发商可以获得土地使用权, 但由于地方政府多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远、环境较差的地方, 使得这类土地的价值不高。同时, 不少地方还对保障房土地设定了诸如存续时间、交易对手等交易限制, 增加了金融机构接受此类担保的顾虑。再次, 地方政府出面担保或出具财政承诺已被明确禁止。保障房建设作为地方政府的一项民生工程, 其主导作用是明确的, 但《担保法》第八条明确规定, 国家机关不得作为保证人进行担保。财政部也发文, 禁止地方政府或人大出具《担保函》, 且明确此类《担保函》无效。 (3) 信贷资产收益率偏低。一是地方政府开发保障性住房项目一般采取设立地方融资平台公司, 由平台公司统一向商业银行申请建设贷款的模式。地方政府对平台公司的融资成本通常要求不得高于人民银行规定的基准利率, 商业银行很难通过利率上浮提高信贷资产收益率。二是地方政府融资平台公司对商业银行的经济资本占用较高, 降低了商业银行资本收益率。为控制平台公司可能带来的风险, 监管部门对商业银行的平台贷款规定了较高的风险权重, 按照项目现金流的覆盖情况, 将平台贷款划分为全覆盖、基本覆盖、部分覆盖和未覆盖四类, 分别赋予100%、140%、250%和300%的权重, 这将大大增加单位贷款的经济资本占用, 从而降低了资本的收益水平。 (4) 融资渠道单一。随着金融业的不断深化发展, 金融机构不断丰富, 金融产品大量涌现。但调查显示, 在保障房建设的融资方面, 地方政府还主要停留在向银行体系获取间接融资的方式, 债券、保险、银行间市场等多元融资渠道尚未充分发挥作用。

二、保障房融资的国际经验

鉴于保障房项目自身的公共产品性质, 发达国家在保障房的建设、配租和配售上基本都采用政府主导的方式, 私人机构的参与大多有限。由于政府主导, 大多数国家保障房建设的资金主要依靠财政拨款。

美国对保障房建设实行的是“多管齐下”的政策。20世纪60年代以前, 美国政府一手包办廉租房建设, 资金由联邦政府拨付。此后, 政府开始鼓励私营机构即“开发商”进入廉租房建设领域, 对其给出多项补偿计划, 具体是:第一, 对联邦住房局 (FHA) 对私营机构参与保障房建设的贷款进行担保。第二, 私营机构将所建住房按市场价格水平租给低收入家庭, 低收入家庭只支付30% (80年代后调整为25%) , 差额由政府补齐。第三, 实行税收优惠。通过这些措施, 美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断提高, 约为保障房总量的1/3。

作为世界上租住率最高的国家, 德国有近60%的人口租房居住。对低收入家庭的保障房建设和消费, 德国采取“政府+合作”的模式。二战后, 东德和西德均将住房定性为“福利”、“公益”。政府作用比较明显, 此外, 互助合作性质的“住房合作社”和住房储蓄银行在参与低收入家庭保障房建设中也发挥了重要作用, 约有30%的资金来源于住房储蓄银行。两德统一后, 德国住房政策逐步沿着私有化路径发展, 同时“合作”色彩也更为明显。体现在以下三方面:第一, 政府和社会投资人 (开发商、建筑企业或个人) 合作。政府划出特定区域用于建设低收入人群住房, 参与建设的社会投资人须与政府签订合作协议, 在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体, 租金与市价的差额由政府补贴给投资人。联邦政府和各州按照一定比例通过住房政策性银行向投资者提供无息住房建设贷款, 偿还期可达30～35年。偿还期结束后, 合作协议约束解除, 房屋所有人可以按市场价格出租、出售房屋;第二, 继续鼓励低收入者加入合作社。合作社成员享受很多优惠政策, 比如获得合理价格的土地, 少缴纳税款, 以及享受补贴租金等;第三, 继续激励低收入家庭参加住房储蓄, 比如, 对低收入者的住房储蓄给予相当于储蓄额10%的奖励, 或者设立“雇员资金积累款”, 这笔资金每年最多可达936马克。

相比于西方国家保障房政策的多样性, 新加坡政府采取的却是富有个性的“一招鲜”。新加坡保障房的覆盖率居世界首位, 高达85%, 但新加坡破解保障房融资难题的方法只有一个, 即公积金制度。中央公积金局将约80%的公积金通过购买政府债券的方式转移给中央政府, 中央政府再以拨款和贷款的形式转移给专门负责保障房建设、配租、配售的政府机构—建屋发展局。拨款资金用于租房津贴, 贷款则分为建房和购房两大用途。可以看出, 建屋发展局既是“开发商”、又像一家“金融机构”, 向符合购买保障房条件的住户发放住房抵押贷款。

从以上几个富有代表性国家的保障房融资经验来看, 我们可以得知, 一是发达国家和地区的保障房建设资金很大程度上依赖政府的财政拨款和公共资产管理收入, 二是低收入群体的住房消费补贴主要来自政府财政。三是由于保障房使用主体的信用存在一定缺陷, 政府需要对开发商参与的保障房建设贷款以及发放给低收入群体的购房贷款提供信用支持等。最后, 互助合作方式是保障房建设和消费的重要载体。

三、保障房建设融资途径的建议

1. 政策优惠, 引导商业银行主动增加融资支持。

人民银行、银监会和地方政府应从各自职责出发, 对保障性住房建设融资给予政策优惠。一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时, 明确要求保障性住房贷款应占房地产贷款一定比例。二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时, 给予支持保障房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。三是银监会将商业银行支持保障性住房贷款的情况纳入监管评级, 并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。四是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行, 按照新增融资规模的一定比例进行奖励。

2. 风险控制, 打消商业银行的风险顾虑。

风险控制是商业银行信贷投放需要考虑的重要因素, 要尽量降低保障房建设融资过程中可能产生风险的概率, 需要多措并举。一是地方政府建立风险基金。地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应, 相应建立保障房建设风险补偿基金, 当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿。二是对保障性住房购买人群进行贴息, 一方面可以降低困难群体的还贷压力, 另一方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流。三是制定专项核销政策。当保障性住房开发贷款或个人按揭贷款出现不良时, 只要商业银行追偿一年未果的, 即允许商业银行予以核销, 而不是必须取得破产等法院裁决。四是推动商业银行与保险公司合作。地方政府应引入保险公司对保障房建设的融资事项进行商业保险, 保险费用由地方财政承担。五是完善征信系统。人民银行应不断完善征信系统建设, 继续丰富非银行信用信息, 提高信用信息数据的时效性、完整性和全面性, 为商业银行及时掌握和判断客户信用风险提供便捷的途径。

3. 政企合作, 发挥民间资本的积极作用。

地方政府可采取开放的姿态, 以特定的保障房项目为标的, 进行商业招标。对建成后可出售的保障性住房, 通过BT (Build Transfer) 方式或PP (Public Private Partnership) 等方式, 由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房, 建成之后按照约定的价格 (以建设成本+适度利润确定) 转移给地方政府, 地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房, 通过BOT (Build Operate Transfer) 方式或PPP方式进行投资建设。对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流。

4. 拓展渠道, 借助融资创新工具。

随着金融市场的深化, 创新性金融工具不断涌现, 其中不乏可用于保障房建设中的融资支持。主要有, 一是通过发行房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, REITs) 筹集资金。二是通过发行企业债劵筹集资金。三是通过发行中期票据筹集资金。四是通过保险资金投资计划获得资金支持。

参考文献

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[2].李杰.解决保障房资金任重而道远[J].城市开发, 2011 (7)

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[4].高广春, 侯菊萍.保障房融资的国际经验[J].银行家, 2011 (2)

保障房 靠什么保障 篇5

政府的规划固然是美好的，全社会关于保障房作用的共识也已达成，但具体到操作层面，前景仍不乐观。据估算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。务实的有识之士开始担心，资金来源是否有保障？来自官方的数据显示，预计今年保障房建设来自中央的资金扶持将超过1000亿元。但是，省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金份额尚未有权威发布。

来自住建部的指示坚决，加之各地签署的责任状的约束，使得背负大量保障房建设的地方当局深感压力。

援引官方的数据举例：广东分配到的保障性住房任务是31万套，其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套，棚户区改造2.35万套。该省住房建设厅的一位官员认为，即便像广东这样的经济大省，要完成这31万套任务，来自于资金筹措和土地方面的困难仍然很大。

渠道

面对这一困境，各路专家各显神通，从理论上提出了保障性住房融资的各种途径。

央行货币政策委员会委员李稻葵提出应建立保障房市场融资制度。他认为，保障房通过收取房租，可以形成地方政府的良性资产，因此资本市场也会感兴趣。保险资金对保障房建设的热情为这一论点做出了有力的例证。中国平安董事长兼首席执行官马明哲的观点与李稻葵不谋而合，并建议，利用保险资金支持国家保障性住房建设，发挥保险资金改善民主的作用。

自从突破政策阻碍后一直投资无路的保险资金，此时找到了增值要道。3月9日，中国太平洋保险提出筹集40亿元投资到上海地产集团的保障房项目上。据悉，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设，即用于上海地产(集团)有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

一位保险公司高级投资经理说：“尽管一些顶级写字楼和购物广场的回报率都比投资保障房高，但是我们还是对保障房比较感兴趣。”他的观点和一些房地产开发企业类似：“规模大，风险小，比如公租房，建完之后政府回收。保险资金每年都会刚性增长，我们要为多出来的钱寻找投资渠道，投资保障房但也不会忽略其他的投资渠道。”

最近，中国人寿对外透露，已与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。中国人寿董事长杨超置评说，因为保障房投资回报率现在还不确定，相关管理规定也还未出台，国寿将进行综合考虑。保险资金投入保障房建设的渠道并不单一，包括债权、股权投资、PE介入等。

杨超指出，目前一些领域和项目对保险资金有着迫切需求。比如，作为重大民生工程的廉租房、公租房等保障性住房建设正呈现蓬勃发展局面。如何吸纳社会资金参与、为保障房建设提供稳定可靠的资金来源，是保障房制度长期有效运转的关键。保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房投资和建设。

此前一直备受争议的“房产税”，也成为了保障性住房资金来源的关注焦点。不少专家建议，应将房产税纳入其中。

参照上海和重庆的房产税率简单估算，在全国范围内商品住宅征收房产税的收入将占全国财政收入的6%左右，虽然低于国际平均水平，但是长期看有利于房地产市场健康发展。专家认为 ，这部分房产税收入可以为地方财政提供部分保障性住房所需的資金，不需要过多地动用其他资源所需的财政资金。同时，征收房产税可以缓解地方对“土地财政”的依赖，不但能够弥补降低土地出让成本而减少的土地财政收入，而且地方政府也可以真正执行对房价目标的控制。因此，全国范围内征收房产税是解决地方政府用于保障房建设资金来源的主要措施。

还有专家建议，内地可借鉴香港的经验，试点引入保障房信托投资基金(REITs)的“领汇模式”。海通证券相关负责人袁国良建议，在目前法律允许的范围内，设计符合实际情况的保障房信托基金模式，盘活政府所持有的“闲置资产”，将沉淀资产价值显性化。

四下看来，保障房建设所需资金的来源似乎有多条渠道。一些地市级官员在私下讨论时也曾经表示过类似观点，即“做好公共关系，资金到位的困难就有可能解决”。

“通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，完成今年1000万套保障性安居工程的任务，是完全可能的。”住建部副部长齐骥说。

突围

原本房地产开发的资金主力——商业银行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而态度暧昧。

建设银行副行长朱小黄认为，按照商业原则办理，平台贷款的打包贷款模式难以走通。在安居房问题上，银行有社会责任，可以薄利，可以让利，但银行考虑的是楼盘能否销售出去，资金能否回笼，要算账，要风险可控。他表示，可让出部分利益但坚持商业化运作。

正当政府踌躇时，一些房地产企业开始试探性进入这个原本不愿触及的领域。此前，中天城投与贵州省政府签订“十二五”规划保障房建设框架协议。未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。

这是今年以来，第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房企。有预测说，中天城投的200亿元投资或可带来16亿元净利润。

截至3月25日，目前已公布年报的49家房地产企业中，超过70%已经或将要积极参与保障性住房建设。万科预计2011年保障房开工目标超过200万平方米，今年万科在上海的首次拿地，耗资11.19亿元，其项目类别就是保障房项目。

招商、金地、保利、远洋、绿城、首创等一线房企均将保障房开发纳为2011年战略规划的重点，并积极在全国各地寻求保障房开发项目。非上市公司绿地集团也透露，2011年保障房建设将占绿地开发总量的30%，累计投资将达500亿元。

大多数研究者认为，目前保障房市场规模大，风险低，优惠多，在市场低迷时房企愿意参加此类项目建设。不过，也有一些市场声音认为，企业参加保障性住房建设除了保护基本利润之外，意在建设良好的“政府公关”。万科总裁郁亮就曾表示，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”

此前就有市场人士告诉《经济》记者，目前在市场不景气的情况下，企业参加保障房建设除了能维持一定利润，还能“拉近”和政府的关系。而和政府关系融洽将直接有利于在当地的发展。

企业虽然抱有热情，但政府却尚未制定细则“以对要害”。深圳市住房和建设局新闻发言人、副局长胡建文在近期接受媒体采访时说，政府的态度是鼓励社会资金参与保障性住房建设的，目前并没有这一操作的细节和办法，但其做法“符合政策导向”。

担忧也不是没有：中国大恒（集团）有限公司董事长张家林在公开场合表示，社会资本参与保障房建设，需要解决几个问题，首先是回报率，公租房每年的投资回报率可能只有3%～4%，未必能达到资本回报的要求，“如果达不到，就只是赔本赚吆喝，那就不可持续。”“另一个可能遭遇的问题是权证。公租房没有权证，如果由保险资金或其他基金来购买，最后这些房子什么权证都没有，在企业的资产负债表上是什么？递延资产还是无形资产？无法确定。”张家林说，“公租房能否有一个权证？要让资本投资得有点凭证。”“另外还有退出机制。以前VC（风险投资）不愿意投创新型企业，因为没有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追着好企业去投资。现在，保险资金、社保基金投了保障性住房之后如何退出，将来谁来接盘，也是个问题。”

张家林表示，目前这几个“门槛”都是空白领域，不能简单停留在口号上，“最终还是需要有高层次的机制设计来统筹考虑。”

实践

在各方热烈讨论保障性住房融资的各种方案时，不少务实的城市已经将此付诸实践。

舍弃“土地财政”，划拨方式供地是重庆公租房建设过程中的一大特色。自2002年开始，重庆市成立了土地整治储备中心。2003年又在其基础上成立重庆地产集团，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。近年来，重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了10多万亩土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区等，涵盖了各等级地段。

记者了解到，由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，客观上使得地方政府土地出让收益大大减少，却降低了公租房的投资成本。据了解，为推进公租房建设，重庆市政府仅在主城区就从储备土地中以划拨方式拿出3万亩作为公租房建设用地。

以建设1000万平方米公租房为例，约需成本500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可减少一半资金投入，实际投资在250亿元左右。

上海率先试点险资投资保障房：“参与保障房建设”是参加今年全国“两会”的保险业代表、委员的议案、提案共同的关注点。中国保监会主席吴定富在公开场合表示，保监会正在研究保险企业投资保障房的准入机制，上海将成为保险资金投资保障房建设的试点城市。

昆明市市长张祖林则表示，今年昆明将建设11.4万套保障房，市政府将鼓励一些老国企参与公租房、廉租房的建设，这些国企既可以出土地，也可以出资金。张祖林表示，昆明保障房的资金来源，一部分来自财政；另外，有的国企有“退二进三”（退出第二产业，进入第三产业）的用地，市政府可以依照法律法规，改变这些土地的性质，政府出资，同企业一起用这些地来为相应企业的中低收入职工解决住房；其他保障房则是敞开供全市申请的，建设资金全额由政府出，“今后哪怕贷款也要把它做下来。”

河南省洛阳市市长郭洪昌表示，洛阳今年需开工建设的保障房超过100万平方米，涵盖廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造和农村危房改造等，需投入近40亿元。除直接由财政出资外，郭洪昌透露，洛阳市已获住建部批准，将在该市试点利用住房公积金贷款来支持保障房建设。“（洛阳）12亿元的公积金平时老在那里趴着，试点后将得以支持洛阳的保障房建设。”郭洪昌说，洛阳市还正向国家争取补贴政策试点，以尽可能减少资金缺口。

江苏省财政厅厅长潘永和表示，公共财政本质就是民生财政，江苏将通过调整支出结构，进一步向教育、医疗、就业、社保、住房等民生事业倾斜。“今年江苏的省级财政拿了4个亿出来，以奖代补，促进保障房建设任务的完成。”据悉，保障房建设实行目标责任制管理，省里主要负责任务和目标的分解，各地方政府承担住房保障工作的主体责任，住房保障目标任务完成情况将作为考核地方政府的强制性指标。

民间资本也在此嗅到了商机：由全国工商联主导设立的全国第一个公共租赁住房(以下简称公租房)基金--建银精瑞公租房建设投资基金，现已上报国家发改委，正待审批。公租房基金誕生是贯彻落实国务院鼓励民间投资“新36条”的举措之一。“新36条”第十三条规定，“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。”据了解，基金筹备得到众多房地产开发商积极响应，华远地产、路劲地产、复地集团华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。

建银精瑞资本集团董事长李晓东说：“从开发商角度考虑，他们面临不少社会压力，也想建保障房，但有心无力，赚多少钱不是关键，关键是压不起那么多资金，如果让他们少出钱或者不出钱，多出力，他们自然有积极性。”

“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹解析，现在并非缺乏公租房的投资资金，而是缺好的运作机制。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。

颇具玩味的是，与官员、专家、学者不同的是，老百姓对于保障性住房的担忧是政府能否公开、公平、公正地出售、分配保障性住房。“如何确保1000万套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜绝‘开后门’现象，关键是制度设计要先堵住‘后门’。”重庆市国资委主任崔坚认为，在大规模建设保障房的过程中，必然警惕集资建房死灰复燃、开豪车买保障房等问题，国家应尽早作出顶层设计“防患于未然”。

声 音

潘石屹（SOHO中国董事长）：

政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设，关键取决于保障房开发有没有退出机制，比如多年以后允许销售租赁型保障房。另外，政府也应采取贴息等办法，使房企开发保障房能满足最低回报的要求。经济适用房等出售型保障房的投资有出口，但大量的廉租房、公租房没有退出渠道，如果政府能允许开发商在多年以后出售这些物业，那么，开发商可能会积极参与。

毛大庆（万科集团副总裁）：

目前保障性住房多由政府委托开发商代建，建设资金来源单一，建议多方面扩大保障性住房资金来源，目前社保基金有8000多亿元，但只允许进入股市、国资委下辖企业重点项目和财政部的支持项目这三个领域。保障性住房建设风险低，可以尝试将社保基金作为保障性住房建设资金来源之一。

陈劲松（深圳世联地产顾问股份有限公司董事长）：

保障房谁出钱？怎么建？（一）配套20%～30%商业并全产权进入市场；（二）由开发商竞标，商业指定用途外利益归开发商；（三）经适房采用预售制，公租房亦提前摇号，缓解市场紧张；（四）政府规定住宅户型和标准；（五）鼓励银行为开发商建保障房贷款；（六）政府批地，旧改划定保障房比例。

贾卧龙（中国知名的房地产投资专家）：

中央对公租房的补助拨款已经下发，政府用行动兑现了自己的诺言，但是政府仍不能放松警惕，要加强对住房建设项目工作的监督，对入住条件的审查，对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，以确保政策落实到实处。

沈锐培（满堂红地产战略研究部高级主任）：

保障房资金 篇6

交通银行金融研究中心提供的预估显示,根据计划,1000万套保障性住房需求投资约1.34万亿元人民币(超过2009年全年房地产开发投资完成额的四分之一)。而根据我国城镇中等偏低收入家庭的规模预估,目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。

目前保障房资金主要通过三个途径解决,一是中央财政拨款,大约占总投资的10%;二是住房公积金贷款,大约为10%;三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。根据2010年的数据,如果地方政府土地出让金划拨比例以10%计算,那么全国保障房的总投资则缺口最多达8162亿元,若按照20%计算,则缺口至少也达5462亿元。今年的形式则更加艰巨,从初步估算的情况看来,地方政府需要筹措约8000亿元参与建设。

一方面中央政府有大力建设保障房的坚定决心,另一方面各地确实又陷入了为建设保障房到处筹钱的困境。面对这种进退两难的局面,地方政府应该开阔眼界,更多地去寻觅外部力量的参与和支持。这一议题如今在全国上下已然讨论得热火朝天,各地也积极试点获取多渠道的资金支持。笔者认为,通过导入外部资金参与保障房建设,尤其是以以下几种渠道为主,保障房建设融资问题将迎刃而解。

一、公积金贷款支持保障房建设

去年年底,为拓宽保障性住房建设资金来源,发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用,加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题,推动实现住有所居目标,经国务院同意,住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会,联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。其中北京、天津、重庆、唐山等28个城市,作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市;133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目,贷款额度约493亿元。

通过住房公积金支持保障性住房,从制度起源来看,是具有合理性的。我国的住房公积金制度是20世纪90年代初城镇住房体制改革的基本内容之一,旨在为住房体制改革筹集稳定长期的住房建设与消费资金。1998年我国住房体制市场化改革基本完成,但是住房公积金制度得以延续,并在未做任何实质性变化的情况下,与廉租房、经济适用房和限价房等制度一同纳入到社会保障制度范畴。但事实上,住房公积金并不具有社会福利的内涵,也并不具有社会保障的功能,其实际政策效果甚至导致社会不公。我国住房公积金按工资总额缴纳,设有上限,高收入群体可以利用上限来达到少缴住房公积金的目的;而贷款以缴纳的公积金余额为基准,也设有上限,低收入群体较高的贷款需求得不到满足,住房公积金的供需矛盾决定了其政策效果可能导致社会不公平现象。因此,住房公积金只有与廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房相结合才能凸显其社会福利属性,住房公积金通过提供资金支持来达到增加保障性住房供给的目的才能实现其社会保障功能。

目前,住房公积金资金闲置现象严重,同时,闲置资金的不断增加使得住房公积金运行效率越来越低。要解决住房公积金资金闲置问题和运行效率低下问题必须拓宽住房公积金的使用面,支持保障性住房建设不仅有利于问题的解决,而且也有效地增加保障性住房供给,有助于解决低收入群体的住房问题。由此,回归制度本质,资金闲置问题和运行效率低下问题体现了住房公积金支持保障性住房建设的内在合理性。

二、保险资金投资

很多银行不太愿意接保障房建设这个烫手山芋,是因为其无疑会影响到银行的收益。毕竟地方政府投融资平台债务已经让银行承受了重压,酝酿了一定的呆坏账风险,而保障性住房的贷款利率相比商业住宅来说利率低不少,回报率不高就会影响银行业绩,大规模地投入保障房建设势必越陷越深。保障房建设如果无法收回信贷本息,就会形成新一轮的“平台”贷款。但是,与忧心忡忡的银监会不同,保监会和保险企业负责人正积极地推动保险资金进入保障房。

去年9月,保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,为保险资金可以正式投资房地产领域扫除了法律上的障碍。按照该《暂行办法》规定,险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%,即国内险资理论上约有4500亿至5000亿元资金可投资不动产。这些资金存在银行里的利率回报非常低,如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋,再交给政府作为公租房,租金回报比银行利息高得多,而且政府可以出面进行承诺担保。

经过一段时间的研究与制定保险资金投资保障性住房的有关规定,根据保监会安排,保险资金进入保障房首先在上海进行试点,而首家试点公司是中国太平洋保险。太平洋保险集团旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋——上海公共租赁房项目债权投资计划”已正式通过保监部门备案,该计划将募集40亿元人民币资金,主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

保险资金涉及到广大民众现实和未来利益,地方政府可以通过制定相关政策,降低其投资风险,力图使保障性住房预期收益能给这部分资金带来切实的回报。

三、REITs在保障房建设中的运用

REITs这是一种在美国和其他一些发达国家以及我国香港地区采用的保障房融资方式,我们国家可以根据国情选择性地吸收导入。REITs即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),是指在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口,利用社会上投资者的闲散资金建设保障房。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品,保障性住房REITs的收益率低于证券市场上股票的收益率,但风险相对较小,因此对于社会闲散资金是具有一定的吸引力的。

保障性住房REITs的收益按照来源主要分为两部分:廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入;政府补贴和税金减免。此外,还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建的商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs,其租金和物业管理费将增加REITs的收益。

在保障性住房建设中运用REITs是具备可能性的,但其运作仍受到政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管一系列因素的影响。考虑到这些因素,可以尝试先在京津沪地区和江苏、浙江、山东、广东等省中的经济发达地区运行保障性住房REITs。

保障性住房REITs涉及到多个部门,包括基金管理公司、托管机构、投资人和资产管理公司等。具体运作模式如上图所示。首先由基金管理公司向社会公开募集资金发起成立保障性住房REITs。投资者凭借受益凭证享受REITs的红利,受益凭证可以在证券市场流动。投资者(个人投资者和机构投资者)将REITs委托给基金管理公司负责基金的投资运作,同时委托托管机构保管基金财产,基金管理公司通过资产管理公司管理REITs持有的房地产。托管机构与基金管理公司是平行受托与互相监督的关系,这样可以保证REITs的收入和分配策略顺利实施,还能切实保障投资者的利益。政府是保障性住房建设的主导者,也是政策的制定者,含有政府背景机构(城投公司、国资房地产公司、房地产管理局下设的机构)的参与,会提高投资人对保障性住房REITs的信任度,有利于保障性住房REITs的广泛推行。这些公司或机构将持有的廉租房、公共租赁房和经济适用房等物业,由独立的专业评估机构评估后做价参股保障性住房REITs。

由此可见,在保障房建设中运用REITs是具有可行性的。如果充分发挥政府较好的信用以及对保障性住房的有效监管,可以降低REITs的运营风险,从而增加对投资人的吸引力。

四、社保基金的参与

全国社保基金是中央政府集中的社会保障资金,是国家重要的战略储备,主要用于弥补今后人口老龄化高峰时期的社会保障需要。目前,全国社保基金投资规模达到8500亿元,年增长率达到9%。

2010年,全国社保基金会特意成立了公共租赁住房投资研究小组,专门到一些地方开展了调研,并对全国社保基金参与保障房建设的具体方式进行了分析和论证,最终决定在南京启动保障房信托贷款项目作为全国社保基金参与保障房建设的试点。今年2月26日,全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款,将专项用于支持花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设。

全国社保基金会也在努力通过投资多种金融产品实现保值增值。而信托贷款作为一种收益率较高的固定收益类金融产品,有利于全国社保基金的保值增值,包括直接股权投资在内的多种投资工具综合运用无疑会增强基金的投资收益水平,未来全国社保基金还应继续探索拓宽投资渠道。因此社保基金与保障房的“联姻”无疑是互惠互利,不失为一条良策。

资金来源的多元化,在今后必将成为保障房建设的趋势。一旦资金实力雄厚的民间资本大规模投入保障房建设,原来由政府主导投资的保障房建设所面临的巨大资金缺口,这一最大障碍将被攻克。通过以上的保障房建设案例分析可以看出,不少民间资本或是知名房地产企业对参与其建设表现出了兴趣。

表面上看,政策规定的保障房利润只有3%到5%之间(公租房的收益率有可能超过5%),尚不及商品房的十分之一。但与大部分时间处于调控中的商品房相比,建保障房的收益几乎没有政策风险。通过种种政策优惠,以信托基金等形式的民间资本参与保障房体系建设所带来的效率和性价比要比地方政府亲力亲为更高。除此之外,参与建设保障房,有利于提高社会组织的声誉和提升房企品牌的价值。

如今,资金、政策向保障房集中的趋势越来越显著,保障房有望对民间力量形成巨大的吸引力。鼓励民间资本参与保障房建设,就宏观层面而言,可以说在经济利益与改善民生之间,在商业性与公益性之间,楼市调控与经济“保增长”之间是取得双赢的。

参考文献

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[3]刘卫卫,朱光.保障性住房现状与问题分析(J).上海房地,2011(2).

保障房资金 篇7

2011年两会期间, 关于保险资金投资保障房建设, 积极发挥保险资金改善民生的作用, 成为保险业代表委员的热议话题。保监会数据表明, 截至2011年底, 我国保险业总资产已经达到6.01万亿元。与庞大的可投资资产种类相比, 关于保险资金的投资, 受政策的限制较多, 能够进入的投资渠道相对较窄, 尤其缺乏具有长期稳定收益的投资渠道。2011年我国保险资金投资收益率只有3.6%, 仅高于银行一年定期存款利率0.1个百分点。与此同时, 我国保障房建设普遍存在资金缺乏的问题, 中央财政补助和地方各级政府的资金投入是当前建设保障房所需资金的主要来源。根据住房建设部的估算, 目前, 我国保障房建设所需的资金缺口至少为1.3万亿元。一方面是保险资金需要合理的投资渠道, 以形成稳定的收益, 另一方面是保障房建设所需资金的巨额缺口。那么, 将保险资金投资保障房建设是否可行?本文将着力解决这个问题。

二、保险资金投资保障房建设的必要性分析

(一) 与保险公司资产负债管理相匹配

资产负债管理起源于20世纪60年代美国, 最初是针对利率风险而发展起来的。资产负债匹配管理是资产负债管理的重要内容之一。资产负债匹配管理, 是指保险公司通过采用各种恰当的投资渠道, 使其资产和负债在数量上、期限上、币种及成本收益上都保持匹配, 并在保险资金投资过程中, 时常调整资产负债结构的一种管理行为。其中期限匹配是资产和负债匹配管理的核心内容, 它要求保险资金投资的期限与负债期限保持一致, 具体为长期资产与长期负债相匹配, 短期资产与短期负债相匹配, 避免出现重大错配的情况, 以满足偿付能力的需要。

当保险资金投资期限小于负债期限时, 就会面临再投资风险。如市场利率下调, 资本市场低迷等, 发生再投资损失, 可能导致偿付能力不足, 使投保人的利益受损;而当保险资金投资期限超过负债期限时, 就需要提前变现资产, 可能出现变现损失或面临违约风险。目前, 保险资金中约有80%以上为寿险资金, 寿险资金中约48%是20年以上的长期资金, 25%为5—20年的中期资金, 27%为5年以下的短期资金。保障房建设投资规模大, 期限比较长, 与保险公司资产负债管理相匹配。

(二) 较高的保险资金投资收益率的内在要求

我国拥有巨额的保险资金, 既需要采用多种投资方式来分散风险, 也要考虑收益性和安全性来选择适宜的投资渠道。目前, 保险资金的投资渠道主要是银行存款的形式, 其次是采用政府债券、金融债券的投资方式, 导致保险资金投资收益率较低, 影响保险资金的长期收益, 需要拓展投资渠道。据相关统计资料表明, 自2000—2005年, 我国保险资金投资的综合收益率分别为4.1%、4.3%、3.14%、2.68%、2.87%和3.6%, 而同期美国、韩国等发达国家保险资金的平均收益率大多数超过6%。后来, 我国由于逐步放松了对保险资金投资渠道的限制, 2006年保险资金的投资收益率提高到5.8%, 而2007年的投资收益率则高达12.17%。然而, 由于2008年爆发全球金融危机, 保险资金投资收益率降到1.91%。近两年, 经过投资结构的调整, 保险资金投资收益率有所提高, 2010年和2011年分别达到4.84%和3.2%。可见, 保险资金投资收益率缺乏稳定性。我国监管部门对保险资金投资的限制, 过分强调其安全性, 却忽视其盈利性, 而保险公司的盈利性是保险公司可持续发展的重要保障。如何对保险资金进行合理地配置, 实现安全性和盈利性的有效结合, 是保险公司的当务之急。

(三) 保障房建设资金存在巨大缺口

目前, 保障房建设需要巨额资金的大力支持, 其所面临的资金缺口问题一直没有得到有效解决。住建部《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》提出, 2011年计划建设保障性安居工程任务是1 000万套。保障房平均每套为60平方米, 按成本2 200元/平方米计算, 要达到2011年1 000万套的保障房建设目标, 需要的资金在1.3万亿元左右。

由于政府对保障房实行定价、限价, 导致保障房开发利润较低, 有的保障房不赚反亏。目前, 中央政府和地方政府投入是保障房建设的主要资金来源。2011年中央政府安排的1 705亿元补助资金, 相当于中央政府平均只对每套保障房提供资金1.7万元, 剩下的巨额资金需要各级地方政府及时解决, 对地方政府的财力和筹资能力是十分严峻的挑战。根据中央指示, 地方政府要对保障房所需用地做到“应保尽保”, 即要求地方政府为保障房建设无偿或以很低的价格提供土地。作为地方政府, 需要投入大量资金进行保障房建设, 同时又将挤占商业用地, 使得地方政府土地出让收入明显减少, 地方政府财力更加入不敷出。因此, 对于保障房的建设, 需要大量社会资金的支持, 当然包括保险资金的大量介入, 以缓解地方政府的资金压力, 才能保证保障房建设的顺利进行。

三、保险资金投资保障房建设的可能性分析

(一) 逐渐放宽的保险资金投资环境

为了保障投保人的利益, 保证保险公司足够的偿付能力, 我国1995年颁布第一部《保险法》, 将保险公司的资金严格限制在银行存款、政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式。随着保险市场的扩大, 保费收入日益增多, 使得巨额的保险资金与有限的投资渠道之间的矛盾逐渐凸显出来。因此, 从2003年开始, 国务院特批监管部门开始尝试逐步放宽保险投资渠道, 保险资金收益也随之提高。

2004年10月, 保监会与证监会联合发布《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》, 使得保险机构投资者直接投资股票变为可行。2006年6月, 《国务院关于保险业改革发展的若干意见》发布, 放开保险资金投资渠道, 提高投资资本市场比例等措施出台。

2009年10月实施了新《保险法》, 规定保险公司资金可以投资不动产。保险法的这一规定, 进一步拓展了保险资金的投资渠道, 为保险资金投资保障房建设提供了法律依据。2010年8月31日正式实施的《保险资金运用管理暂行办法》成为保险资金运用的纲领性文件。随后2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》, 对保险资金投资不动产作了更为详细的规定。

2012年7月, 保监会颁布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》, 通知中增加了投资不动产比例, 延伸了保险公司进行资产配置的主动空间, 具有公益性、长期性及稳定性等特点的保障房成了保险资金投资不动产的重要出口, 对保险公司投资具有重要意义。

(二) 保险资金投资保障房建设已成为现实

中国太保率先推出“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”, 该债权投资计划是保监会2010年9月出台《保险资金投资不动产暂行办法》后的国内保险机构的首单不动产债权投资计划, 开创了保险资金以债权方式投资不动产的先河, 计划募集40亿元资金, 主要用于上海地产有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营, 由上海城投集团以企业信用给予全额担保, 同时太保资产为债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制。

“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”为保险资金投资保障房建设提供了思路, 起到了良好的示范作用, 该项目获得了上海市政府颁发的金融创新奖。上海首批公租房徐汇馨宁公寓已于2011年11月上市, 共推出约2 900套房。馨宁公寓房型分为三种, 一房为45平方米, 二房为65平方米, 三房为75平方米, 均为紧凑的小户型, 较好地满足了市场需求。

2011年5月, 中国平安与上海城投控股联合推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”, 共募集资金约30亿元, 用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障房项目。利率分为固定利率和浮动利率两部分, 其中债务金额的1/2按照固定利率计算利息, 另外1/2的债务金额按照人民银行公布的同期贷款基准利率浮动计算利息, 同样由上海城投提供信用担保。

(三) 与保险资金投资的安全性、收益性要求一致

2011年我国保险资金投资收益率只有3.6%, 仅高于银行一年定期存款利率0.1个百分点。随着政府对保障房建设支持力度的加大及社会资金积极介入保障房建设, 保险资金投资保障房建设的投资收益率会得到提升。以2011年中国太保和中国平安披露的投资保障房的投资收益来看, 其投资收益率已达6%。同时, 与商品房相比, 保障房项目作为一项民生工程, 均由地方政府牵头负责, 为保险资金的投入安全提供了很大的保障, 风险较低, 且收益稳定, 与保险资金投资安全性、收益性的要求相吻合。因此, 保险资金投资保障房建设在经济上是可行的。

保障房的建设所需资金庞大、投资回收期长, 这符合保险资金, 尤其寿险资金的收支规律。保险资金可以投资保障房建设, 既有利于加快我国保障房建设的步伐, 又有利于保险资金获得长期稳定的投资收益。另外, 保险公司应该针对保障房的不同类型, 进行可行性分析论证, 权衡风险和收益, 选择合理性投资方案。保险资金涉及到众多投保人的现实和潜在利益, 政府应该通过相关政策的制定, 适当降低保险资金投资风险, 争取使投资保障房建设为保险资金带来切实的回报。

摘要：目前, 保险资金投资保障房建设, 积极发挥保险资金改善民生的作用, 成为保险业的热议话题。一方面, 我国保障房建设所需资金存在巨额缺口, 融资面临困境;另一方面, 我国保险资金投资渠道狭窄, 投资收益率较低, 保险资金需要更加合理的投资渠道。因此, 分析了我国保险资金投资保障房建设的必要性和可能性, 探讨了保险资金投资保障房建设是否可行。

关键词：保险资金,投资,保障房,可行性

参考文献

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[5]吴威.保险资金投资保障性住房的风险管理探讨[J].保险研究, 2011, (7) :92-95.

保障房资金 篇8

一、国内保障房建设资金来源

目前,国内保障房建设资金主要来源于政府财政拨款、商业银行贷款和保障房融资平台。

财政拨款作为保障房建设资金来源之一,其收入主要来自税费、住房公积金增值收益等。政府每年拨付的大量资金对于保障房建设的资金缺口来说却是杯水车薪,原因包括:第一,对于经济落后的地区,其保障房建设需要的资金远比其投入的多;第二,中央政府政策规定住房公积金增值收益只能用于廉租房的建设;第三,各地土地成交量和价格因政策干预波动大,影响保障房建设资金的持续投入。

保障房建设资金的另一个重要来源是商业贷款,但由于商业银行的逐利性,其不愿意向保障房建设投入太多的资金。首先,因为保障房价格受到限制,投资回收率较低。其次,保障房项目不允许抵押,银行放贷十分困难。第三,保障房占用银行资金长,银行收回贷款本息的风险大。

二、淮安市保障房建设资金来源及其存在问题

(一)淮安市保障房建设资金筹集现状

淮安市从2006年开始保障性安居工程住房项目建设,并在2007年首次试点共有产权房,淮安市的保障房建设走在全国的前列,2007年其用于保障房建设的资金有财政拨款11.8亿元、民间融资2 605.97万元,总投资额约12.1亿元,占据当年全市收入的16.1%,淮安市政府财政压力巨大(见图1)。

数据来源:淮安市统计局。

从上页图1可以看出,淮安市2008—2014年用于保障房建设的资金总额呈现增加的趋势,到2014年投入总额高达977 302.55万元,资金总额的增加表明淮安市政府越来越重视保障房建设。

(二)淮安市保障房建设资金筹集渠道分析

从2008—2012年淮安市用于保障房建设的资金来源情况(见表1)。

对表1总结分析得出,淮安市保障房通过各资金筹集渠道获得的资金占比如下:本级财政拨款(包括财政收入、土地出让金)占比65%、自筹(包括银行贷款、公积金贷款、职工融资、信托融资、其他融资方式、房地产债券、信托、基金)占比31%、中央补助占比4%、省级专项资金补助占比不足1%。建设资金中地方财政占比高,其他融资渠道多但量少。

数据来源:淮安市统计局。

(三)淮安市保障房建设资金筹集渠道存在的问题

1.过度依赖地方政府财政投入,社会资本吸引不够。从上页图1和表1中数据得出,2008—2012年淮安市保障房建设资金60%以上皆来源于政府财政,说明国家及其地方政府在保障房建设中投入的资金过高,社会资本的投入力度不足。

2.地方政府缺少积极性,融资效率低。为完成中央下发的各项保障房的硬性指标,各地方政府必须要低价甚至无偿地为保障房建设提供财政、土地支持。从而导致地方政府收入中失去了部分土地出让金,并使用大量资金用于保障房建设,使得地方政府在推进保障房建设时积极性和主观能动性降低。

3.市场缺乏多元化金融衍生工具。目前,淮安市保障房建设资金主要是财政拨款和银行贷款,其他的融资渠道比较匮乏,资金来源渠道单一,对房地产债券、信托、基金等金融融资及其衍生工具利用的能力较弱,融资效率较低。

三、关于完善中小城市保障房性住房建设资金筹集渠道的建议

根据淮安市在保障房资金筹集渠道中遇到的问题,笔者针对类似于淮安的中小城市存在的资金筹集渠道单一的现状,提出以下建议。

(一)积极发挥地方政府主观能动性

地方政府作为保障房项目建 设的参与 主体 ,应积极发挥其主观能动性。首先,政府应继续加强财政支持力度。其次,政府应积极拓宽融资渠道,为保障房建设建立长期资金投入渠道。第三,通过制定相关政策,创造更好的民间投融资环境,鼓励更多的社会资本进入保障房建设。

(二)积极进行金融创新

地方政府应借鉴一、二线城市在融资渠道拓展中的经验,积极利用房地产债券、信托、基金等金融产品及其衍生品,最大限度地出台鼓励政策促进保障房融资渠道多元化,形成多渠道的融资模式。

(三)建立保障房融资平台对不同的项目进行具体分析

政府主导积极建立保障房融资平台,依托平台根据每个保障房项目的特点,综合考虑项目的各个因素,制订针对性的资金支持计划。需要考虑的因素包括建设资金总额、进度款拨付等因素,有针对性地拨付融资资金,以保证融资资金在保障房建设中发挥最大的作用。

四、结论

积极推进保障房建设,对我国社会和谐、经济发展具有重大意义。保障房极大地缓解了城镇中低收入困难家庭的住房问题,特别是经济不发达的中小城市。但保障房项目建设存在运营周期较长、利润低等缺点,导致保障房建设民间融资难度大,建设资金缺乏成为保障房建设的重大难点。目前,本级政府财政拨款依然是中小城市保障房建设资金的主要来源,资金来源渠道较为单一。后期中小城市应该更深入地摸索与研究适应城市发展现状的保障房融资渠道,积极拓宽保障房资金的投融资渠道。

参考文献

[1]徐拴花.保障房项目建设资金筹集渠道探讨[J].中国外资,2013,(1).

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[3]吕艳,刘振强.保障房融资面临的问题及应对[J].中国经贸导刊:上半月,2012,(9).

保障房资金 篇9

住有所居, 是公众的迫切愿望。公租房等保障性安居工程是一项重要的民生工程, 涉及大众切身利益, 关系中国经济健康发展、社会和谐稳定。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强年初在全国保障性安居工程工作会议上表示, 保障住房对稳定有重大意义, 要加大政策支持力度, 他强调, 确保分配公平是大规模实施保障性安居工程的“生命线”。

各地保障房建设全面展开

在中央的统一部署下, 各地的保障房建设早已全面展开。住建部公布的数据显示, 今年1~8月, 全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套, 开工率86%。前7个月, 辽宁和陕西已经超额完成了今年的开工建设任务。

截至9月20日, 北京市保障房开工数量已经超过18万套, 达到预定全年任务的90%以上。根据计划, 今年北京保障性住房将实现“两个60%”:即新开工建设、收购保障性住房20万套, 占全市新开工住宅套数60%以上;其中公开配租配售的保障性住房10万套中, 公租房占60%以上。同时, 力争全年竣工各类保障性住房10万套, 保障性住房建设用地占全市住宅工地的50%以上。北京市住建委负责人表示, 继北京经济技术开发区、中关村科技园区启动5000余套公租房配租工作后, 朝阳、海淀两区也已制定了公租房配租方案, 近3000套房源计划三季度开始配租, 今年全市力争配租1万套以上。

上海市市长韩正在上海市第十三届人民代表大会第四次会议作政府工作报告时, 给出了2011年上海保障房建设的目标:新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套 (间) , 供应1150万平方米、17万套 (间) 左右。截至7月底, 上海保障性住房新开工和筹措面积为866万平方米, 完成全年计划的57.73%;供应面积为697.1万平方米, 完成全年计划的60.62%。

山东省的保障性安居工程建设任务为32.82万套, 明年与今年基本持平。今明两年, 山东保障房建设将超过60万套, 其中公共租赁住房是山东保障性安居工程建设的重中之重, 以济南和沿海城市及各类开发区、产业园区为重点区域。山东省住房和城乡建设厅将会同该省发改委、监察、财政、国土资源等部门, 加强对保障性安居工程的督察考核, 一月一调度, 一季一通报。对资金和土地不到位、政策不落实、建设进度滞后的市县, 约谈其政府负责人;对未能如期完成保障性安居工程目标任务的, 问责相关负责人。

目前, 全国各省区已经全面展开推进保障房建设的工作。保障房建设也成为证券交易市场上热炒的题材。然而, 对于保障房建设中可能遇到的困难, 争论仍然在继续。

土地、资金与生产能力的瓶颈

任志强认为, 1000万套保障房的建设目标很难完成。他说, 这一目标受制于土地、资金和生产能力的约束。

从土地方面来说, 保证保障房的土地供给的确是一个难题。大量增加土地供给是不现实的, 至少18亿亩的耕地红线即为约束条件。在用地总量变化不大的前提下, 保障房用地一定会挤压商品房用地, 但商品房用地可以公开拍卖, 因此征地和拆迁时的成本可以得到充分的补偿, 并产生客观的卖地收入, 而保障房用地难以高价拍卖。单看这一点, 地方政府建设保障房的动力也不足——如果保障房用地挤占商品房用地, 会造成地方政府在财政收入上的巨大损失。学者估算认为, 由于建保障性住房带来的土地出让金损失, 各地方政府总计大约会损失3000亿元。

据住建部测算, 1000万套保障房的建安支出约为1.3万亿元。而2010年全国的土地出让金收入为2.7万亿元, 即是说, 今年的保障房建设要把去年土地收入的一半用掉。据称, 这1.3万亿元中约8000亿元由社会筹集, 即用卖房的方式收回投资, 如经济适用房、两限房、棚户区改造的置换等;约5000亿元要地方政府支出, 如廉租房、公租房和棚户区中的困难户, 中央补贴1043亿元, 地方需要支付4000亿元。

分析认为, 考虑到地方政府受困于“土地财政”, 以及已经存在的巨额地方债, 这4000亿元其实很难筹措。

有消息称, 很多地方政府正在努力解决融资困境。如陕西省成立了保障性住房建设公司, 以解决保障性住房建设中存在的资金不足问题。该公司由陕西省财政和大型国有企业延长石油集团共同注资组建, 其中陕西省财政出资10亿元、延长石油集团出资30亿元。这家公司将直接进行全省保障性住房建设项目的资金筹措、划拨、回笼和工程质量监督管理, 并将采取市场融资的方式帮助市县政府解决保障性住房建设资金不足的问题。

目前保障房建设的融资渠道包括短融、中票、私募债、企业债等。保险资金也参与到保障房的建设中来, 包括太保、国寿、平安在内的7家险资计划联合参与投资北京保障房建设, 资金规模在300 500亿元。政府部门表示, 公租房资产打包上市发行房地产投资信托基金 (REITs) , 可提前收回建设资金。但是, 这些融资方式仍然有限, 不能完全缓解保障房建设的资金压力。

在生产能力方面, 完成建设目标的难度更大。以2010年全国住宅竣工量作为参考, 8.34亿平方米创造了房改以来的最高记录。其中商品住宅竣工量达到6.12亿平方米。如果今年建设的1000万套保障性住房计算为新增项目, 按照平均每套房70平方米计算, 大约要新增7亿平方米的竣工总量, 竣工面积从8.34亿平方米提高至15.34亿平方米, 增长超过180%。即使土地和资金问题能够解决, 那么, 建设这些工程所需的劳动力、管理能力、机械生产能力、监管能力该从何而来?

保障房“大跃进”的争论与献策

1000万套保障房建设的增量无疑是巨大的。这一数字在2009年是260万套, 2010年是580万套, 2011年是1000万套, 几乎连年翻番。有人称之为保障房建设“大跃进”。

赵晓表示, 保障房建设不存在“大跃进”, 这是中国目前房地产发展的需要。近年来, 商品房市场迅速发展, 但保障房所占的比重不断下降。比如从经济适用房的面积占整个住房面积来看, 早些年能达20%以上, 后来降到不到10%, 目前所占的比重大概不到3%。所以, 我国的住房市场忽视了保障房的发展, 现在“转个弯”, 而且这个弯转得有些大, 但是并不能说是“大跃进”。与新加坡以及一些欧美国家相比, 我们国家的保障房发展还有很大的差距。

不论如何看待保障房建设的巨大增量, 实际上, 建设的结果却并不乐观。2010年开工590万套, 但只完成了370万套, 完工率约为63%。但这一数字落实到地方, 就更要打折扣。2010年深圳市规划的是16.9万套, 结果只完成了2万套, 完工率约为12%。上海在2010年的情况也差不多, 估算结果大约也是10%左右。因此, 经济学家郎咸平认为, 2011年宏伟的1000万套保障房建设计划, 究竟能完成多少实在不乐观。中房协会副会长朱中一也表示, 保障性住房建设计划完成难度比较大。

《人民日报》在8月刊文指出, “片面讲速度, 忽视工程质量, 会引发混乱, 甚至导致民心工程变成“伤心工程”。为了确保建设质量, 各地纷纷出台各种政策。上海保障房安全质量监管执行“黑名单”制度, 即将监督检查中发现违法违规等不良行为或存在质量问题的建设工程企业、建材企业和建设单位, 列入“黑名单”。上了“黑名单”的企业, 1年内限制企业承接任务和资质升级、增项, 建设单位3年内限制或禁止承担保障性住房开发建设。

有专家担心, 地方政府在批准保障房建设的时候, 可能存在权力寻租, 而如何分配也可能出现权力寻租。9月中旬举行的国务院常务会议强调, 建立健全监管机制, 规范准入审核, 严格租售管理, 加强使用管理, 健全退出机制, 切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为, 切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制, 落实信息公开, 充分发挥社会监督作用。特别是分配问题, 做到公平分配被认为是大规模实施保障性安居工程的“生命线”。

保障房资金 篇10

保障性住房再一次尴尬地排在了“15公共服务领域公众满意度排行榜”的最后一位。

在全国两会召开前夕，《小康》杂志社联合清华大学媒介调查实验室在全国范围内展开“政府公共服务满意度调查”得到的数据显示:保障性住房已连续三年被摆在这个位置。

众所周知，2011年是中国保障房建设最为发力的一年，年初便公布了1000万套的保障房建设目标，接下来的2012年，也提出了开工建设700万套以上的目标，在建规模达到了历史最高水平。那么，保障性住房将如何赢得民心？

全国两会期间，多位政协委员就保障性住房的建设和管理问题发表了自己的看法。

“大跃进”不一定是坏事

“十二五”期间，我国将建设保障房数量3600万套，有人因此判断说，“我国的住房正经历着一场‘大跃进’。”上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭也听说了这个关于保障性住房的“著名问题”，但他认为，这个“大跃进”不仅不是坏事，还表明了中央对于民生的重视。

张泓铭分析说，“十一五”期间，国家住房保障工程大体上完成了1600万套，到“十二五”期间，规划是3600万套，2011年开工1000万套，基本建成400多万套，今年开工700万套，要建成500万套。“从数据来说，我们是否看到了一个‘大跃进’？”张泓铭反问道。

在张泓铭看来，第一次提出“大跃进”这个问题的人其实带着贬义，“如果对党和国家住房保障的极大重视带有贬义，我认为是不能接受的。”

据张泓铭介绍，从1998年切断住房的实物配给开始，中国进行了住房制度的改革，随后住房市场大量发展，房价越来越高，许多民众被市场“甩”了出去，在一部分人解决了住房问题的同时，还有一部分民众的住房困难却凸显出来，在1998年住房制度改革以后，一直到2007年之前，中国的住房保障落后了，数量很少，所以住房保障的任务很紧迫。2007年下半年，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》之后，住房保障力度才加大了、进度也加快了。

“如果说这种‘大跃进’体现了党和国家对于民生问题和老百姓居住问题的重视，我们也欢迎和支持这种‘大跃进’。”张泓铭说。

千万套保障房的未来

“大跃进”之后，关系着千万人口安居梦想的保障房能否保量更保质地完成呢？《小康》调查显示，对于实现这3600万套保障性住房的建设目标，48.8%的受访者表示“对数量有信心，对质量没信心”，还有35%的受访者表示“对数量和质量都没有信心”。

为何超过八成的人对保障房如此不放心？中国人寿保险（集团）公司原董事长杨超去年跟随政协代表团到基层，对“城镇保障性安居工程相关问题”进行专题调研时，也遇到了很多类似的问题。在他看来，保障房的建设是一个民生工程、惠民工程，工程非常大，涉及的面很宽、政策性很强，涉及的资金很多、周期又非常长，所以涉及到亿万人的利益，大家非常关注。

“从去年开始，全国各地都在大规模推进保障房的建设，老百姓关心的，一是建设；二是使用；三是管理。这三个内容当中还涉及到很多问题，包括顶层设计的问题。现在住房保障的方式，既有社会保障，又有货币补贴，社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障，以及廉租房、公租房等使用保障。所以，我在今年政协的提案里建议要研究保障房的顶层设计。”杨超说，“我在提案里呼吁政府加快保障房的立法，这是从根本上解决问题、从源头上解决问题，不要等到大批的保障房建成以后，出现问题了，我们再回过头立法，那就晚了，因为涉及到很多人。”

要从体系上建设保障房

对于各地在融资渠道、建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面尚且缺乏深入研究和系统规划的情况下，就仓促上马保障房建设的问题，国家开发银行原副行长、中国国际经济交流中心学术委员会副主任、中国小额信贷机构联席会会长刘克崮建议，一要从思想上统一认识，二要对中国现阶段基本住房保障制度的体系有一个总的构思。

全国两会期间，尽管参政议政工作相当繁忙，但是刘克崮还是连夜加班制了一个小图表，他指着这张图表分析说，“首先说横坐标，需房人的分类，对应住房人房屋的分类，谁来负责供应，这种房子的权属归谁，规划和土地怎么安排，哪些是富人的房，哪些是穷人的房，哪些是混合的，户型要界定，即便中国人有100亿元，也不能占地1000亩盖房子；流通问题，怎么分配、怎么流通、怎么管理，要事前说清楚，不能把一个低价房买到手再讨论它是否应该卖、几年后应该卖，这些之前都要说清楚；还有财税政策、金融政策、土地供应量等等。”

“再说纵坐标，可按照五等份划分为低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入五档。我们把低收入里的最穷者叫做民政的最低保障户，从低收入中分出5%是最低保障户，也就是低保房，其次是廉租房，再往下是平租房，这三个构成公租房；然后再分出一部分平价房，和现在的两限房相似；然后就是商品房。低保房、廉租房、平租房、平价房，这四档覆盖低收入20%、中低收入20%，也就是合计40%的房子，这部分我把它称为中国老百姓住房的基本住房保障制度，把这块保起来，保所有人都能有房。往下是政府给予支持、给予安排，但是主要靠市场，就是中等收入基本市场化，税不要太高。中高收入完全市场化，税可以高一点。高收入充分市场化，征高税高费，超额资源环境享受税。喜欢大房子就多交钱，用从高收入者身上收取的钱去帮助穷人。”

在刘克崮看来，如果按照这样的体系进行构思，每个人就都知道自己在什么时候可以住什么样的房子了，他并不完全赞同“居者有其房”的说法，因为房子“不是你的，但是你可以住”，他认为这个概念应该调整，叫“住者有其屋”、“住有所屋”。刘克崮希望，先从体系上构思，然后再把具体事情想清楚，形成制度、办法、规章，最后较成熟的时候，通过两三年的实践，能够通过《中华人民共和国居民基本住房保障法》。

（链接）

继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

——《2012年政府工作报告》

（图表）

保障房体系中的对象和住房分类保障房体系中的建设管理制度和配套政策

五类收入家庭七类住房需求占比（%）七种住房供应和管理责任住房产权土地和规划户型流通财税金融

低收入家庭无收入或微薄收入5低保住房政府政府划拨供地、优先保证、交通方便小户型不可售、收入提高后退出政府出资建、居住免税费政策性金融

低收入15廉租住房政府政府划拨供地、优先保证、交通方便小户型不可售、收入提高后退出建房免税费、租房有补贴政策性金融

中低收入家庭中低收入下20平租住房政府主导、单位和市场参与政府或单位平价供地、优先保证、交通方便中小户型不可售、收入提高后退出建房低税费、租房有补贴政策性商业性金融结合

中低收入上平价住房政府主导、单位和市场参与混合平价供地、优先保证、地点交通

方便中小户型限范围

限价格建房平税费、居住无补贴政策性商业性金融结合

中等收入家庭中等收入20普通商品房市场运作，政府支持个人招拍挂供地、优先保证、地点较方便中等户型自由流通建房、居住正常税费、无补贴商业性金融

中高收入家庭中高收入20中高档商品住房市场运作，政府调控个人招拍挂供地、地点稍远限户型上限自由流通建房、居住税费较高商业性金融

高收入家庭高收入20高档商品住房市场运作，政府调控个人招拍挂供地、地点远限户型上限自由流通建房、居住高税费商业性金融

分层保障 全国政协委员刘克崮自己制作了一张“我国基本住房保障体系设计”示意图，在两会期间引发了巨大关注。

2012年新建保障房目标数量

单位：万套

黑龙江 52

陕西 43.6

安徽 40

河南 40

湖南 38.77

吉林 35.38

湖北 33.53

山西 33.2

江苏 31.5

新疆 29.5

河北 28.6

四川 28

广西 24.1

江西 23.1

辽宁 21.9

上海 17.08

北京 16

广东 14.39

浙江 14.1

青海 13.5

海南 10.68

天津 10.5

贵州 9.93

宁夏 8.87

莫让保障房真的“无保障” 篇11

湖北省建设厅日前通报，截至6月底，该省已开工建设各类保障性住房22.4万套，占目标任务的65.5%，开工率在全国领先。这显然是一条报喜的消息，而按照时间过半、任务过半来推算，65.5%的建设进度，只能算勉强过线，而“开工率在全国领先”这一自我评价，却再次透露出全国保障性住房建设总体不乐观的情况。据住建部调查统计，截至5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%，其中，超过70%的城市开工率不到20%，这使得很多地方后半年保障性住房建设的压力大增。不济的建设力度，拖沓的建设工期，忧心的建筑质量等，使得保障性住房这个曾被部分购房者寄予太多厚望的楼市调控的“美味佳肴”，如今正成为食之无肉弃之可惜的“鸡肋”；千万保障性住房供应这一曾经被形容为最强有力的调控措施，对楼市的调控作用正被肢解、抵消。

保障性住房到底怎么了？一方面，我们有已见雏形的保障性住房体系，有经济适用房、廉租房以及两限房等名目繁多的保障性住房种类，为什么发挥不了人们最初预想的调控效果？另一方面，不缺市场需求、不需要高端技术支持的保障性住房建设为何这么困难？“无资金、无土地”，地方政府的理由看似很充分，考虑到在上半年土地出让金完成率不甚理想的大背景下，保障性住房建设情况要好于上半年的可能几乎是微乎其微。

其实，还有一个原因不能忽略：无利可图，这句话并不仅仅是某些政府的心声。万科等一些大型开发商明确表示，他们准备投资保障房项目，但希望至少能够取得盈亏平衡，“哪怕只有一块钱利润，万科也愿意建保障房”。这句话的潜台词则是，如果没有利润，他们就不愿意做。

保障房建设成了政治硬任务

7月初，国务院总理温家宝再次强调，1000万套保障性住房开工建设是今年的硬任务，必须完成。人们或许会认为，这会给地方政府带来巨大压力，特别是在个别地方政府保障性住房建设目标今年已经超额完成的情况下。可是保障性住房建设现状让我们明白一点，不少地方政府是有底线的，大多数地方政府似乎都在守着最后的底线，这个底线就是既得利益。

其实，对于很多地方政府来说，留给他们完成任务的时间已经不多了。对于北方大部分城市而言，保障性住房建设开工率能否按期完成，并不用等到今年年末，由于供暖期的限制，最晚在11月底前便可见结果，因此从现在算起，最多或许只有5个月时间。

我们可以大胆地推测一下，当保障性住房建设已经由一项措施成为政治任务，而且是政治硬任务时，完成目标无望的城市如何避免受到惩罚，住建部并不乐观的数据或者便是最好的答案，与保障性住房建设目标差距较大的大量城市存在, 极有可能出现“抱团不达标”, 以期达到“法不责众”的结果;另一种可能就是出现数字做假情况。

不出所料，虽然住建部之前的调查显示5月底还有超过70%的城市开工率不到20%，但8月12日，同是住建部公布的2011年1～7月全国保障性安居工程建设进度情况，开工率一下子提高到72%。从6月下旬开始，从各地对外公开的数字看，情况喜人，辽宁、山西等地的开工率已达九成左右，而更突出的陕西省，开工项目总数甚至占目标任务项目数的101.1%。不到一个月的时间，竟会发生如此巨变！

保障房建设因何频陷“质量门”

今年4月，总投资8亿元的青海省最大拆迁移民安置工程“康川新城”被曝出存在严重质量问题；7月，安徽省安庆市太湖县最大拆迁安置小区龙安商贸小区的房屋被曝存在承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水等现象，部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重现象。安居房变成“闹心房”，不少人有家难宿，顶着酷暑借住在外。

据悉，造成保障房质量差的原因不少，但主要在于两个方面。一方面，在于低成本建设中的“跑冒滴漏”。此前的一份数据显示，2011年准备建设的1000万套保障性安居工程，是按照每套住房60平方米的面积计算的，住建部计算总投入需要1.3万亿元，折合每平方米的成本仅为2166元。而这样的成本，包含了税费、土地成本和资金成本等。低成本投入，让不少参与企业仅能获得微薄利润，容易出现偷工减料的现象。有业内人士就直言，保障房建设利润偏低，企业缺乏建设的积极性，容易出现预算不足、投入过低情况。此前广西壮族自治区住房和城乡建设厅通报的检查情况显示，部分保障性住房质量情况堪忧，其中，建筑材料出现质量问题成为本次督查中发现的重要问题之一。这也是为什么广西曾出现“瘦身钢筋”的问题。另一方面，短时间内要求完成任务，这容易造成赶工期、求速度的结果。保障房建设任务繁重，为了在规定时间内完成任务，不少项目不排除匆忙上马的可能，甚至有业内人士说“边开工边办手续”。在这样的情况下，工程管理制度缺乏、监理人员不到位等问题时有发生，带来的结果就是，只顾眼前、不及长远，只重速度、不顾质量。

质量低劣的保障房不如不建

不可否认的是，今年1000万套的保障性住房建设目标使得“速度”的重要性凸显。提速、提速、再提速，成为地方政府为完成保障性住房建设目标的工作重点。仅以北京为例，北京市住建委表示，截至7月底，全市保障性住房已开工约14.2万套，完成全年建设任务的71%。并力争9月底前，提前2个月实现20万套保障房全面开工建设。这也就意味着，8、9月份，保障性住房月平均开工量必须达到2.9万套。有的城市更是把所有保障性住房项目全部列为“应急工程”，将对“速度”的追求表现得淋漓尽致。

当代表“速度”的高速列车脱离轨道时，大多数人才开始意识到“速度”也有其危险的一面，并真正关注起“速度”以外的事物，例如：安全、质量。千万套保障性住房的快速开工，是否会加速保障性住房原有“质量痼疾”的恶化？毕竟在过去几年时间内，“瘦钢筋”、“薄墙壁”等“质量门”事件一直困扰着保障性住房的建设，而且延续至今没有根治。

确保工程质量，无论对参与建设的企业还是各级政府而言都至关重要。对企业来说，参建保障房尽管利润不高，但不管是为了树立企业形象还是为了获得稳定收入，确保工程质量都是必须的，否则一旦出现问题，何谈企业形象？对于各级政府而言，保障房建设作为政府主导的改善民生的标志性工程，本是一件得民心的好事，如果因为质量不过关，给群众的生命财产安全带来隐患，反而失去民心，影响政府公信力，岂不得不偿失？那些令人触目惊心的“质量门”，无疑为当前保障房建设再次敲响警钟。如果建造的是质量低劣的房子，那真是既浪费资源又伤了民心，还不如不建。

从制度上根治保障房“无保障”

我们不要求已在楼市热潮中赚得盆满钵满的房地产企业应该尽一下社会责任，我们只希望地方政府踏踏实实地将保障性住房建设执行好。毕竟地方政府不是开发商，不应该有牟利的想法。目前房地产开发企业纷纷布局三、四线城市，地方政府的注意力也明显地被吸引了过去，当购房者已经视供给不力的保障性住房为“鸡肋”时，抱有侥幸心理，企图通过弄虚作假蒙混过关的地方政府，时间也可以证明他们所做的一切。

刚刚发生不久的动车追尾事故，已经触动了国人脆弱的神经，其背后暴露的积弊之多，令人动容。其中，高速飞奔的发展步伐，在带来巨大变化的同时，也埋下了深深的隐患。对于质量问题频频的保障房，这何尝不是一个警示。

保障房关系房地产调控全局，其质量问题牵涉面极广，在这个问题上如果有丝毫懈怠，受损的不仅仅是群众生命财产，更是各级政府的形象。保障性住房建设目标如果长期无法落实，就会产生“狼来了”后果，彻底让民众失去耐心。此前，国务院总理温家宝曾特别强调，所谓质量，就是从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量第一”的理念，要确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇注、每个门窗的安装都要达到安全要求。国务院副总理李克强在河北省石家庄考察时也指出，各地都要尽快制定落实保障房质量监管办法，在设计、建材、施工等各个环节上严格把关，对存在的问题、隐患发现一起，整改一起。住建部也于8月初在其网站上的一份公告中要求各级政府“深刻吸取‘7·23’甬温线动车追尾等事故教训，做好保障性住房和市政工程的建设安全生产和质量管理。”

面对各地仍然不断曝光的质量堪忧问题，当务之急是如何从根子上解决。从目前各有关部门的行动看，一是出台了系列法规；二是纳入地方考核，建立约谈制度。如在地方政府层面，长春市下发了《关于加强保障性住房和回迁房工程质量管理的通知》，对保障房质量控制链条上的建设、勘察设计、施工、监理等环节逐一提出约束性要求；湖北省与安徽省也各自出台了保障房质量管理办法及建设导则。国家相关部委层面，住房和城乡建设部下发了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，将保障性安居工程质量监督管理纳入地方任务考核，并将对发生质量问题的市县主管部门负责人进行约谈。

这些规定能否真正落实到位，其关键在于人，而实际上，除了上述“软约束”外，更应通过立法建立“硬约束”，以此来保障保障房质量。在今年全国“两会”期间，就曾有全国人大代表建议，通过立法加快保障性住房的建设与管理，为保障房保驾护航。可能只有这样，才能真正实行“质量终身责任制”，才能对相关责任人真正有制度约束。中央领导多次强调，要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。