保障房新来源（共4篇）
保障房新来源 篇1
乡村医生是我国农村基层医疗卫生服务的重要提供者, 承担着9亿多农民的卫生服务工作。村级卫生所是农村三级卫生网最基本的单位, 而乡医则是农村卫生队伍的主要力量, 处在卫生战线的最前沿, 主要担负着对农村常见病、多发病的诊断治疗, 还担负着儿童计划免疫、妇幼保健、健康知识宣传等公共卫生工作, 后来的防治非典、禽流感等, 最基层的乡村医生也承担了大量的工作。但目前乡村医生队伍由于缺乏完善的报酬机制而处于不稳定状态, 部分地区乡村医生流失现象严重。了解乡村医生医疗收入现状和影响因素, 分析现行乡村医生报酬机制中存在的问题, 对于促进乡村医生队伍建设具有重要意义。
一、乡村医生的收入来源
几十年来, 广大乡村医生扎根基层, 履行人道主义职责, 默默无闻地为村民解除病痛, 抢救了无数的生命。同时, 还积极参与各项公共卫生及预防保健任务, 中国的卫生事业取得可喜的成就, 其中就有乡医的一份功劳。
乡医的收入来源主要指的是从事医疗活动所得的收入, 主要来源于以下几个方面:预防保健收入、上级和村委会的补助、药品收入、医疗服务收入和其他收入等。
(一) 预防保健收入。
乡村医生的年防保收入占到全年从医收入的10%左右, 所占用的工作时间占全年业务工作时间的11%左右, 防保工作时间占全年业务工作时间的10%~20%的人最多, 占40%左右, 防保工作时间在全年业务工作时间10%以下的人数占到35%, 有25%的人防保工作时间占全年业务工作时间的20%以上。
(二) 上级和村委会的补助。
乡村医生获得上级补助占全国医疗收入的比例平均为0.5%, 村民委员会补助平均占6%, 半数以上的乡村医生未获得村民委员会的补助。
(三) 药品收入。
乡村医生的药品收入占全年从医收入的比例平均是60%, 30%的人药品收入低于全年医疗收入的30%, 药品收入占全年医疗收入50%~90%的居多。
(四) 医疗服务收入。
乡村医生医疗服务收入占全年从医收入的比例平均为28.5%, 25%的人医疗服务收入占全年从医收入的10%以下, 一半以上的服务收入占全年从医收入的10%~40%之间。
(五) 其他收入。
其他收入占全年从医收入1%~2%, 调查发现绝大多数人没有其他收入, 比例占到总人数的78%左右。
据调查, 乡村医生的收入在农村排序位次还是比较靠前的, 50%以上的家庭处于同村前20%, 75%的家庭位于本村前40%。
二、乡村医生收入影响因素分析
调查发现, 影响乡村医生医疗服务收入的因素主要包括地区、性别、年龄、文化程度、有无职称、是否接受医学专业学历教育、有无其他收入、有无土地、有无养老保险、是否享有补助等。东部和中部地区、男性、文化程度高、有职称、有养老保险、享有补助的乡村医生的医疗收入较高。
相反, 在西部地区, 特别是在一些偏远山区, 由于经济条件落后、当地居民收入水平偏低以及各级政府财政在医疗事业上拨付明显不足等众多因素共同作用, 导致了西部地区乡村医生的收入普遍偏低, 在一些地方甚至出现了乡村医生的收入只能维持个人日常生活的情况, 对基层卫生事业的发展极为不利。为了解决乡村医生收入偏低的问题, 笔者认为, 必须建立相应的机制以保障和提高乡村医生的收入水平, 完善乡村医生的社会保障体系。
三、相关制度的建立
(一) 建立合理的报酬模式。
卫生经济学研究表明:一旦医务人员的收入是基于按服务收费, 那么会刺激医务人员提供更多的服务和采取更多的治疗手段, 这就会产生一种现象:诱导需求。在乡村医生失去集体的补贴后, 就会在服务收费和药品的批零差价上寻求补偿, 当这些成为报酬的主要渠道时, 不可能不对乡村医生的行医行为产生影响。三级医疗预防保健网、合作医疗制度、乡村医生是我国农村卫生工作的三大支柱, 也是我国农村卫生低投入、高效益的基本模式。乡村医生承担着农村人口的医疗、预防、保健、计划生育、爱国卫生等多方面的任务, 他们的行医行为直接影响着农民的健康水平, 而影响乡村医生行为的主要因素之一是报酬。合理的报酬结构是提高乡村医生医疗保健服务质量的重要保证。建议对乡村医生实行“工资+奖金”的报酬模式, 即按乡村医生的技术职务、医龄、岗位工作效益等实行有层次的结构工资制;另外, 以医疗预防保健工作质量 (如合理的处方用药、医疗服务业务量、从事防保工作数量和质量等) 作为分发奖金的依据。同时, 严格实行奖惩制度, 加强门诊登记、处方用药、就诊转诊等制度的监督管理工作。最终建立以调整乡村医生报酬结构、保证基本报酬和调控激励机制的干预措施, 使乡村医生的行医行为由单纯医疗型逐步向医疗预防保健型转变。
(二) 提高乡村医生的医疗收入。
进行医疗机构整顿和改革, 对乡村医生实行考核, 合格后才允许上岗, 对考核不合格者给予取缔或进行培训, 以保证在岗乡村医生的质量及医疗服务质量, 从而保证收入;提高预防保健补助, 以提高乡村医生从事预防保健工作的积极性, 同时实行乡村医生责任制, 不断提高乡村医生素质和医疗保健技能, 严格要求乡村医生在保证质量的基础上完成农村医疗预防保健工作;在上级和村集体经济允许的情况下, 尽量增加对村卫生室的投入和对乡村医生的补助, 以加强村卫生室的硬件建设, 改善农村医疗卫生服务条件;适当调整乡村医生报酬中各项收入的比例, 逐步提高劳务收入, 降低药品收入, 以阻止乡村医生“重药、轻医”现象的继续发展, 同时必须进行药品质量监控, 理顺药品购销渠道, 保证农村药品质量, 提高农村卫生服务的质量, 保证广大农民群众的健康和利益。
(三) 建立健全乡村医生社会保险制度。
目前, 对城市职工的社会保险制度已经比较完善。但在建立健全对乡村医生的社会保险制度方面还比较滞后和薄弱。只有建立健全相关制度, 才能真正解除广大乡村医生的后顾之忧, 让其全身心地投入到基层医疗卫生事业中。考虑到卫生事业特别是基层卫生事业的特殊性, 可由各级政府及上级主管单位按比例出资为乡村医生购置较高的社会保险。
(四) 建立有效激励机制, 促进乡村医生继续教育。
医生这个职业关乎无数百姓的幸福, 要不断推进和谐社会向前发展就必须首先保证国民有一个强健的身体, 就从客观上要求医生要不断提高其专业水平和职业操守。目前的现状是, 城市大型医院医生的继续教育制度比较完善, 但是一些基层医疗单位尤其是乡村医生的继续教育明显不足, 在一些经济落后的地方, 对乡村医生的继续教育甚至是空白。要实行对乡村医生的继续教育必须首先壮大乡村医生队伍, 只有当基数达到足够大以后, 才能在保证基层卫生事业顺利进行的同时, 对乡村医生进行分时、分批的继续教育。对乡村医生的继续教育可采用党校教育的模式, 建立专门的培训机构, 让乡村医生脱产学习相关的技术及理论知识。在培训前还可以对乡村医生的培训资格进行一定的选拔。这样, 既能在乡村医生中形成竞争, 提高他们的工作积极性, 又能不断提高其技术即理论水平。对提高基层的医疗水平能起到极大的推动作用。需要提出的是:培训后的乡村医生必须继续从事乡村医疗卫生事业, 避免部分乡村医生以继续教育为跳板, 在完成相关教育后离开其原来的工作岗位到福利待遇更高、环境更好的医疗单位工作, 造成优秀基层医疗人员的流失, 与开设继续教育的初衷背道而驰。
(五) 当地政府应根据具体情况, 改善乡村医生的工作环境, 并制定有针对性的照顾政策。
只有政府把解决乡村医生转职、生活待遇、养老保险、医疗保险等项问题摆上议事日程, 解除其后顾之忧, 吸引和鼓励年轻乡医扎根基层, 为人民群众服务, 避免出现由于收入低, 乡医弃医改行, 部分村级卫生所关门停办的局面;只有政府加大对村级卫生所建设的投入, 将村级卫生所建设纳入新农村建设规划, 逐年加大投入, 才能改变目前村级卫生所房屋破旧、设备简陋、缺医少药的情况。
四、结论
众所周知, 赤脚医生、合作医疗和县乡村三级卫生保健网络体系是中国人民的伟大创举, 他们在改变农村缺医少药和贫困落后的面貌、改善亿万农民的生活和身心健康状况、发展农村经济等方面发挥着重要作用。改革开放以来, 一方面“赤脚医生”的名称转变为“乡村医生”, 另一方面乡村医生的从业环境、服务对象、服务范围、服务内容和服务方式都发生重大结构性转变, 而政府的相关政策、法规严重滞后, 致使乡村医生队伍和乡村卫生服务体系建设成为卫生政策研究和卫生体制改革的薄弱环节, 成为构建和谐社会的社会性障碍。政府和相关部门应加快建立相关机制, 切实保障乡村医生的合法权益。
摘要：通过调查了解乡村医生医疗收入、主要影响因素, 从而分析现行乡村医生报酬机制中存在的问题, 积极寻找改善方法。目前的现状是:乡村医生收入高于当地人均收入水平, 但尚低于期望报酬, 各地普遍存在政府补偿不足、乡村医生社会保障缺位、乡村医生专业教育受忽视问题。结论:提高乡村医生的医疗收入;建立健全乡村医生社会保险制度;建立有效激励机制促进继续教育;当地政府应根据具体情况制定有针对性的照顾政策。
关键词：乡村医生,收入来源,保障制度
参考文献
[1]熊太茂, 王礼就.村级卫生人员报酬及其影响因素研究[J].中国卫生事业管理, 1994.
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[3]李新民, 曾庆义, 李敬军.正确对待抓好用好——对加强乡村医生队伍建设的拙见[J].中国卫生经济, 2004.7.
保障房新来源 篇2
地方投资有心无力的一个重要原因，正是项目资本金不足。按照我国现行制度，除外商投资和公益性项目外，所有项目无论国有、非国有，资本金不到位，便不能获得贷款，不能开工建设。项目资本金成为整个项目启动的关键一环。目前，我国地方政府进行的基础设施和公益项目建设，其项目资本金主要来源于地方财政注入及土地资产变现等，而在危机之下，地方财政收入下滑速度超预期、土地出让金收入大幅萎缩、1998年扩张性政策投资形成的负债目前正进入偿债高峰等因素，都使得地方可支配的财力大幅下滑，项目资本金投入能力严重不足，造成大量项目无法上马开工。
为顺利筹集资金，满足项目资本金投入的要求，确保各项建设顺利进行，从中央到地方，都在不断进行新的尝试和探索。
国家拓宽地方项目资本金来源的政策突破和动向
已经采取的政策
地方债放行。2月17日，全国人大听取了国务院《关于安排发行2009年地方政府债券的报告》，我国地方债正式开闸。具体做法是：由财政部以记账式国债方式代理发行，实行发行额管理，2009年总规模控制在2000亿以内。地方政府承担还本付息责任。还本付息和支付发行费由财政部代办；地方政府未按时上交的，财政部与地方财政办理结算时如数扣缴。
与1998年中央发行国债然后转贷地方最大的不同在于，这一次发行的不再是国债而是地方债，中央政府的角色由“转贷”变为“代理”，地方政府则成为“债务人”。然而，尽管此次开闸意义重大，但实际上这并不是完全意义上的地方债券。虽然中央代发地方债可以作为一项临时性措施发挥作用，但却无法形成解决当前地方政府财政困境的长效机制调低轨道交通等11类项目资本金比例。为调动社会和企业投资积极性，调整和优化投资结构，国务院4月29日决定对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。具体的调整方向为：降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等11类项目的资本金比例，同时适当提高电石、铁合金、烧碱、焦炭、电解铝等“两高一资”项目资本金比例。这项政策的出台，意在缓解4万亿计划的资本缺口，加快经济复苏，虽然目前下调幅度尚未确定，但对放大地方和社会投资、缓解地方财政压力无疑具有重要的积极意义。对于地方政府来说，下调项目资本金比例，意味着项目开工门槛的降低，以及既定资金量下投资能力的放大和增强。
正在酝酿的政策
国家考虑允许基础设施公司发行资产支持证券。据媒体报道，国家正在考虑允许经营基础设施项目的公司出售资产支持证券作为额外融资渠道。
资产支持证券、也称资产证券化(Asset Securitization)，是以某种资产组合为基础发行的债券。一般而言,指发起人将缺乏流动性、但又可以产生稳定可预见现金收入的资产（如公路桥梁收费权、租约、抵押贷款等）或资产组合, 通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转化成由未来现金流为担保的可自由流通的证券在金融市场进行销售。与传统融资模式相比,资产证券化具有融资成本低、融资效率高、投资人风险小等优点。
通过发行基础设施项目资产支持证券, 可将不具备流动性的基础设施存量资产转变为信用等级较高、收益较稳定的可流通证券，从而得到可用的资金并将其投入到新的基础设施项目中。由于资产支持证券利率通常低于银行贷款，因此若政策能获批实施，将成为一个更便利的融资渠道。
发展改革委提出特定项目资本金贷款。由发展改革委牵头的政府特定项目资本金贷款的落地，有望成为地方政府解决项目资本金不足的重要渠道之一。
资本金贷款又称股本贷款或股本权益性贷款，即商业贷款可以直接作为项目启动的资本金来源。项目资本金贷款在业内早有先例。国家开发银行商业化转型前推行的政策性业务之一“软贷款”，就可以被看作银行涉足项目资本金贷款的例证。这种政策性贷款方式具有期限长、利率低和可用作项目资本金的特点。发改委推行的项目资本金贷款与国开行的“软贷款”并不相同。据悉可能将在4万亿元范围内，形成一个项目目录，供银行参考。按照设想，该贷款将实行招标制，具体来说，哪些银行对政府项目的资本金贷款感兴趣，就可以去投标。贷款期限要求在10年以上，利率在基准利率的基础上下浮20%-30%。地方政府为了吸引银行投标，可以采取贴息的条件来吸引。
与单纯的股本金贷款相比，特定项目贷款设定了诸多限制。其中包括:贷款不能超过资本金总额的40%，只能用于政府特定投资项目，且只能在积极财政政策实施期间发放，即2009年、2010年。
然而，在政策初步设想传出之后，鉴于对相关风险的考虑，目前尚没有进一步的进展。但在实际操作中，不少银行、尤其是一些中小股份制银行进行了变通处理，信贷资金实际上已变相进入了“股本领域”。
方式之一是，将项目贷款转为流动资金贷款。这样不仅逃避了各种对项目贷款的“证件审批齐全、资本金到位”等严格的信贷审批流程，而且通过滚动贷款，“短贷长用”，变相满足了融资要求。
方式之二是，在项目资本金不足的情况下，通过一些银行的“流动资金贷款”满足最低资本金要求，然后向另外一些大型银行申请项目资金贷款。
方式之三是，由于目前可用作资本金出资的财产既包括货币，也包括股本等权益性资产和土地等实物资产，所以地方政府有可能通过做高土地估价等固定资产价值等，达到银行的资本金要求，类似“虚假注资”。
方式之四是，通过融资平台和其他地方企业借款完成资本金的比例要求，在项目资金到位后，再以对外投资方式完成“资本金抽逃”。
各地拓宽项目资本金来源的尝试与创新
京沪粤谋建大融资平台，中期票据缓解资本金困局
2008年岁末之际，部分银行间市场主承销商(以大型国有商业银行为主)及北京、上海、广东三地政府金融办人士赶赴北京，与中国银行间市场交易商协会共商债务融资工具发行工作。京沪粤做大政府投融资平台，借助银行间债券市场，发行中期票据，进而以此作为基础设施建设项目资本金的设想逐步浮出。
中期票据（Medium-term Notes）是中国人民银行于2008年推出的创新性债务融资工具，期限通常在5-10年之间，是除企业债、公司债以外重要的中期融资工具。和其他中长期债务融资工具相比，中期票据具有发行成本较低、市场化程度高和发行机制灵活等特点。2008年12月22日，上海市城市建设投资开发总公司发行2008第一期中期票据，规模30亿元。2009年3月9日，京沪粤三地的大型政府投融资平台密集发行总额达250亿的中期票据。面对地方政府巨大的资金缺口，中期票据正成为破解地方政府资本金困局的渠道之一。这三地政府投融资平台发行的中期票据将一定程度上缓解建设项目的资金压力，而由政府提供一定程度的财政还款的保障方式也正在形成。
云南宜良亿元信托样本
宜良县是昆明市的郊区农业县，2008年9月,宜良县政府与银河财富资产管理中心就合作发行人民币理财产品募集资金的事项达成一致。在信托、银行和中介机构的参与下,宜良县获得1亿元融资，用于宜良第一中学建设。
这一计划中,银河财富邀请了一家信托公司作为受托人,将云南本地一家银行发行理财产品募集的资金设立单一资金信托计划,向宜良县金汇国有资产经营有限责任公司（宜良县负责国有资产经营的企业,其法人代表、董事长为宜良县财政局长）发放贷款,由金汇公司运用贷款资金进行项目建设。宜良县及金汇公司以未来土地出让收益以及再融资能力对还款提供保证。同时,宜良县财政局向金汇公司出具承诺,对金汇公司的还款提供财政补贴,财政补贴来源为财政偿债准备金。
通过信托方式筹集资金有很大的灵活性，具有审批环节少、操作简便、资金到位快等优点。云南宜良并非唯一与信托合作融资的地方政府，在昆明、安徽铜陵市、辽宁省鞍山市和江西省都有过类似的融资行为。
武汉启动准市政债
随着中央转拨资金的落地，湖北省根据“保增长、扩内需”的经济拉动战略，提出了自己的配套投资计划。其中，武汉提出1000亿的市政债发行计划。早在此前武汉获批城市圈综改区总体方案中，就提出了“九大创新”，“促进两型社会建设的财税金融体制机制创新”是其中重要一域，综改区在融资领域的先试权获得国家认可，其中包括水专项债和环保债在内的政府债券融资成为综改区市政经济的一项重要内容。目前，武汉城投已启动企业债相关工作。
重庆地方融资平台的规范与升级
重庆市在构建地方融资平台方面，进行了有益的尝试和探索。基于城市基础设施、公共工程建设不能全靠财政直接投入的认识，重庆着意培育和壮大投融资主体，相继组建了重庆市城市建设投资公司、开发投资有限公司、地产集团、水务控股(集团)有限公司、高速公路发展有限公司、交通旅游集团、水利投资集团、能源投资集团等八个建设性投资集团。
为充实八个投融资平台的资本金，重庆采取了国债、规费、土地收益权、存量资产、税收返还等五个方面的资本金注入。为防止可能出现的债务风险、信贷风险和经营风险，重庆市通过“三不原则”和“三大平衡”等保障措施，有效规范了八大集团的良性运行。
“三不原则”：一是财政决不为投资集团作担保，使政企之间保持严格界限，防止财政债务危机;二是投资集团之间不能互相担保，避免出现连环灾难;三是财政拨付给各投资集团专项资金的使用范围受财政掌控，必须专款专用，不准交叉使用、互相挪用。
“三大平衡”：一是八大集团的资产负债率要控制在50%左右，实现净资产与负债的平衡;二是八大集团必须保证现金需求和供给的基本平衡，实现现金流的良性周转;三是各投资集团在接受政府部门下达的投资建设任务时，要坚持经济规律和市场原则，必须有特定的盈利模式以保证投入与产出平衡。
重庆模式受到广泛关注。世界银行曾专题调研并给予肯定，将其运作模式归纳为：政府把城市资产无偿划拨给投资公司，使公司的资产规模达到一定的贷款条件，公司根据政府建设的要求筹措资金后再将资金转借给项目法人。依靠这种模式，八大集团顺利担当了重庆全市75%的基础设施建设，同时自身也不断强大，其资产总额已从成立之初的200多亿，扩张到2900亿。
重庆市总结其运作经验，认为该模式的关键技巧是：通过“储地-融资-建设”循环，保证城市基础设施建设投资；通过“储地-整治-出让”循环，保证投资公司自身投融资能力。然而，这种以土地为纽带的运作方式，在地产市场疲软、土地变现难之下，也遭遇了困境。为实现可持续发展，重庆市正努力在规范化运作基础上，推动八大集团运行机制的深层次调整和提升。其中一个重要战略，就是鼓励投资集团“走出去”，在更大范围内寻找发展机遇，同时创造条件积极推动上市，努力通过证券化筹集建设资金。
对北京市拓宽基础设施项目资本金来源的几点建议
进一步壮大规范地方融资平台
地方融资平台的规范程度和融资能力，对地方政府资金筹集具有决定性的影响。在地方融资平台建设中，我市应充分借鉴重庆等地的经验，从资金来源、运作模式、风险控制等方面着手，逐步建立投融资平台良性运行的机制，不断壮大融资平台规模，逐步提高规范化运营水平。基本思路是：积极运用国债资金的注资作用，结合实际情况建立一套投融资管理运作的操作标准和相应的制度流程，用客观指标规范融资行为；增强管理运作的透明度和风险防范、控制水平，从而构建具有一定规范性和功能较强大、适应投融资制度改革和长期发展需要的地方融资平台。
可试行地方国资管理公司发行准市政券
目前，地方债虽有了突破性的进展，但却无法从根本上解决地方政府资金困境，通过地方国资管理公司发行准市政券仍将是重要的资金筹集方式。
准市政债是在我国现有法律框架下,以一种变通的方式，通过发行债券来筹集城市基础设施建设资金。“准”字说明了它处于市政债券和企业债之间的中间地带。在很多省市，准市政债都是地方政府筹集建设资金的重要方式。它本质上属于市政债，但同一般意义上的市政债又有显著区别：发行主体上，前者不是直接由地方政府或其授权机构发行，而是通过设立隶属于政府的企业即地方融资平台来发行；担保机制上，市政债直接以政府信用作担保，而准市政债则由政府提供隐性担保，不能直接出面担保；发债收入的管理上，准市政债无须纳入中央政府财政控制体制。同时，准市政债又区别于真正意义上的企业债，其发债方主要承担地方政府的相关职能，并享受相应的优惠政策，很少基于“利润最大化”原则进行自主经营、自负盈亏。
处理好四对矛盾，奠定地方政府发债的现实基础
当前，我国地方债虽还在探索试验中，但随着各项制度的逐步完善，地方债实现真正意义上的放行已纳入地方政府融资的视野。我市应从以下几方面着手，在运行机制、机构设置等各方面逐步理顺，为未来地方债发行奠定良好的基础。具体来说，一是选准合适的发债对象，化解发债的扩张性目的与对私人、企业部门的投资消费的挤出效应之间的矛盾。二是在引入人大等方面的监督之下，构建科学的评价体系和透明的信息披露机制，化解对发债主体的偿债能力精确评估的需要，与现行评价体系落后、政府财务信息不透明之间的矛盾。三是合理平衡，化解地方债券资金筹集的商业性与投向的公共性之间的矛盾。四是引入纪检部门监督、独立第三方评估机构参与，化解地方领导人任期的短期性与还债的长期性之间的矛盾。
《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的出台，明确地释放出进一步创新保障性住房建设融资机制的信号，同时也表明了国家大力推进保障性住房建设的决心。
国家发改委办公厅日前发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。相对于股权融资、平台贷、地方债计划等其他融资工具，企业债券具有融资快捷、利率低、期限长、市场化的优势，是筹措保障性住房建设资金的有效工具。新政的出台，对于弥补保障性住房建设资金缺口、提高开发商参与保障性住房建设的热情，均将产生积极的影响。
近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，今年的1000万套保障性安居工程建设任务则必须在11月底前全部动工。不过，由于建设资金等原因，各地保障房建设进展并不平衡。从21个省区市已经公布的保障性住房进展情况看，截至6月中旬，这21个省区市保障性住房开工数量为219.3万套，平均开工率为33.3%。此前，住房和城乡建设部也曾多次表示，2011建设保障房投资需要1.3万亿元到1.4万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道筹集。
住房和城乡建设部政策研究中心、中国建设报日前公布的首份《中国房企社会责任百强榜》显示，百强房企中有七成在2007年至2010年间未参与保障性住房建设。按照制度设计，保障性住房建设采取3种方式推进，一是政府直接投资建设，二是政府和企业共建，三是企业独立建设。当前，不少地区保障性住房建设还较大程度地局限于政府直接投资。开发商参与建设保障性住房热情不高，除了利润率较低之外，资金链吃紧是另一个重要原因。
不难看出，在当前保障性住房建设资金瓶颈面前，融资放行已成为确保保障性住房建设任务如期完成的重要一环。换言之，保障性住房建设需要进一步创新融资机制，吸引社会资金广泛参与。除了要加大社会保障资金的投入力度，拓宽资金来源外，也要通过税费减免等政策安排鼓励企业参与。同时，各地出台的保障性住房产权共有、先租后售、以资金投入换取商品房建设地块优先权等正在试行的办法，也应及时总结梳理，明确政策预期。
保障房新来源 篇3
随着四川省公租房供应增多和廉租房不断实现应保尽保，租赁型保障房的覆盖面已从最低收入人群扩大至中低收入人群，多元化保障体系已经基本满足了不同收入群体的住房需求。
将廉租房和公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴，成为四川省新的保障需求。它的实质意义就在于向更多低收入者敞开保障房范围：当廉租房居住者收入提升后，即可考虑其是否够上公租房政策的覆盖面，为解决这一新问题，“并轨”公租、廉租房，对保障对象实施“租补分离、梯度补贴”值得提倡。
这一做法在国家层面已得到支持，早在2010年9月，国土资源部等部门就联合发文明确要求，“各地应结合实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径”。
笔者认为，对保障房供应类别分得太细，容易增加寻租空间和资源浪费；廉租房和公租房分开管理，容易造成配租需求房源与实际房源供应不平衡的问题。因此，公租房和廉租房在四川完全可实行二者同时“统筹建设，并轨运营”，实行“市场定价（准市场价）、分档补贴、租补分离”的运行机制。可由政府投资建设或政策引导吸引社会资金投资建设；为提高廉租房和公租房的运营效率，运营管理主体可与建设主体相分离。
完善公租房廉租房并轨运营政策
其一，公租房、廉租房的租赁服务和政府补贴分别实施、平行操作、有机结合。受托运营机构可负责公租房日常运营管理，按市场机制运营，依规定标准收取租金。政府或用工单位向承租人发放的租赁补贴，专项用于支付房租，可直接划到受托运营机构或出租人的账上。符合条件的保障对象也可以到市场上租赁相应标准的住房，并申请租赁补贴。应明确规定，凡开始实施廉租房与公租房并轨工作的地方，原则上不再单独建廉租房，而应统一纳入公租房的规划建设中。
其二，租金方面，应实施市场化租金结合分级补贴制度。租金标准参照项目周边住房市场租金水平确定，政府对根据住房面积和收入不同而符合取得廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和公共经济租赁房租房补贴这“三种补贴”条件的承租家庭，发放不同标准的租房补贴。
其三，“并轨”政策应立足于有效增进投资建设和运营机构的合理收益。有利于吸引社会资金参与，有利于体现“差额补贴”原则，有利于根据承租人困难程度和补贴程度的不同。政府对保障对象的补贴由“暗补”变“明补”，着眼于根据保障对象收入水平的变化而适时调整补贴金额，最终形成完善的保障性住房的退出机制。
其四，防止因“并轨”带来的住房保障工作“缩水”。应预防一些部门或地方借并轨之机，缩减住房保障水平、减少土地供应。对今后公租房的供应对象、资金来源、土地供应和监管等，都应在制定的并轨办法和管理细则中予以明确。综合评估公租房的供求关系，加大财政资金投入，确保符合条件的困难群体的租房需求。可规定：四川人均住房建筑面积低于15平方米的新就业职工、外来务工人员，均应将其纳入公共租赁住房保障范围；四川并轨后的廉租住房同时可转为公租房使用。不能因“并轨”使过去享受廉租房政策群体的利益受到损害。
其五，仍应保持各自制度的差异性。如根据两者供应对象的不同，政府对廉租房对象即应予以单独的货币补贴；而在房型上，政府对适配适用的公租房房源才应考虑转化为廉租房。如果是符合廉租房保障条件的家庭承租公共租赁房，面积在规定保障标准内的，按廉租房租金标准收取租金；面积超出规定保障标准的部分，按公共租赁房租金标准收取租金。
中国保障房建设资金来源探讨 篇4
一、国内保障房建设资金来源现状及分析
1. 资金来源现状。
我国“十二五规划纲要”提出, 未来五年, 我国将新建保障性住房3600万套。2011年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。目标背后, 建设资金的来源及运作模式成为社会关注的焦点。据有关专家分析, 建设保障房所需的1.3万亿元～1.4万亿元的资金, 按照初步规划, 5000多亿元的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集, 剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。而目前, 政策基本明确的保障性住房资金来源主要有:地方政府土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益的10%。这部分资金与保障房建设的庞大需求来说, 只能是杯水车薪。
我国保障性住房的资金主要来自这几个渠道:财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。这里面, 社会投资资金的影子是比较少的。由于公租房 (保障房一种) 的定位为“只租不售”, 且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一, 通常需要20到30年时间才能收回成本。因此, 开发商较少涉及该领域, 银行放贷亦十分谨慎。除去银行贷款, 其他市场化融资渠道, 还有保险资金、信托、企业债等方式可供选择, 但都存在融资规模较小的问题。
2. 限制原因分析。
(1) 现金流覆盖风险能力较弱。保障房建设的出发点是针对社会低收入群体提供住房保障, 它的性质和定位决定了保障房的现金流较小, 现金流覆盖风险的能力较弱。首先, 保障房的销售价格或租金受到严格控制。普通商品房的销售价格一般是根据比价效应来确定, 开发商会根据所开发楼盘周边已开盘楼宇的售价确定自己开发楼盘的价格, 而不会严格按照成本法进行定价。保障房的售价则通常被要求严格按照在成本的基础上增加微利的方式来确定销售价格, 这就造成保障房开发利润水平偏低。其次, 保障房的购买或承租主体还款能力偏低。低收入群体的恩格尔系数很高, 收入主要用于日常生活支出, 甚至部分家庭的主要收入为当地最低生活保障。尽管保障房的售价或租金不高, 但对于有资格购买保障房的群体来说还是占其家庭收入的很大比重。在满足基本的生理需求前提下, 其还款能力受到较大制约。 (2) 抵押担保困难。首先, 保障房的公益属性和低价安排决定了保障房的建设用地多为政府划拨用地。而划拨土地的使用权多为地方政府所有, 导致保障房开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金。其次, 部分如经济适用房、两限房 (限面积、限价格) 等项目开发, 虽然开发商可以获得土地使用权, 但由于地方政府多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远、环境较差的地方, 使得这类土地的价值不高。同时, 不少地方还对保障房土地设定了诸如存续时间、交易对手等交易限制, 增加了金融机构接受此类担保的顾虑。再次, 地方政府出面担保或出具财政承诺已被明确禁止。保障房建设作为地方政府的一项民生工程, 其主导作用是明确的, 但《担保法》第八条明确规定, 国家机关不得作为保证人进行担保。财政部也发文, 禁止地方政府或人大出具《担保函》, 且明确此类《担保函》无效。 (3) 信贷资产收益率偏低。一是地方政府开发保障性住房项目一般采取设立地方融资平台公司, 由平台公司统一向商业银行申请建设贷款的模式。地方政府对平台公司的融资成本通常要求不得高于人民银行规定的基准利率, 商业银行很难通过利率上浮提高信贷资产收益率。二是地方政府融资平台公司对商业银行的经济资本占用较高, 降低了商业银行资本收益率。为控制平台公司可能带来的风险, 监管部门对商业银行的平台贷款规定了较高的风险权重, 按照项目现金流的覆盖情况, 将平台贷款划分为全覆盖、基本覆盖、部分覆盖和未覆盖四类, 分别赋予100%、140%、250%和300%的权重, 这将大大增加单位贷款的经济资本占用, 从而降低了资本的收益水平。 (4) 融资渠道单一。随着金融业的不断深化发展, 金融机构不断丰富, 金融产品大量涌现。但调查显示, 在保障房建设的融资方面, 地方政府还主要停留在向银行体系获取间接融资的方式, 债券、保险、银行间市场等多元融资渠道尚未充分发挥作用。
二、保障房融资的国际经验
鉴于保障房项目自身的公共产品性质, 发达国家在保障房的建设、配租和配售上基本都采用政府主导的方式, 私人机构的参与大多有限。由于政府主导, 大多数国家保障房建设的资金主要依靠财政拨款。
美国对保障房建设实行的是“多管齐下”的政策。20世纪60年代以前, 美国政府一手包办廉租房建设, 资金由联邦政府拨付。此后, 政府开始鼓励私营机构即“开发商”进入廉租房建设领域, 对其给出多项补偿计划, 具体是:第一, 对联邦住房局 (FHA) 对私营机构参与保障房建设的贷款进行担保。第二, 私营机构将所建住房按市场价格水平租给低收入家庭, 低收入家庭只支付30% (80年代后调整为25%) , 差额由政府补齐。第三, 实行税收优惠。通过这些措施, 美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断提高, 约为保障房总量的1/3。
作为世界上租住率最高的国家, 德国有近60%的人口租房居住。对低收入家庭的保障房建设和消费, 德国采取“政府+合作”的模式。二战后, 东德和西德均将住房定性为“福利”、“公益”。政府作用比较明显, 此外, 互助合作性质的“住房合作社”和住房储蓄银行在参与低收入家庭保障房建设中也发挥了重要作用, 约有30%的资金来源于住房储蓄银行。两德统一后, 德国住房政策逐步沿着私有化路径发展, 同时“合作”色彩也更为明显。体现在以下三方面:第一, 政府和社会投资人 (开发商、建筑企业或个人) 合作。政府划出特定区域用于建设低收入人群住房, 参与建设的社会投资人须与政府签订合作协议, 在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体, 租金与市价的差额由政府补贴给投资人。联邦政府和各州按照一定比例通过住房政策性银行向投资者提供无息住房建设贷款, 偿还期可达30～35年。偿还期结束后, 合作协议约束解除, 房屋所有人可以按市场价格出租、出售房屋;第二, 继续鼓励低收入者加入合作社。合作社成员享受很多优惠政策, 比如获得合理价格的土地, 少缴纳税款, 以及享受补贴租金等;第三, 继续激励低收入家庭参加住房储蓄, 比如, 对低收入者的住房储蓄给予相当于储蓄额10%的奖励, 或者设立“雇员资金积累款”, 这笔资金每年最多可达936马克。
相比于西方国家保障房政策的多样性, 新加坡政府采取的却是富有个性的“一招鲜”。新加坡保障房的覆盖率居世界首位, 高达85%, 但新加坡破解保障房融资难题的方法只有一个, 即公积金制度。中央公积金局将约80%的公积金通过购买政府债券的方式转移给中央政府, 中央政府再以拨款和贷款的形式转移给专门负责保障房建设、配租、配售的政府机构—建屋发展局。拨款资金用于租房津贴, 贷款则分为建房和购房两大用途。可以看出, 建屋发展局既是“开发商”、又像一家“金融机构”, 向符合购买保障房条件的住户发放住房抵押贷款。
从以上几个富有代表性国家的保障房融资经验来看, 我们可以得知, 一是发达国家和地区的保障房建设资金很大程度上依赖政府的财政拨款和公共资产管理收入, 二是低收入群体的住房消费补贴主要来自政府财政。三是由于保障房使用主体的信用存在一定缺陷, 政府需要对开发商参与的保障房建设贷款以及发放给低收入群体的购房贷款提供信用支持等。最后, 互助合作方式是保障房建设和消费的重要载体。
三、保障房建设融资途径的建议
1. 政策优惠, 引导商业银行主动增加融资支持。
人民银行、银监会和地方政府应从各自职责出发, 对保障性住房建设融资给予政策优惠。一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时, 明确要求保障性住房贷款应占房地产贷款一定比例。二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时, 给予支持保障房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。三是银监会将商业银行支持保障性住房贷款的情况纳入监管评级, 并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。四是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行, 按照新增融资规模的一定比例进行奖励。
2. 风险控制, 打消商业银行的风险顾虑。
风险控制是商业银行信贷投放需要考虑的重要因素, 要尽量降低保障房建设融资过程中可能产生风险的概率, 需要多措并举。一是地方政府建立风险基金。地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应, 相应建立保障房建设风险补偿基金, 当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿。二是对保障性住房购买人群进行贴息, 一方面可以降低困难群体的还贷压力, 另一方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流。三是制定专项核销政策。当保障性住房开发贷款或个人按揭贷款出现不良时, 只要商业银行追偿一年未果的, 即允许商业银行予以核销, 而不是必须取得破产等法院裁决。四是推动商业银行与保险公司合作。地方政府应引入保险公司对保障房建设的融资事项进行商业保险, 保险费用由地方财政承担。五是完善征信系统。人民银行应不断完善征信系统建设, 继续丰富非银行信用信息, 提高信用信息数据的时效性、完整性和全面性, 为商业银行及时掌握和判断客户信用风险提供便捷的途径。
3. 政企合作, 发挥民间资本的积极作用。
地方政府可采取开放的姿态, 以特定的保障房项目为标的, 进行商业招标。对建成后可出售的保障性住房, 通过BT (Build Transfer) 方式或PP (Public Private Partnership) 等方式, 由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房, 建成之后按照约定的价格 (以建设成本+适度利润确定) 转移给地方政府, 地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房, 通过BOT (Build Operate Transfer) 方式或PPP方式进行投资建设。对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流。
4. 拓展渠道, 借助融资创新工具。
随着金融市场的深化, 创新性金融工具不断涌现, 其中不乏可用于保障房建设中的融资支持。主要有, 一是通过发行房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, REITs) 筹集资金。二是通过发行企业债劵筹集资金。三是通过发行中期票据筹集资金。四是通过保险资金投资计划获得资金支持。
参考文献
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