绿城保障房建设标准

绿城保障房建设标准（通用7篇）

绿城保障房建设标准 篇1

银川市保障房将按照绿色建筑标准来建设

绿色建筑除最大限度地节约资源、保护环境外，更主要的是能为人们提供健康的居住空间，提高居住的舒适度。昨日，银川市建设局相关负责人称，截至目前，银川市已有7个建设项目达到绿色建筑星级标准，而且今后保障房也要按照绿色建筑标准来建设。

昨日，在一家正在建设的住宅小区绿色建筑体验馆，工作人员介绍，小区在节能、节材、节水等方面做了许多创新。因距离污水处理厂较近，所以小区部分住宅采用污水源热泵技术，利用污水厂排放的污水作为热源，来解决部分采暖问题，这样无疑降低了能耗。雨水、中水的有效利用，可以满足小区绿化、冲洗道路、景观水系补水的需求。实行生活垃圾分类回收、二次处理，这样一来，居民产生的厨余垃圾不用再拉到垃圾场，可在小区就地处理，残余物还可当作肥料。工业废料煤矸石也用在建筑上，新风系统的运用不仅可发挥换气功能，还可以起到加湿器的作用，不受外界温度干扰。“绿色建筑恒温恒湿，住进去人会感到十分舒适。”该工作人员说。

作为国家可再生能源建筑应用示范城市，目前银川市的玺云台、东城人家等项目区部分建筑达到了绿色建筑标准。从今年起，银川市及所属县（市、区）12层及以下民用建筑全面配建太阳能热水系统，试点12层以上太阳能光热（热水）建筑一体化应用技术。为加快推进绿色建筑，自治区住建厅下发文件，根据《宁夏绿色建筑行动实施方案》，要求银川市城市规划区内列入保障性住房建设计划的、2014年4月1日起新开工建设的政府投资的集中连片公共租赁住房（含并轨后的廉租房），全部按照绿色保障性住房标准建设。

绿城保障房建设标准 篇2

保障房建设标准之惑:

(1) 前不久, 著名经济学家茅于轼先生在接受某媒体采访时发表了一些关于经济适用房和廉租房方面的观点, 廉租房的建设标准要降低, 不要修建配套的私人厕所, 而是采用公寓式的公共卫生间模式, 一方面降低建设成本, 增加廉租房的数量, 另一方面也可以从硬件设施上阻碍不符合条件者争夺廉租房的热情。

低标准的廉租房还有一个优点, 就是当他们的收入提高以后, 会主动退出廉租房, 去寻找条件更好的住房。别的国家实施廉租房的经验之一就是客户条件改善之后不愿意退出廉租房, 还想继续享受廉租房的优惠。如果条件差, 他们比较容易自动退出, 去寻找适合于自己收入水平的住房。

(2) [人民日报时评:别让保障房成“闹心房”] (2012年7月31日) 近日, 河南省审计厅对6个省辖市保障性安居工程进行审计, 结果显示, 6个省辖市廉租房的空置率居然高达51%, 同时还有4390户违规享受保障房待遇。空置原因是设计与需求“不对接”, 地段离市中心太远、生活通勤不便、租金定价不合理。

(3) 据福州《海峡都市报》 (2012年7月27日) 报导:福州鹤林新城小区 (福州大型经济性-拆迁、安置房小区) 许多住宅变成商用后, 问题层出不穷。

2 解读

保障性住宅是国家正在大量建设的建筑类型, 但是对于保障房的标准, 大家理解并不一致, 国家也没有统一的技术规范。现在我们拿到的设计要求都是要向商品住宅看齐。

随着我国的国民经济发展水平不断提高, 社会的发展, 贫富差距的扩大, 西方发达资本主义国家曾经出现的社会问题也逐渐暴露, 社会文化、城市管理存在诸多矛盾。处理不好会引发许多社会问题, 激化社会矛盾。

作为著名的经济学家茅于轼先生提出的廉租房采用公寓式的公共卫生间模式曾在媒体引起轩然大波, 网络上认为这是歧视低收入人群, 加剧贫富差距, 从某种角度引发激化社会矛盾。这是典型的由保障房建设暴露的社会问题, 值得引起我们从业者关注。

西方发达资本主义国家上世纪四十至七十年代也经历过大量发展集合住宅的阶段。Jane Jacobs (1961) 《美国大城市之生与死》, Jane Jacobs批评美国五六十年代经济大发展时期城市规划朝向垂直化、郊区化发展, 被高层建筑所取代, 破坏传统社会的生活形态, 造成人际关系逐渐淡薄, 疏离感增加, 抑制犯罪的社会非正式自然监控力量 (natural surveillance) 减弱, 以致犯罪率上升。因此, 到七、八十年代, 西方发达国家特别是美国, 大量的集合住宅出现空置现象、被边缘化、成为引发犯罪和社会问题的根源, 出现了大量爆破、拆除集合住宅的现象。

3 相关研究

最近一段时间, 我们大量接触到保障房住宅项目, 同时看到了北京、上海和福建省关于公共租赁房的实施导则和图集, 也在各种专业杂志看到了国外发达地区如美国、日本、新加坡、香港等的保障房研究资料。根据我们在实际工程中遇到的问题和经验, 和同行对保障房的建设标准做些讨论, 希望能对我们的以后的工作有些帮助。

影响保障房建筑设计的控制标准有:

(1) 容积率

保障房项目容积率多在3左右, 现阶段在城市中心区容积率开始超过4, 如万科上海新村安置房容积率达到5, 这是高地价的结果。决策者通常以香港为例说明超高容积率的可行性, 香港、新加坡地区有大量的超高层住宅案例。但香港的社会发展阶段和我们不同, 城市管理、交通管理和人们对法制的尊重都是我们比不上的。容积率过大造成区域人口过于密集, 交通压力过大。我们对区域交通压力的分析还停留在拍脑袋阶段, 缺乏有效的科学分析手段。出现大量的高容积率保障房对城市管理和社会生活埋下隐患, 现在城郊已经出现大量保障房集中区, 低收入人群大量集中居住, 带来的问题正在逐步显现。

建议:保障房小区容积率控制在3.0左右

(2) 层数

早期保障房 (拆迁房) 建设, 我们的概念是经济性用房应该是不带电梯的多层住宅, 这样的住宅管理费较低、得房率高。随着地价提高, 建设容积率相应需要增加, 生活标准提高和人们观念的变化, 保障房设计标准很快过渡到高层住宅。现在的保障房多为100米左右塔式高层住宅, 甚至出现了超高层拆迁安置房, 如福州上海新村和福州王庄安置房。

我们的物业管理水平、设备维护能力、法规执行力度、社会文明程度和经济条件达不到香港等发达地区的水平。对于严重依赖电梯上下行的超高层住宅一旦进入电梯维修期将严重影响高层住户正常生活。而且物业管理费用和消防设施的维护水平带来的纠纷也在报纸和网络上也经常可以看到。

建议:保障房层数控制在18层 (公摊较小、得房率较高) , 和30层以下塔式住宅。限制超高层保障房。

(3) 标准层单元户数

标准层单元户数是影响保障房居住品质的重要因素, 建筑设计规范上对标准单元户数是没有限制的。

《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) :公共租赁住房的标准层设计户数应注意:以中、大户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于4 户;以单居户型、小户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于6 户。

在《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) 中我们可以看到公共租赁用房的标准单元户数达到16户 (图2) , 大多数方案都在12-14户之间。

在《福建省公共租赁住房优秀设计方案汇编》 (2012.1) 中有1个方案做到单元14户 (图1) , 大部分方案在4-6户之间。

通常认为标准层户数越少住房品质越高, 标准层户数少带来问题是标准层公摊大, 得房率低。对于高层塔式住宅平面过小带来的问题是结构造价的提高。这些都与保障房的建设目标相矛盾的。

建议:标准层单元户数建议控制在6-8户。

(4) 层高

《住宅设计规范》 (GB50096-2011) 5.5.1住宅层高宜为2.80米。

现在的保障房招投标对住宅层高一般不做具体要求, 在实际工程中, 由于多为百米高层住宅, 考虑到梁高因素, 和有利于通风, 层高多在2.9-3.0米, 较少看见2.8米层高方案。控制层高不仅可以控制投资, 有利于住宅节地、节能、节水、节材和环保。百米30层以上住宅2.9米层高可以比3.0米层高多盖一层。

建议:高层保障房层高宜控制在2.9米。

(5) 户型面积

《福州市城市房屋拆迁管理办法》中第二十七条 (二) 、标准层的建筑面积分别为45、60、75、90、105平方米。安置房建筑面积超过105平方米的, 可以分房型安置。

福州市保障性住宅户型方案征集面积标准同上, 但增加了:户型平面适用于19层及18层以上的高层住宅。

《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第3.2.1成套建设的住宅类公共租赁住房, 其套型建筑面积不大于60平方米, 高层套型建筑面积不大于66平方米

第3.3.2条宿舍类公共租赁住房, 其套型建筑面积不大于30平方米, 高层套型建筑面积不大于30平方米。

第3.3.3条住宅类公共租赁住房标准层使用面积系数不宜低于70%

在《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) 公共租赁住房户型建筑面积为30～60m2

按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发 (2007) 24号) 规定, 廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内, 经济适用房套型建筑面积控制在60平方米左右。各地一般公共租赁房在60平方米以下, 限价房则低于90平方米。

对于户型建筑面积标准的演变, 早期的保障房 (拆迁房) 多为不带电梯多层住宅, 且阳台不计容, 如 (福州仓霞新城) , 标准层单元公摊可低于10%, 现阶段的保障房多为百米高层住宅, 公摊可达25%左右, 因此住户实际得房率偏低, 当然考虑到住宅产业化发展, 家用电器的更新换代, 例如平板液晶电视已经取代显像管电视, 居民观念的变化, 对于户内空间也可适当减小。

我们认为在高层住宅中60平方米左右可以完整做到卧室、起居室 (厅) 、厨房和卫生间等基本空间。

建议:保障性住宅的户型面积建议控制在60平方米左右

(6) 电梯设置标准, 公共空间设计。

标准层电梯设置在《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 并没有做除规定。而在《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) 中对于电梯的配置作出明确而详细的规范, 我们建议采用当公共租赁住房楼栋户型以厅室合一的单居户型为主时, 该楼栋的电梯服务户数可按照100～120 户/梯进行配置。其他公共租赁住房楼栋应按照普通住宅标准60～90 户/梯进行配置。在实际住宅项目设计中往往被忽视的是30层一梯八户时应设置3部电梯。

走道宽度. 《住宅设计规范》 (GB50096-2001) 第6.5.1条、…….走廊通道的净宽不应小于1.20米。考虑到走廊有可能出现消防栓或管道等凸出墙面的设备, 及建筑模数问题, 建议走道轴线尺寸宜大于1.5米。在住宅建设的日常投诉中, 住户反映担架无法出入的状况, 这大多与住宅开门方向不合理, 走道过窄有关系。

建议:保障房公共走道宜做到直接采光、通风。电梯设置应满足规范要求。

(7) 停车位配置

《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第2.0.9条公共租赁住房机动车位按照0.1-0.2辆/户配置非机动车位按照不少于2辆/户配置

《福州市城市规划管理技术规定》 (2000.1) 对住宅停车位规定是0.6辆/户和0.3辆/户

在北京的公租房规定并没有对停车位配置作出规定, 说明他们是按普通住宅停车配置来要求的。

对于2000年制定的福州技术规定, 现在我们在实际工程中通常认为已经偏低, 现在的实际工程通常要求按1辆/户配置。

制定公租房机动车位标准0.1-0.2辆/户的原因, 应该是基于公租房面对低收入人群拥有车辆数少的原因。但我们认为从社会发展的角度看, 是否拥有机动车已经不能作为区分高低收入的标准, 且保障房大都位于较偏远地段, 拥有机动车和停车位有现实的需要, 从现状看, 机动车停车已经成为目前小区管理难以解决的矛盾。而且停车位多位于地下室结合人防设置, 地下停车位的销售价格可以覆盖地下室的建安成本。因此提高保障房停车标准并与商品房看齐, 对有效利用地下空间, 缓解机动车停车矛盾有现实的意义。

建议:提高公共租赁住房机动车停车标准, 建议参照商品房标准执行。

(8) 立面设计

保障房的立面设计, 在实际工程中, 因为实行了招投标制度, 设计师为节省工作量和迎合评委的口味, 大量采用仿欧式外观立面, 由于保障房小区体量较大。因此已成的保障房小区大都形式单一, 完全缺乏地域特色, 立面设计无法让人满意。

《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第5.0.3条公共租赁的外装修风格、色彩应与小区其它建筑相协调。

建议:我们在保障房建设满足功能要求和经济性的同时提倡有地域特色的住宅设计, 创造具有福州城市精神的建筑作品。

(9) 节能环保技术设计

节能环保在住宅设计中的运用是现在国家在大力提倡的一项新技术。外墙保温, low-e玻璃在住宅设计中已经普遍得到运用。

太阳能、空气能的运用是现在环保节能措施中最直接的技术措施。太阳能热水、太阳能发电、空气能热水、空调在住宅设计中都有成功的样板。我们建议在小区公共设施中可采用上述节能措施。在住宅内使用时应考虑设施的日常维护费用。

在网络上福州被列全国最热城市。福州的气候条件决定了福州在住宅设计中需要考虑福州的地域气候特点, 比如福州常年主导风向为东南风, 福州主城区东南面为闽江、乌龙江等大面积水面, 因此东南风会带来凉爽的空气, 可以达到节能降温的目的。虽然随着城市中心大面积高层建筑拔地而起, 这一气候效应有减弱的趋势, 但是长期的生活习惯还是使人们喜欢居住南北通风的住房。

在北京和福建省的公租房方案中我们都看到的全北向的户型, 虽然可以作为单身公寓的名称出现, 但与消防规范和节能规范有抵触, 将来运用实际工程中势必引起纠纷。因此我们反对采用全北户型的做法。 (图3、图4、图5)

我们认为住宅单元的平面布局方式的合理化对于节能环保, 改善居住品质更是能达到事半功倍的效果。我们建议单元标准层平面设计尽量方正, 平面内空间 (包括卫生间) 尽量全明, 达到通风采光效果。尽量不出现或少出现东、西向户型。这是评定保障房户型优劣的重要因素。

建议:保障房建设应充分运用节能新技术, 在住宅平面设计中避免全北户型, 减少东西向户型。

4 结语

保障房建设是国家一项重要国策, 为缓解城市中等偏低收入家庭以及外来务工人员等其它群体的阶段性居住困难, 体现国家对低收入群体的关怀。解决好住房这一民生问题, 有利于创造平安稳定祥和的社会环境, 维护社会大局持续稳定, 促进经济健康发展。通过着力保障和改善民生, 解决影响社会稳定的矛盾问题, 以和谐稳定保障改革发展。努力将保障房建成具有“安全感、归属感、便利感、舒适感、和幸福感”的高品质住宅。

参考文献

[1]《福州市城市房屋拆迁管理办法》 (1998年8月31日福州市通过) (2000年7月28日福建省人大批准) .

[2]《福建省2008-2009年廉租住房设计方案选集》 (2009.12) .

[3]《福建省公共租赁住房户型设计方案》 (2011.1) .

[4]《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) .

[5]《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) .

[6]《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) .

[7]《福建省公共租赁住房优秀设计方案汇编》 (2012.1) .

保障房建设模式 篇3

保障房建设模式：我国保障房建设模式探析

我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。

在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设模式。

因而，林林总总的保障房模式纷纷出现，从世联研究所观察到的，保障房建设模式大致可归为三大类型，即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。

政府直接建设型

政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。

政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地;二是政府设立平台公司;三是贷款为主财政直接支出为辅;四是规模建设，高效快速;五是通过先租后售的方式实现财务平衡，六是平台公司全程管理。

重庆模式就属于政府直接建设型。

重庆市计划从起3年内建造4000万平方米公租房，用于解决200万人的住房困难问题。

为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管理运营。

重庆市政府为平台公司注入土地和启动资金，平台公司以政府信用做担保获取金融机构的贷款。

平台公司负责从土地储备开始到后期的物业管理运营的整个过程。

重庆模式的优点是适合规模建设，缺点是政府资金投入量大，负债高;后续运营管理要求高;社会企业无法参与。

政府与企业共建型

政府与企业共建型是政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。

政府与企业共建型可分为BT模式、代建模式和配建模式。

BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式，意即“建设--移交”。

BT模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。

BT模式的特点，一是政府利用非政府资金进行保障房建设;二是投资方负责投融资;三是政府负责BT全过程监管;四是投资方建成后将房屋所有权移交政府;五是政府以分期付款的方式回购;六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。

BT模式的优点是政府在保障房建设期间的资金投入小;能够发挥投资方的工程建筑管理优势。

缺点是投资方需要垫资开发;存在政府违约和市场波动的带来的风险。

在BT模式应用上的佼佼者中国建筑，这家公司在工程建筑技术和管理上具有领先优势，又有着雄厚的财力，更是积累了丰富的BT模式操作经验。

据该公司透露，今年上半年，其新增的保障房项目规模达到1046万平方米，加上今年新增量，截止到今年6月底，正在实施当中的保障房项目的总规模达到1915万平方米。

代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。

受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。

代建模式的特点，一是政府投入财政性资金;二是代建人通过招标方式产生;三是代建人的收益来自代建管理费和项目投资节余奖励;四是代建人负责项目的全过程实施管理。

代建模式的优点是政府减轻管理负担，开发企业无需资金投入，且能发挥开发企业的管理、成本和品牌优势。

缺点是政府需要资金投入大，开发企业的投资回报率低。

在通过代建模式进入保障房建设领域的开发商中，绿城集团是做的最出色的开发商之一。

绿城宣称将致力于成为全国最大的保障房建设企业之一。

绿城集团成立一个专门负责保障房建设的公司。

目前，绿城集团在全国范围承建的保障房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米。

配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。

配建模式的特点，一是政府无需资金投入，并能获得一定的土地出让收益;二是开发商需从商品房收益中补贴配建保障房的建设成本;三是配建保障房建成后产权转移给政府;四是配建保障房体量有限。

配建模式的优点是政府不但无需资金投入，且能拥有一定的.土地出让收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。

缺点是配建的保障房体量有限，建设计划受开发商参与意愿制约，开发商受到的限制过多。

目前，一些地方政府采用的“限地价，竞配建”、“竞地价，定配建”和“竞地价，竞配建”等土地出让方式，就是通过配建模式建设保障房。

企业独立建设型

企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。

企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模式、信托基金模式。

限价模式是政府以限制商品房销售价格上限为条件出让商品房用地，且建成后的房屋只面向经政府审核符合要求的人群销售。

限价模式的特点，一是政府以“限价”方式出让土地;二是开发商负责投资建设;三是开发商受一定的开发限制;四是限价房只向符合规定的群体销售;五是限价房具有商品房的属性;六是政府不但无需资金投入，而且能获得土地出让收益。

限价模式的优点是政府不但无需资金投入，并能获取一定的土地收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。

缺点是建设计划受开发商参与意愿制约;开发商的开发限制过多;存在受成本因素价格波动风险。

许多地方政府采用的“限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”和“限房价限户型、竞地价”等土地出让方式，就是通过限价模式建设保障房。

万科万汇楼模式是开发商独立投资、建设和运营的保障房，具有公益性质。

之所以这样的模式在广州开发了名叫“万汇楼”的项目，因此我们称这种模式为万科万汇楼模式。

这种模式的特点，一是开发商以市价获取土地;二是开发商负责投融资;三是建成后开发商自己运营;四是投资回收期漫长。

万科万汇楼模式的优点是最大限度地动员了社会力量参与建设。

缺点是企业资金投入过大，投资回收期漫长，无法盈利。

据万科测算，万汇楼总共投资4700万，需57年才能收回成本。

信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。

信托基金的特点，一是由社会资本发起;二是以市价获得土地;三是委托专业公司代建;四是以建设租赁保障房为主;五是委托专业公司经营管理;六是以经营收益作为投资者回报。

信托基金模式的优点是投资风险分散化，有利于吸引资金参与保障房建设。

缺点是回报率低。

目前，这种模式还没有真正开始实施。

由华远地产、裕景地产等多家开发商发起的建银精瑞基金以将其的公共租赁住房建设投资基金方案已报有关部门审批。

综上所述，在大力推进保障房建设的初期，各种保障房建设模式都代表着决策者们的思考与实践。

各种模式相互竞争，在历经时间和实践的考验后，有的模式将会被淘汰，有的模式终将胜出并被固化和推广。

在这个过程中，世联研究建议，政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险;应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。

保障房建设存在的问题 篇4

但在实际工作中，还存在保障用地、保障资金、退出机制等没有落实到位的问题。

按照中央经济工作会议的要求，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

绿城保障房建设标准 篇5

今年以来，紫阳县积极响应中、省、市号召，坚持把保障和改善民生作为一切工作的出发点和落脚点，在加压紧逼、苦拼实干推进县域经济跨越发展的同时，克服重重困难，强力推进保障性住房建设。截止目前，全县共开工建设保障性住房2330套，预计年前将超额完成省市下达任务。

山大沟深是紫阳县的根本县情，保障性住房建设面临的首要难题就是没地方建。县城座落在一面山上，房子挤房子，号称山城，几乎找不出多余的建房空地。据国土部门调查，全县现存滑坡隐患点1200多处，其它地方也很难找到比较理想的建房用地。几乎每一处保障性住房建设，都要靠拆迁腾地。施工也是难上难，受地形条件限制，几乎所有的保障性住房建设都要打桩基、行框架。“紫阳一根桩，关中一幢房”，建设难度很大、成本很高。此外，材料的来回倒运也几乎全靠人力肩挑背扛，费时又费力。

面对这些困难，紫阳县勇敢作为，县委、县政府把保障性住房建设作为今年工作的“头号工程”来抓，钢性纳入各乡镇和部门的年终考核。层层成立了由政府一把手亲自挂帅的领导小组，按照硬抽人、抽硬人的原则抽调精兵强将组建专班人马，任务到单位、责任到人头，硬落实、扛死肩。为攻取难点，确保任务完成，有针对性地出台了一系列行之有效的过硬措施。

成立由政府主导的非营利的紫阳县城镇建设投资开发公司，统一负责全县的保障性住房建设。授予“城投公司”规划区内土地独家征用权和房屋建设权，从政策上将营利益性的房产开发企业挤出规划区，确保建设用地，抑制房价上涨。全县目前已规划了7个保障性住房建设项目区。

将保障性住房建设与棚户区改造工程紧密结合起来，采取产权置换的方式获取建房用地。通过“拆棚户平房”建设高层楼房，不仅有效解决了原住户的住房难，也成功解决了很多低收入家庭的住房难，实现了“用地不变、房源增加、民生改善、县城变美”的多重目标。目前全县已启动了鸡家嘴、桥沟路、河堤路三个棚户区共680户的改造项目，根据地理条件允许和群众需要，同时配套规划了1500多套限价商品房。

坚持快速审批、提前开工，充分利用空余时间。保障性住房建设任务重、时间紧，为确保如期完成建设任任，紫阳县开辟了保障性住房行政审批的“绿色通道”，财政、国土、建设、规划、环保等相关职能部门坚持协同联动，全力以赴保证各项审批“短、平、快”。同时，积极开展超前实施工作，即在招投标前政府就提前启动项目区的“三通一平”等基础性建设，待招投标程序完成后再以成本价结算交给承建企业，从而有效减少了“走程序”中的时间上的浪费。

持续开展建设竞赛，狠抓工期和进度。针对今年雨水较多、耽误较大实际，紫阳县与各承建企业及时签定了补充协议，详细规定了各

工地每日的上劳数量和投入机械的数量，以及各时段的建设形象进度，一天一通报，一月一评比，县政府拿出200万元奖励先进，同时也出台了惩罚措施，凡不能如期完成任务的承建企业将扣罚100万元。协议签定后，各企业自动展开建设大比拼和大竞赛，充分挥“白加黑”和“五加二”的精神，几乎所有的企业都采取了搭工棚冒雨施工，倒排工期、轮班倒昼夜施工等措施。

保障房建设的融资工具选择 篇6

除了财政预算资金、土地出让金收益、银行贷款外, 目前各省都在积极尝试运用公积金贷款、保险资金、信托、REITs、债务融资工具、BT/BOT等模式进行保障房的建设。如何综合运用这些工具推进保障房建设?笔者结合各种融资工具的特点, 做一分析。

各种融资工具的优劣比较

1.从融资成本的角度看, 融资成本从小到大顺序是:公积金、保险资金、债务融资工具、银行贷款、BOT、BT、REITs、信托

从融资成本角度看, 由于公积金通常由政府部门集中管理, 公积金贷款具有政策优惠性质, 相比其他融资方式, 融资成本最低。保险资金对投资项目的要求中更注重于项目的长期稳定和担保可靠, 融资成本偏低。对于债券, 由于其一次发行量大, 相比其他投资方式风险较小, 并且若为公开发行的公司债, 还可以在市场上进行流通, 因此, 其息票率通常低于银行贷款利率, 融资成本相对偏低。对于BT及BOT, 其融资成本应接近银行贷款利率, 而由于BOT在项目建成后, 承包方能从项目经营中获得一定收益, 因此, BOT相比BT的融资成本要小一些。REITs、信托这两种融资方式, 由于其相比债券等其他金融产品, 投资方将承受更大的风险, 而这其中, 由于REITs作为基金, 拥有比信托更强的流动性, 因此在这些方式中信托的融资成本最高, REITs仅次之。

2.从融资期限的长短看, 期限从短到长顺序是:信托、BT、保险资金、公积金、银行贷款、债务融资工具 (短期/长期) 、BOT、REITs

信托募集资金较为迅速, 融资期限通常为2~3年, 时间较短。对于BT, 从项目承包方开始募集资金到项目建成有政府回购, 通常融资期限也较短。保险资金及公积金贷款通常为3~5年左右, 时限适中。待进入保障房投融资成熟阶段后, 保险资金和公积金的贷款期限将会变长, 与公租房投资运营周期相匹配。然而, 目前大部分住房公积金处于闲置状态, 具备融资可行性, 但是随着深化改革, 其使用率必然上升, 届时可用于保障房建设的资金将会不足, 因此这种方式不具备持续性。对于BOT, 由于其相比BT有一个承包方经营回收成本时间, 因此融资期限相对较长, 而REITs作为基金, 是长期融资, 期限较长。债券的期限则较为特殊, 分为短期和中长期, 时限较为灵活, 对于应急用周转资金, 则可以发行短期债券, 时限可以是一年甚至更短, 而若需要长期资金, 则债券期限可以为3年、5年、8年甚至10年以上。

3.从融资难易程度角度看, 难度由低到高是:信托、BOT、BT、银行贷款、债务融资工具、公积金、保险资金、REITs

从融资难易程度看, 信托近期市场行情较好, 且方式灵活, 融资比较容易, 但是融资成本很高。BOT、BT需要找到合适的项目公司, 对地方政府来说, 有一定的招标优势, 比较容易。债务融资工具对于新成立的资质较低的企业来说, 融资相对要困难一些。保险资金和公积金贷款, 政策正在放开, 一些收益率好风险低的项目能获得保险资金和公积金贷款。REITs融资最难, 首先国内要有专门的管理房地产信托投资基金的机构, 还需要规范的法律环境, 并且融资方需要有一定规模能产生稳定现金流的资产池。

不同融资工具的针对性选择

1.针对不同保障房类型, 融资工具的选择

保障房分为两大类:购置房用以出售, 包括限价商品房、经济适用房和棚改房;租赁房用以租用, 包括公共租赁住房和廉租房。购置房和租赁房的运作周期、投资回报等有很大不同, 所以需要选择合适的融资工具。

购置房的销售价格实行政府指导价管理。在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、2‰项目管理费用和5%利润等因素基础上测定销售价格。购置房通过销售较快回笼资金, 3~4年之内就能收回贷款。然而, 由于实行价格管制, 购置房项目的投资回报率很低, 需要政府运用自有资金做补贴, 以吸引社会资金的参与。总的来说, 相比于租赁房, 购置房的融资渠道比较畅通, 可以关注以下融资方式:银行贷款、信托、债务融资工具 (短期) 、公积金贷款、保险资金、BT模式。

租赁房的运作周期长, 资金回笼慢, 是限制社会资金参与的最大问题。适合租赁房的融资工具有:BOT模式、REITs、公积金贷款、保险资金、债务融资工具 (长期) 。其中, REITs具有公募性、可流转性, 是未来租赁房建设的主要融资工具。目前, 保险资金及公积金贷款通常为3~5年左右, 时限适中, 符合购置房的融资需求。等到保障房投融资进入成熟阶段后, 保险资金和公积金贷款期限将会变长, 与租赁房投资运营周期相匹配, 充分发挥这两类资金稳健性投资的特点。

2.针对不同运作时期, 融资工具的选择

根据保障房的开发和运营特点, 将一个完整的保障房体系运作流程划分为三个阶段, 并分别设计出融资工具的不同组合。第一阶段:启动期及建设前期, 以自有资金、信托融资、BT模式等可灵活运用的方式, 主要建设购置房。第二阶段:建设后期及运营初期, 以银行贷款为主, 公积金、保险资金、债券、信托资金等为辅, 运用BOT模式, 兼营购置房和租赁房。第三阶段:持续运营期, 不断推进租赁房建设, 积累到一定存量, 以REITs等长期性金融产品为主。

第一阶段。在保障房项目启动初期, 对于拆迁、整理土地、前期工程款的支付等, 可由自有资金和信托计划筹集资金予以解决。这一时期的项目通常不能满足银行的贷款条件, 而依靠政府拨款又不足以满足大量项目开工的需求。信托资金能够盘活政府和企业资金, 迅速启动项目, 成为引入其他社会资金的“支点”。采用BT模式将建房融资任务交给了房地产开发商, 资金支付可以推迟到合同约定的回购日。目前, 保障房信托产品承诺的年收益率为10%左右, 高于购置房的年回报率1.97% (政府规定购置房项目的利润率为5%, 实际运作期限通常为4年。假设项目总投资额〈包括土地整理成本、建筑安装成本、配套成本、2‰项目管理费用〉为100, 分两年均匀投入。建成后根据有关规定的5%的利润率, 保障房销售价格定为100×〈1+5%〉=105。假定建成后当年销售25%, 第二年销售50%, 第三年销售剩余部分, 经测算, 该项目内部报酬率约为1.97%) 。BT模式若是对开发商有吸引力, 回购价格也得使其收益高于1.97%。所以政府部门在必要时得以自有资金做补贴, 使项目达到更高的回报率。

第二阶段。在项目取得“四证” (国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证) 并满足银行其他贷款条件后, 可由银行向其发放开发贷款, 补充项目建设资金需求。积极利用银行贷款, 因为银行贷款利率比房地产信托计划的要低。例如, 国家开发银行在2011年1000亿元的保障房建设贷款计划, 是目前拥有最大的贷款力度的银行。在建设和运营一段时间后, 政府部门经历了建设—销售周期, 资产运作水平和信用水平得到提升 (这时自有资金可能在萎缩中) 。此阶段为关键时期。积极争取包括公积金、社保资金、保险资金等在内的投资周期长、要求回报率适中的资金引入保障房建设, 成为银行贷款的一种替代品。此外, 寻找与政府、地方融资平台、金融机构和资金雄厚的开发商等的合作方式, 争取到较低成本的资金, 实现共赢。资金成本降低后, 继续建设和运营, 自有资产就会不断增涨。净资产达到一定规模, 信用级别达到一定高度, 就可以采取债券融资了, “发改委”在2011年6月下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中指出:“地方政府投融资平台公司发行企业债券优先用于保障性住房建设, 符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资”。这进一步降低资金成本, 并且债券融资额度较大。政策趋向于建设更高比例的公租房。政府部门可先运作一小部分公租房项目作为示范, 后期利用BOT模式吸引社会资金参与公租房建设。政府需要给予项目公司租金补贴, 使BOT项目投资回报率高于3.00% (天津市滨海新区某租赁房项目土地使用权划拨, 单位建设成本约为每平方米5000元, 均套建筑面积60平方米, 共2000套公共租赁房, 配套商业服务面积1000平方米, 总投资6.05亿元。假设投资在第1年初发生, 运营期为39年。租赁房当期租金为每套约800元/月, 以后每五年调整一次, 在原来租金的基础上调高10%。运营期前三年出租率分别为50%、70%、90%, 以后各年出租率维持在90%。商业面积用房比例为60%, 当期租金为每月每平方米400元, 以后每五年调整一次, 在原来租金的基础上调高20%, 其出租率为90%。运营期结束后, 租赁房期末的净残值率为5%。经测算, 该项目的静态回收期为26年, 内部报酬率约为3.00%) 。

第三阶段。国务院于2009年6月特批北京、上海、天津三个城市为REITs的试点城市, 且天津的试点已涉及保障性住房。REITs在国外较为成功, 为我国顺利推行提供了学习和借鉴, 该模式具有收益稳定、风险系数小、政府资信程度高等优势, 势必成为我国发展方向。经过长时间的持续运营阶段, 有一定规模的租赁房可以形成稳定的租金收入和现金流, 且可获得资产升值收益。此时, 可通过信托平台成立REITs, 将成熟运营的保障房及其附属商场和停车场等经营性物业作为基础资产, 引入资本市场, 进一步推进保障房建设事业。

完善保障房融资的建议

1.构建多元化融资体系

目前, 我国保障房融资模式正处在积极探索和推广的阶段, 着力构建多元化融资体系, 是补充政府财政资金不足、吸引社会资金支持保障房民生工程的重要举措。综合考虑募资对象、融资额度、融资期限、资金成本、资金用途、自身信用资质和运作周期等因素, 灵活运用上述七种融资工具, 并积极探索新的融资方式, 借鉴国外保障房建设经验, 争取切实有效地解决保障房建设的资金问题。

2.运用自有资金做杠杆, 撬动社会资金参与

政府在保障房中的角色应该从建设者逐渐过渡到引导者, 利用补贴、减免税费、抵押担保等政策工具, 将宝贵的政府资金合理使用, 发挥杠杆作用, 引导社会资金进入这个市场, 这也是国外安居房建设过程中通常的做法。

政府补贴主要包括两项:一是利息补贴, 借此降低开发商的投资成本。二是租金补贴。市场租金与承租人所缴租金之间的差额由政府补贴, 借此提高开发商的投资回报。切实落实财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》制定的税费减免措施。建立政策性住房担保机构, 为保障性住房购房贷款和建设融资提供担保, 政府可拿出一小部分资金作为住户违约补偿金, 以此吸引社会资金进入保障房的建设和经营中来。

3.政府决策层参考执行层意见部署建设指标

保障房建设资金不足, 需要通过融资手段解决。而融资与项目运作状况相关, 收益高、风险小的项目融资相对容易。项目运作是否顺畅, 其中一点在于销售是否符合预期目标。而销售是由市场决定的。现在保障房市场中存在销售不畅的问题, 这是市场需求与保障房建设目标不相匹配导致的。因此, 建议政府决策层参考执行层的意见部署建设指标。

4.长远规划保障房民生工程

发达国家和地区的社会保障房建设经历了相当长久的时间。例如, 韩国经过30年的发展, 形成了以永租房、公租房和过租房为主体的多层次公共租赁房体系;美国从1968年住房法案规定优惠贷款政策到上世纪90年代REITs的蓬勃发展历经20多年;香港自1954年实施公共房屋计划至2005年领汇地产投资信托基金上市, 用了51年;加拿大从1973年修订《国家住房法》到2001年引入抵押贷款债券走了28个年头;新加坡从1960年出台《土地征用法》到21世纪初, 花费了40年左右的时间。由此可见, 我国保障房民生工程是一项需要长期坚持才会有成效的事情, 当前不必追求“大跃进”, 以避免产生保障房建设资金链断裂、运作风险短期内急速积聚等不利于长期发展的短视行为。

摘要：随着我国“十二五”规划中保障房建设计划继续推进, 各执行单位面临着新一轮的融资安排, 如何综合运用公积金贷款、保险资金、信托等融资工具, 解决资金缺口成为关键性问题。笔者对各种融资工具进行了比较分析, 并提出相关建议。

关键词：保障房,资金缺口,融资工具,建议

参考文献

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[5]苏多永.新加坡住房保障制度及其启示[J].上海房地, 2010 (10) :54-56.

绿城保障房建设标准 篇7

二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

近期房地产市场调控策略 时间

措施

要点

2010.11.03

四部委全面叫停第三套住房公积金贷款

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

2010.09.29

中国出台措施巩固房地产市场调控成果

国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2010.09.27

国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地

土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

2010.09.18

李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08

京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

2010.09.04

首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划

国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。

2010.08.02

国土部发1457宗闲置土地黑名单

国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

2010.07.12

银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇

针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

2010.06.12

住建部等七部门发文 加快发展公租房

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

2010.06.04

三部委发文明确个人房贷二套房认定标准

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

2010.05.22

广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

2010.05.22

重庆楼市新政出台未对第三套房停贷

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

2010.05.06

深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文

5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.05.02

央行年内第三次上调存款准备金率

5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。

2010.04.30

北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房

暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房

同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

2010.04.21

二套房以住房套数界定 不再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010.04.19

住建部要求商品住房严格实行购房实名制

未获预售许可 开发商不得收取定金

住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

2010.04.17

国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.15

国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010.04.13

住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010.03.18

国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010.03.10

国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用地有效供应；

三、切实加强房地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度；

五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010.02.20

银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010.01.12

央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋

中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010.01.10

国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2009.12.23

财政部：五年内住房转让全额征收营业税

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009.12.17

5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

2009.12.14

国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

2009.12.09

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2009.12.07

中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给

中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

【自言自语】

房价过快上涨问题涉及民生，各方言论很多。这就一定要求我们坚持与党中央、与政策制定者保持思想一致，切不可受某些偏激思想的影响。当然，很多社会舆论是具有思考价值的，给我们答题有开阔思维的作用。

【政府文件】

浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

浙政发〔2010〕23号

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进我省房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求

（一）全面落实差别化住房信贷政策。人民银行分支行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。

家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。

严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

（二）坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。

各级税务部门要进一步强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。

（三）抓紧制定临时性相关政策。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，要结合当地实际，尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策和临时性限购多套住房的政策。

对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行。

二、加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给

（四）抓好住房建设规划的编制和落实。各地要在7月底前编制和公布《2010—2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求，切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。各地要及时协调落实住房用地计划，依据经政府批准的住房用地供地计划，确定计划中拟供应地块，科学安排供地区位和时序，必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块。

（五）增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。

（六）加快普通商品住房供应。各地各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。

三、进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展

（七）加强商品住房预销售管理。建立商品住房预售许可绿色通道，支持符合条件的商品住房项目加快上市公开销售。严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）实行明码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的，应当报房地产主管部门备案并公示，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。

购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。商品房实行代理销售的，应当委托经房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。房地产开发企业不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

（八）加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设。加强房地产价格统计调查，统计系统要定期发布全省及各设区市城区房地产价格指数。各地房地产主管部门要会同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。

（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

（十）开展房地产市场的清理和检查。各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为；对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面掌握市场后续供应情况。全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开，并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查，督促各地纠正和处理违法违规情况。各地各有关部门特别是价格、工商与房地产主管部门要加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关人员的责任。

四、大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务

（十一）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。

各地要根据当地经济发展水平、市场小户型租赁住房供求情况、租金水平和中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素，明确今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量，并纳入城市住房保障以及解决其他住房困难家庭居住问题规划和实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市，要大幅度增加公共租赁住房建设供应规模。

（十二）多渠道筹集公共租赁住房。各地要通过新建、改建、收购等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。公共租赁住房可以结合城市危旧房和“城中村”改造统筹安排建设，也可以在商品住房和经济适用住房项目中配套建设。外来务工人员集中的开发区和工业园区可以集中建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以60平方米以下为主。

（十三）加强公共租赁住房建设的要素保障。政府主导的公共租赁住房建设用地以行政划拨方式供应，并纳入土地供应计划。要多渠道筹集公共租赁住房建设资金，省级财政对欠发达地区将以适当方式给予支持。各地要严格落实廉租住房资金筹措规定，廉租住房保障资金充裕的城市可以将其统筹调配用于公共租赁住房建设。金融机构要加大对公共租赁住房建设项目的信贷支持力度。

（十四）研究制定公共租赁住房管理办法。各地要结合建设和管理成本、市场租金水平等因素，根据不同供应对象合理确定公共租赁住房租金标准，并实行动态管理。要加快研究制订全省公共租赁住房建设管理指导意见，各地要尽早出台具体管理办法和相关配套政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。

（十五）全面完成保障性安居工程建设任务。各地要按照《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）和住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠政策，加快推进保障性安居工程实施，相关建设项目原则上必须在7月底前开工。各地要对2007年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次全面调查清理，各设区市在5月底前将调查清理情况向社会公开，并报省政府备案。

五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责

（十六）强化工作职责。各地要切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障城市政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

（十七）研究落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设的具体政策措施，坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。

（十八）加强宣传引导。各级新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。