保障房政策论文（精选12篇）
保障房政策论文 篇1
现阶段, 中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给, 满足保障房的现实需求。对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低, 相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下, 资源再配置体系失灵, 间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此, 完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾, 节约社会资源, 提高资源利用效率的关键。
一、现有保障房退出模式
现阶段, 中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成, 相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》, 以及相关地方性法规之中。
经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准, 且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后, 购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下, 购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种:其一, 政府回购, 主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人, 以及购买经济适用住房满5年, 并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人;其二, 购房人拥有完全产权, 主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。
廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭, 其保障方式以发放租赁住房补贴为主, 实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为, 可归纳为三种退出模式:其一, 超出收入标准退出, 即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策;其二, 居住面积超出标准退出, 即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策;其三, 违规退出, 即因将承租的廉租住房转借、转租, 擅自改变房屋用途, 未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。
公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭, 以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似, 公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式:其一, 以其他形式获得住房退出, 主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房;其二, 期满解约退出, 即租期届满不再申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人;其三, 违规退出, 即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房, 改变所承租公共租赁住房用途, 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。
二、保障房退出政策的现存问题
(一) “鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”
保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施, 政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系, 实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款, 如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后, 政府有权回购经济适用房, 或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是, 现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”, 客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说, 被保障人努力程度越高, 退出福利保障的可能性就越高, 其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果:被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内, 要么隐瞒真实收入或其他房产, 免于退出保障房福利体系。
(二) “惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”
所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下, 契约的乙方 (通常为代理人) 利用其信息优势采取契约的甲方 (通常为委托人) 无法观测或监督的行动, 导致甲方利益损失的现象。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生, 现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款, 经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是, 即使被保障人的违规行为可被观测和监督, 但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益, 那么, 政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如, 2011年中国之声相关报道显示, 北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租, 租赁双方仅通过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案, 政府相关部门也就无从监管, 只能任由被保障人“道德风险”行为的发生, 造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况, 住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系, 大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此, 现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的, 但在现实中是较难实现的。
(三) 退出标准规定不明引致“租值耗散”
“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产, 由于产权安排不明, 导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析, 保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。因此, 经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格, 均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理, 廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金, 二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定, 如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房, 被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是, 在实际操作层面, 须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。房屋价格具有不可比较性, 即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此, 保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择, “一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺:被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”;住房保障机构如果没有被寻租, 也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散, 进而产生福利损耗。
三、多元化退出模式的改革构想
保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。被保障人对经济适用房仅拥有部分产权, 剩余产权归属住房保障机构, 且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准, 从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权, 基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且, 基于信息不对称和交易成本等考虑, 住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。
因此, 问题的解决可从产权视角着手, 通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡, 最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。
(一) 经济适用房多元化退出模式的改革构想
经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上, 以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点, 通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式, 实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后, 经济适用房性质自动转化为普通商品房, 可自由上市流通。
例如, 某套经济适用房的建设开发成本为, 开发当期同地段商品房的售价为, 必然存在。以 (如1万元) 作为产权分割基准, 则该套经济适用房的产权被分割为等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本, 才能够获得房屋的居住权。当然, 被保障人亦可支付一个大于的购买价格, 越大, 被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人, 剩余的部分产权归属住房保障机构所有, 此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权, 每年支付金额越高, 获取完全产权的时间就越短。
如图1所示, 线 (1) 表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款, 并且之后每年支付一个较高的分期付款金额, 可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线 (2) 意味着被保障人支付了一个与线 (1) 一样的初始房款, 但之后每年支付一个较低的分期付款金额, 将在稍长的时间内获得完全产权。线 (3) 意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟年开始支付剩余房款, 将在更长的时间内才能获得完全产权。线 (4) 意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本, 并延迟年开始分期支付剩余房款购买剩余产权, 将在相当长的时间内获得完全产权。线 (5) 意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本, 并不再支付剩余房款, 将不能获得经济适用房的完全产权, 也就不能转化为商品住房进行流转。
被保障人可依据自身实际, 自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时, 由于完全产权价值在购房之初已明确, 且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定, 因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时, 住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源, 间接实现了存量资源的有效流转。
(二) 廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想
廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式, 解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲, 对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人, 将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因, 其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人, 可借鉴融资租赁模式, 设计资源的优化利用。多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保
障人选择的支付租金越高, 其获得租住住房完全产权的年限也就越短。
例如, 保障机构以的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金, 大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时, 被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人, 亦可选择高于的租金, 其可在第年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金, 则其可提前年获得承租住房的完全产权。
多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合, 即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”, 也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。其与多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标, 以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上, 辅之以其他相关政策配合, 可有效提高保障房退出效率, 进一步实现存量
摘要：经济适用房、廉租房和公共租赁住房共同构成了中国现有保障房体系, 建立规范合理、运作有效的退出模式是提高保障房利用效率, 缓解供求矛盾的关键。
关键词：保障房,退出模式,多元化模式
参考文献
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保障房政策论文 篇2
二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
近期房地产市场调控策略 时间
措施
要点
2010.11.03
四部委全面叫停第三套住房公积金贷款
中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
2010.09.29
中国出台措施巩固房地产市场调控成果
国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
2010.09.27
国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地
土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
2010.09.18
李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求
加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08
京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉
北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。
2010.09.04
首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划
国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。
2010.08.02
国土部发1457宗闲置土地黑名单
国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
2010.07.12
银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇
针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
2010.06.12
住建部等七部门发文 加快发展公租房
由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
2010.06.04
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2010.05.22
广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷
广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。
2010.05.22
重庆楼市新政出台未对第三套房停贷
重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。
2010.05.06
深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文
5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.05.02
央行年内第三次上调存款准备金率
5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
2010.04.30
北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房
暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房
同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010.04.21
二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.04.19
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
未获预售许可 开发商不得收取定金
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
2010.04.17
国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15
国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010.04.13
住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
2010.03.18
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2010.03.10
国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查
国土部发通知：
一、加快住房建设用地供应计划编制；
二、促进住房建设用地有效供应；
三、切实加强房地产用地监管；
四、建立健全信息公开制度；
五、开展房地产用地突出问题专项检查。
2010.02.20
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
2010.01.12
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.01.10
国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
2009.12.23
财政部：五年内住房转让全额征收营业税
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2009.12.17
5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2009.12.14
国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2009.12.09
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009.12.07
中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给
中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
【自言自语】
房价过快上涨问题涉及民生，各方言论很多。这就一定要求我们坚持与党中央、与政策制定者保持思想一致，切不可受某些偏激思想的影响。当然，很多社会舆论是具有思考价值的，给我们答题有开阔思维的作用。
【政府文件】
浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见
浙政发〔2010〕23号
为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进我省房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：
一、严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求
（一）全面落实差别化住房信贷政策。人民银行分支行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。
家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
（二）坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。
各级税务部门要进一步强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。
（三）抓紧制定临时性相关政策。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，要结合当地实际，尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策和临时性限购多套住房的政策。
对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行。
二、加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给
（四）抓好住房建设规划的编制和落实。各地要在7月底前编制和公布《2010—2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求，切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。各地要及时协调落实住房用地计划，依据经政府批准的住房用地供地计划，确定计划中拟供应地块，科学安排供地区位和时序，必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块。
（五）增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。
（六）加快普通商品住房供应。各地各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。
三、进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展
（七）加强商品住房预销售管理。建立商品住房预售许可绿色通道，支持符合条件的商品住房项目加快上市公开销售。严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）实行明码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的，应当报房地产主管部门备案并公示，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。
购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。商品房实行代理销售的，应当委托经房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。房地产开发企业不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（八）加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设。加强房地产价格统计调查，统计系统要定期发布全省及各设区市城区房地产价格指数。各地房地产主管部门要会同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。
（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
（十）开展房地产市场的清理和检查。各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为；对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面掌握市场后续供应情况。全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开，并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查，督促各地纠正和处理违法违规情况。各地各有关部门特别是价格、工商与房地产主管部门要加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关人员的责任。
四、大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务
（十一）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。
各地要根据当地经济发展水平、市场小户型租赁住房供求情况、租金水平和中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素，明确今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量，并纳入城市住房保障以及解决其他住房困难家庭居住问题规划和实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市，要大幅度增加公共租赁住房建设供应规模。
（十二）多渠道筹集公共租赁住房。各地要通过新建、改建、收购等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。公共租赁住房可以结合城市危旧房和“城中村”改造统筹安排建设，也可以在商品住房和经济适用住房项目中配套建设。外来务工人员集中的开发区和工业园区可以集中建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以60平方米以下为主。
（十三）加强公共租赁住房建设的要素保障。政府主导的公共租赁住房建设用地以行政划拨方式供应，并纳入土地供应计划。要多渠道筹集公共租赁住房建设资金，省级财政对欠发达地区将以适当方式给予支持。各地要严格落实廉租住房资金筹措规定，廉租住房保障资金充裕的城市可以将其统筹调配用于公共租赁住房建设。金融机构要加大对公共租赁住房建设项目的信贷支持力度。
（十四）研究制定公共租赁住房管理办法。各地要结合建设和管理成本、市场租金水平等因素，根据不同供应对象合理确定公共租赁住房租金标准，并实行动态管理。要加快研究制订全省公共租赁住房建设管理指导意见，各地要尽早出台具体管理办法和相关配套政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。
（十五）全面完成保障性安居工程建设任务。各地要按照《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）和住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠政策，加快推进保障性安居工程实施，相关建设项目原则上必须在7月底前开工。各地要对2007年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次全面调查清理，各设区市在5月底前将调查清理情况向社会公开，并报省政府备案。
五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责
（十六）强化工作职责。各地要切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障城市政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。
（十七）研究落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设的具体政策措施，坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。
（十八）加强宣传引导。各级新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
保障房政策可避免经济二次探底 篇3
商品房调控与保障房政策具对冲效应
政府遏制地产价格不可避免地会导致市场化的房地产开发投资放缓，而另一方面，本轮调控的一个重要特点是加大土地供应，推进保障性住房的建设，因而将促进保障性住房投资大幅增长，这两者对房地产投资的正负面影响存在一定的抵消。
微观上看，影响商品房投资与保障性住房投资的机理有所不同。商品房投资的变动主要取决于利润空间和银行信贷的支持情况，对于房地产企业来说，只要有合适的利润率，企业就会开工建设，由此带动房地产投资的增长；而银行信贷的变动也会影响行业的投资。保障性住房投资更多是政府主导，因此其开工投资主要取决于实际供地的面积以及财政的支持力度。
首先来分析商品房的投资情况，考虑企业开发投资周期，我们采用房地价剪刀差（房价指数减去前一年地价指数）来衡量房地产企业的盈利状况，结果表明2004年土地招拍挂制度改革后，房地价剪刀差能够较好地解释房地产投资的波动。2008年三季度开始，房价大幅下跌使得其与地价剪刀差出现逆转，这直接导致了当期房地产投资的下滑，而进入2009年三季度，房地价剪刀差迅速转正回升，拉动房地产投资快速恢复。银行信贷同样是影响房地产投资的重要因素，2009年商品房开发贷款同比增长38%，信贷扩张成为房地产投资增长的重要因素。弹性分析表明，房地产投资对房地价剪刀差和信贷增速的弹性分别为0.378和1.127。
如果房价调整回2009年三季度水平，2010年商品房投资将回落至13.1%。保守估计，2010年全国保障性住房投资将增长130%。从地方政府的执行情况看，2010年一季度，山西省保障性住房共完成投资3.8亿元，而一季度全省房地产开发投资40.6亿元，保障性住房投资占比约为9%。从另一个层面看，保障性住房的结构上，经济适用房占比约20%，而经济适用房投资占总房地产投资比重约为2%。因此综合判断，2010年保障性住房投资占总房地产投资的比重将达到10%。
在房价回落至2009年三季度的中性假设下，2010年全年房地产投资增速约为19%，其中保障性住房投资的贡献率达到35%，贡献房地产投资6.5个百分点。
经济二次探底可能性不大
房地产作为我国的支柱产业，其投资变动一方面直接影响固定资产投资并带来GDP的变动，另一方面还影响上游钢铁、水泥以及下游机械、家具家电等行业，对GDP增长带来间接影响。
估算房地产投资对经济和行业影响的关键是分析综合影响系数。这里我们采用最新版的投入产出表（2007版，2009年底公布）进行分析。结果表明，房地产投资增长1个百分点，将拉动采掘业、制造业、公用事业和服务业分别增长0.13、1.11、0.17和0.65个百分点，对GDP的综合影响系数约为2.11。这意味着，房地产投资每增加1元，GDP增加2.11元（或房地产投资每变动1%，GDP将变动0.17%）。综合商品房投资增速下降以及保障性住房投资增加的效果，在中性情形下，2010年房价回落至2009年三季度水平，这将使2010年GDP增速回落至10%左右，经济二次探底的可能性不大。
地产调控对上游行业影响最大
分行业来看，我们根据房地产对其他行业的拉动系数，将受影响较大的行业分为四类：上游钢铁、水泥化工行业；机械制造业；家具家电制造业与金融服务业，影响系数分别为0.39、0.21、0.28和0.14。
保障房政策论文 篇4
根据规划, “十二五”期间, 北京市计划建设、收购各类保障房100万套以上。如此大规模的建设量, 保障房的供地、建设和资金等给各级政府带来了一定的压力。为破解这个难题, 近几年北京市提出在以往“政府主导、企业参与”的模式下, 鼓励产业园区内建设保障房、企业利用自有用地建设保障房、利用集体建设用地进行公租房建设试点等多种途径建设保障房, 以缓解政府的供地和建设压力。多途径建设保障房是对政府主导建设保障房的有效补充。为了从规划编制和规划管理的角度更好地加以支持, 在北京市规划委的组织下, 笔者结合上述几种建设主体分别选取典型案例进行调研, 总结当前我市保障性住房规划建设中存在的新情况和新问题, 针对突出问题探索政策建议及完善规划选址程序及机制等相关工作建议, 为推动未来五年全市政策性住房的健康有序建设进一步奠定规划基础。
2、产业园区保障房建设存在的问题及政策建议
与面向市场的租赁房主要面向低收入和居住困难的家庭不同, 产业园区内的保障房面对对象有所差别。产业园区既要吸引留住高级人才, 又要吸引产业工人, 都需要提供大量的住房, 才能保障园区企业的发展。考虑到这两类人群流动性较强的特点, 产业园区的保障房应以租赁式的人才公寓和集体宿舍为主。开发区保障房为政府主管, 相对于市场租赁模式, 租户较稳定, 更能保障租户的权益。
2.1 产业园区保障房存在的主要问题
1) 保障房供给与需求存在差异
目前在园区内政府主导建设的公租房空置率较高, 尤其缺乏针对产业工人的蓝领宿舍的规划建设。而有市场行为的自发建设帮园区企业和政府解决了部分公租房的建设和资金压力, 大大方便了企业职工生活。说明一些规划选址缺乏对租住群体的需求和市场定位分析。例如:通州光机电一体化产业园区周边由私人老板租用已完成拆迁 (规划为公共绿地) 的农村集体用地建设工人倒班宿舍, 因租金便宜, 配套齐全, 交通方便, 很受企业和工人欢迎, 目前80%的园区工人住在周边村的租赁房里, 入住率100%。
2) 企业方需求与管委会存在差异
经从亦庄开发区管委会了解, 企业为减少租金、班车费用等成本, 希望在企业内部自建一线职工宿舍。而从利于人员管理和减少社会问题的角度, 园区管委会认为职工宿舍宜在园区内集中建设。
2.2 规划及政策建议
1) 保障人群
园区内的保障房应在优先保障高端人才和产业工人两类人群住房需求的基础上, 再解决按照各区县需要解决的三方轮候家庭的住房需要, 并建议将这部分人群的保障房与园区的公租房分开设置。
2) 多渠道保障
在目前企业对公租房需求量较大的情况下, 建议允许多种渠道解决员工住宿问题。但政府需要对私人建设的租赁房加强指导和管理, 避免出现安全和社会问题。
3) 规划选址
产业园区的人才公寓和职工集体宿舍应在园区或附近集中建设, 有利于节约用地、建设成本和管理成本, 便于人员管理、减少社会问题。此外, 建议借鉴上海、深圳利用企业用地建设公租房的模式:用闲置的厂房改成单身宿舍型的公租房, 但用地性质不变。其好处是既降低了成本, 又能充分利用土地资源。
4) 户型设计标准
根据面向对象特点的不同, 社会与产业园区的公租房应有不同的标准, 适度地给予园区保障房一定的弹性。园区要吸引高端人才, 需要对一些高级专家、博士等人才的户型面积标准应高一些。面向高端人才供应的公共租赁住房, 在面积标准上可以适当突破“不高于60平方米”的硬性规定, 以吸引更多的人才为首都服务。企业一线职工宿舍, 标准可按照8平米/人设计。例如, 亦庄产业园区最早按两限房90平米的标准建设转成公租房, 这种户型对企业和租户满意度都比较高, 可以满足中长期需求。
5) 服务配套
对于人才公租房, 可以适当考虑提高其环境性能与公共服务设施配套标准。配套公建的标准可略高于与居住人口规模相对应的水平, 商业服务设施的配建项目和面积可酌情增加, 同时提高教育设施、文化体育设施的配建水平。如:结合人才具体需求, 可以为人才公租房住区设置相对比例较高的机动车停车位。根据租住对象的特点, 应在集中建设的人才公寓和宿舍大院内配备食堂、超市、洗衣、体育活动、休闲交往空间, 方便大家的生活和交流。
3、企业利用自有用地建保障房相关问题及政策建议
为缓解区县建设保障房的压力, 北京市国资委自2009年开始要求首农集团、金隅集团等大型市属国有企业利用企业转型外迁腾出的自有用地进行保障房建设, 同时要求企业对保障房进行后期管理。市属国有企业的自有用地都是国有用地, 因而具有不用征地, 土地成本低, 收储容易的优点。通过调研发现, 国有企业对建设保障房也有一定的积极性, 一方面在目前房地产市场不景气的情况下建设保障房, 资金回收快且收益有保障, 同时, 也可以借机解决部分原企业职工的住房改善需求。此外, 作为市属国有企业对建设保障房也具有一定的社会责任感。企业利用自有资金和自有用地建设保障房可以为政府减轻用地和建设资金的双重压力, 是市级政府保障房建设的重要补充房源。
3.1 影响企业建设积极性的要素分析
通过调研发现, 由于企业自身遗留包袱较重, 如企业拆迁转移、离退休职工安置及就业、棚户区搬迁安置、企业未来发展等, 使得企业用自有用地建保障房相对于开发商利用土储用地建保障房来说, 承担的经济及社会成本更大。同时, 对企业来说, 用自有用地建保障房除了承担社会责任外, 更重要的是有“利”可图, 才能提高企业的积极性。影响企业积极性的因素主要包括以下几个方面:
1) 时间成本, 包括规划调整程序及时间周期、项目审批周期、招投标周期等
企业最关心的问题就是建设周期, 只有尽量使建设周期“短、平、快”, 才能利于资金快速回流。但目前从征地、规划编制、项目审批到房源对接的很多环节都存在影响项目进展的问题。如企业用地国土证一般为工矿企业、农用地等性质, 建设保障房均会涉及到规划用地性质、规模调整及国土规划的调整。复杂的调整程序和规划指标的限制等因素会延长项目进展时间, 影响企业积极性。此外, 有些企业自有用地的范围与规划红线范围差别较大, 需要与其它土地产权单位协商征地。尤其是规划范围内如果需要征用农村集体用地, 征地手续目前主要由企业负责与村集体办理, 使征地难度加大, 办理时间不可控, 甚至会影响整个项目建设、后续的出售、管理。在房源对接时, 也存在区县摇号时对企业建设的保障房排序靠后, 从而造成的对接速度慢、企业资金回流慢等问题。
2) 公租房政府回购价及税收优惠
例如目前企业利用自有用地建公租房, 尚未出台税收的激励性政策。公租房与产权式的保障房或商品房不同, 租房受房地产市场影响大, 有空置风险, 同时由于租金回收慢, 对企业养房、回收租金的压力很大。此外, 很多企业位置较偏远, 交通市政条件不完备, 目前如果周边大市政配套建设时序跟不上项目建设, 只能由企业代建。但是有关部门在核价时, 只计算红线范围内的项目成本, 因此为完成竣工任务, 企业不仅要代建市政, 还额外承担了周边市政的建设费用, 增加了成本压力。
3) 有棚户区改造需求及对人才需求较大的企业有建设面向企业职工的回迁房及经适房的压力
一些企业如首农有改善原有职工住房条件的较大压力, 希望在建设保障房的同时, 能一并解决自身企业老职工的遗留住房问题, 进行棚户区改造;此外, 企业为发展人才需要, 也希望能提供一些经济适用房留住新员工, 但目前缺乏明确的政策支持。
3.2 鼓励企业提高建设积极性的政策建议
1) 在规划编制时灵活对待
在规划调整方面, 对满足保障房选址原则的非建设用地 (但现状均有建设的用地) 建议通过用地指标置换或原地拆建等较为灵活的方式, 一事一议地进行调整。
2) 政府对公租房回购价格和政策给予支持
政府在回购价格上要客观计算, 考虑企业未来发展和职工安置需求, 合理评估土地成本进行补偿。
建议像经济适用房一样制定公租房的政府回购政策, 降低企业风险。如公租房自建成后租期满5年, 企业经过评估认为租房效果不理想, 资金回收有压力, 可以转交给政府, 由政府回购和管理。
3) 在征地工作方面政府给予支持
对于自有用地较完整的地块, 建议按自有用地范围供地, 对于需要征地的用地企业交相应的费用, 由区政府协调组织完成征地、拆迁工作。
4) 财政和税收方面政府给予支持
政府应支持保障房用地的周边大市政配套建设, 建议在核价时将市政建设费用纳入成本核算中。
政府研究出台针对企业利用自有用地建设公租房的土地增值税优惠政策。
对无盈利的由企业承担的公益性设施建设资金建议由政府返还建设成本, 并保障设施顺利交付。
5) 相关部门加快审批及房源对接效率
建议发改委等部门优化加快保障房建设的审批程序。
建议住建委成立专门的部门负责与利用自有用地建保障房的企业提前对接, 政府应帮助企业提供租房的群体信息, 加快对租户的对接速度。
4、集体用地建设租赁房的主要问题及政策建议
从国土部门的相关政策来看, 目前各部门对在集体用地建设租赁房的态度较为谨慎。北京市也只有海淀区的唐家岭村列为试点, 并给予特殊政策。而未列入试点的其他利用集体用地建设租赁房的村如昌平区北七家镇的海鶄落村由于没有政策支持而进展艰难。
通过对这两个村的调研可以发现, 这两个村建设租赁房有一些共性:
1) 两个地区均满足公租房选址的原则, 具有较广泛的配租对象和较好的市场预期
唐家岭地区和海鶄落地区周边都位于城乡结合部, 毗邻科技园区, 交通方便, 周边市政交通配套较为齐全, 均具有配租对象, 包括面向科技园区企业员工、家属和刚毕业大学生的租赁房, 也可为周边拆迁村民提供周转用房。
2) 在适合的区域利用集体用地建租赁房, 成为村集体的产业, 即可产生经济效益, 又有社会效益
经济效益体现在:将村闲散资金利用起来, 可为村民带来长久的收益, 租金收入村民分红, 让农民得到实惠, 实现利益不受损、就业有保障、增收有途径。
社会效益体现在:一是可作为政府住房保障的补充, 使保障房项目形式更为多样, 拓宽保障房供应渠道。二是便于促进城乡结合部地区村庄改造, 推动城乡一体化建设, 有利于加快农村的城镇化改造进程。三是相对企业自建职工宿舍, 这种方式投资成本较小, 配套更为完善。通过定向趸租的形式与用工单位建立点对点联系, 可为用工单位解决职工住房难和住房分散的问题, 便于集中管理。四是通过班车接送员工上下班, 有利于缓解道路交通压力。
4.1 主要问题及难点
1) 目前国家对集体用地建设租赁房的试点审批政策较严, 项目推进困难。
在目前政策较严的情况下, 唐家岭村能列为试点, 且建设资金能由区住保办预支, 村集体只出地出力, 不用出钱进行建设, 与舆论的推动和有能力较强的村领导有很大关系。其他有同样需求的地区, 如海鶄落村利用集体自有资金自行建设, 虽然区政府大力推动, 市住保办分别于2010年和2012年将其列入全市的保障房计划中, 但由于市国土局一直未将其列入试点, 使得规划审批手续难以推进, 该项目地块控规至今未取得批复, 造成其他手续无法进行。目前该项目已接近封顶, 村集体组织面临着较大的资金和村民的压力。
2) 村集体经济组织利用集体用地自建租赁房具有一定的风险。包括选址不当、配套不全等问题造成的房屋空置风险;受房地产市场及周边产业、经济环境影响对租房房源带来的风险。
3) 土地为集体用地, 无法直接纳入政府的保障房管理体系中, 从而带来的管理、运营及监管, 以及租金收益政府如何与集体经济组织分配等问题。
4.2 规划对策及政策支撑
1) 建议在合理的位置如区位优越、交通便利, 城乡结合部、产业园区周边、有外来人口聚居处的区域, 有租房市场需求、有条件有资金实力建公租房的农村, 国土部门可通过调研等方式加快试点研究及审批流程, 利用集体用地建公租房。
2) 以可持续发展理念, 在规划中为未来产业调整和转型留有余地
发展公租房应是阶段性的保障房产品, 当公租房市场饱和后, 作为集体产业的公租房可能会出现房量饱和无人租的问题, 因此, 应适时调整功能, 以保障村集体和村民的经济利益不受损失。
3) 为减少时间、资金成本, 建设标准、户型设计要程式化, 并避免建成“鸽子房”;根据其区位条件研究制定有针对性的套型建设标准。如:
一是对于位于城市近郊或定向服务于大型企业员工住宿需求的农村集体土地, 由于租户群体规模有保障, 租户群体可能是大型企业的高端人才, 建议依照实际情况采用公租房建设标准中的较高标准, 参照成套供应的公共租赁住房标准执行。
二是对于位于城市远郊且没有大规模员工住宿需求的农村集体土地, 由于区位较差, 面向人群多为服务于乡村经济、城郊小型企业的夹心层住户, 其建设标准可比成套供应的公共租赁住房套型标准略低, 套型面积以40平方米及以下为主。
4) 增加产业配套, 通过其他商业、产业配套来回收建设运营成本, 减轻村集体的资金压力, 保障村集体和村民的经济利益。
5、共性问题及相关建议
通过调研, 除了上述各类问题提到的难点外, 从规划编制和规划管理方面还发现了一些共性问题:
1.规划调整带来一系列问题
上述提到的企业利用自有用地、村集体利用集体用地以及2011年北京市提出的盘活零散工业仓储用地等多途径建设保障房虽在很大程度上缓解了土地供应难的问题, 但都会涉及到用地规划的调整。调规必然会带来一系列问题, 如国土部门的土地利用规划与城市用地规划如何协调与衔接;调整后区域的建设规模、人口规模增加及随之产生的交通、市政承载力如何解决?位置较偏的选址周边各类配套如何解决等问题。
2.政府和规划部门缺乏对保障房实施效果的评估和监管
对保障房建设, 目前规划部门的重点在于规划选址和审批, 而缺乏对已实施项目的规划实施评估, 包括对实施项目的用地、建筑规模及对周边的影响评估;对调规后的用地布局、各类设施的承载力评估等。同时, 政府缺乏对有关部门的后续监管, 尤其对开发商移交的公益性设施缺乏监管, 而出现未按规划功能使用, 移做他用或闲置的问题。
因此, 结合目前的我市保障房规划选址和审批工作, 为了保障房选址更加合理, 提出以下建议:
1) 尽快建立保障房资源选址平台, 增加土地储备。规划部门主动研究, 提出适建和不宜建设保障房的用地条件。超前进行市政储备, 在选址阶段增加市政设施承载力评估环节, 从源头上破解基础设施建设难题。
2) 尽快开展市属企业的用地资源调查及规划发展研究。对可利用的企业存量用地和可在集体用地上建设租赁房的试点村纳入选址平台, 统筹评价周边各项设施配套情况及周边配租需求, 进行土储成本的分析, 安排好建设时序。
3) 进行保障房规划实施评估, 建立保障房管理维护平台。对已建和调整规划的保障房用地、建设规模、人口规模及周边配套进行动态评估, 并对规划选址和调整适时提出意见。
4) 建议将保障性住房外部基础设施的建设任务落实到具体的以政府为主导的建设实施主体, 便于统筹协调。
6、结论
南京保障房申请 篇5
(2)住房困难标准为人均住房建筑面积在15平方米以下(含15平方米)。
(3)具有南京市市区常住户口满五年。
2申请政府筹集建设的公共租赁住房单位应具备下列条件：(1)单位不具备筹建公共租赁住房条件。
(2)申请企业在南京市江南六区办理了工商注册和税务登记。
(3)单位按时足额为职工缴存了社会保险及住房公积金。
(4)单位劳动合同制员工人数在200人以上(含200人)或市级一般预算收入的纳税额在万以上(含2000万)。
3新就业人员向单位申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件：(1)大中专院校毕业当月起计算未满五年。
(2)劳动合同或聘用合同规范、完备，并有稳定收入。
(3)在南京市正常缴存社会保险和住房公积金。
(4)本人(含配偶)在南京市无私有房产，未租住公有住房。
4外来务工人员向单位申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件：(1)签订了劳动合同或聘用合同。
(2)有固定收入并有支付能力的证明。
(3)在南京市连续五年缴纳社会保险。
(4)本人及配偶在南京市无私有产权房，未租住公有住房。
申请程序城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，从街道提交申请材料，通过三次审查和两次公示后获得公租房的承租资格。
新就业人员和外来务工人员通过其所在的单位向南京市房改办提出申请，符合条件的单位及其新就业人员和外来务工人员方可承租。
保障性限价住房面向三类人群：一是符合承租政府投资建设的公共租赁住房条件的城市中等偏下收入住房困难家庭。
二是具有南京市户籍，无房屋权属登记、交易记录的无房家庭(含离异单亲家庭及已满 ??35 ??周岁的未婚个人)。
三是经相关部门认定符合承租政府投资建设的定向公共租赁住房条件的人才。
符合保障性限价住房申请条件，已申请廉租房、公租房及经适房等保障性住房但未选房的家庭，依旧可以申请购买保障性限价住房。
而对于已享受限价住房保障的人员不得享受其他形式的保障性住房，不得再次购买保障性限价住房。
申购程序城市中等偏下收入住房困难家庭申购限价房从街道提交申请材料，通过“三审两公示”获得购买资格。
首次置业家庭、定向人才申请保障性限价住房需经以下程序：1、向南京市住建委下属的房改办提交申购材料：《南京市保障性限价住房保障申请表》、申请人户口本和家庭成员身份证、家庭成员婚姻状况证明、家庭成员的住房情况证明及其他需提交的证明材料。
2、公示。
南京市房改办对申请人的家庭人员、住房等情况进行审核，并将符合条件的申请人统一公示。
3、公开摇号，确定购买资格。
品牌房企深耕保障房 篇6
为了让“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”，实现保障房和商品房两条腿走路，国家正在织就一张保障房网。过去三年，全国保障房目标分别为100万套、330万套和580万套。2011年全面提速，计划全国建设1000万套保障房，建设资金将突破1.3万亿元。不少地产大鳄业已不再满足于前期的抢滩布局，开始深耕保障房建设。业内惊呼：房产税只是浮云，保障房才是王道。
“两条腿走路”
2010年下半年，北京就开始在土地出让中采取“限地价、竞公租房配建面积”的出让方法。
亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，北京土地出让标书中明确规定，是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，参与保障房建设会占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。
程序开始简化，北京用地审批环节中的土地抵押、权属登记等多道“串联”审批环节升级为同步受理的“并联”审批，并在合同中标明“当年供地当年开工”。而对于不能按时完成供地任务的区县，市国土部门在其经营性土地入市时，直接安排配建保障性住房。
诸多房企如首开、中海、中建、绿地、富力等大型房企在谋求大规模进入保障房市场。而国家的各类政策导向，使不少房企早已从过去的简单布局，逐渐展现出深耕保障房的态势。
国内保障房建设的领军企业，如金隅嘉业、远洋地产、招商地产在北京已拥有庞大体量的保障房面积。绿地集团去年对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60％。
地产一哥万科早就开始在保障房上“打持久战”，随着万科北京的首个保障房项目红狮家园顺利竣工，从过去的高端住宅向保障房市场倾斜。北京万科总经理毛大庆对记者透露：“2010年万科北京所建设保障房面积占住宅总竣工面积的11.5％，2010年这一比例占到了开工面积的15.6％”。
绿城的代建理念一直为业内所嘉许，对于保障房，绿城曾公开表示，“成为全国最大的保障房企业之一”。该公司一名内部人士对记者表示，保障房建设是该公司三大重头戏之一，业务模式是绿城出人力、出管理、出品牌，合作方出钱和地，绿城此举在于意识到在保障房市场小打小闹已经行不通了。
不少尚未参与保障房代建的开发商，也表现出长线看好的态势，阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示：“房企要开始学会两条腿走路了，尽管保障房的利润很薄，但由于其比例规模较大，将来还是十分可观。我们现在在一线城市没有保障房项目，未来会重点布局二三线城市。这是我们下一步重点筹划的目标，一旦扎进，就会长期做下去。”
新的利润增长点
在房企业绩飙升的年代，没几个人愿意丢商品房的西瓜，捡保障房的芝麻。即便是在拿地日渐困难的今日，依然有人认为代建保障房是“赔本赚吆喝”。
对此国信证券分析师方炎针锋相对：“保障房前期资金成本低，后期宣传和销售费用低，市场风险较低，资金周转速度快，建好能很快交付使用，堪称开发商在房地产市场低迷时的避风港”，他指出：“业内估算的利润普遍在3％，要是真的毫无利润的话，不会有这么多房企花了这么大功夫去做，保障房市场迟早会成为房企新的利润增长点。”
一个不争的事实是，开发商进军保障性住房可以在信贷、土地、税收等多方面获得诸多政策支持。在北京，保障房多通过配建形式，与商品房一起进行土地出让，由开发商代建，再由政府进行回购或分配。
从北京市住建委和市国土局资料显示，北京今年保障房顺利完成了双50％：政策性住房用地占全市住宅用地的50％以上，新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50％以上。
可以看出，房企参与代建的保障房项目，已经达到较大的规模。
毛大庆表示：“北京万科现在主要是限价房和廉租房。限价房为万科自己拿地，政府配送。廉租房为政府出地，万科通过公积金、银行等金融机构自行融资，回报是占总投入约3％的管理费用。利润确实是不高的，尤其建设面积不大，可能利润会更加微薄。保障房项目在万科的比重上逐年增长，必须不断推进保障房的产业化，形成一套完善的运作模式，把它当成一个赢利点来做。”
要深耕保障房，从配建面积到配建保障房类型，都应打好利润的算盘。从类型上看，廉租房、经济适用房等项目如任志强所说“是政府的事”，不是房企的“菜”。
“而依据国际经验，房企参与保障房建设，最有可能在公共租赁房上有所作为。”范小冲认为，廉租房和经济适用房的资金回收是较快的，公租房作为解决“夹心层”住房问题的头号办法，资金占用比较大。但成熟的公租房持有相对稳定的租金收益，对民间资本极富投资价值。房企要真正深耕保障房，就必须建设更多的公租房项目。
保障房产业化
房企从抢滩保障房到深耕保障房，除了配建规模增大以外，一个重要的标志就是保障房的产业化的逐步实行。
早在3月份，北京市在《关于推进本市住宅产业化的指导意见》中明确指出，年内将有50万平方米政策房试点产业化。而目前国内住宅建设依赖手工操作，导致生产效率低下、资源浪费严重，亟须形成一套标准化、工业化的建筑体系。此时，户型面积小、建筑设计简单的保障房，显然易于标准化和工业化生产，推进保障房产业化是推动住宅工业化的好时机。
中原地产华北区域董事总经理李文杰指出，进行规模化采购、规模化生产、规模化运输后，各环节的直接成本下降，房企可以获取成本竞争优势。从万科目前的保障房建设态势上来看，其风险成本控制还是遥遥领先的。
如北京万科开展住宅产业化工作，第一步就开始建设产业化研发中心。早在2006年初，万科北京区域本部就专门成立了万科北方工业化推进工作小组，此后其旗下天津、沈阳等公司均相继成立各自的工业化推进工作组。
保障房政策论文 篇7
保障房建设标准之惑:
(1) 前不久, 著名经济学家茅于轼先生在接受某媒体采访时发表了一些关于经济适用房和廉租房方面的观点, 廉租房的建设标准要降低, 不要修建配套的私人厕所, 而是采用公寓式的公共卫生间模式, 一方面降低建设成本, 增加廉租房的数量, 另一方面也可以从硬件设施上阻碍不符合条件者争夺廉租房的热情。
低标准的廉租房还有一个优点, 就是当他们的收入提高以后, 会主动退出廉租房, 去寻找条件更好的住房。别的国家实施廉租房的经验之一就是客户条件改善之后不愿意退出廉租房, 还想继续享受廉租房的优惠。如果条件差, 他们比较容易自动退出, 去寻找适合于自己收入水平的住房。
(2) [人民日报时评:别让保障房成“闹心房”] (2012年7月31日) 近日, 河南省审计厅对6个省辖市保障性安居工程进行审计, 结果显示, 6个省辖市廉租房的空置率居然高达51%, 同时还有4390户违规享受保障房待遇。空置原因是设计与需求“不对接”, 地段离市中心太远、生活通勤不便、租金定价不合理。
(3) 据福州《海峡都市报》 (2012年7月27日) 报导:福州鹤林新城小区 (福州大型经济性-拆迁、安置房小区) 许多住宅变成商用后, 问题层出不穷。
2 解读
保障性住宅是国家正在大量建设的建筑类型, 但是对于保障房的标准, 大家理解并不一致, 国家也没有统一的技术规范。现在我们拿到的设计要求都是要向商品住宅看齐。
随着我国的国民经济发展水平不断提高, 社会的发展, 贫富差距的扩大, 西方发达资本主义国家曾经出现的社会问题也逐渐暴露, 社会文化、城市管理存在诸多矛盾。处理不好会引发许多社会问题, 激化社会矛盾。
作为著名的经济学家茅于轼先生提出的廉租房采用公寓式的公共卫生间模式曾在媒体引起轩然大波, 网络上认为这是歧视低收入人群, 加剧贫富差距, 从某种角度引发激化社会矛盾。这是典型的由保障房建设暴露的社会问题, 值得引起我们从业者关注。
西方发达资本主义国家上世纪四十至七十年代也经历过大量发展集合住宅的阶段。Jane Jacobs (1961) 《美国大城市之生与死》, Jane Jacobs批评美国五六十年代经济大发展时期城市规划朝向垂直化、郊区化发展, 被高层建筑所取代, 破坏传统社会的生活形态, 造成人际关系逐渐淡薄, 疏离感增加, 抑制犯罪的社会非正式自然监控力量 (natural surveillance) 减弱, 以致犯罪率上升。因此, 到七、八十年代, 西方发达国家特别是美国, 大量的集合住宅出现空置现象、被边缘化、成为引发犯罪和社会问题的根源, 出现了大量爆破、拆除集合住宅的现象。
3 相关研究
最近一段时间, 我们大量接触到保障房住宅项目, 同时看到了北京、上海和福建省关于公共租赁房的实施导则和图集, 也在各种专业杂志看到了国外发达地区如美国、日本、新加坡、香港等的保障房研究资料。根据我们在实际工程中遇到的问题和经验, 和同行对保障房的建设标准做些讨论, 希望能对我们的以后的工作有些帮助。
影响保障房建筑设计的控制标准有:
(1) 容积率
保障房项目容积率多在3左右, 现阶段在城市中心区容积率开始超过4, 如万科上海新村安置房容积率达到5, 这是高地价的结果。决策者通常以香港为例说明超高容积率的可行性, 香港、新加坡地区有大量的超高层住宅案例。但香港的社会发展阶段和我们不同, 城市管理、交通管理和人们对法制的尊重都是我们比不上的。容积率过大造成区域人口过于密集, 交通压力过大。我们对区域交通压力的分析还停留在拍脑袋阶段, 缺乏有效的科学分析手段。出现大量的高容积率保障房对城市管理和社会生活埋下隐患, 现在城郊已经出现大量保障房集中区, 低收入人群大量集中居住, 带来的问题正在逐步显现。
建议:保障房小区容积率控制在3.0左右
(2) 层数
早期保障房 (拆迁房) 建设, 我们的概念是经济性用房应该是不带电梯的多层住宅, 这样的住宅管理费较低、得房率高。随着地价提高, 建设容积率相应需要增加, 生活标准提高和人们观念的变化, 保障房设计标准很快过渡到高层住宅。现在的保障房多为100米左右塔式高层住宅, 甚至出现了超高层拆迁安置房, 如福州上海新村和福州王庄安置房。
我们的物业管理水平、设备维护能力、法规执行力度、社会文明程度和经济条件达不到香港等发达地区的水平。对于严重依赖电梯上下行的超高层住宅一旦进入电梯维修期将严重影响高层住户正常生活。而且物业管理费用和消防设施的维护水平带来的纠纷也在报纸和网络上也经常可以看到。
建议:保障房层数控制在18层 (公摊较小、得房率较高) , 和30层以下塔式住宅。限制超高层保障房。
(3) 标准层单元户数
标准层单元户数是影响保障房居住品质的重要因素, 建筑设计规范上对标准单元户数是没有限制的。
《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) :公共租赁住房的标准层设计户数应注意:以中、大户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于4 户;以单居户型、小户型为主的楼栋, 标准层设计户数不宜低于6 户。
在《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) 中我们可以看到公共租赁用房的标准单元户数达到16户 (图2) , 大多数方案都在12-14户之间。
在《福建省公共租赁住房优秀设计方案汇编》 (2012.1) 中有1个方案做到单元14户 (图1) , 大部分方案在4-6户之间。
通常认为标准层户数越少住房品质越高, 标准层户数少带来问题是标准层公摊大, 得房率低。对于高层塔式住宅平面过小带来的问题是结构造价的提高。这些都与保障房的建设目标相矛盾的。
建议:标准层单元户数建议控制在6-8户。
(4) 层高
《住宅设计规范》 (GB50096-2011) 5.5.1住宅层高宜为2.80米。
现在的保障房招投标对住宅层高一般不做具体要求, 在实际工程中, 由于多为百米高层住宅, 考虑到梁高因素, 和有利于通风, 层高多在2.9-3.0米, 较少看见2.8米层高方案。控制层高不仅可以控制投资, 有利于住宅节地、节能、节水、节材和环保。百米30层以上住宅2.9米层高可以比3.0米层高多盖一层。
建议:高层保障房层高宜控制在2.9米。
(5) 户型面积
《福州市城市房屋拆迁管理办法》中第二十七条 (二) 、标准层的建筑面积分别为45、60、75、90、105平方米。安置房建筑面积超过105平方米的, 可以分房型安置。
福州市保障性住宅户型方案征集面积标准同上, 但增加了:户型平面适用于19层及18层以上的高层住宅。
《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第3.2.1成套建设的住宅类公共租赁住房, 其套型建筑面积不大于60平方米, 高层套型建筑面积不大于66平方米
第3.3.2条宿舍类公共租赁住房, 其套型建筑面积不大于30平方米, 高层套型建筑面积不大于30平方米。
第3.3.3条住宅类公共租赁住房标准层使用面积系数不宜低于70%
在《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) 公共租赁住房户型建筑面积为30～60m2
按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发 (2007) 24号) 规定, 廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内, 经济适用房套型建筑面积控制在60平方米左右。各地一般公共租赁房在60平方米以下, 限价房则低于90平方米。
对于户型建筑面积标准的演变, 早期的保障房 (拆迁房) 多为不带电梯多层住宅, 且阳台不计容, 如 (福州仓霞新城) , 标准层单元公摊可低于10%, 现阶段的保障房多为百米高层住宅, 公摊可达25%左右, 因此住户实际得房率偏低, 当然考虑到住宅产业化发展, 家用电器的更新换代, 例如平板液晶电视已经取代显像管电视, 居民观念的变化, 对于户内空间也可适当减小。
我们认为在高层住宅中60平方米左右可以完整做到卧室、起居室 (厅) 、厨房和卫生间等基本空间。
建议:保障性住宅的户型面积建议控制在60平方米左右
(6) 电梯设置标准, 公共空间设计。
标准层电梯设置在《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 并没有做除规定。而在《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) 中对于电梯的配置作出明确而详细的规范, 我们建议采用当公共租赁住房楼栋户型以厅室合一的单居户型为主时, 该楼栋的电梯服务户数可按照100～120 户/梯进行配置。其他公共租赁住房楼栋应按照普通住宅标准60～90 户/梯进行配置。在实际住宅项目设计中往往被忽视的是30层一梯八户时应设置3部电梯。
走道宽度. 《住宅设计规范》 (GB50096-2001) 第6.5.1条、…….走廊通道的净宽不应小于1.20米。考虑到走廊有可能出现消防栓或管道等凸出墙面的设备, 及建筑模数问题, 建议走道轴线尺寸宜大于1.5米。在住宅建设的日常投诉中, 住户反映担架无法出入的状况, 这大多与住宅开门方向不合理, 走道过窄有关系。
建议:保障房公共走道宜做到直接采光、通风。电梯设置应满足规范要求。
(7) 停车位配置
《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第2.0.9条公共租赁住房机动车位按照0.1-0.2辆/户配置非机动车位按照不少于2辆/户配置
《福州市城市规划管理技术规定》 (2000.1) 对住宅停车位规定是0.6辆/户和0.3辆/户
在北京的公租房规定并没有对停车位配置作出规定, 说明他们是按普通住宅停车配置来要求的。
对于2000年制定的福州技术规定, 现在我们在实际工程中通常认为已经偏低, 现在的实际工程通常要求按1辆/户配置。
制定公租房机动车位标准0.1-0.2辆/户的原因, 应该是基于公租房面对低收入人群拥有车辆数少的原因。但我们认为从社会发展的角度看, 是否拥有机动车已经不能作为区分高低收入的标准, 且保障房大都位于较偏远地段, 拥有机动车和停车位有现实的需要, 从现状看, 机动车停车已经成为目前小区管理难以解决的矛盾。而且停车位多位于地下室结合人防设置, 地下停车位的销售价格可以覆盖地下室的建安成本。因此提高保障房停车标准并与商品房看齐, 对有效利用地下空间, 缓解机动车停车矛盾有现实的意义。
建议:提高公共租赁住房机动车停车标准, 建议参照商品房标准执行。
(8) 立面设计
保障房的立面设计, 在实际工程中, 因为实行了招投标制度, 设计师为节省工作量和迎合评委的口味, 大量采用仿欧式外观立面, 由于保障房小区体量较大。因此已成的保障房小区大都形式单一, 完全缺乏地域特色, 立面设计无法让人满意。
《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) 第5.0.3条公共租赁的外装修风格、色彩应与小区其它建筑相协调。
建议:我们在保障房建设满足功能要求和经济性的同时提倡有地域特色的住宅设计, 创造具有福州城市精神的建筑作品。
(9) 节能环保技术设计
节能环保在住宅设计中的运用是现在国家在大力提倡的一项新技术。外墙保温, low-e玻璃在住宅设计中已经普遍得到运用。
太阳能、空气能的运用是现在环保节能措施中最直接的技术措施。太阳能热水、太阳能发电、空气能热水、空调在住宅设计中都有成功的样板。我们建议在小区公共设施中可采用上述节能措施。在住宅内使用时应考虑设施的日常维护费用。
在网络上福州被列全国最热城市。福州的气候条件决定了福州在住宅设计中需要考虑福州的地域气候特点, 比如福州常年主导风向为东南风, 福州主城区东南面为闽江、乌龙江等大面积水面, 因此东南风会带来凉爽的空气, 可以达到节能降温的目的。虽然随着城市中心大面积高层建筑拔地而起, 这一气候效应有减弱的趋势, 但是长期的生活习惯还是使人们喜欢居住南北通风的住房。
在北京和福建省的公租房方案中我们都看到的全北向的户型, 虽然可以作为单身公寓的名称出现, 但与消防规范和节能规范有抵触, 将来运用实际工程中势必引起纠纷。因此我们反对采用全北户型的做法。 (图3、图4、图5)
我们认为住宅单元的平面布局方式的合理化对于节能环保, 改善居住品质更是能达到事半功倍的效果。我们建议单元标准层平面设计尽量方正, 平面内空间 (包括卫生间) 尽量全明, 达到通风采光效果。尽量不出现或少出现东、西向户型。这是评定保障房户型优劣的重要因素。
建议:保障房建设应充分运用节能新技术, 在住宅平面设计中避免全北户型, 减少东西向户型。
4 结语
保障房建设是国家一项重要国策, 为缓解城市中等偏低收入家庭以及外来务工人员等其它群体的阶段性居住困难, 体现国家对低收入群体的关怀。解决好住房这一民生问题, 有利于创造平安稳定祥和的社会环境, 维护社会大局持续稳定, 促进经济健康发展。通过着力保障和改善民生, 解决影响社会稳定的矛盾问题, 以和谐稳定保障改革发展。努力将保障房建成具有“安全感、归属感、便利感、舒适感、和幸福感”的高品质住宅。
参考文献
[1]《福州市城市房屋拆迁管理办法》 (1998年8月31日福州市通过) (2000年7月28日福建省人大批准) .
[2]《福建省2008-2009年廉租住房设计方案选集》 (2009.12) .
[3]《福建省公共租赁住房户型设计方案》 (2011.1) .
[4]《福建省公共租赁住房建设导则 (试行) 》 (2011.1) .
[5]《北京市公共租赁住房设计指南》 (2011) .
[6]《北京市公共租赁住房标准设计图集》 (2011) .
[7]《福建省公共租赁住房优秀设计方案汇编》 (2012.1) .
莫让保障房真的“无保障” 篇8
湖北省建设厅日前通报，截至6月底，该省已开工建设各类保障性住房22.4万套，占目标任务的65.5%，开工率在全国领先。这显然是一条报喜的消息，而按照时间过半、任务过半来推算，65.5%的建设进度，只能算勉强过线，而“开工率在全国领先”这一自我评价，却再次透露出全国保障性住房建设总体不乐观的情况。据住建部调查统计，截至5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%，其中，超过70%的城市开工率不到20%，这使得很多地方后半年保障性住房建设的压力大增。不济的建设力度，拖沓的建设工期，忧心的建筑质量等，使得保障性住房这个曾被部分购房者寄予太多厚望的楼市调控的“美味佳肴”，如今正成为食之无肉弃之可惜的“鸡肋”；千万保障性住房供应这一曾经被形容为最强有力的调控措施，对楼市的调控作用正被肢解、抵消。
保障性住房到底怎么了？一方面，我们有已见雏形的保障性住房体系，有经济适用房、廉租房以及两限房等名目繁多的保障性住房种类，为什么发挥不了人们最初预想的调控效果？另一方面，不缺市场需求、不需要高端技术支持的保障性住房建设为何这么困难？“无资金、无土地”，地方政府的理由看似很充分，考虑到在上半年土地出让金完成率不甚理想的大背景下，保障性住房建设情况要好于上半年的可能几乎是微乎其微。
其实，还有一个原因不能忽略：无利可图，这句话并不仅仅是某些政府的心声。万科等一些大型开发商明确表示，他们准备投资保障房项目，但希望至少能够取得盈亏平衡，“哪怕只有一块钱利润，万科也愿意建保障房”。这句话的潜台词则是，如果没有利润，他们就不愿意做。
保障房建设成了政治硬任务
7月初，国务院总理温家宝再次强调，1000万套保障性住房开工建设是今年的硬任务，必须完成。人们或许会认为，这会给地方政府带来巨大压力，特别是在个别地方政府保障性住房建设目标今年已经超额完成的情况下。可是保障性住房建设现状让我们明白一点，不少地方政府是有底线的，大多数地方政府似乎都在守着最后的底线，这个底线就是既得利益。
其实，对于很多地方政府来说，留给他们完成任务的时间已经不多了。对于北方大部分城市而言，保障性住房建设开工率能否按期完成，并不用等到今年年末，由于供暖期的限制，最晚在11月底前便可见结果，因此从现在算起，最多或许只有5个月时间。
我们可以大胆地推测一下，当保障性住房建设已经由一项措施成为政治任务，而且是政治硬任务时，完成目标无望的城市如何避免受到惩罚，住建部并不乐观的数据或者便是最好的答案，与保障性住房建设目标差距较大的大量城市存在, 极有可能出现“抱团不达标”, 以期达到“法不责众”的结果;另一种可能就是出现数字做假情况。
不出所料，虽然住建部之前的调查显示5月底还有超过70%的城市开工率不到20%，但8月12日，同是住建部公布的2011年1～7月全国保障性安居工程建设进度情况，开工率一下子提高到72%。从6月下旬开始，从各地对外公开的数字看，情况喜人，辽宁、山西等地的开工率已达九成左右，而更突出的陕西省，开工项目总数甚至占目标任务项目数的101.1%。不到一个月的时间，竟会发生如此巨变！
保障房建设因何频陷“质量门”
今年4月，总投资8亿元的青海省最大拆迁移民安置工程“康川新城”被曝出存在严重质量问题；7月，安徽省安庆市太湖县最大拆迁安置小区龙安商贸小区的房屋被曝存在承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水等现象，部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重现象。安居房变成“闹心房”，不少人有家难宿，顶着酷暑借住在外。
据悉，造成保障房质量差的原因不少，但主要在于两个方面。一方面，在于低成本建设中的“跑冒滴漏”。此前的一份数据显示，2011年准备建设的1000万套保障性安居工程，是按照每套住房60平方米的面积计算的，住建部计算总投入需要1.3万亿元，折合每平方米的成本仅为2166元。而这样的成本，包含了税费、土地成本和资金成本等。低成本投入，让不少参与企业仅能获得微薄利润，容易出现偷工减料的现象。有业内人士就直言，保障房建设利润偏低，企业缺乏建设的积极性，容易出现预算不足、投入过低情况。此前广西壮族自治区住房和城乡建设厅通报的检查情况显示，部分保障性住房质量情况堪忧，其中，建筑材料出现质量问题成为本次督查中发现的重要问题之一。这也是为什么广西曾出现“瘦身钢筋”的问题。另一方面，短时间内要求完成任务，这容易造成赶工期、求速度的结果。保障房建设任务繁重，为了在规定时间内完成任务，不少项目不排除匆忙上马的可能，甚至有业内人士说“边开工边办手续”。在这样的情况下，工程管理制度缺乏、监理人员不到位等问题时有发生，带来的结果就是，只顾眼前、不及长远，只重速度、不顾质量。
质量低劣的保障房不如不建
不可否认的是，今年1000万套的保障性住房建设目标使得“速度”的重要性凸显。提速、提速、再提速，成为地方政府为完成保障性住房建设目标的工作重点。仅以北京为例，北京市住建委表示，截至7月底，全市保障性住房已开工约14.2万套，完成全年建设任务的71%。并力争9月底前，提前2个月实现20万套保障房全面开工建设。这也就意味着，8、9月份，保障性住房月平均开工量必须达到2.9万套。有的城市更是把所有保障性住房项目全部列为“应急工程”，将对“速度”的追求表现得淋漓尽致。
当代表“速度”的高速列车脱离轨道时，大多数人才开始意识到“速度”也有其危险的一面，并真正关注起“速度”以外的事物，例如：安全、质量。千万套保障性住房的快速开工，是否会加速保障性住房原有“质量痼疾”的恶化？毕竟在过去几年时间内，“瘦钢筋”、“薄墙壁”等“质量门”事件一直困扰着保障性住房的建设，而且延续至今没有根治。
确保工程质量，无论对参与建设的企业还是各级政府而言都至关重要。对企业来说，参建保障房尽管利润不高，但不管是为了树立企业形象还是为了获得稳定收入，确保工程质量都是必须的，否则一旦出现问题，何谈企业形象？对于各级政府而言，保障房建设作为政府主导的改善民生的标志性工程，本是一件得民心的好事，如果因为质量不过关，给群众的生命财产安全带来隐患，反而失去民心，影响政府公信力，岂不得不偿失？那些令人触目惊心的“质量门”，无疑为当前保障房建设再次敲响警钟。如果建造的是质量低劣的房子，那真是既浪费资源又伤了民心，还不如不建。
从制度上根治保障房“无保障”
我们不要求已在楼市热潮中赚得盆满钵满的房地产企业应该尽一下社会责任，我们只希望地方政府踏踏实实地将保障性住房建设执行好。毕竟地方政府不是开发商，不应该有牟利的想法。目前房地产开发企业纷纷布局三、四线城市，地方政府的注意力也明显地被吸引了过去，当购房者已经视供给不力的保障性住房为“鸡肋”时，抱有侥幸心理，企图通过弄虚作假蒙混过关的地方政府，时间也可以证明他们所做的一切。
刚刚发生不久的动车追尾事故，已经触动了国人脆弱的神经，其背后暴露的积弊之多，令人动容。其中，高速飞奔的发展步伐，在带来巨大变化的同时，也埋下了深深的隐患。对于质量问题频频的保障房，这何尝不是一个警示。
保障房关系房地产调控全局，其质量问题牵涉面极广，在这个问题上如果有丝毫懈怠，受损的不仅仅是群众生命财产，更是各级政府的形象。保障性住房建设目标如果长期无法落实，就会产生“狼来了”后果，彻底让民众失去耐心。此前，国务院总理温家宝曾特别强调，所谓质量，就是从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量第一”的理念，要确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇注、每个门窗的安装都要达到安全要求。国务院副总理李克强在河北省石家庄考察时也指出，各地都要尽快制定落实保障房质量监管办法，在设计、建材、施工等各个环节上严格把关，对存在的问题、隐患发现一起，整改一起。住建部也于8月初在其网站上的一份公告中要求各级政府“深刻吸取‘7·23’甬温线动车追尾等事故教训，做好保障性住房和市政工程的建设安全生产和质量管理。”
面对各地仍然不断曝光的质量堪忧问题，当务之急是如何从根子上解决。从目前各有关部门的行动看，一是出台了系列法规；二是纳入地方考核，建立约谈制度。如在地方政府层面，长春市下发了《关于加强保障性住房和回迁房工程质量管理的通知》，对保障房质量控制链条上的建设、勘察设计、施工、监理等环节逐一提出约束性要求；湖北省与安徽省也各自出台了保障房质量管理办法及建设导则。国家相关部委层面，住房和城乡建设部下发了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，将保障性安居工程质量监督管理纳入地方任务考核，并将对发生质量问题的市县主管部门负责人进行约谈。
这些规定能否真正落实到位，其关键在于人，而实际上，除了上述“软约束”外，更应通过立法建立“硬约束”，以此来保障保障房质量。在今年全国“两会”期间，就曾有全国人大代表建议，通过立法加快保障性住房的建设与管理，为保障房保驾护航。可能只有这样，才能真正实行“质量终身责任制”，才能对相关责任人真正有制度约束。中央领导多次强调，要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。
深圳保障房到底保障了谁? 篇9
深圳保障房复审屡现“零资产”“豪宅户”
11月初, 深圳市第二次保障性住房复审工作完成并公布。然而, 在通过复审的申请者资料中, 初审中被爆出“零资产”、“隐瞒资产”、“住豪宅申请保障性住房”等情况仍存在。
在发布会上, 住宅售房管理服务中心潘副主任介绍, 深圳市第二次保障性住房复审不合格共计1472份, 其中申请家庭总资产超限的221份, 申请家庭人均收入条件不合格的285份, 申请家庭有房地产或曾交易记录的474份, 出现包括计生、婚姻、年龄、户籍、家庭组成、低保户、工资与社保、主动放弃、材料不齐等问题的申请者有492份。
在第二批保障性住房的初审阶段, 很多申请者被曝光财产申报不实, 很多申请者零资产的情况赫然出现。而在复审阶段, 虽然一再对零资产进行追究, 但是在公示名单上, 依然出现37户“零资产”的情况。
值得关注的是, 深圳保障性住房方面曾经出现过多起负面事件。此前不久, 深圳桃源村三期爆出“质量门”、“豪车门”、“出租门”等事件, 随后在今年深圳保障性住房第二次申请受理中又出现众多乱象, 保障性住房的资格审核问题广受诟病。
何时实现零的突破?
深圳是全国较早开展住房制度改革的城市。当年的住房制度改革, 是从计划分配向市场配置过渡, 而当前的住房制度改革, 则是从过度的市场化向以民生保障为中心转变, 把有限的土地和住房资源用在民生保障上。
目前, 深圳常住人口超过1400万, 230万户籍人口的住房问题已基本解决, 保障房真正应该关注的是深圳超过800万的非户籍人口。有关资料显示, 深圳2009年出让国有土地使用权收入达139亿元, 但在保障房建设方面却进度迟缓。据《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》, 2009年深圳市保障性住房实际支出仅为2.78亿元, 相比土地出让金收入简直是杯水车薪。按1400万深圳人口数计算, 人均支出约20元。更不可思议的是, 2009年深圳保障性住房用地的实际供应量为零。
今年深圳计划安排20亿元用于保障房建设, 建成5万套住房, 建筑面积280万平方米;但直到现在一年已过去了10个多月, 竟还没有一个保障房项目面向市场公开。不仅如此, 深圳2006年-2010年“十一五”规划中计划建设保障性住房14万套, 至今才仅完成了1万套, 不足总量一成。
与完成量的冷清相对应的另一面, “零资产”、“富豪户”, 各种“门”带来的反复资格审查却如火如荼。
“政策漏洞说”能圆其说否?
在深圳市第二次保障性住房复审工作公布现场, 面对记者对于弄虚作假申请者如何处置的问题, 潘副主任回应, 目前主管部门正在对相关问题进行分类整理, 将在终审环节对弄虚作假行为进行认定, 一经查实, 主管部门将在终审公示名单。
复审公示15天后, 迎来保障性住房三级审核体系的最后也是最重要一关, 即市级终审。市住建局强调, 将动用全国各大城市罕见的联合性终审, 即联合民政部门, 并在市公安、规划、国土、人力资源和社会保障、地税以及金融办、信息办、人民银行等相关职能部门的协助下, 对申请家庭户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等情况进行审查核实, 此即“九查九核”。
住建局的相关工作人员表示, 初审、复审中的弄虚作假是没有办法处罚的, 终审确定的弄虚作假则肯定会严格处罚。“实际上违法的成本很低, 但是情况是在变化的, 政策本身也有很多漏洞, 我们希望尽可能把事情做到实处”。
“政策漏洞”为何迟迟不补?
面对将很多问题都被归结为“现行政策的漏洞”, 公众的很多疑问并未得到很好的回答。譬如引发巨大争议的零资产问题, 并不仅仅是因为部分审核人员工作不细、把关不严, 而是由于根据现行制度, 零资产申报是合乎规范的行为。
如果说保障房申请材料公示是第一次, 以“现行政策漏洞”作为说辞尚情有可原, 那么深圳已经进行过多次公示, 而且诸如零资产等问题一再出现, 并引发市民强烈不满, 为何直到现在依然不查漏补缺, 还在拿“政策漏洞”说事?这究竟是懒政所致, 还是因为别有隐情而迟迟不愿堵住“后门”?
眼下看来, 要堵住保障房申请漏洞, 一是需全面梳理现行政策, 堵住制度“后门”;二是要加大责任追究力度, 对于违规申请者和把关不严者予以严厉追责, 严重的甚至要追究其法律责任;三是应尽量弱化保障房的利益色彩, 效仿一些地方的先进做法, 禁止保障房上市交易, 或者政府拥有优先收购权, 即使出售保障房, 也需补齐差价。此外, 保障房分配完毕, 也不是就此万事大吉, 还应进行不定期抽查, 看看有没有诸如“住经适房开豪车”等情况, 如果发现问题, 依然要严惩不贷。
十二五建保障房将定房价或地价
在11月4日召开的第26次全国特大城市建设发展协作会上, 深圳市副市长张文表示:深圳正在推进新一轮住房制度改革, 今后要把公共住房政策上升至城市长远发展战略, 明确住房的居住属性, 突出住房保障的核心地位。“十二五”期间, 深圳将安排建设保障房26万套, 住房保障比例由6.23%提高到15%, 并最终形成保障房与商品房“两轨并行”的稳定结构。
尤其值得关注的是, 深圳今后将全面采用“定房价、竞地价”或“定地价、竞房价”等方式, 引入代建制、交钥匙等建设模式, 吸引有实力的开发商参与保障性住房建设。据介绍, 2010年深圳新增安排建设保障房5万套, 新开工不少于5万套, 竣工不少于1万套, 向社会提供不少于1万套, 另外提供货币补贴5千户。
保障房政策论文 篇10
关键词：南京市,保障房,物业管理,对策研究
1 南京市保障房物业管理现状
1.1 基本情况汇总
从2011年11月11号至2011年11月20日, 在保障房公司的牵头下, 共调研了9家物业管理公司。就这次调研而讲, 弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目, 不涉及保障房项目, 其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内;栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目, 且处于连年亏损状态, 平均每年亏损额在40-50万元之间。
1.2 保障房市场
(1) 片区物业性质。
经过对比分析可以看出, 保障房小区多是多层和小高层, 入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的7个保障房片区的物业管理工作中, 马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管;东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。
(2) 经营状况。
第一, 费用收取情况分析。由分析可知, 7个保障房片区中, 除了营龙小区是完全市场化管理, 不由街道补贴物业费外, 其他6个均由街道补贴物业费, 且物业费收缴率较低。
第二, 人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制, 日常补贴较少, 因此必须严格进行收支管理, 使人员配备比例最小, 将人的效率发挥到最大。
(3) 配套归属问题。
一般来讲, 目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的, 而经营权归物业公司, 商业配套经营所得归物业公司, 由物业公司补贴其物业亏损, 不足部分由政府补贴。
1.3 物业费用
可以看到, 与保障房小区相比, 万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。
2 南京市保障房物业管理问题
2.1 物业管理混乱
物业管理企业在商业配套归属权不同, 有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱, 没有统一的标准, 也没有统一的组织运营, 随之而来的物业管理一系列问题就会出现。
2.2 物业费收取困难
从上述表格可以看出, 只有高档小区的物业费收取没有问题, 其他小区物业费收取较为困难。同时, 保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下, 又想物业公司提供优质的服务, 这必然导致双方矛盾激化, 加大物业费收取难度。
2.3 物业管理市场化不足
一是物业管理涉及的法律关系较为复杂, 既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体, 也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等, 直接加大了管理难度;二是物业服务不理想, 缺乏相应的管理服务规范。
3 南京市保障房物业管理对策
3.1 完善法制, 保证机制
南京市应成立市级组织领导机构, 发挥统一领导、综合协调作用, 同时明确区县政府和相关部门的职责, 建立起保障房项目长效管理机制。
3.2 引入竞争机制, 选择好的物业管理队伍
南京市保障房项目建设标准高, 配套设备设施多, 对后期管理的专业性要求较强。为此, 要引入了具有国家一级资质的物业服务企业, 按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准, 提供专业化物业服务, 由专业的人做专业的事, 提高物业服务水平。
3.3 加大资金保证
为解决物业费管理不足问题, 物业服务企业, 一方面要通过引入市场化物业服务机制, 提高业主满意度, 以促进物业费的收缴;另一方面, 保障房片区应预留了2%的商业, 运营收益, 补充保障性住房小区的管理经费不足。此外, 政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠, 以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。
参考文献
[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学, 2010.
[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地, 2010 (8) .
充数的保障房 篇11
我们没有建保障房
2012年4月12日，湖北省武汉市东湖高新区茅店村，面对来探访保障房项目建设的记者，茅店集团一名叫舒班农的后勤负责人说，村里已经10多年没有建房了。
按照武汉市《保障性安居工程建设项目公示公告》，这里应正在进行一个公租房的建设项目，名为“茅店集团光谷产业园学生公寓”。根据公告，该村2011年兴建该项目，将提供公租房728套。
“我可以保证，我们没有建什么保障房。”舒班农说。
这728套应在建设的保障房，是武汉市11.8万套保障房任务量的一部分。2011年开建1000万套保障房的任务，由中央政府分解给各省。其中湖北省要求“实物建房”33.04万套。湖北省分配给武汉市的任务是开建11.8万套。
根据住建部要求，所有保障房项目在2011年底前，做到1/3主体基本完工，1/3进入地上施工阶段，1/3做到基础施工阶段。
2011年11月14日，武汉市住房保障与房屋管理局曾以报纸广告专版的形式刊登文章，称“保障性安居工程目标101.98%圆满完成”。湖北省也在2012年初宣布“107%完成国家任务”。
10年旧公寓贴牌成新建
2011年6月16日，武汉市住房保障与房屋管理局（下称：住保局）发布《保障性安居工程建设项目公示公告》，该局把湖北省政府下达的11.8482万套保障房任务，分解到全市16个区，共167个项目中。
其中，武汉东湖高新区有8个公租房项目，共12338套。占武汉市3万套公租房任务的40%以上。
记者在武汉市住保局官网看到，项目名称为“茅店集团光谷产业园学生公寓”是上述8个公租房项目之一，建设方式为“新建”，预开工时间“2011.01”。
茅店村村委会已改制为茅店集团。在茅店村范围，记者未找到新建的保障房工程。茅店集团的舒班农说，不存在这个建设项目。
不过，在村子一角一栋破旧的4层楼，记者发现了钉在墙上的铁皮，上书“武汉市保障性安居工程项目：茅店集团光谷产业园学生公寓”，建设单位：茅店村委会。
茅店集团一名工作人员介绍，10年前武汉一知名中学搬到附近，2000年，茅店村掏钱建了6栋宿舍楼，取名茅店学生公寓。目前楼内住了部分陪读的学生家长，还有附近工厂租用了部分做员工宿舍楼。
东湖高新区规划局“负责保障房工作”的熊伟接受采访时承认这栋楼不是新建，而是“筹集”来的项目。至于为何公布为“新建”，熊伟说，可能“搞错了”。为何项目还有明确“开工时间”，熊伟说，自己只是个办事员，无法具体解释。
诸多项目还在“挖坑”
在东湖高新区的8个项目中，“搞错了”的似乎不止茅店学生公寓。“华中科技大学文华学院公租房”也是公示项目之一。公示称，建设地点在华中科技大学文华学院内，新建834套，2011年10月开工。
13日，记者在文华学院内没有找到建设中的工程项目。该院几位老师说，从不知道有公租房在校内建设。该院一位副院长表示核实后再对记者介绍情况。
当天记者向熊伟核实该项目，他称，文华学院项目可能也搞错了。
不过，记者随后接到了文华学院上述副院长的电话，他给出了与熊伟相反的说法。他称，该校已按任务目标开建了公租房，基础设施已建好，地点就在学校后面。但他拒绝带记者实地探访。
记者随后探访了该校后面地域，除一条修建中的马路外，还有大片荒地，没有机械，也没有建设痕迹。
按照住建部2011年9月16日下发的保障房“统计口径”，要求列入2011年建设计划的项目，2011年12月底前按套数统计，建设项目要做到3个1/3。记者随机选择了武汉2011年的几个保障房项目，发现进展并不理想。
在东湖高新区花山镇联和村，规划建设1万套的湖北省保障性住房示范基地就在这里。按目标，2011年开工建设第一期1000套。
项目2011年10月启动，4月15日记者看到，整个项目区规划10栋楼，目前1栋在建设中，主体露出了地面，其他9栋还在沙盘上。整个项目区只看到一个塔吊，一个桩机和少数工人，其他大片区域是被挖开的裸坑。
在硚口区，汉口城市广场4期是武汉市2011年最大的保障房建设项目。公示称要建设经适房4132套，公租房300套。记者在这里看到，整个项目区还是一个巨大的挖掘坑。“丰华园二期”是硚口区第二大保障房项目。公示开工时间是2011年10月。4月15日，这里也还是巨大的挖掘坑。
职工宿舍被“筹”为保障房
调查发现这样的情况：工厂、大学宿舍、新城开发，甚至政府部门新建宿舍都被归类为保障房。
“保障房建设任务，对于我们区，没有什么压力。”4月13日，武汉东湖高新区规划局一名赵姓负责人称。“我们以筹集为主，建设为辅。”所谓筹集，就是把辖区内过去居民建的出租房，工厂原有的宿舍等贴牌，算作保障房。
赵的说法印证了一份调查结论。
渣打银行大中华区研究部申岚向记者介绍，渣打银行于2012年2月底3月初对成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等8座国内二三线城市的30家房地产商进行了调研。3月30日，渣打银行发布一份调查报告，保障房建设不足30%真正属于新建。“其中，工厂、大学宿舍、新城开发甚至政府部门新建机关宿舍都被归类为保障房。”
武汉市住保局拒绝介绍该市去年的11.8万套保障房建设计划中，多少是真正2011年开工新建的。
不仅是武汉，按照此前媒体曝光，东莞超过6成公租房是企、事业单位宿舍、生活楼。珠海也有大量企业职工宿舍在不知情下成了公租房项目。
记者采访中，数位基层住房保障部门官员坦陈，“完成保障房任务，没有什么压力”。
武汉市住保局负责人说，国家2011年下达1000万套保障房任务，强调“新增”而不是“新建”。考核指标也没有明确说不能筹集。
一些地方“水分很大”
按照住建部副部长齐骥此前透露，建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，投资将达1.3万亿元。
齐骥称，大规模推进保障房工程，有利于扩大内需，保持经济平稳健康发展；可以发挥房地产业链条效应，带动大量社会资金投入住房建设，促进与住房相关的产业发展。此前，国务院副总理李克强也在《求是》撰文，分析大规模实施保障性安居工程，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。
在复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰看来，保障房建设对稳定住房市场、防止房地产进一步泡沫化、促进城市化和经济结构转型有一定意义。但这些愿景都建立在真实的建设量上。陈杰认为，目前地方政府层层上报的建设量“水分很大”。
这意味着2012年建筑材料需求存在不确定性。
2011年国内钢材市场对保障房建设预期落空。“对保障房接下来的影响，钢厂普遍谨慎。”唐山国丰钢铁未具名人士此前对《上海证券报》表示，经历了2011年的预期落空，现在业界对保障房的真实进度持保留态度。专家表示，他们研究螺纹钢销售发现，采购用途中，保障房项目的比重并不大，主要还是在于二三线城市的商品房开发。
亟待定义保障房
记者调查发现，在武汉市，除洪山区外，其他各区的政府筹集项目并未掏钱包租，只是贴牌充数。
相比武汉市试点政府包租，珠海市官方则认为他们让企业自建宿舍楼已给了土地优惠，因此筹集这些宿舍楼作保障房，连包租也不用。
珠海市住建局副局长陈少翔对媒体称，珠海所有工业园区工厂宿舍，都可算作公租房，政府不需要和拥有这些宿舍的企业沟通协商。
不仅是公租房中鱼龙混杂。在武汉市，2011年有2万套限价安置商品房算作保障房任务，实质则是安置城市各种拆迁户。在上海，相同的名目叫“动迁安置房”。也占到上海保障房2011年任务的50%以上。
陈杰说，温家宝总理2011年明确讲“计划在今后5年，新建保障性住房3600万套。”而“十二五”规划也明确是新建3600万套。陈杰认为，一些地方政府拿已有的各类房屋贴牌充作新建保障房，是滥竽充数。
不过，在陈杰看来，对于保障房是什么，一直还没有法规上的明确定义，这给了地方很大的自定义空间。3600万套任务大不大，能不能完成，完全取决于各地对保障房的定义，所以地方对完成任务自然“没有什么压力”。
如何补课保障房 篇12
庞大的保障房建设目标一出来，就引起了地产商的关注。任志强毫不掩饰地称：新建保障性住房3600万套，其中今年1000万套的计划有“大跃进”之嫌。
而中房集团理事长孟晓苏的眼里是保障性住房的苍白历史，他说：“在建设住房两个体系方面已经几次‘走弯了’，这是政府公共服务的不到位，教训深刻。”事实是，对比明确包括了保障房建设的1998年房改方案，五年内建设3600万套保障性住房的计划也“已经缺席、‘旷课’了12年之久”。“补课”保障性住房却委实不容易，孟晓苏算了一笔账：五年时间建设3600万套保障房，资金需求高达7万亿元之巨。
潘石屹喜欢打比喻，他如是分析，3600万套的保障性住房的建设，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化。他称，保障房占去了市场的一半，对房地产开发商，主要是住宅开发商的影响是巨大的。阳光100集团总裁易小迪在半年后感受到了这种影响。9月底，易小迪在博客中提到：“如果这么多保障房推向市场，至少会大量抢走低端市场，会影响200～300万套商品房客户，影响了半壁江山，住宅市场会大幅萎缩。”
潘石屹也表达过相同的担心，他认为：“保障性住房从政策的实施范围到保障的对象都要进一步明确”。潘氏以一个故事作为他立论的依据：“我前不久去山村的学校，校长告诉我，政府有政策，可以把教师住房列入保障性住房，请我帮忙在校园里建一些保障性住房，我没搞得太懂为什么要在校园里建保障房。”
金地集团总裁黄俊灿称，建立与商品房并行的保障性住房供应体系，是当前和今后一段时间需要重点解决的问题。他认为，既需要建立健全保障性住房的建设和管理体系，也需要建立起支撑保障性住房的市场体系。比如，保障性住房建设资金来源和退出渠道、住房分配机制等等。
建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森认为，保障房建设应该是合作多赢的局面，但是地方政府在如何引进和借助社会力量共同解决住房保障体系方面还没有成熟的经验。今年参加“全国两会”时，面对媒体，胡葆森坦言自己“很困惑”，他以河南今年有42万套保障房的任务为例，“尽管建业集团在河南的份额已占到5%，但还没有一个政府要求我或者向我发出一个信号，希望我进入保障房建设这个领域中去，也没有政策鼓励民企参与保障房建设。”
胡葆森称，虽然保障房的利润率不高，“但是我们一直愿意去做一些体现企业社会责任的工作，现在苦于不知道应该如何跟政府去谈，用什么样的姿态进入这样的进程中去，还是有点困惑。”
参与保障房建设的地产商已经开始探寻合适的建设模式。万科总裁郁亮谈到了“1块钱利润”的概念，他表示：“万科参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，若建设保障房政府只要给万科1块钱利润就够了。”
“保障房对开发商来讲，最痛苦的是回报率太低。因为这个政策是限房价然后去竞拍这个地价，倒拍地价，加上建设成本后会使利润率很低。”北辰实业董事长贺江川表示，保障房楼盘的毛利率是5%，再交有关税费后，住宅这一部分基本上不赚钱。他称，做保障房更多的是尽一些企业、特别是国有控股的上市公司的一些社会责任。