存量房

2024-09-17

存量房（精选8篇）

存量房篇1

合同编号：

买方：

卖方：

居间方：

存量房买卖合同 ________________________________________________________________________ ____________________________________六安市工商行政管理局六安市房地产管理局二○一一年三月

特别提示

为更好地维护买卖双方的合法权益，请买卖双方在签约前认真阅读以下内

容，并在阅读后签字确认：

l、买卖双方经协商一致，可以对合同条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。

2、买卖双方可以通过合同约定，通过六安市房地产产权产籍监理处在银行

开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据《六安市存量房资金托管协议》，划转交易资金。

3、买卖双方签订房屋买卖合同后，按约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3、合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期

间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理

过户手续。否则，由此产生的一切责任将自行承担，而与产权登记部门无关。

以上提示内容，我已认真阅读并完全理解。

卖方签字：买方签字：

日期：日期：

买方：（以下简称甲方）

【身份证号】【护照号】【营业执照注册号】【】

住所：

邮政编码：联系电话：

代理人：身份证号：

住所：

邮政编码：联系电话：

卖方：（以下简称乙方）

【身份证号】【护照号】

住所：

邮政编码：联系电话：

代理人：身份证号：

住所：

邮政编码：联系电话：

居间方：（以下简称丙方）

法定代表人：营业执照注册号：

资质备案号：

住所：

邮政编码：联系电话：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和

国物权法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规的规定，经友好协商，本着平等

互利的原则，就该存量房屋买卖的有关事项达成一致，订立本合同。

第一条房屋基本概况

第二条房屋现状

买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现

状为：

1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋

享有完整的所有权，能完全支配和处理。

2、该房屋处于抵押状态，抵押权人为。抵押

权人同意卖方出售该房屋。见附件。

3、该房屋之上存有租约，租期到年月日止。租金为元

/月，押金为元。承租人已书面放弃优先购买权。卖方须于合同签订日将承租人

放弃优先权的书面文件原件交予买方。买卖双方约定以下列第（）种方式处理与承租人的租约：

（1）双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人的租赁关系事宜。

（2）双方同意由买方处理与承租人的有关剩余租期事宜。卖方所收取押金交予买方，剩余

租期的租金由买方收取。

4、买卖双方对该房屋之上所附着的户口（无论是出售人自己的还是其他人的）迁出的相关事宜另行约定。

第三条房屋成交价格

甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为￥元（大写人民币：），该价格包括房屋的附属设施、设备等物品（包括内容

可另立附件）。

第四条房款交付

合同签订后，当事人各方同意按下列第种方式交存或支付房价款：

（1）一次性付款：

甲方于年月日前或将除定金、履约保证金之外的房

款￥元（大写人民币：）交付于六安市房地产产权产籍监理

处指定的银行监管账户。（买卖双方另行签订资金监管协议）。

（2）抵押贷款：

①甲方于年月日前或将首期款（不含定金或履约保

证金）￥元（大写人民币：）交付于六安市房地产产权产籍监理处指定的银行监管账户；

②其余款￥元由甲方于年月日前向银行办理贷款，放款时间为银

行约定时间交付于六安市房地产产权产籍监理处指定的银行监管帐户。

其余款￥元由甲方委托丙方于年月日前或通过

【】或【______________________】办理贷款。（甲方应于签订该

合同之日起日内提供贷款所需的所有资料，所需资料三方可另立附件。）因甲方贷款所

产生的相关费用由甲方自行承担。

如买方支付首期款之余额少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额之余额，则首期款金

额应相应增加，买方须于银行出具承诺贷款函后日内补足并交付于六安市房地产产权

产籍监理处指定的银行监管账户；

（3）其他：。

第五条逾期付款违约责任

除本合同第十四条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应

付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计应付款的％向乙方支付违约金。甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本

合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期

应付款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。

第1项与第2项中的逾期应付款指依照本合同第四条规定的到期应付款与该期实际已

付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、其他：。

第六条产权过户办理

甲、乙双方于年月日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协

助办理。

第七条税、费支付

买卖过户所涉及税、费甲、乙双方约定按下列方式支付：

1、买方支付；

2、卖方支付。

（按照政府有关规定，买卖双方需付的税费有营业税及附加、契税、个人所得税、交

易手续费、产权登记费、住房专项维修基金等）

第八条房屋交付：

乙方应当于将上述房地

产交付予买方。在交付房屋时，应当履行下列第手续：

1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验

收，记录水、电、气表的读数、并交接该清单上所列物品。

2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。

3、移交该房屋钥匙。

4、。

5、。

第九条逾期交房违约责任

除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按本合同规定的期限将该房屋交付甲

方，按下列第种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过日，自本合同规定的最后交房期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房款万分之的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自甲方解除

合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按甲方累计已付款的％向甲方支付

违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日

起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。

2、其他：

第十条佣金：

该房屋经撮合成交后，丙方应收佣金共计元（大写：），三方约定佣金按下列方式支付：

1、方应在支付佣金￥元（大写人民

币：）予丙方。

2、方应在支付佣金￥元（大写人民

币：）予丙方。

3、第十一条本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时通知相对方，并征得

相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得相对方同意，擅

自变更造成的经济损失，由责任方承担。在本合同履行期间，因履行本合同而签署的补充协

议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。

第十二条其他约定：

第十三条违约约定：

1、买卖双方约定，除第十一条外致使合同无法履行或解除的，违约方应按照房屋成交

价的％，计元作为违约金支付给守约方，有居间方的，同时由违约方支付元佣金给丙方，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应

承担赔偿责任。

2、甲、乙、丙三方约定，因甲、乙双方相互或与他人私下沟通，损害丙方利益的，由

责任方分别按照房屋成交价的％，计元作为违约金支付给丙方；因丙方与他

人私下沟通，损害另一方利益的，由丙方和其他责任方分别按照房屋成交价的％，计元作为违约金支付给守约方。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。

3、。

第十四条如有下列情形之一的，当事人各方免责：

1．因不可抗力致使合同无法履行的；

2．因法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的。

第十五条因本合同发生争议，由当事人各方协商解决。协商不成的，可选择下列第项

方式解决：

1、提交_______仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第十六条本合同未尽事项，可由当事人各方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与

本合同具有同等法律效力。

第十七条本合同经当事人各方签字盖章即生效，本合同一式肆份，当事人各方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：丙方：

代理人：代理人：注册房地产经纪人：

电话：电话：注册号：

电话：

签约地址：

签约时间：年月日

存量房篇2

一、茂名市存量房交易税收征管的现状

房地产包括增量房地产与存量房地产两大类, 增量房地产就是新建商品房, 存量房即我们通常所说的二手房。一般来说, 房地产市场可分为三级:一级市场、二级市场及三级市场。房地产第一级市场, 又可被称增量住房市场, 是指新建房屋产权的在市场上第一次转让, 例如:新建商品房的出售、租赁等, 主体是开发房地产的企业, 购置者有个人消费需求的, 也有从事房屋租赁服务的个人和中介机构。房地产第二级市场就是二手房市场, 是现有的房屋通过出租、出售或者置换等多种产权形式变更的市场。第二级市场买卖双方具有不确定性, 交易主体几乎涵盖所有企事业单位、机关、个人, 价格也是在市场中销售逐渐形成的, 是房地产通过市场进行重新的调整和配置。二级市场的交易是小批量的、较分散的, 交易的房产也是旧产品, 就更加突出了房地产经纪人的媒介作用。第三级市场是指公房使用权交易的市场, 拥有公房的使用权的人, 可以自由的出租、转让和出售公有住房的使用权, 三级市场相对一级、二级较简单。在房地产市场上, 存量房市场是房地产市场的主体, 在交易过程中涉及的税种类也较多, 存在的问题也比较突出, 具普遍性和典型性。因此, 存量房交易税收征管质量的提升, 对地区整体税收工作的发展有举足轻重的作用。

1、茂南区存量房交易税的特征

一般情况下, 存量房交易环节的税收征管难度较大, 其特点主要有以下方面。

(1) 征税群体特殊。存量房交易纳税征税群体90%以上是自然人, 而且大多数交易双方是中、低收入阶层, 他们的税法知识贫乏, 缴纳的存量房交易税是一次性的。受利益的驱动, 有些人不惜利用各种社会关系、各种不正当的手段达到少缴税的目的。这就要求税收征管人员不仅要具有丰富的税法知识, 还要作广泛的税法宣传。

(2) 税源分布零散。存量房交易征税的对象不集中, 容易受房地产市场波动的影响。一年中, 存量房交易都存在淡季和旺季交易期, 而且税基不大, 征管难度却很大, 税收较不稳定。

(3) 涉及税种较多。在存量房交易所征收税种中, 可能涉及的税收有:在购买土地时有耕地占用税、契税;在房产开发环节时有营业税、土地使用税、房产税;在交易环节中有营业税、印花税、契税、城镇土地增值税;涉及其他税种有车船使用税、个人所得税、企业所得税等等。

(4) 税费计算繁杂。有些税费不是简单的由应缴税所得额×适用税率得出, 计算相对复杂, 如:土地增值税, 在实际征收土地增值税计算中, 应税收入比较容易确定, 但扣除项目繁杂。在扣除大项目中 (土地取得成本、房地产开发成本和房地产开发费用、与转让房地产有关税金和其他扣除项目等) 又可分成若干个可扣除的小项目, 使土地增值税计征繁琐, 且征收阻力较大, 征收效果不佳。

(5) 征管体系复杂。在存量房交易中所征收的税款, 它既不是以单一的税种征税, 也不是用单一的方法核算, 而是由一套较为复杂的税收体系构成。征收中, 不同的税种税收优惠大多不一样, 有的项目需要征税, 有的项目则可以免税。而且, 在税收优惠政策中, 免征税条件受各种因素的制约, 如:房产面积、受交易形式、取得产权证的年限等等, 税收征管人员的工作压力较大, 同时也对征管人员的综合素质提出了更高的要求。

(6) 综合素质要求高。在征收存量房地产交易税中, 涉及到诸多税务专业之外的知识, 如:在计算扣除项目时, 会涉及到建筑工程专业知识;转移价格的确定时, 会用专用计算机软件来确定;可能还会用到财务管理、市场营销等方面的知识, 需要征管人员具有较高专业水平的综合能力。

2、茂名市茂南区存量房交易税收收入基本情况

(1) 存量房交易数量小。从房地产市场较为成熟的欧美国家情况看, 存量房交易量一般是新增商品房交易量的4—5倍;从广东省 (广州、深圳等一线城市) 情况看, 存量房交易量与新增商品房交易量的比例较大, 已经超过了新增量房地产交易量;茂名市2012年存量房交易量与总房地产交易量的比例还较小。从房地产市场发展的趋势看, 未来存量房交易量占房地产交易市场的份额将不断提高, 与之相关的各项税收在房地产税收中的比重将越来越大, 其税收征管工作也将越来越重要。

(2) 存量房交易税收入不大。茂名市茂南区2011—2012年存量房交易面积分别为431017平方米、273445平方米;存量房交易税税收收入总额分别为6136万元、6157万元, 存量房交易税税收收入占地方税收总额的比例约为1—2%。

(3) 采用了计算机信息批量评估系统。存量房交易过程中, 计税依据比较难确定, 一方面, 纳税人为了尽量少交税, 另一方面, 税收征管人员有多种征收方式, 一方想少缴税, 一方想多征税, 这样就会出现征纳双方的矛盾, 增加税收执法过程风险。应用房地产信息, 利用软件批量评估系统, 核定计税价格, 不仅比较接近真实交易价格, 而且公平、公正、公开, 也可以增加税收收入, 规范税收执法, 降低执法风险等效果。同时, 由于运用计算机信息批量评估计税价格, 减轻了税收征管人员的工作, 也节约了征税成本。

(4) 近两年存量房交易税税收收入构成情况。

(单位:万元)

从表1可以看出, 2012年存量房交易税税收收入中, 营业税收入为2347万元, 占总收入的38.12%;契税收入为1583万元, 占总收入的25.71%, 两项目收入占总收入的68.83%, 是存量房交易税税收收入的主要来源。

从图1可以看出, 2011—2012年各类税收收入的变化幅度不大, 总收入也趋于平稳。2012年存量房交易面积为比上年减少了157572平方米, 税收收入增加了21万元。

需要注意的是茂名地处粤西不发达地区, 地方税源不足, 投资于地方税收征管方面的资金与发达地区相比, 差距很大, 对地方税收征管理的制约作用明显。作为存量房交易税来说, 存量房交易税的征管, 既需要较高技术、较高水平征管人员, 又需要相关设备、计算机信息批量评估计税价格软件等多方投入, 茂南区地方税务局, 在人力、财力方面投入明显不够。

二、影响茂名市茂南区存量房交易税的因素分析

存量房交易环节之所以存在偷、逃税行为, 原因是多方面的, 有税务征管部门监管不到位、打击惩治不力的因素, 也有纳税人缴税意识薄弱, 纳税人纳税遵从度不高的因素, 除人为因素之外还有以下几方面因素。

1、部门职能相对独立, 缺乏沟通与合作

存量房税收征管具有较强特殊性, 存量房税收的征收和管理, 不仅是地方税务局的工作, 还需要国家税务局、地方财政局、土地资源管理局等多个职能部门联合管控, 信息共享, 共同完成征税工作。但是, 茂名市茂南区地方各部门之间, 仍存在很大程度的信息壁垒。各部门之间受本部门利益和业务管辖范畴的制约, 没有与税收征管部门深度合作的积极性。

2、信息技术滞后, 没有形成信息共享

地税机关征税, 使用自己独立的税收征管系统;房管交易部门管理房产, 使用自己的房产管理系统。虽然两个部门所掌握的信息很多是相同的, 现代信息技术的优势在这方面上却没有得到充分体现, 没有形成资源共享, 无法做到信息对接, 更无通过网络连通。这样, 势必造成税收征管部门对相关信息采集不及时、不充分。还有的地税机关和房管部门, 仍采手工报表以纸质的形式进行传递信息, 导致相关涉税信息不能及时得到了解和掌握, 信息传递过程中容易出现误差。

3、征管基础条件较差, 信息采集不完整

在对存量房税收征管中, 没有建立完整的房地产信息登记系统, 对部分纳税人所交易的房产, 较难界定是否是家庭唯一住房。例如, 纳税人出售自用五年以上房产, 在申请免征个人所得税时, 税收管理部门对是否为“唯一住房”的认定, 仍停留在纳税人“保证”的层面上, 缺乏硬性的征管条例和措施。对纳税人的隐性住房更加无法掌握。这样, 在一定程度上, 影响了税收征收管理的力度, 从而导致部分税款流失。

4、交易价格不实, 造成税收流失

在目前存量房交易中, 部分存量房在协议上记载的成交价格, 与实际交易价格偏离, 价格偏小易造成税收流失, 使用软件评估技术之后, 有时候人为操作因素, 也使评估价格低于市场价格。

5、纳税人的遵从度不高, 纳税意识不强

部分纳税人依法积极性不高, 存在最好能少缴税或者不缴税的思想。一方面, 目前的税收征管方式, 发现纳税人偷漏税行为机率很低, 即便发现, 处罚也不够严厉, 纳税人的有很强的侥幸心理。另一方面, 税收征管部门宣传力度不够, 纳税人的纳税意识不强。

6、房地产中介机构管理混乱, 人为操纵纳税

在存量房交易市场中, 二手房中介机构是搞活市场的媒介, 但实际上, 有些中介机构就是纳税人的“顾问”。

7、现行房地产税制构成不合理, 存在明显缺陷

就二手房而言, 在流转税环节, 税种多、税负重, 在保有环节, 税种少, 税负轻。由于流转环节的税费重, 势必增加增量房的开发成本, 导致整个房地产市场价格上升, 提高了消费者购房的门槛, 势必造成大量商品房的积压和闲置, 制约了房地产生产和再生产过程, 而二手房保有环节税负种类过少, 成本低, 鼓励了存量房的保有, 等待二手房价格的上涨来获取利益。

三、完善茂名市存量房交易税收征管的对策

针对上述存在问题, 笔者认为要从以几方面积极采取有效策略和措施, 加强对存量房地产交易税的征税与管理。

1、大力推行一体化, 强化征管, 实现信息共享

(1) 以网络为依托, 通过现代科技提高信息利用率, 大力提高征管水平。利用一切可能的积极因素, 加快相关部门间的网络建设和软件开发, 优化业务操作流程, 整合各种信息资源, 简化办事环节, 进一步提高税收管理水平, 努力实现存量房税收征管现代化、智能化、标准化, 提高税收征管效率。

(2) 提高信息共享质量。把重点放在提高管理人员的业务水平, 提高对税务数据分析水平质量上, 特别是在数据共享和税务信息分析方面, 要充分发挥计算机的管理效能, 提高税收征管水平和效率。

2、明确税费项目范畴, 严格监管, 提高税收征管水平

存量房交易税收征管工作中, 涉及方方面面的问题, 不仅包括土地出让、土地的转让、房地产的开发、房地产的建设, 而且包括存量房地产的计税依据、优惠政策等等因素。做好相关的基础工作, 对提高存量房交易税收征管工作有很大帮助。

(1) 土地出让与使用中简化税费种类, 合并收取。国家拥有土地所有权, 按规定收取土地出让金;国家又有对土地征收税权利, 又按规定征收土地使用税、有耕地占用税和城镇土地使用税。所有收入统一管理, 全部上缴国家财政。笔者认为:为了简化税制, 可以将土地出让金、耕地占用税和城镇土地使用税合并成征收。这样可以简化房地产交易税的征管工作, 减少政府官员在土地买卖上的腐败行为, 可以清理乱收费情况。

(2) 彻底清理、规范收费项目。针对现行我国房地产行业收费项目较多的实际情况, 应加以清理规范, 要根据实际情况进行区别对待。没有法律根据的收费项目应予以坚决取消;有法律依据, 确实需要保留的收费项目, 要合并到税收项目中, 由税务部门统一收取。

(3) 加强对各项收费款项的监管。征管机关对各项收费要严格按照相关预算管理规定处理, 首先, 按照财政资金管理的规定, 将所有收入全部纳入财政预算管理, 各级政府不得随意使用预算资金, 也不得得先清算, 后上缴。其次, 严格按照有关规定, 实行“收支两条线”, 将所有收费收入全部上缴财政, 待财政再下拨给使用单位后方要使用。支出时也要严格按照相应的预算管理制度安排支出。第三, 严格执法, 防止存量房交易过程中造成国有资产流失和腐败孳生。最后, 发动人民群众和社会舆论的监督作用, 有效监督存量房交易过程中各项收费。

3、规范房产计税基础, 建立数据库, 提高信息管理水平

在评估标准房价时选用市场比较法。当前, 存量住宅基础房产交易较频繁, 有充足的市场交易案例, 具备选用市场比较法的有利条件。应用评估系统来测算交易房产的评估价格, 一般来说, 根据目前市场相同或者像类似的价格进行对比, 通过课税房产, 与对应标准房价格的比较, 再应用修正体系确定相应的修正系数, 对标准房价进行某些修正, 来测算课税房产的市场价格。首先, 控制区域的划分一般以各因素和条件基本一致的一个小区为一个划分单位, 因而, 在设立评估平台修正体系中就不再考虑区域因素的影响。其次, 影响房地产价格的因素, 一般有以下十种:建筑物的结构;楼层总高度;建成完工的年代;所在的楼层;房屋的使用面积;内部装修的状况;建筑物的朝向;室内采光情况;楼与楼间的距离;供气的状况。最后, 测试评估平台的可操作性, 可以先综合选定建成年代、楼层高度、房屋面积、采光朝向四个因素形成影响因素体系, 再收集试点小区的调查数据进行分析, 再把同区域、同类型的房屋交易样点资料进行详细的对比, 测算出四个房屋价格影响因素的修正幅度, 形成因素修正体系。

(1) 从多角度、多方面了解存量房的价格信息。税务人员应该对自己辖区内各地段、各时期房地产的交易价格做到“心中有数”, 充分利用各种途径了解房产市场的价格的变化情况, 准确分析把握各种因素可能给房产交易价格带来的不同影响。

(2) 通过各专业咨询机构、房地产评估价机构和相关管理部门, 利用多渠道收集不同地段的、不同结构的、不同性质的房地产交易基本参考价格, 制定各个种类、各个地段房地产交易基本计税价格, 并建立详细的数据库管理。

(3) 利用相关模型或者指标对存量房价格进行调整, 结合房屋所在区域、楼层、朝向、使用年限等因素, 设计价格修正系数表, 以此为依据计算出每套房屋的最低计税价格, 再与交易价格比较, 选择价格高者为计税依据。

4、减少交易中涉税种类, 调整税负, 提高税收征管效率

由于存量房交易征收税种较多, 税收体系组成复杂, 纳税人有可能涉及的税收有11种之多。其中有的税种征税金额小, 有的税种部分重复征税, 为了提高存量房交易征税效率, 笔者建议如下。

(1) 取消印花税。目前税收征管中契税与印花税存在部分重复缴纳现象, 纳契税是法律有明确规定在取得房产证时必需缴纳的, 其作用主要是确认房产转移书据的法律效力, 近年来税收收入规模增长较大, 而且在我国存在的历史较长, 人民的认可度也较高;印花税是人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据, 因缴纳印花税后成为合法凭证, 收入规模相对较小, 调节作用有限, 因此建议保留契税, 取消印花税。

(2) 取消土地增值税。理论上随着房地产市场的不断发展和完善, 行业、企业间的竞争日趋激烈, 其行业利润率会趋于平均, 土地增值税就失去了存在的意义。在实际征收工作中, 土地增值税计征较繁琐、征税难度很大, 效果也理想。建议将土地增值税取消, 计入所得征收所得税。同时为了抑制投机, 将房产增值部分实现随持有房产年限的增加而税率递减的所得税政策。

(3) 适当增加存量房地产持有环节税负。除居民的一般基本住房免税或享有低税率外, 超过基本住房标准的投资性房地产, 可实行较高的持有税税率, 使投资者的税收成本增加, 达到抑制房地产价格过度膨胀的目的。

5、利用纳什均衡博弈理论, 治理逃税, 加强税务的稽查力度

根据博弈理论, 税务机关与纳税人之间的税收博弈是一个纳什均衡。税务机关一般是靠纳税人凭诚信自觉纳税, 为了防止纳税人逃税, 税务机关只在较小的范围对小部分的纳税人进行稽查。这样, 纳税人就会在逃税与税务机关的稽查之间进行博弈。因此, 对税务机关而言, 治理逃税的最有效的措施就是加大对逃税行为的惩罚和提高稽查力度。存量房交易税收的征管由于种种原因, 征收过程复杂、所涉税种多, 容易出现偷税、漏税情况。充分利用纳什均衡博弈理论, 加强税务的稽查力度, 当逃税预期收益小于零时, 就不会有偷税、漏税行为的发生。

6、建立风险管理机制, 完善制度, 提高风险管理水平

税务机关要将管理重心适当前移, 重视宣传, 积极引导, 充分利用纳税人的遵从意愿, 按照单位内部控制管理要求, 建立风险管理机构、设立风险管理岗位, 加强风险识别和评估, 制定应对风险的策略和完善的内部控制制度, 正确引导纳税人自我纠正, 防范税务违法行为的发生, 避免存量房交易纳税人声誉受到损害, 将税务风险防范于未然, 提高税法执行的透明度。

7、利用纳税人权利意识, 监督管理, 提高税收征管质量

存量房交易税收征管工作, 关系到广大纳税人的利益。存量房交易纳税人大部分为自然人, 对税法的了解相对较少。税收机关要保护纳税人合法权益, 并且利用纳税人监督税收作用, 提高税收征管质量。

首先, 要普及基本的涉税知识及相关法律常识, 使纳税人在处理基本的涉税事项时能够依法正确进行;其次, 要进一步的完善我国的税务代理制度, 税务代理机关的存在不但降低了征税成本, 而且起着双重监管的作用, 作为税收征纳主体的第三方, 为纳税人提供服务的同时也对征税机关起到了监督作用;最后, 成立纳税人协会, 为纳税人提供一个用来相互交流的平台, 纳税人协会与纳税人个体相比, 显然具有更强维权能力, 也为我国的税收法治建设奠定了坚实的群众基础。

因此, 存量房交易纳税人权利保障的实现不但要纳税人个人的努力, 更需要全社会的力量, 维权能力提高了, 才能保障实现纳税人权利, 才能有效监督存量房交易税收征管工作, 从而提高存量房交易税收管理水平。

8、提高服务质量, 优化服务, 提升纳税人主动纳税意识

存量房交易纳税人大多数为自然人, 对税法知识了解的相对较少, 这就对税收征管和纳税服务工作提出了较高的要求。做为税收征管人员, 不仅要求有较高的业务水平, 还要根据“服务质量差距分析模型”分析引起纳税人不满意的原因, 查找认知差距、标准差距、执行差距、宣传差距, 从多方面提高服务质量, 优化纳税服务。在实际征税过程中尽量缩小这四方面的差距, 实现“基于纳税人满意”的目标, 提高纳税人主动纳税意识, 达到提高存量房交易税收征管质量的目的。

总之, 做好存量房交易税收征管前期的准备工作, 可以大大减少税收征收的工作量, 减少征纳双方的矛盾, 有效提升存量房交易地方税收征管水平。

摘要：近年来存量房交易呈现持续上升的趋势, 相关交易税的监管成为征收机关的工作重点。本文从茂名市茂南区存量房交易税收征管的现状入手, 分析制约存量房交易税的各种因素, 并提出解决问题的建议和对策。

楼市调控可否指向存量房篇3

我以为，长期以来，楼市调控的着力点主要放在增量房上，限购、限贷、限价这些政策性的调控措施，都是指向新购住房的，这虽然能够在一定程度上抑制投资投机性需求，但其效果有限，到目前为止，从总体上来看房价不降反升，很难实现让老百姓都能买卖得起房的期望。

我认为，如果将楼市调控的着力点转向存量房，房产市场释放出来的有效需求也许会更大一些。因为在实行限购、限贷之前，有些人已经购买了多套房产，囤积在手中让其“升值”，这在很大程度上占有了房产资源，抑制了房产市场的有效供给，而“双限”政策只能“毖后”不能“惩前”，也就使得这一部分潜在的有效需求难以释放出来。

如果SOHO中国老总潘石屹关于推动全国住房信息联网的建议，能够尽快付诸实施，那些拥有多套住房者就会因为“全面开征房产税”而坐不住、吃不香了，就会迅速将其名下的房产出手变卖。这样就会将实行“双限”政策调控之前的投资投机性购房、一些来路不正当的存量房“逼”出来，从而促使房价下跌以至回归合理价位运行。

前不久，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，明确提出要在2014年6月底前出台不动产登记条例，这意味着实行全国住房信息联网将渐行渐近，也将为全面开征房产税、推行官员财产公示创造了前提条件，楼市调控手段也将会由政策性调控转向法制化调控，实现将着力点由增量房向存量房的转移，这更符合市场经济运行的法则。

（责编：萧茵）

存量房买卖合同篇4

买受人(买方)：______________________________

一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人(卖方)、买受人(买方)就存量房买卖事宜达成协议时使用。

二、本合同所称存量房，也称二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。

三、在签订本合同之前，买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、产权证等有关证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，可向法律人士咨询。

四、买方在签订本合同前，建议对本合同所涉房产进行实地考察;并对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。

五、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过经纪机构在银行开设的存量房交易结算资金专用存款帐户划转的第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管账户及资金交付条件等相关事宜。

六、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

七、合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理过户手续。

卖方：

买方：

贵阳存量房买卖合同篇5

（非监管版）

出卖人（甲方）

本人：

国籍：

身份证：

地址：

邮政编码：

联系电话：

代理人：

身份证：

地址：

邮政编码：

联系电话：

共有人：

监护人：

买受人：（乙方）

本人：

国籍：

身份证：

地址：

邮政编码：

联系电话：

代理人：

身份证：

地址：

邮政编码：

联系电话：

共有人：

身份证明号：

共有情况：

监护人：

身份证明号：

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条

甲乙双方通过

（房产执业经纪人：）经纪人执业证书号：

，由乙方买受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房产），房产具体状况如下：

（一）甲方依法取得的房产证证号为：

（二）产坐落：

。房屋类型：

；结构：

用途：

（三）房屋建筑面积：

平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】：

平方米。

（四）房屋平面图和房产四至范围详见证附图。

（五）该房屋占用范围内的土地所有权为【

】；国有土地使用权以【

】方式获得。

（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件一。

（七）甲方转让房产的相关关系和户籍迁移见附件三。甲方保证已如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体状况充分了解，自愿买受该房产。

第二条

甲、乙双方经协商一致，同意上述房产转让价款为（人民币）

元，（大写）：。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在补充条款中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

第三条该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从

年月

日起至

年

月

日止。甲方将上述房产转给乙方后，出让合同翟明的权利、义务一并转移给乙方。

第四条

甲乙双方同意，甲方于

****年**月**日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后

为房屋转移占有的标志。

第五条

甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属实施被损毁或被拆除的，应按被损毁或被拆除的房屋装饰及附属实施【估值

倍】【价值

元】向乙方支付违约金。

第六条

甲、乙双方确认，在年

月

日之前，【

】向房产交易中心申请办理转让过户手手续。

上述房产权利转移日期以贵阳房地产交易中心准予该房产转移登记之日为准。

甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。

甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中乙方均有权向房地产登记机构办理预告登记。

第七条

上述房产风险责任自该房产【

】之日起转移给乙方。

条八条

合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税费。

在上述房产转移占有前未支付的物业管理费、水、、煤气、通信费等其他费用，按本合同附件二约定支付。

第九条

乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第壹款内容办理。

（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的 %的违约金，合同继续履行。

（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款

%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起的日内向甲房支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

第十条

甲方未按本合同约定期限交房的，甲、乙双方同意按下列第款内容办理。

（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款

%的违约金，合同继续履行。

(二)甲方逾期未交付房产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的日内，甲方仍未交付房产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的

日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起

日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收取的 %向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

（三）第十一条

经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

第十二条

本合同自【甲、乙双方签订】之日起生效。第十三条本合同适用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同国程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第项解决。

（一）提交贵阳仲裁委员会仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第十四条本合同一式

份，甲、乙双方和房管部门各执一份。

出售人（签章）：

买受人（签章）：法定代表人：

法定代表人：法定代表人：

法定代表人：

2016年

月

日

2016年

月

日签于：息烽县房产交易中心

签于：息烽县房产交易中心

补充条款

（粘贴线）

（骑缝章加盖处）

第一条：付款约定（本条各款项均不计利息）

附件一

随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理

（粘贴线）

（骑缝章加盖处）设备：

装饰：

关于设备及装饰费用按以下第款办理：

（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房产转让价内，乙方需要另外支付费用人民币

元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲不得拆除并应随房屋交付乙方。附件二

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付

（粘贴线）

（骑缝章加盖处）

物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未结算的费用由甲方承担；转移登记后，使用该房产权所产生的费用由乙方承担。

甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有限电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第款办理：

（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。

（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以相关部门规定为准。

附件三

存量房工作进展汇报材料篇6

存量房交易税收征管工作的情况汇报

自全系统开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作以来，杨凌示范区地税局高度重视，明确目标，精心组织，采取有力措施扎实推进评估工作的开展，现将情况汇报如下：

一是及时汇报，取得支持。及时向示范区政府主要

领导就应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的重要意义、总局、省局的工作要求、需要的外部环境等情况进行了专题汇报，示范区政府对该项工作给予了全力支持，多次召集相关部门召开会议予以肯定和鼓励，增强了工作的权威性。

二是健全机构，制定方案。成立了实施领导小组，建立示范区管委会相关职能部门间的协作配合工作机制。及时制定了实施方案，明确了工作目标、工作任务、职责分工和具体方法，起草了存量房评估工作流程，制作了流程图，严格按照规范性文件制定程序，制定了《杨凌示范区地方税务局存量房交易价格争议处理办法（试行）》，使各个环节有章可循，实现了组织、制度、职责和人员“四保障”。

三是积极联动，加强配合。应用工作中，加强与1

省局的汇报联系，同时从工作方案的制定到人力资源的配备，从评估公司的选择到各项信息的审定，从运行资金保障到人员培训，每一个关键的工作节点都严格把关，积极为应用工作营造良好的运行环境。我局主管局长带领相关部门人员赴咸阳市地税局的实地学习，进一步提高了我局相关人员对存量房评估推广工作的高度认识，明晰了实际操作过程中的具体步骤，对我局存量房评估推广工作深入开展起了重要的促进作用，同时在前期准备、信息采集、等各个环节过程中，得到了房管、国土、规划等部门大力配合，保证了房评工作的顺利开展。

四是扎实宣传，创造良好舆论氛围。在宣传方面，我局通过报纸、电视，发放宣传资料等各种方式宣传此项工作的的必要性、重要性、以及陕西省存量房交易价格申报评估系统的专业性、权威性，从而使广大纳税人了解存量房评估机制的客观性、公正性，以树立存量房评估工作的公信力，为评估系统上线创造良好的社会舆论氛围。

五是加强培训，奠定理论基础。为确保推广工作的如期开展，我局采取多项措施加强人员培养，我局对各直属机构人员开展了存量房估价工作培训会。主管副局长向参训人员简要介绍了存量房估价工作基本情况并提出了培训要求；示范区局税政科和征信科分别就开展存量房估价工作的基本内涵、背景、意义、目的、工作流程、我局进展情况及评估系统操作进行了详细讲解，为存量房估价工作在我局顺利推广奠定了坚实的理论基础。

六是准确采集、精确导入，确保顺利上线。我局和评估公司及时沟通后，就外包的具体业务、工作要求等内容进行了详细的谈判，要求评估公司严格按照国家资产评估操作规程、房地产评估规范及相关法律法规、技术规范标准及合同约定对杨凌示范区内所有小区数据进行准确采集、评估，并对其所悉的价格、系数等数据严格保密。我局税政及信息人员对测试系统的各个模块功能进行反复使用、测试，及时对遇到的问题和软件公司人员进行沟通解决，尽量做到万无一失，确保系统顺利上线。

存量房篇7

一、背景及概念

合并办理,是指房地产登记机构依据申请人的申请,将多个独立但相互关联的登记事项一并受理, 并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”,也可以体现为“并列关系”,还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为:预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖,理论上存在两手转移登记,但前一手预购人的登记既不能履行,也不必履行;后一手拍卖买受人的登记,则可在理清权利变动的基础上,予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为:继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立,但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性(在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人)等特点,也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋,这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋,购房人与售房人之间是买卖关系,购房人与贷款人之间是借贷关系, 同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系 (如购买期房需开发商提供期间担保),多种法律关系交织于一体,共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权,则要分别办理转移登记和抵押权登记,这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理,即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记,并分别领取权利证书; 彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时,当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系,对当事人而言, 可以一次性完成受理,一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

首先,《房地产登记技术规程》为合并办理提供了明确的政策依据。《房地产登记技术规程》4.3.2第4点规定,以抵押贷款方式购买房屋的,房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记时,房地产登记机构可合并办理登记。其次,从民事法律关系角度而言,房屋转移登记和房屋抵押权登记合并办理不存在法律冲突。以抵押贷款方式购买房屋的,房屋抵押权登记以房屋转移登记为基础,抵押权在转移登记之后的所有权上设立,存量房只要产权清晰, 不存在查封等限制状况,满足办理房屋转移登记的条件,那么转移之后的房屋,也不属于禁止抵押的范畴。再次,从行政法律关系角度而言,两种登记合并办理以后,能满足要件齐全,程序正当的要求。第一,《房屋登记办法》第三十三条及第四十三条分别列举了房屋转移登记和房屋抵押权登记所需提交的材料,这些要件之间不存在矛盾冲突,满足同时受理的条件。第二,两项业务合并办理以后,仍是都要经过受理、审核、登簿、发证、归档环节,不会产生程序上的问题。

2.必要性分析

实行资金监管前,我市以贷款方式购买存量房的交易模式为:买卖双方签订购房合同,买方支付一定比例的首付款给卖方,买卖双方办理房屋产权过户,等新的房产证办好以后,买卖双方再去办理土地使用权变更登记,等新的土地证也办好之后,买方再持房产证、土地证去向银行申请抵押贷款, 银行审批通过后,银行代理人再和买方一起来申请房屋抵押权登记,待抵押权登记完成后,银行放款给买方,买方再向卖方支付剩余房款。

实行资金监管后,银行需先行将贷款放到资金监管专户中,如果所有权转移登记与抵押权登记办理不同步,将会出现房贷放出,产权过户,在抵押权办理期间出现法院查封的情形,从而给银行造成极大风险。当然,实行合并办理,简化办事流程、缩短办事时间也是重要考量之一。

三、主要问题及对策

1.土地使用权证是办理房屋抵押权登记的要件问题

根据《常州市城市房屋权属登记管理办法》及其解释的规定,我们一直将国有土地使用权证列为房屋抵押权登记的必收材料,主要目的是为了确保房屋及房屋占有范围内的土地权利主体一致。但这却在程序上给合并办理登记带来了桎梏。如果土地证是办理房屋抵押权登记的必收要件,那么房屋转移登记完成以后,必须先领取新的房产证,再办理新的土地证,然后才能办理房屋抵押权登记。那么, 客观上房屋转移登记和房屋抵押权登记就无法同时受理,更无法合并办理。

为了解决这一问题,我们邀请了常州市法制办、常州市土地登记中心研究会商,重点讨论房屋抵押权登记不收取国有土地使用权证的合法性以及操作性问题。会议一致认为:将房屋所有权转移登记和抵押权登记合并办理以后,并非不要求提供国有土地使用权证,而是在抵押权登记环节不提供国有土地使用权证,所有权转移登记环节则仍需照常提供, 因此,不会造成房屋、土地权利主体不一致的状况。最终,常州市住房保障和房产管理局、常州市国土资源局、常州市人民政府法制办公室通过联合发文的形式,下发了《关于房产登记相关业务合并办理的通知》,文件明确:对纳入存量房交易资金监管平台和商品房预销售管理平台管理的房屋交易业务, 以抵押贷款方式购买房屋的,房地产登记机构可以将房屋转移登记与房屋抵押权登记合并办理。申请房屋所有权转移登记,提交材料要求不变;申请房屋抵押权登记,不再提交国有土地使用权证。买卖双方待合并登记业务全部完成以后,再向土地登记机构申请办理国有土地使用权变更登记。从而为房屋登记关联业务的合并办理提供了政策支持,而房屋抵押权登记不提交国有土地使用权证的问题也得到了妥善解决。

2.关于登簿时点的设定问题

根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因此,除法定情况以外,不动产物权的生成时点,就是记载于不动产登记簿的时间,简称登簿时点。房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记合并办理以后,两个业务是同时登簿还是先后登簿?

主张同时登簿的观点认为,既然两个业务同时受理,同时审核,那么登簿程序也可同时完成,这样既方便操作,又能提高工作效率。主张先后登簿的观点认为,房屋抵押权登记以房屋所有权转移登记为基础,没有转移登记生成的所有权,作为担保物权的抵押权就无从设定。因此,两个业务之间应当有先后次序,应先进行房屋所有权转移登记的登簿,再进行房屋抵押权登记的登簿。

我们支持第二种观点,首先,从法理角度讲,所有权是抵押权设定的基础。《民法通则》第七十一条规定,财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最完整的物权,任何他物权(包括用益物权和担保物权)都是在所有权的基础上产生的。换句话说, 必须先有所有权,再有抵押权,而登簿时点客观上决定了权利生成的时间,因此,登簿也应依次进行。其次,根据《房地产登记技术规程》1.0.3的规定, 因处分房地产而登记的,被处分的房地产权利应已登记,俗称“在先登记原则”。抵押也是对房屋权利的处分,在房屋所有权未确定之前,抵押权也无法设定。基于上述理由,我们确定了登簿方式为先后登簿,即终审人员在系统点击确认之时,即为所有权登记的登簿时点,抵押权登记的登簿时点则由系统自动设置延后5秒。

3.合并办理业务的归档和档案利用的问题

两个业务合并办理以后,这两个业务既各自独立,又相互关联,那么到归档环节,是作为一个合成业务一并归档,还是作为不同的业务分别归档?

考虑到各种类型房产档案的保管期限不同,如房屋所有权登记档案应永久保存,房屋抵押权登记档案抵押注销满五年即可列入销毁范围,且抵押权可以在所有权上设立多次,如果该笔抵押权档案与所有权档案一起归档,而之后生成的抵押权档案又单独归档,则不利于档案的管理和利用。因此,我们认为,对于合并办理业务按业务类别分开归档更为合适。我们在系统配置的时候,就对合并办理业务同时生成两个受理编号,一个是房屋所有权转移登记的受理编号,一个是房屋抵押权登记的受理编号,这样到归档环节就能够按照不同的受理编号分开归档了。

房价调控应以闲置税逼出存量房篇8

因为土地具有商品的特性，开发商通过取得并垄断土地使用权控制房地产市场供求变化进而控制房价取得超额利润。为了追逐高利润，开发商总在努力维持高房价。外来投资的加入，不断拉升房价。房价上涨，最终导致商品房的巨大浪费（空置）与普通国民购买力相对下降的矛盾，引发系列危机。

笔者认为应该要在保持政府宏观调控惯性下，征收商品房闲置税，逐年累加开发商和投资商持有土地使用权的成本，逼出存量房，推动房价下跌、成交量上升。

商品房不交换将引发系列危机

近几年国务院在加强房地产调控、遏制城市房价上涨过快方面推出了大量措施，但总的来说，主要是集中增加投资性购房者的成本，打击投资性购房需求，以改变房地产市场的供求变化来促使房价下跌。如调整住房结构、二套房贷首付比例提高最少六成、增加税收、推行限购令、增加保障性住房等。

这只是打压了投资性购房者，而未打压卖方开发商。

在市场经济中，由于资本追求利润最大化，再加上当前房地产获得暴利的惯性，使得开发商不会轻易放弃高利润，因此不愿降低房价。同时，有相当部分人因收入有限买不起如此高价的房，导致成交量下降。

2011年9月，《福布斯》发表文章估计中国有超过2800万套空置房。

在市场经济中，如果房价过高，房屋卖不出去或不卖会发生什么后果呢？

我们先看一个市场经济财富链：开发商卖房，开发商发财；开发商继续买地，政府卖地，政府发财，土地升值；开发商为银行贷款还款，银行发财；有购买力的国民付出资金，有房。依此循环。

假设财富链中一个环节突发断裂，后果很严重。

首先产生的是房地产危机，接着是银行信贷危机，再接着政府债务危机，房地产危机蔓延到相关产业引发危机，导致经济衰退，国民收入递减，即使是拥有多套房产的国民，因地产危机影响房子也必缩水。政府因财政赤字，债务危机救不了银行，也救不了楼市，也救不了自己，银行也已无法向政府向开发商贷款，那将不只是一场房地产泡沫。

那么，我们是否就应该放任购房需求，把投资性需求释放到房地产市场中去，导致供不应求，价格上扬呢？答案当然是否定的。

房地产市场在市场经济运行中违背了市场经济规律，靠房地产市场自身能调节好吗？调节不好。因为市场经济不是万能的，更不是完美无暇的，市场经济同样存在消极的、自发的作用，对经济发展有破坏和阻碍作用。市场机制有着弱点和不足，即存在着“市场失灵”。

所以，政府对房地产市场采取了多项宏观调控措施，国四条、国六条、国八条、国十条等等，归根结底主要是重重打压投资性购房行为，并与增加保障房一起，主要是通过供求关系来改变商品价格，使价格趋向于价值，使之与国民经济发展速度、与国民人均收入增长速度相适应。

增加保障房也是影响供求关系。但此举忽视了我国存在大量存量房，大量推行一个明显后果就是阻碍或减少商品房作为商品在市场流动。商品房不进入交换，这已违背了市场经济交换规律，肯定会受到市场的报复，从而引发房地产危机。

同时，大量保障房的建设会引发政府的债务危机（本身还存在财政赤字）。房地产危机、债务危机、通货膨胀、财政赤字、信贷危机、相关产业衰退、货币危机等，多种危机结合将会引发经济大衰退。如果再加上国际因素，局面将变得更加复杂。

所以房地产理想的调控结构目标就是：逼出存量房，理性适度增加商品房和保障房，供求大致趋为平衡，房价回归理性。闲置减少，绝大部分人买得起房，开发商仍有利可图，不再维持暴利，商品房在市场很好地流通，房地产携相关产业齐头并进，开发商、购房者、银行、政府和谐共处。

因此政府必须采取有力措施挤压卖方，即挤压开发商手里建而未售的房子（超过一年未销售出租的房子）和一部分投资商已购的存量房。

收取商品房闲置税，削夺超额利润

这第一步措施便是收取商品房闲置税：房地产商开发的商品房取得预售许可证后一年内未销售完的，第二年政府收取商品房成交额20%闲置税；第二年未卖完的，第三年在当年商品房成交额加收高于第二年的20%（即40%）闲置税；依次类推。

商品房闲置必须把握以下原则：1、必须高于银行贷款利率，否则开发商便会用银行贷款支付商品房闲置费。2、必须高于开发商年平均利润增长率，这样，开发商为了追求较高利润，只好尽快消除商品房闲置，以免交或少缴商品房闲置税。3、必须实行逐年累加制，其目的是使开发商尽快把商品房推向市场卖掉。由于房价上涨幅度远超过20%，尽管今年已低于8%，综合考虑，这个商品房闲置税率定为20%，否则没有杀伤力。

有人担心，房地产商会把商品房闲置税打到消费者头上来，似乎有可能，但并不可能。因为在成交量下降，尽管市场刚性需求量大，市场上可持货币政策允许购房购买量相对有限，买卖双方处于博奕的情况下，在考虑房地产商综合利润和风险情况下，谁都不可能把价格再上涨20%（或略低），谁先降价打破坚冰，谁就先获得一定的高利润。谁屹然不动，谁就等着把利润还之于政府，把风险多一份留给自己。

此举好处有三：一是明显打击捂盘销售，打击房屋空置，逼出存量房，有效利用资源。二是即使来年再涨，增加利润之大部分都上缴于政府，政府又可通过建保障房还之于民。削富为国，还富于民。三是开发商在权衡利弊风险情况下，只得降价以求，获得目前可以接受的利润。

房价一旦下降，使刚性需求购买力相对上升，刚性需求逐步得到满足，成交量必然上升，房地产商仍可获取整体的利润。

在整体房价下压之后，再次释放二手房存量房市场，政府继续打压今后投资性购房需求，对买房者设置限制性条件，以合适的市场价格，出售给那些刚性购房者，防止新一轮投资性购房。面对前期购房的二手房，则要采取措施。

为了与前期政策不相冲突，可定为：已购5年以上的二手房一年内转让税率仍享受低税率政策，一年内未转让形成6年以上的二手房将来转让则按高税率递增转让，并实行累进制。未达到5年时间购房的转让税率仍按高税率征收，其目的是尽快释放存量房。

在整个政策实施过程中，政府要把握存量房投入市场的幅度和进度：房价下跌幅度，避免过度失衡引发的经济冲突、社会冲突、国民心理冲突，使之与整个国民经济运行速度和国家根本利益相结合。

【存量房】推荐阅读：

开展资金监管保障存量房交易资金安全10-18

资金存量10-19