城市住宅的变化

城市住宅的变化（共10篇）

城市住宅的变化 篇1

一、引言

以住房价格问题为核心的住房市场问题,已经成为当前影响我国宏观经济稳定发展与社会和谐最关键的因素之一。多个城市出现的住房价格持续大幅上涨,以及由此引发的居民住房支付能力不足、住房价格泡沫累积、住房金融风险加大等社会和经济问题不仅引起了全社会的空前关注,也引发了政府对住房市场的密集干预。与此同时,国内外学者也纷纷引入各种理论和计量分析工具,尝试对住房价格上涨原因做出解读,进而为相关调控政策制定提供依据。

任何围绕住房价格问题的分析、研究和调控政策制定,无疑都需要以对住房价格水平和走势的准确把握为前提。作为我国的官方统计机构,国家统计局自20世纪90年代起就持续开展主要城市房地产价格调查统计工作,现已形成“商品房平均价格”(以下简称“平均价格”)和“70个大中城市房地产价格指数”(以下简称“70指数”)两大房地产价格指标体系,并均以新建商品住宅价格指标作为其核心。但是,近年来这两项统计指标的真实性、准确性屡屡受到学术界和公众的质疑与批评。首先,这两项统计数据本身即存在巨大差异。以北京、上海、广州、深圳四个传统一线城市2005年3季度至2010年2季度间Bailey、Muth和Nourse,1963;Case和Shiller,1987,1989),即仅考虑在各报告期内至少交易过两次的样本数据,进而在假设同一物业在不同报告期内保持各项特征不变的前提下,利用相同物业在两次交易间的价格差异编制住房价格指数。

但是新建商品住宅市场中显然不存在此类重复交易样本,这就限制了重复交易法在我国新建商品住宅价格统计中的应用。因此,在新建商品住宅价格统计中应用样本匹配思路时,难以直接以住房单元作为匹配样本,而需要采用其他形式的匹配样本Northcraft和Neale,1987;Genesove和Mayer,2001;Leung和Tsang,2010)。表现在新建商品住宅市场中,即开发企业在对待售单元定价进行调整时,可能受到同一项目此前出售单元价格水平的影响,使得价格调整幅度低于市场价格实际变化幅度,从而导致项目层面样本匹配法的统计结果存在“过度平滑误差(over-smooth bias)”。而在近年来多数城市住房价格整体保持持续上涨的背景下,这种过度平滑误差也将主要表现为对住房价格上涨幅度的系统性低估。

综合上述分析,项目层面样本匹配法应用于我国新建商品住宅价格统计时可能存在系统性的向下偏误,这有可能正是导致图1所示“70指数”涨幅显著低于“平均价格”的主要原因。此后的实证研究部分将进一步对此进行验证。

(三)特征价格法

住房价格统计中另一类主要质量调整方法是借助于特征价格模型(hedonic model),因此被统称为特征价格法(hedonic method)。特征价格模型认为住房由一系列特征组成,相应的,特定住房单元价格也取决于其包含的各种特征的数量以及每种特征的特征价格。式(1)给出了其最常见的形式:

其中,c为常数项,Xl…Xn分别为住房的n个特征因素,βl…βn分别为对应的特征价格,Dt为时间哑元变量(在第t期等于1,其他期等于0),αt为时间哑元变量系数,ε为随机误差项。利用特征价格法进行住房价格统计最常见的一种思路(“一次性建模形式特征价格法”),即将各报告期成交住房单元价格和属性数据一次性引入式(1)所示特征价格模型中,再利用估计得到的各时间哑元系数计算住房价格指数(Blackley,Follain和Lee,1986;Thibodeau,1989;Kiel和Zabel,1997)。

理论上,特征价格法同样能够在很高程度上满足同质可比要求。但特征价格法的准确应用有赖于高质量基础数据源,尤其是除住房交易价格外,还需要包含对各种住房属性数据的完整反映,否则缺失变量(omitted variable)问题仍可能导致统计结果的系统性偏误。这也成为很长一段时间以来制约特征价格法在我国住房价格统计中应用的最主要原因。但随着各城市房地产市场信息系统的完善,目前住房属性数据已趋于完备,尤其是前述存在系统性变化的区位属性等因素已经有条件在基础数据源中得到合理体现,这就使得特征价格法有可能获得对我国新建商品住宅价格走势的准确反映。

三'中国城市新建商品住宅价格统计方法的实证检验

为验证此前对三种主流方法在我国新建商品住宅价格统计中适用性——尤其是潜在问题的分析,以下进一步通过实证分析进行检验。

(一)数据

在某城市④房地产主管部门的支持下,基于该城市房地产网上签约系统和房地产市场信息系统,采集得到该城市2004年1月至2009年12月间全部新建商品住宅交易数据,共53.9万条,分布在2534个住房项目中⑤。

除成交价格(每平方米单价)和成交时间外,该数据还包括至城市中心距离、至最近地铁站距离、项目总面积、单元面积、总楼层、单元所在楼层等住房属性信息。如图2所示,该城市新建商品住宅市场在2004年至2007年间经历了明显的住房郊区化过程,成交单元与城市中心距离平均值从2004年1月的3.5公里逐步上升至2007年12月的6.2公里,此后则相对保持稳定。这种住房属性特征的显著趋势性变化再次佐证了在住房价格统计中实现质量调整的必要性。

(二)实证分析结果

理论分析中讨论的三类方法都将应用到上述微观交易数据中,具体设定如下:

1. 非同质性方法。

非同质性方法中选用加权平均法进行计算,并以单元面积作为权重,再将得到的各月份平均价格转化为定基比指数,即与现行“平均价格”指标所采用的计算方法完全一致。

2. 样本匹配方法。

样本匹配方法中选择以住房项目为匹配单元,但较现行“70指数”所采用方法略有改进:首先采用特征价格法,逐一计算各项目的同质性价格指数⑥,由此得到各项目各月份同质性价格的环比变化率;再以各项目交易规模(套数)为权重,计算各项目环比变化率的加权平均值,得到整体市场月度环比变化率,并最终转化为定基比指数。

3. 特征价格法。

特征价格法采用最常见的“一次性建模”形式,即在式(1)所示特征价格模型中,以单元成交价格(对数形式)为因变量,以至城市中心距离(对数形式)、至最近地铁站距离(对数形式)、项目总面积、单元面积、总楼层、单元所在楼层等住房属性和月度时间哑元变量为自变量,最后依托估计得到的时间哑元系数计算定基比指数。

图3给出了根据上述三种方法计算得到的该城市2004年1月份至2009年12月份间新建商品住宅价格月度定基比指数。

如图3所示,三种方法给出的价格统计结果存在显著的差异,尤其是在长期趋势方面,且这些差异与此前理论分析结论基本一致。一方面,同质性的特征价格法指数显示的价格涨幅高于非同质性的加权平均指数,前者在考察期间的月均增长率为1.31%(相当于年均上涨16.9%),后者则为1.15%(相当于年均上涨14.7%)。联系前述理论分析和图2给出的不同时期成交住房单元与城市中心距离变化情况,这种差异很可能反映了住房郊区化这一住房特征趋势性变化的影响,亦即反映了加权平均指数中存在的非同质性误差(对住房价格涨幅的系统性低估)。特别的,与图2反映的住房郊区化趋势高峰期相一致,这种同质性误差也主要体现于2004年至2007年间。这一期间二者的月均涨幅分别为1.55%和1.81%,相差0.26个百分点,相反2008年至2009年间的二者月均涨幅则基本保持一致(分别为0.35%和0.34%)。

另一方面,项目层面样本匹配法给出的考察期间住房价格月均涨幅仅为0.46%,远低于其他两种方法。根据前述理论分析,这可能源于同一项目内交易住房单元属性系统性变化和开发企业定价行为所导致的系统性向下偏误。这也再次解释了图1中“70指数”给出的价格涨幅显著低于“平均价格”的原因。

(三)方法比选小结

综合前述理论分析和实证检验,我国新建商品住宅价格统计中,非同质性方法尽管在简便易行方面具有独特优势,但在当前多数城市新建商品住宅交易单元属性存在系统性变化(尤其是住房郊区化趋势)的情况下,可能因为非同质性误差而导致对住房价格长期趋势的向下系统性偏误。项目层面样本匹配法因为难以有效控制同一项目内部单元层面住房属性的趋势性变化,同时受到开发企业定价行为影响,同样可能存在明显的向下偏误问题。相比之下,在日益完备的基础数据资源的支持下,特征价格法更有可能得到对我国新建商品住宅价格走势的准确反映。

这也从方法层面指出了我国现有住房价格统计指标可能存在的问题。由于“平均价格”采用非同质性方法中的加权平均价格法进行计算,“70指数”采用项目层面样本匹配法进行计算,根据前述分析二者很有可能都低估了新建商品住宅价格的真实涨幅,且从实证检验结果看“70指数”存在的偏误可能尤其明显。

需要强调的是,上述分析主要针对新建商品住宅市场展开,不完全适用于存量住房价格统计。一方面,如果存量住房市场中也存在住房属性的趋势性变化,则非同质性方法同样可能存在系统性偏误。但另一方面,此前针对项目层面样本匹配法提出的单元层面住房属性趋势性变化和开发企业定价行为影响等因素仅适用于新建商品住宅市场,这意味着项目层面样本匹配法有可能能够在我国存量住房价格统计中得到有效应用。当然这仍需通过进一步深入分析加以验证。

四、主要城市新建商品住宅同质性价格指数的计算和分析

前述分析显示,特征价格法是当前开展我国新建商品住宅价格统计的最佳方法。基于这一认识,在有关部门支持下,笔者基于各城市新建商品住宅全样本交易数据,利用特征价格法⑦计算得到35个大中城市2006年1月至2010年12月同质性新建商品住宅价格定基比指数。尽管受时间序列长度限制,目前尚无法基于该同质性价格指数开展严格的计量经济学分析,但在此基础上开展的初步分析仍有助于更深入认识近年来我国新建商品住宅价格变化的总体情况。

(一)全国层面分析

在各城市指数基础上,以各城市2006年至2010年间新建商品住宅累积交易套数为固定权重,可以采用加权平均法汇总得到这一期间35个大中城市新建商品住宅价格指数汇总值。考虑到这35个大中城市在全国新建商品住宅市场中所占据的决定性份额⑧,该指数足以在很大程度上表征全国新建商品住宅价格的整体走势。

表1给出了2007年至2010年全国层面同质性价格指数汇总值年增长率。除2008年受国际金融危机影响,价格略有下降外,2007年、2009年和2010年新建商品住宅价格均处于快速上涨过程中,名义价格涨幅均接近30%,这也使得这一期间新建商品住宅价格年均复合增长率高达19.81%。该表也显示,该同质性价格指数涨幅明显超过“平均价格”和“70指数”。尽管这可能部分源于三项指标在覆盖城市范围上的差异,但也再次验证了两项现有住房价格指标可能存在的系统性偏误。

除新建商品住宅价格外,表1同时给出了国民生产总值、城镇居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入等经济社会基本面因素在同一时期内的变化情况。除2008年外,新建商品住宅价格上涨速度不仅远高于物价上涨的整体水平,也明显超过经济增长和人民收入水平提高的速度(尤其是2009年和2010年)。一方面,从住房的经济属性(资产属性)看,这表明近年来住房价格的快速上涨很有可能无法得到经济社会基本面的有效支撑,住房价格中的不合理成分(甚至“泡沫”成分)正在加大,其累积的风险可能对住房市场乃至整个宏观经济的正常运行带来潜在风险。另一方面,住房价格上涨速度明显超过居民收入增长速度,两者年均增长率差接近7个百分点,这意味着从住房的社会属性看,这一期间我国城市居民住房支付能力整体上处于不断削弱的过程中。

(二)地区和城市层面

表2基于此前全国层面指数类似的加总公式和计算方法,给出了东、中、西部地区各年度新建商品住宅同质性价格指数增长率。尽管不同地区各年份价格走势基本一致,但价格变化幅度存在显著差异。概括而言,东部地区住房价格上涨最快,年均复合名义增长率达到22.14%。特别是2009-2010年以来的住房价格上涨过程中,东部地区城市涨幅大幅超过中、西部地区城市。西部地区紧随其后,同期年均复合名义增长率接近20%。中部地区城市住房价格上涨最慢,但其年均涨幅也接近15%。

具体到各个城市,图4和图5分别给出了2006年至2010年间各城市新建商品住宅同质性价格指数的年均复合名义增长率,及其与当地地区生产总值、城镇居民人均年可支配收入年均复合名义增长率的对比情况。仅从新建商品住宅价格涨幅看,各城市差异极大,价格上涨速度最快城市的年均增幅约为上涨速度最慢城市的4倍。更重要的,从住房价格和基本面因素的对比情况看,35个城市中有14个城市(主要集中于东部地区)的住房价格上涨速度超出当地经济增长速度(图4),而住房价格上涨速度超出居民收入增长速度的城市更达到了26个(图5)。这意味着这些城市中存在不同程度的住房价格泡沫和居民住房支付能力弱化问题,尤其是在北京、上海等“超级明星城市”中,这些问题已经十分突出。相反,武汉、成都等中、西部地区城市和少数东部地区城市(天津、沈阳等)中,住房价格上涨速度则与经济增长和居民收入提升速度基本同步。这一方面表明,“区别对待”、“因地制宜”,仍然应当是当前分析我国住房价格问题,乃至制定、实施相关管理和调控政策时的基本出发点。另一方面也显示,相对于住房价格的经济角度不合理性问题(住房价格泡沫)而言,社会角度不合理性问题(居民住房支付能力弱化)更加值得关注。

注1:“同质性指数”、“70指数”采用当年12月份定基比指数的同比变化率;“平均价格”、国民生产总值、居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入直接采用年平均值计算年度变化率。注2:“同质性指数”实际包含35个大中城市,“70指数”实际包含70个大中城市,其余指标包含全国所有城市。数据来源:同质性指数”来源于作者计算,其余指标来源于国家统计局。

数据来源：作者计算。

五、结论

住房价格问题是当前我国政府和社会各界最关注的热点问题之一。而实现对住房价格水平和变化情况的及时、真实、准确反映,则是开展相关分析、研究和制定管理、调控政策的基础。本文集中关注我国新建商品住宅价格统计的方法选择问题,对三种主流住房价格统计方法在我国新建商品住宅市场中的适用性进行了讨论。理论和实证分析结果显示,非同质性方法和样本匹配法并不能很好地适应我国新建商品住宅市场的特点,并因而使得当前我国普遍使用的“平均价格”和“70指数”两项住房价格统计指标可能系统性低估新建商品住宅价格上涨幅度。相比之下,特征价格法则是当前我国开展新建商品住宅价格统计的最佳方法选择。

基于这一认识,本文利用特征价格法和全样本真实交易数据,首次计算得到35个大中城市2006年至2010年间新建商品住宅同质性价格指数。该统计结果显示,各主要城市——尤其是若干东部地区热点城市在这一期间整体处于住房价格持续快速上涨过程中,其涨幅不仅明显超过此前“平均价格”和“70指数”给出的统计结果,也超出了经济增长和居民收入水平提高的速度,可能导致住房价格泡沫和居民住房支付能力弱化问题,并以支付能力问题尤为严重。

注1:图中虚线为新建商品住宅价格年均增长率和地区生产总值年均增长率等值线,即虚线右、下部分城市住房价格上涨速度低于当地经济增长速度,左、上部分城市住房价格涨幅高于当地经济增长速度。数据来源:“新建商品住宅价格年均增长率”来源于作者计算,“地区生产总值年均增长率”来源于各城市统计部门。

注1:图中虚线为新建商品住宅价格年均增长率和城镇居民人均可支配收入年均增长率等值线,即虚线右、下部分城市住房价格涨幅低于当地居民收入增幅,左、上部分城市住房价格涨幅高于当地居民收入增幅。注2:由于2010年各城市城镇居民人均可支配收入尚未全部公布,这里采用2010年前三季度统计值的年化值。数据来源:“新建商品住宅价格年均增长率”来源于作者计算,“城镇居民人均可支配收入年均增长率”来源于国家统计局。

上述研究结论提示我们,要高度重视当前我国特别是若干热点城市住房市场中存在的价格风险,并结合导致我国城市住房价格快速上涨的原因,包括宽松的货币政策、受限的土地供应、加速的城镇化和人口流动进程、不健全的税收制度、缺失的保障性住房供给等等,及时采取有针对性的政策调控措施进行必要的市场干预,以降低住房市场风险。

摘要：住房价格问题是当前我国各级政府和社会各界最关注的热点之一,这也突显了在我国住房市场中实现高质量住房价格统计的重要性。本文首先从理论和实证两个角度分析了三种主流住房价格统计方法在我国新建商品住宅市场中的适用性,指出当前我国住房价格统计中主要使用的非同质性方法(“商品房平均价格”)和样本匹配方法(“70个大中城市房地产价格指数”)均可能存在对住房价格真实涨幅的系统性低估,特征价格法则更有可能实现对新建商品住宅价格走势的准确反映。基于这一认识,本文利用特征价格法和全样本真实交易数据,首次计算得到35个大中城市2006年至2010年间新建商品住宅同质性价格指数。统计结果显示,这一期间各主要城市——尤其是若干东部地区热点城市持续处于住房价格快速上涨过程中,且这种上涨已经明显脱离了经济社会基本面的支撑,需要特别警惕可能由此引发的住房价格泡沫和居民住房支付能力不足等问题。

关键词：住房价格指数,特征价格法,中国

参考文献

[1]吴璟,刘洪玉.住房价格统计中的数据源选择问题研究[J].价格理论与实践,2007,(6):59-60

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试析城市住宅区的规划策略 篇2

关键词：城市住宅区；规划策略；生态环境系统；安全；配套服务

城市人们对居住的环境要求越来越高，住宅区也是城市的重要组成部分，与人们赖以生存的环境息息相关，而且关系到城市中每一个居民切身的利益。住宅区规划和设计的好坏将直接影响居民的生活和工作，影响城市的整体美观和经济效益。现在城市住宅区的建设已经不再仅以居住为主，人们已经开始重视规划和设计不仅要美观还要进行绿化，而且对于“服务”也有了进一步地理解，城市住宅区在建设时，不再仅要求数量，更要求质量。为了给城市的居民创造一个良好的居住环境，以下就是几个城市住宅区的规划建议和策略。

一、城市住宅区生态环境系统

首先，建设单位对城市的住宅区进行设计和规划时，不能够盲目地追求数量和进度，还要考虑住宅区整体的环境。不要仅仅重视建设的快慢以及难易程度，还要重视住宅区规划的合理。对于住宅区的规划和设计，首先要考虑的是人文环境，也就是使人们心情愉悦，在住宅区建设时，一定要注重生态环境，在设计上一定要符合生态的特点和要求。

其次，城市的住宅区在设计时一定要以人为本，对于环境的布置、住宅的布置以及交通的布置上一定要考虑生态化发展，要保证住宅区的绿化面积，住宅区要有清新的空气，还要有足够的阳光，住宅区还要保持良好通风，如果有假山和水时一定要保持洁净的水面或者是湖面。

再次，尽量在住宅区内种植一些造氧功能比较高的植物，以保证空气的清新和人的心情舒畅，小区内要尽量避免裸露的水泥地，这样可以有效避免尘埃。对于原有的山水或者是树林一定要充分利用，并且要做到合理利用，不能够随便就推山建房、肆意破坏山水大自然环境或者是砍树取地等等。

最后，住宅区在三废的问题上一定要处理好。要及时净化湖面和空气，防尘、防风以及防晒的措施一定要落实，对于自然环境要进行改善，要保证生态环境的合理性，住宅区要时时刻刻关注环保节能，要有环保意识和理念，对于节能材料以及环保的材料一定要充分利用好，要尽量使用节能设备，节约用水，使用太阳能，环保无污染，住宅区内的垃圾也要进行无害化的处理。

二、城市住宅区的空间布局要合理化

城市住宅区的空间布局一般可以分为半公共空间、公共空间、私用空间以及半私用空间等等。

公共空间指的是住宅区的集中游园或者是绿地以及公共的干道，住宅区内的居民都可以使用，公共空间内的布局应该与水面、草坪、雕塑小品、文化建筑、曲桥、树木以及城市公园或者是河流水系联系在一起，这样住宅区的环境就能够优雅、舒适。

半公用空间指的是公用空间有一定的限制条件，居民进行文化交流或者是情感交流时的空间，是邻居间游乐或者是休息的场所，当发生火灾时，还充当避难场所的地方，还可以是人们更加接近大自然的场所。

半私人空间指的是住宅楼前的小院等等，是居民活动、休息或者是健身的场所，在设计规划上设备一定要完备和多样化，一般半私用空间都是住宅区最有吸引力的地方。

私用空间指的是私人的住宅、阳台以及室外的露台等等，楼下的小花园还可以供居民自由种植花草树木，搞绿化，使居民有归属感和愉悦感。

三、城市住宅区要以安全性为原则

（一）城市住宅区很重要的一个规划点就是安全为主。住宅小区的环境是否安全将会影响住宅小区居民的生命财产安全以及生活质量水平。住宅小区的安全问题是居民最关心也是最重视的问题，因此一定要创建一个安全舒适的居住环境，使居民可以放宽心居住。

（二）住宅区内可以设置一些专门的安全管理物业或者是部门，要采用科学的管理方法和手段，比如说在小区的一些特殊地方安装摄像头等等保障居民的生命财产安全不受损失。住宅区的规划上也要符合安全性这一原则特点，这就要从居民的生理安全、心理安全以及社会安全等等方面综合考虑再进行规划和设计。

（三）在住宅区内的安全规划中，应该科学运用自我防范这一特点，小区与小区之间要明确划分，对于空间布局上也要不断进行调整，以有效控制小区和监管小区。在组团和小区的入口处设置较为明显的标志，这样小区就有很强的归属性和领域性。院落的空间要进行强化，居民之间既要做到沟通和相互交流，又要保障每个居民的隐私，还有助于对进入小区的陌生人进行监管和观察。小区内的交通布局一定要设置合理，要在住宅区的主干道上设计合理，要避免混乱和杂交的现象，全面提高住宅区的安全系数，在安全系数保障的前提下，还要注意噪音污染给居民带来的不便，小区的交通主干道不要设在小区楼区较多的场合。

四、城市住宅区配套服务

（一）城市住宅区内肯定要有一定的配套服务建筑或者设施设备。比如说社会服务、物业服务等等，居民在住宅区内居住时要保证便利，配套服务一定要考虑小区居民的行动轨迹和生活需求，比如说一些商务型的机构、餐饮、商店等等，这些建筑物的设计上一定要合理。居民一出门就能够买到自己想要的东西，最重要的一点就是可以方便居民出行。

（二）停车场的设计也属于配套服务的范围，停车场的设计上一定要符合现代化的条件和需求，一定要符合人们的需要。

（三）住宅区的垃圾站等等也要设计合理，不要影响小区居民的居住环境，不要影响小区的整体规划和布局，还要使小区的居民方便，在处理垃圾时也要科学、合理和有效。

结束语：

城市住宅区的规划和设计要不断进行改革和创新，才能够顺应时代发展的潮流，才能够不断适应社会发展的需要。城市住宅区关系到人们生存环境的好坏，关系到人们的生活和工作，良好的规划设计能够使人愉悦，对生活充满信心和希望，恶劣的规划和设计就会使人心情压抑，对人的心情产生不良的影响，人们在工作时，就不能发挥自己的才能和优势，就不能够为社会创造更多的经济效益，因此合理地规划和设计能够提高城市居民的居住环境，还能够提高城市建筑的质量，最重要的能够促进社会的和谐与稳定。

参考文献：

[1]董艳平. 居住小区规划设计探析[ J] . 山西建筑， 2008， 34（ 10） ： 55??56.

[2]武斌卫.关于城市住宅区规划的几点想法.山西建筑.2009年08月第35卷第24期总第154期

[3]杨小东，胡大伟，杨晋凯.对居住区规划设计要素的再认识[J].规划师，2009（2）.

[4]黄伟光.居住区环境设计存在的主要问题及对策[J].科技信息（科学教研），2007（1）：232.

城市住宅的变化 篇3

关键词：商品住宅,kriging空间分析,空间结构演变规律

前言

国际化大都市的建设及西咸新区的成立, 无疑会给西安各区域经济及房地产发展带来影响。为了使国际化大都市规划更加全面, 综合考量各区域经济综合发展, 有必要对房地产业进行研究。西安市商品住宅及价格空间趋势的研究, 对西安市未来城市发展具有理论和实际的指导意义。

研究区域概况

西安是陕西省省会, 西北区域的中心城市。我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上, 西安具有承东启西、东联西进的区位优势。西安现辖9区4县, 常住人口达843.46万人。2010年, 全市生产总值3241.49亿元, 人均生产总值达到5790美元。根据西安市城市发展现状以及《西安市2004—2020年城市总体规划》, 按照居住区段的划分把西安市可划分为十个片区[1], 分别为城内、二环内、城东、曲江、城南、高新、城西、城北、长安和汉长安城遗址。本文的研究区域主要为除汉长安城遗址以外的其他九个区域。

空间分析基础数据来源

1. 基础数据来源

本文所选的数据主要通过“我来房产网”、《房周刊》、“《西安楼市》”等有关房地产的网站、报纸和杂志上搜集而来, 并在西安市房地管理所对数据进行了补充。搜集研究区范围内2004年～2009年开盘销售的商品住宅信息, 包括房屋类型、楼盘名称、开盘时间、交房时间、销售状况、容积率、建筑装修、物业地址、新房均价等。

2.基础数据标准化方法

最初收集到的数据均为当年房地产销售平均价格, 为避免通货膨胀对不同时间数据的影响, 需对这些数据进行期日修正, 将价格时间修正至2009年, 具体的修正公式如下所示:

期日修正价格=修正前价格× (修正期日价格/资料获取期日价格指数)

商品住宅数字价格模型的建立

1.建立数字价格模型的函数选择[2]

建立数字模型有很多种方法, 为找出适合住宅价格的模型, 将数据分为两部分, 一部分用来模拟空间面, 其余用来对插值结果进行检验, 即与插值函数进行拟合分析。具体做法是利用克里金环状半变差函数模型、克里金线性半变差函数模型、克里金指数半变差函数模型、克里金环状半变差函数模型、克里金高斯半变差函数模型5种方法分别对第一部分样本进行插值, 为了使插值后的栅格数据具有可比性, 采用统一网格, 大小也按照同一坐标进行控制。利用检验样点对差之结果进行检验, 计算其实际值与估计值的离差平方和和标准差, 结果表明, 利用克里金指数半变差函数模型建立的地价面, 其离差平方和和标准差最小, 因此也最适合对商品住宅价格进行插值分析。

2. 数字价格模型的建立

(1) 克里格插值模型的建立

以西安市商业商品住宅价格的GRID数据, 进行聚类, 划分成九个等级, 等级间距为500元。为了更清楚地反映价格的空间变化, 并便于进行对比分析, 对2004年～2006年和2007年～2009年两个价格段的数据分别进行kriging插值分析, 制作住宅价格栅格图和三维立体图[3]。

(2) 不同时段数据分别插值结果检验

对2004年～2006年、2007年～2009年商品住宅价格数据进行kriging插值产生的各项误差如表1所示。根据误差以及误差判定标准认为2004年～2006年、2007年～2009年的Kriging插值结果符合要求。

商品住宅价格空间变化趋势分析

2004年～2006年西安市商品住宅价格最高区域是钟楼、小寨、丰庆公园、高新和曲江, 其他地区房价由这些地区向周边衰减的趋势。总体来看呈现出多中心、多极点, 并由极点向周边衰减的分布模式。2006年西安市高价房主要分布在商业繁华区域和区域环境比较好地方。钟楼和小寨是西安最早的商业区, 商业繁华、生活和公共基础设施齐全。高新和曲江, 是西安后来新建城区, 建设规划比较合理, 环境优美, 符合现代人居住区位选择理念。城市对外交通结点, 如火车站、长途客运站, 对住宅价格的影响并不显著;城市对外交通对住宅价格的影响比较突出, 主要表现沿未央路、长乐东路、长安路和西沣路。

2007年～2009年西安市房价整体水平有显著提高。高价房主要在高新和曲江, 城北和长安的住宅价格提高很快。西安市以多极值中心向外围递减的价格空间结构转变为双中心、双极值。西安市普通商品住宅价格以城北-城内-曲江-高新-郭杜连线为价格峰脊向西北和东南方向递减。高新区普通商品住宅价格一直处于最高, 是因为高新区拥有高规格的基础服务设施, 是良好的硬环境与优越的软环境的叠加体。曲江的房价高源于区内的良好环境条件。高新区发展向郭杜镇辐射, 带动郭杜工业园发展, 促进了区域内房地产经济的发展。城北住宅价格的提高源于城市发展规划。

结论

2007年～2009年西安市普通商品住宅价格空间结构发生了很大变化。整体价格水平与2004-2006年相比有很大提高。2007年～2008年西安市高房价区域不断向高新和曲江迁移, 2004年～2006年以商贸繁华区为极值中心向外围递减的价格空间结构已经不复存在, 西安市普通商品住宅价格空间结构由多中心、多极值向双中心、双极值转变。在这种价格结构变化大趋势下, 长安区郭杜镇和城北经济技术开发区普通商品住宅价格快速增长, 使得2007年～2009年西安市普通商品住宅价格以城北-城内-曲江-高新-郭杜连线为价格峰脊向西北和东南方向递减。

参考文献

[1]邢兰芹, 王慧, 曹明明.1990年代以来西安城市居住空间重构与分异[J].城市规划, 2004, 28 (6) :34-39.

[2]施建刚, 李俊明.数字地价模型建立过程中的插值方法研究——以上海内环线地区为例[J].土木工程学报, 2007, 40 (1) :90-94.

城市住宅小区规划设计的生态理念 篇4

关键词：城市住宅；规划设计；生态理念

前言

随着我国城市化进程的加快，城市的规模不断扩大，为了确保城市能够有序、高效地运行，务必科学合理地规划城市的住宅小区。在规划设计过程中，要注意保护生态，协调好人与自然、资源的关系，为居民提供一个良好的城市居住环境，进而使人们的生活质量得到提升。

1.城市住宅小区规划设计的意义

近几十年来我国经济进入高度发展时期，城市化人口以前所未有的速度增长，城市居民住宅区进行大规模的开发利用，在开发中，由于缺乏对生态因素的考虑，造成城市资源短缺、环境污染等严峻问题。因此，现在我们必须重新对在整个城市居住区建设过程中生态的意义进行反思，使生态型住宅小区的生态功能得以发挥，创造一个人与自然共同发展、相融共生的住宅小区环境。

城市居民区作为城市结构的最基本组成部分，它是城市综合功能发挥的重要载体，其建设过程是使城市可持续发展战略有效实施的关键环节。因此，城市生态型住宅小区的建设对我国城市甚至全球生态环境的可持续发展都具有非常重要的现实意义。居民住宅小区环境规划设计作为城市生态型住宅小区建设的重要环节，它可以保证住宅小区环境的质量，在很大程度上决定着住宅小区生态效益的充分发挥，同时对其景观质量环境功能的优劣起着决定性作用。因此，对城市生态型住宅小区环境规划设计进行研究与完善有着十分重大的意义。

2.济南住宅小区规划现状

2.1研究对象概况

济南为山东省的省会，位于山东省的中西部，是山东省的经济、文化、政治、经济中心，市辖一市、六区及三个县，总面积达8227平方公里。气候特点：春季干旱多风，风沙较多；冬天风速较慢、严寒；夏季炎热。济南的气候特征及地形使污染物不易稀释与扩散。

2.2济南居民住宅小区的现状

（1）济南的住宅建设尚未能摆脱粗放型生产方式。济南住宅产业的缺陷日益暴露：主要表现可以概括为“二低二高”———物质和能源消耗高，科技技术对住宅产业发展的贡献率低、生产率低。能源消耗约比发达国家高出3倍，而劳动生产率仅为发达国家的 1/6左右，科技技术进步带来的住宅产业发展仅为 30%左右，与发达国家的80%相比差距甚大。而依照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率大于50%才能达到集约内涵型发展产业的标准。

（2）在住宅技术发展方面，主要进行单项技术的推广和应用，技术上并没有有效的整合和集成，并未能形成完整系列的建筑体系。尤其是在国外已比较通用的木结构住宅、装配式住宅、钢结构住宅、混凝土砌块等新型建筑体系方面，济南市仍缺少相对应的配套技术以及标准规范，因此，使这些体系推行起来难度非常大，规模效益难以形成。

（3）在工业化水平方面，济南市的住宅部品较低、尚未形成规模化系列化的生产体系。住宅部品的生产规模较小、通用性较差、缺乏配套性，给住宅的标准化与通用化住宅部品体系的形成带来阻碍。

3.济南生态居民住宅小区规划设计措施

3.1 注重居住的人本化

目前，人们对居住环境提出了更为严格的要求，对居住环境效益更为重视。如果居住小区在公共空间的设计上不能以以人为本作为设计原则，未能使空间得到合理的利用，对人的精神及感情追求忽视，只能营造出呆板、单调以及枯燥的居住住宅，缺乏创意，不能满足人们对居信区休憩、学习与学习的要求。因此，现代住宅小区规划设计应更注重对方便舒适的居住与生活环境的创造，体现对人的关怀，并以“人为主体”建立具有新时代精神的社会、邻里人际关系，强化城市认同感及凝聚力，使居民相互交流的社交需求得到满足。济南居民住宅小区在平面布置时，应充分考虑居民的社交需求，为人们创造良好的外部交往环境。利用丰富多样的先进的规划手法，考虑济南文化、气候、地理物征等因素，设计适合济南文化与特点的住宅小区。

3.2重视环境生态化

随着可持续发展理念的倡导，住宅建设的生态环境质量越来越备受瞩目，在进行住宅小区的规划设计时，要求做到人与环境的有机结合，尽量维持城市原生态系统，减少甚至避免对周边环境产生影响，同时还要充分考虑济南自然通风与日照条件等因素。

在进行城市居住小区规划、设计以及建造时，力求使居住区结构更科学、布局更合理、功能更协调，不影响济南的可持续发展能力。随着工业化和城市化步伐的加快，人类面临的环境问题与日俱增，建立良好的居住区自然生态系统，尽量避免对环境造成污染。它体现了城市居民的生活质量、生活方式、生态知识、人口素质及生态参与，对人、生物和环境的共同活动进行强调。

3.3 注重建筑的节能化

在生产和生活中，节约能源已日益成为全人类的共识。济南在规划设计住宅小区时，应注重建筑节能理念。为了达到节能的标准与要求，济南在进行城市生态住区规划设计过程中，应大力提倡太阳能（如采暖和热水等）等无污染、可再生资源的利用，使大量的能源得到节约。与此同时，要把节约用水作为济南住宅小区规划设计的要求，在规划设计中加强对雨水的开发、利用、回收，同时对生活污水进行重复利用。

4结束语

建筑在建造以及使用的过程中，不但要消耗巨大的自然能源与资源，而且还会对生态环境产生直接的影响。城市居民住宅小区的建造是建筑业的重要构成部分，因此为使当前人类面临的日益严重的生存环境危机得到有效的消除，我们必须对在整个住宅区建设过程中的消费方式和生态意义进行重要的审视，在规划设计过程中注意生态的理念。

参考文献：

[1]刘晓平.高国方.赵文理浅谈广西地区"生态文化住宅小区"设计理念--桂林市阳光新城小区为例[J].城市建设理论研究.2014，（06）：1-3

城市住宅的变化 篇5

关键词：城市化,高层化,住宅,发展

目前,我国各地高层建筑正处于上升和发展的阶段。经济发展、人口增加、城市建设都要求加速高层建筑的兴建,我国高层建筑的设计与施工技术正进入国际先进水平。这些都使得我国高层建筑既有发展的必要性,又有发展的可能性。在可以预见的将来,我国高层建筑将会继续发展,达到更高的水平。

1 城市住宅高层化是城市化的必然结果

解放以前,我国的高层住宅凤毛麟角,且大多为国外建筑师设计,标志着城市化在我国的初步发展。进入20世纪70年代以后,在北京、上海等地陆续建起了一批高层住宅。70年代初北京建国门外外交公寓可视为我国高层住宅的初期作品。改革开放以来,随着经济的增长,城市化进程的加快,城市用地日益紧张,高层住宅如雨后春笋般在我国大中城市中迅猛发展,城镇居民点、工矿企业、交通运输、旅游事业和军用设施等等建设占用了大量的土地。如何合理地利用有限的土地资源,逐渐被人们所重视。特别是城市人口的增加,势必占用大量耕地,而且是占用那些离城较近,水源丰富,土地比较平整且土壤肥沃的良田。为应付这种局面,欧美发达国家早在20世纪20年代就开始了新的城市规划理论的探索,并在新理论的推动下,30年代起出现了高层住宅的建设。世界各国尽管社会制度不同,国情千差万别,但随着城市经济的发展,城市住宅都呈现着不可逆转的高层化倾向。

伴随着社会经济的腾飞、城市化的快速发展以及城市土地、住宅等制度改革的逐步深化,我国城市住宅建设已进入一个快速发展的崭新阶段。然而,面对人口、土地资源、生态环境等背景的挑战,作为与这一背景密切相关的住宅层数发展却明显滞后,一方面严重制约了住宅的产业发展、限制了土地利用率的提高和环境品质的改善;另一方面也降低了居民的居住标准,与不断发展进步的时代背道而驰。因此,不难得出这样的结论:增加住宅层数是当前乃至今后相当长一段时间内我国大城市住宅持续发展的必然选择。1)城市化的飞速发展是推动大城市住宅层数增加的外在动力;2)城市土地利用制度改革是促进住宅层数增加的内在机制;3)社会经济的发展是城市住宅层数增加的催化剂;4)产业化水平的提高是城市住宅层数增加的保证。可以预言,进入21世纪,中国大城市住宅层数发展出现持续增加的趋势将不可避免,高层住宅将成为21世纪中国城市住宅发展的主流。

因此,国内外城市住宅的发展趋势都表明,高层化倾向是经济发展和社会生活进一步城市化的必然结果。对此事实有个清晰的认识,是我们下决心投入力量,研究解决问题的关键和起点。

2 我国城市高层住宅的发展和不同观点的争议

解放前,我国仅在沿海港口大城市上海和天津出现少量的高层公寓。解放后,在20世纪70年代中后期才开始设计建造为城市居民使用的高层住宅。北京的建国门外外交公寓和上海漕溪北路改建工程,可以说是我国第一批建造的民用高层住宅的代表作。通过这批工程的实践,取得了可贵的直接经验。近20年来,随着中国高层住宅的出现与发展,在建筑界关于高层住宅的争论从未中断。第一次大约在70年代末～80年代初,第二次则在90年代初,这几次争论的特点是:1)偏于宏观概念,往往将高层住宅建设与中国现代化相联系,进而延伸到建筑风格的传统与创新的框架中加以判断,似乎高层住宅乃西方泊来的“现代”品,多层则为“传统”精华。由于争论偏于概念化,也掺入更多意识形态与感情色彩而难以深入,虽听起来高亢激昂,但少有说服力;2)争论即使触及一些技术经济问题,但由于某些论者受到计划经济观念的局限性,争论中也少有规划和社会界人士参与,只是就建筑论建筑,使得争论深度受到限制,对多层与高层的发展前景缺少切实的全面判断与把握;3)在多层与高层对比中,反对建筑高层住宅者不免偏于突出其主张,而回避多层自身的矛盾,使得争论感情色彩浓重,而少有科学理性的论述与分析,这也影响了研究的深入与探索结果。其中争议的主要论点是:高层住宅平面利用系数低,造价高,设备要求高,用钢量大,施工复杂周期长,以及生理、心理、生活习惯,城市环境和社会治安等各方面的理由。与之相反,对发展城市高层住宅持肯定意见的主要论点是:我国人口多,耕地少,城镇居住用地日趋紧张,高层住宅有利于节约用地;高层住宅造价高是多种因素造成的,通过完善设计和改进施工,造价必定能降低,施工进度必定会加快。

可持续发展的观念从提出到实践已经数十年,现已成为世界各国的共识。当今,危及人类社会可持续发展的有诸多问题,但从人类居住的范围来说,人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾,是人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题,从规划建筑学角度来讲有两个指标与此有直接关系:建筑密度和建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这一问题行之有效的途径之一。中国建筑师应对此做出自己负责任的回答。因此,进一步限制现有城镇用地范围的扩展,挖掘城镇土地利用潜力,适当增加住宅层数,发展高层住宅已有燃眉之势。客观情况也正是如此,尽管两种相反的观点依然存在,但高层住宅在我国大中城市住宅建设中的比例仍在迅速增长。

3 当前我国城市高层住宅建设中亟待解决的问题

1)兴建高层住宅势在必行,但建设计划和规模应有全局性的宏观控制。因为高层住宅建设必须具备一定的经济技术条件方能保证质量取得满意的效果,避免大上大下的盲目性。2)必须健全和协调有关高层住宅规划设计的各项技术规程,以确保规划设计的经济合理性和加快建设速度。为此,必须根据国情建立统一的综合经济分析模式,并通过对大量统计资料的分析比较提出科学的结论。3)高层建筑钢结构的钢材、设计和制造的国产化问题,加强科研,创造有中国特色的高层住宅是当务之急。高层住宅作为新的居住形式是20世纪现代西方文明的产物。它现在已开始参与我国城市现代化的进程。与引进其他外来科学文化一样,必须要有顺应我国国情实现中国化的过程。4)施工方法和机具的现代化问题,施工组织和管理的现代化问题,统一组织高层住宅专用设备和配套家具的生产问题。由于耐久性和消防安全的要求,与多层住宅相比,对于高层住宅的各种管线、卫生洁具、厨房设备和室内家具都应有较高的要求。5)从当今高层住宅建设的现状来看,还存在不少不尽人意的地方,如:住宅户型设计不很理想———使用不便、大而不当的现象多有存在;住宅户型对于不同家庭人口以及不同时期生活习惯的变动适应性差;住区内部物业使用与管理不便;住区的交通问题;住宅区的开发与周边城区的各种关系处理不当;住宅面貌千篇一律,可识别性差;住宅形式缺乏地域特色;工程施工与住房装修的矛盾未能很好的解决等。

总之,高层建筑已走过百年历史,从其出现之日起就成为城市的焦点,其形式和风格也不断的发展变化着,我国的高层建筑虽然相对于发达国家起步较晚,但已经取得了很大的成就,像北京、上海、深圳等城市的高层建筑可以说代表了中国高层建筑的发展史,高层建筑设计与城市空间的融合也正不断的完善发展为保证它的健康发展并发挥应有的历史作用,我们正面临着许多亟待研究解决的问题。这需要有计划决策、设计研究和施工生产等各方面的共同努力才能取得成功。

参考文献

[1]曾哲.关于北京市高层住宅建设的探讨[J].建筑技术,1980(3):23-24.

[2]曹伯慰.上海住宅建设的若干问题[J].建筑学报,1981(7):89-90.

[3]曲格平.中国环境问题对策[M].北京:中国环境科学出版社,1980.

城市住宅的变迁发展历程 篇6

我们现在处于现代化上升时期, 各种电子产品, 先进技术都爆炸式的发展, 生活板块不断细化, 板块内部又多种多样, 于是我们生活呈现的状态是光怪陆离。对于与我们生活息息相关的衣食住行方面就变得更加便捷, 选择的空间更大, 似乎人类真的征服了自然, 成为了世界的主宰, 沉浸在自己的胜利战果中。但是这不禁让我想起了马克思. 韦伯所预言的我们进入理性的社会, 不能逃脱自己编织的牢笼, 理性的非理性现象在当代社会屡见不鲜, 并非是我们一直认为的表面看起来是一派繁荣的景象, 我们不应沉浸在看似物质极大丰富的表象里, 我们需要为即将出现的风险社会打一剂预防针。为了更好地窥探出社会发展的可能趋势, 本文以城市住宅的发展变迁历史为例, 具体有力地剖析社会的发展历程, 以及与之相对应的时代特点。

2 研究目的与意义

本文主要是通过与我们息息相关地居住方面有关的住宅区的发展变迁为例, 一方面不仅可以了解住宅的一些变化, 而且还可以了解与对应时期的时代的变化与特点, 另一方面, 本文重点讨论了与我们生活比较接近的现代社会的住宅情况, 运用社会学后现代理论中的瑞泽尔的麦当劳化理论来论证我们当代存在的一些可能事实并非如我们所想的那样美好的现实, 从而能给我们一点警示, 给社会打一剂预防针, 防患于未然, 这也是社会学的意义, 贡献所在。

3 中国住宅的发展变迁史

中华上下五千年的历史其中的居住历史伴随着不同的社会类型呈现出不同的居住模式, 住宅经历了丰富地变迁, 穴居或巢居—夯土房屋—内庭式住宅—低层联排集居住宅—多层集居住宅—高层住宅—集成住宅多样地住宅变化形式反映了社会的变迁, 以及不同时代的特点。

说到住宅让人们印象最深刻的还是1906 - 1969 年的简易楼和筒子住宅楼, 那是一个时代印记非常深刻的代表。在节省钱财节省材料的情况下建设各种住宅, 就形成了一批简易楼、竹筋楼、筒子楼等具有时代特征的住宅类型, 出现了两把锁住宅、合用厨房、公共厕所等的住宅形式, 居民的生活水平降到了极致。那时候虽然艰苦, 但是人情味还是很重的, “远亲不如近邻”能很好地诠释当时人们之间的相处模式。

接下来比较有特点的就是文化大革命后, 工人设计队伍开进工地主宰了工程建设。第一次尝试用高层住宅技术的大批量建造生产方式。采用了大模板现浇、大阪结构、内浇外板结构能工业化的施工模式, 以此带动了全国工业化、标准化、模数化的探讨, 工业化住宅逐步形成高潮。在规划设计上, 70 年代后期发展, 根据住宅建设规模迅速扩大的要求, 开始实施统一规划、统一设计、统一建设、统一管理建设模式, 我们现在住房的设计也是那个时代的延续。在住宅楼日趋标准化的条件下, 独特性或者人文性的色彩愈发退却, 后现代社会的特征越来越明显, 下面我们以中国住宅为例运用外国的瑞泽的麦当劳化理论尝试着进行解释。

4 麦当劳化

4. 1 概念界定。“麦当劳化” ( Mc Donaldization) 是美国社会学家乔治·瑞泽尔 ( George Ritzer) 提出的一个概念, 他将麦当劳化定义为 “快餐店的规则逐渐主宰美国社会的诸多方面乃至世界其他地域的过程. ”[1]

他所说的 “麦当劳化”是指马克思·韦伯所定义的那种工具理性在全世界的蔓延, [2]社会的 “麦当劳化”理论是对现代社会现代性 ( 理性化) 的考察, 是对理性与官僚制的进一步发展或极端的应用性结论。它是以美国为代表的西方发达国家社会现实为经验基础, 以西方的理性化理论为理论前提所以麦当劳化与全球化也是息息相关的。

4. 2 特点。瑞泽尔指出社会的 “麦当劳化” 有四个显著的特征, 分别是: 高效性、可计量、可预测性以及可控制性。

( 1) 高效性。在生活节奏飞快的今天, 时间也被金钱来衡量, 因此需要一最短的时间来完成最多的任务, 这需要通过理性思维制定一个完整的满档的计划, 以能够利用时间上的优势来得到最大的回报, 提高效率的手就成为不得不思考的问题。生产过程是流水的, 各司其职, 一切以效率为原则。

( 2) 可计量性。可计量性表现为: “计算、计数与定量”, “它为流程 ( 比如说生产) 和最终结果 ( 比如说产品) 都设立了数字化的标准. 在流程上, 它强调速度, 在结果上它强调的是生产和供应产品的数量以及产品的尺寸。”在建设中似乎一切都让位于房地产建设, 让位于楼房的数量与面积, 采光、绿地等基础设施都可以淹没在数量的洪流中。

( 3) 可预测性。瑞泽尔认为在理性化的社会里要想使一切行动变得可预测性必须要强调纪律、秩序、标准化、常规、一贯性及流水操作等方面。[1]这样才可使风险降到最小, 在统一的标准的模式下才能更有效率地收获。

( 4) 可控制性。瑞泽尔认为在麦当劳化的社会中 “理性系统的不确定性、不可预测性和低效性大都来源于人。这样会造成非人性化问题的产生, 对施工人员进行严厉的要求, 对购房者的统一对待, 都是一条生产线上的环节, 长此以往会丧失思考的自我意识。

社会学家韦伯曾经提出过 “理性铁笼”的概念, 意指人们被自己建构起来的规则所束缚, 一刻不停地遵循效率最大化原则从事着生产活动, 渐渐失去了自主性, 犹如在一个巨大的牢笼中一样。, 这种潜在的危险需要我们警醒并加以预防。

参考文献

[1]章诚.理性化中的非理性化困境——对《麦当劳梦魇——社会的麦当劳化》的解读[J].前沿, 2008.

城市住宅的变化 篇7

设计团队:SuMi Jung,MiYeong Park

结构设计师:YeongRok Sin

承包方:Yeong Kim

地址:韩国首尔Jongro-gu,Hyehwa-dong,15-152

用途:多样家庭住宅

占地面积:169.97平方米

建筑面积:100.28平方米

总楼层面积:447平方米

结构:混泥土框架

摄影师:JongOh Kim

Jo Rin Hun住宅位于外北村(Bukchon)靠近众多首尔指定文化遗产,如首尔城垣,惠化门(Hyehwamun,小东门),金相协(Kim Sang Hyeop)的寓所。去年,直到几年前还保存着的许多韩式单体住宅都被流行的公寓取代了。该村是许多正处于现代化过程中的村落之一,而Jo Rin Hun项目也正是一个被邻近高层建筑所挤压的例子.

通过将现存房屋的“内院”组合成Jo Rin Hun项目的“内院”,房子继承了韩式住宅的历史特色和场所特点。这一庭院功能作为空间元素,通过确保每家住户拥有对各个独立房屋的主权,满足了住户空间所有权的要求。有许多独立式住宅是垂直构建的,带有作为通道的外部楼梯和小型的外部空间,作为“城市管道”将城市和建筑紧密地连接起来。通过从被各个房屋所包围的小小的垂直庭院带来包括半透明延展金属板、灯光、气流和声响的景观,创造了宁静的空间环境。设计目标是使房屋具有以下功能:隐藏邻近区域,过滤周边景观,通过外部遮蔽装置控制光线,通过半透明外壳与临近的建筑相接。半透明和不透明的金属材料包裹整个建筑,创造了与韩式房屋外部结构形象和谐统一的微妙造型效果。

村庄模糊的印象、韩式房屋的典型外观,汉城全景和首尔塔,以及辉煌的夜景构成了Jo Rin Hun项目的景观部分。城市和建筑被赋予了强烈的关联效果。设计理念是使该住宅,具有物质材料的“非建筑”特色,与由仅存的韩式老屋所构成的景观达到和谐统一,同时顺应变化以形成新的城市景观。

建筑师期望,这座非建筑之建筑,作为“城市的灯塔”永远照亮周围,并成为一个记录和保存当地历史风貌的地方。

T h e s i t e i s l o c a t e d i n t h e o u t e r Bukchon nearby the designated cultural properties of Seoul city like rampart of Seoul.Hyehwamun,Kim Sang Hyeop's House.Many Koreanstyle houses are existed till now,but remained houses are removed at that with the housing development prevalence of multi-family house last year.So it is one of the villages that are in progress of modernization and Jo Rin Hun is same case that is pressed with the high-storied neighborhood.It was a distressed situation to unavoidably remove the existing Korean traditional house as a position of culture destroyer.

The character of history and place of the Korean-style house inherited spatially by composing the'garden'of existing house for'garden'of Jo Rin Hun.This garden functions as a spatial element that satisfies the right of sphere and ownership with the recognition that each of the household living in this house is the owner of each separate house.Many detached house composed vertically with outside-stair as a passage and the small outside space will be a'city windpipe'that connects that city and architecture strongly.

By incoming the neighbored landscape with the expended metal translucent b o a r d,t h e l i g h t,w i n d,s o u n d through the small vertical courtyard surrounded by each houses are effective and forming introverted calm spatial environment.It is intended to function hiding neighborhood,filtering surrounding landscape,control of the light by me lid of the outer cover adjoins neighborhood with translucent skin.Indistinct landscape of the village,clearly visible shape of the Koreanstyle house,the whole views of Seoul with Namsan tower and the festive night views were the landscape program of Jo Rin Hun.The city and architecture are endowed with strong mutual response and finally this mass become to carry the un-architectural property of matter of transparence introversively,translucence extrorsely.It is intended to feel Jo Rin Hun,which is vertical and huge mass comparatively,as'un-architectural property of matter to harmonize with the horizontal stable landscape formed by the remaining Korean-style houses and to form a new city context that corresponds to the change.It lost by the shaded portion of road,right to enjoy sunshine,cultura property protection.By indoor planting to the remaining mass,It could be recognized as an ecological mass,as well as,the whole could recognized a s i f t r a n s l u c e n t/o p a q u e u narchitectural object are covered with expended metal and intended to grant a formable sensitivity that harmonized with the image of Korean style house to the structure of skin.

城市住宅价格波动的因素研究 篇8

一、对城市住宅价格范围的确定

研究城市住宅价格波动, 首先要对本文所研究的城市住宅价格的范围进行限定。

在国内, 城市住宅包括商品房、经济适用房和廉租房等, 其中商品房又包括普通商品房、高档商业公寓、别墅等。经济适用住房是指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房, 是具有社会保障性质的商品住宅。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式, 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房和廉租房的价格或者租金是由国家指导建立的, 不受供求机制的影响, 因此都不在本文研究范围之内。而高档商业公寓、别墅都是为了满足较高收入群体对住宅的需求, 加之商住两用公寓和别墅的土地使用年限与普通商品房不同 (商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年, 而普通商品房为70年) , 与占我国绝大多数的普通商品房需求相比不具有代表性和可比性, 其价格同样不属于本文的研究对象。

综上, 本文所研究的城市住宅价格范围是具有70年土地使用权, 城市新增的普通商品房价格 (下文中简称商品房价格) 。

二、商品房价格波动 (上涨) 的原因

我国商品房价格的波动具体表现为持续的价格上涨和由于宏观经济、行业政策或者企业自身等原因引起的间歇性价格微调 (下降) 。2010年4月17日, 国务院国发[2010]10号文件即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台, 标志着我国新一轮政策调控的开始, 这势必影响商品房的供求关系。本文, 笔者利用经济学中供求关系理论, 从商品房的需求、供给两方面出发, 分析导致商品房价格的波动因素。

1. 影响商品房需求的因素。

(1) 宏观经济因素。GDP与商品房价格有着十分密切的关系。我国几十年GDP的稳定持续增长导致了居民消费指数CPI的上涨, 而适度的CPI上涨又能促进GDP的增长。随着CPI持续上涨且缺少其他投资渠道, 普通居民为了财富保值, 增加了对商品房的需求, 进而引起商品房价格上涨。可以说CPI持续上涨是商品房需求增大的直接因素之一。

(2) 相关政策制度。政府通过运用合理的金融政策和税收政策, 满足普通居民对商品房的刚性自住需求, 并减少以投资为目的的投机性需求。金融政策对需求的影响主要表现在政府为建立合理的房屋供应体系, 充分运用贷款利率和贷款数量两种信贷手段, 针对不同的收入阶层所需的住房标准制定相关政策。例如加大对自住型面积在90m2以下的住房需求的贷款支持力度, 上调对第二套及以上住房的贷款利率, 或者在适当的情况下限制对此类住房消费的贷款。

税收政策的调整对房地产市场具有重要的调节作用。在现阶段商品房价格居高不下的情况下, 通过征收住房持有环节的物业税, 会使房屋的投资价值下降, 有助于抑制非理性和投机性需求, 并稳定商品房价格, 保障中低收入家庭的正常住房需求。

(3) 人口因素。在我国, 随着城市化进程的不断加快, 城市人口不断增加, 城市居民对住房的需求也不断增加。一方面, 居住水平提高会导致住房需求量增加, 尤其是居民平均居住面积的增加, 加大了住房需求;另一方面, 城市人口增长及家庭规模的变化导致住房需求量增加。现在住房需求的主力军是21世纪七八十年代出生的人口, 这个年龄段的人口家庭规模普遍是三口之家的小家庭或丁克家庭甚至单身家庭。一般说来, 随着家庭规模逐步缩小, 即大家庭分解为小家庭, 住房需求就会增加。

(4) 心理因素。消费者心理因素对需求的影响主要包括心理预期、传统住房观念等。首先, 住房是生活必需品, 当居民预计住房价格未来要上涨时, 会增加住房需求。此外, 中国人历来对土地和住房很重视, “有土斯有财”、“安土重迁”等传统观念深入人心。对“居者有其屋”的理解不仅仅是居住, 而且是拥有房产, 这也会增加住房需求。

2. 影响商品房供给的因素。

(1) 土地政策。面对当前商品房价格居高不下, 明显超出普通居民承受能力的情况, 经过一系列土地政策制度的出台, 国家宏观经济调控已初显成效。固定资产投资增长速度及房地产投资增长速度已明显下降, 住宅市场局部过热的现象得到有效缓解。另外, 由于土地政策的收紧, 导致商品房供应量减少。

(2) 开发成本及利润率。商品房开发成本包括建筑安装工程成本、销售费用、财务费用以及管理费用。其中一项或几项成本增加会导致总体开发成本上升, 在国家收紧银行个人住房信贷、预计开征物业税的环境下, 商品房的有效需求减少, 房地产企业的利润率下降, 进而影响到商品房的供给量的降低。

(3) 宏观及行业政策。我国现阶段是通过房地产税收、财政补贴、银行信贷和政府投资等财政政策对房地产供给进行调节。调低房地产税率, 可以起到促进该行业投资、增加房屋供给的作用, 反之会起到减少房屋供给的效果。而财政补贴、银行信贷和政府投资与房地产税收的作用正好相反。政府可以运用这些政策调节商品房的供给量。

变化颜色的城市 篇9

其实，人们很早就注意到，高楼大厦的外观具有开发价值。以前，人们在楼顶放置大型广告牌，以开发其商业价值。而如今，建筑物的外观已经可以用来播放新闻等具有公益性质的内容。当然了，仅从外观来考察建筑未免以偏概全，现代建筑已经突破了传统概念上的“智能建筑”，已经不仅限于在某种信号的响应下自动发生变化；在建筑物内安置的各种新型科技产品，会发挥其新颖的功效，能够处理很多错综复杂的数据，并将看不见的信息转化成可感知的信号，并通过其敏感的外表显示出来。

这种变革的标志之一就是透明媒体立面在1992年的诞生。这一技术是改变20世纪末建筑业的重要元素之一。如今，霓虹灯和大型电视屏幕已经成为像纽约这样国际性大都市的象征。绚烂的色彩使得现代化的气息扑面而来。在日本东京，也是如此。这里的广告牌为寻常顾客提供个性化服务；楼宇外观颜色的变化可以反映城市的污染程度，提醒过敏体质的人注意防护。

在西班牙的巴塞罗那，有一家酒店每天都会根据天气的变化而改变形象，每天都会呈现给人们不同的模样。在酒店的四个外立面，覆盖了由成千个发光装置构成的一层“外衣”，所使用的发光装置由电池、光电管、电脑和发光二极管组成，它们可以根据天气和季节的不同而发生变化。设计师们还发挥奇思妙想，为酒店安装了别具一格的楼梯，在每级楼梯上安装一个装置，能够显示出登上这级楼梯能消耗多少热量，以此来鼓励人们多走楼梯多锻炼。

未来的大都市并不是只有互动性的外墙，还会有很多能够与市民之间形成互动关系的智能建筑。1995年，在荷兰德尔夫特工学院，人们把该学院电子工程系的大楼改造了一下，其外表变成了一个巨大的“俄罗斯方块”游戏显示屏，游戏人人可以参与。美国布朗大学5年后引进了这项计划。媒体立面的典型例子不胜枚举。如在韩国首尔，数千根发光二极管将一家商场变成世界上最大的户外广告牌。

21世纪的现代化城市就在人们眼前。数字化专家评论说，这些新型城市建立在这样一个理念上，那就是让计算机无处不在；在信息技术的帮助下，人们的生活跨越了建筑艺术和科技发展之间的界限。专家认为，新型城市将物理空间和信息结合在一起，虽然科技是看不见、摸不着的，但却无处不在，可以在任何时刻向人们提供有用的信息。

科技让世界发生翻天覆地的变化。现在，通过移动通讯技术，人们可以边走边打电话，可以在城市的任何角落登录国际互联网，全球卫星定位系统根据司机的需要提出最佳路线建议，帮助货车同供货中心联系。今天的社会能够正常运转，背后有强大的信息基础设施作为保障，这些设施每时每刻都有海量随时更新的数据，这些是现代城市的关键组成部分。

在高楼大厦“变脸”的同时，城市和居民的生活也在发生变化。美国麻省理工学院在坚持不懈地研究信息时代的城市理念。他们的目标很明确：将街上流动的数据转化为可感知的信息。该学院的“实时罗马”项目就生动地描绘出罗马生活的三维图像。研究人员通过收集移动电话的信号，以及公交汽车与出租车的运行路线来实时反映罗马的社会生活。从这些信息中，人们可以准确地了解到罗马人的生活，哪里是全城最热闹的露天咖啡馆，主要街道的交通情况如何，哪家博物馆的参观者最多，什么时间去古罗马大剧院最好。“实时罗马”项目对于控制交通和规划城市发展具有积极的推动作用，也许未来还要依靠它来设计可持续发展的城市模式。

麻省理工学院的专家们正在运作的另一个项目是西班牙“萨拉戈萨数字城”项目。这是数字技术同城市、公园、广场和街道的日常生活融合在一起的产物。最终目标是使城市变得更灵活，可以随着居民情绪波动而自我调整的城市。这个项目一旦完成，萨拉戈萨人将在所有公共区域享有免费的无线上网服务，能够进入控制公园、楼宇和广场的数字系统，市民将在这里拥有更大的自主权和一定的虚拟权力。例如，发送一条指令，让喷泉开始工作、停止或改变喷射的高度。在未来的这样一个萨拉戈萨城，街灯能够在一天的不同时间变换颜色和亮度，全是因为艺术的美感，或者市民的愿望。

城市与住宅间的模糊边界 篇10

项目地点:日本东京

事务所:Akihisa Hirata Architecture Office

摄影:Koichi Torimura

Type:Residence

Location:Tokyo, Japan

Architect:Akihisa Hirata Architecture Office

Photos:Koichi Torimura

如果人类的生活是一种连续并且完整的体验过程, 那么城市和住宅之间的边界应该是模糊的。从这个角度来看, 生活居所的体验也应是完整的。建筑的本质是创造一个有限的空间, 但在这个项目中, 设计师希望提供的是一种可以与周围环境产生共振的柔软的住宅体验, 这是种全新的生活方式, 变化的空间序列在移动中被实现。

在东京这样拥挤狭窄的地带, 将建筑以“层”来划分实在是必要的, 以满足日常生活的需求。为了实现这一点, 建筑师将室内布局设定为类似藤蔓一样向天空盘旋生长的形状。三个立柱支撑起整栋建筑。一个螺旋形的楼梯在它的周围盘旋环绕。在完成建筑结构的搭后便是各种家具的设计, 和人们的日常生活有序地结合在一起。细微的移动将为居住者增添微妙的变化, 复杂而不失秩序。同时设计师也试图将建筑与生活进行有机结合。从一点移动到另外一点, 空间的复杂深度由此体现。设计师精心的设计使得空间既便利又自由。并且实现了将开放的环境、有机的空间和生活结合在一起。

If you consider human life as one continuous experiential sequence, the boundary of experience between the city and the dwelling will become vague.In this perspective, dwelling is an integral experience of life.Architecture is an act to create limited spaces, but for this project, the designer would like to provide a space resonating with a soft image of life, and this is a new living environment image, which offers various changing spaces with softly moving sequences.

It was necessary to make this building with"layers"because the site in Tokyo is narrow and to meet the demands of daily life.In order to achieve this, it was a natural progression to adopt a coil form similar to a plant spreading its branches and leaves toward the sky.

3 pillars are placed on the site.Around it, a spiral staircase or floor is tangled.After completion of the architectural framework, various furniture and people's lives are tangled.Slight changes in this organization will create new changes and will result in complex order.It is also an attempt to create architecture similar to how living things generate order.