城市旧住宅区

城市旧住宅区（通用9篇）

城市旧住宅区 篇1

0 引言

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中提到:要积极推进旧住宅区综合整治,对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。集中成片旧城改造,使困难住户的住房得到妥善解决。旧住宅区改造,已经纳入多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,成为住房保障体系建设的重要一环。首先,通过旧住宅区的改造,一方面,不仅可以改善旧住宅区居民的居住条件和环境面貌,而且能够促进城市房地产业健康有序发展,盘活旧住宅区死角和难以开发的零星土地资源,也有利于政府更好地规划和建设城市,从而推动城市新老城区协调发展;另一方面也可以根治旧住宅区的一些脏、乱、差的死角,进一步提升城市的人居环境质量和城市品位;其次,通过旧住宅区的改造,实现了城市供排水、道路交通、垃圾处理以及供电、通讯等设施的集约化,解决了过去分散建设、效率低下的问题,符合建设资源节约型、创建和谐型社会环境的要求。然而,在实施旧住宅区改造时,参与改造各方会遇到方方面面的难点和问题,而如何面对和处理这些难点和问题,成为参与旧住宅区改造各方的重点。

1 旧住宅区改造过程存在的相关问题

1.1 缺少一个科学合理的规划

1)开发强度过高。由于土地资源的稀缺性和区位效益性,开发商无穷追求土地极高的附加值,加上旧住宅区改造的拆迁费用和安置补偿标准逐年提高等相应情况,最大极限地提高建筑密度、增加容积率成为一些开发商为了实现开发经济利润的一个重要手段。实践证明,旧住宅区环境不但没有得到改善,反而恶化,而且加重了交通和公共基础设施的负担。2)随意破坏城市的历史性建筑。我国在城市化与城市扩张初期,传统建筑和景观形象曾被认为是破旧、落后的标志。因此,国内大多数城市的旧区改造都以一种“推土机式”的方式进行,大规模的历史文化风貌被破坏。3)历史文化格局被打破。过去长期大规模推倒重建旧住宅区的改造模式,将传统的良好社区邻里关系改变,造成了单一化的新住宅区结构,满足不了各种层次的社会文化生活需求,也带来了诸多弊端。曾有学者将战后西方的“城市更新”喻为战后对城市的“第二次破坏”。

1.2 拆迁补偿费用的解决难度大

旧住宅区拆迁和补偿难度大,相信参与过旧住宅区改造的参与各方对此都深有体会,旧住宅区高密度的建筑体量与居民数量,为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本费用。开发商不但要进行拆迁补偿,还要承担大量市政更新等所产生的费用。高昂的拆迁成本必然导致城市房价上涨,高房价又反过来抬高了旧城的地价。在两方面因素的共同作用下,旧住宅区中用于拆迁补偿的费用占改造建设总投资额的比重飞速上升。

1.3 低收入人群,无力购住高档次住宅

许多开发企业在未充分分析新居民的来源及购买力的情况下,盲目建设高端住宅,导致原住区内人口疏散、街区产业的衰落、传统文化流失。调查了解到,旧住宅区的住户通常为工薪阶层,旧住宅区改造后,中低收入原有居民由于无力购买原住宅区兴建的高端住宅,只能就近迁移,旧住宅区改造项目并没有完全实现,反而在旧住宅区的周边形成一个新贫民窟。

1.4 产权不明,引发物权管理新难题

我国不少城中村以及郊区土地属于集体用地,目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定,而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果旧村改造未办理土地、拆迁规划等有关手续,这些新建房屋从法律上讲都属于违法建筑,不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续,如果开发商的这些房产权属无法登记,开发企业与购房者的利益都无法得到保证。

2 相关对策

2.1 因地制宜、科学合理地制订规划

旧住宅区改造涉及到安置房建设、配套设施的完善、就近解决子女上学以及促进居民就业等诸多问题,这是一项综合而复杂的系统工程。因此,旧住宅区改造必须根据当地经济社会发展、城市总体布局等各项因素全面系统规划,在拆迁安置居民的时候,要充分尊重被拆迁居民的意愿,尊重当地民族习惯和居民传统心理,要与推动城市发展和资源枯竭型城市转型相结合,与土地资源的整合相结合,与促进就业与再就业相结合,与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合,与提升城市品味相结合,与改善人民群众生活质量相结合。在制订规划前,应组织参与各方主体和有关专家对城市旧住宅区现状进行深入细致调查,重点调查旧住宅区房屋的破损程度、低洼易涝程度、基础设施配套情况以及旧住宅区居民住房、人口、收入等情况。

2.2 多渠道解决资金来源问题

资金缺乏是制约旧住宅区改造的主要瓶颈,可以采用政府组织、市场化运作的方式,采取银行贷款、财政支持、政策优待、群众自筹、市场开发、招商引资等办法,多渠道筹集资金,为旧住宅区改造的有序推进、顺利实施创造条件。一方面,可以通过自行改造与引进社会资本、引进企业开发改造相结合的方式来实施改造。改造过程中新建的配套生活服务设施可以按照“谁投资,谁所有,谁受益”的原则,进行社会化、市场化运作,吸引社会资金投资建设。另一方面,允许旧城集中成片的企业在符合城市总体规划、土地利用规划的前提下自行改造。筹集的资金,注重强化资金监管措施。如财政用于补助各市建设的资金必须专款专用;审计监察部门联合审计资金的使用;监察与建设等部门应严格按基本建设程序,指导有关部门做好招投标工作,保证招投标工作的规范进行,并对建设资金使用情况进行专项检查,确保建设资金合理安全使用等。

2.3 充分考虑到旧住宅区居民的生活需求

旧住宅区居民大多数是退休、失业、经济困难、支付能力有限的居民,怎么让这些居民“迁得出,搬得进,住得起”,是旧住宅区改造工作的关键。针对不同层次的居民,制订不同的策略。在实施改造过程中,可以建设相应的廉租房,对改造范围内符合廉租住房保障条件的最低收入住房困难家庭,利用回迁安置用房以实物配租方式给予保障。新建安置小区的住房只能先向被改造旧住宅区或尚未改造的旧住宅区住户销售,不得先向社会销售。对支付不起最小户型房价的住房困难户,允许其购买部分产权;其余部分为公有产权,交纳公有部分租金租住,待具备购买能力后,再自愿购买。当地人民政府也应结合旧城改造,通过异地建设、收购二手住房等方式,筹集相应的租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买安置住房困难家庭的住房需求。对新建住宅小区内按规划建设的商业用房占用的土地,依法收取土地出让金,收取的土地出让金和旧住宅区腾空的土地变更为房地产开发用地的土地收益,作为政府用于其旧住宅区改造项目的投入。同时,要求旧城新建住房尽量利用原有土地,腾空的土地不能进行房屋建设的,可用于服务旧住宅区生活的公共活动场所建设和绿化,作为旧住宅区的公共开敞空间。

2.4 完善和规范各项相关产权手续

城中村以及郊区土地属于集体用地的,各相关职能部门应监督和引导开发商办理土地使用权属和房屋所有权的权属登记,在满足旧住宅区原居民对房产需求的前提下,让余下的房产可以上市交易,以确保开发商与购房者的利益得到保证。

3 结语

当前房地产开发市场上,越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈。在上海、北京、深圳等土地资源紧俏的大型城市中,旧住宅区改造已经越来越多地成为城市新增项目的主要表现形式。旧住宅区改造已不是简单的重建翻新,其改造项目实施过程中,需要平衡政府、开发商、消费者等多方面利益。政府需要一个生态、和谐的城市环境,消费者希望在旧城中找到过去的记忆和未来的期许,开发商则希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目,因此为了平衡多方面目标,旧住宅区改造已经成为参与旧住宅区改造各方主体所要认真对待的复杂社会系统工程。

摘要：从旧城住宅区改造的意义入手,分析了旧住宅区改造过程中存在的相关问题,从规划、资金来源、居民的生活需求、产权等方面提出了合理对策,从而确保旧住宅区改造得以顺利进行并取得良好的效果。

关键词：旧住宅区,改造,房地产市场,对策

城市旧住宅区 篇2

2011年旧住宅区整治工作意见

为加强旧住宅小区整治改造工作，有效改善人民群众的生活环境，完善城市功能，推进和谐建设，根据建设部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》和市十四届人大二次会议精神，经市政府第21次政府常务会议研究同意，决定对、、三个街道16个社区旧住宅区实行整治改造。为做好旧住宅区整治改造工作，现提出如下实施意见：

一、旧住宅区整治改造的指导思想、原则和目标

指导思想。按照构建社会主义和谐社会的总要求，坚持以人为本，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，着力推进旧

住宅小区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，促进城市的全面协调可持续发展。

原则和目标。旧住宅区整治改造要遵循集中整治与分步整治相结合，重点整治与一般整治相结合，前期整治与后期管理相结合，整治改造与社区建设相结合的原则。按照政府主导，街道申报、居民自愿、因地制宜、分步实施、市场运作、综合整治、配套建设的要求。利用三年时间，全面完成旧住宅区整治改造任务。逐步实现城市旧住宅区房屋居住安全、基础设施较为完善，公共管理维护有效优化，环境整洁美化的宜居城市目标。

二、旧住宅区整治改造的内容和步骤

旧住宅区是指建成区范围内老居民小区及早年建设开发未要求实行物业管理、房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。

整治改造的内容。

1.环境综合整治。拆除旧住宅区内违章建筑物；取缔擅自改变房屋用途非法经营场所；清除各种堆积物品和影响环境面貌的各种设施。

2.完善旧住宅区配套设施。主要包括：路面整修、管道疏通、路灯安装维修；补植绿化和增辟绿地；公厕改造、化粪池接管、垃圾收集设施建设；门牌号的规范及邮政信报箱的规范化安装设置。自来水管道及一户一表等改造。

3.管理设施的建设和改造。主要包括：部分通道的封闭、围墙、岗亭、小区大门的建造；管理服务用房、宣传橱窗的建造，无法建造管理用房的区域回购一定面积的管理用房；居民文化体育设施的补建；消防设施的改造。

4.街道立面的改造。主要街道两侧有碍市容观瞻的建筑物的立面改造。主要包括屋面整修改造、外墙及楼道粉刷、阳台窗户防盗设施的统一。

5.建立落实长效管理机制。根据旧住宅区改造实际分别实行封闭式、半封

闭式、开放式三类管理模式。各街道办事处要落实长效管理机制，维护好整治改造成果和居住环境，制订公约、管理规章、议事规则、优化社区服务功能。

整治改造的步骤。

旧住宅区整治改造涉及面广、工作难度大，是一项造福于民，惠及百姓的民心实事工程，需要各部门认真履行职责，协调统筹组织，切实把实事办好，好事办实。应遵循先易后难、先地面后立面原则基础上进行，具体分三个步骤。

1.完善市政基础设施。

市政基础设施的完善，由市建设局负责实施市政、园林、环卫等配套设施的改造建设，相关部门配合。

市邮政局负责信报箱规范化安装，相关部门配合，其中建设资金的筹集按照市财政60％、市邮政局30％、日报发行站10％的比例出资。

市水务集团负责一户一表安装，相关部门配合，其中资金的筹集按照市财政30％、水务集团40％、住户30％的比

例出资。

2.封闭式、半封闭式、开放式旧区改造。

由各街道办事处负责实施，相关部门配合。、、三个街道办事处根据辖区范围，因地制宜划定小区范围、确定管理模式，对管理设施的建设和改造列出计划任务，在今年9月底前报旧住宅区整治改造办公室审核，经领导小组审定后确定实施，今年12月底前完成旧住宅区封闭式和半封闭式改造3万平方米。明年底前全面完成旧住宅区封闭式和半封闭式改造。

3.主要街道的立面改造。

由市建设局负责实施，相关部门配合。在今年6月前列出计划任务，报旧住宅区整治改造办公室审核，经领导小组审定后确定实施。

三、旧住宅区整治改造的工作机制

建立统筹协调与分工负责的工作机制。市政府决定成立旧住宅区整治改造工作领导小组：由分管市长任组长，市政府办公室、市建设局、街道、街道、街道主要领导任副组长，发改、公安、财政、城管执法、工商、邮政、报社、水务集团、中油等部门领导为成员。领导小组办公室设在市建设局，负责具体的组织实施工作。、、街道办事处要成立专门工作班子，各相关部门建立协调联动机制、各司其职相互配合、共同做好稳步推进旧住宅小区整治改造工作。具体职责分工如下：

1.办公室：按领导小组统一部署。会同街道办拟定旧住宅区整治改造工作总体计划方案，协调各职能部门的工作，审核确定建设局、街道办事处等部门申报的整治改造工作内容并加以分解落实，筹措资金并组织实施。

2.建设局：负责旧住宅区整治改造方案的规划审批工作，指导街道社区组建业主委员会。监督指导物管小区接管工作。负责涉及市政、园林、环卫基础设施改造和主要街道两侧建筑物立面改造。

3.街道办事处：做好整治改造区域居民动员、组织和宣传工作。负责辖区内旧住宅区管理用房、岗亭、围墙、宣传橱窗的改造和建设，以及制订改造后旧住宅区长效管理模式总体方案，向办公室申报。抓好组织实施。建立业主委员会，制订相关议事规则、管理公约、制度措施，落实或专业物业管理、或社区服务中心管理，或居民自治管理的长效管理工作。

4.发改局：负责拟定审批街道审报的旧区服务管理收费办法。

5.公安局：负责区域治安管理和对保安人员进行监督、指导和培训，负责指导落实旧区消防设施改造工作。

6.民政局：负责门牌号的规范。

7.财政局：负责财政专项资金的划拨和使用管理，做到专款专用。

8.城管执法局：负责旧住宅区内及周边违章建筑物的拆除及市区的有关城市管理工作。

9.工商局：负责取缔擅自改变房屋

用途的非法经营，严格改造区内单位和居民申请营业执照审验把关。

10.邮政局：负责整治改造信报箱的规范化、标准化设置安装。

11.水务集团：负责年久失修或旧区改造所需的户外水管整修安装，消防管道的合理布局改造，有计划实施自来水一户一表的改造。

12.中油管道公司：负责燃气管网的安装改造工程，并承担必需改造经费。

四、旧住宅区整治改造的工作措施

1.资金使用管理规定。旧住宅区改造资金按报审程序审批后，由财政划拨整治改造办公室按规定使用。改造后的旧住宅区日常维护经费按照“有偿服务、合理收费”的原则由小区业主委员会负责筹措。对困难户、低保户应采取相应政策，经业主委员会公示同意可予以减免。向旧住宅区居民收取的服务费用必须用于该小区的公共服务所需。

2.房屋及其它设施管理规定。在规划封闭通道或整合闲置土地过程中修建 的房屋和其它设施，使用管理权归业主委员会，产权归国家所有。实行物业管理的旧住宅区，管理用房面积不低于20平方米，所需用房从上述房源中加以调剂利用，确实无法落实的，按就近从简原则，在小区的闲置房源中加以回购落实，房屋产权归国家所有。http://

3.旧住宅区改造的运作机制。在设计、施工、监理、有关设备材料供应等环节，要实行规范的工程招投标制，通过公开、公平、公正的竞争机制优选企业。严格把好工程质量和工程费用的审计监督。

城市老旧住宅适老化改造设计 篇3

统计资料显示, 我国第一次人口生育高峰出现于1950~1957年之间, 年平均出生人口为2088.5万人。随着他们步入60岁, 2010~2017年将是我国低龄老人快速增长的时期。我国城市人口正进入快速老年化阶段, 老年人口基数大, 经济实力有限, 老年人空巢家庭占比大, 住宅建筑维护和改造意识弱, 绝大多数老年人所居住宅是按照中青年健康人群需要设计, 未考虑老年人的生理功能和生活起居的特殊要求, 为了帮助广大老年人实现安居, 急需对他们现居住宅进行适应性改造。

2 现阶段我国养老状况分析

一方面, 人口老龄化的加剧使得适宜老年人居住的住宅需求不断增加, 这意味着以需求为导向的养老地产开发行业的正处于发展的上升期, 机会众多。但由于养老地产开发的过程中涉及范围较广, 包括政府、房地产企业、医疗卫生机构以及各项相关的配套服务机构或企业, 资金需求量庞大、营运过程复杂, 这些因素的限制使得养老地产在我国的发展过程缓慢, 难以满足我国老龄人口社会化养老的发展。因此, 现阶段除了研究如何发展我国养老地产, 对现有的和即将建设的居住区适老化的规划设计也尤为重要。

3 住房适老化改造及作用

3.1 老年人居住空间要求和住宅适老化改造

由于老年人身体机能的逐步退化, 活动空间正慢慢缩小, 对住宅的依赖度增强, 他们在住宅空间布局、垂直交通、照明、安全报警等方面都有着特殊要求。老年人居住在面向身体健康的中青年为对象设计的普通住宅中, 不可避免地存在着一些不适应其身体机能和起居习惯的问题。这就要求居民进入老年人行列以后, 要对其居家养老的住宅进行适度、适时的改造, 简称为适老化改造。住宅适老化改造通常分为户外和户内两大部分。户外公共部分主要指建筑出入口、公共通道、楼梯、电梯等部位的改造;户内部分主要包括卧室、厨房、卫生间的空间划分调整, 地面防滑、户内设备、设施配置种类及安装尺寸的改造等。

3.2 住宅适老化改造的作用

由于文化传统、经济实力、养老服务体系建设水平的影响, 我国90%左右城市老年人养老方式必然选择居家养老, 因此住宅适老化改造需求巨大, 改造成效利国利民。从使用者需求方面看, 老人所居普通住宅进行年龄适用性的改造, 不仅能提高老年人居住的安全、便利和舒适度, 提升老年人的自理能力, 帮助他们享有良好的生活质量;同时减少了老年人的借住需求, 减轻家庭、社区养老服务压力, 有利于社区和谐和家庭和睦。从产业发展方面分析, 住宅适老化改造是老年宜居房开发的重要途径, 是老年期间最重要和最大的住房消费, 住宅适老化改造工程为房地产业和建筑业提供了新的市场空间, 有利于企业向专业化方向发展;对促进就业和拉动城市经济增长也将有相当的贡献。从城市建设方面分析, 中心城区住宅的适老化改造能够提高住宅的利用效率, 提升区域的宜居度, 有效减轻城市土地、环境和养老资金的压力;对城市面貌、建筑特色保护、文化传承和生态文明都有积极的意义。

4 城市老旧住宅适老化改造设计

老旧住宅适老化改造设计, 可以在结合当地气候地理环境前提下, 融入绿色建筑理念, 因地制宜地进行局部改造, 最大限度地满足老年人的生活需求。以下以重庆市为例, 探讨一些老旧住宅适老化改造设计的方法。

4.1 屋顶改造及单体供暖地暖加设

重庆市位于夏热冬冷地区, 且空气湿度大, 为改善老旧居民区室内热环境, 应当加设供暖系统。供暖系统采用高效节能的空气源热泵地暖, 该技术具有热效率高 (比传统采暖高30%) 、热损失少、节约能源 (比传统采暖节约费用20~30%) 、蓄热性能好 (停止供暖后, 可保温几个小时) 、使用寿命长, 以及美观、隔音、便于调节温度、分户计价等优点 (见图1) 。由于白天室内人体活动量低, 在该城市冬季的气候特点下会感到湿冷, 所以需要正常供暖。而夜间入睡后有棉被等保温, 对于地暖的需求并不大。结合2012年《该城市市居民生活用电试行阶梯电价听证方案》的听证会上提出的“未来计划分时供电政策”, 决定采用不同于北方24h供暖的分时段供暖模式。在夜间时段利用低价电, 效仿冰蓄冷技术降低地暖供热量, 通过电加热水进行夜间的热水蓄热, 白天将热水放入地暖进行供热。直接从经济节约方面对居民产生了效益, 又减少了白天城市电网的供电高峰期的负荷。

4.2 屋顶改造与雨水收集

老建筑屋顶普遍存在防水、保温隔热性能较差及不美观等弊端。参照在“北、上、广”地区已经大面积完成的坡屋顶改造工程, 改善建筑屋顶围护结构的保温和防水性能。对于坡屋顶架空层的空间, 根据平改坡工程技术规范《屋面工程技术规范》 (GB50345-2012) 及相关资料, 延伸楼梯进入架空层, 充分利用屋顶空间作为设备间, 用来承载热水蓄热设备及空气源热泵。同时加设雨水收集系统, 通过建筑排水立管将雨水引入雨水收集管以送至小区内的雨水收集池。对屋面雨水进行有效利用, 同时, 减少地表径流及雨洪高峰负荷。该城市地区平均年降水量主要集中在1000~l200mm, 降水比较丰富, 夏季5~8月降水最多, 为200~380mm可以该城市降水情况为计算基础进行蓄水池容量设计。降水量大, 收集雨水多, 具有较好的经济效益并且节约能源。

式中:V为蓄水池容积, m3;Q为雨水设计流量, L/s;t为降雨历时, min。

4.3 踏板发电与可发电活动器材

户外活动空间不足的问题在该城市老旧小区中十分显著, 相关文件指出, 老旧社区改造最小范围应以街道为单位提供不小于300m2的活动区域。调研显示, 大量老年人会使用社区活动器材或者参与广场舞活动。就此应根据实际社区规模加设适当大小的、不少于300m2的社区活动中心。活动中心安装可发电地板供广场舞使用, 并放置可发电活动器材供老年人使用。社区中中青年人通过活动可以由踩踏发电板和发电器材进行人工发电 (见图2) 。由于社区健身的人流量的时刻变化, 发电设备产生的电压不稳定, 可利用能量储存器, 使产生的机械能缓冲, 储存足够大的输出再通过电力输送线传输电能。当发电大于用电设备的需求时, 多余的电能给蓄电池充电;当发电小于用电设备的需求时, 不足的电能由蓄电池供应。

4.4 引风引水坡道设计

无障碍改造是重要适老改造之一, 也是必须涉及的改造。目前, 在该城市地区适用性较好的改造方式为将小区主干道设计由传统的楼梯爬坡改为以Z字型的爬升为主, 可以有效降低坡度, 增大坡道的长度, 减少楼梯部分便于老年人行走。由于该城市地形的限制, 小区内部多以坡道阶梯为主, 由一条主干道贯穿并通过各个单元。为了响应该城市加入“海绵城市”试点城市的号召, 并结合Z字形爬升坡道, 通过主干道改造实现雨水收集系统的连接。小区主干道下方安置雨水收集管和雨水收集槽, 坡道铺设景观用防腐木质板。利用板间缝隙进行雨水收集, 排入雨水蓄水池, 对小区路面雨水进行收集和利用。坡道迎合景观绿化中的植被围合设计形成风道。根据实际地形与风向, 结合西南地区山风特点可进行坡道引风, 气流进入小区内部产生对流循环, 达到空气流通作用。

4.5 围护结构改造及基于DEST-H软件与Ecotect

软件对建筑负荷与建筑光环境分析根据该城市地区实际情况, 20世纪70、80年代该城市地区的墙体材料广泛采用240mm砖墙双面抹灰, 楼板材料选用的是使用较普遍的钢筋混凝土。外窗为普通单玻窗, 部分老旧小区采用有色玻璃, 其遮光度较高, 传热系数大, 导致老旧小区存在采光问题和能耗问题。基于老旧小区围护结构现状, 为提高老旧小区舒适度, 改善光环境, 并减少能耗, 拟将普通单层窗改为双层真空玻璃窗, 并对改造前后能耗情况利用DEST-H软件进行了负荷模拟计算。

4.5.1 几何模型的建立

用能耗模拟软件DEST-H对建筑全年能耗进行模拟计算, 进行能耗模拟时, 在不影响模拟结果的前提下对建筑模型进行了简化。根据调查与分析得到的20世纪70、80年代老旧居民建筑特点进行模拟, 使模拟结果具有一定代表性。样板户型按20世纪70、80年代老旧居民建筑特点进行模拟。层高2.7m, 建筑面积为66.15m2, 朝向南偏西22.5°, 户型为2室2厅1厨1卫, 根据实际情况, 在建筑模型的主卧室、次卧室、客厅、餐厅设置空调系统, 空调面积为60.39m2。

4.5.2 围护结构参数设定

本模型中选用的是具有普遍代表性的240mm厚红黏土砖块。楼板材料选用的是使用较普遍的钢筋混凝土。外窗为普通单玻窗。改造后为双层真空玻璃。

4.5.3 太阳辐射强度设定

太阳辐射强度数据为Wea Tool中该城市市沙坪坝区的气象数据。

4.5.4 日轨设定

日轨为Wea Tool中该城市气象数据 (见图3) 。

4.5.5 模拟结果及分析

综合上述模拟结果可得到, 在对老旧建筑进行围护结构的改造后, 全年最大热负荷、冷负荷以及全年累计热负荷、冷负荷都有明显下降, 其中全年最大热负荷下降13.4%。可见, 围护结构的改造在改善室内光环境, 为老年人提供舒适室内环境的同时, 一方面具有一定的经济效益, 可节省用户电力开支, 获得长期效益, 另一方面减少了能源的消耗, 缓解了城市电网供电压力, 符合绿色建筑, 节能减排的核心思想。

5 结束语

我国人口老龄化已进入加速阶段, 大力推动老年宜居房建设是积极应对人口老龄化的重要举措。大城市老城区老年人、准老年人居住密度高是必然的, 他们现居住房的适老化改造是老年宜居房建设的重要组成。大城市老城区应将改善老年人居住环境、促进老年人的消费作为城区经济新的增长点;老年宜居环境建设是城区更新的重要内容;保障老年人的居住权是社会文明进步的重要指标。

参考文献

[1]李艺薇.对老旧小区住宅内部进行适老化改造的完善对策[J].山东工业技术, 2015 (5) :278.

[2]孙凯, 何包亮.城市旧住宅区户外空间适老化改造策略研究[J].安徽建筑, 2015, 22 (5) :12~13.

城市旧住宅区 篇4

一． 申请报告1、2、产权单位改造申请； 区政府、管委会报市旧改办申请。

二、旧住宅区改造项目实施方案

（一）旧住宅区现状：

1、房屋区位、建筑面积、房屋栋数、类别表

2、土地使用权属、土地面积

3、住户情况表

4、基础设施情况表

5、文物保护情况表

6、项目所在地的旧城改造领导小组与投资方签订《实施旧城改造项目目标责任书》

（二）旧住宅区拆迁安置方案

1、旧住宅区改造安置所需建筑及补偿额、安置所需土地面积和还建房建设投资评估报告、拆迁合同；

2、拆迁安置方案：

（1）补偿方式（货币补偿、原地回迁、异地安置，或三种方式相结合）；

（2）补偿金额;

（3）安置用房面积和安置地点;

（4）搬迁过渡方式、过渡期限和过渡费用等。

3、旧住宅区将拆迁安置方案、成本核算结果报市旧改办审核。

（三）测算旧住宅区改造项目盈亏分析

1、可建房屋面积。包括保障住房面积、安置房面积、商品房面积等；

2、建设成本;

3、销售收入

4、利润分析表。

（四）已开工工程项目从报建到竣工备案全套资料及合同

（五）旧住宅区改造项目拟享受的优惠政策的请示

旧住宅区改造的四大瓶颈 篇5

研究问题和解决问题必须抓住事物本质,旧住宅区改造自有其内在规律可循。研讨旧住宅区改造的瓶颈所在,对于切实推进改造进程、加速城市发展具有现实意义。

一、城市更新的政策法规体系需要不断完善。只有针对最后10%业主签约制定法律规范,才能彻底解决全面签约问题。

虽然《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》,以及《深圳市城市更新单元规划制订计划申报指引》(试行),为深圳市的城市更新实践提供了申报、操作指南,甚至也对城市更新推进过程中容易出现的钉子户问题预设了方案。《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定“政府通过公开方式确定项目实施主体,或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行”(第三十三条);“市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式,已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时,可以申请由政府组织实施该项目”(第七十三条)。但是,对于如何解决最后10%业主的签约问题,始终没有找到一条行之有效的途径。囿于物权法的相关规定,《深圳市城市更新条例》也迟迟不能出台。在旧住宅区改造过程中,纯粹凭借市场力量,缺乏法律支撑,根本无法解决最后部分业主的签约问题。

没有创新,就没有生命力。深圳龙华新区近年来在城市更新领域真抓实干,取得实效。该区大胆实践,明确前面90%的业主签约采取市场方式,最后10%的业主签约采取政府征收方式。这一突破,为旧住宅区、城中村等改造项目的全面签约提供了法律保障。由于拆迁改造项目的特殊性,不完成全部拆迁就无法推进下一步工作,但又无可避免导致一小部分业主通过不合理要价而获取更高收益的现象。龙华新区推出了“双90%”的政策(对于满足完成拆除用地面积占总用地面积90%以上,完成拆除建筑面积占总建筑面积90%以上的,在规划道路及公共设施范围内存在搬迁补偿困难的项目,可以按规定由政府开展征收补偿工作),一定程度破解了“完成全部拆迁”与“项目推进”的先后关系,遏制了部分业主挟项目开发进度漫天要价的心态,有利于平衡拆迁谈判关系,是解决拆迁难题的一种有益探索。而且,“双90%”政策限定了未拆除物业的比例不超过10%,且未拆迁物业须在公共基础设施用地范围内,在这种情况下公共基础设施项目拆迁主体由开发商变成政府,增加了拆迁公信力,保证了拆迁公正、公平,减少社会隐患,这种探索具有充分的合理性、可控性和必要性。

《深圳市城市更新办法实施细则》明确:“属于以旧住宅区改造为主的改造项目的,区政府应当在城市更新单元规划经批准后,组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案,经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,形成单一主体”(第四十六条)。政府在制定搬迁补偿安置指导方案时,如果不能对如何解决最后10%业主的签约问题,提出明确的方案和措施,而任由市场主体通过单一的市场谈判方式解决问题,就等于让旧住宅区改造陷入了无休无止的争执之中。因此,只有在制度设置上,通过有力、合法、公平的方式,明确最后10%业主签约问题的解决方式,明确赔付的指导性标准,才能彻底解决签约问题。东南亚国家、欧美国家和港台地区在如何解决最后部分权利人的签约问题上,取得了法律上的突破。他山之石,可以攻玉,深圳应该尽快制定出《深圳市城市更新条例》,让法律为城市更新效率和绝大多数权利人的利益保驾护航。

二、补偿安置标准必须拥有规范和依据。政府一旦缺乏可供执行的补偿安置标准体系,市场主体就会处于被动状态。

旧住宅区改造的补偿安置标准难以明确规范,一直是阻碍签约的主要因素。从改造的本质上来讲,旧房换新房、使用面积不减少,已经成为目前旧住宅区面积补偿标准的基本要素。但是,由于旧住宅区改造势必给政府、开发企业、权利人带来红利,因此业主不仅拥有对于改善居住环境的诉求,而且拥有享受改造红利的期待。鹿丹村住宅区改造采用了政府征收模式,面积赔付比例在1:1.16左右,同时允许业主以9000元价格增购相当于原有登记面积10%的面积,而该地区的新房销售价格在5万元左右,因此实际面积赔付比例达到了1:1.25。木头龙住宅区的赔付比例为1:1.3,已经是目前旧住宅区改造项目的最高赔付标准,可是至今仍然有10%的业主拒绝签约。尽管业主拒绝签约的因素有很多种,但是利益因素应该是首要因素。

最近,罗湖区政协主席周向阳建议尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究,以统一制定搬迁补偿标准。他认为,深圳市城市更新遵循政府引导、市场运作的基本原则,政府统一安排全市城市更新计划、审批城市更新项目规划,并由市场主体自主完成城市更新项目的搬迁补偿谈判和安置工作。这样虽在一定程度上避免了拆迁恶性事件的产生,但也面临补偿标准缺乏规范、钉子户难以解决、社会公平机制缺位等一系列难题。一大批已完成审批的城市更新项目在拆迁阶段陷入停滞状态,客观上形成了项目实施周期过长的现象。为此他建议,对于市场运作的城市更新项目,尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究,并协调司法机关共同建立拆迁争议的解决机制,探索通过司法途径解决拆迁难问题,杜绝漫天要价的情形发生,提高城市更新效率;同时,尽快出台房屋征收实施办法,对于可以适用房屋征收政策的政府组织实施项目,抓紧研究探索机构、资金、程序等运行机制。

虽然城市更新搬迁补偿标准体系的制定与出台,不可能起到一劳永逸的作用,但是至少可以成为权威参照体系,不至于让少量业主在利益诉求上永无边际。与此同时,对于改造项目的土地资源性质、功能配套的合理性、土地贡献率的来由,都会得以权威性的解读,避免拆迁谈判中不正当运算方式的产生,并有效维护业主和开发商的实际利益,走向共赢。

三、明确城市更新项目的规划技术指标体系,有助于规范改造项目的开发强度、更新模式和利益机制,最大程度确保项目的有序性、科学性、平衡性和正当性。

旧住宅区改造只有制定明确规范的规划指标体系,限制开发强度,厘清利益机制,才能引导开发规划进入有序状态。业主对于住宅区改造的利润预期、开发强度、规划水准、配套设施等指标,一旦存有疑虑或争执,就会延缓签约步伐。深圳市制定了《深圳市城市更新单元规划技术规定》(试行),该规定旨在以已经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据,对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定,明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任,在城市更新单元规划方案编制中起到指导作用。

事实的状况是,这些规定根本无法为旧住宅区改造中的业主所了解,业主对于开发强度、更新模式普遍持怀疑、否定、抵触态度。这些年,政府要求所有城市更新项目必须提供25%以上的土地贡献率,这些保障房指标和公共配套要求,更加剧了业主的对立情绪。城市更新的悖论在于,开发企业的资金回报和利润追求,只可能从项目的可销售面积中产生,在改造项目中不可能不增加容积率,否则无法解决资金成本。政府把所有的责任都推向了市场主体。在房价不断上升的大背景下,政府以政策换取利益。整个城市更新演变为业主、开发商、政府之间的利益博弈,而且政府无疑居于强势的一方。所有旧住宅区改造项目,只要进展顺利,开发企业所付出的楼面地价肯定低于通过市场拍卖程序获得土地的成本。正因如此,开发企业不得不经历与业主签约的数载阵痛。可以说,土地资源的稀缺,土地获取价格低于市场竞价,这也就成为开发企业对旧住宅区项目既望而生畏又乐此不疲的原因。业主作为单一的权利主体,在表面上自然处于弱势的一方,对于诸多困惑、疑虑,惟有以拒签来回应,旧住宅区因此陷入遥遥无期的困局。

说到底,旧住宅区改造最终追求的应该是利益平衡。利益平衡点的厘定,来源于规范的规划指标体系。业主不仅需要获得相应数量的回迁面积,更有改善居住环境的要求,以及在环境条件基础上的利益分享。这就突出表现为业主在签约过程中,需要了解规划水准、设计水平、开发理念和具体的回迁户型结构。很多开发企业一味认为,旧住宅区改造在经济利益上势必让业主得到了实惠,业主自然会感到满足,殊不知业主对于居住空间的要求,对于公共配套设施、绿化覆盖率、赔偿措施、房屋实际使用率、设备档次、户型设计方案以及搬迁成本、装修补偿、停车位、物业管理水准,均有全方位的考量。开发商如果不能细致入微地替业主着想,而是采用粗放式的谈判方式,势必陷入拆迁谈判的被动状态。说到底,能够从事旧住宅区改造的企业,基本上不会存在开发建设上的障碍。因此,在房价向好、开发利润有所保障的前提下,切实维护好业主利益,才是提升项目运行效率的有效手段和必由之路。签约效率的提高,不仅节约了开发成本,而且能够早日结束项目的不确定状态,避免资金投入的居高不下以及签约工作的久拖不决。

四、旧住宅区改造既要遵守公平公正的基本准则,又要讲究政策水平和操作技巧。谈判效率只有在公开透明和细节优化中加以实现。

在旧改项目的签约实践中,公平公正、公开透明,既是开发企业所应遵守的准则,但在实践层面又一直是开发企业必须面临的挑战。一方面,只有保持公平公正,才能杜绝少量业主超越公开标准以外的无端诉求,避免厚此薄彼,消除业主的攀比心理;另一方面,面对少量业主不满足额外诉求则拒绝签约的情形,开发企业徒唤奈何,无计可施,进退两难。

拆迁补偿安置协议既包含了整体规划设计、容积率、建设质量要求、配套设施等公共要求,又包含回迁面积比例、建设期安置标准、装修补偿以及签约奖励金、搬家费、回迁物业选择办法等诸多细节。签署协议的过程,自然是业主与开发商之间协商谈判的过程,不可能不存在博弈性质。对于旧改项目而言,不可能没有细节化的空间以及业主的个性化诉求。如何把握其中的分寸,实在是对开发企业公正性的极大考验。应该说,绝对的公平是不存在的,最大的公平在于立项改造本身已经造福于全体业主,业主完全可以从旧改项目中获得利益。从道理上讲,住宅区改造不应该出现钉子户,因为改造本身确实能给业主带来实实在在的利益。可以这样说,钉子户是由于相对不透明的操作、不到位的赔付、不科学的规划、不完善的协议、不流畅的沟通导致的,只要在操作程序、赔付政策、沟通技巧、法律保障上,慎始善终,无懈可击,并且让业主吃下定心丸,钉子户的数量就会大为减少。

在赔付政策上,应该既与项目自身的数据指标密切相关,又与整个深圳的补偿标准有效衔接;既考虑到政策环境的共性,又把握具体项目的个性;既在核心标准上斩钉截铁,又在细节上强化优化。比如说,建设安置期补偿租金标准的制定,就是一个关键问题,要把握业主的现实利益需求,也就是充分考虑到业主在签约之前对于生活质量的期许,尽可能按照优于市场租金价格的标准设定建设安置期租金标准,提前让业主过上体面、从容、舒坦的生活,并有效解决业主对于房地产租赁市场价格不断上扬的隐忧。

在规划方案设计上,必须在签约之初就提供一整套按照初步规划指标设计的概念式方案,全方位体现开发企业的开发成果、设计理念、核心价值观,并且具备鲜明的实际可操作性。当然,必须跟业主强调,在专项规划通过后可以作出适度调整,但是这种调整是有理有节的,甚至是更趋优化的。规划设计的过程,应该成为民主化决策的过程。要充分发扬民主作风,大力倡导热心业主参与到概念式方案讨论、修改和完善的全过程,彻底解除业主对于规划不确定性的疑虑,真正弘扬为业主建造美好家园的核心理念;在户型设计上,要充分把握业主心理,大胆运用备受市场欢迎的经典户型,并优化细节,注重风水,尊重习俗,生活空间与公共空间动静分离,方正通透。这样,就会增强业主的自主意识,全方位避免了由于期待与现实之间的距离和落差所带来的矛盾和冲突。

签约补偿工作的对象是人,以人为本应该成为签约谈判工作的基本准则。在沟通技巧上,要时刻把握两类人:一类是特别通情达理、豁达乐观的业主,一类是个性鲜明、维权意识浓厚的业主。对于豁达开朗的业主,要发挥好凝聚人心、弘扬正能量的作用;对于个性较强的业主,要耐心倾听其核心诉求,充分尊重他们的意愿,适时调整工作策略。只要把这部分业主的工作都做完美了,改造庶几成功矣。

由此可见,无论是赔付政策、规划水准,还是谈判技巧、政策方略,旧改拆迁是一件具有极强专业性的学问,失之毫厘,谬以千里,不可不慎。尽管住宅区内业主在地位、财富、性格、阅历以及期望值上存在差异,但是公平公正的操作方式、相对到位的赔付政策、科学合理的规划方案、耐心细致的思想工作,能够减少业主的疑虑,推动业主愉快签约。

城市旧住宅区 篇6

根据沈阳市最新《物业管理条例》的界定, “旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用, 房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区, 以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区”。

随着中国经济社会的发展、房地产市场的繁荣以及人民生活水平的大幅度改善, 人们对居住环境的要求也日益提高。自20世纪80年代初物业管理引入中国以来, 无论理论研究还是发展实践, 均取得了巨大的成就。目前所有的新建商品房小区基本实现了专业化的物业管理, 物业服务的好坏成为了人们购房的重要参考, 也是众多房产开发企业抢占市场的主要战略之一。

然而, 与此相对的现象却是, 建设于上个世纪的诸多老旧楼房、小区却无人问津, 居民生活遭遇着“房屋破损、管线老化、跑冒滴漏无人管、卫生环境恼人心”等诸多难题, 很多旧小区存在重大的安全隐患, 消防设施缺失, 没有封闭围墙和防盗装置, 甚至缺少必要的照明设备, 是盗窃以及一些暴力事件的易发地, 严重影响了居民的生活质量以及和谐社区的建设, 是城市治理过程中重要难题。据沈阳市弃管住宅小区综合改造工程会议数据统计, 沈阳市现有3 381个住宅区, 建筑面积约1.61亿平方米, 其中旧小区2 367个, 占住宅区总量的70%。已实行物业管理的685个, 未实行物业管理的2 696个, 占总住宅区的80.1%, 远远高于国内其他特大城市 (天津为24%, 上海为50%) 。截至2010年12月沈阳市已完成改造的旧住宅区389个, 完成改造面积1 635万平方米。但在2 367个旧小区中, 还有1 978个由于各种原因成为弃管住宅区未能加以改造。如此数量的老旧小区, 如果不能尽快解决广大居民的生活难题, 将会带来众多的社会问题。

从国内其他城市的成功经验看, 以往由街道或居委会代管, 或者民主自治的模式只能作为过渡, 最终引入专业物业管理是旧小区改造的必然趋势。虽然近期省内很多城市 (包括沈阳以及省内其他城市) 开始重视对老旧小区的管理改造, 也有众多的小区开始实行专业化的物业管理, 但是却因为存在种种约束导致管理效率不高、效果不理想, 甚至因为引入物业管理产生了更多的纠纷和矛盾。因此, 深入了解老旧小区的运行现状, 发现问题并找到解决问题的办法, 协调多方力量, 切实为广大老旧小区居民解决实际问题, 是一项亟待研究的课题。

二、沈阳市旧住宅区实行物业管理的瓶颈分析

与新建小区相比, 旧小区实行物业管理存在诸多的难题, 概况起来主要包括:

1. 硬件先天不足是大部分旧小区存在的主要问题。

尤其是20世纪八九十年代及以前的住宅区, 在开发建设之初规划就比较简单, 配套设施不齐全, 基础设施比较薄弱。再加上房屋管理主体多元化, 权责不清等历史问题, 导致房屋维修困难, 很多房屋破损严重, 管网老化。另外, 很多旧小区绿化面积小、停车位缺乏, 甚至没有围墙等基本的安全防护设施, 存在较大的安全隐患。对如此的旧住宅区实行物业管理需要大量的前期资金投入, 所以很多物业管理企业不愿意接手旧小区。

2. 产权形式复杂多样, 严重影响市场化管理。

沈阳是典型的老工业基地, 国有企业众多, 最为典型的就是很多旧小区原来由国有企业开发并作为员工宿舍, 产权属于相关企业。但随着市场变迁, 很多企业出现了分立、合并、解散等情况, 原来的房屋权属无从确认, 导致管理过程中费用的承担、责任的划分、服务的水平确定等均存在诸多难题。

3. 多头管理较为突出, 协调解决问题困难。

物业服务过程中, 涉及到水暖、电、气、绿化, 通讯等众多相关部门和单位, 利益关系、市场关系、社会关系环环相扣。再加上房屋产权形式多样, 原有的管理模式很难立即打破, 房管部门、社区部门等与物业服务企业存在一定的利益冲突。因此, 物业服务企业进驻小区后, 虽然可以专业化、高效率的进行物业服务, 但仍面临着与街道、绿化、派出所等部门的利益冲突。

4. 业主的素质与认识程度存在较大差异。

旧小区居民大多为原企业职工或其家属, 以老年人、低收入家庭为主, 这部分人对于物业管理的认识不足, 消费观念较为陈旧, 并且消费能力也有限。同时实行物业管理需要全体业主或业主大会作出决定, 而这些旧小区基本上没有业主组织, 这样使物业企业不愿意, 也很难进入旧小区进行管理和服务。

三、沈阳市旧住宅区实行物业管理的对策建议

1. 行使政府职能, 提供制度保障。

在对老旧小区改造的过程中, 政府必须发挥主导作用, 其中统一立法工作尤其重要, 必须在制度上保证旧小区实行物业管理的明确性、方向性与规范性, 减少不必要的纠纷和争议。目前, 沈阳市《物业管理条例》规定, “市和区、县 (市) 人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划, 并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造, 对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造”。该条例为物业管理企业接管旧小区提供了一定的激励作用。沈阳市沈河区在此方面已经进行了尝试, 该区每年都将投入1 000万元“物业管理资金”, 用于全区15个街道下属124个社区的物业辅助管理。物业管理资金可用于扶持贫困户、以奖代补激励物业公司等, 该措施可为旧小区实行物业管理提供动力支持。同时, 老旧小区的基础设施大都破损严重, 把这些维修维护成本全部转嫁给物业公司也存在一定的不合理性, 因此, 政府应该在此方面加大投入, 提供基础资金支持。与此类似, 继续挖掘政府职能部门潜力, 创新服务功能。

2. 开展人才战略, 培养、培训高素质物业管理人才。

物业管理属于服务业, 服务质量的高低与服务人员的素质具有极其密切的关系。物业管理过程中, 因为物业服务态度、服务效率、服务质量等方面产生的纠纷为数众多, 其中的专业人才缺乏是主要原因。因此, 在整个物业服务行业大力开展人才战略, 校企对接、再培训、资格考试等形式要加以大力推广, 尽快提高物业企业以及物业行业的管理水平、服务水平与服务质量。

3. 切实解决历史遗留问题, 理顺权属关系与管理体制。

历史遗留问题包括房屋质量问题、管线老化情况等硬件问题, 以及房屋产权属性、管理部门重叠或缺位等体制问题。把老旧小区推向市场, 就要先解决这些固有遗留问题。

4. 深入开展物业服务评价与整改活动。

无论通过什么形式, 将老旧小区进行专业的物业管理, 都应该进行定期的评价和考核, 针对问题及时的进行解决, 为此, 依托较为完善的评价指标体系跟踪考核物业服务并及时改进问题, 才能实现长期的合作。在此过程中, 物业企业、居民、相关职能部门之间长期、高效的沟通机制建设尤为重要。

5. 创新物业管理模式, 多渠道多途径实现收支均衡。

收支均衡是指物业公司与居民双方面达到一个收入支出长期均衡的状态, 即物业公司通过收取物业费以及其他经营性业务作为企业收入, 同时提供各种物业服务, 在人力资源以及各种设备、原材料等方面需要支出, 还要获得合理的利润。作为业主, 物业费是其享受物业服务的支出, 二者是否匹配, 更多的体现在居民的满意度上。但是现实中, 更多的情况是物业企业认为收不抵支, 居民则认为支出不值, 导致矛盾不断。如果能够创新管理模式, 物业企业多渠道筹集资金, 进而提高物业服务水平;居民从自身角度更多的理解和认识物业服务的内涵, 与物业企业配合, 则会使物业服务更加和谐。

6. 全社会共同参与, 宣传学习物业管理常识。

物业管理是20世纪80年代初引入中国的, 但以东南沿海城市较为发达, 东北地区在这方面的理念稍显落后, 很多小区居民因为不理解物业管理的内涵而对这种花钱买服务的模式加以排斥。因此, 在旧小区引入物业管理的过程中, 让居民理解物业管理的内涵, 并大力宣传《物业管理条例》、《物权法》以及相关地方性规则制度, 让广大业主理解并接受这种管理模式, 改善目前“收费难”以及“物业企业什么都应该管”的现状, 是一项极其重要的任务。在此过程中, 街道、社区、物业企业乃至业主委员会等都要承担起责任, 采取多种形式普及常识。

摘要：旧住宅区在沈阳市占有较大比重, 并且物业管理水平不高, 一定程度上影响了城市化进程与和谐社区建设。通过分析旧住宅区实行物业管理的问题并从多角度给出对策建议, 促进沈阳市旧住宅小区加快实现市场化管理, 改善居民的生活环境, 提高生活质量, 加快和谐社区与和谐社会建设。

关键词：沈阳市,旧住宅区,物业管理,对策

参考文献

[1]张沈生, 朱晓凯, 殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策[J].沈阳建筑大学学报:社会科学版, 2011, (7) :288-291.

[2]高猛.论旧住宅小区物业管理面临的问题及对策[J].中国电力教育, 2006年研究综述与技术论坛专刊.

[3]陈诗军.关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考[J].中国房地产, 2000, (9) :57-58.

[4]李文刚.老旧住宅区的物业管理过渡探讨[J].连云港职业技术学院学报, 2007, (12) :46-49.

旧住宅改造可行性的思考 篇7

1 当前住宅改造存在的问题

1.1 盲目重建

当下城市规划多追求西化、现代化,对旧城的改造一味追求快、好,简单粗暴地拆除重建,必然形成大量建筑垃圾,成为地球上不可回收利用的永久垃圾,而重建又需消耗大量的资源,造成诸多浪费;同时照搬国内外现有案例而不考虑当地实际现象,城市面貌有所改善但也造成千城一面的情况;对中国这样人口众多,资源日见匮乏的国家应极力避免。

1.2 缺乏宏观的调控

目前我们的住宅改造往往流于小范围的行为,各取其需,各行其事。有些住房不改变其整体外貌,但是内部却被人为的进行不合理分割,外部也被尽可能的向外搭建,所以不少历史街区和老居民楼的本来面貌在今天都不可辨认了;还有的住房为了总体规划的需要,只改造建筑的外立面,而内部的功能分区不明确、采光不佳、房间狭小等缺陷都没有改善;另外,有的区域虽有规划,但在规划范围内的用地焕然一新,而在规划之外的,生活状态还是保持原状,新旧面貌对比强烈,生活指数的对比也相当强烈。本来为数不多的公用设施在多年的使用或人为破坏后都不可使用了,而新的设施在改造过程中又被忽视了。所以住宅改造工作缺乏总体的方向和指导。

1.3 没有考虑适应老龄化社会的需要

中国已经开始进入老龄化社会。而且在二十世纪七八十年代的居住社区中老年人也是一个很大的群体,这就需要使住宅更加能够适合老年人的使用要求。而就现状而言,住宅的设计还很少考虑老年人的需要,特别是从老年人使用的角度看存在许多问题。

1.4 物业管理跟不上

物业管理是随着国家房地产业,尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。随着生活水平的提高,人们更注重居住环境的日常保养和维护,尽可能使住宅小区整洁,环境优雅,生活便利,安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定,新建小区必须实行物业管理制度,而旧小区却在推行物业管理的过程中,居民住房消费意识淡薄,绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小,旧小区住房的产权人多样,对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大等,这些困难和问题也是不容忽视的。

1.5 对居住人群的经济承受力估计不足

原来住在传统街区中的居民部分随着家庭收入的增加和社会经济地位的提高,使得其有能力与条件获得更好的生活条件,而原有老房也变得不适合居住需求,于是纷纷迁出寻找更好的居住环境。而空置出的住房,由于交通便利,社区成熟,虽然条件简陋但价格低廉,吸引了大批从农村迁往城市寻找机会的新人口,新到的外来人口入侵城市,取代市中心的原有人口,而他们渐渐又被后来的人取代,还有部分没有能力的居民存留下来。在这种演化过程中,不同的社会群体出现居住区域的分化,旧的居住小区中往往是经济能力很低的人群,这些人的经济承受能力及拆迁安置问题是在住宅改造目标及方案确立中不得不考虑的问题。

1.6 对原有社区归属感的保留不够

二十世纪七八十年代的住宅区大多是以单位福利分房的形式建立的,居民组成一般都是相熟的,物业、公共设施由单位负担,邻里关系融洽,社区的精神归属感很强。而在商品经济发达的今天,人们的生活水平提高了,居住区中的人群变了,人与人的关系冷淡了,但人们对归属感的需求却越来越强烈了,在旧的社区改造中,改掉不适合居住条件的同时保留这种归属感也是一个难题。

2 住宅改造的可行性分析

2.1 空间优化与结构的匹配性

二十世纪七八十年代所建住宅往往是以解决人民的基本居住条件为目的的。经调查分析可知,其中的大部分具有如下特点:这一时期设计的住宅以单元式为主,层高一般不低于3 m,每户建筑面积集中在60 m2左右,少数甚至不到50 m2,户型比较单一,功能分区不明确。很多没有客厅卧室之分,房间面积偏小,厨卫设施面积小、品种少,各种管线陈旧、老化,都已不能适应当前居民的需要,在改造时对空间的优化成为首要的任务。

在空间优化的同时势必对原有的结构作出改动。而这些住宅采用的结构体系普遍应用多层混合结构,墙体用黏土砖和混合砂浆砌筑而成,楼板采用预应力空心板,受平面布局的限制使得墙体的承重方式为纵横墙混合承重,构造做法简单。且进入20世纪90年代后,人民生活水平逐年提高,住宅成为人民的自有财产,对住宅进行改造装修的比例增高,但住宅装饰装修管理的无序造成的质量问题带来了严重的安全隐患。

2.2 经济性分析

由于时代的变迁与发展,旧的住宅区总是位于最靠近中心商务区和轻工业区,并且这些住宅区的居住者往往是一些低收入人群,这样导致在城市中心区存在很多低收入者社区。它们虽然处于交通发达、物流通畅的城市内部,但却不能得到相应的配套设施,生活空间狭窄,内部环境与整个城市脱节。这些地区的改造是必然的,且改造的成本往往也是很高的,改造过程中的管理、善后问题也很严峻,居住者的安置与经济承受能力都制约着改造的实现,故在这种区域的住宅区改造必须做好经济的评估,设计合理的改造计划与目标。

2.3 社区化的可行性

现在我国城市的旧住宅区通常是以单位的福利房为主,居住者是相互认识的,住宅区的管理是各单位统一管理的,邻里关系亲切,生活方便。随着时间的迁移,建筑变得陈旧,有能力的选择了更好的房子,没有能力的留下来,同时又有大量的外来人口流入,使原来的社区成员组成变得多元化。经济结构的改变也使旧住宅区的物业管理成为盲区。而从西方研究和旧区改造的实践看,对改善居民生活、提高环境质量在认识上一直存在片面性,过于局限在具体设计手法和提高面积等物质手段的探讨上,原有旧城区低收入市民阶层的密切邻里关系被破坏,对普通居民的切身利益认识不够。所以,保持原有的社区归属感的方法、创立新的邻里关系的形式、形成统一完善的物业管理模式的操作、优美的社区环境应是旧住宅区改造目标确立的重要方面。

2.4 节能改造与效果分析

节能是一项长期而重要的战略任务,我国政府在“十一五”规划中明确了降低能耗的目标。近年来,随着城市化、现代化进程的加快,能源紧张问题日渐突出,能源问题将成为制约经济和社会发展的重要因素。在资源紧缺、生态环保第一的今天,建立资源节约型社会已经成为全社会的责任与目标。2005年7月,《公共建筑节能设计标准》颁布实施,表明我国建筑节能工作的全面展开。

既有建筑节能改造工作是旧住宅改造的重要组成部分,通常包括抗震加固、外墙保温、平屋面改保温坡屋面、水电及采暖系统升级、增设外附电梯等内容。但是,既有建筑的类型、产权模式、功能、设备等方面的差异,地域特征的差异都导致了节能改造方法、技术、运作模式上的不同。节能改造资金的缺乏、居民产权形式的复杂多样都增加了改造的难度。

3 总结和展望

旧住宅改造是城市建设管理的一个重要方面,随着我国住宅建设由规模数量型阶段向质量提高型阶段转变,充分重视对日益增多的旧住区进行持续有序的改善,是我们不得不面对的挑战和必须承担的责任。而每个城市中旧住宅担负的角色不同、形态不同、矛盾不同,故住宅的改造是一项非常复杂的工程,需要考虑诸多因素。因此具体情况还需要具体分析,要对空间优化、结构加固、社区环境、节能改造等方面进行合理的评估,在施工可行性、经济性、节能效果上找到最佳平衡点,提出因时因地的翔实可行的改造方案,创造满足人民需求、节能舒适的人居环境,继承和发扬城市的历史文化风貌。

参考文献

[1]王运政,康光宗.我国80年代住宅的安全状态分析与研究[J].中国安全生产科学技术,2008(4):43-44.

老旧住宅屋面大修工程的质量控制 篇8

关键词：老旧住宅,屋面大修,渗漏原因,质量控制

屋面渗漏一直是建筑工程中的质量通病。一旦发生渗漏就会给居民生活带来诸多不便。如何提高屋面工程的质量, 保证屋面不漏, 始终是广大建筑工作者研究的课题。特别是北方地区老旧住宅屋面渗漏现象尤为严重, 普遍需要大修, 现就老旧住宅屋面大修工程的质量控制进行探讨。

1 老旧住宅屋面渗漏的原因

北方地区的老旧住宅屋面大多为平屋面, 屋面防水普遍采用卷材防水, 材料一般为沥青油毡, 防水层作法通常为二毡三油或三毡四油。老旧住宅大多使用了二三十年, 防水层破损严重, 屋面渗漏现象普遍存在, 现就其渗漏原因分析如下:

1) 设计原因。老旧住宅受当时经济条件和设计水平所限, 在设计上存在着一些问题。如屋面的设计坡度偏小、排水口的数量不够、排水口位置设置不合理, 极易造成积水和排水不畅, 屋面局部部位长期浸泡而引起渗漏;找平层的分格缝设置不合理, 甚至没有设置。

2) 施工原因。施工方面的影响是造成屋面渗漏的主要原因。尤其是屋面工程施工时特殊部位的处理不当而引起渗漏;山墙、女儿墙、烟囱、雨水口、雨水管穿过防水层等部位在施工时未采取严密的防范措施而导致屋面渗漏;防水层的施工方法不当, 施工顺序不对, 从而引起渗漏。

3) 材料老化原因。老旧住宅大多使用了二三十年, 防水材料老化严重, 防水功能丧失。一般住宅使用一定时间后, 防水卷材一般会出现大面积起鼓、裂纹、开裂现象, 女儿墙也会出现龟裂, 这些都将造成屋面渗漏。此外, 防水卷材因人为踩踏和日常维护缺失等因素的影响, 也加速了防水材料的损坏。

4) 维修管理原因。老旧住宅小区普遍未实行小区物业管理, 屋面的日常维修无人管理、维修基金的缺乏更使得屋面维修无法保障。尤其是近几年, 随着太阳能热水器的日益普及, 在安装和使用过程中操作不规范, 就会给屋面防水层和找平层带来严重的损伤, 这也是造成住宅屋面渗漏的主要原因。

5) 自身构造原因。建筑物屋面自身构造对于普通防水材料的影响比较大。老旧住宅屋盖多为预制楼板, 楼板接缝变形会导致防水层的开裂。当住宅地基沉降时, 屋面防水层受沉降和温差这两种变形的综合影响, 就更易造成开裂而漏水。

2 屋面大修工程的施工内容

北方地区老旧住宅屋面的防水一般采用防水卷材方式, 以沥青油毡为主。屋面主要构造依次为预制楼板、保温层、找平层和防水层。对老旧住宅屋面漏雨现状进行调查后, 发现漏雨严重的屋面不仅防水层损坏严重, 而且防水层下的找平层受损也较为严重。对屋面防水层进行修补或重做防水层也不能保证防水效果。

为此, 针对老旧住宅屋面防水层和找平层损坏严重的现状, 为彻底解决老旧住宅屋面渗漏问题, 只能进行屋面大修, 拆除原有防水层和找平层, 同时, 修补保温层, 然后新做找平层和防水层。防水层通常采用SBS改性沥青防水卷材。这种卷材低温柔性好, -25℃不裂纹。耐热性能高, 90℃不流淌。并且延伸性能好, 使用寿命长, 施工简便, 污染小等特点。非常适用于北方地区老旧住宅屋面防水工程。

3 施工前的质量控制

为保证屋面大修工程的质量, 施工前必须对施工企业和防水材料进行认真选择, 合格的施工企业和防水材料是工程质量的关键。

1) 选择施工企业。防水施工的专业性、技术性较强, 必须由专业的防水施工企业负责。施工企业内部要有严格质量管理体系, 能够实行预控质量管理, 对原材料、设计、施工和管理等关键要素进行质量预控。施工企业的技术管理人员应当掌握《屋面工程质量验收规范》《屋面工程技术规范》等相关规范, 熟悉卷材防水屋面细部构造常规做法及相关技术要求。施工前, 应编制具体的施工方案或技术措施, 突出各工序的质量要求和操作要点, 细化关键控制环节的质量保障措施;施工中, 能够严格落实各道工序的自检、交检和专查的“三检”制度, 并有完整的检查记录。尤其是要加强各工序衔接过程中的质量检测。

2) 选择防水材料。屋面大修工程所选用的防水材料要符合当地的气候条件, 应有材料质量证明文件, 并经有资质的质量检测部门认证, 确保其质量符合《屋面工程技术规范》和国家有关标准的要求。材料复验应在甲方人员见证下进行现场抽样, 然后送具备检验资格和资质的检验单位进行复验。复检合格并提交复检合格报告后方可使用。

4 施工中的质量控制

施工企业要按照卷材屋面的常规做法, 结合屋面的实际受损程度和原有屋面做法, 制订相应的施工方案。重点是要通过增设排汽道和太阳能热水器安装基座, 加强找平层自防水能力等措施, 提高屋面防水抗渗能力。施工中要抓好保温层、找平层和防水层的质量控制。

4.1 保温层的质量控制

屋面大修时, 首先是要拆除原有的防水层和找平层, 必然会对原有保温层造成一定程度的损伤。同时, 屋面大修一般要在保障住户正常使用的条件下进行施工, 为减少对住户正常生活的影响, 工期要尽量缩短。此外, 渗漏现象严重的老旧住宅屋面保温层中含水率普遍较高, 其中的水汽难以排出。为此, 在保温层中必须要增设排汽道, 这是确保屋面保温层水分及时排出的重要措施, 也是杜绝屋面渗漏的关键环节。

保温层施工的质量控制要点如下:

1) 采用料径大于20 mm的炉渣 (或与原有保温材料性质相同的保温材料) 对保温层进行修补并找坡, 坡度不小于3%, 以利于屋面排水, 增强屋面防渗能力。

2) 排汽道的设置应纵横贯通, 不得堵塞。排汽道的宽度120 mm, 深度为贯穿保温层、找平层, 其纵向和横向间距均不大于6 m。排汽道应支设模板施工, 模板高度要超出找平层厚度20 mm, 待找平层施工后, 拆除排汽道模板, 内塞加气混凝土块碎料, 碎料粒径不大于30 mm, 填充宽度为120 mm, 深度同保温层厚度。

3) 在排汽道纵横交叉处, 埋设75 mm PVC管 (或钢管) 作为排汽管。排汽管应固定在结构层上, 排气管的管壁上钻8 mm的导汽孔, 导汽孔间距10 mm, 钻孔范围为排汽管底部至找平层高度, 并要保证导汽孔和排汽管的畅通。排汽管要高出屋面防水层450 mm以上, 且上端接两个向下的75 mm PVC弯头 (或钢管回弯180°, 管口向下) , 以防进水。

4.2 找平层的质量控制

找平层一般用25 mm厚1∶2.5的水泥砂浆 (掺入一定量的防水剂, 以提高水泥砂浆的自防水功能) 找平。找平层表面要用铁抹子压光, 并要控制好平整度。同时, 对龟裂的墙体等受损结构进行修补。

找平层施工的质量控制要点如下:

1) 找平层必须坚实、平整, 不得有凹凸、裂缝、麻面现象, 坡度不小于3%, 且表面必须干燥, 含水率不大于8%。

2) 找平层施工中一定要注意对排汽道的保护, 宜按排汽道模板分块施工。施工时, 要及时清理散落在排汽道的灰浆、杂物。找平层整体验收后, 要再次对排汽道进行清理。

3) 在基层与凸出屋面结构 (女儿墙、山墙、烟囱等) 的交接处, 找平层均应做成半径为150 mm的角圆弧处理, 以免影响卷材的铺贴。

4) 穿过屋面的各种管道周边均应做柔性密封处理, 以防根部渗漏。

5) 根据屋面太阳能热水器的分布位置, 用细石混凝土做方锥台, 作为热水器安置基座, 以便固定热水器。方锥台底面边长为150 mm, 顶面边长为100 mm, 高度为60 mm, 顶面整平抹光。

4.3 防水层的质量控制

屋面卷材防水材料通常使用SBS改性沥青防水卷材, 采用热熔满粘法施工, 铺贴防水卷材一定要做好特殊部位的细节处理。

防水层施工的质量控制要点如下:

1) 在防水层施工前一定要认真清理基层, 将杂物、浮砂清理干净。清扫工作不能只进行一次, 每进行一道工序都必须清扫一次, 以利于防水卷材的粘贴。同时, 应着重检查排汽道是否被堵塞, 检查清扫后, 在排汽道上粘贴一层塑料薄膜, 宽约200 mm, 对中贴好。铺贴防水卷材时一定要注意对排汽道的保护。

2) 铺贴防水卷材前应按照屋面实际平面尺寸和形状, 结合卷材规格, 在找平层上放样, 实地测量, 分幅弹线 (控制线) , 节点放样, 以控制卷材各片成型效果。搞好屋面卷材铺贴设计是质量预控的重要环节。

3) 铺贴防水卷材时, 首先按照弹放在找平层上的控制线, 从屋面最低标高处开始, 逐幅顺序向屋脊方向铺贴。每贴一幅均先将卷材整卷打开, 按线试铺, 摆正顺直, 定好所需长度和搭接缝位置, 然后回卷。用火焰喷枪热熔卷材粘贴面的热熔胶, 并滚动卷材, 使其直接粘压于找平层上。卷材粘贴后应大面平整, 接缝顺直 (偏差≤5 mm为宜) 。搭接缝位置必须粘结牢固, 封闭严密。

4) 平行屋脊的搭接缝应顺流水方向搭接。卷材长短边的搭接宽度不小于100 mm, 单层铺贴相邻两幅卷材的短边搭接缝应错开500 mm。

5) 屋面特殊部位的细部处理。a.水落口的处理。水落口周围直径500 mm范围内用防水卷材作附加层, 铺至水落口的防水卷材和附加层, 用剪刀按交叉线剪开, 长度与水落口直径相同, 再粘贴在杯口上, 用雨水罩的底部将其压紧, 底盘与防水卷材间用粘贴剂粘结, 底盘周围用密封材料填封。b.伸出屋面管道根部的处理。管道根部找平层做成圆锥台, 管道壁与找平层之间预留20 mm×20 mm的凹槽, 用密封材料嵌填密实, 增设一层防水附加层, 铺贴后再铺贴防水卷材, 卷材接口用粘贴剂封口, 金属压条箍紧。c.泛水的处理。泛水部位应加设一层防水附加层, 其宽度在立面和平面上各为250 mm。附加层铺好后, 卷材铺贴前, 应先进行试铺, 将立面卷材长度留足。先铺贴平面卷材至转角处, 然后从下向上铺贴立面卷材, 转角处做成圆弧形。卷材铺贴完后, 将端头裁齐。若采用预留凹槽收头, 将端头全部压入凹槽内, 用压条钉压平, 钉距不大于80 mm, 最后用水泥砂浆抺封凹槽。如无法预留凹槽, 应先用带垫片钉子或金属压条将卷材端头固定在墙面上, 用密封材料封严, 再将金属或卷材条用压条钉压作盖板, 盖板与立墙间用密封材料封固或采用水泥防水砂浆将整个端头部位埋压。d.变形缝的处理。屋面变形缝处附加墙与屋面交接处的泛水部位, 应做好附加层。接缝两侧的卷材铺贴至变形缝边, 然后在变形缝中填嵌直径略大于缝宽的衬垫材料, 如聚苯乙烯泡沫塑料棒、聚乙烯泡沫板等。填嵌完衬垫材料后, 再在变形缝上铺贴盖缝防水卷材, 并延伸至附加墙立面, 防水卷材在立面上应采用满粘法, 铺贴宽度不小于100 mm。为提高防水卷材适应变形的能力, 卷材与附加墙顶面上宜粘贴。

6) 严禁在雨天进行卷材铺贴。下雨时, 应立即停工, 并对施工现场和施工材料进行防水保护。复工前, 要进行质量检查, 确保已施工防水层和找平层均符合质量要求后, 方可继续施工。

城市旧住宅区 篇9

我国是一个地震多发国家, 在四川汶川地震中, 砌体结构房屋遭受了不同程度的破坏, 墙体倒塌严重, 预制楼板普遍塌落, 造成极大的财产损失和人员伤亡。为完善城市功能, 切实改善民生, 北京市政府决定“十二五”时期对1980年 (含) 以前建成的老旧房屋进行抗震鉴定, 对不达标的老旧房屋进行结构抗震加固改造。房屋抗震鉴定部门对老旧房屋进行了全面排查鉴定。排查结果显示, 北京市老旧住宅多为砌体结构房屋, 砂浆强度偏低, 房屋抗震能力和延性较差, 材料抗拉、抗弯、抗剪能力较低, 结构自身质量大、刚度大, 吸收地震能量较多, 在强烈地震作用下易开裂、倒塌, 破坏率较高。针对上述砌体结构的受力情况, 并以抗震鉴定结果为依据对多层住宅砌体结构房屋进行了相关的加固改造设计, 以达到抗震设防标准[1,2]。

通过汶川地震的震害分析, 并结合北京市相关抗震鉴定报告, 进行了大量的现场考察、设计和研究工作, 在此基础上总结和确定了统一可行的抗震加固方法, 为今后砌体结构抗震加固提供了参考。

2 多层砌体结构震害分析

由于强烈地震作用下, 使多层砌体结构产生自身无法承受的地震惯性力而遭受破坏。多层砌体结构, 从墙体开裂到房屋倒塌, 主要是剪切破坏, 又因房屋两端距刚度中心较远, 房屋两端及转角处破坏严重。

2.1 剪切破坏

多层砌体结构在地震水平力沿房屋横向作用时, 水平地震作用将通过楼盖传给横墙, 横墙主要受剪切破坏, 当某一横墙所受的剪力超过砌体本身的抗剪承载力时, 会产生斜裂缝, 经地震往复作用下两个方向的斜裂缝形成交叉裂缝, 进而滑移、错位, 交叉裂缝两侧的三角楔块散落, 直至墙体丧失承受竖向荷载的能力而倒塌;当楼盖刚度较差、横墙间距较大时, 横向水平地震剪力不能通过楼盖传给横墙, 引起纵墙平面外受弯、受剪, 纵墙窗洞口处或楼层处出现沿砌体灰缝的水平灰缝。

当地震水平力沿房屋纵向作用时, 水平地震力将通过楼盖传给纵墙, 如果窗间墙很宽, 纵墙仍以剪切破坏为主, 如果窗间墙很窄, 纵墙将可能压弯破坏。内外墙连接处刚度较其他部位大, 因而地震作用较为剧烈, 而此处在连接构造上又是薄弱部位, 尤其在施工中常常内外墙分别砌筑, 以直接或马牙槎连接, 又无拉结措施形成大片悬臂墙体, 造成地震时外墙外闪与倒塌现象。

2.2 房屋两端及转角处破坏严重

山墙刚度大, 承担的地震作用多, 而山墙的一侧无约束, 因此加剧了山墙的破坏;房屋两端距刚度中心较远, 在地震过程中, 当房屋的刚度中心和质量中心不重合时, 房屋将发生扭转, 这时两端结构的剪应力较中部大, 因而房屋两端的震害比中部重;房屋转角处受到两个方向地震作用的影响, 变形和应力都较复杂, 因此转角处的震害比其余部分重。

3 本工程结构检测结论

本次加固工程位于北京市东大桥路, 房屋建于20世纪60年代, 结构检测结论如下。

1) 经现场检查, 该工程为地上5层, 结构体系砌体结构, 未设置构造柱、圈梁, 未进行过抗震加固。

2) 经现场检查, 未发现地基基础不均匀沉降引起的墙体裂缝。

3) 采用回弹法检测该工程承重墙体烧结普通砖强度, 1~5层实测强度推定结果符合MU10强度等级要求。

4) 采用回弹法检测该工程承重墙体混合砂浆强度, 1~2层砌筑砂浆实测强度推定结果为M5, 3~5层砌筑砂浆实测强度推定结果为M2.5。

5) 经现场检查, 未发现主体结构出现明显的变形及损伤现象。

6) 建筑综合抗震能力不满足鉴定要求, 必须采取加固或其他相应措施。

4 多层砌体结构抗震加固设计研究

根据上述砌体结构的震害分析与结构的检测结论, 总结出砌体结构加固重点应增加砌体变形能力, 使其有较高的抗剪强度, 在砌体出现较大变形时, 墙体仍有一定的抵抗水平力的能力, 以保证整体房屋不倒塌。

考虑原有建筑要在正常使用条件下进行加固和改造, 本文着重介绍本工程抗震加固的计算方法, 及砌体结构的抗震加固方法[3,4]。

4.1 抗震加固计算方法

根据《建筑抗震鉴定标准》 (GB50023—2009) 规定, 20世纪70年代及以前建造经耐久性鉴定可继续使用的现有住宅, 其后续使用年限不应少于30年, 简称A类住宅。

本工程现有结构体系、楼 (屋) 盖整体性连接、圈梁布置和构造及宜引起局部倒塌的结构构件不符合第一级鉴定要求的房屋, 采用楼层综合抗震能力指数方法进行二级鉴定。楼层综合抗震能力指数应按式 (1) 、式 (2) 计算:

式中, βc i为第i楼层的纵向或横向墙体综合抗震能力指数;φ1, φ2为加固前体系影响系数、局部影响系数;βi为第i楼层纵向或横向墙体平均抗震能力指数;Ai为第i楼层纵向或横向抗震墙在层高1/2处净截面面积的总面积, 其中不包括高宽比大于4的墙段截面面积;Abi为第i楼层建筑平面面积;λ为烈度影响系数;ξo i为第i楼层纵向或横向抗震墙的基准面积率。

加固后的楼层综合抗震能力指数, 应按公式 (3) 验算:

式中, βs为加固后楼层或墙段的综合抗震能力指数;η为加固加强系数;β0为楼层或墙段原有的抗震能力指数;φ3, φ4分别为房屋加固后体系影响系数和局部影响系数。

采用楼层综合抗震能力指数进行结构抗震验算时, 体系影响系数和局部影响系数应根据房屋加固后的状态取值, 加固后楼层综合抗震能力指数应大于1.0, 并应防止出现新的综合抗震能力指数突变的楼层。

4.2 外加圈梁-钢筋混凝土柱加固

在原有多层砌体结构的适当位置加设钢筋混凝土构造柱和圈梁, 以增强内外墙的整体连接性, 提高墙体的抗震承载力, 防止房屋在地震中倒塌。新增圈梁、构造柱与墙体可靠连接, 形成了一个共同作用的整体。墙体在水平地震反复作用下, 出现交叉裂缝, 被主裂缝划分为4块墙体。新增构造柱和圈梁后, 构造柱和圈梁组成的弱边框将阻止两侧三角形块体外移、脱落, 从而防止墙体的倒塌, 在地震反复作用下, 构造柱、圈梁与墙体共同作用, 耗散地震能量, 大大提高墙体

的整体性和变形能力, 对防止墙体的突然倒塌具有显著效果。

外加构造柱应在内外墙交接处、房屋四角、楼梯间和不规则平面的对应转角处设置, 应由底层设起, 并应沿房屋全高贯通, 不得错位, 并用圈梁和钢拉杆将其拉紧, 从而使砌体结构墙体的抗剪强度、变形能力和整体性得以加强。增设的构造柱、圈梁应与墙体可靠连接 (见图1、图2) [5], 圈梁在楼、屋盖平面内应闭合, 在阳台、楼梯间等圈梁标高变换处, 圈梁应有局部加强措施。

4.3 钢筋混凝土单面板墙加固

本工程在外加圈梁-钢筋混凝土构造柱加固计算后, 仍不能达到抗震计算要求, 在此基础上又增加了外墙单面板墙加固。现浇钢筋混凝土单面板墙加固, 是在砌体墙一侧增设现浇钢筋混凝土组合层, 形成“砌体—混凝土”组合墙体, 从而达到大幅度提高墙体承载能力和变形性能, 对墙体平面内及平面外的抗弯强度、抗剪强度及延性均得到较大提高。

本工程单面钢筋混凝土板墙混凝土强度等级为C25, 厚度为80mm。钢筋网水平钢筋采用φ8mm@150mm, 竖向钢筋采用φ10mm@150mm, 单面板墙加固时采用L型锚筋φ8mm@600mm双向、梅花型布置, 锚筋采用结构胶植入原有砌体墙体内 (见图3) 。板墙底部设有基础, 板墙基础埋深宜与原有基础相同, 且应与原基础可靠连接。

5 结语

1) 通过对多层砌体结构的震害分析, 提出砌体结构的抗震加固重点应放在加强构件间的连接和整体性方面, 提高结构墙体的延性、抗震能力。

2) 结合北京市老旧小区住宅的相关抗震鉴定报告, 进行了大量的现场考察、设计和研究工作, 在此基础上总结和确定了统一可行的抗震加固方法, 为今后砌体结构抗震加固提供参考。

3) 多层砌体结构房屋的抗震加固是提高现有房屋抗震能力最有效的途径。本文所列加固节点详图施工方便、经济实用, 与原结构可靠连接, 在本工程中得到了广泛的应用, 并取得了较好的效果, 具有针对性强的工程实际意义。

摘要：通过汶川地震的震害分析, 提出砌体结构的抗震加固重点应放在加强构件间的连接和整体性方面, 提高结构墙体的延性、抗震能力。并结合北京市老旧小区多层砌体结构住宅抗震鉴定报告, 进行了大量的现场考察、设计和研究工作, 在此基础上总结和确定了统一可行的抗震加固方法, 为今后砌体结构抗震加固提供了参考。

关键词：多层住宅,砌体结构,抗震加固

参考文献

[1]GB50011—2010建筑抗震设计规范[S].

[2]GB50023—2009建筑抗震鉴定标准[S].

[3]GB50702—2011砌体结构加固设计规范[S].

[4]JGJ116—2009建筑抗震加固技术规程[S].