城市住宅市场

城市住宅市场（精选12篇）

城市住宅市场 篇1

引言

土地是人类赖以生存的基本资源和生产要素, 威廉佩蒂说:“土地是财富之母”, 是一切社会生产经营活动的必需载体和城市社会经济发展的基础。1987年我国确立土地产权制度改革以来, 土地不仅作为“资源”、“场所”来发挥要素作用, 更逐步被作为一种“资产”、“财产”来发挥其功能, 尤其是伴随城镇化脚步, 城市住宅被赋予了作为居住消费和投资消费商品的双重属性, 与其高度关联的住宅用地市场价格波动影响着房地产市场的稳定。因此, 如何调节住宅用地供求结构, 优化土地资源配置、引导市场需求, 促进房地产市场平稳健康发展, 成为当下国家宏观调控和制定土地政策的难点。2015年11月, 习近平总书记在中央财经领导小组会议上第一次指出:“在适度扩大总需求的同时, 着力加强供给侧结构性改革, 着力提高供给体系质量和效率。”及时为房地产及相关行业的改革发展指明了方向。笔者尝试按照优化供地结构、切实转变政府职能、强化产城融合驱动的思路, 探索供给侧改革在住宅用地市场落地的政策路径。

1 我国城市住宅用地市场

1.1 市场现状

随着中国经济的快速增长, 城镇化水平和居民住房消费需求的不断提高, 伴随着城镇化进程的内生驱动力, 城市房地产市场迅猛发展。在2006~2015年十年间, 城市住宅用地价格总体处于上升趋势, 市场化的作用使不同类型城市之间土地市场分化明显, 城市间地价增幅差异显著。据中指数据显示 (见表1) :十年间一线城市住宅用地价格涨幅最大, 一线城市通过招拍挂成交住宅用地平均价格从2006年的2330.94元/m2上涨到2015年的24269.3元/m2。上涨了10.41倍;二线城市次之, 平均成交价格从2006年的2172.48元/m2上涨到2015年的5911.25元/m2, 上涨了2.72倍;三四线城市由于近年房地产行业整体出现过剩, 库存压力较大, 地价涨幅最小, 平均成交价格从2006年的1249.84元/m2上涨到2015年的2028.85元/m2, 上涨了1.62倍。2006年一、二、三四线城市住宅地价比例为1.86:1.73:1, 到了2015年一、二、三四线城市住宅地价比例为11.96:2.91:1。不难看出, 不同类型城市地价经过十年的变迁, 一、二、三四线城市价格差异由阶梯状差异转为断层状差异, 一线城市住宅用地价格显著高于二、三四线城市。

1.2 市场风险

在住宅用地市场分化的过程中, 一线及二线热点城市供不应求, 高价地频出;三四线城市供过于求, 库存居高不下, 其中蕴含的双向风险尤其引人关注。

一线及二线热点城市由于其特殊的政治、经济和地理区位因素, 人口聚集, 土地稀缺, 远远满足不了住房需求, 成为了高地价的聚集区域。土地价格的攀升为房地产投资带来了大量人气, 但是市场中过分的追逐, 甚至是豪赌未来, 大大助长了地价上升速度, 土地市场已经隐约出现“泡沫”, 未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。按照世界银行标准, 发达国家的房价收入比一般在5.5~1.8倍之间, 发展中国家在6~4倍之间, 若超过7就会被认为是“国际房价最难承受地区”。据上海易居研究院统计显示2015年房价收入比超7的前四位城市分别是深圳 (23.2) 、厦门 (15.3) 、北京 (14.5) 、上海 (14.0) 。试想一下, 原本为了满足高收入人群的投资和消费需求的豪宅出现了广泛化趋势的时候, 有多少人能买得起这样的房子昵房地产价格脱离市场规律的风险增大, 社会矛盾和贫富差距随之加剧, 最终可能丧失真正的市场需求。大量资金转向房地产投机市场, 导致流向实体经济的资金严重不足, 对实体经济的复苏造成挤压效应, 实体经济发展动力下降, 面临更大的危机。与此同时, 开发商拿地的成本极高, 买地则可能面对巨大投资风险, 不买地则可能被挤出市场。

成交土地均价 (元/m2)

注:数据来源CREIS中指数据房地产数据信息系统。

另一方面, 最近十年房地产及相关行业无疑是中国经济发展的重要支柱产业。对于三四线城市来说, 在2009~2013年楼市繁荣时期曾有一波房地产开发热潮, 房价上涨驱动大量当地居民和返乡置业人群投资房子热潮集中释放, 在投资非理性过程中, 库存不断攀升并积重难返。近年来, 在宏观经济下行压力渐大和房地产市场疲软的背景下, 很多三四线城市楼市价格下跌, 地方政府面对土地卖不出去和土地出让收入缩水的双重压力, 土地收入的减少使得地方政府债务偿还压力倍增。三四线城市由于土地出让速度过于激进导致库存累积, 所产生的巨大压力将使这些地区的房地产竞争更加惨烈, 未来的市场需求被严重透支, 房地产开发资金入不敷出, 将对金融安全产生影响, 进而对国民经济的安全发展带来威胁。对于房地产开发商来说, 三四线城市地价便宜, 但库存的压力仍然不减, 开发商购地时心存顾虑。

2 城市住宅用地市场现状形成原因

(1) 经济发展和国民收入不平衡导致住宅用地价格差异。经济动能是地价的内在支撑, 经济的发展状况和国民收入高低决定了人们对投资和消费的渴求程度。在经济发达地区, 市场活跃, 投资充分, 对商品房的需求能力增加造成商品房供应不足, 土地需求量急剧膨胀, 价格急升。在经济发展欠发达地区, 市场萧条, 投资欠缺, 对商品房的消费能力不足, 土地需求量难以提升, 价格变化较小。我国一线及二线热点城市的“地王”现象不断上演, 证实了高价地在经济发达城市才有市场。例如根据中原地产市场研究部的统计, 北京2015年住宅类土地楼面价超过3万的地块高达22宗, 占全市所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中楼面价超过3万的只有9宗, 占比为17%。与之相反, 三四线城市土地的买家竞价太低或者没有买家竞价导致的流拍流标等现象却是屡见不鲜。例如2015年北海市土地流拍率达到65.79%。台州市紧随其后, 流拍率为61.63%;其余依次为南充 (59.21%) 、西宁 (58.62%) 、平顶山 (57.35%) 、汕头 (52.31%) 和惠州 (50.75%) 。虽然从表面上来看, 价格差异是因为政府推出的土地供应量与市场需求不匹配造成的结果。但是, 从深层次来看, 这是由于城市间的经济发展不平衡造成的。同时, 由于经济发达城市居民收入水平较高, 接受溢价能力较强, 即使地价较高, 也会存在一定受众群体。与此相反, 三四线城市通常的经济发展水平远不如一二线城市, 居民收入水平也处在相对较低的范围, 接受溢价能力较弱, 高价地难以找到消费市场。

(2) 政府主导土地供给导致住宅用地价格差异。我国自1994年分税制改革以来, 地方政府从税收中获取的财政收入下降, 与此同时, 所要承担的事权并没有相应减少。在这种政策之下, 土地作为能被自由掌握的重要资源, 备受地方政府青睐, 卖地成为地方政府弥补财政收入不足的重要手段。一方面, 住宅用地带来的土地出让收入只能在土地出让时一次性获取, 之后无法产生持续收益, 政府通常会想方设法在土地出让时推高地价来获得较高收入。一线及二线热点城市可供出让的土地本来就十分紧缺, 政府作为土地的唯一持有者, 为了获取出让土地的高额收入, 通常根据市场反应来推出住宅用地, 实施“饿地政策”导致市场中有效供给更为有限, 从而抬高住宅用地价格。同时, 政府主导的土地供给并没有很好的适应房地产业的高需求, 以上海为例, 2011年之后土地供应逐渐下降, 2015年的土地供应不到2011年的50%。不仅是上海, 北上广深四个城市平均过去两年土地供应比前几年的土地供应大概下降了25~30%。另一方面, 许多三四线城市地方政府乐于用出让土地的收入应付地方债务偿还和提升政绩, 对新城开发力度过大, 在一定时期内加大力度推地, 忽视了有关均衡供地的要求, 造成住宅用地成交规模突出, 过度开发、有效需求不足等问题, 土地价格难以上涨。因此, 由于政府对土地供给上具有时间、数量上的绝对决定权, 由决定权导致对土地供给的控制, 决定了城市间住宅用地的价格分化程度扩大。

(3) 人口流动导致城市间住宅用地价格差异。随着国内经济的不断发展, 一线及二线热点城市如北上广深等垄断着国内最为重要的产业经济领域, 就业机会充裕, 教育优势明显, 医疗资源丰富, 基础设施完善, 社会公共资源高度集中, 内在产生人口流入动力, 吸引了大量的非本地户籍常住人口, 大量人口从三四线城市或者农村流入一线及二线热点城市。人口的迁移带来了人口密度的增加, 居住场所便是人们首先考虑的重要问题。这些城市中本地户籍人口通常已拥有家庭住房, 但是随着外来常住人口不断涌入, 城市潜在的购房需求持续增加。因此, 在常住人口中外来人口占比越高, 说明城市潜在的购房需求越强烈。例如深圳的外来人口两倍于户籍人口, 这一指标远高于其他城市。住宅的需求加剧, 住宅用地价格也随之水涨船高。另一方面, 三四线城市往往缺乏优质的社会公共资源, 在教育、医疗、文化等方面与一线城市差距甚大, 加之这些城市产业结构相对单一, 提供给高学历人才的岗位和机会不足, 某些类型的工作, 在三四线城市甚至根本找不到。三四线城市人口不断向外转移, 导致三四线城市对人口的吸纳能力在相当长一段时间内远远落后于一线及二线热点城市, 新建住宅的消化速度较慢, 对住宅用地的潜在需求有限, 土地价格自然增长不快。

3 调控政策建议

随着住宅用地价格分化加剧, 市场风险聚集, 尽管国家仍会从需求端方面出台相应调控政策, 但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下, 供给侧方面调控势在必行。供给侧改革的目的是更有效地重组经济结构, 提高产出效率, 并促使供求趋向均衡。因此, 提出如下建议:

(1) 供地政策趋活, 优化供地结构, 提升市场配置效率。政府可制定相应政策合理调整供地的数量, 有序安排规划指标和供地节奏, 提高供需的匹配度, 有效地引导消费投资的方向和水平: (1) 建立房地产开发跟踪监管机制, 强化土地利用监管。建立市、县至房地产项目的库存数据库, 摸清底数, 适时掌握库存动态。相关部门在制定供地计划时, 可根据前三年住宅平均成交规模、新增人口、库存量等因素, 分配住宅用地供地规模、速度, 使之与城市增长规模以及居民收入和人口的增长相适应。同时, 加大执法力度, 严厉打击违法占地、囤地炒地行为, 实施对土地供地和开发利用情况的全程监管。 (2) 对于供给不足的一线及二线热点城市, 应提高土地闲置的政治成本;对于供给过剩的三四线城市, 应根据各地人口状况、社会经济发展状况, 控制土地供应量和供应节奏, 减少新增供应;对库存量特别大、去化周期特别长的地方, 必须停止给予供地指标, 遏制地方政府脱离市场消化能力的大规模供地。 (3) 中国城市工业用地占建设用地比重远高于国际通常水平, 可以通过盘活工业园区、产业园区存量闲置用地, 统筹规划配建公共租赁住房项目, 提升住宅用地的供地灵活性。

(2) 改革政策落实, 切实转变政府职能, 推进供需两端发力。地方政府只有转变职能、找准定位, 才能从根本上减少其操纵土地供应的错位行为: (1) 改变现有“土地财政”制度中的土地收入分配方式, 依据综合指标考核情况, 由中央财政先收缴地方的全部或一定比例的土地出让收入, 然后再由中央财政根据各地区的发展情况, 以预算内的形式拨付地方开展经济建设和公共服务事业, 在全国范围内调配这笔资金, 切断地方财政与土地出让收入之间的直接联系, 弱化推动地价的政府驱动力。 (2) 结合财税制度改革, 推进房产税的征收, 争取逐步形成以保有环节房地产税为稳定收入来源的新地方财政收入体系, 改变利益相关者的利益预期, 弥补土地出让收入减少带来的财政缺口, 降低政府与“土地财政”的关联。 (3) 建议中央政府促进经济发展的同时, 应该修正当前地方政府考核评价体系, 减少现阶段考核模式所带来的负面作用, 重视社会管理和公共服务职能, 综合采用各项与民生经济相关的社会指标考核地方政绩, 构建以人民满意的“服务型”政府, 摆脱对土地财政的过度依赖, 更大范围发挥市场对资源配置的基础作用。

(3) 社会政策托底, 强化产城融合驱动, 改善供地条件。政府应配合国家的新型城镇化战略, 不断推进产城融合。一线及二线热点城市的地价暴涨, 无疑将进一步推高房价, 经济基础薄弱的外来人群, 在大城市生活面临着购房、租房、生活成本高的“三高压力”, 过高的生活成本和竞争压力, 导致居民幸福感降低。因此, 应加大一线及二线热点城市保障性住房土地供应力度, 优先安排保障房用地, 例如广州市已经建立了独立的保障性住房用地优先储备和供应机制, 并在各项土地利用指标上倾斜。同时, 通过加大农业转移人口在三四线城市购买住房政策的支持力度, 深入推进城镇化建设进程, 有效引导农业转移人口城镇购房需求。例如给予农民购房补贴、降低首付比例等支持政策, 并且让农民同时享有城镇保障和“来去自由”返农村原籍政策, 给予均等的的享受公共服务机会, 免除他们的后顾之忧。除此之外, 通过转移一线及二线热点城市部分产能, 打造三四线城市替代产业, 提高产业聚集效应, 创造更多的就业机会。同时, 将过去过度向一线城市倾斜的公共资源转移给三四线城市, 改善三四线城市教育、医疗配套, 强化公共交通与市政基础设施建设, 并为新市民配置优质的就业、就学、就医条件, 提升中小城市人口承载能力。这些政策提升了城市的功能规模和资源价值, 无形中提高了住宅用地供给质量。此举将为楼市去库存带来更多的驱动力和购买力, 从而分散房地产开发商对一线及二线热点城市住宅用地的关注和投资, 达到城市间供地均衡的目的。

摘要：随着我国城镇化进程快速发展, 伴随着房地产行业的繁荣, 城市住宅用地价格不断上涨, 在各城市间产生了巨大的分化。本文通过分析我国20062015年间的城市住宅用地市场现状, 剖析市场蕴含的风险, 研究产生价格分化的原因, 从供给侧改革角度出发对现行城市住宅用地市场调控政策提出一些建议。

关键词：住宅用地,价格分化,供给侧,调控政策

参考文献

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[8]张慧芳.土地市场继续呈现分化.财经, 2016.

城市住宅市场 篇2

房屋出租协议甲方（出租人）：联系电话：xxxxx乙方（承租人）：联系电话：身份证号码：（以下简称甲方、乙方）总则：甲、乙双方经友好协商，乙方向甲方承租其位于xxxxx5幢205室的住宅一套（以下简称该住宅），该住宅建筑面积41.52平方米。乙方需按本《房屋出租协议》（以下简称本《协议》）的规定向甲方支付租金及其他相关费用，并履行相关义务。协议正文：第一条：该住宅的租金为人民币9000元/年（合750元/月），由乙方分两期向甲方支付，首期房租人民币4500元的支付时间为本《协议》的签字日，第二期支付时间为～年12月1日以前；第二条：该住宅的有线电视费、物业管理费、卫生费由甲方向乙方提前收取（与房租一并收取）；该住宅的电费、水费由甲方按实际发生额向乙方收取；第三条：甲方向乙方收劝住宅综合保证金”人民币3500元，本《协议》正常终止时，若未发现需赔偿或/和补收事宜时，甲方向乙方全额反还（不计利息）；第四条：乙方承诺爱护保护该住宅的建筑主体、装修装饰、固定或非固定家具、以及相关的家电设备、卫浴设施及门窗地板等；乙方承诺不对该套住宅的墙面等部位进行任何形式的污损（包括钉钉和刻画）；第五条：该住宅内的甲方财产如在本《协议》有效期内被窃、损坏、丢失，由乙方承担赔偿责任；在本《协议》有效期内，该住宅发生重大事故（如火灾）等情况，导致甲方财产严重受损时，乙方应赔偿甲方所有相关损失（赔偿不仅限于“住宅综合保证金”额度内）；第六条：甲方在签定本《协议》时已明确告之乙方应注意的相关安全事项，乙方保证其在使用该住宅过程中如发生任何事故（含人身伤害及意外伤害）均由其自行负责，甲方不承担责任；第七条：甲方有权对该住宅的使用情况进行不定期检查，乙方不得拒绝；未经甲方同意，乙方不得擅自更换该住宅的任何门锁；第八条：应乙方要求，该住宅的电话由乙方自行向电信公司申请，其费用由其自行负担；乙方应使用甲方在该住宅装修时设置的电话线路，不得另行在该住宅内装置电话明线；第九条：乙方在签定本《协议》时，必须和甲方共同对该住宅内的装修装饰、家电家具、设施以及水、电表起始数据进行验收（根据本《协议》的附件：清单），验收完毕，共同在在《附件》上签字；第十条：甲方若急需使用该住宅时，应至少提前20天告之乙方解除本《协议》，并一次性向乙方补偿200元，租金按实际时间计算；第十一条：有下列情况之一或以上时，甲方无需征得乙方同意，即可终止本《协议》，收回该住宅的使用权，并要求乙方进行赔偿（赔偿不仅限于“住宅综合保证金”额度内）：1）乙方利用该住宅从事违法、犯罪活动的；2）乙方未经甲方同意，擅自改变该住宅用途的（如用作仓储）；3）乙方未经甲方同意，擅自将该住宅转租或转借给第三人的；4）乙方有严重损坏、破坏该住宅内甲方财产的情况；5）乙方未经甲方同意，拖欠房租和/或其他相关费用十天以上时；6）乙方拒绝甲方对该住宅进行检查和/或有证据证明乙方存在重大违约嫌疑时；7）乙方严重违反公共道德，导致周边居民向甲方反映时；第十二条：不论任何原因终止本《协议》时，乙方均应无条件于本《协议》终止日或者提前清场（搞好卫生）退出该住宅，但“住宅综合保证金”将在本期水、电费及其他相关费用清算后多退少补。若乙方拖延清场时间的，每延后一天，甲方将在“住宅综合保证金”内扣除50元用于补偿损失，超过一周仍未清场的，甲方有权采取强制清场，因强制清场而发生的一切费用均由乙方承担；因强制清场而导致乙方相关财产受损或者灭失，责任由乙方自负，甲方不承担任何赔偿责任；第十三条：本《协议》的有效期为：～年6月2日——～年6月1日；到期后可由甲乙双方协商决定是否续签；第十四条：本《协议》一式两份，甲、乙双方各执一份；《附件：清单》为本《协议》不可分割的一部分，与本《协议》共同生效。本《协议》一经甲、乙双方签字，即为生效；乙方向甲方支付的任何费用，均以甲方出具的《收据》为准；第十五条：甲、乙双方基于本《协议》产生的纠纷，应当协商解决；协商不成的，可向该住宅所在地人民法院起诉。甲方签字：签字时间：～年6月日乙方签字：签字时间：～年6月日附件：xxxx新村5幢205室室内设施、设备及物品交接清单

城市住宅小区规划 篇3

【摘要】 小区规划已经成为房地产开发过程中一个不容忽视的要素。住区要有个性和特色,建筑设计应注重空间层次,要注重不同社会阶层居民融合混居,规划和设计模式注意承接传统文化。

【关键词】 建筑规划;住宅小区

住区是以居住为主体,但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例(密度)应控制在30%以下;绿化用地一般应超过35%,并尽可能扩大,如有的优秀住区已达到50%以上。绿地分布应按集中与分散相结合,便于居民就近使用的原则。科学布置中心公园、分区中小公园。中心公园应大小有度,除特大型住区外,住区内一般不宜建大型公园,应着重搞好分区中小公园或主题公园及组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地,既要适当靠近居住区域,方便居民使用,也要防止对住户的干扰。

一、住区要有个性和特色

即使是同一开发商开发的小区也应表现不同的特色,不应照搬、“克隆”。不仅住区要有特色,住区内组团(群落、院落)也应该有特色,尤其是大型住区,即使是主题不突出的住区,在园林设计、建造造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。交通道路应合理分流,减少对居住区影响,住区道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路穿住区而过。

二、充分了解规划的重要性

住宅小区规划关系到能否吸引买家的眼球,进而能否给开发商和投资者带来经济效益;往长远效应看,住宅小区规划又关系到能否符合业主的切身利益,能否在业界树立开发商的口碑、形象和企业品牌。小区规划已经成为房地产开发过程中一个不容忽视的要素。随着房地产行业制度的完善和消费者消费理念的日趋成熟,在制度因素和市场因素的双重驱动下,住宅小区规划被推到了创新的前台。传统的小区规划除了经济成本的考虑外,没有站在消费者的角度对小区生活环境提出更高的要求,小区的规划设计往往显得空间局促,风格单调,严重影响了居民对舒适生活环境的追求,也影响了房地产开发行业的创新能力和市场竞争能力。

三、开发商和规划设计者需要注意的地方

1.以迂回的设计增强空间层次感。优秀的住宅小区的规划与一般的城市规划是截然不同,区内主干道采取迂回形式而不是画十字,打格子,为道路景观提供变化。区内小路则以幽径为主,以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。建筑设计方面,应注重空间层次,使小区具备特有个性,居民也因此会对其生活的小区所具有特色而感到骄傲和认同。

2.采取封闭式保证居民的居住生活优越感。封闭式小区当然首要考虑的是安全因素。此外加以封闭的另一原因,是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来人员占用或破坏。

3.注重不同社会阶层居民融合混居。目前内地所见到的社区,在同一小区内有各种户型住宅,最大的住宅单位面积可以是最小单位的10倍,这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居民阶层分布方面,有坐名贵汽车出入的富豪,也有依靠公用交通工具早出晚归的小康之家,这规划模式令不同阶层及家庭在生活中可相互接触、交流,不同阶层的小孩可以在同一环境下长大,有利于社会的稳定。

4.规划和设计模式注意承接传统文化。在中国传统建筑中 ,住宅都是围合状,屋内所有房间都以内置空间为景观和采光中心点,此中心空间也成为当时大家庭各成员的生活及交流接触的空间。但在社会现代化过程中,大家庭形式的社会结构已慢慢被人口较少的小户人家取代,以前传统规划的内向空间已在现代生活小区规划中消失,取而代之是以园林绿化为主题的大片室外空间,表现了建筑师更外向开放的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯,也使居民有了更多机会相互接触、认识,令整个生活社区显得温馨、有活力,建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松,有多种变化,成为现代生活居住场所的特色。

作为居住小区的设计师,其社会角色和肩负的责任也变得多元化:一方面应对环境负责、对社会负责,使小区建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体;另一方面应对开发商负责,使之获得尽可能高的经济回报;还应对小区的最终使用者—— 即小区的居民负责,较好地满足其对小区使用的各方面的需求。兼顾环境、开发商及住户三者的利益,并在其间寻找最佳平衡点,创作出具备“与环境融合、住户认同、开发商认同”这三要素的当代居住小区精品,是时代赋予建筑师的社会责任和使命。

城市住宅征稿简则 篇4

邮发代号:82-691定价••23元/本276元/年《城市住宅〉〉杂志 (月刊) 创刊于1994年, 由中华人民共和国住房和城乡建设部主管, 中国建筑设计研究院、亚太建设科技信息研究院主办.为国家级专业科技期刊。《城市住宅》国内刊号CN11-3679/TU, 国际刊号ISSN1006-6659, 邮发代号82—691。《城市住宅》遵循面向城市与住宅开发建设领域, 传播交流规划、设计、施工、运维环节的新技术、新材料、新产品.介绍行业政策、法规, 先进科研成果、应用技术与发展动态, 推动行业技术进步与可持续发展的办刊宗旨, 全方位多角度报道行业资讯与工程技术。特别是在党的十八大明确提出建设"新型城镇化"之后, 《城市住宅》更加关注城镇基础设施和载体建设.加大新城镇规划、建设.智慧城市, 绿色住宅.住宅产业化等方面的报道力度.为我国城市发展与住宅建设提供技术原动力。城市与住宅领域方针政策;规范标准;城市规划;新城镇建设;城市基础设施;智慧城市;住宅产业;住宅科技;住宅装饰装修等。投稿要求1) 来稿务求主题明确、结构严谨、条理清晰、重点突出。2) 稿件格式:题名;作者署名 (包括工作单位全称、所在省市名及邮政编码) ;摘要;关键词 (3�6个) ;正文, 参考文献。关键词为经过规范化的词或词组, 不得使用非公知的符号和术语。3) 文内专业名词、术语、技术性能、计量单位和单位符号等必须符合有关国家标准。数学符号和数学式必须表达清楚, 外文字母分清大、小写, 正、斜体, 上下角的字母、数码和符号, 其位置高低应区别明显。4) 文中图、表要精选。图中文字、符号标写清楚, 并与正文一致。请提供彩色图片, 图片分辨率在300dpi以上。5) 参考文献限于作者亲自阅读且公开发表或有案可查者, 以6篇左右为宜。6) 第一作者信息包括:姓名、工作单位、职务、职称、联系地址和邮政编码、电话 (办公室和手机) 、E-mail�7) 来稿请勿一稿两投或多投, 在学术会议上宣读、内部刊物上发表, 或在公开出版物上仅以初步报道形式摘要刊载者不在此限, 但请在来稿时说明。8) 编辑部将在收到稿件之日起1个月内将审定结果通知作者。如果作者投稿后1个月尚未收到编辑部录用与否的通知, 作者可向编辑部查询或对该稿自行处理。如果作者需要自行处理, 请事先通知编辑部注销。9) 本刊对录用稿件按1000元/篇收取版面费。稿件刊登后, 依据国家有关规定计算稿酬。稿酬和赠送的样刊将在刊出后1个月内寄出。10) 来稿一经刊用, 将被中国学术期刊 (中国知网) 收录。如作者不同意收录, 请在投稿时声明, 否则将视为同意。11) 本刊—律不退稿, 请作者自留底稿。投稿方式投稿可选择以下方式:①通过官方网站�www.cszz.cn) 首页的“在线投稿”系统投稿, 作者可以自行查询稿件状态;②通过邮箱投稿, 投稿邮箱为:cszz@cadg.cn�联系方式I中中人cut和w住«和城乡a设»I•:管IC丨T Y&H O U S EC I T Y&H O U S E征稿简则c«§"&Mouse《城市住宅》杂志社电话: (010) 88371294、57369048、57368835;http://www.cszz.cn;投稿邮箱:cszz@cadg.cn;联系人:曲编辑。

城市高层住宅物业管理方案 篇5

城市高层住宅物业管理方案

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

二、高层住宅物业管理的原则：

1、统一管理原则：

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，分散理势必影响整体的正常运行；其次，分散管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，分散管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

2、收费合理原则。

收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

3、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。

5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做好住户需要的专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。

三、高层住宅物业管理的内容：

1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗位。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取物业管理费用，并接受住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。

四、高层住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。

2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式

在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。所谓 “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。

3、建立治安联动快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。

五、高层住宅日常性物业管理与服务

完善的高层住宅物业管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。

日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。

（一）安全管理

安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施安全管理，技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；

2、24小时固定安全护卫岗设置；

3、24小时流动巡逻岗设置；

4、智能化报警系统；

治安工作的特点及主要任务

特点：

A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。

主要任务：

A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；

B、安全巡逻。定时和不定时的对区域内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决；

C、停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理；

（二）环境管理

高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。

针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：

1、主要任务：

A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其达到标准的清洁要求；

B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购及使用意见，合理掌握清洁费用的支出；

C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

D、负责接受客户的委托清洁业务。

2、保洁制度

每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

4、消杀

消杀工作主要包括以下几个方面的内容：

主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

聘请专业队伍进行消杀工作。

1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。

2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。

论城市住宅户型实用性 篇6

【关键词】建筑住宅；户型 策划；实用性

随着我国城市化进程的不断深入，住宅建设有一个大的体积，蓬勃发展的趋势，越来越多的人们对住宅的需求，住宅产品质量的要求也越来越高，不断提高住宅产品的设计水平，是摆在每一个建筑设计教育工作者永恒的话题。住宅产品质量极为广泛，但户型设计是一个最值得关注的。

一、建筑住宅的户型策划

住宅建筑设计是以住户为使用对象的物质产品。“住户”是以空间的占有来划分的。 住户是住宅需求的基本单位。“户型”则是根据住户家庭人口构成的不同而划分的住户类型。 通常按住户人口规模和住户类型结构分类。“套” 是每户家庭独用的空间范围，满足家庭生活行为必须的空间。 “套型” 按住宅设计规范定义为按不同使用面积，居住空间组成的成套住宅类型。也可以说住宅套型是为满足住户不同需求所需要的居住空间类型，是为住户服务的。 所以住宅套型设计取决于住户家庭人口的规模、 构成和家庭生活模式，又与人的生理和心理对居住环境的需求密切相关。

1、户型类别配置

想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。 因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境， 结合目标消费者定位， 确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主：一室、 二室、 三室、 四室、 五室、复 （跃层） 式等分别应占多少比例。

2、户型面积设定

从目前的市场实况看， 由于生活习惯、 居住观念的不同， 我国南北之间、 东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。 国外通常将 70m2做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100m2。 就是同一城市， 不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭： 有的认为三房应在100m2左右， 有的希望三房能做到130m2以上甚至170m2； 有的喜欢70m2的二房， 有的中意二房超过90m2。 那么具体到某一楼盘， 每种户型类别的面积到底以多少为宜， 显然需要精心策划。

二、决定户型设计的影响因素

人性化的户型设计手法是未来户型设计的必然趋势，它是建立在满足购房者“舒适性”需求之上的。年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50平方米。两房两厅、三房两厅所面对的则是最复杂的消费群。偏好面积宽松布局更合理的大面积的两房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。对一次置业消费者来说，其置业主要考虑的是居住的实用性和合理性，也就是达到安置和居住的目的就可以了。二次置业的动机相对复杂：一种是为了改善居住环境。第二种是投资目的。第三种是买给父母或亲人居住。第四种则是以上几种类型的组合。如果是属于上述第一种类型，则对所购住房的要求是面积大、舒适性强、功能齐全，最好还能体现主人的尊严感、自豪感和成就感。

一个卫生间是通卧室的，一个是卫生间独立对外的。在国内称为两室两厅，在国外可称为二房两厅，这种户型非常实际和人性化，要没有交通面积且南北通透，不论是起居厅还是卧室都非常通风。特别适用于东北地区，主要是阜新，这里季节性变化非常快，温度应力显著，说冷就冷，说热就热，即要保证温度又要通风，这种户型还是非常适应的，南北2个卧室，满足大多数家庭的需要，卫生间满足使用要求，在设计中要考虑。

三、在户型设计中要充分考虑各功能房间的设置

1、厨房设计

在北方，大多数住宅均是南北朝向，东西朝向的很少，考虑地块或特殊情况也有做东西向的，厨房一般宜占用相对朝向较差一面，大多设置在北向，厨房门宜面向餐厅方向，方便联系，现大多都用玻璃门，显得大气漂亮，为了厨房的整洁，大多在阳台设置火灶，可直接对外通风，设置排油烟机。厨房多为半敞开式，节约面积，摆设紧凑，方便用餐。

2、客厅设计

客厅是家庭第一重要的功能空间，客厅和餐厅很容易联系在一起，不同的使用功能连在一起后应采用手法将同一空间分隔开。比如，用一些盆花或博古架似隔非隔，即美观又实用，使两个功能即是一个空间又有互动性。

客厅设计尽量把可用空间都利用起来，创造一个相对安心舒适的会客环境，尽量避免睡房门对着客厅，在客厅里尽量少开门，增加固定墙面的设计。

3、卫生间设计

卫生间的设计按85平米方左右户型来说，基本上是一个卫生间。卫生间内除满足正常的使用设置坐便器、淋浴等，还要设计一个洗衣机的位置。

4、卧室设计

卧室是一个需要私密的空间，科学研究表明，人的周围是一个生物能量场，人在小的空间内有利于这种能量的积聚，为了积聚这种生物能量，睡房不宜太大，动静是要分开的，卧室是静而休闲的，位置应避免噪声的侵扰，在功能分区上要优先设置在静区。

5 餐厅设计

餐厅设计要有空间要相对独立，最好能单独辟出一间做餐厅，但有些住宅并没有独立的餐厅，有的是与客厅连在一起，有的则是与厨房连在一起，在这种情况下，可以通过一些装饰手段来人为地划分出一个相对独立的就餐区。如通过吊顶，使就餐区的高度与客厅或厨房不同；通过地面铺设不同色彩、不同质地、不同高度的装饰材料，在视觉上把就餐区与客厅或厨房区分开来；通过不同色彩、不同类型的灯光，来界定就餐区的范围；通过屏、隔断，在空间上分割出就餐区

三、建筑住宅的户型设计

1、错层户型设计

错层户型又称多层面梯级跃升式住宅，将客厅、餐厅及厨卫等放在下半层，将卧室、书房等对环境要求较高的房间放在上半层，错层户型由于更注重功能区与休息区的分工，一时间受到了很多住户的欢迎。

2、 跃层式户型设计

跃层作为一种单独的户型模式是不同于错层户型的，跃层是一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。

跃层式户型适合于经济较为宽裕的中产阶级，他们对住宅的经济性考虑不是很多，而又非常注重舒适性和功能性，所以深受他们的欢迎。

3、复式小户型设计

复式小户型是经济型住宅，是介于普通住宅与别墅之间的一种理想的高档住宅形式，既有普通住宅的经济性，又有别墅的空间感。这类户型属两层合计，层高普遍要低于跃层式住宅。下层设有客厅、餐厅、厨房、洗手间，上层为卧室、书房，室内设有入墙式壁柜，因而复式住宅具备了省地、省工、省料且又实用的特点。复式小户型面积虽小，但居住功能齐全， 功能分区更为合理。并且其错开的空间又给人一种别墅感。

结束语

老年住宅市场“冷门”待破 篇7

为落实“住有所居”和“老有所养”的目标, 积极推动老年住宅事业的发展, 为老年人创造一个舒适、方便、安全、充满亲情的和谐居住环境, 促进房地产业的持续健康发展, 中国房地产及住宅研究会和中国老龄事业发展基金会于5月29日在北京举办“2008中国老年住宅论坛”, 会上, 专家与开发商在接受记者采访时均发表了各自的观点, 同时一致认为, 老人的居住问题是建筑工作者责无旁贷应当去面对、去考虑、去研究、去推行的一个重大课题。

中国房地产及住宅研究会会长周干峙:齐心合力推动老年住宅发展

现在的中年、青年和少年人, 将来都会成为老年人。从这个意义上讲, 老年人是中年、青年和少年人的“未来”。采取正确的政策, 让老年人老有所养, 老有所居, 幸福地安渡晚年, 就会使广大中年、青年和少年人看到自己幸福的“未来”, 从而更加奋发地投入现在的工作、劳动和学习中去。因此, 解决好老年人的居住问题, 既是继承中华民族尊老爱幼光荣传统的需要, 也是建设和谐社会的需要, 还是激励全社会奋进的需要。

目前, 我国城市拥有养老院或敬老院近5000个, 农村乡镇拥有敬老院近40000个。近些年, 还建成了少量老年公寓和老年社区。总的说来, 还处于数量少的状态。广大养老院或敬老院的建设水平也比较低。因此, 稳步发展和提高水平, 将是我们研究老年住宅问题必须提出的任务。

目前, 有的地方政府已经把老年住宅问题纳入议事日程, 有的暂时还没有顾及。我们研讨老年住宅问题的一项重要任务, 就是进行宣传和呼吁, 让社会和政府重视老年住宅问题。只有大家统一思想, 上下齐心合力, 才能更好地推动老年住宅事业的顺利发展。

中国社会科学院老年科学研究会会长熊必俊:老年住宅建设需与时俱进

经济学理论认为需求是市场存在的前提, 而市场是人口、购买力和消费意愿三因素的统一体。老年住宅产业的形成是以市场的需求为原动力的。老年住宅产业的发展取决于由老年人口规模、老年人口的购买力水平和购买的欲望所决定的市场需求。

老年人消费市场潜力的大小, 主要取决于政府用于老年社会保障支出的多少, 老年消费者人数的多寡以及他们收入水平的高低。以上三者从改革开放以来都在持续增长, 从而使老年人消费市场的潜力逐年加大, 为老年住宅产业的发展带来了难得的机遇。根据以上有关老年人需求、属性和养老理念的发展, 让我们在老年住宅的设计和建造方面“与时俱进”, 进一步发展老年住宅产业, 为全面满足老年人的特殊需要, 为构建不分年龄人人共享的和谐社会做贡献。

清华大学建筑学院教授林贤光:整合资源开展老年居住科学研究

老年居住问题, 有它的硬件和软件两方面。所谓硬件, 就是建筑和相关的设备, 也包括环境在内。所谓软件, 指的是相应的管理和服务, 对老人而言, 当然包括它的医疗、护理、康复、乃至临终关怀。广而言之, 老年居住问题, 绝不仅仅是建筑和房子, 如把它作为一个科研课题的话, 更不能只看到房子。

所以, 老年居住问题有它很大的综合性, 上与老年政策、住宅政策、房地产投资等方面相关;下与医疗、护理、长期关怀、乃至社区管理息息相关。

同时, 这个问题又是细致和具体的, 这是由于老人是一个特殊的弱势群体。人到老年, 身体的生理机能全面衰退, 它与正常的中青年人有很大不同, 就居住环境来说, 对中青年合适的, 对老人就未必合适。除了老人的生理需求以外, 还有老人特殊的心理需求也必须给与特殊的考虑。

不能就建筑论建筑, 很技术的去解决老年居住问题。应当多方面考虑相关诸多因素, 仔细研究, 寻找最优的解决方案。这往往不是一个标准或规范能够简单化地解决了的。但是, 既然是研究住宅的, 当然应以建筑、环境和相关的设施为主, 提倡吸取多方面的外围资源, 使得老年居住问题更深入、更广泛、更切实、更有效地开展。

应以老年人的居住环境和设施的研究为中心, 将与它有关的方方面面:包括老年生理、老年心理、医疗、护理、康复、服务以及老年社会学、老年居住政策的制定、社会福利、房地产投资与开发、物业管理、公共卫生, 乃至专用设备的研发、工业设计、家具设计、应用研究等等多方面的资源动员和整合起来, 最好是组织起来, 建立一个专业机构, 有组织、有计划、有目的、有领导地形成一个团队力量, 有分工有协作地, 各发挥优势、共克难题、避免低水平的重复议论和开发, 大家共同把老年居住环境和老年设施这个大课题解决好。

北京太阳城集团董事长兼总裁朱凤泊:新型养老模式构建亲情和谐社区

目前我国传统的房地产在制度与政策方面比较具体完善, 建设老年社区虽然国家有《老年人建筑设计规范》的标准, 但没有具体的运作配套政策, 在征地、规划建设等方面没有相应的优惠条件。因此, 我们就利用房地产渠道来开发建设老年社区。这两者是有着诸多方面的不同:

目的差异:传统房地产是以开发商品房为目的, 注重的是经济效益;而太阳城老年社区则创造一个有特色, 为老人服务的生活环境, 追求长远的可持续发展微利经济效益, 使经济效益与社会效益并举。

销售对象的差异:传统的房地产销售对象面广, 不设定主要的对象;而北京太阳城老年社区则在普遍性基础上, 设定特殊的老年群体入住为主要对象。

建设特点的差异:传统房地产大多追求建设住房和自然景观方面的提高;而北京太阳城老年社区则在注重环境美化绿化的基础上, 更多的注重功能齐全, 无障碍设施和智能化服务, 让老人生活方便。

运营与服务方面的差异:传统的房地产阶段性强, 建完售完商品房就表示基本完成;而北京太阳城老年社区则注重持续地为老服务和社区文化建设。为此, 我们不仅有物业服务公司进行对房产设施设备维修、环境绿化、保洁保安等日常服务, 北京太阳城医院、购物中心、文化中心、家政服务中心还为社区老人提供膳食、医疗、购物、娱乐等全方位的温馨服务, 并专门设立公共活动部, 组织社区老人开展丰富多彩的精神文化活动, 使社区充满浓厚的温馨、活跃、亲情氛围。

北京太阳城将居家养老与社会养老相结合、将房地产与老龄事业相结合、将公益事业与市场运作相结合, 不仅以房地产为先导, 让老年人购买房产, 还将医院、购物中心、文化宫、健身娱乐中心等固定资产运营模式, 采取服务与经营相结合的方法来运营, 在搞好对内服务的同时, 也向社会开放, 把对外经营的一部分收入用于弥补为老人提供免费或优惠的经费。这样既发挥了公共配套设施功能作用, 维持了公益服务内容的需要, 又避免了亏本经营给企业带来的风险。

北京新基础投资置业有限公司董事长张卫克:亲情社区受到广泛认可

澳洲康都是北京首个以家庭情感需求为核心, 从项目硬件到生活配套, 配合全新物业形态统一规划的全功能住宅项目。从前期的规划设计、功能配套, 到后期的物业服务, 都以人与人之间的亲情为初衷而倾力打造。

通过缜密的市场调查和分析, 我们最终将澳洲康都项目定位为老、中、青年三个不同年龄层次的亲情社区项目。在项目的整个开发和营销过程中, “亲情社区”, 始终是一脉贯穿的核心主题, 从前期的产品规划到后期的市场营销推广都围绕“爱”和“亲情”展开, 取得了空前成功, 受到市场广泛认可。

城市住宅户型设计分析 篇8

一、城市住宅户型的形式和特点

我国对城市住宅户型设计制订了明确的标准, 但是在城市住宅建设过程中, 设计者习惯性地将单元式住宅分为多层、小高层和高层三类。多层住宅为6~7层, 不配置电梯;小高层为7~12层, 配置电梯和疏散楼梯;12层以上为高层建筑, 需要2部电梯。

1. 多层住宅

多层住宅采用砖混结构, 部分住宅采用框架式结构。框架式结构可以提高城市住宅的稳定性, 也为住宅提供更多的灵活空间。单元式多层住宅主要采用一梯2户、一梯3户和一梯4户等形式, 多层城市住宅是城市居民的首选。避免出现住宅采光不足等问题, 特别是一梯2户的形式, 每户可以获得充足的采光和良好的通风。

2. 小高层住宅

小高层是目前我国城市住宅的新兴住宅形式, 是目前房地产市场比较通俗的说法。从某种意义上说, 小高层包括1~9层的中高层住宅和1~11层的高层住宅。相对于多层住宅来说, 小高层既在层数上有所增加, 又配置了1部电梯。小高层以12层左右适宜, 太高或者太长的样式对周围建筑的通风和采光造成不利影响。从平面设计方面, 主要采用一梯2~4户。虽然一梯4户比一梯2户更加经济, 但是不能保证每户拥有良好的朝向。

3. 高层住宅

高层住宅主要采用框架式结构, 而且需要考虑电梯放置的位置, 所以在住宅户型设计方面比较复杂。从我国南方房地产市场的建设情况来看, 高层住宅主要以12层以上为主。事实上, 从城市住宅规范来看, 高层住宅主要为10层或者10层以上, 这一范围与部分小高层住宅相重叠。相比较南方地区的高层建筑来说, 合理平面进深是住宅设计的关键。小于14 m2的房间, 其在建筑内部容易形成过堂风, 带走大量的热量和湿气。同时, 尽量减少人工采光, 充分利用太阳光。因此, 南方地区应该依据实际情况, 寻找最佳的住宅设计方案。

二、合理分配住宅的功能空间

城市住宅功能不如公共住宅功能那么庞大, 所以主要分为以下3类。

1. 家庭成员或者访客的活动空间

诸如客厅、卧室和餐厅等。这些活动空间的活动内容为聚会、会客、视听、娱乐和就餐等。从私密角度来说, 住宅活动空间应该设置在入口处。既方便家人与访客的接触, 也方便生活用品和垃圾的出入。

2. 家庭成员的个人活动空间

诸如卧室、工作室和厨房。活动内容为休息、学习、娱乐和做饭等。家庭成员的个人活动空间具有较强的私密性, 是个人兴趣、爱好的培养场所, 也是家庭封闭空间。个人空间设置在住宅的内部, 保证了家庭成员个人行为的私密性。

3. 家庭成员卫生和储藏空间

诸如卫生间、库房和储衣室。活动内容主要为洗浴、便溺、洗漱、化妆和更衣等。

(1) 客厅

客厅是家庭成员活动的中心, 是城市住宅各个功能联系的关键点, 方便家庭成员的交通和出入。按照健康住宅的标准, 客厅的使用面积为25 m2。目前, 城市家庭中的电视为29英寸以上, 人与电视之间的距离应该为3.9 m。所以, 宽度不能低于3.9 m。从住宅装饰和家具布置角度来说, 城市住宅客厅应该具有1面以上的连续4 m的使用墙。同时, 城市住宅户型设计应该避免出现房间环厅布置。避免开门过多, 增加完整的墙面。完整的墙面可以减少客厅内部线路的交叉穿越, 方便家具的摆放, 保证家庭成员的私密和安静。

(2) 卧室

卧室作为家庭利用率最高的房间。家庭成员在下班之后, 大部分时间都是在卧室度过, 所以卧室属于家庭成员的私密空间。因此, 卧室设计应用与其他空间有所不同。卧室不仅要注重私密性, 又要注意使用舒适性。卧室是家庭成员安静休息的地方, 所以应该比较深入。卧室作为家庭成员主要休息的地方, 活动空间相对狭窄, 所以要注重空间要方正, 主次分明。一般来说, 主卧室的面积大于副卧室的面积。卧室床按照2 m计算, 床前应该预留0.8 m的通道, 墙体厚度为0.2 m, 卧室的宽度应该为3 m。小双人床的宽度为1.5 m, 床头柜长度为0.4~0.6 m, 衣柜深度应该为0.6 m, 这样总计深度为3.3 m。目前, 卧室设计的主要尺寸为三种。开间3 m, 深入3.3 m, 最基本的面积为10 m2;开间3.6 m, 深入4.2 m, 最基本的面积为15 m2;开间3.9 m, 深入5 m, 最基本的面积为20 m2。这种设计使得房间功能更加完善, 空间显得更加大气。另外, 城市住宅户型在门窗设计方面应该考虑到隔音问题, 尽量减少卧室房门的数量, 降低卧室的噪音。

(3) 餐厅

城市住宅餐厅作为家庭成员第二个聚集地点, 可以让家庭成员得到休息。随着现代人们生活节奏的不断加快, 精巧、浪漫的就餐环境可以让家庭成员在温馨中享受美食, 缓解紧张的神经。所以, 餐厅设计不能马虎。高水平的餐厅设计一直是设计师的一种追求, 也是为家庭成员提供天伦之乐的前提。餐厅设计应该保持独立。既要靠近厨房, 又要远离卧室。所以, 餐厅应该与卧室紧密相连。但是在功能方面应该进行区分。餐厅面积应该适中, 应该在10 m2左右, 餐厅的开间应该在2.7~3.0 m之间。

(4) 厨卫空间

厨房为家庭成员提供美食, 是家庭生活质量的表现。厨房面积应该适中, 不宜过大, 也不宜过小。厨房面积低于5 m2则会聚集过多热量, 家庭成员在其内部呆着会不舒服;厨房面积高于5 m2, 家庭成员在其内部呆着相对舒适。一般来说, 厨房净宽单排操作不低于1.5 m、双排操作不低于2.1 m。卫生间作为家庭如厕和洗漱的场所, 附加洗衣功能。所以, 需要详细设计才能保证卫生间设计的合理。一般来说, 卫生间可以放置3件洗漱用品, 主要包括洗手盆、坐便器和淋浴器。所以, 卫生间的进深为1.8 m最为合理。卫生间属于干湿分离, 干部分主要为洗漱和洗衣功能, 湿部分为便溺和洗浴部分。干部分的面积为6 m2左右, 湿部分应为4 m2左右。因此, 高质量城市住宅户型设计要最大的满足城市居民的需求, 针对每一个项目进行详细设计。

三、结语

南方住宅设计比较注重园林景观, 而住宅设计的根本目的是为用户创造适宜的生活环境, 使其在健康、舒适和愉快的环境中生活。因此, 住宅小区设计要考虑诸多要素, 将生态景观、人文尽管以南方文化为载体, 将住宅设计融入园林艺术之中。同时, 南方住宅设计者应该针对不同环境, 进行不同的户型设计, 主要为多层、小高层和高层。南方住宅户型设计应该以节能、省地、方便和舒适为主, 实现城市住宅与自然环境的完美结合。遵循以人为本的原则, 实现现代特色的住宅园林设计。

参考文献

[1]罗彬.住宅户型设计的几点思考[J].建筑与装修, 2012 (10) .

[2]康拥梅.住宅户型设计分析[J].山西建筑, 2008 (26) .

[3]刘吉勋.现代住宅户型设计策略与研究[J].山西建筑, 2009.

城市住宅空间分布研究 篇9

关键词：城市,住宅空间,分异,特征

随着中国城市化的发展,城市人口越来越多,城市住房问题也越严重。近年来,中央提出“科学发展观”和“和谐社会”的发展观念,对城市资源配置研究加大。城市住宅空间是城市规划的一个必不可少的问题。对于城市住宅空间分异现象的研究,尤其是如何准确地把握现阶段我国城市住宅空间分异的发展状况及其分异的程度,从而促进不同社会阶层之间的交往与融合,构建一个和谐的城市社会。本研究以镇江市为例,致力于住宅空间分异度的研究,不仅深化了住宅空间分异的研究内容,而且有助于把握我国城市住宅空间分异发展的总体进程。

1 城市居住空间分布概念和理论

城市居民因不同的职业、种族、收入、文化、宗教等,形成了不同的社会阶层,这些不同社会阶层的居民在城市居住格局上表现出同类相聚、异类分离的现象,即城市居住空间分异国外很早就对城市住宅空间分布有了研究。西方学者围绕着住宅区位的分布及其成因,分别从社会、经济、政治等不同角度对居住空间问题进行深入的探讨,形成了不同的理论学派。20世纪70年代以前,实证主义的生态学派、新古典主义学派、行为学派是城市社会空间结构研究的主流;70年代之后,新马克思主义学派和新韦伯主义学派成为主流[1]。随着改革开放的进行,我国城市化进程明显加快,城市住房制度不断变革,城市住宅投资开发力度明显加大,居住空间变化加速,并开始出现分异及隔离现象。尤其自1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房补给货化,更加剧了大城市居住空间分异的进程[2]。进入新世纪,随着我国城市旧城改造运动和郊区化的发展,商品住宅开发、居民择居迁居行为及居住环境等方面引起一些学者的重视,开始围绕这些方面进行城市居住空间的研究,并取得一些有意义的研究成果。

2 实证调查研究分析

2.1 实证调查

由于作者本身的局限,本文的数据一方面是从网上搜集到的如搜房网,另一方面是实地问卷调查得出统计来的。镇江主要楼盘区域价格分布见表1。从表1不难看出镇江新区的低档住宅比较集中,而丹徒区的高档别墅住宅比较集中,京口区和润州区的中高档住宅较集中。当然,仅仅从这些搜房网上的房价信息得出的结论比较片面,但是从这些数据可以看出镇江当前甚至以后住宅空间的格局和走向。所以这些数据还是很好的反映了当前镇江的住宅空间格局。基于以上的数据和结论,为了定量的得出镇江住宅空间分异的程度,就从四个辖区中各选择一个社区做调查问卷,这样有针对性,得到的数据也有代表性。选择镇江新区的大港金樱苑、京口区的恒美山庄、润州区的天元一品、丹徒区的驸马山庄作为调查对象。对于四个调查点,进行了家庭人均年收入数据的调查,虽然所有问卷调查的主观合作态度对问卷的有效性有一定影响,但它对于反映一种宏观规律和态势影响却不大。因此,可以通过分析四个调查点的收入状况,来反映住宅空间分异状况。每个样本居住区随机发放问卷30份,面对面交谈解释后请被调查者填写。由于驸马山庄的户主不易调查,只收回18份有效问卷,其他都收回30份问卷。

隔离指数(the index of dissimilarity)是城市社会学和城市地理学用来分析居住空间分异的一个指标,其公式为:

$D=\frac{{\displaystyle \sum _{i=1}^n|}X{}_i-Y{}_i|}{2}$。

其中,Xi为第i区域单元(区段)内的某种类别(可以是住宅类型,也可以是人口种群类型,如居民的年收入、受教育水平、职业状态、职业类型等)占同类别的百分比;Yi为第i区域单元内其他所有类别的百分比;D为隔离度指数,在0～100之内变化,D值越高表明分异程度越高,当D=0时,意味着各种类别的空间分布完全均匀,D=100则说明不同类别空间分布的极端隔离化,即某种类别只集中在某一区段内(100%),而在其他所有区段内的分布均为0,指定区域内只有一种单纯的社会群体存在,亦表明是绝对的空间隔离。

2.2 数据分析

对镇江四个小区的调查问卷结果见表2。

由表2中的数据可以算出隔离指数D=31,而且从中可以看出镇江新区的低端住宅和丹徒区的高端住宅是空间隔离度程度最高的两个类别,表现为相应的绝对差异值最大,分别达到了13和14。而京口区和润州区的绝对差异都为2,说明这两个区域的混居程度还很高。总体来说镇江的空间分异程度还不是很高,但是,数据中反映出的不同收入水平人群的区域化分布现象却是一个不争的事实,镇江的空间分异初见端倪。

3 结语

住宅空间分异实质是一种社会阶层分化的反映,是不同社会阶层在经济收入、地位、职业类型等方面的差异在城市居住空间结构上的表征结果。本论文基于国内外对于住宅空间的理论研究与实践,分析了镇江市住宅空间分异的现状特征。得出主要结论:镇江市住宅空间分异现象已初见端倪,但尚未出现明显集聚的“富人区”和“穷人区”,居住空间分异程度比较合理。此外混合居住的现象依然存在等特征。

参考文献

[1]易峥,阎小培,周春山.中国城市社会空间结构研究的回顾与展望[J].城市规划汇刊,2003(3):11-13.

[2]刘艳霞.我国城市居住空间研究[D].兰州:兰州大学硕士学位论文,2008.

[3]http://zhenjiang.soufun.com/镇江搜房网.

城市住宅市场 篇10

关键词：城市化,高层化,住宅,发展

目前,我国各地高层建筑正处于上升和发展的阶段。经济发展、人口增加、城市建设都要求加速高层建筑的兴建,我国高层建筑的设计与施工技术正进入国际先进水平。这些都使得我国高层建筑既有发展的必要性,又有发展的可能性。在可以预见的将来,我国高层建筑将会继续发展,达到更高的水平。

1 城市住宅高层化是城市化的必然结果

解放以前,我国的高层住宅凤毛麟角,且大多为国外建筑师设计,标志着城市化在我国的初步发展。进入20世纪70年代以后,在北京、上海等地陆续建起了一批高层住宅。70年代初北京建国门外外交公寓可视为我国高层住宅的初期作品。改革开放以来,随着经济的增长,城市化进程的加快,城市用地日益紧张,高层住宅如雨后春笋般在我国大中城市中迅猛发展,城镇居民点、工矿企业、交通运输、旅游事业和军用设施等等建设占用了大量的土地。如何合理地利用有限的土地资源,逐渐被人们所重视。特别是城市人口的增加,势必占用大量耕地,而且是占用那些离城较近,水源丰富,土地比较平整且土壤肥沃的良田。为应付这种局面,欧美发达国家早在20世纪20年代就开始了新的城市规划理论的探索,并在新理论的推动下,30年代起出现了高层住宅的建设。世界各国尽管社会制度不同,国情千差万别,但随着城市经济的发展,城市住宅都呈现着不可逆转的高层化倾向。

伴随着社会经济的腾飞、城市化的快速发展以及城市土地、住宅等制度改革的逐步深化,我国城市住宅建设已进入一个快速发展的崭新阶段。然而,面对人口、土地资源、生态环境等背景的挑战,作为与这一背景密切相关的住宅层数发展却明显滞后,一方面严重制约了住宅的产业发展、限制了土地利用率的提高和环境品质的改善;另一方面也降低了居民的居住标准,与不断发展进步的时代背道而驰。因此,不难得出这样的结论:增加住宅层数是当前乃至今后相当长一段时间内我国大城市住宅持续发展的必然选择。1)城市化的飞速发展是推动大城市住宅层数增加的外在动力;2)城市土地利用制度改革是促进住宅层数增加的内在机制;3)社会经济的发展是城市住宅层数增加的催化剂;4)产业化水平的提高是城市住宅层数增加的保证。可以预言,进入21世纪,中国大城市住宅层数发展出现持续增加的趋势将不可避免,高层住宅将成为21世纪中国城市住宅发展的主流。

因此,国内外城市住宅的发展趋势都表明,高层化倾向是经济发展和社会生活进一步城市化的必然结果。对此事实有个清晰的认识,是我们下决心投入力量,研究解决问题的关键和起点。

2 我国城市高层住宅的发展和不同观点的争议

解放前,我国仅在沿海港口大城市上海和天津出现少量的高层公寓。解放后,在20世纪70年代中后期才开始设计建造为城市居民使用的高层住宅。北京的建国门外外交公寓和上海漕溪北路改建工程,可以说是我国第一批建造的民用高层住宅的代表作。通过这批工程的实践,取得了可贵的直接经验。近20年来,随着中国高层住宅的出现与发展,在建筑界关于高层住宅的争论从未中断。第一次大约在70年代末～80年代初,第二次则在90年代初,这几次争论的特点是:1)偏于宏观概念,往往将高层住宅建设与中国现代化相联系,进而延伸到建筑风格的传统与创新的框架中加以判断,似乎高层住宅乃西方泊来的“现代”品,多层则为“传统”精华。由于争论偏于概念化,也掺入更多意识形态与感情色彩而难以深入,虽听起来高亢激昂,但少有说服力;2)争论即使触及一些技术经济问题,但由于某些论者受到计划经济观念的局限性,争论中也少有规划和社会界人士参与,只是就建筑论建筑,使得争论深度受到限制,对多层与高层的发展前景缺少切实的全面判断与把握;3)在多层与高层对比中,反对建筑高层住宅者不免偏于突出其主张,而回避多层自身的矛盾,使得争论感情色彩浓重,而少有科学理性的论述与分析,这也影响了研究的深入与探索结果。其中争议的主要论点是:高层住宅平面利用系数低,造价高,设备要求高,用钢量大,施工复杂周期长,以及生理、心理、生活习惯,城市环境和社会治安等各方面的理由。与之相反,对发展城市高层住宅持肯定意见的主要论点是:我国人口多,耕地少,城镇居住用地日趋紧张,高层住宅有利于节约用地;高层住宅造价高是多种因素造成的,通过完善设计和改进施工,造价必定能降低,施工进度必定会加快。

可持续发展的观念从提出到实践已经数十年,现已成为世界各国的共识。当今,危及人类社会可持续发展的有诸多问题,但从人类居住的范围来说,人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾,是人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题,从规划建筑学角度来讲有两个指标与此有直接关系:建筑密度和建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这一问题行之有效的途径之一。中国建筑师应对此做出自己负责任的回答。因此,进一步限制现有城镇用地范围的扩展,挖掘城镇土地利用潜力,适当增加住宅层数,发展高层住宅已有燃眉之势。客观情况也正是如此,尽管两种相反的观点依然存在,但高层住宅在我国大中城市住宅建设中的比例仍在迅速增长。

3 当前我国城市高层住宅建设中亟待解决的问题

1)兴建高层住宅势在必行,但建设计划和规模应有全局性的宏观控制。因为高层住宅建设必须具备一定的经济技术条件方能保证质量取得满意的效果,避免大上大下的盲目性。2)必须健全和协调有关高层住宅规划设计的各项技术规程,以确保规划设计的经济合理性和加快建设速度。为此,必须根据国情建立统一的综合经济分析模式,并通过对大量统计资料的分析比较提出科学的结论。3)高层建筑钢结构的钢材、设计和制造的国产化问题,加强科研,创造有中国特色的高层住宅是当务之急。高层住宅作为新的居住形式是20世纪现代西方文明的产物。它现在已开始参与我国城市现代化的进程。与引进其他外来科学文化一样,必须要有顺应我国国情实现中国化的过程。4)施工方法和机具的现代化问题,施工组织和管理的现代化问题,统一组织高层住宅专用设备和配套家具的生产问题。由于耐久性和消防安全的要求,与多层住宅相比,对于高层住宅的各种管线、卫生洁具、厨房设备和室内家具都应有较高的要求。5)从当今高层住宅建设的现状来看,还存在不少不尽人意的地方,如:住宅户型设计不很理想———使用不便、大而不当的现象多有存在;住宅户型对于不同家庭人口以及不同时期生活习惯的变动适应性差;住区内部物业使用与管理不便;住区的交通问题;住宅区的开发与周边城区的各种关系处理不当;住宅面貌千篇一律,可识别性差;住宅形式缺乏地域特色;工程施工与住房装修的矛盾未能很好的解决等。

总之,高层建筑已走过百年历史,从其出现之日起就成为城市的焦点,其形式和风格也不断的发展变化着,我国的高层建筑虽然相对于发达国家起步较晚,但已经取得了很大的成就,像北京、上海、深圳等城市的高层建筑可以说代表了中国高层建筑的发展史,高层建筑设计与城市空间的融合也正不断的完善发展为保证它的健康发展并发挥应有的历史作用,我们正面临着许多亟待研究解决的问题。这需要有计划决策、设计研究和施工生产等各方面的共同努力才能取得成功。

参考文献

[1]曾哲.关于北京市高层住宅建设的探讨[J].建筑技术,1980(3):23-24.

[2]曹伯慰.上海住宅建设的若干问题[J].建筑学报,1981(7):89-90.

[3]曲格平.中国环境问题对策[M].北京:中国环境科学出版社,1980.

基于城市住宅生态小区设计研究 篇11

人类生活的地区面临生态环境恶化、能源与自然资源枯竭、环境污染等严重问题。为了缓解这个问题，国际上提出了人类住区的生态优化原则。然而当前社会对生态居住小区的认识却存在着种种误解，有人认为只要有大量的绿地就是生态小区，有人认为只要有充足阳光和室外活动场地的居住社区就是生态居住社区。为了建设真正的生态居住小区，必须对其概念作一比较全面的解释。生态居住小区的本质是指尽量减小对自然伤害的居住小区，亦即在居住区的选址、规划、设计、建设和管理等诸方面尽量减少对大自然的伤害，尽量减少对环境的破坏。

1规划理念

1.1选址

首先，住区总体的规划选址要结合具体自然地貌，这主要表现在对住区地域自然景观、自然格局和生物物种的尊重和关照，对住区地域生物多样性的重视。发达国家在进行居住区选址时，常常会作环境影响评估(EIA)，即考虑周边环境可能对地块造成的影响，以及分析本地块开发之后可能对周围环境造成的影响．这样就可以为建筑和道路等人工构筑物的布置，提供宏观的环境数据信息，使其处于对环境生态系统压力和影响最小的位置，创造具有良好生态位的城市住区。其次，在选址时还必须考虑尽量使居住者能利用公共交通系统，国外学者已经把能否利用公共交通系统作为衡量是否是生态居住社区的一项重要指标；因为在国外，一旦居民无法利用公共交通系统出行，必将迫使他们依赖于私人汽车，从而造成大量的能源消耗和环境污染。

1.2规划布局

“生态住区”特别体现对人的关怀和对环境的尊重，而人的健康舒适感还体现在心理上。国外的设计师在规划时注重住区的空间形态，讲究多中高层的建筑配比，特别是人在其中的感受。人们在其中感到空间丰富，尺度宜人，环境设计实用精致。在公认的一些优秀的住区中，没有不顾朝向的围合和曲线，人们的家园在花草的掩映下，有高有底，各具表情，空间效果十分生动，但实际上每栋楼仍然整齐的排列，有很好的通风和日照。而国内的设计人员往往更追求气派和图案化平面形态，大面积的广场与草坪，有意的围合和花哨的表现图。充分利用地下、半地下空间，可以减少建筑占用的地面面积，使腾出的地面面积设计为公共绿地或住区广场等开放空间，从而达到节地和改善室外空间环境的目的。地下空间的利用方式主要有以下几种：①结合多高层建筑的基础，开辟地下、半地下空间，可将地下空间与上部住宅主体统一设计施工，空间上常用作上部住宅主体功能相对应的停车建筑设备等；②利用住区集中绿地地面以下开发部分地下空间，如建设大型停车场、商场、文化娱乐空间等；③结合人工山水园林造景而设置地下、半地下空间，结合景观园林的造景，采用半掩土建筑形式，具有简化施工、降低造价的优点。

1.3绿化

建筑和绿化都是住区的重要组成要素。从生态角度出发，住区环境绿化设计的目标是对内创造舒适的住区微环境，对外架构人与自然的友好桥梁。住区绿地系统的布局应系统化、集约化，立体构建生态绿地系统，强调整体布局，充分利用基地的自然地势，联系住区中的居住、服务、交通、支撑系统。

长期以来，人们偏重于从美化环境的角度出发认识绿化、建设绿化，但如果仅仅停留于此，则是片面的、不够的。应该充分认识到绿色植物的生态作用，认识到植物是改善微观小气候、获得理想居住环境的重要保障。在绿化规划设计中，应该摒弃以前过分注重人工构筑物、过分重视建筑小品的传统，减少只有观赏价值的大面积不可进人的草坪，而利用植物的蒸腾作用和林地的遮荫作用调控环境温湿度，根据全年及夏天的主导风选择植栽的方式和植被种类，以获得夏季所需的穿堂风或阻挡冬季寒风。注重发挥绿色植物净化大气、防风、防尘、防噪的作用。通过绿色植物而改善局部小环境，为人们创造安静、舒适、优美的居住环境．

屋顶花园也是生态居住社区设计中的一项重要内容。屋顶花园可以使屋顶吸收较少的太阳能，同时却能通过土壤和植物的蒸发而向周围空气散发湿气，导致屋顶的降温，改变屋顶的小气候环境，植物在光合作用过程中可以吸收CO2，有些植物还能吸收空气中的一些化学物，有利于形成较好的局部环境．

2住宅户型设计

生态系统的理论是：具有多样性的生态系统是一个稳定的生态系统。因此为了维持居住社区的稳定，住宅亦应该具有多样性。不同年龄、不同职业、不同收入的人群对于住宅都有不同的要求，因此只有提供不同的户型才有可能满足不同购房者的需求，有的居住社区中甚至还考虑了租房者的使用要求，这样有助于形成丰富多彩的社区生活，有助于形成稳定的社区结构。

住宅还是一种耐用消费品。随着时代的变化，住宅的使用功能可能会有所变化，因此居住建筑的设计应该考虑未来使用功能变化的多种可能性，甚至应当考虑到把住宅改变成大型公寓、小型公寓或办公室的可能性。即使是居住社区中的公共建筑也应考虑未来使用功能变化的需求，如改变成居住建筑或零售店的可能性。只有这样，才能有效地减少大拆大建的现象，减少资源的浪费，才能使居住社區更具适应性，更能符合可持续发展的要求。

在住宅总体布局时，要力争采用当地的最佳朝向，满足自然通风和天然采光的要求，尽量不出现西向住宅和北向住宅，尽量使住户能通过自然通风和天然采光而形成较好的内部物理环境，减少使用空调的次数和时间，从而降低整个社区的能源消耗，达到节能的目标。同时尽可能利用当地技术、材料，以降低建造成本，并运用轻易修复或替换的简便技术；使用无污染、易降解、可再生的环境材料，控制室内空气中各种化学污染物质的含量

在汉诺威市按照“植物生态建筑”建造了一个名为“莱尔草场”的住宅区，即种植能维持生态平衡的大量植物，并使其与居住空间融为一体、互为依存。住宅区内上下两层错落有致地分布了69套院落式住宅。楼房结构为砖木骨架，四壁用木材，朴实无华。居室里铺设的地毯用玉米皮或麦秆纺织品编织，沙发布大多为纯棉布料，家具多用不喷油漆的原木制成。小区内修建了绿色的“生态化公路”：道路两旁种植了高耸的林带和繁茂的花草用来防止空气污染和减少噪声；路面开有小孔，在小孔里种上绿草以免汽车碾压。由于绿草占到70%，大大减少了路面太阳光的反射。

3技术

采用太阳能、地热、风能、生物能等自然资源，如太阳能利用，天然冷源的利用，自然的采光、通风、降湿等达到节能的目的。

（1）风的利用。设计中应当考虑创造利于热压和风压通风的条件，尽量满足住区内建筑的自然通风；风能应用技术主要为小型风能电能转换技术，风力发电是一种重要的利用方式。

（2）合理开发太阳能。太阳能的充分利用是未来住宅能源的利用方式，其应用包括两大方面：①太阳热能应用系统，即用太阳辐射热加热水，以供给建筑生活热水、采暖及制冷。②太阳能光电(PV)系统，将太阳辐射直接转换为电能，为建筑的供暖、空调、照明等功能要求提供清洁的能源。

（3）地热资源的利用。地热能不仅适用于单栋建筑，而且特别适用于像居住小区、工业区、农场等成片的建筑。利用地热能一方面既没有污染、对生态和环境有利；另一方面运作费用极低，只需进行初始投资回收的评估。

（4）节水与水循环。使用低用水量的部件或设备(如节水型的龙头、喷头和抽水马桶)，甚至尝试使用无水型小便器和无水型马桶。在强调节水的同时，还应注意灰水的循环利用，灰水，也称中水，即指来自洗浴间、洗衣机、洗手池等处的水．这些水经过处理之后，可以在一定范围内作为非饮用水使用，可以用于冲刷厕所、洗刷车辆、清洁道路和浇灌绿地等。将停车场、广场、游戏场所等处的硬质不透水铺装改为植草砖等透水或半透水铺装，以便使雨水能渗入地层而成为地下水，保持城市的水体循环．

4结语

随着环境意识的提高，人类已经越来越认识到走可持续发展之路的重要性，生态住区既是一种小区规划新理念，又是未来城市追求的远景目标，将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。因此专业人员一定要切实把可持续发展理论和生态学原理贯彻于居住社区的规划与设计中，建成名副其实的适用于我国的生态居住社区．

参考文献：

[1]戴天兴.城市环境生态学[M].北京:中国建材工业出版社，2002.

天津住宅市场潜力有待提升 篇12

一、全国住宅市场总体持续回暖

中金标准数据监测数据显示,2015 年10月,全国116个大中城市中,住宅平均售价环比下跌的城市数为51个,减少了31个城市数,平均跌幅-1.02%,较上月增加了0.44个百分点;同比下跌的城市数有81 个,减少了5 个,平均跌幅-3.46%,相较于9月增加了0.2个百分点。

市场成交的回升缓解了不少了房地产企业的财务状况,但由于受经济整体形势的影响,大部分银行类金融机构的不良率持续上升。这在一定程度上影响了银行对房地产企业的贷款意愿。数据显示,今年前9 个月,房地产开发企业到位资金为90653亿元,同比增长0.9%,增速低于2008年金融危机期间的水平。虽然如此,但由于市场缺乏好的贷款产品,个人住房贷款依旧是各银行的优质资产。商业银行的贷款利率优惠政策在这一领域比年初有不少的提高。这在一定程度上都刺激了全国房地产市场的回升。

北京与天津同处华北,相邻而居,又都是我国直辖市,分别代表一线城市与二线城市。对比这两个城市的房地产市场有利于我们更了解不同层级房地产市场发育程度。

二、北京市场发展程度远高于天津

北京房地产市场的发展程度从许多指标来看,均是全国许多城市无法比拟的。即使天津与北京近在咫尺,二者的差距也非常巨大。这与北京得天独厚的政治、经济、文化条件有关。北京和上海是全国外来人口以及外来企业最聚集的地方,外来人口庞大,住房需求无论是刚性,还是投资性,都非常巨大。而且,随着房地产市场的发展,北京发展空间日趋局狭、一地难求且价格高昂的的情况越演越烈。

单位:个数

单位：元 / 平方米

单位：套

1.京津两地住宅价格差距巨大

图1显示,自2015年2月以来,京津两地二手住宅市场价格均小幅微涨,北京增幅略大于天津。从中可以看出,京津两地住宅价格差距巨大。2015年10月,北京二手住宅均价37170 元/ 平方米,而天津二手住宅均价为16127 元/ 平方米,单从价格上看,北京二手住宅价格已经是天津的2.3倍。

2.北京住宅成交量远高于天津

不仅住宅价格北京远高于天津,整体商品住宅的成交量,北京也远高于天津。图2显示,自2015 年以来,北京商品住宅总计成交240448套,天津商品住宅总计成交116643套。从成交量来看,北京几乎是天津的2.1倍。

3.北京住宅投资收益率远高于天津

图3Reivi100 指数数据显示,近一年来,北京住宅投资收益回报率远高于天津,北京约是天津的1.5 倍。主要原因有两点,一是北京住宅价格基数较大,二是北京住宅租金水平整体高于天津。

三、天津住宅市场投资潜力有待释放

虽然天津住宅市场的各项指标均差于北京市场。但是从数据来看,天津住宅市场的潜力正在提升。图2 数据显示,自今年以来,随着房地产市场调控政策的改变以及央行持续宽松政策的发酵,天津市住宅市场的成交量呈回升趋势。这说明,天津市住宅市场的需求依然存在,只要货币政策放松,经济基本面变得宽裕,市场的需求便会逐步释放。