城市市场

城市市场（精选12篇）

城市市场 篇1

全球化、城市化、多元化, 这些是大家耳熟能详的词。如果把这些词与城市组合起来, 将会给城市带来怎样的变化?价值观在这个过程中又扮演了什么角色?这是一名当代建筑师无法回避的问题。

全球化的城市:以全球城市地区为核心

首先, 我们必须区分三个概念:国际化、全球化和一体化。国际化是一个民族、国家融入国际的过程, 全球化是全球大部分国家统一经济运行体系的过程, 一体化是要消除由于国别、政治所带来的差距而导致全球政治经济制度的产生。很明显, 我们正处于全球化的阶段。

在经济全球化的过程中, 跨国公司扮演着至关重要的角色。世界前一百名的跨国公司占据全球FDI总数的三分之一。就中国而言, 深圳开发区的建立, 其背景是跨国公司新的全球分工, 制造业被转移到了发展中国家;而浦东新区的兴起, 则是源于第二次产业分工, 跨国公司将包括建筑业在内的服务业向全球范围内扩张。

经济全球化涵盖了多领域的专业分工, 包括金融体系、服务业、信息业等。城市作为全球化的载体, 将人、物流、信息等要素传递到具体的生活空间。可以说, 城市化改变了国家的区域和空间的秩序。正是由于城市所扮演的重要角色, 在全球分工的趋势之下, 一个巨型城市的世纪呼之欲出——全球城市地区。

这是一个比城市更重要的范畴。它以一个大都市为圆心, 包含大、中、小几级城市, 所有的产业分工, 经济、文化、人才等资源的分配, 都在整个区域范围内进行, 而不简单地囿于一个城市。

欧盟预计未来三十年的城市空间体系建设会紧紧依靠法兰克福、米兰、巴黎、伦敦等中型城市;美国也在三年前完成了大都市区域总体规划, 确定了未来十个巨型城市区域;中国在这方面虽然暂时落后, 但也已经形成“长三角”、“环渤海”、“珠三角”等城市区域。可以预见:未来城市空间的中心, 是由五到十个大城市和城镇组成的城镇群, 它们将承担全球化的主要职能。

在这种全球格局下, 世界城市的重要性不言而喻。它意味着世界级的经济中心、文化中心、政治中心、国际交往中心、交通枢纽中心, 以及旅游和移民目的地中心。要求涉及多方面, 包括该城市内世界五百强总部的数量, 世界前一百名银行的数量, 证券交易所的数量, 服务业的收入, 还有以航空为主的交通跟世界的联系等。

目前, 北京是中国唯一提出建设世界城市目标的城市。截止现在, 北京拥有四十一家世界五百强的总部, 世界排名第一的文化遗产地数量, 以及世界排名第二的旅客量。

C B D是全球城市建设的另一热点。除了上海的陆家嘴, 北京市提出重点规划, 预备将现有的金融街东扩, 建立更广的金融决策中心, 使其成为国际交往最主要的试验场。

市场化的城市:城市政府与企业的合作

市场的主体管理机关是城市政府。在全球化的背景下, 城市政府不得已要参加全球的竞争。尤其在欧洲, 国家的角色被极度弱化, 地方政府的地位日益提高, 它凭借土地资源、交通运输等地域成本和流动资本, 共同组成城市地区, 直接与国际资本对接。

在中国, 市场化的改革和融入全球经济体系的进程使得城市之间的竞争不断加剧。城市分权制更是强化了地方政府的职能。在以经济建设为中心的指导下, 地方政府由城市管理转向城市管治, 即从本地利益出发, 与企业合作, 进行决策, 提供服务。由此导致了很多强势政府的产生, 他们竭力扩大经济总量, 申请特殊政策, 争取发展资源, 宣传城市经营, 推广城市口号, 吸引外来投资等等。

政府寻求合作的方式有多种:一种是政府做好规划后再寻求合作, 如呼伦贝尔的海拉尔市中心区项目。地方政府先做好城市设计, 再进行招商引资, 一次性将2.2平方公里的土地转让给开发商, 但要求开发商履行相应的义务, 包括完成拆迁, 兴建一个两百亩的湖, 建设周边道路、规划馆、艺术馆、歌剧院及滨河景观等。

另一种是政府与企业在合作的过程中共同提升开发目标。举个例子, 北京科瑞集团在长春开发一个几千亩的地产项目, 通过开发商和规划院的总体规划, 政府意识到了土地资源的价值和项目增值的可能性, 最后将项目拓展至四百平方公里。

还有一种特殊的方式是:在政府没有意识到的情况下, 企业改变政府决策和城市开发目标。洲联集团·五合国际十年前曾经协助开发商做过一个京津新城总体规划。在两万两千亩的土地上, 开发商建设了酒店、温泉和各种度假设施, 还包括一些佛教建筑。由于这块区域除了居住和旅游度假外, 没有其它产业, 开发商建议政府增加现代服务业的产业职能, 同时再扩充十五点八平方公里作为将来后台服务业的主要区域。这些想法后来都落实到了天津市总体规划的战略中, 变成天津市的一个新城。

多元化的城市:达沃斯文化、麦当劳文化和国际院系文化

文化是经济的载体。在人的流动和物质的流动过程中, 文化和价值观会在全球范围内进行传播。

文化的全球化指的是文化在全球范围内跨越国界、超越社会制度、超越意识形态、超越价值观的过程。它势必产生一种新的文化形式, 这种文化形式体现了个别地区的共性, 这就是全球文化。

因此, 我们所看到的世界实际上是由不同信仰组成的区域。研究和调查显示:越是发达的城市和地区, 居住的外国人越多, 有些城市甚至超过了一百万人。假如一个城市有三分之一甚至更多的外国人, 这个城市是谁的?这个城市的文化是谁的?

全球化的主要特征是什么?答案很简单:消费。现代城市的居民, 已经不再是生产者, 而是消费者。消费群体是居民的一个基本特征。

在全球文化和消费观念的宏观背景下, 哈佛大学著名学者阿卜杜勒提出了几种文化形态, 其中包括达沃斯文化、麦当劳文化和国际院系文化。

达沃斯文化对应的是国际商务文化。顶级企业家, 如世界五百强的制造者们大多抱持相同的生活准则, 对会所、豪宅、私人飞机、高科技消耗品趋之若鹜。于是这些渐渐成为城市追求的目标, 成为城市政府和居民的理想。于是, 城市价值观呈现出这样的特性:华贵型, 如城市里豪华的、气派的CBD;创新性, 要求世界上独一无二的建筑空间和形象;舒适性, 追求恒温恒湿等。

麦当劳文化可以说是建筑师最嗤之以鼻的一种文化形态。非洲的马赛马拉, 一个只有野生动物和马赛人的地方, 居然也有可口可乐。同样, 在埃及开罗著名的收费站, 隔离带的广告全部被可口可乐所占据。这说明以大众消费文化为主体的文化形式已经扩展到了全世界。在这种外在的消费文化背后, 隐藏的是西方的价值观, 通过消费, 通过日用的、简单的产品进行传播和同化。

因此, 对于房地产项目, 我们不禁质疑:它卖的到底是房子, 还是麦当劳文化?几乎可以肯定:房地产反映了城市的价值观, 无论是严肃的还是非严肃的, 无论是消费还是审美, 抑或是商业综合体, 其实质就是麦当劳的组合, 是娱乐化的文化形式。

国际院系文化是建筑师的文化。它是一种精英文化, 通过教育进行传播。建筑师们接受的建筑教育, 实际的根底还是西方的。

全球文化是势不可挡的, 它代表了城市文化的共性, 产生了相似的文化空间、相似的建筑。在这一浪潮之下, 传统的文化特色必定会受到严重的挑战。对于古建筑的拆迁, 老一辈人或许会持绝望的态度, 但那些成长于消费文化和全球文化的年轻人, 眼中则会充满希望。

而希望的土壤则在于文化的创新:在多元化的趋势下, 要深刻理解城市的价值观, 理解城市背后全球空间、文化形态的改变, 既要打破固守传统的思维定势, 又要挣脱文化同质性的框架。无论如何, 故宫是中国的, 鸟巢同样代表着中国。

城市市场 篇2

未来的十年，全球经济增长最重要机遇是新兴市场城市的崛起。然而，很多企业在考虑发展这些市场的时候，映入脑海的也只是几个“超大城市”，而不是那些真正蕴含机遇的中小型城市，这些企业正在犯重大的错误。

不容忽视的发展新方向

到目前为止，世界上大概有三分之一的人口生活在新兴市场城市，到2030年，这个数字将达到13亿。其中，已经717个新兴市场城市的人口超过了50万，到2030年还将有371个城市将达到这一规模。同时，新兴市场城市在已经推动了全球60%以上的GDP增长，到将达到67%……这将是一个多么大的潜在机遇！因此，那些想在新兴市场获得增长的企业就必须迅速理清现在的状况，提升自身的能力。

挖掘潜在市场

几年前，杨先生从中国乡下来到附近的“大城市”，并在此开了一家餐馆。从那之后，杨先生用他经营餐厅的收入购买了一系列“中产阶层物品”：两台电视、一台电冰箱、一台电脑、一辆小型家用车等等。自从开了餐厅之后，杨先生更加关心不断增加的子女教育经费、是否购买新车和房子以及周边住房和基础设施扩建是否影响他的生意，他预计自己的资金收入和花销在未来几年都会增加。

人们可能会认定杨先生居住在上海或者北京等主要中心城市，但实际上，他搬去的地区是孝昌县城。该县隶属于湖北省，发展迅速，城区常住人口约有16万。我们在孝昌访谈时发现，当地人除了使用一些国外品牌的手机和几个模仿的国外产品，其它都是中国产品。但是像杨先生这样生活在孝昌的人不在少数。孝昌这个快速发展的小城市已经处在新兴市场的前沿，企业如果不能确定在这样城市的市场战略，就很可能会丧失重大机遇。

新兴市场城市的崛起

与孝昌情况类似的城市在中国还有很多，他们创造的财富甚至超过了墨西哥城、孟买和上海等超大城市。事实上，人口不到500万的城市已经占据新兴市场城市总人口的83%，其发展速度也已经超过超大城市。由于这些城市的许多特点都与大城市迥然不同，因此企业在进入这些市场时必须相应调整所采取的战略。

新兴市场城市的细分

想要进入新兴市场城市，就需要把他们细化为不同的城市群，之后再逐个了解。

超大城市。由于消费集中，这些城市通常代表了一个国家消费习惯和高端品牌的前沿，也是企业深入全国市场的重要台阶。最重要的是，超大城市是该地区顶尖人才和重要资源的汇聚地。然而，对于那些跨国公司和实力强劲的本土企业而言，成功占据超大城市的市场，绝非易事。这些城市不但规模很大，而且消费集中，虽然有助于建立业务和品牌知名度，但其两位数的市场增长速度会让企业逐渐感到盲目，并丧失本已经很小的机遇。

集群城市是由较小卫星城市包围的贸易枢纽。目前大概有近150个集群城市，包括长沙（中国）、和维拉克鲁斯（墨西哥）等等；由于集群城市毗邻许多卫星城市（有500到1000个这样的卫星城市），因此，集群城市是国家的地区枢纽，其战略重要性不可低估。

许多跨国公司虽然已经在集群城市建立了业务，但是往往还没有把这些城市当做扩展至卫星城市的平台，从而丧失了很多机遇。这也正是由于他们照搬了适用于超大城市的开拓模式，忽视了集群城市独特优势。

功能型枢纽城市。令人惊奇的是，这像阿瓜斯卡连特斯（墨西哥）、阿默达巴德（印度）和温岭（中国）这样的功能型城市的发展速度要快于新兴市场的其它城市，实际GDP增长在3%左右。由于这类规模较小，地理位置较为孤立，所以它们经常被许多跨国公司所忽略。然而，这些城市的中产阶层和富裕人口增长速度却也能快，并且推动着消费结构的剧烈变化。

正因如此，寻求进入功能型枢纽城市的企业就需要认真评估它们的覆盖模式以及市场开拓方式。

起点型城镇。通常而言，这些城市的规模比较小，基础设施欠发达，比如像卡尔基尼（墨西哥）、马卡帕（巴西）、莫拉达巴德（印度）和银川（中国）等等。但是，这种城镇往往是最具挑战性的。这些城市消费者的基础类需求更多，一旦找到能深入渗透这些城市的业务模式，企业将会发现许多丰硕的市场机遇。

制定目标城市组合

如今大城市的市场基本出于饱和状态，企业的发展矛头应该指向更多超大城市以外的“许多城市”。由于较小的新兴市场城市分销渠道较为分散，当地消费者的消费习惯和收入水平差异也比较大，再加上物流不发达，这些都需要企业在全面思考后做出决策。

我们发现，在服务新型市场城市方面最为成功的企业往往采用一些独特的方法来服务各类城市。一般情况下，企业需要仔细的了解城市内以及城市间的需求状况，并在调查结果的基础上将这些城市并按照优先级排序，从而明确在多少城市中需分别占据怎样的市场份额。同时，

还需要制定一些服务于不同类型市场的模式。其中包括如何组建销售团队，处理分销商关系，管理本地合作伙伴等等。在制定这些模式的时候，需要权衡成本、覆盖面和控制度，以适应不同的城市环境。

把握机遇

越来越多的新兴市场城市居民已经看到自己的收入在显著增长。收入水平的变化也已经进入转折点，很多之前负担不起的产品已开始变成必需品。以汽车市场为例，，新兴市场城市的汽车销量占据全部的8%，而如今世界37%以上的汽车由这些市场消费。20上半年，宝马车中国销量超过英国，奔驰同期在中国的销量增长了120%.

机遇在哪里？

教育。对于许多新兴市场城市居民来说，教育有时甚至是最大的开支。举例来说，我们在印度采访的一对中产阶层夫妇将8.200美元年收入的一般用于两个子女的教育上。此外，他们储蓄的很大一部分也都是为了以备未来教育之需，

医疗保健。

很多新兴市场城市居民都已经提升医疗保险看做是未来开支的重点。随着“久坐式”工作在这些城市日益增多，以及廉价高脂高糖食物的不断出现，诸如糖尿病、心脏病、和肥胖等健康问题也逐渐突出，医疗保健就显得更加重要。

个人金融服务。虽然新兴市场城市大部分居民的平均收入远远低于发达市场居民水平，但预计到2030年，新兴市场的个人金融服务将超过10万亿美元，人口在500万以下的城市将占据很大比例。

扩展业务的必要措施

由于这些城市崛起的规模和速度史无前例，为了更好的抓住这些消费者，企业需要快速行动。新兴市场城市的大部分消费者都处在确立品牌偏好的早期阶段，企业如果能拥有强劲的业务布局以及最具吸引力的产品服务，则将在第一时间占据有利位置。

对这些城市而言，居住环境、生活设施等因素都影响并改变着人们的消费习惯，因此，深入分析城市生活如何改变目标消费者的需求就显得格外重要。以中国现代都市的高档厨房为例，在这类厨房中，可能不会有卡布奇诺咖啡机、自动洗碗机这类设备，但一定会有豆浆机、电饭锅、现代煤气灶和内置饮水过滤系统。中国现代厨房的这些要素所体现出的当地饮食特点、经济情况以及环境顾虑都是相互联系的。因此，那些希望在这类市场赢得客户的企业就必须基于这些非常具体的生活细节制定相应的市场解决方案。

还有一个令人惊奇的现象：互联网在新兴市场城市居民中的渗透速度远远超过许多发达城市。巴西、中国、印度等城市已经有6.1亿人定期使用互联网，到20这一数字将增加到12亿。随着新兴市场城市的崛起，这些地区的互联网率也不断增长。网络不但可以为一些企业进入新兴市场城市提供渠道，还可以在某种程度上改变消费者的消费习惯。这也给了企业一个提示：如果能了解网上购物渠道对新兴市场城市消费者的影响，那就会进一步了解消费者的需求，拉近与他们的距离。

本土竞争的摇篮

一个充满活力的环境正在改变新兴市场城市的消费，在新兴市场城市运营的企业可能会遇到新的竞争挑战，能够适应并且驾驭这些挑战至关重要。

有个很经典的例子：孟买的“达巴瓦拉”，被称为是城市的“饭盒使者”。由于孟买人口密度大，交通拥堵现象严重，导致一些家住离市区中心较远但回家吃午餐的上班族消耗了很多时间。而“达巴瓦拉”则以很低的成本为这些工作者提供热喷喷的饭菜，他们精心设计的供应链可以防止在运送过程中耽搁和终端。

另外一个案例则是一些本土竞争对手成功地颠覆了所在行业的价值链：重庆永辉超市的出现就是一个典型。这家超市直接从农民而非传统的中间人那里购买产品，这种供应链模式使得永辉库存的产品和农贸市场的产品一样新鲜，并且售价很低。仅仅在重庆，永辉超市的规模从的9家扩展到的44家，远远超过了同期国际大卖场的增幅。

未来增长的新议程

抓住新兴市场城市所蕴含的巨大机遇对企业而言很重要，这也就需要企业的管理层能够采取必要措施，来实现市场的拓展。

许多管理人员都会选择将企业目前的服务模式与新兴市场城市进行组合，并对不同城市的服务成本和收益进行评估。

很多新兴市场城市居民都已经提升医疗保险看做是未来开支的重点。随着“久坐式”工作在这些城市日益增多，以及廉价高脂高糖食物的不断出现，诸如糖尿病、心脏病、和肥胖等健康问题也逐渐突出，医疗保健就显得更加重要。

个人金融服务。虽然新兴市场城市大部分居民的平均收入远远低于发达市场居民水平，但预计到2030年，新兴市场的个人金融服务将超过10万亿美元，人口在500万以下的城市将占据很大比例。

扩展业务的必要措施

由于这些城市崛起的规模和速度史无前例，为了更好的抓住这些消费者，企业需要快速行动。新兴市场城市的大部分消费者都处在确立品牌偏好的早期阶段，企业如果能拥有强劲的业务布局以及最具吸引力的产品服务，则将在第一时间占据有利位置。

对这些城市而言，居住环境、生活设施等因素都影响并改变着人们的消费习惯，因此，深入分析城市生活如何改变目标消费者的需求就显得格外重要。以中国现代都市的高档厨房为例，在这类厨房中，可能不会有卡布奇诺咖啡机、自动洗碗机这类设备，但一定会有豆浆机、电饭锅、现代煤气灶和内置饮水过滤系统。中国现代厨房的这些要素所体现出的当地饮食特点、经济情况以及环境顾虑都是相互联系的。因此，那些希望在这类市场赢得客户的企业就必须基于这些非常具体的生活细节制定相应的市场解决方案。

还有一个令人惊奇的现象：互联网在新兴市场城市居民中的渗透速度远远超过许多发达城市。巴西、中国、印度等城市已经有6.1亿人定期使用互联网，到年这一数字将增加到12亿。随着新兴市场城市的崛起，这些地区的互联网率也不断增长。网络不但可以为一些企业进入新兴市场城市提供渠道，还可以在某种程度上改变消费者的消费习惯。这也给了企业一个提示：如果能了解网上购物渠道对新兴市场城市消费者的影响，那就会进一步了解消费者的需求，拉近与他们的距离。

本土竞争的摇篮

一个充满活力的环境正在改变新兴市场城市的消费，在新兴市场城市运营的企业可能会遇到新的竞争挑战，能够适应并且驾驭这些挑战至关重要。

有个很经典的例子：孟买的“达巴瓦拉”，被称为是城市的“饭盒使者”。由于孟买人口密度大，交通拥堵现象严重，导致一些家住离市区中心较远但回家吃午餐的上班族消耗了很多时间。而“达巴瓦拉”则以很低的成本为这些工作者提供热喷喷的饭菜，他们精心设计的供应链可以防止在运送过程中耽搁和终端。

另外一个案例则是一些本土竞争对手成功地颠覆了所在行业的价值链：重庆永辉超市的出现就是一个典型。这家超市直接从农民而非传统的中间人那里购买产品，这种供应链模式使得永辉库存的产品和农贸市场的产品一样新鲜，并且售价很低。仅仅在重庆，永辉超市的规模从20的9家扩展到20的44家，远远超过了同期国际大卖场的增幅。

未来增长的新议程

抓住新兴市场城市所蕴含的巨大机遇对企业而言很重要，这也就需要企业的管理层能够采取必要措施，来实现市场的拓展。

城市集贸市场布局刍议 篇3

[关键词] 集贸市场市场布局商业网络布局原则

一、城市集贸市场布局特点

1.城市集贸市场是城市商业网络的组成部分

每个大、中型城市一般有商业网络，其间包括大、中、小型不同规模的市场、专业市场与综合市场、固定摊位与流动商贩，国营、集体与个体并存的多种所有制形式商业企业等等。集贸市场作为城市市场的一种形式，在商品交换和流通中担负重要角色，为城市商业网络重要组成部分。

集贸市场发挥的作用十分显著。(1)拾遗补缺泄余，调剂市场供应。其中经营者具有高度的自主权，经营方式、手段、品种、价格等方面灵活性很强。例如经营方式可分为终日集市、早市、晚市、批发市场等等，顾客可随时进入市场选购。集贸市场能自发调节市场供求关系，当商品供不应求时，能通过各种渠道补充货源，当商品供过于求时，也可以疏通渠道，宣泄积压商品;(2)负担菜篮子工程的主体任务。集贸市场以销售农副产品占主导地位很多销售者本身就是生产者，能每年向城市居民提供物美价廉的新鲜蔬菜、禽蛋、海鲜、瓜果等。集贸市场对城市居民生活消费意义重大，与城市其他市场相互补充长期共存，共同促进城市发展。

2.城市集贸市场布局区位存在对立统一

以理论演绎为基础，证明城市集贸市场布局在城郊结合部经营经济效益最高，区位最佳符合買卖双方利益，便于农民的销售与城市居民的购买。在交通线路和交通工具比较发达的地区其优势更为明显。有关人员提出最佳位置是：既不在闹市区，又不离开闹市区。这种布局区位反映的是一个问题的两个方面，既对立又统一，对此我们尚需予以进一步的认识与论证。

3.集贸市场布局向居民区集中和设置灵活

城市集贸市场宏观区位不像大多数商场，专业商场等高度集中在市中心的商业区内，而是星罗棋布于市区各个街区巷内，趋向于居民区。如石家庄市80%的集贸市场都分布于居民区或接近于居民区。哪里居民集中，哪里就容易形成集贸市场，这是很自然的。城市集贸市场设置的形式非常灵活多样，石家庄市区共有44个集贸市场。

二、城市集贸市场布局原则

1.注意与其他市场相协调

城市集贸市场不同于城市各种大型商场，又有别于农村集市，具有买卖自、自负盈亏、产销挂钩、信息发达、渠道畅通、商品循环率大等特点。在城市地域环境中发展起来的集贸市场，可以充分发挥自身优势，利用城市商业活动中心的功能机制，形成与城市各大商场、专业商店等密切联系的商业网群。集贸市场布局要与其他市场相互协调，要考虑自身优势、城市其他市场的特点，建立起以城市中心商业区为依托，与城市其他市场相互调节、相互补充的合理分布的商业网络，使集贸市场在与城市商业活动的协调中不断发展。

2.遵循维护城市生态环境

城市集贸市场大规模地在我国发展是十分重要的，是改革开放的一种具体体现。由于发展时间短，来势迅猛，所以大部分集贸市场没有纳入城市统一规划中。由于集贸市场会给市容、卫生等带来一系列不良影响，鉴此，集贸市场建设一定要以维护城市生态环境作为必须遵循的原则，应加强对集市的管理，增加建设投资，把建设文明城市与文明集贸市场有机统一起来，使集贸市场成为城市物质文明、精神文明的窗口。

3.注意避免影响交通

集贸市场的发展带来了大量农民进城和农副产品进城，加剧了人、车、货集结程度，加之集贸市场分散布局和简陋的市场设施，导致了交通问题的出现。为避免交通问题，集贸市场建立在和城市规划同步进行，有计划，有步骤地建立，以减少财政浪费，保障城市交通畅通无阻。

4.方便居民购买

随着社会主义经济建设的迅速发展，城市节奏不断加快，在集贸市场购物省时省力，让人满意，分布于居民区内的市场，体现了方便居民购买的原则。

三、城市集贸市场布局应注意的问题

1.科学选地

集贸市场的建设布局，首先是场地选择，而实现科学选地，是使集贸市场兴旺发展的关键。集贸市场的布局要达到科学、合理性，应该本着集贸市场布局原则进行，还应预测新市场的吸引能力，包括居民密集程度，人员流量，交通条件及其他对市场的影响，客观地评价新场区在城市的商业地位，以及其变化趋势等；旧市场的改造和建设应结合城市规划进行，使新市场与旧市场的改造有机统一起来，达到合理分布，更好发展其商品流通的作用。

2.结构

集贸市场的结构包括若干方面，商品结构、规模结构、分布结构等等，都直接关系集贸市场布局是否合理。在收入水平高的居民区内宜建立高档商品为主的市场，反之不然。根据居民区人口多少的差异，应建立规模不等的室内集市，以平均每十人１平方米销售面积为宜。集贸市场在城市应以广泛分布、星罗棋布、大中、小结合为主。在城市商业中心区的外围，宜建立大型的综合集市，充分利用其人口流动性大、商业集聚效益应显著、人口数量多、购买力强的特点；在城市的边缘应建立批发集市，充分利用场地开阔的条件；在居民区内应发展以蔬菜、水果为主的集市。

3.标准规模集市的建设

城市市场 篇4

笔者在掌握大量城市水价数据资料的基础上,对我国城市水价的现状做了全面分析,特别注重各类城市之间水价差异的影响因素,在一定程度上揭示了我国城市水价现状的形成原因及在水务市场化背景下水价未来发展的走向和趋势,并对我国如何调和城市水务市场化运营与其公益性特点间的矛盾提出一些解决思路。

1 城市水价现状分析

1.1 城市水价总体水平分析

水务行业市场化运营改革以来,我国大幅度提高了水价。2000年,36个主要城市平均综合水价为1.28元/t,至2008年底已经达到2.35元/t,上涨幅度83.6%。而国家发展改革委员会价格司的调查表明,近3年以来,36个主要城市的水价以平均每年10%以上的速度递增。长期以来强调的水费支出占收入比例过低的现象已发生了改变。根据各城市水价和家庭生活用水量的平均加权计算,2007年我国城市居民水费支出占家庭收入的比例为1.59%,其中自来水费支出占1.11%,污水处理费支出占0.48%(表1)。这一数值已经超过很多发达国家的水平。

注:①表中数据是根据各城市居民用水水价和家庭用水量及人均工资计算而得。水价信息来源于中国水网(www.h2o-china.com),家庭用水资料来源于2007年中国城市建设统计年鉴,工资水平信息来源于2007年中国城市统计年鉴。以下水价研究的水价资料亦来源于中国水网。② 超大城市:人口200万以上;特大城市:人口100万~200万;大型城市:人口50万~100万;中小城市:人口50万以下。

1.2 自来水价格及水资源费分析

整体上,自来水平均价格随着城市规模的变小而呈现降低趋势,但特大城市和大型城市之间的差异并不明显,见表2。

注:超大城市:人口200万以上;特大城市:人口100万~200万;大型城市:人口50万~100万;中小城市:人口50万以下。

我国各城市之间水资源费征收标准相差很大。图1为2007年我国各水资源分区城市水资源费征收情况,资料来源于2007年中国城市建设统计年鉴。由于为不完全统计,所以水资源费征收总值与人均征收水资源费值可能与实际情况有出入,仅作参考。

通过各水资源分区之间水资源费征收总值和人均征收水资源费的比较,能大致看出水资源条件对水资源费征收的决定性作用。从征收总量看,排在前3位的分别是海河流域、淮河流域、黄河流域,它们是我国水资源形势最为紧张的3个流域,也分别是人均征收水资源费位列前3位的流域。人均征收水资源费最低的3个分区分别是东南诸河、长江流域和珠江流域,它们是我国水资源条件最好的3个流域。

1.3 污水处理费水平及征收情况分析

我国近年加大了城市污水处理费征收力度,从2006年开始在全国推广普通水价基础上叠加0.8元污水处理费的政策,目前这一政策在沿海发达地区和规模较大城市已基本推行完毕,正向内地和中小城市扩展。可以预期,我国未来水价上涨的空间将主要留给污水处理费。国家发展改革委员会、住房和城乡建设部于2009年7月联合下发《关于做好城市供水价格管理工作有关问题的通知》,要求水价矛盾积累较大的地区水价上涨要“统筹安排,循序渐进,分步到位,重点缓解污水处理费偏低的问题,促进水污染防治和污水处理行业健康发展”。污水处理费在总的水价中的比例会不断提高,这一趋势已经在规模较大城市和一些经济发展程度较高的城市开始显现(表3),未来会逐步拓展至所有城市。我国未来的水务市场中污水处理业将比供水业具有更大的吸引力和发展生命力,市场化的广度、深度和多样性将得到增强。

图2反映了2007年我国各流域城市征收污水处理费情况,资料来源于2007年中国城市建设统计年鉴。由于为不完全统计,所以污水处理费征收总值与人均值可能与实际情况有出入,仅作参考。

注:超大城市:人口200万以上;特大城市:人口100万~200万;大型城市:人口50万~100万;中小城市:人口50万以下。

通过各流域城市之间污水处理费征收情况的比较,可以大致看出经济发展程度和人口密度对于污水处理费征收起决定性作用。位列污水处理费征收总值前3位的分别是珠江流域、长江流域和海河流域,它们均为我国经济总量和人口总量都非常高的区域。而人均征收污水处理费比较高的流域有:珠江流域、海河流域、东南诸河、淮河流域、长江流域。这5个流域中,除了长江流域范围过广,内部差异较大,姑且不论外,其他4个流域整体上都符合经济发展程度高、人口密度大的特点。

2 水价水平的宏观影响因素分析

为考察城市规模、经济发展程度、居民收入水平、水资源条件等几项城市特征因素对水价水平的影响及影响程度,在此做了一个城市水价(PW)与人均水资源量(Pe)、城镇职工平均工资(PA)、城市人口数(PO)、人均GDP(PG)4个变量的回归分析(表4)。逐步回归的结果表明:表4中的5个模型都能较好地解释城市水价,但PW3模型的总体显著性最高(F=41.214),这表明水资源条件和收入水平是决定水价水平的主要变量,人均水资源量对水价水平有十分显著的影响作用(反向相关),人均收入对水价水平有较为显著的正向影响,而对比PW2、PW3、PW4模型可见,人均收入和人均GDP之间有较高的相关性,且人均收入水平对水价的影响更明显,而人口规模指标则对水价的影响不显著。该回归分析有力地说明了水资源条件和收入水平对水价的决定性作用。

注:①PW1=a0+a1×ln(PO)+a2×ln(PG)+a3×ln(PA)+a4×ln(Pe);PW2=a0+a2×ln(PG)+a3×ln(PA)+a4×ln(Pe);PW3=a0+a3×ln(PA)+a4×ln(Pe);PW4=a0+a2×ln(PG)+a4×ln(Pe);PW5=a0+a1×ln(PO)+a4×ln(Pe)。各模型中,a0为回归模型的常数项;a1,a2,a3,a4分别为城市人口数、人均GDP、城镇职工平均工资、人均水资源量4个变量的系数。② *、**、***分别表示能通过10%、5%、1%的显著性检验。

2.1 水资源条件对城市水价及水务市场化的影响

通常水资源条件越好的城市,其水价越低,而水资源条件越差的城市,其水价越高。水资源条件对水价的影响主要体现在以下3个方面。

a. 水资源条件决定水资源费水平。未来我国必然要不断提高水资源紧张的地区和城市的水资源费标准,以真正发挥征收水资源费对节约利用水资源的调节作用。水资源条件较差的地区将面临水资源费上涨的巨大压力,同时将挤压城市用水工程水价(即原水供水工程和自来水制配工程)的上涨空间,从而对该类区域城市供水业的市场化进程产生一些不利影响。

b. 水资源条件影响取水成本。水资源条件优越的地区其取水的工程成本通常要比水资源紧张的地区低很多。我国北方地区特别是华北和辽河流域的一些城市以及南方部分水质型缺水的城市将日益面临取水成本攀高的不利态势:耗资巨大的远距离调水、越打越深的地下水井、可用的地表水源离城市中心区越来越远,这些都需要大量资金的投入。

c. 水资源条件影响制水成本。水资源条件好,水污染承载力强,水质相对较好,则制水成本低;而水资源条件比较差的城市其制水成本要高很多。如果再考虑我国未来将不断提高生活饮用水卫生标准,则水资源条件差的城市供水企业将比水资源条件好的城市供水企业花费更大的制水成本才能达到同样水质标准。

制水成本过高,显然不利于自来水生产企业吸引投资。水资源费和取水工程成本高,将大大挤压自来水生产企业的价格上涨空间。这两点均不利于供水企业吸引外部投资和实现市场化运作。而水价整体偏高,必然对市民经济承受能力和心理承受能力产生重大考验,政府必然加强对水价和供水企业的控制力度,加大对城市水资源开发与利用的统筹规划力度和干预度。可见,从自身条件和现实形势两方面讲,水资源形势比较严峻的城市的水务市场化步伐不宜过大。

2.2 人均收入水平对城市水价及水务市场化的影响

人均收入水平越高的城市通常水价水平越高,这与整体物价指数是相一致的,而人均收入水平越高的城市其承受水价上涨的能力也越强,这主要由于水费支出占收入比例不同:水是消费必需品,低收入者和高收入者的水费支出相差不会太大,因此低收入者的水费支出占收入比例必然要高,承受水价上涨的能力也就弱。即使考虑到低收入水平的城市水价亦低的因素,该结论也可大致成立(表5),因此,人均收入水平比较高的城市其水务市场化的程度也会比较高。

2.3 城市规模和经济发展程度对城市水价及水务市场化的影响

整体上讲,城市规模亦可以显现出与水价的正向相关关系(表2和表3),但这一规律不能达到显著水平,而城市规模与水费支出占收入的比例的关联性并不存在(表1)。但可以预期,未来污水处理费水平将日益体现出与城市规模的正向关联趋势,人口规模大的城市其污水处理费未来提价空间更大,更容易理顺价格机制,污水处理业走向市场化运作的能力更强。

经济发展程度对污水处理费上涨空间的影响作用亦非常显著。近年我国率先在经济发达城市征收污水处理费并不断提高其标准,其征收的绝对水平与相对水平都比较高(表6)。经济发达的城市未来水务市场化运作的程度会更高,一方面该类城市水务设施基础好,水务系统运营效率高,对社会投资吸引力强;另一方面由于其财政实力强(具有一定的财政补贴能力),居民人居收入相对也比较高,承受水

价上涨和污水处理费提高的能力比较强,因此其水务市场化运作的能力更高。

3 阶梯式水价制度实施探讨

我国未来城市水价呈现多向发展趋势,各类城市的水价上涨幅度和上涨的重点都有所不同,水价结构的变化也将随着不同城市水资源和水环境现状及其当前社会经济发展水平而有所差异,从而影响到该城市水务业市场化的整体方向和态势。但总体上各类城市未来的水价定价都将面临一个根本性问题,即如何调和城市水务市场化改革与保障居民基本用水权的矛盾,这是政府公共服务均等化责任的重要内容。笔者认为,实行福利性供水和市场调节供水相结合的阶梯式水价制度是一个有效的解决之道。

3.1 实施阶梯式水价制度的必要性和可行性

我国实行城市水务市场化,主要目的在于充分发挥水价的经济杠杆作用,建立合理的水价管理体系,以促进供水企业的良性运行,提高人们的节水意识,确保水资源的持续利用和合理配置[3]。但建立水务市场化条件下的水价体系要兼顾公平和效率。公平是指要考虑居民对基本生活用水费用的承受能力;效率是指水资源的有效配置,在节约的前提下,做到各类用水价格合理,供水企业有一定盈余,实现供水企业的良性发展[4]。但水务市场化不能只讲效率不讲公平,供水企业把效率目标放在第一位是正确的,但应通过水务市场的竞争来达到改善效率的目的[5],而政府应当将公平目标放在第一位,保障每一个城市居民都绝对享有基本生活用水的量与质的获得权,而不论其是否能够支付得起相应费用,这是政府公共服务责任的重要体现。

强调水务市场化过程中的政府责任,并不意味着恢复以往的完全福利性供水,完全福利性供水的效率缺失是有目共睹的,无节制的用水造成了水资源的严重浪费。完全福利性供水虽然保证了当代人之间的公平,却破坏了代际公平,损害了后代人利用水资源的权利,所以其实现的公平也只是局部公平,且完全福利性供水虽然可以满足水量的供给,却无法保证水服务质量的提高,可见完全福利性供水造成的是公平与效率的双缺失。

摒弃完全福利性供水并不意味着彻底走向反面,为调和城市水务市场化与保障居民基本用水权的矛盾,实行福利性供水和市场调节供水相结合的阶梯式水价制度就显示出其必要性,即对满足城市居民基本生活需求的用水给以免费或象征性收费;对超过基本生活需求的用水,则随着用水量的增加成倍加价征收水费。

在我国,实行阶梯式水价的条件开始逐步成熟。首先,从各类用水户角度看,日益加大的水费支出已经使很大一部分城市居民和用水企业开始关注用水成本,相比于我国现行的一刀切式的水价标准造成的穷人补贴富人、一般用水户补贴用水大户的不公平现象,阶梯式水价制度更容易为广大用水户所接受。第二,我国在近10年间已经有一些城市展开了阶梯式水价的改革尝试(如深圳),已经具备具体管理和实施操作方面的经验。第三,当前各城市都在加紧实施“水表出户,一户一表”的用水计量方式改造工程,为实施阶梯式水价奠定了良好基础。

3.2 阶梯式水价标准的确定及收益归属

确定每一阶梯用水量的具体价格标准及阶梯递进幅度是合理实施阶梯式水价的一个重要技术问题,既不能完全按照等差或等比递进的方式,也不能毫无规律可言,总的原则是:随着用水量逐渐增大,阶梯间的价格递进幅度亦应逐渐增大。各阶梯水价标准的确定可遵循以下几点原则:

初始阶梯用水量(即满足基本生活需求的用水量)范围内的水价为供水成本加企业基本利润(由政府和供水企业协商确定),费用由政府向企业支付,用水户享受免费用水的福利或象征性地向政府缴纳少量费用。

第2阶梯用水量(即满足高质量生活水平需求的用水量)范围内的水价为供水成本加超额利润(由政府和供水企业协商确定),用水费用由用水户向企业支付,全部收益所得归企业所有。

第3阶梯以上的用水量(奢侈性生活的用水量)范围内的水价按照逐级递增且阶梯间差异逐渐拉大(以第2阶梯水价为基准,具体递增幅度可根据当地水资源形势、经济发展水平、传统用水习惯等因素确定)的方式合理确定,以拉开层次,切实体现阶梯式水价标准对过度用水的调节作用(当前部分城市实行的阶梯式水价根本没有体现这一点,对用水的调节作用很微弱)。这部分用水费用由用水户支付,收益所得除补偿企业供水成本和获得超额利润(第2阶梯所确定的超额利润标准)外,全部以水资源费形式上交政府。

以上论述仅以自来水单价为探讨范围,污水处理费和基本水资源费(即绝对水租)不含在内(该2项标准可另行确定,污水处理费亦可采取阶梯式制度制定)。

以北京市为例。根据北京市2007年的数据,居民家庭用水总量36 603万m3,当年用水人口1 053万人,则人均家庭用水水平为每月2.9 t,现行自来水单价为1.7元/t(不含污水处理费和水资源费)。按照此标准,北京市对于居民用水的收费可以采取表7所列的阶梯式方案。

注:此方案的具体数值没有经过严格论证,仅表达整体性的思路和方向性的认识。

3.3 实施阶梯式水价的效果分析

a. 有助于供水企业理顺价格机制,提高供水企业自我发展能力。初始阶梯和第2阶梯以上的水价标准是按照企业与政府协商确定的不同利润率来制定的,意味着供水企业在不同市场条件下有了水产品差别定价的能力,有助于实现供水市场化运作。

b. 有利于充分保障居民基本用水权利。对于初始阶梯的用水给予居民福利性水价,从最大程度上调和了水务市场化和居民基本用水权之间的矛盾。

c. 真正有利于水资源的节约和保护。水价改革仅仅是缓解水资源短缺问题的一种方式,调整水价只能在一定程度上实现水资源的合理配置,其作用不是无限的[6]。笔者认为,利用价格手段实现节约保护资源的前提是区分基本资源需求和奢侈性资源需求,对基本资源需求不能涨价,而奢侈性资源需求则要成倍加价。如果一刀切,笼统地讲涨价是为了节约资源,是一种不负责任的说法,它非但不会起到节约资源的作用,还会加重低收入者的生活负担,损害人的基本用水权利。只有在对基本用水量实施免费或象征性收费的基础上,针对奢侈性用水成倍甚至数倍加价,才能真正起到节约用水和保护水资源的作用。

3.4 实施阶梯式水价可能存在的问题及解决方式

a. 通过统计数据,测定人均用水标准,但存在如何具体落实到以户为征收单位的征收制度上的问题。通常居民生活用水可以分为2类:以户为单位的家庭生活用水和以集体公寓为单位的集体生活用水。对后者,按登记的居住人口数量确定具体的阶梯标准相对容易(集体生活用水的人均用水标准应适当降低),而对前者采用同样的方式(以户籍为准)则过于繁琐,且不适用于流动人口。按照国外以及国内已经实行阶梯式水价的一些城市的经验,通常是按照户均4~5人来确定阶梯进阶的具体用水量。笔者认为户均4人比较合理,在实行初期可暂以此为标准。如果要进一步进行精细化管理,则可考虑户型面积而适当调整标准,如30 m2以下按照户均2人计算,30~50 m2按照3人计算,50~80 m2按4人计算,80 m2以上按5人计算,但以户均5人为最高限。针对部分贫困家庭和一些大城市流动人口合租房存在户均居住人口偏多现象,可以采取向相关管理机构主动登记的方式个别对待,适当提高其户均用水量标准。以上措施是完全可行的,增加的管理成本也在可控范围内。通过这些措施基本上可确保各类用水户享受公平的待遇。

b. 季节因素对用水阶梯标准的影响。一年内不同季节,用水量亦不同,冬季用水量明显比夏季低很多,且各地的差异程度也不一致。北方城市季节间用水量差别通常比南方要大,因此,用水量阶梯标准必须有季节性的浮动才能保证阶梯式水价制度顺利实施。各城市根据自身特点,对用水量的月度历史数据作相关统计分析,一般可以确定一个合理的季节性用水阶梯标准。

c. 自备水源的处理。我国多数城市特别是北方城市都还存在相当规模的自备水源。自备水源供水价格通常很低,不受公共供水价格制度的影响。实施阶梯式水价制度后,如果不能对自备水源的供水价格施加影响,则节水效果将大打折扣。可行的解决方式是,一方面进一步提高自备水源水资源费标准,另一方面实行阶梯式水资源费制度。

摘要：在以地理学的视角分析城市居民用水水价总体水平的基础上,分别对我国各类城市的自来水价格、水资源费、污水处理费作了比较分析,论证了城市的4项基本地理特征(城市规模、经济发展水平、居民收入水平、水资源水平)与城市水价之间的关系及对城市水务市场化的影响,最后对我国未来城市水务市场化的水价改革进行了设想,提出了阶梯式水价方案。

关键词：城市水价,水价影响因素,水务市场化,公共水服务均等化

参考文献

[1]张天柱,傅平,陈吉宁.完全成本水价与水价改革[J].环境经济,2004(9):14-15.

[2]郑兴灿,鲁春江.城市供水价格改革问题探讨[J].中国给水排水,2000,16(5):26-28.

[3]方玲,裴源生,王立.我国城市水价浅析[J].水利经济,2003,21(2):32-34.

[4]张天勇.关于城市水价改革政策的几点建议[J].水利经济,2003,21(4):40-42.

[5]段永红.中国水市场培育研究[D].武汉:华中农业大学,2005.

城市住房市场情况调查报告 篇5

一、近期各设区市政府房地产调控措施及影响

今年各设区市都将房地产去库存作为全年工作重点，房产、土地、财政、税务等部门密切配合，结合各地实际，在国家法律和政策允许的范围内，出台了各种鼓励政策。

1.财政直接对购房者进行补贴

新余市今年下发了《关于切实做好房地产去库存工作的意见》，规定凡是在5月10日至月31日期间，购买商品住宅(不含二手房)，财政给予每平方米150元补贴，开发企业给予每平方米150元的优惠。这项措施对住房市场的刺激效果比较明显，商品房月交易量同比增长约10%。

2.按照缴纳契税金额给予奖励

宜春市今年下发了《关于化解宜春中心城区房地产库存实施意见》等文件，其中规定：对购买新建商品住宅的，按实际缴纳契税给予100%的购房奖励;购买存量住房的，按实际缴纳税费地方留成部分给予50%的购房奖励。这项措施实施后，全市住房的成交量和价格都相应上升。

九江市今年也出台《九江市中心城区申领购房奖励实施细则》，对在中心城区购买首套新建商品住宅的九江地区农民、市民，分别按所缴纳契税100%、50%数额给予奖励，措施出台后，九江市的去库存周期由之前的13个月缩短至7至8个月。

3.其他鼓励政策

在直接对购房者进行补贴和奖励的同时，各市也实施了其他刺激政策，其中一些做法比较普遍，如农村居民购房可申请城镇居民常住户口、降低契税税率、强化教育就业医疗保障、加大货币化安置力度等措施。新余市目前正在酝酿新的刺激政策，如组织机关事业单位职工团购，现在已经进入调查摸底阶段，该措施涉及的人群多为改善性需求，将有利于高品质、大户型住宅的销售。

二、近两年土地和住房市场交易及价格变化

今年大部分城市住房市场稳定，除省会南昌部分地段房价大幅上涨外，其他设区市住房销量和价格都稳中略升。

1.住房市场交易量明显上升

今年各设区市均出台了去库存刺激政策，住房交易量呈稳定上升趋势，如宜春市、新余市、抚州市、上饶市年1至11月的交易面积和套数均相当于乃至超过全年水平，九江市1至10月交易量同比增长了8.2%。赣州市前11个月住宅销售面积约为20全年的1.5倍。今年10月份以后，大部分开发企业的月均来访和签约客户数都有所上升。

2.住房价格小幅上涨

各设区市住房价格呈逐步上涨趋势，但多数城市涨幅较小，年均涨幅低于10%，如新余市年均价为3999元/㎡，2016年1至11月约为4100元/㎡，宜春市2015年均价为4232元/㎡，2016年1至10月为4414元/㎡，九江市均价稳定在5000元/㎡左右，最近出现上涨趋势。赣州市2016年1至11月均价为7071元/㎡，其中11月均价为7785元/㎡。多数城市的房价上涨为结构性上涨，2016年成交的住房中高档住宅、学区房、精装房的比例较高。

3.土地交易市场清淡

近年来各设区市存量房较多，房价涨势减缓，且市区剩余优质地段较少，使各设区市房企对新项目开发持谨慎态度，土地交易市场清淡。如新余市、2015年土地一级市场成交量为零，政府挂出的土地全部流拍，2016年交易量也很小，而且其中相当一部分属于补容积率、收回重新拍卖等情况。2016年全市基准地价比2015年下降了200—300元/㎡。宜春市近3年出让的土地中仍有约亩尚未开发，2016年计划出让3269亩居住用地，但实际完成274.38亩，而且拍卖溢出价低于往年。九江市2015年和2016年也基本没有出让土地，对此九江市也出台了一些鼓励政策，如允许未开发的土地转换用途，对建筑体量在20万平方米以上的项目，可推迟或延长项目开竣工时间。赣州市今年计划出让居住用地3161.55亩，截止11月底只完成了1232.4亩。

4.今年后期及价格走势

各设区市今年出台的奖励政策和补贴政策大部分截止日为2016年12月31日，受其影响，今年底住房市场可能会出现一次销量和价格同时上升的小高峰。明年初受春节期间大量外出务工人员返乡影响，也将迎来一波小高峰。从全年的情况看，各设区市住房供应量都在下降，且国内一线城市2016年房价上涨将传导至我省，预计20除省会南昌市外的各设区市住房交易量和房价都将在2016年的基础上小幅上升，但涨幅有限。

三、房地产市场特点及问题

1.区域不平衡

除省会南昌外，其他设区市之间的住房市场情况各不相同。有的城市辐射人口较少，市场潜力有限，去库存周期较长，如新余市，所辖区县总人口约110万，比一些县(市)人口还少，但城市建设规模较大，除学区房和优质地段楼盘外，其他楼盘位置相对偏远，对购房者的吸引力不足，去库存压力较大，全市住房去库存周期约为12个月。鹰潭市情况类似但住房存量更大，问题更加突出，去库存周期远超12个月。九江市前几年建设了大量公租房，总建筑面积约占全省公租房的40%，并开展了几次规模较大的公职人员集资建房活动，挤占了很大一部分刚性需求，在今年出台鼓励政策前，去库存周期约为13个月。

有的城市情况相反，如赣州市人口较多，所辖县(市、区)人口约占全省的1/5，而且距离其他城市较远，购买力比较集中，所辖县(市、区)居民到赣州市区置业的意愿比较强烈，去库存周期约仅为3.3个月。

2.改善性需求较多

我省经济相对落后，未来房价涨幅有限，所以买房投资行为较少，除上饶市外，大部分设区市投资需求占比约为10%。而我省外来人口较少，各地购房者多本市原有居民，大部分在前几年通过单位集资建房、棚户区改造、购买商品房等途径，已经拥有生活必需的住房，有的名下甚至有2至3套房产，目前购房者多为改善性需求，对学区房、高档小区、大户型住宅、豪装房需求较大。如赣州市今年开盘的某高档小区项目，均价9000元/㎡，推出后供不应求。另外今年契税和贷款政策的调整增加了改善性需要。

3.开发商以量换价

参与座谈的房企仅有一家使用自有资金，大部分开发商资金紧张，一方面银行收紧房地产开发贷款，而社会融资成本太高，有的`年利率超过20%。另一方面销售状况不佳，新楼盘价格高开低走，月销量逐渐减少，配套建设的地下车位无人问津。为尽快收回投资，有的开发商不得不以量换价、降价销售。如宜春市碧桂园今年开盘的项目进行了降价促销活动，据该市其他房企估算，其售价低于成本价。

4.交易违约行为增多

近年来有关住房交易的群访群诉问题增多，有的是因为楼盘后期降价处理，引发之前购房者不满，要求退房、退差价，有的房屋存在质量问题或不能按时交房。目前房地产行业准入门槛较低，有的设区市中小房企较多，楼盘质量没有保障。

四、房地产市场发展建议

1.降低开发成本

部分开发商反应房地产企业生存环境较差，产业上游企业由于垄断地位而给予的压力较大，目前供水、供电和供气系统按照规定必须由指定企业建设，但建设成本却由房地产开发企业承担，管道材料等要素价格均由上游企业单方面决定，定价机制不完善，存在价格过高、重复计算等问题，比如燃气供应系统，开发商在负担所有管道的安装费用之外，还需缴纳一笔初装费。有的城市环境更差，如新余，建委备案管理的三家预拌砂浆企业私下达成合作协议，其中两家主动停产，只留一家生产，利润共同分享。上游企业垄断性质的行为一定程度增加了房地产的开发成本，不利于房地产行业的发展，建议对相关行业实行准入资格制度，允许符合条件、具有相应资质的企业进入相关行业，从而增强市场活力，降低房地产开发成本。

2.放开制度约束

按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，可以取得商品房预售许可证明，但部分城市制定了更加严格的预售制度，如新余市、宜春市要求多层房屋建筑主体工程封顶，高层(含小高层)房屋建筑完成地上层数的50%。这样虽然有利于规范房产交易行为，从源头上防范房产交易引发的争议，但是不利于房屋的销售和开发商资金的回笼。

3.加强监督管理

一方面加强对房地产经营企业的监督管理，加大对违法、违约行为的处置力度，切实保障购房者的合法权益，维护市场交易秩序。另一方面加强对房地产市场价格的监测预警，及早发现价格异常波动，及时运用政策措施进行调控。

4.采取金融、土地、税收等政策措施，限制投资和投机需求

在出台去库存刺激政策时，重点鼓励支持刚性需求和改善性需求，对农民进城置业、棚户区改造等，给予一定的政策倾斜，并严格按照国家规定，逐步完善限制投资和投机性需求的政策措施，确保房价理性平稳。

我们的市场需要城市地标等 篇6

今年夏天最热那阵子，我外公从海外回来，83岁的人了，颤颤巍巍地非要去爬长城，把子孙们担心得一塌糊涂。

我理解他。长城不仅是首都北京也是中国的标志性建筑，他老人家去国离乡几十年，好不容易回来一趟，当然要直奔那里去亲身体悟一下祖国的悠久沧桑了。这不禁让我想起自己跟天津第一次亲密接触时的情形来。

那是1992年暑假，我刚大学毕业，从古都开封乘火车一路抵津。因寻找接站的朋友一脚跨进车站候车大厅，就见有旅客仰着脖子两眼直勾勾地往上面看，我也忍不住仰起了脖子，一下看见了大厅圆型穹顶上的《精卫填海》，绚烂的色彩，丰腴飘舞的美女，一股典雅、飞扬的气息扑面而来。在1992年的天空中，这气息是新奇浪漫而撩拨人心的。当时我不禁想，这是一座怎样的城市呢?

小心翼翼地，我一步步走进这座城市，选的线路是当时几乎所有的外地学子都可能选择的：先逛南大，再奔天塔，然后是劝业场和平路。那几天，我这个从中原小地方来的人可算开了眼了，您想想我去的这几个地儿，个个都闻名遐迩啊!

之后的3年，我在天津读研，迎来送往不少外地学友。人家大老远来了，咱怎么着也得陪逛不是?陪外人逛，自然要选最风光最拿人的地儿，不外乎也还是南大、天塔、劝业场，外加一个五大道。刚开始他们跟我—样，都有惊艳感，还挺羡慕我的。慢慢的，赞叹少了，个别性子火爆嘴尖舌利的家伙甚至说起了风凉话。也难怪，那几年，“深圳速度”、“浦东开发”是最热门的词汇，除了首都北京，全国人的眼珠子差不多都盯在珠三角和长三角上，大家话里话外都是全国第一高楼深圳的国贸大厦呀，亚洲第一高塔上海的东方明珠呀，相比之下，天津倒显得有些沉默了。

硕士毕业后我有幸分配到本市一家媒体工作，终于有机会到全国各地甚至欧亚的一些国家去走一走看一看了。回过头来再看天津，真是别有—番滋味在心头。

我怎么也忘不了第一次去上海时的感觉。那是1996年吧，我去采访上海的一个艺术节，其间组委会安排记者们游城，让豪华大巴拉着我们这些来自五湖四海的记者去一睹大上海的繁华。那两天我们去城隍庙许了愿，在黄浦江的邮轮上看夕阳、玩游戏，赴外滩驰目神游指指点点……当时觉得新鲜归新鲜，神经倒也没受到太强烈的冲撞。等来到东方明珠电视塔下，这帮见多识广的老记们一下子算是服了。第一感是这塔落的地方绝了，在黄浦江畔浦东陆家嘴嘴尖上，与外滩隔江相望，左右两侧的南浦大桥、杨浦大桥跟它构成双龙戏珠之势，在夜晚璀璨的灯光辉映下真是妙不可言。电视塔上那11个大小不一、高低错落的球体从蔚蓝的空中串联到如茵的绿地上，与塔下上海国际会议中心的球体建筑珠联璧合，让人不期然想起“大珠小珠落玉盘”这等奢侈的诗句来。登塔眺望，更是别有一番风情……

那晚，我们是应一位女电影明星之邀去东方明珠的旋转餐厅小聚的。大家边呷红酒边浏览满城风月，个个赞不绝口。女明星之操办这酒会，得宜于旋转餐厅当时正好被她老公给承包了。承包几年我记不大清了，只记得当那位女演员一袭长裙优雅地穿梭于人群中跟大家一一碰杯时，有人窃窃私语说她老公可赔大发了，你想想东方明珠上的餐厅，上海本地人谁会来，也就只能挣外地人外国人的钱，而外地人外国人又会有多少人跑E来消费呢?一名山西来的老记跟一位广州来的记者为此还发生了小小的争论。山西老记是“唱空派”，他认定这女明星和她老公是钱多了烧的。而广州靓仔却笑他财商低，说这位女演员的老公绝对是商界奇才，这次更是大手笔，“你也不看看东方明珠是什么地方，上海的新地标啊，他之所以敢承包这个旋转餐厅，是因为他对上海的经济发展有信心，上海的开放度今后只会越来越大，老兄，这个城市的目标是国际大都市!她老公绝不是简单的押赌，肯定做了周密的预算。不说别的，就凭在东方明珠上开餐厅这一点，他的广告效应就非同凡响。你就等着看吧，他肯定能赚个盆满钵溢……”

看着女明星那如花笑靥，我作为一个异乡人不得不承认，上海人的境界追求和那种市场感觉果然不容小觑。同行的吴记在我耳边嘀咕，“以后可就不好意思请人家去欣赏天塔旋云啦!”她的话立即招来另几位天津同仁的讽刺，我觉得那嘻笑里有天津人天性中的诙谐，也含着浅浅的失落。

还真让吴记给言中了，之后再有外地的同学和朋友来，我还真就不带他们去登天塔了。再往后，甚至不知道要领他们去什么地方才能过关。在大江南北一片如火如荼的发展大潮中，它们也确实渐渐抖落掉了昔日的珠光，落入寻常风物中。

前几年，我先后去了法、德、荷、比等欧洲诸国，又到过新马泰等东南亚几地，作为工作之余的消遣，忙里偷闲，也只能去逛一逛各地的标志性建筑了。流连其中，常常感叹这些城市地标的曼妙，它们总能那么具象而精准地承载着一个城市的气质和追求。巴黎埃菲尔铁塔的典雅峭拔，吉隆坡双子座的高耸霸气，都给人强烈的震撼感。相比之下，布鲁塞尔的小尿童倒让人觉得有点儿另类了。那天我和北京的几个记者匆匆赶到冈布拉斯广场，我们在广场前后的小巷转了好几遍，依然没有看到想象中的尿童雕塑。最后只得去小巷边一家专售巧克力的店铺打听。店主笑了，那笑容在我们看来多少含有几分谐谑的味道，他扬手一指。咳，原来就在前面的角落里，我们至少从它身边溜达过去三遍了!也难怪，它实在太不起眼啦，一个同伴“扑哧”一下笑了，说，“怪不得叫‘比利时小人’呢!”她引用的可能是电影《尼罗河惨案》里的一句台词。我们都乐了，真想不到这个蜚声世界的小孩，原来这么小啊，而它已经在这个角落里撒了好几个世纪的尿了。另一个同伴插话说，“‘小尿童’只是布鲁塞尔地标之一，建于1958年的‘原子球’或许才是世人公认的主地标呢。”我们于是驱车赶往原子球博物馆，第一眼的印象是果然名不虚传!在远离闹市的万绿丛中，这座高达102米的银色金属建筑，在夕阳的辉映下，竟有一种超越时空的令人窒息的美。仰望着它，你会由衷地把“现代化”、“探索无极限”之类的美词儿赋予比利时人。

有时候我在想，建筑是凝固的音乐，而音乐是人类真性情的自然流淌，——或许这正是人们如此自然而然地以一个城市的标志性建筑来解读这个城市的原因吧。

比较尴尬的一次经历是前年秋天，我和一位天津朋友一起去北京见俩河南老乡。他俩大学毕业后就留京了，一晃也10来年了。操着半生不熟的京腔，他们跟我俩摆起了龙门阵，高谈阔论了一番首都的气派，稍带脚儿又调侃了几句天津。他们的原话我记不清了，大意是“你们天津人”是不是保守了些?你们的几个标志性建筑“长得都很像”，比方博物馆和体育馆都像半个大鸡蛋

“啪”扣在地上，没特色。跟我同行的天津朋友不爱听了，说别老土了，我们博物馆是个天鹅造型啊。老乡咧嘴乐了，听说那是从半空中往下看，你说谁没事儿为看它专门跑半空中去?再说谁能去呀?不知设计者怎么想的，脑袋里进不少水吧?两边这就戗上火了。天津朋友最后甩了一句，你口口声声北京怎样怎样，还是说说你们家乡吧……

这当然只是一段插曲，大家没事儿过个嘴瘾打个嘴仗罢了。

对了，最后交待一下，我想起这些事，勾起那么多的联想，是因为我的外公在天津呆的这段时间里根本没有提出让我们带他去哪里看看，虽然他第一次来天津。我想，他是觉得没有什么可看的吧，而我们也觉得实在想不出城市里有什么地方值得特意向老人推荐。我知道，年轻时外公在上海生活多年，这次到天津就转道上海。又是上海!

我早已把天津当做自己的家了，这让我产生一种失落感——在最热的那几天里!

寻求我们共同的地标

姚芳

1、

一说起天津，我脑海里出现的第一个画面是天津电视塔，因为我第一次来津的住处离那里很近。别人问我去哪儿，我回答去电视塔那附近的时候，大家就都清楚了。那时我明白天津电视塔在天津是一座很有名的建筑。到现在，我来天津很多次以后，有人再问起我有关天津的著名建筑时，也许我会想到很多，可天塔仍然是印象最深的一处。但是说心里话，它并不十分漂亮。

说这番话的，是意大利籍的Stefano.Moret先生，扎努西电气机械天津压缩机有限公司质量部工程技术人员。他的话是在谈起对天津的印象时说的。既然谈到了天津电视塔在他那里起到的作用，我自然也就会问，那你认为哪个建筑是天津的地标建筑，他的答案就是天津电视塔。接下来，他谈到——

打个比方说，如果在意大利你问到当地人是否知道上海，他们会提到著名的东方明珠电视塔；跟当地人提到北京，他们会知道天安门、天坛或者是颐和园；但提起天津他们会感到很陌生，而天津电视塔的代表性也仅仅能在部分天津人或周边地区人们的眼中得到认同。我曾经并不知道西安在哪，因为那不是很大的城市，但秦始皇陵兵马俑让我知道了它。而我认识和了解天津是因为来这里工作的原因，并不是因为天津电视塔，虽然高度让它比其余建筑更容易让人印象深刻，但它并不像其他城市的地标性建筑一样有历史意义、有突出的价值或是风格独特。所以从这点看来，天塔并不能真正称得上是天津的地标。

他进一步表述自己在这方面的观点：在很多城市都有很著名的建筑，它们有自己独一无二的特点，或是很雄伟，或是代表当地悠久的历史文化。如果将来天津要建地标性建筑，我想规模、高度、外形这很重要，因为它不会像古迹一样有历史上的优势，而要想让人们对它印象深刻进而了解它的城市，就必须在建筑上取胜，相比之下它的实用性显得不是那么重要，或者可以通过一位世界著名的设计师的手来提高建筑的知名度，或者把两者相结合。

2，

一次关于外籍人士谈天津的采访，谈出了关于城市地标问题。按他说的，想想北京、上海、西安，的确都有自己显著的地标，而卧肖加分析就发现他提到的这三个城市的地标又有不同的特点与意义。

北京、西安就不用说了，它们都是古都。而上海，他说到东方明珠，那也是一个电视塔，很现代的建筑。不同的是，它建在流经城市的黄埔江边，它的外型极具观赏性，不是简单的一根水泥柱子，同时它的观赏性又与城市的历史以及经济地位、作用等相契合，很好地表现了城市，成为城市的象征……

不过，这位意大利人说“如果在意大利你问到当地人是否知道上海，他们会提到著名的东方明珠电视塔”，可能是夸张了，因为作为建筑，它还没有卢浮宫的“金字塔”、纽约那对在9·11事件中坍塌的世贸中心那样大的名气。但是，不可否认的事实是，以往照片、影片及电视画面都是拿外滩表现上海，现在几乎都是那个东方明珠了。还不可否认的是，东方明珠在扩大城市影响、提升城市改革开放形象上发挥着巨大作用。——如果从广告的角度来看的话，它是表现上海、表现城市精神的最重要的元素。

我们可以说，那样一个地标，能起到扩大城市影响、提升城市改革开放形象的巨大作用，其意义既有政治上的也有经济上的，甚至经济上的意义还要更大一些，因为我们现在是处在市场经济的社会环境中，我们离不开招商引资、招揽人才、创造品牌、营销商

3、

我们来看看其他采访对象是怎么说的——

张玲(纵横地产项目策划)：

作为土生土长的天津人，我对这座城市自然有着深厚的感情，我眼中天津的地标是最能集中体现这座城市味道的古文化街。

天津是一座很有地方特色的城市，文化、艺术在民间以各种形式流传。极具代表性的风筝魏、泥人张、杨柳青年画等传统工艺品在古文化街都开设总店。此外，一些古老的建筑也被吸纳其中，像天津历史最悠久的建筑天后宫，它始建于元代，所在的位置曾是天津旧城区东门外、三岔河口西岸，据说是在天津漕运发达的时期由往来的商人集资修建的，在民间很有影响。

来天津的外地人，要想着实领略一番津味，我想最佳的去处也非古文化街莫属了。古文化街传承了悠久的历史文化，是天津发展的浓缩，也在继续向世人讲述着天津的故事，由此看来较其他建筑，它更胜任天津地标。

杨艳丽(天津科技大学经济与管理学院在读研究生)：

我来津6年。有人向我问起天津，我肯定会想到天塔、海河大桥等建筑，这些建筑都有一定代表性，但却恰恰只是代表了一个方面，或者说是为了建设一个“全国首创”之类的建筑而出现的。我认为，天津的建筑中，天塔略显俗套，高度不是彰显城市特色的唯一途径；海河大桥并不便民，虽然用了高科技可以移动大桥高度，但是却增加了交通问题；天津五大道虽然保留了历史遗迹，但却没有现代特色，并不能代表前进中的天津……

所以，我觉得天津缺乏一处真正能代表自身的标志性建筑。

我想，所谓天津的标志性建筑就是要代表天津的整体状况，这其中涵盖了天津的历史、天津的发展现状、天津的宏伟蓝图等一系列的内容，还要有实用性。

天津有深厚的文化底蕴，现在又正处于高速发展阶段，未来天津发展目标是建成北方经济、金融、物流中心。综合这三者，既要体现出古老的历史风情，又要反映出现代的生活节奏，还要显现对未来的构想。关键的一点，也是之前提到的：一定要有实用性。不能说为了建筑一个标志性的东西来建造一个摆设，这样既浪费了国家的资源，也不能展现这个标志性建筑的真正内涵。

周雯雯(歌美飒风电天津有限公司职员)：

我来津5年，山东人。我眼中天津的地标是东站广场上的“世纪钟”，或许我对地标的意义理解得不够透彻，但每当想到天津，我首先想到的就是这座“世纪钟”。

因为我是在天津工作的外地人，多次在家乡和天津两地往返，对车站有着复杂的感情。每次来到天津时看到的第一个让我印象深刻的景物和每次离开天津时记住的最

后一个景物，都是这座“世纪钟”，来时的亲切、走时的不舍似乎都寄托在它身上。初到天津时，第一次看到“世纪钟”是被它上顶“太阳”、下挂“月亮”的独特设计吸引了，一下子对这座城市有了好印象。从来没在其他城市看到过这样的城雕建筑，而它矗立在海河边，正对大桥，构成的整个画面就是我心目中的天津。

我想，让我对它情有独钟的还是自我感情的成分更多一些吧。

是不是每一个人都有自己心目中的地标?或者是从不同角度、在不同的需求下寻找着自己心目中的地标?其实，同在一座城市大家都希望有共同认可的地标。上面的采访，大家心中的地标很分散，也从另外一面说明我们需要那种共同的，不但是在国内而言是具有国际意义的地标性建筑。这也是由我们的城市定位与发展前途所决定。

市场需要张扬路建人

张扬，不等于或不完全等于浮夸。

在市场经济这个特定的环境中，发展经济需要张扬。

这个张扬，与自我吹嘘完全不是一回事。

网上有个非常有趣的帖子：一位有心人把中国各主要城市的标志性建筑都列了出来，配上实景照片，一一点开看下去感觉真是百媚千娇各有其妙。尤其是当香港的中银大厦出现时，许多人灌水惊呼“惊艳”、“风华绝代”，后面还补上—句，“不愧是香港!”。

这就是地标的魅力，因为它本身就在张扬。

美国的城市学家、麻省理工学院的凯文·林奇曾经做过一个实验：让非专业人员根据自己的印象和记忆，描画一张城市的地图。—般情况下，只有一个城市的标志性建筑和街道才会被非专业人员画出来。比如非专业人员手下的巴黎，只剩下埃菲尔铁塔、凯旋门、巴士底纪念碑和几条重要的街道了。一个城市的标志性建筑跟这个城市之间的高度相关性由此可见一斑。

一个外来者想在最短的时间内去体会一个城市的精气神，他—般不会呆在城市一隅、猫在小胡同里，而多半是走近这个城市的地标去感同身受。从浅表的意义上来看，标志性建筑对一个城市具有广告意义，是城市的名片，这一点无须多说。若往深里看，标志性建筑是一个载体，一个符号，一个象征，它是这个城市精神气质和内在追求的一种物化的、具象的、直观的存现。

拉登炸美国为何偏偏选了世贸?因为它是美国财富积累的象征。这个象征背后是什么?是政治性、财富性。实际上对9·11事件来说，它炸毁的是象征性的符号，因此引起了更广泛的关注和更多的问题。——这是一个极端的例子。

海德格尔曾喻每个人当前的境界为“枪尖”，是过去和未来的交叉点和集中点，它放射着一个人的过去和未来。城市未尝不是如此。一个城市的标志性建筑，是这个城市历史、经济、文化的产物。反过来，这座建筑也必然影响这个城市的经济、文化，甚至改变它未来的发展轨迹。

在眼下这个市场经济时代，一个锐意进取不甘落后的城市，比任何时候都需要独特抢眼的地标来张扬它的精神和追求。——市场经济时代就是张扬的时代。都广告了你不广告肯定不行，都张扬了你不张扬就是老土!老土，意味着保守、顽固、自我封闭，是落后……

市场经济的动力是竞争，这是一个根本性的原则。个人之间竞争，企业、集团之间竞争，城市之间也有竞争。而现代城市本身是一个经济实体，参与竞争是它的责任与义务，是本质属性。市场经济也是开放的经济、创新的经济。城市就是要有张扬的、显赫的地标性建筑，这样才能导致焦点或者市场定位。不张扬，怎么参与市场竞争，怎么把自己推销出去，怎么拥有自己的市场?作为城市精神的载体，城市地标理应挺身而出，以独特的姿态展现城市的这种，血性和风骨、追求和期盼。

在中国的诸多城市地标中，香港的中银大厦名列前茅，上海的东方明珠也堪为上品。它实用性、观赏性皆佳，信息化、全球化、创新精神俱备。其象征意义尤为突出，是上海改革开放最贴切的标志、最生动的符号，它的选址也算得上经典，比较巧妙地跟整个上海经济的发展和人的认知有机地结合了起来，关注度、公众性、社会性都有了。

地标，看似不那么重要的事，却反映了对市’场经济的认识。对地标的认识，其实不只表现一种认识，也表现了一种精神，一种有无市场意识的城市精神。

天津人其实深谙此理。曾经的运河码头、估衣街等是百十年前显赫的地标。到了近现代，劝业场、渤海大楼也足以骄入，在相当一段时期内彰显着这个城市的商业荣华。劝业场1928年12月建成，当时场内高悬“劝吾胞舆，业精于勤。商务发达，场益增新”四条幅，作为办场宗旨，——这一宗旨即便拿到现在来看依然值得称道。其建筑本身是原汁原味的欧式风格，壮丽挺拔，几十年间列为地标当之无愧，给天津人长了脸。那个时候，很多宣传品以及各种媒介的画面上常见它的形象。改革开放以来，天津的城市建设发展很快，城市面貌变化很大，但乏大器之作，没有什么能够很好体现城市精神、城市定位的代表之作。近两年天津在这方面有了不小的改进，像海河两岸的改造，就具有一定的地标意义。这也从一个侧面看出天津人的市场意识正在发生大变化。

土地储备与城市土地市场运行 篇7

一、城市土地市场在发展中存在的问题

城市土地市场主要是指城市的土地用作商品在市场中进行流通交易, 形成的各种经济关系的总和, 其实质的问题就是土地所有权在各个经济体之间发生流转而产生的经济关系。这种发展的形式是从1987年的深圳开始的, 从此之后土地资源市场化配置的大门就被打开了。在发展的过程中, 我国的土地市场无论在制度上、法律上还是信息化方面都取得了有效的发展成果, 主要表现为以下几点:

(1) 有偿供地的范围、方式制度化;

(2) 建设用地供应总量控制已经法制化;

(3) 市场交易汗理逐步规范化;

(4) 市场服务开始信息化;

(5) 中介服务正在市场化。

随着土地市场的不断完善, 使得我国在土地资源的配置上也有了很大的提升, 使市场在资源配置中的基础性作用得到了很大增强, 但是相比于其他国家, 我国在这一方面的发展时间还比较短, 在一些配套工作的开展过程中还有很多需要完善的地方, 所以仍然还有很长时间一段路要走。

1市场在资源配置方面的作用没有得到充分发挥

由于市场覆盖面窄, 市场机制在配置城镇土地资源中的作用尚未充分发挥, 不能按照效率原则调整城市土地利用结构, 促进城市土地的集约利用。如南京市新街口到鼓楼地区, 居住用地约占50%, 商业等第三产业用地只占25%, 其他用地约占25%。作为南京市的CBD, 工业、居住等用地占到75%的比重与城市土地资源合理配置的要求相距甚远, 使城市中心寸金之地未能得以充分利用。

2市场缺乏竞争力, 土地价格扭曲

在现有的土地有偿转让的方式中, 主要就是协议、拍卖和招标3种。在这3种出让方式中, 最主要的还是协议式转让, 其余两种形式在处理的过程中使用率只在10%左右, 但是在出让价格方面, 招标方式出让土地的价格大概高出协议出让的3~5倍左右, 而拍卖出让的方式高出协议出让的4~10倍左右, 所以协议式的土地出让方式使得土地的使用权失去了竞争的机制, 在确定低价和土地使用条件过程中受到承办者极大的影响。而协议的方式在规范性方面严重的缺乏, 这就导致在出让的价格上都是比较低的, 使得国有土地所有权的经济利益得不到有效的保障, 而且由于其是在非公开的前提下进行的, 经常会出现一些腐败的现象, 使得国有土地资源造成极大的浪费。这样的出让方式给使用者带来的好处是比较明显的, 但是在使用动机上就很容易出现不足。

3隐形的土地市场大量存在

隐形市场的大量存在的一个最主要原因就是一些已经转让的土地资金没有及时地补救, 或者是土地使用权的划拨以及一些没有得到征用就入市, 而我国目前的土地有偿使用和行政划拨的过程中, 实行的都是双轨制的制度, 这样就出现了土地价格的双规并行的模式, 而划拨过程中的土地费用也要比出让、转让的费用低很多, 受到双轨制的巨额差价影响, 就会滋生一些腐败的社会现象, 进而出现暗地里进行隐形交易的现象。土地隐形市场现象的存在, 还会使得一些国有的土地财产关系模糊, 造成了极大的损失。在隐形市场当中土地的价格具有很多不确定的因素, 这对于正常的土地出让环境来说形成了很大的困扰, 也影响了土地市场的正常发展。

从整体的发展角度来看, 我国的土地市场在发展过程中存在的最主要问题就是市场发展的不规范, 没有真正发挥好自身在资源配置方面的作用, 具体有以下几方面原因:

(1) 双轨制的运行模式, 使得寻租的现象大量存在, 这样一来土地的市场化程度就得到极大地降低, 使其原有的价值不能得到很好地体现, 而价格方面的扭曲现象, 也造成了国有土地资源的极大浪费。

(2) 政府在这一过程中的职能没有得到很好的实现, 很多越权批地、违法批地的现象大量存在, 土地隐形交易的现象也越来越多, 这就使政府失去了对土地资源的有效控制。

(3) 市场在资源配置中的作用得不到有效的发挥, 使一些旧城市的发展速度也十分缓慢, 农业土地具有很强的外部经济特点, 但是这一特点并没有在其自身的市场价值中体现出来, 所以土地的市场价格就会被压低很多, 使其失去自身的竞争优势, 让一些在价格上具有优势地位的土地吞噬。旧城在发展的过程中, 对公共产品的需求是非常大的, 而市场的不足在这一过程中被充分显示出来。

二、土地储备制度的功能

土地储备制度都是由政府机关委托一些机构, 来进行土地的征用、收购以及转制等, 进而让一些比较分散的土地更加集中, 然后政府或者是一些委托的机构负责对土地进行集中的开发, 把前期整理工作做完之后, 要按照城市土地的年度计划, 来把现有的一些土地投入到市场当中。土地的储备制度在解决政府职能得不到有效发挥和市场配置作用得不到增强的问题处理上有着重要的作用, 可以让政府在调节市场资源的职能得到增强, 对于市场的发展也有着重要的促进作用, 使得土地资源的配置效率得到很好的提升, 而作为政府部门, 要在制度创新工作上有所加强, 现有的土地储备制度功能如下:

1增强市场的调节能力

通过土地储备制度的建立, 不仅可以增强政府对土地一级市场的垄断, 还可以增强市场的调控作用, 在一些委托机构的征收、采购以及转让等工作中, 也可以进行一些直接的储备, 也可以开发之后再进行储备, 之后再按照相应的计划规定来进行土地的出让或者出租。土地储备制度让政府更好地掌握了收购的权利, 让一些比较分散的土地变得更加集中, 可以用同一储备体系来对土地进行管理, 这样既实现了政府集中管理, 又增强了市场对资源的调配作用。

2提高储备制度的透明度, 防寻租行为的发生

要把土地储备的数量、区位以及等定期进行公开, 然后按照实际对土地利用的规划要求, 把这一过程中出让土地的数量、等级以及用途等进行公开, 在对土地出让的过程中, 要按照相关的法律规定来对招标的土地进行经营管理, 但是也要把结果进行公开。通过储备制度的透明化, 来把市场运行过程中受到个人因素的影响降到最低, 防止寻租现象的出现, 可以确保交易过程中更加的公平公正。在市场配置土地资源的过程中, 土地的价格主要是由供求关系决定的, 所以必须要对土地价格的扭曲现象进行纠正, 可以让一些存量的土地盘活, 更好地规范市场的运作机制, 以免出现土地收益流失的现象, 这对于促进城市的基础设施建设也有着重要的帮助。

3优化原有土地结构, 改善城市功能

我国的各个城市在生产功能方面的作用都很强, 城市内部的工业用地也比较多, 和发达国家相比在交通用地、广场用地和绿地的比例上, 我国都占有明显的优势。尽管如此, 但是市场的发育程度还是比较低的, 土地的产权也不够清晰, 所以就使交易的成本有所增加, 要想单纯依靠市场的作用来对城市的土地结构进行优化, 虽然可以达到一定的效果, 但是在时间上会是比较漫长的, 另一方面也是因为市场调节的机制在社会对公共产品需求的供应上也不能满足, 对一些非营利性质的产业在供给上的问题也得不到有效的解决。土地储备制度的建立, 可以通过一些行政手段来对原有城市的发展进行改造, 在规划、开发、管理工作上可以更加统一, 这样不仅做到了优化城市土地结构的目的, 还使得城市的功能得到了很大的改善。

4提升城市土地资本价值, 调控城市经济发展

通过土地储备计划, 对储备区域的土地进行集中成片设计和整理, 重点进行基础设施的建设, 改善区位条件, 使储备的土地形成聚集和规模效益, 从而提升城市土地资本价值。通过土地出让, 依靠市场运作形成城市基础设施资金的良性循环, 提高政府经营城市的能力。同时, 政府通过控制土地供应来调控城市投资、引进外资的方向、速度和规模, 对城市产业结构的合理调整进行适度调控, 促进城市经济快速、协调发展。

结语

通过土地储备制度, 提高了土地资源配置的市场化程度, 促进了公正、公开和公平的土地市场的发育。通过这种新的制度供给, 强化了土地管理职能。土地储备机构统一购地和统一供地, 强化了政府对土地市场的调控。在旧城改造、显化城市土地资产价值方面, 土地储备制度具有明显的积极作用。因此, 土地储备制度是土地资源配置政府行为和市场行为的最佳结合点。

参考文献

[1]张红霞.城市土地市场运行的政府调控评价研究[D].华中科技大学, 2010.

[2]李建建.中国城市土地市场结构研究[D].福建师范大学, 2002.

[3]董会和.我国城常化的土约集纸利用响应与调控研究[D].东北师范大学, 2015.

[4]张梦琳.集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究[D].南京农业大学, 2010.

城市土地市场供需机制研究综述 篇8

回顾这段历程, 不难发现, 我国的土地市场在一定程度上实践的步伐超前于理论, 即在土地市场没有完全成形之前, 市场机制已经开始发挥作用。笔者将以市场供需机制运行的过程来综述学者们的观点。

一、市场供给角度研究市场供需机制

(一) 出让方式与市场供需

我国土地市场发展过程中出现的土地出让方式主要有划拨、协议、招标、拍卖和挂牌出让。由于划拨是用于公共基础设施的建设, 用地具有专用性, 受让主体大多存在特殊性, 所以将划拨用地纳入公开市场范围进行讨论的学者较少。在土地市场运作中, 出让方式不同, 市场遵循的供需机制也是不一样的。严金海 (2006) 认为, 土地的协议出让政府垄断了土地供给, 但因为交易时只存在一个需求者, 因而可看作是一种双边垄断市场, 协议地价的高低取决于双方的动机和讨价还价的能力。与协议出让方式相比, 实施土地以“招拍挂”方式出让, 引入市场竞争机制, 通过需求者的“货币投票”, 以市场竞争的方式确定地价, 体现了市场经济等价交换和公正、公开、公平的交易基本准则[2] 。杨庆媛 (2001) 在她的博士论文中也提出了相似的观点。她认为协议地价不是由土地市场供需状况和土地预期纯收益决定的, 而是取决于供需双方的动机。由于出让地块技术指标由政府决定, 所以需求者和供给者之间不存在竞争。但是与严金海不同的是, 她认为竞争在需求或受让方之间是存在的。对于公开出让的部分她的观点相比来看也更加细化:招标地价引进了市场机制, 使招标者有择优选择的机会, 也使投标者能各展其能。但是投标并非一定价高者得, 社会公共目标或政府意图也起着非常重要的作用。而且拍卖和招标在满足需求的方式上存在较大差异, 拍卖更具有竞争性, 拍卖是市场竞争机制的产物, 价格完全由土地最佳预期收益所决定[3] 。肖宇宁 (2006) 着重从供给方面进行阐述, 他认为由于土地一级市场增量土地供给方式具有多样性、存量土地供应存在分散性, 造成了城市土地市场运作不规范现象, 由此也影响到土地市场供需机制的运作[4] 。对征地过程中出现的诸多问题, 高山平 (2005) 提出了在农用地入市过程中, 对新征用土地的市场应该实行“供需对接”的观点, 即在保障农民的流转权得到保障的前提下, 让农户与土地需求者面对面商谈土地转让价格等问题, 进而完成土地的转让[5] 。

(二) 出让范围与市场供需

在新农村问题引起全社会广泛关注前, 人们普遍把土地市场出让客体界定为城市经营性用地。乔荣锋和高进云等 (2005) 认为城市里出让土地供应的来源主要是城市土地的存量和储备量。他们设计了一个只牵涉土地存量和储备量的供地模型, 认为在平衡的供地模型下, 随着供地时期的推移, 城市土地存量和储备量受初期土地存量和储备量的影响而发生的变动幅度越来越小, 同时土地供给量将主要由征地水平决定;反之, 初期变量引起的波动越来越大, 从而会影响供需平衡[6] 。对城市里供地的范围丛屹 (1999) 也进行了研究, 他认为城市存量土地并没能进入市场流通, 造成了城市土地市场需求只能靠大量征用城市周围农村土地 (耕地) 来满足的现状, 一定程度上导致了城市土地供需不平衡, 促使城市地价的攀升[7] 。随着人们对新农村的广泛关注, 对农村集体非农建设用地是否可以进入市场也展开了激烈的争论。现有赞成集体非农建设用地进入城市土地市场的观点主要集中于以下几方面:袁弘 (2003) 在硕士论文中通过调查取证, 发现我国集体非农建设用地已经存在大量有偿流转, 但是由于自发性的交易本身缺乏市场的充分指导, 供给和需求都是在小范围内进行, 因此市场供需机制尚未发挥作用[8] 。对相同研究对象, 相比之下, 张安录和毛泓 (2006) 更侧重于供需理论的分析。他们通过农地的城市流转对土地一级市场均衡造成影响的分析, 指出假如政府在一段时间内实行严格的农地城市流转冻结之后, 农地的数量和质量完全可以满足未来相当长时间内粮食安全目标的要求。在有合法农地城市流转的情况下, 一旦农地的所有权发生了变更, 成为城镇国有土地, 并进入一级土地市场, 运作方式会从原先的非市场性运作转变为主要依靠市场法则, 在这种情况下, 市场形成的价格必然低于无农地城市流转和非法土地交易的一级土地市场均衡价格[9] 。

(三) 出让量与供需机制

研究土地出让量与供需关系的学者, 大多把供给量与供需平衡之间存在密切联系作为了理论基础。蒋如高 (1998) [10] 、吴斌 (2004) [11] 认为我国大多数城市土地供应基本上采用“以需定供, 总量不限”的方式。由于城市土地利用的规划的滞后, 加上地方政府片面强调“以地生财”、“筑巢引凤”, 城市的土地供应往往缺乏时段性和空间性, 土地供应总量上也基本没有严格的限制。城市土地的过量供应造成土地供求市场的不平衡, 使得土地的价格一直停留在较低水平, 不能真正体现其价值。陈元刚和罗永刚 (2006) 认为由于政府垄断和调控力度不够, 造成城市用地规模过度膨胀, 局部供地过量[12] 。乔荣锋和高进云 (2005) 也提出同样的观点, 他们认为土地供给一定时期内存在供地渐进线, 而需求上升很快, 必须通过调控增加政府的土地交易收益。调控的重点在于防止城市土地供给过多, 导致城市规模虚涨, 土地利用效益低下, 又要防止土地供给量过小, 阻碍城市的健康发展[6] 。

二、从市场需求角度研究市场供需机制

(一) 从工业及零售产业发展角度研究供需机制

从这两个行业的发展角度研究市场供需机制的研究文献较少。谢忠镖和邹发英 (2005) 提出促使零售业用地的市场供需平衡得以实现的途径是“以需定供”。他们指出市场供需平衡包括总量平衡和结构平衡两个方面。因为影响总量平衡的因素很多, 所以零售商业物业市场中的供给和需求总是从一个均衡点到另一个均衡点;土地结构均衡是通过供给结构和需求结构的平衡来实现的。他们根据因素和均衡之间的关系建立模型, 用指标具体说明结构均衡的状态, 提出了控制市场供给的途径[13] 。我国工业用地配置受政策影响较大, 对工业用地进入土地公开出让市场以及市场运转机制, 很多学者进行了讨论。倪晋仁等 (2004) 认为对工业用地来说集聚程度是影响市场需求的重要因素。他以深圳市蛇口工业园区作为研究对象, 用1995年地价等值线说明地价高低的空间分布特点。他认为蛇口工业区由于相关产业聚集, 所以相对减少了外部费用, 形成规模经济, 因此使得企业积聚可以促使地价上升。由此得出, 企业的积聚程度影响着工业园区土地的需求, 这种供需运行机制不同于一般的土地市场[14] 。与倪晋仁不同, 王新、叶艳妹 (2006) 研究的侧重点是工业用地的出让方式。他们认为工业用地的协议出让相比市场化出让有很多的弊端, 主要表现为工业用地地价偏低, 国有土地资产流失严重;引发大量圈占土地的行为, 土地利用低效;干扰了正常的土地市场秩序。由于信息不公开, 容易造成暗箱操作, 土地市场供需无法达到平衡[15] 。对工业用地进行协议出让的论文较多, 而且观点大多相近, 这里不再做赘述。

(二) 从房地产业角度研究市场供需机制

1.土地供应与房地产市场发展。

土地供应方式对房地产市场影响研究的成果大多都肯定了招拍挂出让方式在促进产业发展方面的积极作用。例如刘红瑛和吴淑莲 (2006) 认为土地市场供应的垄断性是由于房地产市场的外部性、易受经济波动影响、信息不对称以及土地产权不明决定的。因此要调整房地产市场, 必然要对土地需求量进行分析测定, 先期做出土地供应计划。此外, 房地产用地供应必须走市场化道路, 以避免土地市场持续混乱, 不平等交易甚至寻租行为[16] 。张晓姣 (2005) 认为土地采用招拍挂方式对房地产市场发展有正面影响, 主要体现在: (1) 降低房地产给社会带来的金融风险和给消费者带来的产品风险。 (2) 国家对房地产市场的政策性调节将更加有效, 在政策性调节的基础上市场化调节将发挥更大作用。 (3) 促使房地产市场开发进入品牌化、专业化、市场化发展的阶段。 (4) 带动房地产行业的综合服务水平上升[17] 。也有学者研究土地供应对房地产市场的影响途径。例如宫玉泉 (2005) 认为土地供应对房地产市场的影响主要通过两种途径:一是供应土地的用途;二是供应土地的区位。供应土地对应的房地产产品结构先对不同类别的房地产供需平衡产生影响, 而后对房地产价格产生影响。供应土地的区位分布则先影响房地产市场的统计价格, 后影响房地产供应的产品结构[18] 。

2.土地供应与房地产价格。

从成本角度上来讲, 地价是房价的一部分, 但是土地和房地产分别受到市场供需的影响, 房价和地价关系探讨的主要支撑理论有:成本决定论、需求决定论和地价、房价交互循环理论。有些研究土地供应和房地产价格的学者也是从这些角度进行考虑的。例如曲波 (2005) 从成本决定论方面进行研究。他在论述房价和地价的关系时指出, 由于土地的稀缺性, 地价的上涨是必然趋势, 这与出让方式的选择无关, 而且从近期土地市场供给的过程来看, 土地供给量是影响地价非常重要的因素, 现行的土地出让政策没有改变总体的供求形势[19] 。严金海 (2006) 从房地产的纵向发展角度来进行阐述土地供应和房地产价格之间的关系, 他认为在短期内, 房地产供给缺乏弹性甚至无弹性, 房地产价格主要由需求决定;从长期来看, 房地产的供给受到包括土地成本、建安成本、税费等在内的生产成本的影响。因此长期上涨的地价将推动房价的走高[2] 。由于在具体的市场出让过程中, 市场发展尚未完善, 供需机制未得到充分的运用, 因此很多学者从多种角度对土地供应与房地产价格的产生之间的关系进行了研究。孙禧才 (2005) 指出公开、公正、公平的土地市场环境才能使土地价值最大化。在现实的市场招拍挂过程中, 开发商是自己报名, 自己举牌, 政府没有采取任何强制措施。因此拿到土地使用权的开发商是自己为自己开发房地产设定了土地成本[20] 。刘晓英 (2005) 则认为土地供应的总量控制和结构调整可有效调控房地产商品的供应量和供应速度, 进而起到调控房价的作用。而且土地的供应方式对房价的影响在不同的阶段是不同的:在土地有偿出让开始, 房地产的价格会较过去有所上涨;在土地供应实行协议、招标、拍卖的有偿出让和无偿划拨的“双轨制”供应模式, 土地价格的多种形成机制并存, 房地产价格增长将趋于平稳[21] 。张惜伟、朱道林 (2005) 等在以北京为例分析出让政策对房地产市场影响的过程中, 提出土地出让政策的改革使地价回归正常。但是在房地产市场供不应求的情况下, 土地出让政策的改革为开发商提供了炒作的契机, 并使房价在这种炒作下大幅攀升[22] 。

三、研究市场供需机制本身及其影响

(一) 从宏观市场运行角度研究市场供需机制

从整体角度论述我国城市土地市场供需机制的观点主要有:杨钢桥 (1998) 认为我国城市的用地紧张, 在城市土地大量闲置、商品房空置率较高的同时, 普通商品住宅却供不应求。他分析了市场供需失衡的原因, 认为主要有地方政府和企业都缺乏有效的约束机制, 以及居民对住房的有效需求不足三个方面, 并在文章最后提出科学地编制城市规划、供地计划, 进行土地管理制度改革, 加强土地收益管理、房地产信贷资金管理, 健全土地税制和提高居民购房能力等八条土地调控的对策建议[23] 。杨庆媛与杨钢桥的观点相似, 但论述的方法有所不同。杨庆媛 (2001) 用实例说明一级市场出现了严重的供过于求, 主要表现是城镇土地市场赋闲和粗放利用[24] 。黄京鸿, 刁承泰 (2003) 在论文中采用重庆市的实例进行了分析, 虽然重庆市城市土地的供给弹性较大, 但是由于开发困难, 所以耕地成为了城市建设用地的重要供给来源;用地需求主要来自城市经济发展, 新增城市人口用地, 人均用地水平的提高, 城市建设用地存在供需缺口[25] 。傅玲 (2005) 的观点与此相似, 不过她将用地需求总结为城市化的发展和城市经济的发展, 而且认为这两个因素之间存在循环互动关系, 因此增加了土地需求量[26] 。

(二) 从微观角度研究市场供需机制

也有很多学者研究的重点是土地市场的局部特征和土地市场供需之间的关系, 例如周素红和周冰艳 (2002) 运用经济学中的“蛛网模型”解释土地区位与市场供需之间的关系。她们认为城市不同区位的土地, 市场机制作用的效果不同, 对于能够成收敛式蛛网的区位, 即使土地市场价格偏离均衡价格, 也会在市场作用下达到市场均衡, 而且市场较为稳定。而在构成发散式蛛网的区位, 市场价格的波动性较大, 必须通过政府干预, 才能使市场达到均衡状态[27] 。吴芸 (2001) 认为土地利用强度的增加与供求之间也存在一定的关系。在一定区域内, 人们对土地的需求量无限与土地总量有限之间存在矛盾, 这种供求矛盾将促使人类注重高效集约利用土地[28] 。李华忠、刘轶等 (1995) 从企业角度得出供需不平衡导致地价高低空间分布上的不均匀最终影响企业的区位选择。他们认为城市土地的需求强度是由市中心向郊区逐渐降低的, 由此形成了与之相对的高、低地价区位模式。城市中不同企业在竞争中选择各自的地价区位平衡点, 具有同一土地利用性质的各企业的平衡区位相互结合, 构成了城市土地利用类型的区位配置模式[29] 。倪晋仁等 (2004) 则立足于工业用地阐述了集聚程度对土地市场需求的影响[14] 。

(三) 研究市场供需机制与城市社会经济发展之间的关系

研究土地市场供需与社会经济之间的文献较多, 有的着重于阐述城镇发展的同时土地市场供需平衡实现的方式和途径, 如蒋勇、严志强等 (2005) 根据广西的实际情况, 通过对广西人口、耕地需求量以及建设用地需求量的预测, 得出“随着经济的发展, 城市化步伐的加快, 建设用地将出现供需失衡的现象”的结论[30] 。孙佑海 (1999) 也持相同的观点, 他认为我国耕地保有量和现有耕地的质量面临严峻的问题, 而与此同时现代化建设进程对土地的需求越来越大, 因此将来人民生活和社会的经济建设难以为继。在分析了产生这种现象的原因后, 他通过1999年颁布的《土地管理法》提出了解决的途径[31] 。唐子来、寇永霞 (2000) 通过对珠海经济发展过程中城市用地变化的分析, 指出珠海经济的发展改变了城市发展的格局, 促使工业用地发生空间结构重组, 除此之外还增强了市区发展带的生活、商业、办公以及旅游功能[32] 。由于我国的土地市场建立时间不长, 土地的公开出让过程中不规范的市场行为对经济发展也有一定的负面影响。张中新 (2004) 认为地方政府为大搞城市建设筹资, 一些企业用相对较低的成本获得土地, 又以土地抵押贷款, 造成我国固定资产投资一度过旺;土地市场秩序混乱, 土地权利寻租和灰色交易普遍存在, 造成土地市场供应的自发性、盲目性和投机性。作为调节经济的杠杆, 土地的作用就被大大的削弱了[33] 。

四、研究结论与不足之处

城市市场 篇9

用“白热化“形容目前国内各地的智慧城市建设一点也不为过。运营商、政府部门、技术与产品提供商、应用开发商之间形成了各种形式的合作关系, 力图借助这一个潜力巨大的市场, 构建新型的商业模式。

作为下一个亿万级的城镇化业务蓝海市场, 智慧城市是厂商都在大力推进和争夺的一块“新大陆”。除了电信运营商和政府部门联手在公众应用服务领域大力发展智慧城市, 政务行业的专网也在向智慧城市概念靠拢, 而这一趋势也吸引了在专网通信上颇有经验的设备巨头。

4I理念的出发点

9月13日, 中兴通讯发布了面向政务专网的“ZTE I-City智慧城市解决方案”, 首次在业界提出“4I智慧城市理念”, 并引入云计算平台, 对城市建设提出新的思路。据介绍, 该方案包括维稳定、促增长、保民生三大领域, 包含电子政务、平安城市、应急指挥等十二项重点应用, 分别兼顾城市功能中的某一个方面。

据中兴通讯副总裁徐明解释, 其4I理念为“信息 (Information) ”, “智能 (Intelligent) ”, “创新 (Innovation) ”, 以及“我和城市 (I with City) ”。

徐明称, 城市的工业化发展进程使得城市运营问题日益突出, 城市管理者都在积极探索更智慧、更高效的管理模式, 目前我国有超过80%的城市在“十二五”期间将智慧城市作为加快经济发展转型的战略举措。对此, 中兴4个理念提出之前也做了特别的考虑, 其中, “信息”是将各类感知数据数字化、信息化, 通过有线、无线网络将数据传输到共享平台, 实现信息共享, 为城市决策者提供数据依据, 为市民活动提供信息参考;“智能”是对各类智能传感根据环境参数进行计算调整反馈数据, 云计算平台的引入简易化物-物信息交互, 为城市生活提供便利;“创新”是指共享平台为企业、公众提供开放的平台 (开放的环境、开放的资源、开放的能力) , 鼓励公众提出创新点, 共同参与智慧城市业务和运营模式的创新;最后, 市民是城市智慧化的参与者和最终用户, 方案中的全方位的多媒体联络中心及APPSTORE智慧城市应用工厂保证了每位市民都可以同时是数据、信息、应用的消费者与创造者。

而对于云计算平台的引入, 徐明表示, 云计算架构的城市数据中心可以将海量的计算任务分布在大量计算机构成的资源池上, 使各种应用系统能按需获取计算能力、存储空间和各种服务;同时消除地域的限制, 实现资源共享和调度, 降低TCO, 提高信息安全管控能力。

云平台使专网更灵活

在运营商市场之外, 政企市场也已成为中兴通讯的行业应用主攻市场, 而在这一市场的多年投入也给中兴带来了现实的回报:2012年上半年, 中兴的政企市场销售收入同比增长了70%。

据中兴介绍, 此前其智慧城市综合解决方案已在全球多地都实现商用, 包括在北京承建的具有自主知识产权的TD-LTE无线政务网;在重庆建设的全国首例电子车牌项目;在苏州建设的智慧园区;以及在法国马赛建设的平安城市应用等。

国内智慧城市项目中, 中兴参与的湖南“数字衡阳”作为典型得到了业界的许多关注。据衡阳市电子政务管理办公室范主任称, “数字衡阳”中心平台也引入了云计算, 以一个数据中心+三个基础支撑系统+四个核心业务系统为主体方案, 主要以平安城市系统、数字城管系统、智能交通系统和应急指挥系统为业务项目。

借云计算的平台, 城市管理的各类数据系统和信息资源被有效地互通和利用了起来, 目前已经在数字城管、应急指挥联动、城市监控报警、智能交通等几大方面显现出“智慧管理、灵活调度”的功能。

TD-LTE在政务专网中的大价值

在北京TD-LTE政务物联数据专网项目中, 此前中兴与首信签订了TD-LTE网络二期扩容合同, 加快了北京无线政务专网向商用的推进。

作为中国第一张TD-LTE商用网络, 该数据专网是北京信息化基础设施提升计划的重点项目之一, 计划在“十二五”期间完成所有专网工程建设, 最终达到上千个基站的覆盖规模, 涵盖医疗卫生、交通运输、市政市容、能源环境、公共安全等服务/应急/城市管理等领域。

据悉, 该网络从2011年底进入试验阶段, 目前已经完成了网络性能和业务测试, 在2012年除夕, 北京市政府利用这个TD-LTE专网用1080p的摄像高清画面监控了市内烟花爆竹的燃放情况。按照计划, 该专网年底将覆盖至四环以内。

据中兴通讯副总裁、政企网营销中心总经理弓月中称, TD-LTE政务网目前以多方会议电话、联席办公、远程实时监控、城市巴士移动覆盖等服务为主。

城市土地市场存在3大经济问题 篇10

当前, 在城市土地市场的实际运作中出现了一些问题, 具体表现为:部分地方城镇建设扩张无度, 开发区、大学城遍地开花;部分地区城市规划和土地供应失控, 导致投资增幅过大, 土地供应过量, 存在潜在的市场风险;一些地方政府热衷于低进高出, “以地生财”;少数城市在地方财政资金紧缺、贷款能力有限的情况下, 为筹集资金, 过度利用土地资源, 不合理垫支土地收益、超前建设, 将城市规划区内的土地在几年内大量低价出让、造成未来土地收益过早提前使用, 未来土地增值大量流失等。

针对我国房地产市场出现的一些问题, 尤其是商品房价格居高不下, 更高地价导致高房价的说法, 笔者试图对当前城市土地市场中存在的问题进行较深层次的分析, 以期找到解决这些问题的途径, 进一步完善城市土地市场机制。

土地市场中由于市场失灵带来的问题

在市场经济中就土地配置来说, 就是由市场决定具体的用地性质、用地总量、结构和方式等。但市场调节实现的经济均衡, 是一种事后调节并通过分散决策而完成的均衡, 具有相当程度的自发性和盲目性, 由此将产生周期性的经济波动和经济总量的失衡。在房地产开发这个生产周期较长的产业部门更会发生典型的“蛛网波动”。

此外, 市场经济中个人的理性选择的综合效果可能导致集体性的非理性行为。再者, 市场主体谋求最大利润的行为, 易导致产业结构不合理。这就需要政府采取“相机抉择”的宏观调节政策和制定发展战略和产业政策, 保持宏观经济稳定与经济总量平衡。

房地产领域的公共物品供给

所谓公共物品, 是指那些具有非竞争性和非排他性, 不能依靠市场力量实现有效配置的产品。所谓非竞争性是指消费者对公共物品的消费不会减少其他人的消费量;所谓非排他性是指不能把任何一个人排除在消费公共物品的行列之外。

公共物品会产生经济外部性和“搭便车者”, 而其结果很可能是大家都不提供公共产品。缺乏必要的公共产品, 就不能满足社会经济的客观需要, 大大降低社会资源配置的效率。这就需要政府以社会管理者的身份组织和实现公共产品的供给, 并对其使用进行监管。

在房地产市场中, 住房就具有准公共物品性。在市场经济体制下, 住宅具有商品的属性, 而且是一种特殊商品;同时, 住宅又具有社会保障品的属性, 对全体社会成员来说, 住宅是最基本、最必需的社会保障品。住宅的双重属性决定了住房问题既是个人问题, 又是社会问题。

应关注土地利用的外部性

土地市场上各个参与开发利用的主体往往根据内部损益来做出土地开发利用决策, 但土地的开发利用不仅影响开发者自己, 而且还会对其他人带来利益或损害, 可是开发者却不能享受这种利益或承担这种损害。

外部性导致土地开发利用主体缺乏内在动力去进行生态环境保护等带有好的外部性的建设, 但却会刺激给社会带来损害的开发活动。

这就是说, 市场不能保证土地在不同功能上进行合理配置, 而土地利用的后果影响极大, 影响到一个地区的发展, 甚至会影响到几代人。

房地产市场存在垄断

在完全竞争的市场条件下, 企业与生产者的数目很多, 任何企业都不可能依靠规模取得某种竞争优势, 即只能以价格的接受者和平等参与者的身份参与市场竞争。但在现实生活中, 不可能完全依靠市场自发调节的力量来实现充分竞争, 各种不同形式和不同程度的垄断不可避免地存在着。

由于房地产的特殊性, 导致房地产市场的垄断性。首先, 由于土地的有限性, 不可再生性和土地所有权的垄断性, 使得房地产市场的土地供应在一定的地域和时限内数量有限, 从而导致房地产市场的垄断性增强, 使市场供给主体间的竞争不充分、不广泛;其次, 由于房地产产品只能在特定的地域内展开竞争, 市场竞争的范围受到极大的限制。

最后, 房地产产品和交易的异质性, 决定了房地产市场中竞争的个别性。在垄断的房地产市场中, 开发商会通过减少产量并提高价格的措施对消费者进行价格歧视。房地产垄断势必会引起极大的社会收入分配的差距, 引起社会动乱。

土地开发中存在不确定性社会的存在和发展, 要求土地在不同功能上进行合理配置, 但土地开发利用方式是由各个市场主体分散独立决策, 每个主体所掌握的信息都是有限的、不充分的, 因此就可能出现土地开发供大于求或供不应求的局面, 带来土地资源的浪费和利用效率的降低。

比如过多的闲置商品房实际上就是供给的总量与结构不符合社会的需求, 由此引发拖欠偿还银行贷款和施工与材料供应单位帐款的现象, 严重时会引起整个经济的动荡。

土地开发易导致经济波动

土地承载着一切人类活动, 因此土地资源的配置不仅是生产要素配置的一项重要内容, 而且对于其他资源配置都具有重要的影响, 土地开发对整个经济活动具有极大的诱导和抑制作用。

社会经济发展的规模、速度及其可持续性, 在相当程度上依赖于土地资源的供应状况。而土地的开发利用成本高, 土地利用方向变更困难, 土地开发利用的市场退出成本极大, 各种位置上的土地在功能上必须保持长期稳定, 但市场机制往往会形成正反馈的自激状态, 导致土地价格变动过大而给整个经济与社会带来巨大的冲击, 形成整体经济波动, 造成巨大的社会损失。

土地市场的土地供应如果不能满足商品住宅市场的需求, 住宅价格上涨压力就加大, 引起有关利益群体的不满。因此, 在土地市场建设过程中, 对于土地储备政策的制定、土地补偿标准的确定、合理的储备规模与储备周期、土地供应计划的制定、扩大资金筹集的范围和方式、合理控制财务风险、城市土地需求的调查预测等方面都有待进一步研究和探索。

城市土地整理储备运行中存在的问题

城市土地的整理储备是城市土地供给的源头, 如果不能有效的对城市土地实施收购储备, 城市的土地供应就成了无源之水、无本之木, 但在城市土地收购储备的具体实施中也出现了各种问题和困难。

土地收购补偿标准不尽合理

土地整理储备机构在收购土地时, 需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。土地补偿金额的高低具有很强的政策性和技术性, 涉及的利益关系十分复杂。现在一般城市的操作方法是只制定3～5个标准进行补偿, 而且补偿标准偏低。

这种补偿办法简单、方便, 易于操作, 但是由于一部分土地使用者感觉土地收购补偿标准不合理、不科学, 于是在心理和行为上对土地回收有抵触, 使得土地储备中心的谈判难度增加, 土地回收时间延长, 增加了储备的成本。

城市规划工作有待改善

城市规划是城市土地利用的基本依据, 是土地整理储备制度运作的基础。虽然许多城市都已经制定了城市整体规划, 但一般还没有较为详尽的市区分区规划, 这给土地储备工作带来了较大的难度。

在土地储备过程中, 需要在地块征购、回收前先征求规划部门的意见, 但由于没有现成的分区规划, 必须临时按宗地进行规划。结果一是规划缺乏整体性, 与周围环境的协调性差, 不利于集中连片开发;二是影响了土地收购、拆迁安置、整理开发等的时间进度, 加大了土整理地储备成本, 特别是利息负担加重。

整理储备资金筹集困难

缺乏整理储备资金是每个城市在建立土地整理储备制度初期都会遇到的困难。由于资金匮乏, 使得土地整理储备机构不敢也没有能力去储备大量的土地, 储备成本也会因为利息负担而提高。

我国经济正逐步进入快速发展时期, 可以预计土地收购储备机构的贷款难度将会加大, 利率负担将会提高, 这方面隐含的金融风险必须给予高度重视。

土地使用权出让中存在的问题

我国的土地有偿使用虽然有土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资或入股等几种不同的方式。但在实际工作中, 因为土地租赁主要对现状房屋的划拨土地使用权实现有偿使用及土地使用权作价出资或入股的主体特定性, 所以我国土地有偿使用的主要方式还是土地使用权出让。

因此, 土地使用权出让就成为了能否实现城市土地有效供给的关键。

土地市场中的信息不对称在土地市场, 存在着明显的信息不对称问题。国家基本掌握了要出让的国有土地的所有信息, 而房地产开发企业对这些信息的了解则很不充分。

特别是在协议出让时, 房地产开发企业无法从公共渠道取得土地的信息, 使土地出让无法体现公开、公平、公正的原则。而且, 即使在经营性土地招拍挂出让时, 也存在一定程度的信息不对称。

首先是土地出让信息发布渠道的单一化, 使所发布的信息影响范围不广, 没有为更多的投资者所了解。土地主管部门往往选择一两家本地的主流媒体发布公告, 结果是最需要得到土地信息的人没有得到。

二是发布的土地出让信息内容简单化, 仅仅提供地块简要介绍, 尤其是对地块的历史文化价值没有深入挖掘, 对项目投资价值缺少科学的估算预测, 没有充分展示地块的投资前景。

土地招标拍卖挂牌出让中的违规行为国有土地使用权的招标拍卖挂牌出让方式是一种典型的市场化运作方式, 这一方式突出强调公开、公平、公正的市场化原则, 被人们称为“阳光下的操作”。

但并不是阳光之下就绝对不会存在腐败和暗箱, 像招标中的“阴阳合同”、“陪标”行为, 拍卖中的“串通报价”、“陪拍”行为等, 如今也并非个别现象。

土地出让中出让方式的选择出让土地并非简单的卖地或者以地生财, 土地市场部不能只单纯考虑经济效益, 还必须兼顾社会和环境效益。从国外的经验看, 通过各种指标的综合评定得出来的结果, 可能比拍卖、挂牌得到的综合效益更好。

例如, 美国土地出让通常采取四个指标:第一个指标是首先要提供一个最好的规划方案, 这个方案最好可以提升城市品位、实现土地增值。第二点是尽量避免给城市造成其他负担, 比如造成交通阻塞、环境问题或给公共配套造成难度等。

第三点是指建筑本身以外的其他的增值。可以想象, 如果某一房地产开发项目是单一的住宅项目, 增加得更多的是管理成本的投入, 其本身不产生消费;而如果加入一些相关的商业项目, 则可以为政府提供一定的税收收入等。通常而言, 单一的公共产品支出很难产生其他方面的增值。

最后一个指标才是价格指数。在一些国家看来, 与其将开发商交纳的“土地出让金”拿走进行二次分配, 不如就地利用, 还利于民。

智慧城市万亿投资大市场开启 篇11

支撑智慧城市长期大发展的主要因素有：目前我国的城镇化率已经达到54%，城市发展与人口、环境、资源的矛盾不断突出，而智慧城市是解决民生问题的良方；建设智慧城市，对实现我国经济增长方式转变，形成可持续的经济增长方式有着重要的促进作用；ICT技术的快速发展和日趋成熟为智慧城市建设提供了重要的支撑力量。

当前，智慧城市的建设在一线城市和发达的二线城市已经开始进行，目前正快速向其他二三线城市和区县蔓延。目前国家智慧城市试点总数已达193个，绝大城市完成了任务书签约工作，部分项目开始验收。试点城市将经过3-5年的创建期，而截至目前真正启动智慧城市建设的城市不足20%。预计从今年开始，随着试点城市建设规划的逐渐落地，行业将迎来加速拐点。

从住建部2013年公布的两批193个国家智慧城市试点来看，共涉及重点项目近2600个，资金需求总额超过万亿元。智慧城市的试点探索，突出重点领域建设，除公共信息平台及基础数据库为必选项目外，75%的试点城市申报了政务服务与信息公开、63%的申报了地下管线与空间综合管理，57%的申报了城市管理，56%的申报了城市交通，52%的申报了基本医疗卫生项目等。与重点建设领域相关的上市公司应可更多受益。

城市市场 篇12

1 城市老年文化消费的重要性

1.1 城市老年文化消费有利于促进社会和谐

人口老龄化是21世纪人类发展的主要特征, 将对社会稳定产生重大影响。老年人的身心健康是社会和谐的重要表现, 通过提供良好的文化消费条件, 使老年生活更加充实, 能够促进老年人身心健康, 为社会和谐创造条件。“提高老年生活质量是构建和谐社会的前提和保证, 建设一个和谐社会无疑不能忽视老龄人口的需要, 尤其是对于中国这个‘未富先老’的老龄社会来说, 老年生活质量更是家庭、社会和谐与稳定的前提。老年人对提高生活质量的需求矛盾将直接关系到社会的安定与和谐。”[2]在老龄社会, 老年人的精神文化追求, 直接影响着社会的精神状态, 庞大的城市老年群体所引发的精神文化生活问题将会对社会的发展进步产生举足轻重的影响。健康、充实的老年精神文化生活, 必将使老年人在愉悦的精神状态下生活, 进而有利于促进社会和谐进步。

1.2 城市老年文化消费有利于繁荣文化市场

文化消费作为文化产业链上的终端环节, 是文化产业发展的现实基础和动力, 也是文化市场繁荣的条件。“在今后50年里, 中国60岁及以上人口的总量将急剧增加。到2025年, 我国老年人口的比例将达到18.5%, 而到2050年, 我国老年人口的比例将处于最高峰值, 达到25.2%。”[3]随着我国老年人口比重的大幅度提高, 老年文化消费比重将大幅度提高, 特别是城市老年人相对农村老年人, 具备较高的消费能力, 城市老年人大多有固定收入, 稳定的经济来源, 在保证物质生活需求的基础上, 文化消费成为其消费的重要内容。因此城市老年文化消费将刺激文化市场进一步走向繁荣, 进而对于拉动内需, 推动经济发展能发挥重大作用。

2 城市老年文化消费的特点

2.1 城市老年文化消费的惯性与时尚性

老年人在文化消费上具有惯性, 长期形成的消费习惯在一定程度上支配着退休后的文化消费倾向, 但是消费倾向受环境等因素影响, 又会发生变化, 是可以改变或增加新的消费需求的。随着社会发展, 老年人的人际交往及各种休闲娱乐活动变得丰富多彩, 追求品位、时尚将成为老年人文化消费的新主题。“国内外研究表明, 科学的、良好的精神文化生活是老年人生活质量和健康状况的前提和根本保证。”“在21世纪前半期进入老年的人群, 多数出生于新中国, 成长于改革开放时代, 经济较充裕, 身体健康, 思维活跃, 具有积极的参与意识和较强的主观能动性。可以设想, 健康的、丰富的、高品位的精神文化生活, 将会成为21世纪老年人的主要追求。”[4]因此, 在看到老年人文化消费具有惯性的同时, 也不应当忽视他们对时尚产品的需求。

2.2 城市老年文化消费的公益性与商业性

城市老年文化消费通过两种渠道来实现, 一种是政府、单位、社区从关心老年生活, 落实政府关于老年人相关待遇出发, 投资兴建文化设施, 购买文化产品, 比如建立老年活动中心、图书室等, 老年人对这部分文化产品的消费具有公益性。另一种是企业根据老年人身心特点, 开发、生产的文化产品, 比如老年杂志、书籍、娱乐健身道具等, 这部分消费具有商业性, 是市场交易的产物。第一种渠道构成了老年基本的文化消费条件, 但这不是所有条件, 还有一部分甚至相当一部分需求由相关企业直接提供, 通过市场方式直接满足城市老年群体消费需求。这两种消费渠道相互补充, 对丰富老年文化生活、提升老年文化消费质量都发挥重要作用。

3 城市老年文化消费市场的培育

城市老年文化消费有自身的规律, 对消费市场的培育应紧紧围绕上述特点, 从供给和需求等方面采取有效措施, 促进城市老年文化消费市场的发育。

3.1 关心老年生活, 营造老年文化消费氛围

随着老龄问题越来越突出, 老年人作为一个越来越不能忽视的群体, 整个社会投入了较高的关注, 努力实现全国老龄委提出的五个“老有”, 即老有所乐, 老有所医, 老有所养, 老有所学, 老有所为, 是全社会共同努力的目标。文化消费集娱乐、健身为一体, 能够使老人们在活动中陶冶情操、锻炼身体、增长知识、拓宽视野、广交朋友, 从而使他们生活得更愉快, 更充实, 是文化活动使他们实现了老有所乐、老有所学、老有所为。为此, 各级媒体及相关部门应积极营造老年文化消费氛围, 更多关注老年全体的精神世界, 引导和鼓励老年朋友自觉进行文化消费, 充实他们的晚年生活, 减少他们在精神上的孤独、郁闷。

3.2 发展老年文化产业, 加大产品供给

市场经济是以消费为导向的经济, 随着人口老龄化的到来, 市场应随着人口年龄结构的变化而变化, 才能推动生产力的发展, 促进市场繁荣。所以, 要针对老年人文化消费需求的潜力和消费特征, 生产适销对路的文化产品和服务。我国老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老年人消费观念与消费行为的改变, 将进一步增加对文化产品的需求。与老年消费需求相适应, 应该根据老年人的消费习惯和消费特征, 积极发展我国的老年文化产业, 生产出更多的适应市场需求的老年文化产品。发展文化产业, 促进老年文化消费, 是社会发展和进步的必然要求, 有重大意义。在积极发展老年文化产业的过程中, 一定要进行认真的市场调研, 要对老年人文化消费现状及消费倾向进行进行全面把握, 瞄准最集中的市场需求, 同时又要满足个性化的发展需要。政府要积极支持老年文化企业的发展和壮大, 在政策上给予支持, 在管理上给予引导, 在资金上给予投入, 努力促进老年文化市场的完善和发展, 为老年人提供更多的精神食粮。

3.3 合理规划, 提供方便的消费场所

为老年人提供便利的消费环境和消费条件, 应主要做好以下三个方面工作:一是合理安排文化产品和服务提供场所, 尽量减少老年文化消费的空间距离。由于身体原因, 老年人日常活动范围有限, 对文化和相关服务的消费习惯选择与自己住所最临近的地区。要在老年群体相对集中地区设置良好的老年文化产品销售和服务终端。二是老年文化产品销售在地理位置上应相对集中。老年文化产品的销售通过合理规划, 使其分布在城市中若干个相对集中的地理区域, 在那里老年文化产品比较齐全, 交通比较便利, 能够形成具有一定影响力的区域品牌, 使老年人能够比较容易地在特定的购物消费区选择自己所喜欢的文化商品和服务。三是从服务管理上, 要体现人性化。文化购物或消费场所应根据老年人的特点, 体现人文关怀, 比如设置具有老年特色的温馨环境, 设立休息区, 使老年人在购物和消费过程中, 感受到服务的周到细致。同时作为营销者应该针对一些老年人行动不便的实际情况, 到社区、居民点为老年人提供必要服务, 进行产品推介, 从而可以拉近与老年顾客的距离, 引导和促进消费。

参考文献

[1]罗晓玲.近年我国文化消费研究述评[J].华中农业大学学报 (社会科学版) , 2004, (3) .

[2]施芳.我国居民去年文化消费一半花在教育上[R].人民日报, 20 0 6-01-19.