旧住宅区改造专项规划

旧住宅区改造专项规划（共7篇）

旧住宅区改造专项规划 篇1

广州市“三旧”改造之旧厂房专项规划、申请程序、流程汇总

一、《规划》是全市旧改“1+3+N”规划编制体系的重要组成部分，是深化《广州市“三旧”改造规划》的重要成果和具体旧厂房改造项目改造方案审查及审批的基本依据；同时也是制定《广州市近期建设规划》的重要指导文件，是科学落实和实施城市总体规划与战略规划的重要内容。

二、《规划》以“三旧”标图建库成果为基础，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然边界等要素，确定研究范围和规划范围。规划确定研究范围1000平方公里；通过综合梳理、分类甄别，划定规划范围137.15平方公里。其中，建议按旧厂房改造政策进行改造的面积为134.82平方公里，与旧城镇统筹改造的旧厂房0.38平方公里，与旧村庄统筹改造的旧厂房1.95平方公里。

三、《规划》围绕建设国家中心城市和现代化宜居城市的全市战略目标，重点完善城市服务功能和城市结构、促进产业调整和转型升级、提升土地使用效率。到2015年，预计实施旧厂房改造规模达30平方公里；2020年预计实施旧厂房改造规模达85-90平方公里；剩余旧厂房在规划期后逐步实施改造。

四、《规划》确定全面改造型(再开发型)和综合整治型(非开发型)两大改造类型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治和生态功能维护五种改造方式，指引具有不同保护价值的旧厂房的改造。

五、《规划》综合相关规划的要求，考虑产业空间布局、城市空间结构及用地效率和效益等因素，划定旧城区、旧城区与环城高速之间、环城高速以外地区三个圈层对旧厂房用地改造功能进行引导。其中，旧城区工业功能全部退出，严格限制改造为商品房开发用途，重点完善旧城公共服务等配套设施，改善人居环境，以及发展商务办公及商业零售功能；旧城区与环城高速之间重点优先发展商业办公等现代服务业，促进城市空间组织从单中心模式走向多中心模式，适度开发商品住宅项目以及相应的配套设施；环城高速以外地区，产业重点发展区、工业集聚区内的旧厂房进行产业升级改造，保留工业及物流功能。其余零散的旧厂房，属于城市总体规划和土地利用总体规划确定为规划建设区域内的，以开发商品住宅以及商业服务功能为主，引导旧城人口疏解，推动新区人气集聚；属于生态控制范围的，以生态复绿或生态旅游及配套服务等功能建设为主。

六、《规划》把旧厂房用地划分为经营性用地、非经营性用地和非建设用地(生态用地)三大类。其中，改造为商务办公、商贸、住宅以及工业仓储等经营性用地的面积为57.06平方公里，占旧厂房改造总用地的41.60%；改造为政府办公、教育科研、医疗卫生、2文化体育、道路广场、市政公用设施、园林绿地等非经营性设施用地的面积为57.61平方公里，占旧厂房改造总用地的42.00%；改造为生态用地的面积为22.49平方公里，占旧厂房改造总用地的16.39%

七、《规划》从城市建设趋势、基础设施支撑能力、政府公共财政收支、市场开发等角度综合分析，基于“分区控制、疏密有致”的控制思路，确定全市旧厂房改造平均开发强度商业金融用地控制为3.3-3.5，居住用地为2.9-3.0，工业用地为2.0，并综合轨道站点规划等情况，确定各改造分区开发总量和基准容积率。

八、《规划》落实、优化、新增配臵公共服务设施、市政基础设施、道路交通设施、绿地和公共开敞空间，增强生态系统的建设，强化旧城区、文保单位、工业遗产、相关规划提出保护的旧厂房及其他文物线索等的保护力度，完善城市服务功能，提升城市品质。

九、《规划》考虑到全市旧厂房的区位差异，基于战略规划和城市总体规划划分发展单元以及现行控规管理单元，全市旧厂房划分372个改造分区，对改造分区进行功能、开发强度(基准容积率)、建筑量以及配套设施的总体控制，构建“通则”+“指引”控制模式。

十、《规划》通过土地操作、财政、规划、政策保障等措施和手段实现旧厂房的有序、合理改造，促进城市的有机更新。

3456国有土地旧厂房申请改造程序和要求（试行)(2010年11月24日修订)

一、办理事项名称：国有土地旧厂房申请改造程序和要求

二、办理依据：

（一）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府�6�72009�6�878号)

（二）关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府�6�72009�6�856号)

（三）广州市“三旧”改造规划指引（暂定)

（四）广州市“三旧”改造工作流程（暂定)

（五）广州市“三旧”改造规划（编制中)

（六）广州市旧厂房改造专项规划（编制中)

三、收件资料清单：

序号资料名称份数备注原件复印件1申请函（原件)11①须加盖单位盖公章；②须按照穗府�6�72009�6�856号文明确改造模式和拟改造范围。

③须明确是否已纳入“三旧”改造规划和实施计划。

申请用地的基本情况和建筑物情况。包括：项目名称、地址、四至位臵、改造面积（总改造面积、建设用地面积、农用地面积、需完善用地手续面积）、地块现状、权属情况等④功能控制要求（用地性质）和强度控制要求（容积率等)⑤改造规划意向（计划改造的经营用途和使用功能、建设规模、总投资、不符合控规要求的应说明原因)⑥改造效果和时序2标图建库图斑统计表及“三旧”改造宗地档案情况表11①“三旧”改造宗地档案情况表须区国土房管局盖章确认。

②产权清晰的国有厂房用地，且改造范围与产权界线一致的地块，可不提供“三旧”改造宗地档案情况表”。

7序号资料名称份数备注原件复印件3身份证明11①须提供原件核对；②法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构构代码证；③自然人的有效身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明；④委托办理的须提供法定代表人身份证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。

4改造初步方案5①现行控规核查情况；②总平面图。方案应打印在合适比例的现状实测地形图上的总平面图（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、间距等内容为准）,提供改造后经济技术指标（须提供电子文件并附电子文件一览表）；③方案应在相应的图纸上清晰标注建筑功能、建筑间距、建筑层高、竖向标高、地下车库边线及出入口、绿地界线等重要元素，独立用地的公建配套项目应清晰标注用地边线。

④包括总平面与绿地系统规划图、交通与竖向规划图、区划明细图、总平面彩图、三维透视图，并提供修详通电子文件。

⑤涉及控规调整的，须编制控规调整专章；涉及未编制控规地区的，须编制控规论证专章。5历次历史审批资料（复印件)/2①包括国土历次核发的文件和附图，文件主要包括：《国有土地使用证》、《房地产证》、《土地权属证明书》、《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》等权属证明文件；②包括规划历次核发的文件和附图，文件主要包括建设用地规划许可证或国家建设征用土地通知书。

6附图/2将改造地块边界（含坐标）在下列图纸上标注：

①1:500或1：2000现状地形图现状地形图（具体要求见附件1)②1：500土地利用现状图（含第二次土地调查土地利用现状图）；③新一轮土地利用规划修编的土地利用总体规划图7照片申请用地现场照片电子版10张，发送到电子邮箱HZQGXB@126.COM8序号资料名称份数备注原件复印件已办理权属登记的需要补充下列材料：

8查册表11广州市房地产档案馆出具。

9权属证附图/210历史用地界址与申请界址套图结果（原件)20历史用地界址与申请改造界址不一致时须办理。涉及完善用地手续须补充下列资料：

11土地勘测定界技术报告书11①测绘部门出具，含放桩情况、土地所有权性质（国家和集体两种）及地类（农用地、建设用地、未利用地、基本农田）面积汇总表；②须采用西安坐标系。

12“三旧”改造宗地档案情况表11须区国土房管局盖章确认。

13征地补偿协议及补偿兑现凭证14违法用地处理决定和执行结果（含已按规定缴纳罚款发票)02①涉及完善用地手续的须提供；②区国土房管局出具（明确违法用地的发生时间）；③提供原件核对。

涉及完善征收手续的须补充上述完善用地手续的资料和下列资料：

15被征收土地的集体土地所有权证、农村地籍图11①涉及完善征收手续的须提供；②由区国土房管局核对并加盖公章。

16已支付征地补偿款发票（复印件）和征地协议（原件)及被征地单位出具的已收齐全部征地补偿款的证明（原11①涉及完善征收手续的须提供；②村出具的已收齐全部征地补偿款的证明；③区国土房管局确认。

9序号资料名称份数备注原件复印件件)17听证材料（包括听证告知书、送达回证、被征地村意见和区国土房管局意见)02①涉及完善征收手续且按政策需要听证的须提供；②区国土房管局出具并加盖公章；举行听证会的，提供听证笔录；未举行听证会的，说明告知听证权利和期满放弃听证情况；③放弃听证的，严格按照粤国土资发[2006]68号文操作，并提供村民代表大会同意放弃听证的相关材料。

18其他//其他根据改造项目特殊性需提供的相关材料。附件：

1、地形图资料的技术要求

2、旧厂改造方案土地专章参考格式备注：

1、以上所有复印件一律采用A4单面复印，注明“与原件一致”并加盖申请单位公章，并提供原件核对；

2、改造规划方案必须具有城市规划甲级、乙级资质的设计单位编制，并加盖公章、出图章。

四、受理地址和电话：广州市海珠区人民政府城市更新改造工作办公室（广州大道南999号海珠区政府第五会议室，020-89088935)

五、办理时限：10个工作日，申请单位材料补送、核定权属、地类、套界址等工作时间不计入办案时间。

10附件1：

地形图资料的技术要求为确保我办审批案件的科学性和准确性，提高办案效率，参考目前市规划局的相关操作办法，我办在项目收案过程中，明确对地形图资料的技术要求如下：

1、地形图的地形（即地物、地貌）应与改造区域的实际现状相符，采用广州市平面坐标系和高程系统，其标准分幅为400mm*500mm(用地面积≤20公顷的用地提供1:500现状地形图；用地面积＞20公顷的用地提供1:2000现状地形图)；

2、须叠加拟改造范围的用地界线及相关规划信息（包括地形图范围内的周边规划用地界线、规划路网、规划河涌以及规划绿地等）；

3、须标示拟改造范围的用地面积，并提供其用地界线拐点的广州坐标和西安80坐标；

4、自主改造类项目须叠加总平面布臵图，并标注建筑间距及退让间距，标注改造后的经济技术指标；

5、地形图应盖原勘测单位（勘测单位须具有相应测绘资质）的出图章、现状图审核章，并加盖申请单位公章。

11附件2：

旧厂改造方案土地专章参考格式(国有土地)

一、标图建库情况××(地块名称)地块位于××（地址或方位），已纳入“三旧”改造范围，标图建库图斑号为××，面积××公顷,拟改造面积××公顷,与标图建库图斑范围一致（与标图建库范围不吻合的,具体说明不符情况及原因）。

二、土地利用现状情况1．××地块改造范围总用地面积为××公顷，属国有土地。

2．根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

3．根据第二次土地调查土地利用现状图,改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

三、土地利用总体规划情况根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷，农用地面积为××公顷，未利用地面积为××公顷（如图所示）。

（上述两条如地块内全部为建设用地，相应内容可表述为“无农用地和未利用地”)

四、土地权属及使用情况

（一）有办理权属登记的改造范围内用地××(产权单位)于××年已以××（登记字号）办理国有土地使用权登记（或国有土地房地产登记，附权证号），登记土地面积××平方米（已办理房地产登记的，增加“总建筑面积××平方米”)，土地使用权类型为××(划拨、出让、国家作价出资入股)。土地现由××（使用单位）作××使用(非产权人使用时才需写)。

（如土地使用权类型属出让的,说明出让金缴交情况;如通过房地产交易取得用地的,提供上手产权人及交易时间等相关情况)

（二）未办理权属登记的改造范围内用地××年经××（批准机关）批准使用（详细表述用地批文的名称、文号、用地面积、使用性质）。土地现由××（使用单位）作××使用。

（如批准用地面积与现用面积不一致，需作相关说明)12广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)

一、国有旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下三种： 13方式一：补交地价、自行改造；方式二：纳入储备、给予补偿；方式三：改变用途、临时使用。

1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处臵的，按下列程序组织实施：（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。

（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处臵的，实施程序如下：（1）属于公开出让情形的实施程序如下： ①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入储备计划和出让计划。

③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。纳入储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。

⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

14⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。

（2）属于公益征收情形的，实施程序如下： ①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。

③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。

④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》的规定选定补偿方式。

⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。

3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处臵的，按以下程序实施：

①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。

③计收出让金。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。

二、集体旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。

（二）区出具统筹使用意见由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房15管部门和当地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。

（三）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县)政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。

（四）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（五）批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（六）实施处臵方式经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下五种： 方式一：自行改造；方式二：公开出让；16方式三：依法流转；方式四：依法征收；方式五：结合城中村改造和留用地管理。

1、以第一种方式即以自行改造方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。

（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即公开出让方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入出让计划。

（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。

（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，约定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。

（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成17交价格的60%作为补偿。

3、以第三种方式即流转方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入全市出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。

4、以第四种征收方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。

5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处臵无合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：

（1）属于纳入城中村改造方式处臵无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。

有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。

（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处臵方式程序办理。

（3）属于征收纳入区（县）政府统筹使用的，由区（县）政府征收为国有建设用地后，参照国有旧厂房程序办理。

旧住宅区改造专项规划 篇2

研究问题和解决问题必须抓住事物本质,旧住宅区改造自有其内在规律可循。研讨旧住宅区改造的瓶颈所在,对于切实推进改造进程、加速城市发展具有现实意义。

一、城市更新的政策法规体系需要不断完善。只有针对最后10%业主签约制定法律规范,才能彻底解决全面签约问题。

虽然《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》,以及《深圳市城市更新单元规划制订计划申报指引》(试行),为深圳市的城市更新实践提供了申报、操作指南,甚至也对城市更新推进过程中容易出现的钉子户问题预设了方案。《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定“政府通过公开方式确定项目实施主体,或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行”(第三十三条);“市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式,已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时,可以申请由政府组织实施该项目”(第七十三条)。但是,对于如何解决最后10%业主的签约问题,始终没有找到一条行之有效的途径。囿于物权法的相关规定,《深圳市城市更新条例》也迟迟不能出台。在旧住宅区改造过程中,纯粹凭借市场力量,缺乏法律支撑,根本无法解决最后部分业主的签约问题。

没有创新,就没有生命力。深圳龙华新区近年来在城市更新领域真抓实干,取得实效。该区大胆实践,明确前面90%的业主签约采取市场方式,最后10%的业主签约采取政府征收方式。这一突破,为旧住宅区、城中村等改造项目的全面签约提供了法律保障。由于拆迁改造项目的特殊性,不完成全部拆迁就无法推进下一步工作,但又无可避免导致一小部分业主通过不合理要价而获取更高收益的现象。龙华新区推出了“双90%”的政策(对于满足完成拆除用地面积占总用地面积90%以上,完成拆除建筑面积占总建筑面积90%以上的,在规划道路及公共设施范围内存在搬迁补偿困难的项目,可以按规定由政府开展征收补偿工作),一定程度破解了“完成全部拆迁”与“项目推进”的先后关系,遏制了部分业主挟项目开发进度漫天要价的心态,有利于平衡拆迁谈判关系,是解决拆迁难题的一种有益探索。而且,“双90%”政策限定了未拆除物业的比例不超过10%,且未拆迁物业须在公共基础设施用地范围内,在这种情况下公共基础设施项目拆迁主体由开发商变成政府,增加了拆迁公信力,保证了拆迁公正、公平,减少社会隐患,这种探索具有充分的合理性、可控性和必要性。

《深圳市城市更新办法实施细则》明确:“属于以旧住宅区改造为主的改造项目的,区政府应当在城市更新单元规划经批准后,组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案,经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,形成单一主体”(第四十六条)。政府在制定搬迁补偿安置指导方案时,如果不能对如何解决最后10%业主的签约问题,提出明确的方案和措施,而任由市场主体通过单一的市场谈判方式解决问题,就等于让旧住宅区改造陷入了无休无止的争执之中。因此,只有在制度设置上,通过有力、合法、公平的方式,明确最后10%业主签约问题的解决方式,明确赔付的指导性标准,才能彻底解决签约问题。东南亚国家、欧美国家和港台地区在如何解决最后部分权利人的签约问题上,取得了法律上的突破。他山之石,可以攻玉,深圳应该尽快制定出《深圳市城市更新条例》,让法律为城市更新效率和绝大多数权利人的利益保驾护航。

二、补偿安置标准必须拥有规范和依据。政府一旦缺乏可供执行的补偿安置标准体系,市场主体就会处于被动状态。

旧住宅区改造的补偿安置标准难以明确规范,一直是阻碍签约的主要因素。从改造的本质上来讲,旧房换新房、使用面积不减少,已经成为目前旧住宅区面积补偿标准的基本要素。但是,由于旧住宅区改造势必给政府、开发企业、权利人带来红利,因此业主不仅拥有对于改善居住环境的诉求,而且拥有享受改造红利的期待。鹿丹村住宅区改造采用了政府征收模式,面积赔付比例在1:1.16左右,同时允许业主以9000元价格增购相当于原有登记面积10%的面积,而该地区的新房销售价格在5万元左右,因此实际面积赔付比例达到了1:1.25。木头龙住宅区的赔付比例为1:1.3,已经是目前旧住宅区改造项目的最高赔付标准,可是至今仍然有10%的业主拒绝签约。尽管业主拒绝签约的因素有很多种,但是利益因素应该是首要因素。

最近,罗湖区政协主席周向阳建议尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究,以统一制定搬迁补偿标准。他认为,深圳市城市更新遵循政府引导、市场运作的基本原则,政府统一安排全市城市更新计划、审批城市更新项目规划,并由市场主体自主完成城市更新项目的搬迁补偿谈判和安置工作。这样虽在一定程度上避免了拆迁恶性事件的产生,但也面临补偿标准缺乏规范、钉子户难以解决、社会公平机制缺位等一系列难题。一大批已完成审批的城市更新项目在拆迁阶段陷入停滞状态,客观上形成了项目实施周期过长的现象。为此他建议,对于市场运作的城市更新项目,尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究,并协调司法机关共同建立拆迁争议的解决机制,探索通过司法途径解决拆迁难问题,杜绝漫天要价的情形发生,提高城市更新效率;同时,尽快出台房屋征收实施办法,对于可以适用房屋征收政策的政府组织实施项目,抓紧研究探索机构、资金、程序等运行机制。

虽然城市更新搬迁补偿标准体系的制定与出台,不可能起到一劳永逸的作用,但是至少可以成为权威参照体系,不至于让少量业主在利益诉求上永无边际。与此同时,对于改造项目的土地资源性质、功能配套的合理性、土地贡献率的来由,都会得以权威性的解读,避免拆迁谈判中不正当运算方式的产生,并有效维护业主和开发商的实际利益,走向共赢。

三、明确城市更新项目的规划技术指标体系,有助于规范改造项目的开发强度、更新模式和利益机制,最大程度确保项目的有序性、科学性、平衡性和正当性。

旧住宅区改造只有制定明确规范的规划指标体系,限制开发强度,厘清利益机制,才能引导开发规划进入有序状态。业主对于住宅区改造的利润预期、开发强度、规划水准、配套设施等指标,一旦存有疑虑或争执,就会延缓签约步伐。深圳市制定了《深圳市城市更新单元规划技术规定》(试行),该规定旨在以已经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据,对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定,明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任,在城市更新单元规划方案编制中起到指导作用。

事实的状况是,这些规定根本无法为旧住宅区改造中的业主所了解,业主对于开发强度、更新模式普遍持怀疑、否定、抵触态度。这些年,政府要求所有城市更新项目必须提供25%以上的土地贡献率,这些保障房指标和公共配套要求,更加剧了业主的对立情绪。城市更新的悖论在于,开发企业的资金回报和利润追求,只可能从项目的可销售面积中产生,在改造项目中不可能不增加容积率,否则无法解决资金成本。政府把所有的责任都推向了市场主体。在房价不断上升的大背景下,政府以政策换取利益。整个城市更新演变为业主、开发商、政府之间的利益博弈,而且政府无疑居于强势的一方。所有旧住宅区改造项目,只要进展顺利,开发企业所付出的楼面地价肯定低于通过市场拍卖程序获得土地的成本。正因如此,开发企业不得不经历与业主签约的数载阵痛。可以说,土地资源的稀缺,土地获取价格低于市场竞价,这也就成为开发企业对旧住宅区项目既望而生畏又乐此不疲的原因。业主作为单一的权利主体,在表面上自然处于弱势的一方,对于诸多困惑、疑虑,惟有以拒签来回应,旧住宅区因此陷入遥遥无期的困局。

说到底,旧住宅区改造最终追求的应该是利益平衡。利益平衡点的厘定,来源于规范的规划指标体系。业主不仅需要获得相应数量的回迁面积,更有改善居住环境的要求,以及在环境条件基础上的利益分享。这就突出表现为业主在签约过程中,需要了解规划水准、设计水平、开发理念和具体的回迁户型结构。很多开发企业一味认为,旧住宅区改造在经济利益上势必让业主得到了实惠,业主自然会感到满足,殊不知业主对于居住空间的要求,对于公共配套设施、绿化覆盖率、赔偿措施、房屋实际使用率、设备档次、户型设计方案以及搬迁成本、装修补偿、停车位、物业管理水准,均有全方位的考量。开发商如果不能细致入微地替业主着想,而是采用粗放式的谈判方式,势必陷入拆迁谈判的被动状态。说到底,能够从事旧住宅区改造的企业,基本上不会存在开发建设上的障碍。因此,在房价向好、开发利润有所保障的前提下,切实维护好业主利益,才是提升项目运行效率的有效手段和必由之路。签约效率的提高,不仅节约了开发成本,而且能够早日结束项目的不确定状态,避免资金投入的居高不下以及签约工作的久拖不决。

四、旧住宅区改造既要遵守公平公正的基本准则,又要讲究政策水平和操作技巧。谈判效率只有在公开透明和细节优化中加以实现。

在旧改项目的签约实践中,公平公正、公开透明,既是开发企业所应遵守的准则,但在实践层面又一直是开发企业必须面临的挑战。一方面,只有保持公平公正,才能杜绝少量业主超越公开标准以外的无端诉求,避免厚此薄彼,消除业主的攀比心理;另一方面,面对少量业主不满足额外诉求则拒绝签约的情形,开发企业徒唤奈何,无计可施,进退两难。

拆迁补偿安置协议既包含了整体规划设计、容积率、建设质量要求、配套设施等公共要求,又包含回迁面积比例、建设期安置标准、装修补偿以及签约奖励金、搬家费、回迁物业选择办法等诸多细节。签署协议的过程,自然是业主与开发商之间协商谈判的过程,不可能不存在博弈性质。对于旧改项目而言,不可能没有细节化的空间以及业主的个性化诉求。如何把握其中的分寸,实在是对开发企业公正性的极大考验。应该说,绝对的公平是不存在的,最大的公平在于立项改造本身已经造福于全体业主,业主完全可以从旧改项目中获得利益。从道理上讲,住宅区改造不应该出现钉子户,因为改造本身确实能给业主带来实实在在的利益。可以这样说,钉子户是由于相对不透明的操作、不到位的赔付、不科学的规划、不完善的协议、不流畅的沟通导致的,只要在操作程序、赔付政策、沟通技巧、法律保障上,慎始善终,无懈可击,并且让业主吃下定心丸,钉子户的数量就会大为减少。

在赔付政策上,应该既与项目自身的数据指标密切相关,又与整个深圳的补偿标准有效衔接;既考虑到政策环境的共性,又把握具体项目的个性;既在核心标准上斩钉截铁,又在细节上强化优化。比如说,建设安置期补偿租金标准的制定,就是一个关键问题,要把握业主的现实利益需求,也就是充分考虑到业主在签约之前对于生活质量的期许,尽可能按照优于市场租金价格的标准设定建设安置期租金标准,提前让业主过上体面、从容、舒坦的生活,并有效解决业主对于房地产租赁市场价格不断上扬的隐忧。

在规划方案设计上,必须在签约之初就提供一整套按照初步规划指标设计的概念式方案,全方位体现开发企业的开发成果、设计理念、核心价值观,并且具备鲜明的实际可操作性。当然,必须跟业主强调,在专项规划通过后可以作出适度调整,但是这种调整是有理有节的,甚至是更趋优化的。规划设计的过程,应该成为民主化决策的过程。要充分发扬民主作风,大力倡导热心业主参与到概念式方案讨论、修改和完善的全过程,彻底解除业主对于规划不确定性的疑虑,真正弘扬为业主建造美好家园的核心理念;在户型设计上,要充分把握业主心理,大胆运用备受市场欢迎的经典户型,并优化细节,注重风水,尊重习俗,生活空间与公共空间动静分离,方正通透。这样,就会增强业主的自主意识,全方位避免了由于期待与现实之间的距离和落差所带来的矛盾和冲突。

签约补偿工作的对象是人,以人为本应该成为签约谈判工作的基本准则。在沟通技巧上,要时刻把握两类人:一类是特别通情达理、豁达乐观的业主,一类是个性鲜明、维权意识浓厚的业主。对于豁达开朗的业主,要发挥好凝聚人心、弘扬正能量的作用;对于个性较强的业主,要耐心倾听其核心诉求,充分尊重他们的意愿,适时调整工作策略。只要把这部分业主的工作都做完美了,改造庶几成功矣。

由此可见,无论是赔付政策、规划水准,还是谈判技巧、政策方略,旧改拆迁是一件具有极强专业性的学问,失之毫厘,谬以千里,不可不慎。尽管住宅区内业主在地位、财富、性格、阅历以及期望值上存在差异,但是公平公正的操作方式、相对到位的赔付政策、科学合理的规划方案、耐心细致的思想工作,能够减少业主的疑虑,推动业主愉快签约。

旧住宅区改造专项规划 篇3

关键词：供热系统的完善；供热网；改善

一、城市旧住宅的供热

城市旧住宅的供热重要来源于管道的供热，旧式住宅的小区普遍出现了管道已经断裂、管道丢失、供暖管道以严重的破损，由于众多的旧式住宅中存在被物业公司的遗弃，固而出现问题无处解决，导致了管道维修的施工期。供热的管道的设施主要分为地上与地下两种形势，在地下的管道主要分为通行中的地沟、半通行的地沟、不通行的地沟三种形式，而在通行地沟中由于长时间出现积水，导致了供热管道被腐蚀，容易出现供热管道的使用寿命，使用较好的防水材料来保护管道的腐蚀性，因此埋藏在地下的供热管道需做好保温与防水工作，采取管道的管线架与空中，这样能更好的保护供热管道的使用寿命，使供热的管道能长时间的运用在工作中，让城市中旧式住宅的供热有着显著的提高。

依据旧式住宅管道存在的问题，我国以规定供热的系统要满足90%的输送率，同时达到0.5%的失水率，按照以上的原则制定出整改的办法，在不需更换供热管道的同时能使城市中旧式住宅的达到国家供热的要求，我们应更换已经破裂管道的保温层，使原有的管道仍分布在通行的地沟当中。

城市旧式住宅中已经断裂的管道需加以更稳固的设施，在我国的北方城市中，由于冬季的气温比较寒冷，易出现管道结冰的现象，针对这一现象应加以对供暖管道保温性的提高，使供热的质量有所提升，确保北方冬季旧式住宅的保暖性。

二、城市中旧住宅的现有状况

旧住宅跟随着年限的不断曾长，它原有的美观性、功能性受到严重的破损，使其带来的经济性与物质性不断下降，旧住宅主要分为可居住与不可居住两种，在旧式住宅中存在着配套落后的设施、房屋的老化，节能性达不到要求，室外的噪音影响着旧式住宅的正常生活，旧式住宅中一些违规的建筑危害着人们的生命安全，旧式住宅周边的环境较长，存在着大量的生活垃圾。针对城市旧式住宅存在的问题提出整改方案；

成立正规的管理公司，通过正规的管理来约束旧式住宅中的居民，从而提高城市旧式住宅的环境已经美观性。以有的旧式住宅存在破旧的外观，这对城市整体的美观有着巨大的影响，我国应对以破旧的旧式住宅加以美化，可单独的加强旧式住宅墙面的美化，整改城市旧式住宅的外观，改变城市旧式住宅对社会的影响。 旧式住宅由于建筑时间较早，建筑是采取的标准比较低，使住宅应具有的性能也逐渐的降低，旧式住宅与新建的住宅有着比较大的差距，主要体现在建筑材料，旧式住宅主要是砖与板块相结合的形式，欠缺牢固性，而在新式的住宅中结构都是砖混的建筑材料，其中砖为建筑裁量之一，而混是指钢筋、水泥。砂石、水按照相应的比例混在一起，称为混凝土，在新式的住宅中楼板、楼梯、阳台、以及过梁都采用混凝土的材料，这使新式住宅中承重墙较为牢固，大大增加了房屋的使用寿命。

三、城市旧住宅热网平衡与保温改造方案

1、增加新形式配套管理体质

针对我们之前对城区的老旧住宅的基础调查，老旧住宅的物业没有统一整合。经常会出现问题造成无人解决，无人维修，无人管理等等问题。因此针对这样的基础环境，我们可以建立统一的老城区旧住宅的管理部门，或由街道社区监理。出现问题即使反映，就可以保证老旧住宅出现供热维系问题时能第一时间被发现并且根据情况进行治理。

2、针对陈旧设施统一整理维修

将老旧住宅区的设备进行统一返修，将出现了管道断裂、管道丢失、供暖管道已经严重破损的进行处理，并将未出现严重问题的，做好防腐蚀，防冻，防裂等综合维护。确保老旧住宅区供热设备的通常性。

3、对老旧住宅进行现代改造

3.1加装自力式压差控制阀

自力式压差控制阀门，可以根据流体流动产生压力。当热网的山下游用户的阻力在一定范围里发生变化时，管道内压力的变化能反馈到阀门自行调节阀门开度，能使用户的热力入口压力差保持基本稳定不变。从而解决供热时产生的水里不平衡的问题。

3.2加装自力式流量平衡阀

自力式流量阀门可以控制用户的流量恒定的控制在一定压差范围内。管道内压变化可以通过压力反馈给阀门自行调解阀门开度，使用户的热力入口流量维持基本恒定。因此无需人力调节，省去大量人工开支。这样一来，可以充分解决水里失调的问题。

3.3加装静态水力平衡阀

静态水力阀门是一次性手动调节阀门。在供热系统的运行工况改变时，可以将工况下的水量按照比例重新分配，使热用户的流量同时按比例变化。在旧城区住宅供热问题复杂的情况下，根据不同的要求和控制对象，选择不同的改造方案，就可以轻松的解决旧住宅的供热问题。

结论：

本文根据城市旧住宅区热网因念旧失修，无人管理所造成的平衡與保温问题进行了充分的说明。并经过研究得出适合城市中旧住宅区供热网平衡与保温的改造方案。以达到确保提高水力平衡，热力输出效率，后续设备维护，和终端问题反馈等影响供热稳定的因素。

参考文献：

[1]蔡敬琅.集中供暖和供热中的节能改造问题[J].暖通空调，2002.11

[2]金静.城市集中供热发展与思考[J].甘肃科技，2004.07

旧住宅区改造专项规划 篇4

孙燕

（中国建筑科学研究院，北京，100013）

Analysis on the Design of Adding Elevator to the Existing Multi-storey

Residential Building

Sun Yan（China Academy of Building Research，Beijing，100013）

摘 要: 随着人口老龄化加剧，老旧多层住宅加建电梯已成改善居住质量的必要条件。本文结合实例分析总结了既有多层住宅加建电梯的类型，并对这些加建类型的特点进行分析，指出了电梯加建的现实制约条件，为以后的实践提供理论依据。

Abstract：With the intensification of the aging population, the old multi-storey residential building elevator has become a necessary condition to improve the quality of life.This paper analyzes and summarizes the existing type of multi-storey residential building elevator, and the construction of these types of features are analyzed, pointed out the realistic constraints of elevator built, to provide a theoretical basis for future practice.关键词：老旧多层住宅改造；加建电梯；改善型；便利型；舒适型；老龄化

Key words：renovation of existing multi-storey residential，adding elevators，improving type，Convenience type, Comfortable type，Ageing 0 引言

因建设年代社会经济水平限制，我国既有老旧多层住宅楼多未设置电梯。因住区老龄化加剧，无电梯住宅，使居民出行极不方便，加建电梯迫在眉睫（图A-D为北京、武汉、福州、上海等地加建电梯照片）。2016年北京市决定在城六区试点开展老旧小区加装电梯工作，在适老化改造上又迈出了艰难的一步。2017年年初北京首部“租赁式”外加电梯在大柳树5号院开通，老旧小区加建电梯工作有了新进展。

老旧多层住宅加建电梯建电梯涉及问题较复杂，如政府政策主导、经费投资、居民的意见等，本文结合社科院几个老旧小区综合整治项目内遇到的户型，对外加电梯进行了分析研究。

图A图B图C图D

图A 北京大柳树5号院加建北京首部租赁式电梯 图B 湖北武汉汉阳鹦鹉花园自筹资金加装电梯 图C 福州鼓楼区河边路电力公司宿舍加建电梯 图D上海怒江苑小区7号楼加建电梯

1.概述

文中的老旧住宅是指科院几个小区的综合整治项目的住宅户型，这些小区的住宅楼基本上是80年代左右建造的，4-6层的砖混结构的楼房。这一时期的住宅主要以一梯两户和一梯三户为主，因此以这两种类型住宅作为待加建电梯的研究对象。依据加建电梯对住户的使用的感受及效果，将加建电梯模式分为改善型（北侧楼梯平台入户式）、便利型（北侧通廊式直接入户）、舒适型（南侧通廊式直接入户）三种方式。这三种加建方式都按照加建无机房电梯考虑，为了减少对老住宅的影响，暂时考虑为载重450千克（6人）的无机房电梯，井道尺寸（参考通力电梯）为2米X2.04米。

2.加建模式概念 2.1 改善型加建模式

改善型加建模式是指北侧楼梯平台入户方式，即在单元入口外加建电梯，这种方式不能直接到达住户入口，必须上、下半层楼梯人户，无法完全实现无障碍通行，但能对老年人出行方式进行改善。

图1改善型加建模式平面示意图-一梯两户

图2改善型加建模式平面示意图-一梯两三户 2.2 便利型加建模式

便利型加建模式是指在北侧加建电梯，每层通过外接通廊通至起居室，实现直接入户，给老年人的出行提供便利。平层直接入户改变了入户方式，不从户门进人，如图3和图4所示，从厨房或者北侧卧室入户，都对原户型的功能布局有一定影响。

图3便利型加建模式平面示意图-一梯两户

图4便利型加建模式平面示意图-一梯三户 2.2 舒适型加建模式

舒适型加建模式是指在原有楼栋的南侧加建进深较大(一般大于1.2米)的玻璃廊，并设侯梯厅的加建模式。也是能实现平层入户，同时给住户增加宽敞的南向外廊，不仅给老年人的出行提供便利更能让生活更舒适。

根据加建电梯的位置，又分为嵌入式和贴建式两种。其中，嵌入式加建部分面积和进深较小，对户内的视线遮挡小；贴建式加建部分面积和进深较大，容易造成视线遮挡。因折两种方式的加建模式形态相近，下面文中都以电梯嵌入式为例进行分析。

图5 舒适型加建模式平面示意图-一梯两户

图6舒适型加建模式平面示意图-一梯三户

3.三种电梯加建模式特点分析

根据国家的有关要求：增设电梯应当经用地权属单位同意后，由本单元业主共同决定；应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意；同意增设电梯的业主应当达成电梯运行维修费用分担、运行维护保养委托等方案的协议。

3.1 对户型的影响 3.1.1 加建的均好性

从图1-图6可以看出，对于一梯两户的住宅来说，改善型模式、便利型模式以及舒适型模式都是可行的。对于一梯三户来说，改善型和舒适型可行，改善型对三户的改善效果是一致的，便利型对中间户没有提供便利，舒适型对中间户有遮挡和干扰，不能实现均好性，不能保证中间户的利益，在不考虑资金和外在不确定因素的情况下除非邻里关系良好，高龄化的住户改善的需求强烈，否则一般很难实现。

3.1.2 对户内的干扰。

加建电梯后改善型会对其中一户的厨房和卫生间的采光有影响，可以根据场地的情况把电梯厅放在电梯和平台之间，这样对住户都没有影响。

便利型对一梯两户没有影响，但一梯三户不适用。

舒适型新加建的廊和电梯厅会对主卧有遮挡，使得采光和通风都受到了较大的影响，主卧室的视野也发生了较大的变化。侯梯厅可以分隔开且不开窗，这样不会对廊和卧室的私密性有干扰。

3.1.3 人户流线 改善型没有改变入户流线。便利型和舒适型如果新的入户流线穿行的卧室空间兼有起居功能，可以对原有居住行为的影响相对较小。

3.2 对日照的影响

加建即使是采用了无机房电梯，因为加大了楼房的进深，仍然会对住宅楼产生日照影响，需在设计前期通过日照分析软件对建筑日照条件进行计算分析。对于改善型和便利型都是在北侧入户，需要考虑对北侧建筑的日照影响，对于改善型加建方式，由于在楼梯平台处入户，电梯的加建高度要高出屋顶办层，会增加日照对建筑的影响。舒适型加建在南侧，对本栋楼住户的日照影响大，需尽量拉大电梯和建筑间的距离。

3.3 对建筑物结构的影响

改善型加建模式需在楼梯休息平台高度处的楼梯墙外增加电梯前室，新增平台进入楼梯休息平台处，需要对原有外墙进行部分拆除，以消除室外平台和楼梯休息平台之间的隔断，因为结构主体为砖混结构，拆除外墙相应的会造成结构安全度缺失，所以增加室外电梯，会导致主体结构的加固，需要结构整体核算后确定。

3.4 对经济的影响

三种加建模式建议采用钢结构，玻璃廊形式，一是改建周期短，二是对结构的主体影响小，三是玻璃体轻盈，能减少加建对人造成的压抑感。根据《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，增设电梯遵循业主自愿、利益协调、安全可靠、政策支持的原则，资金以自筹为主、社会其他资金为辅的原则进行安排。对于不属于80年代之前的老旧小区，根据相关政策规定，国家不会对整栋大楼进行抗震加固，增加电梯势必然需要对结构墙体开洞，如果造成结构整体需进行抗震加固，造成巨大的投资。而这笔投资额往往超过住户的实际承受能力，实际操作资金方面存在很大的困难。

3.5 对建筑面积的影响

三种加建模式都有新增建筑面积，便利型和舒适型对住户的建筑面积增加较多，住户的可接受度强。

3.6 对室外管线及绿地的影响

加建电梯的位置一般在住宅的宅前路上或者外管线上，需要对宅前路和外管线进行局部改造，可能会影响到小区的绿化率。

3.7 对消防救援的影响

改善型没有改变入户流线，不会对消防救援产生影响。便利型和舒适型都是出了电梯层门直接到了住户家里，没有公共通道到达疏散楼梯间内，一旦发生人员困梯。救援人员无法通过公共通道进入解救，需在后期的物业管理上加强措施，确保被困人员能够及时得到救援。

4.电梯加建的现实制约条件 4.1 总图的制约

为节省用地面积，既有多层住宅的建筑边界多紧邻建筑红线，电梯加建与建筑退红线要求相违背，需根据规划要求，与规划部门沟通解决。如有的小区楼楼前隔很窄的人行道道路即为小区围墙，没有条件加电梯；只能考虑在南侧加。

4.2 国家法规对电梯加建的制约

根据国家相关规定增设电梯后的建筑间距、建筑日照、消防安全、建筑平面设计、结构安全等应当满足相关规范标准要求。住宅楼在原报建时未预留电梯井的，应当办理规划审批手续。规划审批对加建电梯方案的影响因不同地区的规划部门执行标准而略有差异。但对日照、疏散、消防等基本条件必须满足，至于是否可突破建筑轮廓线、占用小区公共用地加建，不同地区执行标准有所不同。规划审批是否通过是上述加建方案能否成立的前提。结论

无论是改善型、便利型、舒适型加建方式，都各有优缺点，但对老年人的出行都有帮助。其中舒适型电梯加建迎合了当前的老龄化背景，能满足老年人的生理和心理需求。此模式加建部分面积较大，费用高；加建部分进深较大，对场地的要求也高。但多功能的玻璃廊可作为家庭会客、起居、书房等功能空间，它能提高住宅的舒适度，容易得到住户(包括一层住户)的支持。虽然也存在对局部住户的干扰，但是可以采取措施解决的。所以，在楼间距等场地条件和经济条件较为宽松条件下，舒适型电梯加建很适合在北方地区使用。6 设计思考

通过对老旧多层住宅加建电梯的分析，感触很深，中国已经进入老龄化社会，作为一名建筑设计师，我们应该充分理解无障碍设计对老龄化社会的意义，对于中国的家庭，如何使我们的建筑设计满足我国老年人：成年人：孩子4:2:1的人口结构，给老年人及行动不便的人提供便利，有很大的压力。随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，以及老龄化的现状，我们的住宅设计应该以人为本，在住宅设计中增加电梯。但是目前国家现行的住宅设计规范仍然规定7层及以上的住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时才必须设置电梯，已经明显的不适应当今社会的需求。在此强烈建议修改相关住宅设计规范，规定只要是多层住宅都必须要设置电梯，而且所有的住宅都应该符合无障碍的要求，否则，若干年后，我们又要重复今天加建电梯的工作，劳民伤财！

参考文献：

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旧住宅区改造专项规划 篇5

威海市13个小区纳入省老旧住宅小区整治改造计划

齐鲁网4月19日讯近日，2018年全省老旧住宅小区整治改造项目公布，威海市共有13个老旧小区纳入这一规划，9769户家庭的居住环境将焕然一新。这次改造涉及文登区香水庵、崇武、农行、峰山、城西、兴隆、昌山、金地、绣品东9个片区，以及乳山市畅园，静园、馨园、运输公司宿舍楼4个小区，改造面积达到87.2万平方米。老旧小区整治改造内容包括完善治安防控和消防设施，清理违章和配齐环卫设施，改造小区基础配套设施，改造水电暖专业经营设施等。改造后，居民的居住环境从安防到绿化都将得到大幅提升，小区主要出入口、主要路段、节点将设置监控探头，绿化整体布局合理，并合理设置停车位，最大限度满足居民停车需求。

社区老旧住宅区物业服务工作汇报 篇6

我社区在市、区两级房管部门的指导下，以市政府推进老旧住宅区物业服务全覆盖和提档升级工作为契机，认真落实“四率五有”的要求，充分发挥于2010年完成了辖区内老旧住宅区的物业服务提档升级工作，今年又在原有的基础上继续推进，现结合我社区实际情况，将老旧住宅区物业服务提档升级工作汇报如下：

一、巩固完善社区物业服务工作机制。在实施物业服务工作过程中，制定了各个岗位工作制度，小区秩序维护员挂牌上岗，设立投诉意见箱，进行规范化管理。以门栋长为代表，定期召开会议，发现问题及时解决。确保卫生保洁、秩序维护、绿化养护、基本维修、车辆管理等5项服务内容正常运转。

二、开辟渠道，加大投入，改善社区物业服务条件。我社区一方面争取上级部门的支持，对小区楼道进行了粉刷，对凌乱电线进行了整理，楼梯扶手刷漆，楼梯台阶进行清洗，除去原来的小广告，使楼道变得亮起来。为了改善小区环境，我们将小区的25个垃圾通道门进行了维修和更换，并购置25个垃圾筒放在各单元解决了小区暴露垃圾问题，在空地安放了10套休闲椅，并安装了两套健身器材解决了居民休闲娱乐场所。我社区对小区内破损花坛进行了修复，并对小区大株树木进行了修剪，并申请园林部门对小区1、2、9、10四栋花坛进行绿化改造升级。在大门口安置了拦车器，将小区原来破旧的门楣进行了更换。并购置了物业服务维修工具，为实施服务提供强有力的保障，并对物业服务部办公室门窗进行了更换，使大门口变得整洁漂亮。在铁机西区和九阳轩小区做了8个共计200平方米的车棚，解决了居民

自行车的停放问题。安装了50多根便民晒衣架，方便了居民的晾晒。将小区内约1000平方米的路面进行了硬化。为秩序维护员配备了工作制服，将大门进行了修缮。

三、做好宣传工作，促进小区居民树立“有偿服务”观念。社区利用宣传栏、黑板报等形式宣传《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，营造良好的舆论氛围。将每月服务部收支明细公布于众，做到帐目透明公开。经常组织居民参加义务劳动，增强居民自我管理、自我服务意识。只有以整洁的环境、到位的服务，让老社区居民感受到变化，实现老区新服务，旧貌换新颜，才能使居民真正体会到“有偿服务”带来的便利。

四、物业服务工作中存在的问题

一是老旧住宅区低收入居民家庭多，物业服务收费标准不能提高，而现有的人员工资每月只有650元，人员流动大，服务质量不高，且只能勉强维持正常运行。

二、小区内部分排水、排污管道经常堵塞，窨井盖破旧严重。小区内需补植树木，增设路灯，增建环卫设施，添置消防器材，完善监控设施。小区内顶层居民室内漏水严重，整修困难。

我社区老旧住宅区物业服务工作有些方面还不够完善，我们将本着一切从居民的切身利益出发，以更好地服务好居民为宗旨，进一步扎实有效地把我社区老旧住宅区物业服务工作做得更好，使居民从中得到实惠，真正实践科学发观展。

城市老旧住宅适老化改造设计 篇7

统计资料显示, 我国第一次人口生育高峰出现于1950~1957年之间, 年平均出生人口为2088.5万人。随着他们步入60岁, 2010~2017年将是我国低龄老人快速增长的时期。我国城市人口正进入快速老年化阶段, 老年人口基数大, 经济实力有限, 老年人空巢家庭占比大, 住宅建筑维护和改造意识弱, 绝大多数老年人所居住宅是按照中青年健康人群需要设计, 未考虑老年人的生理功能和生活起居的特殊要求, 为了帮助广大老年人实现安居, 急需对他们现居住宅进行适应性改造。

2 现阶段我国养老状况分析

一方面, 人口老龄化的加剧使得适宜老年人居住的住宅需求不断增加, 这意味着以需求为导向的养老地产开发行业的正处于发展的上升期, 机会众多。但由于养老地产开发的过程中涉及范围较广, 包括政府、房地产企业、医疗卫生机构以及各项相关的配套服务机构或企业, 资金需求量庞大、营运过程复杂, 这些因素的限制使得养老地产在我国的发展过程缓慢, 难以满足我国老龄人口社会化养老的发展。因此, 现阶段除了研究如何发展我国养老地产, 对现有的和即将建设的居住区适老化的规划设计也尤为重要。

3 住房适老化改造及作用

3.1 老年人居住空间要求和住宅适老化改造

由于老年人身体机能的逐步退化, 活动空间正慢慢缩小, 对住宅的依赖度增强, 他们在住宅空间布局、垂直交通、照明、安全报警等方面都有着特殊要求。老年人居住在面向身体健康的中青年为对象设计的普通住宅中, 不可避免地存在着一些不适应其身体机能和起居习惯的问题。这就要求居民进入老年人行列以后, 要对其居家养老的住宅进行适度、适时的改造, 简称为适老化改造。住宅适老化改造通常分为户外和户内两大部分。户外公共部分主要指建筑出入口、公共通道、楼梯、电梯等部位的改造;户内部分主要包括卧室、厨房、卫生间的空间划分调整, 地面防滑、户内设备、设施配置种类及安装尺寸的改造等。

3.2 住宅适老化改造的作用

由于文化传统、经济实力、养老服务体系建设水平的影响, 我国90%左右城市老年人养老方式必然选择居家养老, 因此住宅适老化改造需求巨大, 改造成效利国利民。从使用者需求方面看, 老人所居普通住宅进行年龄适用性的改造, 不仅能提高老年人居住的安全、便利和舒适度, 提升老年人的自理能力, 帮助他们享有良好的生活质量;同时减少了老年人的借住需求, 减轻家庭、社区养老服务压力, 有利于社区和谐和家庭和睦。从产业发展方面分析, 住宅适老化改造是老年宜居房开发的重要途径, 是老年期间最重要和最大的住房消费, 住宅适老化改造工程为房地产业和建筑业提供了新的市场空间, 有利于企业向专业化方向发展;对促进就业和拉动城市经济增长也将有相当的贡献。从城市建设方面分析, 中心城区住宅的适老化改造能够提高住宅的利用效率, 提升区域的宜居度, 有效减轻城市土地、环境和养老资金的压力;对城市面貌、建筑特色保护、文化传承和生态文明都有积极的意义。

4 城市老旧住宅适老化改造设计

老旧住宅适老化改造设计, 可以在结合当地气候地理环境前提下, 融入绿色建筑理念, 因地制宜地进行局部改造, 最大限度地满足老年人的生活需求。以下以重庆市为例, 探讨一些老旧住宅适老化改造设计的方法。

4.1 屋顶改造及单体供暖地暖加设

重庆市位于夏热冬冷地区, 且空气湿度大, 为改善老旧居民区室内热环境, 应当加设供暖系统。供暖系统采用高效节能的空气源热泵地暖, 该技术具有热效率高 (比传统采暖高30%) 、热损失少、节约能源 (比传统采暖节约费用20~30%) 、蓄热性能好 (停止供暖后, 可保温几个小时) 、使用寿命长, 以及美观、隔音、便于调节温度、分户计价等优点 (见图1) 。由于白天室内人体活动量低, 在该城市冬季的气候特点下会感到湿冷, 所以需要正常供暖。而夜间入睡后有棉被等保温, 对于地暖的需求并不大。结合2012年《该城市市居民生活用电试行阶梯电价听证方案》的听证会上提出的“未来计划分时供电政策”, 决定采用不同于北方24h供暖的分时段供暖模式。在夜间时段利用低价电, 效仿冰蓄冷技术降低地暖供热量, 通过电加热水进行夜间的热水蓄热, 白天将热水放入地暖进行供热。直接从经济节约方面对居民产生了效益, 又减少了白天城市电网的供电高峰期的负荷。

4.2 屋顶改造与雨水收集

老建筑屋顶普遍存在防水、保温隔热性能较差及不美观等弊端。参照在“北、上、广”地区已经大面积完成的坡屋顶改造工程, 改善建筑屋顶围护结构的保温和防水性能。对于坡屋顶架空层的空间, 根据平改坡工程技术规范《屋面工程技术规范》 (GB50345-2012) 及相关资料, 延伸楼梯进入架空层, 充分利用屋顶空间作为设备间, 用来承载热水蓄热设备及空气源热泵。同时加设雨水收集系统, 通过建筑排水立管将雨水引入雨水收集管以送至小区内的雨水收集池。对屋面雨水进行有效利用, 同时, 减少地表径流及雨洪高峰负荷。该城市地区平均年降水量主要集中在1000~l200mm, 降水比较丰富, 夏季5~8月降水最多, 为200~380mm可以该城市降水情况为计算基础进行蓄水池容量设计。降水量大, 收集雨水多, 具有较好的经济效益并且节约能源。

式中:V为蓄水池容积, m3;Q为雨水设计流量, L/s;t为降雨历时, min。

4.3 踏板发电与可发电活动器材

户外活动空间不足的问题在该城市老旧小区中十分显著, 相关文件指出, 老旧社区改造最小范围应以街道为单位提供不小于300m2的活动区域。调研显示, 大量老年人会使用社区活动器材或者参与广场舞活动。就此应根据实际社区规模加设适当大小的、不少于300m2的社区活动中心。活动中心安装可发电地板供广场舞使用, 并放置可发电活动器材供老年人使用。社区中中青年人通过活动可以由踩踏发电板和发电器材进行人工发电 (见图2) 。由于社区健身的人流量的时刻变化, 发电设备产生的电压不稳定, 可利用能量储存器, 使产生的机械能缓冲, 储存足够大的输出再通过电力输送线传输电能。当发电大于用电设备的需求时, 多余的电能给蓄电池充电;当发电小于用电设备的需求时, 不足的电能由蓄电池供应。

4.4 引风引水坡道设计

无障碍改造是重要适老改造之一, 也是必须涉及的改造。目前, 在该城市地区适用性较好的改造方式为将小区主干道设计由传统的楼梯爬坡改为以Z字型的爬升为主, 可以有效降低坡度, 增大坡道的长度, 减少楼梯部分便于老年人行走。由于该城市地形的限制, 小区内部多以坡道阶梯为主, 由一条主干道贯穿并通过各个单元。为了响应该城市加入“海绵城市”试点城市的号召, 并结合Z字形爬升坡道, 通过主干道改造实现雨水收集系统的连接。小区主干道下方安置雨水收集管和雨水收集槽, 坡道铺设景观用防腐木质板。利用板间缝隙进行雨水收集, 排入雨水蓄水池, 对小区路面雨水进行收集和利用。坡道迎合景观绿化中的植被围合设计形成风道。根据实际地形与风向, 结合西南地区山风特点可进行坡道引风, 气流进入小区内部产生对流循环, 达到空气流通作用。

4.5 围护结构改造及基于DEST-H软件与Ecotect

软件对建筑负荷与建筑光环境分析根据该城市地区实际情况, 20世纪70、80年代该城市地区的墙体材料广泛采用240mm砖墙双面抹灰, 楼板材料选用的是使用较普遍的钢筋混凝土。外窗为普通单玻窗, 部分老旧小区采用有色玻璃, 其遮光度较高, 传热系数大, 导致老旧小区存在采光问题和能耗问题。基于老旧小区围护结构现状, 为提高老旧小区舒适度, 改善光环境, 并减少能耗, 拟将普通单层窗改为双层真空玻璃窗, 并对改造前后能耗情况利用DEST-H软件进行了负荷模拟计算。

4.5.1 几何模型的建立

用能耗模拟软件DEST-H对建筑全年能耗进行模拟计算, 进行能耗模拟时, 在不影响模拟结果的前提下对建筑模型进行了简化。根据调查与分析得到的20世纪70、80年代老旧居民建筑特点进行模拟, 使模拟结果具有一定代表性。样板户型按20世纪70、80年代老旧居民建筑特点进行模拟。层高2.7m, 建筑面积为66.15m2, 朝向南偏西22.5°, 户型为2室2厅1厨1卫, 根据实际情况, 在建筑模型的主卧室、次卧室、客厅、餐厅设置空调系统, 空调面积为60.39m2。

4.5.2 围护结构参数设定

本模型中选用的是具有普遍代表性的240mm厚红黏土砖块。楼板材料选用的是使用较普遍的钢筋混凝土。外窗为普通单玻窗。改造后为双层真空玻璃。

4.5.3 太阳辐射强度设定

太阳辐射强度数据为Wea Tool中该城市市沙坪坝区的气象数据。

4.5.4 日轨设定

日轨为Wea Tool中该城市气象数据 (见图3) 。

4.5.5 模拟结果及分析

综合上述模拟结果可得到, 在对老旧建筑进行围护结构的改造后, 全年最大热负荷、冷负荷以及全年累计热负荷、冷负荷都有明显下降, 其中全年最大热负荷下降13.4%。可见, 围护结构的改造在改善室内光环境, 为老年人提供舒适室内环境的同时, 一方面具有一定的经济效益, 可节省用户电力开支, 获得长期效益, 另一方面减少了能源的消耗, 缓解了城市电网供电压力, 符合绿色建筑, 节能减排的核心思想。

5 结束语

我国人口老龄化已进入加速阶段, 大力推动老年宜居房建设是积极应对人口老龄化的重要举措。大城市老城区老年人、准老年人居住密度高是必然的, 他们现居住房的适老化改造是老年宜居房建设的重要组成。大城市老城区应将改善老年人居住环境、促进老年人的消费作为城区经济新的增长点;老年宜居环境建设是城区更新的重要内容;保障老年人的居住权是社会文明进步的重要指标。

参考文献

[1]李艺薇.对老旧小区住宅内部进行适老化改造的完善对策[J].山东工业技术, 2015 (5) :278.

[2]孙凯, 何包亮.城市旧住宅区户外空间适老化改造策略研究[J].安徽建筑, 2015, 22 (5) :12~13.