武汉市住宅专项维修资金管理办法

武汉市住宅专项维修资金管理办法（通用7篇）

武汉市住宅专项维修资金管理办法 篇1

《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

涉及开发商相关要点解读

1.商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

解读：为了规避部份业主不办理两证，从而不交纳住宅维修基金的弊端，武汉市规定开发商售房时在合同中约定交房前购房人应当交存首期住宅专项维修资金。政策出发点较好，但方式有点强制，为购房者增加了购房成本，在一定程度上影响销售。

2.初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

解读：为了统一管理，在开发商办理初始登记时，尚未售出房屋，开发商还应充当业主角色，交存首期住宅专项维修资金，待售后再由业主补给开发商。

3.购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。解读：行政主管部门通过办理房屋权属登记的把控，强制开发商、业主落实此政策。从长远来看，对业主是有利的，但短时间内，抵触情绪会较强。

4.本办法自2011年5月1日之日起施行。

解读：本办法虽规定施行日期，但武汉市房地产管理局（说法是自2011年8月1日后办理商品房销售许可证的项目，采用新版商品房买卖合同示范文本，才施行此办法。前期办证项目，仍按原版本商品房买卖合同文本执行，维修资金交存不受此办法管理。

附：《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

第一章 总则

第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院第504号令）、《武汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适用住房、廉租住房等保障性住房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同）的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%（配置有电梯的按照2.5%）交存；

（二）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第八条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。

住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管理银行开立。

第十条 商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

第十一条 售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。

第十三条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。

开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决：

（一）住宅专项维修资金专户管理银行的选定；

（二）住宅专项维修资金使用和账目管理办法；

（三）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；

（四）应急维修授权协议书；

（五）市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

第十六条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内，到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十五条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

申请材料齐全的，区房屋行政主管部门应当自受理之日起10个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构；市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。

第十七条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区房屋行政主管部门签订发生本办法第二十八条第二款规

定的紧急情况时，同意区房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十八条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报区房屋行政主管部门备案。

第十九条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公

开透明、受益人和负担人相一致的原则。

业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；

（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯及主要部件的维修或者更换；

（二）避雷设施不能满足安全要求的；

（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；

（二）业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决，表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

（三）使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出使用申请；

（四）区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（五）业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（六）工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.其他相关材料。

（七）区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日内进行

审核；经审核符合条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案；区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；

（四）业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

（五）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十六条 鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，相关费用从住宅专项维修资金中列支。

第二十七条 共同承担住宅专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

第二十八条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照下列规定使用住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十四条第（三）项至第（七）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由业主委员会按照本办法第二十五条第（三）项至第（五）项的规定办理。

前款所称紧急情况包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏；

（二）电梯故障危及人身安全；

（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

第二十九条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以按照下列程序组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居民委员会就工程事项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区房屋行政主管部门组织施工单位进行抢修；

（五）区房屋行政主管部门会同相关业主对维修工程进行验收后，将工程费用分摊至相关业主，并在该物业区域内公示7日；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修，维修和更新、改造费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共

用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十一条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

房屋所有权转让时，该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。

第三十四条 房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额

返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间，应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

第三十六条 专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十七条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金在划转业主大会管理后，经业主大会投票通过，业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督，审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。

第三十九条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十一条 市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

第五章 法律责任

第四十二条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，每套处以5000元以上30000元以下罚款。

第四十三条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按

照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定予以处理。

第四十四条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的有关规定予以处理。

第四十五条 专户管理银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的，市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。

第六章 附则

第四十六条 市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第四十七条 本办法自2011年5月1日之日起施行。

市长

二0一一年三月二十五日

武汉市住宅专项维修资金管理办法 篇2

1.1住宅专项维修资金归集环节存在的问题

首先, 与商品房建设的实际速度相比而言, 相应的维修资金建设与完善则相对来说比较滞后, 导致专项维修资金的收缴和实际的商品房销售之间出现明显的脱节。在这样的情况下, 很多小区的房屋虽然说都已经销售出去了, 但是往往在这个时候才刚刚开始收缴专项维修资金, 再加上有部分小区自身的销售时间段存在着很大的跨度, 导致其在进行专销维修资金的收缴过程中, 前面的那些住房都还没有进行资金的补交[1]。

其次, 在相关的住宅专项维修资金建设并实施过程中, 由于人为因素的影响, 各地区的资金收缴往往会受到各种阻碍, 使得本应该进行缴纳的专项维修资金数额严重不足。住宅专项维修资金的严重减免, 给住宅的维修与改造工程造成一定影响, 使得广大业主用户在实际的使用过程中面临很多不便。最后, 就目前的实际情况来看, 在很多业主的分户账面中, 其用于进行住宅专项维修资金缴纳的余额, 还不到首期缴存额的30%, 并且并没有对其进行及时的续交。

1.2 专项维修资金使用过程中存在的问题

在进行住宅专项维修资金的实际使用过程中, 其往往很难获批专项资金使用申请。就目前的实际情况来看, 有很多的住宅都已经出现了明显的质量问题, 并且需要对其进行及时的维修, 然而, 在这样的环境背景下, 手打各种因素的影响与限制, 使得业主对专项资金的申请成功难度相对来说比较大, 导致其并不能及时的使用专项资金。这样一来, 就会在很大程度上对专项资金的实际使用效率造成不小的影响。如果我们对这一问题的原因加以分析的话, 那么就可以总结出, 其最主要的原因, 还是因为住房专项维修资金没有收缴完全, 这样一来就会给相关管理部门的实际决策带来不小的困难, 并进一步对专项资金的使用申请造成影响。此外, 由于部分业主不太熟悉住宅专项维修资金的使用申请程序, 因此而导致专项资金的申请相对困难, 并且使用效率也较为低下[2]。

根据我国《住宅专项维修资金管理办法》中的相关规定我们可以看出, 如果小区没有建立业主大会, 想要使用住宅专项维修资金, 必须由相关的服务机构或者业主来提出建议, 并征得三分之二以上业主的同意之后, 才能向资金管理部门进行相关申请。如果小区已经成立业主大会, 那么由业主大会来对其进行审核与通过。不过在实际的小区中, 各个业主之间并没有很大的关联性, 互相不认识的情况也普遍存在, 因此导致其很难真正开展实施。

1.3 专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在进行实际的房屋销售过程中, 由于其所筹集到的房屋专项维修资金额度相对来说比较有限, 而在这样的情况下, 时间一长, 房屋的维修次数也就不断的增多, 导致剩余的资金也就越来越少, 并且不能有效承担住宅维修的实际使用需求。因此, 为了能够更好地保证日后房屋在进行相关维修时的实际使用需要, 就要求气门必须要保证能够在适当的时机, 来进行相关专修维修资金的续筹工作。现阶段, 有很大一部分的业主, 并没有对住房的专项维修资金有一个足够的关注, 并且, 就某些资金管理单位而言, 其也没有真正做到专项维修资金的透明使用, 导致业主们对于专项维修资金续缴还缺乏足够的积极性[3]。

1.4管理制度中存在的缺陷

国家必须要及时的出台文件为来扩大专项资金的来源, 保障住房维修日益增长的需要。准许相关的售房单位和业主大会或者是相关的主管部门, 在完全符合相关规定的前提之下, 充分的运用住房专项维修资金, 来对其进行相关的国债购买与存储活动。不过, 由于受到管理制度的影响与限制, 导致相关的专项资金出现贬值问题, 并进一步造成住宅维修专项资金使用紧张的加剧。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

住房维修专项资金的使用与管理是一项重要国家决策, 要求其在进行实际运用与执行过程中, 必要要有坚实完善的法律制度, 来对其进行相关保障, 并且要求其必须要在资金的投资、预算和收入支出等各个环节进行专项法律的设立, 以此来实现其对各个资金使用环节的有效监督与管理。从某种意义上来讲, 我们在进行相关法律体系的建立时, 必须要充分重视以下两个方面的内容:一方面, 要求其必须要对相关的专项资金监管职责与范围进行明确规定。另一方面, 要求其必须要对各种信息化的现代科学技术进行充分运用, 以此来实现监管效率的全面提升。

2.2 加强物业维修基金的管理程序

要求相关的物业维修基金, 必须要由住宅的具体管理部门, 通过进行专门账户的设立, 来对其进行有效的管理。不过, 住宅管理部门并不能对维修资金的正常使用进行相关的干涉, 并且, 专项资金中的衍生收益, 也能够被当做是维修资金中的一项日常开支来加以使用, 而在进行公共设施维修基金的实际管理过程中, 要求我们必须要合理的依据相关会计制度, 来对其进行单独的会计处理[4]。

2.3强化业主维权意识

作为业主利益维护的一个重要途径, 要求我们在进行住宅维修专项资金的实际使用过程中, 必须要保证专项资金使用的高效性。因此, 各位业主自身不仅仅要具有较高的维权意识, 同时也要求其在遇到需要进行专项资金使用的情况时, 必须要根据相关的法律规定, 来主动进行自身合法权益的努力争取。

2.4 将住房专项维修资金监管落到实处

简单来说, 我们必须要落实审计监察部门的监管工作, 以此来实现对住房专项维修资金使用的有效管理, 并进一步明确其在实际的使用管理过程中的各项具体操作办法。

3 结束语

总而言之, 如果我们想要整整有效的确保物业专项维修资金制度能够顺利的进行, 就要求我们必须要对相关的管理主体进行明确的界定, 并且要进一步依据我国的具体情况, 来对其进行使用管理规则的科学设计, 以此来全面而又充分的发挥专项维修资金的服务作用。

参考文献

[1]《中华人民共和国物权法》中华人民共和国物权法全国人民代表大会、中华人民共和国主席令、第六十二号;

[2]《中华人民共和国物业管理条例》2007年8月26日修订;

[3]于艳《论我国房屋维修基金使用情况》[J], 《金融经济》2013年10期。

武汉市住宅专项维修资金管理办法 篇3

一、全国住宅专维资金使用情况

据央视报道，目前，全国住宅专维资金超万亿，然而全国平均使用率却不足1%，被称为“沉睡的基金”。截至2013年7月，北京市缴存资金总额348.1亿元，仅使用了5.38亿元，使用率为1.55%；截至2013年5月，上海市缴存资金总额399亿元，也仅使用了29亿元，使用率为7.4%；截至2013年7月，天津市缴存资金145.4亿，仅使用7753.5万元，使用率仅0.53%……

为何这笔巨大的沉睡的资金如此难以唤醒呢？根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的使用必须征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主同意，即“双2/3业主通过”，除了这个硬性规定外，还必须经过查勘界定、资金核对、制定方案、银行核算、方案公示、受益确认等10多个环节，粗略估算下来，要真正申领到专维资金，少则3～4个月，多则1～2年。因此申领条件的苛刻和程序的复杂，是专维资金长期沉睡的根本原因。令人欣慰的是，近年来，各地相继出台了一些面对紧急情况，应急使用专维资金的办法，放宽了条件，简化了程序。

二、专维资金使用范围

《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金仅用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。住宅共用部分、共用设施设备界定详见下表：

《住宅专项维修资金管理办法》特别指出，下列情况不得使用专维资金：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

三、专维资金申领流程

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的申领程序在专维资金划转业主大会管理前和划转业主大会管理后略有不同。

专项维修资金交由业主大会管理前需要使用的，按照以下程序办理：

1由物业（或相关业主）提出使用方案

2专项维修资金列支范围内专有部分占总建筑面积2/3以上的业主通过且占总人数2/3以上的业主通过使用方案

3物业（或相关业主）组织实施使用方案

4物业（或相关业主）向所在地政府住建主管部门申请列支

5政府住建主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知

6专户管理银行将专项维修资金划转至维修单位

专项维修资金划交由业主大会管理后，需要使用的，按照以下程序办理：

1由物业提出使用方案

2业主大会依法通过使用方案

3物业组织实施使用方案、

4物业持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金申请

5业主委员会审核同意使用方案后，报政府住建主管部门备案

6业主委员会向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知

7专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

以上是《住宅专项维修资金管理办法》明文规定的必经程序，各地相关部门根据实际情况可能还会增设查勘界定、资金核对、方案公示、分摊公示等程序。

四、各地新规

6种紧急情形可申请应急专维资金，最快48小时到账

北京市住建委2013年12月4日正式下发通知指出：屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、水泵损坏导致供水中断、单体外墙超1/5脱落、排水设施重大故障、消防系统出现功能障碍六种紧急情形，可应急使用专维资金，无需双2/3业主同意，专维资金最快可实现48小时到账。

维修项目可年度“打包”申请

南京市规定住宅小区可按年度对所有维修项目“打包”，进行“年度维修项目申请”。这样不仅简化申请程序，还缩短了等待时间。同时，还提出了“应急使用预案”，紧急情况下可应急使用专维资金，无需双2/3业主同意。

紧急情况可“先使用资金，后补办手续”

2013年9月，大连市重新明确了办理专维资金划拨使用的工作流程和标准。如遇突发事件而引发的影响住宅居住安全的维修问题，甚至可以“先使用资金，后补办手续”。

建立专维资金备用金制度，赠设业主投票表决方式

成都市建立专维资金备用金制度，用于共用部位、共用设施设备维修除险等。几百至几千元的“小修小补”，不再重复走全体投票、申请、核拨、结算等传统流程。此外成都市还规定在取得2/3以上业主同意的投票方式上，增设委托代理人、网络投票、手机短信、电子邮件投票等新方式。

十种紧急情形可先拨付50%的专维资金

广州新的专维资金管理办法正在征求意见，新办法规定了包括电梯冲顶、屋顶漏水、外墙脱落、水电设施故障等十余种紧急情形可采取边申报边维修的办法。维修资金管理中心在收到申请后即派人到现场核实，核实后先拨付50%的维修资金，之后再按现有规定的程序公示拨付。

没维修基金的旧住宅区可由政府“先垫付，后追缴”

沈阳市规定，在专维基金应急使用中，因业主未交维修基金或业主分户账面维修基金余额不足产生资金缺口的，甚至尚未建立维修基金的旧住宅区，发生房屋急需维修情况时，所在地区、县（市）人民政府应当按照“先垫付，后追缴”的原则安排资金和施工队伍实施修缮。

武汉市住宅专项维修资金管理办法 篇4

京建物〔2009〕836号

各区县建委（房管局）、财政局、审计分局，市住房资金管理中心各区县管理部，各有关单位：

为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），进一步加强我市住宅专项维修资金管理，根据我市住宅专项维修资金管理工作实际，我们制定了《北京市住宅专项维修资金管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

附件:《北京市住宅专项维修资金管理办法》

附件：

北京市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强对本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房资金管理部门负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。市财政主管部门、市审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 业主大会成立前，售后公有住房住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

市住房资金管理部门应当委托本市一家商业银行，作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十六条 开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

第十七条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。

业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止其它任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和正常使用。第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。

专户管理银行、业主大会开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行、业主大会开户银行。

成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。第十九条 本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（七）其他情况。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。第二十九条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。前款所称的紧急情况一般包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。

住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的，受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。

第三十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行后，业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。

第三十五条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十六条 市住房资金管理部门应当将代管的住宅专项维修资金按照区、县设账管理，并定期向各区、县人民政府通报该区、县住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。

第三十七条 市住房资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 专户管理银行、业主大会开户银行应当每年至少一次向市住房资金管理部门、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住房资金管理部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求开户银行进行复核。

专户管理银行、业主大会开户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十九条 代管期间住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受市审计主管部门的审计监督。

第四十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对代管期间住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第四十二条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第五章 附则

第四十三条 本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

第四十四条 本办法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）以及北京市建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心《关于发布<北京市专项维修资金使用管理办法（试行）>的通告》（京建物[2006]2号）同时废止。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》的政策解读

一、办法起草的背景和政策依据

为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，根据我市住宅专项维修资金管理的实际情况，现发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称办法），以进一步规范住宅专项维修资金的归集、划转、使用等行为，加强我市住宅专项维修资金管理。

自《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）公布施行以来，我市住宅专项维修资金管理工作得到了快速发展，全社会对住宅专项维修资金管理的关注度不断提高，住宅专项维修资金在住宅共用部位共用设施设备的维修、更新改造中正发挥出越来越重要的作用。在此种形势下，目前实施的住宅专项维修资金的有关政策规定已相对滞后和欠缺。此外，建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》在住宅专项维修资金的归集时间、归集标准、使用流程、强制过户、应急使用等方面均做出了新的规定。同时，我市自2009年1月1日起对商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理后，住宅专项维修资金归集和划转业务已交由市住房资金管理中心负责，而资金使用审核事项也下放至各区、县建委（房管局），使得我市住宅专项维修资金管理模式和工作机制发生了巨大变化。因此，结合我市实际制定并发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》已势在必行。

二、办法的起草及修改过程

2009年初，市住建委牵头研究并草拟了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（草案）。之后，先后召开了多个不同层面、不同形式的座谈和专题研讨会，就立法的重点内容广泛听取区县建委（房管局）及相关管理部门的意见，并于3月10日、3月19日会同市财政局、市审计局、市资金中心等相关单位及委内法规处、市场处、权属处、房改处、房屋安全设备处、造价处、物业服务指导中心、房屋安全检测中心等相关处室召开专题研讨会议，此外，作为物业管理立法专题征求了部分专家的意见。同时通过电话、信件、上网等方式了解、咨询上海、天津、成都等城市的立法情况，借鉴其先进的立法经验。修改完善后又分别于6月8日、7月22日、7月23日再次征求了专户管理银行及开户银行、相关单位和相关处室的意见。

8月18日，我们将办法的主要内容专题向振江主任做了汇报，并按照振江主任的指示对办法的部分条款进行了修改。

8月26日，办法开始上网公开征求市民意见。截至9月9日，共收到市民以电话、电子邮件等方式反馈的143条意见。

9月14日，办法经过市住建委主任办公会讨论通过。

9月16日，市住建委、市财政局、市住房资金管理中心、市审计局等相关单位开会讨论通过并决定发布办法。

根据征求意见情况和讨论结果多次修改和完善后，市住建委、市财政局、市审计局、市住房资金管理中心于2009年11月11日联合印发了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），《办法》自2009年12月1日起施行。

三、政策相关解释

办法共分五章（包括总则、交存、使用、监督管理和附则），44条。办法既贯彻实施了建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关内容，又重点结合了我市实际，对日常管理工作中反映的问题加以规范。

（一）办法实施后市住建委和市住房资金中心的职责分是什么？

按照市政府批准的《关于实施专项维修资金统一管理工作意见的请示》有关要求，商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金已于2009年1月1日起实施统一管理。统一管理后，商品住宅专项维修资金代管帐户名称已变更为市住房资金管理中心（以下简称“市资金中心”）。市资金中心负责全市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。

（二）办法在交存标准方面做出了哪些调整？

办法对独立式住宅、及住宅区域内独立式非住宅的专项维修资金交存标准做了新的规定。考虑到独立式住宅、非住宅内部无异产毗连、外部无共用部位，及其共用设施设备维修和更新、改造的具体情况，办法第七条在此基础上将独立式住宅、非住宅的首期交存标准调整为50元/平方米。其他仍为多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。此外，第七条第二款对多层和高层的涵义做了明确的界定；考虑到本市的建筑安装工程造价的变化情况对首期交存标准合理性的影响，第七条第三款明确授权市住房与城乡建设委员会适时调整住宅专项维修资金的首期交存标准。

（三）办法对住宅专项维修资金的补建、续交做出了哪些规定？

办法第十八条规定:（1）成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案包括续交条件、续交工作流程、额度等内容应当在《管理规约》中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度;（2）补建和续交住宅专项维修资金工作，由专户银行或业委会开户银行启动，当业主分户余额不足30％时，由银行向业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。

为保证住宅专项维修资金补建和续交到位，办法第十九条第二款规定，业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

（四）办法如何进一步简化了过户手续？

办法第三十三条规定，在房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人只需持房屋权属证明及本人身份证明即可到市资金中心区县管理部完成住宅专项维修资金过户手续。

（五）办法规定住宅专项维修资金使用审核、使用备案的具体部门了吗？

住宅专项维修资金的资金属性和用途表明，住宅专项维修资金主要用于保障房屋使用安全。当房屋及共用设施设备保修期满后，其日常状况应当纳入房屋使用安全监管范畴，是否应当维修和更新、改造，也应由房屋安全和设备管理部门组织鉴定后决定。因此，从房屋安全管理工作的总体格局考虑，住宅专项维修资金使用审批交由房屋安全和设备管理部门办理更为合理。办法第二十六条、第二十七条对住宅专项维修资金使用审核、使用备案事项交由区县房屋安全和设备管理部门办理，并规定了具体程序。

（六）办法如何鼓励使用住宅专项维修资金的维修工程引入第三方审价、监理服务？

使用住宅专项维修资金的工程，资金是否全额用于该项工程，工程造价是否合理，是否达到国家规定的施工工艺和标准，以上事项原政策规定和现实中均缺乏监管。因此，办法第二十八条规定，鼓励引入第三方中介机构，引导业主树立维权意识，在使用住宅专项维修资金时通过市场化的方式聘请专业工程造价咨询及工程监理机构对工程造价进行审定，并对施工过程进行全程监理。

（七）办法规定了哪些应急维修项目特殊情况下可以由政府组织代修？

办法第二十九条明确了危及房屋安全等的五种紧急情况:“（1）屋面防水损坏造成渗漏的;（2）电梯故障危及人身安全的;（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的;（4）楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全的;（5）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。”在发生以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。

如果房屋管理单位或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。办法在第三十条明确了组织代修的工作流程。

（八）办法如何解决划转后旧业委会到期、新业委会未选出期间的资金使用问题？

在实际工作中，业主委员会划转住宅专项维修资金后，使用业委会开户银行账户的资金需提供业主委员会印章及业主委员会主任及副主任的个人印鉴。在遇到危及房屋安全等的五种紧急情况并需由政府主管部门组织代修后付款时，如无业委会及业委会无法履责，将面临无法支付的问题。对此，办法第十五条第三款设定了授权条款，规定在划转住宅专项维修资金时，业委会应当与开户银行、区县建委（房管局）签订发生危及房屋安全等紧急情况需由政府组织代修时，同意区县建委（房管局）组织代修并从相关业主住宅专项维修资金户内支付费用的授权协议书。

（九）使用住宅专项维修资金一定要小区全体业主大会通过吗？

不一定。住宅楼本体的维修由该栋楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过；住宅小区内全体业主的共用设施、设备的维修须由小区全体业主按照以上比例表决通过。

（十）住宅专项维修资金的政策法规、通知公告、办事指南、信息公开和受理部门联系方式等相关信息的查询途径

辽阳市住宅专项维修资金管理办法 篇5

第129号

《辽阳市住宅专项维修资金管理办法》业经2013年7月1日辽阳市第十五届人民政府第九次常务会议讨论通过，现予公布，自2013年9月1日起施行。

市长 王正谱 2013年7月29日

辽阳市住宅专项维修资金管理办法

第一条 为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在我市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后除日常运行维修养护范围以外的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面、散水坡、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、消防设施、照明、绿地、道路路灯、沟渠、池、井、非经营

—1—

性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市、县（市）住房和城乡建设主管部门是我市住宅专项维修资金的主管部门（以下简称维修资金主管部门），负责住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。其所属的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），具体负责住宅专项维修资金的归集、使用和日常管理工作。

弓长岭区住房和城乡建设主管部门受市住房和城乡建设主管部门委托负责辖区内住宅专项维修资金的归集、使用和日常管理工作。

财政、审计等有关部门在各自职责范围内，负责住宅专项维修资金管理的有关工作。

第六条 凡住宅区域内单幢房屋或者一个物业管理区域内有两个或者两个以上所有权的住宅、非住宅或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅等房屋均按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品房、房改房、拆迁安臵房、保障性住房的维修资金由房屋产权人或者产权单位交存。

第八条 住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我市同类建筑安装工程每平方米平均造价的7％。

维修资金主管部门根据我市情况合理确定建筑安装工程每平方米平均造价，并适时调整。

第九条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按其所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为市、县（市）政府确定的房改成本价的2%。

（二）公有住房售房单位按照多层住宅（七层以下含七层）售房款的35％、高层住宅（八层以上含八层）售房款的40％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

已售公有住房的住宅专项维修资金由业主在办理购房手续时按上述标准统一交存和提取。

第十条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位

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所有。

第十一条 新建小区首期住宅专项维修资金，由开发建设单位在办理房屋初始登记时，按照住房和城乡建设主管部门测绘备案的建筑物总面积足额交存，并将资金分解到具体房号。房屋初始登记后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金，并到维修资金管理机构办理过户手续。

本办法实施前已办理房屋初始登记的小区并办理入住手续的住宅、非住宅业主凭开发建设单位开具的缴款通知单到维修资金管理机构交存住宅专项维修资金。尚未售出的房屋，由开发建设单位作为业主交存首期住宅专项维修资金。

第十二条 未按本办法第十一条规定交存住宅专项维修资金的，房屋产权产籍管理机构不得向开发建设单位办理房屋初始登记手续。

房屋产权产籍管理机构应当将住宅专项维修资金收据存入档案，对未按规定交存住宅专项维修资金的业主，不得办理产权登记和过户手续。对不属于交存住宅专项维修资金范围的房屋须经维修资金管理机构核准确认，并向房屋产权产籍管理机构出具确认通知单。

业主在办理房屋所有权过户手续前，维修资金管理机构应对其此前交存的住宅专项维修资金进行核准与过户。

第十三条 维修资金管理机构在收取住宅专项维修资金时，应当出具由省财政票据监管中心统一印制的《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。

第十四条 维修资金管理机构应当在所在地专户管理银行开立维修资金一级账户，用于住宅专项维修资金的归集与存储。

商品住宅、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，按照售房单位设账，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十五条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由维修资金管理机构统一管理。

第十六条 业主大会成立后，住宅专项维修资金可以由业主委员会自行管理，也可以委托维修资金管理机构管理。

第十七条 业主大会要求自主管理住宅专项维修资金的，必须同时满足以下条件：

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（一）提交业主委员会成立的合法性文件。

（二）现任业主委员会全体成员任期必须满两年。

（三）业主委员会应在维修资金一级账户管理银行建立二级账户，专项用于一级账户资金的划转及使用。

（四）业主委员会应在市维修资金管理机构指导下建立业主个人分户账，以供业主对账查询。

（五）住宅专项维修资金划转前，应召开全体业主大会，必须经资金划转范围内90﹪以上的业主签字同意。

（六）业主委员会全体人员必须在资金划转协议书上同时签字同意，并对划转后住宅专项维修资金的安全及使用负全部责任。

（七）业主委员会换届时，应按规定选举产生新的业主委员会，并在市维修资金管理机构的监督下向下届业主委员会履行专项维修资金交接手续。

第十八条 业主大会自行管理住宅专项维修资金的，应当按照下列程序划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）由业主委员会向维修资金管理机构提交划转资金申请书，并提供下列材料：

1.业主委员会成立的合法性文件； 2.划转的业主名册；

3.业主委员会确定的账目管理单位的决议； 4.业主大会通过的专项维修资金管理制度； 5.需要提交的其他备案资料。

（二）维修资金管理机构自受理申请之日起10个工作日内，对申请划转的事项提出审核意见，报维修资金主管部门审批。

第十九条 业主大会成立后，要求由维修资金管理机构代管的，按照业主大会成立前住宅专项维修资金的相关规定管理。

第二十条 住宅专项维修资金划转后由业主委员会负责管理账目，应当接受维修资金主管部门监督。

第二十一条 业主个人专项维修资金账面余额不足首期交存专项维修资金总额的30％时，应当及时续交。续交应当按照现行标准交存。

（一）成立业主大会的，由业主委员会拟定续交办法，并提交业主大会讨论决定。续交办法通过后，报维修资金管理机构备案。具体续交工作

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由业主委员会实施。

（二）未成立业主委员会的，按照本办法规定标准续交维修资金。续交工作由管房单位、公有住房售房单位、街道办事处或者社区委员会、相关业主共同组织实施。

第二十二条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，相关业主有约定的,从其约定；无约定的，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。其中：

1.用于全体业主共有的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊。

2.用于单幢楼主体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由单幢楼全体业主按照其拥有物业的建筑面积比例分摊。

3.用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例分摊。

用于单元内一侧业主共用部位共用设施设备维修和更新、改造的，由单元内一侧业主按照其拥有物业的建筑面积比例分摊。

4.屋顶、共用楼梯及楼梯间的维修，如为各层业主所拥有，其维修费用由维修覆盖范围下各层的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊；如仅为若干层（户）使用，其维修费用应由若干层（户）的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊。

5.共用走廊通道、天台、天井、消防系统等共用设施设备的维修由共用业主按所占的建筑面积比例分摊。

6.共用房屋外墙的维修，由该楼共用的全体业主按照所占建筑面积的比例分摊；悬挑阳台的维修由所拥有房屋的业主分摊。

7.与房屋结构相连车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车库的建筑面积比例分摊。

业主个人维修资金分户账余额不足支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主自行承担。

第二十五条 经业主自愿申请同意只使用本人分户账中住宅专项维修

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资金进行维修的，经维修资金管理机构核准后，可从该业主分户账中列支。

第二十六条 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十七条 申请使用住宅专项维修资金的，应当按照以下程序办理：

（一）业主委员会、物业服务企业、管房单位或者相关业主可根据需要维修、更新、改造的工程项目提出使用方案，并在工程涉及范围的业主公共活动区域内予以公示，公示时间不少于７天。

公示内容包括：拟维修、更新、改造的项目，预算金额、列支范围及分摊金额等。

（二）经工程项目涉及范围内2∕3以上的业主签字同意后，以业主委员会或者业主大会决议的形式报维修资金管理机构。由业主委员会、物业服务企业、管房单位或者相关业主组织实施，合理确定施工单位并签订施工合同。

（三）工程竣工后，由业主委员会、物业服务企业、管房单位及相关业主代表实施工程项目验收，验收合格后凭工程项目竣工验收合格单，到维修资金管理机构办理资金结算手续，并提供下列材料：

1.业主委员会决议或者业主书面意见书； 2.委托施工合同书； 3.维修工程决算书；

4.维修资金管理机构指定的其他材料。

维修资金管理机构自受理结算手续之日起15个工作日内对申请列支项目进行审核，检查验收工程项目并审核工程决算，将应划拨资金划转至工程项目申请单位或者施工单位，并在项目涉及范围内业主个人分户账中列支。

第二十八条 需要对工程项目的必要性进行鉴定及工程决算进行审价的，可委托专业机构进行鉴定和审价并出具报告，费用计入本次工程成本。

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第二十九条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定使用住宅专项维修资金：

（一）已实施物业管理的，由物业服务企业预先垫付维修费用，并到维修资金管理机构登记备案。

（二）未实施物业管理但有管房单位的，由管房单位预先垫付维修费用，并到维修资金管理机构登记备案。

（三）未实施物业管理也没有管房单位的，经维修资金管理机构核准后，可先从专项维修资金净收益中预先垫付。

（四）工程项目竣工后，经维修资金管理机构核准并报维修资金主管部门审批后，在项目涉及范围内业主分户账中列支。

本条所称的紧急情况一般包括：

1.屋面防水损坏造成渗漏影响业主正常生活的； 2.下水管线堵塞、出户井污水外溢影响业主正常生活的； 3.电梯故障危及人身安全的；

4.楼体外墙面（含屋檐、阳台）鼓裂有脱落危险的；

5.消防系统出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的；

6.其他危及房屋安全，影响业主正常生活的。

第三十条 发生本办法第二十九条情况后，在2个工作日内未按规定实施维修和更新、改造的，统一由维修资金主管部门组织代修，维修费用可直接从相关业主维修资金分户账中列支。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法依规应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

（二）依法依规应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）应当由当事人承担的人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

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（一）住宅专项维修资金存储利息和利用住宅专项维修资金按照国家有关规定购买国债的增值收益。

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）住宅共用部位共用设施报废后回收的残值。

第三十三条 住宅专项维修资金自存入专户之日起，按照国家规定的城乡居民活期存款利率计取利息，定期计入业主分户账内。

住宅专项维修资金存储利息的净收益在全市城区范围内统筹管理使用，专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第三十四条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十五条 房屋所有权转让时，房屋出让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，原业主交存的住宅专项维修资金账面余额，由房屋受让人向出让人支付。如房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

房屋受让人持房屋权属证书、房屋交易审批手续、双方身份证和专项维修资金收据到维修资金管理机构办理业主个人分户账过户手续。

第三十六条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）业主交存的维修资金分户账余额返还业主。业主可持住宅专项维修资金专用收据、业主身份证、房屋所有权证书、产权灭籍证明和动迁协议书等相关材料办理退还手续。

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级财政。

第三十七条 维修资金管理机构及业主委员会每年一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

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（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以根据要求复核。第三十八条 专户管理银行每年至少一次向维修资金管理机构及业主委员会发送维修资金对单。

第三十九条 维修资金管理机构应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十条 开发建设单位或者公有住房售房单位未按本办法第八条、第九条、第十一条规定交存住宅专项维修资金的，由维修资金主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十一条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由维修资金主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究责任人的刑事责任。

开发建设单位、物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十二条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十三条 维修资金主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位），应当按照本办法规定建立住宅专项维修资金。

第四十五条 本办法实施前，老旧小区及已出售的住宅、非住宅和已售公有住房的业主，未交住宅专项维修资金的，应当按本办法规定交存。

第四十六条 业主或者开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位之间就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以向市仲裁机构申请仲裁或者依法向当地人民法院起诉。

第四十七条 本办法自2013年9月1日起施行。市政府2004年5月8日发布的《辽阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（辽阳市人民政府令第75号）同时废止。

武汉市住宅专项维修资金管理办法 篇6

单选题1-

1 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行()。

A.政府定价和政府指导价B.政府定价和市场调节价

C.政府指导价和市场调节价D.政府定价、政府指导价及市场调节价相结合 单选题1-

2 下列关于物业服务收费定价形式说法不正确的是()。

A.非住宅的物业服务收费一般实行市场调节价

B.普通住宅的物业服务收费仍采取政府定价

C.住宅用房物业服务收费可实行政府指导价与市场调节价

D.政府指导价是在政府有关部门指导下协商确定的价格

单选题2

 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均有物业服务企业享有

或者承担的物业服务计费的方式是()。

 在预收的物业服务资金中按约定的比例或者数额支付给物业服务企业，其余全部用

于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式是（）。

A.承包制B.包干制C.酬金制D.佣金制

单选题3-

1 实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。

A．物业服务成本 B．法定税费C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润 单选题3-2

 不得计入物业服务支出或物业服务成本的是()。

A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B．物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

C．物业服务企业固定资产折旧D．物业管理区域绿化养护费用

单选题

4 下列不属于物业服务企业实行物业服务费用酬金制应履行的义务是()。

A.每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

B.及时答复业主对公布的物业服务资金预决算的质询

C.按照约定对物业服务资金预决算进行审计

D.公布物业服务资金预决算

单选题

5 已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费()。

A.可以不交B.由业主分摊C.由物业企业核销D.由建设单位交纳

单选题6

 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（）收

取有关费用。

A.物业服务企业B.业主C.业主委员会D.最终用户

单选题7-

1 业主首次交存商品住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的()。

A.3%-5%B.5%-8%C.8%-10%D.10%-12%

单选题7-

2关于商品住宅维修资金交存说法正确的是()。

A.商品住宅维修资金属于代收代管资金

B.商品住宅维修资金按幢设总账，按户设明细账

C.商品住宅维修资金属于业主和建设单位共有

D.商品住宅维修资金随房屋使用权过户同时结算

单选题8

 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（）。

A．由物业服务企业代管B。由房地产管理部门代管C由财政部门代管D．由业主自行管理 单选题9

 住宅专项维修资金可以按照国家有关规定和业主大会的决定用于()。

A.购买一级市场国债B.国债回购C.委托理财业务D.抵押、担保

单选题10

 某住宅新建小区已经交付使用，业主委员会成立后拟实施住宅专项维修资金使用、经营，其中H幢楼屋顶发生漏水的质量问题。下列说法不正确的是（）。

A.若处于保修期内，不能使用专项维修资金

B.经H幢楼专有部分占建筑物总面积2/3以上且2/3业主以上同意后使用专项维修资金

C.在正常使用前提下，专项维修资金可委托理财增值

D.专项维修资金由业主按各自建筑面积的比例分摊

多选题1-

1 下列关于物业服务收费说法正确的是（）。

A.物业服务收费与服务水平、业主承受能力相适应

B.实行政府指导价的，按服务等级及政府公布的基准价、浮动幅度协商确定收费标准

C.实行市场调节价的，由物业服务企业按市场价确定收费标准

D.实行酬金制收费的，物业服务支出属于代管性质

E.实行包干制收费的，物业服务资金的收支情况无需定期公布

多选题1-

2 下列关于物业服务收费表述正确的是()。

A．依照物业服务合同交纳物业服务费是业主应尽的义务

B．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，应当由物业使用人交纳

C．物业使用人欠费的，业主承担连带责任

D．已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位全额交纳

E．已出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由买受人交纳

多选题2-

1 物业服务成本或物业服务支出一般包括()。

A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

B．物业共用部分、共用设施设备日常运行、维护费用

C．物业共用设施设备修理、更新、改造费用

D．物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用

E．物业服务企业办公费用以及企业固定资产折旧费用

多选题2-

2 物业服务包干制的服务成本的构成包括()。

A.管理服务人员工资 B.办公费用 C.法定税率 D.物业服务企业利润E.物业服务企业酬金

 下列关于商品住宅专项维修资金交存说法不正确的是（）。

A.业主转让房屋时应退回专项维修资金

B.商品住宅的专项维修资金由业主交存，属于业主所有

C.业主首次交存住宅专项维修资金的标准由国务院建设部制定

D.住宅专项维修资金可由省级人民政府建设主管部门委托代收代管单位

E.业主交存的住宅专项维修资金按小区设总帐，按幢设明细帐，核算到户

多选题

4 下列选项属于禁止从住宅专项维修资金中列支的费用的是（）。

A.物业保修期内住房共用部位、共用设施维修的费用

B.公用事业等管线和设施设备的维修、养护费用

C.人为损坏共用设施设备所需的修复费用

D.物业保修期满后共用设施设备更新和改造的费用

E.物业服务合同中约定从物业服务费中列支的维修费用

多选题

5 对于欠费业主,下列说法正确的是()。

A.业主委员会督促其期限交纳B.物业服务企业对其进行罚款

C.物业管理采取停电、停水措施D.对拒不交费的业主，通过仲裁或人民法院起诉解决 E.报告房屋行政管理部门

多选题6

 G物业使用人按照与H业主签订的《房屋租赁合同》约定，应承担物业服务费用。

但是G物业使用人在2006年3月至2007年1月居住期间未履行交纳物业服务费用的义务，下列说法正确的是（）。

A.物业服务企业可向G物业使用人追索物业服务费用

B.物业服务企业可向H业主追索物业服务费用

C.物业服务企业只能向H业主追索物业服务费用

D.业主委员会有义务督促H业主按时交纳物业服务费用

E.H业主支付了物业服务费用后，可以向G物业使用人追偿

第五章物业管理的招标与投标

单选题1（）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A． 所有物业 B．住宅物业C．住宅规模较小的物业D．前期管理的住宅物业单选题

2 某项目招标文件中规定为促进落后地区发展，凡老、少、边、穷地区参加该项目的投标人，可以在评标中加5分。根据《招标投标法》，这个规定违反了（）原则。

A．公开B．公平C．公正D．诚实信用

单选题

3 以下不符合招标活动公开原则的是（）。

A．公开招标信息B．公开开标过程C．公开评标过程D．公开中标结果 单选题

4 下列关于前期招投标的说法不正确的是()。

A.前期物业管理招投标是建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业

B.招投标方式是实行“一对一”的模式

C.招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则

D.非住宅物业没有强制性要求以招投标方式选聘物业服务企业

 下列关于物业管理项目招投标的说法不正确的是()。

A.资质不符合条件的,投标文件可能被视为废标

B.招标文件不得以不合理条件限制潜在投标人

C.开标前任何单位和个人均不得开启投标文件

D.投标人在招标文件要求投标文件的截止之日3日前可以随时补充投标文件

单选题6

 采取邀请招标方式的，招标人必须向()以上物业服务企业发出邀请招标通知书。

A.3个B.5个C.7个D.9个

单选题7

 前期物业招标项目登记备案机构是()。

A.区、县人民政府房地产行政主管部门B．县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

C.市级人民政府房地产行政主管部门D．国务院房地产行政主管部门

单选题8

 物业管理项目招投标中,开标的时间是招标文件确定的()。

A.提交投标文件截止时间B.提交投标文件截止之日2日内

C.提交投标文件截止之日3日内D.提交投标文件截止之日5日内

单选题9

 下列关于中标的说法不正确的是()。

A.招标人确定中标人后,应当将中标结果通知所有未中标的投标人,并妥善保管其投标书

B.招标人应当自确定中标人之日起15日内进行备案

C.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立书面合同

D.招标人无正当理由不与中标人签订合同,应当赔偿给对方造成的损失

单选题10

 某新建物业采用招标方式选择物业管理人，则关于该物业管理招投标过程中的各行

为，下列说法中，正确的是（）。

A．投标人购买招标文件，属要约行为B．投标人参加现场踏勘，属要约行为

C．评标委员会推荐中标候选人，属承诺行为

D．虽然投标邀请书的对象是明确的，但仍属要约邀请

多选题

1 下列属于前期招标活动中的禁止性做法是()。

A.以不合理条件限制或者排斥潜在投标人B.对其他投标人掩饰项目情况

C.不允许民营物业服务企业参加投标

D.对投标人提出超越与招标物业管理项目实际的资格要求

E.要求投标物业服务企业出具物业管理企业资质

多选题

2 下列关于招投标程序的说法，正确的是（）。

A．开标在投标截止日后进行

B．招标人在投标截止日前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读

C．评标应当在严格保密的情况下进行

D．评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标 E．招标人仅向中标人发出中标通知书，不必通知未中标的投标人

 某建设项目招标，评标委员会由二位招标人代表和三名技术、经济等方面的专家组

成，这一组成不符合《招标投标法》的规定，则下列关于评标委员会重新组成的作法中，正确的有（）。

A．减少一名招标人代表，专家不再增加

B．减少一名招标人代表，再从专家库中抽取一名专家

C．不减少招标人代表，再从专家库中抽取一名专家

D．不减少招标人代表，再从专家库中抽取二名专家

E．不减少招标人代表，再从专家库中抽取三名专家

多选题3-

2 有关评标委员会的规定是（）。

A．评标委员会的成员人数为5人以上单数

B．评标委员会成员中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/

3C．评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密

D．评标委员会成员不得私下接触投标人E．评标委员会由招标代理机构负责组建 多选题

4 在某工程项目评标过程中，下列做法违反法定程序的有（）。

A．招标人代表参加了评标委员会B．招标人授权评标委员会直接确定中标人

C．招标人向评标委员会推荐了中标侯选人

D．评标委员会通知某投标人到场对其投标文件中部分内容口头作澄清说明 E．招标人否决评标委员会提出的所有中标侯选人，重新招标

多选题

5 某招标人委托某招标代理机构办理招标事宜，并委托公证机构对开标进行公证，招

标文件规定2006年6月6日14时为投标截止时间。甲、乙、丙、丁四家物业公司参加投标，并均于6月5日17时前提交了投标文件，但6月6日14时前，丙公司又提交了一份补充文件，而丁公司则由于某种原因书面提出撤回已提交的投标文件。对此，下列情况中，正确的是（）。

A．开标会由该招标代理机构主持

B．由于某评标专家迟到1小时，开标会推迟到2006年6月6日15时进行

C．开标时，由公证机构检查投标文件的密封情况

D．丙公司的投标文件有效，但其补充投标文件在评标时将不予考虑

E．丁公司的投标文件在当众拆封、宣读后即宣布为无效投标文件

多选题6

 某项目甲、乙、丙参加投标。2007年3月1日招标人确定甲为中标人，并于3月

2日向甲发出中标通知书，3月4日甲收到中标通知书，则下列说法正确的是（）。

A． 中标通知书属于承诺B．合同生效时间是2007年3月4日

C．招标人应在2007年3月31日前与甲订立书面合同

D．招标人应在2007年3月6日前向乙、丙退还其投标书

武汉市住宅专项维修资金管理办法 篇7

一、住宅专项维修资金使用、核算及管理过程存在的问题

(一) 专项资金的管理和核算单位不合规

《办法》第十五条规定:业主委员会成立后, 物业所在地直辖市、市、县人民政府或者建设 (房地产) 主管部门应当在收到通知日起30日内, 通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开设的住宅专项维修资金账户, 并将有关账目等移交业主委员会。据调查目前有些城市的住宅小区还未成立业主委员会, 故其住宅专项维修资金的管理、核算部门仍在所在地的建设 (房地产) 主管部门。在有些城市虽成立了业主委员会, 但也未能按有关规定及时将其住宅专项维修资金的核算、管理权转交给相应的业主委员会进行管理。这也造成该专项资金不能得到及时有效的利用。

(二) 账务收支核算不规范

据调查大多城市在收缴住宅专项维修资金时只按开发小区的名称及楼栋号记载了相关专项资金的收支。《办法》规定:开立住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账:未划分物业区域的应以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账。有关管理单位未能按相关规定真正做到按具体房屋户门号记载相关专项资金收入状况。支出使用时未能将有关维修支出费用在相应的具体维修楼栋的房屋单元业主或拥有的物业建筑面积之间中进行分摊, 而是记到了整个小区或所在楼栋的账户中, 这严重侵犯了其他相关业主的利益。

(三) 住宅专项资金账户的利息收入结算不合理

一是有些核算部门和单位对收到的银行已结算的利息收入不按年度及时分解到相应的楼栋房屋下。二是有些核算部门就从未按规定将该专项资金的利息收入及时足额分转到相应的小区楼栋的具体房号下, 而是长期挂记收入或结转到了单位的事业基金科目中。

(四) 灭失房屋的维修资金管理不到位

《办法》第二十九条规定:房屋灭失的, 业主在房屋分户账中结余的住房专项维修资金应返还给业主;售房单位交存的住房专项维修资金按账面余额返还售房单位, 售房单位不存在的, 按照售房单位财务隶属关系, 收缴同级财政。近年来由于中央加大了棚户区改造的力度, 地方政府又加快了城市建设的步伐, 许多被征收而灭失的房屋当时交存的住房专项维修资金理应返还给业主或相关售房单位或收缴同级财政。但实际工作中这部分专项资金仍存在专户的账面形成了不好用也没人用的呆账, 从而造成了账实不符及资源的浪费。

(五) 忽视专项维修资金的保值增值管理

《办法》第二十六条规定:在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下, 可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买国债。同时第二十七条又规定:利用住宅专项资金购买国债的增值收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

目前大多城市的住房专项维修资金都规定在购房时一次性缴纳且实行专户管理, 由于新建房屋在一定时间内暂不需用这部分专项资金, 故造成了大量资金闲置在银行的专户上, 且这部分资金大多是以活期存款的形式存放在银行, 并未真正做到让这部分大额资金进行有效的保值、增值。据有关报道:北京市近年来归集了140多亿的资金, 累计启用的只有几百万。因为只“管”不“理”, 这些专项资金只能得到活期存款利率的收益, 在一定程度上浪费了资源。由于该项专项资金金额巨大, 保值、增值的问题也引起广大业主的关注。

二、加强住房专项维修资金管理的建议与对策

(一) 加强政府引导, 让住宅小区业主委员会真正发挥其作用

业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成, 代表业主的利益, 向社会各方面反映业主意愿和要求, 并监督物业管理公司运行的一个民间性组织。由于业主大会召开要进行繁重的宣传、组织及相关机构的配合和审批工作, 业主委员会的缺失对专项维修资金的使用造成很大的障碍。所以作为政府的基层组织—街道办事处在这项工作中应有所作为, 要给予业主们必要的指导和先期召集, 尽快帮助辖区内小区顺利召开业主大会, 同时对已成立业主委员会的小区要经常开展调研并跟踪其对小区的服务管理工作。应将业主委员会成立和业主委员会工作开展得好坏列为街道办事处工作的一个重要考核指标, 让业主委员会真正发挥其应有的作用。

(二) 加强相关单位的财务核算管理

目前对专项资金管理的核算没有统一的模式, 也没有相关的专业财务管理制度。故相关单位对维修专项资金的核算管理未能真正按照《办法》中的有关规定进行账务核算。为此笔者建议:一是专户账的设置和收支核算时要严格按《决定》中规定的以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账。二是收入核算要严格按房屋户门号记载, 相关支出严格按规定按比例分摊, 对单位账面结余资金应及时提供给相关单位和业主。三是对专户的利息收入要按规定定期、及时按比例进行分配记账。四是对灭失房屋的专项维修资金要及时和相关部门和业主进行沟通, 及时清查、核对, 并按规定及时进行有关账务处理。

(三) 进一步提高财务人员的专业水平和综合素质

有些单位的财务核算人员也是兼职而为, 故未能用心专研适用于行业特色的专业核算办法及资金管理方法。笔者建议相关财务人员应在刻苦专研财务业务的同时, 还要注重提升对行业特色的业务能力的管理, 使自己成为具有跨专业能力的多面手, 进一步提高财会人员的综合素质。对暂时闲置不需用的专项资金要进行充分的筹划, 随时掌握专项资金的使用动态, 在符合国家政策规定的前提条件下, 精心分析、研究最适合该专项资金保值、增值的方式, 确保专项资金的保值增值, 也使得广大业主的利益不受损失。

随着房地产的快速发展, 我国存量房和已建立小区的数量也逐渐增加, 人们也越来越重视住宅维修资金发挥的重要作用。作为物业管理的后续服务的资金保障, 其归集、财务核算、管理与使用等问题关系着广大业主的切身利益, 所以应当进一步完善和建立住宅维修专项资金配套的相关制度以及加强对其运行模式的研究, 从而使住宅专项维修资金对保障房屋的使用, 为构建和谐社会发挥更大的作用。

参考文献

[1]彭晓燕等.住宅专项维修资金运行及相关问题的探讨[J].工作研究, 2009, (7) .

[2]方涛.密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业, 2008, (3) .