我国住宅小区规划设计

2024-11-06

我国住宅小区规划设计（共12篇）

我国住宅小区规划设计篇1

住宅小区绿化是城市绿化中的重要组成部分, 与居民的日常生活密切相关, 对增进居民身心健康, 提高居民生活环境至关重要。住宅小区的绿化水平, 是展现城市现代化的重要标志。居住区是普遍绿化的重要方面, 在城市绿地系统中分布广泛, 是城市生态系统中的重要环节。随着城市现代化步伐的加快, 住宅区的绿化水平也得到了显著的提高, 以满足居民对园林绿化环境的不同需求。因此, 加强住宅小区绿化建设是设计中的首要任务。

1 城市住宅小区园林合理规划存在的问题

在住宅小区园林规划设计中, 不同的板块具有不同的功能, 在设计中要有不同的侧重点, 现有的城市住宅小区的园林规划设计中存在一定问题, 具体表现在以下几个方面:

1.1 绿化过于重视草坪, 忽略了与其相匹配的植物群落。

在小区绿化中, 过分追求大面积的草坪倾向比, 这样做的最大原因就是因为在规划施工中草坪与植物群落相比其观赏性强且省工节时, 但是实用性相对来讲偏弱, 而且大面积的草坪后期管理和养护成本较高, 这样在一定程度上也增加了小区居民们的经济负担。

1.2 住宅小区绿化在设计上缺乏创新。

由于受到其成本控制的影响, 绝大部分景观设计单位, 在设计中通常倾注于普通的树、草、花, 设计中只用点、线的格局。这样对于园林景观的识别性就相对较低, 导致来访的客人很难快捷的辨识出他们要去的位置。即便在绿化中央点缀了夏鹃、苏铁等具有特色植物, 尽管这样也还是很难有闪光点和特色。

1.3 设计规划中的为绿化而绿化的理念已经根深蒂固了。

具体表现在:一部分小区的绿化给人一种拒人于小区外的感觉, 园区中的绿化植被、草坪和花坛等被栅栏包围起来;另一部分小区在设计规划方案上特别粗糙, 根本没有展现出精雕细琢。以上这种简单的园林绿化的覆盖面积是合乎常理的, 但是却无法发挥出绿化的实用功效。据相关调查显示, 有些城市在园林设计规划中对小区内的公共场所例如公园、广场等下了很大的功夫, 而对住宅小区的绿化却不是很重视。

2 城市住宅小区园林合理规划的思路

2.1 以人为本

城市住宅小区建设的目的就是为百姓提供舒适的居住环境, 提供交流、娱乐和休闲等活动的场所。坚持以人为本的原则就是要求建设小区的环境要充满生活的气息, 做到综合规划, 可以满足不同文化层次、不同年龄段百姓的不同需求。目前在我国大多园林设计中过于强调巴厘岛景观、欧式风格等等。住宅小区园林是为人们提供休闲、娱乐和运动的场所, 因此, 城市住宅小区园林规划所创造的应是充满生活气息, 并富有人情味的景观。在规划中是可以借鉴巴厘岛景观、欧式风格等景观的, 但是不要完全照搬, 因为照搬的景观是无法满足实际情况需求的, 脱离了实际情况, 在城市住宅小区园林规划中应以当地的特色植物为主要景观, 这样更加符合当地人的口味, 更具人性化。

2.2 因地制宜

小区的绿化种植应从居民的实际居住情况出发, 并尽可能的采用废水利用和节水技术, 将植物养护中所消耗的水降到最低。同时, 在园林绿化中提倡种植乡土树种植物, 可以适应当地的气候条件。例如在北方可以选择乔木类的植物银杏、紫薇等或灌木类植物迎春、海棠等。而在南方可以种植桑树、梧桐等乔木类植物或美人蕉、杜鹃等灌木类植物。对于居住区内的园林规划, 应多多听取住户们的意见, 在设计理念中融入住户们日常的生活习惯。

2.3 注意创新

应通过不断的创新使住宅小区的园林规划, 达到各有立意、各具特色的效果, 从多个方面展现出人与自然的和谐共处、和谐发展。园林规划作为一项创造性劳动, 在设计中要求设计者不仅要具有丰富知识, 而且学会灵活运用。在构思方面, 设计者应做到自然和谐, 要体现出特色和风格, 还要蕴含一定的文化气息, 使所创造的景观与传统习俗和民族风情紧密相关, 体现出园林绿化的科学内涵。并尽量选择环保型、新型的材料建设园林景观。

3 城市住宅小区园林规划设计要点

3.1 平面布置

住宅小区的道路和楼群普遍为规则式布置, 在园林规划过程中, 有三种方式即混合式、自由式和规则式。自由式是布局较灵活, 可以使用迂回曲折的园路分割居住室外的空间, 通过自由的绿化布置, 给人一种自然气息、活泼的感觉。规则式就是使用几何图形布置园林, 有十分明显的主轴线, 给人一种能够明快、整齐的感觉。混合式是以上两种方式的结合, 不仅有规则式的整齐, 还有自由式的灵活, 通过园林绿化、道路和广场的布置, 实现与周围建筑协调一致。

3.2 小区道路设计

对于住宅小区中的道路设计一定要具有很强的引导性, 主次分明, 便于人们行走和车辆进出。道路的宽度要方便交通行径, 还应考虑到安全方面, 多使用车、人和道路分流形式。园林规划中的路面铺装和路面宽度上与小区道路区别开, 可以使用迂回曲线、线性自由流畅的形式分割绿地空间, 通过对园林植物的配置, 设计出风格不同的园林景观, 给居民带来别致多样的感受。

3.3 园林绿化设计

(1) 路旁立体种植。住宅小区的道路绿化, 可以按照路旁的设施布局和建筑距离, 采用行道树与花带和花坛相结合的方式。如果选择乔木需要考虑到冬季日照和夏季遮荫两种因素。通常选用落叶树种例如白玉兰、合欢、槐树和枫树等。

(2) 公共绿地立体种植。在住宅小区中的主要公共绿地, 例如组团绿地、小区游园等绿地上进行立体种植, 在秉承传统园林设计风格的基础上, 适当使用分隔空间、小径游赏等手法, 特别需要注意的是绿地植物合理配置和居民活动场所的建设, 以创造出和谐的环境氛围, 例如在休息区可以选择使用蓝色、紫色和绿色等冷色调的植物, 营造安静、自然的氛围;在儿童活动和娱乐区, 为营造出热烈的氛围, 可以选择黄色、橙色和红色等暖色调的植物花卉。针对绿地内部的活动场地的植物配置, 通常选用嵌草铺装组合的方法, 使绿地更加的活泼、自然、美观。

结束语

综上所述, 随着社会经济的迅速发展, 城市园林绿化受到了人们的广泛关注, 人们对居住环境也提出了更高的要求, 而住宅小区园林规划是改善生态环境的重要步骤, 因此应不断提高住宅小区的园林绿化水平, 为城市居民营造一个休闲、生态、绿色和健康的生活环境。

参考文献

[1]卢秋霞.城市住宅小区园林绿化工程施工分析[J].中华民居 (下旬刊) , 2013, 02:59-60.

[2]王红毅.浅谈城市住宅小区园林的合理规划[J].中华民居 (下旬刊) , 2013, 03:75-76.

[3]苏小萍, 谢灵鹄, 桑茂忠.论住宅小区园林绿化工程施工[J].北京农业, 2012, 27:36-37.

[4]武丽娜.浅谈住宅小区园林绿化配置应注意的问题[J].科技致富向导, 2013, 03:164.

[5]张中, 魏峰.浅谈城市住宅小区绿化[A]..土木建筑学术文库 (第16卷) [C].2012, 2.

我国住宅小区规划设计篇2

作者:张昊刚

单位:陕西理工学院土建学院工程管理102班

【摘要】:随着社会的日益进步和科学技术的迅猛发展，使人们不只是满足于有房住、有地方办公、有场地生产这些简单的基本需要，而是需要提供更高质量的建筑体系来适应不同层次的人们的优越生活、生产、办公的需要。然而，我国的现代建筑，特别是住宅建筑中存在着很大的问题，致使其严重失去了原本的价值和作用。此文作者将从不同的方面对我国现代住宅建筑中存在的问题进行反思，并且简单介绍我国未来健康住宅的发展方向，供大家参考。【关键字】：现代住宅建筑；住宅文化；健康住宅【引言】：任何一种建筑都是设计师的一幅作品，有的甄于完美，但有的却不尽人意。每一幅作品都有着大大小小不同的瑕疵，可以原谅；但是如果每一幅作品都有同样的瑕疵那就不是瑕疵而是缺陷。我国现代住宅建筑就存在一些缺陷，特别是改革开放以后。

【正文】：我国住宅建设发展相继已跨越了无数个历史阶段，留下了许多经典之作和源远流长的建筑文化。但在住宅建设发展中，由于先天不足，我国住宅建设已相当于计划经济时期分配制度下的一个怪胎。改革开放以来的这个时期是解决基本的居住问题，虽然有计划性，但是由于经济发展水平的限制，人口的快速增长等社会问题，这个安居工程一直被制约着。如今，房地产得到了一定的发展，但在21世纪的今天，科技迅猛发展、能源日益枯竭、环境不断恶化，还是出现了这样那样的问题。面临机遇与挑战并存，严峻的现实促使我们深入探讨中国现代和未来的住宅，下面我们从社会生态学的角度对现代住宅出现的问题进行分析。

1、现代住宅的问题 1-

1、资源的浪费

房地产商在住宅的开发过程中，都希望在开发的小区内形成较好的环境以服务买家。然而，造成的局面是：城市的住宅小区独成一体，相对封闭，居住小区不再是城市空间的延续。城市空间被住宅小区瓜分的七零八落，在各居住小区均有自己独自的配套设备，设施重复，利用率参差不齐，资源严重浪费。1-

2、过高的利润

中国房地产商在普通老百姓心中难以建立良好的信誉，除去其自身因素外，政府干预过多，中国房地产长期投资的环境不够稳定，房地产商对其长期投资的效益没有把握，促使其追求短期利益，出现了房地产的暴利现象。另一方面，因为政府部门插手太深，房地产商需要大量的时间和成本来处理与政府部门的关系，这方面的成本越大促使其追求的利润越高。1-

3、居住郊区化

随着人们生活水平的提高，居民对生活环境的要求也愈加苛刻，对新鲜环境的要求使得居民对郊区生活充满了期待。再加上政府的优惠政策，大量的居民移居郊区。由于大量居民移居郊区，造成了郊区道路拥挤。郊区确实是有良好的居住环境，但是在医疗、商业、娱乐、教育、交通等方面的生活服务设施和市政配套设施是否齐全？另外，挤进这青山绿水的自然地带，除了带来凌乱的格局、随心所欲的占据资源和超常的能源消费，又能带来什么？对于这些种种破坏环境的局面是不是人类追求的前景，西方发达国家为何从郊区化向城市化转变的种种问题，值得我们深思。1-

4、居住在城市黄金地带

城市中心的黄金地带由于土地价格攀升，其物业开发是高密度的，高密度的开发破坏环境，破坏生态，增加了环境的负担。城市中心区是喧闹的、拥挤的、严重污染的、不安定的。城市中心区的土地寸土寸金，它与其开发功能密切相关，当其用于商业办公时，其土地价格可以充分的体现，当其用于居住时，其土地价值不能很好地体现出来，它不是居住的良好场所。1-

5、同质人口聚居

相近的职业，相近的学历，相近的收入，相近的身份背景，相近的文化背景的人居住在一个社区，对于成熟社区的形成有很好的益处。越来越多的房地产商也是按照这样的方式来给自己的项目定位，不同阶层的人的生活态度和观念不同，不同阶层的人自身修养与社会公德不同，所以不同阶层的人开始疏远，在这个商业社会是自然形成的。

2、住宅文化问题 2-

1、欧陆风格

许多商品房住宅的开发自觉不自觉的走进了浮夸、盲目崇拜的误区，“欧陆风格”就是最为典型的现象。所谓“欧陆风格”不外乎就是三段式立面、下沉式广场、山花式大门、罗马柱头装饰等。泛滥的欧陆风把属于我们自己国家的城市面貌变得平庸，难道中国的房地产开发商只会克隆欧洲小镇？我国传统的古建筑风格难到就比不上一个欧洲风格建筑？建筑往往代表着一个城市的文化积淀，如果对文化底蕴失去了理解，就会形成一出形神俱伤的惨剧。因此，人们应该开始反思，是不是要有点自己的东西，一味的模仿与“拿来”，这样是万不可取的。虽然从社会心理层来看，随处可见的欧陆风也许代表了一部分先富起来的人对西方生活的向往，但是开发商和设计师是负有引导责任的。这样完全忽略了中华民族几千年来文化的传承与发扬，永远也不会明白“越是民族的，就越是世界的”道理的。欧陆风是浮躁的，是文化的错位，但我国要营造的是中国人的文化家园，而并非是带有殖民地色彩的世界公园。2-

2、户户朝南

住宅设计及居住区规划规范要求住户户户朝南向阳，这导致了我们的城市就像一个大兵营，行列式布局随处可见，行列式布局不可能营造出良好丰富的环境空间。计划经济的产物，是否有松动的可能；标准的执行，是否必须如此机械？对于住宅的评价：你的房子有没有朝南，就不符合国家的标准，就要扣分，曹家设计竞赛，就可能因此而不能入围，获奖。人们追求的城市空间只能停留在很浅薄的层面，最终将失去城市的空间。

3、未来建筑------健康住宅

人类走过了几百万年的漫长道路，建筑活动也相继跨越了无数个历史阶段。在21世纪的今天，科技迅猛发展、能源日益枯竭、环境不断恶化、机遇与挑战并存。因此，中国的住宅在经历了长期的计划经济的束缚之后，开始十分重视居住区环境的建设，更重视内在“品质”的提高。未来人们的住房一定会朝着“安全、健康、舒适、科学、节能、环保、生态”的方向发展，这是社会不断进步的必然趋势，所以山、水、土、石、绿地、阳光、空气组成的要素就成为了人们追求的目标。

中国著名建筑大师陈世民先生曾就近年住宅的发展做过这样的评述：住宅作为一种居住形态、一种特殊商品，与其他产品一样，也需要不断发展、更新和提高。他将住宅的发展划分为“五代”，即经济节约型、适用经济型、发展转变型、景观舒适型、生态文化型。如此来说，很明显，第五代的形态很大程度上就是我们未来建筑的雏形定位。因为这一代的根本特征是以创造舒适的人居环境为主题，从空间、环境、文化、效益四个层面进行综合性组装与合成，争取人与自然环境，社会环境之间恰当的分隔与共生，它既不是简化的节约型，也不是浮躁包装的豪华型，而是品牌型住宅。因此，绿色住宅、生态住宅、水景住宅、阳光住宅等将应运而生，另外也迎合了消费者的一种心理要求。但大多常常流于某种单一特色的追求,而疏忽了居住者切身利益全方位因素的审视，包括居住者生理和心理的健康追求。“健康住宅”这一概念的提出，正是顺应了历史潮流的变化，也体现着人们生活质量的改变。因为健康生存是每个人的权利，因此健康住宅的真正用户就是最普通的大众，它体现了社会进步所带来的对人的尊重，即“以人为本”的设计理念。

健康住宅的主要基点在于：一切从居住者出发，满足居住者生理和心理健康的要求，生存在健康、安全、舒适和环保的室内和室外居住环境中。因此，健康住宅可以直接释义为：一种体现在住宅内和住区的居住环境的方面，它不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还应包括主观性心理因素值：诸如平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，回归自然、关注健康、关注社会。制止因住宅而引发的疾病，营造健康，增进人际关系。

健康住宅有别于绿色生态住宅和可持续发展住宅的概念，绿色生态住宅强调的是资源和能源的利用，注意人与自然的和谐共生，关注环境保护和材料资源的回收和重复使用，减少废弃物，贯彻环境保护的原则。台湾的一批学者在“绿色建筑设计技术录编”中定义为“消耗最少的能源，生产最少的废弃物的住宅和居住小区”。绿色生态住宅贯彻的是“节能、节水、节地和治理污染”的方针，强调的是可持续发展原则，是宏观的、长期的国策。

“健康住宅”围绕人居环境“健康”二字展开，是具体化和实用化的体现。对人类地球居住必备条件；保护地球环境人人有责。但从地球环境一直到地域环境、都市环境以及居住内的环境，如何着手呢？不言而喻，从小到大，从身边到远处，从基本人体健康着手，以至于室外场地、城市地域以及向地球大环境不断地延伸与拓展。

住宅逐步发展成人们享受生活、承载心灵、传承文明之处，住宅在人们生活中的作用演变从基本的物质需求满足，上升到心灵生活创意，至传承人类精神文明的作用。未来的健康住宅将以其独特的生态化风格加之智能化的体系让越来越多的人感受到生活的美好，这种集生态化和智能化为一体的住宅将在中国的建筑行业兴起一股生态智能风，让我们的生活、工作获得天翻地覆的改变，让每一个人在工作生活中时时刻刻都在感受大自然的美好。同时，也相信这种生态智能化的建筑将在不久的将来为我们更好的服务。如今，我们站在住宅发展的历史制高点，展望未来，还有更多的高峰等待着我们去攀登、去征服。[参考文献]：

我国住宅小区规划设计篇3

【摘要】居住区区位环境建设越来越受到人们的关注，其对住宅小区的建设影响贯穿于项目开发建设的各个阶段，成为影响住宅小区建设质量和项目成功与否的关键因素，并对所在区域乃至整个城镇建设产生影响，同时也反映了建设地的物质文化的发展水平。本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。

【关键词】商品住宅；区位环境；居住区；环境因素

【Abstract】Living a mere bit environment more and more people concerned about their impact on the construction of residential development and construction projects throughout the various stages of an impact on the quality of residential construction and a key factor in the success of the project， and the whole region impact of urban development， but also to reflect the building's material and cultural level of development. This qualitative analysis of regional environment on the development and construction of commercial and residential district of the impact of the environment can see the development， use， construction is today's governments， developers， planning architects， economists study the key issues to consider， which runs through decision-making in real estate projects， development， construction， sales has always been， and affect the public's consumption concept， it relates to a country， a region， a city of healthy development. The use of a residential building on the success of the environment， not only for their own value residential inestimable impact， but also the city's wealth of human long-term wealth.

【Key words】Commercial housing；Regional environment；Living area；Environmental factors

1. 引言

中国是世界四大文明古国之一，有着悠久的文明历史，中国劳动人民用劳动和智慧创造了辉煌的建筑文明。中国的古建筑是世界上历史最悠久，体系最完整的建筑体系，从单体建筑到院落组合，城市规划，园林布置等在世界建筑史中都处于领先地位，中国建筑所体现的“天人合一”的建筑思想也正是我们目前所最为尊崇的。

然而长期自给自足，以农业为主的生产方式和中国人所特有的自然观，使得我国的环境恶化虽比西方国家来得晚，但却未能抵抗住经济利益的诱惑和文化上的人为破坏。尤其是改革开放以后我国经济得到快速发展，经济建设现代化、工业化进程加快，我国城镇的城市化建设进入新的历史时期，但十年文革所带来的对传统文化的背离和否定以及建设理论的缺乏，加之对经济增长的过热追求，使得我国的城镇生态环境迅速恶化，危害巨大。在这时我国的城镇建设随之走上工业化的道路，追求速度与效益，向砖塔、混凝土森林发展，中国人在称颂自己的一幢幢高楼新舍崛地而起的同时，远离了自然，并付出了代价，此时的城市居住环境是灰色的，远离了自然。

对此老一辈科学家钱学森和一些专家于1996年富有远见地提出了具有中国特色的21世纪中国城市模式——“山水城市”，这一对传统建筑文化的回归，立刻得到了有关专家和领导的响应，并迅速影响到全国，环境优化被纳入到居住地建设中来，并影响了中国的城市建设，珠海和大连的城市建设是很好的例证。人是自然之子，是自然的一分子，人类应尊重周围的环境，可以利用和改善环境，但不可破坏，否则将失去家园，失去自然之本。

良好的居住区区位环境可以使人感到心旷神怡，品味高尚的文化内涵，优美的自然环境、人文环境对人的工作、生活和健康都会产生重大影响。房地产开发商作为整个居住区的开发者，是介入居住环境的第一人，应建立以人为本的开发理念，建造高质量的楼盘，因此应从项目建设的各个阶段重视并进行科学的论证。

2. 住宅房地产开发应遵循的程序

商业住宅小区同其他工程建设项目一样，必须依照科学的建设程序，其开发程序既要反映工程建设的客观规律，项目发展的内部联系和过程，又能够反映商品作为交易产品这一商品特性，从投资意向、投资机会选择、项目决策、规划设计、施工到竣工验收及经营销售，服务等方面制定出合理的实施阶段计划和开发程序。

2.1 商业住宅小区开发建设按不同实施阶段划分如下：

（1）前期工作阶段

（2）规划设计阶段

（3）建设实施阶段

（4）经营销售阶段。

2.2 商业住宅小区开发建设的具体程序如下：

（1）投资意向

（2）市场调查研究

（3）投资机会选择

（4）编制项目建议书

（5）编制可行性研究报告

（6）经营销售策划

（7）勘测规划设计

（8）招标

（9）建设施工、竣工

（10）经营销售

（11）售后服务（物业管理）。

2.3 商业住宅小区开发建设阶段与程序之间的关系如下（见图1）：

3. 环境因素在房地产开发各阶段的影响

商业住宅小区的开发同一般工业产品开发不同，虽然投资巨大却仍是一种服务于个人的消费品，人生存在社会和自然环境中，行动、意识以及情感都不同程度地受环境的影响，所以说环境因素在商业住宅小区开发建设的各个阶段都产生着显著的影响，一种是潜在的、主观的，如：开发商或消费者对某种环境因素的关心、向往程度；一种是直接的、客观的，如：有关法律、法规、规范的要求和客观存在的实体的约束。

3.1 期工作阶段：

环境对此阶段的影响主要表现在项目建议书和可行性研究的编制及经营销售策划三个方面。此阶段作为投资者要对资源条件、建设条件、社会条件进行初步分析，并选择合适的建设场地，分析工程对建设地环境生态的影响，并做出恰当的评价和环境生态效益分析，编制出指导进行下一步的工作计划，方可对项目立项。此时，环境问题分析研究是非常重要的，而且研究面很广，如：对建设地历史文物的处理保护、配合协调；对建设地植被、自然景观的利用保护协调；对建设地已有基础设施和建筑的利用保护协调；对建设地水环境、大气环境污染的防治；对建设地居民宗教信仰的尊重等等。开发商根据研究所得出的结论，针对建设地的环境要求着手拟定下一步的工作方向——建筑风格的趋向、建筑格局的布置、开发档次的高低、消费人群的范围、附属设施的配套、空间的利用。开发商初拟产品的价格，并适时地结合特有环境条件突出亮点，企划广告创意。这阶段的工作重点归纳起来就是：以客观环境事实为依据，确定建设地；以主观宣传为导向，吸引消费者。环境在此阶段的影响主要是以下几个方面：

（1）是项目立项的依据之一（如是否破坏历史景观）

（2）是可行性研究的一项重要内容

（3）是建设规模控制因素之一（如风景区对楼高的限制）

（4）是开发商产品定位的重要依据

（5）是开发商进行销售策划的重要基础。

3.2 规划设计阶段：

环境诸因素在此阶段的影响是非常明显的，此阶段是一个承接过去开创未来的创造过程。规划设计人员要根据前阶段的研究分析成果，对建设地及周边的地形地貌，自然环境，社会环境，历史资料进行深入的调查研究，结合当地的法律、法规和宏观规划，依据有关的规定、规范，并经多方案的比选确定出最优的规划建筑方案。这期间，环境的影响不但表现在规划设计人员抽象的理解和主观判断上（如用地条件，选型，朝向，布置方式，群体组合，空间环境），而且还有严格而具体的法律、法规、规范、标准的限制（如日照间距，层高层数，绿化率，容积率，小区出入口的设置）。这个过程实际上就是人在对客观存在的环境的认识和理解的基础上，通过科学的主观判断和有关文件约束，把原有的环境科学地融合进新的环境中来，并最大可能地使其更具价值，从而实现人与环境的和谐共存。此阶段环境的影响主要表现在以下几个方面：

（1）是规划设计的重要依据

（2）是影响小区格局最终形成的主要因素

（3）是确定小区对外联系的主要因素

（4）是确定建筑风格形成的主要因素

（5）是影响小区开发成本的主要因素

（6）是开发商进行销售宣传的主要依据。

3.3 建设实施阶段：

环境在此阶段的影响并不直接表现于最终产品，但直接影响产品的开发成本，依然是制约小区建设的重要因素。在施工阶段，垃圾清运，粉尘、废水的控制处理，噪音的控制，安全防护，货物运输都很大程度上受环境的制约，同时此时期的房屋销售也进入实质性阶段。主要影响表现在：

（1）影响工程进度

（2）影响建设成本

（3）影响销售。

3.4 经营销售阶段：

此阶段小区建设基本成型，小区本身由主观的设计变成了客观存在的事实，此时展现给人们的是一个人工和自然，新与旧相互影响的新的空间，可与人发生直接的交流，开发建设对环境的利用和创造成功与否，将直接影响人们对其的价值判断。隐藏于青砖绿瓦下，绿地树林里的过程已不复印象，所以此时环境的创造是给人最为直接、现实、客观的内容。已经形成的新环境对现近乃至将来都会产生深远的影响，是沉重的包袱还是巨大的财富。此阶段环境的影响表现在以下几方面：

（1）影响开发商的企业形象

（2）影响开发商的经营利润

（3）影响消费者的购买欲望

（4）影响产品的流通速度

（5）影响产品的市场价值

（6）影响产品的升值潜力。

通过以上的分析不难看出，区位环境贯穿于房地产开发的各阶段，然而对开发商而言区位环境中的大多数因素是在项目开发前就已经存在的（如：自然风景、城市交通、基础设施等），和后期的主体建设及小区建设相比，这些区位环境因素是客观存在的，不为开发商的意志所转移。因此，此阶段的区位环境价值分析就显得至关重要，它关系到产品的定位方向，消费群体的选择，产品开发的档次，并影响到后期的建筑规划格局和户型设计。

4. 小结

本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。综观以广州“碧桂园”、“丽江花园”，深圳“四季花园”为代表的十大成功楼盘建设开发的成功经验，其间无不体现环境与人这一主题。人类对自然界总是有一种潜意识的回归和期盼，开发者抓住这一关键，经过科学研究，加以人工雕琢、精心打造，以满目的绿色，山水的交融，超脱的空间给人以可居可赏，可动可静的感受，达到一种“采菊东篱下，悠然见南山”的意境。可以成功地创造出独特的企业文化，取得市场的优势，同时也能为社会留下一笔物质和文化的财富。所以居住小区的开发建设应从以人为本的角度出发，认真利用和建设居住地的环境，并把高质量环境建设放在首位，只有这样的劳动创造才能为社会所承认，才能发挥其最大的社会经济价值，惠及子孙。

[文章编号]1619-2737（2015）06-03-145

[作者简介] 何仲健（1965.12-），女，职称：高工，工作单位：山东黄河勘测设计研究院，1987年济南职业大学工民建专业毕业。

我国住宅小区规划设计篇4

1 我国中小城市住宅小区现状分析

改革开放以来, 我国中小城市小区住宅的模式发生了巨大的变化, 但与发达国家相比, 还有很大的差距, 从科技含量及体制方面体现为以下几点:

1.1 我国城市住宅小区体现为物质、能源消耗高、生产率低、科技对住宅产业发展的贡献率不高。

1.2 住宅技术缺乏有效的集成和整合。

我国住宅技术仍以单项技术推广应用为主, 技术上没有形成完整系列的建筑体系。对通用的住宅结构, 如钢结构、木结构、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系, 相应的配套技术及规范、标准缺乏, 推广难度较大。

1.3 住宅产品的工业化水平不高, 不能形成系列化、规模化的生产体系。

其配套性、通用性差、生产规模小, 阻碍了住宅的标准化、通用化住宅产品体系的形成。

1.4 我国对于发展现代化住宅的工作机制不健全。

缺乏有效的工作机制和统筹全局、协调统一的领导决策机制。不少中小城市还没有建立开展住宅小区产业现代化的工作机制, 具体的目标、步骤和措施缺乏。示范、试点项目未能形成引导住宅发展的产业链条。

1.5 经济、技术与政策保障不够。

不能有效调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系和技术支撑体系, 缺少优惠政策及政策的支持, 很难形成以市场为导向的自我发展、创新与自我完善的市场激励机制。

2 我国中小城市居民住宅小区规划设计发展趋势

2.1 创造方便、舒适的居住环境的同时注重居住的人本化。

人们对居住环境的要求越来越高, 更加注重环境效益。当一个居住小区建成投入使用后, 便会形成一个小社会。以前住宅小区在公共空间的设计上不能合理营造, 忽略了人的精神及感情的追求、人们的交流与交际也受到了很大的约束, 已不能满足现代人们休憩、生活、学习及交际需要, 不利于我国传统居住文化的延续。因此, 现代住宅小区的规划更应注重创造方便、舒适的居住生活环境, 体现出邻里、社会的人际关系及对人的关怀, 在加强认同感和凝聚力的同时以满足人们相互交流的社交需求。现代住宅小区规划要充分考虑人们的社交需求, 以创造良好的外部交往环境。在设计时应结合当地气候、地理、风土人情、文化等特点设立相对丰富的休息、活动空间, 合理引导人们的交往意向, 形成良好的邻里关系。

2.2 环境更加生态化。

现代住宅建设的生态环境受到人们的高度重视, 住宅小区的规划设计要强调人与环境的有机结合, 尽可能减少对周边环境的影响与破坏, 充分考虑合理的日照、自然通风等条件。

住宅小区力求结构良好、布局合理、功能协调, 生态住宅小区建设目标是要有良好的自然生态系统和较低的环境污染。

2.3 建筑节能化。

现代住宅小区的规划设计注重节能的理念。城市生态住区规划设计时就应大力提倡太阳能、风能、地热等自然能源的利用, 节约用水已是城市住宅小区规划设计的一种需求, 中国是水资源缺乏的国家, 在城市住宅小区规划设计中, 水资源的循环利用是一种发展趋势。

2.4 注重交通的便利化。

随着我国经济的快速发展和居民收入的增多, 私家车也越来越多, 这就要求在新的住宅小区的交通上要更加科学合理。

3 我国中小城市居民住宅小区发展规划与设计中应注重的几个方面

3.1 注重人文环境的保护。

住宅小区是城市的一部分, 其规划应因地制宜, 可结合当地的历史、人文环境和居民的生活模式, 使其能够融入所在城市的环境中。比如, 在对旧城区拆除时, 应进行充分调研论证, 注意保护古城风貌, 保留古城墙、街巷、树木及古建筑等, 这样小区在建成后便有了一种古文化的韵味。

3.2 注重生态环境的保护。

生态环境可影响到小区的居住条件, 因此, 在小区的规划设计时应充分考虑到地形、地貌及原有建筑物的特点, 尽可能不破坏建设地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件, 同时也要加以利用, 以达到建筑与自然的和谐统一、富有特色的居住环境。

3.3 注重功能分区的组合。

居住小区应设有公共干道和集中的绿地或游园, 以供居民共同使用。公共空间的规划应与文化建筑、水、桥、树、草、雕塑或城市公园、河流等结合在一起加以考虑, 营造舒适、幽雅的空间氛围。住宅小区除了设有公共空间还应设有半公共空间、半私用空间及私用空间。这样更能体现现代小区的功能特点。

3.4 注重安全防卫。

住宅小区的安全问题是居民们最关心的。要创建一个安全的居住环境, 不仅要有科学严格的的小区管理制度, 很大程度上更基于小区规划的安全性。安全问题涉及到居民的生理、心理安全和社会安定等因素。在住宅小区的规划设计中应充分考虑居民的有效防范行为, 可通过控制小区出入口、明确划分空间领域等相关措施提高小区的安全防卫能力。一、小区入口处设置明显标志, 使其有较强的归属性和领域性。二要注重院落空间的强化, 使居民之间不但有充分了解和相互熟悉的机会, 也可以使住户视线能够触及到住宅入口, 便于对陌生人的观察和监视。三要注重小区交通网络的合理设置。小区主干道的规划设计上要做到合理、通畅, 减少交通环境的混、杂, 限制车辆穿行的速度, 提高安全系数。

3.5 注重服务系统的完善。

社会服务环境的营造也是住宅小区规划中不可忽视的内容。它不仅可以解决居民日常生活活动的需要, 也是小区稳定的物质基础。在服务设施与设置上要尽量考虑居民生活的要求和行动轨迹, 如小区内的商业服务设施布置成外向型, 可设在人流交通必经之路的出入口附近, 便于居民购买。摩托车、自行车存放与垃圾处理也是小区服务环境的关键问题之一, 住宅小区中的自行车库应因地制宜, 采取多种途径, 如利用院落中的半地下室。在住宅小区规划中可以将垃圾道改设在住宅内部生活服务阳台处, 避免公共场所的交叉污染, 也可采用室外垃圾桶、垃圾箱和中转站来处理。垃圾中转站的设置应注意便于垃圾清运和处理, 避免清运垃圾的车辆横穿小区, 造成污染扩散。

结束语

城市住宅小区是现代人类生存的基本环境, 做好城市住宅小区的规划设计, 保护好生态环境的同时, 注重节能设计、交通便利、宜于居住的环境, 是住宅小区发展的趋势。

摘要：伴随着我国经济的发展, 城市化进程也进一步加快, 城市规模也在扩大, 为了保证中小城市高效有序运行, 应对城市小区的建设进行科学规划。

关键词：住宅小区,规划设计,人文关怀,生态环境,节能环保

参考文献

[1]宁艳杰, 韩烈保, 谢宝元.城市生态住区建设刍议[J].北京林业大学学报 (社会科学版) , 2004, 2.[1]宁艳杰, 韩烈保, 谢宝元.城市生态住区建设刍议[J].北京林业大学学报 (社会科学版) , 2004, 2.

我国住宅小区规划设计篇5

杂谈

房地产业对经济增长做出重要贡献

房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的20年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住条件不断改善伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代后期韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 1998年住房制度改革以来，房地业增加值在.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）GDP中所占比重呈上升趋势，由1998.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-20年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，20年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室”规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣

我国城镇住宅建设发展状况回顾

城镇住宅建设投资较快增长.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%。

城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。

从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。

房地产业对经济增长做出重要贡献

自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。

房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

居民住房条件不断改善规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。

并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期

韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。

综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。

发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征

从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：

日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况

韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。

60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。

住

房

新

建

规

模、住

房

投

资

基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析

发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。

并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。

我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。

图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较

户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“90/70”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。

特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。

从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路

从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：

2011-2030年住宅建设发展空间预测.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增长4.9%（见图16）。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟

年出现（见图

26）。

1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。

根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。

住

房

新

建

规

模、住

房

投

资

因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。

对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

其中，为t年住宅折旧率。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。

调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。

城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：

（6）

其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。

探讨住宅小区规划设计篇6

【关键词】住宅小区；规划设计；设计原则；设计优化

0.前言

对住宅规划进行科学合理的规划管理，是进一步研究城市的发展、空间布局以及各项基础设施建设工作的关键环节，做好住宅规划管理对于城市建设就显得极为重要。因此我们只有从基础建设与规划方案完善做起，才能真正促进住宅小区功能的完备实现，并促进构建出具有地方特色、科技含量高、设计理念人性化、功能完善的新时期住宅小区。

1.住宅小区规划设计的原则

1.1住宅建设要时刻体现以人为本

因为住宅使用者主体是人，而且住宅建设要创造出即方便又舒适的生活环境，并且要有自己的个性，而且这些个性和所展示的才华，要充分体现对人的关怀。

1.2住宅建设要坚持可持续发展的原则

地球资源是有限的并且很多都是不可再生资源。一定要大力宣传经济与资源的节能型消费。住宅在建设时，也要本着节能、节地、节材料的原则，建设成能源可持续再利用的住宅体系。

1.3住宅建设要格外注重环境保护并且还要充分反映出科技的进步

环境是保障我们身心健康的重要部分，创造优美的室内和室外环境是我们明智的选择。这个世纪，是高科技的社会，智能化设施是必然的发展趋势，要建立智能化住宅通讯和智能化综合管理系统，使住宅与高科技信息化社会相协调。

1.4住宅建设应站在当今住宅产业化现代化的角度

建立完善的质量保证体系、住宅综合评价体系和符合住宅产业化的建筑体系是推进住宅产业现代化的技术手段。

1.5安全原则

安全是居住小区的最基本要求和保障，小区作为城市人们生活休息的港湾，对于安全的保障要做到位，科学合理的设计安全设施。注重小区整体的安全性能，防盗窃、防火防电等生活隐患的安全措施的设置，从而避免意外事故的发生，达到居住小区设计安全、环保、美观的生活环境有机统一。

1.6经济美观原则

现代化的居住小区设计要遵循经济原则，人们居住小区的环境设计要充分考虑能源节约因素，舒适的生活环境不在于奢华的外景，在兼顾美观装饰的基础上，发展和使用节能设备，使居住小区设计体现环保节能的理念。居住小区设计中要遵循美观的原则，科学合理的建筑设计理念，先要给人以美的享受，一方面装饰美化居住小区环境，营造美观的居住小区设计装饰，渲染居住小区艺术环境，增加视觉空间层次。另一方面在规划设计上不能只追求标新立异和布局结构的变化多端，结果造成小区风格和周围环境不协调，没有融入到周围。

2.住宅小区规划应注重环境效益

任何一个居住小区建成投入使用后，便形成了一个“小社会”它不仅仅是一个物质环境，同时还是一个社会环境。所以，在规划居住小区时力求达到人与自然的完善结合，为了丰富居住小区空间的外部轮廊，力求人与自然的和谐统一，应将高、中、低层不同建筑形式的住宅搭配布置精心营造，不只局限于单一层数和型式的住宅，从布置手法上，为丰富居住小区的外部轮廊，高层住宅布置在小区中央部位，低层住宅布置在外边部位。这样可避免形成封闭的空间或形成与外部空间隔绝的局面，能够和周围形成统一的整体。充分利用原有的地形、地物和地貌，对小区中条形住宅，采用行列式布置为主，分散布置点式住宅为辅的布局手法。各住宅之间由绿地、低层公共建筑隔开，使居住小区成为建筑高低错落，绿地相连，道路便捷的既统一又有变化的整体。在规划中密切结合绿化布置，住宅绿地根据配置的花草树木相互区别，各具特色，使居民从室内及外部都能看到绿地，提高居住环境质量。

3.小区生态环境规划设计优化

3.1加强小区景观规划设计

小区景观设计，大多存在文化构成形式方面的缺陷，例如过于重视功能，而忽视人们精神生活的多元性，还有空间结构单调，小区环境凝聚力不足等问题。

故景观设计不仅是物质景观的设计，更应注重景观精神功能的挖掘，注重整体性与融合性，形成中心围合、空间交融的景观形态。在核心位置设置景观步道以增强小区空间景观的层次感；在住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，将部分住宅组群做了分段处理和微小的错落变化，以加强整体的节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并与绿化相融合，确保景观具有丰富的文化底蕴，赋予其鲜明的地域特征，创造归属感强的社区。

3.2注重服务系统的完善

在住宅小區规划中，我们要重视服务系统的完善，它是居民在日常生活中的基本保证，也是小区稳定发展的基础。在服务设施设置上，首先要想到居民在日常生活中的需求，有些商业服务设在过往人流必需经过的的地方，这样做的目的是方便与居民购买。部分交通工具和垃圾的处理也是小区规划的重要问题，对于有些自行车和摩托车要集中到一起进行摆放。以前在处理垃圾的时候，垃圾道附设于住宅的楼梯平台处，严重的影响了居民的居住环境。在住宅小区规划中，我们要把垃圾道建立在住宅生活服务阳台处，这样还不会对居民的居住环境造成影响，同时也降低了对公共场所的感染。

3.3加强小区绿化设计

加强小区绿化，巧妙布置绿地。居住环境的绿化目前已渐渐被人们重视起来，它不仅能改善居住环境，而且还能调节小气候，使居民得到较多的新鲜空气，在小区内结合地形条件，利用废地设置集中绿地，同时巧妙地与商业服务建筑、托幼建筑配合，起到分隔居住组团的作用。

3.4住宅小区的环境设计

住宅是小区的主体，环境是小区的基础。高品位住宅小区必须是居住环境好、生态环境优、景观环境美的住宅。能够表现它的文化性、舒适性、祥和性，能够满足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。

3.5强化建筑的构景作用

现代小区设计应强调“全面景观”设计，即小区中的任何构成元素，都是景观体系中的构景元素，确保建筑设计、规划设计、景观设计“三位一体”，不能只强调其中任何一个方面。小区中由于建筑量大面广，更应强化建筑的构景作用，随着小区建筑物结构的变化，其外立面也发生了很多变化，过去单调呆板的外立面正被变化丰富的外墙面替代。要想使整个小区的景观和谐统一，建筑设计风格与景观设计风格应作为整体来考虑。建筑与景观融合，自然与人的和谐共生是人居的最高境界。这说明仅有优美的绿化环境是不够的、还需要别致的建筑，只有将优美的自然景观、建筑物与良好的人文氛围融于一体，才能营造出理想的生活小区。

4.小区规划设计中要引入智能化建设

住宅小区的智能化建设势在必行，随着计算机信息网络的普及发展，智能化建筑已经引入到住宅小区的规划设计中。智能化的内容主要是：将小区的管理中心为总指挥部，由总指挥部派专们的工作人员对个户居民的水表和电表以及煤气表进行集抄，另外还包括小区网络的建立，三防的建立，信息的综合服务，小区的大屏幕电子广告等内容。

5.结束语（下转第271页）

我国未来住宅厨卫设计发展趋势篇7

1 双厨将成为主流并向LDK型发展

近一、二年的新项目中, 双厨的设计开始出现, 并受到多数住户的欢迎, 今后-阶段会成为上要的厨房形式, 但在设计上还需要进-步完善和深化。如中、西两部分厨房的面积比例问题, 中厨中确保基本操作所需的最低有限空间大小问题, 以及管道布置方法问题等等。

进一步的发展趋势将是LDK式开敞厨房的普及, 热炒间被隔出后, 厨房将与餐厅合并, 并向起居室开放。

2 卫生间需要干湿分离和弹性分离

由于生活水平的提高带来入浴行为的日常化, 将浴室作为湿空间单独分离出来将变得十分必要。

另一种可能的趋势足, 卫生间以轻质材料分隔使卫生空间的重新划分和弹性增加成为可能。如将紧邻卫生间的部分空间在必要时方便地改成卫生间。此外, 空间的弹性分隔也是为新功能的增加预做准备的需要。如目前桑拿浴房、蒸汽浴房等设备已经成为家用卫生设备的新成员, 将来为了健康和美容还会出现其它新的器具设备, 卫生空间应为新设备的加入预留空间。

3 厨卫的整合设计将受到重视

住宅厨卫是住宅中科技含量最高, 涉及面最广需要各工种配合, 综合设计的部位, 所谓整合设计就是从整体出发、全面考虑, 注重长久的综合效益。

因此, 厨卫设计中各种管线必须进行统一设计, 统一协调, 统一施工。不得以各自的特殊性破坏整体布局。管线应集中、隐蔽, 设立集中管井、管道夹墙或管道间, 使压力管线尽可能集中布局, 并且方便检修、更换、计量。

暖气布置应考虑不妨碍厨具和洁具的布置为主, 此外在厨房中应注意避免切断流线, 在卫生间中应尽量放在不防碍行动的位置以避免造成烫伤。

便器的排水口距墙距离必须标准化, 以提高产品的互换性、适应性, 方便设计、施工及住户选用。

此外, 节能、节水、危险预示报警、电源插座的合理布置等都是整合设计中不可缺少的内容

4 设置没备层以适应更新和灵活布置

一般钢筋混凝土建筑寿命可达100年, 但住宅内的装修、户型划分及管道设备等10-30年就需要更新, 特别是近些年随着科技的进步, 新型设备不断出现, 使住宅结构体系与设备出现不相适应的现象。

今后住宅建筑的结构体系将越来越坚固, 而内部户型隔墙划分和设备更新越来越频繁。占建筑费用1/3以上的结构部分如因不能适应改变而被摧毁将是一种巨大的浪费。

5 重视厨卫通用设计

这里所说的通用设计, 指的足在考虑适合老年人、残疾人等特别人群使用的同时, 也适合或不妨碍正常人群的使用。住宅中的厨房和卫生间是典型的需要通用设计的空间。针对中国的实际情况, 应注意以下几个:

a.消除厨卫与相邻地面的高差。

b.设置必要的安全装置。

c.橱柜布局应兼顾轮椅者的使用

d.卫生间中应设置扶手。

e.浴盆的外侧边应加宽, 便于老人以座姿进入浴盆。

6 追求人性化设计

所谓人性化设计, 指的是更好地满足人的各方面需求的设计, 包括精神和物质两方面。在住宅厨卫设计中今后应注意以下几点:

a.注重舒适性, 使设备和器具的设计更加符合人体工效学的要求。

b.注重健康性, 使采光、照明、通风、换气和采暖等条件得到改善。

c.注重安全性, 使用绿色环保材料, 注意防滑防燃, 设置必要的安全警报系统

d.注重方便性, 如厨房和卫生间的储藏会分类更细, 设置的位置更便于人使用。

e.注重娱乐性, 如实现可在厨房和卫生间中看电视和听音乐。

f.注重审美性, 使造型设计和颜色搭配多样化, 满足广泛的审美要求。

中国正处在住宅的大量建造时期, 迅速提高住宅的设计水平和建造质量可以说是当务之急。厨卫作为住宅的心脏, 既是住宅中技术密集度最高的部位, 也是左右住宅的质量和使用性能的关键部位。

发达国家在住宅厨卫设计中积累的许多经验是值得中国借鉴和参考的, 但是同时也必须根据中国的具体情况加以必要的改进和创新。因此, 中国的厨房在向开敞和追求时尚的方向发展的同时将会保持相对封闭的部分;中国的住宅也不必追求每间卧室都套一个卫生间, 而可以通过把卫生间弹性分隔和小间化来满足更高的使用需求;利用降板做设备层的方法可以使厨卫的布置和设备更新得到充分的自由度, 并实现与结构体系的同寿命。

浅析我国现代生态住宅建筑设计篇8

1 生态住宅小区的特点和功能

1.1 生态住宅小区所具有的特点

随着人们的逐句理念的不断转变, 除了对住宅的健康性和舒适度的要求外, 还增加了对住宅小区生态环境效益的要求因此在对住宅小区的设计与施工过程中应注重对生态环境因素的分析, 主要表现在以下几方面。

1.1.1 提升绿化程度

住宅小区内的花草种植的覆盖率并不能完全代表小区内的整体绿化程度, 真正意义上的住宅小区环境绿化是指生态环境学、建筑学、地理学、美学、水资源学、园林学等多种学科的综合体, 通过上述学科的科学合理的整合, 实施对小区的设计与规划, 从而实现人居与生态环境的协调、和谐共存。

1.1.2 降低对土地资源的消耗

建筑工程是一项对土地资源消耗较大的项目, 为在最小的土地资源消耗的基础上创造最大的经济效益和社会效益, 应加大对建筑材料选择的重视力度, 通过绿色环保的建筑材料的使用来达到节约土地资源的效果。

1.1.3 降低对水资源的消耗

水资源与人们的生产生活息息相关它既是建筑设计人员索要考虑的内容, 也是生态住宅小区建设的一项重点环节, 目前我国水资源短缺, 对水资源的收集循环的利用率也普遍不高, 一旦水资源干枯将危机万物生命。因此, 我们应该未雨绸缪加大对水资源的节约力度, 不仅为万物的生存发展提供了保障, 更符合现代生态小区建设的宗旨。

1.1.4 提高对自然资源的利用率

在对建筑住宅设计中应将建筑生态理念引入其中, 以满足生态小区建设中的各个生态系统特征的稳定性。在生态小区中存在着的两种生态系统分别是生态循环系统与生态能源系统, 为使得两项系统能够取得良好的使用效果, 应提高对自然资源的利用率。例如加大对太阳能的收集于利用, 以节约电能等资源的损耗, 取得较好的生态效益。

1.1.5 进行垃圾分类处理

在生态小区中进行垃圾分类处理, 一方面有利于各项资源的循环再利用;另一方面也体现出生态住宅小区自身的生态价值。

1.2 生态住宅建筑设计规划的价值体现

生态住宅小区的建设不仅有利于促进城市环境生态环境的和谐发展, 更有利于在本地区小范围内进行环境调节, 降低环境污染, 总体上可以概括为以下几点。

1.2.1 维护生态系统的多样性

生态系统的多样性主要是指生物物种、遗传等的方面。为维护并保持生态系统多样性的发展, 在生态小区的设计与建设过程中不仅要做到与城市整体的协调一致, 更应注重与自然生态环境的相互融合。使生态住宅小区的存在既有助于降低城市生态环境的生物物种分散, 又要促进城市整体环境的改善, 为生态环境的持续健康发展提供良好的空间。

1.2.2 气候调节, 降低污染物排放

在生态住宅小区的设计规划中, 应提高建筑整体空间的利用率, 例如可以在阳台、墙面等空间上种植对自然生态环境有益的植物, 一方面提高了小区整体的绿化覆盖面积, 另一方面植物可以吸收大量的有害气体, 从而起到净化空气、调节温度与湿度、调节气候作用;此外, 绿色植物的种植有利于人们调整心理压力, 享受赋予审美感受的健康舒适的生活。

2 生态住宅建筑设计的理念

在快速发展的建筑工程行业中, 我们不难发现刚劲混凝土已成为现代建筑领域中建设材料的主流趋势, 但是这些建筑材料本身却散发大量的甲醛等有效气体, 对人们的健康产生不利的影响, 所以人们在关注建筑工程质量的同时也更多的关注于建筑的“健康”。因此, 在人们的这种心理趋势下, 生态住宅建设、绿色环保小区已成为现代都市生活的一种向往与追求, 小区住宅的设计理念也正逐步由自然清新的建设取代钢筋水泥的构造。

2.1 人与环境之间的关系

人们为了满足自身利益的需求, 在进行建设活动中不断加大了对生态环境的破坏, 从而导致了环境系统的失衡, 随之自然环境因为人类的破坏而改变了其原来的协调性, 有利于人类生存的状态被打破, 人类的健康生存受到了挑战。因此, 人与环境之间是相辅相成的有机整体, 要将人类活动与保护生态环境统一起来, 在进行住宅建筑设计的同时, 必须加大对生态环境的重视, 促进人与环境的可持续发展。

2.2 可持续性发展在生态住宅建设中的传承与发展

可持续发展是现代生态住宅小区的一项重要作用与功能, 其作用的发挥与关键性资源消耗有着十分密切的联系。在现代生态住宅小区的规划设计上, 应将整体布局、空间利用、绿化覆盖、环保节能等可持续发展因素进行综合分析, 将可持续发展作为生态住宅小区设计建设的出发点和实现目标。

2.3 自然再造环境

有些建筑单位对生态住宅存在思想偏差, 他们把生态住宅理解为人造自然环境, 这样利用人工打造的生态住宅并不能从实际中解决生态环境状况。怎样让整个小区具备自然再造功能是生态住宅建筑设计中的另一个重点, 通过人文环境将自然环境融入其中互相共存, 因此, 设计者常常会利用自然的地理环境, 把活水引入到小区内创造自然的再造功能。

3 结论

综上所述, 生态住宅是结合了不同的科学技术, 它也是现代社会发展的一种体现, 生态住宅建筑设计应按照相关的政策和法律法规进行, 同时也需要当地政府的支持和正确引导。在设计过程中各专业人才相互合作, 把建筑学、生态学以及其他与生态住宅相关的学科综合运用起来, 对技术、经济、环境、能源等不同的角度进行考虑, 系统地对内部和外部环境进行设计, 这样才能更好的设计出生态住宅, 从根本上提高人民的居住水平和生活质量。

参考文献

[1]周滔, 李启明.绿色生态住宅小区在中国的发展分析[J].建筑管理现代化, 2002 (1) .

[2]姚学用, 刘玲.生态建筑设计的初步探讨[J].山西建筑, 2007 (11) .

[3]陈铁.建筑设计发展方向——生态建筑设计[J].中国新技术新产品, 2009 (18) .

[4]石玉亮.生态建筑的环保与设计[J].福建建材, 2007 (1) .

[5]杜广如, 张娜, 李娜.浅谈生态建筑及其设计[J].山西建筑, 2005 (22) .

我国住宅小区规划设计篇9

一、自然环境方面存在的缺陷

1. 采光不足, 日照间距不够。

大进深住宅往往会在室内中部设计“暗厅”。一些住宅为了避免出现面积大于10m2的暗厅, 采取在中部暗厅开口, 形成狭长大房间的变换设计。这样的住宅不仅使用起来很不方便, 也不符合起居厅采光标准规定的侧窗采光要求窗地面积比大于1∶7的规定。还有一部分住宅套内居住空间均为不利朝向, 不符合住宅设计规范规定的每套住宅至少应有1个居住空间能获得日照的规定。

2. 通风不畅。

在进行小区规划设计时, 应充分考虑日照和通风要求。有些小区住宅间距虽然能满足日照要求, 但由于小区进风口不足、建筑布局不合理, 依然存在小区内部及住宅内部通风不畅的问题。

二、套型设计不合理

1. 客厅设计方面。

问题主要表现为客厅面积偏大。以普通家庭的客厅为例, 该区域主要陈设为沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等, 是迎客和家人闲聚的空间。谈话、看电视是这里的主要活动, 空间太小会让人产生压抑感, 过于空阔则易让人产生四边不着、相互有隔阂的感觉。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器又不能有助于人们的活动, 亦不能增添艺术情趣, 则只能平添购买费用, 增加主妇打扫卫生的时间与难度, 面积利用率大减。所以, 那种大客厅设计并不适用于中小户型住宅。又如, 个别户型设计存在客厅门洞数量过多的情况。一般来说, 客厅设计中门的数量与功能作用成反比。客厅有2~3个门, 对其功能影响不大;客厅有4个门, 其交通面积增多, 使用功能就会降低;客厅有5个门以上, 其功能作用就非常有限, 基本上只能起过道的作用。

2. 卫生间设计方面。主要表现在卫生间的私密性、用水布置、通风透气、各种功能混合等方面。

(1) 卫生间私密性不足。在住宅设计中, 对卫生间的私密性要求最高, 因而卫生间的位置不宜正对入口或直接对客厅开门。卫生间窗户宜采用宽扁的高窗, 窗台在1 500mm以上, 并将窗户上口提高至圈梁下皮, 把原来的狭长形改为扁宽形, 以减少不同住房之间的视线干扰。可在墙面布置一些镜面, 这样, 在保证私密性的同时又不至于因窗台抬高而形成暗光区。

(2) 卫生间与其他用水点布置分散。卫生间的位置最好与厨房邻近, 以便于管线的集中, 既能减少不必要的浪费又美观大方。

(3) 卫生间通风不畅。卫生间有比较高的卫生和安全要求, 有不少住宅设计有暗厕, 仅靠内部的通风井道排气, 不仅卫生条件相对较差, 而且, 由于煤气热水器的普遍使用, 暗厕在洗浴时也存在较大的安全隐患。因此, 在进行住宅设计时应考虑卫生间的通风要求。

(4) 卫生间内各种功能混合。不少住户 (住房面积较大住户希望将洗脸、便溺、盆浴分开, 尤其是在早晨使用时间比较集中时, 更显出分离的必要性。为了满足住户的这种需求, 可在卫生间外设一前室, 把洗脸盆和洗衣机移出卫生间。这样既可满足住户需求, 还可避免洗衣机锈蚀, 提高卫生间与前室的利用率, 避免相互干扰, 起到改善使用功能的效果。

3. 厨房设计, 很多户型存在面积小、开间窄、与餐厅联系不便等问题。

考虑到洗、切、烧的操作过程, 厨房的台面呈L形及N形柜式布置较为合理, 其开间不宜小于1.8m, 进深取决于水池、煤气灶、操作台面所需的长度, 还要有足够长的台面放置家电, 如电饭煲、微波炉等。从厨房的实例调查中可以看出, 我国住宅现有厨房的使用面积太小, 多数在4.0m2左右, 且排水管道、燃气管道等排列零乱, 没有统一的专用管道井, 检修起来十分困难。随着人们生活水平的不断提高, 电冰箱已不再作为奢侈品放在起居厅, 微波炉、电烤箱等厨房电气产品不断增加, 若将厨房使用面积增加2.0m2左右, 其使用功能即可大大提高。

4. 高层住宅电梯和楼梯。

(1) 电梯数量设置不足, 国家现行设计标准规定, 12层及以上住宅必须设置不少于2台电梯。目前, 大部分高层及超高层住宅每层有6~10户住户, 可电梯数量依旧是2台, 致使住户候梯时间过久, 上下班高峰期尤为突出。因此, 设计时应根据实际使用人数, 对电梯数量进行合理配置。

(2) 消防电梯间、疏散楼梯间、消防前室存在安全隐患。楼梯、消防电梯和前室在高层建筑的人员疏散和火灾扑救过程中发挥着重要作用, 其设计的合理与否与住户的生命安全息息相关。然而, 很多住宅设计并未真正符合要求。如, 消防前室的可开启窗户面积不足, 造成排烟不畅;消防前室、疏散楼梯间窗户与住户门窗距离过近, 不符合规范的安全距离要求, 易造成烟气互串。

三、盲目追求潮流

1. 小面积住宅选用跃层设计。

目前在多层、高层住宅中间层出现的跃层式住宅, 主要是为了追求变化和气派的室内空间, 并无其他功能。在户内设置楼梯跃层, 不仅不利于老弱及儿童的上下使用, 并且楼梯还要占用一定的房间面积, 对于面积不太大的套型更不适用。另外, 跃层楼梯坡度设计太陡, 步宽尺寸不足, 也存在一定安全隐患。不过, 在多层住宅的顶层做跃层式设计, 不仅可以扩大居住面积, 丰富住宅建筑造型, 还可解决顶层排水问题, 对于使用面积在80m2左右的大众住宅则不宜选择跃层式设计。

2.“欧式成风”。

一些地区住宅外观欧式成风, 许多开发商不惜重金, 在住宅外部做繁琐的欧式装饰, 在顶部做几层高的穹顶, 缺乏实用价值。

四、不考虑住宅的可持续发展

1. 在中国可持续发展的大环境下, 开发商和建筑设计师们应适应新的市场变化, 采取新的方式应对当前出现的新问题。

另外, 在住宅设计中, 建筑师还应充分考虑储藏空间的问题, 解决存储空间的最好方法是建造内置的壁柜或留出储物间, 使住宅设计更加符合用户要求。

2. 住宅与人的日常生活息息相关, 因此设计过程中的“以人为

我国南方城市合院住宅设计初探篇10

随着我国经济的持续发展与城市化进程的加快,近十几年我国房地产业正处于前所未有的大发展时期。中国传统院落民居(图1)以其独特的“院落文化”,在最近几年,得到了很多地产开发商、设计人员和居住者的青睐,并与现代住宅设计结合,开发了新型的城市合院住宅,在全国很多大中城市得到了快速的发展,建成了一批新型的合院住区,如深圳的万科四季花城(图2)、广州的岭南花园、南宁的普罗旺斯、东莞金地格林小镇等。

2 现代城市合院住宅的发展

院落民居作为中国古人最为主要的居住形式,被大家所熟知。而到了新中国成立初期,出现了大量模仿苏联的公寓式和单元式的住宅(图3),它们都是在城市化过程中采用集约化的一种居住形式。这种居住形式在当时中国的国情下有利于快速、经济地解决大量人民的居住需求,相对于传统合院其节地效果显著,取代传统的合院式住宅成为历史的必然。但随着住宅建筑的不断发展,其行列式布局的弊端也暴露了出来,如:城市文脉被割裂;识别性较差;不注重邻里之间的交往,缺乏交往、活动的场所,使得社区居民人情冷漠。

随着人们收入水平的提高,对居住品质要求不断提升,中国传统充满人性关怀的院落形式又重新得到了人们的青睐。由于农业社会人少地多,居住生活设施落后,传统院落民居只能是与传统农业社会的生活方式相适应。在现代社会里,人们生活方式及社会环境都发生了巨大变化,如人口、家庭结构、生活方式、交往方式的改变。

(图片来源:潘谷西《中国建筑史》)

传统院落住宅也需要随着时代的发展做出相应的改变,以适应现代人的生活要求。但我国的大多数城市住宅布局主要是以行列式与点式居为主,采用合院式布局的不多,近年我国广州、深圳等城市陆续出现了一些新建的合院住宅项目。

新建的合院住宅由于密度较低,大多数分布在城市的近郊(图4),如深圳万科四季花城、南宁龙光普罗旺斯、广州利海托斯卡纳等。主要原因是市郊土地资源较宽裕,开发成本较低,自然环境资源较好,因此城市近郊房地产开发,合院住区具有较强的适用性。万科企业项目中的四季花城与城市风景系列正是这种针对市郊推出的合院住宅产品。

3 南方城市现代合院的特征

现代合院住宅可以理解为传统院落民居形式与现代高密度的住宅设计相结合的产物。

(图片来源:朱家瑾《居住区规划设计》)

(图片来源:根据深圳房产在线网的深圳地图改绘)

3.1 南方城市现代合院的优点

3.1.1 节约用地

行列式与点阵式布局,使住宅建筑具有均好性,通风、采光相对较好,但是东西向的区域无法有效利用,无形中增加了土地成本,不利于有限土地资源的充分利用。有关学者及机构计算过,同样面积的土地,如果增加东西向的住宅建筑,在不改变层数的前提下,容积率至少可以提高20%,因此合院住宅有利于缓解我国现阶段城市住宅用地紧张的局面。

3.1.2 安全性考虑

传统院落民居一般采取对外封闭对内开敞的建筑形式,窗都开向庭院,具有良好的防御能力。而现代合院住宅通过围合,只设一至两个院门,居民回家进出必须先经过院门,提高了居住的安全性,并且合院还具有安全监视作用,如有陌生人进入院内,很容易被院内活动的居民发觉。

3.1.3 促进邻里的交往

合院住宅通过围合,将宅前空间由原来单纯、消极的交通空间,变成了封闭、安静、安全、积极的户外活动空间,居民可以在其中活动锻炼、相互交流,增进邻里之间的感情。

3.2 南方城市现代合院的缺点及改进办法

3.2.1 通风效果

南方地区的气候特征为天气炎热、雨量充沛、湿度较大,春季有反潮现象,因此南方地区住宅对通风效果要求较高。合院住宅由于围合,通风相对于行列式与点阵式住宅较差,产生背风向的房间通风效果不理想的问题。

针对该问题,合院住宅可以通过将标准层户数控制在两户,一般不超过四户,使得南北通透,增加空气对流,并且在合院内部底层设置架空层,使得通风更顺畅。合院采取前低后高、前疏后密的建筑布置,并根据常年风向,开设一至两个导风口,也能有效的改善通风效果。

3.2.2 西晒影响

合院住宅需要围合,必然有东西朝向的房间,合院处于这些朝向的房屋由于西晒的问题,夏季室内温度会较高,对居民的日常生活会造成一定的影响,并且不利于节约能源。

可以通过将合院旋转一定角度,弱化正东西向的不利影响。如南宁龙光普罗旺斯合院组团,在布置时采取整体旋转45o(见图5),并且在布局上控制好住宅间距,使合院建筑产生的阴影遮挡邻近住宅的山墙,以此来减少西晒的影响。东西向房间的窗户可以采取遮阳板及大进深阳台的做法,从而达到防晒的目的。

3.2.3 视线影响

合院布局是否合理,会对居民房屋的使用造成很大影响。布局不当,不但会给房屋的通风、采光造成不利影响,还会给居民日常生活带来视线上的干扰。

基于对居民私密性的考虑,合院住宅应该合理地控制好楼间距;对于转角单元,应调整好窗户的开口方向,还可以结合立面造型设置阻挡对视的窗挡板,减少住户之间近距离的对视干扰。

4 合院住宅设计要点

合院住宅是居住区规划结构的基本层级之一,院落空间是人们居住形态的基本形式,也是居民生活的起始点。合院住宅与院落空间的设计直接关系到人们的日常生活,对居民的身心健康会造成很大的影响,因此在设计上应用心考虑,做到以人为本,从居民的使用角度出发,为居民们提供一个温馨舒适、和谐融洽的合院居住环境。

4.1 合院社区布局

院落作为居住空间组织中最基本单元,在现代合院住宅布局中,可以结合开放式住区模式一起考虑,形成公共—半公共—半私密—私密的合院住区结构,营造出安全、安静、利于邻里交往的良好氛围,深圳四季花城就是一个很好的例子(图6)。合院内部封闭可以保证居民具有私密感及安全感,同时合院外将其开放使得生活街道充满活力。住宅底层面对广场和生活街道的一侧可以布置商铺,方便了居民日常生活,带动了住区广场的人气,从而促进了居民之间的交往。

4.2 景观联系

合院内部景观的布置应与社区大景观设计统一考虑,使得院内外环境联系紧密,共同组成一个有机的整体。院落可以不完全封闭,留出适当的开口,增加空间的流动性;在院落底层布置架空层,让院落两侧的景观可以相互渗透。如昆明的春苑小区(图7)、深圳的锦绣江南社区,“C”型半围合院落空间开口方向朝向社区的大景观,使得内外景观相互连通,与社区的景观轴形成呼应。

4.3 院落空间设计

现代合院住宅相对于传统民居,除了院落空间尺度、内部环境、居住的人数发生了变化外,最大的区别是“家”的感觉大大地削弱了。现代合院应通过合理的设计,来促进邻里间的相互交往,可以通过增设丰富的户外活动设施及改善院落活动环境,提高活动场地的可达性与参与性。

活动场地设置时应与宅前道路串联起来,以便增加居民相互碰面的机会(图8)。居民进入院落后,如果回家的小路经过活动场地,便可增加邻里接触机会,时间长了容易相互认识。反之如果院落道路没有将活动场地串联起来,居民进入院落后可能就直接回家,居民院落户外活动的参与积极性会降低,与邻里相互接触的机会也随之减少。

4.4 院落架空层布置

架空层是院落空间的有效拓展,是具有一定遮蔽的公共活动空间。架空层内可适当布置一些休闲设施,如座椅、运动器械等,并可以结合植物、铺地、水池一同布置,形成环境优美的架空花园,便于居民来此活动(图9)。

架空层的设置还有提高住宅南向面积的作用。现代城市住宅单元多采取北梯入口,以便留出更多南向空间。合院住宅由于要实现围合,建筑入口都布置于院落内部,所以大部分单元楼采用的是南梯、北梯结合的处理方式,从而浪费住宅部分朝南房间的面积。解决此问题,可以将一些合院住宅单元交通入口与架空层设置结合起来考虑,将首层布置为半室外的活动空间、停车场等。这样居民可以从院落南侧进出到架空层内的单元入口,楼梯间仍然可以布置在北侧(图10),保证了朝南房间的面积不受影响。

5 结语

现代合院住宅为广大百姓提供了多样化的居住模式选择,但在当前合院住宅的开发、设计、销售和使用情况来看,其丰富性、舒适性、安全性、生态性及独特的文化内涵和文化价值还没有得到完全的发挥,设计师需要对合院住宅的设计进行认真研究,总结成功经验,在发展中不断创新,将中国传统的院落形式与现代住宅更好地结合,设计出更多更优秀现代合院住宅来。

摘要：合院住宅作为最近十几年发展起来的一种新形式住宅,它继承了中国传统合院民居的精髓,形成有别于行列式与点阵式的其他住宅布局形式,为人们提供多样化居住类型的选择。本文通过现代城市合院住宅发展特征及优缺点的分析,总结出它的一些设计原则和方法,以期能更好地指导我们的南方城市合院住宅设计。

关键词：南方城市,合院住宅,院落空间

参考文献

[1]朱家瑾.居住区规划设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2000.

[2]楚超超,夏健.住区设计[M].南京:东南大学出版社,2011.

[3]周俭.城市住宅区规划原理[M].上海:同济大学出版社,1999.

[4]朱建达.当代国内外住宅区规划实例选编[M].北京:中国建筑工业出版社,2008.

[5](美)凯文·林奇著,方益萍、何晓军译.城市意象[M].北京:华夏出版社,2001.

浅谈住宅小区的环境规划设计篇11

【关键词】住宅小区;环境;规划设计

住宅小区的规划设计在指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的、优秀的、山水景观优美的、功能质量优良的、人居文化上乘的、物质、精神可持续发展的住区。

１．住区空间布局合理化、科学化

从“以人为本”出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后，需要时可再改造、提高。

住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化……等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。

住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式——院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。

2.住区的建筑与环境的组合应凸显文化内涵，表现丰富的、有个性、有特色的主题

住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区……的住区规划应因地制宜、与大环境结合，善于发挥地段优势。能借景建住区则更为理想。

3.做好小区的生态环境系统

在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，在住宅布置、环境布置、交通系统……等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的中面系数（多种树）和造氧功能。生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。

4.美化住区景观系统，建设“山水住区”

“山水住区”不是简单的住宅群加山、加水。它的内涵主要是科学地利用原有山水，适当地创建人造山水，使住区园林化、生態化、美观化。同时使自然环境继承、发挥中国文化传统，做到传统与现代结合，洋为中用，设计出高品位、有艺术价值、观赏性强的山水园林景观和各类小区，表现高明的创造性，传统的文化性，高尚的观赏性，显现浓郁的诗情画意，满足人们的精神追求、文化需求。

5.交通道路应合理分流，减少对居住的影响

住区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。

住区道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的严重干扰。

小型住区应避免机动车道进入居住区域。有的住区建成“无车小区”，即把机动车道和停车场都设在地下，机动车从小区门口进入地下，居民在地下停车场可直接乘电梯到居室，车辆对住宅区域全无干扰，效果良好，居民满意。

住区的停车位要数量合适、设置合理，有利于优化环境、节约用地，减少对居民的干扰。

6.住宅小区的环境设计

住宅是住区的主体，环境是住区的基础。高品位住宅小区必须是居住环境好、生态环境优、景观环境美的住宅，能够表现它的文化性、舒适性、陶冶性、祥和性，能够满足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。

这里着重研究住区的绿化和景观环境的优化问题:

6.1住区园林化应力求创新，各具特色

不少高品位小区都在山水园林景观上做文章，创出各具特色的景观环境。广州二沙岛以绿、静、美为主题，点、线、面相结合，突出江景，展现亚热带气候特点和地方风情。房前屋后布置园艺，多层次主体绿化，造成无处不绿的居住空间。建筑错位布置，前低后高，增加观赏江景户数。有创新、有特色才有生命力。

6.2住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩

一是空间层次：从小的楼顶、楼旁绿化，路边绿化，到组团绿化、小花园，到中心花园、各类主题花园都应做到层次分明，各有特色。

二是植物品种层次：草地、花卉、灌木、乔木，喜阳植物、喜阴植物，不同季季的植物，都应合理布局。

6.3住区园林应与方便人际交往相结合

在住区环境建设中，应注重营造人际交往空间，除文化娱乐场所外，组团绿化空间是理想的方便的人际交往空间，应作为住区园林建设的重点，把它建成既有观赏景观又有交往设施（亭台、桌椅、器具等），又便于居民就近享用的绿化空间。

6.4利用、改造自然景观与人造山水景观相结合

未经开发改造的山岭、荒林、湖水、山塘，往往难以达到理想的要求，合理的做法应是：有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合。

6.5发展立体绿化，营造空中景观

这是有效增大住区绿化面积，改善环境，美化住区的重要措施之一。立体绿化通常有阳台的花卉、盆景，墙面的攀悬植物，天台的花卉、藤类瓜果。还可以在高楼之间的连接桥和平台，以及高楼中间的架空层营造空中花园。在房屋的一切可以利用的地方都绿化起来，其绿色效果必然更为显著。

6.6住区绿化与体育活动场地结合

根据住区居民对体育活动的需求，除建硬地运动场外，还可兴建一些草地运动场，如微型高尔夫球场、草地滚球场。这种既增大绿化面积，又增加居民体育活动场所的做法是一举两得的，值得积极提倡。

6.7住区园林应力求美、静、净、洁

住区各类景观布置和小品、雕塑等，都应由专家设计，使之具有高品位构思和艺术水平。住区的景观要美，环境要静，噪音要小，水面要净，空气要洁。机动车辆的噪音、废气应减少到最低限度。

6.8住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担

住区应对过大规模的、过高档次的和过大成本的绿化项目，加以控制。要根据社会和居民的经济水平营造景观环境和服务环境。设计过宽的草坪，种植名贵的树种和百年老树，建造过大的会所及超豪华的装修，都会明显增加商品房成本和物业管理费开支，应从减轻居民经济负担出发，合理设计景观和设施。

6.9居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑

一是住区各种园林景观的设计，必须具有我国传统文化内涵，显现中国式的诗情画意。

二是住区应为居民组织各式多样的文化、教育、体育、娱乐活动，使他们不但能观赏、享受优美园林景观，而且能参与吟诗、作画、歌唱、健身、表演、娱乐……得到高尚的精神享受。

我国住宅小区规划设计篇12

关键词：住宅小区,给排水设计,创新

随着人民生活水平的不断提高, 为满足居民日益提高的高质量生活标准要求, 对住宅的设计和施工方面也提出了更高的要求, 并要求其赋予住宅更高的科技含量和较高的文化内涵。目前, 住宅建设的核心已从单纯满足人们温饱型的居住生存条件转变为提供全方位以人为本、小康型的生活空间这一方面上来。本文对城市小康住宅室内给排水设计的要点进行了简要分析。

1 城市小康住宅室内给水设计的着重点

1.1 增设金属、品质好的室内控制阀门

一方面, 为了避免用户在使用过程中出现漏水、跑水等不好现象, 必须增设使用金属的、品质好的阀门, 那么用户在应对漏水情况时, 就可以及时关闭给水阀门, 从而有效地控制好“事态的进一步扩大”。另一方面, 为了使维修人员更便于给水设施的维修, 可以在厨房和卫生间的给水管上部增设适当的控制阀门。

1.2 住宅双卫设计给水管道的减压降噪处理

随着人们物质生活和精神生活的不断改善, 人们对住宅的居住要求越来越高, 室内双卫的设计已经比较普遍, 日趋成为时尚、品味的代言。宅内设计人员在进行设计的时候, 通常厨卫距离较远, 如果设计人员将进户管道设计成DN20, 在末端用水过程中最容易产生噪音。由于水流过快的原因, 一些城市市政自来水压力偏高, 用水高峰影响顶部楼层的供水, 最后导致管道产生颤动和噪声。所以, 在设置可曲挠橡胶接头方面, 我们建议在分户水管上, 或在低层部分设置减压装置, 其中也包括减压阀、节流塞、减压孔板等。

2 城市小康住宅室内排水设计分析

2.1 排水塑料管道降噪应用

在整个排水管道的应用过程吵, 如果与金属管道比较的话, 塑料水管具有耐压强度好、, 输送液体压力小, 安装方便快捷, 耐化学腐蚀性能强, 使用的生命周期长等优势。而我们传统的给排水管道大多用的是镀锌钢管, 这种镀锌类的钢管特别容易被锈蚀, 使用寿命也相对比较短暂。目前, 国家之所以开始大力推广使用塑料给排水管道, 主要原于排水管道是靠近卧室的, 浇楼板的隔音效果又不好, 住户感觉到排水管道发出的噪音震耳欲聋, 为了不让人们的生活质量受到严重影响, 我国的排水管道开始大量使用塑料管道, 在布置卫生器具的时候, 可以用新型的降噪管材产品, 使用的排水立管远离卧室和客厅。排水管道的市场上新现了一种超级静音排水管, 它的芯层发泡U P V C管道和UPVC螺旋管完全可以起到降低噪音的效果, 在室内排水设计中加入特殊的吸音材料, 使排水立管远离卧室和客厅, 设计人员可用超级静音排水管降低噪音对居民生活的不良影响。

超级静音排水管安装时要注意的几个问题:

2.1.1 安装超级静音塑料管道必须轻拿轻放, 注意搬运;

2.1.2 安装中断或完毕的敞口处要封闭好, 避免杂物进入;

2.1.3 安装超级静音塑料管道时也要避免碰撞到尖锐物体, 防止管道破损。

2.2 立管布置管道中确认无渗漏再施工

当立管设置在管道井中后, 必须立刻在其上面支管的三通配件处安置既稳定又固定的支点, 放在中间处支撑的点完全可以继续按照原来前面的方法来配置。再说说暗敷的立管, 它适合在穿越楼板处做成相对完全固定的支撑点, 在最上层支管接出处产生明显的位移应力, 有效防止立管累积伸缩厨房中的管道宜敷设在柜后, 可不必嵌入墙内。立管的管道在每层中间设一个支撑点, 在穿越楼板处为固定支点, 支点距离不必相等, 在立管引出支管的三通配件处设置一个支撑点, 中间位置设一个支撑点, 注意暗设管道必须在试压无渗漏的情况下才能进行设计施工。

2.3 地漏的水封设计

很多居民装修房子的时候, 普遍喜欢选房望屋装修市场上的不锈钢地漏代替传统的塑料地漏, 外表上看起来是美观大方了, 可内部水封却特别的浅。而我们在《建筑给水排水设计规范》中明确规定了“地漏水封深度不能小于50mm, 顶面标高应低于地面5-10mm”。

某些建设及施工单位为了利润最大化, 不惜降低工程造价, 削减成本, 使房屋的设计质量日趋下降, 市场上价格低廉的地漏盛行, 劣质的地漏水封不大于3cm, 无法满足水封深度的装修要求。此外, 不达标的地漏还会导致居民家中有难闻的臭味, 厨房排油烟机一打开时更严重, 这些都是水封压力波动被破坏产生的, 所以为了保证排水的时候, 地漏的水封由正压 (较低楼层) 或负压 (较高楼层) 不被破坏, 臭气不进入室内, 在房室住宅的设计施工时一定要选用新型防返溢地漏或高水封。

2.4 坐便器排水口位置设计

目前, 房屋装修市场上, 卫浴用品里的坐便器的型号及规格偏多, 备受关注, 而人们对下排水口的设计位置的要求也各不相同, 可以说是大相径停。在工程设计上, 一般因没有注明洁具间距而导致住户不能装淋浴房, 还有的坐便器综合了多个厂家的产品样本, 排水口距墙面的距离应该为305mm, 这种情况下住户的反映比较好。另外, 在设计施工中, 施工图纸应明确出各种卫生洁具的定位尺寸, 选择合理的位置, 力争适应多数居民的使用要求是工程在完工后的准则。

2.5 水表位置设计方法

为了保证每位居民的隐私安全性, 彻底解决入户抄表扰民问题, 采取水表出户或者出楼的措施势在必行的, 在这个过程中, 有以下几种方式:

2.5.1 分层集中设在专用的水表间 (箱) 。

2.5.2 水表设于底层空间, 一个单元水表设一个水表井, 分户水管沿室内管井或建筑外墙引入户内。

其优点是降低了抄表人员劳动量, 杜绝偷水行为的发生, 缺点是管材耗量大, 占用的管道井空间大。

2.5.3 水表设于楼梯休息平台处, 每户设一个水表箱。

使用水立管设于平台的对策, 其优点是节约管材, 管道水头损失小, 分户的支管短;缺点是水表分散的进行了设置, 加大抄表人员的劳动量;还有一个问题就是室内消火栓箱不能明设于休息平台处, 这样会使得拥挤的休息平台变得更加狭小, 限制了住户的出行, 使其产生诸多不便。

2.5.4 最后, 分户管道沿公共走廊楼板下来引入室内, 走廊内要设吊顶, 水表集中设于水表的中间内, 使整体分户水表整齐靠于墙面。

2.6 空调冷凝水乱排问题

随着人们生活水平的提高, 目前空调已经逐渐进入我们千家万户, 无组织排放冷凝结水的问题非常容易引起上下楼层居民间的纠纷, 严重扰乱了社会和谐。所以, 居民住宅设计时, 要注意将建筑给排水在设计上, 一定要充分考虑大多数住户的日常生活习惯。在预留的空调外面的位置旁边处设置冷凝水的排水管, 把排水管处专用的管道并散流至附近雨水口, 切勿直接接入雨水井。

结束语

总之, 居民住宅的室内给排水施工设计系统, 看上去表面上是很简单的, 而实际上却和我们的日常生活息息相关, 有着密不可分的必然联系。这就给新时期排水设计人员的工作提出了更高的要求和准则, 在学习与实践中努力创新, 与时俱近, 本着技术、安全、实用、美观、经济的大原则, 完全适应城市住宅施工设计发展的新标准, 力求满足人民群众对物质文化生活和精神文化生活的更高要求。

参考文献

【我国住宅小区规划设计】推荐阅读：

住宅规划08-23

住宅生态设计09-06

住宅节能设计09-08

住宅设计09-15