城市住宅物业管理问题

城市住宅物业管理问题（精选10篇）

城市住宅物业管理问题 篇1

随着城镇化的推进, 城市住宅建设飞速发展, 大量住宅小区投入使用, 既带来了物业管理行业的变革, 也产生了种种问题, 困扰着物业管理行业。因此, 如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题, 是一项艰巨的、紧迫的重要任务。

一、城市住宅小区物业管理存在的困扰

1.城市住宅小区物业管理体制滞后。因各种客观因素, 物业管理没有一个完善的系统指导, 使得物业管理的体制化进程滞后。城市住宅小区物业管理各部门权责不分, 使一个完整的小区七零八落, 各部门的权利和义务不明, 导致物业管理企业内部各部门关系混乱, 无法做到协调统一。

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门, 应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系, 但目前一些城市物业管理政出多门, 部门越位, 想管又管不好, 致使物业管理处于自发状态, 加之物业管理的归口部门不清, 协调不力, 遇到问题投诉无门。

物业公司与有关部门关系难以理顺, 物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用, 责权关系也不明确, 物业管理与行政管理等方面的关系不协调, 这种不健全的管理体制, 使物业公司对一些管理项目处于两难境地, 影响甚至制约着管理业务的正常开展。

上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决, 就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力, 对物业管理认识不清。居住在各类城市住宅小区内的业主, 其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的, 规模大的住宅区业主更是千差万别, 业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次, 为各自的利益冲突经常发生, 增加了物业管理的难度。

广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异, 物业管理的服务、管理范围的界定, 有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中, 多数业主继承了过去住公房管理模式的概念, 认为自己给了物业管理费, 那么物业管理部门就要对房子全权负责, 对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。

业主的物业管理观念淡簿, 对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识, 尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性, 但在传统观念的影响下, 从内心来说不愿意有这种长期消费, 心理上还没有完全接纳, 仍存在抵触情绪, 有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张, 从而产生矛盾, 使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高, 管理人员素质低下, 直接影响物业管理持续发展。现今, 大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响, 以及因资金问题困难运作, 无法为业主提供周到和全面的服务, 标准所规定的物管服务评定项目, 企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下, 无法达到业主的期望, 引发两者经常出现许多矛盾。

物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业, 对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是, 国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范, 加之近几年来发展较快, 从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的, 所学专业五花八门。因此, 管理队伍素质良莠不齐, 从就业人员素质看, 有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员, 有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚, 大部分物业管理公司的员工属于半路出家, 缺乏系统的专业知识和管理技巧, 面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心, 往往只习惯于公共服务项目, 不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。

虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准, 但没有一套行之有效的考核标准和考核办法, 尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育, 使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状, 直接影响物业管理持续发展, 而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。所谓住宅小区智能化, 指的就是利用4C (即计算机、通信与网络、自控、IC卡) 技术, 通过有效的传输网络, 将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成, 为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段, 以期实现快捷高效的超值服务与管理, 提供安全舒适的家居环境。

随着科学技术水平的提高, 越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术, 主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金, 还需要专业技术人员进行日常维护。其实, 真正实施了小区智能化后, 可以大大节约管理费用。

小区智能化投入不足, 大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术, 多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段, 因而不能有效地提高管理质量和效率, 不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求, 制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说, 物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面, 服务是宗旨, 管理是目的, 经营是手段, 这三方面的工作是相辅相成的, 要寓经营管理于服务之中, 在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人, 要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证, 价值得到保值与增值, 甚至还要使物业管理产生品牌效应, 使物业成为业主的自尊与自豪。因此, 需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难, 提高物业管理公司的管理服务水平, 完善物业管理服务功能, 对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作, 为开展物业管理工作提供法律保障。为保证物业管理有章可循, 按章办事, 必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是:尽快出台地方性《物业管理暂行规定》, 明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工, 并对物业管理进行指导与监督的地位;明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系;明示从前期管理到日常管理, 管理用房, 管理经费和奖惩等一系列物业管理规范, 各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来, 明确政府行使监督指导权, 管委会行使主权、物业公司行使管理服务权, 以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。

对已出台的涉及物业管理的法规, 要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整, 以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则, 建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规, 做到有章可循, 按章办事。

2.重视基础管理工作, 明晰物业管理主体。物业管理的基础工作应早介入, 并使之法制化, 为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则, 使物业在建造中更加合理、经济有效;在住宅小区竣工后, 应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收, 保证建筑质量, 保证使用功能, 并做到档案资料齐全完整, 这是搞好物业管理关键性的一环, 也是与业主和住户建立良好的经济关系, 依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。

物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系, 协调好与住户及管委会等方面的关系, 积极配合街道办事处、派出所开展各项工作, 为物业公司经营管理争取社会合力, 为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质, “以人为本”, 提升管理服务的质量。科学的物业管理, 来自于训练有素的物业管理专门人才, 培养物业管理人才的关键, 在于提高物业管理人员的素质。

提高物业管理人员的素质, 首先, 要制定计划, 分期分批对各类人员进行专业培训, 经考核合格后持证上岗;其次, 企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要, 定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训, 使员工专业技术水平不断提高;再次, 从员工中选拔有培养前途的人, 参加物业管理专业学历教育, 为企业发展储备人才。

物业管理作为劳动密集型的服务行业, 最终的顾客是业主, 业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业, 一方面要更新服务观念, 寓管理于服务之中, 在管理中服务, 在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念, 优化服务质量, 注重为业主提供优质的服务, 不断改革服务质量。只有这样, 才能真正尊重居住者的生理和心理需求, 进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立, 选出水平比较高, 对物业管理有着一定认知的业主委员会, 并引导业主委员会开展工作, 由业主委员会代业主行使各项权利。在物业纠纷中, 业主是弱势群体, 只有帮助小区业主成立业主委员会, 让其发挥“主人翁”的作用, 管理自己居住的“家园”, 才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。

充分发挥行业协会的作用, 多办一些宣传、咨询活动, 提高业主的自我管理意识, 通过各种有效渠道加强宣传力度, 使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现, 更重要的是要实现物业自治, 靠业主自身积极参与, 才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。

物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合, 为了业主不至于因为物业管理意识的生疏, 而影响其获得应有的合法权利, 需要加强宣传力度, 采取各种方式, 发挥行业协会的作用, 把涉及到维护业主权益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

5.大力推动物业管理智能化。物业管理智能化是以科学技术为基础, 依靠先进的设备和科学的管理, 利用计算机及相关的最新技术, 将传统土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通信与信息处理技术、多媒体等先进技术结合的自动化系统。智能化住宅小区利用高科技手段, 通过系统软件和硬件的组合, 改善人们的生活质量、生活环境、生活方式和生活内容。人们通过高速互联网, 进行各种各样活动, 使人们足不出户就可以在家里进行工作、学习、娱乐、购物、就医、社交等各种目的, 同时也可以使人们远在他乡通过智能网操纵和控制家中的室内温度、家用电器等。住宅小区智能化可以节约能源, 提高居住质量, 提高住宅小区物业管理、安全防范以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平, 同时也可以降低运行成本。

物业管理智能化还要求加强先进管理方法的推广, 物业管理人员要练好内功, 按照“管理专业化、服务规范化、机制现代化”的原则展开工作;要贯彻“一业为主, 多种经营”的方针, 积极开展各种专项特约服务, 以创造更好的利润。

物业管理说到底不仅是对资产的管理, 更是对业主服务的管理, 只有使其走上规范化的道路, 每一环节、每一份工作都有章可循, 有法可依, 才能使其朝气蓬勃的发展, 使业主的切身利益得到保障, 物业管理行业才能从中获利, 才能持续发展。

参考文献

[1]周三多.物业管理学[M].上海:复旦大学出版社, 2003

[2]赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务[M].北京工业大学出版社, 2006

[3]张明媚.物业管理服务与经营[M].电子工业出版社, 2006

城市住宅物业管理问题 篇2

我国城市住宅小区物业管理已经进入了一个高速发展的阶段。目前，全国共有三万家物业管理企业，其中从业人员已经达到三百万之多。物业管理的高速发展的同时，也暴露出了一些问题，近几年来，由于存在着很多不和谐的因素，业主的投诉量居高不下。对于出现的这些问题，各个物业管理公司需要引起高度的重视，增强服务意识，积极从自身反省、寻找问题，这样才能使物业管理企业走上健康、持续发展的道路，才能更好的保护业主利益，为改善城市居民的生活环境做出更大的贡献。

成熟住宅小区物业管理的常见问题

物业管理诚信缺失。市场化程度不高。服务意识不强：经济的快速发展，促进了我国物业管理从计划经济向市场经济的转型，但是却忽略其他部分的平衡发展。作为一个年轻的行业，我国在物业管理的法制建设上还不够完善，缺乏强有力的监管制度。物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，有些规范性文件存在不协调甚至矛盾、难以操作等缺点。企业的经营者往往只重视短期利益，在经营中缺乏诚信。再者，这种违背了公平性原则的交易将会直接制约着市场合理的竞争，抑制物业管理行业的发展。在目前我国物业管理的发展中，还带有一些计划经济的色彩。主要是因为市场转型还不够彻底，政府在管理和运营上进行了一定程度上的干预，导致了物业管理行业的市场化程度低的现状，势必会影响物业管理朝着社会化、市场化、专业化方向的发展。

物业管理收费不规范、收费难：物业管理行业在进入了社会主义市场经济的大背景下之后，为确保企业运营，是需要向业主收取一定的服务费用的。但是物业服务费一直是业主与物业管理企业之间最大的矛盾所在：～方面，由于物业管理企业兴起的时间不长，有部分业主并没有树立起花钱买服务的意识，对于物业管理不够重视，拖交、拒交物业费的现象十分普遍；另一方面，部分物业公司在服务端的工作并没有做到位，服务的质量和水平都达不到业主的要求。更有甚者，片面的追求经济效益。收费标准模糊，存在捆绑收费等乱收费现象。这些情况都引起了业主的强烈不满，激化了业主与物业管理公司之间矛盾，增加了收缴物业管理费的难度。

人力资源管理失衡，从业人员素质普遍较低： 物业管理作为一个新兴的服务类型的行业，在推进现代化城市建设的提升城市届民生活质量的工程中扮演着十分重要的角色，正受到各级政府部门和人民群众的高度关注，所以在行业管理标准以及从业人员的培训方面还需要做很多努力。目前的情况是，有部分从业人员就职前的培训不足，素质普遍偏低，管理与服务均达不到业主的要求。有些物业管理企业的管理层由于缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、管理模式陈旧、培训制度缺失、工作标准模糊等不和谐的现象。在这种情况下，物业管理企业提供的服务并不能达到业主的要求，还会在很大程度上在业主心中树立不好的形象，误导业主对物业管理的认识。不能获得业主的支持，必将不利于的物业管理行业的发展。

中咨网（）研究总结相关对策：

完善法律法规，加强监管力度：随着我国城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物业管理已经发展了一门新兴的行业，政府必须加强相关方面的法制建设，加强行业的监管力度。结合近几年在物业管理行业出现的问题和积累的经验，进一步的完善这部条例。

加强从业人员的职前培训，提高从业人员的综合素质： 物业管理行业是一种劳动密集型的服务类行业。从业人员的综合素质决定了物业管理行业的整体高度。物业管理企业要深刻服务意识，把管理与服务相结合。要加强从业人员的职前培训，努力提高他们的职业技能和素养，树立以业务为本的服务态度。在选择职员方面，要提高入门的要求，严格审查从业人员的资历。通过一系列的改革与完善，确保为业主提供优质的服务。

通过一系列宣传，增强业主有偿服务的观念：在物业管理企业的日常运营中，物业管理费是企业主要资金来源。由于行业的发展还不够成熟，部分业主有偿服务的观念还很淡薄，拖交、拒交物业服务费的现象还十分普遍。针对这个现象，政府的相关部门要加强宣传力度，帮助城市居民树立起这种新的消费思想，培养居民自觉缴费的习惯，同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

城市住宅小区园林施工管理 篇3

小区园林景观施工的管理水平是决定园林工程建设成败的关键，它对提高整个工程项目的经济效益，社会效益和环境效益均具有重大意义。因此管理好园林景观施工，对工程项目具有重要的意义。

1施工前准备工作

1.1熟悉图纸和组织设计

熟悉设计指导思想、设计意图、图纸和质量的要求，并由设计人员向施工人员进行设计交底。现场勘查。项目经理负责制落实到各个岗位，组成一个现场质保体系网络，明确责任，层层进行质量把关。搞好施工之前的组织设计是搞好园林绿化工程质量的关键，包括工程概况、工程项目、工程量、工程特点、工程的有利条件和不利条件等。

1.2积极与设计师沟通

每次新的施工项目都是对一个工程项目管理者的一次考验，积极与业主和设计师的沟通。深刻理解设计师的设计理念，才能创造出更佳的园林景观效果，对施工图纸有异议的地方，积极与设计师沟通探讨并且改善。

2搞好施工过程三大管理

根据施工组织设计进度计划，编制具体的施工作业计划和相应的质量计划，对材料、机具、工艺、人员等影响质量的因素进行控制，以保证园林工程产品总体质量处于稳定状态。

2.1质量管理

2.1.1材料质量管理

严格控制投入材料的质量是确保工程质量的前提。对投入材料的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面的控制。

要抓好关键过程的施工控制。对重大或关键过程的施工除了要有具体的施工方案外，更要有施工创新。在施工过程中，项目负责人要组织有关人员根据施工单位自身的特色制定有关符合本工程的施工方案并组织会审和征求专家意见。除了按质量标准规定的复查、检查内容进行严格复查、检查外，还应进一步强化对关键施工过程工作的复核，杜绝因施工引发的质量事故发生。同时积极促进新技术、新材料在施工中的应用，提高施工的技术含量。

搞好技术交底。施工图一旦确认交付施工班组后，园林施工项目负责人应主动联系班组长，及时进行技术交底。交底前园林施工项目负责人应组织各专业负责人编制交底大纲。

2.1.2施工工艺质量管理

园林工程项目都是由若干个分项、分部工程组成，要确保整个工程项目的质量达到整体优化的目的，就必须全面控制施工过程，使每一个分项、分部工程都符合质量标准。对施工质量有重大影响的工序，应对操作人员、材料、环境条件等到因素进行分析和验证，并进行必要的控制，做好验证记录，工序记录的主要内容为质量特性实测记录和验证、签证。

2.2进度管理

制定进度计划。计划的内容包括施工前期的各项准备工作，有人员安排、各专业提资、校审、会签、评审、成品制作时间安排等。

2.2.1组织措施

园林工程的施工组织设计应包含以下几方面的内容：

a）接到中标通知书后，在取得工程施工项目后，应按照设计要求做好工程概预算，为工程开工做好施工场地、施工材料、施工机械、施工队伍等方面的准备。在业主、监理工程师规定的时间内根据对施工工期的要求，组织材料、施工设备、施工人员进入施工现场，计划好工程进度，保证能连续施工。以实现施工合同约定的交工日期为最终目标。

b）认真熟悉施工规范和合同条款，明确承包人义务和责任，全面完成组织准备工作，认真进行施工技术准备。搭建各类必须的临时生产辅助设施，保证在投标文件规定的开工日期前完成所有准备工作；

c）承担该工程的项目经理驻施工现场，如有特殊情况须临时离开现场时，事先应征得业主及现场监理的同意后并妥善安排好现场工作才可以离开。

d）现场管理是施工管理的重要组成部分，也是整个施工管理工作的基础。

2.2.2技术措施

a）优化施工组织设计，按照工序、工艺合理划分施工段，根据互不干扰的原则组织施工作业；

b）采用动态施工计划管理，明确进度管理目标，优化设计，并在施工过程中实行跟踪落实，并根据实际施工状况不断修正完善；

c）充分利用现场有利地段堆放材料，加快材料周转；

d）提高施工机械化程度，充分发挥专业施工企业自身的优势；

e）严肃施工纪律，严格执行施工组织設计的各分部分项施工方法及进度计划，确保各分项工程，尤其是关键工序做到切实地按施工进度计划的工期要求逐步逐项实施。论建筑工程屋面防水施工质量的控制。

2.3成本管理

成本管理就是在园林施工项目的形成过程中，对施工过程所消耗的人力资源、物资资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本内，保证成本目标的实现。

2.3.1园林施工项目负责人是园林施工项目成本控制的第一人。在项目管理中，园林施工项目负责人应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施进行监控。

2.3.2控制人工费用。施工单位内部要合理安排工程技术人员参与施工管理，根据园林施工项目的类别、大小、技术难易程度合理搭配。

4提高园林施工管理水平的几点建议

4.1提高管理者的质量意识

园林行业法制不完善、企业管理粗放、项目实施中监理环节的机制脱节等，制约了行业快速有效发展。因此，企业的领导者首先学习ISO的文件化、程序化和规范化的管理体系，提高自身质量意识。并要以身作则，身体力行的带动所有人员参与到全面质量管理体系的推行队伍中来，坚持走质量效益型发展之路。

4.2提高员工的质量意识

加入WTO以后，我国进入了一个更规范更理性的历史时期。著名的质量专家朱兰博士指出：“21世纪是质量的世纪”。在这个时期，竞争性更强，而机遇也更多。大而言之，一个民族、一个国家、一个政府要在世界范围内振兴，则必须首先要提高民族素质、国家综合素质和政府管理素质；小而言之，一个企业、一个人要在竞争中获胜，首要的条件是必须提高企业的综合素质和人员素质。可以一方面通过贯标提升员工的质量意识。另一方面可以通过贯标培养一支高素质的员工队伍，增强企业的核心竞争力。

4.3严把每个施工环节

①严格图纸会审，认真编制质量计划，努力把好质量控制源头关；②强化贯标力度，严格执行程序文件，狠抓工程计划及质量的落实；③精编分项过程技术措施，加强分项过程监控，做好关键工序重点控制；④抓好质量培训，坚持做好工程三级交底。树立全面质量意识；⑤健全纠正预防措施，及时解决出现的问题，保证工程健康运行；⑥建立高效质保机制。坚持科学文明管理，确保工程优质竣工。

3结语

城市住宅物业管理问题 篇4

关键词：城市化,高层化,住宅,发展

目前,我国各地高层建筑正处于上升和发展的阶段。经济发展、人口增加、城市建设都要求加速高层建筑的兴建,我国高层建筑的设计与施工技术正进入国际先进水平。这些都使得我国高层建筑既有发展的必要性,又有发展的可能性。在可以预见的将来,我国高层建筑将会继续发展,达到更高的水平。

1 城市住宅高层化是城市化的必然结果

解放以前,我国的高层住宅凤毛麟角,且大多为国外建筑师设计,标志着城市化在我国的初步发展。进入20世纪70年代以后,在北京、上海等地陆续建起了一批高层住宅。70年代初北京建国门外外交公寓可视为我国高层住宅的初期作品。改革开放以来,随着经济的增长,城市化进程的加快,城市用地日益紧张,高层住宅如雨后春笋般在我国大中城市中迅猛发展,城镇居民点、工矿企业、交通运输、旅游事业和军用设施等等建设占用了大量的土地。如何合理地利用有限的土地资源,逐渐被人们所重视。特别是城市人口的增加,势必占用大量耕地,而且是占用那些离城较近,水源丰富,土地比较平整且土壤肥沃的良田。为应付这种局面,欧美发达国家早在20世纪20年代就开始了新的城市规划理论的探索,并在新理论的推动下,30年代起出现了高层住宅的建设。世界各国尽管社会制度不同,国情千差万别,但随着城市经济的发展,城市住宅都呈现着不可逆转的高层化倾向。

伴随着社会经济的腾飞、城市化的快速发展以及城市土地、住宅等制度改革的逐步深化,我国城市住宅建设已进入一个快速发展的崭新阶段。然而,面对人口、土地资源、生态环境等背景的挑战,作为与这一背景密切相关的住宅层数发展却明显滞后,一方面严重制约了住宅的产业发展、限制了土地利用率的提高和环境品质的改善;另一方面也降低了居民的居住标准,与不断发展进步的时代背道而驰。因此,不难得出这样的结论:增加住宅层数是当前乃至今后相当长一段时间内我国大城市住宅持续发展的必然选择。1)城市化的飞速发展是推动大城市住宅层数增加的外在动力;2)城市土地利用制度改革是促进住宅层数增加的内在机制;3)社会经济的发展是城市住宅层数增加的催化剂;4)产业化水平的提高是城市住宅层数增加的保证。可以预言,进入21世纪,中国大城市住宅层数发展出现持续增加的趋势将不可避免,高层住宅将成为21世纪中国城市住宅发展的主流。

因此,国内外城市住宅的发展趋势都表明,高层化倾向是经济发展和社会生活进一步城市化的必然结果。对此事实有个清晰的认识,是我们下决心投入力量,研究解决问题的关键和起点。

2 我国城市高层住宅的发展和不同观点的争议

解放前,我国仅在沿海港口大城市上海和天津出现少量的高层公寓。解放后,在20世纪70年代中后期才开始设计建造为城市居民使用的高层住宅。北京的建国门外外交公寓和上海漕溪北路改建工程,可以说是我国第一批建造的民用高层住宅的代表作。通过这批工程的实践,取得了可贵的直接经验。近20年来,随着中国高层住宅的出现与发展,在建筑界关于高层住宅的争论从未中断。第一次大约在70年代末～80年代初,第二次则在90年代初,这几次争论的特点是:1)偏于宏观概念,往往将高层住宅建设与中国现代化相联系,进而延伸到建筑风格的传统与创新的框架中加以判断,似乎高层住宅乃西方泊来的“现代”品,多层则为“传统”精华。由于争论偏于概念化,也掺入更多意识形态与感情色彩而难以深入,虽听起来高亢激昂,但少有说服力;2)争论即使触及一些技术经济问题,但由于某些论者受到计划经济观念的局限性,争论中也少有规划和社会界人士参与,只是就建筑论建筑,使得争论深度受到限制,对多层与高层的发展前景缺少切实的全面判断与把握;3)在多层与高层对比中,反对建筑高层住宅者不免偏于突出其主张,而回避多层自身的矛盾,使得争论感情色彩浓重,而少有科学理性的论述与分析,这也影响了研究的深入与探索结果。其中争议的主要论点是:高层住宅平面利用系数低,造价高,设备要求高,用钢量大,施工复杂周期长,以及生理、心理、生活习惯,城市环境和社会治安等各方面的理由。与之相反,对发展城市高层住宅持肯定意见的主要论点是:我国人口多,耕地少,城镇居住用地日趋紧张,高层住宅有利于节约用地;高层住宅造价高是多种因素造成的,通过完善设计和改进施工,造价必定能降低,施工进度必定会加快。

可持续发展的观念从提出到实践已经数十年,现已成为世界各国的共识。当今,危及人类社会可持续发展的有诸多问题,但从人类居住的范围来说,人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾,是人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题,从规划建筑学角度来讲有两个指标与此有直接关系:建筑密度和建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这一问题行之有效的途径之一。中国建筑师应对此做出自己负责任的回答。因此,进一步限制现有城镇用地范围的扩展,挖掘城镇土地利用潜力,适当增加住宅层数,发展高层住宅已有燃眉之势。客观情况也正是如此,尽管两种相反的观点依然存在,但高层住宅在我国大中城市住宅建设中的比例仍在迅速增长。

3 当前我国城市高层住宅建设中亟待解决的问题

1)兴建高层住宅势在必行,但建设计划和规模应有全局性的宏观控制。因为高层住宅建设必须具备一定的经济技术条件方能保证质量取得满意的效果,避免大上大下的盲目性。2)必须健全和协调有关高层住宅规划设计的各项技术规程,以确保规划设计的经济合理性和加快建设速度。为此,必须根据国情建立统一的综合经济分析模式,并通过对大量统计资料的分析比较提出科学的结论。3)高层建筑钢结构的钢材、设计和制造的国产化问题,加强科研,创造有中国特色的高层住宅是当务之急。高层住宅作为新的居住形式是20世纪现代西方文明的产物。它现在已开始参与我国城市现代化的进程。与引进其他外来科学文化一样,必须要有顺应我国国情实现中国化的过程。4)施工方法和机具的现代化问题,施工组织和管理的现代化问题,统一组织高层住宅专用设备和配套家具的生产问题。由于耐久性和消防安全的要求,与多层住宅相比,对于高层住宅的各种管线、卫生洁具、厨房设备和室内家具都应有较高的要求。5)从当今高层住宅建设的现状来看,还存在不少不尽人意的地方,如:住宅户型设计不很理想———使用不便、大而不当的现象多有存在;住宅户型对于不同家庭人口以及不同时期生活习惯的变动适应性差;住区内部物业使用与管理不便;住区的交通问题;住宅区的开发与周边城区的各种关系处理不当;住宅面貌千篇一律,可识别性差;住宅形式缺乏地域特色;工程施工与住房装修的矛盾未能很好的解决等。

总之,高层建筑已走过百年历史,从其出现之日起就成为城市的焦点,其形式和风格也不断的发展变化着,我国的高层建筑虽然相对于发达国家起步较晚,但已经取得了很大的成就,像北京、上海、深圳等城市的高层建筑可以说代表了中国高层建筑的发展史,高层建筑设计与城市空间的融合也正不断的完善发展为保证它的健康发展并发挥应有的历史作用,我们正面临着许多亟待研究解决的问题。这需要有计划决策、设计研究和施工生产等各方面的共同努力才能取得成功。

参考文献

[1]曾哲.关于北京市高层住宅建设的探讨[J].建筑技术,1980(3):23-24.

[2]曹伯慰.上海住宅建设的若干问题[J].建筑学报,1981(7):89-90.

[3]曲格平.中国环境问题对策[M].北京:中国环境科学出版社,1980.

城市住宅物业管理问题 篇5

调查报告

根据泰州市政府关于关于提升城市住宅小区开发建设品质的要求，根据泰州市房地产协会的问题调查书，本着严谨的态度、务实的精神，我们对调查书作出了及时的反馈，如下：

一、市区部分住宅小区品质相对不高的症结

随着我国社会发展和经济持续增长，人民生活水平的不断提高，人们对住宅越来越关注，在生活上已从满足物质要求向满足精神要求发展。在这一过程中，人们对住宅的要求已由原先“住得下”逐渐发展为“住得好”，已从单纯追求房间数量、面积大小发展为数量与质量、功能与环境并重，追求居住的舒适性、私密性、实用性，呈现出多种要求。而住宅小区的品质主要体现在：首先是交通因素，其次是住宅小区还要满足停车要求的车位数量和位置，第三是住宅小区配套服务建设，第四则是小区绿化因素。

在市区部分的小区住宅大都是小高层的形式展现。众所周知在交通方面市区小区住宅已占据绝无仅有的优势，配套的服务建设中，如购物场所、学校、菜场等也是一应俱全，但是品质仍然相对不高，那是为什么呢？究其原因还是因为泰州老百姓对小高层建筑并没有信心，而这种信心的缺乏主要体现在：配套服务设施中另外一处---物业管理。

首先小高层的物业管理费用高昂，收费难；为了具体落实高额的物业管理费用，好的物业公司，寻找难；如若没有好的物业公司，管理小高层小区，继而更难。这样恶性循环也是造成市区住宅小区品质相对不高的原因。

二、建议市政府在提升城市住宅小区开发建设品质方面采取哪些措施

政府应当严格根据控规、指标，各个部门做好建设的协调工作，具体的户型配比，土地面积尽可能的由开发商调配，流程进一步简化、审批透明化、各项配套单位的收费简洁化、公平。

三、涉房各相关部门应当为提升城市住宅小区开发建设品质做哪些工作，目前仍需改进的开发、规划、设计、市政、公用、等部门要各负其责、密切合作。统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，与住宅同步建设各项基础设施和公共建筑，提高住宅建设的整体效益。从而更好的配合开发商的小区的后续的宣传、销售等。

四、开发企业为提升城市住宅小区开发建设品质，需要提供哪些政策、服务等方面的支持

以政府作指导，把房价市场化。建立开发公司的责任制，建立有效的质量保障体系，切实按照规范、规程、标准和设计要求施工。水、电、气及时到位、收费合理、统一价格。

五、其他的相关建议

住宅小区建设完毕后，应该做好小区内各项实施起用的协调工作，使小区的商业网点、文教、教育设施等及时的投入使用，保证居民良好的生活环境。

当前城市住宅设计中的问题与思考 篇6

1 城市住宅设计建设的时代特征

1.1 建国初期至上世纪80年代

建国初期城市住宅是在“建设公有住房制度”的指引下开展,但受到当时社会经济条件的限制,城市住宅设计水平较低,多是借鉴苏联模式,多为三、四层楼的楼房,建筑层高较高,窗户很小,居室通常是大间套小间,没有厅只有一个狭窄的过道,舒适程度较差。受1958年大跃进的影响城市住宅建设更加困难,为节约成本建设一批简易的“筒子楼”,住户共用厨房和卫生间,居住条件进一步恶化。上世纪六七十年代,受三年自然灾害和“文化大革命”影响,城市住宅的发展受到了限制,几乎处于停滞状态。70年代末期,全国城镇住宅总面积约40亿平方米,其中解放后新建的仅占15%左右,全国绝大部分城市人口居住的是解放前的旧房子,陈旧而且杂乱。再加上为了缓解70年代的人口生育高峰带来的居住压力,“大杂院”成为这一时期城市住宅的基本形态。“大杂院”里通常住着十几户的人,共用卫生间,生活极其不便利。进入80年代,改革开放推动了国民经济的发展,有效地带动了城市住宅的建设。80年代中期国家开始试点城市居住小区建设,住宅设计开始体现以人为本。城市住宅套型建筑面积有所增加,但出于节地的考虑,在住宅设计上有严格的控制,住宅的空间配置能基本满足当时人们的生活需要。

1.2 上世纪末期

上世纪90年代,我国经济进入高速发展时期,人们的生活水平有了显著提高,对居住水平的要求也进一步提升。但在城市中住宅依然作为物质福利加以分配,国家对住宅设计和建设标准的控制仍然很严。为满足当时的居住要求,住宅面积有所扩大,各功能空间也作了相应调整,起居室开始独立,做到了“居寝分离”。1998年,我国开始全面推行商品房政策,改革力度进一步加大。在“建立商品房市场”政策的指引下,住宅开始作为一种商品进入市场。国家也不再限制住宅的最大面积,只是以保障适当的居住水平对最低限额标准做出规定,城市住宅设计迅速丰富起来。

1.3 进入新世纪

进入新世纪,住宅的商品化特征越发明显,住宅设计呈现多样化蓬勃发展的趋势。在“保障性住房与商品房并行的双轨制”的制度指引下,各种住宅的新概念层出不穷,住宅设计更多关注产业化、人性化和个性化成,“百花争艳”为新时代的特征。

国家不同的发展时期要解决的居住问题的核心是问题不尽相同的,伴随着社会经济的高速发展以及国家住宅政策的不断完善,城市住宅设计出发点也由解决人们基本的生活需要逐渐转向注重人们的生活品质、个性化需求以及保障普通民众的居住权利。

2 城市住宅设计的思考

随着我国城市化进程不断加快,社会生产力水平的飞速提高和国家产业结构的调整,大量的农村人口向城市转移。为了满足市场的需求,各地房地产开发项目纷纷上马,整个城市就像一个热火朝天的建筑工地,中国的城市面貌焕然一新。但是繁荣的背后,我们不能不就目前的住宅设计现状进行理性地思考。在国家大力提倡建设节约型社会的今天,住宅设计领域应该说很多方面还是有令人担忧的地方。为此我们有必要开展一些讨论,希望能对现阶段我国城市住宅设计中存在的问题进行有益的探索。

2.1 住宅设计市场无序竞争

房地产行业的快速发展,让住宅设计市场一时间前景广阔,大量的设计机构纷纷进入到这个市场中来,相互间的竞争虽然带动了整体设计水平的提高,但是由于我国还是一个发展中国家,市场竞争还很不规范,恶性竞争的现象非常普遍。住宅设计市场时有低价竞标和靠关系上位的现象,项目设计质量不能得到保证。国家需要加强对设计市场监管力度,整顿设计市场的秩序,规定合理的设计收费,多方面监督设计产品的质量,从而确保了整个行业的有序健康发展。

2.2 住宅设计水平有待提升

近十年来,我国商品房开发强度之大,前所未有,致使建筑业异常繁荣,设计行业就业形势也相对乐观。大量学生选择建筑专业并进入住宅设计行业,然而住宅设计需要设计师具有丰富的生活经历才能掌握其细节的设计,但是我们的年轻设计师没有精力和时间先去体会生活,繁多的项目让他们只能呆在办公室里通宵达旦地加班赶图。大量的住宅设计就在多快好省的情况下完成了,毛坯房大行其道,许多方面都缺乏细致推敲,开发出的住宅在功能性空间设计上不甚合理,造成的问题都留给住户在二次装修中再次解决,从而造成大量的人力物力浪费和环境污染,同时各种纠纷随之产生。目前房地产行业已经开始呼吁商品住宅推行精装修交付使用,因此住宅设计也应该进入精细化设计时代。另外由于我国相关的法规和政策尚不够完善,住宅设施设备的标准化程度偏低,精装修房也存在设计不到位,住户入住后不得不进行再次改造的现象。这就要求整个行业需不断地努力以提高设计水平。

2.3 城市住宅设计的社会责任问题

随着我国城市化进程的加快,城市人口不断增加,导致城市中住宅用地逐渐紧张,商品住宅价格水涨船高。大户型住宅由于利润空间大,在商品住房供给中所占比例大,而中小户型的比例则逐渐变小。这种供需结构的不合理,一方面造成了中低价位商品住房的短缺,城市中大部分人买不起住房;另一方面也导致了住宅市场上盲目建造大户型的奢华风气,这不仅不符合我国目前的经济发展水平,更有悖于可持续发展的长远战略。2006年5月,住建部部等六部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确指出:“年度居住用地供应总量的70%,必须用于中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租房”,“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这些国家政策的制定,有效改善了市场的供需结构,但是上有政策,下有对策,设计市场为了争取项目,不是下功夫设计出深受广大老百姓喜爱的小户型,而是开始推敲如何大变小,小变大的方法(即一个大户型分成两个小户型或者两个小户型合成一个大户型)。这种缺乏社会责任心的行为必须予以坚决杜绝。

随着市场的竞争日益激烈,房地产商对所开发商品住宅的市场定位越发重视,不同的定位决定了项目不同的风格和档次,定位是否准确基本上决定了项目的成败,因此市场上商品住宅项目的设计几乎都会针对某一类人群进行量身定做。渐渐地,不同阶层的人们被逐一分离出来,形成所谓的富人区、中产区、穷人区。社会优质资源往往会选择向强势群体流动,而那些弱势阶层则被不断地边缘化,社会矛盾慢慢加剧,不安定因素逐渐增多。现在大家经常在议论住进商品住宅后,邻里之间的交往越来越少,人与人之间的关系越来越淡漠,加之大部分家庭都是一个孩子,一个普遍的社会现象形成了,孩子经常被要求一个人呆在家里,自娱自乐,非常孤单。这是社会进步的表现吗?先不说其他层面,就城市住宅设计方面,我们是否应深入思考一下,如何改变这种状况?户与户之间的设计应该被重视,而不是只存在分户墙。另外公共交通部分占据着不小的面积,在设计中也应该充分挖掘它的社会价值,为邻里提供便捷而有吸引力的交往空间。设计师应该更多思考如何更好的规划城市规划住区,以求社会邻里关系的和谐,推进社会健康发展。

2.4 多元需求下的城市住宅设计

改革开放三十年多年,社会愈加尊重个性的发展,不同的生活方式在社会的各个层面上得以满足。在住宅设计上就出现了例如SOHO(英文Small Office Home Office的缩写,“小型办公、家里办公”的意思,对自由职业者的另一种称谓,亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式)、LOFT(高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯,追求空间的流动性、透明性、开放性、艺术性)、LOHAS(英文Lifestyles of Health and Sustainability的缩写,“健康、可持续的生活方式”)、SOLO等生活居住模式。这些理念的产生都是与社会进步过程中不断显现的人类新的生存方式、意识形态相配套的,这就要求在进行住宅设计时要把观察人们生活、了解社会动态、总结时代特征、预测发展方向作为设计依据,创造性地提供各种住宅设计方案。

二十一世纪,我国进入老龄化社会,如何照顾好老年人的晚年生活值得我们重视。如果仅依靠社会上的养老院、老年公寓等设施来解决社会养老问题,恐怕远远满足不了社会巨大的需求,因此在城市住宅设计中,提供满足老年人居住需求、多代同堂等居住方案是不可或缺的,这也是建设和谐社会的一个基本方面。另外社区配套医疗、保健等为老年人服务的设施应成为共识。

2.5 可持续发展影响的城市住宅设计

住宅作为一种特殊的商品,相对来说,被更换的频率很低,而人的一生要经历多个不同的时期。不同时期家庭的人口也在不断地变化,先增加后减少,于是住宅设计的适应性问题也值得研究。另外在生命周期中,住房的用途也可能在不断改变,如何使之相适应,避免大动干戈,也有待解决。

国家倡导建设节约型社会,节能减排成为一项工作重点,其中住宅的节能设计被强制执行。但是目前住宅的节能设计中主要考虑的是保温与隔热,设计处于相对被动的位置,而如何主动地去对太阳能、地热、风资源、水资源等加以利用却没有好地应对措施。这不仅需要各设备厂家的科研攻关,也需要在住宅设计时,多想办法。据有关报道,民间已经有一些不错的方法,可以作为今后住宅设计中的创新思路。

3 结语

在当今经济社会发展高速发展,房地产行业井喷式发展后进入调整期的背景下,审视住宅设计中存在的一些问题,必然会有益于城市住宅设计的健康有序发展。

参考文献

[1]周燕珉.我国城市住宅套型设计发展趋势研究中国建筑工业出版社,2008

[2]周燕珉.住宅精细化设计中国建筑工业出版社,2008

[3]刘晓春.城市住宅可持续设计方法研究[D].重庆大学,2012.

浅谈城市住宅小区的物业管理工作 篇7

一、存在问题的成因分析

城市住宅小区物业管理既和百姓生活、工作相关, 又在政府对城市的管理活动中起着重要作用。物业管理作为一种新兴的产业在我国得到了很大发展, 同时在法规、管理、竞争等方面也出现一些问题。

1、相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理, 物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多, 单位项目所分摊的固定成本就越低。如一个2万平方米的物业小区和5万平方米的物业小区管理产生的费用很接近, 而整块管理的面积越大, 平均管理成本就越低, 权威人士认为, 8万平方米左右的物业小区, 是物业管理公司的盈亏平衡点, 无盈利可赚。而规模越小, 管理费用就越大, 收入越少, 亏损就会越大。

2、城市政府职责尚未剥离, 是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备, 生活、生产用水进出、生活垃圾收集和清运、城市环境整合、城市休闲设施的设置、维修、更新, 直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等职能都是政府的事。在小区范围内的一切公用设施设置、维修和更新, 全成了物业管理企业必须完成的任务, 企业的人力投资和经济负担明显加重, 致使物业管理企业陷入左右为难的境地, 难以开展正常的管理活动。

3、普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因

偏重于维持和守摊, 是目前物业管理企业普遍存在的现象:一是物业管理相对滞后, 明显落后于快速发展的房地产开发与销售, 形成建设与管理脱节的局面。二是传统管理体制和多头并管现象的存在, 形成各部门分块割据, 各自为政的局面, 没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面, 严重影响到小区物业管理的正常开展。三是封闭格局尚未打破, 物业管理行业没有实现有效的市场竞争。传统管理机制的存在和准开发准管理的局面, 使业主缺乏对物业管理公司的选择权, 物业管理单位缺少内在动力和外在压力, 服务意识不强。四是小区物业管理的业务范围窄, 经费来源匮乏, 制约了小区物业管理的运转和管理单位的自我发展。五是物业管理法规不健全, 缺乏对物业管理的有效制约机制, 造成管理上的困难。

二、对策与措施

物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业, 是物业管理与社区综合服务合二为一的新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益, 属于服务社会、服务大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。要解决上述存在的问题, 必须解决以方面问题:

1、城市政府应承担的费用不能让物业管理企业买单

小区物业管理看似简单, 无非是“平安居住, 环境整洁, 出入顺畅”, 其实牵涉的事情很多:如绿化、保洁、保安, 都是城市政府应承担的责任。目前, 未实行物业管理的小区和组团, 这些费用由政府掏腰包, 而一旦实现了物业管理, 就由管理企业支付费用, 而管理企业不得不向所在业主追加费用, 造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费, 这是问题的结症所在。这个问题不解决, 物业管理费很难收上来, 物业管理企业规范化运作也难以实现。

2、应尽早使目前的物业管理企业脱离母体, 实现公平竞争

市场化是要求在相同条件下的公平竞争;社会化是要求政府充分利用自己的优势, 履行其社会职能。用政治、经济手段调控多方面的关系, 形成住房生产供应、消费的良性循环;规范化则要求创造公平的竞争环境, 在同一政策和标准下开展有序竞争, 实现优胜劣汰。目前, 物业管理企业真正要走向自求生存, 自我发展, 自我壮大, 就要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的, 而且是消极的, 它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志, 给自己造就了不求发展的温床。

3、应确定的收费政策要从细制定, 早日实施

物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期, 由于法律不健全, 在很多地方物业管理工作无法可依, 出现了不尽人意的现象。收不到费, 物业管理就难以为继。要从细制定收费政策, 还要考虑政府补给, 这是达到完全收到费的关键所在。目前状况是:高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好, 小高层、多层户等面积较大的物业, 收费也不难, 最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。因此, 对这些物业, 政策要实行救济, 低标准设定价格, 超过部分政府补给。

4、应寻求多种经营, 多渠道发展来源

物业管理企业自求发展、盈亏自补, 最好的办法就是多种经营, 多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托, 要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。如幼儿、老人接送服务, 请医生、送病人上医院服务, 室内电、水、气管道维修服务等, 甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展, 都会赢来无限商机。改变等、靠、要, 走进大市场, 这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。

5、应完善自我, 提升自我素质

物业管理企业要树立自己的服务品位, 要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能, 必须通过不定期的自我培训, 在工作、实践中学习, 向书本学习, 通过以老带新, 这样才能培养出来一支适应现代企业管理的好队伍。还要创造企业文化, 建树优质服务理念, 员工人人讲优质服务, 使企业的整体形象凸现出来。

总之, 物业管理企业要真正走向市场化, 在市场中求生存、求发展, 只有政府承担必要的责任, 物业管理企业加强自身建设, 以好服务、好品位立足于社会, 社会一定会认可它, 给它一个好的一定地位。

摘要：物业管理是房地产综合开发的延续和完善, 是城市管理和房地产经营管理的组成部分。随着房地产开发行业的不断升温, 物业管理行业出现了一些难题。笔者对其存在的问题进行了分析, 并提出解决的措施。

城市住宅物业管理问题 篇8

1城市住宅小区有线电视工程的现状

近些年来, 我国有线电视网经过长时间的发展与完善之后, 已经取得了较大的进步, 逐渐由传统单一的广播电视传输形式向着网络双向传输方式而发展。而有线网络也被人们公认为是最好的宽带网络, 但由于仍旧属于单向网络, 导致其中还有很多潜在的使用功能没有发挥出来。而伴随着数字化以及双向化有线电视的飞速发展, 再加之现代城市住宅越来越智能化, 同时也对有限电视设施提出了更高层次的要求。然而, 目前我国很多城市住宅小区中的有线电视工程纷纷暴露出很多的问题和不足, 若是这些问题一直得不到及时的处理解决, 将会极大影响到有线电视业务的长远发展, 甚至还会发生重复投资的情况, 致使大量资源的浪费, 因此这些问题必须引起广电部门的高度关注。

2城市住宅小区有线电视工程的存在的问题

2.1目前, 在我国一些中小型城市中, 有大部分的旧住宅小区在早期建设时, 并未进行全面的规划设计, 同样也没有对地埋管道进行铺设, 导致很多明装外线暴露在表面, 不仅对楼房整体外观造成了破坏, 也无法很好的满足于现代化智能住宅小区要求。

2.2在我国近几年建设的住宅小区中, 虽然有一些小区已经设有管路, 但缺少对有限电视设施的思考, 再加之很多管道设计并不合理, 甚至还有部分小区并没有有限电视工程施工图, 不仅给加大了有限电视工程的施工难度, 同时也给后期维修管理工作带来了许多的不便。

2.3很多小区在安设了管路之后, 却是与电信、网通共用一条通道, 还有某些小区是直接与煤气管道、自来水管道一起共用的, 这样很可能会受潮侵蚀, 加大故障的发生率, 加大了维修费用成本。

2.4笔者在多年的工作观察中发现, 大多数的分配网的入户电缆颜色十分单一, 主要适宜黑色与白色为主, 也没有明确标记出编号, 相关工作人员在对其进行查看时, 很难准确的对每一户分配网进行辨识。

3处理措施

通过上文叙述, 我们已经大致了解到当前住宅小区有线电视工程中主要存在的问题, 通过结合现代住宅小区智能化的发展特点, 加强对城市住宅小区有线电视工程的规范化与科学化, 同时还要进一步对旧住宅小区有线电视工程系统的改善, 从而促使我国有线电视工程向着双向化业务方向发展, 具体做法如下:

3.1广电部门应该与建筑设计单位及时进行沟通交流, 并将制定出的方案交由建筑部门进行审核, 以此来满足于工程施工需求。并且, 建筑部门还要提供相对完善的施工图纸, 主要包括管道路由图、配件安装图等等。此外, 还要对房间与用户盒之间相通的管路进行统一规定, 同时还要与施工单位签订好和合同, 以免日后发生不必要的纠纷。

3.2对于新建的小区要采用中心分配结构的支干线, 要合理的预埋管路路由, 管路直径一般是在80mm~100mm, 预埋的深度在500mm左右。尽可能的避让自来水、煤气管道以及电力线。在楼房入口处以及管路转弯处要设置窨井, 两窨井之间要保留50m左右的距离。窨井只能安装电缆, 引上部分要使用可缩管进行密封, 其余元件要装在交接箱里, 以防止器件因进水而损坏。

3.3对旧楼有线电视线路以及不规范的有线电视线路加快改造的步伐, 建立小区有线电视工程用户档案以及其它档案。有线电视工程的档案建设往往被忽视, 这就给以后的维护工作带来非常大的不便。小区有线电视工程要尽快标准化、规范化, 以满足以后有线电视双向业务的开展要求。

3.4采用集线的方式对旧楼房进行改造, 串接的入户方式要放弃使用。在楼道内布线, 做好标记, 一户一线。入户电缆要使用阻燃管进行保护, 管径约为20mm。相关重要的配件也尽量安装在带锁的铁箱里, 每个单元都需要安装一个铁箱, 通过外墙进入铁箱横向连接电缆用于连接各单元, 并且要设有接地设施。经过实践, 发现这种方案相对比较合理, 维修以及管理都是非常方便的。

3.5标准住宅楼用户的线路要尽量采用集线方式, 并且要设计在中间楼层以方便用户日常管理及维修, 同时为后期开展新的业务做好充分的准备

3.6小区有线电视工程的施工需要建立科学、规范的验收机制。在中国, 广电行业多年以来都是只重视舆论, 以新闻宣传为主, 并不象电信部门在电缆线路的施工方面有很多的实践经验。即使把有线电视加大力度推向市场, 已经按照企业模式运作的今天, 有线电视也仍然起着党的喉舌的作用。在这样一种体制下, 我们的工程不论从施工工艺以及施工质量上来说都无法和电信部门比较。最近几年, 国家广电总局制定的《有线电视网络工程施工及验收规范》以及《电缆线路施工及验收规范》, 才使有线电视的建设有了参考依据, 各地电视网络施工单位要严格执行上述标准, 制定适用本地的验收流程和制度, 让小区有线电视工程的建设更加规范, 以满足用户市场的需要。

结束语

按照上述的几点设计要求来进一步规范城市住宅小区, 完成双向改造, 要立足需求、统一规划、分步实施, 不追求一步到位, 对原有资源进行合理利用。杜绝重复地对基础设施进行投资以减少不必要的浪费。这方面的研究以及规划有线电视部门应进一步加强, 以满足新业务拓展的要求。

参考文献

[1]龚智星等.现代有线电视宽带网络设计、施工、调测与维修[M].北京:中国广播电视出版社, 2007.

[2]范友怀.有线广播电视传输网络系统工程设计经验浅谈[J].西部广播电视, 2008 (11) .

城市住宅物业管理问题 篇9

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中提到:要积极推进旧住宅区综合整治,对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。集中成片旧城改造,使困难住户的住房得到妥善解决。旧住宅区改造,已经纳入多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,成为住房保障体系建设的重要一环。首先,通过旧住宅区的改造,一方面,不仅可以改善旧住宅区居民的居住条件和环境面貌,而且能够促进城市房地产业健康有序发展,盘活旧住宅区死角和难以开发的零星土地资源,也有利于政府更好地规划和建设城市,从而推动城市新老城区协调发展;另一方面也可以根治旧住宅区的一些脏、乱、差的死角,进一步提升城市的人居环境质量和城市品位;其次,通过旧住宅区的改造,实现了城市供排水、道路交通、垃圾处理以及供电、通讯等设施的集约化,解决了过去分散建设、效率低下的问题,符合建设资源节约型、创建和谐型社会环境的要求。然而,在实施旧住宅区改造时,参与改造各方会遇到方方面面的难点和问题,而如何面对和处理这些难点和问题,成为参与旧住宅区改造各方的重点。

1 旧住宅区改造过程存在的相关问题

1.1 缺少一个科学合理的规划

1)开发强度过高。由于土地资源的稀缺性和区位效益性,开发商无穷追求土地极高的附加值,加上旧住宅区改造的拆迁费用和安置补偿标准逐年提高等相应情况,最大极限地提高建筑密度、增加容积率成为一些开发商为了实现开发经济利润的一个重要手段。实践证明,旧住宅区环境不但没有得到改善,反而恶化,而且加重了交通和公共基础设施的负担。2)随意破坏城市的历史性建筑。我国在城市化与城市扩张初期,传统建筑和景观形象曾被认为是破旧、落后的标志。因此,国内大多数城市的旧区改造都以一种“推土机式”的方式进行,大规模的历史文化风貌被破坏。3)历史文化格局被打破。过去长期大规模推倒重建旧住宅区的改造模式,将传统的良好社区邻里关系改变,造成了单一化的新住宅区结构,满足不了各种层次的社会文化生活需求,也带来了诸多弊端。曾有学者将战后西方的“城市更新”喻为战后对城市的“第二次破坏”。

1.2 拆迁补偿费用的解决难度大

旧住宅区拆迁和补偿难度大,相信参与过旧住宅区改造的参与各方对此都深有体会,旧住宅区高密度的建筑体量与居民数量,为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本费用。开发商不但要进行拆迁补偿,还要承担大量市政更新等所产生的费用。高昂的拆迁成本必然导致城市房价上涨,高房价又反过来抬高了旧城的地价。在两方面因素的共同作用下,旧住宅区中用于拆迁补偿的费用占改造建设总投资额的比重飞速上升。

1.3 低收入人群,无力购住高档次住宅

许多开发企业在未充分分析新居民的来源及购买力的情况下,盲目建设高端住宅,导致原住区内人口疏散、街区产业的衰落、传统文化流失。调查了解到,旧住宅区的住户通常为工薪阶层,旧住宅区改造后,中低收入原有居民由于无力购买原住宅区兴建的高端住宅,只能就近迁移,旧住宅区改造项目并没有完全实现,反而在旧住宅区的周边形成一个新贫民窟。

1.4 产权不明,引发物权管理新难题

我国不少城中村以及郊区土地属于集体用地,目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定,而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果旧村改造未办理土地、拆迁规划等有关手续,这些新建房屋从法律上讲都属于违法建筑,不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续,如果开发商的这些房产权属无法登记,开发企业与购房者的利益都无法得到保证。

2 相关对策

2.1 因地制宜、科学合理地制订规划

旧住宅区改造涉及到安置房建设、配套设施的完善、就近解决子女上学以及促进居民就业等诸多问题,这是一项综合而复杂的系统工程。因此,旧住宅区改造必须根据当地经济社会发展、城市总体布局等各项因素全面系统规划,在拆迁安置居民的时候,要充分尊重被拆迁居民的意愿,尊重当地民族习惯和居民传统心理,要与推动城市发展和资源枯竭型城市转型相结合,与土地资源的整合相结合,与促进就业与再就业相结合,与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合,与提升城市品味相结合,与改善人民群众生活质量相结合。在制订规划前,应组织参与各方主体和有关专家对城市旧住宅区现状进行深入细致调查,重点调查旧住宅区房屋的破损程度、低洼易涝程度、基础设施配套情况以及旧住宅区居民住房、人口、收入等情况。

2.2 多渠道解决资金来源问题

资金缺乏是制约旧住宅区改造的主要瓶颈,可以采用政府组织、市场化运作的方式,采取银行贷款、财政支持、政策优待、群众自筹、市场开发、招商引资等办法,多渠道筹集资金,为旧住宅区改造的有序推进、顺利实施创造条件。一方面,可以通过自行改造与引进社会资本、引进企业开发改造相结合的方式来实施改造。改造过程中新建的配套生活服务设施可以按照“谁投资,谁所有,谁受益”的原则,进行社会化、市场化运作,吸引社会资金投资建设。另一方面,允许旧城集中成片的企业在符合城市总体规划、土地利用规划的前提下自行改造。筹集的资金,注重强化资金监管措施。如财政用于补助各市建设的资金必须专款专用;审计监察部门联合审计资金的使用;监察与建设等部门应严格按基本建设程序,指导有关部门做好招投标工作,保证招投标工作的规范进行,并对建设资金使用情况进行专项检查,确保建设资金合理安全使用等。

2.3 充分考虑到旧住宅区居民的生活需求

旧住宅区居民大多数是退休、失业、经济困难、支付能力有限的居民,怎么让这些居民“迁得出,搬得进,住得起”,是旧住宅区改造工作的关键。针对不同层次的居民,制订不同的策略。在实施改造过程中,可以建设相应的廉租房,对改造范围内符合廉租住房保障条件的最低收入住房困难家庭,利用回迁安置用房以实物配租方式给予保障。新建安置小区的住房只能先向被改造旧住宅区或尚未改造的旧住宅区住户销售,不得先向社会销售。对支付不起最小户型房价的住房困难户,允许其购买部分产权;其余部分为公有产权,交纳公有部分租金租住,待具备购买能力后,再自愿购买。当地人民政府也应结合旧城改造,通过异地建设、收购二手住房等方式,筹集相应的租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买安置住房困难家庭的住房需求。对新建住宅小区内按规划建设的商业用房占用的土地,依法收取土地出让金,收取的土地出让金和旧住宅区腾空的土地变更为房地产开发用地的土地收益,作为政府用于其旧住宅区改造项目的投入。同时,要求旧城新建住房尽量利用原有土地,腾空的土地不能进行房屋建设的,可用于服务旧住宅区生活的公共活动场所建设和绿化,作为旧住宅区的公共开敞空间。

2.4 完善和规范各项相关产权手续

城中村以及郊区土地属于集体用地的,各相关职能部门应监督和引导开发商办理土地使用权属和房屋所有权的权属登记,在满足旧住宅区原居民对房产需求的前提下,让余下的房产可以上市交易,以确保开发商与购房者的利益得到保证。

3 结语

当前房地产开发市场上,越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈。在上海、北京、深圳等土地资源紧俏的大型城市中,旧住宅区改造已经越来越多地成为城市新增项目的主要表现形式。旧住宅区改造已不是简单的重建翻新,其改造项目实施过程中,需要平衡政府、开发商、消费者等多方面利益。政府需要一个生态、和谐的城市环境,消费者希望在旧城中找到过去的记忆和未来的期许,开发商则希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目,因此为了平衡多方面目标,旧住宅区改造已经成为参与旧住宅区改造各方主体所要认真对待的复杂社会系统工程。

摘要：从旧城住宅区改造的意义入手,分析了旧住宅区改造过程中存在的相关问题,从规划、资金来源、居民的生活需求、产权等方面提出了合理对策,从而确保旧住宅区改造得以顺利进行并取得良好的效果。

城市住宅物业管理问题 篇10

1 住宅小区物业共用部分的组成

根据建筑物区分所有权理论,当开发商将住宅小区的商品房按照市场供需原则出售以后,业主就拥有了其所购买的那套住房的专有权和相关部分的共用权。但是,对于业主拥有共用权的“相关部分”的范围究竟包括哪些部分,往往存在较大的分歧,人们对其权属问题也难以形成一致,从而导致许多物业纠纷的产生。

其实,业主拥有共用权的“相关部分”的范围十分广泛,不仅包括小区内具有顶盖的有关建筑设施,如物业管理用房、会所、架空层、人防设施等,也包括煤气管道、供电线路等配套设施与设备,还包括不能归类为建筑设施、设备的小区道路、绿化等场地,因此,对于该“相关部分”,尚不能笼统地以建筑设施或设备来概括,在此统称之为共用部分。

正确理解小区物业共用部分的涵义,首先要将其与单幢住宅业主共用部分这个概念区分开来。所谓单幢住宅业主共用部分,是指处于一幢住宅之内,由该幢住宅的业主或使用人来共同使用的有关共用设施(设备),如电梯、中央空调、各种管线等,以及出入口、走道、楼梯间、梁柱、墙体、楼地板、屋面和仅为该幢住宅而设的管理用房等建筑设施。显然,小区物业共用部分除包括单幢住宅业主共用部分外,还应包括小区全体业主共用部分,即:处于一个住宅小区之内,由整个小区的业主或使用人来共同使用的有关场地、设施(设备)以及为整个小区配套设置的有关设施,如绿化、道路、广场、游泳池、运动场、户外停车场等场地和供水供电供气等设施(设备)以及室内停车库、小区物业管理用房、活动中心、商业铺面、邮政所、学校等建筑设施。

由此可知,小区物业共用部分由单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两部分组成,其构造形式具有多样性,有的是露天的绿化带、游泳池、球场、停车场等场所,有的是分布、贯穿在小区各处的照明、电线、煤气、给排水等设施(设备),有的是有顶盖的学校、室内车库、商业铺面、各类管理用房等建筑设施,还有的是梁柱、墙体、楼地板、屋面等并不完整的建筑设施。

2 小区物业共用部分的产权归属分析

1)项目建设审批时,规划确定为小区市政基础设施的部分,如小区的给水、排水、供电、路灯、供气、供热、通讯、有线电视等市政基础设施(设备)等,其产权应属国家所有。这些设施(设备)由有关政府职能部门行使管理权,对此有建设、维修、改良、更换的义务,同时有进行合法的托管、收益、处分的权利。而小区业主对此的权利仅仅是一种公法上的权利,是一种只要具有公民或市民资格就能享有的对国家公共财产的使用权利,没有物权法上的权利意义,业主对它们的义务也是与一般的公民和市民对市政基础设施的义务一样的[1]。

2)未明确规定为市政基础设施的小区场地,如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、运动场等不含地上建筑物的场地,其产权应定性为小区全体业主共有。首先,从这类场地所占用的土地来看,由于开发商已经将整个小区的土地使用权出让或转让成本摊入到整个小区的房屋销售金额中去,因此,该场地的土地使用权显然为小区业主共有。其次,虽然这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等需要一定的建造成本,但是,这并不能成为开发商所有的理由,因为开发商并不拥有这些设施所占用土地的使用权,这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等往往只是开发商提高其所开发小区的档次、吸引顾客,并为开发商确定房屋销售价格的因素之一。所以,此部分场地理应归小区全体业主共有。现实中,物业管理公司对于露天停车位实行收费管理,其实,小区业主所缴纳的并非是土地使用费,而是小区业主委员会委托小区物业管理公司代表业主行使管理权所收取的服务费。这与产权归属于业主是没有冲突的。当然,某些大型城市住宅小区内的部分道路与绿地,规划上属于城镇公共道路与绿地,这部分场地显然不应界定为小区全体业主共有,而应界定为上文所述的国家所有。

3)对于与小区住宅建设所一同规划建设的相关建筑设施,法律有明确规定的,应依照其规定来确定其权属。如物业管理用房,《物权法》中对其做了明确规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房,属于业主共有”。而对于法律未明确规定为小区业主共用的相关建筑设施的产权归属,一般根据实际的投资来源确定,即“谁投资谁享有”的原则。如小区内的会所、活动中心、商业铺面等具有顶盖的建筑设施,应依据此原则来确定其权属是归开发商还是归小区全体业主。这取决于开发商出售房屋时与广大业主的合同约定。需指出的是,如果约定为全体业主共有,则要求开发商在销售房屋时,不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本,而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可。如果约定为开发商所有,则要求开发商在销售房屋时,要计算该建筑设施的建筑面积,以分摊土地成本,并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。

3规范小区物业共用部分权属的建议

1)对小区物业的共用部分分别定义,并明确界定出各自的范围通过上文可以看出,将单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两者分开,是具有很强的现实意义的。在房产证的产权登记中,只是将商品房内的专有部分的面积以及单幢住宅业主共用部分的面积(公摊面积)进行登记,因此,单幢住宅内的共用部分的产权归属相对比较清楚。但涉及到小区全体业主共用部分的权属则很不明确,从而使得相关的物业纠纷不断。因此,将小区物业的共用部分从性质上按单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分分别加以定义,再根据不同使用功能及构造特点分别作出列举或补底规定,明确界定出各自所包含的范围。2)强制规定法定业主共用的范围,全面、明确地界定物业共用部分的权属。在明确界定出两类共用部分的范围后,法律上还应明确规定哪些属单幢住宅业主共用部分,哪些属小区全体业主共用部分,二者即为法定业主共有。此外法律上未规定的,除属于市政基础设施以外,一律为约定业主共有。因此,对于上文中提到的“未明确规定为市政基础设施的小区场地,如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、运动场等不含地上建筑物的场地”,以及小区内的地下车库等,我国目前的相关法规并未明确他们的产权,建议在有关的法律修改补充程序中,尽快将其明确为小区全体业主共有,即法定业主共有,这样,将大大避免和化解众多的物业矛盾。需指出的是,在根据“谁投资谁享有”的原则下确定物业的权属主体时,一般依据的是开发商是否将相应的建造费用作为小区建设成本打入销售价格中,但在实践中,往往无法证实该部分的建造费用是否已进入了建设成本,因而无法确定其归属。倘若如上所述,法律上明确界定了法定业主共有的内容后,开发商自然会采取相应的定价对策:如对于法定业主共有部分,开发商在房屋定价时,自然会将该业主共有部分的建造费用打入销售价格中。若约定为全体业主共有,则要求开发商在销售房屋时,不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本,而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可;若约定为开发商所有,则应要求开发商在销售房屋时,计算该建筑设施的建筑面积,以分摊土地成本,并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。这样明确的法律约束,自然会有效避免相关纠纷的产生。

4结语

当今,城市住宅小区物业管理纠纷已成为一个普遍而又敏感的话题,同时,为了保证城市的持续健康发展、社会稳定、小区平安和谐,它也是一个迫切需要解决的问题。相信,随着小区共用部分权属问题的明晰界定,城市住宅小区的物业管理会走向一个健康规范发展的轨道。

摘要：介绍了住宅小区物业共用部分的组成,对小区物业共用部分的产权归属进行了分析,提出了规范小区物业共用部分权属的建议,以使城市住宅小区的物业管理走向健康发展的轨道。

关键词：城市,住宅小区,物业管理,共用部分,权属

参考文献