论住宅问题

论住宅问题（精选12篇）

论住宅问题 篇1

1 自然通风设计的相关概述

1.1 自然通风设计的概念

自然通风设计是指在建筑方案中结合气候环境, 通过合理的总体布局与单体设计, 实现室内良好通风状况的建筑设计方法, 是目前最经济、最有效的通风设计措施, 在环境适宜的情况下, 建筑应优先采用自然通风设计。

1.2 自然通风设计的必要性

充分利用自然通风调节室内热、湿环境, 维持居住的舒适度;其次在设计中强化自然通风特别是夏季夜间通风, 带走围护结构及室内过多热量, 改善居住热环境;最后采用合理的自然通风策略, 提高自然通风效能, 以减少能耗设备的使用时间, 最终实现建筑的节能目的。

自然通风不消耗或消耗很少能源, 无废弃物、污染物产生, 此外良好的通风设计不仅改善居住舒适度, 还提高居住环境的空气品质。

通过空气交换, 将室外新鲜空气引入室内, 同时将室内污气、废气排出, 改善室内空气质量, 保障居住环境卫生、健康。

通过自然环境调节维持良好的室内居住环境, 减少能耗设备的使用频率, 节约常规能源的消耗, 从而减少建筑使用费用。

2 自然通风的几种模式及整体设计

2.1 自然通风的几种模式

风压通风就是利用建筑迎风面和背风面的压力差, 人们通常所说的“穿堂风”就是风压通风的典型范例。风压的压力差与建筑形式、建筑与风的夹角以及周围建筑布局等因素相关。当风垂直吹向建筑正面时, 迎风面中心处正压最大, 在屋角及屋脊处负压最大。因此, 当建筑垂直于主导风向时, 其风压通风效果最为显著。

自然通风热压通风即我们平常所讲的“烟囱效应”, 其原理为热空气上升, 从建筑上部风口排出, 室外新鲜的冷空气 (比重大) 从建筑底部被吸入, 室内外空气温度差越大, 进出风口高度差越大, 则热压作用越强。对于室外环境风速不大的地区, 烟囱效应所产生的通风效果是改善热舒适的良好手段。

实际建设环境复杂, 因此, 建筑中的自然通风往往是风压与热压共同作用的结果, 且各自作用的强度不同, 对整体自然通风的贡献也各不相同。在设计过程中应充分考虑各种环境因素, 与设计融合, 才能有效利用自然资源。

通过在机械通风和自然通风之间切换以维持良好的室内环境, 并且避免建筑全年运行空调系统所带来的成本, 能源的过渡消耗和导致的环境问题。混合通风系统应该由建筑设计、内部负荷、自然驱动力、外界环境决定, 以最节能的方式满足内部环境的需要。

2.2 自然通风整体设计

自然通风潜力指仅依靠自然通风就可确保可接受的室内空气品质和室内热舒适性的潜力, 某一地区的室外可利用风速的时段越长, 表示该地区的通风潜力越大, 这是在自然条件上的优势。

根据建筑微环境如建筑周围风速分布及气温分布、城市地形与布局 (建筑平均高度、建筑分布情况、街道的布局、植被分布等) 、建筑内部布置、建筑高度、室外噪声水平、室外污染等来确定建筑微环境的自然通风潜力。

根据建筑周围微环境和建筑内部情况, 预测自然通风驱动力, 确定自然通风方案和设计气流路径。

窗户、风口的形式和安装位置是影响自然通风效率的关键因素。

手动控制以保证不同人的实际需要, 增强了人控制环境的自主能动性。自然通风的控制主要是对风口的控制。

评价室内良好通风条件的标准取决于使用特点及气候条件。舒适所需要的气流速度取决于温度、湿度及活动强度。然而随着房间功能的不同, 对室内气流流线及气流速度分布的要求也会不一样。

3 多层住宅夏季通风降温改善措施

3.1 防热设计

采用双层屋顶, 利用自然通风, 带走屋顶内部的热量, 提高屋顶隔热性能, 室外风速越大, 带走的热量越多, 隔热效果也越好。这种屋顶的构造方式较多, 既可用于平屋顶, 也可用于坡屋顶;既可在屋面防水层之上组织通风, 也可在防水层之下组织通风。

在结构墙体外侧再建一道围护体, 两层围护体之间形成可流动的空气间层, 利用热压通风原理使间层中的空气流动, 从而带走结构体储存过多热量, 具有冷却内部空间, 改善室内热环境的功效。

当在相对或相邻二墙上有窗口时, 窗口尺寸增大对室内气流速度影响甚大, 但进、出风窗口需同时扩大。

外墙正中有一个窗户的房间, 其室内的平均气流速度很低;把这个窗户改成1/2面积的两个窗分设在墙两端, 室内的平均气流速度要大许多, 在斜吹入室时, 均为前者的两倍以上。在双窗外加挡风板, 室内气流速度是未设时的2至4倍, 特别是当风向偏斜时, 但是要对挡风板的外深度加以限制, 以免干扰邻室通风。

3.2 加大部分住宅间距

降低住宅间距可以提高居住区的建筑密度, 节约用地, 但是却降低了住宅的自然通风效果。近年来多层住宅的平面设计中, 因受到住房面积标准等因素的影响, 住宅普遍存在着卧室, 客厅的通风效果较差, 致使夏季闷热难熬。因此应加大住宅间距, 改善小区自然通风状况, 同时也要处理好与节约用地之间的矛盾。从夏季自然通风降温、冬季保证日照时间出发选择合理的间距, 对于建筑单体可采用退层、降低楼高的方法, 也可结合建筑群体布局方式的改变。

3.3 合理确定住宅的朝向

为了选择较佳的建筑朝向, 应结合本地区的气象条件, 进行大量的调查研究, 得出最佳的建筑朝向。全国的风玫瑰图, 列出了各地全年和夏季的年风频率和主导风向, 设计时可作参考。

3.4 空气渗透

所谓空气渗透, 是指在室内外压差作用下空气通过窗 (关闭状态) 缝隙进入室内, 渗透量与窗开启方式、密封条设置、窗框构造和安装质量等因素有关, 一般推拉窗的空气渗透量较大, 而平开窗相对小一些, 固定式密闭性最佳。不同类型窗的开启方式对室内通风的影响不同, 通过调整门窗的开启角度来引导自然风。在气流必须经过一房间才能抵达另一房间的套房中, 只要在需要通风的时候各房间之间的联系是畅通的, 即可得到满意的通风, 而位于上风侧的一间房, 以稍大些为好。窗玻璃与窗框、窗框与墙体之间存在着一定的空隙, 若不加以密封, 就会产生空气渗透, 对于降低建筑能耗而言, 增强窗密闭性是关键。通风换气是窗的主要功能之一, 通过合理设计开启窗时室内外进行空气对流, 在关闭时应保证良好的密闭性, 减少冷风、热风渗透, 缓解采暖、制冷设备的负担, 从而有助于建筑节能。

参考文献

[1]国家住宅与居住环境工程中心.建康住宅建设技术要点 (2004年版) [M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.

[2]李安桂.欧洲自然通风技术研究与设计进展[J].制冷空调与电力机械, 2004.2120～125.

[3]刘加平, 杨柳.室内热环境设计[M].北京:机械工业出版社, 2005.

论住宅问题 篇2

近年来，商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定……

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有;否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权(物权)法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作

为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定：“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。

7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：

(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。

(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

(5)在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。

(6)在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。

(7)土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。

(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：

(1)在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

(2)在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

(3)在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积)，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积)，不能单独取得《房地产证》。

(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

(6)依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物，不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

(7)在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方

(8)房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：(1)房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。(2)房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。(3)土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。(4)建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。(5)建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物(面积)以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率的建筑物(面积)的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物(面积)。

由此可见，在初始登记中，由于

不计算容积率建筑物(面积)不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物(面积)。

目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物(面积)的法律权利只能依附在计算容积率建筑物(面积)，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位(场);第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)。

2、多层经营性停车位(场)的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的.停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积)，是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位(场)的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物(面积)时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定，该类约定条款无效。

此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任;买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条(四)项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。

此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法

定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡?如何才能有效地保护当事人合法权益?这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位(场)，以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社5月第一版第319页

②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社205月第一版第317页

③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社年5月第一版第319页

④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社3月出版。

③程信和主编：《房地产法》、北京大学出版社196月第一版。

论住宅问题 篇3

关键词：住宅建设用地使用权；续期；地上权；土地使用金

我国关于住宅的建设用地使用权期限方面，制定了很多的法律，在现行法上是由《城市房地产管理法》来规定的，正是因为这一权属划分，在近来的温州房屋产权到期之时，温州市政府和国土局打算以准高额的费用办理续期，定期的高税收，不仅将违背其上位法《物权法》的基本精神，更主要的是会产生市场经济的极大恐慌。

一、“温州房屋产权到期”惹争议的问题所在

近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证，而他们房产交易价才不超过100万，如要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价的1/3左右。

高额的土地使用金，可谓是于法无据、于理无凭，这也引起了法律界专家学者的再度争议，普遍认为温州市政府的做法不合理也不合法。问题的所在，必须从法律的角度加以明晰，而我国对土地使用权期限届满问题作出规定的法律共有四部：

（一）1990年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。首次规定，居住用地最高年限70年，还规定土地使用期满，土地使用权及其地上附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证。从当时的法律我们可以看出，“公权”和“私权”两种权利在博弈中暴露出的对私人产权极其不尊重的立法指导思想，因此，很快被新法所覆盖。

（二）1995年施行并于2007年修订的《城市房地产管理法》。此法规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。建设用地使用权期限届满后的法律后果，在现行法就是由此法来规定的。

（三）1999年施行的《土地管理法》。《土地管理法》的内容与前述两种内容都相似，而《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满自动续期的规定，给《土地管理法》的修订留下了待解决的问题。

（四）2007年施行的《物权法》。此法第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；切实保护了建筑物的所有权，体现了以人为本理念和对民生的关注。但是《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。

从法律的适用方面，针对一权多规，我们不难发现前三部法规的内容相近，其内容与《物权法》的规定相反；而物权法是由全国人大于最新时间制定的，其法律效力应属其他法的上位法，换言之，其他三部法的规定实际上违反了物权法第149条的规定。同时，按照中国人民大学教授杨立新的看法，两法相冲突时，需分析法律效力层级，按照新法优于旧法的使用原则，应适用物权法。

从法律的内容理解方面，《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题，所以“自动续期”条文该如何理解，中国政法大学终身教授江平认为，“自动续期”包含三个方面的理解：第一，期满后不能够收回，也不能重新签订一个土地出让合同，把原有的延续下来；第二，业主不需要自己申请，没有交费他仍然有权居住，但是转让时受到限制，因为他的土地使用权过期了；第三，有偿无偿没有明确。[1]

二、比较我国台湾地区新修订的地上权相关规则和香港批租制

我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，均有着共同的基础和本旨。

台湾地区民法第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理：第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定依约定，没有约定的地上权不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前定一个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿；第二，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的可以请求法院裁定。台湾地区主要采取私法自治为主，公法介入为辅的方式，在兼顾地上权人和土地所有人的利益基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，在维护建筑物经济功能的同时兼顾土地所有人不愿补偿或经济能力不能补偿的窘境，又明确酌量延长地上权存续期间，对双方利益衡量做周全的考量。

香港特区的土地使用权届满后的解决举措有两种主要形式：第一，政府将土地和房屋一并收回；第二，如果政府觉得房屋建设符合城市规划，则可不必收回，由原有建筑物所有人对土地使用权补缴地价，补缴的地价按照市场招标拍卖的价格由小业主分摊，且可以分期付款。在续期期间方面的规定也有以下几种：最初的75年届满后延期999年，这主要是英属殖民地期间确立的学习西方土地制度保留下的政策；延续24年总共是99年的方式；香港的大部分地区还是按照邓小平时期的规定，全部续期50年，并且补缴一定的地租（这种地租就相当于大陆所说的地税，或者是土地使用金），地租缴纳按照当时房屋出租情况下所获利润即租金的3%为基准。

三、我国在住宅建设用地使用权续期问题方面所能做的举措

首先，可以肯定的是用高额土地使用金来获得土地使用权续期只能有害无益。换个角度，从经济学分析，按照中国经济学家叶檀的论断，这不仅会损害中国2.04亿的中产收入阶层人口背后的家庭利益。而且，房地产市场也将面临崩盘，政策出台前，投资购房者必先出清手中存货且不再入市，普通民众也会出现抛售房屋的现象，其规模类比2015年去杠杆时期的股灾。[3]其次，对于是否支付续期的所土地使用金有以下的建议：

（一）当事人共同意志与社会普遍意志。按照社会主义的民本思想，人民为主，国家的一切意志都是体现为人民的利益服务，在经过笔者这段时间的走访倾听发现，人民群众对“自动续期”已达成了基本共识，这种共识是即便收费，也是象征性地补缴，但能否代表社会的普遍意志，有待大量仔细考证。

（二）经济层面。实行免费制，让利给业主。根据CHFS（中国家庭金融）调查，中国2.04亿中产收入阶层家庭，购买房屋已经花费家庭的大部分积蓄，且大部分家庭面临着每月的高额月供，在中国财富值低且分配極不均匀的国情下，民众并没有能力补缴相对高额的土地使用金。

（三）住宅建筑物所有权出让层面。住宅建筑物所有权人可以在土地使用期届满后对房屋进行买卖，这时候就可以由买受人补缴续期的土地使用金，重新建立新的市场循环秩序。

（四）补缴适度的土地使用金或者说是税。通过费改税的方式，由原来“一次性”缴清70年的土地使用金变为以土地税收的形式，由土地上房屋所有人每年定期缴纳土地税，实行“年税制”；学习台湾和香港地区补缴费用的标准，对时价和续期进行国家与个人的利益衡量。而且，这种补缴制度应因时制宜、因地制宜，按照我国不同地区的家庭经济收入水平、贫富差距确立适度的基准土地税费。

适度的补缴土地使用金或者年税，这是笔者认为比较可行的重要的解决议题，至于补缴多少需要制定具体的可操作性的法律法规来保障实施，国家应从顶层进行系统的设计，以消除盘桓在公众头上的达摩克利斯之剑。（作者单位：西北政法大学）

参考文献：

[1]朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].法商研究，2012，（2）：3

[2]高圣平、杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果[J].法学，2011，10：104

论住宅问题 篇4

1 住宅电气设计标准与易忽略的若干问题

我国的住宅电气设计应遵循《住宅设计规范》 (GB50096-1999) 和国电公司《城镇一户一表改造的若干规定》。设计要达到的目标：住宅电气设计的设备选型应能满足居民在住宅居住期内(一般按30～50年考虑)用电的增长，以居民远期负荷发展为依据，以居民生活用电达到中等电气化水平为目标;根据居民生活情况，使每户住宅的供电达到4～10kW的水平，并保证在住宅居住期内不再改造;具有合格的电能质量，家用电器能正常工作;新建居民住宅电气设计，电气安装一次达到要求，不搞重复建设。

近年来发现，很多住宅电气设计忽视了一些细节问题，这样可能会给广大居民带来电气上的不安全和使用上的不方便。主要表现在以下若干方面：住宅设计大量选用模数化配电箱，特别是PZ30, PZ20按非熟练人员场合设计，主要用于家庭和类似场所;PZ30则按熟练人员使用设计，主要用于工业场所;用户进户线大多偏小，多为4mm2的铝线，影响供电能力和电能质量;暗敷线路按最近路线敷设时，由于住宅的面层比较薄，线路管线交叉;住户装修，为避免浪费，只在灯位处布置灯座，卡口灯座在更换光源时，稍不注意，就会电着人，在住宅设计时应选用螺口灯座;忽视浴室的电气安全，至今没有特殊场所的国家电气标准，仅在行业标准《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)有一些电气安全措施的规定;由于用电增多，报装容量小，配备的电能表限制家庭用电增长，以致出现不少居民用电由于用电负荷增加而烧坏电能表的情况;室内墙上插座数目太少，而家用电器较多，住户自己布置许多明线，既不美观，也不安全。

2 住宅室内外电气设计的技术要求

建筑电气设计包括强电和弱电的设计。在认真执行国家有关经济技术政策和标准规范的前提下，要求设计出能保障人身、财产、设备和建筑物安全的图纸，并力求可靠、安全、合理、节约、先进。

室外电气设计应达到如下要求：

接户线———从低压线路引入到集中装表箱的接户线，三相四线水平排列，也可用电缆架空敷设方式。使用铝芯绝缘导线，线径大小要根据表箱内表的数目确定。集中装表箱———6层及以下的楼房一个单元装一台表箱，6层以上的楼以每6层楼安装1台表箱，为实现集中抄表，表箱内安装集抄器。合理选择表箱的安放地点。电能表———优先采用长寿命技术单相感应脉冲电能表。接地———在楼层内安装独立的接地导线，用最小截面为50mm2的铝线，接地线引入每户居民住宅。进户线———由表箱到各居民户门口接线盒的进户线，采用铜芯绝缘线，对特殊的用户特别配线。从表箱至每户接线盒的进户线，应根据现场的实际情况，统一布局，安装要牢固、可靠，达到线进管、管进箱的要求。接线盒———在每家门口的接线盒内，安装一个闸刀和剩余电流动作保护器，接线盒外壳要接地。其额定漏电动作电流不大于30m A，时间不大于0.1s。

室内电气设计应达到如下要求：

室内布线应在基建施工时布置在墙内，墙上应留有足够的插座，保证居民住进去后不需要布置明线而各种家电都可以使用。由于单相用电设备的使用是经常变化的，不可能做到两相平衡，因此一般情况下不要两个单相支路共用一根中性线。室内配线不仅要使电能的输送可靠，而且要使线路布置合理、整齐、安装牢固，符合技术规范的要求。室内布线根据绝缘皮的颜色分清火线、中性线和地线。选用的绝缘导线其额定电压应大于线路工作电压，导线的绝缘应符合线路的安装方式和敷设的环境条件。穿管———若导线所穿的管为钢管时，钢管应接地。当几个回路的导线穿同一根管时，管内的绝缘导线数不得多于8根。穿管敷设的绝缘导线的绝缘电压等级不应小于500V，穿管导线的总截面积(包括外护套)应不大于管内净面积的40%。开关———应优先选用具有过流保护功能、维护操作简单且能同时断开火线和中性线的负荷开关。插座———住宅内的插座应有足够的数量，以确保住户所有家用电器都能够用而不再布线。

3 重视相关规范的相关条文的理解运用

住宅电气设计往往会用到其它规范的有关条文，其中较重要的条文应注意。

《供配电系统设计规范》GB50052—95第6.0.10条“由建筑物外引入的配电线路，应在室内靠近进线点便于操作维护的地方装设隔离电器。”所以电源进线除设漏电断路器外还应设隔离，隔离电器先用三极且符合《低规》GB50054—95第2.1.6条规定的电器。8.2《通用用电设备配电设计规范)GB50055—93“第八章日用电器”对插座等的设计要求有详细的条文，应作为住宅设计的重要依据。另外《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—92第10.8条“家用电气篇”也可对住宅设计规范作很好的补充。

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303—2002第19.1.6条规定“当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地(PE)或接零(PEN)可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。”住宅卫生间一般都设有壁灯，为满足规范要求，笔者建议采用利用卫生间的局部等电位联结的作法，而不必为一两套壁灯设照明用PE保护线。

住宅一般都没有CATV系统，根据《民用建筑电气设计规范》第15.8.1条规定“CATV系统采用单相220V、50Hz交流电源，一般由靠近前端的照明配电箱以专用回路方式供给”，另外像配线架及对讲门铃系统笔者建议也采用单独回路配电，而不与走廊照明回路共用电源，以保证检修时相互无影响。但它们均为公共用电，用一只电表计量即可。

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—92第14.8.2.9条规定了装有澡盆和淋浴盆的场所设置开关和插座的规定，设计住宅卫生间内的插座位置时应注意允许安装的区域范围，以满足规范要求。

总之，做好住宅电气设计在使用《住宅设计规范》的同时还应加强对其他电气设计规范的学习，才能使设计图达到“尽善尽美”。同时要做好本专业的设计，也要适当了解和掌握其他相关专业的规范和知识，才能共同设计出精品工程。

摘要：电气设计是住宅设计的一个重要组成部分, 随着《住宅设计规范》的实施和广大设计人员的不断努力, 住宅供电系统日渐合理, 住宅电气设计的理论体系和实践经验日趋成熟, 但在住宅电气设计实践中, 仍有一些问题值得探讨, 规范住宅电气设计对具有重要意义。

关键词：住宅,电气设计,供电系统

参考文献

[1]袁镜身, 于家峰.香港几个住宅区规划设计介绍[J].建筑学报, 1980.

论城市住宅声环境污染与控制 篇5

本文主要对城市住宅的声环境现状加以分析,并针对存在的.问题提出了相应的改进措施.

作 者：张昕源 孙洪军 作者单位：张昕源(辽宁工业大学艺术设计与建筑学院,辽宁锦州,121001)

孙洪军(辽宁工业大学土木建筑系,辽宁锦州,121001)

试论生态住宅的设计 篇6

【摘 要】建筑业作为国家的重要产业，城镇住宅建设必将快速发展。作为一名设计人员必须抓住时机，及时把“生态理念”引入到住宅设计中，解决住宅节能和住区环境保护问题，对社会、经济的发展、环境保护尽一份力。本文就生态住宅设计理论的运用浅析了如何做好生态住宅的设计。

【关键词】生态住宅；设计理论；运用

1.生态住宅设计理论

生态住宅设计，指的就是综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学以及其他科学技术的综合成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境的一种设计实践活动。这里所说的“生态”绝非一般意义的绿化，而是一种对环境无害而又有利于人们工作生活的标志。

在工程实施过程中，生态住宅涉及的技术体系极其庞大，包括能源系统（新能源与可再生能源的利用）、水环境系统、声环境系统、光环境系统、热环境系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、游憩系统和绿色建材系统等。简单来说，其技术策略主要体现在以下几个方面。

（1）住区物理环境（声、光、热环境）与能源系统设计，包括建筑规划、建筑单体设计、建筑能源系统的设计等，同时又与绿化设计以及建材的选择息息相关，是当前生态住宅设计中最重要而又最容易被忽视的问题。

（2）智能化住区，主要包括信息管理和通讯自动化、物业管理自动化、设备自动化控制、安全防护自动化以及家庭智能化等。

（3）节省土地，节约能源，做好废弃物的回收和处理。

2.设计理论在建筑设计中的运用

2.1住区风环境设计

良好的室外风环境，不仅意味着在冬季风速太大时不会出现人们举步维艰的情况，还应该在炎热夏季保持室内自然通风。从这一点上来说，在规划设计中仅仅考虑对盛行风简单设置屏障的做法显然是不够的，要获得良好的住区风环境，了解小区内气流流动情况，是建筑师在设计初期所必须做到的。

2.2自然通风

在住宅建筑中，自然通风是最经济和有效的环境调节手段，而建筑物的平面布局、立面设计与三维空间布置等，都对自然通风的效果有重要的影响。充分考虑这一影响而进行建筑设计能有效地解决住宅中热舒适性和空气质量问题，而且在不增加住户投资的情况下，就能营造一个健康、舒适的居室环境。

2.3绿化、水景设计和防止住区“热岛”现象

住区周围建筑的热环境不仅和气流流动有关系，同时还和住区建筑周围的辐射系统有关。受住宅设计中建筑密度、建筑材料、建筑布局、绿地率和水景设施等因素的影响，住区室外气温有可能出现“热岛”现象。合理的建筑设计和布局，选择高效美观的绿化形式（包括屋顶绿化和墙壁垂直绿化）及水景设置，可有效地降低“热岛”效应，获得清新宜人的室内外环境。特别值得指出的是，建设生态住区如果只是简单地提高绿化面积而不考虑与林地、水景设施以及自然通风等手段有效地结合起来，不仅不能充分发挥绿化在改善室内外热环境方面的巨大作用，还会造成绿化浇灌上的浪费，可谓得不偿失。在绿化系统设计中除了避免以上误区外，还应做好以下2个方面的工作：①合理选择和搭配绿化植物和水景设置，并与整个小区的热环境设计协调起来，这样除了给人以美感外，还能充分发挥植物、水在降低“热岛”作用、改善住区微气候方面的作用；②设计中要以人为本，让人在舒适、自然的环境下感受“绿色”。

2.4日照、遮阳与采光

夏天阳光的直射和热辐射是影响居室热环境的一个重要因素，同时也是影响住户心理感受的重要因素。遮阳是指运用建筑的外形设计、悬挑和凸凹变化而形成建筑围护结构，使室内实际接受的阳光直射和辐射热量减少。比较好的方法是根据当地地理与气侯条件，通过精确计算，对住区的建筑布局以及单体住宅的相对关系，进行建筑群日照、遮阳以及自然采光分析，检验是否满足日照和遮阳的要求。

2.5外围护结构布置

这里主要是指外墙和外窗等围护结构的布置，设计中不光要注意体型系数对建筑物热环境的影响还要注意建筑物不同朝向角和倾角的外墙和外窗对当地主导风向造成的渗透情况、外表面的对流换热系数、日间接受的太阳辐射、夜间背景辐射状况不同的影响。

2.6噪声和污染的防止和控制

住区规划应有效地设计防噪系统，如将住区和主要交通干线相隔绝，防止主要交通干线的噪音传过来。污染控制问题也需重视，通过有效的绿化、有效的组织建筑周围气流流动，可以改善室内空气品质。在设计初期，技术人员就应该深入现场进行调研和测试，检验当地的噪声或污染是否符合标准，如不满足要求，应采取相应的补救措施。如居室噪声超标，可考虑采用错开设计的双层玻璃窗，既能有效降低噪声，又不影响自然通风。

3.结束语

论住宅问题 篇7

1 水暖系统阀门常见问题及预防措施

1.1 常见问题及原因分析

阀门开关不灵活, 关闭不严及出现漏水 (汽) 的现象, 造成返工修理, 甚至影响正常供水 (汽) 。影响阀门正常开闭及调节阻力、压力等功能。甚至造成系统运行中, 阀门损坏被迫修理。安装阀门的规格、型号不符合设计要求。

1.2 主要防治措施

阀门安装前, 应做耐压强度和严密性试验。试验应以每批 (同牌号、同规格、同型号) 数量中抽查10%, 且不少于一个。对于安装在主干管上起切断作用的闭路阀门, 应逐个作强度和严密性试验。阀门强度和严密性试验压力应符合《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 (GB50242-2002) 规定。熟悉各类阀门的应用范围, 按设计的要求选择阀门的规格和型号。阀门的公称压力要满足系统试验压力的要求。按施工规范要求:给水支管管径小于或等于50mm应采用截止阀;当管径大于50mm应采用闸阀。热水采暖干、立控制阀应采用闸阀, 消防水泵吸水管不应采用蝶阀。

2 给排水管道常见问题及防治措施

给排水管道常见的跑、冒、堵塞等问题的原因及防冶措施如下:

2.1 常见问题及原因分析

2.1.1 施工原因

管道倒坡、地漏、排水栓安装不符合规范要求。底层排水横支管与立管联接处至立管的管底垂直距离过小, 管道安装时, 没有清除管内的垃圾、杂物。安装卫生器具前的预留管口、预留排水口堵塞或没有堵严, 致使垃圾、杂物进入管道内, 埋地管道的管沟填土不实, 回填土不过筛、内含建筑垃圾:由于建筑沉降使管道破裂, 造成管道的跑、冒、堵塞。

2.1.2 使用原因

由于管道及其配件的内壁存在毛刺而造成的堵塞, 如在投入使用后, 管内毛刺会勾挂住一些不易融于水的如头发、纸之类杂物而堆积于管道内堵塞, 因此使用质量好的产品尤为重要, 一般情况下, 使用一段时间后, 细小毛刺勾物现象会因管壁顺滑而逐渐消除。

2.2 防治措施

2.2.1 管道要按设计坡度施工, 坡度应均匀, 不准倒坡;

房屋出口处管道坡度要适当增大, 排水栓、地漏的安装要平整、牢固, 并要低于排水管表面2mm, 低于地平面5mm。为防止底层卫生器具因受立管底部出现的过大正压力而造成污水外溢现象, 施工时排水管道的横管与立管的联接应采用45°四通或90°斜三通, 或90°斜四通立管与排出管端部的联接宜采用两个45°弯头, 或弯曲半径不小于4倍管径的90°弯头, 排水横管要按规范规定设置清扫口。

2.2.2 管道安装前应对管道仔细检查, 严防杂物积在管内, 对管道朝天

口、坐便器、浴盆、地漏等口要用软布堵严, 并安排专人检查、清理, 防止建筑垃圾落入管中。

2.2.3 管道安装完毕, 要及时做好室内给排水管道的通水试验。

为有效地保证存水湾内不会沉积结块, 宜在施工期间暂将存水弯底部的疏通口闷盖打开, 使砂浆之类杂物不能滞留管内, 可直至施工现场清理干净后, 再拧紧闷盖, 这样亦可及时发现和清除管内其他异物。

3 排水塑料管道噪音较大及防治措施

排水塑料管道噪音较大的问题, UPVC空壁螺旋消声排水管与普通UPVC管比较, 排水时噪音明显减小。

防治措施:将其设置在室外, 立管底部弯头噪音最大, 可采用在主管底部设置管道支墩, 并用柔性材料 (聚苯乙烯泡沫塑料板等) 将弯头包裹起来, 使立管中的水流落在实处并可达到消声的目的。在保证管道充满度符合规范要求的情况下, 使介质的实际流速大于规范中的最小设计流速;在建筑空间允许的情况下, 尽量减少转弯数量, 以改善水力条件;最大限度地放大管道坡度。在施工过程中必须对系统进行必要的检查与试验:用通球和通水的方法检查管道的通畅性, 验证是否堵塞。

4 暖气管道常见问题及解决措施

采暖管道渗漏及局部立管散热器不热是暖气系统常见的问题, 其原因及解决措施如下:

4.1 原因分析

4.1.1 管件及阀门丝扣联接时, 衬垫、油麻漏装, 丝扣不紧或焊口有沙眼, 材质不过关等原因造成渗漏。

4.1.2 试暖期间操作不当, 造成压力、温度剧增, 由于热胀冷缩, 造成管

件、阀门衬垫处渗漏或系统运行期间突然停止时, 不能及时把水泻掉, 在温度过低的环境中, 管道、管件、阀门、散热器被冻裂漏水。

4.2 防治措施

4.2.1 要严格按照规范要求进行施工, 对有关材料设备要从产品合格证、规格型号、外观质量、材质等方面进行严格检查, 杜绝伪劣产品。

管件衬垫宜采用石棉垫, 丝扣要紧, 焊接管件要求焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范要求, 焊波要均匀一致, 焊口表面无烧穿、没有裂缝和明显的结瘤、夹渣、气孔等缺陷, 散热器在组装前或组装后, 对单片和整组都要进行水压试验, 以不渗不漏、压力不下降为合格, 然后才可安装到位, 系统安装完毕, 要进行水压试验, 试验压力不小于0.6MPa, 以10min内压力下降不大于0.05MPa为合格。

4.2.2 系统试运行时, 总进户闸门开启量不要过大, 系统进行循环时,

要把阀门开启到最大, 以避免因压力、温度骤增或气体急剧膨胀而造成管件、阀门和管道联结处渗漏或损坏, 当系统突然停止运行时, 要及时把系统和设备中的采暖用水排空, 防止冻裂管道、管件阀门, 导致渗漏或损坏。

5 阳台等楼地面汲水问题及预防措施

厨房、厕所、卫生间、盟洗间及阳台等需经常从地面排水的地方, 应设置地漏。有些室内地漏安装高出地面, 造成积水, 影响使用环境;或者地漏过低, 在地面上形成地坑, 影响地面的洁净且不便行走。而屋面地漏的周边不造成坡度, 无形成有组织排水, 其格栅使用了普通透气管的网罩, 未按照雨水斗格栅进水孔的有效面积应大于连接管横断面积2~2.5倍的规定造成因雨水倒进水孔被堵塞而使屋面积水的可能。因此地漏的选用便变得非常重要, 一般按以下原则选用:公用卫生间不宜采用钟罩式存水弯地漏钟罩式地漏过水横断面小, 杂物不易通过, 易产生上部堵塞。建议采用格栅加P型或S型存水弯式地漏, 应在排水口处设活动网箱隔渣, 方便取箱倒渣。

结束语

住宅工程水暖质量的好坏, 直接影响着住户的利益。住宅水暖系统在建筑施工问题工中的细节处理不细致, 常常给住户带来诸多问题, 因此设计及施工人员, 应本着技术、安全、美观、实用、经济的原则, 在实践中努力创新, 将问题消除于萌芽状态, 确保用户正常使用。

摘要：民用住宅投入使用后, 水暖系统中普遍存在的质量问题。主要阐述给水暖系统阀门常见问题及预防措施, 排水常见问题及防治措施, 排水塑料管道噪音较大及其防治措施, 暖气管道常见问题及解决措施, 给水管道减压降噪, 以及阳台等楼地面汲水问题及预防措施。

关键词：住宅,阀门,给排水,暖气管道,问题,防治措施

参考文献

[1]建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002.

[2]给水排水管道工程施工及验收规范GB50268-2008.

[3]李涛, 李小雄.建筑给排水安装施工员手册[M].广东:广东科技出版社, 2009, 4.

论住宅问题 篇8

一、水暖安装应注意的重点问题

结合土建施工程序, 做好水暖施工安排。水暖工程的施工计划必须符合土建施工计划的安排, 水暖工程的各阶段应合理地穿插在土建施工中去。高层建筑施工, 大部分管道均在管道井内施工, 土建施工管井应按消防规范要求做好防火层。水暖安装中, 管道穿过地下室、构造墙应做好防水措施。水暖施工的开洞断筋施工应征得土建人员的同意。管道立管穿越卫生间、厨房等楼板应设置钢套管, 且高出地面5cm。

采取可靠措施, 严防“堵”、“漏”、“冻”现象。管道、散热器等在安装前应清除内部杂物, 确保通畅良好, 安装期间, 做好临时封口, 确保不会有杂物进入。钢管采用钢板临时点焊封口, 给水分支管采用丝堵封闭, 给排水铸铁管采用水泥砂浆封口, 排水立管采取隔断封闭处理, 防止落物进入底部。所有管道安装完毕, 应冲洗干净, 做好与外线连接, 确保连接处不会进入杂物。采暖管道应做水压试验, 排水、雨水管道做灌水试验。所有系统安装完毕后均应进行水压、灌水试验, 严禁结合部位出现渗水、漏水现象。另外, 做好防冻。

施工中应做好施工机具和安装成品的保护工作。爱护施工现场的各种设备、设施、不乱动与己无关的机电设备和其他设施。对安装好的管道, 包干分片确定专人负责看护和管理, 发现损坏立即修好。

二、水暖安装质量通病的防治

施工中管道的临时敞口要及时封堵, 防止掉进管内污物造成堵塞。非镀锌钢管安装前要底除锈, 要求露出金属本色, 除锈不净造成油漆起皮脱落, 重新刷漆。管道刷漆防腐要求漆面厚度均匀一致, 不准流淌和漏刷。非镀锌钢管安装前必须刷漆防腐, 不准黑管进户安装。镀锌钢管要使用镀锌件, 不准白管黑件混用。

采暖管道变径, 采用异径管箍, 不准用补芯, 干管焊接变径要做偏心缩口, 缩口上平下偏, 渐缩长度为管径的1.5倍, 变径部位距分支管的距离为250~300mm。上水管道变径采用异径管箍, 装水表处变径允许用补芯外其他部位不准使用补芯。

丝扣连接的管道或外露螺纹太多, 要求丝扣上好外露螺纹2~3扣, 并随手把麻头清理干净。法兰或其他设备上的螺栓外露丝头太多, 要求螺母上好后外露丝头为本螺栓直径的1/2, 并且螺母在同一侧。现场组装的散热器垫片要用石棉垫片。

管道支托架螺栓孔中φ≤12mm时, 不准用电气焊开孔, 要用台钻孔。管卡安装不牢固, 安装时要保证卡子入墙100~120mm和水泥筑牢。采用钢管做的支托架要做燕尾, 防止受力脱落拔出墙外。

固定卫生器具的螺栓应采用镀锌螺栓, 不准使用黑螺栓, 螺母下要加平垫圈和橡胶垫。卫生器具安装完毕沿墙缝不做处理, 应用白水泥填缝后再用密封胶打平。

地漏安装标高不准确造成地面污水不能流入地漏。

三、水暖安装中所采取的技术管理措施

施工材料是工程质量的首要保证条件, 材料、设备进场必须进行检验, 对质量不合格的材料设备严禁进场, 更不准使用安装。管理人员应加强对施工单位在管材方面的质量检查、报审情况;认真审查监理单位开具的管材质量证明资料;随时对施工场地内的管材进行外观检查;确保水暖安装工程所用的主要材料、成品、半成品、卫生器具和设备等具有合格证明文件及性能检测报告, 符合国家规范、技术标准和设计要求。

施工前必须对工人进行技术交底和安全技术交底, 组织工人认真熟悉图纸, 搞清设计意图、工程特点、材料要求, 做好分项、分部工程的细部做法和通病的预防。定期自检、互检、交接检, 做好分项分部工程的质量评定。认真贯彻执行国家的有关技术政策、施工规范规定、工艺标准等并认真落实。制定本单位有关的技术措施和质量管理规定。组织新工艺、新技术、新材料的推广。认真做好施工日志和工程的预检, 隐检及各项施工试验记录。技术资料必须与工程同步进行, 严禁伪造和后补现象。按设计图纸施工, 工程变更必须有设计和建设单位的洽商文件, 并应签字齐全。分项工程先做样板间, 经甲方、设计同意后再大面积开展施工。

成立各专项质量管理小组, 对各分项工程定期进行质量检查, 做好检查记录, 从多方面收集存在的问题和技术难题, 组织技术和相关人员开专题会, 分析问题的深层次原因, 制定经济可行的改进措施, 并落实到人, 限期解决。充分发挥团队的智慧, 攻克质量通病的防御和技术难题, 总结施工经验, 做好工人的培训, 循序渐近, 逐步提高工人的质量意识和技术水平。

认真执行贯彻安全第一, 预防为主, 消防结合的工作方针。施工前首先对工人进行安全生产教育, 组织班组人员认真学习安全操作规程。施工中做到懂安全生产常识和遵守安全操作规程。施工前, 每个分项工程要进行安全交底, 做好班前讲话, 班后总结。经常去施工现场检查作业现场安全生产情况。制定严格的安全生产奖罚制度, 对违反操作规程给予处罚, 对遵纪守法者尤其是对安全生产有突出贡献者给予表扬和物质奖励。

四、结语

总之, 高层建筑水暖安装质量问题关系到建筑功能能否得以实现, 应予以高度的重视。

参考文献

[1]严由高:《浅谈高层建筑水暖施工技术管理》, 《中国高新技术企业》, 2009, (12) .

[2]崔江玲:《水暖施工中常见问题简述》, 《山西建筑》, 2008, (04) 。

[3]黄卿:《建筑工程项目施工管理实践与创新研究探讨》, 《中外建筑》, 2008, (05) 。

论住宅电气设计应注意的几个问题 篇9

一、普通住宅电气设计主要问题

1、目前, 住宅设计大量选用模数

化配电箱, 其中大部分型号是PZ30, 但PZ30是不应该在住宅中使用的。因为, PZ30和PZ20是同时开发的两个系列, 分别按两种使用场合设计的, PZ20按非熟练人员场合设计, 主要用于家庭和类似场所;PZ30则按熟练人员使用设计, 主要用于工业场所。在英国, PZ20应符合BS5486-13, PZ30应符合BS5486-12。在BS5486-13非熟练人员用的模数化终端组合电器标准中, 强调单相电路和结构上要设有各种保护和防护, 如主开关为隔离开关, 主开关应设有端子外罩, 以便开关在断开位置时, 安装载有电压的端子。电器间的联接线上, 应设有障板, 用来防止无意识的直接接触, 同时外壳中还设有挡板, 用以挡住接近时可能出现的直接接触和对电器元件的电弧起防护作用。至于工业用的PZ30, 结构上相应要简单得多。

2、某些旧住宅在进行配电改造设

计时, 采用直敷布线, 当导线垂直敷设时, 未经任何保护就进入距地1.4m的明装照明开关。不符合现行国家标准《低压配电设计规范》GB50054-95的第5.2.1条第3款”当导线垂直敷设至地面低于1.8m时, 应穿管保护”的规定。

3、暗敷线路按最近路线敷设时,

由于住宅的面层比较薄, 线路管线交叉不易处理;另外照明线路通常利用顶棚灯的接线盒进线分线, 在住户铺设木地板时, 往往将敷设在地坪内的管线打断, 造成电气不安全和使用的不方便。暗敷线路沿板孔、墙缝垂直或平行于地面敷设, 就可以避免上述问题的发生, 因为管线交叉可以在墙缝中解决, 而照明线路则在墙的拐弯处利用接线盒进行分线, 而非顶棚灯的接线盒, 这样住户也可根据《住宅使用说明书》中的配电平面图, 了解进入灯具线路的具体方向和位置, 从而避免在铺设木地板时将管线打断。

4、由于住户搬进住宅后一般会装修, 为避免浪费, 只在灯位处布置灯座。

我国正在大力推广实施绿色照明工程, 对于家庭来说, 紧凑型荧光灯是取代白炽灯的最好选择。但是由于种种原因, 卡口灯座在更换光源时, 稍不注意, 就会电着人, 加之紧凑型荧光灯的灯头是螺口, 不能用卡口灯座, 所以在住宅设计时应选用螺口灯座, 以确保住户使用安全和方便住户更换光源。

二、特殊场所的电气安全措施

忽视浴室的在浴室发生电击事故的危险机遇特别大, 因为潮湿人体的接触电阻大都非常小, 所以很小的接触电压也会发生严重的电击事故与死亡事故。由于这一缘故, 浴室被称为电气安全的特殊场所, 但我国却至今没有特殊场所的国家电气标准, 仅在行业标准《民用建筑电气设计规范》 (JGJ/T 16-92) (以下简称《民规》) 有一些电气安全措施的规定。

1、配电箱与浴室不应共用一个墙体。

因为配电箱所在墙的另一面, 往往是浴室住户在洗澡时, 水分会渗透墙体而进入配电箱内, 从而会造成电气事故。另外采用国际电工标准 (IEC) 规定, 由西门子出版的《电气安装技术》一书的第963页, 规定”区域0、1和2除了为区域1和2中的固定安装电器敷设深入墙内不超过5cm的导线外, 不得在墙灰底部和墙灰中以及护墙板的后面敷设导线”。根据笔者的理解, 此条规定0、1和2区所在墙的另一面不能敷设导线, 那就更不能布置配电箱了。

2、《民规》14.

8.2.9条规定”0、1和2区内, 严禁装设开关设备及辅助设备”。但有些设计中, 将插座布置在浴室内的1区和2区里, 虽然插座为防水型的。3:很多住宅设计的电气线路采用钢管保护, 在浴室里也是一样, 对于这一点, 《民规》没有任何规定。但是, IEC标准却要求进入浴室的电气线路应具备双重绝缘, 即导线应穿塑料管敷设而不应穿钢管敷设, 即便住宅内线路都穿钢管敷设, 进入浴室也应加穿塑料保护管, 这样既可提高线路绝缘水平, 还可避免穿线钢管引入不应有的电压。《电气安装技术》第964页规定导线”敷设在非金属管道中”。

由于居民住宅没有技术安全部门负责电气线路的维护管理, 加之住户大多对电气知识知之甚少, 所以住宅是电气事故和电气火灾多发场所。因此作为设计人员, 对住宅电气设计应引起足够的重视, 尽量使电气设计做到安全、可靠、合理、方便, 以减少和避免住宅电气事故和电气火灾的发生。

参考文献

[1]贾培亮:《浅谈现代住宅电气设计》, 《山西建筑》2003年第01期。

论住宅问题 篇10

1.1 安装管道内容。

目前管道安装所采取的措施大多是焊接施工和局部加热两种方式, 无论是哪一种方法都需要按照管道安装的标准来执行。管道安装的流程如下:首先安装型号较大的管道, 其次装配小型管道, 这样有助于施工人员的操作, 从而提升工作效率。在装配管道支架时需要先对处于水平和垂直位置的管道先进行安装, 以便减少不必要的资源浪费。在安装过程中应严格遵守要求, 遇到施工问题应及时修改, 使其完善。举例而言, 倘若发现管道老化或破损需要更换, 可以根据不同材料采取与之对应的措施, 穿越墙板的管道可增设套筒, 穿越深缩孔的管道则可增设软金属接触头。

1.2 防漏和防堵管内容。

防漏和防堵管是住宅建筑水暖安装的重要内容, 因为管道的安装最易出现管堵情况, 为了杜绝此类问题的频繁发生, 应该采取防漏和防堵管措施, 以保证水暖管道的正常工作。在施工过程中最为常见的防漏措施就是按时清理管道中存有的杂质, 时刻监控管道是否出现侧漏现象。侧漏事件是导致管道堵塞或是断裂的根本所在, 无论使用何种材质的管道, 该问题都不可小视。其次还可以对水平地面进行压力测试, 对管道渗漏情况进行检测, 从根本提高住宅建筑水暖的安全性能。

2 住宅建筑水暖安装的注意事项

2.1 建筑水暖管道的安装路线。

水暖管道的安装路线主要分成两大类, 一类是针对网架模型而言, 一类是针对通道或是长廊结构而言。网架模型的水暖管道在安装时应注意配置方式和重量, 选取最为适宜的方案进行施工。震动仪器如风扇、风机等仪器不宜安装在网架模型中, 防止受力不均破坏管道的畅通情况。在安装网架模型水暖管道时还应根据层次和高度进行划分, 使各个零部件都能达到正常的工作条件。对于通道及长廊结构的水暖管道来说, 应将其安装在悬梁的底部或是侧面, 以避免阳光的直射现象。在选取管道喷头是一般都采用中档温度等级。

2.2 排水管道与集水管道的注意事项。

水暖排水管道多安装在窗外、墙外或是幕布处, 以便在打开百叶窗时排水管道的流量能够达到最大化。与此同时, 水暖排水管道的安装部位还需结合立体开洞和平面造型的思想, 既要考虑管道高度对悬梁的影响, 还要注意百叶框架的实际用处。集水管道主要依靠管道中的集水设备与地面土建进行连接, 从而保证住宅建筑的地热范围达到基本要求。在安装过程中要合理计算土建和水暖的结合程度, 避免出现由于土建高于基本楼层高度而无法与集水管正常工作的情况。

2.3 与水暖结合零件的安装事项。

与水暖结合的零件主要有水泵风机以及通风口等, 水泵风机, 即水泵与风机共同应用的仪器, 该仪器的安装位置应该在设计图纸中得以体现, 但是安装水暖的施工人员往往会忽略将图纸转交给土建施工方的工作, 最终便会导致水泵风机等仪器设备未能被计算在水暖安装的环节中, 以至于增添安装流程的重复作业。通风口是连接水暖的重要零件, 在安装过程中不仅要求相应墙体留出预期开洞的部位, 还要与排风仪器模型形成配合, 保证住宅建筑水暖在安装作业中的安全性能。

3 住宅建筑水暖安装的应用技术

3.1 水暖管道位置安装技术。

目前大多数住宅建筑采用的都是下回上供式水暖管道体系, 该体系需要排水立管和暖气管道的同时工作。水暖管道位置安装技术可以确保管道与立管之间的结合性, 避免由于二者连接过于紧密, 而出现的管道侧漏问题。随着安装的不断深入, 在卫生间、厨房等地对水暖管道的甩口情况愈来愈多, 此时也需要应用水暖管道位置安装技术, 该技术有效的防止石粒、灰尘等杂质进入管道之中, 保证了水质, 使施工的卫生条件满足国家基本规定。

3.2 水暖管道防漏技术。

在安装水暖过程中首要的问题就是管道是否出现渗漏情况, 这时往往应用水暖管道防漏技术, 已达到第一时间清除积水的效果。在实际安装途中, 应在地面制作坡度为零点零一的地漏, 以保证水暖中的水可以顺畅的流入地漏中, 但是安装人员却总忽略这一重要性, 不采用水暖管道防漏技术, 通过提升管道高度来起防漏目的, 这种方法是十分不可取的。施工单位不根据工作要求进行安装的现象愈来愈多, 必须加强对住宅建筑水暖安装应用技术的重视, 以后才能有效防止出现水暖安装的质量问题。

4 目前住宅建筑水暖安装存在的质量问题

4.1 住宅建筑水暖温度供应较低。

根据研究调查, 住宅建筑水暖所供应的温度普遍都在九十摄氏度以上, 其中近五成在九十五摄氏度以上。这中情况不仅增加了资源的过度消耗, 还提高了仪器设备的维护费用, 导致投资的不必要浪费。住宅建筑水暖温度供应较低会导致用户的水暖使用量大大增加, 稳定性则略显下降, 久而久之, 用户使用的循环水比总会出现明显提升现象。

4.2 独立水暖水箱的污染问题。

住宅建筑的水暖系统都设有独立水箱以便于应急火灾等状况, 独立水箱布置在整个建筑当中, 由于是专门供消防使用的水资源, 所以不具备自动循环能力, 放置时间较长便会出现水体滋生污染物的现象, 从而造成水箱中的空气、水体污染。一旦独立水箱的水位发生变化便很有可能造成整个体系的污染问题, 从供给水管开始到水暖管道都存留该箱体的水资源, 对人们生活环境带来了安全隐患。

5 针对住宅建筑水暖安装质量问题采取的防止措施

5.1 对水暖排水管道进行优化处理。

随着时代的不断进步, 水暖排水管道将由太阳能来提供大部分能源, 正如人们家中的太阳能热水器一样, 为了更好的优化水暖排水管道体系, 将太阳能立管安装在卫生间或是厨房墙壁内, 宽度面积一般在六百到七百平方毫米之间, 倘若使用塑料材质的管道则会由于数量众多而影响房屋的美观效果, 所以目前普及率较高的是镀锌钢管。在住户卫生间一面墙壁内应用一根塑料管连接水暖排水管和太阳能热水管, 通过连接口处的方向来设定高度, 这样的话便能有效的解决住宅建筑水暖温度供应较低等情况。

5.2 解决水暖污染的问题。

目前解决水暖污染问题的主要措施就是提高水暖水箱的循环效果, 首先提高独立水箱的空间, 高度至少加大五百毫米, 以此作为人们生活用水。这样每次都会从水箱中抽取一部分水资源, 并流入新的水分, 从而达到水箱循环的目的。在水箱内安装一个虹吸道, 可以提高循环效率, 防止由于水箱长时间无法循环出现的水体滋生污染物现象。

6 结论

住宅建筑水暖安装工作是一项涉及多个领域的工程, 为了有效的防止安装时出现的质量问题, 需要注意漏水、堵塞、跑气等多方面内容。本篇论文主要从目前住宅建筑水暖安装存在的质量问题、针对住宅建筑水暖安装质量问题采取的防止措施等方面展开论述。

摘要：随着社会的高速发展, 人们对居住条件以及生活环境有了更高的要求, 住宅水暖问题便成为目前备受关注的话题。如何走出住宅水暖安装的局限性是提升建筑环保、消防以及节能等环节的重要所在。只有及时的发现水暖安装质量问题并合理解决, 才能为人们生活质量提供保障。本篇论文将对住宅建筑水暖安装的质量问题及防护展开论述。

关键词：住宅建筑,水暖安装,质量问题及防护

参考文献

[1]孙涛.关于现代建筑水暖施工技术的研究[J].科技致富向导, 2013.

[2]陈宁.建筑水暖设计施工的几点反思[J].山西建筑, 2014.

试论住宅建筑的电气设计 篇11

关键词：电气设计 电气设计内涵 电气设计要点

一、住宅电气设计的现状

从目前看，住宅用建筑的电气安装情况比较混乱，主要是因为电气系统在设计的时候就没有做到规范和严格，很多住宅在电气设计时没有考虑到电气使用数量增加和系统升级的需求，尤其是对一些大容量的电气产品没有给予应有的重视，这就导致了电气基础设备在某些情况下不能够适应电气使用的需求，导致出现导线线径小、电压低影响了家用电气的使用，严重时还会引发危险。另外在设计的过程中很少考虑到室内插座的数量，导致不少住户只能利用内部装修或插座才能将电气设备引入电网，这就导致了生活的不便，而且也形成了一定的安全隐患，因为内部装修和插座的情况不能够完全在掌控之中，如果出现假冒的导线或者次品插座将给居民生活造成影响。

另外，电力需求的市场化，也推动了居民电力消费的提高，合理的设计住宅建筑的电气系统，不仅可以保证居民的生活质量，也可以方便电力部门对用电计费的统计，更给居民带来方便。如：将电力计量表统一规划，安排在合理的位置，方便电力系统检验和维修，就可以给电力工作人员提供方便，也可以不必打扰居民的正常生活。

二、住宅电气设计的含义

1、电气设计的概念

电气设计简单的看是一个从构思的表达到反思，然后再构思表达再反思，并最终形成一个合理的、完善的建筑电气布局和网络式架构构思。从这个过程上看，首先电气设计应当符合用电力传输的一般规律，然后再符合日常用电的需求，实际上电气设计就是一种用电理念的体现，这样的理念是根据建筑的用途来表达的，而且设计的内容是不断的被完善的。

2、住在电气设计的服务对象

电力设计最先的服务对象就是所谓的甲方，即为了业主的功能性需求服务，也就是服务于施工单位，并能够指导施工。在满足国家相关的规定的同时还应当将施工单位的施工需求放在重要的位置来进行电气设计，这主要是因为，电气设计的实现就是要靠施工单位的施工来完成，所以在设计中必须要从施工的实际情况出发，充分考虑施工中各个专业之间的相互衔接和配合，尽量的将电气设计做的合理且可操作性强。

在满足施工需求的同时，住宅电气设计还应当服务的就是居民的生活。因此，住宅电气设计和公共建筑的电气设计一样都需要为将来的电气应用做好“设计”，尽量避免因设计而导致的安全隐患，这也是电气设计的服务内容之一。

三、住宅建筑电气设计的要点

1、供电系统可靠性设计

住宅电气设计首先要保证的就是用电的可靠性，因为它涉及的是居民的生活安全，因此在设计中应当从以下两个方面入手：1）在新建的住宅楼内设计配套的配电房。配电房的组成主要是配电设备和变压器组成，这里是住宅区高压和低压进出的关键枢纽。这里的布线应采用电缆专用的保护管或者电缆沟进行线路的进出。具体的设备可以采用预装式的“变电房”，以提高安全和稳定性。2）在设计中应采用多种方式供电。可以采用10kv的高压双侧电源进线形式，这个方式可以利用分段开关或者箱式变的四工位开关来控制网络，经联络开关柜与变压器相连；低压一侧可以采用单母线分段来实现运行。也可以采用10kv高压侧单电源进线，低压侧单母线分段或者不分。前面的一种可靠性能较高，但是投资较大，可以在高级别的住宅中采用；另一种的可靠性没有前面的高，但是其特点是投资较小，从满足日常生活供电的需求来看，也可以达到普通生活用电的标准。另外，在采用后一种方式供电的时候，还应当考虑到发展的需求，在配电室的设计中应当预留高压进线柜的位置，为了以后的增容做准备。

综合前面的两点可以看出，住宅建筑电气设计中的供电设计和方案的建立应满足小区的供电需求，配套建立配电房或者箱式变；同时在10kv电源进线端预留增容扩展空间，这样就可以保证住宅建筑的供电端口的安全和灵活。

2、变压器的选择和台数确定

在电气系统的设计中还需要确定系统变压器的容量和数量，以保证建筑供电的安全性和可靠性。而且在选择的过程时还需要从分考虑未来的负荷增长的可能，一般采用选择计算已经为：1）集合单位住户负荷的推算方式，即按照我国现有的居民用电负荷的平均值来进行估算，这个数值为每户4KW，远期的预估为8KW。2）单位面积估算，根据资料的统计结果，我国目前的住宅电气设计住户的单位面积的用电负荷为每平米35W，而远期估算为70W。

根据以上的两种估算方法就可以得出住宅建筑内的用电情况，并可根据其进行变压器的选择。具体的计算思路是，不考虑住宅内的居民作息时间存在着差异，而取同时系数，再加上变压器的经济运行功率，取值采用最佳负荷功率，这样就可以分别计算出近期和远期的变压器容量需求。这样就可在设计中利用近期容量作为住宅建筑的变压器容量，而且设计预留部分远期容量，这样就可以保证该建筑的基本用电需求。

3、住宅建筑进户线路和室内线路设计

为了保证居民的用电安全，住宅建筑应采用的是TN－C－S，TN－S；即建筑的进户线路必须采用三线制。每套住宅的电气线路分支数量最小为5条；空调电源必须进行单独的预留，并且和插座电源、照明电源设计独立分路；厨房和卫生间的电源插座也应当设计独立的回路；空调的电源回路导线面积适当增大，不应小于4mm²，其他大于2.5mm²即可。室内的电气设计还应当保证每个房间至少有一个墙壁插座，为了方便起见客厅可以适当增加。

总之，住宅建筑的室内电气设计应当具有一定的前瞻性，为了居民的使用方便，应尽量做到一次到位，这样就可以避免后期增加或者更换插座、导线等带来的麻烦和隐患，而且统一设计和施工还可大大提高电气系统的安全性和防火安全性。

4、室内的配电系统设计

如今的居民生活离不开电气的使用，家用电气的更新较快，很难遇见新型电气给居民用电带来的问题。例如：厨房的电气化，让厨房成为了电气聚集的地方。所以除了在厨房设计较多的插座外，还应当对供电回路进行适当的增容，可以选择BV-3×4mm²。因此，在室内配电系统的设计中，对规格较高的住宅应当按照面积进行适当的扩容，按照家电累计的最大容量来进行配电系统设计，这样的设计往往会超出一定的标准，通常大于10KW。而对一些单身公寓虽然面积小，可是电气却齐全，一般的用电量为3-4KW。所以在生活水平不断提升的今天，提高用电的可靠性就需要从细节入手，针对不同用途的住宅进行针对性的考虑，将室内的配电系统设计的更加合理和安全，即不需要为了无谓的扩容而增加成本，也不要因为眼前利益而降低安全性。

四、电气设计中的整体防雷

住宅建筑电气设计出了供电和配电外，还有需要对防雷作出设计，这是为了防止住宅在雷雨中产生危险。在设计中需要注意的是接地系统的完整和引导线路的合理性，一定要保证避雷系统的独立、牢固、可靠。

参考文献：

[1]张翌春. 浅谈住宅小区的电气设计[J].科技信息 , 2007,(05).

[2]何志辉.浅谈在建筑中电气设计的要点[J]. 科技资讯 , 2010,(07).

[3]李忠平.浅谈居民住宅电气设计的问题和解决措施[J].科技资讯 ,2009,(06).

[4]李超群. 对多层住宅建筑电气设计的研究[J].中国科技信息 ,2009,(18).

论住宅问题 篇12

住宅建筑中电气安装工程问题产生的具体原因, 主要包括以下四个方面:

第一, 主观原因上的不够重视, 一些监理和施工单位普遍认为土建项目才是主体, 其他一切项目都是次要存在的思想。再加上, 大部分入住户对水电设施的质量要求不是很高, 入住后基本上要进行二次改造, 以至于对电气安装施工队的选择上也不是很严格, 施工过程中, 对水电设施的安装缺乏有力监督。

第二, 由于入户在进行装修时, 缺乏相关的装修知识, 因此, 不能有效地对施工过程中的水电安装进行强有力的监督, 只是简单以为能够通电通水就是没问题的, 殊不知, 水电安装的质量并不是通过表面就能看得到的, 入住户专业知识匮乏, 从而忽视了装修过程中存在的一些隐蔽工程的实施。

第三, 大部分施工单位并不正规, 缺乏对相关施工规范以及标准的认识, 从而不能充分保证水电安装的质量问题, 特别是组织具体预防措施以及技术具体预防措施的到位。

第四, 大部分非正规施工单位, 施工人员没有专业技术, 未进行过专业培训, 有的甚至是无证上岗, 在施工现场也没有专门的质检员, 有的时候为了敷衍客户也只是流于形式的检查, 为了赚取最大利润, 甚至在安装材料上进行偷工减料, 严重影响了施工质量。

二、住宅建筑电气安装工程质量问题及预防具体预防措施

1、接地系统。

其一, 以金属管代替PE线, 等电位联结支线、金属管、桥架、带电器的柜门跨接地线线径不足。具体预防措施:金属管必须在保证不受机械、化学或电化学损蚀和完整的电气通路的情况下, 做接地线。如果设计注明PE线规格, 必须按图施工。一般等电位联结支线采用铜导体线, 不小于6mm2;桥架跨接地线采用铜芯软导线, 截面积不小于4mm2。其二, 如多层住宅采用TN—S系统, 进线在总进线箱处没有重复接地, 高层和小高层住宅未按要求在配电间做MEB。具体预防措施:必须严要求重复接地, 做MEB。

2、防雷系统。

问题一, 平顶屋面避雷带支持卡子固定不牢。具体预防措施:混凝土预制块底部应平整, 使其与屋面接触面积加大, 并应在混凝土块底部与屋面接触部位浇沥青粘牢。

问题二, 屋面金属物没与防雷系统相连。具体预防具体预防措施:屋面金属物应与屋面避雷带可靠相连。

3、配电箱。

问题一, 配电箱体电焊开孔、开长孔, 移位、变形, 电线管直接入箱体, 箱体锈蚀、变形、箱内杂物未清除。具体预防措施:配电箱应用专用工具开孔, 管入箱体应采用锁母或成品接头, 开孔处应密封。

问题二, 配电箱安装好后, 不查线, 不检查就送电:配电箱内导线间、导线对地间的绝缘电阻未测量。具体预防措施:配电箱应标明回路编号, 附系统图, 箱内布线应平直:安装完成后, 应作相间、相对地的绝缘电阻测量, 并仔细检查配电回路, 检查无误后方可送电。

4、灯具、开关、插座及风扇的安装。

问题一, 灯具、吊扇的挂钩直径不足, 安装高度不合规范, 低于2.4m的灯具及电器无PE保护线。具体预防措施:灯具、吊扇挂钩的直径不小于8mm, 扇叶距地高度不小于2.5m, 低于2.4m的灯具及电器按规范要求, 需接PE保护线。

问题二, 插座接线混乱, 使用类型不合适。具体预防措施:单相两、三孔插座面对插座“左零右火”, 单相三孔插座及三相四、五孔插座的上孔与PE (PEN) 线相连, 潮湿场所采用密封型并带保护地线触头的保护型插座, 住宅应采用安全插座。

5、金属线槽、导线敷设、防火墙及电气竖井的处理。

问题一, 金属线槽填充率过大, 竖向敷设时没有采用固定及保护具体预防措施。具体预防措施:金属线槽内导线总截面不应超过线槽内截面的20%, 线槽垂直、倾斜敷设时, 应采取具体预防措施防止导线移动。

问题二, 金属管拉线不加护口, 管内有接头, L、N、PE (PEN) 线。具体预防措施:金属管端应加护口, 导线接头处应设在箱、盒处, PE线应采用黄绿相间导线, 多芯线应搪锡, 线鼻子应与线径配套。其三, 防火墙及电气竖井没有防火隔离电缆、封闭式母线及金属线槽等, 穿过防火墙、竖井楼板等处时应采用防火隔板及防火材料隔离。

三、结语

总之, 住宅电气安装工程的质量直接关系到人民生活和社会经济的持续发展。必须将住宅电气质量建设作为一项民生工程, 抓实抓好。这就要求住宅的建设、施工和监理单位, 要各负其责, 密切配合, 应以图纸为依据, 严格落实规范规程, 切实执行工程质量防控要求, 力争创造出一流的住宅电气安装工程。

参考文献

[1]张艳红、张彦华:《住宅建筑电气安装技术探讨》, 《技术与市场》, 2011 (06) 。

[2]冯立斌:《浅析建筑电气安装工程中的问题与改善具体预防措施》, 《科技创新导报》, 2009 (07) 。

[3]蔡倬端:《浅议住宅电气安装工程质量问题》, 《科技经济市场》, 2008 (12) 。