住宅模式（精选12篇）
住宅模式 篇1
随着我国经济的快速发展, 工业化进程的加快, 人口快速的增长、住房制度的改革以及国民经济的发展带来的压力, 可持续发展战略的深入推广, 人民绿色环保意识的增强, 我国现有的住宅体系已经逐步进入淘汰阶段, 开发新型绿色、环保并符合住宅产业化发展战略的结构体系势在必行。钢结构以它独特的优点适应了建筑业发展的需要, 被大量的运用在了住宅、高层、超高层等建筑中, 钢结构的发展前景广阔。其中钢结构住宅具有施工速度快、工业化程度高、综合技术经济指标好、建筑造型美观、抗震性能优越等特点, 得到了越来越广泛的重视。所以走钢结构住宅建设新模式之路是大势所趋。
1、钢结构住宅设计理念
约翰波特曼说过:“建筑师必须建立一套统一的设计理念。这种理念犹如船的舵, 它确保朝一个方向连续行进的过程成为可能。我感到有必要确立一套我能相信的设计理念, 一套能给我的建筑指引方向并经得起时间考验的理念”。结合国情, 建筑钢结构的发展是21世纪建筑文明的体现。人们在居住上越来越注重现代化和人性化, 着眼于人类居住环境的保护, 将传统的住宅设计方法与现代的技术结合, 重视住宅质量、资源消耗、生态环境等综合效益, 这对设计业的改革和理念更新提出了新的课题。建筑设计理念更新的结果是中国钢结构产业快速崛起原因之一。
住宅的建筑设计应结合国情, 坚持以人为本、面向市场的原则, 本着为住户着想、让住户参与、使住户舒适的思想进行设计, 让住户参与就是尽量进行住宅结构的弹性设计, 使住户可根据自己的需要对房屋进行分隔, 实现“我家我设计”的这种全新的住宅设计理念, 使住户舒适就是体现以人为本的理念, 处处为住户着想, 尽量提高住宅的质量, 提高住宅质量就是为了提高住户的生活质量, 尽可能的降低造价, 在进行住宅设计时应注意平面和立面的设计、三板的选用、住宅的智能、节能、耐久性等方面的问题。
住宅建筑必须给住户提供合适的居住空间。住宅建筑中, 户型是根据住户家庭人口构成的不同而划分的住户类型, 套型是指为满足不同户型住户的生活居住的需求, 来设计的各种类型的成套的居住功能空间 (即每套住宅应该有明确的分户界限, 必须独门独户) 。住宅套型的设计往往取决于住户的生理及心理需求, 同时也与空间组合关系、建筑技术经济条件和社会意识形态有着紧密的关系。
2、钢结构住宅优点
从设计角度讲, 钢结构住宅的自由布局可以减少设计人员的盲目性。仅仅靠设计人员的猜测去严格的划分使用空间, 往往不能满足使用者的实际需要, 而传统房屋一旦建成后要改变它的布局很不方便或不可能。如果我们设计人员能在设计阶段多做一些工作, 加上业主参与的选择过程, 设计的针对性就会强的多。
从开发商的角度来说, 钢结构住宅的自由布局使房屋的适用范围更广, 可以扩大购房人群的种类。建筑的速度快, 投资少, 楼盘的销售会更快, 更容易收回投资, 一次性的精装又可以使物业的前期管理更为方便。
从使用者的角度来说, 钢结构住宅的自由布局更为“人性化”, 一户使用自由布局的钢结构住宅可以适用于不同人群的需要, 在选择好适合自己的户型组合后, 委托开发商一次性精装, 可以减少许多现今众多住宅装修过程中不必要的麻烦, 直接放心的入住。可以大大的缩短实际施工工期, 真正的体现民众的参与;并且集中的一次性施工可以减少拆改的费用, 减少设备的损耗和入住前的装修噪音、空气污染、人流干扰等, 真是一举多得。
从施工方的角度来说, 钢结构住宅的自由布局形式可以减少施工的工作量, 提高施工人员的施工水平, 更规范、更节省。这源于钢结构住宅的自由布局方案中本身不可变的结构部分减少, 不同的自由部分又采用轻质墙体施工, 虽然样板的种类增加了, 但构件的工厂预制程度提高却使现场的施工更加工业化, 从而使得施工程式化。
从社会的需求来说, 多元化的社会价值趋向使人们对户型的多变性提出了更高的要求。自由布局的钢结构住宅, 正是在这种前提下出现和发展的, 是符合社会现实需要的。
自由布局的钢结构住宅有高效的自由度, 在住宅的适应性上有很大的扩展。一幢自由布局的钢结构住宅在用典型的规划中甚至可以大量的合并套型, 从而改为办公楼或商场。这是一个值得品味的进步, 住宅在钢结构体系的支配下, 改变很多内在的因素。和传统结构住宅相比, 户与户的隔墙不会再是冷冰冰的禁锢, 标准的套型在多变的组合下有了新的生命。套型之间有了物语, 这是住宅的语言, 在新的设计理念和结构形式下, 我们可以随心所欲的居住。
造型的变化可以创造出丰富的效果。在钢结构住宅体系中, 由于结构跨度的需要, 很可能是整个建筑形态呆板, 虽然有利于施工, 却流于单一。这一点恰恰符合节能建筑的设计技术。平整的墙面可以增加南向的敞开度, 加大日照面积。窗户的设置要有利于组织良好的室内通风, 并保证夜晚室外凉爽的气流进入洞口后能“覆盖”室内平面, 在人体高度范围内通过。从而我们把建筑物的体型塑造的重点放在了屋顶、门窗、雨篷、挑檐上, 用以追求变化。由于排水的要求, 屋顶尽量采用坡屋顶, 并在坡屋顶造型上隐蔽安装太阳能设施。单坡、双坡、四坡、八角坡等屋顶形式在轻钢屋架的支撑下, 造型的组合会更方便快捷, 加上精致的门窗及门窗套、地域特色的遮阳板、钢和玻璃组合的雨篷设计, 用点的精致带动面的灵性, 从而使建筑物的总体造型实用、谦逊, 又不失精致的特色。建筑风格更为灵活, 外观多姿多彩。
钢框架结构使建筑总重大大减轻, 可以降低基础处理费用, 降低建造成本。钢结构住宅由于采用了新型墙板, 其墙体比普通砖墙明显变薄, 增加了室内空间, 比传统建筑可增加6%左右面积, 并具有良好的可修缮性。
钢结构节能住宅在建设施工过程中对环境影响小, 不受季节约束。大量采用了新型建材和新技术、新工艺, 大大减少了砂、石、灰的用量, 减轻了对不可再生资源的破坏, 对周围环境污染少。建筑物拆除时, 钢材可全部回收利用。
由于钢的延展性好, 钢结构住宅的抗震、抗风性能好, 安全性高, 在地震、台风等灾害天气状况下, 能防止住宅建筑倒塌性破坏, 具有较高的性能价格比。
3、结语
钢结构住宅在符合国情的背景下, 及各个方面与传统结构都有独特的优越性。从我国钢结构技术日益成熟的现状来看, 钢结构住宅的大面积推广、户型设计及社会需求现状, 都将会是一场新的住宅革命, 它会在给我们带来崭新住宅理念的同时引领一个强调可持续发展的, 强调个性与合作的新时代。
摘要：随着我国经济的快速发展, 工业化进程的加快, 人口快速的增长、住房制度的改革以及国民经济的发展带来的压力, 可持续发展战略的深入推广, 人们绿色环保意识的增强, 钢结构住宅以它独特的优点, 得到了越来越广泛的重视, 故走钢结构住宅建设新模式之路是大势所趋。
关键词：住宅,模式,钢结构
住宅模式 篇2
1.政策环境调查
1)房地产相关政策：土地政策、房地产税收政策、金融政策、人口政策、产业政策
2)相关经济发展规划：国家经济社会发展计划、土地规划、城市发展规划、城市发展
战略
2.经济环境调查
1)国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度、效益
2)项目所在地区经济结构、人口就业状况、基础设施、城市重点开发区域或区域经济
发展状况
3)银行贷款或融资利率水平、货代方向以及贷款额度
4)城市居民收入水平、消费水平、消费结构等
5)项目所在地区的对外开发程度和经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况
3.区域市场调查
目的：主要针对开发商或拿地发展商而言，提供详细的项目所在区域市场环境
1)区域经济繁荣程度、文化氛围、居民素质、交通和教育水平、安全保障、自然环境
2)区域的公共设施状况、道路状况、城市规划、区域功能等方面
4.市场需求和消费行为调查
目的：为市场地位而进行，从消费者角度出发
1)消费者对某类产品总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势
2)消费者构成、分布、消费需求的层次状况，消费者的需求和潜在需求状况，消费者的收入变化、购买能力变化及购买偏好的状况
3)消费动机调查，包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买
动机类型
4)购买行为调查，不同消费者的不同购买行为，不同的购买模式，影响消费者购买行
为的社会因素及心理因素/
45.房地产产品调查
目的：为项目开发寻早市场空白点，增加羡慕个的营销卖点，为项目寻找它所在区域市场的产品定位，为项目的差异性的塑造提供技术支持。
1)现有房地产市场产品的数量、质量、结构、性能、市场生命期
2)现有房地产开发商、投资者、消费者对市场环境、产品功能、居住环境、物业管理、宣传方式、产品类型等方面的接受程度
3)目前出现的新技术、新产品、新工艺、新材料的应用范围以及供应方式对于房地产
市场的影响力
4)开发企业在项目区域的市场占有率和产品销售潜力
5)开发企业的建筑、设计、施工以及和开发有关的情况
基础知识：
房地产产品竞争力构成——企业品牌、物业管理、配套设施、环境、项目口碑、产品定位、价格、户型
6.房地产产品的价格调查
目的：了解项目区域的各种类型产品的价格水平，为价格定位确立可靠依据。
1)政府价格政策
2)房地产市场供求情况变化趋势
3)房地产产品价格需求弹性和供给弹性的大小
4)国内可借鉴城市、项目所在城市、区域房地产产品市场价格
5)价格变动对消费者和发展商的影响
7.房地产广告的调查
广告媒体分类，报纸媒体、电视媒体、电台广告、户外广告、杂志、网络媒体
1)广告投入力度用于控制项目的销售节奏
2)房地产广告的时空分布及广告效果测定
3)不同媒体主流受众调查
4)房地产广告媒体的影响力，使用情况调查
5)房地产广告预算与代理公司的调查
6)促销方式、同类物业的各种公关活动对租售影响程度调查
8.房地产营销渠道调查
1)城市、区域市场房地产市场营销方式的发展状况，居民的接受程度以及发展趋势
2)城市销售代理商的数量、素质及其代理情况调查
3)房地产客户对销售代理的态度，接受程度，所需要的服务类容
4)调查各种类型产品广告媒体选择
9.区域市场竞争项目调研
1)竞争对手和潜在竞争者的开发实力和经营管理优劣势调查
2)竞争对手、竞争项目的户型设计、产品质量、市场口碑、环境规划、配套设施、物
业管理的服务内容
3)竞争项目定价方式、销售价格调研
4)竞争项目攻关活动、宣传广告跟踪监控；广告组合方式、广告策略、广告成本估算
5)竞争项目的销售渠道使用方式、以及使用情况的跟踪及监控
6)对未来市场的竞争情况预估
7)对项目开发销售期间的市场发展趋势分析预估
8)竞争对手的市场占有率、产品供应量、销售率等发展动态监控
9)竞争项目的产品投入时机、开发周期、销售周期等监控
市场调查七大内容
1.市场研究
2.产品研究
3.行销环境研究
4.消费购买行为研究
5.广告及促销研究
6.销售研究
7.销售预测
市场调研报告的作用：市场调研报告只代表调查结果（即市场状况），并不能代替经营决策
市场调研前准备工作：
明确调研的目的以及所要达到的程度
根据目标拟定市场调研计划
分解调研问题，分布任务，（实现团队资源高度高效整合，完成调研任务）
住宅模式 篇3
对此，北京百大投资有限公司总经理朱亮认为，“住宅禁商”政策的出台为办公／商业产权类住宅带来了新的市场前景。这类产品，不仅可以实现居住功能，而且还可以使购买企业合法用于公司登记、合理节税、提供全新理财途径，以及盘活企业资产，因此将成为市场上最具投资价值和投资前景的房地产产品。“住宅禁商”引发投资新走向
在“住宅禁商”政策出台以后，不仅迫使许多新注册的中小企业寻找合适的办公场所，而且让很多已经在住宅楼内办公的公司也在寻找新的办公场所以防万一。但各方反馈的结果显示，目前，北京市场上的写字楼商铺等商用物业平均租金价格约为3～4元／平方米／天，开间面积多在200到500平方米，甚至上千平方米，不能分租，再加上水电费高于商住楼，令很多成长型企业难以承受。
在此背景下，不少企业开始寻觅以办公／商业产权立项的住宅类产品，也因此催热了此类产品的市场投资前景。据记者了解，由北京百大投资有限公司投资开发的香邑山项目，在其别墅区内就存在一部分以办公／商业产权立项的别墅产品，一经推出就受到众多企业和个人的强烈关注。目前，香邑山中的办公／商业产权类别墅已经实现了近60％的销售率，引起了业内外人士对香邑山的强烈关注。
为了解购置像香邑山这样的以办公／商业产权立项的别墅，能为购买者和投资企业带来哪些好处，记者特意专访了香邑山的开发商——北京百大投资有限公司总经理朱亮。
通过与朱总的品茗聊天，记者得知，看上去温文尔雅的他已经在地产界驰骋十余载。在其职业生涯中，经历过从房地产处女地到成熟区域楼盘的开发，积累了从优质住宅到别墅豪宅等众多房地产项目的开发管理经验。他还曾任职于国内著名房地产开发企业—亿城地产，在亿城地产开发的碧水云天、亿城中心、卡尔生活馆万城华府等项目中，朱亮全程参与了项目的开发与经营管理。
多年的地产从业经验，不仅使朱总对于房地产市场的风云变幻了然于胸，还使其领悟了一套自己的企业管理哲学。据朱总介绍，他加入北京百大地产之后，除了运营辰运大厦之外，从2006年开始，就全心致力于“东方之魂居于西方之体”的香邑山的运营开发。而正是在操盘香邑山这个项目时，让朱亮挖掘到购置办公／商业产权立项的别墅拥有具大投资前景和升值潜力。
“找到开发房地产项目的价值所在点，并将其升值潜力和未来收益告诉买家，是我在十多年的房地产开发生涯中一直坚持的原则。在‘住宅禁商’政策出台后，我就发现众多企业在为寻觅合适的办公物业所苦恼，而像香邑山别墅中拥有部分办公／商业类产权的产品，不仅拥有良好的居住环境，而且还可以让企业合理合法地登记注册公司，其在产品属性上具有很高的投资价值。因此，当我们告诉客户购买香邑山，将拥有多层利好和巨大的投资前景时，就引起了市场对于香邑山的热烈关注。”朱亮表示，让利于客户，才能使品质优良的房地产项目在市场上创出良好的品牌口碑。
四大利好确保办公，商业产权住宅投资前景
“住宅禁商”政策推行已经有一年多的时间，随着办公／商业产权类住宅逐渐被市场熟知和认可，此类产品已经成为私营企业和成长型企业关注的焦点物业。
办公／商业产权类住宅是指购置的商品房购房合同中标明房屋用途为‘办公’或‘商业’，但实际使用功效上可以作为办公亦可作为住宅的商品房，办公／商业住房与普通住房在合同上只是使用年限的差别，在居住功效上没有差别”，朱亮对记者介绍道。
通过对香邑山项目的开发和运营管理，让朱亮发现目前市场上的办公／商业产权类住宅，归纳起来有以下突出的优势：
第一，合法用于公司登记注册。
北京工商管理部门2006年6月20日发布通告，暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册。登记注册时凡提交的《房屋所有权证》注明该房屋用途为“住宅”的、所购置的商品房购房合同中写明房屋用途为”住宅“(公寓，别墅)的、《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予以登记注册。因此，购入办公／商业产权类住宅，除具备正常的居住功能外，还可以合法登记注册公司，为企业提供更为灵活的运作方式。
第二，为企业所得税合理节税。
办公倚业产权类住宅特别适合私营公司老板或主要成员购置住房或办公用房。在同样满足居住或办公需求的前提下，以自己的企业名义购买此类商品房，可以计入公司固定资产，合法计提折旧，该部分折旧额可抵减当年所得税款。
例如，A企业购入总价800万元的商业产权类住宅，计入企业固定资产，分20年折旧，每年折旧额为40万元。根据现行33％的所得税率，每年可以节约企业所得税13，2万元(20年合计264万元)。
第三，提供合理合法的个人理财途径。
目前，私营企业老板通常以个人名义用自己企业资金购置住房，在个人所得税方面存在很大的纳税问题，没办法根本解决。正常情况下，应以企业税后净利润分配所得(分红)作为个人收入所得，并再次缴纳个人所得税后，作为个人合法收入购置。而通过企业购买办公／商业产权类住宅，计提折旧，在任何需要的时候销售转让给其他公司或处置给个人，就可以实现产权的转移并达到个人所得税节税的目的，取得个人合法财产。
例如，某私营企业公司老板B购置总价800万元的住宅，应具有1500万的税前利润，交纳33％的企业所得税495万元后，分红1000万元，并缴纳个人所得税，按20％计算，应缴纳200万元，才是合法的个人收入再用于购置财产。公司和个人总的纳税款在700万元。
而通过自有企业购置、假设10年后处置给个人的方式，扣除10年折旧额400万元，可以按照账面价值100万元转售给个人，极大降低了企业和个人纳税额并合法实现了资产产权的转让。
第四，盘活企业资产有效掌控现金流。
私营企业面临的最大问题是如何把有限的资金最有效地使用。在满足个人居住或办公的前提下，购置办公／商业产权类住宅，不会增加企业的资金负担，同时会提高企业的资产质量。而且对于升值潜力好的住宅资产，在企业资金短缺时，可以顺利通过银行抵押补充短期流动资金的不足。
例如，目前针对商业产权商品房，银行通常提供5成10年按揭，所以A企业购置总价800万元的此类住宅，实际占用企业资金400万元，但同时由于企业资产增加了800万元，改善了企业的资产负债结构，增强了企业的资信实力。
朱亮表示，综上所述，在四大利好作用的支持下，个人(特别是私营企业老板)购买办公／商业产权住宅，在目前市场经济状况下，可以实现“一举多得”的多重利好，是一个非常不错的投资和理财选择。
雄厚企业实力营造别墅精品
在对朱亮的采访中，记者除了了解到购置办公／商业产权类住宅拥有四种利好外，还了解到正是因为拥有雄厚的企业实力，让香邑山成为了香山区域品质优良的别墅精品。
据记者了解，香邑山作为上市公司昆百大集团旗下的精品建筑，能够受到市场的强烈认可，与整个企业集团的战略规划布局不无关系。据悉，昆百大集团是一家历史悠久，实力雄厚的企业，于1994年正式上市。2001年成功改制后，现已形成以房地产业为龙头，商业、药业等行业集中发展的综合性企业。而百大房地产事业部直属于昆百大集团，肩负着房地产拓展和发展的重任，公司秉持“速度制胜、产品创新，成本领先”的开发理念，现业务已拓展到昆明、北京、上海、无锡，逐渐形成在住宅开发与商业地产方面的核心开发优势。
“香邑山作为北京百大投资有限公司开发的别墅精品，与整个企业集团拥有综合实力有着直接的关系。”朱亮表示，企业集团强大的实力，对于开发香邑山奠定了坚实的基础。
据朱亮介绍，为了体现集团在产品营造上的精品战略，位于香山的别墅香邑山也在项目与自然环境的融合上下了一番功夫。“香邑山是西山区域最靠近山的一个项目，因为其居于香山谷中、三面环山，是典型意义上的居山别墅，这让香邑山与自然环境的融合上更具优势。为了给客户营造一种闹中取静的生活氛围，我们仅设计了22栋独栋别墅，同时在产品设计上追求含蓄内敛，让购买的客户能感受到心情平和的生活感受。”
“在小区中心景观的布局上，我们将原生树移植过来，与动态的水景结合。而每户的后花园也将根据客户的需要种上品种不同的果树，多层次的后庭院设计，使得自家花园与香山融为一体。同时，香邑山的外墙面选用的都是高档石材和纯实木窗，为的就是能让项目成为一个百年传承的产品。”朱亮向记者表示道。
据记者实地走访发现，由于开发商依山就景，所以在香邑山，每套别墅正对的是中心水景，背面则是连绵的香山和自家的花园景观。优美的自然景观和社区内部的园林景观相映成趣，营造了一个优雅舒适的山居生活。
“我们根据多次市场调研发现，购买香邑山的人群多集中于年龄在40～45岁的商界成功人士。而这类人群在商场搏杀近20年，早已脱离了奢华浮夸的生活品味，已不需要用购置豪宅来凸现自己的身份，他们追求的是一种心理上的平和。因此，香邑山为了满足目标人群的置业需求，‘以人为本’地建造出新亚洲主义风格别墅，来符合这类高端置业者的生活要求。”朱亮指出，要做好产品，首先要了解客户的需求所在。
朱亮向记者介绍，香邑山之所以采取新亚洲主义风格，是因为这种建筑类型在空间布局上讲究舒适性和合理性，以方正的结构确保了房屋能达到高使用率。此外，为了让业主体会居住于香山之中的尊贵感受，香邑山在硬件配套上都采用了最高品质的产品，其目的就是要让香邑山成为“传承百年”的精品建筑。
“香邑山作为北京别墅市场上独一无二的真香山别墅，其优越的地理位置和生活空间，加上其中还包含着办公／商业产权类住宅，无疑将成为京城别墅市场最具特色的别墅项目，其市场前景已毋庸置疑”，朱亮对于香邑山的市场前景充满了信心。
住宅模式 篇4
一、企业概况
宝业集团始创于1974年, 是一家香港联交所主板上市公司 (02355HK) , 主要从事建筑施工总承包、房地产开发及百年低碳工业化住宅 (建筑) 的研究与制造, 美国高盛、汇丰银行、西京投资、香港惠理、日本大和房屋等国际著名资本和实业投资商是企业的股东和合作伙伴, 宝业已经不是宝业的宝业, 而是世界上持有宝业股票的股民的宝业。已连续三年进入国家税务总局公布的中国企业集团纳税500强, 在2009年度排名中列第266位。
二、住宅产业化建设模式
1. 住宅产业化概念
住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的组织形式, 通俗地讲, 就像搭积木一样造房子;从广义来讲, 包括从事与住宅有关的部品件制造、设备、部件、材料的生产和销售企业, 也包括住宅出租、斡旋、金融等产业。作为一种新的业态模式, 其基础是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化;主要特征是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。目前, 日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家和地区住宅产业化程度都很高。上世纪50年代, 朱德委员长曾经定义“建筑事业是万岁事业”, 另据预测, 中国大规模的建设还将持续30年至35年, 在房地产块状经济中注入科技, 发展住宅产业化, 对于促进节能减排、推行绿色建筑、改善人居环境, 推动房地产行业结构调整, 实现可持续发展具有重要意义。
2. 国办发[1999]72号引导下的企业转型
宝业早在1992年就成立了混凝土预制构件公司, 专业生产各种混凝土预制构配件, 开始住宅产业化发展道路, 并于1996年, 成为建设部住宅产业化全国十个试点企业。“国办发[1999]72号文件”《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》发布后, 宝业坚定地认为, 转型时机已到, 若过了此村将再无此店, 因而加快了住宅产业化的发展, 努力使建筑产品由粗放型向集约型转变。目前, 公司集合30多年来的自身实践所积累的资源和技术, 一方面立足自主创新, 改良已有的产品体系;一方面积极引进国外先进技术, 在技术创新上, 走的是一条引进、吸收、消化再创新的路。2006年, 公司与日本住宅产业化的先驱、世界500强企业之一的大和房屋工业株式会社达成合作, 共同开发面向中国的低多层钢结构工业化住宅 (建筑) ;2010年, 公司又与德国住宅产业化企业开展合作, 研发P C结构的高层工业化住宅 (建筑) 。与此同时, 还与国内外著名科研院校合作, 加强技术研发力度, 共同推进低碳技术发展。
三、已经具备的生产能力
通过十余年来的发展, 宝业已经具备了工业化住宅生产、配套和供应能力, 节能门窗、外墙围护结构体系等构成部品主件产品与配件产品配套齐全, 开发了多种工业化住宅的成套技术体系, 并已通过相关的体系论证。同时在设计、施工、验收和维护等环节均形成了完备的标准与操作规程以及专业化队伍, 基本实现了以国家级研究院为龙头, 工厂化流水线生产为核心, 现场装配化施工为手段, 集成工业化住宅为最终产品的住宅产业化发展模式。具体成果如下:
1. 建设了一个国家级研究院、一个国家住宅产业化基地和两条集成工业化住宅流水线。
(1) 一个国家级研究院。投资1.65亿元, 在绍兴柯桥建成了国内唯一可以对建筑物进行全方位理化和环保节能指标检测的实验室, 下设结构、地震、防耐火、声音、耐久性、室内环境检测、门窗幕墙检测、实际环境模拟及恒温恒湿九个实验室, 填补了该领域国内空白, 技术达到国内一流、国际领先。建筑产品本身及材料的各种节能减排数据, 在这里都可以一一量化, 该研究院于2009年4月10日, 被授予“国家建筑工程技术研究中心建筑工程与住宅产业化研究院”。
(2) 一个国家住宅产业化基地。公司于2002年在绍兴投建了一个占地1平方公里的住宅产业化制造基地后, 又先后在合肥、武汉两地建成了住宅产业化制造基地。2009年7月, 公司被国家住房和城乡建设部确定为“国家住宅产业化基地”。
(3) 两条集成工业化住宅流水线。2010年初, 在已经建有管桩、木制品、玻璃幕墙、玻璃深加工、钢结构组装、防火材料、预制混凝土构件等多条单一部品件流水线的基础上, 公司在绍兴基地建设了一条年产25万平方米 (500幢) 轻钢结构体系集成工业化住宅的生产流水线。同年, 公司又在合肥合作拥有了一条年产30万平方米预制装配式混泥土结构 (PC) 体系集成工业化住宅的生产流水线。
2. 开发了低多层轻钢结构、高层PC结构两种工业化住宅体系, 实现了从部件到集成。
(1) 低多层轻钢结构工业化住宅体系。
公司研发的轻钢结构体系较其他的钢结构、钢结构—混凝土结构体系, 具有钢材用量省的优点 (每平方米用钢量最低只有35千克) , 同时采用ALC轻质墙板和秸杆水泥纤维面板组成的外墙围护结构来替代传统的实心粘土砖墙, 减轻了结构自重, 降低了地基基础费用。另外, 通过测试, 这种墙体的导热系数仅为0.417W/ (m.K) , 具有良好的节能保温效果。
该种体系因其竖向承载体系与水平承载体系均为钢框架, 一般适用于6层以下的低多层建筑。目前, 根据层数和实际使用要求的不同, 公司又研发了类板肋结构和框架结构两种住宅结构体系:
类板肋结构低层工业化住宅体系。该体系建筑平面布置更灵活, 易满足建筑多样性设计要求, 安装方便快捷, 适合低层高端住宅、酒店项目。
框架结构多层工业化住宅体系。该体系结构简单、设计跨度大、层高高、内装性较好, 可自由分隔, 适用于低层、多层住宅。
(2) PC结构高层工业化住宅体系。
针对高层建筑, 公司研发了PC结构体系的工业化住宅。该体系除结构柱、剪力墙等垂直受力构件仍采用现场浇筑外, 其余的水平受力构件和垂直非受力构件进行工厂化预制, 如:非承重的内外隔墙、阳台、楼梯、楼板、梁柱等。这种结构体系一改现浇混凝土结构的诸多弊端, 具有尺寸精准、质量一致、施工快捷、防水良好等特性, 大大缩短二次结构和精装修的施工周期, 同时也部分具备钢结构跨度大、结构轻、强度高、安装简易的特点, 可大量应用于商场、酒店、办公楼、住宅等项目。
3. 产品市场应用
公司通过大力发展住宅科技, 申获 (申报) 了62项国际、国家专利, 其中关于住宅产业化的国家专利19项, 国际专利2项。现在, 公司研发的工业化住宅已应用于新农村、保障房建设等领域, 如临江绿苑、江湾绿苑;在高端房产、酒店项目也深受欢迎, 如宝业·四季园、绍兴鉴湖大酒店 (五星级) 等, 并出口到苏丹、安哥拉、吉布提和印度等国家。
这些住宅产业化技术的研发和集成应用, 带动了房产及大建设的发展。近年来, 公司先后承建了五棵松篮球馆幕墙工程等五个奥运项目、吉布提总统官邸扩建工程、上海时代金融中心 (高239米) 、上海静安寺交通枢纽中心 (世博会交通配套工程) 、南京国际金融中心幕墙工程 (高250米) 、萧山国际机场二期航站楼、东营飞机场航站楼、甬台温永嘉乐清火车站、杭宁高铁上虞、余慈等一大批高、精、尖工程。其中五棵松篮球馆幕墙工程因技术创新, 从奥委会处获得奖励200万元, 在施工过程中形成的《夹持式钢支撑与主钢构件紧密安装方法》、《带玻璃肋单元式玻璃幕墙及其制作方法》、《高大截面薄板空腹钢柱制作工艺》等3项技术创新被授予发明专利。
另一方面, 在公司开发的房产项目中配套应用了“健康、节能、舒适”的住宅产业化新技术、新理念, 大大提升了传统房产的品质。除进行后续的环境检测外, 在建设过程中委托宝业国家级研究院对建筑材料、土壤、建造等进行全过程检测, 将住房的污染截止在源头, 检测内容包括:地下室回填时土壤氡浓度的检测;基础及土建施工时砂、石、水泥的放射性检测;室内装饰装修时石材、瓷砖的放射性检测, 人造板材的甲醛释放量检测, 水性涂性、胶粘剂、处理剂的VOCs和甲醛释放量检测, 溶剂型涂料的VOCs和苯释放量检测等。
四、与传统建设模式的区别
大家都知道, 传统的建设模式由于其手工作业和使用传统材料, 在建造过程中, 不仅破坏了大量的耕地, 而且产生了大量的噪声污染、水污染、大气污染, 是三高一低 (高投入、高消耗、高污染、低效益) 的典型代表。换句话说, 它只是劳动力的组织者, 没有很高的技术含量。而住宅产业化, 由于采用的是工厂化生产, 现场装配式施工的建设模式, 具有尺寸一致、质量标准、施工便捷的特点。具体到我们的住宅产业化产品, 较之传统的建筑, 我们总结主要有以下五方面的优势:
(1) 节水、节材、节地
由于大量地采用工厂标准化作业, 使产品生产过程中能节水60%以上、节材30%以上, 缩短施工周期三分之二;同时, 由于墙体厚度的减小, 能增加有效使用面积7～10% (节地) 。
(2) 低碳节能
公司研发的工业化住宅, 通过对建筑结构、用材的优化, 使建筑达到百年寿命, 而且最大限度地降低碳排放, 在建设领域率先实践了哥本哈根会议倡导的低碳经济理念。譬如, 同样300平方米的住宅, 我们的产品能减少70%以上CO2排放量, 每年减少的CO2排放量=176棵树一年吸收CO2总量=每百公里耗油10升的汽车行驶8390公里排放的CO2总量。
(3) 健康环保
据统计, 人一生70%的时间是在建筑物里面度过的, 公司从建筑的物理、化学、生物、社会等因素入手, 研究建筑对人体癌症、脑电管疾病、心血管病症这三大死亡因素的影响, 大大提高了建筑的质量和品质, 应用于新农村后, 可以有效改善我国7亿多农村常住人口住宅的不安全、不节能、不生态、不环保的现状, 使农村“看了风水就打桩, 宰只公鸡就灌浆, 请个师傅就砌墙, 办趟宴席就上梁”的劣俗得以彻底改观。
(4) 抗震耐火
公司研发的工业化住宅可根据所在地区的防震要求而设计, 目前可达到最高耐震烈度为10度。另外, 经过精心设计、施工后, 住宅耐火等级为三级, 并且在特殊处理后, 住宅耐火等级可以达到二级, 耐火极限达到1.8小时。
(5) 高性价比
根据国内外经验, 以及我们自身的实践来看, 采用工厂预制的方法, 单一从成本分析, 单栋建筑的建造成本比传统建造方式高出15%左右, 这主要是单幢建筑用材采购价格难以下降, 以及由于我们采用流水线生产的高精度模具代价高, 单栋建筑由于模具的周转次数很少, 在没有形成规模化生产前, 其隐性成本势必增加。
但从另一个角度讲, 工业化住宅的施工周期大大缩短, 提高了资金周转率, 特别是在未来出现农民工荒、农民工工资大幅提升的情况下, 住宅产业化建设模式的优势将更加明显。同时由于建筑质量较好, 以及在低碳节能方面的优势, 一方面其后期维护费用较低, 另一方面其耐久性较好, 住宅的使用寿命较长, 最后其生命周期内的总成本会大大低于传统建筑, 具有很高的综合性价比。
五、未来发展目标
住宅产业化, 其实就是一场声势浩大的产业革命, 国外发达国家的发展实践证明, 其是传统房地产业转型升级、转变增长方式的有效途径, 可以大幅度地实现建筑节能降耗, 并早已成为继汽车、家电之后的又一个制造业。日本到现在还有大和房屋、丰田、松下、积水、三泽、旭硝子等多家住宅产业化企业位列世界500强。
住宅模式 篇5
【摘要】本文通过对住宅改造的深入了解，对改造的整体情况进行了简要介绍，同时具体介绍了相关技术措施，并对相关内容进行了具体介绍。
【关键词】 住宅工程；改造节能；技术模式
前言：我国现存使用的大量住宅建筑，绝大多数都建造于上世纪中后期阶段，在这种情况下，工程很多方面都受到了当时整体社会状况的限制，使得住宅工程存在着很大的局限，已经不能够满足当下人们的生活标准，不能够使居民现有生活中的具体需求被满足。在这种情况下，针对住宅工程进行全面的改造，就成为了目前建筑工程中一项重要举措，如果进行常规意义上的拆除重建，将消耗大量资源，这时进行节能改造成了最好的选择。
一、住宅工程改造概况
针对既有建筑进行节能化改造，在我国还没有完全成熟，相关方面还没有形成系统，不仅有关工程的定义还不够规范，在相关工程具体实施过程中还没有统一标准，而且没有常规化的资金筹集渠道，改造还没有形成成熟具体的模式，这些种种原因都使得工程改造还停留于较低的层面[1]。不仅如此，既有的建筑工程受到技术水平上的局限性，性能上存在严重缺失，不仅保温效果很差，气密性也不强。在这种情况下，人们对于居住现状十分不满意，不仅如此，由于这种结构陈旧落后的住宅大规模存在着，其对能源的消耗已经影响到了城市居民生活的总体质量，并且已经限制了经济的进一步发展。
时至今日，节能改造还处于试验阶段，只能通过分区试点的方式进行逐渐开展，这使得城市中的全部建筑还不能够通过成熟的技术进行大规模节能改造，很多配套系统都还没有形成[2]。具体来讲，政府在政策制定上还没有形成针对性，整体的运转操作流程还没有成型，在施工技术上还存在一定程度上的障碍，在体制上还存在着各种各样的阻碍，不能够通过有效管理对整个过程进行控制，特别是在改造资金环节上的缺失，更是直接阻碍了整个项目的正常开展。
二、节能改造的具体措施
2.1墙体节能改造
针对墙体进行节能改造，有两种形式，首先是单一墙体节能，其次是复合墙体节能，在工程需求更高，相关难度也逐渐加大的情况下，单一材料的墙体所能够发挥出的作用越来越小，功能相比较来讲也显得十分单一，在这种情况下，复合墙体节能开始得到广泛应用。发展到今天，这一技术已经发展出了多种针对性技术，其中不仅包括外墙内、外保温技术，还有内外混合式的墙体保温技术，不仅如此，还有夹心墙体保温技术以及自保式墙体保温技术等，从整体来看，外墙的内、外保温技术以及夹心外墙保温技术应用范围最广泛[3]。这三种技术对于冬季外墙保温针对性很强，能够起到很好的外墙保温效果，使得室内温度保持一定程度的稳定性，不仅如此，外墙外保温技术所能够取得的效果最为明显，针对既有建筑的整体状况能够更加匹配。
①外墙内保温：这种技术主要是针对墙体内侧通过相关材料进行保温处理，所用材料主要是各种规格以及性能的保温板。如果建筑工程在具体性能方面没有严格的标准和要求，这一技术可以进行应用，在这种情况下，针对有关材料也就不需要进行严格挑选，常规的保温材料就能够满足需求。
②外墙夹心保温：这一技术针对墙体两侧进行全面的保温处理，有关材料可以选择粘土砖或者是空心砖，从整体上看这些材料性能相对较好，能够取得很好的防水以及耐火效果，能够形成一定的保护作用。在这种技术应用时，常规意义上的保温就基本能够取得良好效果，不仅如此，施工不会受到外界环境的限制，在冬天同样能够进行施工。
③外墙外保温：这一技术的应用材料要求相对严格，岩棉板以及玻璃棉毡使用的最为频繁，这一技术能够保证外墙表面处于稳定的温度状态，还能够有效屏蔽掉空气温湿度以及紫外线等都工程造成的干扰和影响，使用相同规格的保温材料，这一技术能够取得更加明显的整体效果[4]。经过这一技术的处理，室内的整体温度能够保持一定稳定性，并且能够将热量流失降到最低。
2.2屋面节能改造
由于屋面对于热量影响较大，是一项决定温度的房屋构件，对有关住户存在着一定程度上的影响。针对屋面进行改造的过程中，要着重控制好保温层的具体密度，同时也需要针对导热系数做好选择，从而避免屋面由于重量以及厚度的问题，产生负面影响。不仅如此，由于屋面露天，与外界直接接触，因此要控制好保温材料的整体吸水率，这样一来就不会因为大量吸水而致使保温性能下降[5]。通常情况下，岩棉是最合适的保温材料，不仅质量较轻，整体性价比也更加合理。
具体的改造有很多种，针对平顶屋改造成坡顶屋，或者架空屋面、屋面蓄水以及将屋面进行倒置，还可以改造成吸湿散热屋面，或者是浅色坡屋面和种植屋面。在所有形式的屋面中，种植屋面最符合当下的理念，能够起到很好的生态环保的作用，保温效果也相对较好。通过植物的作用，有效进行了阻隔，使得室内空间能够处于封闭状态，从而将保温效果最大程度的强化。
三、节能改造模式
由于我国住宅情况相对特殊，绝大多数都是私人占有，在这种特殊的国情下，就不能够对国外的改造模式进行单纯的复制，需要进行进一步研究，从而以实际情况为基础，总结出具有针对性的改造模式。
3.1基本思路
由于产权方面不能够集中处理，这就使得政府部门不能够进行贸然的资金承担。在对有关工程进行具体的改造程度鉴定的过程中，确定标准的能耗额度，从而进行预算的计算，明确工程各方单位。如果工程完成之后，对相关受益由政府主导进行具体的分配，同时明确新标准。
在这个过程中，能够起到很好的扩展资金渠道的作用，有效推进改造工程的进展，从而确保相关投资人的利益。不仅如此，在此基础上，针对不同的住宅情况还要制定不同的费用标准，从而使得整个改造过程能够保持公正合理。
3.2政府职能
由于住宅改造是一项庞大的工程，涉及到很多方面，常规的施工单位很难完成大量的协调工作，在这种情况下，只能够由政府出面进行全局的主导。在这一过程中，政府应将自身主导性作用充分发挥出来，对资源进行全面调配，并起到应有的资源整合作用，同时还需要针对工程进行全程监管，为改造工程建立起系统性的后勤保障。
3.3资金来源
在这一过程中，需要政府做出大力支持，通过动用有关基金进行一定程度上的补贴，对已经开展项目所取得的经济收益进行投入利用。在此基础上，由承办单位进行分担，还可以通过贷款的形式进行资金筹集，然后利用工程收益来对银行进行贷款偿还。在这一过程中，政府还可以通过政策性优惠，实行减缓免总体政策，并对相关资金进行严格控制，监督资金的充分有效利用。
结语：我国人口众多，住宅改造工程规模十分庞大，工程一旦开展将造成大量消耗，在这一过程中，政府需要进行大力承担，保证相关环节能够科学，技术过关，模式能够与实际情况相匹配。在这种情况下，才能够再进一步探索过程中，明确相关内容。
参考文献：
住宅模式 篇6
关键词：高层和超高层建设模式；施工周期长，抗震性能要求高；工程质量监督管理模式
一、前言
随着近几年土地的减少、地价的走高和需求量的上升，住宅工程的建设模式已由过去多层形式基本全部变为高层和超高层建设模式。高层住宅的建设能够有效减少土地使用量、整合有限资源、增加住房容积率、提高住宅的供应量。但与此同时高层住宅的施工技术、质量控制、工程管理，尤其是涉及到结构和使用安全的主体结构质量管理难度，也随之加大。作为建设工程的质量监督部门，如何加强高层住宅主体结构工程的质量管理，已经成为当前工作面临的一个新课题。
二、本地区高层住宅工程质量的现状
由于高层建筑的投入相对多层大，且施工周期长，抗震性能要求高，工程质量和安全越来越引起人们的重视。因此，高层建筑的质量监督就要背负着更多责任。又因其基础深，形体高，结构复杂，工艺、技术难度大，所以质量监督在高层建筑的施工中有着至关重要的作用。作为建设工程的质量监督部门过去对于多层主体结构的监督管理模式，已不能完全满足高层主体结构质量的控制管理了。
以本地区在建某高层住宅小区工程为例：主要对影响主体结构质量的钢筋、模板、混凝土浇筑及墙体砌筑四个分项工程进行现场质量情况调查，结果如下：
本次检查共抽查质量控制点210个，合格162个，合格率仅有77%。
三、高层住宅工程质量问题多发的原因分析
根据对现状调查数据的分析和历次停、巡检记录的对比，从施工和监理单位的人员、质量管理体系等因素进行了广泛的分析，找出了高层住宅主体结构工程质量通病多发的原因：
1.施工单位：
（1）部分施工单位没有高层住宅工程施工的经验，对于工程施工过程中遇到的问题缺乏人员、技术、设备、制度管理、保证措施等方面的有效应对，前期准备不充分。
（2）施工、管理人员的业务素质不高，对于高层住宅主体工程突然提高了的各项技术、质量要求，不能完全按设计、规范及施工程序组织施工。
（3）质量保证体系的资料中，技术交底流于形式，尤其没有对重要部位、关键环节的一线施工人员进行技术交底且导致工程实体常常出现较为严重的错误。
（4）工程质量控制责任制度不健全、对检验评定标准掌握不清，没有严格执行“三检制”（自检、互检、专检），致使部分分项工程质量较差。保证资料与现场进度不同步，甚至有缺项、漏项现象。
2.监理单位：
（1）监理规划和监理实施细则的编制缺乏针对性和可操作性。监理实施细则对于高层住宅工程中的重要部位，关键控制点交代不清
（2）现场监理人员配备不足、专业配备不合理、到位率不高。
（3）监理人员业务素质低，缺乏施工经验，对施工工艺、标准规范了解不多，不熟悉设计图纸，责任心较差，存在不作为的现象。
（4）监理项目部的相关规范、标准和必要的设备、仪器，配备不够齐全、使用率不高、监控手段不完善。
（5）监理项目部各层次的巡视、平行检验、旁站制度落实不到位，没有切实履行其职责。现场监理的作用没有得到很好地发挥。
3.设备检测：
参建各方缺少对实体质量进行检测的水准仪、回弹仪、钢筋测厚仪等设备的配置。部分管理人员对上述检测设备的使用方法、操作规程、标准规范缺乏正确的认识。
四、高层住宅工程质量问题的控制及预防
1.编制监督计划，做好监督计划交底及前期审查工作。
（1）编制监督计划，监督计划应对高层住宅主体结构的重要部位、关键环节的巡检、必检、停检点作出明确的划分。细化主体结构工程验收，高层建筑层数多，为便于质量控制，原则上可以每五层进行一次主体结构工程检查验收。对于影响主体结构质量的钢筋、模板、混凝土、砌体工程等做好技术交底工作。
（2）审查施工单位的施工组织设计、监理单位的监理规划和实施细则等文件的内容是否具有针对性、指导性及可操作性。审查参建各方质量保证体系的建立和落实情况，审查参建各方单位及管理人员资质证书，是否符合相关规定要求，并做好审查记录。
2.改变监督模式，变被动为主动。
（1）以往的住宅工程主要以多层为主，工程量相对较小，监督检查验收仅分基础、主体、竣工三个步骤进行，检查验收也主要以被动接受报验为主，较少进行主动的巡检检查。这种监督模式明显存在重停检检查轻巡检检查、重外观质量检查轻隐蔽工程检查、重关键部位检查轻施工过程检查等弊病。相对于高层住宅主体结构工程较高的施工技术难度和复杂的施工工艺，这种旧的监督模式显然缺乏必要的监督检查深度和广度。
（2）做好工程实体质量监督工作，加大工程质量巡检监督力度。以停检为点，把巡检做面，在有效控制重要部位、关键环节质量的同时，加强对隐蔽工程的检查验收，变被动为主动、变关键环节控制为施工过程管理。再根据项目的建设进度，加大质量监督活动频率，组织相关监督人员深入施工一线，及时发现工程施工中违反标准规范，不符合施工程序的质量问题，督促施工单位进行整改，整改后由监理单位进行确认。对工程中较为严重的质量问题，做到及时发现、及时整改、及时关闭。这种停检、巡检相结合，关键环节控制和施工过程管理的监督模式能够有效的减少主体结构质量通病，避免重大质量隐患和质量事故的发生。同时也保证了监督检查工作的完整性。
3.加强仪器、设备对工程施工的质量检测。
（1）检测设备的配置。
水准仪、回弹仪、钢筋测厚仪是工程施工中经常用到的检测仪器，这些仪器能够科学、准确的检测出结构内部的质量缺陷，是目测、敲击等结构检查方法的有力补充。各参建方应按实际情况相应配置上述检测仪器，并有效落实到质量检查中去。
（2）熟悉检测设备的使用方法，正确使用检测设备。
有的参建方虽然配置了检测设备，但仪器却因存在损坏、未效验等问题而无法使用，部分管理人员对仪器的使用方法、操作规程、标准规范也缺乏正确的认识。仪器形同虚设、工程质量检测数据弄虚作假。因此，提高质量管理人员的专业素质，正确使用各类检测仪器，是工程质量检测结果真实、准确、公正的保证。
4.监督检查资料的编写和整理。
分类收集、整理、编写好高层住宅工程的监督检查记录，保存好相关的图片、影像资料，建立一套高速、快捷的信息系统，确保工程质量信息的动态、闭合循环、反馈落实。使相关人员能够及时掌握质量监督现状，确保工作目标明确。
五、存在问题及今后打算
SOHO住宅模式的探讨 篇7
1 SOHO的概念和类型
1.1 SOHO的概念
“SOHO”是“Small office,Home office”的缩写,可译为“小办公室,家庭办公”,意思是小额创业和在家工作。SOHO起源于20世纪80年代初期的美国,那时SOHO是作为追求另类生活环境和方式的部分艺术家们聚集的地方。现在,随着时代的发展变化,SOHO也被赋予了新的内涵。我们已经进入了一个“不出户,知天下”的信息时代,人们的传统观念也受到了新思维的挑战。就时间概念而言,不少人已经不再注意上班的时间,而更注重人们工作的效果。SOHO是信息时代的产物,是环境及人口问题的解决之法,有其发展的必然趋势。
1.2 SOHO住宅的类型
所谓的SOHO住宅,其实是介于住宅建筑与办公建筑之间的一种住宅建筑形式。SOHO住宅可以分为中高层集合住宅、低层高密度集合住宅以及独立别墅式住宅3种建筑形式。目前,世界上明确提出SOHO住宅的概念,并具体落实到某一栋住宅的,只有日本和中国。日本的SOHO住宅多数为低层高密度集合住宅,我国的SOHO住宅多数为高层集合住宅,而独立别墅式住宅各国都有实例存在。
2 SOHO对居住建筑空间的影响
2.1 SOHO对人们生活的影响
比尔·盖茨在他的《未来之路》中写到:“1994年,在美国有700多万远程电信工人采用了新的工作方式,他们不再为了工作而每天奔赴办公室,而是利用传真、电话和电子邮件等手段直接在家里上班,特别是一些作家、工程师、律师和一些自由职业者,他们相当一部分的工作时间就是在家里度过的。许多采用家庭上班方式的人认为,在家里上班更为方便些”。
随着电子网络对人们生活方式的进一步侵合,居家办公者势必越来越多。SOHO型建筑充分适应了他们的需要,花一套房子的钱即可得到工作和生活两种需求的满足。所以说,SOHO的出现也为中国建筑业的振兴和发展提供了一个新的渠道和发展方向。
2.2 SOHO对住宅交流空间的影响
SOHO住宅应该充分考虑到人们之间的交流以及他们与外界接触的需要,在空间设计上,首先是在住宅内增加办公空间,划出工作和生活的空间界限,同时应重视住宅与住宅之间及住宅与外界的沟通,用合理的空间促进人与人之间的交往,引领人们的生活,改变人们的生活方式,在恰当的位置精心地布置交流空间,为他们创造了交往的机会,同时注意保证各户的私密性。对于交流空间的设计,可以分层次进行。
2.3 SOHO对居住建筑的影响
SOHO的概念流行于都市之间。目前,设计师们适应未来发展SOHO型住宅的全新设计方案,即小型家庭办公室型住宅方案。这一方案的理论基础既是以前住宅设计的经验总结,也是对未来住宅功能的全新定义,即:“住宅将是社会生活的单位空间”。
1)随着信息社会的到来,人们可以借助于互联网、电脑及辅助设备,就可以在住宅中完成过去在办公室中才能完成的工作,而不需要与别人面对面地进行交流,当然还可以做很多其他功能的工作,如购物、教育、看病和结账等。随着网络的发展过程及程度不断提高,住宅将会逐渐演变成社会生活的单元空间。2)首先是节省资源问题:能使生活与工作两个功能空间合二为一,那将会极大地节约有限的空间和资源。其次,提供三大优势:a.减少每天用于来往写字楼和住宅之间的交通所花费的时间,并减少能源的浪费;b.通过网络可以直接与外界交往,减少过去在写字楼中处理人际关系而浪费的不必要的精力;c.在家中办公,可以根据自己的习惯,自由地安排时间,使办公更轻松,更具个性化特征。3)目前的家庭办公还只能局限在小型家庭办公的概念上,即或某种职业比较成熟,如作家、设计师、编程人员等职业。因此,也不是这个行业中的所有成员都会适合于家庭办公,家庭办公只是信息社会到来之后的一种办公形式。
3 SOHO影响下的住宅设计
3.1 SOHO住宅区的设计
SOHO模式客观上有助于城市人口的分散,也有助于那些在工业时代被冷落地区的重新繁荣。在SOHO住宅区中提倡,远离城市中心、环境优美、房价较低、公共设施完善的居住小区理念。SOHO社区的产生在规划上具有重要意义,以前规划住区总是围绕城市展开,城市不断膨胀,终于受不了要爆炸,现在规划时,就可以把SOHO社区置于更广阔的空间。因为SOHO社区对城市的依赖已降到最低,我们完全可以选择一些环境优美、气候宜人的地方进行住区低密度开发。
3.2 SOHO住宅建筑设计
其空间特点如下:1)复式空间:对于SOHO住宅来说,复式空间形式是分离居住与办公两种功能必不可少的要素。2)流动空间:如在客厅、餐厅和办公区域之间设置了活动隔断,这样空间的灵活处理及适应于SOHO住宅空间的可变性要求,这也正是建筑人师密斯的“流动空间与整体空间”理论在住宅设计中的体现。
3.3 SOHO住宅室内设计
SOHO的空间设计通过整体把握空间的大小、形状以及相互之间的关系,对内部空间进行巧妙组合,是经济合理利用空间的典型例子,在人口增加、人均可利用空间趋于相对减少的时期具有重要的意义。
1)协调处理共享区域和私密区域的矛盾关系:
SOHO的共享区域包括会客厅、卫生间,私密区域包括卧室、卫浴,工作区可以根据工作的性质划分入公共或私密区域内。在跃层空间里或面积较大时,共享和私密区域能够很好的解决各自对应区位,两者的风格都可以有巨大的差异;在面积较小时,就必须费一番功夫,协调好两者的关系。合理利用固定空间与可变空间是解决问题的关键。
2)注重空间的联系和分割:
SOHO空间注重固定空间和可变空间的协调处理那么空间的分割和联系就成为一个显著的问题。空间的组合,虚实结合、动静结合的良好空间环境,在绝大多数分割形式中采用实体(如墙体)分割的方式。
3)合理处理办公区和生话区的储物功能:
经常拿取的物件有对应的位置,杂物小影响整洁的最好以柜门进行遮掩。
摘要：从SOHO人士的工作生活方式和特点入手,论述了其意义及SOHO模式下的住宅形式,对其住宅形式作了探讨和尝试,认为它能影响将来居住建筑的发展方向,故把其发展作科学的预测与把握,将对住宅建设具有极其深远的意义。
关键词：SOHO,住宅模式,交流空间
参考文献
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[4]张虎祥,薛骏.从必然走向自然:展望未来人类的生活方式[J].社会,2001(3):98-99.
住宅入口的行为模式探析 篇8
在居住区内的活动多样精彩, 在住宅入口空间的居住行为活动也多种多样。交通可以讲是住宅入口最主要的功能空间。必须要经过此空间才能到达住宅内部。但是住宅入口的空间也有其他的功能, 并不只是简简单单进进出出的行为模式, 还应该有游憩、交往及其他有组织的群体活动, 行为模式多样, 并有交叉进行的可能。概括起来大致有交通、停留、交往、游憩等活动。
我们可以根据扬·盖尔在《交往与空间》中划分户外活动类型的方法, 将住宅入口空间的活动总结为如下三种行为:必要性行为、自发性行为和社会性行为。
1 必要性行为
必要性行为是满足人们自身的生活需要而必须参与的活动, 目标明确, 行为特定。具体来说每天都必需经历的日常主要活动。在住宅入口空间发生的必要性行为有如下方面:上学, 上班, 取信报等。因为这个空间处在居民每天出门、回家的一个必经之路, 必要性行为可以称为经过性行为, 因为这些行为是必要的, 它们的发生很少受物质构成的影响, 在其居住的时间过程中无论何种的条件下都有可能发生的活动, 参与者没有选择的余地。
必要性行为是住宅入口空间的基本行为模式, 与人们的日常生活密切相关, 参与模式具有普遍性与广泛性。正是由于其基本行为内容看起来如此平凡, 设计者仅为了满足这个基本的行为所设计这样必不可少的空间才造成目前其空间环境的简陋。其空间环境尺度往往仅仅满足基本的使用需求, 而自然采光、通风也没有受到重视。
2 社会性行为
社会性行为指的是诸多空间中依靠其他人员参与的其他行为, 如聊天、儿童游戏、娱乐等各类公众活动。这类行为在绝大多数情况下, 都是由另外两类行为活动发展而来的, 或者由于人们长时间形成的社会习惯而生成。在良好的入口空间中, 会很自然的触发各种社会性行为;在空间品质低劣的住宅入口中, 人们往往只想匆匆回家, 很少发生社会性行为。
3 自发性行为
自发性行为是人们自发的行为模式, 它与必要性行为截然不同, 只会在时间和地点允许的条件下人们自愿参与的情况下发生。例如老人晒太阳, 早晨起来呼吸新鲜的空气、晨练, 驻足一些有趣的事情, 疏通筋骨等等。
评价住宅入口空间及环境优劣的标准是由居住者在此空间停留时间多少来决定。如果居住者来去匆匆, 很少驻足, 显然无法促进很好交流的邻里生活。如果空间品质提高了, 同一单元的大人们相互交谈, 孩子一起玩耍, 从而促进小区级活动的社会行为, 这也为整个社区的安定和团结起到更为积极的作用。因此, 怎样延长居民在此入口空间停留的时间, 达到提高邻里生活质量的目的, 也促使更多的社会性行为的发生则是入口空间所要面对的主要问题。同时这意味着改善必要性行为和自发性行为的条件, 就会促成有序的社会性行为。
弗里德曼等著《社会心理学》中指出:“人们怀疑高层住宅 (特别有三四十层高, 有数百或数千户单人住所) 是否真是人类生活的良好环境”。作者认为高层住宅的居民不怎么珍视与邻里的友谊。回迁到高层建筑的中老年人仍然很怀念过去居住的低层住宅, 那里邻里交往密切, 关系融洽。唐纳德·肯威 (Donald J·Conway) 在《高层建筑人类反应》 (Human Response to Tall Building) 一书中指出:“高层 (住宅) 作为家庭居住的首要困难是许多人总是有意无意地带着拥有传统的独家住宅的记忆或愿望”。现代城市住宅的“接地”性越来越差, 特别是对于一些高层的老人和小孩来说, 楼层越高下楼的几率越少, 而类似上下楼这种必要性行为是发生社会性行为的前提, 只有引发必要性行为时才可能引发其他的行为, 比如自发性行为、社会性行为, 因此在设计中应予以充分的重视, 为其发生创造便利舒适的条件。
4 结语
住宅入口空间有自发性行为产生的可能, 关键是需要有外在或内在条件促使它产生。假如空间品质较差, 就只能发生必要性行为。当其达到合理的标准时, 尽管必要性行为的发生频率保持不变, 由于环境等周围条件的改善, 它们仍然有延长时间的倾向。现在住宅入口门厅、楼梯间、电梯厅等交通空间由于经济原因, 设计者在外在的压力 (尽管这种压力来自外在或者内在的压力) 条件下总是尽最大的努力把它压缩到最小, 仅仅满足基本的交通要求, 只够必要性行为的发生。这种空间被压缩到最小的后果往往是拥挤、阴暗, 人们在此总是匆匆路过, 停留下来发生自发性行为的可能性较小。设计者可以通过改善空间环境条件即必要性行为的条件, 比如在入口外部空间设置一定的景观小品等, 内部布置一些娱乐设施, 适当加大入口空间等等, 促使更多的自发性行为的发生。
各种行为受环境的影响也很大。在适宜的室外和室内空间条件下, 尽管必要性行为发生的频率基本不变, 但自发性行为和社会性行为却大量增加。因此对住宅入口空间有如下几个基本要求:
1) 需要有便捷的路径使住户容易到达;
2) 需要有足够的容量为居民展开适当的活动提供可能;
3) 需要有一定的常用设施为人们的观赏, 休息提供物质基础;
4) 需要有舒适的自然和人工环境条件, 如日照、通风、视觉景观等, 可使人在其间休息、观赏、交往。
参考文献
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住宅模式 篇9
关键词：住房专项维修资金,保值增值,模式探析
一、增值保值是资金管理的首要任务
住宅专项维修资金是根据《住宅专项维修资金管理办法》规定, 对房屋产权所有人按一定标准收取的, 专项用于物业保修期满后物业共用部位设施设备的维修和更新改造的资金, 俗称住房的“看病钱”。按照归集的大数计算, 目前我国收缴的房屋维修资金已经高达上万亿元, 迄今为止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上, 以一座目前有20亿元房屋维修资金“沉睡”的中型城市为例, 由于房屋尚未进入维修期, 每年提取的费用不过1%。20亿元按照活期利率存款一年计算, 获得的利息只有770万元;如果按照定期一年方式存入, 收益就超过6600万元, 五年收益超过5.225亿元。这还仅仅是以简单存款方式存放的维修资金, 实际上, 由于这笔资金为银行充当了重要的“存贷比”基础, 很多银行和基金公司往往以此作为基础, 发行相关的理财产品或者将这笔资金转投别的渠道, 从而形成巨大的利润空间。如发行理财产品、为企业提供承兑汇票等, 一般来说, 20亿元理财产品按照较低保本的年化利率3.7%计算, 投资365天, 收益就高达7400万元。巨大收益在悄无声息中被银行、基金公司“分食”。
由于通货膨胀等一系列因素使得实际购买力不断缩水, 而许多建筑的相关问题都是要等到十几年甚至几十年之后才能显露出来的, 现有的资金已经远远不够几十年之后对房屋的修缮, 当前的储蓄利息已经完全不能抵消通货膨胀带来的影响, 这就需要资金的运营者选择更好的投资模式以获取更多的收益。才能保障正常的维修和更新改造需要, 减轻业主负担。因此保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。
二、现有增值保值手段及分析
住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的资金利用给出了两种方式, 一是存入银行, 二是在维修资金正常使用的前提下, 按照国家有关规定用于购买一级市场国债和银行进行组合存款, 但是不得用于其他投资、不得出借、不得提供担保、不得用维修资金购买的国债用于抵押质押。维修资金基本上都是存入银行和购买国债, 信用风险和流动性风险都很小, 但所能获得的收益也很有限。
住宅专项维修资金现有保值手段是由我国的管理模式决定的。出于保障资金安全性的目的, 目前采取的主要管理形式是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”, 国家也要承担最后的责任。但是, 政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为政府不是“经济人”, 而是“公共人”, 追逐利润不是其擅长和职能;况且政府是具有垄断性的组织, 没有市场竞争压力, 管与不管, 管得好与不好, 与政府生存和利益没有直接影响。因此, 政府代管缺乏积极性和内动力, 管理效益逊于安全性。在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后, 将逐渐面临着维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。
三、尝试金融化运营, 实现增值最大化
我国虽然尚未具备完全市场化的条件, 住宅专项维修资金也应逐渐寻求突破单一的存款和国债增值模式, 未雨绸缪, 加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系, 以面对即将到来的资金使用潮。尝试运用金融化模式管理是实现资金增值效益最大化的有效途径。
(一) 理财产品与融资相结合的模式
鼓励商业银行根据维修资金的特点设计不同期限和收益率的保本型理财产品, 当维修资金需要紧急大额支付时的融资方案。主运营机构通过公开招标形式选择不同的理财产品, 这样即可以保证资金的安全, 又可以通过市场化竞争达到综合收益最大化。
(二) 借鉴公积金贷款模式
住宅专项维修资金的性质在很大程度上与住房公积金类似, 我国公积金已经经过长期的运营积累了成熟的管理经验。公积金贷款已在解决个人住房资金与公积金的保值增值方面取得双赢的结果表明, 维修资金完全可以借鉴公积金管理方式, 对具备条件的物业企业进行贷款, 一方面物业企业可以以较低成本进行融资, 提高企业经济效益, 降低维修成本, 保证维修进度, 提高市场竞争力, 另一方面, 维修资金又可以在相对安全的运营环境中达到保值增值的目的, 真正发挥维修资金的作用。
(三) 投资组合模式
留足一定比例的资金用于支付维修费用后, 划分固定比例的资金回报率高部分用于灵活投资组合, 划分固定比例的稳定收益部分用于国债等安全投资。在兼顾效益安全条件下, 是经常被金融机构运用的资金管理方式, 特点是专业化程度要求较高, 稍具风险。
四、结语
无论是采取何种形式的资金运营模式, 主管部门每年都应定期制定投资方案, 根据可交付使用房屋和维修计划的情况预测当年度维修存量资金, 制定详细的投资方案上报政府、审计部门审批备案, 合理的投资方案是实现资金的金融级管理的基础和资金安全的保障。同时不断建立健全内控制度, 加强监管力度, 防范资金风险, 在保证资金安全的前提下开展住宅专项维修资金的保值增值工作。
参考文献
[1]杨燕雪等.住宅专项维修资金信托管理模式探析[J].经济研究, 2011, (2) .
关于绿色住宅设计模式的探讨 篇10
《绿色建筑评价标准》中对绿色建筑的定义是:“在建筑的全寿命周期内, 最大限度地节约资源, 保护环境和减少污染, 为人们提供健康、适用和高效的使用空间, 与自然和谐共生的建筑”。其目的在于实现人、建筑和自然三者之间高度的和谐统一。绿色设计理念主要有以下几方面: (1) 使用节能能源资源。“能源是任何文明的先决条件” (A1.vin Tofter) 。因为人类的生产、生活和科学实验都离不开能源。能源的生产与消耗, 决定了当前国家经济实力与生活质量, 城市居民的生活用能问题是一个关系到人民生活水平与国家安定局面的问题。设计师在设计中, 应为自己的设计作品选用生产能耗低的材料, 优先选用可回收的材料。并且应因地制宜的向开发商推荐本地的产品, 可以节约运输等环节的费用。做到既能节约资源, 又能达到设计目的。 (2) 设计手法的运用, 环保型建筑材料的选择。建筑师在设计过程中, 在满足结构要求的基础上, 通过对建筑体形设计的推敲达到建筑节能的目标。如建筑平面形式、建筑体形, 建筑墙体、门窗、屋顶、遮阳, 围护结构。环保型材料主要有基本无毒无害型和低毒、低排放型两类。建筑内部不使用对人体有害的建筑材料和装修材料。 (3) 绿色施工。在保证安全与质量的前提下, 在建筑施工现场减少对周边环境的干扰, 控制对环境的污染, 节约水、电等资源, 保护工地区域内的绿色植物。实施绿色施工制度化、规范化, 增加承包商采用绿色施工的积极性。国家建设部发布的《绿色施工导则》, 对全国建筑施工单位提出了要求, 为绿色施工的实施提供了政策保障。
2 设计理论的实际运用
建发·永郡:本项目位于福建省永安市, 东坡路南侧、新六路东侧, 系东坡路1368号地块。基地北面为新建商品房, 西面为山体, 西南为新建住宅区, 东面为永安六中。本案总用地面积为65101.00m2, 总建筑面积为214975.24m2。地下室 (不含半地下商业) 建筑面积为41756.40m2。总计容建筑面积169262.51㎡。
本项目用地呈不规则形状, 基地北部台地与城市道路形成约20m高差, 南部为永安技工学校运动区, 与城市道路标高接近。小区共有高层住宅13栋, 沿街通过利用场地高差配有商业服务网点。按照上述思路出发, 从居住区风环境、自然通风、绿化设计、遮阳与采光、围护结构设计、噪声污染的控制、交通规划及地下空间利用、雨水回收及灌溉等方面, 论述绿色建筑设计理论在建发·永郡住宅项目设计中的运用。
2.1 居住区风环境
普通意义上的小区设计, 一般是把设计重点放在总平面的布局、单体建筑的外立面上, 很少考虑整个小区比较密集的建筑对空气流动的影响。优秀的总平面设计和建筑高度变化, 可以保证冬天不会出现小区内风力突变, 而夏天则会有良好的空气流动。在本项目实际的规划设计中, 主体建筑尽可能南北向布置, 顺应地形取得了错位的总体布局, 获得良好的住区风环境和气流流动情况。建筑物周围人行区距地1.5m高处风速小于5m/s, 风速放大系数小于2;小区建筑布局有利于夏季、过渡季自然通风, 住区不出现漩涡和死角, 不出现再生风和二次风环境问题。
2.2 户型通风设计
住宅设计中, 充分考虑建筑的平面设计、尽可能做到户型空间南北通透, 形成自然风对流, 可以优化居住的舒适度净化空气质量, 并且居住者不用花费更高的代价去采用现代化机器设备, 就能满足居住的舒适性, 见图1。
2.3 绿化设计
选择高效美观的绿化形式, 可以获得清新宜人的室内外环境。在本项目的景观设计中, 用草地、林地、游泳池等设施以及自然通风等手段有效地结合, 灵活配草地、灌木、乔木和水景, 目的是不仅给住户一个优秀的花园式小区, 而且还可以充分利用植物来改善整个小区的微气候。
总平面规划设计最大程度地利用了贯穿整个基地的景观, 把小区中庭景观最大化, 生态中庭和东侧学校景观都能尽收眼底, 见图2。
2.4 采光与遮阳
在本项目设计中利用建筑的平面形式的变化, 利用阳台、空调造型隔板以及凸窗, 自然形成了一部分悬挑的遮阳板, 使实际直接照射进室内的阳光减少。并对小区的建筑总平面布局和单体住宅建筑的关系, 进行了建筑群日照分析及建筑单体自然采光分析。
2.5 外围护结构节能设计
这里主要是指屋面、外墙和外窗等围护结构的构造层次设计, 以满足DBJ13-62-2004福建省居住建筑节能设计标准实施细则。具体采用了以下措施, 见表1。
2.6 噪声的防止和控制
住宅区规划设计中, 为了达到隔绝居住区和小区北侧的主要道路, 防止道路的噪声传人小区的目的。设计团队在项目设计中采取以下措施: (1) 本项目退北侧城市主干道22m, 西退城市支路26m, 有效地与城市干道拉开了距离。 (2) 在主体建筑与城市主干道之间进行了景观设计, 以高低搭配的多层次的绿化作为隔离带, 有效地降低了噪声的影响, 环境噪声昼夜声压级均低于GB3096城市区域环境噪声标准中的噪声标准规定。
2.7 交通规划及地下空间利用
本小区设计中, 内部实行完全人车分流。机动车全部实行地下交通, 地面规划道路仅做消防车道紧急使用。在设计中, 倡导低碳绿色交通理念。地下室采取整体开发, 地下总建筑面积达41756.40m2。为了节约建筑用地, 汽车库及所有设备机房均设计在地下室, 并在设计中满足通风、防火及设备专业等相关要求。
2.8 雨水回收及景观灌溉
本项目地下室部分设有2个容积150m3的雨水收集池, 通过地面的渗透井及屋面的雨水管道充分收集屋顶、路面部分雨水。在收集池的雨水经过弃流一沉砂一沉淀一砂过滤一消毒等工序后再利用, 系统处理水量20m/hr, 并采用变频供水, 主要用于景观补水, 绿化灌溉及车库冲洗等方面。景观绿化灌溉用水采用喷灌方式极大地避免了水资源的浪费。
3 结语
中国古人云:“天下一致而百虑, 同归而殊途”, 建设一个美好的可持续发展的人居环境是人类共同的理想和目标。现在经济发展了, 技术进步了, 但是人们对于安居的基本要求依然未变。人们一直在不懈的寻找着的东西, 不是什么远大的理想, 而是自身的舒适性。真正使我们感到舒适的东西就是先进设计的发展方向, 这个目标有一种特别的魔力, 使我们将自己抛入进去, 从而达到探究的目的。设计正是如此“以人为本”从而达到人与环境、自然的最大协调性, 而“舒适”则是其本质。
为了让更多的人关注建筑节能和了解绿色建筑设计, 它的推广不仅仅只是政府、房地产开发商的责任。有了市场需求, 建筑节能和绿色建筑才能在全社会广泛地推广应用。
参考文献
[1]GB/T50378-2006, 绿色建筑评价标准[S].
[2]周曦, 李湛东.生态设计新论——对生态设计的反思和再认识[M].南京:东南大学出版社, 2003.
住宅模式 篇11
关键词：工学结合；情境；创设
室内设计是集艺术与技术一体的综合学科，在整个课程学习过程中，要综合了解和运用建筑学原理、室内设计原理、人体工程学、建筑装饰材料学、室内装饰施工技术和照明设计等专业基础的内容。室内设计课程在我国高校开设迄今已有二十多年，作为环艺设计专业的一部分，目前高职室内设计专业人才培养中尚存在不少问题，在教学模式上很大程度在模仿学术型本科院校，不符合当前行业企业岗位对高职室内设计人才的需求，未能彰显高职教育特色。室内设计专业的特殊性决定了它具有很强的实践性，建立教学和实践之间的互动关系是培养高水平室内设计人才的重要环节，以职业能力为目标、就业为导向的职业教育教学改革是适应和满足市场要求、培养高素质应用型人才的迫切需要，因此在工学结合的人才培养模式基础上进行室内设计专业课程教学改革是必然的，也是当前最为有效的途径。工学结合的课程教学对教师提出了更高的要求，在信息技术高速发展，专业知识不断更新的新时期教师在教学中要与市场接轨，学校要聘请相关专家来校讲学，这样不仅能够使学生学到很多在书本上学不到的知识，充分了解室内设计专业的市场动态与行业信息，另外就是以教师牵头结合市场实际项目进行课程的训练和学习。教师在教学中学习过程充分利用各种教学方法，创设各种教学情境，使教学过程成为一个人人可以参与创造的实践活动，使学生在项目实践过程中培养了分析问题和解决问题的方法和能力。
1“情境式”教学的在室内设计专业教学实践中的作用
“情境式”教学顺应当代素质教育发展的必然趋势，对传统教育模式提出了挑战，要求对教师的角色、学生的地位、媒体的作用及教学过程等进行变革从而建构能适应现代教育形势的新型教学模式。在情境教学中，学生是学习的主体，教师是活动的引导者。它突破了以往教学方法中纯理论知识传授的模式，是当代一种很有发展潜力的教学模式。在情境教学氛围中学生在教师的引导之下围绕着老师所提供的工作情境进行理解和分析、评判和讨论，进而得出解决问题的方案，深化对相关原理的认知和科学知识的系统掌握，从而促进学生技能素质发展，大大提高了教学效果。
2住宅室内设计课程中的“情境式”教学的创设要点
（1）真实性。真实的室内空间环境才能使得教学过程都具备真实性，从而诱发学生的学习动机，激发其主动性和创造性；（2）针对性，虽然住宅室内设计内容较为庞杂，但始终要围绕工作过程来展开情境式教学内容的设置。教师作为主导者引导学生学习；（3）可操作性。作为教学主体，学生应该成为情境中的“主人”，使其融入到情境中，亲身解决问题，强化对问题的理解。
3情境式教学在住宅室内设计课程中的主要实现方式
由于住宅室内设计课程的性质不同，在教学方法上要多元化，住宅室内设计在设计流程和施工流程中均要求以工作场地为依据，这为纳入情境式教学提供了更有利的条件。利用校内外实训场地，进行现场教学，学生通过实地参观做到边看、边讲、边练的教学形式，在这中间可以综合利用项目任务、案例分析等立体化教学手段，在不同的教学方法中灵活设定学习情境。“情境式”教学在住宅室内设计的教学中的实现方式：
（1）接单，初步了解客户的需要，了解材料和价格。掌握客户基本需求及爱好。可以根据真实工作任务，如果无法利用真实对象进行训练，可由教师和部分学生进行“客户”角色扮演，从而锻炼学生的语言表达能力和沟通能力及提高了学生的胆量。
（2）现场勘察，工程项目实地测绘（开间、进深、层高、结构及细节部位）。通过真实的室内空间场景展现给学生，使学生掌握室内空间尺度的度量方式及技巧。深化对工程制图课程知识内容的理解，并进行手绘方案草图构思，空间草图绘制。
（3）初步方案设计。在这一阶段中，根据前两轮工作场景的出现的问题，学生独立完成或在教师的指导下进行相关资料信息的收集、分析、提炼和重组设计等工作，并进一步借助手绘为主电脑软件为辅的方式完成第一轮方案设计。
（4）与客户洽谈、沟通确定最终方案。学生扮演“设计师”角色向大家推介自己的设计方案，由教师和其他同学扮演“客户”向“设计师进行提问，比如整体设计风格、房间功能分区、水电路线布局、灯光设计、家具摆放、材料的选用及装修工程造价估计等问题。在此环节中以学生为主体，打破师生之间我教你学的旧格局，提高学生学习的主观能动性。
（5）施工过程。利用校内外实训场地，使学生现场体验从施工图纸的设计绘制到实施的整个环节，在内容上熟悉施工管理的相关知识，在要求上能完成从设计图到施工图管理的全过程。
综上所述，在住宅室内设计课程教学过程中开展情境教学，紧紧围绕工作过程开展和实施是行之有效的。是符合当前室内设计教育自身发展的需要，通过“情境式”教学可以使学生在短时间内最大量的掌握知识和技能，激发学生求知欲，培养创造思维，养成独立思考问题，完成设计任务的习惯，并在教学情境中体会到解决问题的乐趣，得到成功的体验，有利于减少从理论知识到设计实践的阶段性差异，形成自己的工作经验和知识，有利于更快地实现从“学生到企业设计师”的角色转换。但是任何一种教学方法有利也有弊，在运用情境式教学的同时我们可以结合其它的教学方法，使教学能真正意义上的满足专业课程发展需要，切实提高学生的综合知识、实践应用技能和职业素质。
参考文献：
［1］刘卫财.关于情境教学模式的探讨［J］.黑龙江史志，2008（23）.
［2］任健.高职室内设计专业工作室制教学模式探讨［J］.长沙民政职业技术学院學报，2011（1）.
［3］杨清平，周传敏.“情境式”教学在高职室内空间设计课程中的运用［J］.城市建设理论研究，2011（25）.
［4］张志刚.浅谈室内设计专业课程改革与创新［J］.美术大观，2010（3）.
住宅模式 篇12
(一) 既有住宅建筑节能改造概况
由于我国既有建筑节能改造工作起步较晚, 对既有建筑节能改造缺乏系统总结和规范化定义、住宅建筑产权私有率高、实施标准存在差异、运营机制不健全、难以筹措资金、组织协调不利, 改造模式不完善等原因, 节能改造工作进行的并不顺利。并且早期建筑技术不成熟, 存在着比较严重的保温隔热性能低、气密性差等问题。根据调查, 住户对现有住房满意度不到两成。像这样依照旧建筑标准, 未经过节能改造, 且正处于生命周期内的既有住宅耗能之高、数量之大、范围之广, 直接影响着人们的生活质量和城市发展水平。
目前, 对于既有建筑节能改造的发展尚停留在试点示范阶段, 大部分城市对于既有建筑节能改造仍处于起步的萌芽状态, 而且存在着诸多问题, 如政策法规缺乏引导、操作流程不明确、技术障碍、体制不畅、管理效率低、节能意识淡薄, 尤其是改造资金, 是整个节能改造工作中最棘手的问题。绝大多数城市依据自身情况采取了一些措施, 出台了相应政策, 但收效甚微, 既定的节能目标尚未完成。
(二) 节能改造技术措施
1. 墙体节能改造。
墙体节能技术分为单一墙体节能技术与复合墙体节能技术, 随着外墙保温性能要求的提高, 单一材料墙体已经很难满足要求。目前复合墙体节能技术有:外墙外保温技术、外墙内保温技术、内外混合保温技术、墙体夹心保温技术、墙体自保温技术、双层节能外墙技术等。单就现有实践情况看, 外墙内保温技术、外墙夹心保温技术与外墙外保温技术应用较为普遍。三者都能够提高冬天外墙内表面温度, 改善室内热环境, 其中外墙外保温的应用效果较好, 更适用于既有建筑节能改造中。 (1) 外墙内保温技术。外墙内保温是将保温材料置于外墙的内侧, 通常采用增强石膏复合聚苯保温板、聚合物砂浆复合聚苯保温板、增强水泥复合聚苯保温板等材料。当建筑节能标准较低, 对保温隔热性能要求不高时可使用。内保温对饰面和保温材料的防水、耐候性等技术指标要求不高, 纸面石膏板、石膏抹面砂浆等均可满足使用要求, 取材方便且造价低。但由于材料、构造、施工等原因, 饰面层易开裂;不便于住户进行二次装修;多占用室内使用空间;由于圈梁、楼板、构造柱等会引起“热桥”且不易解决, 热损失较大;改造施工时, 会影响到居民的日常生活。 (2) 外墙夹心保温技术。外墙夹心保温技术是将保温材料置于同一外墙的内外两侧墙片之间, 内外侧墙片可采用传统的黏土砖、混凝土空心砌块等。这些传统材料的防水、耐候等性较好, 对内侧墙片和保温材料能够形成有效的保护。夹心保温对保温材料要求不高, 聚苯乙烯、玻璃棉、岩棉等材料均可使用;并且受施工季节和施工条件的局限小, 不影响冬季施工。近年来, 在黑龙江、内蒙古、甘肃北部等严寒地区得到了一定的应用。但是, 改造后的墙体偏厚;构造复杂, 内外两侧需要连接件;“热桥”较多, 保温材料的性能不能充分发挥;墙体内外温差大, 易产生温度应力, 导致变形裂缝, 因此并未得到广泛推广。 (3) 外墙外保温技术。外墙外保温常用的保温绝热材料有, 聚苯乙烯泡沫塑料板 (EPS及XPS) 、岩 (矿) 棉板、玻璃棉毡、聚苯颗粒保温料浆、硬质聚氨酯泡沫塑料等。外保温能使外墙内表面保持较高的温度, 减少自然界温度、湿度、紫外线等对主体结构的影响, 且“热桥”较少。在采用同样厚度保温材料的条件下, 外保温要比内保温减少近1/5的热损失。经外保温后, 由于内部实体墙热容量大, 可减缓室内温度浮动频率, 储存更多的热量, 即使室内的空气温度有所变化, 也能得到较为舒适的室内热环境。外保温能够增加近2%的使用面积, 不存在对室内装修的限制。并且可以保护主体结构, 延长建筑物寿命, 减少长期的重复维修费用投入;在进行节能改造时, 对住户的日常生活干扰少, 是目前较好的墙体改造方案。
2. 屋面节能改造。
屋面不仅是失热构件, 也是受太阳辐射影响最直接的构件, 对顶层住户影响最大。屋面节能改造通常要注意, 保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料, 以免屋面重量、厚度过大;保温层也不宜选用吸水率较大的保温材料, 以防屋面湿作业时因保温层大量吸水降低保温效果。比较各种保温材料的节能效果和经济性, 住宅屋面宜选用聚苯乙烯泡沫塑料板、挤塑性聚苯板、水泥聚苯板、岩棉等轻质高效保温隔热材料。
常用的屋面改造形式包括, 平屋顶改坡屋顶、架空屋面、倒置式屋面、蓄水屋面、吸湿散热屋面、干铺保温材料屋面、遮阳屋面、浅色坡屋面、种植屋面等。从生态环保角度考虑, 种植屋面是一种十分有益的节能屋面, 且能够起到一定的隔热保温作用。其原理主要是利用, 植被茎叶的遮阳作用, 降低屋面的室外综合温度, 减少屋面的温差传热量;植物的光合作用, 消耗太阳能用于自身蒸腾;植被基层的土壤或水体的蒸发消耗太阳能。如果种植灌木科可有利于固化CO2释放氧气, 净化空气, 具有很好的生态效用。城市中大多数楼房都具有这种负载力, 但对于过于老旧的房屋, 要先进行评估方能实施。目前, 种植屋面在夏热冬冷和夏热冬暖地区都有应用。从经济方面考虑, 将平屋面改为坡屋面较为实用, 不仅能提高屋面的热工性能, 丰富建筑天际线, 城市形象也能得到提升。
3. 门窗节能改造。
建筑门窗是建筑围护结构的组成部分, 影响窗户的保温性能主要因素有窗户传热和空气渗透, 热量主要通过窗框、玻璃、窗页与窗框的缝隙散失。住宅外门窗面积占建筑面积的10%~15%左右, 根据有关测试数据显示:透过门窗的能耗约占整个建筑的50%。现有的住宅大部分已经更换过门窗, 大都为塑钢门窗, 少部分老住宅为铝合金门窗、钢门窗或木门窗。对既有住宅门窗可采取以下措施:增设窗帘;使用保温性能好的门窗 (如塑钢门窗) ;外窗采用透光材料 (如镀膜玻璃、中空玻璃) 等, 并在窗框与外墙连接部位填充玻璃棉或发泡剂等绝热材料, 外侧用密封胶对缝隙进行密封, 阻断窗框与外墙之间缝隙进入冷风, 更重要的是要保证施工质量。同时也应适当考虑照明节能, 白天充分利用自然光, 将阳光引入室内, 既节约照明能耗, 又利于提升室内温度, 一般可采用导光管、采光搁板、反射高窗、棱镜窗等。
(三) 节能改造模式的营造
与国外不同的是我国住宅个人私有率较高, 超过80%, 居民个人购买和拥有住房的情况非常普遍, 这样就造成了产权多样性。对于既有建筑节能改造模式光靠单纯复制粘贴国外例子是不行的, 有必要也必须慎重参照我国目前的实际状况, 根据不同地区的环境特点、结合地方优势, 因地制宜制定行之有效的改造模式。
1. 基本思路。
由于住宅产权分散, 政府不能独自买单, 承担者也应多样化。首先鉴定既有住宅所需改造程度, 对建筑物的能耗情况进行额定, 然后按照所需投入的多少, 确定可参与的主体, 最大限度的参与主体可包括政府、房地产商、电力公司、供暖公司或专门的节能公司以及居住人等。在改造后的若干年内, 由政府统一按投资比例分配节能收益回报, 收回改造成本后, 制定新的收费标准。
意在吸纳广泛的资金投入到节能改造工作中, 将节能改造的效益回报给投资人。并且对既有住宅建筑采取分类收费的政策, 对节能住宅与非节能住宅按不同收费标准收取能耗费用, 从而调动既有住宅建筑节能改造的积极性。
2. 政府职能。
既有住宅建筑节能改造, 如此浩大的工程任何单位或个人不能单独实施, 应由政府来主导。在改造过程中, 政府进行组织推动, 同时调配资源, 即改造项目由政府发起, 全程监管, 调动包括经济、政治、社会等各方可利用资源, 为既有住宅改造提供最有利支持。
3. 运行机制。
既有住宅进行节能改造应适当考虑走走市场化之路, 采用市场运行模式。将改造既有住宅建筑作为一种商品, 按市场经济原则, 借助市场的力量、市场的资源, 按市场方式构建改造的运行机制。
4. 操作主体。
改造过程中允许操作主体从中获取一定经济利益, 政府对其进行约束, 平衡收支。由于既有住宅数量巨大, 参与主体也应多样化, 形成竞争, 提升改造速度。政府在寻求社会力量的同时可参与投资, 呼吁更多集体和个人加入, 形成团队机制。
5. 资金来源。
政府可通过国家给一定的补贴;动用房改基金、房屋维修基金等途径筹措资金, 已经推行的试点项目也可用来补贴既有建筑改造。余下资金由参与主体承担, 也可向银行贷款, 改造完成后, 用改造收益还贷, 政府从中提供适当的减、免、缓等优惠政策, 并采取必要的监督审核机制, 确保资金能有效利用。
(四) 建筑外部环境的影响
建筑物与其所处的环境空间是密不可分的。实际上, 建筑与其周边的外部环境之间也存在着一定的热辐射作用, 例如:建筑物与建筑物之间, 建筑物与周边环境之间。只是这种作用相对较小, 常视为次要因素, 在某些特定的情况下近似忽略。实际上, 不论住宅形式做得多好, 当有室内外空气产生对流时, 由于室内外温度差, 外墙内表面温度和室内温度立刻就会产生波动。因此, 改善建筑室内热环境实现节能的另一种途径是改善建筑的外部环境。对于既有建筑而言, 规划方案已成定局, 很难从大的方面重新设计。基于多方面的局限, 若能在住宅周围设置建筑小品, 种植植被、树木等, 调整住宅周遭的空间构成, 对建筑节能也能够产生积极的促进作用。
(五) 结语
我国既有住宅建筑所占比例之大, 耗能之多已不容乐观。既有建筑节能改造是一个整体性优化过程, 不仅是政府的职责, 更需要相关单位、组织、团体与个人的全力支持与配合。现阶段采用先进的保温隔热材料, 选择合乎地区特点的节能改造措施与改造模式, 是实现既有建筑节能改造的关键所在, 此外, 公众对建筑节能改造的认识也有待进一步提高。既有建筑节能改造牵动着广大人民群众的切身利益, 是民生问题, 对此需要广大建筑从业者们不断的研究探索, 总结实践经验, 走出一条适合既有住宅建筑节能改造特色的可持续发展的和谐之路。
摘要：从现有既有住宅节能改造技术与模式分析入手, 通过参照我国既有住宅建筑节能改造的发展状况以及国内外既有住宅建筑节能改造经验, 探讨适合我国既有住宅节能改造的发展方向。
关键词：既有住宅建筑,节能改造,技术措施,模式
参考文献
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