住宅成本（共9篇）
住宅成本 篇1
近年来,房地产业经营环境急剧变化,竞争日趋激烈,成本管理的作用也随之突出,在经营战略中居于极其重要的核心地位。房地产开发企业为了获得更好的经济效益,在各环节各方面均应做好建筑成本控制,而设计阶段是决定建设项目投资控制效果的关键阶段,工程设计是影响和控制工程造价的关键环节。单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈的竞争中维持长久的竞争力。
1 工程概况
本工程为某科研院所整体搬迁高层住宅小区,规划总用地5.62hm2总建筑面积202416m2,包括4栋18层,8栋11.5层,设置大底盘地下室,为停车场及人防空间。单体建筑效果如图1所示。抗震设防烈度为7度,设计地震分组为第一组。拟建场地为Ⅱ类场地土。由于该工程为我单位百年大计工程,涉及千余户职工的切身利益,迫切需要控制成本,对设计方案及结构专业成本控制方面提出较为严谨的要求。
2 结构方案设计优化关键点
2.1 结构超限对成本的影响和控制
根据建设部令第111号《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》及建设部建质[2006]220号《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》,超出现行有关技术标准所规定的适用高度、高宽比限值或体型规则性要求的高层建筑工程,由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责抗震设防的管理工作。超限高层建筑工程的抗震设防审查,包括初步设计(扩初设计)审查和施工图审查。结构超限造成成本增加、设计周期加长,因此本工程权衡超限带来的价值,慎重考虑投入产出比,和建筑专业密切配合,向建设方讲明利弊,尽量避免结构超限。
2.2 建筑高宽比超限对成本的影响
建筑高宽比超限不属于抗震超限审查范围,但由于高层建筑主要是由水平荷载起控制作用,高宽比较大时,由于力臂小结构抵抗水平力的能力较弱,可能导致抗侧力构件的增加和配筋量的加大,从而使结构成本加大;同时高宽比较大时,一般情况下同样面积时建筑外周长加大,外围护面积增加,建筑成本提高。建筑高宽比超限对结构成本影响因素与高宽比超限程度、风、地震力大小有关。
2.3 层高对成本的影响和控制
控制层高对于房地产开发具有重要的意义,通过降低层高增建层数,提高容积率,同时降低层高可降低成本,对结构成本而言,地面以下影响土方开挖、运输成本、基坑支护费用、地下室底板、侧壁截面及配筋、抗拔桩、锚桩费用、基坑降水费用等;地面以上通过减小柱、剪力墙等竖向构件长度,降低建筑总高度后竖向荷载减小,上部结构地震、风荷载减小等。同时降低层高还可降低其他土建成本,如:建筑围护、涂料费用等;层高降低,负荷减少,设备及运营成本也可降低。本工程住宅层高由3m改为2.9m,可减少上部结构投资35元/m2,地下层高减少10cm,可减少投资70元/m2。由于客户真正关注的是使用空间(净高),在层高一定情况下,影响净高的主要因素是结构梁高、机电的管道空间,因此设计时应注意梁断面的合理选取,和公用各专业多配合,优化梁的布置,使梁的布置与管线的布置协调好,同时梁中可预埋管或预留洞,使管线通过,优化各专业管线的交叉布置和统一协调。
3 结构成本控制的技术关键点
3.1 设计荷载的取值
设计荷载的取值要尽量准确,实事求是;墙体材料应尽早确定,特别是做外地项目时,应注意了解当地的建筑材料情况,避免由于不了解,为了安全设计时取值过大。由于建筑的外窗开洞一般较大,外墙荷载可根据工程实际情况考虑窗洞影响进行打折。对风荷载较大的地区,风荷载取值关注地面粗糙度的取值,分A、B、C、D四类,B类(城市郊区)、C类(密集建筑群的城市市区)风压高度变化系数可能相差50%以上。
3.2 剪力墙布置
剪力墙布置的位置:剪力墙宜沿主轴方向布置,为充分发挥剪力墙的抗侧力刚度和承载能力,增大剪力墙结构的可利用空间,剪力墙间距不宜太密,侧向刚度不宜过大;剪力墙平面布置应尽可能均匀、对称,尽量使结构的刚度中心和质量中心重合,以减少扭转。在竖向,剪力墙宜自下到上连续布置,避免刚度突变。
剪力墙数量的优化:关注计算结果中水平位移与规范限值要求的对比。若结构水平位移远满足规范限值要求,说明剪力墙数量过多,可适当减少剪力墙数量或减薄厚度;若结构水平位移远满足规范限值要求,但位移比不满足规范要求,要学会做减法,可减少中间剪力墙数量。
剪力墙长度的优化:剪力墙太长,地震力加大,结构成本增加;太短,如变为短肢墙,受力不好,成本也增加,结构试算时可将剪力墙的长度取墙厚的8倍+100mm。
3.3 材料选择对成本影响
钢筋从HPB235、HRB335到HRB400级,市场价格的差别在100元/t左右,但钢筋强度的设计值从210N/mm2、300N/mm2到360N/mm2,差别很大,当强度起控制作用时应尽量采用高强钢筋。钢筋直径25以上时,由于产量低,吨价提高,宜尽量避免采用。商品混凝土的市场价格从C20、C25……到C40,标号每增加一级,单价提高5%~8%;对于柱,一般为轴压比控制,标号提高作用很大,可尽量采用高标号混凝土。对于梁,一般情况下影响不大,只有框支梁(抗剪控制)以及地下室顶板梁(配筋率高),提高标号有益。对于楼板而言,标号越高,水泥用量大,产生裂缝可能性加大,不宜采用高标号混凝土。
4 高层住宅结构设计中一些降低结构成本的措施
4.1 降低剪力墙约束边缘构件箍筋的体积配箍率
根据工程经验,在采用C40混凝土、HRB335钢筋的情况下,约束边缘构件的箍筋往往要做到Φ12mm@100mm。通过分析约束边缘构件箍筋的体积配箍率公式(ρ=fcfyv),可以看到它与混凝土强度成正比,与箍筋的抗拉强度成反比。在剪力墙结构设计中,剪力墙的数量往往是由结构的周期、位移、整体刚度等因素决定的,在满足这些因素的情况下,剪力墙的轴压比往往比较容易满足,尤其在小高层剪力墙结构中,可以考虑适当降低墙体的混凝土强度。同时,箍筋可采用HRB400级钢筋。经过比对,采用C35混凝土、HRB400钢筋比采用C40混凝土、HRB335钢筋的配箍方案降低钢筋含量27%。同时降低墙体混凝土强度等级也有利于降低梁板混凝土强度等级,便于施工,也减少了梁板裂缝出现的几率。
4.2 按裂缝控制配置梁的钢筋
裂缝的大小不仅和钢筋的面积有关,还和配筋方案,即钢筋的直径和根数有关。程序给出的配筋方案可以满足强度和裂缝要求,但未必是最优的,常常存在以下问题:
1)钢筋级差太大(超过两级)。
2)钢筋过于琐碎。当配筋总面积较大时配置较小的钢筋直径,导致钢筋数量过大,增加了施工的难度,间接影响施工质量。
3)配筋方案将裂缝控制过小,增加了过多的钢筋,导致浪费。
因此,建议在设计时先按强度计算结果人工配筋,再将配筋结果输入进行裂缝验算,最后将不满足裂缝控制的那部分钢筋进行调整。实际上,对于大部分配筋率不太高的梁来说,强度计算结果都能满足裂缝控制要求。这种做法尽管略显繁琐,但和程序自动配筋相比,会更加合理和经济。以本工程为例对比程序自配和人工调整配置梁钢筋的情况(见图2)。
5 结语
通过方案设计阶段的理论控制与施工图阶段的细化成本控制工作相结合,以及精心的施工和管理,目前该小区已投入使用,得到了用户的一致好评。
住宅设计的成本控制要想取得令人满意的成果,结构设计师必须在深知国家现行规范的前提下,精通业务,同时要有大局观,会换位思考,能够从客户的角度去发现问题,要经常问问自己:“如果这是我的房子,在结构上可以做哪些工作让房子更舒适、造价更低?”
摘要：通过工程实例,从结构方案设计优化、设计技术关键点出发,针对目前房地产业高层住宅结构成本控制方面,扼要阐述结构设计中一些降低结构成本的措施。
关键词：高层住宅,结构,成本控制
参考文献
[1]GB50223-2004建筑工程抗震设防分类标准[S].
[2]GB50011-2001混凝土抗震设计规范(2008年版)[S].
[3]JGJ3-2002高层建筑混凝土结构技术规程[S].
住宅成本 篇2
【课程背景】
精装修房屋交付正逐渐成为房地产市场主流趋势。但同时也是一个难点，尽管它看起来是一个节点工作，但实际上却是一个系统工程，营销、设计、工程、选材、工艺和成本全部需要统筹。
如何通过领先的精装设计创新提高项目的价值?住宅精装修必须要关注的设计管理方法有哪些?住宅整体精装修有哪些标准做法?如何通过施工管理保障精装项目的质量?标杆企业都有最新的实践方法经验供我们借鉴。
【课程特色】
1、通过理论引导、实战经验总结和案例分享，针对国内大中型地产标杆企业不同项目类型精装修案例。
2、系统、全面地阐述精装修在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理等全过程技术管理!
3、通过翔实的精装修工程成本案例，介绍品牌企业的操作方法和案例分析，来与大家一起分享实际操作中的问题和难点。
【学员对象】
房地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、;设计部、工程部、营销部、成本部等部门总经理及业务骨干员;房地产合作单位装饰公司、设计公司的董事长、总经理及部门经理。
【金牌讲师】
胡老师：标杆房地产企业总工程师，负责集团开发项目的规划设计及技术管理，曾在大连万达集团、美国四合集团深圳公司、美国李名仪建筑设计事务所等著名高校、建筑设计公司及地产公司任职，拥有27年的专业工作经历分别从事建筑设计、房地产项目开发管理、项目施工管理等工作，近年来通过大型住宅精装修项目管理、运作，积累总结了丰富的一线操作经验。先后从事的项目有“广州紫云山庄”、“深圳招商银行总部大厦”、“深圳招商地产半山海景花园”等多个项目。目前从事开发的项目有珠海明月湾别墅及酒店项目、河源“龙源温泉度假城”项目、辽阳太子河西岸房地产项目，深圳龙岗住宅及酒店项目。在经历多个大型精装修住宅工作经验的基础上，发表的相关文章在[中外建筑]杂志上，获得同行高度认同。目前主讲的课程已在全国近二十个大中城市成功举行，参加培训的学员有近千家公司约数千名管理人员及技术人员，受到了广泛好评。
【课程大纲】
1、房地产行业精装修住宅的发展以及基本概念;
2、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分;
3、住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径;
4、精装修住宅的运作模式;
5、精装修产业链中各服务商如何转变角色
6、推广精装修住宅存在的问题;
7、如何面对精装修市场推广中碰到的问题
8、精装修住宅运作的难点是什么;
二、住宅精装修管理体系的构成1、住宅精装修管理的组织系统;
2、精装修住宅的标准化体系的建立(1)、精装修住宅设计的标准化(设计系统标准化集成);(2)、精装修住宅产品分级体系的标准化;(3)、精装修项目成本控制体系的标准化;(4)、精装修项目施工管理体系的标准化;
3、精装修标准推广执行体系;
三、精装修住宅的设计原理(全面家居解决方案)
1、全面家居解决方案的九个系统
2、全面家居解决方案的四大特点
3、全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活
4、全面家居解决方案的设计功能介绍
1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位;
2、如何建立精装修住宅的分级体系;
3、精装修住宅分级体系对应的装修标准;
4、什么样的项目要慎重选择精装修;
5、别墅项目如何实现精装修交楼;
五、精装修住宅的设计范围及设计方法
1、精装修住宅的的设计范围;
2、精装修住宅的设计方法;
3、住宅公共部分空间的精装修
4、精装修住宅的设计流程;
5、对已经完成毛坯房住宅的精装修设计策略;
6、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计(1)、精装修住宅主要部品的分类;(2)、如何与部品供应商完善产品设计;
六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示
1、户型设计阶段要考虑的设计内容;
2、装修细化设计阶段需要注意的问题;
3、如何选择工业化的专业设计与施工;
4、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择;
七、精装修住宅的施工图深度标准
1、装饰部分设计深度的确定
2、装饰部分设计与原施工图设计的衔接及精准定位;
八、成本控制与物料采购
1、精装修的成本控制从设计开始;
2、设计过程成本控制管理流程;
3、采购成本控制;
(1)、甲供材料选择的范围
(2)、批量采购的选择
(3)、竞标性采购
(4)、战略性采购
(5)、木门、橱柜、石材、木地板、瓷砖、洁具等采购
4、精装修住宅的系统成本控制;
5、精装修住宅成本的四个管控
(1)、目标成本控制
(2)、设计合同及装修施工合同成本控制
(3)、付款控制
(4)、动态成本控制
九、精装修住宅的施工管理
1、精装修住宅交楼标准样板房制作的重要性;
2、精装修住宅施工必须要处理好的几个问题;
(1)、如何做好标段划分;
(2)、做好装修设计图与原施工图的技术对接;
(3)、如何协调好装修施工单位与总包施工单位及其他分包施工单位的关系、责任分工，合理安排工序。
(4)、如何做好各方施工单位的成品保护工作;(5)、如何做好精装修住宅的验收工作;
3、如何做好精装修住宅施工前的全员培训;
4、精装修住宅施工的质量控制;
5、精装修住宅施工的成品保护;
6、如何做好精装修住宅的“业主开放日”;
7、精装修住宅的验收。
8、精装修住宅施工过程中的工程资料管理;
十、精装修住宅产品的售后服务
1、如何建立产品保修承诺;
2、如何建立售后服务机制;
3、精装修住宅后期的增值服务;
4、如何做好客户信息反馈处理;
十一、案例分析(8~10个案例)
1、400~600元/平方米成本造价精装修案例;
2、1000~1500元/平方米成本造价精装修案例;
3、3000元/平方米成本造价精装修案例;
4、4000~5000元/平方米成本造价精装修案例;
5、5000元/平方米以上成本造价精装修案例;
6、酒店式公寓精装案例;
7、旅游度假产品精装修案例;
8、标杆企业近年最新案例解析;
【时间地点】2014年6月28-29日 成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币3800元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
立即咨询：010-53596539
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住宅成本 篇3
【关键字】住宅造价；成本控制；结构设计
住宅造价成本是建筑成本中一个关键的环节。住宅造价成本的节省可以使建造成本得到优化。住宅造价成本的高低决定了建筑结构设计。如何在建筑结构设计合理的情况下，让住宅造价成本降到最低是论述的重点。只有通过科学的优化设计和合理的控制住宅造价成本，才能让建筑企业和市场竞争有机的结合，才能让建筑企业获得更大的经济效益，这样也有利于我国建筑行业的发展。
一、建筑结构设计的标准及因素
建筑结构应遵循安全、美观、适用、经济、施工简便等原则。这些原则缺一不可。当建筑结构体现出这些原则时，那么此建筑便称得上是优秀的作品。建筑结构的设计直接影响了建筑作品的好坏。
影响住宅建筑设计的主要因素有四个方面：
（一）造价成本的影响
建筑设计所需要的钢材和混凝土都决定着造价成本，所以控制成本就必须解决建筑结构、基础形式、构建混凝土强度等问题。
（二）住宅结构的类型
结构体系的不同影响着工程造价成本的好坏，选出适合的结构体系有利于节省成本。
（三）基础形式的影响
基础形式包括条形基础、桩基础、箱型基础、筏板基础、独立基础、井格基础等。基础形式不同，维护基坑所需要的成本也就不同，同时整体的施工周期也会发生变化。因此，住宅的造价成本也就不同。例如，软土地基处建造住宅，一般考虑剪力墙结构，所采用的形式为条形基础形式。而桩型不同决定梁板的横截面的尺寸，这就要求应该用单桩承载力大的桩型。构件截面、材料性能、结构体系都影响着住宅的成本。
（四）混凝土的强度
由于科技的发展，混凝土的质量越来越好，对于实用、耐久、安全的要求也越来越高。建筑材料的选择使得一些建筑的设计风格多样化，结构形式也变得复杂化，需要混凝土的强度也越来越高，致使住宅成本也相应提高。
二、住宅造价成本体现的问题
（一）不能全面系统的分析结构设计是否可行
结构设计中存在着巨大的差异，每2%的结构设计将会对建筑总成本80%多的影响，表明结构设计是非常重要的。结构设计出现了不合理，那么施工成本必然会增加。许多建筑企业就是因为没有全面的发现结构设计的全部因素导致施工成本过高出现亏损现象。
（二）住宅结构的人性化
部分建筑企业为求得利益最大化降低住宅造价成本，导致许多建筑出现问题，无法将其销售。长期的销售滞留导致公司的资金得不到运转，同时浪费国家资源，成本支出增加。
（三）造价成本与结构设计冲突
结构设计是造价成本中关键环节，建筑结构设计的是否合理影响着工程造价的多少。但是，大部分结构工程在结构设计中往往会忽略成本的控制问题，而工程造价作为建筑工程的最后一个环节尤为重要，结构设计的成本合理，住宅总成本也会得到节省。具体实践中，不少建筑企业缺乏成本控制意识，认为预算决算可以控制造价成本，忽略了整个阶段中所需要的成本控制，没有认识到结构设计也决定着成本控制，导致消极的管理成本，造成结构设计的片面性和局限性。建筑结构设计的合理将会省下一大部分的住宅造价成本。然而实际情况是，建筑企业在设计住宅时，只考虑预算、竣工成本等因素却忽略了结构设计方面也可以节省成本。从上可以看出，造价成本不能整体化，对于成本的优化产生了一定的影响。
三、控制造价成本的方法
造价成本是建筑结构设计的关键因素。如何在结构分析中降低造价成本需要注意四个方面：
（一）认清建筑结构属于什么类型
建筑结构的设计前提需要知道建筑的具体结构。通常，我们知道结构体系由竖向分体系和水平分体系。竖向分体系包括框架结构和砌体结构，水平分体系多数是桥梁结构。两种体系不同则其需要的造价成本也就不一样。在建筑设计中，不仅造价成本需要关注，而且也要考虑建筑设计是否符合这两种体系。当建筑结构设计合理时，造价成本才能达到最低，建筑结构设计才能堪称完美。
（二）建筑结构需要的材料
建筑所需要的材料丰富多彩，随着建筑材料的发展，建筑所用到的混凝土的质量越来越好，致使购买混凝土所需要的成本变高。但是，并不是所有的建筑工程都必须用强度最好的混凝土。在条件允许下，我们可以适当降低混凝土的强度，将其发挥出最大的作用。例如，在一般地住宅建设中，由于开间的面积不是很大，那么所需要的楼板可以用最小配筋率的配筋来设计。用c30混凝土要比c40的混凝土便宜节约，这样就大大降低了住宅的成本，也将建筑材料发挥出巨大的作用。
（三）构件的选择
建筑结构体系和构件的好坏决定着住宅造价成本。如果合理的考虑这两个方面，就可以在建筑结构设计方案中较好的控制住宅造价成本。例如，梁板式楼板具有经济、造价成本低的特点，而其缺点是占用空间多，楼层的数目有一定的限制，楼层的高度也受到限制，无法成为高层住宅建设的理想材料；无梁式楼盖可以承重，多用于框架结构中，对于高层住宅建设是理想材料，但是其材料成本较高；密肋楼盖具有较强的跨度，可以防止楼板因跨度过大造成的自身重量，成本较低，但梁高一定，技术要求高，并且施工复杂；预应力混凝土板适用范围广，可以不考虑梁高，使用比较自由，但成本较大。所以说，在建筑结构设计中应该详细谨慎的调查实地情况，具体问题具体分析，找出最适合的方案，合理的控制住宅造价的成本，使建筑企业获得最大利润。
（四）设计理念的转变
建筑结构的设计离不开合理的设计理念。所谓设计理念就是体现出以人为本、科学发展的观点，也就是说，要根据建筑结构的特点进行设计，在设计的同时要注意人与自然的和谐相处，禁止使用污染环境的材料。建筑设计不可以为了单纯的设计而设计，要体现出人文文化，让其具有设计的灵魂。例如，设计要采用环保智能的材料，利用智能调节灯、温控洗浴设备、智能空调等设备在减少资源浪费的同时还可以给人以温馨舒适的环境。另外，设计的合理性还体现在人们的习惯，设计要符合人之常理，避免出现影响人们生活的情况。
结语：
建筑设计在科学性、适用性等方面存在着很多问题，这些问题影响了建筑企业协调、高效的发展。建筑结构设计的关键因素就是如何控制住宅造价成本。控制住造价成本可以让建筑结构设计的更加合理。而控制造价成本则需要根据具体的情况进行具体的分析研究，要将材料的使用、人性化的設计、实地情况等因素考虑在内。只有将造价成本设计的合理，建筑结构的设计才能堪称完美。提高成本的控制力，选用科学实用的设计方案，对产业结构调整和资源的有效利用具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]杨焱.论述建筑工程施工阶段的成本控制[J].价值工程，2010（25）
[2]盛玉丰.建筑工程企业成本控制的作用[J].技术与市场，2009（10）
[3]李康平.从寿命周期对住宅建设成本进行控制[J].中国集体经济，2008（16）
房地产住宅项目成本管理分析 篇4
关键词：房地产,住宅项目,成本管理
近年来随着社会的发展,房地产行业也有了飞跃式的发展,但是也存在着逐渐蚕食着自我的现象。因为过高的估计产业发展的前景,很多企业都没有长远的风险意识,只顾眼前利益等各种弊端的存在,使得整个房地产行业逐渐从高峰期坠落。随着国家有关调控措施的发布,房地产业建设各种弊端造成的严重后果也在不断地影响着整个行业的发展。我国房地产业正面临建筑材料成本价格较高、资金链紧张的问题,使得房地产住宅项目的成本始终都处于居高不下的状态。由于销量急剧下跌,资金链面临着崩溃的局面,甚至会造成房地产企业出现严重危机。对此,房地产建设企业要想占据市场当中的一席之地,必须严格控制工程成本,通过对项目的建设成本进行严格地控制,促进房地产企业的成本有效降低,增强市场竞争力。
1 阐述房地产住宅项目的成本管理
房地产住宅项目的成本管理工作,指的是对房地产住宅项目进行成本预测和管理,主要包括前期准备、设计、招投标、施工前准备、施工过程、竣工结算、动用前准备以及保修服务售后等各个环节的成本管理。通过能项目各阶段有效的成本控制,有计划、有组织的对成本进行核算与控制,使房地产住宅项目能够在企业发展目标以及项目要求的基础上得到合理的控制,从而提升企业经济效益以及核心竞争力,在行业内占据一席之地。
2 房地产住宅项目成本管理存在的问题
伴随我国经济的发展与房地产行业不断地进步,房地产住宅项目成本管理的水平得到了显著的提升,面实际工作当中却仍然存在着不少的问题:
(1)缺乏对房地产住宅项目初期的成本控制。对于房地产住宅项目的投资决策,是项目开发成本的基础。在这个环节当中,产生的费用大约在总成本费用的2%左右,但是却会对整个项目的建设带来90%的影响。是否合理地选择房地产住宅项目,关系到企业资源的优化配置。就住宅项目的初期设计阶段来说,这是项目开发成本控制非常关键的环节。企业经过决策,科学合理地确定投资计划后,把经济、技术指标有效地结合在一起,将成本控制到最低。但是,我国当前很多设计单位缺乏对房地产住宅项目经济与技术方面的研究,房地产项目建设初期也缺乏对成本的控制,尤其是设计人员关注的只是设计的质量,却忽视了造价方面的问题,以至于设计初期的方案难以实现用概算控制总价的这一目的。
(2)缺乏对分包单位的合理控制而延误工期。在房地产住宅项目成本控制的实践当中,为了能够有效控制成本,很多施工企业都会将工程项目分解到各承包人手中。但施工后期,各分包单位的配合以及接口问题总是无法和总承包单位一致,这给项目管理工作带来了较大的压力。在实践房地产住宅项目建设当中,会有很多的分包单位参与到其中,其中交叉作业环节也比较多。不同施工单位进退施工现场的次序和时间都各不相同,由于在项目招标过程中制定的要求不够健全,施工合同本身存在的很多不足之处,出于对自身利益的考虑,很多施工单位都会故意的拖延工期,使得项目管理混乱,而成本控制也难以有效地把控。
(3)缺乏对房地产住宅项目开发过程中成本管理的控制。房地产住宅项目的寿命周期是从项目自评创意到施工建设过程,再到工程竣工和售后服务的全程。其中的每个小环节都会牵涉到资金的流动问题,而房地产住宅项目成本要想得到合理的控制,必须将成本管理工作贯穿于整个项目的寿命周期,落实到具体的细节。但实践当中却事与愿违,房地产企业往往关注的都是施工阶段的成本管理工作,并未对项目的全寿命周期内的整体成本管理工作给予足够的重视,特别是项目竣工以及施工临建等拆除阶段的成本管理工作不足,导致工程后期容易发生成本增加。
(4)滞后的成本管理模式加大了管理的难度。虽然当前我国的房地产企业的水平已经显著提升,但在房地产住宅项目开发过程中的成本预测模式却较为落后,项目投标前不能按照进行精细化的成本预算工作。房地产项目开发前,特别是投标过程当中,通常都计算投标价格,但是计划成本却很难在部门以及具体的项目当中落实,管理目标难以实现。另外,房地产住宅项目的成本预测和计划的过程当中,编制不够科学,技术人员只是参与规划设计,而关于技术可行性的研究却较少,导致成本难以有效控制。
3 住宅项目成本管理问题的解决对策
针对以上房地产住宅项目成本管理工作当中的问题,下面探讨相关的解决对策:
(1)决策阶段必须加强成本管理。房地产住宅项目初期决策阶段,成本管理工作重点是项目的定位以及规划设计。此环节的成本管理工作必须先准确定位房地产住宅项目,掌握各项经济指标。而目前很多房地产项目定位都不够准确,功能设置方面缺乏合理性,增加了投资的成本,收到的效益却较低,这和项目投资的目标是相背的。所以必须做好市场预测,明确项目投资标准以及价格水平、项目特点、开发计划等内容,再制定项目投资规模以及投资成本收益指标等内容,并从这些方面加强控制房地产住宅项目的投资成本。要优化房地产项目设计规划方面,因为只有高品质的房地产项目景观和环境才会优美,质量才会好,像当前较受关注的花园式社区已经成为设计的主要目标。所以开发房地产住宅项目前,必须将规划与设计工作做好,将规划设计与地域性的特点以及当地民众的居住条件有效结合,建设适合当地居民的高品质住宅。
(2)设计阶段必须加强成本管理。笔者认为设计阶段的成本管理,必须从下列方面着手:1科学合理地选择设计单位。对于设计单位的选择,可采用公开招标的方式,来选择设计单位。房地产开发企业必须大力推行建筑与经济方案有效结合模式,统一进行各项配套项目设施的设计与招标,再系统地评比竞标企业之后选择出最优的设计单位;2运用限额设计模式。设计中要利用经济责任机制,对项目造价的目标进行合理地控制。设计阶段要求设计人员不仅要精通住宅项目的设计,还要充分掌握预算定额、材料预算价格以及各项费用定额等,根据项目投资的实际计算方式,初步概算并计算房地产住宅项目的成本。投资必须并重质量与效益这二者,设计方案一旦确定,一定要严格按照其中的规划、材料质量、进度等进行控制。
(3)施工阶段要加强成本控制。施工阶段需要资金数额较大的,所以必须严抓施工过程的成本管理工作,避免超出预算的情况发生:1要对施工合同加强管理,降低索赔情况。房地产住宅项目施工过程中,成本控制关键是有效控制房地产工程变更,特别是业主方必须加强主动监管工作,严格地审核项目变更内容。对于工程项目变更,必须全面进行研究与审核,在全面考虑工程的功能性、美观度的同时,还要考虑到其经济性,并降低因工程项目变更导致的工程费用开支,避免项目变更造成整体成本的失控;2加强施工材料、设备、人员编制的控制,避免成本的浪费。对于施工材料来说,必须严格把控质量关,并在详细研究设计图与现场施工情况的前提下,根据施工进度进行材料的采购。避免过多的库存,导致后期材料剩余造成成本的浪费。另外,对于怕湿潮的一些材料,尽可能就近选择资质较好的供货商,随用随进,避免因材料受潮无法使用导致成本的浪费。对于施工机械等设备,要在详细分析施工量的基础上,购置设备。如果就近的两个项目机械设备可以相互调用,在不耽误工期的前提下,减少机械设备的采购量,降低机械设备的购置成本,还要加强设备的日常检修工作,避免因设备问题造成延误工期,增加成本支出。另外,人员编制必须科学合理,既要确保工期进度,还要避免人力资源的浪费。这就要求工作人员必须掌握具体的施工情况以及施工的进度,对工程中的各个分项目制定科学合理的人员编制,避免人力资源成本的浪费。
(4)加强房地产住宅项目竣工阶段的成本控制。房地产住宅项目竣工阶段,要和建设单位办好结算手续,将工程款结算好。这个过程当中,必须按照有关法规以及合同的要求,严格地审核竣工决算工程量,并落实联系单签证费用,使审核结算可以将工程建设项目的实际造价体现出来。竣工阶段加强成本控制,可有效地降低企业运营的成本,使企业的经营风险降低,获取到最大化的利润,实现企业的经济效益。
4 结束语
综上所述,房地产住宅项目的成本管理,关系到项目的开发质量、施工进度以及企业的经济效益以及项目的社会效益。所以项目建设过程当中,必须注重各个环节的成本控制,降低投资成本,使企业在竞争激烈的房地产市场上站稳脚跟,实现企业的长远发展。
参考文献
[1]郑宏明.房地产住宅项目全过程成本管理研究[D].天津大学,2014.
[2]王炳山.HS房地产项目成本管理优化研究[D].长沙理工大学,2013.
住宅成本 篇5
一、全寿命周期成本
(一) 定义
全寿命周期成本 (Life Cycle Cost, LCC) 是建筑的一次造价和使用期间操作运行成本、维修成本以及拆除回收成本。全寿命周期成本包括决策成本、设计成本、建造成本、使用成本、维护成本和拆除回收成本。
(二) 计算公式
住宅全寿命周期成本是指在住宅寿命周期内为居住者提供的适宜居住条件而必需支付的成本。它包括住宅的建造成本、使用成本和维护成本。住宅的全寿命成本可以用下列公式表示:
其中:LCC为住宅的全寿命周期成本;Ci t为第t年住宅建造成本;Cu t为第t年住宅使用成本;Cr t为第t年住宅维护成本;Cs为住宅拆除回收成本;n为住宅寿命周期 (由设计寿命确定) ;i为折现率。
二、集成住宅全寿命周期成本
(一) 住宅建造成本
住宅建造成本包括土地使用费、土地开发费、住宅建设费、小区绿化及配套设施费、设计费、业主建设管理费、建设监理费、住宅销售费用等。目前, 集成住宅的建造成本略高于传统住宅 (其主要原因见表1) 。
通过表1的分析, 集成住宅成本相对较高的主要原因是其建设成本较高。据统计, 2010年我国大中城市多层一般标准住宅的建设费用大约在1785元至1845元/平米, 其中位数的平均值为1815元/平米;高层住宅中18层以下 (含18层) 的综合建设成本参考价为2163元至2273元/平米;18层以上高层安置房屋住宅综合建设成本参考价为2413元至2533元/平米。而我国目前为数不多的集成住宅的建造成本在2400元至3200元/平米。
(二) 住宅使用成本
住宅使用成本在住宅全寿命周期成本中占有相当的比重, 主要包括在住宅寿命期内支付的能源消耗费、管理服务费和财产保险费, 其中能源成本占比重较大。能源成本包括供暖成本、制冷成本、照明成本、通风成本、设备成本等。集成住宅通过采用先进的节能技术以及先进的节能保温材料, 能够降低住宅配套设备的运行能耗、提高住宅配套设备的运行效率, 最终实现降低住宅使用成本的目的。
以远大可建公司宿舍楼项目为例, 项目以钢框架为结构支撑, 以主板为单元, 组合成基本建筑体型类型, 其中, 主板是指在集成建筑中, 包含该层地板和下层天花板, 以及两板之间所有设备管线的构造部分。项目建成之后, 隔热、保温系统节约80%能耗;每平米消耗各种建材平均约300Kg;在保证舒适的前提下, 年暖通空调能耗平均约50k Wh/m2。
根据项目在使用过程中的耗能统计, 集成住宅用电节约成本情况如表2, 电费以0.70元/k Wh计算。
(三) 住宅维护成本
根据英国标准学会 (Britain Standard Institute, 简称BSI) 制订的英国住宅标准, 住宅的维护包括计划预防性经常维护、临时停止使用的计划预防性或故障性维修、计划停止使用的故障性维修。三种维护成本按顺序依次递增, 维护频率按顺序依次递减, 但维护成本相互之间不成比例。从根本上节省维修成本应尽量避免或减少临时停止与计划停止故障维修。对各种设备和设施进行日常维护、检修、更新是最有效的控制维修成本的方法, 但这同样也消耗成本, 所以应根据设备磨损折旧计算出最合适的日常维修周期, 以达到维修成本的最小化。
集成住宅与传统住宅相比较, 集成住宅的维护成本主要是计划预防性或故障性维修维护措施费用。由于集成住宅采用了更好的节能技术、节能材料和设备, 另外两种维修的时间和费用都较少。因此无论是从时间还是成本角度, 都能体现出集成住宅的优越性。
(四) 住宅拆除回收成本
拆除成本是项目被拆除处理成本减去可回收利用部分带来的收益。当采用不同的拆除回收工艺时所对应的拆除成本也是不同的, 工艺越先进, 这部分的差值越大。
通过查找相关资料及咨询专家, 住宅的最终拆除成本与回收利用带来的收益, 传统住宅最终回收值约为总建安装饰成本的3%。通过咨询相关专家并结合国外相关案例资料, 集成住宅的最终拆除成本与回收利用带来的收益估计为总建安装饰成本的10%。
本文选择万科地产开发的某住宅小区内的两栋住宅楼进行比较, 两者同为地下1层、地上14层, 两者在区位、面积上具有很强的可比性, 建筑面积同为7000平方米。
单位:万元
三、集成住宅成本的发展优势
集成住宅具有更好的发展前景, 因为集成住宅的建造成本具有更大的下降空间, 这主要表现在建筑人工工资的指数增长、集成住宅的规模经济经营和工厂化制造三个方面。
单位:元
数据来源:《201 2年中国统计年鉴》
(一) 建筑人工工资上升能够促进集成住宅的竞争优势
在传统住宅建造成本中, 人工费是建筑成本的重要组成部分。建筑行业属于劳动密集型的传统产业。集成住宅主要是住宅部品的现场装配, 所以其人工成本远远低于传统住宅的人工成本。通过表4的数据分析, 我国建筑业就业人员年平均工资增速高达14%, 约5年后建筑工人人工工资便会翻一番。考虑集成住宅具有较高的劳动生产率以及施工现场人工工资高于工厂作业工人人工工资等因素, 集成住宅与传统住宅之间的建造成本差距将会越来越小。据统计, 国内建筑人工费占建筑安装成本的30%左右, 然而国外建筑人工费约占建筑成本60%-70%, 随着我国建筑业进一步与国际标准接轨, 建筑人工费的增长仍存在很大空间。
(二) 集成住宅的规模生产方式将促进建造成本的大幅下降
集成住宅是以现代化大工业的生产方式建造住宅, 它的投资大、回收期长、生产规模对单位产品生产成本有较大影响。未来10年间, 集成住宅在我国城镇新建住宅中将占有5%比例, 即年均建设规模为42590万平米左右 (由《2012年中国统计年鉴》数据, 2011年全国房屋建造施工面积为851828.1万平方米) 。以日本积水住宅株式会社在沈阳投资住宅工业化工厂产值数据进行换算, 未来10年间, 集成住宅年产值达146亿元人民币。持续且强大的市场需求, 将保证集成住宅生产企业在规模经济的条件下发展, 投资将会在较长的时期内摊销, 这可以大幅、有效地降低集成住宅构配件的生产成本, 进而提升集成住宅的市场竞争力。
(三) 合理的生产力布局能够降低集成住宅的生产成本
在集成住宅的建设成本中, 构配件的运输成本占很大的比重。在未来发展中, 随着集成住宅市场需求的扩大, 将会促使相关住宅生产企业调整生产力布局, 将住宅构配件生产工厂设置在需求最迫切的城市附近。将会形成以大城市为中心, 使住宅企业的生产辐射范围控制在500公里以内, 这样就有效地控制了住宅部品的运输成本。
四、结论
集成住宅的目标是为消费者提供健康、舒适、高效的工作、居住、活动的空间, 同时尽可能地节约能源和资源、减少对自然和生态环境的影响。随着世界经济一体化的进一步深入和新技术革命的到来, 使得集成住宅的研究更显得重要和紧迫。大力推行集成住宅是实现我国建筑业可持续发展的关键。
住宅成本 篇6
一、开发前期成本管理评价指标体系构建
本文以住宅项目开发前期成本管理绩效评价为例,构建了基于层次分析法的成本管理评价指标体系。在大量查阅文献的基础上,本文首先将住宅项目开发前期成本管理影响因素分为三个准则层:项目开发决策阶段成本管理水平、项目设计阶段成本管理水平、施工准备阶段成本管理水平。其中对项目开发决策阶段的成本管理水平的评价主要体现在勘察成本、可行性成本、土地出让成本、房屋拆迁补偿费用、行政税费、住宅销售费用这六个方面。项目设计阶段成本管理水平的评价包括对图纸设计成本、招标成本、设计变更费、成本估算费用这四个方面的评价。最后对于施工准备阶段的成本管理水平评价集中在“三通一平”费、临时设施费、预备费、经营管理成本四个方面。由此建立了如下成本管理绩效评价指标体系:
二、基于层次分析法的指标权重的确定
在构建了成本管理绩效评价的指标体系之后,要构造两两判断矩阵,确定各指标的重要程度,具体步骤如下:
1.建立两两比较判断矩阵。本文通过专家打分确定了各个指标的重要程度,建立如表1—表4 所示的重要性比较表。
要计算一级指标相对于住宅项目开发前期成本管理绩效的权重,首先根据指标间的重要性比较表构造判断矩阵如下:
2.计算判断矩阵A每一行因素连乘结果Mi:
,同理可得M2=0.042,M3=1.333,其中n为判断矩阵A的阶数。
然后计算Mi的n次方根得出:。
对进行归一化处理得出一级指标的权重向量:
该向量的每一个分向量就代表各一级指标的权重,在得出各一级指标的权重之后,经过一致性检验,判断矩阵A满足一致性,说明对各指标的两两比较打分不存在矛盾性,计算出的各指标权重有效。按照此方法分别求得各二级指标的权重,并绘制出如下表格:
三、进行模糊综合评价
在确定了各指标的权重之后,要对该住宅项目开发前期成本管理绩效进行综合评价,首先需要确定各评价指标的模糊隶属度值。本文将隶属度分为优、较优、良、较差、差五个等级,通过与该项目部门经理和负责人的访谈和调研,了解了该项目开发前期成本管理工作的实施效果,通过分析整理得出各二级指标隶属度值,如表6。
通过表6可以得出各二级指标对应的评价等级隶属度值所组成的模糊关系矩阵,将各二级指标的权重向量与其模糊关系矩阵进行模糊合成运算,可以确定各一级指标的模糊关系向量,得到模糊关系矩阵,进而得出最终住宅项目开发前期成本管理绩效的模糊综合评价向量。计算结果如下:
拟开发住宅现场勘察成本合理性模糊评价向量:
同理可得出:
根据以上计算结果,可以得到项目开发前期成本管理绩效评价的模糊评价矩阵为:
故得出项目开发前期成本管理模糊评价向量:
本文考虑到各指标权重,将各指标评价结果综合在一起,同时兼顾了一级指标和二级指标对于住宅项目开发前期成本管理绩效的影响,因此保留了各级评价的全部信息。根据最大隶属度原则,P中的最大值为0.330,对应的等级为优,所以就可以认为该住宅项目开发前期成本管理绩效为优。
四、结束语
本文研究了基于模糊层次分析法的住宅项目开发前期成本绩效评价体系,以住宅项目为例,应用模糊层次分析法对开发前期成本管理进行了绩效评价。结果表明,该住宅开发前期成本管理水平为优。基于层次分析法的成本管理绩效评价简便易行、科学合理,能够较好地看出影响成本管理绩效评价的指标权重,将定性分析定量化,并提高了定量分析的客观性和科学性,能够科学有效地对住宅项目开发前期成本管理进行绩效评价。
摘要：文章在住宅项目成本管理理论的基础上,结合项目开发前期的成本管理特点,以哈尔滨市某住宅为实证进行开发前期成本管理绩效评价。采用层次分析法构建项目开发前期成本管理绩效评价的结构模型,并对该模型进行模糊综合评价,验证文章所建立的成本管理绩效评价模型的有效性,最后得出成本管理绩效的评价结果。
关键词：住宅,前期,成本,绩效评价
参考文献
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[7]钱和友.商品住宅项目开发成本的控制[J].安徽工业大学学报,2012(38):34-35.
住宅成本 篇7
我国的绿色建筑起步较晚, 2006年6月实施的《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006 (以下简称“绿标”) 是我国第一部从住宅和公共建筑全寿命周期出发, 多目标、多层次对绿色建筑进行综合性评价的国家标准。虽然绿色建筑工作在我国已全面开展, 但目前市场上普遍认为绿色建筑的建筑造价一定很高, 它已经成为了高成本的代名词。本文以某住宅小区在建筑寿命周期内实施绿色建筑的成本与效益进行分析, 论证投资绿色建筑项目的经济可行性。
1 绿色建筑增量成本分析
1.1 增量成本的定义和基准方案的确定
绿色建筑增量成本定义:项目按照“绿标”设计并以星级绿色建筑为目标, 在项目建设实施的过程中所导致的成本增加额;基准建筑成本是在研究、设计、建造满足相关节能标准基础的同规模、同功能建筑的各项投资成本总和, 是增量成本的起算点。绿色建筑增量成本包括绿色建筑咨询成本、认证成本和绿色建筑技术增量成本。本文重点分析建筑技术措施产生的增量成本, 即绿色建筑技术增量成本。经过对大量绿色建筑技术增量的调查, 增量成本主要有三方面:一是绿色建筑增加的技术措施;二是强化型技术措施;三是交互影响产生的成本增量, 该部分可正可负。综上所述, 绿色建筑技术增量成本=绿色建筑方案成本-基准方案成本±交互成本。
1.2 绿色建筑项目技术及效益分析
绿色建筑技术经济效益分析主要分两步:第一, 根据项目的技术方案, 获取技术方案的市场造价成本。第二, 计算应用的绿色建筑技术所需的总成本与基准建筑成本之间的差值。
(1) 项目概况及技术措施。某住宅小区总建筑面积164487m2, 建设项目有住宅楼、地下车库和临街底商, 绿化率32.7%。项目主要采用了太阳能热水系统, 场地径流控制, 场地物理环境模拟分析, 高效灌溉、高性能建材和垃圾分类收集等技术。
(2) 技术增量成本分析。项目的主要绿色建筑技术增量成本分析见表1。
注:1、太阳能热水系统每户4500元/台, 共有375户安装.12层以下强制安装, 12层以上有条件安装, 因此本表中成本为12层以上建筑安装太阳能后的平均成本.2高效节能灯100元/个, 每户4个, 共计526户;2、雨水系统造价为75000元/套, 应用面积为6.3万;3、节水器具和设备成本每户各台设备共计4800元/户, 一般器具为3000元/户, 共计526户.
1.3 绿色建筑项目增量成本分析
从表1可以计算出, 项目单位面积绿色建筑技术增量成本为47.72元/m2。其中, 太阳能热水系统的增量成本最大, 为168.75万元, 其次是节水器具和设备为94.4万元, 增量成本较大的技术增量集中在非传统水源利用、节水器具、建筑节能等方面。
2 绿色建筑效益分析
绿色建筑的效益分为直接效益和间接效益, 具体如图1。
2.1 节能技术经济效益
(1) 围护结构。通常将绿色建筑与参照建筑全年能耗进行模拟对比。本项目采用能耗模拟软件e Quest, 计算出设计建筑年能耗占参照建筑年能耗的比率为78.6%。由于我省执行居住建筑节能65%标准, 围护结构部分对建筑节能的要求已变成强制性要求;但“绿标”“5.2.16建筑设计总能耗低于国家批准或备案的节能标准规定值的80%”, 故此处仍将能耗模拟列为技术增量。
(2) 可再生能源利用。本项目使用的可再生能源主要是太阳能热水系统, 通过计算可得出节能量, 再乘以相应能源价格即为年节能效益, 计算公式如下:
式中:c:水的比热容, 4200J/ (kg·℃) ;m:年产热水质量
t初:自来水初始温度;t末:自来水加热达到的温度;ηwh:太阳能热水器能效;λ:能源换算系数, 2.778e-7k W·h/J。
该项目安装太阳能热水器共375户, 假设1户每天的用热水量为50L/d, 年用热水量为18250kg, 则该栋建筑年用热水总量为6843.75t。自来水初始温度为20℃, 加热达到的温度为60℃, 太阳能热水器能效比按50%计算, 该项目所在地电价为0.52元/度计算, 计算出太阳能热水器年节能效益为83044元。
2.2 节水技术经济效益
雨水收集:全年绿化浇洒和道路冲洗的需水量共6646.34m3, 收集的场地雨水共7809.79m3, 水价P水=3元/m3
式中:△Q水t:第t种技术节水量;P水:水价。
按照上述公式可计算出项目的雨水收集系统年效益为23429.37元。
3 绿色建筑增量成本下降的潜力分析
造成绿色建筑增量成本下降的原因, 除了绿色建筑技术日趋成熟和完善、实现绿色建筑要求的产品和材料的价格持续下降等因素外, 还包括: (1) 节能标准的提高。河北省2011年开始执行修订后的居住建筑节能65%标准, 对围护结构保温措施要求进一步提高, 这部分增量就变成了项目的强制性要求。 (2) 政策要求对增量成本的影响。自2008年开始, 河北省民用建筑全面执行太阳能热水系统一体化技术, 要求:12层及以下的新建居住建筑和实行集中供应热水的医院、学校、饭店等热水消耗大户, 必须采用太阳能热水系统与建筑一体化技术, 对于太阳能热水这部分的增量也可能变为基准建筑成本。 (3) 项目定位目标明确。项目定位趋于理性, 不再一味追求绿色建筑的新概念和过高品质, 在满足绿色建筑标准的基础上注意实际效果, 充分考虑技术措施的有效性和可执行性。 (4) 绿色建筑可行性研究开展时间对增量成本的影响。在不同项目阶段开展绿色建筑可行性研究和绿色建筑设计对增量成本也产生直接影响, 越是在项目前期, 增量成本将越低。
摘要：本文通过对某住宅小区绿色建筑项目的造价、成本节约的分析, 分析绿色建筑项目实施的合理性和经济性, 并将其所带来的经济效益作为绿色建筑项目技术经济评价的关键内容, 为投资决策者在方案选择上提供科学的参考依据。
关键词：绿色住宅小区,增量成本,效益分析
参考文献
[1]河北省经济年鉴, 河北省统计局.
[2]叶祖达.中国绿色建筑技术经济成本效益分析.
[3]孙大明.当前中国绿色建筑增量成本统计研究[J].学术研究.
住宅成本 篇8
对于住宅项目来说, 其施工材料具有品种多样、规格不一、型号繁杂且材料单体体积庞大、耗用量大等特点, 其所占住宅建筑成本的比重高达60%～70%左右。因此, 对于住宅工程项目, 要想降低建设成本, 提高经济效益, 最主要的就是抓好施工材料的成本管理与控制。
1 住宅工程项目材料成本管理的现状及存在的问题
1) 材料计划不重视。2) 材料采购过程中的人情关系普遍存在。3) 材料成本意识淡薄。4) 材料送检样品与工程中所用的材料不同;所用材料未检先用;订购材料时提供的合格证、检验资料与材料不同;材料计量设备不准, 造成用料上的不合理;材料质量不稳定, 无法按材料原有功能使用, 导致工程质量出现问题, 造成返工浪费严重。5) 施工现场材料管理不科学。
2 住宅工程项目材料成本管理的原则
1) 全面控制原则。2) 开源与节流相结合的原则。3) 目标管理原则。4) 责、权、利相结合的原则。
3 材料成本管理与控制
3.1 加强材料预测和计划管理
3.1.1 进行材料成本的预测
首先要确定先进合理的材料定额。材料定额是用料的标准, 是制定材料成本计划和计算材料成本的基础, 所以应由工程项目部经理组织专业管理人员、财务管理人员、成本员和核算员, 在总结以往材料定额执行的基础上, 参照本地区或国家有关规定, 并结合实际开发项目的技术设计、管理措施制定较为先进合理的材料定额。
此外, 还应由项目部经理组织核算员和成本员及各部门施工技术人员认真研读相关住宅施工文件, 根据项目使用材料的供方差异、时间差异建立材料采购网络、核算材料供货单价、运输与损耗、保管费用等, 再论证不同的经济方案, 确定选择何种运输方式, 产品采用地、批量大小及价格差异等影响材料成本的各种因素, 在结合当前技术和经济条件的外界环境的变化和可能采取的管理措施做出充分分析的基础上, 并以各种材料定额为依据对材料成本进行预测。
3.1.2 加强材料计划的动态管理
建筑生产的不确定性决定了材料计划必须根据业主的要求, 施工现场的实际情况及时调整, 材料计划不能按照静态的定额制作。首先应由项目部经理组织各工段长以及材料供应部门有关人员, 合理确定本工程的材料消耗额度, 以材料成本预测目标为依据, 根据工程项目的内容、工程开竣工日期、工程进度、工程各部用料情况及不同阶段对材料的需求情况, 编制材料采购计划和住宅开发用料计划, 以保证材料成本计划目标的实现。其次, 住宅开发项目的复杂性和多变性使所编制的各种材料成本计划不可能准确预计开发项目的一切变化情况, 因此, 必须制定相应的审核制度, 应由项目部经理与各工段负责人、财务人员、成本员、核算员随时随地对计划进行审核, 不断完善计划, 如计划确需变更, 要及时编报追加或削减材料计划, 确保开发项目的顺利进行。
3.2 控制材料的采购成本
下面是几种控制材料采购成本的方法:1) 制定科学合理的监督管理体系。2) 进行细致的市场调查, 选择合适的材料供应商。3) 采用灵活的采购方式, 为采购成本的控制提供更多的选择。
3.3 住宅施工过程中的材料成本管理与控制
3.3.1 制定周密的领料计划, 执行限额领料
根据施工工序及工程形象进度周密安排分阶段的供料计划, 这不仅是保证工期与作业的连续性, 而且是用好用活资金、降低库存、强化材料成本管理的有效措施, 在资金周转困难的情况下尤为重要。
项目经理部必须准确地把握工程进展的情况, 不断提高协调能力和预测能力, 及时发现和处理现场施工的进度问题。同时, 要严格执行限额领料, 在下达施工任务书中, 附上完成该项施工任务的限额领料单, 作为发料部门的控制依据, 防止错发、滥发等无计划用料, 从源头上做到材料的“有的放矢”。
3.3.2 采用新技术、新材料、新工艺提高经济效益
应根据建设项目的特点和设计要求, 运用自身的技术优势, 采取实用有效的技术措施和合理化建议, 在不影响工程质量的前提下, 尽量减少高价材料的使用量, 多用廉价料、代用料, 并积极推广新技术、新材料、新工艺的使用;重视科技进步与科技开发, 以便获得更大额的经济效益。
3.3.3 加强仓库日常管理, 定期进行材料清查盘点
仓库日常管理是非常重要的一项管理工作, 其工作好坏、管理效率的高低直接影响库存材料的质量和安全, 影响开发产品的成本, 应予以高度重视。仓库管理人员除要做好材料计量、验收工作外, 重点要确保库存材料的完整无缺, 对库存材料做到心中有数, 无论是库内库外材料均要做到账、卡、物相符。
3.3.4加强施工现场材料管理、文明施工
施工现场是一个较大的作业场所, 多工种交叉作业, 又具有临时性, 不可能像工业企业一样井然有序。我们要在施工作业层面现场责任区保证材料存放位置合理, 这样一方面便于存取用料, 另一方面避免选址不当影响施工作业而造成的仓库、料场搬家, 重建费用增加。同时, 如果材料乱堆乱放, 不但堵塞道路, 造成事故隐患, 还会使材料发生多次搬运, 下脚料的损失浪费增加和小件材料的丢失, 都会使得材料成本增加。
3.3.5加强对周转性材料、废旧材料及剩余材料的回收利用
1) 要加强周转性的维修保养, 增加倒用次数, 禁止搞一次性摊销, 加大工程成本;2) 在收尾工程中, 要认真核算剩余工程量, 工程完工后剩余材料要及时进行清点登记回收处理;3) 充分利用现场的边角余料, 使材料的消耗率降低到最低水平。
3.4加强材料合同管理, 强化索赔意识
材料市场价格变化迅速, 一般呈上涨趋势, 给工程承包商带来了巨大的风险。在签订合同时, 尽量避免用固定的价格合同形式, 而采用可调价形式, 强化合同管理, 能有效地减少承包商因材料价格上涨而遭受损失。在合同实施时, 一方面要提高工程质量, 避免返工造成材料用量增加和业主反索赔。另一方面要提高索赔意识, 当业主提出更换材料或提出工程变更将增加某些材料的消耗时, 当业主提供的材料不合格或由于非承包商责任工程延误导致的材料价格上涨等因素造成价格变化时, 工程承包商一定要严格按照《合同法》规定的时限和程序, 向业主提出索赔。
同时, 强化材料合同管理, 在预测材料价格将上涨时, 可以与供应商签订固定价格合同, 将价格上涨的风险转移给供应商;在预测材料价格将下跌时, 可与供应商签订可调价格合同, 将下跌时的收益争取过来。
4结语
住宅施工项目的成本管理主要是材料成本的管理与控制, 而材料成本的控制主要体现在“质、量、价”三个方面, 只有在保证材料质的前提下, 以合理的材料价格、最少的浪费进行材料成本控制, 施工企业才能取得最大的经济效益。
参考文献
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住宅成本 篇9
对建筑方案进行合理的规划。方案设计时可能影响工程成本的主要因素如下:
1.1 户型布置的合理性。
户型合理性包括不同面积、不同类型户型在项目中所占的比例, 也包括每个户型本身平面布局的合理性。这个合理性应在充分做好前期可行性研究的基础上由进行调整, 否则将对项目工程进度和造价造成较大影响。同时, 在户型平面布局设计时固然要考虑其功能和实用性, 但也要考虑是否有利于结构布置。此外, 有的设计师为了立面好看, 往往在平面上做一些凹凸变化, 这时就要考虑其可能带来的结构成本的增加, 在立面造型和工程成本之间做出取舍。
1.2 总体平面布局、地下室位置和范围设计。
总体平面布局的好坏, 直接影响工程建设成本和今后销售价值。尤其是对于一些郊区大型住宅地产项目, 因为占地面积较大, 往往会遇到山坡、池塘等相对复杂地形, 这时应根据前期地勘资料仔细考虑总平面布局及地下室位置和范围设计, 从而减少土方工程量和工程造价。在设计时并宜参照以下原则进行:
1.2.1 在工程地质较好的区域布置小高层
或高层建筑, 而在工程地质相对复杂或较差的区域布置低层和多层建筑。同时应合理设计建筑层数, 如多层建筑以5～6层为宜, 小高层建筑以11层为宜。
1.2.2 尽量利用原有地形地貌进行小区景
观布局, 如将原有池塘改造为景观湖泊, 将原有山岗改造为山体公园, 而不是把所有地形推平重做。
1.2.3 尽量在原有低洼地区或地表软弱土层较厚的地区设置地下室。
同时根据小区总体规划要求、住宅使用功能要求等合理设计地下室面积。一般来说, 地下室面积在保证基本住宅使用功能要求及规划要求的情况下, 不宜设计过大, 否则将会增加可售面积的单方造价。但我们可以通过适当增加工程成本, 从而获得更多可实现销售价值或提升销售价值的地下空间的办法, 来挖掘地下空间的价值潜力。此外, 对于地下室外边线设计, 通常而言, 沿着地上建筑外围柱网落下作为地下室外边线是较为经济的。
1.3 公共架空层等不能分摊到销售建筑面积区域的设计。
在部分城市, 公共架空层是不作为公摊面积分摊到住宅销售建筑面积中的。这时就要充分考虑公共架空层的设置对销售价格的提升能有多大作用, 从而合理确定公共架空层面积, 避免无谓增加成本。对于其它不计算面积或不能分摊到销售建筑面积的区域, 包括一些为了立面造型而做的纯装饰构件, 也都要进行同样的分析。因此, 在方案设计前, 应深入了解当地政府规划、房管部门对建筑面积、销售面积确认的规则。
总之, 前期方案设计阶段是工程造价控制的最重要阶段, 在该阶段应当按照价值工程理论对工程成本与可实现销售价值间做出细致地量化分析, 从而为整个项目的工程造价控制打下坚实的基础。
2 初步设计与施工图设计阶段
该阶段主要工作目标是在方案设计的总体框架下对工程成本控制目标的进一步细化, 具体应注意以下几方面:
2.1 基础型式选择。
应根据地质详勘资料、建筑荷载及不同基础类型经济指标, 合理确定基础型式。对于桩基础, 应考虑桩基础型式对地质土层的适应性、施工难易程度及经济性。如对于山边坡地埋深较浅的卵 (块) 石土层, 夯扩桩、人工挖孔桩、冲孔桩均适用, 而从造价上看, 夯扩桩经济性最好, 人工挖孔桩次之, 冲孔桩最次。
2.2 主体结构选型。
如对于多层住宅, 是选择矩形柱钢筋砼框架结构或是异形柱框架结构, 就需要结合功能和经济性进行比较分析。通常情况下, 异形柱框架结构造价会略高于矩形柱框架结构, 但异形柱框架结构的好处是在房间内基本看不到突出的柱角, 同时增加了内部使用空间, 这对于重视风水 (不希望看到阳角对冲) 且注重使用面积的消费者来说更有吸引力。因此, 决策者应对潜在消费群体的消费心理进行调查了解后予以选择。此外, 对于地下室结构柱网, 在考虑柱网尺寸结构经济性的同时, 还应考虑是否能最有效地布置停车位。
2.3 外立面 (门窗) 及内部装饰作法和装饰材料的选择。
目前装饰工程在工程造价中所占的比重越来越大, 而且装饰材料品种规格越来越多, 因此, 在设计时应注意以下几点:
2.3.1 施工图中应标明所有装饰材料的品
种、规格尺寸、施工工艺等, 如有可能, 宜提供装饰材料样板或图片, 从而能够清晰地进行报价和成本预测。
2.3.2 装饰材料选择过程中, 应事先对当地
装饰材料市场进行充分调查了解, 这样才能做到在装饰效果基本一致的情况下, 降低工程成本。如在广东市场上, 同样是国产灰色花岗岩, 山东白麻的价格几乎是封开灰价格的三倍。
2.3.3 对于非精装修交付标准的住宅内部
装饰作法以及水电配套工程做法, 应事先了解当地消费群体对家居装修的习惯做法。避免产生开发商花钱做好后, 业主在装修时又返工重做的情况。如目前家居设计时天花照明及开关插座的布置位置差异性较大, 造成开发商原先预埋在结构内的管线浪费。因此, 对于非精装修住宅, 可在图纸设计时取消大部分室内电气预埋管线。
2.4 细部节点做法设计和图纸完善程度。
对于地产开发企业来说, 采用按图纸总价包干的方式落实工程承包单位是最有利的。但采用这种承包方式的前提是设计图纸的完善性。否则有可能造成以下不利情况:一是在招投标过程中, 投标单位因考虑图纸的不完善性而将承包总价提高, 转嫁风险成本;二是投标单位因对图纸的不完善性没有充分认识而报出了低于实际成本的价格, 那么其在中标后就有可能制造麻烦, 产生扯皮现象;三是在工程实施过程中因图纸的不完善性造成工程变更较多, 使得最终决算价大大高于中标价格。因此在施工图设计阶段, 就要完善细部节点设计、检查各专业图纸之间的吻合程度以及消除其它图纸问题, 为今后招标时获得理想的工程承包价格以及工程顺利实施垫定基础。
2.5 应注意在控制工程质量通病方面增加适当的构造措施。
目前住宅工程中, 裂缝、渗漏等质量通病较多, 虽然大部分是由于施工单位原因造成且由其保修, 但这也对开发商的信誉造成了不良影响, 同时也可能影响该项目的销售, 即项目价值的提升。尤其是对于分期开发、分期交付的住宅项目, 更是如此。因此, 本人认为有必要适当增加构造措施, 以减少质量通病产生的概率。如对于轻质墙材砌体, 可通过适当增加构造柱或圈梁, 以减少墙体裂缝的产生。
2.6 在给排水、强电、弱电、消防、暖通等安
装工程设计方面, 一是要注意配电房、消防监控中心、弱电机房等设备用房的合理定位, 使得主管线和分支管线总体造价最经济。对于分期开发的项目, 还要考虑后期工程与前期工程是否能经济合理的衔接。二是对管线走向、管径规格尺寸经济性进行多方案比较, 在不违反规范的前提下获得较经济的设计。三是对于涉及今后物业管理或业主经常使用的设备功能选择, 如弱电门禁、道闸、监控等设备, 应综合考虑性价比, 避免出现设备交付后很快被淘汰或需要改造升级的状况。
2.7 本阶段可对设计单位进行限额设计管
理, 如对每平方米用钢量等提出明确的指标要求, 并对指标完成情况予以合理奖惩。从而充分调动设计单位工作积极性, 使工程造价得到较好预控。
总之, 初步设计及施工图设计阶段是工程成本控制的重要阶段, 在开发计划中应给该阶段留有充足的时间, 使图纸设计与审核工作能够做得细致深入。目前有的开发企业在方案设计阶段花费大量时间, 然后为了赶着开工销售, 压缩初步设计和施工图设计时间, 造成图纸的完善性存在严重问题, 最终造成工程造价增加、工程进度受到影响, 得不偿失
参考文献
[1]王运道.房地产开发企业工程成本控制, 技术经济, 2001年02期